Annual report
Page 1
2024 kom plett FUNDAMENTA REAL ESTATE AG GESCHÄFTSBERICHT
Page 2
Highlights Immobilienportfolio1 PORTFOLIO Bilanzwert, in CHF Mio. WOHNANTEIL am Netto-Ist-Mietertrag 94% LEERSTAND periodenbezogen 1.3% NETTO-IST-MIETERTRAG nach Abzug der Leerstände und Debitoren- verluste, in CHF Mio. REGIONALE DIVERSIFIKATION nach BFS-Regionen, Basis Bilanzwert Zürich Zentralschweiz Nordwestschweiz Espace Mittelland Ostschweiz VERTEILUNG DER OBJEKTE Basis Marktwert (Bestandsliegenschaften) 3.9% Anteil grösstes Objekt am Portfolio 1 Die Herleitung der ausgewiesenen Performance-Kennzahlen finden Sie auf der Seite 126 in diesem Jahresbericht 54% 21% 6% 5% 14% 66 Bestandsliegenschaften 992 1099 1216 1204 1222 2020 2021 2022 2023 2024 33.5 37.2 40.9 41.0 41.9 2020 2021 2022 2023 2024
Page 3
Highlights Finanzen1 REINGEWINN ohne Neubewertung in CHF Mio. HERLEITUNG ORDENTLICHER REINGEWINN, in CHF Mio. ERFOLG AUS VERKAUF in CHF 4.8 Mio. EIGENKAPITALRENDITE (ROE) 6.3% FINANZIERUNGSKENNZAHLEN per 31. Dezember 2024 1.15% Ø ZINSSATZ DER FINANZVERBINDLICHKEITEN 6.5 Jahre Ø RESTLAUFZEIT DER FINANZVERBINDLICHKEITEN FINANZIERUNGSSTRUKTUR per 31. Dezember 2024 41.6% EIGENKAPITALQUOTE 53.9% LOAN-TO-VALUE (LTV) 1 Die Herleitung diverser Performance-Kennzahlen finden Sie auf der Seite 127 in diesem Jahresbericht 21.7 10.9 -2.1 30.5 Reingewinn ohne Neubewertung Neu- bewertung Latente Steuern Reingewinn 19.1 17.7 19.9 20.3 21.7 2020 2021 2022 2023 2024
Page 4
Highlights Aktie1 REINGEWINN ohne Neubewertung pro Aktie, Ø ausstehende Aktien gewichtet, in CHF AUSSCHÜTTUNG 0.60 BEANTRAGTE AUSSCHÜTTUNG (CHF/AKTIE) 9.1% DIVIDENDENERHÖHUNG AUSSCHÜTTUNGSRENDITE* 3.6% * Basis Aktienkurs per 31.12.2024 und Ausschüttung CHF 0.60 NET ASSET VALUE (NAV) nach & vor latenten Steuern pro Aktie, in CHF AKTIENPERFORMANCE (TR) indexiert, 31.12.2023 = 100 1 Die Herleitung diverser Performance-Kennzahlen finden Sie auf der Seite 128 in diesem Jahresbericht 90 95 100 105 110 Januar 2024 April 2024 Juli 2024 Oktober 2024 Dezember 2024 –––– FREN TR 0.77 0.62 0.66 0.68 0.72 2020 2021 2022 2023 2024 15.86 16.66 16.85 16.58 17.04 17.11 17.93 18.26 18.05 18.73 2020 2021 2022 2023 2024
Page 5
Inhalt Aktionärsbrief 6 Bericht zum Geschäftsjahr 9 Immobilienportfolio 17 Nachhaltigkeitsbericht 31 Finanzbericht 49 Corporate Governance 93 Vergütungsbericht 115 Anhang 123
Page 6
6 GESCHÄFTSBERICHT 2024 AKTIONÄRSBRIEF Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre Das Wohnimmobilienportfolio der Fundamenta Real Estate AG konnte im verbesserten Marktumfeld seinen operativen Reingewinn nochmals stei- gern. Dazu beigetragen haben insbesondere die gezielten Portfoliomassnah- men mit dem Verkauf von vier älteren Liegenschaft en, dem Zukauf der Nachbarliegenschaft an bestehender Lage in Kilchberg (ZH) und der Fertig- stellung der Repositionierungen in Glattbrugg (ZH) und Dietikon (ZH). Die Leitzinssenkungen, die wir im Verlaufe des Jahres erleben durften, und die Signale für mögliche weitere Zinsschritte haben Immobilienanlagen erneut attraktiv gemacht. Das anhaltend knappe Wohnangebot stützt die steigen- den Mietpreise auch bei Bestandsliegenschaften, während das aktuelle Marktumfeld zur Höherbewertung unseres Immobilienportfolios führt. IMMOBILIENINVESTITIONEN GEWINNEN DEUTLICH AN ATTRAKTIVITÄT Mit den stark gefallenen Zinsen und dem anhaltenden Aufwärtsdruck bei den Mieten wurden Immobilieninvestitionen für viele Investoren erneut attrak- tiv. Zudem geben die Aussichten auf mögliche weitere Leitzinssenkungen Hoffnung für weiteres Potenzial. Die Gewinnerwartungen haben sich im positiven Zinsumfeld erneut verbes- sert und liegen nun wieder deutlich über den Renditen von festverzinslichen Obligationen. Gleichzeitig stellen wir steigende Marktpreise fest, welche die Ausschüttungsquoten etwas schmälern. Die Renditedifferenz zu den 10-jäh- rigen Staatsanleihen ist bereits wieder beachtlich und spricht für Immobi- lienanlagen. Die Verknappung von Wohnraum hat sich im vergangenen Jahr von den Agglomerationen bis in die ländlichen Gebiete verlagert. Darüber hinaus hat sich die ohnehin angespannte Lage in den städtischen Zentren weiter verschärft. Der Markt spricht eine deutliche Sprache: Wohnraum ist knapp und es braucht dringend Lösungsansätze, um dem entgegenzuwirken. Wir bauen mit Repositionierungen und Ersatzneubauten unser Angebot mit zeitgemäs- sem und neuwertigem Wohnraum stetig aus und können an den verschiede- nen Standorten unsere Entwicklungs - und Repositionierungsprojekte früh- zeitig zu attraktiven und marktnahen Preisen vermieten. ERFOLGREICHE BESTANDSENTWICKLUNGEN UND PORTFOLIOUMSCHICHTUNGEN Nachdem wir im vergangenen Jahr die umstrukturierten Liegenschaften in Glattbrugg und Dietikon sehr erfolgreich und vollvermietet abschliesse n konnten, stehen für das erste Halbjahr 2025 der Abschluss der Umbauarbei- ten am Claragraben in Basel und die Finalisierung des Ersatzneubaus am Feldblumenweg in Zürich an, in welchem wir ab Mitte 2025 statt bisher 24 neu 52 moderne Wohnungen mit einem zeitgemässen ökologischen Fussab- druck anbieten werden. Zudem laufen die Bauarbeiten für den Ersatzneubau an der Bollenhofstrasse in Dietikon planmässig. Die Repositionierung der Zürcher Stadtliegenschaft an der Hallwylstrasse startet im Februar 2025, und der Baustart für das bewilligte Neubauprojekt in Wallisellen (ZH) mit 48 geplanten Wohnungen ist für das zweite Quartal 2025 anberaumt. Die Baubewilligung für den Ersatzneubau an der Ri- gistrasse in Zürich ist noch ausstehend. Der Verkauf von ausgesuchten Liegenschaften zugunsten der anstehenden Repositionierungen und Neubauten konnte im vergangenen Jahr erfolgreich umgesetzt werden. So konnte die Liegenschaft in Berikon (AG) bereits im Januar gewinnbringend am Markt veräussert werden. Die drei auf Ende Jahr verkauften Liegenschaften in Bern, Wald (ZH) und Kreuzlingen (TG) konnten deutlich über den Bilanzwerten abgewickelt werden und bestätigen die be- stehenden Bewertungen und die positive Marktnachfrage. Mit diesen Trans- aktionen konnten wir ältere und sanierungsbedürftige Liegenschaften, die unserer Strategie nicht mehr gerecht wurden, zu attraktiven Preisen verkau- fen, um uns auf die Repositionierungen und die Neubauprojekte im Gross- raum Zürich und Basel zu konzentrieren. Der Verwaltungsrat plant auch im kommenden Jahr weitere Portfolioum- schichtungen. Einerseits sollen die frei werdenden Mittel in die sehr attrak- tiven Neubauprojekte in Dietikon, Wallisellen und Zürich fliessen, anderer- seits ergeben sich Chancen für Neuinvestitionen mit besseren Renditeerwartungen. NACHHALTIGKEIT WEITER VERBESSERT Mit unseren Aktivitäten verfolgen wir eine sukzessive Verbesserung unserer Nachhaltigkeitskriterien. Mit den abgeschlossenen Repositionierungen in Glattbrugg und Dietikon und dank der bald fertiggestellten Sanierungsarbei- ten in Basel kommen wir unseren gesetzten Zielen stetig näher und verifizieren diese gegenüber den wichtigsten Benchmarks. Die Ersatzneu- bauten werden nach hohen Standards entwickelt und tragen in den kommen- den Jahren wesentlich zur Erreichung unserer Nachhaltigkeitsziele bei. Das Fundamenta Real Estate Portfolio ist bereits heute in einem hohen Masse zukunftsfähig sowie werterhaltend und wird den steigenden Ansprü- chen unserer Gesellschaft gerecht. Zur Vergleichbarkeit werden wir uns künftig mit anerkannten Benchmarks messen, damit unsere Investoren eine Vergleichbarkeit haben und die Resultate neutral validieren können. Im Dialog mit unseren Investoren bauen wir unter Berücksichtigung der Best-Practices-Vorgaben ein widerstandsfähiges, effizientes und fina nziell attraktives Portfolio für langfristigen Erfolg auf. Erfreuliches Jahresergebnis dank aktiver Portfoliomassnahmen
Page 7
GESCHÄFTSBERICHT 2024 AKTIONÄRSBRIEF 7 OPERATIVES GESCHÄFT AUSGEBAUT Das operative Geschäft trug erneut wesentlich zum erfreulichen Gesamter- gebnis bei. Die Mieterträge konnten leicht gesteigert werden, obwohl die laufenden und die anstehenden Repositionierungen und der Ersatzneubau an der Bollenhofstrasse in Dietikon und am Feldblumenweg in Zürich das Mietertragsvolumen belasten. Das operative Geschäft liegt über Vorjahres- niveau und wir konnten, unter Berücksichtigung der vier Liegens chaftsver- käufe, das Ergebnis deutlich verbessern. Die unerwartet schnellen Zinssenkungen der Notenbank veranlassten uns dazu, von weiteren langfristigen Fremdfinanzierungen abzusehen, insbeson- dere da die Bankmargen im langfristigen Bereich nach wie vor sehr hoch sind. Mit dem Verkauf der Liegenschaften konnten wir die ausstehenden Geldmarkthypotheken reduzieren. Die Fundamenta Real Estate AG hatte Ende Jahr einen im Marktumfeld attraktiven durchschnittlichen Zinssatz al- ler Verbindlichkeiten von 1.15% bei einer Duration von 6.5 Jahren, basierend auf einer sehr ausgeglichenen Finanzierungsstruktur. Das operative Geschäft wird auch zukünftig im Fokus unserer Geschäftstä- tigkeit stehen. Wir werden die Ertragsstärke des Fundamenta Real Estate Portfolios mit gezielten Portfolioumschichtungen zugunsten attraktiver Neu- entwicklungen und renditestarker Liegenschaftskäufe verbessern. DIVIDENDENERHÖHUNG DANK OPERATIVER STÄRKE Das nachhaltige operative Ergebnis mit einem deutlichen Mehrwert aus den Liegenschaftsverkäufen erlaub t es dem Verwaltungsrat, der Generalver- sammlung vom 9. April 2025 eine Erhöhung der Dividendenausschüttung um 9.1% auf CHF 0.60 pro Aktie vorzuschlagen. Wir sind zuversichtlich, dass unsere aktive Portfoliostrategie auch künftig ein stabiles operatives Ergeb- nis ermöglicht und weiteres Potenzial eröffnet. Gleichzeitig soll stets ein Teil des operativen Erfolgs in Neubauten und Entwicklungen investiert werden, um das Portfolio weiter zu stärken und auszubauen. WACHSTUMSSTRATEGIE IM FOKUS Wir konnten in den letzten Jahren in einem von Unsicherheiten geprägten Marktumfeld unsere Ertragsstärke immer wieder unter Beweis stellen. Auf- grund der weiterhin ausbaufähigen Marktkapitalisierung plant der Verwal- tungsrat in den kommenden Jahren gezielte Wachstumsschritte, um insbe- sondere die Marktliquidität und die Attraktivität der Fundamenta Real Estate Aktie weiter zu steigern. Die marktbedingten Unsicherheiten der letz- ten Jahre verzögerten den angestrebten Ausbau und die weitere Stärkung des Fundamenta Real Estate Portfolios. Die Wachstumsstrategie bedingt nicht nur die Aufnahme von neuen Mitteln, sondern auch die schrittweise Stärkung der Eigenkapitalbasis mit einem kla- ren Augenmerk auf die Erhöhung der Marktliquidität. Zusätzlich wollen wir mit gezielten Portfoliomassnahmen die Ertragsstärke verbessern. Die relativen Renditen von Immobilienanlagen sind nach den deutlichen Zinssenkungen der Notenbank wieder attraktiver, und die hohe Nachfrage nach Wohnraum ermöglicht langfristig stabile Erträge. BESTÄNDIGE KURSENTWICKLUNG TROTZ MODERATEM HANDEL Der Kurs der Fundamenta Real Estate Aktie hat sich auf Ende Jahr leicht er- holt und schloss mit CHF 16.80 auf Vorjahresniveau. Der unter dem Jahr herrschende Preisdruck war getragen von kleinen Handelsvo lumina ohne klaren Trend und steht im Widerspruch zum stabilen operativen Geschäft der Gesellschaft. Der Verwaltungsrat ist sich der fehlenden Marktliquidität bewusst und arbeitet an Wachstums- und Ertragsstrategien zugunsten der Investoren. Wir sind zuversichtlich, dass der Wachstumspfad der Gesell- schaft die Ertragskraft und die Eigenkapitalbasis stärken wird, was wiede- rum die Marktkapitalisierung und die Handelsfähigkeit der Fundamenta Real Estate Aktie für unsere Investoren erhöhen wird. IM INTERESSE UNSERER INVESTOREN Der Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG sieht die aktuellen Ent- wicklungen als Chancen für das Wachstum der Gesellschaft. Wir arbeiten an gezielten Massnahmen für eine Stärkung der Kapitalbasis mit gleichzeitiger Verbesserung der laufenden Ertragskraft. Wir sind überzeugt, dass unsere strategischen Massnahmen und die kontinuierliche Anpassung an das Markt- umfeld zu einer positiven Wertentwicklung führen werden. Im Interesse unserer Investoren werden wir weiterhin auf Nachhaltigke it, eine attraktive Ertragsausschüttung und eine solide Kapitalbasis setzen. Wir danken Ihnen für Ihr Vertrauen und Ihre Unterstützung und freuen uns da- rauf, gemeinsam mit Ihnen die nächsten Schritte zu gehen. Dr. Andreas Spahni Frédéric de Boer Präsident und Delegierter Vizepräsident des des Verwaltungsrats Verwaltungsrats
Page 8
8 GESCHÄFTSBERICHT 2020 FINANZBERICHT/JAHRESRECHNUNG NACH SWISS GAAP FER
Page 9
Bericht zum Geschäftsjahr
Page 10
10 GESCHÄFTSBERICHT 2024 BERICHT ZUM GESCHÄFTSJAHR AKTIVE WERTSCHAFFUNG IN EINEM DYNAMISCHEN UMFELD Die hohe Nachfrage nach Wohnraum prägt den Schweizer Wohnungsmarkt massgebend. Sie wird durch unterschiedliche Faktoren be- einflusst, darunter die weiterhin starke Zuwanderung, die moderate Bautätigkeit und das solide Wirtschaftswachstum im Vergleich zum europäischen Ausland. So ist die Leerwohnungsziffer in der Schweiz gemäss Bundesamt für Statistik innert Jahresfrist um 0.07 Prozent- punkte auf 1.08% gesunken. Die anhaltende Knappheit treibt die Angebotsmieten in die Höhe. Diese Marktbedingungen und die hohe Nachfrage nach attraktivem Wohnraum bestärk en uns in der Umsetzung unserer Portfoliostrate- gie. Auch im Jahr 2024 stand die aktive Portfoliobewirtschaftung im Fokus unserer Geschäftstätigkeit. Ein bedeutender Meilenstein war der Baubeginn des Entwicklungsprojekts an der Bollenhofstrasse in Dietikon (ZH), mit dem die Strategie zur nachhaltigen Verdichtung weiter umgesetzt wird. Wie geplant konnten im abgelaufenen Geschäftsjahr die Repositionierungen an der Talackerstrasse in Glattbrugg (ZH) und an der Oberdorfstrasse in Dietikon (ZH) erfolgreich abgeschlossen werden. Der im Jahr 2023 initiierte Capital-Recycling-Prozess wurde konsequent fortgeführt: Im Januar 2024 konnte eine Liegenschaft in Berikon (AG) veräussert werden, gefolgt von drei weiteren Liegenschaften in Bern, Kreuzlingen (TG) und Wald (ZH) im Dezember 2024. Alle Verkäufe wurden deutlich über dem jeweiligen Bilanzwert abgeschlossen , was die ungebrochene Attraktivität unserer Liegenschaften am Markt unterstreicht. Die Erlöse aus diesen Veräusserungen wurden gezielt zur Amortisation auslaufender Hypotheken sowie zur Finanzierung von Investitio- nen in Bestands- und Entwicklungsliegenschaften eingesetzt. Zusätzlich erwarb die Fundamenta Real Estate AG im ersten Halbjahr 2024 eine Liegenschaft in Kilchberg (ZH) und arrondierte diese mit einer bestehenden Liegenschaft, wodurch langfristige Synergieeffekte entstehen. Der Bilanzwert per 31. Dezember 2024 lag trotz der Devestitionen mit CHF 1 222.2 Mio. um 1.5% über dem Vorjahresniveau (CHF 1 204.3 Mio.). GESTEIGERTER MIETERTRAG BEI REDUZIERTEN OPERATIVEN AUFWENDUNGEN Der Netto-Ist-Mietertrag konnte aufgrund der abgeschlossenen Repositionierungen in Glattbrugg und Dietikon gegenüber dem Vorjahr um 2.0% auf CHF 41.9 Mio. gesteigert werden. Die sehr tiefe periodenbezogene Leerstandsquote vom Vorjahr hielt sich bei 1.3% dank der aktiven Bewirtschaftung des Portfolios und der hohen Nachfrage. Der Liegenschaftenaufwand lag mit CHF 5.86 Mio. respektive 14.0% im Verhältnis zum Netto -Ist-Mietertrag auf Vorjahresniveau (CHF 5.73 Mio. bzw. 14.0%). Der Verwaltungsaufwand reduzierte sich um 2.8% von CHF 6.44 Mio. auf CHF 6.26 Mio. Insgesamt sank der Betriebsaufwand im Jahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr leicht um minus 0.4% von CHF 12.2 Mio. auf CHF 12.1 Mio. bei einem gleichzeitig um 2.0% steigenden Betriebsertrag. 2024 2023 Δ Netto-Ist-Mietertrag¹ TCHF 41 851 41 016 +2.0% Erfolg aus Neubewertung Anlageimmobilien und Entwicklungen² TCHF 10 896 – 10 041 – 208.5% Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften TCHF 4 813 864 +457.0% Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) TCHF 45 556 19 789 +130.2% Reingewinn TCHF 30 493 8 306 +267.1% Eigenkapitalrendite (ROE)3 % 6.3 1.7 1 Netto-Soll-Mietertrag nach Abzug von Leerständen und Debitorenverlusten 2 Marktwertveränderungen vor latenten Steuern 3 Annualisierter Reingewinn geteilt durch durchschnittliches gewichtetes Eigenkapital Per Jahresende bewertete der unabhängige Liegenschaftsschätzer Jones Lang LaSalle (JLL) alle Bestands - und Entwicklungsliegenschaf- ten zu Marktwerten. Der durchschnittliche kapitalgewichtete reale Diskontierungssatz der Bestandsliegenschaften lag per Bilanzstichtag bei 2.70% (nominal 3.95%). Im Vorjahr lag dieser noch bei 2.67% (nominal 3.92%). Die im Nachhaltigkeitsbericht (siehe Seite 31) definierten Investitionen zur Reduktion der Energie - und CO₂-Intensität wurden konsequent in der Jahresendbewertung 2024 berück- sichtigt. Bericht zum Geschäftsjahr 2024
Page 11
GESCHÄFTSBERICHT 2024 BERICHT ZUM GESCHÄFTSJAHR 11 Nachdem im Vorjahr noch ein Verlust aus Neubewertung von CHF 10.0 Mio. resultierte, konnte dieses Jahr aufgrund von wertvermehren- den Investitionen und der positiven Marktentwicklung ein Erfolg aus Neubewertung (vor latenten Steuern) von CHF 10.9 Mio. erzielt werden. Die aktive Weiterentwicklung des Portfolios sowie dessen Diversifikation haben sich dabei weiterhin bewährt. Aus dem Verkauf der vier Bestandsliegenschaften resultierte ein Verkaufserfolg von CHF 4.81 Mio., was 15.8% des Bilanzwerts dieser vier Liegenschaften vor Verkauf entspricht. Die resultierenden Grundstückgewinnsteuern konnten dank Verrechnung mit (handelsrechtlichen) Verlustvorträ- gen minimiert werden. Der Finanzaufwand reduzierte sich im Vergleich zum Vorjahr von CHF 8.94 Mio. auf CHF 8.27 Mio., insbesondere aufgrund der Leitzins- senkungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Aufgrund des erfreulichen Erfolgs aus der Neubewertung und aus den Liegenschaftsverkäufen erhöhte sich der Steueraufwand im V er- gleich zur Vorperiode von CHF 2.54 Mio. auf CHF 6.80 Mio., wobei 2023 von der Aktivierung von steuerlich nutzbaren Verlustvorträgen im Umfang von CHF 1.60 Mio. profitiert werden konnte. REINGEWINN AUF REKORDNIVEAU Der Reingewinn ohne Neubewertung konnte von CHF 20.3 Mio. um 6.9% auf CHF 21.7 Mio. gesteigert werden. Dieses herausragende Ergebnis in der Geschichte der Fundamenta Real Estate AG ist das Resultat eines seit Jahren konsequent umgesetzten ganzheitlichen und aktiven Managementansatzes. Als Folge konnte auch die operative EBT- Marge (ohne Ne ubewertung) auf 62.9% (Vorjahr 50.8%) gesteigert werden. Der ausgewiesene ordentliche Reingewinn mit Neubewertung erhöhte sich im Vorjahresvergleich von CHF 8.31 Mio. auf CHF 30.5 Mio. Dies ist auf die oben erwähnte Steigerung des Reingewinns ohne Neubewer tung und den negativen Neubewertungseffekt des Vorjahres bzw. den Erfolg aus Neubewertung in diesem Jahr zurückzuführen. Bezogen auf das gewichtete Eigenkapital resultierte im Berichtsjahr eine Eigenkapitalrendite (ROE) von 6.3% (Vorjahr 1.7%). FINANZEN OH NE NEUBEWERTUNG 2024 2023 Δ Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) TCHF 34 661 29 830 +16.2% EBT-Marge % 62.9 50.8 Reingewinn TCHF 21 735 20 327 +6.9% SINKENDE ZINSKOSTEN Das Eigenkapital erhöhte sich im Vorjahresvergleich auf CHF 512.4 Mio. (Vorjahr CHF 498.4 Mio.), wobei der positive Effekt aus dem Reingewinn durch die Dividendenausschüttung im Umfang von CHF 16.5 Mio. reduziert wurde. Das verzinsliche Fremdkapital lag am Ende der Berichtsperiode mit CHF 659.1 Mio. praktisch auf dem Vorjahresniveau (CHF 660.4 Mio.). Die Eigenkapitalquote erhöhte sich im Vorjahresvergleich leicht auf 41.6% (41.0%). Der Loan-to-value (LTV) reduzierte sich von 54.8% auf 53.9%. Die für die Amortisation auslaufender Festhypotheken notwendigen Mittel sowie für das neu aufgenommene verzinsliche Fremdkapital wurden vollumfänglich durch die Aufnahmen von Geldmarkthypotheken gedeckt. Dadurch reduzierte sich der Umfang an Festhypotheken von CHF 365.7 Mio. auf CHF 343.6 Mio. Per Ende 2024 entfielen auf durch Interest Rate Swaps (IRS) abgesicherte Hypotheken wie bereits im Vorjahr CHF 132.1 Mio. Das Volumen der Geldmark thypotheken erhöhte sich von CHF 162.7 Mio. auf CHF 183.5 Mio. womit 72.2% der zinspflichtigen Finanzverbind lichkeiten somit Ende 2024 fest angebunden respektive langfristig abgesichert waren. Der ge- wichtete durchschnittliche Zinssatz per Stichtag reduzierte sich von 1.36% auf 1.15%. Die Restlaufzeit betrug Ende des Berich tsjahres 6.5 Jahre (7.3 Jahre) und liegt immer noch auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Per Ende 2024 bestanden Kreditrahmen im Einklang mit dem angestrebten Portfoliowachstum von insgesamt über CHF 1.0 Mrd. Die Interest Rate Swaps (IRS) werden bis Endverfall gehalten und dienen nur der Absicherung. Die IRS wiesen einen negativen Wieder- beschaffungswert von minus CHF 0.2 Mio. (Vorjahr plus CHF 12.9 Mio.) auf. Dieser wird unter Anwendung des Wahlrechts gemäss Swiss GAAP FER nicht gebucht, sondern im Anhang der Jahresrechnung ausgewiesen.
Page 12
12 GESCHÄFTSBERICHT 2024 BERICHT ZUM GESCHÄFTSJAHR 2024 2023 Δ Bilanzsumme TCHF 1 231 797 1 216 038 +1.3% Eigenkapital TCHF 512 405 498 447 +2.8% Eigenkapitalquote % 41.6 41.0 Fremdkapital TCHF 719 392 717 591 +0.3% Fremdkapitalquote % 58.4 59.0 Loan-to-value (LTV)1 % 53.9 54.8 Ø Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten (Periode)2 % 1.35 1.39 Ø Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten (per Stichtag)3 % 1.15 1.36 Ø Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten (per Stichtag)4 Jahre 6.5 7.3 Net Gearing5 % 128.4 132.0 1 Verzinsliches Fremdkapital im Verhältnis zum Bilanzwert Portfolio 2 Hypothekarzinsen des gesamten Geschäftsjahres im Verhältnis zum Ø der kurz- und langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten des Geschäftsjahres 3 Gewichteter Ø der Zinssätze der kurz- und langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten (Gewichtung erfolgt auf Basis des Betrags der Hypothekarverbindlichkeiten) 4 Gewichteter Ø der Restlaufzeit der kurz- und langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten (Gewichtung erfolgt auf Basis des Betrags der Hypothekarverbindlichkeiten) 5 Finanzschulden (zinspflichtige Finanzverbindlichkeiten abzüglich flüssiger Mittel) geteilt durch Eigenkapital GESTEIGERTER NET ASSET VALUE Der Aktienkurs schloss per Jahresende mit CHF 16.80 auf demselben Niveau wie im Vorjahr. Unter Berücksichtigung der im April 2024 ausgeschütteten Dividende von CHF 0.55 pro Aktie resultierte eine Total -Performance von 3.4% (7.9%). Der Handel an der SIX Swiss Exchange erreichte im Jahr 2024 ein Volumen von 3.17 Mio. Aktien (2.18 Mio.). Die Börsenkapitalisierung belief sich zum Jahresende auf CHF 505.1 Mio. (CHF 505.1 Mio.). Per 31. Dezember 2024 resultierte ein Net Asset Value (NAV) vor latenten Steuern von CHF 18.73 pro Aktie (Vorjahr CHF 18.05). Der NAV nach latenten Steuern erhöhte sich von CHF 16.58 auf CHF 17.04. Per Bilanzstichtag bewertete der Kapitalmarkt die Aktie mit einem Discount von minus 1.4% (Vorjahr Prämie von plus 1.3%) gemessen am NAV nach latenten Steuern. 2024 2023 Δ Aktienkurs Periodenende CHF 16.80 16.80 +0.0% Total Aktien Anzahl 30 062 833 30 062 833 – Börsenkapitalisierung Mio. CHF 505 505 +0.0% NAV (Net Asset Value) vor latenten Steuern¹ CHF 18.73 18.05 +3.7% NAV (Net Asset Value) nach latenten Steuern¹ CHF 17.04 16.58 +2.8% (Discount) / Prämie % -1.4 +1.3 Ausschüttung pro Aktie² CHF 0.60 0.55 +9.1% Payout Ratio³ % 59.2 199.1 Payout Ratio – ohne Neubewertung³ % 83.0 81.3 Reingewinn pro Aktie4 CHF 1.01 0.28 +260.7% Reingewinn pro Aktie – ohne Neubewertung4 CHF 0.72 0.68 +5.9% 1 Bezogen auf ausstehende Aktien per Stichtag (ohne eigene Aktien) 2 Geschäftsjahr 2024: Ausschüttung gemäss Antrag an die Generalversammlung vom 9. April 2025 3 Ausschüttung im Verhältnis zum Reingewinn mit/ohne Neubewertung 4 Reingewinn pro Ø ausstehende Aktie, ohne eigene Aktien/unverwässert, verwässert ERHÖHTE AUSSCHÜTTUNG VON CHF 0.60 PRO AKTIE BEANTRAGT Unter Berücksichtigung des Verkaufserfolgs erhöhte sich der Reingewinn pro Aktie vor Erfolg aus Neubewertung um 5.9% von CHF 0.68 auf CHF 0.72. Der gewichtete ordentliche Reingewinn pro Aktie konnte u.a. wegen des negativen Erfolgs aus Neubewertung im Vorja hr von CHF 0.28 auf CHF 1.01 gesteigert werden. Aufgrund des erfreulichen Ergebnisses sowie der positiven Einschätzung der zukünftigen Entwicklung beantragt der Verwaltungsr at der ordentlichen Generalversammlung vom 9. April 2025 eine Erhöhung der Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2024 um 5 Rappen bzw. 9.1% auf CHF 0.60 pro Aktie. Die Gesellschaft kann die Dividende vollumfänglich aus den Kapitaleinlagereserven entnehmen, wodurch
Page 13
GESCHÄFTSBERICHT 2024 BERICHT ZUM GESCHÄFTSJAHR 13 diese wiederum verrechnungssteuerfrei ausbezahlt werden kann (vgl. Antrag zur Verwendung des Bilanzgewinns, Seite 84). Die Auszah- lung wird zeitnah nach Zustimmung der Generalversammlung erfolgen. Die beantragte Ausschüttung von insgesamt CHF 18.0 Mio. entspricht einer Payout Ratio im Verhältnis zum Reingewinn ohne Neubewer- tung von 83.0%. Damit kann die Dividende auch in diesem Jahr vollständig aus dem operativen Ergebnis bedient werden. Gemessen am ordentlichen Reingewinn beläuft sich die Payout Ratio auf 59.2%. Per Ende der Berichtsperiode waren 1 658 Aktionäre (Vorjahr 1 692) mit 25 355 139 Namenaktien oder 84.3% der ausstehenden Aktien von Fundamenta Real Estate AG im Aktienregister eingetragen. Davon hielten fünf Aktionäre jeweils einen Anteil von über 3.0%. Aufgrund der Anforderungen des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) hat der Ver- waltungsrat das Aktionariat von Beginn an auf langfristige schweizerische Investoren wie Pensionskassen, Anlagestiftungen und Versi- cherungseinrichtungen ausgerichtet. Schweizerische Privatanleger, welche die Vorzüge einer Substanzaktie mit dem Potenzial für lang- fristig stabile Cashflows suchen, sind im Aktionariat ebenfalls willkommen. Die Gesellschaft betreibt jedoch eine sorgfältige Eintragungspraxis ins Aktienregister und lehnt Investoren, die nicht dem BewG bzw. der Lex Koller genügen, konsequent ab. QUALITÄTSSTEIGERUNG IM PORTFOLIO Per Ende des Geschäftsjahres 2024 wies unser Immobilienportfolio einen Bilanzwert von CHF 1 222.2 Mio. aus (Vorjahr CHF 1 204 .3 Mio.). Trotz der Veräusserung von vier Bestandsliegenschaften konnte das Immobilienportfolio per 31. Dezember 2024 weiter ausgebaut werden. Dies wurde insbesondere durch die Arrondierung einer Liegenschaft in Kilchberg (ZH), gezielte Investitionen in laufende Ent- wicklungsprojekte sowie einen positiven Neubewertungseffekt erzielt . Per 31. Dezember 2024 umfasste das Immobilienportfolio 66 Bestandsliegenschaften und drei Entwicklungsprojekte, wobei im Geschäftsjahr zwei Bestandsliegenschaften in Entwicklungsprojekte umklassiert wurden. BESTANDSLIEGENSCHAFTEN 2024 2023 Δ Marktwert¹ TCHF 1 131 760 1 134 700 – 0.3% Liegenschaften Anzahl 66 71 –5 Ø Marktwert TCHF 17 148 15 982 +7.3% Wohneinheiten Anzahl 1 901 1 999 –98 Wohnfläche m² 140 159 146 216 – 4.1% Büro-, Gewerbe- und Ladenfläche m² 14 959 14 926 +0.2% Netto-Soll-Mietertrag¹ TCHF 43 306 42 028 +3.0% Bruttorendite1, 2 % 3.8 3.7 Nettorendite1, 3 % 3.1 3.1 Leerstandsquote⁴ % 1.3 1.3 ENTWICKLUNGSPROJEKTE (NEUBAU) Bilanzwert⁵ TCHF 90 410 69 559 +30.0% Liegenschaften Anzahl 3 2 +1 Ø Bilanzwert TCHF 30 137 34 780 – 13.3% Wohneinheiten Anzahl 128 100 +28 TOTAL Bilanzwert Immobilienportfolio TCHF 1 222 170 1 204 259 +1.5% Liegenschaften Anzahl 69 73 –4 Ø Bilanzwert TCHF 17 713 16 497 +7.4% Wohneinheiten Anzahl 2 029 2 099 –70 1 Gemäss Jahresendbewertung der Jones Lang LaSalle AG 2 Netto-Soll-Mietertrag prospektiv (Soll-Mietzinseinnahmen) in Prozent des Marktwerts (Fair Value) der Bestandsliegenschaften 3 Nettoertrag prospektiv (Netto-Ist-Mietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen) in Prozent des Marktwerts (Fair Value) der Bestandsliegenschaften 4 Leerstände im Verhältnis zum Netto-Soll-Mietertrag 5 Fortgeführte Anschaffungskosten oder Marktwert (je nach Projektfortschritt)
Page 14
14 GESCHÄFTSBERICHT 2024 BERICHT ZUM GESCHÄFTSJAHR VERÄNDERUNGEN IM PORTFOLIO Die strategische Ausrichtung der Fundamenta Real Estate AG bleibt weiterhin auf nachhaltiges Wachstum und stabile Ertragsströme ausgerichtet. Gleichzeitig setzen wir auf eine langfristige Wertsteigerung des Portfolios. Bereits im Jahr 2023 haben wir im Rahmen unserer Portfolio- und Nachhaltigkeitsanalyse entschieden, uns von Liegenschaften zu trennen, die nicht mehr unserer strategischen Ausrichtung entsprechen. Diesem Grundsatz folgend haben wir auch im Geschäftsjahr 2024 konsequent an unserer Strategie des Capital Recycling festgehalten und weitere Veräusserungen vorgenommen. Dazu zählen die Liegenschaften in Berikon (AG), Bern, Kreuzlingen (TG) und Wald (ZH), die erfolgreich und zu attraktiven Konditionen veräussert werden konnten. Die Verkäufe ermöglichten eine gezielte Reallokation des Kapitals in wertsteigernde Investitionen und unterstützen damit die nachhaltige Optimierung unseres Portfolios. Parallel dazu haben wir mit der Arrondierung einer Liegenschaft in Kilchberg (ZH) unser Portfolio an einem erstklassigen Standort gezielt erweitert und langfristig gestärkt. Zudem wurde mit dem Baustart an der Bollenhofstrasse in Dietikon (ZH) im April 2024 eine weitere Entwicklungsliegenschaft geschaffen, die durch eine Flächeneffizienzsteigerung von über 28% eine verbesserte Nutzung des Grund- stücks ermöglicht. WACHSTUM VON INNEN Die kontinuierliche Optimierung unseres Portfolios durch gezielte Repositionierungen und nachhaltige Verdichtungsprojekte sind nach wie vor zentrale Bestandteile unserer Strategie. Unser Ziel ist es, die Ertragskraft langfristig zu sichern, auf die veränderten Bedürfnisse des Wohnungsmarktes frühzeitig zu reagieren und mit zukunftsfähigen Wohnkonzepten nachhaltige Werte zu schaffen. Dabei setzen wir konsequent auf eine Kombination aus Nachhaltigkeit, energetischer Effizienz und wirtschaftlicher Optimierung. Durch eine umsichtige Bewirtschaftung und vorausschauende Investitionen konnten in der Berichtsperiode mehrere Projekte erfolgreich umgesetzt werden. Diese Entwicklungen spiegeln nicht nur unser Bestreben wider, den Bestand gezielt weiterzuentwickeln, sondern auch die Notwendigkeit, Flächen effizienter zu nutzen und den ökologischen Fussabdruck zu minimieren. ERFOLGREICH ABGESCHLOSSENE REPOSITIONIERUNGEN Mit der Repositionierung an der Talackerstrasse in Glattbrugg konnte bereits zum Jahresauftakt 2024 eine vollvermietete Liegenschaft termingerecht an die neuen Mieter übergeben werden. Dies wirkt sich unmittelbar positiv auf die Ertragskraft aus. Im Zuge der Moderni- sierung wurde auf alle Dimensionen unserer Nachhaltigkeitsstrategie geachtet: Neben einer energetischen Optimierung der Gebäu de- hülle wurden Grundrisse angepasst , eine Luft -Wasser-Wärmepumpe installiert und durch den Einsatz von Photovoltaik sowie ne uen Fenstern der CO₂-Ausstoss deutlich reduziert. Nach erfolgreicher Repositionierung an der Oberdorfstrasse in Dietikon, die seit Oktober 2023 lief, konnten die Wohnungen pla nmässig zum 1. Oktober 2024 den neuen Mietern übergeben werden – ebenfalls vollvermietet. Die nachhaltige Sanierung dieser Liegenschaft schafft modernen Wohnraum und unterstreicht unseren Anspruch, bestehende Gebäude ressourcenschonend aufzuwerten. LAUFENDE ENTWICKLUNGS - UND NEUBAUPROJEKTE Das Entwicklungsprojekt am Feldblumenweg in Zürich, das im Sommer 2023 in die Bauphase ging, verläuft weiterhin planmässig. Zum Bilanzstichtag fanden die Arbeiten an der Gebäudehülle sowie im Innenausbau statt, während die Vermarktung der Wohnungen über den Jahreswechsel erfolgreich angelaufen ist. Das Projekt umfasst vier Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 52 Wohnungen sowie eine Einstellhalle und setzt in puncto Nachhaltigkeit neue Massstäbe. Ein durchdachtes Mobilitätskonzept mit 110 separaten Fahrrad abstell- plätzen fördert eine umweltfreundliche Fortbewegung, während eine hochwertige Begrünung mit artenreichen Grünflächen, Hecken und Bäumen gezielt zur Förderung der Biodiversität beiträgt. Ergänzend sorgen eine energieeffiziente Erdsonden- Wärmepumpe und eine leistungsfähige Photovoltaikanlage für eine nachhaltige Energieversorgung. Abgerundet wird das Konzept durch Ladestationen für E-Mobilität, die das Projekt zukunftsorientiert ausrichten. Ein weiteres bedeutendes Sanierungsprojekt ist die Liegenschaft am Claragraben in Basel. Der Rückbau des Innenausbaus wurde bereits abgeschlossen, aktuell liegt der Fokus auf der energetischen Sanierung der Gebäudehülle und der Haustechnik. Durch eine optim ierte Gebäudestruktur konnten 15 zusätzliche Wohnungen geschaffen werden. Die Fertigstellung ist für das zweite Quartal 2025 geplant. Die Repositionierung der Liegenschaft an der Hallwylstrasse in Zürich befindet sich an einer äusserst zentralen Lage direkt a m Hallwyl- platz und stellt ein zukunftsweisendes Verdichtungsprojekt dar. Durch eine Aufstockung in Holzbauweise wird zusätzlicher Wohnraum im begehrten Kreis 4 geschaffen, wodurch die städtische Nachverdichtung auf nachhaltige Weise vorangetrieben wird. Gleichzeit ig er-
Page 15
GESCHÄFTSBERICHT 2024 BERICHT ZUM GESCHÄFTSJAHR 15 möglicht ein neues Layout mit optimierten Grundrissen die Realisierung moderner Stadtwohnungen, die den heutigen urbanen Wohnan- sprüchen gerecht werden. Neben einer umfassenden energetischen Sanierung wird die CO₂ -Intensität der Liegenschaft deutlich redu- ziert, während die Attraktivität des Gebäudes nachhaltig gesteigert wird. Der Baustart ist für das erste Quartal 2025 geplant. WACHSTUM DURCH INTELLIGENTE VERDICHTUNG Besonders erfreulich war der Baustart des Neubauprojekts an der Bollenhofstrasse in Dietikon im zweiten Quartal 2024. Dank eines geschickten Landabtauschs wurde eine Lösung gefunden, die für alle Beteiligten einen Mehrwert schafft. Der Rückbau des Altbestands schloss planmässig ab, der Baufortschritt verläuft nach Plan. Auch bei diesem Bauvorhaben werden modernste Energieeffizienzstandards umgesetzt. Der Erstbezug der Wohnungen ist für das Frühjahr 2026 geplant. Ebenfalls zukunftsweisend ist unser jüngstes Entwicklungsprojekt in Wallisellen, das mit einem geplanten Baustart im Sommer 2025 ein Vorzeigeprojekt für nachhaltige Stadtentwicklung darstellt. Durch interdisziplinäre Zusammenarbeit und innovative Planung entsteht hier moderner, nachhaltiger Wohnraum, der sowohl ökologischen als auch sozialen Anforderungen gerecht wird. LANGFRISTIGER FOKUS: NACHHALTIGES WACHSTUM AUS DEM BESTAND HERAUS Unsere gezielten Repositionierungs - und Entwicklungsprojekte zeigen, dass wir unser Wachstum aus dem Bestand heraus konsequent vorantreiben. Durch vorausschauende Bewirtschaftung, smarte Verdichtungsstrategien und nachhaltige Sanierungen gelingt es uns , be- stehende Potenziale zu heben und gleichzeitig die langfristige Ertragskraft und Marktposition unseres Portfolios weiter zu stärken. NACHHALTIGKEIT Im vergangenen Geschäftsjahr haben wir erstmals am GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) Assessment im Status «Grace Period» teilgenommen, um uns mit diesem führenden Nachhaltigkeitsstandard vertraut zu machen. Künftige Weiterentwicklun- gen unserer Nachhaltigkeitsstrategie werden zentrale Elemente des GRESB Assessment berücksichtigen. Auch im Jahr 2024 nahmen wir am CO₂-Benchmark der Real Estate Investment Data Association (REIDA) teil. Unser Portfolio konnte den Benchmark, der 78 Portfolios mit einem Marktwert von CHF 222 Mrd. umfasst, erneut deutlich übertreffen. Die CO₂ -Intensität wurde gegenüber dem Vorjahr um 30.1% gesenkt – von 12.6 auf 8.8 kg CO₂/m² EBF. Zum Vergleich: Der REIDA -Peer-Benchmark für Wohnnut- zungen liegt bei 14.1 kg CO₂/m² EBF. Dieses Ergebnis bestätigt die Wirksamkeit unserer Nachhaltigkeitsstrategie. Ein weiteres greifbares Ergebnis zeigt sich im Ausbau der Photovoltaik -Infrastruktur. 2023 erzeugten unsere eigenen PV -Anlagen rund 145 000 kWh Solarstrom. Mit den geplanten Erweiterungen wird die installierte Leistung bis Ende 2026 auf 450 kWp steigen – eine Verdreifachung im Vergleich zu 2023. Dadurch erwarten wir eine Erhöhung des jährlichen Solarstromertrags auf rund 450 000 kWh bis im Jahr 2026. VORAUSSCHAUENDE RISIKOBEURTEILUNG UND AUSBLICK Die konsequente Umsetzung unserer Strategie sichert auch in einem herausfordernden Marktumfeld eine stabile Ertragskraft. Gleichzei- tig erfordern makroökonomische Entwicklungen, regulatorische Veränderungen und steigende Nachhaltigkeitsanforderungen eine vo- rausschauende Steuerung unseres Immobilienportfolios. Unser proaktives Risikomanagement überprüft kontinuierlich finanzielle, operative und strategische Faktoren sowie die Anpassungsfä- higkeit unserer Immobilien an künftige Marktbedingungen. Der Verwaltungsrat analysiert diese Risiken regelmässig in enger Abs tim- mung mit dem Asset Manager, um gezielt vorausschauende Massnahmen zu ergreifen. Unsere langfristige Strategie beruht auf einer aktive n Portfoliobewirtschaftung sowie einer nachhaltigen Entwicklung durch Repositio- nierungen, Verdichtungsmassnahmen und gezieltem Capital Recycling. Dieser Ansatz stärkt nicht nur die wirtschaftliche und die ökolo- gische Widerstandsfähigkeit unseres Portfolios, sondern ermöglicht es, neue Investitionschancen wahrzunehmen und die Marktposition kontinuierlich weiterzuentwickeln. Gleichzeitig trägt diese strategische Ausrichtung zur Stärkung der Eigenkapitalbasis bei und sichert eine langfristige Finanzierungsfähigkeit. Durch eine vorausschauende Kapitalallokation bleibt unser Portfolio nicht nur anpassungsfähig, sondern auch wettbewerbsfähig in einem dynamischen Marktumfeld.
Page 16
16 GESCHÄFTSBERICHT 2024 BERICHT ZUM GESCHÄFTSJAHR
Page 17
Immobilien- portfolio Liegenschaften 18 Übersicht 24 Bewertungsbericht 25
Page 18
18 GESCHÄFTSBERICHT 2024 IMMOBILIENPORTFOLIO WOHNLIEGENSCHAFTEN Ort Adresse Erwerbs- datum Baujahr Letzte um- fassende Sanierung¹ Total Wohnungen Total Parkplätze Wohnen in m² Adliswil Zürichstrasse 28/30/32 03.01.2022 1990 - 20 31 2 446 Dietikon Oberdorfstrasse 19/21 16.06.2021 1955 2 024 20 13 1 230 Dietikon Zürcherstrasse 239/241 01.08.2018 1960/1961 2009 16 27 1 040 Glattbrugg Talackerstrasse 53b 15.12.2007 1970 2023 18 21 1 236 Gutenswil Blattenstrasse 5/7/9/11/13/15/17/19 04.12.2018 2012 - 48 82 5 940 Hinwil Zürichstrasse 60a/b 20.08.2015 2017 - 38 48 2 954 Kilchberg Schoorenstrasse 35/37 28.05.20243 1966 1 24 30 1 911 Kloten Schaffhauserstrasse 139 30.06.2011 1954 2005-2006 18 13 1 212 Männedorf Allenbergstrasse 1/3/5/7 01.09.2019 2002 - 18 28 1 852 Niederhasli Rooswiesenstrasse 11/13 01.08.2018 1995 - 16 30 1 548 Niederweningen Gumpenwisenstrasse 2, Alte Poststrasse 1 31.07.2020 2016 - 31 45 2 532 Richterswil Sydedruckiweg 6 01.08.2021 2018 - 13 8 971 Rikon Im Feld 7/9 01.04.2018 2007 - 16 20 1 676 Schlieren Steinwiesenstrasse 9 27.03.2017 2020 - 40 32 1 700 Schlieren Zürcherstrasse 108/110 01.01.2009 1995 - 34 39 2 812 Tagelswangen Grundacherstrasse 10/12/14/16 01.08.2018 1995 - 28 44 2 663 Winterthur Wülflingerstrasse 288/290 06.05.2011 1956 2011 32 14 2 168 Winterthur Zürcherstrasse 139/143, Poststrasse 2a 25.06.2015 2017 - 36 11 2 382 Zürich Badenerstrasse 79 17.09.2018 1893 1994/2021 10 – 931 Zürich Berninastrasse 58 05.02.2021 2018 - 22 4 629 Zürich Ekkehardstrasse 18 24.03.2022 1910 N/A5 9 1 624 Zürich Geibelstrasse 49 17.12.2015 2020 - 29 21 2 097 Zürich Hallwylstrasse 40 30.03.2010 1894 1973 33 3 737 Zürich Josefstrasse 28/30/30a 24.03.2022 1879 N/A5 7 5 545 Zürich Josefstrasse 182 24.03.2022 1910 N/A5 10 2 632 Zürich Mutschellenstrasse 65 16.11.2018 2022 - 27 14 1 850 Zürich Ottostrasse 17 01.04.2016 1899 2019 10 – 690 Zürich Rigistrasse 42 01.09.2022 1953 - 24 5 829 Zürich Sihlfeldstrasse 141 01.05.2018 1909 1990/2021 10 4 722 Zürich Tramstrasse 24 29.06.2016 1942 2012/2014 16 5 746 Zürich Vogelsangstrasse 33 07.11.2022 1878 2012 5 – 358 Zürich Zentralstrasse 72 01.12.2014 1911/1912 2017 9 – 904 ZÜRICH 687 600 50 567 1 Umfassende Sanierung = mehrere Teile des Gebäudes oder das Gebäudeinnere wurden gleichzeitig (umfassend) saniert 2 AE = Alleineigentum 3 Arrondierung der Schoorenstrasse 35 (Erwerbsdatum 28.05.2024) / Schoorenstrasse 37 (Erwerbsdatum 01.12.2016) 4 Aufgrund eines früheren Betriebsstandorts als belasteter Standort ohne schädliche oder lästige Einwirkung eingetragen 5 N/A = Sanierungszeitpunkt nicht bekannt Liegenschaften
Page 19
GESCHÄFTSBERICHT 2024 IMMOBILIENPORTFOLIO 19 Gewerbe in m² Verkauf in m² Lager in m² Büro in m² Diverses in m² Total Objekt in m² Grundstück- fläche in m² Eigentums- verhältnis² Altlastenkataster – – – – 160 2 606 4 329 AE Nein – – – – 19 1 249 1 366 AE Nein – – – – – 1 040 1 816 AE Nein – – – – 20 1 256 981 AE Nein – – 251 – – 6 191 7 730 AE Nein – – – – 43 2 997 1 819 AE Nein – – – – 41 1 952 4 919 AE Nein – 189 354 – – 1 755 1 318 AE Nein – – – – 205 2 057 3 884 AE Nein – – – – – 1 548 1 147 AE Nein – – 83 – – 2 615 3 887 AE Nein – – – – – 971 977 AE Nein – – – – – 1 676 2 751 AE Nein – – – – – 1 700 2 068 AE Nein – – – – – 2 812 3 288 AE Nein – – – – 129 2 792 3 413 AE Nein – – – – – 2 168 2 558 AE Ja4 – 210 56 76 – 2 724 1 330 AE Nein – 167 41 – – 1 139 279 AE Nein – – – – – 629 424 AE Nein – – 14 – – 638 565 AE Nein – – – – 21 2 118 1 259 AE Nein 134 71 48 – – 989 268 AE Nein – 103 93 63 – 804 680 AE Nein – 36 49 – – 717 264 AE Nein – – – – – 1 850 1 024 AE Nein 115 – 5 – – 810 250 AE Nein – – – – – 829 720 AE Nein 138 – 31 – – 891 324 AE Nein – – 2 – – 748 538 AE Nein – – – 28 – 386 244 AE Nein 97 – – – – 1 001 382 AE Nein 484 776 1 027 167 638 53 658 56 802
Page 20
20 GESCHÄFTSBERICHT 2024 IMMOBILIENPORTFOLIO Ort Adresse Erwerbs- datum Baujahr Letzte um- fassende Sanierung¹ Total Wohnungen Total Parkplätze Wohnen in m² Allschwil Marsstrasse 17/19 01.05.2017 1989/1996 - 30 36 2 427 Basel Clarastrasse 54, Clarahofweg 47 01.06.2021 2020 20223 32 – 1 637 Basel Dornacherstrasse 258, Thiersteinerallee 71/73 01.10.2017 1967 2011-2015 46 166 3 360 Basel Güterstrasse 199/201/203/205 30.06.2011 1967/1969 2020 54 4 2 639 Basel Güterstrasse 280/282, Delsbergerallee 48/50/50a 01.10.2010 1904/1910/ 1911/2020 1979 43 15 3 054 Koblenz Landstrasse 44/46 29.01.2018 2017 - 16 16 841 Muri Klosterfeldstrasse 7/9/11/13/15/17/19/21 01.11.2012 1972 2018 88 95 6 570 Rothrist Bachweg 7/9/11/13/15/19 01.06.2019 1966-1972 2002 56 81 4 552 Therwil Alemannenstrasse 7/9/11 01.05.2017 1970 - 18 17 1 350 Villmergen Anglikerstrasse 46/48/50/52 01.04.2012 2012 - 50 82 4 772 Zofingen Riedtalstrasse 18a/18b/20a 08.03.2019 2021 - 52 58 3 400 NORDWESTSCHWEIZ 485 570 34 602 Amriswil Kreuzlingerstrasse 21/a/b/c/d 16.12.2013 2015 - 63 87 5 575 Arbon Im Löffelchratte 13/15 01.05.2016 2013 - 22 36 2 826 Bronschhofen Konstanzerstrasse 1/3/5/7a/7b 22.12.2011 2013 - 28 45 2 706 Flawil Bogenstrasse 105/107/109 04.04.2012 2013 - 30 50 3 440 Frauenfeld Zürcherstrasse 268/270 / Zielackerstrasse 11 07.01.2010 1965 2009/2016 28 28 1 767 Goldach Haini-Rennhas-Strasse 2/4/6 01.03.2013 2013 - 43 61 3 598 Mels Glashüttenweg 28/32 01.12.2011 2011/2012 - 22 32 2 324 Niederuzwil Bachstrasse 17 24.05.2011 2012 - 12 18 1 152 Sevelen Veltur 14a/b/d 01.09.2014 2014 - 42 59 3 223 St. Gallen Iddastrasse 14/16, Langgasse 29/31 27.05.2013 2013 - 34 37 2 554 St. Gallen Zürcherstrasse 210 01.04.2020 2021 - 25 13 1 435 Widnau Ländernachstrasse 54/56 12.12.2011 2013 - 22 31 1 938 OSTSCHWEIZ 371 497 32 538 Bern Parkstrasse 11 01.04.2009 1973 2015-2016 40 38 1 051 Bern Sulgeneckstrasse 64 01.01.2016 1967 2021 40 72 1 620 Bern Sulgenrain 23/25 01.06.2011 1968 2006 22 25 757 Ittigen Kappelisackerstrasse 44/46/48 05.12.2012 1973 2012 28 32 2 305 Lyss Haldenweg 22/24/26/28 01.04.2019 1965 1993-2008 41 45 2 475 Pieterlen Ahornweg 12 01.05.2013 2010 - 14 18 1 460 ESPACE MITTELLAND 185 230 9 668 Luzern Hirschengraben 41 01.06.2017 1951 2019 41 1 1 756 Sursee Haselmatte 1a/1b/3a/3b/5a/5b 11.11.2019 2006 2019 69 101 6 612 ZENTRALSCHWEIZ 110 102 8 368 TOTAL WOHNLIEGENSCHAFTEN 1 838 1 999 135 742 1 Umfassende Sanierung = mehrere Teile des Gebäudes oder das Gebäudeinnere wurden gleichzeitig (umfassend) saniert 2 Im Kataster der belasteten Standorte eingetragen (ohne Überwachungs- und Sanierungsbedarf) 3 Änderung des Raumkonzepts im Attikageschoss 4 Aufgrund einer historischen Untersuchung im Kataster der belasteten Standorte eingetragen 5 Aufgrund eines früheren Betriebsstandorts als belasteter Standort eingetragen (untersuchungs- bedürftig)
Page 21
GESCHÄFTSBERICHT 2024 IMMOBILIENPORTFOLIO 21 Gewerbe in m² Verkauf in m² Lager in m² Büro in m² Diverses in m² Total Objekt in m² Grundstück- fläche in m² Eigentums- verhältnis² Altlastenkataster – – – – – 2 427 3 982 AE Ja2 218 – – – – 1 855 341 AE Nein 58 1 395 444 – – 5 257 2 344 AE Nein 428 – 382 270 – 3 719 1 148 AE Nein 154 – 32 – 8 3 248 2 312 AE Ja4 – – – – – 841 1 738 AE Nein – – 6 – – 6 576 9 988 AE Nein – – – – 67 4 619 8 641 AE Nein – – – – 96 1 446 2 128 AE Nein – – – – – 4 772 8 013 AE Nein – – – – – 3 400 5 500 AE Nein 858 1 395 864 270 171 38 160 46 135 – – – – 143 5 718 9 439 AE Nein – – – – – 2 826 5 054 AE Nein 185 – 65 – – 2 956 4 841 AE Nein – – – – 25 3 465 5 407 AE Nein 792 – – – – 2 559 2 193 AE Nein 346 – – – 86 4 030 4 928 AE Nein – – – – – 2 324 2 569 AE Nein – – – – – 1 152 1 752 AE Nein – – – – – 3 223 5 968 AE Nein 363 – 59 – 30 3 006 2 586 AE Nein 79 – 18 – – 1 532 2 650 AE Nein – – – – – 1 938 2 507 AE Nein 1 765 – 142 – 284 34 729 49 894 159 102 – 282 – 1 594 752 AE Nein 354 – 412 – – 2 386 1 888 AE Nein – – – – – 757 779 AE Nein – – – – 33 2 338 2 827 AE Nein – – – – 16 2 491 3 161 AE Nein – – – – – 1 460 1 760 AE Nein 513 102 412 282 49 11 026 11 167 108 427 171 178 – 2 640 816 AE Ja5 – – – – – 6 612 13 702 AE Nein 108 427 171 178 – 9 252 14 518 3 728 2 700 2 616 897 1 142 146 824 178 516
Page 22
22 GESCHÄFTSBERICHT 2024 IMMOBILIENPORTFOLIO GEMISCHT GENUTZTE LIEGENSCHAFTEN Ort Adresse Erwerbsdatum Baujahr Letzte um- fassende Sanierung¹ Total Wohnungen Total Park- plätze Wohnen in m² Winterthur Tösstalstrasse 7/7a, Neustadtgasse 1a 01.01.2007 1790/1933 1985/1990 11 1 1 213 Zürich Freigutstrasse 26 01.05.2019 1972 2006-2018 7 7 358 ZÜRICH 18 8 1 571 Basel Claragraben 82/84 01.01.2012 1962 - 45 – 2 846 NORDWESTSCHWEIZ 45 – 2 846 TOTAL GEMISCHT GENUTZTE LIEGENSCHAFTEN 63 8 4 417 TOTAL RENDITELIEGENSCHAFTEN 1 901 2 007 140 159 1 Umfassende Sanierung = mehrere Teile des Gebäudes oder das Gebäudeinnere wurden gleichzeitig (umfassend) saniert 2 AE = Alleineigentum 3 Aufgrund einer historischen Untersuchung im Kataster der belasteten Standorte eingetragen ENTWICKLUNGSPROJEKTE (WOHNLIEGENSCHAFTEN) Ort Adresse Erwerbsdatum Geplanter Bezug (Projektstatus) Total Wohnungen Dietikon Bollenhofstrasse 3/5 28.08.2007 2026 28 Wallisellen Opfikonerstrasse 35/37/39 11.11.2022 2027 48 Zürich Feldblumenweg 18/20/22/24/26 18.12.2020 2025 52 ZÜRICH 128 TOTAL ENTWICKLUNGEN (WOHNLIEGENSCHAFTEN) 128 TOTAL ENTWICKLUNGEN 128 TOTAL IMMOBILIENPORTFOLIO 2 029 1 AE = Alleineigentum
Page 23
GESCHÄFTSBERICHT 2024 IMMOBILIENPORTFOLIO 23 Gewerbe in m² Verkauf in m² Lager in m² Büro in m² Diverses in m² Total Objekt in m² Grundstück- fläche in m² Eigentums- verhältnis² Altlastenkataster 220 560 95 761 – 2 849 1 067 AE Nein – – 88 660 – 1 106 300 AE Nein 220 560 183 1 421 – 3 955 1 367 – 897 463 120 13 4 339 1 209 AE Ja3 – 897 463 120 13 4 339 1 209 220 1 457 646 1 541 13 8 294 2 576 3 948 4 157 3 262 2 438 1 155 155 118 181 092 Grundstück- fläche in m² Eigentums verhältnis1 Altlastenkataster 2 433 AE Nein 4 292 AE Nein 3 093 AE Nein 9 818 9 818 9 818 190 910
Page 24
24 GESCHÄFTSBERICHT 2024 IMMOBILIENPORTFOLIO RENDITELIEGENSC HA FTEN Marktwert 31.12.2024 in TCHF Anzahl Wohnungen Netto Soll Mietertrag¹ in TCHF Bruttorendite¹ Leerstands- quote² Zürich 537 190 687 17 840 3.3% 0.0% Nordwestschweiz 231 570 485 9 508 4.1% 1.8% Ostschweiz 171 040 371 8 094 4.7% 1.8% Espace Mittelland 73 280 185 3 145 4.3% 1.6% Zentralschweiz 66 970 110 2 428 3.6% 1.1% TOTAL WOHNLIEGENSCHAFTEN 1 080 050 1 838 41 015 3.8% 1.4% Zürich 29 620 18 1 208 4.1% 1.2% Nordwestschweiz 22 090 45 1 082 4.9% 0.0% TOTAL GEMISCHT GENUTZTE LIEGENSCHAFTEN 51 710 63 2 291 4.4% 1.2% TOTAL RENDITELIEGENSCHAFTEN 1 131 760 1 901 43 306 3.8% 1.3% 1 Netto-Soll-Mietertrag / Bruttorendite gemäss Jahresendbewertung JLL per 31.12.2024 2 Leerstandsquote periodenbezogen (01.01. 2024–31.12.2024) ENTWICKLUNGSPROJEKTE Bilanzwert 31.12.2024 in TCHF Anzahl Wohnungen Zürich 90 410 128 TOTAL ENTWICKLUNGEN (WOHNLIEGENSCHAFTEN) 90 410 128 IMMOBILIENPORTFOLIO Bilanzwert 31.12.2024 in TCHF Anzahl Wohnungen TOTAL IMMOBILIENPORTFOLIO 1 222 170 2 029 Übersicht
Page 25
Jones Lang LaSalle AG Prime Tower Hardstrasse 201 8005 Zürich T F E W +41 44 215 75 00 +41 44 215 75 01 info.ch@jll.com jll.ch An den Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG, Zug Zürich, 24. Januar 2025 Marktwert der Bestandsliegenschaften der Fundamenta Real Estate AG per 31.12.2024 1 Auftrag Die Liegenschaften der Fundamenta Real Estate AG wurden im Auftrag der Eigentümerin zum Zweck ihrer Rechnungslegung von der Jones Lang LaSalle AG („JLL“) per 31. Dezember 2024 zum Marktwert bewertet. Dabei handelte es sich um insgesamt 66 Bestandsliegenschaften sowie um die 3 baubewilligten Entwicklungs-/Neubauprojekte am Feldblumenweg 18/20/22/24/26 in Zürich, an der Bollenhofstrasse 3/5 in Dietikon und an der Opfikonerstrasse 35/37/39 in Wallisel- len. 2 Bewertungsstandard JLL bestätigt, dass die Bewertungen im Rahmen der national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere in Übereinstimmung mit den International Valuation Standards (IVS, RICS/Red Book) sowie den Swiss Valuation Standards (SVS) durchgeführt wur- den. Sie erfolgten zudem gemäss den Anforderungen der SIX Swiss Exchange. 3 Rechnungslegungsstandard Entsprechend den Anweisungen der Fundamenta Real Estate AG erfüllt die Bewertungsvorge- hensweise die Anforderungen des Rechnungslegungsstandards Swiss GAAP FER. 4 Definition Marktwert Als Marktwert gilt der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Im- mobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im ge- wöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Um- sicht und ohne Zwang handelt.
Page 26
Seite 2 von 6 Transaktionskosten, üblicherweise bestehend aus Maklerprovisionen, Transaktionssteuern so- wie Grundbuch- und Notarkosten, bleiben bei der Bestimmung des Marktwertes unberücksich- tigt. Der Marktwert wird nicht um die beim Erwerber bei einem Verkauf anfallenden Transakti- onskosten korrigiert. Dies entspricht der Schweizer Bewertungspraxis. 5 Bewertungsmethode JLL bewertete die Bestandsliegenschaften der Fundamenta Real Estate AG mit der Discounted- Cashflow Methode (DCF-Methode). Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme ent- sprechen den aktuellen sowie prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten (vor Steuern und Fremdkapitalkosten). Die jährlichen Zahlungs- ströme werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der dazu verwendete Zinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation und einem spezifischen Risikozuschlag. Dieser berücksichtigt Marktrisiken und die damit verbundene höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer Bundesobligation. Die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze werden nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegment variiert. Die Marktwertermittlung der Entwicklungs-/Neubauprojekte erfolgt wie bei den Bestandsliegen- schaften mit der DCF-Methode. Dabei wird der Marktwert der Immobilie nach Fertigstellung (Be- ginn Nutzungsphase) ermittelt und dieser mit den während der Bauphase noch anfallenden Zah- lungsströmen (Baukosten, Drittprojektkosten, Gebühren etc.) risikoadjustiert auf den Bewer- tungsstichtag diskontiert. Die Marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen, erfolgt unter der Annahme, dass deren Neuvermietung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Mietausfälle, mietfreie Zeiten und andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüb- lichen Formen entsprechen, sind in der Bewertung berücksichtigt. 6 Bewertungsergebnis Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen schätzte JLL per 31. Dezember 2024 den Marktwert der 66 Bestandsliegenschaften sowie der 3 Entwicklungs-/Neubauprojekte, welche sich im Eigentum der Fundamenta Real Estate AG befinden, wie folgt ein: Total Bestandsliegenschaften CHF 1’131’760’000 Total Entwicklungs-/Neubauprojekte CHF 90’410’000 Total Bestandsliegenschaften und Entwicklungs-/Neubauprojekte CHF 1’222’170’000 Das Bewertungsergebnis in Worten: Eine Milliarde zweihundertzweiundzwanzig Millionen hundertsiebzig Tausend Schweizer Franken.
Page 27
Seite 3 von 6 7 Unabhängigkeit und Zweckbestimmung Im Einklang mit der Geschäftspolitik von JLL erfolgte die Bewertung der Liegenschaften der Fun- damenta Real Estate AG unabhängig und neutral. Sie dient lediglich dem vorgängig genannten Zweck. JLL übernimmt keine Haftung gegenüber Dritten. Die Vergütung für die Bewertungsleistungen erfolgt unabhängig vom Bewertungsergebnis und basiert auf einheitlichen Honoraransätzen pro Liegenschaft. Jones Lang LaSalle AG Daniel Macht MRICS Dominik Stamm Managing Director Vice President Beilagen: (1) Darstellung der Bewertungsmethode und -annahmen
Page 28
Seite 4 von 6 Beilage 1: Darstellung der Bewertungsmethode und -annahmen 1 Bewertungsmodell Das DCF-Modell von JLL entspricht einem Zwei-Phasen-Modell und ermittelt den Marktwert der Liegenschaften auf der Basis zukünftiger Cashflows. Basierend auf einer Prognose der zukünf- tigen Einnahmen und Ausgaben werden über einen Detail-Betrachtungszeitraum von zehn Jah- ren die potenziellen jährlichen Sollmieteinnahmen ermittelt und um die nicht auf die Mieter über- tragbaren Kosten reduziert. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen somit den prognos- tizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten, jedoch vor Finanzierung und Steuern. Am Ende des Detail-Betrachtungszeitraumes wird auf der Grund- lage einer ewigen Rente aus dem Exit-Cashflow sowie unter Berücksichtigung der zukünftigen eigentümerlastigen Instandsetzungsmassnahmen ein Residualwert (Exitwert) ermittelt. Der Marktwert ergibt sich als Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten Netto-Cash- flows über den Detail-Betrachtungszeitraum und dem diskontierten Residualwert. Die Diskontie- rung der Zahlungsströme erfolgt dabei jeweils per Mitte Jahr („mittschüssig“). 2 Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze Die für die Wertermittlung verwendeten Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze orientie- ren sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jähri- gen Bundesobligation und einem spezifischen Risikozuschlag, welcher nebst Nutzung, Lage und Grösse des Objektes auch die aktuelle Situation auf dem Transaktionsmarkt berücksichtigt. Die- ser Risikozuschlag berücksichtigt somit das Marktrisiko und die damit verbundene höhere Illiqui- dität einer Immobilie gegenüber einer Bundesobligation. Der Renditeunterschied (Spread) zwi- schen einer Bundesanleihe und einer Immobilieninvestition wird von JLL regelmässig anhand von Immobilientransaktionen verifiziert. Die nominalen Diskontierungs- und realen Kapitalisie- rungszinssätze werden objektspezifisch nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobilienseg- menten differenziert. Der durchschnittliche kapitalgewichtete nominale Diskontierungszinssatz per 31. Dezem- ber 2024 für die Bestandsliegenschaften der Fundamenta Real Estate AG beträgt 3.95%, der durchschnittliche kapitalgewichtete reale Kapitalisierungszinssatz 2.70%. 3 Mietzinseinnahmen Basis der Bewertungen sind die Mietzinseinnahmen zum Stichtag vom 1. Januar 2025. Ausge- hend von den aktuellen Vertragsmieten werden die jährlichen Sollmieteinnahmen prognostiziert. Dies geschieht durch die mietvertraglich vereinbarte oder mietgesetzlich zulässige Indexierung der Vertragsmieten und im Fall von auslaufenden (Geschäfts-)Mietverträgen durch Ansetzen von aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten. Die Marktmieten basieren auf den Mietpreisdatenbanken und dem Immobilien Research von JLL. Bei mieterseitigen Verlänge- rungsoptionen kommt in der Regel der tiefere Mietzins zwischen Markt- und Vertragsmiete zur Anwendung. Im Fall von unbefristeten Wohnungsmietverträgen werden bei deutlicher Abwei- chung der Vertragsmieten vom Marktniveau ebenfalls nachhaltige Marktmieten angesetzt.
Page 29
Seite 5 von 6 4 Indexierung Mieten für Büro- und Gewerbeflächen werden üblicherweise an den Landesindex der Konsum- entenpreise (LIK) gekoppelt, während Mietverträge für Wohnräume an die Veränderung des vom Bundesamt für Wohnungswesen quartalsweise errechneten Referenzzinssatzes geknüpft sind, zusätzlich aber auch noch einen Teuerungsanteil beinhalten. Basierend auf den Prognosen der einschlägigen Konjunkturforschungsstellen (KOF, BAK, SECO) für die Entwicklung des LIK und der Hypothekarzinsen werden von JLL regelmässig Annahmen für die zukünftige Indexierung der Vertragsmieten getroffen, wobei für alle Bewertungen, die zum selben Bewertungsstichtag erstellt werden, jeweils die gleichen Annahmen verwendet werden. Bei den Bewertungen per Bewertungsstichtag 31. Dezember 2024 unterstellt JLL ab dem Jahr zwei bis ins Exit-Jahr eine langfristige durchschnittliche Teuerung von 1.25% pro Jahr. Bei Ge- schäftsmieten werden in den Bewertungen dabei für jede Mieteinheit die vertraglich vereinbarten prozentualen Ansätze der LIK Indexierung berücksichtigt. Bei fehlenden Angaben sowie bei Leerständen werden die zukünftigen Mieteinnahmen zu 100% an die angenommenen Wachs- tumsraten gekoppelt. Die gleichen Wachstumsraten werden in der Regel auch für die zukünftige Entwicklung der aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten verwendet. Für Woh- nungsmieten wird auf Basis der gesetzlichen Bestimmung bezüglich Mietzinsanpassungen nach OR unterstellt, dass diese während dem Detailplanungszeitraum von 10 Jahren zu 40% an die effektiven Teuerungsraten gekoppelt sind. Für die aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten für Wohnungen wird eine Teuerung von 100% unterstellt. In den ersten zehn Jahren wird die Teuerung in den Cashflows berücksichtigt, beim Exit-Wert mittels Verwendung eines um die Teuerung reduzierten realen Kapitalisierungszinssatzes. 5 Leerstand Für ablaufende Mietverträge von Büro- und Gewerbeflächen wird ein objekt- und segmentspezi- fischer Leerstand angesetzt. Diese Absorptionszeit (Leerstand in Monaten nach Vertragsende) wird spezifisch für jedes Objekt festgelegt und liegt in der Regel zwischen drei und neun Mona- ten. In speziellen Fällen werden auch längere oder kürzere Wiedervermietungsszenarien ange- nommen. Das allgemeine Leerstandrisiko wird über einen strukturellen Leerstand berücksichtigt, der ebenfalls objektspezifisch angesetzt wird. Bei den Wohnliegenschaften werden in der Regel keine spezifischen Leerstände angesetzt, da die Mietverträge üblicherweise nicht befristet sind. Die normale Mieterfluktuation wird mit Hilfe eines strukturellen Leerstandes berücksichtigt, der objektspezifisch angesetzt wird. 6 Bewirtschaftungskosten Die zugrunde gelegten Bewirtschaftungskosten basieren grundsätzlich auf den jeweiligen Lie- genschaftsabrechnungen. Die nicht umlagefähigen Kosten betreffen Betriebs- und Unterhalts- kosten, die in der Regel aufgrund der vertraglichen Bedingungen nicht auf den Mieter umgewälzt werden können oder Bewirtschaftungskosten, die infolge Leerstandes vom Hauseigentümer zu tragen sind. Anhand der Analyse der historischen Zahlen und Benchmarks von JLL werden die zukünftigen Bewirtschaftungskosten modelliert.
Page 30
Seite 6 von 6 7 Instandsetzungskosten Neben den Mietzinseinnahmen kommt den zukünftigen Instandsetzungskosten eine grosse Be- deutung zu. Die während dem DCF-Betrachtungszeitraum von 10 Jahren berücksichtigten In- vestitionen basieren auf den Investitionsplänen der Fundamenta Real Estate AG, welche auf ihre Plausibilität geprüft werden, sowie auf Schätzungen von JLL für notwendige Investitionen. Die zur Ermittlung des Exitwertes langfristig erforderlichen Instandsetzungsmassnahmen („Capex“) werden objektspezifisch unter der Annahme berechnet, dass je nach Bauweise und Nutzung der Liegenschaft bestimmte Anteile der Bauwerkssubstanz eine begrenzte Lebens- dauer aufweisen und folglich über die Gesamtlebensdauer zyklisch erneuert werden müssen. Der im Exit-Jahr in einen (Instandsetzungs-)Fonds umgerechnete Betrag berücksichtigt aus- schliesslich Kosten zur Substanzerhaltung, welche das der Bewertung zugrunde liegende Ver- trags- und Marktzinsniveau langfristig sichern.
Page 31
Nachhaltigkeits- bericht Vorwort 32 Verantwortungsvolle Unternehmensführung 32 Anspruchsgruppen 34 Wesentliche Nachhaltigkeitsthemen 36 Energie- und Umweltkennzahlen 37 Nachhaltige Bauprojekte 40
Page 32
32 GESCHÄFTSBERICHT 2024 NACHHALTIGKEITSBERICHT Vorwort GRI 2-22 Wir, die Fundamenta Real Estate AG, erachten Nachhaltigkeit als einen ganzheitlichen Denkansatz, welcher als integriertes Sel bstver- ständnis in unserem Handeln und in unserer Geschäftstätigkeit zum Ausdruck gebracht wird. Mit unserer Nachhaltigkeitsstrategie zielen wir darauf ab, Werte zu schaffen und einen positiven Beitrag zu einer nachhaltigen Entwicklung zu leisten. Der vorliegende Nachhaltigkeitsbericht ist in Kombination mit den weiteren Inhalten des Geschäftsberichts in Übereinstimmung mit den GRI Sustainability Reporting Standards erstellt worden. Damit stellen wir sicher, dass wir transparent berichten und die Inhalte unserer Berichterstattung in einer strukturierten Form für die interessierten Anspruchsgruppen bereitgestellt werden. In Bezug auf strategische Prioritäten und Trends stehen im Immobilienbereich mitunter der Energieverbrauch und die CO 2-Emissionen im Fokus. Basierend auf einer umfassenden Datengrundlage nahmen wir auch im Jahr 2024 am CO 2-Benchmark der Real Estate Invest- ment Data Association (REIDA) teil. Wir freuen uns, dass unser Portfolio den Benchmark, welcher 78 Portfolios mit einem Marktwert von CHF 222 Mrd. vereint, erneut deutlich übertreffen konnte. Ebenso konnte die CO 2-Intensität gegenüber dem Vorjahr merklich gesenkt werden. Die gegenwärtige Nachhaltigkeitsstrategie deckt den Zeitraum von 2021 bis 2025 ab. Im folgenden Geschäftsjahr wird diese Stra tegie einem Review unterzogen. Hierfür nutzten wir die Gelegenheit, im abgelaufenen Geschäftsjahr erstmalig beim GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) Assessment unter dem Status «Grace Period» teilzunehmen, um uns mit diesem etablierten Nachhaltigke its- Benchmark vertraut zu machen. Bei der Weiterentwicklung der Nachhaltigkeitsstrategie werden wir massgebende Ele mente des GRESB Assessment mitberücksichtigen. Dies wird dazu führen, dass wir unseren GRESB Score und das Rating über die folgenden Jahre st etig verbessern können. Zusätzlich werden wir auch von der Organisation und dem Know-how der Swiss Prime Site Solut ions AG, in welche unser Asset Manager – die Fundamenta Group (Schweiz) AG – integriert wurde, profitieren können. Verantwortungsvolle Unternehmensführung COMPLIANCE & ETHIK GRI 2-23, GRI 2-24 Eine verantwortungsvolle Geschäftstätigkeit bildet den Kern unseres Unternehmens. Unser Handeln ist geprägt von gegenseitigem Ver- trauen und Integrität gegenüber sämtlichen Anspruchsgruppen. Wir stellen höchste Ansprüche an die Compliance und Ethik und stellen damit die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen und Weisungen sicher. Für uns ist es zudem von grosser Wichtigkeit, dass w ir mit Partnern und Lieferanten zusammenarbeiten, welche dieselben ethischen Prinzipien und Werthaltungen verfolgen wie wir selbst. Unser Asset Manager verpflichtet sich als Unterzeichner der UN PRI (Principles for Responsible Investment), nach deren sechs Prinzipien ver- antwortungsvoll zu handeln und weiter Transparenz zu schaffen GRI 2-28. Der Verhaltenskodex unseres beauftragten Asset Managers bildet dabei die institutionelle Grundlage für seine eigenen Mitarbeitenden. Der Inhalt basiert auf ethischen Grundsätzen und Wertvorstellungen, internationalen Übereinkommen und Verträgen sowie nationa l geltender Gesetzgebung und Verh altensanforderungen mit Fokus auf Sorgfaltspflichten, eine verantwortungsvolle Unternehmensfüh- rung, Menschenrechte und Arbeitsstandards: — Einhaltung der Gesetze — Vermeidung von Interessenkonflikten — Verbot von Korruption und Bestechung — Umgang mit vertraulichen Informationen — Gleichstellung sämtlicher Mitarbeitenden — Verfolgung einer ganzheitlichen Nachhaltigkeitsstrategie — Transparente Berichterstattung — Einhaltung des Verhaltenskodex und anonyme Beschwerde bei Verstössen
Page 33
GESCHÄFTSBERICHT 2024 NACHHALTIGKEITSBERICHT 33 Zusätzlich bilden die folgenden internen Richtlinien weitere massgebende Vorgaben: — Reglement zur Verhinderung von Interessenkonflikten 1 — Richtlinie zu Insiderinformationen2 — Personalreglement3 Die Organe und die Mitarbeitenden unseres Asset Managers werden regelm ässig zu den Inhalten des Verhalte nskodex und den damit verbundenen gesetzlichen Bestimmungen und Weisungen informiert. Verstösse gegen den Verhaltenskodex können unmittelbar den Vor- gesetzten oder in anonymer Form gemeldet werden GRI 2-26. ORGANISATION Die Erarbeitung und die Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie, die Festlegung der relevanten Nachhaltigkeitsthemen und die Analyse der Auswirkungen des Unternehmens auf die Wirtschaft, die Umwelt und die Gesellschaft hat der Verwaltungsrat an den Asset Manager delegiert. Der Verwaltungsrat genehmigt die Strategie und überwacht deren konforme Umsetzung. Die Strategie wird laufend überprüft und durch die Fachstellen des Asset Managers sowie nach Bedarf in Zusammenarbeit mit externen Experten periodisch überarbeitet. Im Rahmen der jährlichen Geschäftsberichterstattung legt der Asset Manager dem Verwaltungsrat Rechenschaft zur Strategieumsetzung ab. Die Genehmigung und Freigabe des Nachhaltigkeitsberichts erfolgt durch den Verwaltungsrat GRI 2-12, GRI 2-13, GRI 2-14. Dem Verwaltungsrat obliegt als oberstes Leitungs- und Kontrollorgan die Verantwortung für das Risikomanagement. Relevante Nachhal- tigkeitsthemen werden einzeln oder gebündelt als ESG -Themen im Rahmen der jährlichen Risikobeurteilung identifiziert und bewert et. Der Verwaltungsrat verabschiedet entsprechende Massnahmen zur Korrektur von unerwünschten Auswirkungen und überwacht deren Umsetzung laufend GRI 2 -12. Im Weiteren entscheidet der Verwaltungsrat abschliessend über Liegenschaftsinvestitionen. Bei der Ent- scheidungsfindung werden systematische wie auch objektspezifische Nachhaltigkeitsthemen mitberücksichtigt. Die Mitglieder des Verwaltungsrats verfügen, basierend auf ihren langjährigen Erfahrungen, über ein weitreichendes Nachhaltigkeitsver- ständnis und werden einhergehend zum Strategieprozess und der Risikobeurteilung laufend zu Themen rund um nachhaltige Entwicklung geschult GRI 2-17. Der Verwaltungsrat beurteilt jährlich die Effektivität der eigenen Organisationsstruktur und genehmigt auf Empfehlung des Vergütungsausschusses die Vergütungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats. In diesem Kontext wird auch implizit die Leistung des Verwaltungsrats in Bezug auf die Beaufsichtigung von relevanten Nachhaltigkeitsthemen reflektiert GRI 2-18. BESCHWERDEMANAGEMENT GRI 2-25 Betroffene Anspruchsgruppen können mit ihren Anliegen direkt oder indirekt über den Asset Manager an den Verwaltungsrat gelangen. Das Aktionariat kann seine Anliegen direkt im Rahmen der jährlich stattfindenden Generalversammlung beim Verwaltungsrat vorbringen. Sämtlichen Anspruchsgruppen steht zudem der direkte Zugang über den Delegierten des Verwaltungsrats offen. Die beim Asset Manager vorgebrachten Anliegen werden vorgängig behandelt und in Abhängigkeit von deren Bedeutung und Wichtigkeit an den Verwaltungsrat weitergeleitet. Der Verwaltungsrat behandelt kritische Anliegen nach Massgabe ihrer Dringlichkeit und Tragweite ad hoc oder im Rahmen der vierteljährlich stattfindenden Verwaltungsratssitzungen. Im Berichtszeitraum gingen keine Angelegenheiten beim Verwaltungsrat ein, welche als kritisch hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die Wirtschaft, die Umwelt und die Gesellschaft zu taxieren sind GRI 2-16. Ebenso wurden keine wesentlichen Verstösse gegen Gesetze oder Verordnungen festgestellt, wel che Geldbussen oder nicht -monetäre Strafen für die Fundamenta Real Estate AG zur Folge hatten GRI 2-27. Anliegen und Beschwerden der Mieterschaft werden durch unseren Asset Manager und unsere Liegenschaftsverwaltungen entgegengenommen und in der Regel direkt in Eigenverantwortung bearbeitet GRI 2-26. 1 Richtlinie der Fundamenta Group (Schweiz) AG 2 Richtlinie der Fundamenta Real Estate AG 3 Richtlinie der Fundamenta Group (Schweiz) AG
Page 34
34 GESCHÄFTSBERICHT 2024 NACHHALTIGKEITSBERICHT Anspruchsgruppen GRI 2-29 Wir verstehen uns als Teil einer Gesellschaft, die durch verschiedene Interessen geprägt ist. Für uns ist der kontinuierliche Austausch mit unseren internen und externen Anspruchsgruppen zentral, um ihre Bedürfnisse, Erwartungen und Wünsche zu verstehen und daraus die richtigen, vorausschauenden Entscheidungen abzuleiten. Damit schaffen wir nachhaltige Werte für die Gesellschaft und sichern den langfristigen Erfolg für uns und unsere Anspruchsgruppen. FINANCIAL COMMUNITY Wir pflegen eine enge Beziehung zu unseren privaten und institutionellen Investoren, den Analysten, den Beratern, den Finanzinstituten und den Ratingagenturen. Dabei versorgen wir unser Netzwerk regelmässig und transparent mit finanziellen und nicht -finanziellen In- formationen zu unseren Geschäftsaktivitäten. Für unsere Anleger erwirtschaften wir strategiekonforme Renditen und unsere Verp flich- tungen bei den Geldgebern bedienen wir vorbildlich. MITARBEITENDE Wir zeichnen uns unter anderem dadurch aus, dass das Asset Management und somit eine Vielzahl von Aufgaben rund um die Wert- schöpfung des Immobilienportfolios extern delegiert sind. Diesbezüglich haben wir mit der Fundamenta Group (Schweiz) AG einen um- fassenden Managementvertrag vereinbart, wobei wir keine direkte Kontrolle über die Führung oder die Mitarbeitenden der Fundamenta Group (Schweiz) AG ausüben GRI 2-8. Dies hat zur Folge, dass sich das FTE (full-time equivalent) innerhalb der Fundamenta Real Estate AG auf 50% beschränkt GRI 2-7. Wir legen deshalb grossen Wert darauf, dass unser Asset Manager auf Persönlichkeiten setzt, die neben einer hohen Fachexpertise auch durch ihren Enthusiasmus sowie ihre Sozialkompetenz überzeugen und bereit sind, unser Leistungsver- sprechen aktiv mitzutragen. Ebenso wichtig ist uns, dass die Gleichstellung sämtlicher Mitarbeitenden unseres Asset Managers unabhän- gig des Geschlechts, der Nationalität , der religiösen Zugehörigkeit, der sexuellen Orientierung, des Alters oder anderer Eigenschaften gewährleistet ist. Massgebend für den Umgang mit den Arbeitnehmenden und für die Arbeitsbedingungen bei unserem Asset Manager sind nebst einer fortschrittlichen Unternehmenskultur auch die Bestimmungen des umfassenden Personalreglements GRI 2-24. Das Reglement deckt u.a. folgende Inhalte ab: — Schutz vor Diskriminierung, Mobbing und sexueller Belästigung — Regelung der Arbeitszeiten, Absenzen, Ferien und arbeitsfreien Tagen — Möglichkeit zu Aus- und Weiterbildungen — Regelung zur Entlöhnung, Lohnfortzahlung, Sozialversicherung und beruflichen Vorsorge MIETERSCHAFT Wir betreiben ein aktives Asset Management, um den Mietenden attraktiven und komfortablen Wohnraum für ein gutes Wohlbefinden anbieten zu können. Die Kommunikation mit den Mietenden erfolgt auf verschiedenen Kanälen durch das Asset Management oder die beauftragten Liegenschaftsverwaltungen. Dabei streben wir eine hohe Mieterzufriedenheit an. GESCHÄFTSPARTNER Wir interagieren entlang der gesamten Wertschöpfungs- und Lieferkette mit zahlreichen Partnern und Lieferanten. Dabei sind wir darauf bedacht, die Qualität unserer Produkte und Dienstleistungen sowie eine stabile Partnerschaft ins Zentrum der Beziehung zu stellen. Im Bereich Entwicklungs- und Baumanagement setzt sich das Lieferantensegment aus Total -/Generalunternehmern, Architekten, Planern, Ingenieuren, Bauunternehmen und Handwerkern zusammen. In der Betriebsphase der Immobilien beziehen wir Immobiliendienstleis- tungen in den Bereichen Liegenschaftsverwaltung und Facility Management & Services. NACHBARSCHAFT Wir pflegen einen aktiven Dialog mit der Nachbarschaft, um das Potenzial für einen gegenseitigen Mehrwert zu nutzen sowie um die Anliegen der Nachbarschaft zu kennen. Ebenso informieren wir die Nachbarschaft bei unseren Liegenschaftskäufen proaktiv über den Eigentümerwechsel. Wir reduzieren unsere nachbarschaftlichen Beziehungen nicht nur auf das unmittelbare Umfeld, sondern wolle n unsere Entwicklungsprojekte harmonisch in die gewachsene Umgebung einbinden und dazu beitragen, dass die lokale Bevölkerung durch die Aufwertung von Quartierstrukturen profitieren kann.
Page 35
GESCHÄFTSBERICHT 2024 NACHHALTIGKEITSBERICHT 35 BEHÖRDEN In der Planungsphase suchen wir frühzeitig den Kontakt mit den Behörden. Wir setzen bei unseren Bauvorhaben auf eine kooperative Zusammenarbeit mit den behördlichen Bewilligungsinstanzen. Damit stellen wir sicher, dass die rechtlichen und die gesellschaftlichen Anforderungen von Beginn an erfüllt werden, die Planungs- und Projektierungsphase zeitlich kurz gehalten werden kann und die Kosten für die Bau- und Entwicklungsprojekte optimiert werden können. Wir sind uns der Wichtigkeit unserer Anspruchsgruppen bewusst. Aus diesem Grund werden wir auch in den kommenden Jahren den Dialog mit unseren Anspruchsgruppen kontinuierlich pflegen und weiterentwickeln.
Page 36
36 GESCHÄFTSBERICHT 2024 NACHHALTIGKEITSBERICHT Wesentliche Nachhaltigkeitsthemen GRI 3-2, GRI 3-3 Im Auftrag des Verwaltungsrats erarbeitete ein interdisziplinäres Team der Fundamenta Group (Schweiz) AG in enger Zusammenarbeit mit externen Experten während mehrerer Workshop -Sessions im Rahmen einer Wesentlichkeitsanalyse die für die Fundamenta Real Estate AG relevanten Nachhaltigkeitsthemen. Bei der Wesentlichkeitsanalyse wurde aus Sicht der internen wie auch der externen Stakeholder eine Vielzahl an Nachhaltigkeitsaspekten aus den Dimensionen Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt beurteilt, bewertet und priorisiert. Als Ergebnis resultierten neun relevante Nachhaltigkeitsthemen, welche in der nachfolgenden Grafik dargestellt sind GRI 3-1. GESELLSCHAFT Im gesellschaftlichen Kontext stehen das Raumangebot mit bedürfnisgerechten Grundrissen und einem hohen Wohnkomfort sowie Standorte mit einer guten Grundversorgung und einer ausgewogenen verkehrstechnischen Erschliessung im Fokus. Als relevante Me ss- und Steuerungsgrössen dienen hierzu die liegenschaftsspezifischen Objekt - und Lageratings, welche als Risikofaktoren auch in die Be- wertung der Liegenschaften miteinfliessen. Als Kunden unserer Produkte und Dienstleistungen kommt der Mieterschaft eine besondere Bedeutung zu. In enger Zusammenarbeit mit den externen Liegenschaftsverwaltungen pflegt unser Asset Manager einen direkten und engen Kontakt zu ihnen. Somit wird gewährleis- tet, dass die Bedürfnisse der Mieter erkannt werden und eine hohe Mieterzufriedenheit garantiert ist. Wir bemühen uns um eine voraus- schauende Kommunikation und versuchen, die Mieterschaft über den Lebenszyklus der Immobilien hinweg frühzeitig in anstehende Entwicklungen miteinzubeziehen und bei unausweichlichen Entscheiden im Sinne von Best Practice für alle Beteiligten bestmögliche Lösungen zu finden. PLANUNGSVERFAHREN MARKTFÄHIGKEIT DER LIEGENSCHAFT UMGANG UND WERTSCHÄTZUNG MIETER STANDOR TQUALITÄT RAUMANGEBOT OPERATIVES ERGEBNIS LEBENSZYKLUSKOSTEN TREIBHAUSGAS - EMISSIONEN ENERGIEVERBRAUCH SOLIDARITÄT, GERECHTIGKEIT INTEGRATION, DURCH - MISCHUNG NÄCHTLICHE LICHTBELASTUNG PARTIZIPATION WASSER, ABFÄLLE GRUNDSTÜCKFLÄCHE, FREIANLAGEN, BAUZONEN BAUMATERIALIEN EIGENTUMS - VERHÄLTNISSE INDIVIDUELLE GESTALTUNG LANDSCHAFT, SCHUTZGEBIETE, VERKEHR LEITBILD Weniger relevant Fundamenta Real Estate AG Sehr relevant Gesellschaft Wirtschaft Umwelt Relevante Nachhaltigkeitsthemen Weniger relevant Stakeholder Sehr relevant
Page 37
GESCHÄFTSBERICHT 2024 NACHHALTIGKEITSBERICHT 37 WIRTSCHAFT Der wirtschaftliche Aspekt bildet die substanzielle Grundlage, um das Portfolio langfristig mit einer marktgerechten Anlagenr endite zu- gunsten der Investoren zu betreiben und we iterzuentwickeln. Dabei sind wir bestrebt, die gesamten Lebenszykluskosten zu optimieren und entsprechende Überlegungen bereits in der Entwicklungsphase sowie bei den Investitionsentscheiden miteinfliessen zu lasse n. Für die Sicherung der Erträge setzen wir auf Objekte mit einer hohen Marktfähigkeit und auf Marktpreise, die der am Standort vorliegenden Kaufkraft angepasst sind. UMWELT KLIMA UND ENERGIE Der Immobiliensektor verursacht sowohl in der Erstellungs - wie auch in der Betriebsphase erhebliche CO 2-Emissionen. Aus Sicht des Risikomanagements und der Auswirkungen auf die Umwelt stehen die Aspekte Klima und Energie deshalb besonders im Fokus. Bei der Identifikation der Klimarisiken orientieren wir uns an den Empfehlungen der Task Force on Climate-Related Financial Disclosures. Einer- seits handelt es sich dabei um transitorische Risiken, die aus angepassten regulatorischen Anforderungen, technologischen Fortschritten oder geänderten Kundenpräferenzen erwachsen können. Als prominente Beispiele können hier verschärfte CO2-Grenzwerte und energe- tische Vorgaben ins Feld geführt werden. Andererseits erhöht der Klimawandel die Exposition gegenüber akuten (ereignisbestimmten) und chronischen (langfristigen) physikalischen Risiken. Diese können zusätzliche Investitionen bedingen und sich entsprechend auf die Bewertung der Vermögenswerte auswirken. Aus diesem Grund definierten wir in der Nachhaltigkeitsstrategie konkrete Zielwerte für die CO 2- und die Energieintensität des Immobilienportfolios, welche wir bis spätestens 2050 anstreben. Wir legen für jede Liegenschaft eine Objektstrategie fest und definieren Optimierungsmassnahmen, um die langfristigen Zielset zungen des CO2-Absenkpfades sowie des Energieeffizienzpfades zu erreichen. Nebst der Verbesserung der Energieeffizienz und dem Umstieg auf erneuerbare Energieträger in der Wärmeversorgung investieren wir auch in den Ausbau der Eigenstromproduktion (Photovoltai kan- lagen) und in die Ladeinfrastruktur für die E-Mo bilität. Während bei Neubauten Investitionen in diese Technologien den Standard dar- stellen, prüfen wir im Bestand entsprechende Massnahmen im Einklang mit dem Lebenszyklus sorgfältig und setzen diese in Abhängigkeit von der technischen und wirtschaftlichen Machbarkeit fortlaufend um. BAUMATERIALIEN UND KREISLAUFWIRTSCHAFT Der Hebel im Bau- und Immobiliensektor ist nicht nur in den Bereichen Energie und CO2-Emissionen hoch, sondern auch in der Abfallbe- wirtschaftung. Um dieser Herausforderung zu begegnen, bedarf es neuer Denkweisen und des intelligenten Schliessens von Kreisläufen – beginnend bei der Designphase bis hin zum Reverse Engineering. Die Branche steht hier noch am Anfang. Wir werden uns künftig noch verstärkt diesem Themenbereich widmen und neue Ansätze der Kreislaufwirtschaft in die Projekte einfliessen lassen. Bereits jetzt sind wir bei den Auftragserteilungen an unsere Baupartner und Lieferanten darauf bedacht, dass bei Modernisierungen und Neubauprojekten auf eine geringe Umweltbelastung geachtet wird, unsere natürlichen Ressourcen geschont werden und die Nutzung von umweltfreundli- chen und schadstoffarmen Baumaterialien gefördert wird. Energie- und Umweltkennzahlen BERECHNUNGS - UND DATENGRUNDLAGE Wir können auf ein fundiertes Energie- und Umweltmonitoring zurückgreifen, welches wir im abgelaufenen Berichtszeitraum nochmals zusätzlich verfeinerten. Bei der Berichterstattung der Umweltkennzahlen orientieren wir uns an den «Fachinformationen Kennzahlen von Immobilienfonds» der Asset Management Association Schweiz (AMAS). Die Berichtsperiode für die Umweltkennzahlen bezieht sich auf den Zeitraum vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023. Die Energie- und Wasserdaten wurden von den zuständigen Liegenschaftsverwaltungen auf der Basis von Rechnungen sowie von Kundenportalen der Versorgungsunternehmen und den darin enthaltenen Zählerwerten erhoben. Die gesammelten Rohdaten wurden durch den Asset Mana- ger auf Vollständigkeit und Plausibilität geprüft und anschliessend auf Liegenschaftsebene konsolidiert.
Page 38
38 GESCHÄFTSBERICHT 2024 NACHHALTIGKEITSBERICHT Erdgas 21.3% Fern-/Nahwärme 19.7% Umweltwärme 18.6% Heizöl 15.2% Biomasse 9.8% Strom Wärmepumpe 8.2% Allgemeinstrom 7.2% Die Energiebezugsflächen (EBF) werden gemäss den methodischen Grundlagen des REIDA CO 2-Reports aus den vermietbaren Flächen (VMF) abgeleitet. Der Abdeckungsgrad der erhobenen Daten – gemessen an der Gesamtf läche aller fertigen Bauten – beläuft sich auf 100%1. Die aggregierte EBF der fertigen Bauten beträgt 184 933 m2. Alle im Jahresbericht publizierten Energie- und CO2-Kennzahlen entstammen dem REIDA CO2-Report und entsprechen dem Bilanzierungs- ansatz «Location-Based»2. Die Berechnung, Überprüfung und Plausibilisierung des Absenkpfades erfolgte durch die pom+Consulting AG. KENNZAHLEN Einheit 2023 Anzahl Liegenschaften Stück 67 Energiebezugsfläche m2 184 933 Anteil MINERGIE-zertifizierte Energiebezugsfläche % 20.6 CO2-Emissionen kg 1 623 512 Scope 1 kg 1 315 589 Scope 2 kg 307 923 Gesamtenergieverbrauch kWh 17 003 747 Allgemeinstrom kWh 1 223 164 Erdgas kWh 3 627 313 Heizöl kWh 2 582 119 Biomasse kWh 1 661 046 Strom Wärmepumpe kWh 1 389 448 Umweltwärme kWh 3 172 344 Fern-/Nahwärme kWh 3 348 313 PV Eigenverbrauch kWh 59 932 PV Export kWh 84 449 Wasser m3 169 619 Der gesamte Energieverbrauch – exklusive Mieterstrom – der fertigen Bauten der Fundamenta Real Estate AG beträgt in der Berichtspe- riode klimabereinigt 3 17 004 MWh GRI 302-1. Die kumulierten CO 2-Emissionen belaufen sich auf 1 624 t, davon 1 316 t im Scope 1 (Erdgas, Heizöl, Biomasse) und 308 t im Scope 2 (Strom, Fernw ärme) GRI 305-1, GRI 305-2. In Abstimmung mit dem CO 2-Absenkpfad beabsichtigen wir, den Anteil der fossilen Energieträger im Verlauf der Jahre mittels Entwicklungsprojekten, Repositionierungen, ener- getischer Sanierungen, Heizungsersätzen und Betriebsoptimierungen kontinuierlich zu reduzieren. ENERGIEMIX 1 Berücksichtigt sind sämtliche fertigen Bauten gemäss Objektinventar, welche vor dem Stichtag 01.01.2023 gekauft wurden und im Kalenderjahr 2023 nicht als Bau- oder Entwicklungsprojekt klassifiziert waren. 2 Beim Bilanzierungsansatz «Location-Based» wird der Biogasanteil der jeweiligen Gasprodukte nicht separat ausgewiesen, weshalb der Energieträger Biogas in der Tabelle «Kennzahlen» und in der Grafik «Energiemix» nicht aufgeführt wird. 3 Nach Akkumulierten Temperaturdifferenzen (ATD).
Page 39
GESCHÄFTSBERICHT 2024 NACHHALTIGKEITSBERICHT 39 CO2- UND ENERGIEINTENSITÄTEN Wir streben bei den CO2-Emissionen in Abstimmung mit dem Pariser Klimaabkommen das Netto -Null-Ziel an. Die Absenkpfade des Im- mobilienportfolios sehen für die Energie - und CO2-Intensitäten bis 2050 Zielwerte von 40 kWh/m 2 EBF respektive 2.6 kg CO 2/m2 EBF vor. Die verbleibenden CO 2-Emissionen, welche durch fossile Anteile in der leitungsgebundenen Energievers orgung (Strom und Fern- wärme) bedingt sind oder nicht durch bauliche und technische Massnahmen vermieden werden können, sollen beispielsweise mittel s Zertifikaten von Negativemissionstechnologien ausgeglichen werden. Die Ist-Werte für das Immobilienportfolio liegen in der Berichtsperiode bei 91.9 kWh/m2 EBF (Vorjahr: 99.6 kWh/m2 EBF) und bei 8.8 kg CO2/m2 EBF (Vorjahr: 12.6 kg CO2/m2 EBF) und damit unterhalb der Soll-Werte der Absenkpfade. 1 Gegenüber dem Vorjahr konnte somit bei der Energieintensität mit minus 7.7% wie auch bei der CO 2-Intensität mit minus 30.1% eine deutliche Verbesserung der Ist -Werte realisiert werden GRI 302-3, GRI 305-4. Die Reduktion der Intensitäten ist in erster Linie auf das aktive Asset Management zurückzufüh- ren. Mit der konsequenten Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie für das Portfolio der Fundamenta Real Estate AG und mittels der definierten Objektstrategien werden die Intensitätswerte über die Zeit laufend weiter verbessert und die definierten Soll-Werte auf dem Weg zum Netto-Null-Ziel auch mittel- und langfristig erfüllt. ABSENKPFAD ENERGIEINTENSITÄT ABSENKPFAD CO 2-INTENSITÄT 1 Die Energieintensitäten werden im REIDA CO2-Report inkl. den Energiemengen der Umweltwärme für den Wärmepumpenbetrieb berechnet. Die Umweltwärme wird in der Grafik «Absenkpfad Energieintensitäten» nicht berücksichtigt, damit der projizierte Absenkpfad mit den Soll-Werten aus der Nachhaltigkeitsstrategie vergleichbar ist, welche die Umweltwärme für den Betrieb der Wärmepumpe nicht miteinbezieht. 40 40 0 20 40 60 80 100 kWh pro m2 EBF 1.6 2.6 0 5 10 15 20 kg CO2 pro m2 EBF ― Energieintensität ― Soll-Wert ― CO2-Intensität ― Soll-Wert 2050 2040 2050 2023 2030 2023 2030 2030
Page 40
40 GESCHÄFTSBERICHT 2024 NACHHALTIGKEITSBERICHT Nachhaltige Bauprojekte Anhand zweier Projekte in Dietikon und einem in Basel wird stellvertretend für unser gesamtes Entwicklungsportfolio aufge zeigt, wie wir Nachhaltigkeitsaspekte in unsere Bauvorhaben einfliessen lassen. DIETIKON, OBERDORFSTRASSE 19/21 Die Liegenschaft an der Oberdorfstrasse 19/21 wurde im Jahr 1955 erbaut. Die Wärmeversorgung und -verteilung wurde wie zu dieser Zeit üblich mit einer Ölheizung und Radiatoren realisiert. Auch die Dämmstärke der Gebäudehülle entsprach dem damaligen wenig effizienten Baustandard. Mit der Totalsanierung, welche im Sep- tember 2024 abgeschlossen wurde, konnten die CO 2-Emissionen der Liegenschaft an der Oberdorfstrasse, gemäss der definierten Objektstrategie, erheblich verbessert werden. Die gesamte Gebäu- dehülle wurde umfassend saniert und mit einer energieeffizienten Dämmung sowie modernen Fenstern ausgestattet, was zu einer markanten Reduktion der Heizleistung sowie des Raumwärmebe- darfs führt. Ebenso konnte die Beleuchtung auf die effiziente LED- Technologie umgerüstet werden. Mit dem Anschluss an das Fern- wärmenetz des Regiowerks Limeco erfolgt der Umstieg von einer fossilen auf eine zeitgemässe Wärmeversorgung, welche die Räumlichkeiten über eine Fussbodenheizung mit Wärme bedient. Zusätzlich wurde auf dem Dach eine Photovoltaikanlage mit einer Leistung von 22 kWp installiert. Der erzeugte Eigenstrom wird die Gebäudetechnik und die Mietwohnungen mit einem günstigen So- larstromtarif versorgen. BASEL, CLARAGRABEN 82/84 Im beliebten multikulturellen Kleinbasel wird mit einer Totalsan- ierung am Claragraben ein attraktives Wohnangebot mit 60 neuen Wohnungen geschaffen. Die verbesserte Aussendämmung und ein vollumfänglicher Fensterersatz tragen zu einer deutlichen Steige- rung der Energieeffizienz bei. Nebst der Erneuerung der Beleuch- tung wurden in den Mietwohnungen die bestehenden Gasherde zurückgebaut und durch Elektroherden ersetzt. Die Wärme wird über das Fernwärmenetz der Industriellen Werke Basel bezog en und innerhalb des Gebäudes anstelle von Radiatoren neu über ein Fussbodensystem verteilt. Auf dem extensiv begrünten Flachdach wurde eine Photovoltaikanlage mit einer Leistung von 49 kWp in- stalliert. Die lokale Nutzung des eigenerzeugten Solarstroms wird über einen Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) ermög- licht. Der Erstbezug der neuen Wohnungen erfolgt im Frühling 2025. DIETIKON, BOLLENHOFSTRASSE 3/5/7 Im Vorfeld des Ersatzneubaus an der Bollenhofstrasse wurde im Sinne von Best-Practice der frühzeitige Kontakt mit der Nachbar- schaft gesucht. Nach der Prüfung von zahlreichen Varianten konnte mit einem partiellen Landabtausch eine Lösung gefunden werden, welche für alle Beteiligten einen zusätzlichen Wert gene- riert. Die Nutzfläche des im April 2024 gestarteten Bauprojekts kann aufgrund der verbesserten Ausnützungsmöglichkeiten ge- genüber dem ursprünglichen Zustand um 28% gesteigert werden. Mit dem Wechsel von einer Ölheizung auf einen F ernwärmean- schluss ans Netz von Limeco und der Projektrealisierung nach den neuesten, strengen Energievorgaben können der CO 2-Ausstoss im Betrieb um 99% gesenkt und die Gesamtenergieeffizienz um 85% verbessert werden. Auf dem Dach wird eine Photovoltaikanla ge mit einer Leistung von rund 25 kWp installiert, welche die Gebäu- detechnik, die Mieterschaft und die Ladestationen im Rahmen ei- nes Zusammenschlusses zum Eigenverbrauch (ZEV) mit eigenpro- duziertem Solarstrom bedient. Die Grundinstallation für die Ladeinfrastruktur erschliesst sämtliche Parkplätze in der Einstell- halle. Der Erstbezug der Wohnungen erfolgt voraussichtlich im Frühling 2026.
Page 41
GESCHÄFTSBERICHT 2024 NACHHALTIGKEITSBERICHT 41 EIGENSTROMPRODUKTION UND E -MOBILITÄT Im Jahr 2023 produzierten die liegenschaftseigenen Photovoltaikanlagen des Portfolios gesamthaft 145 000 kWh Solarstrom. Zusammen mit den projektierten Photovoltaikanlagen wird die installierte Leistung im Portfolio bis Ende 2026 auf 450 kWp ansteigen, wa s dem 3- fachen Leistungsumfang gegenüber dem Jahr 2023 und einem geschätzten Anstieg des Solarertrags auf 450 000 kWh entspricht. Die Rentabilität der Eigenstromerzeugung steigt vor dem Hintergrund, dass die Preise für die Solarmodule in der Tendenz sinken und die Strompreise – trotz geringfügigen Preiskorrekturen nach unten – auf hohem Niveau stagnieren. Offen bleibt, wie sich die politischen Rahmenbedingungen im Energiesektor weiter entwickeln werden. Um die Investitionen gegen dieses potenzielle Risiko bestmöglich abzusichern, wird danach gestrebt, die Eigenverbrauchsquote bei den Liegenschaften zu optimieren. Generell fällt die Nachfrage nach Ladeinfrastruktur seitens Mieterschaft weiterhin moderat aus. Während bei Bau- und Entwicklungspro- jekten die Parkplätze so vorbereitet werden, dass bei entsprechendem Bedarf kostengünstig und effizient Ladestationen nachgerüstet werden können, werden Liegenschaften im Bestand aufgrund einer konkreten Nachfrage punktuell mit Ladeinfrastruktur ausgestattet. AUSBL ICK Der für das Portfolio der Fundamenta Real Estate AG mandatierte Asset Manager Fundamenta Group (Schweiz) AG sorgt mit einem proaktiven und umfassenden Management im Rahmen von Entwicklungsprojekten und mit einer hohen Sanierungsrate dafür, dass die Werthaltigkeit der Liegenschaften gesichert und die Nachhaltigkeitsstrategie fortlaufend umgesetzt wird. Es befinden sich wieder um mehrere Bau- und Entwicklungsprojekte in der Pipeline, die in den nächsten Jahren realisiert werden sollen, was sich weiter positiv auf die Energieeffizienz und die CO 2-Emissionen des Portfolios auswirken wird.
Page 42
42 GESCHÄFTSBERICHT 2024 NACHHALTIGKEITSBERICHT
Page 43
Geschäftsmodell und Organe Unternehmensstrategie 44 Verwaltungsrat 45 Geschäftsmodell 46 Asset Manager 48
Page 44
44 GESCHÄFTSBERICHT 2024 GESCHÄFTSMODELL UND ORGANE Die Fundamenta Real Estate AG fokussiert sich als einzige an der SIX Swiss Exchange kotierte Immobilien-Aktienge- sellschaft auf Wohnimmobilien in der Deutschschweiz GRI 2-1, GRI 2-6. Die Gesellschaft strebt an, für ihre Anleger nachhaltige Werte zu schaffen, indem sie ein marktorientiertes Raum angebot mit möglichst geringer Umweltbelastung kombiniert. Mit einem interdisziplinären Team und einem integra- len Assetmanagement-Ansatz sollen nachhaltige Erfolge erzielt werden. Die Gesellschaft beabsichtigt, das Immobilienportfolio im Rahmen der Zielwerte auszubauen. Die Finanzierung des Ausbaus kann über Kapitalerhöhungen erfolgen, falls die auf diesem Weg beschafften Eigenmittel durch die Anlage- perspektiven begründet und mit der Ausschüttungspolitik vereinbar sind. ZIELWERTE ≥ WOHNANTEIL Anteil Wohnnutzung an Gesamtmietertrag 80% EIGENKAPITALQUOTE 40% REINGEWINN PRO NAMENAKTIE (ohne Neubewertung) in CHF 0.55 AUSSCHÜTTUNG PRO NAMENAKTIE 1 in CHF 0.55 1 Namenaktie vor Beantragung der Erhöhung an der Generalversammlug vom 09.04.2025 Unternehmensstrategie
Page 45
GESCHÄFTSBERICHT 2024 GESCHÄFTSMODELL UND ORGANE 45 Der Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG nimmt als Gesamtorgan die oberste Führung und Überwachung wahr GRI 2-9. Dr. Andreas Spahni verantwortet als Delegierter des Verwaltungsrats die operative Geschäftsführung, wobei der Verwaltungsrat alle Entscheide kollektiv fällt. An der Generalversammlung vom 10. April 2024 wurden die bisherigen Verwaltungsräte Dr. Andreas Spahni, Frédéric de Boer, Niels Roefs und Hadrian Rosenberg wiedergewählt. Herbert Stoop trat nicht zur Wiederwahl an. An seiner Stelle wurde Ramona Lindenmann erst- malig in den Verwaltungsrat gewählt. Niels Roefs, Dr. Andreas Spahni, Ramona Lindenmann, Frédéric de Boer und Hadrian Rosenberg (von links nach rechts) Verwaltungsrat
Page 46
46 GESCHÄFTSBERICHT 2024 GESCHÄFTSMODELL UND ORGANE ANLAGEFOKUS WOHNEN Die Gesellschaft konzentriert ihre Tätigkeit auf den Erwerb, die Entwicklung und das Halten von attraktivem und markt- fähigem Wohnraum in der Deutschschweiz. Mittels eines ganzheitlichen und aktiven Managementansatzes verfolgt die Gesellschaft das Ziel, für ihre Aktionäre unter Berücksich- tigung von definierten Nachhaltigkeitskriterien einen lang- fristig orientierten Mehrwert zu erwirtschaften und zu si- chern. Die Investitionen sollen sich auf Liegenschaften konzentrie- ren, welche eine nachhaltige und stabile Mi eteinnahmeper- spektive, gute Entwicklungsaussichten und/oder Optimie- rungspotenziale ausweisen GRI 2-1, GRI 2-6, GRI 3-3. Gegenüber den anderen an der SIX Swiss Exchange kotierten Immobiliengesellschaften weist die Fundamenta Real Estate AG seit Jahren die höchste Wohnquote aus. Im Geschäftsjahr 2024 wurden 94% des Netto -Ist-Mietertrags von insgesamt CHF 41.9 Mio. aus Wohnnutzung erzielt. NACHFRAGE - ORIENTIERTES PORTFOLIO Innerhalb des Nutzungssegments Wohnen hat sich die Fun- damenta Real Estate AG auf Objekte spezialisiert, für die seit vielen Jahren eine robuste und tendenziell steigende Nach- frage besteht. Aufgrund der statistischen Daten, die für die bestehende und die künftige Nachfrage nach Wohnraum re- levant sein dürften, und angesichts der gesellschaftlichen Trends ist das Portfolio der Fundamenta Real Estate AG aus- gesprochen marktnah und nachfrageorientiert strukturiert. MAXIMAL DREI ZIMMER Ein Anteil von rund 76% des Portfolios der Fundamenta Real Estate AG besteht aus Mietwohnungen mit maximal drei Zimmern. Statistisch gesehen zählt ein durchschnittlicher Haushalt in der Schweiz 2.2 Personen, welche sich typischerweise eine 3- bis 4 -Zimmer-Wohnung teilen. Mehr als ein Drittel aller Haushalte besteht jedoch nur aus einer Person. Die Individu- alisierung als Megatrend der westlichen Welt entfaltet ihre Wirkung auch in der Wohnungswahl. Die durchschnittliche Haushaltsgrösse nimmt stetig ab. Single- und Kleinhaushalte sind im Kommen. Die Nachfrage nach kompakten Wohnun- gen mit geringerer Zimmerzahl steigt stetig an. NETTOMIETE UNTER CHF 2 000 Rund 81% der Mietwohnungen im Portfolio der Gesellschaft haben eine Nettomiete von weniger als CHF 2 000. Damit widerspiegelt das Portfolio die grosse Nachfrage nach Miet- wohnungen im Mittelpreissegment. Geschäftsmodell
Page 47
GESCHÄFTSBERICHT 2024 GESCHÄFTSMODELL UND ORGANE 47 E XPERTISE UND WERTSCHÖPFUNG AUS EINER HAND Im Interesse einer effizienten und schlanken Organisations- struktur hat die Fundamenta Rea l Estate AG das Asset Ma- nagement und weitere mit dem Management der Immobilien- anlagen verbundenen Aufgaben der Fundamenta Group (Schweiz) AG übertragen. Die Zusammenarbeit ist durch eine Asset-Management-Vereinbarung zwischen den beiden Ge- sellschaften geregelt. Die Fundamenta Group (Schweiz) AG ist seit Januar 2024 eine Tochtergesellschaft der Swiss Prime Site Solutions AG GRI 2-6. Die von der Fundamenta Real Estate AG mandatierte Funda- menta Group (Schweiz) AG bietet mit ihren Expertinnen und Experten integrale Asset-Management-Leistungen und mass- geschneiderte Lösungen an, um langfristige Werte zu schaf- fen. ENTSCHÄDIGUNG Der Asset Manager, Fundamenta Group (Schweiz) AG, erhält für seine Leistungen eine Management Fee von 0.4% des Verkehrswerts. Der Verkehrswert der Immobilien wird auf täglicher Basis über das Geschäftsjahr gewichtet. Für das Transaktionsmanagement erhält der Asset Manager eine Ver- gütung zwischen 1.0% und maximal 2.0%, abhängig von der Höhe des beurkundeten Kauf- oder Verkaufsvertrags. Weitere Leistungen wie das Projektmanagement oder die Steuerung von Kapitalbeschaffungsmassnahmen werden fallweise bzw. projektbezogen entschädigt. AKTIVES PORTFOLIO - MANAGEMENT Das Portfolio der Fundamenta Real Estate AG ist über die ganze Deutschschweiz diversifiziert GRI 2 -1. Neben einer breiten geografischen Streuung achtet die Gesellschaft auch auf eine ausgewogene Gewichtung der Objektgrössen bzw. der Anlagevolumen je Liegenschaft. Ende 2024 verteilte sich das Portfolio auf 6 6 Bestandsl iegenschaften und drei Entwicklungsprojekte mit einem Bilanzwert von CHF 1 222.2 Mio. Das Immobilienportfolio der Fundamenta Real Estate AG un- terliegt einem aktiven und ganzheitlichen Management. Die langfristige Marktgängigkeit und Wirtschaftlichkeit der Be- standsliegenschaften wird durch gezielte Investitionen im Rahmen von Repositionierungen respektive Modernisierun- gen sichergestellt. Ergänzend wird das Portfolio durch den Erwerb strategiekonformer Liegenschaften oder die Realisie- rung von strategiekonformen Neubauprojekten ausgebaut und diversifiziert GRI 3-3. Mit der definierten Nachhaltigkeitsstrategie hat die Funda- menta Real Estate AG die Voraussetzungen geschaffen, um ihr Kerngeschäft breit abgestützt und verantwortungsvoll weiterzuentwickeln.
Page 48
48 GESCHÄFTSBERICHT 2024 GESCHÄFTSMODELL UND ORGANE TRANSAKTION Der Transaktionsbereich umfasst den ganzen Prozess von der Suche nach geeigneten Investitionsobjekten (Sourcing, Prüfung, Aufbereitung, Antrag) bis zum erfolgreichen Transaktionsabschluss (Vollzug). Die Identifizierung geeigneter Immobilien und die erfolgreiche Ausführung der Transaktionen sind für die Erreichung der strategischen Ziele entscheidend. Mit einem An- lageprozess über mehrere S tufen wird sichergestellt, dass das Immobilien- portfolio strategiekonform und im vorgegebenen Rahmen (Zielwerte, Anla- gereglement) ausgebaut und entwickelt wird. Über die Investitionsanträge entscheidet der Verwaltungsrat. ENTWICKLUNG Die Kernaufgabe des Bereichs Entwicklung sind die aktive Steuerung und die zielführende Umsetzung von nachhaltigen Entwicklungsvorhaben (Neubau, Ersatzneubau oder Umbau sowie Renovierung und Modernisierung). Aus einer Hand wird ein ganzheitliches Projektmanagement − von der str ategi- schen Planung bis zur Fertigstellung − gewährleistet. MANAGEMENT Der Bereich Management umfasst sämtliche Aufgaben eines strategischen, methodischen und operativen Immobilienmanagements. Durch ein aktives Management auf Portfolio - und Objektebene wird eine dynamische Wert- schaffung angestrebt. Mit der Liegenschaftsbewirtschaftung sind externe Partner beauftragt, wobei eine enge Führung und Begleitung gewährleistet wird. Die Leistungen des Immobilienmanagements beeinflussen die Be- triebs- und Bewirtschaftungskosten wie auch die Ertragsseite von Immobi- lien und wirken sich direkt auf die Renditeentwicklung aus. FINANZEN Zum Finanzbereich gehören Aufgaben wie Finanzplanung, Finanzierungsma- nagement, Buchführung, Controlling, Risikomanagement, Compliance und Reporting. Das eigene Investor-Relations- Team stellt die persönlichen Be- ziehungen zu den Anlegern und den direkten Dialog mit ihnen sicher. Die Swiss Prime Site Solutions AG, inklusive ihrer Tochtergesellschaft Fundamenta Group (Schweiz) AG , ist ein führender unabhängiger Immobilien-Asset-Manager. Das Unternehmen betreut sowohl kollek- tive Anlagegefässe als auch institutionelle und private Immobilienei- gen-tümer in sämtlichen Phasen der Wertschöpfungskette. Das ver - waltete Immobilienvermögen beläuft sich auf über CHF 13 Mrd. Asset Manager FUNDAMENTA GROUP (SCHWEIZ) AG Ganzheitliche Kompetenz unter einem Dach TRANSAKTION Sourcing, Beratung und Unterstützung bei Investitionen und Devestitionen sowie den damit verbundenen Prozessen bis zum erfolgreichen Transaktionsabschluss ENTWICKLUNG Übergeordnete und aktive Steuerung bei Entwicklungs- und Bauprojekten, von der strategischen Lösungs- definition bis zur Erstellung und Überführung in das Portfolio FINANZEN Finanzplanung, Finanzierungs- management, Buchführung, Controlling, Risikomanagement, Compliance Reporting sowie Investor Relations MANAGEMENT Umfassendes Management (strategisch, methodisch und operativ) von Immobilien über deren ganzen Lebenszyklus
Page 49
Finanzbericht Jahresrechnung nach Swiss GAAP FER Bilanz 50 Erfolgsrechnung 51 Geldflussrechnung 52 Entwicklung des Eigenkapitals 53 Anhang zur Jahresrechnung 54 Risikomanagement 58 Erläuterungen zur Jahresrechnung 59 Bericht des unabhängigen Abschlussprüfers 72 Jahresrechnung gemäss OR Bilanz 80 Erfolgsrechnung 81 Anhang zur Jahresrechnung gemäss OR 82 Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns und der Reserven aus Kapitaleinlagen 86 Bericht der Revisionsstelle 87
Page 50
50 GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHNUNG NACH SWISS GAAP FER in TCHF Anhang 31.12.2024 31.12.2023 Flüssige Mittel 1 203 2 260 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 1 4 800 5 851 Sonstige Forderungen 1 3 519 1 567 Aktive Rechnungsabgrenzung 105 171 UMLAUFVERMÖGEN 9 627 9 849 Anlageimmobilien 2 1 131 760 1 134 700 Entwicklungen 2,3 90 410 69 559 Aktive latente Ertragssteuern 5 – 1 929 ANLAGEVERMÖGEN 1 222 170 1 206 189 AKTIVEN 1 231 797 1 216 038 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 6 370 949 Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 7 21 125 22 086 Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 8 8 384 8 982 Passive Rechnungsabgrenzung 9 991 1 115 KURZFRISTIGES FREMDKAPITAL 30 869 33 132 Langfristige Finanzverbindlichkeiten 7 637 929 638 253 Rückstellungen für latente Ertragssteuern 10 50 594 46 205 LANGFRISTIGES FREMDKAPITAL 688 523 684 458 FREMDKAPITAL 719 392 717 591 Aktienkapital 11 180 377 180 377 Kapitalreserven 12 112 132 128 667 Gewinnreserven 13 219 896 189 403 EIGENKAPITAL 512 405 498 447 PASSIVEN 1 231 797 1 216 038 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Bilanz
Page 51
GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHN UNG NACH SWISS GAAP FER 51 in TCHF Anhang 2024 2023 Netto-Ist-Mietertrag 15 41 851 41 016 Andere betriebliche Erträge 112 120 BETRIEBSERTRAG 41 963 41 136 Liegenschaftenaufwand 16 –5 856 – 5 730 Verwaltungsaufwand 17 –6 259 – 6 440 BETRIEBSAUFWAND –12 115 – 12 170 Erfolg aus Neubewertung Anlageimmobilien und Entwicklungen 18 10 896 – 10 041 Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften 19 4 813 864 BETRIEBSERGEBNIS (EBIT) 45 556 19 789 Finanzergebnis 20 –8 266 – 8 944 REINGEWINN VOR STEUERN (EBT) 37 290 10 845 Ertragssteuern 21 –6 797 – 2 539 REINGEWINN 30 493 8 306 Reingewinn pro Aktie (unverwässert und verwässert) in CHF 22 1.01 0.28 Reingewinn pro Aktie (unverwässert und verwässert) ohne Neubewertung in CHF 22 0.72 0.68 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Erfolgsrechnung
Page 52
52 GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHNUNG NACH SWISS GAAP FER in TCHF Anhang 31.12.2024 31.12.2023 Reingewinn 30 493 8 306 Veränderungen Forderungen 1 – 901 – 933 Veränderungen Aktive Rechnungsabgrenzung 66 74 Veränderungen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 6 – 579 333 Veränderungen Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 8 – 599 541 Veränderungen Passive Rechnungsabgrenzung 9 –124 – 560 Veränderungen Rückstellungen für latente Ertragssteuern 5, 10 6 318 2 107 Veränderungen Marktwert Anlageimmobilien und Entwicklungen 18 –10 896 10 041 Veränderungen aus Verkauf von Renditeliegenschaften 19 –4 813 – 864 GELDFLUSS AUS BETRIEBLICHER TÄTIGKEIT 18 966 19 045 Erwerb Anlageimmobilien 2 –10 248 – Wertvermehrende Investitionen Anlageimmobilien 2 –17 094 – 9 798 Investitionen in Entwicklungen 2, 3 –11 364 – 3 370 Verkauf von Renditeliegenschaften 19 36 505 16 120 GELDFLUSS AUS INVESTITIONSTÄTIGKEIT –2 202 2 952 Erhöhung von kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten * 7 42 800 136 122 Reduktion von kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten * 7 –44 086 – 140 671 Ausschüttung Dividenden 12, 13 –16 535 – 16 535 GELDFLUSS AUS FINANZIERUNGSTÄTIGKEIT –17 821 – 21 084 VERÄNDERUNG FLÜSSIGE MITTEL –1 056 913 FONDSNACHWEIS Flüssige Mittel Anfang Berichtsperiode 2 260 1 347 Flüssige Mittel Ende Berichtsperiode 1 203 2 260 VERÄNDERUNG FLÜSSIGE MITTEL –1 056 913 *Für Änderung der Darstellung vgl. Anhang 25 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Geldflussrechnung
Page 53
GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHN UNG NACH SWISS GAAP FER 53 in TCHF Aktienkapital Kapitalreserven Gewinnreserven Total Eigenkapital STAND PER 31.12.2022 180 377 145 201 181 097 506 675 KAPITALVERÄNDERUNGEN 2023 Reingewinn 2023 – – 8 306 8 306 Ausschüttungen – – 16 535 – – 16 535 STAND PER 31.12.2023 180 377 128 667 189 403 498 447 KAPITALVERÄNDERUNGEN 2024 Reingewinn 2024 – – 30 493 30 493 Ausschüttungen – – 16 535 – – 16 535 STAND PER 31.12.2024 180 377 112 132 219 896 512 405 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Entwicklung des Eigenkapitals
Page 54
54 GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHNUNG NACH SWISS GAAP FER ALLGEMEINE INFORMATIONEN ZWECK Der statutarische Zweck der Gesellschaft umfasst: «Erwerb, Halten und Ver- äusserung von Immobilien und Beteiligungen an Unternehmen, insbeson- dere an Immobilien -Aktiengesellschaften in der Schweiz. Die Gesellschaft kann sich an Immobilien-Entwicklungsgesellschaften beteiligen, die entwe- der bereits Optionen für den Bau von Wohn-, Gewerbe- und Büroimmobilien besitzen oder eigene Projekte entwickeln.» Die Gesellschaft kann in der Schweiz und im Ausland Zweigniederlassungen errichten, Gesellschaften und Unternehmen gründen oder sich an solchen beteiligen sowie alle kommerziellen, finanziellen oder anderen Geschäfte tätigen, welche der Gesellschaftszweck unmittelbar oder mittelbar mit sich bringen kann. Die Gesellschaft kann Grundstücke und Immaterialgüterrechte im In- und Ausland erwerben, verwalten, belasten, verwerten und verkaufen. ANLAGESTRATEGIE Die Anlagestrategie der Fundamenta Real Estate AG fokussiert sich unter Be- achtung einer angemessenen Risikoverteilung auf den Erwerb, den situati- ven Verkauf (im Falle einer Portfoliooptimierung ), die Entwicklung und das Halten von Immobilienanlagen mit Fokus auf attraktiven, marktgängigen Wohnraum. Aufgrund dessen wird eine weitgehende Konjunktu rresistenz der Erträge erwartet. Die Investitionen konzentrieren sich auf Liegenschaf- ten mit Fokus Deutschschweiz, die nachhaltige Mieterträge und eine lang- fristige Wertorientierung ermöglichen GRI 2-1. Durch aktive Bewirtschaftung des Immobilienportfolios soll die Rentabilität nachhaltig gesteigert werden. Dazu werden insbesondere Massnahmen zur Minimierung der Leerstände und Kosten, Optimierung der Erträge sowie ein aktives Hypothekenmanage- ment eingesetzt. Durch eine selektive Integration von Entwicklungs projek- ten (Neubau) sowie die gezielte Umsetzung von Objektstrategien (Sanierun- gen) sollen die langfristigen Ertragsaussichten ebenfalls gefördert werden GRI 3-3. GESCHÄFTSTÄTIGKEIT Die Verwaltung der Immobilien wird konsequent an spezialisierte Immobi- lien-Verwaltungsgesellschaften übertragen. F ür das Asset Management ist die Fundamenta Group (Schweiz) AG, eine Tochtergesellschaft der Swiss Prime Site Solutions AG mit Sitz in Zug, zuständig. Die Fundamenta Real Estate AG hat im Geschäftsjahr 2024 Dr. Andreas Spahni als Delegierten des Verwaltungsrats (mit 50%-Pensum) beschäftigt. GESELLSCHAFTSDOMIZIL Die Fundamenta Real Estate AG ist eine schweizerische Gesellschaft und hat ihren Sitz in Zug GRI 2-1. Sie wurde am 15. Dezember 2006 gegründet und am 28. Dezember 2006 im Handelsregister eingetragen. AKTIONARIAT Das Aktionariat der Fundamenta Real Estate AG konzentriert sich auf Perso- nen mit Nationalität oder Domizil in der Schweiz. Die Gesellschaft ist auf- grund ihrer Ausrichtung auf Wohnimmobilien verpflichtet, die Bestimmun- gen des Bundesgesetzes ü ber den Erwerb von Grundstü cken durch Per - sonen im Ausland (BewG) vom 16. Dezember 1983 jederzeit einzuhalten. Die Aktien der Fundamenta Real Estate AG waren im Zeitraum vom 8. Juni 2011 bis zum 5. Dezember 2018 an der BX Swiss kotiert. Seit dem 6. Dezember 2018 sind die Aktien an der SIX Swiss Exchange kotiert und werden im Stan- dard für Immobiliengesellschaften geführt GRI 2-1. VERABSCHIEDUNG JAHRESBERICHT Der Geschäftsbericht 2024 der Fundamenta Real Estate AG wurde vom Ver- waltungsrat am 10. März 2025 verabschiedet. RECHNUNGSLEGUNGSGRUNDSÄT ZE SWISS GAAP FER Die vorliegende Jahresrechnung der Fundamenta Real Estate AG wurde in Übereinstimmung mit den gesamten Fachempfehlungen zur Rechnungs le- gung Swiss GAAP FER (inkl. Swiss GAAP FER 31 – Ergänzende Fachempfeh- lungen für kotierte Unternehmen) sowie der Richtlinie betreffend Rech- nungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange in Schweizer Franken (CHF) erstellt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. WESENTLICHE SCHÄTZUNGEN UND ANNAHMEN Die Erstellung des Swiss-GAAP-FER-Abschlusses erfordert vom Verwaltungs- rat Einschätzungen und Annahmen. Diese beeinflussen den Ausweis von Vermögenswerten, Verbindlichkeiten, Erträgen und Aufwendungen sowie die Offenlegung von Eventualverbindlichkeiten und anderen Angaben im Geschäftsbericht. Die tatsächlichen Werte können von diesen Annahmen und Schätzungen abweichen. Falls die getroffenen Annahmen nachfolgend von den tatsächlichen Umständen abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen revidiert und in der entsprechenden Berichtsperiode im Geschäftsbericht berücksichtigt. Die angewendeten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze werden in weiteren Einzelheiten im Anhang zur Jahresrechnung beschrieben. Die wesentlichen Einschätzun- gen und Annahmen, die den Jahresabschluss beeinflussen, beziehen sich auf folgende Fälle: Anhang zur Jahresrechnung
Page 55
GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHUNG NACH SWISS GAAP FER 55 ANLAGEKATEGORIEN Das Immobilienportfolio ist in folgende Anlagekategorien eingeteilt. — Wohnliegenschaften: Bestandsliegenschaften (Renditeliegenschaften) mit einem Wohnanteil > 75%. — Gemischt genutzte Liegenschaften: Bestandsliegenschaften (Renditeliegenschaften) mit einem Gewerbeanteil > 25%. — Entwicklungen (Entwicklungsprojekte): Die Entwicklungen (Entwick- lungsprojekte) sind Liegenschaften mit teilweise mehrjähriger Entwick- lungs-, Planungs- oder Bauphase. Bei Entwicklungen besteht weiters die Absicht einer späteren Nutzung als Bestandsliegenschaft. Liegenschaften in Planung werden zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich er- kennbarer Wertbeeinträchtigungen bilanziert. Liegenschaften im Bau werden ab dem Zeitpunkt, in dem der Marktwert verlässlich ermittelt wer- den kann, zu Marktwerten bilanziert. Die Umklassierung von Entwicklun- gen in Bestandsliegenschaften erfolgt zum Zeitpunkt des Bezugs der Mietflächen durch die Nutzer der Immobilie. Gemäss Anlagereglement ist der Erwerb von rein kommerziell genutzten Im- mobilien nicht zulässig, weshalb die Anlagekategorie Gewerbeliegenschaf- ten für die Gesellschaft entfällt. BEWERTUNG DER ANLAGEIMMOBILIEN UND ENTWICKLUNGEN Die Bewertung des Immobi lienportfolios wird im Rahmen der national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere in Übereinstimmung mit den International Valuation Standards (IVS/RICS/Red Book) sowie den Swiss Valuation Standards (SVS) durchgeführt: «Als Marktwert gilt der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen ei- nem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach an- gemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkennt- nis, Umsicht und ohne Zwang handelt.» Der unabhängige Schätzer bewertet das Immobilienportfolio (ausgenom- men Entwicklungen zu fortgeführten Anschaffungskosten) der Gesellschaft mit der Discounted -Cashflow-Methode (DCF -Methode). Dabei wird das Er- tragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den ak- tuellen sowie den prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten (vor Steuern und Fremdkapitalkosten). Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag diskon- tiert. Der dazu verwendete Zinssatz orientiert sich an der Verzins ung lang- fristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10 -jährigen Bun- desobligation und einem spezifischen Risikozuschlag. Dieser berücksichtigt Marktrisiken und die damit verbundene höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer Bundesobli gation. Die Diskontierungs - und Kapitalisie- rungszinssätze werden nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobilien- segment variiert. Die Marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen, erfolgt unter der Annahme, dass deren Neuvermietung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Mietausfälle, mietfreie Zeiten und andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüblichen Formen ent- sprechen, sind in der Bewertung berücksichtigt. Diese angewandte Definition des Marktwert s schliesst besondere persönl i- che Komponenten der Parteien wie Liebhaberaufschläge oder Gegenge- schäfte als wertbeeinflussend aus. Das verwendete DCF-Modell steht im Ein- klang mit dem – nach Swiss GAAP FER 18 zur Bewertung von als Finanzanlage gehaltenen Immobilien – anzusetzenden aktuellen Wert (Fair Value). STEUERN Die Ertragssteuern setzen sich aus laufenden Ertragssteuern und latenten Steuern zusammen. Laufende Ertragssteuern umfassen die erwarteten ge- schuldeten Steuern auf dem steuerlich massgebenden Ergebnis, berechnet mit den am Bilanzstichtag geltenden Steuersätzen, Grundstückgewinnsteu- ern auf erfolgten Liegenschaftsverkäufen sowie Anpassungen der Steuer- schulden oder -guthaben früherer Jahre. Bei der Berechnung der latenten Steuern wird wie folgt vorgegangen: — Latente Steuern entstehen aus Bewertungsdifferenzen zwischen den Steuer- und den Bilanzwerten nach den Bewertungsgrundsätzen von Swiss GAAP FER. Die latenten Steuern auf Liegenschaften werden grund- sätzlich nach den am Bilanzstichtag geltenden Steuersätzen bzw. dem für die jeweilige Liegenschaft geltenden Steuersystem berechnet. — Negative Bewertungsdifferenzen werden, soweit eine Verrechnung mit Gewinnen steuerlich möglich ist, als latente Steuerguthaben aktiviert. — Latente Steuerguthaben werden aufgrund steuerlicher Verlustvorträge per Bilanzstichtag so weit aktiviert, als deren Verrechenbarkeit mit zu- künftigen steuerbaren Erträgen gesichert erscheint. Der maximale Gewinnsteuersatz beträgt für eine ordentlich besteuerte Ge- sellschaft je nach Kanton zwischen 12% und 21%, im Vorjahr lag dieser zwi- schen 12% und 22% (kombinierter maximaler Steuersatz von Bund, Kanton und Gemeinde auf Gewinn vor Steuern). Die kantonalen oder die kommuna- len Grundstückgewinnsteuern belaufen sich je nach Kanton und Ha ltedauer auf 11% bis 63%, im Vorjahr zwischen 11% bis 69% (Spekulationszuschläge von bis zu 100% bei kurzfristiger Haltedauer von eins bis fünf Jahren und Haltedauerabzug von bis zu 70% bei langfristiger Haltedauer von z.B. 35 Jahren). Wiedereingebrachte Abschreibungen unterliegen der Gewinn- steuer. SEGMENTBERICHTERSTATTUNG Die Gesellschaft verfügt über ein einziges Segment, weshalb dieser Ge- schäftsbericht gleichzeitig die Segmentberichterstattung darstellt.
Page 56
56 GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHNUNG NACH SWISS GAAP FER BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE Die Bewertungsgrundsätze haben gegenüber dem Vorjahr keine Veränderun- gen erfahren. Im Einzelnen wurde wie folgt bewertet: FLÜSSIGE MITTEL Die flüssigen Mittel umfassen ausschliesslich Kontokorrentguthaben bei Schweizer Banken. FORDERUNGEN Forderungen werden zu Nominalwerten bilanziert, wobei erforderliche Wertberichtigungen angemessen berücksichtigt werden. ANLAGEIMMOBILIEN UND ENTWICKLUNGEN Anlageimmobilien (Bestandsliegenschaften) werden zum Marktwert bilan- ziert. Die Entwicklungen (Entwicklungsprojekte) sind Liegenschaften mit teilweise mehrjähriger Entwicklungs -, Planungs - oder Bauphase. Bei Ent- wicklungen besteht weiters die Absicht einer s päteren Nutzung als Be- standsliegenschaft. Liegenschaften in Planung werden zu fortgeführten An- schaffungskosten abzüglich erkennbarer Wertbeeinträchtigungen bilanziert. Liegenschaften im Bau werden ab dem Zeitpunkt, in dem der Marktwert ver- lässlich ermittelt werden kann (i. d. R. bei Erhalt einer rechtskräftigen Bau- bewilligung), zu Marktwerten bilanziert. Die Umklassierung von Entwicklun- gen in Bestandsliegenschaften erfolgt zum Zeitpunkt des Bezugs der Mietflächen durch die Nutzer der Immobilie. Die Marktwertermittlungen werden halbjährlich von externen Liegenschafts- schätzern, die von der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) zuge- lassen sind, durchgeführt. Die Fundamenta Real Estate AG hat mit der Be- wertung der Anlageimmobilien Jones Lang LaSalle AG als neutrale und unabhängige Bewertungsgesellschaft beauftragt. Die Marktwertermittlung erfolgt unter Anwendung des Discounted -Cash- flow-Verfahrens (DCF). Kosten, die nach dem Kauf einer Liegenschaft anfal- len, werden nur aktiviert, sofern daraus ein zukünftiger wirtschaftlicher Nut- zen abgeleitet werden kann. Die Veränderung der Marktwerte der Anlageimmobilien wird direkt in der Erfolgsrechnung ausgewiesen. MOBILIEN UND EINRICHTUNGEN Die Fundamenta Real Estate AG besitzt keine eigenen Mobilien und Einrich- tungen. Sie ist in den Büroräumlichkeiten der Fundamenta Group (Schweiz) AG domiziliert, die für sie gesellschaftsbezogene Dienstleistungen erbringt. VERBINDLICHKEITEN Die Verbindlichkeiten werden zu Nominalwerten bilanziert. HYPOTHEKEN (FINANZVERBINDLICHKEIT EN) Hypotheken sind grundpfandgesicherte Darlehen, die im Rahmen des Immo- bilienerwerbs ausschliesslich bei schweizerischen Banken, die dem Bundes- gesetz über die Banken und Sparkassen (BankG) vom 8. November 1934 un- terliegen, aufgenommen werden. Das Hypothekarportfolio der Fundamenta Real Estate AG wird sowohl von variablen SARON - als auch festen Zinssätzen beeinflusst. Unterschieden wird zwischen kurz- und langfristigen verzinslichen Finanzverbindlichkei- ten, basierend auf zukünftigen Rückzahlungen (Amortisationen und auslau- fende Festhypotheken). Rückzahlungen, die innerhalb von zwölf Monaten fällig sind, oder Geldmarkthypotheken, die aufgrund der operativen Tätig- keit mit hoher Wahrscheinlichkeit amortisiert werden, werden als kurzfristig eingestuft. Der Rest gilt gemäss den tatsächlichen wirtschaftlichen Gegeben- heiten als langfristig. DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE Derivative Finanzinstrumente, die für die Absicherung vertraglich vereinbar- ter zukünftiger Cashflows eingesetzt werden, sind gemäss Swiss GAAP FER entweder erfolgsneutral in der Bilanz zu erfassen oder ausserbilanziell zu behandeln, das heisst im Anhang offenzulegen. Die Fundamenta Real Estate AG setzt derivative Finanzinstrumente (Interest Rate Swaps) zur Absiche- rung von Zinsrisiken ein und hat dies im Anhang offengelegt. Eine Verbu- chung der Bewertungsdifferenzen wird deshalb nicht vorgenommen. Die lau- fenden Zinszahlungen aus dem Grund- und dem Absicherungsgeschäft werden in der Erfolgsrechnung ausgewiesen. RÜCKSTELLUNGEN Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche oder faktische Ver- pflichtung basierend auf Ereignissen in der Vergangenheit besteht, die wahr- scheinlich zu einem Mittelabfluss führen wird, der auch zuverlässig ge- schätzt werden kann. Der Rückstellungsbedarf wird regelmässig überprü ft. Er entspricht der zum Bilanzerstellungszeitpunkt bestmöglichen Einschät- zung der Verpflichtungen. EVENTUALVERBINDLICHKEITEN Eventualverbindlichkeiten und weitere nicht zu bilanzierende Verpflichtun- gen werden auf jeden Bilanzstichtag bewertet und offengelegt. Wenn Even- tualverbindlichkeiten und weitere nicht zu bilanzierende Verpflichtungen zu einem Mittelabfluss ohne nutzbaren Mittelzufluss führen und dieser Mittel- abfluss wahrscheinlich und abschätzbar ist, wird eine Rückstellung gebildet.
Page 57
GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHUNG NACH SWISS GAAP FER 57 LEISTUNGEN FÜR MITARBEITENDE – PENSIONSVERPFLICHTUNGEN Die Fundamenta Real Estate AG hat im Berichtsjahr wie auch im Vorjahr Dr. Andreas Spahni als Delegierten des Verwaltungsrats (mit 50%-Pensum) be- schäftigt. Die Fundamenta Real Estate AG ist einer Sammelstiftung ange- schlossen, wobei es sich um eine Vorsorgestiftung mit voller Rückversiche- rung handelt. Die reglementarisch fixierten Beiträge werden in der Berichtsperiode bezahlt. Die Gesellschaft ist keine Verpflichtung für weiter- gehende Beiträge eingegangen, das heisst, es ist weder ein wirtschaftlicher Nutzen noch eine wirtschaftliche Verpflichtung im Sinne von Swiss GAAP FER 16 erkennbar. BETRIEBSERTRAG (NETTO -IST-MIETERTRAG ) Der ausgewiesene Netto -Ist-Mietertrag beinhaltet ausschliesslich Netto- mieterträge ohne Berücksichtigung der Zahlungen für Heiz- , Strom- und an- dere Nebenkosten. Die Mieterträge werden periodengerecht erfasst. Zudem beinhaltet der Netto-Ist-Mietertrag Mieteinnahmen aus befristeten Mietver- hältnissen bei Entwicklungsliegenschaften. Bei Bestandsliegenschaften und Entwicklungen sind Flächen, die aufgrund von Totalumbau (Repositionie- rung) nicht nutzbar sind, weder im Soll -Mietertrag noch im Mietausfall aus Leerständen enthalten. BETRIEBSAUFWAND (LIEGENSCHAFTEN - UND VERWALTUNGSAUFWAND) Aufwendungen für Reparaturen und Unterhalt werden separat erfasst und als Liegenschaftsunterhalt gezeigt. Wertvermehrende Investitionen werden aktiviert und in den Bewertungen berücksichtigt. Die Position Liegenschafts- verwaltung umfasst den direkt mit den einzelnen Liegenschaften verbunde- nen Verwaltungsaufwand, Versicherungen und Gebühren. Im Verwaltungsaufwand sind sämtliche, den einzelnen Immobilien nicht di- rekt zuordenbare Aufwendungen enthalten. Dazu gehören der Personalauf- wand und die Management Fees, die von der Gesellschaft an den Asset Ma- nager entrichtet werden, Honorare des Verwaltungsrats, Buchführungs -, Revisions- und Beratungshonorare sowie Kapitalsteuern. ERFOLG AUS NEUBEWERTUNG Die Gesellschaft bewertet die Anlageimmobilien und Entwicklungen im Bau zu Marktwerten , und die Veränderungen des Marktwerts werden in der Erfolgsrechnung berücksichtigt. FINANZAUFWAND (FINANZERGEBNIS) Der Finanzaufwand wird zeitlich abgegrenzt und direkt in der Erfolgs- rechnung erfasst.
Page 58
58 GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHNUNG NACH SWISS GAAP FER Der Verwaltungsrat hat die Geschäftsrisiken identifiziert, beurteilt und wo nötig die entsprechenden Massnahmen getroffen. Die eingegangenen unter- nehmerischen Risiken sollen eine kontinuierliche Geschäfts- und Ertragsent- wicklung der Fundamenta Real Estate AG ermöglichen, ohne dass d urch übermässige und ungewollte Risiken die geschäftlichen Aktivitäten gefähr- det werden. Die Auswirkungen der verschiedenen Risikopositionen werden durch den Verwaltungsrat nach den Grundsätzen der Risikoverteilung und Risikooptimierung regelmässig überprüft. Der Verwaltungsrat verabschiedet entsprechende Massnahmen zur Korrektur von unerwünschten Risiken und überwacht deren Umsetzung laufend. Die Wertentwicklung der Fundamenta Real Estate AG ist von der Anlagepo- litik sowie von der Marktwertentwicklung des schweizerischen Immobilien- markts und der Entwicklung der einzelnen Immobilienanlagen abhängig und kann nicht im Voraus festgelegt werden. In diesem Zusammenhang ist da- rauf hinzuweisen, dass der Wert der Immobilienanlagen jederzeit steigen oder fallen kann. Bei der Bilanzierung und Bewertung treffen der Verwaltungsrat und die Ge- schäftsleitung Einschätzungen und Annahmen bezüglich der Zukunft. Die Schätzungen und Annahmen, die ein signifikantes Risiko in Form einer wesent- lichen Anpassung der Buchwerte von Vermögen und Schulden darstellen, sind (sofern vorhanden) unter den einzelnen Positionen im Anhang dargestellt. Risikomanagement
Page 59
GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHN UNG NACH SWISS GAAP FER 59 ERLÄUTERUNGEN ZUR B ILANZ 1. FORDERUNGEN in TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Forderungen gegenüber Dritten 197 255 Mietforderungen 153 175 Aufgelaufene Heiz-/Nebenkosten 4 450 5 422 TOTAL FORDERUNGEN AUS LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN 4 800 5 851 Sonstige Forderungen 3 519 1 567 TOTAL FORDERUNGEN 8 318 7 418 Bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen handelt es sich ausnahmslos um kurzfristige Forderungen aus der Bewirtschaftung der Immobilien. Die Mietforderungen sind nach Abzug von Einzelwertberichtigungen für risikobehaftete Mietforderungen von TCHF 351 (Vorjahr TCHF 350) ausgewiesen. Die Zunahme der aufgelaufenen Heiz- und Nebenkosten korrespondiert mit der Zun ahme der Heiz-/ Nebenkosten, die in den Akontozahlungen (vgl. Anmerkung 8 / Seite 63) bilanziert sind. In den sonstigen Forderungen sind im Wesent- lichen sichergestellte Grundstückgewinnsteuern aus dem Verkauf von Renditeliegenschaften aus dem aktuellen Jahr sowie dem Jahr 2020 aktiviert, die mit der steuerlichen Veranlagung ausgeglichen werden. 2. ANLAGEIMMOBILIEN UND ENTWICKLUNGEN in TCHF Wohnliegen- schaften Gemischt genutzte Liegen- schaften Entwicklungen (Wohnliegen- schaften) Total Anlage- immobilien und Entwicklungen TOTALBESTAND ANLAGEKOSTEN UND NEUBEWERTUNG PER 01.01.2024 1 090 870 43 830 69 559 1 204 259 ANLAGEKOSTEN Bestand 01.01.2024 1 014 132 46 326 72 774 1 133 232 Zugänge 18 454 8 889 11 364 38 707 Abgänge – 29 779 – – – 29 779 Umbuchung – 7 424 – 7 424 – BESTAND PER 31.12.2024 995 383 55 215 91 563 1 142 160 NEUBEWERTUNG Bestand 01.01.2024 76 738 – 2 496 – 3 215 71 027 Aufwertungen 21 066 462 2 113 23 641 Abwertungen – 10 180 – 1 471 – 1 095 – 12 745 Abgänge – 1 913 – – – 1 913 Umbuchung – 1 044 – 1 044 – BESTAND PER 31.12.2024 84 667 – 3 505 – 1 153 80 010 TOTALBESTAND ANLAGEKOSTEN UND NEUBEWERTUNG PER 31.12.2024 1 080 050 51 710 90 410 1 222 170 Erläuterungen zur Jahresrechnung
Page 60
60 GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHNUNG NACH SWISS GAAP FER in TCHF Wohnliegen- schaften Gemischt genutzte Liegen- schaften Entwicklungen (Wohnliegen- schaften) Total Anlage- immobilien und Entwicklungen TOTALBESTAND ANLAGEKOSTEN UND NEUBEWERTUNG PER 01.01.2023 1 145 710 44 310 26 368 1 216 388 ANLAGEKOSTEN Bestand 01.01.2023 1 063 943 44 860 26 368 1 135 171 Zugänge 8 332 1 466 3 370 13 168 Abgänge – 15 107 – – – 15 107 Umbuchung – 43 036 – 43 036 – BESTAND PER 31.12.2023 1 014 132 46 326 72 774 1 133 232 NEUBEWERTUNG Bestand 01.01.2023 81 767 – 550 – 81 218 Aufwertungen 15 546 380 – 15 926 Abwertungen – 21 983 – 2 326 – 1 657 – 25 967 Abgänge – 149 – – – 149 Umbuchung 1 558 – – 1 558 – BESTAND PER 31.12.2023 76 738 – 2 496 – 3 215 71 027 TOTALBESTAND ANLAGEKOSTEN UND NEUBEWERTUNG PER 31.12.2023 1 090 870 43 830 69 559 1 204 259 Die Fundamenta Real Estate AG investiert in attraktive, m arktgängige Wohnliegenschaften, gemischt genutzte Liegenschaften und Ent- wicklungsprojekte. Die Marktwertanpassungen werden aufgrund des erstellten Schätzungsberichts des unabhängigen Schätzungsexper- ten Jones Lang LaSalle AG nach der Discounted-Cashflow-Methode errechnet und von der Fundamenta Real Estate AG kritisch hinterfragt und übernommen. Im Geschäftsjahr 2024 hat die Fundamenta Real Estate AG die Bestandsliegenschaft an der Schoorenstrasse 35 in Kilchberg (ZH) erwor- ben. Zudem hat die Gesellschaft vier Liegenschaften verkauft (siehe separates Kapitel «Erfolg aus Verkauf von Renditeliegensc haften», Seite 68). Der Baustart des Entwicklungsprojekts an der Bollenhofstrasse 3/5 in Dietikon (ZH) ist im ersten Halbjahr 2024 erfolgt, wes- halb die Liegenschaft von den Anlageimmobilien in die Entwicklungen umgebucht wurde. Weitere detaillierte Informationen zu den Immobilien sind dem separaten Kapitel «Immobilienportfolio», Seiten 18–24, zu entnehmen. 3. ENTWICKLUNGEN Bei den Entwicklungsprojekten werden Zahlungen für die Projektierung ausgelöst bzw. bei laufenden Bauten gemäss Baufortschritt an die Totalunternehmer vorgenommen. in TCHF, bilanziert zum Marktwert 31.12.2024 31.12.2023 Zürich, Feldblumenweg 18/20/22/24/26 (in Bau) 52 250 42 390 Wallisellen, Opfikonerstrasse 35/37/39 (in Bau; 31.12.2023 bilanziert zum Anschaffungswert) 26 600 27 169 Dietikon, Bollenhofstrasse 3/5 (in Bau) 11 560 – Transfer zu Anlageimmobilien – – TOTAL ENTWICKLUNGEN 90 410 69 559 Im Geschäftsjahr 2024 wurde das Entwicklungsprojekt an der Bollenhofstrasse 3/5 in Dietikon bei Baubeginn von den Anlageimmobilien in die Entwicklungen umgebucht.
Page 61
GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHN UNG NACH SWISS GAAP FER 61 ZÜRICH, FELDBLUMENWEG 18/20/22/24/26 Beschreibung Projekt Die Liegenschaft am Feldblumenweg 18/20/22/24/26 bestehend aus zwei Doppel -Mehrfamilienhäusern konnte am 18. Dezember 2020 erworben werden. Seither läuft die Entwicklung, Planung und Realisierung von vier Ersatzneubauten mit 52 Mietwohnungen und einer Einstellhalle. Projektstand (Bewilligung, Bauten, Verkauf/Vermietung) Die Rohbauarbeiten konnten im August 2024 erfolgreich beendet werden. Zum Bilanzstichtag fanden die Arbeiten an der Gebäudehülle sowie im Ausbau statt. Die Vermarktung der Wohnungen ist über den Jahreswechsel erfolgreich angelaufen. Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt Die Fertigstellung und der Bezug des Neubauprojekts wird voraussichtlich etappiert am 1. Mai und 1. Juli 2025 erfolgen. DIETIKON, BOLLENHOFSTRASSE 3/5 Beschreibung Projekt Die Liegenschaft an der Bollenhofstrasse 3/5 ist seit 2007 Teil des Portfolios. Im Rahmen der periodischen strategischen Planung wurde ein erhebliches Ausnutzungspotenzial festgestellt. Um dieses Potenzial zu realisieren, musste ein Ausnützungsrevers zugunsten der Stadt Dietikon aufgehoben und ein Ausnützungstransfer mit dem Nachbarn durchgeführt werden. Das Neubauprojekt umfasst zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 28 Mietwohnungen und einer gemeinsamen Tiefgarage. Projektstand (Bewilligung, Bauten, Verkauf/Vermietung) Das rechtskräftig genehmigte Neubauprojekt konnte planmässig im zweiten Quartal 2024 beginnen. Der Rückbau des Altbestands wurde erfolgreich abgeschlossen. Der Baufortschritt verläuft nach Plan. Zum Stichtag der Berichtsperiode erfolgten die Rohbauarbeiten im Untergeschoss. Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt Für das Neubauprojekt sind die Fertigstellung und der Bezug im zweiten Quartal 2026 geplant. WALLISELLEN, OPFIKONERSTRASSE 35/37/39 Beschreibung Projekt Die Liegenschaft an der Opfikonerstrasse 35/37/39 konnte am 11. November 2022 mit einem ungenutzten Bestandsobjekt erworben werden. Seither läuft die Entwicklung und Planung von drei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt rund 48 Wohnungen und einer gemeinsamen Einstellhalle. Projektstand (Bewilligung, Bauten, Verkauf/Vermietung) Für das Neubauprojekt wurde das Baugesuch im Dezember 2023 eingereicht. Der Bauentscheid wurde im Juli 2024 rechtskräftig. Die TU-Submission steht kurz vor Abschluss. Der Baubeginn soll im Frühjahr 2025 erfolgen. Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt Das Neubauprojekt wird voraussichtlich im Frühjahr 2027 fertiggestellt. Weitere detaillierte Informationen zu den drei Entwicklungsprojekten sind dem separaten Kapitel «Immobilienportfolio» (Seiten 18–24) zu entnehmen. 4. BETEILIGUNGEN Die Gesellschaft hielt weder per 31. Dezember 2024 noch per 31. Dezember 2023 Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften oder anderweitige Beteiligungen GRI 2-2. 5. AKTIVE LATENTE ERTRAGSSTEUERN in TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Latente Steuerguthaben aus steuerlich nutzbaren Verlustvorträgen – 1 929 TOTAL AKTIVE LATENTE ERTRAGSSTEUERN – 1 929 Die in den Vorjahren aufgelaufenen latenten Steuerguthaben von TCHF 1 929, die aus den Verlusten im Abschluss nach OR insbesondere aufgrund der steuerlichen Abzugsfähigkeit ordentlicher Abschreibungen (Niederstwertprinzip) resultierten, wurden durch die er zielten Gewinne vollständig aufgelöst. 6. VERBINDLICHKEITEN AUS LIEFERUNGEN U ND LEISTUNGEN in TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Dritten 4 651 Saldo Liegenschaftsverwaltungen 366 298 TOTAL VERBINDLICHKEITEN AUS LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN 370 949
Page 62
62 GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHNUNG NACH SWISS GAAP FER Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten noch nicht bezahlte Kreditoren, die im Normalfall innerhalb von 30 Tagen zur Zahlung fällig sind und fristgerecht bezahlt werden. Bei den Verbindlichkeiten handelt es sich primär um Rechnungen für die laufen- den Entwicklungsprojekte (Neubau/Bestand). 7. FINANZVERBINDLICHKEITEN Bei den kurzfristig verzinslichen Finanzverbindlichkeiten in der Höhe von TCHF 21 125 (Vorjahr TCHF 22 086) handelt es sich um Amor- tisationszahlungen auf den ausstehenden Hypotheken sowie Festhypotheken, die innert Jahresfrist fällig werden, oder Geldmarkt hypo- theken, die aufgrund der operativen Tätigkeit mit hoher Wahrscheinlichkeit amortisiert werden. All e übrigen Finanzverbindlichkeiten sind den tatsächlich wirtschaftlichen Gegebenheiten entsprechend als langfristig ausgewiesen. in TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Festhypotheken mit Fälligkeiten innert 12 Monaten 20 639 21 600 Amortisationszahlungen auf ausstehenden Festhypotheken 486 486 TOTAL KURZFRISTIG VERZINSLICHE FINANZVERBINDLICHKEITEN 21 125 22 086 Hypotheken mit Fälligkeiten ab 12 Monaten 637 929 638 253 TOTAL LANGFRISTIG VERZINSLICHE FINANZVERBINDLICHKEITEN 637 929 638 253 TOTAL VERZINSLICHE FINANZVERBINDLICHKEITEN 659 053 660 339 Die langfristig verzinslichen Finanzverbindlichkeiten (inkl. Geldmarkthypotheken) in der Höhe von TCHF 637 929 (Vorjahr TCHF 638 253) sind zum Nominalwert ausgewiesen. Die zugrunde liegende W ährung sämtlicher verzinslichen Finanzverbindlichkeiten ist Schweizer Franken (CHF). Es bestehen für die grundpfandgesicherten Kredite, neben den ordentlichen Amortisationszahlungen, keine ausserordentlichen Rückzahlungsverpflichtungen. Zur Sicherstellung der finanziellen Verbindlichkeiten wurde mit der Basler, Luzerner, Schaffhauser, St. Galler, Zuger und der Zürcher Kantonalbank jeweils ein Kreditrahmenvertrag abgeschlossen. Die Konditionen dieser Kreditrahmenverträge entsprechen dabei marktüblichen Ansätzen. Innerhalb der Rahmenkreditlimite werden die den Banken zur Sicher- stellung übergebenen Grundpfandtitel überprüft und basierend auf der Bewertung der Liegenschaften angepasst. Die Verträge mit den Kreditgebern beinhalten teilweise Vertragsklauseln betreffend Mindestkapitalisierung (Financial Covenants). Die verwendete Kennzahl ist die Eigenkapital- bzw. Fremdkapitalquote. Die Eigenkapitalquote lag während der Berichtsperiode sowie per Stichtag 31. Dezember 2024 über den Erfordernissen der Kreditrahmenverträge. Somit wurden die Financial Covenants in diesem wie auch im Vorjahr während der Berichtsperiode sowie per Bilanzstichtag ausnahmslos eingehalten. STRUKTUR DER HYPOTHEKEN in TCHF Verteilung 31.12.2024 31.12.2024 Verteilung 31.12.2023 31.12.2023 Geldmarkthypotheken 27.8% 183 455 24.6% 162 655 Hypotheken mit Zinsabsicherung 20.0% 132 034 20.0% 132 034 Festhypotheken 52.1% 343 564 55.4% 365 650 TOTAL VERZINSLICHE FINANZVERBINDLICHKEITEN 100.0% 659 053 100.0% 660 339 FRISTIGKEIT DER HYPOTHEKEN Bis zu einem Jahr 22.1% 145 946 21.6% 142 741 1 bis 5 Jahre 25.3% 166 760 20.4% 134 877 Mehr als 5 Jahre 52.6% 346 348 58.0% 382 722 TOTAL VERZINSLICHE FINANZVERBINDLICHKEITEN 100.0% 659 053 100.0% 660 339 Der Zukauf, Investitionen in Entwicklungen und Repositionierungen sowie die Dividende im Jahr 2024 wurden aus dem operativen Cash- flow sowie mit Geldmarkthypotheken finanziert. Der durchschnittliche gewichtete Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten liegt per 31. De- zember 2024 bei 1.15% (31. Dezember2023: 1.36%). Der durchschnittliche Zinssatz für das Geschäftsjahr 2024 lag bei 1.35% (Vor jahr 1.39%). Die durchschnittliche Restlaufzeit der gesamten Finanzverbindlichkeiten beträgt 6.5 Jahre (31. Dezember 2023: 7.3 Jahre).
Page 63
GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHN UNG NACH SWISS GAAP FER 63 8. ÜBRIGE KURZFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN in TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Akontozahlungen Heiz- und Nebenkosten 4 575 5 169 Vorausbezahlte Mietzinsen 3 286 3 183 Steuerverbindlichkeiten 522 630 TOTAL ÜBRIGE KURZFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN 8 384 8 982 Akontozahlungen für Heiz- und Nebenkosten sind pauschale Zahlungen von Mietern im Zusammenhang mit den aufgelaufenen Heiz- und Nebenkosten. Der Anstieg der Akontozahlungen korrespondiert mit dem Anstieg der aufgelaufenen Heiz- und Nebenkosten (vgl. Anmerkung 1 / Seite 59). Die Steuerverbindlichkeiten enthalten u.a. Kapital- und Grundstückgewinnsteuern auf erfolgten Liegenschafts- verkäufen. 9. PASSIVE RECHNUNGSABGRENZUNG Die passiven Rechnungsabgrenzungen beinhalten übrigen Liegenschafts- und Verwaltungsaufwand für periodenbezogene Abgrenzungen, die von den Liegenschaftsverwaltungen gemeldet werden, sowie Aufwendungen für den Geschäftsbericht und weitere geschätzte Auf- wendungen der Berichtsperiode. in TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Übriger Liegenschaftsaufwand 488 773 Übriger Verwaltungsaufwand 504 342 TOTAL PASSIVE RECHNUNGSABGRENZUNG 991 1 115 10. RÜCKSTELLUNGEN FÜR LATENTE ERTRAGSSTEUERN Die Rückstellungen für latente Ertragssteuern von TCHF 50 594 (Vorjahr TCHF 46 205) entstehen einerseits durch die Neubewertung der Anlageimmobilien und der im Abschluss nach schweizerischem Obligationenrecht (OR) vorgenommenen Abschreibungen der Imm obilien- anlagen im Portfolio sowie die Wertberichtigungen der Forderungen und Renovationsrückstellungen. Andererseits reduzieren sich die Rück- stellungen für latente Ertragssteuern infolge von Abwertungen der Liegenschaften und bei Verkäufen. Die latenten Ertragssteuern unterlie- gen Steuersatzänderungen und Änderungen der massgebenden Steuergesetze (vgl. Anmerkung 21 / Seite 69). Je nach Lage der Objekte in den verschiedenen Kantonen und der unterschiedlichen Ausgestaltung der kantonalen Steuergesetze sind die Auswirkungen unterschied- lich. Aktive latente Ertragssteuern werden aktivi ert, sofern steuerliche Verlustvorträge bestehen. Negative Bewertungsdifferenzen werden, soweit eine Verrechnung mit Gewinnen steuerlich möglich ist, ebenfalls als aktive latente Ertragssteuern aktiviert. Positive Bewertungs- differenzen aus Steuer- und Marktwerten per Bilanzstichtag werden durch die latenten Steuerverpflichtungen (Liability-Methode) reflek- tiert. Die latenten Steuern auf Liegenschaften werden grundsätzlich nach den am Bilanzstichtag geltenden Steuersätzen bzw. dem für die jeweiligen Liegenschaften geltenden Steuersystem berechnet. in TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Latente Steuern Vorjahr 46 205 42 499 Erhöhung aus positiven Neubewertungen Anlageimmobilien 4 515 3 053 Reduktion aus negativen Neubewertungen Anlageimmobilien –2 434 – 4 978 Erhöhung aus temporären Differenzen 2 563 6 338 Anpassung latente Ertragssteuern – 255 – 707 TOTAL RÜCKSTELLUNG FÜR LATENTE ERTRAGSSTEUERN 50 594 46 205
Page 64
64 GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHNUNG NACH SWISS GAAP FER 11. AKTIENKAPITAL Die Namenaktien der Gesellschaft wurden am 6. Dezember 2018 erstmalig an der SIX Swiss Exchange kotiert. Davor waren die Aktien bis zum 5. Dezember 2018 an der BX Swiss kotiert. Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung der Fundamenta Real Estate A G vom 10. April 2024 wurde die Schaffung eines Kapitalbandes beschlossen. Das Kapitalband wird in Art. 3a der Statuten geregelt und ersetzte die Bestimmung über das genehmigte Aktienkapital: Der Verwaltungsrat ist bis zum 10. April 2026 ermächtigt, das Aktienkapital in einem oder mehreren Schritten auf höchstens CHF 216 452 394.00 (obere Grenze) zu erhöhen durch Ausgabe von höchstens 6 012 566 Namenaktien zu einem Nennwert von je CHF 6.00. Zu einer Herabsetzung des Aktienkapitals ist der Verwaltungsrat nich t ermächtigt. Der Verwaltungsrat legt den Zeitpunkt der Ausgabe von neuen Aktien, deren Ausgabepreis, die Art der Liberierung, d ie Be- dingungen der Bezugsrechtsausübung und den Beginn der Dividendenberechtigung fest. Der Verwaltungsrat darf den Handel mit Bezugs- rechten ermöglichen, beschränken oder ausschliessen sowie im Umfang von höchstens 3 006 283 Namenaktien das Bezugsrecht der Aktionäre ganz oder zum Teil ausschliessen und Dritten zuweisen, wenn einer der Gründe gemäss Art. 3a Abs. 4 der Statuten vorliegt. AKTIENKAPITAL FUNDAMENTA REAL ESTATE AG Anzahl Aktien Nominal p. Aktie (CHF) Nominal Total (CHF) GESAMTKAPITAL 31.12.2022 30 062 833 6.00 180 376 998 GESCHÄFTSJAHR 2023 Keine Transaktionen – – – GESAMTKAPITAL 31.12.2023 30 062 833 6.00 180 376 998 GESCHÄFTSJAHR 2024 Keine Transaktionen – – – GESAMTKAPITAL 31.12.2024 30 062 833 6.00 180 376 998 Zur Aufrechterhaltung eines regelmässigen Handels an der SIX Swiss Exchange wird seit dem 6. Dezember 2018 die Zürcher Kantonal- bank AG mit dem Market Making beauftragt. Für die Namenaktien der Fundamenta Real Estate AG wird gemäss Artikel 5 der Statuten ei n Aktienregister geführt. Das Aktienregister für die Namenaktien der Gesellschaft führt die Computershare Schweiz AG, Baslerstrasse 90, CH-4600 Olten. Es besteht ein Dienstleis- tungsvertrag für die Sonderregisterführung zwischen der Fundamenta Real Estate AG und der Computershare Schweiz AG. Im Verhältnis zur Gesellschaft wird als Aktionär oder Nutzniesser nur anerkannt, wer im Aktienregister eingetragen ist. Jede Aktie berechtigt zu einer Stimme an der Generalversammlung. Die Aktien unterliegen einer Vinkulierungsbestimmung und der Verwaltungsrat kann ausländischen Aktionären die Eintragung des Stimmrechts verweigern, wenn die Kapitalbeteiligung gegen die Bestimmungen des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland verstösst. 12. KAPITALRESERVEN Die von der Generalversammlung am 10. April 2024 beschlossene Ausschüttung von CHF 0.55 pro Aktie zulasten der Kapitalreserven im Umfang von TCHF 16 535 wurde am 18. April 2024 ausbezahlt. in TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Saldovortrag 128 667 145 201 Ausschüttung –16 535 – 16 535 TOTAL KAPITALRESERVEN 112 132 128 667 Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) hat die Reserven aus Kapitaleinlagen im Schreiben vom 16. Januar 2025 im Umfang von TCHF 112 132 bestätigt. 13. GEWINNRESERVEN Die Gewinnreserven entsprechen den zurückbehaltenen Gewinnen seit der Gründung der Gesellschaft (Geschäftsjahr 2007) bis zum Bilanzstichtag per 31. Dezember 2024. in TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Saldovortrag 189 403 181 097 Reingewinn 30 493 8 306 TOTAL GEWINNRESERVEN 219 896 189 403
Page 65
GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHN UNG NACH SWISS GAAP FER 65 Die unten stehende Tabelle zeigt die Überleitung des Abschlusses nach OR zum Abschluss nach Swiss GAAP FER. BEWERTUNGSDIFFERENZEN ZWISCHEN DEM ABSCHLUSS NACH OR UND NACH SWISS GAAP FER 31.12.2024 31.12.2023 in TCHF Anlageimmobilien 229 690 211 402 Entwicklungsliegenschaften 4 148 – Rückstellungen für latente Ertragssteuern –50 594 – 46 205 Aktive latente Ertragssteuern – 1 929 Rückstellungen für umfassende Renovationen 31 533 29 355 Delkredere 381 450 TOTAL BEWERTUNGSDIFFERENZEN NETTO 215 157 196 931 Allgemeine gesetzliche Gewinnreserven laut handelsrechtlichem Abschluss 204 204 Bilanzverlust/Gewinn laut Abschluss nach OR inkl. Gewinnvortrag 4 535 – 7 732 TOTAL GEWINNRESERVEN 219 896 189 403 14. NET ASSET VALUE (NAV NACH LATENTEN STEUERN) PRO AKTIE UND EIGENKAPITALRENDITE Der an der SIX Swiss Exchange gehandelte Kurs der Aktie lag per 31. Dezember 2024 bei CHF 16.80 (Vorjahr CHF 16.80). Der errechnete Net Asset Value (NAV) nach latenten Steuern belief sich auf CHF 17.04 (Vorjahr CHF 16.58), womit der Markt die Aktie per Bilanzstichtag mit einem Discount von ‑ 1.4% (Vorjahr Prämie von 1.3%) bewertete. 31.12.2024 31.12.2023 Ausstehende Aktien per Stichtag Anzahl 30 062 833 30 062 833 Eigenkapital per Stichtag CHF 512 405 266 498 446 865 NET ASSET VALUE (NAV NACH LATENTEN STEUERN) PRO AKTIE CHF 17.04 16.58 Die Gesellschaft weist eine Eigenkapitalrendite (Return on Equity) von 6.3% (Vorjahr 1.7%) aus. Diese wird wie folgt berechnet: 2024 2023 Reingewinn TCHF 30 493 8 306 Durchschnittlich gewichtetes Eigenkapital (berechnet auf Tagesbasis) TCHF 486 837 494 806 EIGENKAPITALRENDITE (ROE) % 6.3% 1.7% 15. NETTO -IST-MIETERTRAG Die Geschäftstätigkeit der Fundamenta Real Estate AG besteht aus der Vermietung von Wohnliegenschaften oder gemischt genutzte n Liegenschaften, wobei insbesondere bei Stadtliegenschaften auch gewerblich genutzte Flächen vermietet werden. Von den gesamten Mietzinseinnahmen von TCHF 41 851 (Vorjahr TCHF 41 016) entfallen TCHF 39 280 (Vorjahr TCHF 38 374) bzw. 93.9% (Vorjahr 93.6%) auf die Vermietung von Mietwohnungen und TCHF 2 571 (Vorjahr TCHF 2 643 ) bzw. 6.1% (Vorjahr 6.4%) auf gewerblich genutzte Flächen. Im Mietertrag sind die Mietzinseinnahmen ab dem Zeitpunkt der Übernahme von Nutzen und Gefahr der einzelnen Objekte (respektive seit Beginn der Rechnungsperiode) enthalten. Der Netto -Ist-Mietertrag entspricht den Soll -Mietzinsen (ohne Nebenkosten) abzüglich Leerstände und Debitorenverluste. Die Mietausfälle aus Leerständen betrugen TCHF 571 (Vorjahr TCHF 538), was einer Leerstandsquote von 1.3% (Vorjahr 1.3%) entsprach. Bei Bestandsliegenschaften sind Flächen, die aufgrund von Gesamtsanierungen (Repositionierung) nicht nutzbar sind, weder im Soll-Mietertrag noch im Mietausfall aus Leerständen enthalten. Die Mietverträge für Wohnimmobilien sind in der Regel kurzfristig, das heisst jederzeit auf drei Monate kündbar. Die Fundamenta Real Estate AG verfügt deshalb nur über einen geringen Anteil an langfristigen Mietverträgen. Hauptsächlich für die gemischt genut zten Wohn-, Büro- und Gewerbeliegenschaften (vgl. Immobilienportfolio, Seiten 18-24) bestehen längerfristige Mietverträge.
Page 66
66 GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHNUNG NACH SWISS GAAP FER NETTO-IST-MIETERTRAG in TCHF 2024 2023 Soll-Mietertrag aus Mietwohnungen 39 863 38 942 Leerstand Mietwohnungen –535 – 500 Debitorenverluste Mietwohnungen –48 –69 NETTO -IST -MIETERTRAG MIETWOHNUNGEN 39 280 38 374 Soll-Mietertrag aus Büro- und Gewerbeflächen 2 622 2 701 Leerstand Büro- und Gewerbeflächen –37 –38 Debitorenverluste Büro- und Gewerbeflächen –14 –20 NETTO -IST -MIETERTRAG BÜRO - UND GEWERBEFLÄCHEN 2 571 2 643 NETTO -IST -MIETERTRAG 41 851 41 016 Angaben zur Risikostreuung Gemessen an den Netto-Soll-Mieterträgen zählten die folgenden Firmen und Institutionen zu den fünf grössten Mietern im Geschäftsjahr 2024 bzw. im Vorjahr, was die Risikostreuung der Gesellschaft zeigt. VON DEN SOLL-MIETERTRÄGEN ENTFIELEN AUF DIE FÜNF GRÖSSTEN MIETER in Prozent 2024 2023 Aldi Suisse AG 0.5 0.5 Tata Consultancy Services Switzerland Ltd. 0.3 0.4 Stromvelo GmbH 0.2 – Permanence AG 0.2 0.2 Lockton Re (Switzerland) GmbH 0.2 0.2 Verein Kindertagesstätte Goldach – 0.2 Künftige Erträge aus unkündbaren Gewerbemietverträgen sowie gewichtete Fälligkeiten der Gewerbemietverträge Die Übersicht zeigt mit Stichtag per 31. Dezember 2024 bzw. Stichtag per 31. Dezember 2023, bis in welches Jahr die Mieterträge aus kommerzieller Nutzung (zum Beispiel Büro, Verkauf, Gastro usw.) vertraglich gesichert sind. JAHR 2024 in CHF p. M. 2023 in CHF p. M. 1 Jahr 11 814 21 357 2 Jahre 16 135 61 198 3 Jahre 55 503 15 202 4 Jahre 18 309 43 468 5 Jahre 18 018 16 121 Danach 50 802 12 142 170 580 169 488
Page 67
GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHN UNG NACH SWISS GAAP FER 67 Fälligkeit Mietverträge per 31. Dezember 2024 PERIODE Jahr in CHF/p. a. % vom NSM Unbefristet 40 240 313 95.2% 01.01.2025 - 31.12.2025 1 141 763 0.3% 01.01.2026 - 31.12.2026 2 193 615 0.5% 01.01.2027 - 31.12.2027 3 666 038 1.6% 01.01.2028- 31.12.2028 4 219 704 0.5% 01.01.2029- 31.12.2029 5 216 221 0.5% Danach 609 623 1.4% NETTO -SOLL- MIETERTRAG 42 287 276 100.0% Fälligkeit Mietverträge per 31. Dezember 2023 PERIODE Jahr in CHF/p. a. % vom NSM Unbefristet 39 993 755 95.2% 01.01.2024 - 31.12.2024 1 256 284 0.6% 01.01.2025 - 31.12.2025 2 734 376 1.7% 01.01.2026 - 31.12.2026 3 182 422 0.4% 01.01.2027 - 31.12.2027 4 521 619 1.2% 01.01.2028- 31.12.2028 5 193 448 0.5% Danach 145 704 0.3% NETTO -SOLL- MIETERTRAG 42 027 608 100.0% 16. LIEGENSCHAFTENAUFWAND Der Liegenschaftenaufwand enthält alle im Zusammenhang mit dem Unterhalt und der Verwaltung stehenden Kosten, welche nicht auf die Mieter überwälzt wurden, sowie Aufwendungen für Instandsetzungs - und Renovationsarbeiten. Der Liegenschaftenaufwand beläuft sich auf TCHF –5 856 (Vorjahr TCHF –5 730) und ist aufgrund leicht höherer Unterhalts- und Verwaltungskosten um 2.2% angestiegen. in TCHF 2024 2023 Liegenschaftsunterhalt –3 940 – 3 892 Liegenschaftsverwaltung –1 702 – 1 622 Übriger Liegenschaftenaufwand – 214 – 215 TOTAL LIEGENSCHAFTENAUFWAND –5 856 – 5 730
Page 68
68 GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHNUNG NACH SWISS GAAP FER 17. VERWALTUNGSAUFWAND Die Gesellschaft beschäftigt Dr. Andreas Spahni als Delegierten des Verwaltungsrats (mit einem 50% -Pensum). Der Personalaufwand enthält den Lohn sowie die Sozialleistungen des Delegierten (Unfall- und Krankentaggeldversicherung). Insgesamt ist der Verwaltu ngs- aufwand um 2.8% auf TCHF –6 259 (Vorjahr TCHF –6 440) gesunken. Die Reduktion der Management Fee ist auf die verkauften Liegen- schaften zurückzuführen, welche die Basis für die Berechnung der Management Fee verringerten. Die Kapitalsteuern haben sich aufgrund des leicht reduzierten Eigenkapitals verringert. Im übrigen Verwaltungsaufwand sind unter andere m Kosten für Leistungen im Zusam- menhang mit der Generalversammlung, Versicherungen, Kotierungsgebühren sowie Kosten für die Führung des Aktienregisters enthalten. in TCHF 2024 2023 Lohnaufwand Delegierter (inkl. Sozialleistungen) –159 – 165 PERSONALAUFWAND (VERWALTUNGSAUFWAND) –159 – 165 Management Fee –4 795 – 4 948 Revisions- und Beratungsaufwand –217 – 196 Verwaltungsratsaufwand (Honorar/Beratung) –263 – 267 Kapitalsteuern –368 – 518 Übriger Verwaltungsaufwand –458 – 346 SONSTIGER VERWALTUNGSAUFWAND –6 100 – 6 275 TOTAL VERWALTUNGSAUFWAND –6 259 – 6 440 18. ERFOLG AUS NEUBEWERTUNG ANLAGEIMMOBILIEN UND ENTWICKLUNGEN Die Gesellschaft bewertet die Anlageimmobilien und Entwicklungen, je nach Projektfortschritt, zu Marktwerten. Der aktuelle We rt wird nach dem zu erwartenden Ertrag bzw. Geldfluss unter Berücksichtigung eines risikogerechten Abzinsungssatzes bewertet. Der G ewinn 2024 enthält eine positive Bewertungsdifferenz der Liegenschaften, vor Berücksichtigung der latenten Steuern, von TCHF 10 896 (Vor- jahr TCHF –10 041). Weitere Details zur Bewertung des Immobilienportfolios können der Anmerkung 2 (Anlageimmobilien und Entwick- lungen / Seiten 59–60) sowie dem Bericht der Schätzungsexperten auf den Seiten 25–30 entnommen werden. in TCHF 2024 2023 Aufwertung 23 641 15 926 Abwertung –12 745 – 25 967 TOTAL ERFOLG AUS NEUBEWERTUNG ANLAGEIMMOBILIEN UND ENTWICKLUNGEN 10 896 – 10 041 19. ERFOLG AUS VERKAUF VON RENDITELIEGENSCHAFTEN Die Gesellschaft veräusserte im ersten Quartal 2024 die Renditeliegenschaft an der Musperfeldstrasse 3 in Berikon sowie im vi erten Quartal 2024 drei weitere Renditeliegenschaften in Kreuzlingen (Gottliebenstrasse 6/8), Bern (Werkgass e 53/55) und Wald (Schüssel- wiese 7/9/11/13) im Rahmen einer gezielten Portfoliobereinigung. Der Gesamterlös aus diesen Transaktionen belief sich auf TCHF 36 476. Aus diesem Verkauf von Renditeliegenschaften resultiert nach Abzug der transaktionsbezogenen K osten insgesamt ein Erfolg in Höhe von TCHF 4 813. Im Vorjahr hat die Gesellschaft drei Renditeliegenschaften in Dagmersellen (LU), Netstal (GL) und Sargans (SG) für insgesamt TCHF 16 120 verkauft. Aus diesem Verkauf von Renditeliegenschaften resultierte nach Abzug der transaktionsbezo- genen Kosten insgesamt ein Erfolg in Höhe von TCHF 864. 20. FINANZERGEBNIS Das Finanzergebnis (Hypothekarzinsaufwand und übriger Zinsaufwand) belief sich im Berichtsjahr auf TCHF – 8 266 (Vorjahr TCHF –8 944). Der Rückgang resultiert primär aus dem tieferen durchschnittlichen Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten, da die Schwei- zerische Nationalbank (SNB) ihren Leitzins im Jahr 2024 von 1.75% auf 0.50% herabsetzte. Die langfristigen Anbindungen wurden ge- staffelt bis 2045 abgeschlossen. Im Berichtsjahr wurden Hypothekarzinsen im Zusammenhang mit Entwicklungen und Repositionierun- gen in der Bauphase in Höhe von total TCHF 700 aktiviert (Vorjahr TCHF 298). in TCHF 2024 2023 Hypothekarzinsen –8 219 – 8 898 Übriger Zinsaufwand, Bankspesen, Kommissionen –47 –46 TOTAL FINANZAUFWAND –8 266 – 8 944 TOTAL FINANZERGEBNIS –8 266 – 8 944
Page 69
GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHN UNG NACH SWISS GAAP FER 69 21. ERTRAGSSTEUERN Die laufenden Steuern wurden zu effektiven Steuersätzen berechnet. Die latenten Steuern unterliegen dem Risiko von Steuersatzände- rungen sowie Änderungen der kantonalen Steuergesetze. Einen wesentlichen Einfluss auf die latenten Ertragssteuern haben die N eube- wertungen. Per Bilanzstichtag wurde aufgrund einer Steueranalyse der Satz der latenten Ertragssteuern pro Liegenschaft berechnet. Dabei bewegen sich die Steuersätze zwischen 12.2% und 23.7% (Vorjahr 12.2% und 23.7%). Über das gesamte Portfolio betrachtet, resultiert ein durch- schnittlicher erwarteter Steuersatz von 19.0% (19.2%), wobei eine durchschnittliche Haltedauer der Anlageobjekte von 20 Jahren unter- stellt wurde. in TCHF 2024 2023 Laufender Ertragssteueraufwand –4 439 – 559 Veränderung latenter Steueraufwand –2 138 – 1 980 Grundstückgewinnsteuer aus Verkauf von Renditeliegenschaften – 220 – TOTAL ERTRAGSSTEUERN –6 797 – 2 539 Der durchschnittlich angewandte Steuersatz wird auf Basis des Reingewinns vor Steuern (EBT) von TCHF 37 290 (Vorjahr TCHF 10 845) berechnet und liegt in diesem Jahr bei 18.2% (Vorjahr 23.4%). Der laufende Ertragssteueraufwand hat sich aufgrund der der vollständigen Verlustverrechnung und der Auflösung der latenten Steuerguthaben erhöht. Durch die Verkäufe im vierten Quartal in monistischen Kan- tonen kam es zu Rückstellungen der Grundstücksgewinnsteuer. 22. REINGEWINN PRO AKTIE Die durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien reduziert sich um einen allfälligen durchschnittlichen Eigenbestand an Aktien, die weder Stimm- noch Kapitalrechte haben. Es bestehen keine verwässernden Effekte. Das verwässerte Ergebnis pro Namenaktie entspricht dem unverwässerten Ergebnis pro Namenaktie. ANZAHL AKTIEN 31.12.2024 31.12.2023 Ausstehende Aktien Periodenbeginn Anzahl 30 062 833 30 062 833 AUSSTEHENDE AKTIEN PERIODENENDE Anzahl 30 062 833 30 062 833 DURCHSCHNITTLICHE ANZAHL AUSSTEHENDER AKTIEN (GEWICHTET) Anzahl 30 062 833 30 062 833 REINGEWINN OHNE NEUBEWERTUNG CHF 21 735 185 20 327 262 Erfolg aus Neubewertung Anlageimmobilien und Entwicklungen CHF 10 895 570 – 10 041 292 Latente Steuern aus Neubewertung CHF –2 137 796 – 1 979 680 REINGEWINN CHF 30 492 959 8 306 290 Reingewinn pro Aktie (unverwässert und verwässert) ohne Neubewertung CHF 0.72 0.68 Reingewinn pro Aktie (unverwässert und verwässert) mit Neubewertung CHF 1.01 0.28 WEITERE ANGABEN 23. DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE Am Bilanzstichtag bestanden laufende Interest Rate Swaps mit einem Kontraktvolumen von insgesamt TCHF 132 034 (Vorjahr TCHF 132 034), welche dem Zweck der Zinsabsicherung dienen und bis Endverfall gehalten werden. Auf eine Verbuchung der Bewer- tungsdifferenzen wird deshalb aufgrund des Wahlrechts von Swiss GAAP FER verzichtet. in TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Kontraktwert Aktiver Wert Passiver Wert Kontraktwert Aktiver Wert Passiver Wert Interest Rate Swaps¹ 132 034 – – 206 132 034 12 891 – TOTAL 132 034 – – 206 132 034 12 891 – 1 Zweck: Zinsabsicherung
Page 70
70 GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHNUNG NACH SWISS GAAP FER 24. TRANSAKTIONEN MIT NAHESTEHENDEN Als Nahestehende gelten die Verwaltungsräte und die Geschäftsleitung der Fundamenta Real Estate AG und ihre Gesellschaften, d ie sie selbst kontrollieren oder für die sie auch noch tätig sind. Des Weiteren werden als Nahestehende die Personen (natürliche oder juristi- sche) betrachtet, welche einen bedeutsamen Einfluss auf finanzielle oder operative Entscheidungen ausüben können. Als bedeute nder Einfluss werden dabei Stimmrechtsanteile von 20% oder mehr verstanden. Die Offenlegung sämtlicher Vergütungen erfolgt nach dem periodengerechten Entstehungsprinzip (Accrual-Prinzip) und ist unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlungsströme. Vergütungen an den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung Die Vergütungen des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung richten sich nach den schweizerischen Gesetzen, nach den Statute n der Gesellschaft, dem Organisationsreglement und den Corporate-Governance-Richtlinien. Die Gesellschaft entrichtet jedem Verwaltungsrat ein Grundhonorar. Das Grundhonorar bemisst sich nach der Portfoliogrösse und der Leistungsfähigkeit der Gesellschaft, nach de r Funk- tion des Verwaltungsratsmitglieds und nach seiner Stellung und Verantwortung für die Gesellschaft. Die Gesellschaft er stellt jährlich einen detaillierten Vergütungsbericht, der Bestandteil des Geschäftsberichts 2024 ist. in TCHF 2024 2023 Präsident des Verwaltungsrats 80 80 Mitglieder des Verwaltungsrats 165 169 Verwaltungsratshonorar – Sozialleistungen 8 8 TOTAL VERWALTUNGSRATSHONORAR INKL. SOZIALLEISTUNGEN 253 257 Fixspesen, Präsident des Verwaltungsrats 10 10 TOTAL SONSTIGE VERGÜTUNGEN 10 10 TOTAL VERGÜTUNGEN AN DEN VERWALTUNGSRAT 263 267 Delegierter – Basislohn 150 150 Delegierter – Sozialleistungen 9 15 TOTAL VERGÜTUNGEN AN DIE GESCHÄFTSLEITUNG 159 165 An der Generalversammlung vom 10. April 2024 wurden die bisherigen Verwaltungsräte Dr. Andreas Spahni, Frédéric de Boer, Niels Roefs und Hadrian Rosenberg wiedergewählt. Herbert Stoop trat nicht zur Wiederwahl an. An seiner Stelle wurde Ramona Lindenmann erstmalig in den Verwaltungsrat gewählt. Dem Vergütungsausschuss obliegt die Verantwortung für die Umsetzung der Vergütungspolitik. Der Delegierte des Verwaltungsrats, der die operative Geschäftsleitung in dieser Funktion wahrnimmt, ist in einem Arbeitsverhältnis mit einem 50%-Pensum beschäftigt und erhält einen festen Grundlohn in Form des Basissalärs. 25. KORREKTUR DER OFFENLEGUNG IN DER GELDFLUSSRECHNUNG In den Vorjahren wurden die Positionen der Geldflussrechnung «Veränderungen Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten» 2023 i.H.v. TCHF 8'794 sowie « Veränderung Langfristige Finanzverbindlichkeiten» 2023 i.H.v. TCHF – 13'343 auf der Basis einer Bewegungsbilanz und nicht nach dem effektiven Geldfluss dargestellt. Im aktuellen Geschäftsjahr wurde die Darstellung überprüft und entsprechend auch für das Geschäftsjahr 2023 angepasst. Diese Korrektur hatte weder Einfluss auf den gesamthaften « Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit » oder auf das Total «Veränderung Flüssige Mittel» noch auf die Bilanz oder die Erfolgsrechnung in den Geschäftsjahren 2024 und 2023. 26. WESENTLICHE VERTRÄGE Die Gesellschaft hat sich zur Umsetzung ihrer Strategie für ein Asset-Management-Modell entschieden. Im Rahmen eines Asset-Manage- ment-Mandats werden die relevanten Aufgaben des Asset Managements an einen spezialisierten Asset Manager ü bertragen. Das Asset Management wird durch die Fundamenta Group (Schweiz) AG wahrgenommen. Die Fundamenta Group (Schweiz) AG ist seit Januar 2024 eine Tochtergesellschaft der Swiss Prime Site Solutions AG. Die Oberleitung der Gesellschaft obliegt dem Verwa ltungsrat und die Geschäftsleitung dem Delegierten des Verwaltungsrats. Für sämt- liche Investitions- und Devestitionsentscheidungen zeichnet der Verwaltungsrat im Gremium verantwortlich, wobei der Delegierte des Verwaltungsrats die Geschäfte vorbereitet. Als Vergütung für das Asset Management erhält der Asset Manager seit dem 1. Januar 2023 eine Management Fee von 0.4% p.a. auf den Verkehrswert des Portfolios. Der Verkehrswert der Immobilien wird dabei auf täglicher Basis über das Geschäftsjahr gewichtet. Für das Transaktionsmanagement erhält der Asset Manager eine Vergütung, die abhängig von der Höhe des beurkundeten Kauf- oder Verkaufs- vertrags ist (1.0% bis max. 2.0%). Weitere Aufgaben des Asset Managers wie beispielsweise das Projektmanagement (Entwicklung en,
Page 71
GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHN UNG NACH SWISS GAAP FER 71 Baumanagement) oder die Steuerung von Kapitalbeschaffungsmassnahmen (Corporate-Finance-Aktivität, Investorensuche) werden ein- zelfallweise geregelt. Der Asset Manager übernimmt zurzeit auch Aufgaben im Bereich der Corporate Communication (Erstellung G e- schäftsberichte usw.) und der Buchführung der Gesellschaft. Seit dem 1. Januar 2023 sind diese Arbeiten ebenfalls in der Manag ement Fee des Asset Managers inkludiert. Davor wurden diese Aufwendungen nach Aufwand entschädigt. Der aktuelle Managementvertrag kann mit einer Kündigungsfrist von einem Jahr, erstmals per 31. Dezember 2027, gekündigt werden. In den Kapiteln «Geschäftsmodell» und «Asset Manager» (Seiten 46–48) wird die Zusammenarbeit detailliert ausgeführt. 27. EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG Der Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG hat an seiner Sitzung vom 10. März 2025 den Geschäftsbericht 2024 und die Rech- nungslegung verabschiedet und zur Publikation freigegeben. Die Jahresrechnung sowie der Geschäftsbericht sind von der General ver- sammlung der Gesellschaft zu genehmigen. Die Swiss Prime Site Solutions AG plant , die Fundamenta Group (Schweiz) AG rückwirkend zum 1. Januar 2025 in die Swiss Prime Site Solutions AG zu fusionieren.
Page 72
Fundamenta Real Estate AG Zug Bericht des unabhängigen Abschlussprüfers an die Generalversammlung zur Jahresrechnung 2024
Page 73
PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, 8050 Zürich Telefon: +41 58 792 44 00, www.pwc.ch PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied des globalen PwC-Netzwerks, einem Netzwerk von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften. Bericht des unabhängigen Abschlussprüfers an die Generalversammlung der Fundamenta Real Estate AG, Zug Prüfungsurteil Wir haben die Jahresrechnung der Fundamenta Real Estate AG (die Gesellschaft) – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2024, der Erfolgsrechnung, der Geldflussrechnung und der Entwicklung des Eigenkapitals für das dann endende Jahr sowie dem Anhang, einschliesslich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden – geprüft. Nach unserer Beurteilung vermittelt die Jahresrechnung (Seiten 18 bis 24 sowie 50 bis 71) ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2024 sowie deren Ertragslage und Geldflüsse für das dann endende Jahr in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER und entspricht den Bestimmungen von Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange Regulation sowie dem Erfordernis von Art. 962a OR. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit dem Art. 962a Abs. 3 OR und den Schweizer Standards zur Abschlussprüfung (SA-CH) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt «Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung der Jahresrechnung» unseres Berichts weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den Anforderungen des Berufsstands, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als eine Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Unser Prüfungsansatz Überblick Gesamtwesentlichkeit: CHF 5.12 Millionen Zur Durchführung angemessener Prüfungshandlungen haben wir den Prüfungs- umfang so ausgestaltet, dass wir ein Prüfungsurteil zur Jahresrechnung als Ganzes abgeben können, unter Berücksichtigung der Organisation, der internen Kontrollen und Prozesse im Bereich der Rechnungslegung sowie der Branche, in welcher die Gesellschaft tätig ist. Als besonders wichtige Prüfungssachverhalte haben wir folgende Themen identifiziert: • Bewertung der Anlageimmobilien • Latente Steuerverpflichtungen auf Bewertungsdifferenzen der Anlageimmobilien
Page 74
Fundamenta Real Estate AG | Bericht des unabhängigen Abschlussprüfers an die Generalversammlung Wesentlichkeit Der Umfang unserer Prüfung ist durch die Anwendung des Grundsatzes der Wesentlichkeit beeinflusst. Unser Prüfungs- urteil zielt darauf ab, hinreichende Sicherheit darüber zu geben, dass die Jahresrechnung keine wesentlichen falschen Darstellungen enthält. Falsche Darstellungen können beabsichtigt oder unbeabsichtigt entstehen und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden kann, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieser Jahresrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen können. Auf der Basis unseres pflichtgemässen Ermessens haben wir quantitative Wesentlichkeitsgrenzen festgelegt, so auch die Wesentlichkeit für die Jahresrechnung als Ganzes, wie nachstehend aufgeführt. Die Wesentlichkeitsgrenzen, unter Berücksichtigung qualitativer Erwägungen, erlauben es uns, den Umfang der Prüfung, die Art, die zeitliche Einteilung und das Ausmass unserer Prüfungshandlungen festzulegen sowie den Einfluss wesentlicher falscher Darstellungen, einzeln und insgesamt, auf die Jahresrechnung als Ganzes zu beurteilen. Gesamtwesentlichkeit CHF 5.12 Millionen Bezugsgrösse Nettoaktiven (Eigenkapital) der Gesellschaft Begründung für die Bezugsgrösse zur Bestimmung der Wesentlichkeit Als Bezugsgrösse zur Bestimmung der Wesentlichkeit wählten wir die Nettoaktiven (Eigenkapital), da dies aus unserer Sicht eine branchen- übliche Bezugsgrösse für Wesentlichkeitsüberlegungen im Immobilien- anlagegeschäft darstellt. Umfang der Prüfung Unsere Prüfungsplanung basiert auf der Bestimmung der Wesentlichkeit und der Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Darstellungen der Jahresrechnung. Wir haben hierbei insbesondere jene Bereiche berücksichtigt, in denen Er- messensentscheide getroffen wurden. Dies trifft zum Beispiel auf wesentliche Schätzungen in der Rechnungslegung zu, bei denen Annahmen gemacht werden und die von zukünftigen Ereignissen abhängen, die von Natur aus unsicher sind. Wie in allen Prüfungen haben wir das Risiko der Umgehung von internen Kontrollen durch die Geschäftsleitung und, neben anderen Aspekten, mögliche Hinweise auf ein Risiko für beabsichtigte falsche Darstellungen berücksichtigt. Besonders wichtige Prüfungssachverhalte Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemässen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung der Jahresrechnung des Berichtszeitraumes waren. Diese Sachverhalte wurden im Kontext unserer Prüfung der Jahresrechnung als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu adressiert, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Be wertung der Anlageimmobilien Besonders wichtiger Prüfungssachverhalt Unser Prüfungsvorgehen Die Gesellschaft hält per 31. Dezember 2024 ein Liegenschaftenportfolio zu Marktwerten in Höhe von CHF 1’131.8 Millionen (rund 92% der Bilanzsumme). Wir erachten die Bewertung der Anlageimmobilien als besonders wichtigen Prüfungssachverhalt aufgrund der Bedeutung der Anlageimmobilien im Verhältnis zur Bilanzsumme sowie der Annahmen und Ermessens- spielräume, welche Bewertungsmodelle wie die Discounted-Cashflow Methode (DCF) beinhalten. Wir haben die Beauftragung, Fachkompetenz und Unabhängigkeit des externen Schätzungsexperten sowie die Bewertungsmethodik und -ergebnisse, die wesentlichen Annahmen (u.a. strukturelle Leerstände, künftige Investitionen, Diskontierungssätze, Marktmieten) und die internen Kontrollen im Bewertungsprozess beurteilt. Die Bewertungsergebnisse wurden zudem mit der Geschäftsleitung des verantwortlichen Asset Managers, der Fundamenta Group (Schweiz) AG (Fundamenta Group), besprochen.
Page 75
Fundamenta Real Estate AG | Bericht des unabhängigen Abschlussprüfers an die Generalversammlung Die von Jones Lang LaSalle AG als unabhängigem Schätzungsexperten mittels DCF ermittelten Markt- werte der Anlageimmobilien beinhalten Annahmen und Ermessensspielräume, welche einen wesentlichen Einfluss auf das Bewertungsergebnis haben können. Eine DCF-Bewertung im Immobilienbereich beinhaltet u.a. Inputparameter, welche nicht an einem Markt beobachtbar sind (z.B. künftige Leerstandsannahmen, künftige Investitionen, verschiedene Bestandteile des Diskontierungssatzes, Marktmieten). Unangemessene Annahmen oder Fehler in den DCF-Bewertungen könnten deshalb aufgrund des langen Zeithorizonts, der in den Bewertungen verwendeten Annahmen, zu wesentlichen Bewertungsdifferenzen am Bilanzstichtag führen. Vgl. Rechnungslegungsgrundsätze sowie Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze der Jahres- rechnung (Seiten 54-57), Anhang Ziffer 2 (Seiten 59- 60) sowie Immobilienbewertungsbericht Jones Lang LaSalle AG (Seiten 25-30). Die Bewertungsergebnisse pro Anlageimmobilie haben wir durch Einbezug unserer PwC Prüfungssachver- ständigen stichprobenweise im Detail (u.a. Inputpara- meter, angewendete Bewertungsmethode) überprüft. Die Selektion der Stichprobe basiert dabei auf einem Mehr- jahresplan (Rotation) und den Wertentwicklungen auf Objektebene in der Prüfperiode. Im Weiteren haben wir die internen Kontrollen im Bereich der Datenlieferung von der Fundamenta Group zum externen Schätzungsexperten und der Überprüfung der Bewertungsergebnisse durch Fundamenta Group beurteilt. Wir erachten das durch die Geschäftsleitung angewen- dete Bewertungsverfahren und die darin verwendeten Annahmen als eine vertretbare Grundlage für die Bewertung der Anlageimmobilien. Latente Steuerverpflichtungen auf Bewertungsdifferenzen der Anlageimmobilien Besonders wichtiger Prüfungssachverhalt Unser Prüfungsvorgehen Die latenten Steuerverpflichtungen der Gesellschaft per 31. Dezember 2024 betragen rund CHF 50.6 Millionen und betreffen zu einem überwiegenden Teil latente Steuern auf den Anlageimmobilien. Diese resultieren aus Bewertungsdifferenzen zwischen den bilanzierten Marktwerten und den tieferen Steuerwerten. Wir erachten die latenten Steuerverpflichtungen auf Bewertungsdifferenzen der Anlageimmobilien als besonders wichtigen Prüfungssachverhalt, da die Ermittlung der latenten Steuern komplex ist und zudem wesentliche Annahmen u.a. hinsichtlich der künftigen Haltedauer der Anlageimmobilien beinhaltet. Die Halte- dauer ist insbesondere für Anlageimmobilien in Kantonen mit einer separaten Besteuerung von Grundstückgewinnen relevant. Unangemessene Annahmen oder Fehler in der Steuer- berechnung können einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der bilanzierten latenten Steuerverpflichtungen haben. Vgl. Rechnungslegungsgrundsätze sowie Bilanzie- rungs- und Bewertungsgrundsätze der Jahresrech- nung (Seiten 54-57) und Anhang Ziffer 10 (Seite 63). Wir haben die latenten Steuerverpflichtungen sowie die grundlegenden Annahmen durch Einbezug unserer PwC Prüfungssachverständigen überprüft (u.a. künftige Halte- dauer, verwendete Steuersätze). Im Weiteren haben wir den resultierenden Steuersatz analytisch beurteilt und die korrekte und vollständige Offenlegung im Anhang geprüft. Wir erachten das durch die Geschäftsleitung gewählte Vorgehen zur Ermittlung der latente Steuerverpflichtun- gen auf Bewertungsdifferenzen der Anlageimmobilien als vertretbar. Sonstige Informationen Der Verwaltungsrat ist für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die im Geschäftsbericht enthaltenen Informationen, aber nicht die Jahresrechnung nach Swiss GAAP FER, die Jahresrechnung gemäss OR, den Vergütungsbericht und unsere dazugehörigen Berichte.
Page 76
Fundamenta Real Estate AG | Bericht des unabhängigen Abschlussprüfers an die Generalversammlung Unser Prüfungsurteil zur Jahresrechnung erstreckt sich nicht auf die sonstigen Informationen, und wir bringen keinerlei Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu zum Ausdruck. Im Zusammenhang mit unserer Abschlussprüfung haben wir die Verantwortlichkeit, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zur Jahresrechnung oder unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten. Verantwortlichkeiten des Verwaltungsrats für die Jahresrechnung Der Verwaltungsrat ist verantwortlich für die Aufstellung einer Jahresrechnung, die in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER, dem Artikel 17 der RLR der SIX Swiss Exchange Regulation und den gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt, und für die internen Kontrollen, die der Verwaltungsrat als notwendig feststellt, um die Aufstellung einer Jahresrechnung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung der Jahresrechnung ist der Verwaltungsrat dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Geschäftstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Geschäfts- tätigkeit – sofern zutreffend – anzugeben sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Geschäfts- tätigkeit anzuwenden, es sei denn, der Verwaltungsrat beabsichtigt, entweder die Gesellschaft zu liquidieren oder Geschäftstätigkeiten einzustellen, oder hat keine realistische Alternative dazu. Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung der Jahresrechnung Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Jahresrechnung als Ganzes frei von wesent- lichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bericht abzugeben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den SA-CH durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich gewürdigt, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieser Jahresrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen. Eine weitergehende Beschreibung unserer Verantwortlichkeiten für die Prüfung der Jahresrechnung befindet sich auf der Webseite von EXPERTsuisse: http://expertsuisse.ch/wirtschaftspruefung-revisionsbericht. Diese Beschreibung ist Bestandteil unseres Berichts. PricewaterhouseCoopers AG Raffael Simone Wilhelm Wald Zugelassener Revisionsexperte Zugelassener Revisionsexperte Zürich, 10. März 2025
Page 78
78 GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHNUNG NACH SWISS GAAP FER
Page 79
Finanzbericht Jahresrechnung gemäss OR Bilanz 80 Erfolgsrechnung 81 Anhang zur Jahresrechnung gemäss OR 82 Antrag über die Verwendung des B ilanzgewinns und der Reserven aus Kapitaleinlagen 86 Bericht der Revisionsstelle 87
Page 80
80 GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHNUNG GEMÄSS OR in TCHF Anhang 31.12.2024 31.12.2023 Flüssige Mittel 1 203 2 260 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 4 419 5 401 Sonstige Forderungen 3 519 1 567 Aktive Rechnungsabgrenzung 105 171 UMLAUFVERMÖGEN 9 246 9 399 Anlageimmobilien 1 902 070 923 298 Entwicklungen 2 86 262 69 559 ANLAGEVERMÖGEN 988 333 992 858 AKTIVEN 997 579 1 002 257 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 370 949 Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 3 21 125 22 086 Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 4 8 384 8 982 Passive Rechnungsabgrenzung 991 1 115 KURZFRISTIGES FREMDKAPITAL 30 869 33 132 Langfristige Finanzverbindlichkeiten 3 637 929 638 253 Rückstellungen 31 533 29 355 LANGFRISTIGES FREMDKAPITAL 669 462 667 608 Aktienkapital 180 377 180 377 Reserven aus Kapitaleinlagen 5 112 132 128 667 Allgemeine gesetzliche Gewinnreserven 204 204 Bilanzgewinn / Verlust 4 535 – 7 732 EIGENKAPITAL 297 248 301 516 PASSIVEN 997 579 1 002 257 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Bilanz
Page 81
GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHN UNG GEMÄSS OR 81 in TCHF Anhang 2024 2023 Netto-Ist-Mietertrag 41 920 40 960 Andere betriebliche Erträge 112 120 BETRIEBSERTRAG 42 032 41 079 Liegenschaftenaufwand 6 –8 034 – 9 456 Verwaltungsaufwand –5 891 – 5 922 BETRIEBSAUFWAND –13 926 – 15 378 Abschreibungen und Wertberichtigungen Anlagevermögen 1 –18 113 – 29 285 Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften 7 11 386 3 746 BETRIEBSERGEBNIS (EBIT) 21 379 162 Finanzaufwand –8 266 – 8 944 REINGEWINN/ -VERLUST VOR STEUERN (EBT) 13 113 – 8 782 Direkte Steuern – 847 – 518 REINGEWINN/ -VERLUST 12 266 – 9 300 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Erfolgsrechnung
Page 82
82 GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHNUNG GEMÄSS OR ALLGEMEINE BUCHFÜHRUNGS - UND RECHNUNGSLEGUNGSGRUNDSÄTZE Die Jahresrechnung der Fundamenta Real Estate AG, mit Sitz in Zug, wurde nach den Bestimmungen des Schweizer Rechnungslegungs- rechts (32. Titel des Obligationenrechts) erstellt. Die Geldflussrechnung zur Jahresrechnung gemäss Art. 961b OR zeigt die Ve ränderung der flüssigen Mittel aus der betrieblichen Tätigkeit von TCHF 18 966 (Vorjahr TCHF 19 045), der Investitionstätigkeit von TCHF –2 202 (Vorjahr TCHF 2 952) und der Finanzierungst ätigkeit von TCHF –17 821 (Vorjahr TCHF –21 084). Die Herleitung dieser Ver änderungen ist im Einzelabschluss nach Swiss GAAP FER ersichtlich. Auf den Ausweis der zusätzlichen Anforderungen an den Geschäftsbericht für grössere Unternehmen gemäss Art. 961 ff. OR (zusätzliche Angaben mit Anhang und Lagebericht) wird in der vorliegenden Jahresrechnung verzichtet, da diese im Einzelabschluss nach Swiss GAAP FER enthalten und deckungsgleich mit denjenigen gemäss Obligationenrecht sind. ERLÄUTERUNGEN Z UR BILANZ U ND ERFOLGSRECHNUNG 1. ANLAGEIMMOBILIEN Die Fundamenta Real Estate AG investiert hauptsächlich in attraktive, marktgängige Wohnimmobilien. Der Buchwert der hypothekarisch belasteten Anlageimmobilien belief sich auf TCHF 902 070 (Vorjahr TCHF 923 298). Die Anlageimmobilien werden nach Obligationen- recht (OR) zu Anschaffungskosten bilanziert. Von den Anschaffungswerten werden im steuerlich zulässigen Rahmen Abschreibungen sowie allfällig notwendige Wertberichtigungen vorgenommen. Im Geschäftsjahr wurde eine Liegenschaft erworben und es wurden vier Liegenschaften verkauft (siehe Kapitel « Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften», Seite 84). in TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Saldovortrag 923 298 995 144 Zugänge/Abgänge/Umbuchung Entwicklungen –3 115 – 42 560 Abschreibungen und Wertberichtigungen Anlagevermögen –18 113 – 29 285 BESTAND ANLAGEIMMOBILIEN 902 070 923 298 2. ENTWICKLUNGEN Bei den Entwicklungsprojekten werden Zahlungen für die Projektierung ausgelöst bzw. bei laufenden Bauten gemäss Baufortschrit t an die Totalunternehmer vorgenommen. Im Geschäftsjahr 2024 wurde das Entwicklungsprojekt an der Bollenhofstrasse 3/5 in Dietikon bei Baubeginn von den Anlageimmobilien in die Entwicklungen umgebucht. in TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Wallisellen, Opfikonerstrasse 35/37/39 (Entwicklungsprojekt) 26 600 27 169 Zürich, Feldblumenweg 18/20/22/24/26 (Entwicklungsprojekt) 50 369 42 390 Dietikon, Bollenhofstrasse 3/5 (Entwicklungsprojekt) 9 293 – TOTAL ENTWICKLUNGEN 86 262 69 559 Anhang zur Jahresrechnung gemäss OR
Page 83
GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHN UNG GEMÄSS OR 83 3. FINANZVERBINDLICHKEITEN in TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Festhypotheken mit Fälligkeiten innert 12 Monaten 20 639 21 600 Amortisationszahlungen auf ausstehenden Hypotheken 486 486 TOTAL KURZFRISTIGE FINANZVERBINDLICHKEITEN 21 125 22 086 Hypotheken mit Fälligkeiten ab 12 Monaten 637 929 638 253 TOTAL LANGFRISTIGE FINANZVERBINDLICHKEITEN 637 929 638 253 TOTAL FINANZVERBINDLICHKEITEN 659 053 660 339 Bei den kurzfristig verzinslichen Finanzverbindlichkeiten in der Höhe von TCHF 21 125 (Vorjahr TCHF 22 086) handelt es sich um Amor- tisationszahlungen auf ausstehende Hypotheken sowie Festhypotheken, welche innert Jahresfrist fällig werden. Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten in der Höhe von TCHF 637 929 (Vorjahr TCHF 638 253) sind zum Nominalwert ausgewiesen. Die zugrunde liegende W ährung s ämtlicher verzinslichen Finanzverbindlichkeiten ist Schweizer Franken (CHF). Es bestehen für die grundpfandgesicherten Kredite, neben den ordentlichen Amortisationszahlungen, keine ausserordentlichen Rückzahlungsverpflichtun- gen. Zur Sicherstellung der finanziellen Verbindlichkeiten wurde mit der Basler, Luzerner, Schaffhauser, St. Galler, Zuger und der Zürcher Kantonalbank jeweils ein Kreditrahmenvertrag abgeschlossen. Die Konditionen dieser Kreditrahmenvertr äge entsprechen dabei markt- üblichen Ansätzen. Innerhalb der Rahmenkreditlimite werden die den Banken zur Sicherstellung übergebenen Grundpfandtitel überprüft und basierend auf der Bewe rtung der Liegenschaften angepasst. Der Buchwert der verpfändeten Aktiven beläuft sich auf TCHF 778 213 (Vorjahr TCHF 795 164). Finanzverbindlichkeiten von insgesamt TCHF 659 053 (Vorjahr TCHF 660 339) sind durch Grundpfandrechte (Schuldbriefe) sichergestellt. 4. ÜBRIGE KURZFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN in TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Akontozahlungen Heiz- und Nebenkosten 4 575 5 169 Vorausbezahlte Mietzinsen 3 286 3 183 Steuerverbindlichkeiten 522 630 TOTAL ÜBRIGE KURZFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN 8 384 8 982 Akontozahlungen für Heiz- und Nebenkosten sind pauschale Zahlungen von Mietern im Zusammenhang mit den aufgelaufenen Heiz- und Nebenkosten. Die Zunahme korrespondiert mit den in der Berichtsperiode aufgelaufenen Heiz- und Nebenkosten (Forderungen aus Lie- ferungen und Leistungen). 5. RESERVEN AUS KAPITALEINLAGEN in TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Saldovortrag 128 667 145 201 Ausschüttung –16 535 – 16 535 TOTAL RESERVEN AUS KAPITALEINLAGEN 112 132 128 667 Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) hat die Reserven aus Kapitaleinlagen im Schreiben vom 16. Januar 2025 im Umfang von TCHF 112 132 bestätigt.
Page 84
84 GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHNUNG GEMÄSS OR 6. LIEGENSCHAFTENAUFWAND in TCHF 2024 2023 Liegenschaftsunterhalt –3 940 – 3 892 Liegenschaftsverwaltung –1 702 – 1 622 Renovationen Liegenschaften –2 178 – 3 727 Übriger Liegenschaftenaufwand – 214 – 215 TOTAL LIEGENSCHAFTENAUFWAND –8 034 – 9 456 Der Liegenschaftenaufwand enthält alle im Zusammenhang mit dem Unterhalt und der Verwaltung stehenden Kosten, welche nicht auf die Mieter überwälzt wurden, sowie die Bildung von Rückstellungen für Instandsetzungs- und Renovationsarbeiten. Der Liegenschaften- aufwand beläuft sich auf TCHF –8 034 (Vorjahr TCHF –9 456) und ist gegenüber dem Vorjahr um 15% gesunken. Ein wesentlicher Grund hierfür ist die Auflösung von Renovationsrückstellungen der verkauften Liegenschaften im Geschäftsjahr 2024. 7. ERFOLG AUS VERKAUF VON RENDITELIEGENSCHAFTEN Die Gesellschaft veräusserte im ersten Quartal 2024 die Renditeliegenschaft an der Musperfeldstrasse 3 in Berikon sowie im vierten Quartal 2024 drei weitere Renditeliegenschaften in Kreuzlingen (Gottliebenstrasse 6/8), Bern (Werkgasse 53/55) und Wald (Schü ssel- wiese 7/9/11/13) im Rahmen einer gezielten Portfoliobereinigung. Der Gesamterlö s aus diesen Transaktionen belief sich auf TCHF 36 476. Aus diesem Verkauf von Renditeliegenschaften resultiert nach Abzug der transaktionsbezogenen Kosten insgesamt ein Erfolg in Höhe von TCHF 11 386 . Im Vorjahr hat die Gesellschaft drei Renditeliegenschaften in Dagmersellen (LU), Netstal (GL) und Sargans (SG) für insgesamt TCHF 16 120 verkauft. Aus diesem Verkauf von Renditeliegenschaften resultierte nach Abzug der transakti- onsbezogenen Kosten insgesamt ein Erfolg in Höhe von TCHF 3 746. WEITERE ANGABEN 8. VERBINDLICHKEITEN GEGENÜBER VORSORGEEINRICHTUNGEN Per Bilanzstichtag bestanden, wie im Vorjahr, keine Verbindlichkeiten gegenüber Vorsorgeeinrichtungen. 9. DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2024 keine zusätzlichen Interest Rate Swaps abgeschlossen. Am Bilanzstichtag bestanden unver- ändert Interest Rate Swaps mit einem Kontraktvolumen von insgesamt TCHF 132 034 (Vorjahr TCHF 132 034), welche dem Zweck der Zinsabsicherung dienen und bis Endverfall gehalten werden. Auf eine Verbuchung der Bewertungsdifferenzen wird analog der Jahr es- rechnung nach Swiss GAAP FER verzichtet. in TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Kontraktwert Aktiver Wert Passiver Wert Kontraktwert Aktiver Wert Passiver Wert Interest Rate Swaps¹ 132 034 – 206 132 034 12 891 – TOTAL 132 034 – 206 132 034 12 891 – 1 Zweck: Zinsabsicherung 10. BEDEUTENDE AKTIONÄRE Der Gesellschaft waren per 31. Dezember 2024 folgende bedeutende Aktionäre (≥ 5%) gemäss Eintragungen im Aktienregister bekannt: Anzahl 31.12.2024 Namenaktien ≥ 5% Anzahl 31.12.2023 Namenaktien 2023 EINGETRAGENE AKTIONÄRE 25 895 138 86.1% 25 895 138 86.1% davon Luzerner Kantonalbank AG 3 302 348 11.0% 3 366 585 11.2% davon Gastrosocial Pensionskasse 2 026 047 6.7% 2 026 047 6.7% NICHT EINGETRAGENE AKTIONÄRE 4 167 695 13.9% 4 167 695 13.9% TOTAL NAMENAKTIEN 30 062 833 100.0% 30 062 833 100.0% Per 31. Dezember 2024 waren 1 658 Aktionäre (Vorjahr 1 692) mit einer Aktienquote von 84 .3% (Vorjahr 86.1%) im Aktienregister der Fundamenta Real Estate AG eingetragen.
Page 85
GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHN UNG GEMÄSS OR 85 11. VERGÜTUNGEN AN DEN VERWALTUNGSRAT UND DIE GESCHÄFTSLEITUNG Weitere Erläuterungen zu Transaktionen mit nahestehenden Personen sind in den Erläuterungen zur Swiss -GAAP-FER-Jahresrechnung (Anmerkung 24 / Seiten 70–70) sowie im Kapitel «Vergütungsbericht» (Seiten 116–119) detailliert aufgeführt. 12. VOLLZEITSTELLEN Die Fundamenta Real Estate AG beschäftigte im Geschäftsjahr 2024 Dr. Andreas Spahni als Delegierten des Verwaltungsrats mit einem 50%-Pensum (unverändert gegenüber Vorjahr). Somit lag die Anzahl Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt unter zehn Personen GRI 2-7. 13. REVISIONSHONORAR Die Fundamenta Real Estate AG rechnet aufgrund des Engagement Letters in Absprache mit PricewaterhouseCoopers AG für das Ge- schäftsjahr 2024 mit einem Honorar f ür das Pr üfen der Jahresrechnungen von TCHF 124 (Vorjahr TCHF 124), das im Jahresabschluss 2024 berücksichtigt wurde. Zusätzlich zur ordentlichen Revision werden auch Dienstleistungen für Lex -Koller-Bestätigungen als revisi- onsnahme Dienstleistungen abgerechnet, wenn diese beansprucht werden. Der Aufwand für Steuerberatung für das Geschäftsjahr 2024 setzte sich aus dem effektiven Aufwand des Berichtsjahres für die Jahresendbearbeitung (Überprüfung Steuerrückstellung, allgemeiner Steuerberatung und Erstellung Steuererklärung) zusammen. in TCHF 2024 2023 Prüfung der Jahresrechnungen 124 124 TOTAL REVISIONSDIENSTLEISTUNGEN 124 124 Steuerberatung 65 55 TOTAL BERATUNGSDIENSTLEISTUNGEN 65 55 TOTAL HONORAR DER REVISIONSSTELLE 189 179 14. EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG Der Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG hat an seiner Sitzung vom 10 . März 2025 den Geschäftsbericht 2024 und die Rech- nungslegung verabschiedet und zur Publikation freigegeben. Die Jahresrechnung sowie der Geschäftsbericht sind von der General ver- sammlung der Gesellschaft zu genehmigen. Die Swiss Prime Site Solutions AG plant , die Fundamenta Group (Schweiz) AG rückwirkend zum 1. Januar 2025 in die Swiss Prime Site Solutions AG zu fusionieren.
Page 86
86 GESCHÄFTSBERICHT 2024 FINANZBERICHT/JAHRESRECHNUNG GEMÄSS OR Der Verwaltungsrat beantragt gegenüber der Generalversammlung vom 9. April 2025, für das Geschäftsjahr 2024 CHF 0.60 pro Namen- aktie der Gesellschaft an die Aktionäre auszuschütten. Die Gesellschaft hat von der ESTV am 19. November 2021 ein Tax Ruling eingeholt. Dabei hat die ESTV bestätigt, dass aufgrund der Berechnungsmethodik der handelsrechtlich ausschüttungsfähigen Reserven eine voll- ständige Ausschüttung aus den Kapitalreserven, ohne Verrechnungssteuerfolgen, im Einklang mit dem Kreisschreiben 29b der ESTV möglich ist. Somit erfolgt die beantragte Auszahlung 2025 des entsprechenden Totalbetrags von TCHF 18 038 zulasten der Reserven aus Kapitaleinlagen ohne Abzug der Verrechnungssteuer. Im Vorjahr erfolgte die Auszahlung von CHF 0.55 pro Aktie (total TCHF 16 535) ebenfalls zulasten der Reserven aus Kapitaleinlagen ohne Abzug der Verrechnungssteuer. FORTFÜHRUNG BILANZVERLUST/-GEWINN in CHF 31.12.2024 31.12.2023 Verlust- / Gewinnvortrag aus Vorjahr –7 731 725 1 568 469 Reingewinn / -verlust 12 266 465 – 9 300 194 BILANZGEWINN / -VERLUST 4 534 740 – 7 731 725 Vortrag auf neue Rechnung 4 534 740 – 7 731 725 AUSSCHÜTTUNG AUS RESERVEN AUS KAPITALEINLAGEN in CHF 31.12.2024 31.12.2023 Saldovortrag Reserven aus Kapitaleinlagen 128 666 714 145 201 272 Ausschüttung –16 534 558 – 16 534 558 RESERVEN AUS KAPITALEINLAGEN VOR GEWINNVERWENDUNG 112 132 155 128 666 714 Auflösung Reserven aus Kapitaleinlagen –18 037 700 – 16 534 558 RESERVEN AUS KAPITALEINLAGEN NACH GEWINNVERWENDUNG 94 094 456 112 132 155 AUSSCHÜTTUNG AUS RESERVEN AUS KAPITALEINLAGEN 18 037 700 16 534 558 TOTAL AUSSCHÜTTUNGEN 18 037 700 16 534 558 Aktien, die zum Zeitpunkt des Dividendenbeschlusses durch die Generalversammlung im Eigenbesitz der Gesellschaft gehalten wer den, partizipieren nicht an der Dividendenausschüttung. Per Bilanzstichtag, wie auch per Vorjahr, hielt die Gesellschaft keine eigenen Aktien. Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns und der Reserven aus Kapitaleinlagen
Page 87
Fundamenta Real Estate AG Zug Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung zur Jahresrechnung 2024
Page 88
PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, 8050 Zürich Telefon: +41 58 792 44 00, www.pwc.ch PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied des globalen PwC-Netzwerks, einem Netzwerk von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften. Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Fundamenta Real Estate AG, Zug Bericht zur Prüfung der Jahresrechnung Prüfungsurteil Wir haben die Jahresrechnung der Fundamenta Real Estate AG (die Gesellschaft) – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2024, der Erfolgsrechnung für das dann endende Jahr sowie dem Anhang, einschliesslich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden – geprüft. Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung (Seiten 80 bis 86) dem schweizerischen Gesetz und den Statuten. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Stan- dards zur Abschlussprüfung (SA-CH) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Stan- dards sind im Abschnitt «Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung» unseres Berichts weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den Anforderungen des Berufsstands, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als eine Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Unser Prüfungsansatz Überblick Gesamtwesentlichkeit: CHF 2.97 Millionen Zur Durchführung angemessener Prüfungshandlungen haben wir den Prüfungs- umfang so ausgestaltet, dass wir ein Prüfungsurteil zur Jahresrechnung als Ganzes abgeben können, unter Berücksichtigung der Organisation, der internen Kontrollen und Prozesse im Bereich der Rechnungslegung sowie der Branche, in welcher die Gesellschaft tätig ist. Als besonders wichtigen Prüfungssachverhalt haben wir das folgende Thema identifiziert: • Werthaltigkeit der Anlageimmobilien Wesentlichkeit Der Umfang unserer Prüfung ist durch die Anwendung des Grundsatzes der Wesentlichkeit beeinflusst. Unser Prüfungs- urteil zielt darauf ab, hinreichende Sicherheit darüber zu geben, dass die Jahresrechnung keine wesentlichen falschen Darstellungen enthält. Falsche Darstellungen können beabsichtigt oder unbeabsichtigt entstehen und werden als we- sentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden kann, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieser Jahresrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen können.
Page 89
Fundamenta Real Estate AG | Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung Auf der Basis unseres pflichtgemässen Ermessens haben wir quantitative Wesentlichkeitsgrenzen festgelegt, so auch die Wesentlichkeit für die Jahresrechnung als Ganzes, wie nachstehend aufgeführt. Die Wesentlichkeitsgrenzen, unter Berücksichtigung qualitativer Erwägungen, erlauben es uns, den Umfang der Prüfung, die Art, die zeitliche Einteilung und das Ausmass unserer Prüfungshandlungen festzulegen sowie den Einfluss wesentlicher falscher Darstellungen, einzeln und insgesamt, auf die Jahresrechnung als Ganzes zu beurteilen. Gesamtwesentlichkeit CHF 2.97 Millionen Bezugsgrösse Nettoaktiven (Eigenkapital) der Gesellschaft Begründung für die Bezugsgrösse zur Bestimmung der Wesentlichkeit Als Bezugsgrösse zur Bestimmung der Wesentlichkeit wählten wir die Nettoaktiven (Eigenkapital), da dies aus unserer Sicht eine branchen- übliche Bezugsgrösse für Wesentlichkeitsüberlegungen im Immobilien- anlagegeschäft darstellt. Umfang der Prüfung Unsere Prüfungsplanung basiert auf der Bestimmung der Wesentlichkeit und der Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Darstellungen der Jahresrechnung. Wir haben hierbei insbesondere jene Bereiche berücksichtigt, in denen Er- messensentscheide getroffen wurden. Dies trifft zum Beispiel auf wesentliche Schätzungen in der Rechnungslegung zu, bei denen Annahmen gemacht werden und die von zukünftigen Ereignissen abhängen, die von Natur aus unsicher sind. Wie in allen Prüfungen haben wir das Risiko der Umgehung von internen Kontrollen durch die Geschäftsleitung und, neben anderen Aspekten, mögliche Hinweise auf ein Risiko für beabsichtigte falsche Darstellungen berücksichtigt. Besonders wichtige Prüfungssachverhalte Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemässen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung der Jahresrechnung des Berichtszeitraumes waren. Diese Sachverhalte wurden im Kontext unserer Prüfung der Jahresrechnung als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu adressiert, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Werthaltigkeit der Anlageimmobilien Besonders wichtiger Prüfungssachverhalt Unser Prüfungsvorgehen Die Gesellschaft hält per 31. Dezember 2024 Anlage- immobilien mit einem Gesamtbuchwert von CHF 902.1 Millionen (rund 90% der Bilanzsumme). Wir erachten die Werthaltigkeit der Anlageimmobilien als besonders wichtigen Prüfungssachverhalt aufgrund der Bedeutung der Anlageimmobilien im Verhältnis zur Bilanzsumme. Die Anlageimmobilien werden gemäss den Vorgaben über die kaufmännische Buchführung und Rechnungs- legung des schweizerischen Obligationenrechts zu fortgeführten Anschaffungswerten, vermindert um die notwendigen (planmässigen) Abschreibungen sowie allfällige Wertberichtigungen (ausserplanmässige Abschreibungen), bilanziert. Die Bewertung der Anlageimmobilien erfolgt auf Einzel- basis. Wir haben die Ausgestaltung der Schlüsselkontrolle der Gesellschaft hinsichtlich der Überprüfung der Wert- haltigkeit der Anlageimmobilien beurteilt und geprüft. Zudem haben wir insbesondere folgende Prüfungs- handlungen vorgenommen: • Beurteilung der fortgeführten Anschaffungswerte je Anlageimmobilie • Beurteilung der erfolgten planmässigen und ausser- planmässigen (wo anwendbar) Abschreibungen je Anlageimmobilie • Vergleich der Buchwerte der Anlageimmobilien mit den Bewertungsergebnissen des unabhängigen Schätzungsexperten (Werthaltigkeitsüberprüfung) Wir erachten das durch die Geschäftsleitung angewandte Bewertungsverfahren als vertretbare Grundlage zur Bestimmung der Werthaltigkeit der Anlageimmobilien.
Page 90
Sonstige Informationen Der Verwaltungsrat ist für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die im Geschäftsbericht enthaltenen Informationen, aber nicht die Jahresrechnung gemäss OR, die Jahresrechnung nach Swiss GAAP FER, den Vergütungsbericht und unsere dazugehörigen Berichte. Unser Prüfungsurteil zur Jahresrechnung erstreckt sich nic ht auf die s onstigen Informationen, und wir bringen keinerlei Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu zum Ausdruck. Im Zusammenhang mit unserer Abschlussprüfung haben wi r die Verantwortlichkeit, die sonstigen Informationen zu l esen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zur Jahresrechnung oder unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. F alls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sons tigen I nformationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten. Verantwortlichkeiten des Verwaltungsrats für die Jahresrechnung Der Verwaltungsrat ist verantwortlich für die Aufstellung einer Jahresrechnung in Üb ereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten und für die internen Kontrollen, die der Verwaltungsrat als notwendig feststellt, um die Aufstellung einer Jahresrechnung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen falschen Darstellungen auf grund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung der Jahresrechnung ist der Verwaltungsrat dafür verantwortlich, di e Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Geschäftstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Geschäfts- tätigkeit – sofern zutreffend – anzugeben sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der For tführun g der Geschäfts- tätigkeit anzuwenden, es sei denn, der Verwaltungsrat beabsichtigt, entweder die Gesellschaft zu liquidieren oder Geschäftstätigkeiten einzustellen, oder hat keine realistische Alternative dazu. Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Jahresrechnung als Ganzes frei von wesentli- chen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bericht abzugeben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den SA-CH durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorlieg t, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich gewürdigt, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieser Jahresrechnung getroffenen wirtschaftlichen Ent scheidungen von N utzern beeinflussen. Eine weitergehende Beschreibung unserer Verantwortlichkeiten für die Prüfung der Jahresrechnung befindet sich auf de r Webseite von EXPERTsuisse: http://expertsuisse.ch/wirtschaftspruefung-r evisionsbericht. Diese Beschreibung ist Bestandteil unseres Berichts. Fundamenta Real Estate AG | Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung
Page 91
Fundamenta Real Estate AG | Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung Bericht zu sonstigen gesetzlichen und anderen rechtlichen Anforderungen In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und PS-CH 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrats ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert. Aufgrund unserer Prüfung gemäss Art. 728a Abs. 1 Ziff. 2 OR bestätigen wir, dass der Antrag des Verwaltungsrats über den Vortrag des Bilanzgewinnes auf neue Rechnung sowie der Antrag über die Rückzahlung aus der gesetzlichen Kapitalreserve dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen. PricewaterhouseCoopers AG Raffael Simone Wilhelm Wald Zugelassener Revisionsexperte Zugelassener Revisionsexperte Leitender Revisor Zürich, 10. März 2025
Page 93
Corporate Governance Struktur und Aktionariat 94 Kapitalstruktur 95 Verwaltungsrat 97 Geschäftsleitung 105 Managementverträge 106 Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen 107 Mitwirkungsrechte der Aktionäre 109 Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen 111 Revisionsstelle 112 Handelssperrzeiten 113 Informationspolitik 114
Page 94
94 GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE Die Fundamenta Real Estate AG wurde am 15. Dezember 2006 in der Rechts- form einer schweizerischen Aktiengesellschaft gemäss Art. 620 ff. OR mit Sitz in Zug gegründet und am 28. Dezember 2006 im Handelsregister des Kantons Zug eingetragen. Die Firmennummer der Ge sellschaft ist CHE-113.353.632. Das ganze Immobilienportfolio der Gesellschaft wird direkt von der Funda- menta Real Estate AG gehalten. Das Asset Management wurde an die Funda- menta Group (Schweiz) AG, eine Tochtergesellschaft der Swiss Prime Site Solutions AG, delegiert (vgl. hierzu den Abschnitt «Managementverträge », (Seite 106). Die Fundamenta Real Estate AG ist nicht Teil eines Konzerns bzw. e iner Gruppe von Gesellschaften und ist an keinen Drittgesellschaften beteiligt. Sie verfügt ferner über keine Zweigniederlassungen. Die Namenaktien der Fundamenta Real Estate AG wurden am 8. Juni 2011 an der BX Swiss AG (ehemals: BX Berne e Xchange) kotiert und bis zum 5. Dezember 2018 an der Berner Börse gehandelt. Seit dem 6. Dezem- ber 2018 sind die Namenaktien der Fundamenta Real Estate AG an der SIX Swiss Exchange AG im Standard für Immobiliengesellschaften kotiert. Die wichtigsten Angaben zur Fundamenta Real Estate AG lauten: GESELLSCHAFT Fundamenta Real Estate AG SITZ Zug, Schweiz KOTIERUNG SIX Swiss Exchange AG, Zürich, Schweiz ANZAHL KOTIERTE NAMENAKTIEN PER 31.12.2024 30 062 833 NOMINALWERT PRO AKTIE CHF 6.00 BÖRSENKURS PER 31.12.2024 CHF 16.80 BÖRSENKAPITALISIERUNG PER 31.12.2024 CHF 505 055 594 VALORENNUMMER 4 582 551 ISIN CH0045825517 SYMBOL FREN BEDEUTENDE AKTIONÄRE Der Gesellschaft waren per 31. Dezember 2024 auf der Basis von Offenle- gungsmeldungen von Aktionären an die SIX Swiss Exchange AG die folgen- den bedeutenden Aktionäre (Beteiligungen ≥ 3%) bekannt: NAME DES BEDEUTENDEN AKTIONÄRS Publikation Offenlegungs- meldung Anzahl Aktien Beteiligung in % UBS Fund Management (Switzerland) AG, Basel, Schweiz 07.05.2024 1 689 250 5.62 Bernische Lehrerversicherungskasse, Ostermundigen, Schweiz 19.12.2023 1 498 726 4.99 Caisse de Prevoyance de L'Etat de Geneve, Geneve, Schweiz 30.04.2021 1 223 947 4.07 Luzerner Kantonalbank AG, Luzern, Schweiz 30.04.2021 3 782 550 12.58 Fonds Interprofessionnel de Prevoyance, Lausanne, Schweiz 11.12.2018 800 000 3.23 Gastrosocial Pensionskasse, Aarau, Schweiz 11.12.2018 1 688 373 6.81 Sämtliche während des Berichtsjahres publizierten Offenlegungsmeldungen können auf der Website der SIX Swiss Exchange AG unter dem folgenden Link eingesehen werden: www.ser-ag.com > Menu > Offenlegung Beteiligung > Übersicht bedeutende Aktionäre. AKTIONARIAT Die Streuung der Namenaktien gestaltete sich gemäss dem Aktienbuch der Fundamenta Real Estate AG per 31. Dezember 2024 wie folgt: Eingetragene Aktionäre Eingetragene Namenaktien Anzahl % Anzahl % 1 bis 1 000 Aktien 719 43.37 349 867 1.16 1 001 bis 10 000 Aktien 768 46.32 2 305 268 7.67 10 001 bis 100 000 Aktien 133 8.02 4 512 006 15.01 100 001 bis 1 000 000 Aktien 33 1.99 8 731 931 29.05 Über 1 000 000 Aktien 5 0.30 9 456 067 31.45 TOTAL EINGETRAGENE AKTIEN 1 658 100.00 25 355 139 84.34 Dispobestand 4 707 694 15.66 TOTAL AUSGEGEBENE / KOTIERTE AKTIEN 30 062 833 100.00 KREUZBETEILIGUNGEN Per 31. Dezember 2024 bestanden keine Kreuzbeteiligungen. Struktur und Aktionariat Dieser Corporate-Governance-Bericht bezieht sich grundsätzlich auf die Verhältnisse am 31. Dezember 2024 und folgt den Vorgaben der Richtlinie der SIX Exchange Regulation AG vom 29. Juni 2022 betreffend Informationen zur Corporate Governance (Richtlinie Corporate Governance, RLCG).¹ Die in diesem Corporate-Governance-Bericht aufgeführten Statutenbestimmungen finden sich in den Statuten der Gesellschaft vom 10. April 2024.² 1 Abrufbar unter: www.ser-ag.com > Grundlagen > Gesetze, Reglemente, Bestimmungen > Richtlinie Corporate Governance 2 Jeweils aktuelle Fassung abrufbar unter: www.fundamentarealestate.ch > Generalversammlung > Statuten
Page 95
GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE 95 AKTIENKAPITAL Die Namenaktien der Gesellschaft wurden am 6. Dezember 2018 erstmalig an der SIX Swiss Exchange kotiert. Per 31. Dezember 2024 hat die Gesellschaft 30 062 833 Namenaktien mit einem Nominalwert von je CHF 6.00 ausstehend, woraus sich ein Aktien - kapital von CHF 180 376 998 ergibt. KAPITALSTRUKTUR Total Nominalwert/ Aktie Anzahl Aktien Ausgegebenes Aktien- kapital per 31.12.2024 CHF 180 376 998 CHF 6.00 30 062 833 Kapitalband per 31.12.2024 maximal CHF 36 075 396 CHF 6.00 maximal 6 012 566 KAPITALBAND Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung vom 10. April 2024 der Fundamenta Real Estate AG wurde die Schaffung eines Kapitalbandes be- schlossen. Das Kapitalband wird nun in Art. 3a der Statuten geregelt und ersetzte die Bestimmung über das genehmigte Aktienkapital: — Der Verwaltungsrat ist in einem Zeitraum bis zum 10. April 2026 ermäch- tigt, das Aktienkapital in einem oder mehreren Schritten auf höchstens CHF 216 452 394.00 (obere Grenze) zu erhöhen durch Ausgabe von höchstens 6 012 566 Namenaktien zu einem Nennwert von je CHF 6.00 pro Namenaktie. — Zu einer Herabsetzung des Aktienkapitals ist der Verwaltungsrat nicht ermächtigt. — Der Verwaltungsrat legt den Zeitpunkt der Ausgabe von neuen Aktien, de- ren Ausgabepreis, die Art der Liberierung, die Bedingungen der Bezugs- rechtsausübung und den Beginn der Dividendenberechtigung fest. — Der Verwaltungsrat darf den Handel mit Bezugsrechten ermöglichen, be- schränken oder ausschliessen sowie im Umfang von höchstens 3 006 283 Namenaktien das Bezugsrecht der Aktionäre ganz oder zum Teil aus- schliessen und Dritten zuweisen, wenn einer der Gründe gemäss Art. 3a Abs. 4 der Statuten vorliegt. KAPITALVERÄNDERUNG DER LETZTEN DREI GESCHÄFTSJAHRE Im Geschäftsjahr 2021 wurde das Aktienkapital der Fundamenta Real Estate AG im Rahmen einer ordentlichen Kapitalerhöhung am 26. April 2021 um CHF 30 062 832 erhöht (5 010 472 Aktien zu nominal CHF 6.00). AKTIENKAPITAL Anzahl Namenaktien Nominalwert/ Aktie Gesamtnominalwert Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital per 31.12.2022 30 062 833 CHF 6.00 CHF 180 376 998 Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital per 31.12.2023 30 062 833 CHF 6.00 CHF 180 376 998 Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital per 31.12.2024 30 062 833 CHF 6.00 CHF 180 376 998 Genehmigtes Aktienkapital per 31.12.2022 9 018 850 CHF 6.00 CHF 54 113 100 Genehmigtes Aktienkapital per 31.12.2023 9 018 850 CHF 6.00 CHF 54 113 100 Kapitalband per 31.12.2024 (ersetzt maximal maximal genehmigtes Aktienkapital per 10. April 2024) 6 012 566 CHF 6.00 CHF 36 075 396 AKTIEN, PARTIZIPATIONSSCHEINE, GENUSSSCHEINE Das Aktienkapital der Gesellschaft betrug per 31. Dezember 2024 CHF 180 376 998, eingeteilt in 30 062 833 Namenaktien mit einem Nomi- nalwert von je CHF 6.00. Das Aktienkapital ist voll liberiert. Die Fundamenta Real Estate AG hatte per 31. Dezember 2024 keine Partizi- pationsscheine oder Genussscheine ausgegeben. Die Fundamenta Real Es- tate AG verfügt nur über eine Kategorie von Namenaktien. Jede Namenaktie berechtigt zu einer Stimme und ist in gleicher Weise div idendenberechtigt wie die übrigen Namenaktien. Voraussetzung für die Ausübung der dem Ak- tionär zustehenden Mitwirkungsrechte ist die Eintragung des Aktionärs im Aktienbuch der Gesellschaft. Zur Form der Aktien wird auf Art. 4 der Statuten verwiesen. Für Aktien, die von der Fundamenta Real Estate AG im Eigenbestand gehal- ten werden (Treasury Shares), ruhen die Stimmrechte. Die Gesellschaft hielt im Berichtsjahr und per 31. Dezember 2024 keine eigenen Aktien. Kapitalstruktur
Page 96
96 GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE BESCHRÄNKUNG DER ÜBERTRAGBARKEIT UND NOMINEE -EINTRAGUNGEN Die Gesellschaft führt für die Namenaktien ein Aktienbuch, in welchem die Namen bzw. die Firma und Adressen der Eigentümer, Nutzniesser und No- minees eingetragen sind. Gemäss Art. 5 Abs. 2 der Statuten g ilt gegenüber der Gesellschaft nur als Aktionär, Nutzniesser oder Nominee, wer im Aktien- buch eingetragen ist. Der Eintrag eines Erwerbers im Aktienbuch bedarf der Genehmigung durch den Verwaltungsrat. Zudem sind die Aktien unteilbar und die Gesellschaft anerkennt pro Aktie nur einen Eigentümer, Nutzniesser oder Repräsentan- ten. Das Eigentum an der Aktie schliesst die Anerkennung der Stat uten der Gesellschaft mit ein. Die Namenaktien unterliegen den Übertragungsbeschränkungen gemäss Art. 6 der Statuten. Art. 6 Abs. 1 der Statuten hält fest, dass Erwerber von Namenaktien auf Gesuch hin als Aktionäre mit Stimmrecht im Aktienbuch eingetragen werden, sofern: — sie ausdrücklich erklären, diese Namenaktien im eigenen Namen und auf eigene Rechnung erworben zu haben , dass keine Vereinbarung über die Rücknahme oder die Rückgabe entsprechender Aktien besteht und sie das mit den Aktien verbundene wirtschaftliche Risiko tragen (unter Vorbehalt von Art. 685d Abs. 3 OR). Personen, die diese Erklärung nicht abgeben, werden als Nominee nur dann mit Stimmrecht im Aktienbuch eingetragen, wenn sie sich schriftlich bereit erklären, die Namen, Adressen und Aktien- bestände derjenigen Personen offenzulegen, für deren Rechnung sie Ak- tien halten, bzw. wenn sie diese Informationen auf erste Aufforderung hin unverzüglich schriftlich offenlegen. Die übrigen Bestimmungen der Statu- ten, insbesondere Art. 4, 9, 10 und 12 der Statuten , gelten sinngemäss auch für Nominees. Der Verwaltungsrat ist ermächtigt, mit Nominees Ver- einbarungen über deren Meldepflichten abzuschliessen, und — die Anerkennung eines Erwerbers von Namenaktien als Aktionär der Ge- sellschaft die Gesellschaft nicht daran hindert oder hindern könnte, den ihr obliegenden gesetzlichen Verpflichtungen in Bezug auf Aktionäre oder Nutzniesser nachzukommen. Aufgrund des Immobiliengeschäfts der Ge- sellschaft behält sich die Gesellschaft das Recht vor, eine Eintragung im Aktienbuch dann zu verweigern, wenn es sich bei der erwerbenden Per- son um eine Person im Ausland im Sinne des Bundesges etzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezem- ber 1983 (BewG) handelt und eine Eintragung eine Erschwerung, Gefähr- dung oder Verhinderung der gesetzlichen Nachweise über die schweize- rische Beherrschung der Gesellschaft bedeuten könnte. Als ausländische Aktionäre bzw. Personen im Ausland im Sinne dieses Art. 6 der Statuten gelten solche gem äss Art. 5 und Art. 6 BewG sowie Nominees, welche keine Offenlegung vorgenommen haben. Juristische Personen und Rechtsgemeinschaften, die untereinander kapital - oder stimmenmässig, durch einheitliche Leitung oder auf andere Weise mit- einander verbunden sind, sowie alle natürlichen oder juristischen Personen, welche im Hinblick auf die Umgehung der statutarischen Vinkulierungsbe- stimmungen koordiniert vorgehen, werden wie ein Aktionär bzw. Erw erber behandelt. Im Berichtsjahr 2024 wurden gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. b der Statuten 397 508 Stimmrechte aus Aktieneintragungsgesuchen von Personen im Ausland ge- mäss BewG abgelehnt. Per 31. Dezember 2024 bestand keine Vereinbarung mit einem Nominee betreffend Eintragungsvoraussetzungen bzw. Melde- pflichten im Sinne von Art. 6 Abs. 1 lit. a der Statuten. Die Statuten der Ge- sellschaft enthalten keine Bestimmungen betreffend Verfahren oder Voraus- setzungen zur Aufhebung der statutarischen Eintragungsbeschränkungen. Das Aktienbuch für die Namenaktien der Fundamenta Real Estate AG wird durch die Computershare Schweiz AG, Olten, Schweiz, geführt. Es besteht ein Dienstleistungsvertrag für die Aktienregisterführung zwischen der Fundamenta Real Estate AG und der Computershare Schweiz AG. WANDELANLEIHEN UND OPTIONEN Per 31. Dezember 2024 waren keine Wandelanleihen oder Optionen auf Beteiligungsrechte der Fundamenta Real Estate AG ausstehend.
Page 97
GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE 97 Der Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG besteht gemäss Art. 14 Abs. 1 der Statuten aus mindestens einem oder mehreren Mitgliedern, die nicht Aktionäre sein müssen. Der Verwaltungsrat hat per 1. Januar 2014 den Präsidenten des Verwaltungsrats zusätzlich als Delegierten des Verwal- tungsrats nominiert. Der Delegierte des Verwaltungsrats verantwortet die operative Geschäftsleitung und bereitet die Geschäfte zuhanden des Ge- samtverwaltungsrats vor (vgl. hierzu auch die Abschnitte «Kompetenzre ge- lung zwischen Verwaltungsrat und Geschäftsleitung» sowie «Geschäftslei- tung», Seiten 103 –105). Zusätzlich hat der Verwaltungsrat einen Vizepräsidenten des Verwaltungsrats b estimmt und ihn mit zusätzlichen Vollmachten ausgestattet. Der Vizepräsident beurteilt jährlich zusammen mit den anderen Verwaltungsratsmitgliedern, aber unter Ausschluss des Verwaltungsratspräsidenten und Delegierten, die Organisationsstruktur in Bezug auf die Doppelfunktion Verwaltungsratspräsident/Delegierter. Er er- arbeitet, wenn nötig, dazu Anpassungsvorschläge aus und legt sie dem Ver- waltungsrat unter Ausschluss des Verwaltungsratspräsidenten/Delegierten zum Entscheid vor GRI 2-9, GRI 2-11. ANDREAS SPAHNI (1958) Dr. oec. publ. / Schweizer Bürger / Präsident des Verwaltungsrats Exekutives Mitglied des Verwaltungsrats (Delegierter des Verwaltungsrats seit 1. Januar 2014) AUSBILDUNG — 1985 Abschluss des Studiums der Betriebswirtschaftslehre an der Universität Zürich, mit anschliessender Lehr- und Assistenztätigkeit am Institut für schweizerisches Bankwesen an der Universität Zürich — 1987 Promotion zum Dr. oec. publ. — 1990 Management-Programm an der London Business School BERUFLICHER HINTERGRUND — Seit 2008 Fundamenta Real Estate AG, Zug, Exekutives Mitglied des VR, Delegierter des VR seit 2014 — Seit 2001 Spahni Consulting, selbständiger Unternehmensberater — 2005–2016 FundStreet AG, Zürich, Asset Management für kollektive Kapitalanlagen — 2002–2004 AdvisorTech Corp., Boston, CEO, FinTec Start-up und Asset Management Unternehmen — 1996–2000 Allgemeiner Wirtschaftsdienst (AWD) AG, Zug, Delegierter des VR und CEO — 1987–1996 Credit Suisse, Zürich, Senior Managing Director und Vorsitzender der Credit Suisse Investment Fund Operations WEITERE TÄTIGKEITEN UND INTERESSENBINDUNGEN — Seit 2002 Spahni Consulting, Zug, Einzelunternehmen — Seit 2006 Comdat Datasystems AG, Schlieren, Mitglied des VR — Seit 2008 Real Fund Management AG, Zug, Vizepräsident des VR — Seit 2009 Fretz+Partner AG, Schindellegi, Präsident des VR — Seit 2014 Lakeside Pharma Management AG, Zug, Mitglied des VR — Seit 2019 Real Fund One – Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen, Zug, Vertreter der Komplementärin — Seit 2023 ACT Capital Partners AG, Zug, Mitglied des VR — Seit 2024 Real Fund Two – Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen, Zug, Vertreter der Komplementärin Verwaltungsrat
Page 98
98 GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE FRÉDÉRIC DE BOER (1961) Lic. oec. HSG, MBA (Business School Insead) / Schweizer Bürger Vizepräsident des Verwaltungsrats (seit 1. Februar 2020) / Nicht exekutives Mitglied des Verwaltungsrats AUSBILDUNG — 1985 Abschluss des Studiums der Betriebswirtschaftslehre (lic. oec.) an der Universität St. Gallen (HSG) — 1992 Abschluss des Studiums Master in Business Administration (MBA) am Insead in Fontainebleau (F) BERUFLICHER HINTERGRUND — Seit 2024 Clearwater Schweiz AG, Gründungspartner — 2022–2024 ZETRA AG, Zürich, Gründungspartner — 2001–2022 ZETRA International AG, Zürich, Gründungspartner — 1989–2001 Helbling Holding AG, Zürich, Partner — 1985–1989 Nestlé SA, Vevey, Internal Auditor WEITERE TÄTIGKEITEN UND INTERESSENBINDUNGEN — Seit 2003 ZETRA International AG, Zürich, Präsident des VR — Seit 2009 Global M&A AG, Zug, Präsident des VR — Seit 2011 COTTA Collection AG, Bendern (FL), Präsident des VR — Seit 2016 FdB Holding GmbH, Zug, Gesellschafter — Seit 2018 Designwerk AG, Bendern (FL), Präsident des VR — Seit 2022 Pallas Kliniken Gruppe AG, Olten, Mitglied des VR — Seit 2024 Clearwater Schweiz AG, Präsident des VR NIELS ROEFS (1968) Architekt, Unternehmer / niederländischer Bürger Nicht exekutives Mitglied des Verwaltungsrats / Mitglied des Vergütungsausschusses AUSBILDUNG — 1988 Abschluss Hochbauzeichner — 1991 Abschluss dipl. Architekt HTL, Luzern — 1996 Abschluss dipl. Architekt ETH, Zürich BERUFLICHER HINTERGRUND — Seit 2016 Roefs Architekten AG, Zug, Präsident des VR — 2003–2016 Roefs + Frei Architekten AG, Zug, Partner — 1998–2002 Niels Roefs und Peter Frei, Architekten, Zug, Partner WEITERE TÄTIGKEITEN UND INTERESSENBINDUNGEN — Seit 2003 Roefs Immobilien AG, Zug, Mitglied des VR — Seit 2016 Roefs Architekten AG, Zug, Präsident des VR — Seit 2020 Zostra AG, Zug, Mitglied des VR — Seit 2022 Roefs Investment AG, Zug, Mitglied des VR
Page 99
GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE 99 HADRIAN ROSENBERG (1973) Lic. iur., Rechtsanwalt / Schweizer Bürger Nicht exekutives Mitglied des Verwaltungsrats / Mitglied des Vergütungsausschusses AUSBILDUNG — 2000 Lizentiat (lic. iur.), Universität Zürich — 2004 Anwaltspatent — 2012 Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht, CAS Bau- und Immobilienrecht BER UFLICHER HINTERGRUND — Seit 2013 Leiter Rechtsdienst HRS Real Estate AG, Frauenfeld — 2006–2013 Rechtsanwalt bei Dr. Felix Huber Rechtsanwälte, Zürich — 2003–2006 Juristischer Mitarbeiter im Rechtsdienst der Staatskanzlei des Kantons Thurgau — 2001–2002 Auditor und juristischer Sekretär am Bezirksgericht Bülach WEITERE TÄTIGKEITEN UND INTERESSENBINDUNGEN Keine RAMONA LINDENMANN (1982) Immobilien-Treuhänderin, Unternehmerin / Schweizer Bürgerin Nicht exekutives Mitglied des Verwaltungsrats AUSBILDUNG — 2003 Abschluss Innenausbauzeichnerin — 2006 Abschluss dipl. Ing. FH — 2010 eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin — 2023 Executive MBA HSG – General Management BERUFLICHER HINTERGRUND — Seit 2024 smeyers Immobilien AG, CEO und Mitinhaberin — 2014-2023 Kuoni Mueller & Partner, Partnerin, Mitglied GL — 2010-2013 Verit Immobilien AG, Leiterin Handel und Erstvermietung — 2006–2009 Swisscom Immobilien AG, Portfoliomanagerin WEITERE TÄTIGKEITEN UND INTERESSENBINDUNGEN — Seit 2023 Swiss Real Estate Think Tank, Mitglied — Seit 2023 Urban Land Institute Switzerland, Mitglied Executive Committee — Seit 2024 smeyers Immobilien AG, Mitglied VR — Seit 2024 Lindenmann Holding GmbH, Mitglied VR
Page 100
100 GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE GESCHÄFTSLEITUNGSFUNKTIONEN UND WESENTLICHE GESCHÄFTSBEZIEHUNGEN DER NICHT EXEKUTIVEN VERWALTUNGSRAT SMITGLIEDER Sämtliche nicht exekutiven Mitglieder des Verwaltungsrats, das heisst we- der Frédéric de Boer noch Niels Roefs, Hadrian Rosenberg oder Ramona Lin- denmann, waren im vergangenen Geschäftsjahr in der Geschäftsleitung der Fundamenta Real Estate AG tätig. Zudem unterhält keines der nicht exekuti- ven Mitglieder des Verwaltungsrats wesentliche geschäftliche Beziehungen mit der Fundamenta Real Estate AG GRI 2-9. STATUTARISCHE REGELN ÜBER DIE ANZAHL DER ZULÄSSIGEN TÄTIGKEITEN DER MITGLIEDER DES VERWALTUNGSRAT S Die Mitglieder des Verwaltungsrats sind nicht ausschliesslich für die Funda- menta Real Estate AG tätig. Art. 19d der Statuten regelt die Anzahl zulässiger weiterer Tätigkeiten der Mitglieder des Verwaltungsrats wie folgt: — Die Mitglieder des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung und eines all- fälligen Beirats dürfen jeweils nicht mehr als (i) 12 zusätzliche entgeltli- che Mandate, davon höchstens 4 bei Gesellschaften, deren Beteiligungs- papiere an einer Börse kotiert sind, und (ii) 15 unentgeltliche Mandate, wobei ein Spesenersatz nicht als Entgelt gilt, innehaben bzw. ausüben. — Als Mandate gelten Tätigkeiten in vergleichbaren Funktionen bei ande- ren Unternehmen mit wirtschaftlichem Zweck, die nicht durch die Ge- sellschaft kontrolliert werden oder die Gesellschaft nicht kontrollieren. Mandate bei verschiedenen Gesellschaften, die der gleichen Unterneh- mensgruppe angehören, zählen als ein Mandat. — Mandate, die ein Mitglied des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung auf Anordnung einer Gruppengesellschaft wahrnimmt, fallen nicht unter die Beschränkung zusätzlicher Mandate gemäss diesem Artikel 19d. — Die Ausübung solcher zusätzlichen Tätigkeiten darf das betreffende Mit- glied in der Wahrnehmung seiner Pflichten gegenüber der Gesellschaft oder anderen Gesellschaften der Unternehmensgruppe nicht beein- trächtigen. Kein Mitglied des Verwaltungsrats hat die statutarisch zulässige Anzahl zu- sätzlicher Mandate überschritten. WAHL UND AMTSZEIT Die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Präsident des Verwaltungsrats werden von der Generalversammlung einzeln für die Dauer von einem Jahr gewählt und sind nach Ablauf einer Amtsdauer wieder wählbar. Unter einem Jahr ist dabei der Zeitabschnitt zwischen zwei ordentlichen Generalver- sammlungen zu verstehen. Werden während der Amtsdauer durch eine aus- serordentliche Generalversammlung Ersatzwahlen getroffen, so vollenden die neu Gewählten die Amtsdauer ihrer Vorgänger. ERSTMALIGE WAHL DER MITGLIEDER DES VERWAL- TUNGSRATS DURCH DIE GENERERALVERSAMMLUNG UND AMTSZEITBESCHRÄNKUNGEN Erstmals gewählt: Dr. Andreas Spahni 30. September 2008 Niels Roefs 9. April 2014 Hadrian Rosenberg 9. April 2015 Frédéric de Boer 11. April 2019 Ramona Lindenmann 10. April 2024 Sämtliche Verwaltungsräte stehen an der ordentlichen Generalversammlung vom 9. April 2025 zur Wiederwahl zur Verfügung. Per 31. Dezember 2024 bestanden keine Amtszeitbeschränkungen GRI 2-9. PRÄSIDENT DES VERWALTUNGS RATS UND SEINE ERSTMALIGE WAHL DURCH DIE GENERALVERSAMMLUNG Erstmals gewählt: Dr. Andreas Spahni 30. September 2008 Dr. Andreas Spahni hat im Jahre 2006 für die damaligen Eigentümer die Fun- damenta Real Estate AG gegründet und seit damals wesentlich zur Entwick- lung und zum Wachstum der Gesellschaft beigetragen. Ausserdem ist er massgebend mitverantwortlich für die Öffnung zu einer börsenkotierten Publikumsgesellschaft. STATU TARISCHE ABWEICHUNGEN VON GESETZLICHEN BESTIMMUNGEN Die Statuten sehen keine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichen- den Regelungen über die Ernennung des Präsidenten des Verwaltungsrats, der Mitglieder des Vergütungsausschusses sowie des unabhängigen Stimm- rechtsvertreters vor. INTERNE ORGANISATION Der Verwaltungsrat konstituiert sich gemäss Art. 15 Abs. 1 der Statuten, un- ter Vorbehalt der Wahl des Präsidenten durch die G eneralversammlung, selbst. Er kann einen Sekretär bestimmen, der selbst weder Mitglied des Ver- waltungsrats noch Aktionär sein muss.
Page 101
GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE 101 AUFGABENTEILUNG IM VERWALTUNGSRAT Die Organisationsstruktur ist so ausgelegt, dass der Gesamtverwaltungsrat über sämtliche Geschäfte in seinem Aufgabenbereich entscheidet. Der Ver- waltungsrat trifft somit alle wesentlichen und für die Gesellschaft massge- benden Entscheide als Gremium und nimmt seine unübertragbaren Aufga- ben als Gesamtorgan wahr (vgl. hierzu auch den Abschnitt « Aufgaben des Gesamtverwaltungsrats», Seite 102). Insbesondere entscheidet der Verwaltungsrat im Gremium über strategische Fragen (Unternehmensstrategie, Mittelfristplanung, Budget, wichtige Pro- jekte und Verträge) sowie auch über alle Immobilientransaktionen (Kauf, Verkauf) und über Sanierungs- bzw. Repositionierungsvorhaben (Entwick- lung im Bestand). Im Organisationsreglement legt der Verwaltungsrat die Aufgaben und Verantwortungsbereiche von Verwaltungsrat, Geschäftslei- tung und Asset Manager sowie die Delegationsmöglichkeiten von Aufgaben und Verantwortungsbereichen an Dritte verbindlich fest. Gestützt auf das Organisationsreglement erstellt der Verwaltungsrat eine Ri- sikoanalyse und ein Kontrollkonzept. In separaten Dokumenten hat der Ver- waltungsrat das interne Kontrollsystem und das Risikomanagement der Ge- sellschaft festgelegt. Der Gesamtverwaltungsrat definiert weiter die Anlage- und Risikopolitik und überwacht die Einhaltung und Umsetzung der erlasse- nen Weisungen, Richtlinien und Reglemente. Die Anlagepolitik wird vom Verwaltungsrat in einem Anlagereglement geregelt. Das Anlagereglement legt die zulässigen Immobilien- und Kapitalanlagen der Gesellschaft fest und enthält eine Aufzählung der konkreten Anlagebeschränkungen. Im Rahmen der zulässigen Anlagen erteilt der Verwaltungsrat bzw. die Geschäftsleitung der Gesellschaft dem Asset Manager taktische Weisungen betreffend Identi- fikation und Prüfung neuer Anlageob jekte. Der Verwaltungsrat entscheidet als Gesamtorgan über den Kauf, den Verkauf oder die Entwicklung von Wohnliegenschaften. AUFGABEN DES PRÄSIDENTEN Sitzungen des Verwaltungsrats werden grundsätzlich vom Präsidenten ein- berufen. Soweit der Präsident anwesend ist, hat der Präsident den Vorsitz. Bei Stimmengleichheit hat der Präsident als Vorsitzender der Verwaltungs- ratssitzung den Stichentscheid. Als Vorsitzender unterzeichnet der Präsi- dent zusammen mit dem Protokollführer das geführte Protokoll der Sitzun- gen. DELEGIERTENMODELL Gestützt auf Art. 15 Abs. 2 der Statuten ist der Verwaltungsrat berechtigt, die Geschäftsführung durch Erlass eines Organisationsreglements und im Rah- men der gesetzlichen Bestimmungen an einzelne Mitglieder (Delegierte) oder an andere natürliche Personen (Direktoren) zu übertragen. Hiervon hat der Verwaltungsrat Gebrauch gemacht und die Geschäftsführung an Dr. An- dreas Spahni als Delegierten des Verwaltungsrats delegiert. In seiner Funk- tion bereitet der Delegierte insbesondere die Gesch äfte für den Verwal- tungsrat vor und setzt die Entscheide des Verwaltungsrats um. Die Fundamenta Real Estate AG wird durch den Gesamtverwaltungsrat ge- führt. In dieser Hinsicht kommen dem Delegierten keine selbständige Ent- scheidungsbefugnisse zu. Das Delegiertenmodell soll den Aktionären nur an- zeigen, dass der Präsident des Verwaltungsrats einerseits seine Aufgaben als Vorsitzender des Verwaltungsrats gemäss Statuten und Organisations- reglement wahrnimmt, gleichzeitig aber auch die täglichen Arbeiten gemäss den Entscheidungen des Verwaltungsrats umsetzt. Ausserdem bereitet der Delegierte Unterlagen zuhanden des Verwaltungsrats vor und begleitet ope- rativ für das Unternehmen die Tagesgeschäfte gemäss den Vorgaben des Ge- samtverwaltungsrats GRI 2-11. Die Struktur m it dem Delegiertenmodell wurde im Sinne einer effizienten und kostenbewussten Struktur gewählt (vgl. hierzu auch die Abschnitte «Kompetenzregelung zwischen Verwaltungsrat und Geschäftsleitung» sowie «Geschäftsleitung», Seite 103-105). AUFGABEN DES VIZEPRÄSIDENTEN UND WEITERER MITGLIEDER DES VERWALTUNGSRATS Der Verwaltungsrat hat mit Beschluss vom 7. Februar 2020 Frédéric de Boer zum Vizepräsidenten des Verwaltung srats bestimmt. Die Organisations- struktur bezweckt eine ausgewogenere Führungsstruktur, insbesondere weil der Präsident gleichzeitig als Delegierter tätig ist. Der Vizepräsident vertritt den Verwaltungsratspräsidenten bei dessen Ver- hinderung. Ausserdem beurteilt der Vizepräsident jährlich zusammen mit den anderen Verwaltungsratsmitgliedern, aber unter Ausschluss des Verwal- tungsratspräsidenten respektive des Delegierten, die Organisationsstruktur in Bezug auf die Doppelfunktion Verwaltungsratspräsident und D elegierter und arbeitet, wenn nötig, Anpassungsvorschläge aus und legt sie dem Ver- waltungsrat unter Ausschluss des Verwaltungsratspräsidenten respektive Delegierten zum Entscheid vor. AUSSCHÜSSE DES VERWALTUNGSRATS Abgesehen vom ständigen Vergütungsausschuss (vgl. den nachstehenden Abschnitt «Vergütungsausschuss») und dem Prüfungsausschuss (vgl. den nachstehenden Abschnitt «Prüfungsausschuss») bearbeitet der Verwal- tungsrat alle anstehenden Sachgeschäfte aus den Verantwortungsbereichen als Gesamtorgan an seinen regelmässig stattfindenden Sitzungen GRI 2-9. VERGÜTUNGSAUSSCHUSS Die Generalversammlung wählt gemäss Art. 19a Abs. 1 der Statuten einen Vergütungsausschuss bestehend aus einem oder mehreren Mitgliedern des Verwaltungsrats. Die Mitglieder des Vergütungsausschusses werden einzeln gewählt. Wählbar sind nur Mitglieder des Verwaltungsrats. Die Amtsdauer der Mitglieder des Vergütungsausschusses endet spätestens mit dem Ab- schluss der auf ihre Wahl folgenden ordentlichen Generalversammlung. Eine Wiederwahl ist möglich. Hat der Vergütungsausschuss weniger als die von der letzten Generalver- sammlung gewählte Anzahl an Mitgliedern und ist damit nicht vollständig besetzt, so ernennt der Verwaltungsrat für die verbleibende Amtsdauer die fehlenden Mitglieder. Der Vergütungsausschuss hat die Aufgabe, den Beschluss des Verwaltungs- rats betreffend den Vergütungen für die Mitglieder des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung sowie eines etwaigen Beirats vorzubereiten u nd dem Ver- waltungsrat einen diesbezüglichen Vorschlag zu unterbreiten. Der Verwal- tungsrat beschliesst gestützt auf den Vorschlag des Vergütungsausschusses über die entsprechenden Vergütungen und unterbreitet diese der General- versammlung zur Genehmigung gemäss Art. 19e der Statuten.
Page 102
102 GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE Der Vergütungsausschuss kann zur Erfüllung seiner Aufgaben weitere Perso- nen und externe Berater beiziehen und an seinen Sitzungen teilnehmen las- sen. Der Verwaltungsrat kann dem Vergütungsausschuss bei Bedarf zudem zusätzliche Aufgaben zuweisen GRI 2-20. ZUSAMMENSETZUNG DES VERGÜTUNGSAUSSCHUSSES UND SEINE ERSTMALIGE WAHL DURCH DIE GENERALVERSAMMLUNG Erstmals gewählt: Niels Roefs 9. April 2014 Hadrian Rosenberg 9. April 2015 An der Generalversammlung vom 10. April 2024 wurden Niels Roefs und Hadrian Rosenberg erneut in den Vergütungsausschuss der Fundamenta Real Estate AG gewählt. PRÜFUNGSAUSSCHUSS Der Verwaltungsrat hat mit der Überarbeitung des Organisationsreglements per 1. Juli 2020 einen Prüfungsausschuss (Audit -Komitee) eingeführt. Min- destens ein Mitglied des Prüfungsausschusses muss über vertiefte Kennt- nisse im Finanz- und Rechnungswesen verfügen. Der Prüfungsausschuss unterstützt den Verwaltungsrat in seiner Aufsichts- funktion, insbesondere im Hinblick auf die Vollständigkeit und Korrektheit der Finanzbuchhaltung und des Jahresabschlusses, die Einhaltung der dies- bezüglichen gesetzlichen Vorschriften sowie die Beurteilung der externen Revisionsstelle, des externen Asset Managers und des externen Schätzungs- experten. Er beurteilt die Zweckmässigkeit und Angemessenheit der Finanz- berichterstattung und des internen Kontrollsystems und ist für die allge- meine Überwachung der Geschäftsrisiken verantwortlich. Er stellt sicher, dass zwischen dem externen Asset Manager, dem externen Schätzungsex- perten und der externen Revisionsstelle eine fortlaufende, effiziente und produktive Kommunikation über finanzielle Angelegenheiten und den Ge- schäftsgang besteht. ZUSAMMENSETZUNG DES PRÜFUNGSAUS SCHUSSES Der Prüfungsausschuss besteht aus den Verwaltungsratsmitgliedern Frédéric de Boer (Vorsitz), Hadrian Rosenberg und Niels Roefs. Alle Mitglie- der wurden erstmals per 18. Mai 2020 gewählt. Die Wahl erfolgte durch den Gesamtverwaltungsrat. ARBEITSWEI SE DES VERWALTUNGSRATS UND SEINER AUSSCHÜSSE Der Verwaltungsrat hält jährlich mindestens vier ordentliche Sitzungen ab, die in der Regel einen halben Tag dauern. Bei Bedarf werden wichtige Ge- schäftsvorfälle auf dem Zirkularweg oder mittels Telefonkonferenzen abge- handelt. Jedes Mitglied des Verwaltungsrats ist berechtigt, beim Präsidenten unter Angabe der Gründe die Einberufung einer Sitzung des Verwaltungsrats zu verlangen. Durch die Zusammensetzung des Verwaltungsrats mit unab- hängigen, nicht -exekutiven Mitgliedern sollen potenzielle Interessenkon- flikte der Mitglieder verhindert oder minimiert werden. Sollten dennoch In- teressenkonflikte entstehen, so muss das jeweilige Mitglied des Gremiums bei allfälligen Beschlüssen des Verwaltungsrats in den Ausstand t reten GRI 2-15. Der Verwaltungsrat handelt als Kollektivorgan und fällt seine Entscheidun- gen mit der absoluten Mehrheit der anwesenden Stimmen. Der Verwaltungs- rat ist beschlussfähig, wenn wenigstens die Hälfte seiner Mitglieder anwe- send ist, wobei für öffentlich zu beurkundende Feststellungsbeschlüsse die Anwesenheit eines einzelnen Mitglieds des Verwaltungsrats genügt. Im Falle von Stimmengleichheit hat der Vorsitzende den Stichentscheid. Die Geschäftsführer des Asset Managers nehmen jeweils an den Sitzungen des Verwaltungsrats mit beratender Stimme teil. Bei Bedarf werden zus ätz- liche Experten zu den Sitzungen beigezogen, was im Geschä ftsjahr 2024 zweimal der Fall war. Im Geschäftsjahr 2024 hielt der Verwaltungsrat vier ordentliche Sitzungen ab. Die Schwerpunkte dieser Sitzungen waren die Bereiche Immobilienport- folio und Entwicklungen (Marktentwicklung, Anlagepolitik, Entwicklungen, Sanierungen und Repositionierungen, Vermietungsstand), Finanzen und Quartalsabschlüsse (Finanzreporting, Quartals -, Halbjahres - und Jahresbe- richte), Hypothekarmanagement, Finanzierungsstrategie, Bewertungen, Budgets, Financial Forecast, Organisation und Corporate Governance, An- lage- und Geschäftsreglemente, Arbeiten der Verwaltungsrats- Ausschüsse, Risikomanagement, Compliance und Audit (Risikobeurteilung, Compliance, Audit), Aktionäre, Aktienregister und Aktienkursentwicklung (bedeutende Aktionäre, Veränderungen, Aktienr egister, Kursentwicklung) sowie Presse und Kommunikation (Publikationen, Medienmitteilungen). Der Verwaltungs- rat tagte zusätzlich zweimal, um eine generelle Marktbeurteilung und Stand- ortbestimmung, und ein weiteres Mal, um einen Review der durch die Fin- dungskommission vorgeschlagenen Kandidatinnen für den Verwaltungsrat vorzunehmen. Zudem hielt der Verwaltungsrat, unter Ausschluss des Präsi- denten respektive Delegierten, eine Sitzung ab, um die Organisationsstruk- tur (Doppelfunktion) zu überprüfen und zu beurteilen. Beratungen des Vergütungsausschusses finden je nach Bedarf statt, primär zur Vorbereitung des Vorschlags betreffend die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung. Im Geschäftsjahr 2024 tagte der Vergütungsausschuss zweimal. Die Sitzungsdauer betrug je eine halbe Stunde. Beratungen des Prüfungsausschusses finden je nach Bedarf statt. Im Ge- schäftsjahr 2024 tagte der Prüfungsausschuss zweimal. Die Sitzungsdauer betrug jeweils eine Stunde und 45 Minuten. Zudem nimmt die Revisions- stelle zweimal pro Jahr an den Verwaltungsratssitzungen teil. Einerseits, um dem Prüfungsausschuss den Audit-Plan für das laufende Geschäftsjahr vor- zustellen und ihn zu diskutieren und andererseits, um die konkreten Prü- fungsergebnisse (ausführliche Berichterstattung) zu erläutern. KOMPETENZREGELUNG ZWISCHEN VERWALTUNGSRAT UND GESCHÄFTSLEITUNG AUFGABEN DES GESAMTVERWALTUNGSRATS Der Verwaltungsrat ist mit der Gesamtleitung der Gesellschaft und mit der Überwachung der Geschäftsleitung betraut. Zudem übernimmt der Verwal- tungsrat die Aufsichts- und Lenkungsfunktionen. In Ergänzung und Konkre- tisierung der unübertragbaren Aufgaben gemäss Art. 716a OR kommen dem Verwaltungsrat insbesondere folgende Aufgaben und Kompetenzen gemäss Art. 16 der Statuten und gemäss den Bestimmungen des Organisationsre - glements zu:
Page 103
GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE 103 — die Regelung der Zeichnungsberechtigung der mit der Geschäftsführung und der Vertretung betrauten Personen; — die Beschlussfassung über die nachträgliche Leistung von Einlagen auf nicht vollständig liberierte Aktien; — die Beschlussfassung über die Feststellung von Kapitalerhöhungen und darauffolgende Statutenänderungen; — die Prüfung von Investitions- und Desinvestitionsanträgen sowie die anschliessende Beschlussfassung über diese; — Beschlussfassung über die Aufnahme von Darlehen oder anderen Finanzierungen; — die Ernennung von Beiräten und die Bestimmung von deren Aufgaben und Kompetenzen in einem Reglement; — die Regelung der strategischen und operativen Planung der Gesellschaft; — die Bestimmung und Überprüfung der Portfoliostrategie sowie der Anlagerichtlinie und die Überwachung der Einhaltung derselben; und — andere unübertragbare und unentziehbare Aufgaben, wie zum Beispiel aufgrund des Fusionsgesetzes. Ferner sorgt der Verwaltungsrat als Bestandteil der strategischen und der operativen Planung für die grundsätzliche Übereinstimmung von Strategie (inkl. Akquisitionen, Kooperation und Projekten mit wesentlicher Bedeutung für das Gesamtunternehmen) und deren Finanzierung. Schliesslich be- stimmt der Verwaltungsrat neben den Mitgliedern der Geschäftsleitung den Asset Manager GRI 2-9. AUFGABEN DER GESCHÄFTSLEITUNG Das vom Verwaltungsrat in Kraft g esetzte Organisationsreglement vom 1. Juli 2020 delegiert die Geschäftsführung an die Geschäftsleitung. Die Ge- schäftsleitung wird von Dr. Andreas Spahni in seiner Funktion als Delegier- ter wahrgenommen. Die Gesellschaft als Arbeitgeberin und Dr. Andreas Spahni als Arbeitnehmer haben für diese Funktion einen Arbeitsvertrag mit einem Pensum von 50% und einer fixen Entschädigung von CHF 150 000 brutto pro Jahr abgeschlossen. Eine Mitarbeiterbeteiligung und variable Ent- schädigungskomponenten sieht der Arbeitsvertrag nicht vor (vgl. hierzu auch den Vergütungsbericht, Seiten 116–119). Die Geschäftsleitung übt alle Befugnisse und Aufgaben aus, die ihr vom Ver- waltungsrat ausdrücklich gemäss Organisationsreglement delegiert worden sind. Der Geschäftsleitung obliegen insbesondere die Vorbereitung und die Durchführung der Beschlüsse des Verwaltungsrats, die Protokollführung der Verwaltungsratssitzungen, die Überwachung der Portfoliostrategie und die Einhaltung der Anlagerichtlinien sowie die allgemeine Öffentlichkeitsarbeit. Der Geschäftsleitung obliegen ferner die Aufsicht über das Asset Manage- ment (im Sinne der Vermögensverwaltung nach Art. 716b Abs. 2 OR) durch den Asset Manager (vgl. hierzu den Abschnitt «Geschäftsleitung», Seite 105) sowie die Organisation, Führung und Kontrolle des täglichen Geschäfts der Gesellschaft. Weiter überprüft die Geschäftsleitung das Management des Portfolios der Gesellschaft, die Einholung von Bewertungsgutachten, die Buchführung und Abschlüsse sowie Änderungen von Liegenschaftsverwal- tungsverträgen. Mit dem Asset Management wurde der Asset Manager beauftragt (vgl. hierzu den Abschnitt «Managementverträge», Seite 106), wobei die Überwachung des Asset Managers vom Verwaltungsrat vollumfänglich an die Geschäftslei- tung delegiert w urde. Der Asset Manager übt keine Geschäftsleitungstätig- keit aus. INFORMATIONS- UND KONTROLLINSTRUMENTE Da die Geschäftsleitung von Dr. Andreas Spahni in seiner Funktion als Dele- gierter des Verwaltungsrats wahrgenommen wird, ist ein direkter Austausch zwischen dem Gesamtverwaltungsrat und der Geschäftsleitung gewährleistet. Dr. Andreas Spahni bereitet die Geschäfte für den Verwaltungsrat vor und in- formiert den Gesamtverwaltungsrat an den Verwaltungsratssitzungen sowie durch regelmässigen schriftlichen Bericht über die wesentlichen im Bereich der Geschäftsleitung auftretenden Entwicklungen und über Vorgänge, die ei- nen erheblichen Einfluss auf den Geschäftsbetrieb der Gesellschaft haben. In seiner Funktion als Delegierter hat Dr. Andreas Spahni keine zusätzlichen Be- fugnisse. Sämtliche Entscheidungen werden abschliessend durch den Gesamt- verwaltungsrat gefällt. Zudem hält der Verwaltungsrat, unter Ausschluss des Präsidenten respektive Delegierten, jährlich eine Sitzung ab, um die Organisa- tionsstruktur (Doppelfunktion) zu überprüfen und zu beurteilen. Dem Verwaltungsrat obliegt als oberstes Leitungs- und Kontrollorgan die Verantwortung für das Risikomanagement. Das interne Kontrollsystem deckt auch das Risikomanagement ab, welches sich sowohl auf finanzielle, opera- tionelle als auch strategische unternehmensbezogene (interne) Risiken, marktbezogene (externe) Risiken sowie handels- und transaktionsbezogene Risiken bezieht. Gemäss Organisationsreglement unterstützt der Prüfungs- ausschuss den Verwaltungsrat im Bereich des Risikomanagements, indem er die Richtlinien für das Risikomanagementsystem und das interne Kontroll- system der Fundamenta Real Estate AG festlegt und die Wirksamkeit, Zweck- mässigkeit und Angemessenheit des Risikomanagementsystems und des internen Kontrollsystems beurteilt. Er stellt sicher, dass zwischen dem ex- ternen Asset Manager, dem externen Schätzungsexperten und der externen Revisionsstelle eine fortlaufende, effiziente und produktive Kommunikation über finanzielle Angelegenheiten und den Geschäftsgang besteht. Der Prü- fungsausschuss lässt sich zudem in regelmässigen Abständen und in Über- einstimmung mit den Erfordernissen der Finanzberichterstattung über die wichtigen Kennzahlen sowie über die finanziellen und operativen Risik en der Fundamenta Real Estate AG informieren. Entsprechend stehen dem Ver- waltungsrat für seine Führungsaufgaben und - entscheide insbesondere fol- gende Management- und Risikobeurteilungsinformationen zur Verfügung: — quartalsweise Vergleichsrechnungen zu den Jahresbudgets mit Abwei- chungsanalysen; — Quartals-, Halbjahres- und Jahresabschlüsse mit Abweichungsanalysen und Vorjahresvergleichen; — rollierende Mittelfristplanungen inklusive Szenarioanalysen; — Bewertungen für jede einzelne Liegenschaft und für das gesamte Anlage- portfolio vom externen Liegenschaftsbewerter mit detaillierten Auswer- tungen zu Lage, Marktgängigkeit, Sanierungs- und Investitionsbedarf, Vermietungsmöglichkeiten und Ertragspotenzial der gehaltenen Wohnimmobilien oder geplanter Neuakquisitionen; — Übersichten über die gesamten Finanzierungsverhältnisse, insbesondere über die Hypothekarstruktur, die Zinssätze und Laufzeiten mit Sensitivitätsanalysen; — Berichte und Informationen des Asset Managers, der Buchführungs- gesellschaft und der Liegenschaftsverwaltungen über den Geschäftsgang der Gesellschaft; und — Analysen und Auswertungen zum Portfolio und zur Gesellschaft auf regelmässiger Basis und ad hoc.
Page 104
104 GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE Details zur Zusammensetzung und zum Austa usch der Gesamtverwaltungs- rats mit dem Prüfungsausschuss finden sich in den Abschnitten «Ausschüsse des Verwaltungsrats» und «Arbeitsweise des Verwaltungsrats und seiner Ausschüsse», Seiten 101-102. Der Verwaltungsrat legt mindestens einmal jährlich darüber Rechenschaft ab, ob die für ihn und die Gesellschaft anwendbaren Compliance-Grundsätze hinreichend bekannt sind und ob ihnen dauerhaft nachgelebt wird. In einem jährlichen Review-Prozess unterzieht er jeweils die Risikobewertung einer Neubeurteilung. Der Asset Manager informiert den Verwaltungsrat im Rahmen der ordentli- chen Verwaltungsratssitzungen zum Konjunkturrisiko, zu geopolitische Ris- ken und Standortrisiken, zum Zinsrisiko, Veränderung en im Immobilien- markt, regulatorischen Rahmenbedingungen und Abhängigkeit von den Bestimmungen sowie Entwicklung der Lex Koller, Risiken bei Neu- oder Um- bauten und Zusammenarbeit mit Bauunternehmern und Handwerkern (Pro- jektreporting) sowie Anlagefinanzierung. Zudem informiert der Asset Mana- ger den Verwaltungsrat an den Verwaltungsratssitzungen sowie mit schrift- lichen Berichten über die wesentlichen Entwicklungen des Portfolios und die von ihm wahrgenommenen Aufgaben. Der Asset Manager stellt dem Verwal- tungsrat und der Geschäftsleitung auf Verlangen hin sämtliche im Zusam- menhang mit dem Asset Management relevanten Informationen zur Verfü- gung. Marktbezogenen Risiken wird mit einem (mindestens) jährlichen Strategiereview, einer regelmässigen und systematischen Überprüfung so- wie einem Monitoring der jeweils relevanten Parameter und Entwicklungen sowie dem Fokus auf breit abgestützte Immobiliensegmente begegnet. Com- pliance-Risiken werden mittels regelmässigen Austauschs mit Rechtsbera- tern über rechtliche Veränderungen und durch zeitnahe interne Adaption mi- nimiert. Durch regelmässige Simulationen von Bewertungsszenarien werden allfällige Bewertungsrisiken von Immobilien antizipiert und adressiert. Halbjährlich erfolgt zudem eine externe Beurteilung durch einen unabhän- gigen Schätzungsexperten mit direkter Be richterstattung an den Verwal- tungsrat.
Page 105
GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE 105 MITGLIEDER DER GESCHÄFTSLEITUNG Die Geschäftsleitung wird von Dr. Andreas Spahni in seiner Funktion als Delegierter wahrgenommen. Für weitere Ausführungen zur Person von Dr. Andreas Spahni, dessen Ausbildung und beruflichem Hintergrund sowie dessen weiteren Tätigkeiten und Interessenbindungen wird auf die Ausfüh- rungen auf Seite 97 vorstehend verwiesen. Dr. Andreas Spahni fungiert seit dem 1. Januar 2014 als Delegierter des Verwaltungsrats der Fundamenta Real Estate AG. Vorher war er bereits seit 30. September 2008 Präsident und Mitglied des Verwaltungsrats der Gesellschaft. Davor war er nicht in ei- ner anderen Stellung für die Gesellschaft tätig. STATUTARISCHE REGELN ÜBER DIE ANZAHL ZUL ÄSSIGER TÄTIGKEITEN DER MITGLIEDER DER GESCHÄFTSLEITUNG Die Anzahl de r zulässigen Tätigkeiten der Mitglieder der Gesch äftsleitung wird in Art. 19d der Statuten festgelegt. Die Mitglieder der Gesch äftsleitung dürfen jeweils nicht mehr als (i) 12 zusätzliche entgeltliche Mandate, davon höchstens 4 bei Gesellschaften, deren Beteiligungspapiere an einer Börse kotiert sind, und (ii) 15 unentgeltliche Mandate, wobei ein Spesenersatz nicht als Entgelt gilt, innehaben bzw. ausüben. Die Ausübung solcher zusätz- lichen Tätigkeiten darf das betreffende Mitglied in der Wahrnehmung seiner Pflichten gegenüber der Gesellschaft oder anderen Gesellschaften der Un- ternehmensgruppe nicht beeinträchtigen. Als Mandate gelten Tätigkeiten in vergleichbaren Funktionen bei anderen Unternehmen mit wirtschaftlichem Zweck, die nicht durch die Gesellschaft kontrolliert werden oder die Gesellschaft nicht kontrollieren. Mandate bei verschiedenen Gesellschaften, die der gleichen Unternehmensgruppe ange- hören, zählen als ein Mandat. Mandate, die ein Mitglied des Verwaltungs - rats oder der Geschäftsleitung auf Anor dnung einer Gruppengesellschaft wahrnimmt, fallen nicht unter die Beschränkung zusätzlicher Mandate ge- mäss diesem Artikel 19d. Dr. Andreas Spahni als einziges Mitglied der Geschäftsleitung der Gesell- schaft hat die statutarisch zulässige Anzahl zusätzlicher Mandate nicht über- schritten. Geschäftsleitung
Page 106
106 GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE ASSET MANAGER Die Fundamenta Real Estate AG hat die Fundamenta Group (Schweiz) AG (CHE 113.974.099) mit Sitz in Zug, Schweiz, im Rahmen eines Asset - Management-Vertrags im Sinne von Art. 716b Abs. 2 OR mit der Vermögens- verwaltung der Fundamenta Real Estate AG beauftragt, wobei der Verwal- tungsrat der Fundamenta Real Estate AG die jeweiligen Investitions - und Desinvestitionsentscheide selber fällt. Die Fundamenta Group (Schweiz) AG ist auf Dienstleistungen im Bereich Real Estate Investments spezialisiert. Die Fundamenta Group (Schweiz) AG wurde 2007 gegründet und übernimmt weder Tätigkeiten im Zusammen- hang mit der Geschäftsführung der Fundamenta Real Estate AG noch andere geschäftsleitende Aufgaben. Die Tätigkeit der Fundamenta Group (Schweiz) AG beschränkt sich auf das Asset Management der Fundamenta Real Estate AG (im Sinne von Art. 716b Abs. 2 OR). Per Januar 2024 wurde die Funda- menta Group (Schweiz) AG von der Swiss Prime Site AG akquiriert. Sie ist eine Tochtergesellschaft der Swiss Prime Site Solutions AG. Der Asset- Management-Vertrag zwischen der Fundamenta Real Estate AG und der Fundamenta Group (Schweiz) AG regelt sämtliche Einzelheiten der Projektsuche, der Projektevaluation, der Antragsstellung für die Investi - tionsentscheide und der Projektüberwachung. Der aktuelle Managementver- trag kann mit einer Kündigungsfrist von einem Jahr, erstmals per 31. Dezember 2027, gekündigt werden. AUFGABEN DES ASS ET MANAGERS Die Fundamenta Group (Schweiz) AG ist unter dem Asset -Management-Ver- trag mit der Fundamenta Real Estate AG beauftragt, im Rahmen der Portfo- liostrategie und des Anlagereglements das Immobilienportfolio der Funda- menta Real Estate AG zu verwalten und, vorbehältlich der Zustimmung durch den Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG, auszubauen. Zu den Aufgaben gehört insbesondere die Unterstützung der Gesellschaft bei: — der laufenden Überwachung, Ausrichtung, Definition und Weiterentwick- lung der Investitionsstrategie sowie deren Kriterien; — der Erarbeitung von Portfolio- und Objektstrategien für den Bestand wie auch für geplante Zukäufe; — der Steuerung und Überwachung des Portfolios gemäss Zielvorgaben, in- klusive Aufbereitung, Analyse und Berichterstattung der wirtschaftlichen Objekt- und Portfoliosituation; — der Performancemessung sowie der dynamischen Zielportfolio- anpassung; — bei der Beschaffung, Aufbereitung und Auswertung von Markt- analysen und Research-Berichten; — der Erstellung von Businessplänen, Budgetierung und Überwachung; — der Steuerung, Koordination und Überwachung von externen Dienstleistern; — der Evaluation, Strukturierung und Verhandlung von Finanzierungs- lösungen und Refinanzierungen; — der Vorbereitung der allgemeinen Öffentlichkeitsarbeit; — der Selektion und Mandatierung der Liegenschaftsverwaltung; — der Buchführung der Gesellschaft gemäss deren Instruktionen und — der Identifikation, der Evaluation und des Transaktionsmanagements möglicher Investitions- und Devestitionsmöglichkeiten zuhanden der Gesellschaft. Von Zeit zu Zeit beauftragt die Gesellschaft den Asset Manager gemäss se- parater Vereinbarung und zu Marktkonditionen überdies mit den folgenden Tätigkeiten: — Kapitalbeschaffung und Corporate-Finance-Aktivitäten (wie Due Diligence, Prospekt usw.) im Rahmen von Kapitalmarkttransaktionen und — Entwicklung und/oder Baumanagement (Projektsteuerung und -führung) bei Entwicklungs- und Sanierungsprojekten. Eine allfällige Projektsteuerung/ -führung eines Immobilienprojekts (Ent- wicklung, Realisierung, Bauherrentreuhand) wird über den jeweiligen Inves- titionsantrag im Rahmen von Einzelaufträgen gesteuert und bildet nicht einen Bestandteil des Asset- Management-Vertrags. Für weitere Informatio- nen zur Delegation des Asset Managements siehe den Abschnitt «Asset Ma- nager» (Seite 48 des Geschäftsberichts). ENTSCHÄDIGUNG DES ASSET MANAGERS Für das Asset Management wird die Fundamenta Group (Schweiz) AG mit einer Management Fee von 0.4%, bezogen auf den Verkehrswert des Immo- bilienportfolios der Fundamenta Real Estate AG, entschädigt. Die Vergütung für das Transaktionsmanagement ist abhängig von der Höhe des beurkunde- ten Kauf- oder Verkaufspreises und liegt zwischen 1.0% und 2.0% der Kauf- bzw. Verkaufspreissumme. Managementverträge
Page 107
GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE 107 INHALT UND FESTSETZUNG DER VERGÜTUNGEN Der durch die Generalversammlung gewählte Vergütungsausschuss hat die Aufgabe, den Beschluss des Verwaltungsrats betreffend die Vergütungen für die Mitglieder des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung sowie eines etwai- gen Beirats vorzubereiten und dem Verw altungsrat einen diesbezüglichen Vorschlag zu unterbreiten. Der Gesamtverwaltungsrat beschliesst, gestützt auf den Vorschlag des Vergütungsausschusses, über die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Bei- rats und unterbreitet diese der Generalversammlung zur Genehmigung. Die Festsetzung und der Review der Vergütung erfolgen zweimal pro Geschäfts- jahr. Die Generalversammlung genehmigt die Vergütung des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirats (Art. 8 Abs. 1 und Art. 19e der Statuten). Die Vergütungsgrundsätze sind in Art. 19b Abs. 1 der Statuten geregelt. Die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrats, der Gesch äftsleitung und eines allfälligen Beirats sollen angemessen, wettbewerbsfähig und leis- tungsorientiert und in Übereinstimmung mit den strategischen Zielen sowie dem Erfolg der Unternehmensgruppe festgesetzt werden. Der Vergütungs- ausschuss sowie der Gesamtverwaltungsrat sind dafür verantwortlich, dass der Vergütungsprozess einer soliden Governance und wirksamen Kontrollen unterliegt. Es werden keine externen Berater für die Festsetzung der Ent- schädigungen und allfälliger Beteiligungsprogramme beigezogen. Für weitergehende Ausführungen zum Inhalt und zur Festsetzung der Vergü- tungen von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung wird auf die Seiten 116– 119 des Geschäftsberichts (Vergütungsbericht) sowie auf die Art. 19b und 19e der Statuten verwiesen GRI 2-20. ENTSCHÄDIGUNGEN AN AMTIERENDE MITGLIEDER DES VERWALTUNGSRATS UND DER GESCHÄFTSLEITUNG Die Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten ein von der Portfoliogrösse und Leistungsfähigkeit der Gesellschaft, von der Funktion des Verwaltungsrats- mitglieds und von seiner Stellung und Verantwortung für die Gesellschaft abhängiges Grundhonorar, das jährlich bestimmt und bar ausbezahlt wird. Das minimale jährliche Grundhonorar beträgt seit dem Geschäftsjahr 2016 je CHF 40 000 f ür ein Mitglied des Verwaltungsrats und CHF 80 000 f ür den Präsidenten des Verwaltungsrats. Die Vergütungen berücksichtigen die Beanspruchung und Verantwortlichkeit der Verwaltungsratsmitglieder und sind nicht an Zielvorgaben gebunden. Die Höhe der Vergütung der einzelnen Mitglieder des Verwaltungsrats beruht auf einem Ermessensentscheid des Verwaltungsrats, der sich innerhalb der vorerwähnten Grenzen bewegen muss. Die Gesellschaft kann den Mitgliedern des Verwaltungsrats eine Zusatzver- gütung ausrichten, welche die über die Grundvergütung hinausgehende Leistung der Verwaltungsratsmitglieder im Rahmen der notwendigen zusätz- lichen Tätigkeiten für die Gesellschaft (z.B. Risikomanagement, Legal & Compliance) und die Einsitznahme in Gremien und Ausschüssen berücksichtigt. Die Mitglieder des Verwaltungsrats erhielten für ihre Tätigkeit im Berichts- jahr 2024 ausschliesslich eine fixe Vergütung. Im Berichtsjahr ist keine Ent- schädigung für Tätigkeiten der Mitglieder des Verwaltungsrats in Ausschüs- sen ausbezahlt worden. Zudem wurden im Berichtsjahr keine zusätzlichen Vergütungen für über die Tätigkeit als Verwaltungsrat hinausgehende Leis- tungen bezahlt. Eine Übersicht über die Gesamtvergütung des Verwaltungs- rats der Gesellschaft befindet sich auf den Seiten 116–119 des Geschäftsbe- richts (Vergütungsbericht). Dr. Andreas Spahni ist in seiner Funktion als Delegierter Arbeitnehmer und einziges Mitglied der Geschäftsleitung und hat einen Arbeitsvertra g mit ei- nem Pensum von 50% und einer fixen Entschädigung von CHF 150 000 (brutto) pro Jahr. Eine Mitarbeiterbeteiligung oder variable Entschädigungs- komponente sieht der Arbeitsvertrag mit Dr. Andreas Spahni nicht vor. Fü r weitere Ausführungen zur Entschä digung von Dr. Andreas Spahni wird auf die Seiten 116–119 des Geschäftsberichts (Vergütungsbericht) verwiesen. Im Übrigen bestehen keine Beteiligung - oder Optionsrechte der Verwal- tungsratsmitglieder an der Gesellschaft GRI 2-19. ENTSCHÄDIGUNGEN AN EHEMALIGE MITGLIEDER DES VERWALTUNGSRATS UND DER GESCHÄFTSLEITUNG Im Geschäftsjahr sind keine Entschädigungen an ehemalige (vor Beginn des Berichtsjahres ausgeschiedene) Mitglieder des Verwaltungsrats und der Ge- schäftsleitung bezahlt worden. STATUTARISCHE REGELN BETREFFEND DIE GRUND - SÄTZE ÜBER DIE ERFOLGSABHÄNGIGEN VERGÜTUN - GEN UND ÜBER DIE ZUTEILUNG VON BETEILIGUNGS - PAPIEREN, WA NDEL - UND OPTIONSRECHTEN SOWIE DEN ZUSATZ BETRAG FÜR DIE VERGÜTUNGEN VON MITGLIEDERN DER GESCHÄFTSLEITUNG, DIE NACH DER ABS TIMMUNG DER GENERALVERSAMMLUNG ÜBER DIE VERGÜTUNGEN ERNANNT WERDEN Die Statuten der Fundamenta Real Estate AG enthalten in Bezug auf die Grundsätze und die Modalitäten zur Gewährung einer erfolgsabhängigen Vergütung in Art. 19b Abs. 2 die folgende Regelung: Die Gesellschaft kann den Mitgliedern des Verwaltungsrats, der Ge schäfts- leitung und eines allfälligen Beirats eine erfolgsabhängige Vergütung ent- richten. Deren Höhe richtet sich nach den vom Verwaltungsrat festgelegten Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen
Page 108
108 GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE qualitativen und quantitativen Zielvorgaben und Parametern, insbesondere dem Gesamterfolg der Gesellschaft und dem individuellen Beitrag des jewei- ligen Mitglieds. Die erfolgsabhängige Vergütung kann in bar oder durch Zu- teilung von Beteiligungspapieren, Wandel- oder Optionsrechten oder ande- ren Rechten auf Beteiligungspapiere entrichtet werden. Der Verwaltungsrat regelt die Einzelheiten der erfolgsabhängigen Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirats in einem Reglement. Art. 19b Abs. 3 und 4 der Statuten regelt die Grundsä tze für die Zuteilung von Betei ligungspapieren, Wandel- oder Optionsrechten und lautet wie folgt: Die Gesellschaft kann den Mitgliedern des Verwaltungsrats, der Geschäfts- leitung und eines allfälligen Beirats im Rahmen ihrer Vergütung Beteili- gungspapiere, Wandel- oder Optionsrechte oder andere Rechte auf Beteili- gungspapiere zuteilen. Bei einer Zuteilung von Beteiligungspapieren, Wandel- oder Optionsrechten oder anderen Rechten auf Beteiligungspapiere entspricht der Betrag der Vergütung dem Wert, der den zugeteilten Papieren bzw. Rechten zum Zeitpunkt der Zuteilung gemäss allgemein anerkannten Bewertungsmethoden zukommt. Der Verwaltungsrat kann eine Sperrfrist für das Halten der Papiere bzw. Rechte festlegen und bestimmen, wann und in welchem Umfang die Berechtigten einen festen Rechtsanspruch erwerben bzw. unter welchen Bedingungen etwaige Sperrfristen dahinfallen und die Begünstigten sofort einen festen Rechtsanspruch erwerben (z.B. bei einem Kontrollwechsel, bei substanziellen Umstrukturierungen oder bei bestimm- ten Arten der Beendigung de s Arbeitsverhältnisses). Der Verwaltungsrat regelt die Einzelheiten in einem Reglement. Die Zuteilung von Beteiligungspapieren, Wandel - oder Optionsrechten oder anderen Rechten auf Beteiligungspapiere, welche die Mitglieder des Verwal- tungsrats, der Geschä ftsleitung und eines allfälligen Beirats in ihrer Eigen- schaft als Aktionäre der Gesellschaft erhalten (z.B. Bezugsrechte im Rahmen einer Kapitalerhöhung oder Optionen im Rahmen einer Kapitalherabset- zung), gelten nicht als Vergütung und fallen nicht unter diese Regelung. In Art. 19e Abs. 2 der Statuten ist der Zusatzbetrag für Vergütungen von Ge- schäftsleitungsmitgliedern, die nach der Abstimmung der Generalversamm- lung über die Vergütungen ernannt werden, geregelt: Soweit ein genehmigter Gesamtbetrag für die Vergütung der Geschäftslei- tung nicht ausreicht, um etwaige nach dem Beschluss der Generalversamm- lung ernannte Mitglieder bis zum Beginn der nächsten Genehmigungsperi- ode zu entschädigen, steht der Gesellschaft ein Zusatzbetrag im Umfang von maximal 200% der vorab insgesamt genehmigten Gesamtvergütung der Ge- schäftsleitung für die jeweilige Genehmigungsperiode zur Verfügung. Die Generalversammlung stimmt nicht über den verwendeten Zusatzbetrag ab. Die Fundamenta Real Estate AG hat von der Möglichkeit zur Gewährung ei- ner erfolgsabhängigen Vergütung sowie von der Möglichkeit zur Zuteilung von Beteiligungspapieren, Wandel - und Optionsrechten im Berichtsjahr 2024 keinen Gebrauch gemacht. Sodann wurde im Berichtsjahr 2024 kein Zusatzbetrag in Anspruch genommen. STATUTARISCHE REGELN BETREFFEND DARLEHEN, KREDITE UND VORSORGELEISTUNGEN AN MITGLIEDER DES VERWALTUNGSRATS UND DER GESCHÄFTSLEITUNG Die Statuten der Fundamenta Real Estate AG halten in Bezug auf Darlehen und Kredite in Art. 19c Abs. 2 Folgendes fest: Mitgliedern des Verwaltungsrats, der Gesch äftsleitung und eines etwaigen Beirats können Darlehen oder Kredite zu marktüblichen Konditionen bis ma- ximal CHF 1 000 000 in der Form von Kostenvorschüssen für Zivil-, Straf- oder Verwaltungsverfahren, die im Zusammenhang mit der Tätigkeit der be- treffenden Person als Mitglied des Verwaltungsrats oder der Geschäftslei- tung der Gesellschaft stehen (insbesondere Gerichts- und Anwaltskosten), gewährt werden. In Bezug auf Vorsorgeleistungen sieht Art. 19c Abs. 3 und 4 Folgendes vor: Die Mitglieder des Verwaltungsrats, der Gesch äftsleitung und eines etwai- gen Beirats erhalten Vorsorgeleistungen der beruflichen Vorsorge gemä ss den auf sie anwendbaren gesetzlichen oder reglementarischen Bestimmun- gen, einschliesslich etwaiger überobligatorischer Leistungen. Die Erbrin- gung solcher Leistungen stellt keine genehmigungspflichtige Vergütung dar. Vorsorgeleistungen ausserhalb der beruflichen Vorsorge an ein Mitglied des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung oder eines etwaigen Beirats durch die Gesellschaft, eine Gruppengesellschaft oder einen Dritten sind zulässig im Umfang von höchstens 20% der jährlichen Vergütung der betreffenden Per- son, sofern die jeweilige Person keiner Einrichtung der beruflichen Vorsorge angeschlossen ist. Im Berichtsjahr 2024 wurden weder Darlehen noch Kredite an gegenwärtige oder ehemalige Mitglieder des Verwaltungsrat s oder der Geschäftsleitung der Fundamenta Real Estate AG gewährt. Zu Vorsorgeleistungen im Berichts- jahr 2024 vgl. Seiten 116–119 des Geschäftsberichts (Vergütungsberich t) GRI 2-19. STATUTARISCHE REGELN BETREFFEND DIE ABSTIMMUNG DER GENERALVERSAMMLUNG ÜBER DIE VERGÜTUNGEN Die Generalversammlung der Gesellschaft genehmigt gemäss Art. 19e Abs. 1 der Statuten jährlich auf Antrag des Verwaltungsrats gesondert und bindend die Gesamtbeträge der Verg ütungen des Verwaltungsrats und eines etwai- gen Beirats f ür die Dauer bis zur nä chsten ordentlichen Generalversamm- lung sowie der Geschäftsleitung für das auf die ordentliche Generalver- sammlung folgende Geschäftsjahr (je «Genehmigungsperiode») GRI 2-20.
Page 109
GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE 109 STIMMRECHTSBESCHRÄNKUNGEN UND VERTRETUNGEN Die Mitgliedschaftsrechte und Stimmrechte an der Generalversammlung kann nur ausüben, wer sich nach Art. 5 Abs. 2 der Statuten durch Eintragung im Aktienbuch als Berechtigter ausweisen kann. An der Generalversammlung kann jeder im Aktienbuch eingetragene Aktio- när seine Aktien selbst vertreten oder sich an der Generalversammlung durch den unabhängigen Stimmrechtsvertreter oder mittels schriftlicher Vollmacht durch einen von ihm bestimmten Vertreter vertreten lassen, der selbst nicht Aktionär zu sein braucht (Art. 12 Abs. 2 der Statuten). Alle von einem Aktionär gehaltenen Stimmen können nur von einer Person vertreten werden. Es bestehen keine statutarischen Stimmrechtsbeschränkungen. Im Übrigen wird auf die Ausführungen im Abschnitt «Beschränkung der Übertragbarkeit und Nominee-Eintragung» vorstehend (Seite 96) sowie auf die Art. 12 und 12a der Statuten im Zusammenhang mit der Vertretung an der Generalversammlung und der Stimmrechtsvertretung verwiesen. STATUTARISCHE REGELN ZUR ABGABE VON WEIS UNGEN AN DEN UNABHÄNGIGEN STIMMRECHTS - VERTRETER UND ZUR ELEKTRONISCHEN TEILNAHME AN DER GENERALVERSAMMLUNG Gemäss Art. 12a Abs. 7 der Statuten stellt die Fundamenta Real Estate AG sicher, dass die Aktionä re ihre Vollmachten und Weisungen auch elektro- nisch bis um 16.00 Uhr am dritten Arbeitstag vor der Generalversammlung dem unabhängigen Stimmrechtsvertreter erteilen können. Massgebend für die Wahrung der Frist ist der Zeitpunkt des Zugangs der Vollmachten und Weisungen beim unabhängigen Stimmre chtsvertreter. Der Verwaltungsrat bestimmt das Verfahren der elektronischen Erteilung von Vollmachten und Weisungen. Der Verwaltungsrat erstellt Formulare, die zur Erteilung der Voll- machten und Weisungen verwendet werden müssen. STATUTARISCHE QUOREN Per Abschluss des Berichtsjahres 2024 sehen die Statuten der Gesellschaft keine statutarischen Quoren vor, die von den gesetzlichen Vorschriften ab- weichen. Die Generalversammlung fasst ihre Beschlüsse und vollzieht ihre Wahlen, soweit nicht eine zwingende Vorschrift des Gesetzes oder anders- lautende Bestimmungen der Statuten entgegenstehen, mit der Mehrheit der vertretenen Aktienstimmen. EINBERUFUNG DER GENERALVERSAMMLUNG UND TRAKTANDIERUNG Die Einberufung der Generalversammlung, das Recht zur Einberufung und deren Form sowie das Traktandierungsrecht der Aktionäre sind in den Art. 9 und 10 der Statuten geregelt. Für die Einladung zur Generalversammlung und die Traktandierung eines Verhandlungsgegenstands bestimmt Art. 10 der Statuten wie folgt: — Die Einladung zur Generalversammlung erfolgt spätestens 20 Tage vor dem Versammlungstag in einer durch Art. 22 der Statuten vorgegebenen Form. In der Einladung sind das Datum, der Beginn, die Art und der Ort der Versammlung, die Verhandlungsgegenstände, die Anträge des Ver- waltungsrats samt kurzer Begründung dieser Anträge, gegebenenfalls die Anträge der Aktionäre samt kurzer Begründung, sowie der Name und die Adresse des unabhängigen Stimmrechtsvertreters bekanntzugeben. Die Verhandlungsgegenstände können in der Einberufung summarisch dargestellt werden, sofern den Aktionären weiterführende Informatio- nen auf anderem Wege zugänglich gemacht werden. Über Anträge zu nicht gehörig angekündigten Verhandlungsgegenständen können keine Beschlüsse gefasst werden, ausser über einen Antrag betreffend Einbe- rufung einer ausserordentlichen Generalversammlung und auf Durchfüh- rung einer Sonderuntersuchung. — Aktionäre, welche allein oder zusammen über mindestens 0.5% des Ak- tienkapitals oder der Stimmen verfügen, können die Traktandierung von Verhandlungsgegenständen verlangen. Der entsprechende Antrag muss mindestens 45 Tage vor dem Versammlungstermin schriftlich, unter An- gabe des Verhandlungsgegenstandes und der Anträge des Aktionärs, beim Verwaltungsrat der Gesellschaft eingehen. — Spätestens 20 Tage vor der ordentlichen Generalversammlung sind der Geschäftsbericht, der Revisionsbericht sowie der Vergütungsbericht samt Prüfungsbericht den Aktionären elektronisch zugänglich zu ma- chen. Sofern die Unterlagen nicht elektronisch zugänglich sind, kann je- der Aktionär verlangen, dass ihm diese rechtzeitig zugestellt werden. Spätestens 20 Tage vor der ordentlichen Generalversammlung sind der Geschäftsbericht, der Revisionsbericht sowie der Vergütungsbericht samt Prüfungsbericht den Aktionären elektronisch zugänglich zu ma- chen. Sofern die Unterlagen nicht elektronisch zugänglich sind, kann je- der Aktionär verlangen, dass ihm diese rechtzeitig zugestellt werden. Art. 22 der Statuten sieht das Schweizerische Handelsamtsblatt («SHAB») als Publikationsorgan der Gesellschaft vor. Die Einladung zur Generalver- sammlung erfolgt wahlweise durch Veröffentlichung im SHAB oder durch Übermittlung, die den Nachweis der Mitteilung durch Text ermöglicht (z.B. Brief oder E-Mail), an eine im Aktienbuch eingetragene Adresse. Mitwirkungsrechte der Aktionäre
Page 110
110 GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE EINTRAGUNGEN IM AKTIENBUCH Nach Versand der Einladungen zur Generalversammlung und bis am Tag nach der Generalversammlung werden keine Eintragungen im Aktienbuch vorgenommen. Der Verwaltungsrat kann jedoch einen anderen Stichtag be- zeichnen (Art. 5 Abs. 6 der Statuten). Die detaillierten Angaben zu den Terminen und Fristen erfolgen im Rahmen der Einladung zur Generalversammlung. In Bezug auf die ordentliche Gene- ralversammlung vom 9. April 2025 hat der Verwaltungsrat den Donnerstag, 27. März 2025, um 13.00 Uhr als Stichtag für die Eintragung in das Aktien- buch bezeichnet. Im Übrigen wird für die Eintragung der Aktionäre der Fun- damenta Real Estate AG in das Aktienbuch auf die Art. 5 und 6 der Statuten verwiesen.
Page 111
GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE 111 ANGEBOTSPFLICHT Die Statuten der Gesellschaft sehen keine Bestimmungen bezüglich «Opting- out» bzw. «Opting-up» im Sinne von Art. 125 Abs. 3 und 4 bzw. Art. 135 Abs. 1 FinfraG vor. KONTROLLWECHSELKLAUSELN Per 31. Dezember 2024 bestehen keine Kontrollwechselklauseln zugunsten der Mitglieder des Verwaltungsrats, der Gesch äftsleitung oder anderer Ka- dermitglieder der Fundamenta Real Estate AG. Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen
Page 112
112 GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE DAUER DES REVISIONSMANDATS UND AMTSANTRITT D ES LEITENDEN REVISORS Die PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, 8050 Zürich, ist seit dem 1. April 2009 (für das Gesch äftsjahr 2008) die gesetzliche Revisions- stelle der Fundamenta Real Estate AG und wurde an der ordentlichen Gene- ralversammlung vom 10. April 2024 wiedergewählt. Die Revisionsstelle wird jeweils für die Dauer eines Geschäftsjahres bestellt. Eine Abberufung der Revisionsstelle ist nur aus wichtigen Gründen möglich (Art. 19 Abs. 1 und 3 der Statuten). Die Statuten sehen keine Amtszeitbe- schränkung vor. Als leitender Revisor amtet Raffael Simone, Partner und diplomierter Wirt- schaftsprüfer. Er hat sein Amt per Geschäftsjahr 2021 angetreten. Die maxi- male Amtsdauer des leitenden Prüfers beträgt gemäss Art. 730a Abs. 2 OR sieben Jahre. REVISIONSHONORAR Die Fundamenta Real Estate AG rechnete aufgrund des Engagement Letters in Absprache mit PricewaterhouseCoopers AG für das Geschäftsjahr 2024 mit einem Honorar für die ordentliche Revision von TCHF 124, das im Jah- resabschluss 2024 berücksichtigt wurde. Zusätzlich zur ordentlichen Revi- sion werden auch Dienstleistungen für Lex -Koller-Bestätigungen als revisi- onsnahme Dienstleistungen abgerechnet, wenn diese beansprucht werden. Der Aufwand für Steuerberatung für das Geschäftsjahr 2024 setzte sich aus dem effektiven Aufwand des Berichtsjahres fü r die Jah resendbearbeitung (Überprüfung Steuerr ückstellung, allgemeiner Steuerberatung und Erstel- lung Steuererklärung) zusammen. in TCHF 2024 2023 Prüfung der Jahresrechnungen 124 124 TOTAL REVISIONSDIENSTLEISTUNGEN 124 124 TOTAL REVISIONSHONORARE 124 124 Steuerberatung 65 55 TOTAL BERATUNGSDIENSTLEISTUNGEN 65 55 TOTAL HONORAR DER REVISIONSSTELLE 189 179 INFORMATIONSINSTRUMENTE DER EXTERNEN REVISION Der Verwaltungsrat, mit Unterstützung des Prüfungsausschusses, beurteilt die Leistung der Revisionsstelle jährlich anlässlich der Beschlussfassung über den Antrag an die ordentliche Generalversammlung betreffend Wahl der Revisionsstelle. Der Verwaltungsrat beurteilt mittels seines Prüfungsausschusses (Audit - Komitees) die Professionalität (Know-how der Revisionsverantwortlichen im Immobiliensektor, Zusammenarbeit mit Geschäftsleitung und Verwaltungs- rat), die allgemeine Qualität der Arbeit sowie die Honorierung und die Un- abhängigkeit der externen Revisionsstelle. In Bezug auf die Unabhängigkeit der Revisionsstelle überprüft der Prüfungsausschuss insbesondere das Ver- hältnis zwischen dem jährlichen Revisionshonorar und den zusätzlich von der Revisionsstelle erbrachten Dienstleistungen. Der Prüfungsauss chuss steht zudem in direktem Kontakt mit der externen Revisionsstelle bezüglich der Durchführung der Revisionsarbeiten und der Besprechung der resultie- renden Ergebnisse. Für das Geschäftsjahr 2024 haben die Revisor en rund drei Wochen für die Prüfung des Jahresabschlusses, für die Beurteilung des internen Kontrollsys- tems («IKS»), für die Prüfung des Vergütungsberichts sowie für die Durch- sicht des Geschäftsberichts benötigt. Der Verwaltungsrat und der Prüfungsausschuss haben den Prüfungsplan so- wie die Prüfungsergebnisse (ausführliche Berichterstattung) und das IKS für das Geschäftsjahr 2024 im Rahmen von zwei ordentlichen Verwaltungsrats- sitzungen (Sitzungen vom 13. November 2024 und vom 10. März 2025) mit dem leitenden Revisor und den involvierten Wirtschaftsprüfern besprochen. Dem Verwaltungsrat obliegen die gesetzliche Berichterstattung zuhanden der Generalversammlung und die Berichter stattung an den Verwaltungsrat mit Feststellungen über die Rechnungslegung, über das IKS sowie über die Durchführung und das Ergebnis der Revision vor GRI 2-5. Für das Berichtsjahr 2024 sind der Verwaltungsrat und d er Prüfungsaus- schuss zum Schluss gekommen, dass die Unabhängigkeit der Revisionsstelle vollumfänglich gewährleistet war. Revisionsstelle
Page 113
GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE 113 GENERELLE HANDELSSPERRZEITEN (BLACKOUT -PERIODEN) Während fixer gesperrter Zeiten bestehen Handelsbeschränkungen für dau- erhafte und temporäre Insider. Fixe gesperrte Zeiten sind Zeiträume, die am ersten Tag nach dem Ende der Berichtsperiode der Jahresergebnisse (1. Januar) und der Halbjahresergeb- nisse (1. Juli) beginnen und jeweils am Schluss des ersten Börsentags nach der öffentlichen Bekanntgabe der Ergebnisse der Berichtsperiode enden. ADRESSATEN UND UMFANG Dauerhafte Insider (d.h. u.a. Mitglieder des Verwaltungsrats und der Ge- schäftsleitung sowie Senior Manager) 1 sowie temporäre Insider (d.h. Perso- nen mit vorübergehendem Besitz oder Zugang zu Insiderinformationen) 2 und Mitarbeitende der Gesellschaft und ihrer etwaigen zukünftigen Tochter- gesellschaften («Gruppe») bzw. der Fundamenta Group (Schweiz) AG («Asset Manager»), die bei der Ausstellung oder der Vorbereitung des Jahres- oder des Halbjahresberichts mitwirken oder diesbezüglich substanzielles Wissen haben, dürfen während fixer gesperrter Zeiten nicht mit Effekten handeln. Um versehentliche Verletzungen der vorliegenden Vorschriften oder von Art. 142 FinfraG zu vermeiden, muss jedes Mitglied des Verwaltungsrats, jedes Mitglied der Geschäftsleitung und jeder Mitarbeitende der Gruppe bzw. des Asset Managers, der einen Vermögensverwalter hat, diesen dahingehend in- struieren, dass kein Handel mit den Aktien der Fundamenta Real Estate AG («Effekten») erfolgen soll, ohne dass er oder sie vorgängig konsultiert wurde und der Vermögensverwalter explizite Instruktionen bezüglich des Handels erhalten hat. Diese Regel gilt für den Handel mit Effekten, unabhängig davon, ob dem Ver- mögensverwalter ein diskretionäres Mandat erteilt wurde oder nicht, und unabhängig davon, ob die Vermögenswerte des betreffenden Mitglieds des Verwaltungsrats, Mitglieds der Geschäftsleitung oder Angestellten der Gruppe bzw. des Asset Managers aktiv oder passiv verwaltet werden. 1 «Dauerhafte Insider» sind Personen, die als Teil ihres Aufgabengebiets regelmässigen Zugang zu Insiderinformationen haben, d.h. unter anderem Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftslei- tung, Senior Manager, Leiter der Rechtsabteilung, Investor Relations, Corporate Communications, Business Development und Hilfspersonal, insbesondere Assistenten der vorgenannten Insider, sofern das Hilfspersonal Zugang zu den Insiderinformationen erlangen kann, wie z.B. durch Entgegennahme und Öffnung der Post, Prüfung des E-Mail-Eingangs, Bearbeitung vertraulicher Korrespondenz, u.s.w. Als dauerhafte Insider gelten insbesondere auch diejenigen Mitarbeitenden des Asset Managers, die in die Verwaltung des Immobilienportfolios der Gesellschaft involviert sind. 2 Ein «temporärer Insider» ist eine Person, die ungeachtet ihrer Position kein dauerhafter Insider ist, jedoch zumindest vorübergehend Insiderinformationen besitzt oder Zugang dazu hat (z.B. involvierte Personen im Rahmen eines Projekts). ZULÄSSIGER HANDEL Ein dauerhafter Insider oder ein temporärer Insider darf ausserhalb der fixen gesperrten Zeiten mit Effekten handeln, jedoch nur falls er oder sie keine Insiderinformationen in Bezug auf die Effekten hat. Jedes Mitglied des Verwaltungsrats und jedes Mitglied der Geschäftsleitung muss sich vor dem Handeln von Effekten mit dem Delegierten des Verwal- tungsrats in Verbindung setzen, um sicherzustellen, dass er oder sie von der Öffentlichkeit bzw. Personen ausserhalb der Gesellschaft nicht als Insider wahrgenommen wird. Handelssperrzeiten
Page 114
114 GESCHÄFTSBERICHT 2024 CORPORATE GOVERNANCE Die Fundamenta Real Estate AG publiziert sowohl einen Halbjahres- als auch einen Jahresbericht auf ihrer Website (www.fundamentarealestate.ch > Inves- toren & Medien > Berichterstattung). Die starke Verbreitung elektronischer Medien erlaubt es, die Rechnungslegung allen interessierten Kreisen – und somit nicht nur institutionellen Investoren, sondern auch Privatkunden – im Rahmen einer Online -Berichterstattung elektronisch zur Verfügung zu stellen. Die Publikation des Jahresberichts auf einer elektronischen Plattform er- möglicht der Gesellschaft eine zeitgerechte Darstellung und Zusammenfas- sung der relevanten Informationen. Dabei werden die regulatorisch gefor- derten Inhalte von den Hintergrundinformationen zum Jahresgeschäft getrennt. Der klassische Jahresbericht wird unter dem Titel «KOMPLETT» elektronisch publiziert. Darin werden alle wesentlichen, regulatorisch not- wendigen Geschäftsvorfälle aufgezeigt und es wird umfassend über die finanzielle Situation Rechenschaft abgelegt. Die Rechnungslegung erfolgt nach den Vorschriften der schweizerischen Stiftung für Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER, entsprechend dem schweizerischen Gesetz sowie den Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange. Zudem publiziert die Gesellschaft jährlich einen Kurzbericht un- ter dem Titel «KOMPAKT», der in elektronischer Form und auch in französi- scher Fassung abrufbar ist. Darin werden den Investoren und interessierten Kreisen in reduzierter Form Schlüsselinformationen geliefert und Hinter- grundthemen beleuchtet. Dabei werden auch Spezialthemen aufgegriffen, die zwar Teil des Geschäftsfelds, aber nicht zwingend Teil der Strategie sind. Auch werden vertiefte Darstellungen zur aktiven Wertschöpfung bei einzel- nen Liegenschaften gezeigt. Ad-hoc-Mitteilungen werden über die Website der Fundamenta Real Estate AG unter: www.fundamentarealestate.ch > Investoren & Medien > Medien & Blog- beiträge > Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR publiziert und erscheinen auch auf der Meldeplattform der SIX Exchange Regulation unter www.ser-ag.com > Grundlagen > Meldungen Marktteilnehmer). Des Weiteren können sich Interessierte für Ad-hoc-Mitteilungen und weitere Mitteilungen unter www.fundamentarealestate.ch > Kontakt > Registrierung für Ad-hoc-Mitteilungen und weitere Mitteilungen registrieren. Die wichtigsten Wirtschaftsmedien erhalten halbjährlich die aktuellen Informationen zum laufenden Geschäftsgang sowie weitere während des Geschäftsjahres publizierte Pressemitteilungen. Weitere Informationen zu den Aktivitäten der Fundamenta Real Estate AG sind unter www.fundamentarealestate.ch erhältlich. Die Kontaktadresse findet sich un- ter Kontakt > Standort & Kontakt und im nachstehenden Abschnitt «Kontakt- adressen». Die jeweils aktuellen Statuten der Gesellschaft sind im Internet unter www.fundamentarealestate.ch > Generalversammlung > Statuten abrufbar. Alle im Aktienbuch eingetragenen Aktionäre erhalten die Einladung zur Generalversammlung mit der entsprechenden Traktandenliste. Das offizielle Publikationsorgan der Gesellschaft ist das Schweize rische Handelsamtsblatt (SHAB). KONTAKTADRESSEN Client Relations: Swiss Prime Site Solutions AG Poststrasse 4a 6300 Zug info@fundamentarealestate.ch +41 41 444 22 22 AGENDA Publikation Jahresabschluss 2024 12. März 2025 Medien- und Analystenkonferenz (online) 12. März 2025 Generalversammlung 2025 9. April 2025 Publikation Halbjahresbericht 2025 3. September 2025 Informationspolitik
Page 115
V ergütungs- bericht Vergütungsbericht 2024 116 Bericht der Revisionsstelle 120
Page 116
116 GESCHÄFTSBERICHT 2024 VERGÜTUNGSBERICHT Für das Berichtsjahr 2024 gelten die aktienrechtlichen Bestimmungen (Art. 732 ff OR). Die Aufstellung der Vergütungen in diesem Ver- gütungsbericht wurden gemäss Art. 728a OR von der Revisionsstelle geprüft. Für die Grundlagen und die weitergehenden Erläuterungen zum Entschädigungsmodell der Gesellschaft fü r den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung verweisen wir auf das Kapitel «Entschädigungen, Beteiligungen und Darle hen» im Corporate -Governance-Bericht (Seiten 107–108). VERGÜTUNGEN FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2024 Im Berichtsjahr wurden die folgenden Vergütungen an den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung ausgerichtet. VERGÜTUNGEN AN DEN VERWALTUNGSRAT 01.01. –31.12. MIT VORJAHRES - VERGLEICH (IN TCHF) Grundvergütung Verwaltungsrat (Grundhonorar) AHV, IV, EO, ALV Beiträge Arbeitgeber Sonstige Vergütungs- kategorien Gesamtvergütung Verwaltungsrat 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Dr. Andreas Spahni Präsident des Verwaltungsrats 80 80 5 6 9 9 94 95 Frédéric de Boer Vizepräsident des Verwaltungsrats 40 40 – – – – 40 40 Niels Roefs Mitglied des Verwaltungsrats 40 40 – – – – 40 40 Hadrian Rosenberg Mitglied des Verwaltungsrats 40 40 3 3 – – 43 43 Herbert Stoop Mitglied des Verwaltungsrats 10 40 – – – – 10 40 Ramona Lindenmann Mitglied des Verwaltungsrats 29 – – – – – 29 – TOTAL 239 240 8 8 9 9 256 257 Die Vergütungen wurden zuzüglich MWST an folgende rechtliche Einheiten, für welche die Verwaltungsräte tätig waren, ausbezahlt: Roefs Niels, Roefs Architekten AG, Zug; Frédéric de Boer, Clearwater Schweiz AG, Zürich; Herbert Stoop, Stoop Immobilien-Treuhand GmbH, Regensdorf, Ramona Lindenmann, Alico Holding GmbH, Zürich. Die Vergütun- gen an Dr. Andreas Spahni und Hadrian Rosenberg wurden unter Berücksichtigung der ordentlichen AHV-Beiträge ausgerichtet. Repräsentationsspesen wurden nicht berücksichtigt. Die Vergütungsansätze für die Verwaltungsräte wurden im Berichtsjahr 2024 auf Vorjahresniveau belassen. Die bindende Abstimmung der Generalversammlung vom 10 . April 2024 über die Gesamtvergütung der Mitglieder des V erwaltungsrats für den Zeitraum von der ordentlichen Generalversammlung 2024 bis zur ordentlichen Generalversammlung 2025 hat einen unveränder- ten maximalen Vergütungsrahmen von CHF 300 000 (Vorjahr CHF 300 000) festgelegt. Dieser wurde im Rahmen der durch den Verwal- tungsrat verabschiedeten Vergütungsrichtlinien und im von der Generalversammlung 2024 verabschiedeten Zeitraum nicht ausgenutzt. Vergütungsbericht 2024
Page 117
GESCHÄFTSBERICHT 2024 VERGÜTUNGSBERICHT 117 VERGÜTUNGEN AN DIE GESCHÄFTSLEITUNG 01.01. –31.12. MIT VORJAHRES - VERGLEICH (IN TCHF) Grundvergütung Geschäftsleitung (Basissalär)2 Übrige Vorsorge- und Sozialleistungen3 Gesamtvergütung Geschäftsleitung 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Dr. Andreas Spahni1 Delegierter des Verwaltungsrats 150 150 9 15 159 165 TOTAL 150 150 9 15 159 165 1 Funktion gemäss Organisationsreglement und Stellenbeschrieb 2 Bruttolohn pro Jahr für 50%-Pensum gemäss Arbeitsvertrag 3 AHV-, IV-, EO-, ALV- und PK-Beiträge Arbeitgeber; Leistungen UVG, UVG-Zusatz und Krankentaggeld Arbeitgeber Die bindende Abstimmung der Generalversammlung vom 10 . April 202 4 über die Gesamtvergütung der Geschäftsleitung hat für das Berichtsjahr 2024 einen unveränderten maximalen Vergütungsrahmen von CHF 250 000 (Vorjahr CHF 250 000) festgelegt. DARLEHEN UND KREDITE AN DEN VERWALTUNGSRAT , DIE GESCHÄFTSLEITUNG UND NAHESTEHENDE PERSONEN Im Geschäftsjahr 2024 wurden keine Darlehen oder Kredite oder irgendwelche Vergünstigungen an gegenwärtige oder frühere Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung gewährt, noch waren solche per Ende Geschäftsjahr 2024 ausstehend. Im Geschäftsjahr 2024 wurden keine nicht marktübliche Vergütungen an nahestehende Personen ausgerichtet und auch keine Darlehen oder Kredite ge- währt, noch sind solche per Ende Geschäftsjahr 2024 ausstehend. BETEILIGUNGEN DER GESCHÄFTSLEITUNG UND DES VERWAL TUNGSRAT S INKLUSIVE IHNEN NAHESTEHENDE PERSONEN Im Geschäftsjahr 2024 hielten weder ein Mitglied des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung noch nahestehende Personen eines solchen Mitglieds Beteiligungsrechte oder Optionen auf solche Rechte an der Gesellschaft. TÄTIGKEITEN VON MITGLIEDERN DES VERWALTUNGSRATS UND DER GESCHÄFTSLEITUNG BEI ANDEREN UNTERNEHMEN DR. ANDREAS SPAHNI, PRÄSIDENT DES VERWALTUNGSRATS UND DELEGIERTER — Spahni Consulting, Zug, Einzelunternehmen — Comdat Datasystems AG, Schlieren, Mitglied des Verwaltungsrats — Real Fund Management AG, Zug, Vizepräsident des Verwaltungsrats, — Fretz+Partner AG, Schindellegi, Präsident des Verwaltungsrats — Lakeside Pharma Management AG, Zug, Mitglied des Verwaltungsrats — Real Fund One – Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen, Zug, Vertreter der Komplementärin — Real Fund Two – Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen, Zug, Vertreter der Komplementärin — ACT Capital Partners AG, Zug, Mitglied des Verwaltungsrats
Page 118
118 GESCHÄFTSBERICHT 2024 VERGÜTUNGSBERICHT FRÉDÉRIC DE BOER, VIZEPRÄSIDENT DES VERWALTUNGSRATS — Clearwater Schweiz AG, Zürich, Präsident des Verwaltungsrats — ZETRA International AG, Zürich, Gründungspartner und Präsident des Verwaltungsrats — Global M&A AG, Zug, Präsident des Verwaltungsrats — COTTA Collection AG, Bendern (FL), Präsident des Verwaltungsrats — Designwerk AG, Bendern (FL), Präsident des Verwaltungsrats — FdB Holding GmbH, Zug, Gesellschafter — Pallas Kliniken Gruppe AG, Olten, Mitglied des Verwaltungsrats NIELS ROEFS, MITGLIED DES VERWALTUNGSRATS — Roefs Architekten AG, Zug, Präsident des Verwaltungsrats — Roefs Immobilien AG, Zug, Mitglied des Verwaltungsrats — Zostra AG, Zug, Mitglied des Verwaltungsrats — Roefs Investment AG, Zug, Mitglied des Verwaltungsrats HADRIAN ROSENBERG, MITGLIED DES VERWALTUNGSRATS Keine Funktionen in anderen Unternehmen gemäss Art. 734e OR RAMONA LINDENMANN, MITGLIED DES VERWALTUNGSRATS — smeyers Immobilien AG, Mitglied des Verwaltungsrats — Lindenmann Holding GmbH, Mitglied des Verwaltungsrats — Swiss Real Estate Think Tank, Mitglied — Urban Land Institute Switzerland, Mitglied Executive Committee Die weiteren Tätigkeiten und Interessenbindungen der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung sind im Kapitel «Ver- waltungsrat» im Corporate-Governance-Bericht (Seiten 97–100) aufgeführt. ÜBERSICHT BEANTRAGTER VERGÜTUNGSRAHMEN 202 5/202 6 Die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung werden entsprechend den Statuten, dem Organisations - und Geschäftsreglement und dem Reglement des Vergütungsausschusses festgelegt. Die Vergütungen an die Mitglieder des Verwaltungs- rats, einschliesslich des Präsidenten, werden jährlich vom Verwaltungsrat auf Empfehlung des Vergütungsausschusses genehmigt und decken den Zeitraum von zwölf Monaten zwischen der jeweils aktuellen Generalversammlung und jener des darauffolgenden Jahres ab (gemäss Art. 19e Abs. 1 der Statuten).
Page 119
GESCHÄFTSBERICHT 2024 VERGÜTUNGSBERICHT 119 FÜR VR: ORDENTLICHE GV BIS O. GV FÜR GL: 01.01. –31.12. MIT VORJAHRES - VERGLEICH (IN CHF) Total Vergütungen zurückliegende Berichtsperioden (Geschäftsjahr)2 Beantragter Vergütungs- rahmen für Verwaltungsrat von ordentlicher GV 2025 bis ordentliche GV 20261 Beantragter Vergütungs- rahmen für Geschäfts- leitung für Berichtsjahr 2025 01.01.–31.12.2 in TCHF Ist 2024 Ist 2023 Antrag GV 2025/2026 GV Beschluss 2024/2025 Antrag GV Berichtsjahr 2025 GV Beschluss Berichtsjahr 2024 Verwaltungsrat Präsident und Mitglieder 239 240 300 300 – – Geschäftsleitung Dr. Andreas Spahni 150 150 – – 250 250 TOTAL 389 390 300 300 250 250 1 Gemäss Statuten Art. 19e Abs. 1 2 Exkl. Sozialleistungsbeiträge Die Generalversammlung 2024 ist aufgerufen, über den Vergütungsrahmen für die fünf Verwaltungsratsmitglieder für den Zeitraum vom 9. April 2025 bis zum Tage der ordentlichen Generalversammlung im Jahre 202 6 abzustimmen. Das Basishonorar der Verwaltungsräte und des Präsidenten sollen sowohl die Verantwortung und die Arbeitsbelastung als auch die Grösse des Unternehmens berücksichtigen. Der Verwaltungsrat beantragt deshalb der Generalversammlung vom 9. April 202 5 als Gesamtvergütung für den Verwaltungsrat bis zur nächsten ordentlichen Generalversammlung im Jahre 2026 einen unveränderten Gesamtvergütungsrahmen von bis zu CHF 300 000. Damit die Gesellschaft arbeitsrechtlich und gemäss OR auch die Verpflichtungen gegenüber ihrem angestellten Mitglied der Geschäfts- leitung ab 1. Januar des auf die ordentliche Generalversammlung folgenden Geschäftsjahres (Genehmigungsperiode) erfüllen kann, b e- antragt der Verwaltungsrat für die Geschäftsleitung einen gleichbleibenden Vergütungsrahmen von bis zu CHF 250 000 (gemäss Statu- ten Art. 19e Abs. 1) für das Geschäftsjahr 2026. ZUSAMMENSETZUNG DES VERWALTUNGSRATS UND DER GESCHÄFTSLEITUNG GEMÄSS VORGABEN NACH ART. 734F OR Die Fundamenta Real Estate AG, deren Aktien an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert sind, muss erstmals für die Berichts- periode 2026 beziehungsweise Berichtsperiode 2031 - sofern nicht jedes Geschlecht zu mindestens 30% im Verwaltungsrat respektive zu mindestens 20% in der Geschäftsleitung vertreten ist - die Gründe für das Nichterreichen des jeweiligen Richtwerts angeben und die Massnahmen zur Förderung des weniger stark vertretenen Geschlechts nennen. Der Verwaltungsrat hat sich auch im Geschäftsjahr 2024 mit den gesetzlichen Vorgaben bezüglich der Zusammensetzung des Verwaltungsrats und der Geschä ftsleitung gemäss Art. 734f OR befasst. Der Verwaltungsrat konnte der Generalversammlung vom 10. April 2024 mit Ramona Lindemann eine qualifizierte Kandidatin vorschla- gen, und wir freuen uns über die erfolgreiche Zusammenarbeit mit unserer neuen Verwaltung sratskollegin. Der Verwaltungsrat ist sich bewusst, dass in der aktuellen Zusammensetzung des Verwaltungsrats Frauen nur zu 20% repräsentiert sind. Der Verwaltungsrat be- grüsst die explizite Förderung von Frauen in Führungspositionen. Der Verwaltungsrat wird auch zukünftig bei weiteren Vakanzen eine so rgfältige Evaluation durchführen, um der Generalversammlung Kandidatinnen zur Wahl vorzuschlagen, die das gesetzte Anforderungsprofil bezüglich Erfahrung und Kompetenz und in Ergänzung zu den bestehenden Verwaltungsräten optimal abde- cken GRI 2-10.
Page 120
Fundamenta Real Estate AG Zug Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung zum Vergütungsbericht 2024
Page 121
PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, 8050 Zürich Telefon: +41 58 792 44 00, www.pwc.ch PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied des globalen PwC-Netzwerks, einem Netzwerk von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften. Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Fundamenta Real Estate AG, Zug Prüfungsurteil Wir haben den Vergütungsbericht der Fundamenta Real Estate AG (die Gesellschaft) für das am 31. Dezember 2024 endende Jahr geprüft. Die Prüfung beschränkte sich auf die Angaben nach Art. 734a-734f OR in den Abschnitten «Vergütungen für das Geschäftsjahr 2024» und «Darlehen und Kredite an den Verwaltungsrat, die Geschäftsleitung und nahestehende Personen» auf den Seiten 116 und 117 des Vergütungsberichts. Nach unserer Beurteilung entsprechen die Angaben nach Art. 734a-734f OR im Vergütungsbericht (Seiten 116 und 117) dem schweizerischen Gesetz und den Statuten. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Standards zur Abschlussprüfung (SA-CH) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt «Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung des Vergütungsberichts» unseres Berichts weiter- gehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den Anforderungen des Berufsstands, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als eine Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Sonstige Informationen Der Verwaltungsrat ist für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die im Geschäftsbericht enthaltenen Informationen, aber nicht die oben erwähnten Abschnitte im Vergütungsbericht, die Jahresrechnung und unsere dazugehörigen Berichte. Unser Prüfungsurteil zum Vergütungsbericht erstreckt sich nicht auf die sonstigen Informationen, und wir bringen keinerlei Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu zum Ausdruck. Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortlichkeit, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zu den geprüften Finanzinformationen im Vergütungsbericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstel- lung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in die- sem Zusammenhang nichts zu berichten. Verantwortlichkeiten des Verwaltungsrats für den Vergütungsbericht Der Verwaltungsrat ist verantwortlich für die Aufstellung eines Vergütungsberichts in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten und für die internen Kontrollen, die der Verwaltungsrat als notwendig feststellt, um die Aufstellung eines Vergütungsberichts zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist. Zudem obliegt ihm die Verantwortung über die Ausgestaltung der Vergütungsgrundsätze und die Festlegung der einzelnen Vergütungen.
Page 122
Fundamenta Real Estate AG | Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung des Vergütungsberichts Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die im Vergütungsbericht enthaltenen Angaben ge- mäss Art. 734a-734f OR frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern sind, und einen Bericht abzugeben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den SA-CH durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstel- lungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich gewürdigt, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Vergütungsberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen. Als Teil einer Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den SA-CH üben wir während der gesamten Prüfung pflichtgemässes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus: • identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Vergütungsbericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Ausserkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. • gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung relevanten Internen Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems der Gesellschaft abzugeben. • beurteilen wir die Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängenden Angaben. Wir kommunizieren mit dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Prüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschliess- lich etwaiger bedeutsamer Mängel im Internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung identifizieren. Wir geben dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und kommunizieren mit ihnen über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit auswirken, und - sofern zutreffend - über Massnahmen zur Beseitigung von Gefährdungen oder getroffene Schutzmassnahmen. PricewaterhouseCoopers AG Raffael Simone Wilhelm Wald Zugelassener Revisionsexperte Zugelassener Revisionsexperte Leitender Revisor Zürich, 10. März 2025
Page 123
Anhang Impressionen 124 Mehrjahresübersicht 128 Beziehun gen zu Investoren 131 GRI-Index 132 Impressum 136
Page 124
124 GESCHÄFTSBERICHT 2024 IMPRESSIONEN ZÜRICH Impressionen
Page 125
GESCHÄFTSBERICHT 2024 IMPRESSIONEN 125 NORDWESTSCHWEIZ
Page 126
126 GESCHÄFTSBERICHT 2024 IMPRESSIONEN OSTSCHWEIZ ZENTRALSCHWEIZ
Page 127
GESCHÄFTSBERICHT 2024 IMPRESSIONEN 127 MITTELLAND
Page 128
128 GESCHÄFTSBERICHT 2024 ANHANG IMMOBILIENPORTFOLIO BESTANDSLIEGENSCHAFTEN 2024 2023 Δ 2022 2021 2020 Marktwert¹ TCHF 1 131 760 1 134 700 – 0.3% 1 190 020 1 072 700 948 300 Liegenschaften Anzahl 66 71 –5 75 68 62 Ø Marktwert TCHF 17 148 15 982 +7.3% 15 867 15 775 15 295 Wohneinheiten Anzahl 1 901 1 999 – 98 2 073 1 970 1 806 Wohnfläche m² 140 159 146 216 – 4.1% 151 718 144 539 135 247 Büro-, Gewerbe- und Ladenfläche m² 14 959 14 926 +0.2% 15 178 14 772 14 468 Netto-Soll-Mietertrag¹ TCHF 43 306 42 028 +3.0% 42 768 40 260 36 649 Bruttorendite¹, ² % 3.8 3.7 3.6 3.8 3.9 Nettorendite¹, ³ % 3.1 3.1 2.9 3.1 3.1 Leerstandsquote⁴ % 1.3 1.3 1.6 2.5 3.5 ENTWICKLUNGSPROJEKTE (NEUBAU) Bilanzwert⁵ TCHF 90 410 69 559 +30.0% 26 368 26 380 43 640 Liegenschaften Anzahl 3 2 +1 1 1 3 Ø Bilanzwert TCHF 30 137 34 780 - 13.3% 26 368 26 380 14 547 Wohneinheiten Anzahl 128 100 +28 50 27 104 TOTAL Bilanzwert Immobilienportfolio TCHF 1 222 170 1 204 259 +1.5% 1 216 388 1 099 080 991 940 Liegenschaften Anzahl 69 73 –4 76 69 65 Ø Bilanzwert TCHF 17 713 16 497 +7.4% 16 005 15 929 15 261 Wohneinheiten Anzahl 2 029 2 099 – 70 2 123 1 997 1 910 1 Gemäss Jahresendbewertung von Jones Lang LaSalle AG 2 Netto-Soll-Mietertrag prospektiv (Soll-Mietzinseinnahmen) in Prozent des Marktwerts (Fair Value) der Bestandsliegenschaften 3 Nettoertrag prospektiv (Netto-Ist-Mietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen) in Prozent des Marktwerts (Fair Value) der Bestandsliegenschaften 4 Leerstände im Verhältnis zum Netto-Soll-Mietertrag 5 Fortgeführte Anschaffungskosten oder Marktwert (je nach Projektfortschritt) Mehrjahresübersicht
Page 129
GESCHÄFTSBERICHT 2024 ANHANG 129 FINANZEN 2024 2023 Δ 2022 2021 2020 Netto-Ist-Mietertrag¹ TCHF 41 851 41 016 +2.0% 40 929 37 221 33 474 Erfolg aus Neubewertung Anlageimmobilien und Entwicklungen² TCHF 10 896 – 10 041 3 864 15 281 11 174 Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften3 TCHF 4 813 864 – – 3 845 Betriebsergebnis (EBIT) TCHF 45 556 19 789 +130.2% 31 610 40 030 37 445 Reingewinn TCHF 30 493 8 306 +267.1% 22 267 28 943 26 692 Eigenkapitalrendite (ROE)4 % 6.3 1.7 4.6 6.5 7.1 Bilanzsumme TCHF 1 231 797 1 216 038 +1.3% 1 224 795 1 114 043 1 000 705 Eigenkapital TCHF 512 405 498 447 +2.8% 506 675 500 942 397 256 Eigenkapitalquote % 41.6 41.0 41.4 45.0 39.7 Fremdkapital TCHF 719 392 717 591 +0.3% 718 120 613 101 603 449 Fremdkapitalquote % 58.4 59.0 58.6 55.0 60.3 Loan-to-value (LTV)5 % 53.9 54.8 54.7 51.4 56.7 Ø Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten (Periode)6 % 1.35 1.39 0.83 0.81 0.80 Ø Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten (per Stichtag)7 % 1.15 1.36 1.14 0.80 0.81 Ø Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten (per Stichtag)8 Jahre 6.5 7.3 6.2 8.0 7.7 FINANZEN OHNE NEUBEWERTUNG Betriebsergebnis (EBIT) TCHF 34 661 29 830 +16.2% 27 747 24 749 26 272 EBT-Marge % 62.9 50.8 55.1 54.0 65.7 Reingewinn TCHF 21 735 20 327 +6.9% 19 875 17 684 19 102 1 Netto-Soll-Mietertrag nach Abzug von Leerständen und Debitorenverlusten 2 Marktwertveränderungen vor latenten Steuern 3 Verkaufserfolg (netto) nach Abzug von transaktionsbezogenen Kosten 4 Reingewinn geteilt durch durchschnittliches gewichtetes Eigenkapital 5 Verzinsliches Fremdkapital im Verhältnis zum Bilanzwert Portfolio 6 Hypothekarzinsen des gesamten Geschäftsjahres im Verhältnis zum Ø der kurz- und langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten des Geschäftsjahres 7 Gewichteter Ø der Zinssätze der kurz- und langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten (Gewichtung erfolgt auf der Basis des Betrags der Hypothekarverbindlichkeiten) 8 Gewichtete Ø der Restlaufzeit der kurz - und langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten (Gewichtung erfolgt auf der Basis des Betrags der Hypothekarverbindlichkeiten)
Page 130
130 GESCHÄFTSBERICHT 2024 ANHANG AKTIE 2024 2023 Δ 2022 2021 2020 Aktienkurs Periodenende CHF 16.80 16.80 ±0.0% 16.10 19.45 18.20 Total Namenaktien Anzahl 30 062 833 30 062 833 – 30 062 833 30 062 833 25 052 361 Börsenkapitalisierung Mio. CHF 505 505 ±0.0% 484 585 456 NAV (Net Asset Value) vor latenten Steuern1 CHF 18.73 18.05 +3.7% 18.26 17.93 17.11 NAV (Net Asset Value) nach latenten Steuern1 CHF 17.04 16.58 +2.8% 16.85 16.66 15.86 Prämie/(Discount) % –1.4 +1.3 – 4.5 +16.7 +14.8 Ausschüttung pro Aktie2 CHF 0.60 0.55 +9.1% 0.55 0.55 0.55 Payout Ratio3 % 59.2 199.1 74.3 57.1 51.6 Payout Ratio – ohne Neubewertung3 % 83.0 81.3 83.2 93.5 72.1 Reingewinn pro Aktie4 CHF 1.01 0.28 +260.7% 0.74 1.02 1.07 Reingewinn pro Aktie – ohne Neubewertung4 CHF 0.72 0.68 +5.9% 0.66 0.62 0.76 1 Bezogen auf ausstehende Aktien per Stichtag (ohne eigene Aktien) 2 Geschäftsjahr 2023: Ausschüttung (Antrag an die Generalversammlung vom 10. April 2024) 3 Ausschüttung im Verhältnis zum Reingewinn mit / ohne Neubewertung 4 Reingewinn pro Ø ausstehende Aktie, ohne eigene Aktien / unverwässert, verwässert
Page 131
GESCHÄFTSBERICHT 2024 ANHANG 131 GESELLSCHAFT / FUNDAMENTA REAL ESTATE AG Poststrasse 4a, 6300 Zug Dr. Andreas Spahni Präsident und Delegierter des Verwaltungsrats info@fundamentarealestate.ch ASSET MANAGER / FUNDAMENTA GROUP (SCHWEIZ) AG Poststrasse 4a, 6300 Zug Telefon: +41 41 444 22 22 Ricardo Ferreira, Chief Operating Officer ricardo.ferreira@sps.swiss Christian Gätzi, Chief Financial Officer christian.gaetzi@sps.swiss BÖRSENHANDEL Die Namenaktien der Fundamenta Real Estate AG werden am Immobiliensegment der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange gehandelt. Valorensymbol: FREN Valorennummer: 4 582 551 ISIN-Nummer: CH0045825517 AGENDA Ordentliche Generalversammlung | 9. April 2025 Publikation Halbjahresbericht 2025 | 3. September 2025 GENERALVERSAMMLUNG Widder Hotel, Zürich 9. April 2025 Beziehungen zu Investoren
Page 132
132 GESCHÄFTSBERICHT 2024 ANHANG GRI-Index Anwendungserklärung Die Fundamenta Real Estate AG hat in Übereinstimmung mit den GRI-Standards für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 berichtet. Verwendeter GRI 1 GRI 1: Grundlagen 2021 Anwendbarer GRI-Branchenstandard Nicht anwendbar «Content Index – Essentials Service» Die GRI Services überprüfte im Rahmen des «Content Index – Essentials Service», ob das GRI-Inhaltsverzeichnis in Einklang mit den GRI-Standards präsen- tiert wird und ob die Verweise und Informationen klar dargestellt und für die Anspruchsgruppen zugänglich sind. Ergänzende Erklärungen und Erläuterungen — Der Nachhaltigkeitsbericht bezieht sich auf die Fundamenta Real Estate AG und deckt dieselben Entitäten wie der Gesamtbericht ab GRI 2-2. — Der Berichtszeitraum für den vorliegenden Gesamtbericht umfasst den 1. Januar bis 31. Dezember 2024. Bei Abweichungen des Berichtszeitraums wurde dies an der entsprechenden Stelle im Nachhaltigkeitsbericht gekennzeichnet und begründet. Dies betrifft insbesondere die Umwe ltdaten GRI 2-3. — Der Nachhaltigkeitsbericht wird jährlich veröffentlicht GRI 2-3. — Das Datum der Veröffentlichung des vorliegenden Berichts lautet 12. März 2025 GRI 2-3. — Die CO 2- und Energieintensitäten im Kapitel Nachhaltigkeitsbericht basieren auf der Methodik des REIDA CO2-Reports. Zur Gewährleistung der Ver- gleichbarkeit mit dem Vorjahr wurden die Vorjahreswerte aus dem letztjährigen Geschäftsbereicht angepasst – die Energieintensität von 79.7 kWh/m2 EBF auf 91.9 kWh/m2 EBF und die CO2-Intensität von 15.8 kg CO2/m2 EBF auf 12.6 kg CO2/m2 EBF GRI 2-4. — Der Nachhaltigkeitsbericht wurde nicht durch eine externe Stelle geprüft GRI 2-5. — Fragen zum vorliegenden Bericht können an Martin Kistler, ESG Manager Real Estate von Swiss Prime Site Solutions AG, gerichtet werden: martin.kistler@sps.swiss GRI 2-3.
Page 133
GESCHÄFTSBERICHT 2024 ANHANG 133 GRI-Standard Angabe Ort (Seitenzahl) Auslassung Anforderung(en) ausgelassen Grund Erklärung GRUNDLAGEN Verwendeter GRI 1 GRI 1: Grundlagen 2021 132 ALLGEMEINE ANGABEN Die Organisation und ihre Berichterstattungspraktiken GRI 2: Allgemeine Angaben 2021 2-1 Organisationsprofil 44 / 46 / 47 / 54 2-2 Entitäten, die in der Nachhaltigkeits- berichterstattung der Organisation berücksichtigt werden 61 / 132 2-3 Berichtszeitraum, Berichtshäufigkeit und Kontaktstelle 132 2-4 Richtigstellung oder Neudarstellung von Informationen 132 2-5 Externe Prüfung 112 / 132 Tätigkeiten und Mitarbeitende GRI 2: Allgemeine Angaben 2021 2-6 Aktivitäten, Wertschöpfungskette und andere Geschäftsbeziehungen 44 / 46 / 47 2-7 Angestellte 34 / 85 2-8 Mitarbeitende, die keine Angestellten sind 34 Unternehmensführung GRI 2: Allgemeine Angaben 2021 2-9 Führungsstruktur und Zusammensetzung 45 / 97 / 100 / 101 / 103 2-10 Nominierung und Auswahl des höchsten Kontrollorgans 119 2-11 Vorsitzender des höchsten Kontrollorgans 97 / 101 2-12 Rolle des höchsten Kontrollorgans bei der Beaufsichtigung der Bewältigung der Auswirkungen 33 2-13 Delegation der Verantwortung für das Management der Auswirkungen 33 2-14 Rolle des höchsten Kontrollorgans bei der Nachhaltigkeitsberichterstattung 33 2-15 Interessenkonflikte 102 2-16 Übermittlung kritischer Anliegen 33 2-17 Gesammeltes Wissen des höchsten Kontrollorgans 33 2-18 Bewertung der Leistung des höchsten Kontrollorgans 33 2-19 Vergütungspolitik 107 / 108 2-20 Verfahren zur Festlegung der Vergütung 102 / 107 / 108 2-21 Verhältnis der Jahresgesamtvergütung x Nicht anwendbar Aufgrund der Firmen- struktur mit einem FTE von 0.5 ist ein Verhält- nis der Entschädigung des Höchstverdienen- den zum Median der Entschädigung aller Mitarbeitenden nicht anwendbar.
Page 134
134 GESCHÄFTSBERICHT 2024 ANHANG GRI-Standard Angabe Ort (Seitenzahl) Auslassung Anforderung(en) ausgelassen Grund Erklärung Strategie, Richtlinien und Praktiken GRI 2: Allgemeine Angaben 2021 2-22 Anwendungserklärung zur Strategie für nachhaltige Entwicklung 32 2-23 Verpflichtungserklärung zu Grund- sätzen und Handlungsweisen 32-33 2-24 Einbeziehung der Verpflichtungs- erklärungen zu Grundsätzen und Handlungsweisen 32-33 / 34 2-25 Verfahren zur Beseitigung negativer Auswirkungen 33 2-26 Verfahren für die Einholung von Ratschlägen und die Meldung von Anliegen 33 2-27 Einhaltung von Gesetzen und Verordnungen 33 2-28 Mitgliedschaft in Verbänden und Interessengruppen 32 Einbindung von Stakeholdern GRI 2: Allgemeine Angaben 2021 2-29 Ansatz für die Einbindung von Stakeholdern 34-35 2-30 Tarifverträge x Nicht anwendbar Der Delegierte des Verwaltungsrates untersteht keinem Tarifvertrag. Die Arbeits- und Beschäf- tigungsbedingungen des Delegierten des Ver- waltungsrats werden auch nicht durch andere Tarifverträge beein- flusst oder bestimmt. WESENTLICHE THEMEN Wesentlichkeitsanalyse und relevante Themen GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-1 Verfahren zur Bestimmung wesentlicher Themen 36 3-2 Liste der wesentlichen Themen 36-37 Standortqualität GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen 36 Raumangebot GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen 36 Umgang und Wertschätzung Mieter GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen 36 Operatives Ergebnis GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen 37 GRI 201: Wirtschaftliche Leistung 2016 201-1 Unmittelbar erzeugter und ausge- schütteter wirtschaftlicher Wert 51 / 86
Page 135
GESCHÄFTSBERICHT 2024 ANHANG 135 GRI-Standard Angabe Ort (Seitenzahl) Auslassung Anforderung(en) ausgelassen Grund Erklärung Lebenszykluskosten GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen 37 Marktfähigkeit der Liegenschaft GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen 37 / 46 / 47 / 54 Energieverbrauch GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen 37 GRI 302: Energie 2016 302-1 Energieverbrauch innerhalb der Organisation 38 302-3 Energieintensität 39 Treibhausgasemissionen GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen 37 GRI 305: Emissionen 2016 305-1 Direkte THG-Emissionen (Scope 1) 38 305-2 Indirekte energiebedingte THG- Emissionen (Scope 2) 38 305-4 Intensität der Treibhausgas-Emissionen 39 Baumaterialien GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen 37
Page 136
Impressum Herausgeber Fundamenta Real Estate AG Poststrasse 4a 6300 Zug www.fundamentarealestate.ch Projektleitung Swiss Prime Site Solutions AG Poststrasse 4a 6300 Zug Telefon: +41 41 444 22 22 www.spssolutions.swiss Gesamtkonzept/Design/Produktion Linkgroup AG 8008 Zürich www.linkgroup.ch Druck Printlink AG 8008 Zürich www.printlink.ch Gedruckt auf Nautilus (Recyclingpapier). Disclaimer Im Interesse einer einfacheren Lesbarkeit wird in diesem Bericht darauf verzichtet, konstant sowohl die weibliche als auch die männliche Form oder Gendersternchen zu verwenden. Es wird entweder die weibliche oder die männliche Form verwendet, die jeweils stellvertretend für Menschen aller Geschlechtsidentitäten steht. Der vorliegende Inhalt des Geschäftsberichts der Fundamenta Real Estate AG ist urheberrechtlich geschützt. Die Vervielfältigung oder aus- zugsweise Weitergabe bedarf der vorherigen Zustimmung der Fundamenta Real Estate AG.
Page 137
Fundamenta Real Estate AG Poststrasse 4a 6300 Zug | Schweiz Telefon: +41 41 444 22 22 www.fundamentarealestate.ch