Annual report
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Geschäftsbericht 2025
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Geschäftsbericht 2025 Inhalt Kennzahlen, Highlights 2025 Portfolioinformationen Lagebericht zum Geschäftsjahr 2025 Anlagestrategie und -richtlinien Ausgewählte Liegenschaften Unsere Liegenschaften auf einen Blick Nachhaltigkeitsbericht Corporate Governance Report Vergütungsbericht Bericht der Revisionsstelle Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG Anhang Bericht der Revisionsstelle Bewertungstestat des unabhängigen Immobilienschätzers Jahresrechnung der Novavest Real Estate AG Anhang Bericht der Revisionsstelle Glossar Kennzahlen 5-Jahresübersicht 2021-2025 Investor Relations Informationen Impressum 2, 3 4 5 14 1, 13, 16, 35, 89, 134, 135 154-159 17 36 68 86 90 94 126 131 136 138 149 160 162 163 164 An die Aktionäre Jahresrechnung nach Swiss GAAP FER Jahresrechnung nach Schweizer Obligationenrecht Hinweise Nachhaltigkeit Corporate Governance, Vergütungen
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Geschäftsbericht 2025 1 Novavest Real Estate AG • Liegenschaft BASEL (BS) Johanniterstrasse 5, 11 Stilvoll wohnen in Zentrumsnähe von Grossbasel Die vollständig modernisierte und aufgestockte Liegenschaft an der Johanniterstrasse 5 und 11 besticht aussen durch seine klare Form und innen mit grosszügigen, lichtdurchfluteten Wohnräumen und moderner Infrastruktur. Die Immobilie bietet auf sechs Etagen insgesamt 62 Mietwohnungen mit einer Vielzahl von Zimmertypen (darunter 1-, 1½-, 2- und 3-Zimmer). Der Rhein und malerische Parks sind in unmittelbarer Nähe, gleichzeitig finden sich an dieser zentralen Lage eine Vielzahl von Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Schulen und öffent - liche Verkehrsmittel. Wohnliegenschaft mit 62 Mietwohnungen Grundstückfläche 1 016 m2 Gesamtnutzfläche 4 042 m2 Soll-Mietzinseinnahmen TCHF 1 167 p.a. Baujahr / Renovationen 1964 / 2024
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Novavest Real Estate AG • Kennzahlen 2 Geschäftsbericht 2025 Erfolgsrechnung Erfolg aus Vermietung 1) Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften Erfolg aus Neubewertung Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn inkl. Neubewertungen / latenten Steuern Gewinn exkl. Neubewertungen / latenten Steuern 2) Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungen 3) Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungen 4) Bilanz Bilanzsumme Eigenkapital Eigenkapitalquote Hypothekarvolumen Fremdfinanzierungsgrad Fremdbelehnung der Liegenschaften Net Gearing 5) Portfolio Total Liegenschaftenportfolio Bruttorendite 6) Nettorendite 7) Leerstandsquote ohne Umbauprojekte Durchschnittlicher Diskontierungssatz Neubewertung Durchschnittlicher Zinssatz Finanzverbindlichkeiten Durchschnittliche Restlaufzeit Finanzverbindlichkeiten Angaben pro Aktie Börsenkurs Net Asset Value (NAV) Gewinn je Aktie inkl. Neubewertung (EPS) 8) Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung (EPS) 9) in TCHF in TCHF in TCHF in TCHF in TCHF in TCHF in % in % in TCHF in TCHF in % in TCHF in % in % in % in TCHF in % in % in % in % in % in Jahren in CHF in CHF in CHF in CHF 01.01. - 31.12.2024 30 366 0 1 078 28 836 19 110 18 237 5.2% 4.9% 31.12.2024 1 052 739 423 240 40.2% 559 131 59.8% 53.8% 131.3% 31.12.2024 1 038 530 4.4% 3.6% 2.7% 2.9% 1.2% 2.0 31.12.2024 35.40 41.61 2.11 2.01 Kennzahlen nach Swiss GAAP FER Definitionen: 1) Mietertrag minus direkter Aufwand vermietete Renditeliegenschaften 2) Gewinn vor Steuern (EBT) minus Erfolg aus Neubewertung, minus Ertragssteuern plus Anteil latente Steuern, die dem Erfolg aus Neubewertung zurechenbar sind 3) Gewinn inkl. Neubewertungen / latenten Steuern in Relation zum durchschnittlich gewichteten Eigenkapital 4) Gewinn exkl. Neubewertungen / latenten Steuern in Relation zum durchschnittlich gewichteten Eigenkapital 5) Nettofinanzverbindlichkeit (Kurzfristige und langfristige Hypothekarverbindlichkeiten minus flüssige Mittel) in Relation zum Eigenkapital per Bilanzstichtag 6) Bruttorendite entspricht dem Soll-Mietertrag (Soll-Mietzinseinnahmen basierend auf Jahresmieten der Renditeliegenschaften per Bilanzstichtag) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) der Renditeliegenschaften 7) Nettorendite entspricht dem Nettoertrag (Ist-Mietzinseinnahmen basierend auf Jahresmieten der Renditeliegenschaften per Bilanzstichtag abzüglich Betriebs- und Instandhaltungskosten für das Berichtsjahr) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) der Renditeliegenschaften 8) Gewinn inkl. Neubewertungen / latenten Steuern dividiert durch Anzahl durchschnittlich ausstehender Namenaktien 9) Gewinn exkl. Neubewertungen / latenten Steuern dividiert durch Anzahl durchschnittlich ausstehender Namenaktien Ein Glossar mit weiteren Kennzahlendefinitionen findet sich auf Seite 158 in diesem Jahresbericht. 01.01. - 31.12.2025 34 766 160 7 400 41 759 30 536 24 537 7.4% 5.9% 31.12.2025 1 020 433 439 537 43.1% 516 789 56.9% 51.2% 116.6% 31.12.2025 1 009 464 4.3% 3.6% 2.0% 2.9% 1.0% 1.7 31.12.2025 39.90 43.22 3.00 2.41 (Für pro forma Zahlen des Vorjahrs 2024 siehe Lagebericht Seite 9)
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Novavest Real Estate AG • Highlights 3 Geschäftsbericht 2025 Highlights Geschäftsjahr 2025 1 0 09.5 Immobilienportfolio in CHF Mio. 34.8 Erfolg aus Vermietung in CHF Mio. 69 Liegenschaften (inkl. Projekte) 3.00 Gewinn je Aktie inkl. Neubewertung in CHF 43.22 Net Asset Value je Aktie in CHF 1.45 Ausschüttung Antrag an GV 59% Anteil Wohnnutzung 30.5 Gewinn inkl. Neubewertung in CHF Mio. 43.1% Eigenkapitalquote 51.2% Fremdbelehnung der Liegenschaften 405.8 Börsenkapitalisierung in CHF Mio. 41.4 Soll-Mietzinseinnahmen Renditeliegenschaften (annualisiert) in CHF Mio.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Portfolioinformationen 4 Portfolioinformationen Marktwerte Gesamtportfolio nach Anlagekategorien TCHF 1 009 464 per 31. Dezember 2025 nach Anlagegrössen TCHF 1 009 464 per 31. Dezember 2025 nach Nutzung TCHF 41 391 (annualisiert) Wohnen Geschäft, Gewerbe 59% 41% nach Kantonen TCHF 41 391 (annualisiert) 1% 2% 11% 7% 11% 1% 6% 27% Wohnliegenschaften Wohn-/Geschäftsliegenschaften Geschäftsliegenschaften Projekte 36% 47% 13% 4% Liegenschaften < CHF 5 Mio. Liegenschaften CHF 5 – 15 Mio. Liegenschaften > CHF 15 Mio. Projekte 4% 28% 64% 4% Soll-Mietzinseinnahmen Renditeliegenschaften AG AR BE BL BS FR GE LU 4% 1% 9% 2% 6% 7% 3% 2% NE NW SG SO TG VD VS ZH
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Lagebericht 5 Lagebericht zum Geschäftsjahr 2025 So stieg der Gewinn inkl. Neubewertung um 49% auf CHF 30.5 Mio. und das operative Ergebnis erhöhte sich mit einem Ge - winn exkl. Neubewertung von CHF 24.5 Mio. um 20% gegen - über dem Vorjahreswert. Zudem wurde die Leerstandsquote sowohl in der ersten wie auch in der zweiten Jahreshälfte wei - ter erfolgreich reduziert und erreichte per Jahresende 2025 den hervorragend tiefen Wert von 2.0%. Die Fremdbelehnung der Liegenschaften verringerte sich im Jahresverlauf eben - falls um insgesamt 2.6 Prozentpunkte auf 51.2%. Aufgrund des guten Ergebnisses beantragt der Verwaltungs - rat der ordentlichen Generalversammlung vom 26. März 2026 eine Barausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung von CHF 1.45 pro Namenaktie. Die gegenüber dem Vorjahr um 5 Rappen erhöhte Ausschüttung widerspiegelt die definierte Ausschüttungsstrategie der Gesellschaft und entspricht ei - ner attraktiven Ausschüttungsrendite von 3.6% gemessen am Schlusskurs der Namenaktie per Jahresende 2025. Mit dem Ziel, das Portfolio zu optimieren und den Fremdbe - lehnungsgrad zu reduzieren, wurden im Berichtsjahr 2025 sechs Liegenschaften verkauft. Es handelte sich dabei um eher kleinere und sehr selektiv ausgewählte Liegenschaften, deren weiteres Steigerungspotenzial aus Sicht der NOVAVEST unter Berücksichtigung des erreichten Mietertrags und unter Einbe - zug von zukünftig zu tätigenden Investitionen ausgeschöpft war. Insgesamt resultierte aus dem Verkauf der Liegenschaf - ten ein Gewinn von CHF 0.2 Mio. Sehr geehrte Aktionärinnen, sehr geehrte Aktionäre Per 31. Dezember 2025 lag der Marktwert des Gesamtport - folios bei CHF 1 009.5 Mio. (31.12.2024: CHF 1 038.5 Mio.; 30.06.2025: CHF 1 004.2 Mio.). Die Wertveränderung im Jah - resvergleich ist auf folgende Faktoren zurückzuführen: den Verkauf der erwähnten sechs Liegenschaften (CHF -48.8 Mio.), Investitionen in bestehende Renditeliegenschaften und in Umnutzungs-/Entwicklungsprojekte (CHF +12.3 Mio.) sowie den Erfolg aus Neubewertung (CHF +7.4 Mio.). Das Immobili - enportfolio bleibt breit diversifiziert mit total 69 Liegenschaf - ten in 17 Kantonen. CHF 1 Milliarde Marktwert des Immobilienport - folios per 31.12.2025 « Fokussierte Strategie auf Wohnen; Portfolio mit weiterem Entwicklungspotenzial » Marktwert 1) Portfolio 554 045 645 388 2019 2020 2021 741 279 2022 TCHF 2023 2024 1 038 530 783 619811 818 Dez 25 1 009 464 Jun 25 1 004 194 1 Marktwert Portfolio 2019 – 2024 per 31. Dezember; Jun 25 per 30. Juni 2025; Dez 25 per 31. Dezember 2025 Die Novavest Real Estate AG («NOVAVEST») blickt auf ein erfreuliches Jahr 2025 zurück. Die Unternehmensstrategie mit Fokus auf «Wohnen für Jung und Alt» wurde erfolgreich vorangetrieben und in mehrfacher Hinsicht konnten sehr gute Ergebnisse erzielt werden.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Lagebericht 6 3 WAULT: Weighted Average Unexpired Lease Term; gewichtete durchnittliche verbleibende Mietdauer Soll-Mietertrag Renditeliegenschaften von CHF 41.4 Mio. p.a. Die Soll-Mietzinseinnahmen der Renditeliegenschaften be - laufen sich per Stichtag 31. Dezember 2025 auf CHF 41.4 Mio. (31.12.2024: CHF 43.6 Mio.; 30.06.2025: CHF 41.9 Mio.). Im Vergleich zum Jahresende 2024 steht die Veränderung mehrheitlich im Zusammenhang mit dem Verkauf der sechs Liegenschaften (CHF -2.1 Mio.), positiven Effekten aus Miet - vertragsabschlüssen und Mietertragserhöhungen im Portfo - lio, Umgliederung der ehemaligen Umnutzungsprojekte Basel und Oberburg (CHF +1.5 Mio.) sowie der Umgliederung der Liegenschaften Basel/Laufenstrasse, Romanshorn/Hafen - strasse und Schaffhausen/Bahnhofstrasse (CHF -1.8 Mio.) in das Segment Projekte. Der Mietertragsanteil aus Wohnnutzung beläuft sich per Jah - resende 2025 auf 59% der Soll-Mietzinseinnahmen der Ren - diteliegenschaften (31.12.2024: 59%). Bei Fertigstellung der drei aktuellen Sanierungs-/Entwicklungsprojekte in Basel, Romanshorn und Schaffhausen (Fertigstellungen werden im Verlauf des Geschäftsjahres 2026 erwartet) und der erneu - ten Umgliederung in die Renditeliegenschaften werden diese Liegenschaften Soll-Mietzinseinnahmen von insgesamt rund CHF 2.1 Mio. generieren und auch den Wohnanteil im Portfolio positiv beeinflussen. Soll-Mietzinseinnahmen2) 22 444 26 179 2019 2020 2021 29 370 2022 TCHF 2023 2024 43 627 30 81332 096 2 Soll-Mietzinseinnahmen Renditeliegenschaften 2019 – 2024 per 31. Dezember; Jun 25 annualisierter Halbjahreswert per 30. Juni; Dez 25 per 31. Dezember 2025 Dez 25 41 391 Jun 25 41 870 « 59% Wohnanteil an Soll-Mietzinseinnahmen » Leerstandsquote weiter reduziert auf tiefe 2.0%; WAULT bei Gewerbeliegen- schaften von 6.8 Jahren NOVAVEST hat im Berichtsjahr 2025 vielfältige Erfolge bei Wiedervermietungen erzielt und konnte dadurch die Leer - standsquote um substanzielle 0.7 Prozentpunkte auf tiefe 2.0% senken (31.12.2024: 2.7%; 30.06.2025: 2.3%). Der WAULT3 bei den Gewerbemietverträgen blieb durch frühzeitige Vertrags - verlängerungen mit bestehenden Mietern und neu vermietete Flächen trotz des Zeiteffekts von einem Jahr stabil bei hohen 6.8 Jahren (31.12.2024: 6.9 Jahre).
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Lagebericht 7 Unsere Strategie verankert im Wirtschafts- und Marktumfeld Die langfristig orientierte Unternehmensstrategie – fokussiert auf attraktive Wohnräume für Jung und Alt, mit individuellen Mietwohnungen sowie Alters- und betreuten Wohnplätzen – erweist sich auch im derzeitigen, herausfordernden Wirt - schafts- und Marktumfeld als resilient und erfolgsverspre - chend. Unser Immobilienportfolio ist breit diversifiziert in Be - zug auf Nutzungen, Makro- und Mikrolagen, was eine starke Ertragsbasis schafft. Operational Excellence mit aktivem Portfoliomanagement und klar definierten Governance-Strukturen sowie die Um - setzung baulicher Massnahmen im Portfolio zur Ertragser - weiterung und Erreichung unserer ESG-Zielsetzungen – mit Klimaneutralität bis 2050 – ergänzen unsere strategischen Schwerpunkte. 4 Quelle Aussagen zu SNB-Erwartungen: Medienmitteilung SNB vom 11. Dezember 2025 5 Quelle: Medienmitteilung Staatssekretariat für Migration SEM vom 26. Januar 2026 Wirtschaftsumfeld 2025 Die Schweizer Wirtschaft startete anfangs positiv ins Jahr 2025, wurde aber rasch danach durch handelspolitische Un - sicherheiten im Zusammenhang mit der US-Zollpolitik und an - haltende bzw. sich verschärfende geopolitische Spannungen abgebremst. Für das Gesamtjahr 2025 erwartet die Schwei - zerische Nationalbank («SNB») ein BIP-Wachstum von knapp 1.5%4 und für das Jahr 2026 von rund 1%. Aufgrund des abge - schwächten Inflationsdrucks und des starken Schweizer Fran - kens hat die SNB im Berichtsjahr 2025 die Geldpolitik weiter gelockert und ihren Leitzins von 0.5% (per Jahresende 2024) auf 0.0% (seit 19. Juni 2025) gesenkt. Im Jahresdurchschnitt erwartet die SNB eine Inflationsrate von 0.2% für 2025 und von 0.3% für das Jahr 2026. Das erneute Tiefzinsumfeld erhöht aus Sicht der Gesellschaft die relative Attraktivität von Immobilieninvestitionen gegen - über langfristigen, festverzinslichen Anlagen. Wohnungsmarkt Konjunkturbedingt hat sich die Nettozuwanderung in die Schweiz im Verlauf des Jahres 2025 etwas abgeschwächt, blieb aber mit einer erwarteten Anzahl von netto rund 75 000 Personen5 für 2025 weiterhin auf einem dynamischen Wachs - tumspfad. Verstärkt wird die Nachfrage nach Wohnraum durch inländische Mietsuchende, die in den vergangenen Jah - ren zum Teil Neugründungen von Haushalten aufgrund der be- stehenden Wohnraumknappheit zeitlich verschoben hatten. Zusätzlich zu berücksichtigen ist die weiterhin eher geringe Neubautätigkeit. Aus all diesen Gründen bleibt der Mietwoh - nungsmarkt aus Sicht der NOVAVEST sowohl in städtischen als auch in Agglomerationslagen von einer hohen Nachfrage geprägt. Die Anfangsrenditen bei Neuinvestitionen in attrak - tive Wohnliegenschaften an guten Lagen dürften somit wei - terhin auf tiefem Niveau verbleiben.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Lagebericht 8 Die NOVAVEST bietet in ihrem breit diversifizierten Portfolio per 31. Dezember 2025 über 1 280 Wohnungen an, die sich zu 82% in Wohneinheiten bis 3½-Zimmer aufteilen, und zudem mehr als 440 bewilligte Wohnplätze in Alters- und Pflegehei - men. NOVAVEST ist überzeugt davon, dass sich qualitativ hochstehende Mietwohnungen an Zentrums- und guten peri - pheren Lagen wie auch attraktive Wohnplätze für Personen im dritten Alter in den nächsten Jahren weiterhin einer sehr hohen Mieternachfrage erfreuen werden. Geschäftsflächenmarkt Bei den Büroflächen zeichneten sich im Berichtsjahr 2025 hinsichtlich der Nachfrage gegenläufige Entwicklungen ab: Einerseits haben viele Unternehmen die Möglichkeiten von Homeoffice für ihre Mitarbeitenden in den letzten Quartalen reduziert und verlangen vermehrt wieder eine Präsenz vor Ort. Diese steigende Büropräsenz und das Beschäftigungs - wachstum 6 sorgen generell für einen eher wachsenden Flä - chenbedarf. Andererseits haben sich aber die konjunkturel - len Aussichten im 2025 in diversen Bereichen eingetrübt und gleichzeitig dürften durch KI-Fortschritte auch Beschäftigte in gewissen klassischen Bürobranchen in den nächsten Jahren bedrängt werden. Bei Detailhandelsflächen ist der Struktur - wandel sowohl im stationären Handel als auch bei Verkaufs - flächen – speziell im Non-Food Bereich – weiterhin bestim - mend. NOVAVEST weist bei den kommerziell genutzten Flächen im Portfolio eine konzentrierte Mieterstruktur aus, mit langfristi - gen Grossmietern wie der SBB, Tertianum AG, BMW (Schweiz) AG, Sicherheitsdirektion Kanton Zürich oder Leukerbad Clinic AG, die zusammen rund 25% der Soll-Mieterträge des Portfo - lios ausmachen. Ein Grossteil dieser Mietverträge ist per 31. Dezember 2025 mit Laufzeiten zwischen 2029 und 2038 abge - schlossen. Strategisch peilt die NOVAVEST, wenn immer mög - lich, bereits sehr frühzeitig aktiv Mietvertragsverlängerungen mit gewichtigen Mietern an, um mit den kommerziell vermiete - ten Flächen ebenfalls langfristige Ertragssicherung und Stabi - lität des Portfolios zu gewährleisten. 6 Quelle: BFS – Beschäftigungsstatistik (BESTA), Stand 24.11.2025
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Lagebericht 9 Management Kommentar zum Jahresergebnis 2025 7 Wie im Jahresbericht 2024 erläutert, wurde die Fusion mit der ehemaligen SenioResidenz AG per 14. Juni 2024 durchgeführt und die buchhalterische Integration per 30. Juni 2024 vor - genommen. In der Erfolgsrechnung des Vorjahres 2024 der NOVAVEST nach Swiss GAAP FER waren daher für die ersten sechs Monate noch keine Erträge/Aufwände der übernomme - nen früheren SenioResidenz-Liegenschaften reflektiert. Aus Gründen der Transparenz und um eine direkte Vergleichbar - keit des kombinierten Portfolios für beide Berichtsperioden zu ermöglichen, sind in der nachfolgenden Tabelle erneut die entsprechenden pro forma Zahlen aus dem Jahresbericht 2024 aufgeführt (als wären die Zugänge aus der Fusion bereits per 1. Januar 2024 erfolgt). 7 Ein Glossar diverser Performance-Kennzahlen befindet sich auf den Seiten 158/159. In den Kommentaren zur Erfolgsrechnung werden im Lage - bericht die Werte des Geschäftsjahres 2025 mit den pro forma Werten 2024 verglichen. Siehe dazu die Begründung und Erläuterung im Abschnitt oben sowie die entsprechende Tabelle. Für die Auflistung der gesamten Erfolgsrechnung 2025 gegenüber den pro forma Werten 2024 pro Position siehe auch die ad hoc Medienmitteilung vom 19. Februar 2026, verfügbar auf der Website der Gesellschaft unter: https://www.novavest.ch/de/medien/?section=medien__medienmitteilungen Kennzahlen Erfolgsrechnung (pro forma 2024 ungeprüft) Mietertrag Erfolg aus Vermietung 3) Erfolg aus Neubewertung Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Ergebnis inkl. Neubewertungen / latenten Steuern Ergebnis exkl. Neubewertungen / latenten Steuern 3) Ergebnis pro Aktie inkl. Neubewertungen / latenten Steuern Ergebnis pro Aktie exkl. Neubewertungen / latenten Steuern 3) Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien zur Berechnung EPS Kennzahlen Immobilienportfolio Marktwert des Immobilienportfolios davon Renditeliegenschaften davon Projekte Anzahl Liegenschaften und Projekte davon Renditeliegenschaften davon Projekte Soll-Mieterträge Renditeliegenschaften p.a. Bruttorendite 3) Nettorendite 3) Leerstandsquote ohne Umbauprojekte 3) Finanzbericht 1) 01.01. – 31.12.2024 36 101 30 366 1 078 28 836 19 110 18 237 2.11 4) 2.01 4) 9 057 933 4) Finanzbericht 2) 31.12.2024 1 038 530 1 000 252 38 278 75 73 2 43 627 4.4% 3.6% 2.7% Pro forma 2) 01.01. – 31.12.2024 42 189 35 593 14 31 679 20 442 20 430 2.01 4) 2.01 4) 10 170 915 4) Einheit TCHF TCHF TCHF TCHF TCHF TCHF CHF CHF Anzahl TCHF TCHF TCHF Anzahl Anzahl Anzahl TCHF % % % 1 Finanzbericht entspricht der Jahresrechnung Novavest Real Estate AG gemäss Swiss GAAP FER. Die Erfolgsrechnung nach Swiss GAAP FER für das Vorjahr 2024 beinhaltet Erträge der Novavest Real Estate AG für 12 Monate und der SenioResidenz AG für 6 Monate (ab 1. Juli 2024), da die Fusion am 14. Juni 2024 stattfand, mit buchhalterischer Integration der ehemaligen SenioResidenz AG per 30. Juni 2024. 2 Pro forma Angaben zur Erfolgsrechnung des Vorjahrs 2024 beinhalten jeweils 12 Monate der Novavest Real Estate AG und der SenioResidenz AG. 3 Alternative Performancekennzahlen. Definitionen siehe Glossar Kennzahlen auf Seiten 158/159. 4 Berücksichtigte Anzahl durchschnittlich ausstehende Aktien: 10 170 915 für Finanzbericht GJ 2025 und pro forma GJ 2024 (im 2024 wie wenn Fusion am 1. Januar 2024 stattgefunden hätte); 9 057 933 für Finanzbericht GJ 2024 nach Swiss GAAP FER (berücksichtigt erhöhte Anzahl Namenaktien aufgrund der Kapitalerhöhung per 14. Juni 2024. Finanzbericht 1) 01.01. – 31.12.2025 41 760 34 766 7 400 41 759 30 536 24 537 3.00 4) 2.41 4) 10 170 915 4) Finanzbericht 1) 31.12.2025 1 009 464 962 954 46 510 69 66 3 41 391 4.3% 3.6% 2.0%
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Lagebericht 10 Erfolgsrechnung Der Mietertrag im Berichtsjahr 2025 reduzierte sich aufgrund des Verkaufs der sechs Liegenschaften; positiv demgegenüber wirkten jedoch diverse erfolgreiche Vermietungsaktionen und Mietzinserhöhungen. In der Summe lag der Mietertrag im Jahr 2025 bei CHF 41.8 Mio. gegenüber CHF 42.2 Mio. auf pro for - ma Basis und gegenüber CHF 36.1 Mio. auf Swiss GAAP FER Basis des Vorjahrs 2024. Die Nettorendite der Renditeliegen - schaften blieb mit 3.6% auf unverändertem Niveau gegenüber dem Vorjahr. Der Erfolg aus Vermietung bezifferte sich auf CHF 34.8 Mio. (2024 pro forma: CHF 35.6 Mio.). Gemessen am Netto-Miet - ertrag lag der direkte Aufwand für die vermieteten Rendite - liegenschaften damit für das Jahr 2025 bei 16.7% (2024 pro forma: 15.6%). Der Personalaufwand für die Geschäftsleitungspositionen CEO und CFO reduzierte sich im 2025 auf CHF 0.7 Mio. (2024 pro forma: CHF 0.8 Mio.). Der Beratungsaufwand lag bei CHF 1.4 Mio. (2024 pro forma: CHF 1.3 Mio.); die Erhöhung ist ins - besondere auf Kosten der ausserordentlichen Generalver - sammlung im Januar 2025 und erhöhte Tätigkeiten im Bereich Nachhaltigkeit zurückzuführen. Der Verwaltungsaufwand lag bei CHF 5.4 Mio. (2024 pro forma: CHF 5.3 Mio.) und umfasst das Verwaltungshonorar an die Nova Property Fund Manage - ment AG von CHF 3.9 Mio. sowie Kapitalsteuern und übrigen Verwaltungsaufwand von insgesamt CHF 1.4 Mio. Die Marktbewertung des Immobilienportfolios durch den un - abhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner AG führte zu einem Erfolg aus Neubewertung von CHF 7.4 Mio. (2024 pro forma: Erfolg TCHF 14). Der durchschnittlich angewandte Dis - kontierungssatz reduzierte sich dabei nur leicht um drei Basis - punkte auf 2.85% (31.12.2024: 2.88%). Bewertungstestat von Wüest Partner AG, siehe Seite 131. Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT), inklusive Auflösung von negativem Goodwill in Höhe von CHF 5.94 Mio. für das Jahr 2025, erhöhte sich auf CHF 41.8 Mio. (2024 pro forma: CHF 31.7 Mio.; Auflösung negativer Goodwill von CHF 2.97 Mio.). Aufgrund des tieferen Zinsniveaus im Vergleich zum Vorjahr und der veräusserten sechs Liegenschaften reduzierten sich die Kosten der Hypothekarverbindlichkeiten des Gesamtport - folios. Der Nettofinanzaufwand verringerte sich im Geschäfts - jahr 2025 auf CHF 5.6 Mio. (2024 pro forma: CHF 7.2 Mio.). Die Ertragssteuern beliefen sich, auch unter Berücksichtigung der Auflösung bestehender Verlustvorträge der bisherigen Senio - Residenz AG, auf CHF 5.6 Mio., mit einer entsprechend tiefen Steuerquote von 15.4% für das Geschäftsjahr 2025 (2024 pro forma: CHF 4.0 Mio.; Steuerquote 16.5%). Der Gewinn inkl. Neubewertungserfolg stieg im Geschäftsjahr 2025 um 49% auf CHF 30.5 Mio. (2024 pro forma: CHF 20.4 Mio.) und der Gewinn exkl. Neubewertungen um 20% auf CHF 24.5 Mio. (2024 pro forma: CHF 20.4 Mio.). Das Ergebnis pro Namenaktie inkl. Neubewertungserfolg be - läuft sich somit im Geschäftsjahr 2025 auf CHF 3.00, respekti - ve exkl. Neubewertungen auf CHF 2.41 (2024 pro forma: CHF 2.01 inkl. wie auch exkl. Neubewertungen). Bilanz Die Bilanzsumme veränderte sich per 31. Dezember 2025 mehrheitlich aufgrund der verkauften Liegenschaften und durch den Gewinnbeitrag 2025 auf CHF 1 020.4 Mio. (31.12.2024: CHF 1 052.7 Mio.). Davon beläuft sich das Ei - genkapital auf CHF 439.5 Mio. (31.12.2024: CHF 423.2 Mio.) mit einer erhöhten Eigenkapitalquote von 43.1% (31.12.2024: 40.2%). Die Veränderung des Eigenkapitals begründet sich durch die Nennwertrückzahlung von CHF 1.40 pro Namenak - tie im Gesamtbetrag von CHF 14.2 Mio. im Juni 2025 und den Gewinnbeitrag von CHF 30.5 Mio. im Geschäftsjahr 2025. Der Net Asset Value (NAV) pro Namenaktie stieg per Bilanz - stichtag auf CHF 43.22 (31.12.2024: CHF 41.61). Der in der Bi - lanz verbleibende negative Goodwill von CHF 20.8 Mio., der über die verbleibende Restlaufzeit von 3.5 Jahren noch linear aufgelöst wird, hat nach Berücksichtigung von steuerlichen Aspekten und berechnet auf der aktuell ausstehenden Anzahl Namenaktien einen zusätzlichen zukünftigen NAV-Wert von netto CHF 1.66 pro Aktie.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Lagebericht 11 « NAV von CHF 43.22 + zukünftiger NAV-Wert von CHF 1.66 pro Namenaktie aus negativem Goodwill » Die Hypothekarverbindlichkeiten summierten sich per Bilanz - stichtag auf CHF 516.8 Mio. (31.12.2024: CHF 559.1 Mio.), mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Finanzverbindlich - keiten per 31. Dezember 2025 von 1.7 Jahren (31.12.2024: 2.0 Jahre). Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekarver - bindlichkeiten ging gegenüber dem Vorjahr zurück und lag bei 1.0% (31.12.2024: 1.2%). Seit dem Zeitpunkt der Fusion im Juni 2024 hat die Gesellschaft den Fremdbelehnungsgrad der Liegenschaften strategisch reduziert und ihn vom dama - ligen Niveau von 54.7% um insgesamt 3.5 Prozentpunkte auf 51.2% per 31. Dezember 2025 gesenkt (31.12.2024: 53.8%; 30.06.2025: 52.6%). Nachhaltigkeit NOVAVEST setzt ihre Nachhaltigkeitsstrategie weiter fort und optimiert durch verschiedene Projektentwicklungen die Nachhaltigkeit und Zukunftsfähigkeit des Portfolios. Bei - spielsweise wurden in Basel, Johanniterstrasse 5, 11, die vor - genommene Aufstockung der Liegenschaft als Holzelement - bau mit vorvergrauter, hinterlüfteter Holzfassade ausgeführt und die Flachdächer extensiv begrünt. Holz unterstreicht die Verwendung von klimaneutralen Baustoffen und trägt zur Verbesserung der Ökobilanz der Liegenschaft bei. Darüber hinaus profitiert die Liegenschaft vom Anschluss an das Fern - wärmenetz sowie von den ambitionierten Klimaschutzzielen des Kantons Basel-Stadt. Insgesamt verfügt sie damit über ein hohes Potenzial, das Netto-Null-Ziel zu erreichen. Im Geschäftsjahr 2025 nahm die NOVAVEST erstmals am «Global Real Estate Sustainability Benchmark» (GRESB) teil und erreichte den GRESB-«Green-Star»-Status. Zudem wurde eine 100% Gebäude-Zertifizierungsquote mit dem Schweizer ESG-Standard «Swiss Sustainable Real Estate In - dex» (SSREI) erreicht. Für den vollständigen Nachhaltigkeits - bericht siehe Seiten 17 bis 34. Ausschüttung von CHF 1.45 pro Namenaktie wird der General- versammlung 2026 beantragt Der Verwaltungsrat beantragt der ordentlichen Generalver - sammlung 2026 eine im Vergleich zum Vorjahr höhere Bar - ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung von CHF 1.45 pro Namenaktie. Bezogen auf den Schlusskurs der Aktie per 31. Dezember 2025 beläuft sich die Rendite der beantrag - ten Ausschüttung auf 3.6%. Bei einer Genehmigung durch die Generalversammlung ist die Eintragung der Kapitalherab - setzung im Handelsregister für Anfang Juni 2026 vorgesehen, mit einer Auszahlung per 12. Juni 2026. Die vollständige Einladung zur ordentlichen Generalver - sammlung wird am 26. Februar 2026 im Publikationsorgan der Gesellschaft, dem Schweizerischen Handelsamtsblatt, publiziert und gleichentags auf der Website der Gesellschaft aufgeschaltet unter www.novavest.ch – Investor Relations – Generalversammlungen. « Attraktive Ausschüttungs- rendite von 3.6% »
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Lagebericht 12 Ausblick Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung gehen für das Jahr 2026 von einer positiven Lage im Schweizer Immobilien - markt aus. Die Strategie der NOVAVEST mit Fokus auf Woh - nen und einem Wohnanteil von 59% liefert Stabilität im Port - folio und erlaubt, von der dauerhaft hohen Nachfrage nach Wohnraum zu profitieren. Die Gesellschaft wird sich auch in den nächsten Jahren auf bezahlbaren Wohnraum konzent - rieren und zudem von den demografischen Entwicklungen der Bevölkerung profitieren. Dank Wir danken Ihnen, verehrte Aktionärinnen und Aktionäre, für Ihr Vertrauen und Ihre Unterstützung im Jahr 2025 und freuen uns, gemeinsam mit Ihnen in den kommenden Jahren unsere Strategie «Wohnen für Jung und Alt» erfolgreich weiterzu - entwickeln und umzusetzen. Thomas Sojak Peter Mettler Präsident des Verwaltungsrats Chief Executive Officer Das heutige Portfolio beinhaltet Entwicklungsreserven, die ein organisches Wachstum und Ertragsverbesserungen er - möglichen. Strategisch bleiben eine attraktive Ausschüt - tungspolitik mit mittelfristigem Steigerungspotenzial, die weitere Reduktion der Fremdbelehnung des Portfolios, tiefe Leerstandsquoten und gezielte Portfolio-/Effizienzoptimie - rungen die Schwerpunkte im Jahr 2026. Das mittelfristige Potenzial von anorganischem Wachstum oder möglichen Ak - tienrückkäufen wird geprüft, aber nur dann umgesetzt, wenn sie objektiv Wert generieren.
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Geschäftsbericht 2025 13 Novavest Real Estate AG • Liegenschaft OBERDIESSBACH (BE) Burgdorfstrasse 5 Hindernisfreies und altersgerechtes Wohnen im «Leuenegg» Seit 2023 geniessen Seniorinnen und Senioren an der Burg - dorfstrasse 5 in 24 Neubauwohnungen (1½- bis 3½-Zimmer) hochmoderne Räumlichkeiten und Infrastruktur sowie eine schöne Aussicht ins Grüne und auf die Berge. Im historischen Restaurant «Löwen», das im Jahr 2022 saniert wurde, finden die Bewohnerinnen und Bewohner vielfältige Verpflegungs - möglichkeiten, die mit zusätzlichen Dienstleistungen wie Spitex oder anderen Lieferdiensten aus dem Dorf abgerun - det werden. Zentral und unmittelbar beim Bahnhof gelegen finden sich im nahen Umkreis der Liegenschaft zudem Einkaufsmöglichkeiten aller Art, Post, Bankfilialen, usw. Wohnliegenschaft mit 24 Mietwohnungen, Gewerbe - flächen 579 m ² und Lager-/Archivflächen 115 m ² Grundstückfläche 2 423 m² Gesamtnutzfläche 2 441 m² Soll-Mietzinseinnahmen TCHF 560 p.a. Baujahr / Renovationen 2023
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Novavest Real Estate AG • Anlagestrategie und -Richtlinien Geschäftsbericht 2025 14 Anlagestrategie und -Richtlinien 1 1 Das vollständige Anlagereglement, in der aktuell gültigen Fassung per 14. Juni 2024, ist auf der Website der Gesellschaft unter folgendem Link verfügbar: https://www.novavest.ch/de/investor-relations/?section=investor-relations__anlagereglement Die Novavest-Gruppe verfolgt das Ziel, durch Investitionen in ausgewählte Wohn-, Wohn-/Geschäfts- und reine Geschäftsliegenschaften in der ganzen Schweiz langfristiges Kapital- sowie Ertragswachstum für ihre Anleger zu erzielen. Der Fokus liegt auf dem Anlagethema «Wohnen für Jung und Alt». Das Port - folio soll breit abgestützt sowohl Wohnliegenschaften mit einzelnen Mietwohnungen als auch Liegen - schaften im Bereich von Seniorenresidenzen oder Pflegeeinrichtungen (d.h. Alterswohnungen, betreutes oder selbstbestimmtes bzw. altersgerechtes Leben und Wohnen, oder Alters- und Pflegeheime) umfassen. Bei Liegenschaften wie Seniorenresidenzen oder Pflegeeinrichtungen kann die Novavest-Gruppe die ein - zelnen Liegenschaften entweder selbst vermieten oder an spezialisierte Betreibergesellschaften verpach - ten. Die Betreibergesellschaft kann sodann die einzelnen Zimmer und/oder die Liegenschaften ganz oder teilweise als Seniorenresidenzen oder Pflegeeinrichtungen vermieten. Die Novavest-Gruppe kann sowohl Direktinvestitionen in Immobilien tätigen wie auch Beteiligungen an anderen Immobilien- sowie an Verwaltungsgesellschaften erwerben. Durch Diversifikation nach Objekten sowie deren Nutzungsart, Standort, Lage, Grösse und Bausubstanz wird eine ausgewogene und optimale Ertrags- und Risikostruktur angestrebt. Die nachfolgenden Angaben sind ein Auszug aus dem Anlagereglement 1 der Novavest Real Estate AG. Immobilienanlagen Anlageobjekte unterliegen grundsätzlich den folgenden Anlagebeschränkungen und Zuteilungs kriterien: • Der Fokus des Liegenschaftsportfolios liegt auf Bestandesliegenschaften mit reiner Wohnnutzung (Mietwohnungen) und Wohnraum für das Leben im Dritten Alter (Seniorenresidenzen, Pflege - einrichtungen). • Mietshäuser wie auch Stockwerkeigentum sind möglich. • Es kann auch in Bestandesliegenschaften mit Büro- und Gewerbenutzung investiert werden. • Der Mietertragsanteil aus Wohnnutzung macht mindestens 50% der gesamten Soll-Mieterträge aus. • Bei Seniorenresidenzen und Pflegeeinrichtungen wird der entsprechende Anteil, der einer lang fristigen Wohnnutzung zuteilbar ist, ebenfalls dem Anteil aus Wohnnutzung zugerechnet. Hierzu zählen Alterswohnungen, einzelne Zimmer und die überwiegend dem Wohnbedürfnis dienenden Gemein- schaftsräume. • Neubauprojekte sind bis zu einem Anteil von 30% des jeweils letzten Immobilienportfoliowertes (halbjährliche Bewertung) möglich, wobei auch der Bau von Wohnliegenschaften zum Zweck des Verkaufs als Stockwerkeigentum zulässig ist. • Bis zu 15% des jeweils letzten Immobilienportfoliowertes dürfen in Spezialimmobilien, wie Schulen, Kliniken, Einkaufscenter, Kinos, Hotels oder Industrieanlagen investiert werden. • Bis zu 20% des jeweils letzten Immobilienportfoliowertes dürfen in im Grundbuch eingetragene selbständi ge und dauernde Rechte sowie erschlossenes Bauland mit bewilligtem Bauprojekt investiert werden. • Bis zu 15% des jeweils letzten Immobilienportfoliowertes dürfen Immobilien sein, bei welchen bewilligte Umnutzungs- oder umfassende Sanierungsprojekte bestehen.
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Novavest Real Estate AG • Anlagestrategie und -Richtlinien Geschäftsbericht 2025 15 Die Novavest-Gruppe kann Miteigentumsanteile an solchen Immobilien erwerben sowie grundpfandgesi - cherte Forderungen auf solchen Immobilien, die von Dritten gehalten werden (bis maximal 10% des jeweils letzten Immobilienportfoliowertes), erwerben. Die Immobilienanlagen sind auf mindestens 30 Objekte zu verteilen. Anlagekriterium Standort Im Fokus stehen Objekte in der ganzen Schweiz. Bei reinen Wohn- oder Wohn-/Geschäftsliegenschaften dürfen Liegenschaften erworben werden, welche in der Stadt oder Agglomeration liegen und/oder eine gute Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln (Nähe Bahnhof/S-Bahnhof) bzw. eine gute Erschlies - sung für den motorisierten Individualverkehr aufweisen (Autobahn/Hauptverkehrsachsen). Im Bereich Seniorenresidenzen und Pflegeeinrichtungen können die Liegenschaften sowohl in städtischen wie auch in ländlichen Regionen liegen, jedoch ebenfalls immer in der Schweiz. Beteiligungen an Immobilien- und Verwaltungsgesellschaften Die Novavest-Gruppe kann Eigenkapitalbeteiligungen irgendwelcher Art an Immobiliengesellschaften und Verwaltungsgesellschaften anstreben, wobei in der Regel eine Beteiligung von mindestens 35% des Kapitals und der Stimmen angestrebt wird, welche eine aktive Beteiligung an der Führung der Zielgesell - schaft erlaubt. Solche Beteiligungen sind zum Zwecke der Berechnung der Einhaltung der Anlagevorschrif - ten (siehe oben Abschnitt «Immobilienanlagen») gemäss den in den jeweiligen Beteiligungen enthaltenen Objekten pro rata zu berücksichtigen. Bewertung Der Marktwert des gesamten Portfolios der Novavest-Gruppe wird halbjährlich durch einen unabhängi - gen, ausgewiesenen Bewertungsexperten nach anerkannter «Discounted Cash Flow»-Methode ermittelt. Wüest Partner AG, CH-Zürich, amtet als unabhängiger Immobilienbewerter. Finanzierungsgrundsätze Zwecks Optimierung des Ertrags kann die Novavest-Gruppe zur Finanzierung der Immobilien-Inves - titionen mittel- oder langfristiges Fremdkapital aufnehmen. Maximal ist ein Fremdfinanzierungs - grad von bis zu 75% gemessen am Wert des gesamten Immobilienportfolios zulässig. Zur Sicherung entsprechender Kredite können Grundstücke verpfändet werden. Die Ziel-Eigenkapitalquote der Novavest-Gruppe liegt aktuell bei 40–45%. Abweichungen von Anlagebeschränkungen Kurzfristige Abweichungen von den Anlagebeschränkungen und Risikoverteilungsvorschriften sind zuläs - sig, wenn sie nach Ansicht des Verwaltungsrats der Novavest Real Estate AG vertretbar sind, namentlich weil sie im Interesse der einzelnen Gruppengesellschaft und der Novavest-Gruppe als Ganzes sind, und die Wiederherstellung der reglementskonformen Situation auf das zulässige Mass absehbar ist. Bei darü - berhinausgehenden Abweichungen sind die zur Wiederherstellung einer reglements konformen Situation erforderlichen Massnahmen umgehend einzuleiten und umzusetzen.
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Geschäftsbericht 2025 16 Novavest Real Estate AG • Liegenschaft GRENCHEN (SO) Bettlachstrasse 20 Zentral in der Begegnungszone von Grenchen gelegene Wohnungen Die Wohn- und Geschäftsliegenschaft liegt im Stadtzentrum von Grenchen, in der Begegnungszone rund um die Bettlach - strasse, welche als verkehrsberuhigte Zone ausgestaltet ist. Moderne Serviced Apartments, ein integriertes Fitness- Center sowie gut sichtbare Verkaufs- und Dienstleistungs - flächen profitieren direkt von der Passantenfrequenz. Verschiedene Einkaufsmöglichkeiten, Banken, Post sowie der Bahnhof Grenchen Süd mit Anschlüssen Richtung Solo thurn, Biel und Zürich/St. Gallen sowie ein nahegelegener Autobahn - anschluss für den Individualverkehr runden das Bild dieser Liegenschaft ab. Wohnliegenschaft mit 23 Mietwohnungen, Verkaufsflächen 1 251 m², Gewerbeflächen 1 040 m², Lager/Archiv 536 m² Grundstückfläche 1 446 m² Gesamtnutzfläche 4 294 m² Soll-Mietzinseinnahmen TCHF 715 p.a. Baujahr / Renovationen 1969 / 2014
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Geschäftsbericht 2025 Nachhaltigkeitsbericht 2025 3.1 Wesentlichkeitsmatrix 3.2 Beitrag zu den UN Sustainable Development Goals 4.1 Elemente der Nachhaltigkeitsstrategie 4.2 Übergeordnete Nachhaltigkeitsziele 5.1 Umwelt 5.2 Wirtschaft 5.3 Gesellschaft 5.4 Governance 5.5 Mitgliedschaften 6.1 Berichterstattung nach GRI-Standards 6.2 Berichterstattung nach EPRA-Standards 19 21 22 22 25 28 28 30 32 32 34 2. Unternehmerische Verantwortung 3. Wesentliche Themen 4. Nachhaltigkeitsstrategie und Ziele 5. Erfolgsfaktoren und Umsetzungsmassnahmen Novavest Real Estate AG • Nachhaltigkeitsbericht 6. Anhang 17 1. Rückblick
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Nachhaltigkeitsbericht18 1. Rückblick Die Novavest Real Estate AG («Novavest») hat im Geschäftsjahr 2025 die nachhaltige Ausrichtung des Portfolios weiter vorangetrieben. Wir freuen uns, folgende Fortschritte im diesjährigen Nachhaltigkeits - bericht auszuweisen. Zu den erreichten Meilensteinen zählen u.a. das Erreichen von 100% Zertifizierungs - quote mit dem Schweizer ESG-Standard «Swiss Sustainable Real Estate Index» SSREI. Darüber hinaus haben wir die Transparenz bei Umweltkennzahlen (Energie, CO 2-Emissionen, Wasser, Abfall) sowie die Umsetzung von Betriebsoptimierungen und Sanierungen weiter fortgesetzt. Mit Hilfe eines optimierten Energie- und Stromeinkaufs konnten wir die Energieverbrauchskosten signifikant reduzieren. Die Umset - zungsmassnahmen zeigen sich in der erfolgreichen Erstteilnahme beim Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) und dem Erreichen des GRESB «Green-Star»-Status. Erstmals wird Novavest Real Estate AG beim ZKB ESG-Score der Zürcher Kantonalbank gelistet und erreicht 3-Sterne. Der Leis - tungsausweis ist eine Bestätigung unserer Nachhaltigkeitsinitiativen und Grundlage für weitere Ambiti - onen in den kommenden Jahren zur Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit und Optimierung des Rendite- Risiko-Profils. Abbildung 1: Leistungausweis 1. Label und Zertifizierungen 3. Benchmarking und Reporting 2. Energieeffizienz und CO2-Reduktion Novavest erreicht 100% Zertifizierungsqoute mit SSREI, dem anerkannten Schweizer Nachhaltigkeitsstandard Nov. 2024 | 1 Novavest Nov. 2024 | 1 Novavest Nov. 2024 | 1 Novavest Novavest optimiert Transpa- renz bei Umweltkennzahlen, insbesondere Energieverbrauch und CO2-Emissionen Novavest setzt Betriebsopti- mierungen und Sanierungen für verbesserte Energie- und CO2-Performance weiter fort Novavest reduziert Energie- verbrauchskosten signifikant durch optimierten Energie- und Stromeinkauf Novavest nimmt erstmals bei GRESB teil, dem global führenden ESG-Benchmark für Immobilienanlagen Novavest erreicht «Green Star»-Status bei GRESB mit 80/100 Punkten und 3-Sternen Novavest wird erstmals beim ZKB ESG-Assessment gelistet und erreicht einen ESG-Score von 3-Sternen
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Nachhaltigkeitsbericht 19 2. Unternehmerische Verantwortung Nachhaltigkeit ist integraler Bestandteil der Unternehmensstrategie von Novavest Real Estate AG. Wir sind davon überzeugt, dass der Einbezug von Nachhaltigkeitskriterien in die Wertschöpfungskette ein wesentlicher Erfolgsfaktor unserer Geschäftstätigkeit ist. Wir verstehen Nachhaltigkeit als unsere treu - händische Pflicht, langfristige Werte für Anleger zu schaffen. Unseren integralen Nachhaltigkeitsansatz wenden wir unter sorgfältiger Abwägung unternehmerischer, ökologischer und sozialer Aspekte auf die Entwicklung, Sanierung und Bewirtschaftung unserer Immobilienanlagen an. Eine transparente Umset - zung unserer Nachhaltigkeitsstrategie ist durch eine etablierte Governance in unserem Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung sichergestellt. Unter Berücksichtigung von gesellschaftlichen und regulatori - schen Entwicklungen, leisten wir einen wesentlichen Beitrag für Wohnen von Jung und Alt, Ressourcen - schonung und Klimaschutz, während wir nachhaltiges und wertorientiertes Wachstum für unsere Anleger sicherstellen. 3. Wesentliche Themen Mit Hilfe der Wesentlichkeitsanalyse priorisiert Novavest Real Estate AG relevante Themen und stellt die strategische Steuerung von Nachhaltigkeitszielen sicher. Die wesentlichen Themen entsprechen unserem Selbstverständnis und den Anforderungen unserer Anspruchsgruppen. Gemäss der etablierten Nachhaltigkeitsberichtsstandards wird die sogenannte doppelte Materialität berücksichtigt. Hierbei werden einerseits die Auswirkungen der Geschäftstätigkeit auf Umwelt, Wirtschaft und Gesellschaft betrachtet sowie in welcher Form Nachhaltigkeitsfaktoren auf das Unternehmens - ergebnis wirken. Die Betrachtung der doppelten Materialität unterstützt verantwortungsvolle Entschei - dungen, die sich positiv auf den Geschäftserfolg sowie Umwelt und Gesellschaft auswirken. 3.1 Wesentlichkeitsmatrix Im Zusammenhang mit einer zunehmend komplexer werdenden Berichterstattung haben sich die nicht - finanzielle Berichterstattung bzw. die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) als Nach - haltigkeitsrichtlinien etabliert. Das Konzept der doppelten Materialität ist hierbei massgeblich und zielt darauf ab, Transparenz und Verantwortungsbewusstsein im Unternehmen zu stärken. Die Schweiz, die Europäische Union (EU) sowie internationale Organisationen fördern das Konzept, um einen langfristigen Ansatz in der Nachhaltigkeitsberichterstattung zu etablieren. Novavest Real Estate AG hat wesentliche Themen identifiziert und in der folgenden Wesentlichkeitsmatrix dargestellt. Für eine möglichst ausgeglichene Betrachtung sind relevante Wirtschafts-, Umwelt-, Sozial- und Governance-Themen gekennzeichnet. «Bei der Entwicklung, Sanierung und Bewirtschaftung von Liegenschaften verfolgen wir einen ganzheitlichen Nachhaltigkeits- ansatz».
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Nachhaltigkeitsbericht Die Darstellung der wesentlichen Themen zeigt, dass eine verantwortungsvolle Geschäftsführung stabi - les Wachstum und nachhaltige Profitabilität mit Umwelt- und Sozialstandards in Einklang bringt. Zu den wesentlichen ökologischen Themen zählen Optimierung von Energieeffizienz und CO 2-Reduktion, ressour - censchonendes Entwickeln und Bauen sowie der Einsatz von erneuerbarer Energie, welche zur Erreichung der Klimaneutralität entscheidend sind. Relevante soziale Themen sind das Schaffen von attraktivem und bezahlbarem Wohnraum für Jung und Alt, benutzerfreundliche und barrierefreie Wohneinheiten (insbe - sondere bei Neubauten), ein aktives Stakeholder Engagement sowie die vertrauensvolle und partner - schaftliche Zusammenarbeit mit allen relevanten Anspruchsgruppen. Für eine erfolgreiche Umsetzung der Nachhaltigkeitsinitiativen hat Novavest Real Estate AG effiziente Governance-Strukturen etabliert. Die oberste Verantwortung für die Definition der ESG-Strategie und Überwachung von ESG-Chancen und -Risiken liegt beim Verwaltungsrat. Dieser ist für die Bewertung und Genehmigung der verschiedenen Ele - mente der ESG-Strategie inkl. Festlegen der ESG-Zielsetzungen zuständig. Die Geschäftsleitung erstellt gegenüber dem Verwaltungsrat quartalsweise ein ESG-Reporting mit Massnahmen und Fortschritten in - nerhalb der ESG-Strategie. Die Geschäftsleitung treibt die Umsetzung der ESG-Strategie und der vom Verwaltungsrat getroffenen Entscheidungen mit Unterstützung von verschiedenen Fachspezialisten der Nova Property Fund Manage - ment AG (mit der die Gesellschaft einen Dienstleistungsvertrag hat) voran. Konform mit den regulatori - schen Anforderungen wird ein entsprechendes ESG-Risikomanagement implementiert. Der Verwaltungs - rat hat den Prozess und die Ergebnisse der Wesentlichkeitsmatrix im Geschäftsjahr 2025 erneut geprüft sowie den vorliegenden Nachhaltigkeitsbericht genehmigt. Umwelt Themen Governance Themen Wirtschaftliche Themen Soziale Themen sehr relevantrelevantwenig relevant sehr relevantrelevantwenig relevant Wirkung auf Geschäftstätigkeit Wirkung auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft Zukunftsfähige Lebensräume für Jung und Alt Nutzerfreundlichkeit und Barrierefreiheit Stabiles Wachstum und nachhaltige Profitabilität Energieeffizienz und CO2-Reduktion Erneuerbare Energie und Klimaneutralität Standortqualität und Wertentwicklungspotenzial Verantwortungsvolle Geschäftsführung Innovation und Digitalisierung ESG-Risikomanagement Stakeholder Engagement ESG-Integration Abbildung 2: Wesentlichkeitsmatrix 20 Ressourcenschonendes Entwickeln und Bauen
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Nachhaltigkeitsbericht 21 3.2 Beitrag zu den UN Sustainable Development Goals Die Sustainable Development Goals (SDGs) der Vereinten Nationen haben eine bedeutende Rolle in der Immobilienwirtschaft, da sie einen globalen Rahmen für nachhaltige Entwicklung definieren und auf die Herausforderungen, wie Umwelt- und Ressourcenschutz, soziale Gerechtigkeit und Wirtschaftsentwick - lung abzielen. Novavest Real Estate AG kann durch Umsetzung der SDGs einen positiven Beitrag für Um - welt und Gesellschaft leisten und langfristig wirtschaftliche Vorteile sowie Risikominimierung erreichen. SDG Beschreibung Wesentliche Themen SDG 8 Menschenwürdige Arbeit & Wirtschaftswachstum Dauerhaftes, breitenwirksames und nachhaltiges Wirtschaftswachstum, produktive Vollbeschäfti- gung und menschenwürdige Arbeit für alle fördern. SDG 11 Nachhaltige Städte und Gemeinden Städte und Siedlungen inklusiv, sicher , widerstandsfähig und nachhaltig gestalten. SDG 12 Nachhaltige/r Konsum und Produktion Nachhaltige Konsum- und Produktionsmuster sicherstellen. SDG 13 Massnahmen zum Klimaschutz Umgehend Massnahmen zur Bekämpfung des Klimawandels und seiner Auswirkungen ergreifen. SDG 17 Partnerschaften zur Erreichung der Ziele Umsetzungsmittel stärken und die globale Part- nerschaft für nachhaltige Entwicklung mit neuem Leben erfüllen. • Verantwortungsvolle Geschäftsführung, inkl. Compliance und Risikomanagement • Stabiles Wachstum und nachhaltige Profitabilität • Finanzielle Performance und Werthaltigkeit • Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung • Zukunftsfähige Lebensräume und bezahlbarer Wohnraum für Jung und Alt • Visionäre und nachhaltige Immobilienentwicklungsprojekte • Ressourcenschonendes Entwickeln und Bauen • Nachhaltige Produkt-Beschaffung und Vergabe von Dienstleistungen • Abfallvermeidung und Kreislaufwirtschaft • Energieeffizienz und CO 2-Reduktion • ESG-Risikomanagement • Erneuerbare Energien und Klimaneutralität • Partnerschaften und Kooperationen • Stakeholder Engagement, inkl. partnerschaftliche Mietverhältnisse • Sensibilisierung von Dienstleistern und Partnern Abbildung 3: Überblick relevante UN Sustainable Development Goals (SDG) Die für uns relevanten SDGs reichen von «Nachhaltige Städte und Gemeinden» (SDG 11) über «Menschen - würdige Arbeit und Wirtschaftswachstum» (SDG 8), «Nachhaltige/r Konsum und Produktion» (SDG 12), «Massnahmen zum Klimaschutz» (SDG 13) bis zu «Partnerschaften zur Erreichung der Ziele» (SDG 17). Sie stehen in enger Verbindung mit den identifizierten wesentlichen Themen und kennzeichnen die Grundlage unserer Nachhaltigkeitsstrategie und langfristigen Ziele.
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Geschäftsbericht 2025 4. Nachhaltigkeitsstrategie und Ziele Unsere Nachhaltigkeitsstrategie basiert auf unseren unternehmerischen Werten und Überzeugungen und beantwortet die Frage, warum wir ausgewählte Nachhaltigkeitsinitiativen umsetzen und vorantreiben. Gleichzeitig ist die Nachhaltigkeitsstrategie unser Kompass in einer zunehmend komplexer werdenden Welt, in der globale Megatrends Einfluss nehmen auf lokale Entwicklungen in der Immobilienwirtschaft und ver - antwortungsvolle Entscheidungen für Wirtschaft, Umwelt und Gesellschaft erfordern. 4.1 Elemente der Nachhaltigkeitsstrategie Wir verfolgen einen ganzheitlichen Nachhaltigkeitsansatz, in dem wir wirtschaftliche Nachhaltigkeit, stabi- les Wachstum und nachhaltige Profitabilität für unsere Aktionärinnen und Aktionäre erreichen und gleichzei- tig die ökologische Transformation mit Optimierung der Energieeffizienz, Reduktion der klimaschädlichen CO2-Emissionen sowie den Ausbau erneuerbarer Energien auf dem Weg zur Klimaneutralität weiter intensi- vieren. Hierbei achten wir auf ein optimales Rendite-Risiko-Profil und angemessene Diversifikation. Die ESG-Integration beschreibt unsere Initiative, relevante Nachhaltigkeitskriterien über die gesamte Wert- schöpfungskette zu integrieren und erfolgswirksam umzusetzen. Zudem kennzeichnet ESG-Integration den für die Immobilienbranche global massgeblichen Ansatz in der Nachhaltigkeitsbetrachtung. In einem zunehmend kompetitiven Marktumfeld zählen ein partnerschaftlicher Dialog und aktives Stakeholder Engagement mit allen Anspruchsgruppen zu unseren entscheidenden Erfolgsfaktoren. Unser Anspruch ist es, den Bedürfnissen und Anforderungen unserer Stakeholder gerecht zu werden und die Erwartungen zu übertreffen. Der zunehmenden Bedeutung des ESG-Risikomanagements tragen wir Rechnung, indem wir ESG-Kriterien nach regulatorischen Standards in unser Risikomanagement integrieren. Ziel ist es, potenzielle Wertverluste aus physischen Umwelt- und klimabedingten Übergangsrisiken zu minimieren. Wir investieren in Innovation und Digitalisierung für effiziente Geschäfts- und ESG-Prozesse entlang der Wertschöpfungskette zur Op- timierung von Effizienz und Produktivität, Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit und Erreichung optimaler Ressourceneffizienz. 4.2 Übergeordnete Nachhaltigkeitsziele Auf Grundlage unserer Nachhaltigkeitsstrategie können wir geeignete, übergeordnete Ziele definieren. Un- sere Ziele orientieren sich an den regulatorischen Anforderungen und Klimaschutzzielen der Schweiz und dem Pariser Klimaabkommen. Die Klimastrategie des Bundes dient ebenso als Grundlage wie die Energie- perspektiven 2050 der Schweiz mit den relevanten mittel- und langfristigen Ziel-Szenarien für den Gebäu- desektor . 1 2 Der Schweizer Bundesrat strebt die Klimaneutralität für alle Industrie-Sektoren bis 2050 an. Ziel ist, die Ener- gieeffizienz im Gebäudesektor weiter zu optimieren, klimaschädliche CO 2-Emissionen zu minimieren und weitestgehend zu vermeiden sowie die Nutzung von erneuerbaren Energien weiter auszubauen. Neben den Klimazielen der Schweiz definieren die kantonalen Energiegesetze zunehmend ambitionierte Ziele in der Energie- und Klimapolitik mit erheblichen Auswirkungen auf die Bauwirtschaft. Für die Entwicklung, Sanie- rung und Bewirtschaftung unserer Liegenschaften stellen wir die Einhaltung der kantonalen Energiegesetze und Bauvorschriften sicher . 1 Bundesamt für Umwelt BAFU, 2023 2 Bundesamt für Energie BFE, 2023 Novavest Real Estate AG • Nachhaltigkeitsbericht22
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Nachhaltigkeitsbericht 23 Für eine effiziente Steuerung unserer Nachhaltigkeitsinitiativen ist eine umfassende Transparenz der rele- vanten Umweltkennzahlen entscheidend. Unser Ziel ist es, auf Basis von messbaren Nachhaltigkeitskrite- rien, die Nachhaltigkeitsperformance unserer Liegenschaften sukzessive zu optimieren und mit nationalen und internationalen ESG-Benchmarks zu vergleichen. Unserem Ziel, bis 2030 eine vollständige ESG-Daten- Transparenz zu erreichen, sind wir mit umfassenden ESG-Assessments und Zertifizierung des gesamten Portfolios deutlich nähergekommen. Darüber hinaus streben wir an, den Ressourcenverbrauch zu reduzieren und Gebäude-Zertifizierungen zum Vorteil der Nutzer und Mietenden auszubauen und von objektspezifi- schen ESG-Benchmarks zu profitieren. Die Klimaneutralität streben wir bis 2050 an. Die übergeordneten Nachhaltigkeitsziele werden fortlaufend auf Plausibilität, Gültigkeit und Machbarkeit überprüft. Zusätzlich können weitere operative Nachhaltigkeitsziele vom Verwaltungsrat der Novavest Real Estate AG spezifiziert werden. Gegenüber dem Basisjahr 2023 definieren wir folgende übergeordnete Nachhaltigkeitsziele und weisen die Zielerreichung entsprechend aus. Abbildung 4: Nachhaltigkeitsziele und Status per Jahresende 2025 gegenüber Basisjahr 2023 Ziel Zeithorizont (Basisjahr 2023) bis 2050 45% bis 2030 45% bis 2030 30% bis 2030 100% bis 2030 100% bis 2030 Status Zielerreichung (per Jahresende 2025) Erreichung des Klimaziels Netto-Null Optimierung der Energieeffizienz Reduktion von CO2-Emissionen Ausbau erneuerbarer Energien Erreichung Gebäude-Zertifizierung Erreichung der ESG-Daten-Transparenz 5. Erfolgsfaktoren und Umsetzungsmassnahmen Für eine effiziente Umsetzung unserer Nachhaltigkeitsinitiativen setzen wir auf ein «3-Säulen-Modell». Die wesentlichen operativen Nachhaltigkeitsmassnahmen gliedern sich in (1) Label und Zertifizierungen, (2) Energieeffizienz und CO 2-Reduktion sowie (3) Benchmarking und Reporting. Diese Gliederungsstruktur er - laubt uns eine effiziente ESG-Integration über die Wertschöpfungskette und den Fokus auf die wichtigsten operativen Massnahmen bei Entwicklungsprojekten und Bestandsoptimierungen. Label und Zertifikate kommen bedarfsgerecht bei Neubauten und Totalsanierungen zum Einsatz. Energie- zertifikate wie GEAK bzw. GEAK Plus unterstützen die Planung und Umsetzung von Nachhaltigkeitsmass- nahmen. Ganzheitliche Gebäudelabel, wie DGNB, SNBS, BREEAM u.a., streben wir an, wenn wirtschaftliche und planerische Vorteile erreichbar sind und Mietende ihr Interesse signalisieren. Alle Liegenschaften der Novavest werden mit SSREI zertifiziert, nachdem die Liegenschaften eine unabhängige Auditierung durch- laufen haben. Novavest erreicht bereits im Geschäftsjahr 2025 eine 100% Zertifizierungsquote mit SSREI.
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Geschäftsbericht 2025 Die Optimierung von Energieeffizienz und Reduktion von klimaschädlichen CO 2-Emissionen stehen in der 2. Säule im Vordergrund. Wir setzen gezielt auf ein Energie-Monitoring als Voraussetzung für eine umfas- sende Transparenz der Umweltkennzahlen und energetische Steuerung des Portfolios. Neben energetischen Sanierungen treiben wir den Ausbau von erneuerbaren Energien voran. Mit ausgewählten Betriebsopti- mierungen erreichen wir hohe Effizienzvorteile und schaffen langfristige Werte für Mietende, Käufer und Investoren. Die 3. Säule fokussiert sich auf die systematische Erfolgsmessung und transparente Berichterstattung gemäss aktueller Nachhaltigkeitsstandards. Novavest nimmt für einen Vergleich der erhobenen Umwelt- kennzahlen beim führenden Schweizer Nachhaltigkeitsbenchmark REIDA, der Real Estate Investment Data Association, teil und vergleicht Energieeffizienz und CO2-Emissionen mit den aktuellen Marktentwicklungen. Der Ausweis der Umweltkennzahlen erfolgt nach der schweizweit etablierten REIDA-Methodologie. Die Nachhaltigkeitsberichterstattung folgt internationalen Berichtsstandards, wie Global Reporting Initiative (GRI) sowie den Empfehlungen der EPRA Sustainability Best Practice. Abbildung 5: Operative Nachhaltigkeitsinitiativen der Novavest Real Estate AG, inkl. ausgewählter Label- und Benchmark-Beispiele Novavest Real Estate AG • Nachhaltigkeitsbericht24 1. Label und Zertifizierungen 3. Benchmarking und Reporting 2. Energieeffizienz und CO2-Reduktion • Neubauten und T otal- sanierungen bedarfsgerecht mit marktübli- chen Label-Standards zertifiziert (z.B. Minergie, GEAK, SNBS, BREEAM, DGNB, LEED) • Bestandsobjekte bedarfsgerecht mit Energieaus- weis und ESG-Label zertifiziert • Energie-Controlling und Betriebs- Optimierungsmassnahmen zur Optimierung von Energieeffizienz und CO2-Emissionen • Umfassende Sanierungsmass- nahmen gemäss Investitionsplan und zur Steuerung des CO2- Absenkpfades • ESG Performance-Messung auf Objekt- und Portfolioebene mittels etablierter Benchmarks • ESG Reporting gemäss nationalen und internationalen Reporting-Standards • ESG Risiko Management konform mit internationalen Risiko Management Standards Nov. 2024 | 1 Novavest Nov. 2024 | 1 Novavest Nov. 2024 | 1 Novavest
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Nachhaltigkeitsbericht 25 5.1 Umwelt Im Berichtsjahr 2025 hat Novavest Real Estate AG die Erhebung der Umweltkennzahlen weiter ausge - baut. Wir berichten über die Entwicklung von Energieintensität, CO 2-Emissionen, Anteil der erneuerbaren Energien sowie der Wasserverbrauchsintensität. Gemäss der REIDA-Methodologie i.V.m. dem internati - onal führenden Standard Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol) weisen wir die CO 2-Scopes 1 und 2 als direkte und indirekte CO 2-Emissionen aus. Die Scope 3 Emissionen beziehen sich auf den erhobenen Mieterstrom. Umweltkennzahlen Portfolio Charakteristik Liegenschaften 1 Gesamte Fläche Massgebende Fläche (EBF) 2 Abdeckungsgrad 3 Anteil erneuerbarer Energie 4 Kennzahlen Energie (klimakorrigiert) Energieverbrauch (Scope 1+2) Energieintensität (Scope 1+2) Heizöl Heizgas Fernwärme Holzpellets/Holzschnitzel Wärmepumpe Allgemeinstrom Sonstige Kennzahlen Treibhausgasemissionen (klimakorrigiert) Treibhausgasemissionen (Scope 1+2) Intensität Treibhausemissionen (Scope 1+2) Intensität Scope 1 Intensität Scope 2 Kennzahlen Wasser Wasserverbrauch Wasserintensität Kennzahlen Mieterstrom Energieverbrauch Mieterstrom Energieintensität Mieterstrom Treibhausgasemissionen (Scope 3.13, Mieterstrom) Intensität Treibhausgasemissionen (Scope 3.13) Basisjahr 2023 69 241 101 215 042 89.2 39.9 17 091 79.5 29.3 42.9 18.0 0.8 2.1 6.9 - 2 875 13.4 12.1 1.3 151 879 0.7 9 619 44.7 177.6 0.8 2024 72 234 061 224 749 96.0 37.0 18 822 83.7 33.9 40.1 14.7 0.6 3.6 7.1 - 3 255 14.5 13.3 1.2 157 084 0.7 8 931 39.7 119.7 0.5 Einheiten Anzahl m2 m2 % % MWh/Jahr kWh/m2 EBF/Jahr % % % % % % % tCO2e/Jahr kgCO2e/m2 EBF/Jahr kgCO2e/m2 EBF/Jahr kgCO2e/m2 EBF/Jahr m3/Jahr m3/m2 EBF/Jahr MWh/Jahr kWh/m2 EBF/Jahr t CO2e/Jahr kgCO2e/m² EBF/Jahr Abbildung 6: Umweltkennzahlen nach REIDA-Methodologie ¹ Im Basisjahr 2023 Ausweis von 69 Liegenschaften (statt 71 Renditeliegenschaften) gemäss der massgeblichen REIDA-Methodik. 2 Massgebende Fläche: Fläche der Bestandsliegenschaften (ausgeschlossen sind die Liegenschaften, die nicht 12 Monate im Portfolio oder im Projekt sind). 3 Abdeckungsgrad: Das Verhältnis der massgebenden Fläche zur Gesamtfläche. Bezieht sich auf das gesamte Portfolio (Scope 1, 2 und 3). Der Abdeckungsgrad berücksichtigt nicht, ob eine Liegenschaft "genügende" Energiedaten hat (gemäss REIDA-Methodik). 4 Anteil erneuerbar: wird anhand den Medium-spezifischen Faktoren berechnet. Bezieht sich auf das gesamte Portfolio (Scope 1, 2 und 3).
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Nachhaltigkeitsbericht26 Im Zusammenhang mit den mittel- und langfristigen Klimazielen wird folgender CO 2-Absenkpfad definiert. Ausgehend von der aktuellen CO 2-Intensität ist das Ziel, bis 2050 ein klimaneutrales Immobilienportfolio zu erreichen. Die Entwicklung der CO2-Intensität wird fortlaufend überprüft und durch ein aktives Portfolio Ma- nagement gesteuert. Hierzu tragen Massnahmen wie z.B. energetische Sanierungen, energetisch wirksame Betriebsoptimierungen sowie die Umstellung auf eine klimaneutrale Heizwärme- und Elektrizitätsversorgung bei, die nicht nur den CO2-Ausstoss des Portfolios reduzieren, sondern auch für erhebliche Einsparungen der Betriebskosten sorgen können. Von den Umsetzungsmassnahmen profitieren Mietende, Käufer , Investoren sowie Umwelt und Gesellschaft. Der CO 2-Absenkpfad sowie der Energieträgermix und Anteil erneuerbarer Energie werden im Folgenden dargestellt. 0 5 10 15 20 25 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 Zielwert: CRREM 1.5°C Zielwert CRREM 1.5°C CO2-Intensität [kg/m ²] Absenkpfad CO2-Intensität (kg/m2EBF/ Jahr) Abbildung 7: CO2-Absenkpfad; Darstellung der CO 2-Intensität nach Scope 1, 2, 3 kgCO2e/m²EBF/Jahr 15.0
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Nachhaltigkeitsbericht 27 Energieträgermix Heizöl Heizgas Fernwärme Holzpellets / Holzschnitzel Wärmepumpe Allgemeinstrom 34% 40% 15% 1% 4% 7% Anteil erneuerbare Energie Anteil erneuerbare Energie Anteil nicht-erneuerbare Energie 37% 63% Abbildung 8: Anteil der Energieträger im Portfolio in % und Anteil erneuerbare Energie in % Die Umweltkennzahlen zeigen einen positiven Verlauf der Energie- und CO 2-Intensität beim Mieterstrom durch Dekarbonisierung der Elektrizität, d.h. Strombezug aus erneuerbaren Quellen. Die direkten CO 2- Emissionen (Scope 1) sind im Vergleich zum Vorjahr moderat gestiegen, so dass sich insgesamt eine leichte Zunahme der CO 2-Intensität im Portfolio gegenüber dem Vorjahreszeitraum ergibt. Ursache hierfür ist die Erweiterung der Abdeckung der Anzahl Liegenschaften für das Berichtsjahr 2024 gegenüber dem Portfolio im Berichtsjahr 2023. Durch Umsetzung der energetischen Optimierungsmassnahmen bleibt das Portfolio der Novavest auf Kurs mit dem Ziel das Netto-Null-Ziel bis 2050 zu erreichen. Neben der Optimierung von Umweltkennzahlen ist unser Ziel, die eingesetzten Ressourcen möglichst effizi- ent und umweltschonend zu verwenden. Im Sinne der Kreislaufwirtschaft achtet Novavest auf die Verwen- dung von recyclebaren Materialien und Biodiversität. Durch selektiven Rückbau und Materialrückgewinnung können Primärrohstoffe ersetzt werden, während durch modulares Bauen standardisierte und vorgefertigte Bauelemente einfach ausgetauscht und recycelt werden können. Zur Ressourcenschonung werden Logistik und Materialeinsatz im Baustellenmanagement weiter optimiert sowie Bau- und Abbruchabfälle nach Mög- lichkeit vor Ort oder in regionalen Kreislaufsystemen wiederverwendet.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Nachhaltigkeitsbericht28 5.2. Wirtschaft Novavest Real Estate AG investiert in zukunftsfähige Lebens- und Wohnräume für Jung und Alt. Um nach- haltige Mieterträge und Renditen zu sichern, unterliegen sämtliche Investitionen der sorgfältigen Prüfung durch Geschäftsleitung und Verwaltungsrat der Novavest Real Estate AG, mit Unterstützung des Asset- und Portfolio Managements sowie der Abteilungen Transactions und Development & Construction der Nova Pro- perty Fund Management AG. Standort- und Liegenschaftsqualität werden vor dem Kauf einer Immobilie umfassend geprüft. Dabei stellen wir hohe Ansprüche und beziehen ESG-Kriterien in die Bewertung mit ein. Der Fokus des Immobilienportfolios liegt auf dem Anlagethema «Wohnen für Jung und Alt». Das Portfolio ist breit abgestützt und umfasst sowohl Wohnliegenschaften mit einzelnen Mietwohnungen als auch Liegen- schaften im Bereich von Seniorenresidenzen oder Pflegeeinrichtungen (d.h. Alterswohnungen, betreutes oder selbstbestimmtes bzw. altersgerechtes Leben und Wohnen oder Alters- und Pflegeheime). Zudem ent- hält das Portfolio Gewerbeanteile, wobei der Wohnanteil an den Soll-Mietzinseinnahmen per 31. Dezember 2025 59% beträgt. Wir investieren in Objekte in der ganzen Schweiz. Reine Wohn- oder Wohn-/Geschäftslie- genschaften liegen üblicherweise in der Stadt oder Agglomeration und/oder weisen eine gute Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder eine gute Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr auf. Im Bereich Seniorenresidenzen und Pflegeeinrichtungen können die Liegenschaften sowohl in städtischen wie auch ländlichen Regionen innerhalb der Schweiz liegen. Unser Ziel ist es, profitables Wachstum und den langfristigen Werterhalt des Portfolios zu sichern. Unsere Investitionen in Projektentwicklungen zeichnen sich durch eine attraktive Lage, Qualität der Immobilien und eine lange Lebensdauer aus. Die Werthaltigkeit sichern wir durch die Wahl langlebiger und recyclefähiger Baumaterialien, die weniger wartungs- und reparaturintensiv sind. Insgesamt erreichen wir für unsere Anle- ger ein diversifiziertes Immobilienportfolio mit optimierter Konjunkturresistenz durch qualitativ hochstehen- de Immobilien. Um Investoren den Zugang zu unserem nachhaltig ausgerichteten Immobilienportfolio zu erleichtern, ist Novavest Real Estate AG im Nachhaltigkeitsindex SPI ESG vertreten. Der Swiss Performance Index (SPI) ESG bewertet Schweizer Aktien auf der Basis der ESG-Ratings von Inrate, einem führenden Anbieter von Impact und Nachhaltigkeitsratings für institutionelle Investoren. Für mehr Transparenz und Vergleich barkeit der Nachhaltigkeitsperformance hat Novavest Real Estate AG im Berichtsjahr 2025 erstmals beim Glo- bal Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), dem global führenden ESG-Benchmark für die Immo- bilienbranche, teilgenommen. Novavest Real Estate AG erreicht den «Green Star»-Status von GRESB und mit 80/100 Punkten und 3 GRESB Stars ein überdurchschnittliches Ergebnis bei seiner Erstteilnahme. Im ESG-Scoring der Zürcher Kantonalbank ist die Novavest Real Estate AG im Jahr 2025 ebenfalls erstmals gelistet und erreicht 3 von 5 Sternen. 5.3. Gesellschaft Gesellschaftliche und soziale Aspekte sind essenziell für die erfolgreiche Geschäftsentwicklung der Novavest Real Estate AG. Ein wesentliches Element unserer Nachhaltigkeitsstrategie ist ein aktives Stakeholder Enga- gement, um partnerschaftliche und vertrauensvolle Beziehungen zu unseren Anspruchsgruppen zu pflegen. Wir stehen im engen Austausch mit unseren Partnern, Bewirtschaftern und externen Dienstleistern, um best- mögliche Ergebnisse für unsere Anspruchsgruppen zu erzielen. Unsere langjährigen Kooperationen tragen dazu bei, Verbesserungsmöglichkeiten zu erkennen und gemeinsam mit unseren Partnern effiziente Mass- nahmen umzusetzen. Unsere Geschäftstätigkeit ist von Fairness und Respekt gegenüber unseren Partnern geprägt. Nach Möglichkeit setzen wir auf lokale Dienstleistungsunternehmen, Lieferanten und Totalunter - nehmungen für kurze, effiziente Wege und zur Unterstützung der lokalen Wirtschaftstätigkeit.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Nachhaltigkeitsbericht 29 Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten integrieren wir sukzessive in die Wertschöpfungskette, wie z.B. bei Transaktionen, Zulieferern, und sonstigen Dienstleistern. Vermehrt nutzen wir die Möglichkeit mit sogenannten «Grünen Mietverträgen» bzw. «Green Leases» Nachhaltigkeitsthemen, wie nachhaltige Bewirtschaftung, ESG-Datentransparenz sowie Energieoptimierungskonzepte in Mietverträgen zu verein- baren. Mit einem partnerschaftlichen Dialog gelingt es uns die gegenseitigen Vorteile für Mieter- und Ei- gentümerschaft aufzuzeigen und die Mieterzufriedenheit stetig zu optimieren. Der partnerschaftliche und respektvolle Umgang mit unseren Anspruchsgruppen ist in unserem Verhaltenskodex festgehalten. Die nachstehende Tabelle zeigt einen Überblick über unsere Anspruchsgruppen und wie wir die Kommuni- kation gestalten. Stakeholder-Gruppe Art der Kommunikation Anmerkungen Geschäftsbericht, Halbjahresbericht, Medienmitteilungen, Generalversamm- lungen, Investoren- und Analysten-Calls, regelmässige Gespräche mit bestehen- den und potenziellen Investoren Persönliche Kommunikation; E-Mail und telefonischer Austausch mit der Bewirt- schaftung oder dem Asset Management Regelmässige, persönliche Kommunika - tion bei Projekten, Informations- veranstaltungen bei spezifischen Liegen- schaftsobjekten, E-Mail oder Telefon- austausch Projektspezifisch, mehrheitlich Kommuni- kation per E-Mail, Telefon mit der jeweils verantwortlichen Person von Novavest Real Estate AG oder Nova Property Fund Management AG Austausch mit lokalen und kantonalen Behörden, politischen Gremien und Anwohnerschaft; Objektspezifische Infor- mationen; regelmässige Kommunikation, Gespräche, schriftlicher Austausch Informationen zur Unter - nehmensstrategie, Ge - schäftsergebnisse, aktuelle Ereignisse und Nachhaltig - keitsthemen Sensibilisierung zur Nach- haltigkeitsstrategie und Nachhaltigkeitsinitiativen Zeitgerechte Erfüllung des Projektauftrags, Berück - sichtigung lokaler Bege - benheiten Projektspezifisch, wo geeignet Sensibilisierung zu Nachhaltigkeitsinitiativen Projektspezifisch, lokale Bedürfnisse Ansprüche der Stakeholder-Gruppe Erfolgreicher Geschäfts - gang, profitables Wachstum, Renditeerzielung, Ausschüt - tung Attraktive Mietangebote; nachhaltige Lebensräume Angebot der Liegenschaften, nachhaltige Bauweise, vertrauensvolle Partner - schaft Erreichung des Auftragsziels Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben, Erschaffen von nachhaltigen Lebensräumen, passende Mietangebote für entsprechende Region Aktionäre Anleger Investoren Finanzanalysten Banken Mieterinnen und Mieter Architekten Planer Projektentwickler Bauunternehmen T otalunternehmen Generalunternehmen Bewirtschafter Verwaltung Liegenschaftsbewerter Revisionsstelle Lieferanten Behörden Verbände Gremien Anwohnerschaft Abbildung 9: Übersicht Stakeholder und Art der Kommunikation
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Nachhaltigkeitsbericht30 5.4. Governance Unsere Corporate Governance umfasst interne Regeln, Führungsstrukturen, Prozesse und Praktiken, die Fairness, Transparenz und Rechenschaft fördern und eine ethische und transparente Unternehmensführung im besten Interesse der Novavest Real Estate AG sicherstellen. Verwaltungsrat Thomas Sojak Präsident Stefan Hiestand Vizepräsident Daniel Ménard Mitglied Floriana Scarlato Mitglied Claudia Suter Mitglied Geschäftsleitung Peter Mettler CEO Fabio Gmür CFO Abbildung 10: Governance der Novavest Real Estate AG per 31. Dezember 2025 Der Verwaltungsrat der Novavest Real Estate AG besteht aus fünf unabhängigen, nicht-exekutiven Mit- gliedern. Der Verwaltungsratspräsident unterhält keine wesentlichen geschäftlichen Beziehungen mit der Gesellschaft. Durch die Zusammensetzung des Verwaltungsrats mit unabhängigen, nicht-exekutiven Mit- gliedern werden potenzielle Interessenkonflikte der Mitglieder verhindert. Die Mitglieder des Verwaltungs- rats, der Präsident des Verwaltungsrats sowie die Mitglieder des Vergütungsausschusses werden jeweils im Rahmen der Generalversammlung für die Dauer von einem Jahr gewählt. Wiederwahlen sind möglich. In Bezug auf den Audit Ausschuss konstituiert sich der Verwaltungsrat selbst und wählt aus seiner Mitte die ent- sprechenden Mitglieder . Die Verteilung der Verwaltungsratsmitglieder auf die Ausschüsse erfolgt nach Kom- petenzen und Erfahrungen. Der Verwaltungsrat berücksichtigt bei der Evaluierung möglicher Verwaltungs- ratskandidatinnen und -kandidaten insbesondere die Unabhängigkeit der Personen, eine breite fachliche und sich ergänzende Zusammensetzung des Gremiums, die Immobilien-Erfahrung des gesamten Gremiums sowie Diversität nach Geschlecht und Alter . Ziel der Vergütungspolitik für die Mitglieder des Verwaltungsrats ist es, langfristig hoch qualifizierte Per - sonen zu gewinnen, die über langjährige Erfahrung und das notwendige Fachwissen verfügen. Zudem soll der Fokus auf die langfristige Unternehmensstrategie und -entwicklung und auf die Unabhängigkeit in den Kontrollaufgaben gegenüber der Geschäftsleitung gelegt werden. Die Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten als Entschädigung ein fixes Verwaltungsratshonorar , das in der Regel einmal jährlich vom Gesamtverwaltungsrat festgelegt wird. Die Honorare sind nicht an das Erreichen von Zielen der Gesellschaft gebunden und werden jeweils in bar ausbezahlt. Es bestehen keine Options- oder Aktienbeteiligungsprogramme und keine leistungsabhängigen Entschädigungskomponenten. Mitglieder der Geschäftsleitung zeichnen sich durch langjährige Erfahrungen und Fachwissen zum Schweizer Immo- bilienmarkt aus. Die Entschädigungen für die beiden Geschäftsleitungsmitglieder umfassen im Berichtsjahr 2025 ein Basissalär sowie entsprechende Sozial- und Vorsorgeleistungen. Details zu den Vergütungsstruktu- ren finden sich im Vergütungsbericht.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Nachhaltigkeitsbericht 31 Der Vergütungsausschuss besteht aus unabhängigen, nicht-exekutiven Mitgliedern des Verwaltungsrats. Die Mitglieder des Vergütungsausschusses werden auf Antrag des Verwaltungsrats durch die Generalver - sammlung gewählt. Er hat vor allem eine vorbereitende Funktion und unterstützt den Gesamtverwaltungs- rat unter anderem bei der Erstellung des Vergütungsberichts und der Vorbereitung der Abstimmungen der Generalversammlung über die Vergütungen des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung. Die Mitglieder des Gesamtverwaltungsrats legen die Vergütungspolitik fest. Weitere Angaben zur Vergütungspolitik, zum Verfahren zur Festlegung der Vergütung und Verhältnis der Jahresgesamtvergütung werden detailliert im Vergütungsbericht des Geschäftsberichts ausgewiesen. Angaben zum von GRI 2-21 verlangten Verhältnis der Jahresgesamtvergütung sind bei der Novavest Real Estate AG nicht anwendbar , da die Geschäftsleitung aus dem CEO und dem CFO besteht und diese beiden Personen die einzigen Mitarbeitenden der Gesellschaft sind. Die Gesamtvergütungen an CEO und CFO sind im Vergütungsbericht auf Seite 80 ausgewiesen. Aufgrund der Firmenstruktur mit diesen zwei Mitarbeiten- den ist das Verhältnis des Höchstverdienenden zum Median der Entschädigung aller Mitarbeitenden nicht anwendbar . Des Weiteren werden, aufgrund der Unternehmensstruktur der Gesellschaft mit zwei Mitarbei- tenden auch keine Angaben zu Tarifverträgen auf Ebene der Organisation gemacht. Tarifverträge auf Ebe- ne der Stakeholder , wie z.B. Baufirmen, unterliegen der Verantwortung der entsprechenden Stakeholder . Die Nachhaltigkeitsstrategie und Festlegung von Zielsetzungen ist in die Unternehmensstrategie integriert und wird durch den gesamten Verwaltungsrat definiert und regelmässig überwacht. Der Verwaltungsrat ist zudem für die Liegenschaftsinvestitionsentscheide zuständig. Insbesondere der Entscheid zum Kauf oder Verkauf von Liegenschaften ist klar beim Verwaltungsrat definiert. Der Verwaltungsrat berücksichtigt in den Kauf- oder Verkaufsentscheidungen umweltrelevante Themen, die in den jeweiligen Anträgen durch die Ge- schäftsleitung auf Basis von Analysen der Nova Property Fund Management AG aufgenommen werden. Die operative Umsetzung der Strategie und die Erarbeitung der dafür notwendigen Liegenschaftsdaten obliegt der Geschäftsleitung. Unterstützt wird diese durch Fachmitarbeitende der Nova Property Fund Manage- ment AG, mit der die Gesellschaft einen Dienstleistungsvertrag abgeschlossen hat (siehe auch Corporate Governance Report, Rubrik 4.3 Managementverträge). Per 31.12.2025 umfasst das Team der Nova Property Fund Management AG ca. 30 Mitarbeitende. Die Nova Property Fund Management AG hat Eskalationsme- chanismen implementiert, die der Novavest Real Estate AG für alle Geschäftsbereiche zur Verfügung stehen. Mögliche Beanstandungen seitens Mieterschaft oder sonstiger Anspruchsgruppen werden durch die Be- wirtschaftung entgegengenommen und an das Asset Management von Nova Property Fund Management AG zur Umsetzung von Lösungsmassnahmen weitergeleitet. Für bauliche Massnahmen zeichnet der Bereich Development & Construction verantwortlich. Für Mitarbeitende der Nova Property Fund Management AG gelten Compliance-Prozesse, die regelmässig für alle Mitarbeitenden geschult werden. Der Verhaltenskodex der Nova Property Fund Management AG gilt für alle Mitarbeitenden. Verstösse oder Bedenken können je- derzeit gegenüber Leitungsfunktionen oder der Compliance-Funktion gemeldet werden. Die Novavest Real Estate AG hat ihrerseits ebenfalls einen separaten Verhaltenskodex, der auf der Website der Gesellschaft abrufbar ist. Im Berichtszeitraum sind keine kritischen Bedenken oder Verstösse bekannt. Der Verwaltungsrat wird viermal pro Jahr über die Implementierung der Nachhaltigkeitsstrategie im Detail informiert. Die Informationen erfolgen durch die Geschäftsleitung der Novavest Real Estate AG und die Nova Property Fund Management AG. Kontaktstelle für nachhaltigkeitsspezifische Fragen ist der Head Sustai- nability. Die Freigabe des Nachhaltigkeitsberichts erfolgt durch den Verwaltungsrat jeweils im Rahmen der Prüfung und Freigabe des gesamten Jahresberichts der Gesellschaft im Februar des Folgejahres. Weiterfüh- rende Angaben werden im Corporate Governance Report als Bestandteil des Geschäftsberichts aufgeführt.
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Geschäftsbericht 2025 6. Anhang 6.1. Berichterstattung nach GRI-Standards Der Berichtszeitraum für den vorliegenden Bericht umfasst 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2025. Die Um- weltdaten werden aufgrund der Datenerhebung der relevanten Verbrauchsdaten jeweils per 31. Dezember des Vorjahres ausgewiesen. Der Nachhaltigkeitsbericht wird als integrierter Bericht jährlich veröffentlicht. Der Nachhaltigkeitsbericht wurde unter grösstmöglicher Sorgfalt und unter Beachtung aktueller Berichts- standards erstellt, der Ausweis aller Umweltkennzahlen wurde extern validiert und geprüft. Der Nachhaltig- keitsbericht wird nicht durch eine externe Stelle geprüft. Im Folgenden werden Angaben gemäss GRI-Standard, Global Reporting Initiative, den EPRA Sustainability Best Practice und dem Integrated Reporting Framework ausgewiesen. Novavest Real Estate AG • Nachhaltigkeitsbericht32 5.5. Mitgliedschaften Novavest Real Estate AG ist Unterzeichnerin von UN PRI, den Principles for Responsible Investment und verpflichtet sich zu den Grundsätzen für verantwortungsbewusstes Investieren. Um einen Vergleich der Um- weltkennzahlen mit anderen Marktteilnehmenden herzustellen, nimmt Novavest Real Estate AG am jähr - lichen REIDA-Benchmark teil. Die Real Estate Investment Data Association (REIDA) veröffentlicht einmal jährlich einen Umweltkennzahlenvergleich für den Schweizer Immobilienmarkt mit Fokus auf Energie- und CO2-Intensität. Für einen ganzheitlichen Marktvergleich, nimmt Novavest Real Estate AG am jährlichen ESG Benchmark Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) teil. Das Bundesamt für Umwelt BAFU führt zusammen mit dem Staatssekretariat für internationale Finanzfragen SIF alle zwei Jahre den Klimatest nach der international anerkannten PACTA-Methode, d.h. Paris Agreement Capital Transition Assessment durch. Ziel dabei ist es festzustellen, welche Fortschritte der Schweizer Finanzmarkt bei der Erreichung der Klimaschutz-Ziele macht. Novavest Real Estate AG nimmt bei PACTA teil und verpflichtet sich, sich auf das Netto-Null-Ziel bis 2050 auszurichten. GRI-Standard | GRI 2: Allgemeine Angaben 2021 Die Organisation und ihre Berichterstattungspraktiken 2-1 Organisationsprofil 2-2 Entitäten, die in der Nachhaltigkeitsberichterstattung der Organisation berücksichtigt werden 2-3 Berichtszeitraum, Berichtshäufigkeit und Kontaktstelle 2-4 Richtigstellung oder Neudarstellung von Informationen 2-5 Externe Prüfung Tätigkeiten und Mitarbeitende 2-6 Aktivitäten, Wertschöpfungskette und andere Geschäftsbeziehungen 2-7 Angestellte 2-8 Mitarbeitende, die keine Angestellte sind Verweis Abs.: 5.4 Abs.: 5.4 Abs.: 5.1 Abs.: 1 Abs.: 5.1 Abs.: 1, 4, 5.4 Abs.: 5.4 Abs.: 5.4 Auslassung
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Nachhaltigkeitsbericht 33 GRI-Standard | GRI 2: Allgemeine Angaben 2021 Unternehmensführung 2-9 Führungsstruktur und Zusammensetzung 2-10 Nominierung und Auswahl des höchsten Kontrollorgans 2-11 Vorsitzender des höchsten Kontrollorgans 2-12 Rolle des höchsten Kontrollorgans bei der Beaufsichtigung der Bewältigung der Auswirkungen 2-13 Delegation der Verantwortung für das Management der Auswirkungen 2-14 Rolle des höchsten Kontrollorgans bei der Nachhaltigkeitsberichterstattung 2-15 Interessenkonflikte 2-16 Übermittlung kritischer Anliegen 2-17 Gesammeltes Wissen des höchsten Kontrollorgans 2-18 Bewertung der Leistung des höchsten Kontrollorgans 2-19 Vergütungspolitik 2-20 Verfahren zur Festlegung der Vergütung 2-21 Verhältnis der Jahresgesamtvergütung Strategie, Richtlinien und Praktiken 2-22 Anwendungserklärung zur Strategie für nachhaltige Entwicklung 2-23 Verpflichtungserklärung zu Grundsätzen und Handlungsweisen 2-24 Einbeziehung politischer Verpflichtungen 2-25 Verfahren zur Beseitigung negativer Auswirkungen 2-26 Verfahren für die Einholung von Ratschlägen und die Meldung von Anliegen 2-27 Einhaltung von Gesetzen und Verordnungen 2-28 Mitgliedschaft in Verbänden und Interessensgruppen Einbindung von Stakeholdern 2-29 Ansatz für die Einbindung von Stakeholdern 2-30 Tarifverträge GRI-Standard | GRI 3: Wesentliche Themen 2021 Wesentliche Themen 3-1 Verfahren zur Bestimmung wesentlicher Themen 3-2 Liste der wesentlichen Themen Umwelt 3-3 Management von wesentlichen Themen Wirtschaft 3-3 Management von wesentlichen Themen Soziales 3-3 Management von wesentlichen Themen Governance 3-3 Management von wesentlichen Themen Verweis Abs.: 5.4 Abs.: 5.4 Abs.: 5.4 Abs.: 5.4 Abs.: 5.4 Abs.: 5.4 Abs.: 5.4 Abs.: 5.4 Abs.: 5.4 Abs.: 5.4 Abs.: 5.4 Abs.: 5.4 Abs.: 5.4 Abs.: 4, 4.1 Abs.: 3, 4.2 Abs.: 3, 5.3 Abs.: 3, 5 Abs.: 5.4 Abs.: 4, 5 Abs.: 5.5 Abs.: 3, 5.3 Abs.: 5.4 Verweis Abs.: 3, 3.1 Abs.: 3.1 Abs.: 5.1 Abs.: 5.2 Abs.: 5.3 Abs.: 5.4 Auslassung Abbildung 11: GRI Global Reporting Initiative Auslassung
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Nachhaltigkeitsbericht34 6.2. Berichterstattung nach EPRA-Standards Abbildung 12: EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen EPRA-Code Environmental sustainability performance measures Elec-Abs Elec-LfL DH&C-Abs DH&C-LfL Fuels-Abs Fuels-LfL Energy-Int GHG-Dir-Abs GHG-Indir-Abs GHG-Int Water-Abs Water-LfL Water-Int Waste-Abs Waste-LfL Cer t-Tot Social performance measures Diversity-Emp Diversity-Pay Emp-Training Emp-Dev Emp-Turnover H&S-Emp H&S-Asset H&S-Comp Comty-Eng Governance performance measures Gov-Board Gov-Selec Gov-COI GRI-Standard 302-1 302-1 302-1 302-1 302-1 302-1 302-3 305-1 305-2; 305-3 305-4 303-3-a; 303-5-a 303-3-a; 303-5-a 306-4; 306-5 306-4; 306-5 306-4; 306-5 405-1 405-2 404-1 404-3 401-1 403-9 416-1 416-2 413-1 2-9 2-10 2-15 Berichtsjahr 2024 1 334 1 183 2 759 3 074 18 822 17 091 83.7 2 985 271 14.5 157 000 152 000 0.7 n/a n/a SSREI 100% 2 / 100% M 100% 20 100% 0% 0% 100% 0 ~25% 5 Vgl. Abs: 5.4 Vgl. Abs: 5.4 Leistungsmessung Gesamtelektrizitätsverbrauch Gesamter Elektrizitätsverbrauch auf vergleichbarer Basis Gesamtverbrauch an Fernwärme Gesamtverbrauch an Fernwärme auf vergleichbarer Basis Gesamttreibstoffverbrauch Gesamttreibstoffverbrauch auf vergleichbarer Basis Energieintensität der Gebäude Gesamte direkte Treibhausgasemissionen (THG) Gesamte indirekte Treibhausgasemissionen (THG) Treibhausgasintensität Gesamtwasserverbrauch Gesamtwasserverbrauch auf vergleichbarer Basis Wasserintensität Gebäude Abfallverbrauch Abfallverbrauch auf vergleichbarer Basis Typ und Anzahl zertifizierter Liegenschaften Diversität der Mitarbeitende Geschlechterlohnverhältnis Schulung und Entwicklung für Mitarbeitende Leistungsbeurteilung Mitarbeitende Mitarbeitenden-Wechsel / Neueinstellungen Sicherheit und Gesundheit von Mitarbeitenden Asset-Ebene Sicherheit und Gesundheit Asset-Ebene Compliance Stakeholder Engagement Zusammensetzung Verwaltungsrat Nominierungsprozess und Auswahl Verwaltungsrat Management von Interessenkonflikten Einheit MWh/a MWh/a MWh/a MWh/a MWh/a MWh/a kWh/m2 T CO²e T CO2e T CO2e/m2 m3/a m³/a m3/m2 T/a T/a Anzahl Anzahl und % Verhältnis Stunden Ø % Anzahl und % Absenz in % % Anzahl % Anzahl Prozess Prozess
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Geschäftsbericht 2025 35 Novavest Real Estate AG • Liegenschaft35 BAD ZURZACH (AG) Weissensteinstrasse 1 Attraktive, barrierefreie Wohnungen für Senior*innen Die Wohnliegenschaft in Bad Zurzach umfasst 29 alters - gerechte und barrierefreie Wohnungen (1½- bis 4½-Zimmer - wohnungen) für Jung und Alt aus der Region und wurde im Jahr 2023 fertiggestellt. Sämtliche Wohnungen sind nach dem Baustandard LEA SILBER gebaut und ausgestattet. Mieterin und Betreiberin der Wohnungen ist die Wohnbauge - nossenschaft DOMUM, mit der ein 20-jähriger Mietvertrag, ab 2023 bis 2043, abgeschlossen wurde. Wohnliegenschaft mit 29 Mietwohnungen Grundstückfläche 1 435 m2 Gesamtnutzfläche 2 257 m2 Soll-Mietzinseinnahmen TCHF 491 p.a. Baujahr 2023
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 36 Einleitung Die Novavest Real Estate AG (hernach auch «die Gesellschaft») ist seit dem 16. Dezember 2019 an der SIX Swiss Exchange kotiert (davor an der BX Swiss AG gelistet). Der Corporate Governance Report hält sich an die Standards der Richtlinie betreffend Informationen zur Corporate Governance der SIX Exchange Regulation, soweit sie für Novavest Real Estate AG anwendbar und wesentlich sind. Die nachfolgenden Ausführungen in diesem Corporate Governance Bericht und im Vergütungsbericht (siehe Seite 68) beziehen sich auf die Organisationsstruktur, Statuten und Reglemente, wie sie per 31. De - zember 2025 in Kraft waren. Die aktuellen Statuten der Gesellschaft (Fassung vom 10. Juni 2025) sind auf der Website der Nova - vest Real Estate AG www.novavest.ch unter Rubrik Investor Relations – Statuten verfügbar. www.novavest.ch/de/investor-relations/?section=investor-relations__statuten 1. Konzernstruktur und Aktionariat 1.1. Konzernstruktur Die Novavest Real Estate AG ist eine Aktiengesellschaft nach schweizerischem Recht mit Sitz in Zürich. Zweck der Gesellschaft ist gemäss Artikel 2 der Statuten der Bau, der Erwerb, die Veräusserung, das Hal - ten sowie der Umbau und die Bewirtschaftung von Immobilien aller Art in der Schweiz. Die Gesellschaft kann Zweigniederlassungen und Tochtergesellschaften im In- und Ausland errichten und sich an anderen Unternehmen im In- und Ausland beteiligen sowie alle Geschäfte tätigen, die direkt oder indirekt mit ihrem Zweck in Zusammenhang stehen. Sie kann auch Finanzierungen für eigene oder fremde Rechnung vorneh - men sowie Garantien und Bürgschaften für Tochtergesellschaften und für Dritte eingehen. Die Gesellschaft hält die einzelnen Liegenschaften in ihrem Anlageportfolio direkt. Per 31. Dezember 2025 bestehen keine Konzerngesellschaften in der Novavest Real Estate AG. 1.1.1 Operative Führung Dem Verwaltungsrat der Gesellschaft obliegt die strategische Führung der Gesellschaft. Vorbehältlich seiner unübertragbaren und unentziehbaren Aufgaben kann der Verwaltungsrat die Geschäftsführung ganz oder teilweise an einzelne Mitglieder des Verwaltungsrats oder an Dritte übertragen. Von dieser Kompetenz hat der Verwaltungsrat Gebrauch gemacht und die Geschäftsleitung nach Massgabe eines Organisationsreglements seit dem 1. April 2014 an die Geschäftsleitung übertragen. Der Geschäftsleitung obliegt die operative Geschäftsführung für das Tagesgeschäft der Gesellschaft. Vorbehalten sind, nach Massgabe des Organisationsreglements, bestimmte Geschäfte, die in jedem Fall einen entsprechenden Entscheid des Verwaltungsrats voraussetzen oder die mindestens von einem Verwaltungsratsmitglied unterzeichnet werden. Corporate Governance Report
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 37 Im Berichtsjahr 2025 hatte die Gesellschaft zwei Mitarbeitende (Vorjahr: drei Mitarbeitende) angestellt. Es handelt sich dabei um Peter Mettler, Chief Executive Officer (CEO) und Fabio Gmür, Chief Financial Officer (CFO). Die Gesellschaft hat zudem Verträge mit Nova Property Fund Management AG und Mettler Entwickler AG abgeschlossen. Eine Zusammenfassung dieser Verträge ist nachfolgend aufgeführt: Dienstleistungsvertrag mit Nova Property Fund Management AG Auf Beschluss des Verwaltungsrats hat die Novavest Real Estate AG im Berichtsjahr 2025 ihren Dienst - leistungsvertrag mit der Nova Property Fund Management AG, mit Sitz in Pfäffikon/SZ, erneuert. Im Rahmen des Dienstleistungsvertrags erbringt die Nova Property Fund Management AG gegenüber der Gesellschaft verschiedene Beratungsdienstleistungen im Zusammenhang mit dem Portfoliomanagement, der Evaluation möglicher Investitionen und Projektentwicklungen sowie Dienstleistungen in den Bereichen Technische und Administrative Verwaltung, Buchhaltung, Finanzdienstleistungen, Budgetierung und Controlling. Per 31. Dezember 2025 (und 31. Dezember 2024) befindet sich die Nova Property Fund Management AG im Besitz von Marcel Schneider (91%) und Rolf Schubiger (9%), der auch Aktionär der Novavest Real Estate AG ist. Per Bilanzstichtag 31. Dezember 2025 bzw. 2024 hält kein Mitglied des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung der Novavest Real Estate AG eine Beteiligung an der Nova Property Fund Management AG. Details zur vertraglichen Vereinbarung und den Dienstleistungen der Nova Property Fund Mana - gement AG sind auf Seite 57 unter Rubrik «4.3 Managementverträge» in diesem Corporate Governance Report erwähnt. Vertrag mit Mettler Entwickler AG betreffend Bauprojekt Im Berichtsjahr 2025 hat die Novavest Real Estate AG einen Vertrag mit der Mettler Entwickler AG, mit Sitz in St. Gallen, für eines ihrer Bauprojekte abgeschlossen (Berichtsjahr 2024: Vertrag für ein anderes Bauprojekt in St. Gallen, das im 2024 abgeschlossen wurde): Entwicklung Umnutzung Wohnüberbauung STWEG «Bergstrasse 16, Richterswil»: In diesem Bauprojekt agiert die Mettler Entwickler AG als Generalplanerin. Details zu den vertraglichen Vereinbarungen mit Mettler Entwickler AG sind auf Seite 60 unter Rubrik «4.3 Managementverträge» in diesem Corporate Governance Report erwähnt. 1.1.2 Börsenkotierte Gesellschaft Die Namenaktien der Novavest Real Estate AG sind seit dem 16. Dezember 2019 an der SIX Swiss Exchange kotiert (vorher vom 10. Juli 2013 bis 13. Dezember 2019 an der BX Swiss AG gelistet). Die Gesellschaft hat ihren Sitz in 8008 Zürich, Feldeggstrasse 26. Das Aktienkapital der Gesellschaft besteht per 31. Dezember 2025 aus 10 170 915 Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 21.35. Ticker-Symbol NREN, Valoren-Nummer 21218624, ISIN-Nummer CH0212186248. Die Börsenkapitalisie - rung per 31. Dezember 2025 belief sich auf CHF 405.8 Millionen. Die Gesellschaft hielt per 31. Dezember 2025 keine eigenen Aktien.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 38 1.1.3 Nicht kotierte Gesellschaften Novavest Real Estate AG hält seit dem Berichtsjahr 2020 die Immobilien in ihrem Anlageportfolio direkt. Der Konsolidierungskreis der Gesellschaft umfasst per 31. Dezember 2025 nur die Muttergesellschaft. Die Gesellschaft hat per 31. Dezember 2025 keine Beteiligungen an nicht konsolidierten Immobiliengesell - schaften oder nicht kotierten Gesellschaften. 1.2 Bedeutende Aktionäre Der Gesellschaft sind aufgrund von Offenlegungsmeldungen die folgenden Aktionäre bekannt, die per 31. Dezember 2025 bzw. 31. Dezember 2024 gemäss Art. 120 f. FinfraG (Finanzmarktinfrastrukturgesetz) einen Stimmrechtsanteil von mehr als 3% hielten Aktionär Arabella Group AG, Chur 1 CACEIS (Switzerland) SA, Nyon 2 Personalvorsorgestiftung der Ärzte und Tierärzte PAT-BVG, St. Gallen 3 Aktionärsgruppe Safra, c/o J. Safra Sarasin Holding AG, Basel 4 Swiss Finance & Property AG, Zürich 5 UBS Fund Management (Switzerland) AG, Basel 6 ¹ Letzte Offenlegungsmeldung der Aktionärin vom 19. Juni 2024 mit Stimmrechtsanteil von 3.13%. 2 CACEIS (Switzerland) SA, CH-Nyon, für den Anlagefonds MV Immoxtra Schweiz Fonds. Letzte Offenlegungsmeldung der Aktionärin vom 1. Oktober 2025 mit Stimmrechtsanteil von 15.01%. 3 Letzte Offenlegungsmeldung der Aktionärin vom 20. Juni 2024 mit Stimmrechtsanteil von 5.52%. 4 Letzte Offenlegungsmeldung der Aktionärsgruppe Safra vom 8. August 2025 mit Stimmenanteil von 3.884%. In der Offenlegungs- meldung vermerkt: Bank J. Safra Sarasin AG, Basel (indirekt gehaltene Beteiligung). Wirtschaftlich berechtigte Personen sind Vicky Safra, Crans Montana/CH; Jacob J. Safra, Genf/CH; David J. Safra, São Paulo/BR. Vertretung der Aktionärsgruppe durch die J. Safra Sarasin Holding AG. Zusätzlicher Hinweis auf der Offenlegungsmeldung: Die offengelegte Aktienposition beinhaltet keine Positionen, welche die Bank in ihren Handelsbeständen unter dem 5% Grenzwert hält (Art. 19 Abs. 1 (a) FinfraV-FINMA). 5 Offenlegungsmeldung der Aktionärin vom 22. Februar 2025 mit Stimmrechtsanteil von 3.04%. 6 Letzte Offenlegungsmeldung der Aktionärin vom 31. Dezember 2024 mit Stimmenanteil von 5.04%. Offenlegungsmeldungen im Berichtsjahr 2025 Die Offenlegungsmeldungen, welche im Berichtsjahr 2025 bei der Gesellschaft eingegangen sind, kön - nen auf der Website der SIX Exchange Regulation abgerufen werden: www.ser-ag.com/de/resources/notifications-market-participants/significant-shareholders.html#/ Aktionärsbindungsverträge Gemäss Offenlegungsmeldung vom 8. August 2025 (bzw. für frühere Beteiligung Offenlegungsmeldung vom 20. Dezember 2024) der Aktionärsgruppe Safra, c/o J. Safra Sarasin Holding AG, Basel (siehe Po - sition und Fussnote 4 in der Tabelle oben) ist die Art der Absprache ein Aktionärsbindungsvertrag. Der Gesellschaft sind die Einzelheiten dieses Aktionärsbindungsvertrags nicht bekannt. 1.3 Kreuzbeteiligungen Die Novavest Real Estate AG hält keine Kreuzbeteiligungen mit anderen Gesellschaften. 2024 3.13% > 15% 5.52% 3.88% n/a 5.04% 2025 > 3% 15.01% > 5% 3.88% 3.04% > 5%
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 39 2. Kapitalstruktur 2.1 Aktienkapital Kapitalstruktur per 31. Dezember 2025 Ordentliches Aktienkapital CHF 21.35 je Namenaktie Bedingtes Kapital Kapitalband für Erhöhungen des Aktienkapitals - Untergrenze Kapitalband - Obergrenze Kapitalband Kapitalstruktur per 31. Dezember 2024 Ordentliches Aktienkapital CHF 22.75 je Namenaktie Bedingtes Kapital Kapitalband für Erhöhungen des Aktienkapitals - Untergrenze Kapitalband - Obergrenze Kapitalband Ordentliches Aktienkapital Das Aktienkapital der Gesellschaft per 31. Dezember 2025 belief sich auf CHF 217 149 035.25, eingeteilt in 10 170 915 Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 21.35. Die Aktien sind vollständig liberiert. 2.2 Details zu bedingtem Kapital und Kapitalband Der Weblink zu den Statuten, die in den folgenden Kapiteln erwähnt werden, ist auf Seite 66 verfügbar. 2.2.1 Bedingtes Kapital Per 31. Dezember 2025 verfügt die Gesellschaft über kein bedingtes Kapital. 2.2.2 Kapitalband Gemäss Artikel 3a der Statuten in der Fassung vom 10. Juni 2025 betreffend Kapitalband ist der Verwal - tungsrat ermächtigt, bis zum 24. März 2030 oder bis zu einem früheren Dahinfallen des Kapitalbands innerhalb der Untergrenze von CHF 217 149 035.25 und der Obergrenze von CHF 257 842 348.75, ent - sprechend 12 076 925 vollständig zu liberierenden Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 21.35, jederzeit und in beliebigen Beträgen eine oder mehrere Erhöhungen des Aktienkapitals vorzunehmen. Die Kapitalerhöhungen können im Maximalbetrag von CHF 40 693 313.50 durch Ausgabe von höchstens 1 906 010 vollständig zu liberierenden Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 21.35 erfolgen. Im Rahmen des Kapitalbands sind Kapitalherabsetzungen ausgeschlossen. Namenaktien 10 170 915 0 1 906 010 Namenaktien 10 170 915 0 1 906 010 CHF 217 149 035.25 0 40 693 313.50 217 149 035.25 257 842 348.75 CHF 231 388 316.25 0 43 361 727.50 231 388 316.25 274 750 043.75
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 40 Erhöht der Verwaltungsrat das Aktienkapital im Rahmen des Kapitalbands, legt dieser die Anzahl Aktien, den Ausgabebetrag, die Art der Einlagen, den Zeitpunkt der Ausgabe der Aktien, die Bedingungen der Be - zugsrechtsausübung und den Beginn der Dividendenberechtigung fest. Es dürfen nur Aktien ausgegeben werden, die mit einer bereits ausgegebenen Kategorie von Aktien fungibel sind. Dabei kann der Verwal - tungsrat neue Aktien mittels Festübernahme durch eine Bank oder einen anderen Dritten und anschlies - senden Angebots an die bisherigen Aktionäre ausgeben. Aktien, für welche Bezugsrechte eingeräumt, aber nicht ausgeübt wurden, sind von der Gesellschaft zu Marktkonditionen zu veräussern. Die neu auszugebenden Namenaktien unterstehen den Übertragungsbeschränkungen gemäss Art. 7 der Statuten. Für die Details der Statutenbestimmungen betreffend Übertragung der Aktien siehe Rubrik «2.6 Übertragung der Aktien und Regeln betreffend Eintragung im Aktienbuch». Das Kapitalband unter Artikel 3a der Statuten ist nur für eine oder mehrere Kapitalerhöhungen definiert (kein Kapitalband für Kapitalherabsetzungen). Die aus dem Kapitalband zur Verfügung stehende Anzahl Namenaktien beträgt maximal 1 906 010 Namenaktien und entspricht 18.74% des ausstehenden ordent - lichen Kapitals der Gesellschaft per 31. Dezember 2025 (10 170 915 Namenaktien). 2.3 Kapitalveränderungen 2.3.1 Kapitalveränderungen im Berichtsjahr 2025 Per 1. Januar 2025 belief sich das ordentliche Aktienkapital der Gesellschaft auf CHF 231 388 316.25, ein - geteilt in 10 170 915 Namenaktien mit Nennwert von je CHF 22.75. Zudem verfügte die Gesellschaft bis zum 29. März 2029 über ein Kapitalband von maximal 1 906 010 Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 22.75, entsprechend CHF 43 361 727.50, innerhalb der Obergrenze von CHF 274 750 043.75 und der Untergrenze von CHF 231 388 316.25. Es bestand per 1. Januar 2025 kein bedingtes Kapital. Die ordentliche Generalversammlung vom 24. März 2025 beschloss folgende vom Verwaltungsrat bean - tragte Traktanden: • Kapitalherabsetzung durch Nennwertrückzahlung von CHF 1.40 pro Namenaktie. Die Nennwert- rückzahlung wurde mit Eintragung im Handelsregister per 10. Juni 2025 vollzogen und den Aktio - nären im Juni 2025 ausbezahlt. Ab dem 10. Juni 2025 belief sich der Nennwert der Namenaktien auf CHF 21.35 und das Aktienkapital auf CHF 217 149 035.25. • Das Kapitalband wurde in Bezug auf die Nennwertreduktion ebenfalls angepasst und der Wortlaut des bisherigen Kapitalbands erneuert. Das erneuerte Kapitalband belief sich hernach auf 1 906 010 Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 21.35 im Maximalbetrag von CHF 40 693 313.50, innerhalb der Obergrenze von CHF 257 842 348.75 und der Untergrenze von CHF 217 149 035.25. Der entsprechende Eintrag im Handelsregister erfolgte ebenfalls per 10. Juni 2025.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 41 2.3.2 Kapitalveränderungen im Berichtsjahr 2024 Per 1. Januar 2024 belief sich das ordentliche Aktienkapital der Gesellschaft auf CHF 185 074 416.00, ein - geteilt in 7 711 434 Namenaktien mit Nennwert von je CHF 24.00. Zudem verfügte die Gesellschaft bis zum 22. März 2028 über ein Kapitalband von maximal 1 465 172 Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 24.00, entsprechend CHF 35 164 128.00, innerhalb der Obergrenze von CHF 220 238 544.00 und der Unter- grenze von CHF 185 074 416.00. Es bestand per 1. Januar 2024 kein bedingtes Kapital. Die ordentliche Generalversammlung vom 20. März 2024 beschloss folgende vom Verwaltungsrat bean - tragte Traktanden: • Kapitalherabsetzung durch Nennwertrückzahlung von CHF 1.25 pro Namenaktie. Die Nennwert- rückzahlung wurde mit Eintragung im Handelsregister per 5. April 2024 vollzogen und den Aktionä - ren im April 2024 ausbezahlt. Ab dem 5. April 2024 belief sich der Nennwert der Namenaktien auf CHF 22.75 und das Aktienkapital auf CHF 175 435 123.50. • Das Kapitalband wurde in Bezug auf die Nennwertreduktion ebenfalls angepasst und der Wortlaut des bisherigen Kapitalbands erneuert. Das erneuerte Kapitalband belief sich hernach auf 1 465 172 Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 22.75 im Maximalbetrag von CHF 33 332 663.00, in - nerhalb der Obergrenze von CHF 208 767 786.50 und der Untergrenze von CHF 175 435 123.30. Der entsprechende Eintrag im Handelsregister erfolgte ebenfalls per 5. April 2024. Am 18. April 2024 gaben die Novavest Real Estate AG und die SenioResidenz AG die Unterzeichnung eines Fusionsvertrages zur Fusion der beiden Unternehmen bekannt. Die Fusion wurde an den jewei - ligen ausserordentlichen Generalversammlungen (28. Mai 2024 für SenioResidenz AG; 29. Mai 2024 für Novavest Real Estate AG) beschlossen. Die ausserordentliche Generalversammlung der Novavest Real Estate AG beschloss folgende vom Verwaltungsrat beantragte Traktanden im Zusammenhang mit Kapitalveränderungen: • Ordentliche Kapitalerhöhung per Vollzug der Fusion von CHF 175 435 123.50 um CHF 52 904 647.25 auf neu CHF 228 339 770.75 durch Ausgabe von 2 325 479 voll zu liberierenden Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 22.75. • Schaffung eines bedingten Kapitals im Umfang von CHF 3 048 545.50 durch Ausgabe von 134 002 voll zu liberierenden Namenaktien mit Nennwert von je CHF 22.75. Das bedingte Kapital wurde zur Umwandlung der im Zuge der Absorptionsfusion der SenioResidenz AG durch die Gesellschaft übernommenen 3.5% p.a. Pflichtwandelanleihe 2024 ausgegeben (unter dieser Pflichtwandelanlei - he waren durch die SenioResidenz AG im Jahr 2023 insgesamt 6 091 Obligationen im Betrag von CHF 6 091 000.00 platziert worden). • Das Kapitalband wurde ebenfalls erneuert und belief sich nach der ausserordentlichen General- versammlung auf 1 906 010 Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 22.75 im Maximalbetrag von CHF 43 361 727.50, innerhalb der Obergrenze von CHF 271 701 498.25 und der Untergrenze von CHF 228 339 770.75. Der Eintrag der ordentlichen Kapitalerhöhung und des erneuerten Kapitalbands im Handelsregister er - folgten per Vollzug der Fusion am 14. Juni 2024. Das im Handelsregister eingetragene ordentliche Kapital belief sich zu diesem Zeitpunkt auf CHF 228 339 770.75, eingeteilt in 10 036 913 Namenaktien mit Nenn - wert von je CHF 22.75. In der Woche danach wurden zudem die 134 002 Namenaktien aus dem bedingten Kapital geschaffen (für den Umtausch der früheren SenioResidenz Pflichtwandelanleihe), wodurch sich das ordentliche Kapital der Gesellschaft auf CHF 231 388 316.25, eingeteilt in 10 170 915 Namenaktien mit Nennwert von je CHF 22.75, erhöhte. Der Eintrag des neuen ordentlichen Kapitals nach Ausübung des bedingten Kapitals wurde per 20. August 2024 im Handelsregister vorgenommen.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 42 2.3.3 Kapitalveränderungen im Berichtsjahr 2023 Per 1. Januar 2023 belief sich das ordentliche Aktienkapital der Gesellschaft auf CHF 194 713 708.50, eingeteilt in 7 711 434 Namenaktien mit Nennwert von je CHF 25.25. Zudem hatte die Gesellschaft bis zum 22. März 2024 noch genehmigtes Kapital im Umfang von höchstens CHF 19 265 750.00 durch Ausgabe von höchstens 763 000 vollständig zu liberierende Namenaktien mit Nennwert von CHF 25.25. Es bestand kein bedingtes Kapital. Die ordentliche Generalversammlung vom 22. März 2023 beschloss folgende vom Verwaltungsrat bean - tragte Traktanden: • Kapitalherabsetzung durch Nennwertrückzahlung von CHF 1.25 pro Namenaktie. Die Nennwert- rückzahlung wurde mit Eintragung im Handelsregister per 8. Juni 2023 vollzogen und den Aktionä - ren im Juni 2023 ausbezahlt. Seit dem 8. Juni 2023 belief sich der Nennwert der Namenaktien auf CHF 24.00 und das Aktienkapital auf CHF 185 074 416.00. • Das bestehende genehmigte Kapital im Betrag von CHF 19 265 750.00 wurde aufgehoben. • Schaffung eines Kapitalbands welches eine oder mehrere Kapitalerhöhungen bis zum 22. März 2028 ermöglichte. Das Kapitalband belief sich auf maximal 1 465 172 Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 24.00, entsprechend CHF 35 164 128.00 , innerhalb der Obergrenze von CHF 220 238 544.00 und der Untergrenze von CHF 185 074 416.00. Der entsprechende Eintrag im Handelsregister erfolgte ebenfalls per 8. Juni 2023. 2.4 Aktien Das ausstehende Aktienkapital der Novavest Real Estate AG ist per 31. Dezember 2025 eingeteilt in 10 170 915 Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 21.35. Die Aktien sind vollständig liberiert. Jede Aktie berechtigt zu einer Stimme. Alle Aktien sind dividendenberechtigt. Die Gesellschaft führt ein Aktienbuch, welches Namen und Adressen der Aktionäre und Nutzniesser ent - hält. Gegenüber der Gesellschaft gilt nur als Aktionär oder als Nutzniesser, wer als solcher im Aktienbuch eingetragen ist. Der Eintrag im Aktienbuch setzt einen Ausweis über den Erwerb der Aktie zu Eigentum oder Nutzniessung voraus. Stimmrechte können ausgeübt werden, sofern der Aktionär als ein Aktionär mit Stimmrecht im Aktienbuch der Gesellschaft eingetragen ist. 2.5 Partizipationsscheine oder Genussscheine Die Gesellschaft hat weder Partizipationsscheine noch Genussscheine ausgegeben. « Jede Aktie berechtigt zu einer Stimme (One Share – One Vote – Prinzip).»
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 43 2.6 Übertragung der Aktien und Regeln betreffend Eintragung im Aktienbuch Der Weblink zu den Statuten, die in den folgenden Kapiteln erwähnt werden, ist auf Seite 66 verfügbar. Gemäss Artikel 7 der Statuten in der Fassung vom 10. Juni 2025 bedarf die Übertragung der Namen aktien oder die Begründung einer Nutzniessung an den Namenaktien der Genehmigung durch den Verwaltungs - rat. Der Verwaltungsrat kann das Eintragungsgesuch ablehnen: • Wenn der Erwerber nicht ausdrücklich erklärt, dass er die Aktien im eigenen Namen und auf eigene Rechnung erworben hat; • Solange die Anerkennung eines Erwerbers die Gesellschaft gemäss den ihr zur Verfügung stehen- den Informationen daran hindern könnte, den durch das Bundesgesetz über den Erwerb von Grund - stücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (Lex Koller) geforderten Nachweis schweizerischer Beherrschung zu erbringen, namentlich indem eine bewilligungspflichtige Person allein oder als Teil einer Gruppe durch die Eintragung den Schwellenwert von mehr als 5% der Ge - samtzahl der im Handelsregister eingetragenen Aktien überschreitet oder die Gesamtzahl der von bewilligungspflichtigen Personen gehaltenen Aktien durch die Eintragung der erworbenen Aktien einen Drittel des im Zeitpunkt des Gesuchs ausstehenden Aktienkapitals überschreitet. Zur Sicherstellung der Einhaltung der oben erwähnten Grenzwerte wird bei Neuaktionären vor Eintra - gung im Aktienbuch eine Einschätzung über deren Eigenschaft als «Schweizer» im Sinne des Bundesge - setzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) vorgenommen. Kann eine Qualifikation als «Schweizer» nicht bestätigt werden, erfolgt eine Klassifikation unter der Kategorie «Ausländer». Mit der Eintragungsüberprüfung stellt der Verwaltungsrat sicher, dass die Gesellschaft ihre Flexibilität be - hält, gemäss den gesetzlichen Vorschriften auch in Zukunft Wohnimmobilien in der Schweiz zu erwerben. Der Fokus auf den Bereich Wohnen entspricht mit einem strategischen Wohnanteil von mindestens 50% der Anlagestrategie der Gesellschaft. Per 31. Dezember 2025 beträgt der von der Gesellschaft berechnete Anteil der im Aktienregister mit Stimmrecht eingetragenen ausländischen Personen (natürliche und juristische Personen) rund 1.9% des Aktienkapitals bzw. der Stimmrechte. Im Berichtsjahr 2025 wurden keine Ausnahmen betreffend Eintra - gungen im Aktienregister gewährt. Für eine Beschränkung der Übertragbarkeit von Namenaktien ist gemäss Artikel 14 der Statuten in der Fassung vom 10. Juni 2025 ein Beschluss der Generalversammlung, der mindestens zwei Drittel der vertretenen Stimmen und die absolute Mehrheit der vertretenen Aktiennennwerte auf sich vereinigt, erforderlich. 2.7 Wandelanleihen und Optionen Die Gesellschaft hatte per 31. Dezember 2025 weder Wandelanleihen noch Optionen aus stehend.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 44 3. Verwaltungsrat 3.1 Mitglieder des Verwaltungsrats per 31. Dezember 2025 Name Funktion Jahrgang VR-Mitglied seit Thomas Sojak Verwaltungsratspräsident 1970 2024 Stefan Hiestand Vizepräsident 1961 2012 Daniel Ménard Mitglied 1962 2021 Floriana Scarlato Mitglied 1977 2022 Claudia Suter Mitglied 1981 2024 Thomas Sojak Verwaltungsratspräsident Nicht-exekutives Mitglied des Verwaltungsrats Schweizer Staatsbürgerschaft Ausbildung Betriebswirtschaftsstudium an der Universität St. Gallen mit Abschluss zum lic. oec. HSG. Nachdiplom - studium im Spitalmanagement an der FHS St.Gallen (MAS FHO in Health Service Management) sowie Masterstudium an der Universität Zürich im Immobilienmanagement mit einem Abschluss zum Master of Advanced Studies (MAS UZH) in Real Estate Management (CUREM). Berufliche Tätigkeiten Thomas Sojak verfügt über 25-jährige Führungserfahrung in KMUs und Grossbetrieben im In- und Ausland, fundierte Erfahrung mit Grossbauprojekten als verantwortlicher Bauherr und umfassen - des Wissen in sämtlichen Bereichen des Facility Managements. Er ist seit 2005 bei HOCH Health Ostschweiz St. Gallen (vormals Kantonsspital St. Gallen) tätig und leitet seit 2010 das Departe - ment Immobilien & Betrieb. In dieser Funktion ist er seit 2010 auch Mitglied der Geschäftsleitung von HOCH Health Ostschweiz St. Gallen. Zuvor war er als Operations Director / Mitglied der Ge - schäftsleitung bei SV (Schweiz) AG für das Geschäftsfeld Care Catering in der Schweiz verantwort - lich (2003-2005) und als Geschäftsführer eines Cateringunternehmens in Wien tätig (1999-2003). Tho - mas Sojak war Verwaltungsratspräsident der an der BX Swiss kotierten SenioResidenz AG, die per 14. Juni 2024 mit der Novavest Real Estate AG fusionierte. Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen Mandate in anderen Unternehmen mit wirtschaftlichem Zweck gemäss Art. 734e des Schweizerischen Obligationenrechts: • Mandate bei anderen börsenkotierten Unternehmen: Keine • Mandate bei nicht börsenkotierten Unternehmen: Siehe Vergütungsbericht auf Seite 83 dieses Geschäftsberichts. • Amtliche Funktionen und politische Ämter: Keine Per 31. Dezember 2025 bestehen keine wesentlichen geschäftlichen Beziehungen mit der Gesellschaft oder einer Konzerngesellschaft.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 45 Stefan Hiestand Vizepräsident des Verwaltungsrats Nicht-exekutives Mitglied des Verwaltungsrats Vorsitz Audit Ausschuss Schweizer Staatsbürgerschaft Ausbildung Kaufmännische Bankausbildung bei Handelsbank NatWest Berufliche Tätigkeiten Stefan Hiestand verfügt über umfassende Erfahrung in den Bereichen Mergers & Acquisitions (M&A), Strukturierung von Finanzierungen sowie im Aufbau und Management von Finanzdienstleistungsunter - nehmen. In seiner über 40-jährigen Karriere war er unter anderem für die Handelsbank NatWest in Zü - rich und London, die Citicorp Investment Bank, die J. Henry Schroder Bank und Jefferies tätig, wo er die Schweizer Tochtergesellschaft gründete. Seine berufliche Laufbahn begann 1980 im Aktienhandel bei der Handelsbank NatWest in Zürich, später bei der Citicorp Investment Bank AG. 1989/1990 war er in London bei NatWest als Vizedirektor für den Handel schweizerischer, deutscher und französischer Aktien an der SEAQ verantwortlich. Von 1990 bis 1993 war er bei der J. Henry Schroder Bank AG in Zürich als Leiter Verkauf Aktien und derivativer Produkte für institutionelle Kunden tätig. 1993 wechselte Stefan Hiestand als Director zu Jefferies International Ltd. in London. Zwei Jahre später gründete er die Jefferies (Switzerland) Ltd. in Zürich und wurde zum Country Head Switzerland ernannt. Während dieser Zeit baute er für Jefferies das Convertible Asset Management auf, das er bis 2007 als Ver - waltungsrat international sowie als CEO und Verwaltungsratspräsident in der Schweiz leitete. Im Anschluss war er Mehrheitsaktionär und Präsident des Verwaltungsrats der AgaNola AG, einem ge - mäss Kollektivanlagengesetz (KAG) durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA regulierten Vermögensverwalter kollektiver Kapitalanlagen. Im März 2020 erfolgte der Zusammenschluss der AgaNola AG (neu: Credit Suisse Investment Partners AG) mit der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG. Stefan Hiestand war in der Folge Vizepräsident des Verwaltungsrats der Credit Suisse Investment Partners AG. Nach der Übernahme der Credit Suisse durch die UBS wurde die Mehrheit der Credit Suisse Investment Partners (Schweiz) AG an die Bantleon AG verkauft. Seit Oktober 2024 firmiert das Unternehmen unter dem Namen BANTLEON Convertible Experts AG. Stefan Hiestand ist seit Oktober 2024 Präsident des Verwaltungsrats der BANTLEON Convertible Experts AG. Darüber hinaus ist er Gesellschafter und Geschäftsführer der SH Advisory GmbH.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 46 Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen Mandate in anderen Unternehmen mit wirtschaftlichem Zweck gemäss Art. 734e des Schweizerischen Obligationenrechts: • Mandate bei anderen börsenkotierten Unternehmen: Keine • Mandate bei nicht börsenkotierten Unternehmen: Siehe Vergütungsbericht auf Seite 83 dieses Geschäftsberichts. • Amtliche Funktionen und politische Ämter: Präsident FDP .Die Liberalen Sektion Wollerau, Präsident Freunde der FDP.Die Liberalen des Kantons Schwyz Per 31. Dezember 2025 bestehen keine wesentlichen geschäftlichen Beziehungen mit der Gesellschaft oder einer Konzerngesellschaft. Daniel Ménard Mitglied des Verwaltungsrats Nicht-exekutives Mitglied des Verwaltungsrats Vorsitz Vergütungsausschuss Schweizer Staatsbürgerschaft Ausbildung Dipl. Arch. ETH SIA Reg A Berufliche Tätigkeiten Nach einer Lehre zum Hochbauzeichner 9 Jahre in verschiedenen Büros in diesem Beruf sowie als Raum - planungszeichner tätig. Nach Erwachsenenmaturität 1991 Masterstudium an der ETH Zürich mit Diplom im Jahre 1996. Von 1993 bis 2008 Gründer, Partner und Verwaltungsratspräsident der werkhof ag (Archi - tektur, Innenarchitektur, Produktedesign und Visuelle Kommunikation). Daneben 17 Jahre Dozent an der ETH Zürich für Bauorganisation und Immobilienökonomie. Überschneidend 14 Jahre Vorstand in der SIA Sektion Zürich; viele Jahre als Präsident und u.a. Vorsitz der Arbeitsgruppe zur Vertragsnorm 150 «Be - stimmungen für das Verfahren vor einem Schiedsgericht». Gründungsmitglied und Präsident des www. zaz-bellerive.ch bis 2024. 2008 Gründer, Partner und Verwaltungsratspräsident im Architekturbüro mépp partner projekte ag (www.mepp.ch) bis Ende 2024. Das Arbeitsspektrum von mépp umfasst vielfältige städtebauliche, archi - tektonische sowie innenarchitektonische Aufgaben: Wohnen, Industrie, Büro, Schulen, Umbauten sowie die Erhaltung und Erneuerung denkmalgeschützter Bauwerke. Seit 2020 zudem Gründer, Eigentümer und Geschäftsführer in der Entwicklungsgesellschaft www.ligneo.ch. Zudem als Jurypräsident, Vorsitz des Be - urteilungs- oder Begleitgremiums sowie in der Verfahrensprogrammierung tätig. Regelmässiger Verfas - ser von Fachgutachten zu Verfahrensthemen und Planungsinstrumenten.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 47 Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen Mandate in anderen Unternehmen mit wirtschaftlichem Zweck gemäss Art. 734e des Schweizerischen Obligationenrechts: • Mandate bei anderen börsenkotierten Unternehmen: Keine • Mandate bei nicht börsenkotierten Unternehmen: Siehe Vergütungsbericht auf Seite 83 dieses Geschäftsberichts. • Amtliche Funktionen und politische Ämter: Keine Per 31. Dezember 2025 bestehen keine wesentlichen geschäftlichen Beziehungen mit der Gesellschaft oder einer Konzerngesellschaft. Floriana Scarlato Mitglied des Verwaltungsrats Nicht-exekutives Mitglied des Verwaltungsrats Mitglied Audit Ausschuss Italienische und Schweizer Staatsbürgerschaft Ausbildung Bachelor in Wirtschaftswissenschaft der Universität Neapel Federico II; Master in Economy and Law of the Financial Markets Berufliche Tätigkeiten Floriana Scarlato startete ihre Berufskarriere in 2002 bei Ernst & Young als External Auditor und war da - nach von 2004 bis 2005 bei Nike Consulting Srl als Business Analyst Senior Consultant tätig. Von 2005 bis 2021 bekleidete sie verschiedene Führungspositionen bei der Credit Suisse. Ihre Tätigkeiten umfassten zu - nächst den Aufbau einer globalen Compliance Organisation in der Division International Wealth Manage - ment, zudem leitete sie den Bereich Cross Border & Client Confidentiality im Private Banking. Zwischen 2013 und 2015 war Floriana Scarlato Leiterin Private Banking & Wealth Management Business Risk Management. Von 2016 bis 2021 war sie Chief Compliance Officer der International Wealth Manage - ment Division und Chief Compliance Officer der Swiss Universal Bank der Credit Suisse Schweiz AG und Mitglied des Executive Board. Sie war zudem von 2016 bis 2021 Mitglied des Verwaltungsrats der Credit Suisse Italy S.p.A. und von 2019 bis 2021 Mitglied des Aufsichtsrats der Credit Suisse Deutschland AG. Von 2022 bis Ende 2024 war Floriana Scarlato Group Chief Compliance Officer bei Lombard Odier. Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen Mandate in anderen Unternehmen mit wirtschaftlichem Zweck gemäss Art. 734e des Schweizerischen Obligationenrechts: • Mandate bei anderen börsenkotierten Unternehmen: Keine • Mandate bei nicht börsenkotierten Unternehmen: Siehe Vergütungsbericht auf Seite 84 dieses Geschäftsberichts. • Amtliche Funktionen und politische Ämter: Keine Per 31. Dezember 2025 bestehen keine wesentlichen geschäftlichen Beziehungen mit der Gesellschaft oder einer Konzerngesellschaft.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 48 Claudia Suter Mitglied des Verwaltungsrats Nicht-exekutives Mitglied des Verwaltungsrats Mitglied Vergütungsausschuss Schweizer Staatsbürgerschaft Ausbildung Dr. iur. Universität St. Gallen, Dipl. Steuerexpertin Berufliche Tätigkeiten Claudia Suter begann ihre Karriere 2006 mit einem Praktikum bei einer Zürcher Anwaltskanzlei, nachdem sie ihr Studium an der Universität St. Gallen mit dem Masterabschluss (M.A. HSG) abgeschlossen hatte. Im Anschluss daran erwarb sie 2008 das Anwaltspatent und trat als Gerichtsschreiberin beim Verwaltungs - gericht des Kantons Zürich in der Abteilung für Steuerrecht in den öffentlichen Dienst ein. Parallel dazu promovierte sie an der Universität St. Gallen und erlangte 2010 ihren Doktortitel (Dr. iur.). Bereits im Jahr 2010 trat Claudia Suter als Associate in die Anwaltskanzlei Homburger ein. Im 2014/2015 absolvierte sie ein Secondment in einer internationalen Anwaltskanzlei in Singapur, was ihre internatio- nale Perspektive und ihren globalen Überblick weiter schärfte. 2018 wurde sie zur Partnerin bei Hombur - ger ernannt und zeichnete sich dort durch ihre besondere Kompetenz in der Beratung von vermögenden Privatkunden aus. Seit 2019 leitet sie das Praxisteam für Private Clients bei Homburger und hat sich in ihrer langjährigen Tätigkeit auf die Beratung von High Net Worth Individuals (HNWI), Family Offices sowie Unternehmen spezialisiert. Claudia Suter war Mitglied des Verwaltungsrats der an der BX Swiss kotierten SenioResidenz AG, die per 14. Juni 2024 mit der Novavest Real Estate AG fusionierte. Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen Mandate in anderen Unternehmen mit wirtschaftlichem Zweck gemäss Art. 734e des Schweizerischen Obligationenrechts: • Mandate bei anderen börsenkotierten Unternehmen: Keine • Mandate bei nicht börsenkotierten Unternehmen: Siehe Vergütungsbericht auf Seite 84 dieses Geschäftsberichts. • Amtliche Funktionen und politische Ämter: Keine Die Gesellschaft wird in rechtlichen Belangen unter anderem durch die Rechtsanwaltskanzlei Homburger AG beraten, in der Claudia Suter eine von rund 40 Partnern ist. Homburger erbrachte im Berichtsjahr 2025 insbesondere Rechtsberatung im Zusammenhang mit der ausserordentlichen Generalversammlung vom 17. Januar 2025. Für Informationen zu diesen Dienstleistungen von Homburger AG siehe den Vergütungsbericht unter Rubrik «9. Entschädigungen an nahestehende Personen und Gesellschaften» auf Seite 82.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 49 3.2 Diversität und Unabhängigkeit Per 31. Dezember 2025 besteht der Verwaltungsrat der Novavest Real Estate AG aus fünf unabhängigen, nicht-exekutiv tätigen Verwaltungsratsmitgliedern (31.12.2024: ebenfalls fünf unabhängige, nicht-exe- kutive Mitglieder). Keines der amtierenden Mitglieder des Verwaltungsrats war jemals Mitglied der Ge - schäftsleitung der Gesellschaft oder einer der Konzerngesellschaften. Der Verwaltungsrat ist per Jahresende 2025 zudem sowohl von der Altersstruktur wie auch von den ver - tretenen Kompetenzen und Berufserfahrungen her gut diversifiziert und setzt sich aus 40% weiblichen und 60% männlichen Mitgliedern zusammen. Entsprechend den Empfehlungen des Swiss Code of Best Practice hat der Verwaltungsrat im Berichtsjahr 2025 eine Selbstevaluation seiner Arbeit und derjenigen seiner Ausschüsse vorgenommen. Die Bewertung erfolgte nach einem standardisierten Prozess und umfasste Themen wie Grösse und Zusammensetzung des Verwaltungsrats, Qualifikationen, Sitzungsrhythmen und -vorbereitung, Aufgabenteilung zwischen Verwaltungsrat und Ausschüssen, Prozesse, Governance, Compliance, Effektivität, Verantwortungsberei - che und die eigene Leistungsbewertung. Der Boardscore wurde durch die Firma Quantonomics professi - onell begleitet. Diese übt keine weiteren Mandate für die Gesellschaft aus. Die Resultate des Boardscore wurden im Verwaltungsrat besprochen. Zudem wurden Massnahmen definiert, um die kontinuierliche Ef - fektivität des Verwaltungsrats und der Ausschüsse sicherzustellen. 3.3 Statutarische Bestimmungen betreffend Anzahl zulässiger Tätigkeiten ausserhalb der Gesellschaft Artikel 21a der Statuten in der Fassung vom 10. Juni 2025 hält folgende Bestimmungen fest betreffend Anzahl zusätzlicher Tätigkeiten: • Kein Mitglied des Verwaltungsrats und/oder der Geschäftsleitung kann mehr als 40 zusätzliche Mandate wahrnehmen, wovon nicht mehr als 5 in börsenkotierten Unternehmen. • Nicht unter diese Beschränkung fallen: a) Mandate in Unternehmen, die durch die Gesellschaft kontrolliert werden oder die Gesellschaft kontrollieren; b) Mandate, die ein Mitglied des Verwaltungsrates oder der Geschäftsleitung auf An ordnung der Gesellschaft oder von ihr kontrollierten Gesellschaften wahrnimmt; c) Mandate in Vereinen, gemeinnützigen Stiftungen, Familienstiftungen sowie Personalfürsorge- stiftungen. • Als Mandate gelten Tätigkeiten im obersten Leitungsorgan einer Rechtseinheit oder vergleichbare Funktionen in anderen Unternehmungen mit wirtschaftlichem Zweck. Mehrere Mandate bei ver - schiedenen Gesellschaften, die der gleichen Gruppe angehören, zählen dabei als ein Mandat. Weblink zu den Statuten siehe Seite 66.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 50 3.4 Wahl und Amtszeit Gemäss Artikel 15 der Statuten der Gesellschaft in der Fassung vom 10. Juni 2025 besteht der Verwal - tungsrat aus mindestens drei Mitgliedern. Weblink zu den Statuten siehe Seite 66. Die Generalversammlung wählt je einzeln: • Die Mitglieder des Verwaltungsrats • Den Präsidenten des Verwaltungsrats • Die Mitglieder des Vergütungsausschusses, welche Mitglieder des Verwaltungsrats sein müssen Die Amtsdauer der Mitglieder des Verwaltungsrats endet mit dem Abschluss der nächsten ordentlichen Generalversammlung. Vorbehalten bleiben vorheriger Rücktritt oder die Abberufung. Neugewählte treten in die Amtsdauer derjenigen Mitglieder ein, die sie ersetzen. Wiederwahl ist möglich. An der ordentlichen Generalversammlung vom 24. März 2025 wurde Thomas Sojak als Mitglied des Ver - waltungsrats sowie als dessen Präsident wiedergewählt. An der gleichen Generalversammlung wurden auch Stefan Hiestand, Daniel Ménard, Floriana Scarlato und Claudia Suter als Mitglieder des Verwal - tungsrats wiedergewählt. Als Mitglieder des Vergütungsausschusses wurden sodann Daniel Ménard und Claudia Suter wiedergewählt. Alle Wahlen erfolgten entsprechend den Anträgen des Verwaltungsrats und in Einzelwahlen. 3.5 Interne Organisation Der Verwaltungsrat arbeitet und entscheidet grundsätzlich als Gesamtverwaltungsrat. Alle Mitglieder vertreten die Gesellschaft je mit Kollektivunterschrift zu zweien. Mit Ausnahme der Wahl des Präsidenten sowie der Mitglieder des Vergütungsausschusses durch die Gene - ralversammlung konstituiert sich der Verwaltungsrat selbst. Er kann aus seiner Mitte einen Vizepräsiden - ten ernennen, der bei einer Vakanz des Amtes des Präsidenten das Präsidium für die verbleibende Amts - dauer übernimmt. Hat der Verwaltungsrat keinen Vizepräsidenten ernannt, so kann der Verwaltungsrat bei einer Vakanz des Amtes des Präsidenten einen neuen Präsidenten aus seiner Mitte ernennen für die verbleibende Amtsdauer. Per 31. Dezember 2025 amten Thomas Sojak als Verwaltungsratspräsident und Stefan Hiestand als Vizepräsident des Verwaltungsrates. Der Verwaltungsrat ist beschlussfähig, wenn die Mehrheit seiner Mitglieder anwesend ist. Beschlüsse wer - den mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Bei Stimmengleichheit hat der Vorsitzende den Stichentscheid. Beschlüsse können auch auf dem Zirkularweg gefasst werden, es sei denn, ein Mitglied verlange eine mündliche Beratung. Der Verwaltungsrat trifft sich so oft, wie es die Geschäfte erfordern, mindestens aber viermal jährlich (mindestens einmal pro Quartal). Im Berichtsjahr 2025 fanden insgesamt neun Verwaltungsratssitzungen statt (Q1: 2; Q2: 3; Q3: 2; Q4: 2 Sitzungen). Physisch abgehaltene Verwaltungsratssitzungen dauerten bis zu drei Stunden; Video/Conference Calls dauerten bis zu rund einer Stunde. Es wurden im Berichtsjahr 2025 zudem zwei Beschlüsse im Zirkularverfahren gefasst.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 51 An den Sitzungen des Verwaltungsrats nehmen der Chief Executive Officer sowie der Chief Financial Of - ficer der Gesellschaft in der Regel während der gesamten Sitzungsdauer teil. Von Seiten der Nova Proper - ty Fund Management AG (mit der die Novavest Real Estate einen Dienstleistungsvertrag abgeschlossen hat; siehe dazu auch Rubrik «4.3 Managementverträge») werden deren Geschäftsleitungsmitglieder und/ oder weitere Fachspezialisten je nach den zu behandelnden Traktanden ebenfalls zu den Verwaltungs - ratssitzungen oder zu Teilen davon beigezogen. Die Mitglieder des Verwaltungsrats sind verpflichtet, in den Ausstand zu treten, wenn Geschäfte behandelt werden, die ihre eigenen Interessen oder die Interessen von ihnen nahestehenden natürlichen oder juristi - schen Personen berühren. Der Verwaltungsrat entscheidet je nach Bedarf über einen allfälligen Beizug von externen Beratern zur Behandlung spezifischer Themen. Im Berichtsjahr 2025 wurden für Teile von Verwaltungsratssitzungen zur Besprechung spezifischer Themen externe Rechtsberater, Corporate Finance Berater, Vergütungs - spezialisten sowie Kommunikationsexperten beigezogen. Die Revisionsstelle nahm im Jahr 2025 an einer Verwaltungsratssitzung teil. 3.5.1 Vergütungsausschuss (inkl. Nominierungsaufgaben) Der Vergütungsausschuss besteht aus mindestens zwei Mitgliedern, jedoch nicht aus allen Mitgliedern des Verwaltungsrats. Die Mitglieder des Vergütungsausschusses werden jährlich einzeln durch die ordentli - che Generalversammlung gewählt. An der ordentlichen Generalversammlung 2025 wurden die beiden nicht-exekutiven und unabhängigen Verwaltungsratsmitglieder Daniel Ménard und Claudia Suter als Mitglieder des Vergütungsausschusses wiedergewählt. Der Vergütungsausschuss konstituiert sich selbst. Mitglieder Vergütungsausschuss im Berichtsjahr 2025: Daniel Ménard (Vorsitz), Claudia Suter (Mitglied). Der Vergütungsausschuss hat vorbereitende Funktion und unterstützt den Verwaltungsrat bei der Erfül - lung seiner Aufgaben im Bereich der Vergütungen, namentlich bei: • Der Erstellung des Vergütungsberichts • Der Vorbereitung der Abstimmungen der Generalversammlung über die Vergütungen des Verwal- tungsrats und der Geschäftsleitung • Der Vergütungsausschuss unterbreitet dem Verwaltungsrat einen Vorschlag betreffend die Ge- samtbeträge der Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung, welche der Genehmigung der Generalversammlung bedürfen • Der Verwaltungsrat kann dem Vergütungsausschuss weitere Aufgaben zuweisen Der Verwaltungsrat hat dem Vergütungsausschuss zusätzliche Aufgaben im Bereich Nominierung zuge- wiesen. Diese umfassen insbesondere: • Die Nachfolgeplanung im Zusammenhang mit Wechseln im Verwaltungsrat und diesbezüglich Nominierungs- bzw. Wahlempfehlungen an den Verwaltungsrat zuhanden der Generalversamm - lung • Kenntnisnahme und Evaluation der Nachfolgeplanung für Mitglieder der Geschäftsleitung Der Vergütungsausschuss trifft sich sooft es die Geschäfte erfordern, grundsätzlich zweimal pro Jahr (üb - licherweise je eine Sitzung im Q1 und Q4). Im Berichtsjahr 2025 hielt der Vergütungsausschuss zwei Sit - zungen (im Q1 und Q4) ab, welche rund eine halbe Stunde, bzw. eine Stunde dauerten. In der Regel finden Sitzung(en) des Vergütungsausschusses jeweils direkt vor ordentlichen Verwaltungsratssitzungen statt. Im Berichtsjahr 2025 nahmen keine anderen Mitglieder des Verwaltungsrats, jedoch der Chief Financial Of - ficer als Protokollführer, an den Sitzungen des Vergütungsausschusses teil. Im Berichtsjahr 2025 hat der Vergütungsausschuss keine externen Berater beigezogen.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 52 3.5.2 Audit Ausschuss Der Verwaltungsrat bestimmt aus seiner Mitte die Mitglieder des Audit Ausschusses. Dieser besteht aus mindestens zwei Mitgliedern, jedoch nicht aus allen Mitgliedern des Verwaltungsrats. Der Audit Ausschuss konstituiert sich selbst. Mitglieder Audit Ausschuss im Berichtsjahr 2025: Stefan Hiestand (Vorsitz), Floriana Scarlato (Mitglied). Der Audit Ausschuss übernimmt vorbereitende Aufgaben, welche dann dem Gesamtverwaltungsrat zum Entscheid vorgelegt werden. In den Aufgabenbereich des Audit Ausschusses fallen im Wesentlichen: • Die Überprüfung der Angemessenheit und Wirksamkeit der Rechnungslegung • Die Überprüfung der Finanzabschlüsse • Die Überprüfung des internen Kontrollsystems und des Risikomanagements • Die Beurteilung der Auftragsbedingungen und Festlegung des Prüfungsumfangs der Revisions- stelle • Die Wahlempfehlung betreffend externer Revisionsstelle zuhanden des Verwaltungsrats bzw. der Generalversammlung • Die Besprechung der Revisionsergebnisse • Der Verwaltungsrat kann dem Audit Ausschuss weitere Aufgaben zuweisen Der Audit Ausschuss trifft sich sooft es die Geschäfte erfordern, grundsätzlich dreimal pro Jahr (üblicher - weise je eine Sitzung im Q1, Q3 und Q4). Im Berichtsjahr 2025 hielt der Audit Ausschuss drei Sitzungen (Q1, Q3 und Q4) ab, welche je rund eine Stunde dauerten. Es nahmen keine anderen Mitglieder des Ver waltungsrats, jedoch der Chief Financial Officer als Protokollführer, an den Sitzungen des Audit Aus - schusses teil. Es wurden keine externen Berater zu Sitzungen beigezogen. 3.5.3 Teilnahme der Verwaltungsratsmitglieder an Sitzungen des Verwaltungsrats und der ständigen Ausschüsse im Berichtsjahr 2025 Mitglied des Verwaltungsrats Thomas Sojak Stefan Hiestand Daniel Ménard Floriana Scarlato Claudia Suter Total Anzahl Sitzungen Durchschnittliche Sitzungsteilnahme • Kein Mitglied des entsprechenden Ausschusses 1) Dem Vergütungsausschuss sind auch Aufgaben im Bereich Nominierung zugewiesen. Vergütungsausschuss 1) • • 2/2 • 2/2 2 100% Verwaltungsrat 9/9 9/9 8/9 8/9 9/9 9 96% Audit Ausschuss • 3/3 • 3/3 • 3 100%
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 53 3.6 Kompetenzregelung Dem Verwaltungsrat obliegt die oberste Leitung der Gesellschaft und die Aufsicht sowie Kontrolle über die Geschäftsführung. Neben den gemäss Artikel 716a des Schweizerischen Obligationenrechts unüber - tragbaren und unentziehbaren Aufgaben hat sich der Verwaltungsrat die Genehmigung verschiedener Sachverhalte explizit vorbehalten (siehe nachfolgende Auflistung). Die operative Geschäftsführung hat der Verwaltungsrat ansonsten im Grundsatz an die Geschäftsleitung delegiert. Der Verwaltungsrat hat sich die Genehmigung der nachfolgenden Geschäfte explizit vorbehalten: • Aushandlung von Kreditrahmen, welche bei Abschluss zu einer Fremdkapitalbelastung von mehr als 75% des Wertes des Liegenschaftsportfolios führen. Zusätzlich bespricht der Verwal - tungsrat regelmässig die Duration; • Veräusserung des Unternehmens als Ganzes oder von Teilbetrieben desselben; • Erwerb, Verpfändung und Veräusserung von Beteiligungen an anderen Unternehmungen; • Erwerb oder Veräusserung von Liegenschaften; • Eröffnung oder Schliessung von Zweigniederlassungen oder Repräsentanten; • Gewährung von Darlehen von über TCHF 200 ausserhalb des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs; nicht davon betroffen sind Finanzierungen von oder an 100%ige Tochtergesellschaften; • Übernahme von Bürgschaften, Schuldbeitritten, Aufnahme von Anleihen und vorzeitige Tilgung von Anleihen und Krediten, Abgabe von Patronatserklärungen und Eingehen ähnlicher Verpflich - tungen; • Erteilung und Widerruf von Prokuren; • Abschluss von Verträgen mit einer Verpflichtung (einschliesslich Begründung und Aufhebung von Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechten der Bestandesliegenschaften sowie Landab - tretungen) von mehr als TCHF 250 pro Jahr, mit Ausnahme von Hypothekarverträgen und Miet - verträgen; • Abschluss von Verträgen, die ausserhalb des gewöhnlichen Geschäftsbereichs liegen; • Gewährung von Vorteilen an Drittpersonen ausserhalb der gewöhnlichen Geschäfts- tätigkeit; • Bestimmung der Zeichnungsberechtigten; • Budgetierte werterhaltende oder wertvermehrende Ausgaben zur Instandhaltung bzw. Instand- setzung sowie vermieterseitige Verpflichtung zur Übernahme der Kosten von Mieterausbauten (bzw. Entschädigung des Mieters bei Beendigung des Mietvertrages) von mehr als TCHF 1 000 pro Auftrag (bei wiederkehrenden Aufträgen aggregierter Vertragswert); • Nicht budgetierte werterhaltende oder wertvermehrende Ausgaben zur Instandhaltung bzw. In- standsetzung von mehr als TCHF 500 pro Auftrag (bei wiederkehrenden Aufträgen aggregierter Vertragswert); • Verpflichtung zur vermieterseitigen Übernahme der Kosten von nicht budgetierten Mieterausbau- ten (bzw. zur nicht budgetierten Entschädigung des Mieters bei Beendigung des Mietvertrages) von mehr als TCHF 500 pro Auftrag (bei wiederkehrenden Aufträgen aggregierter Vertragswert); • Einleitung einer Rechtsstreitigkeit oder eines Schiedsverfahrens, welches einen Streitwert von über TCHF 100 aufweist. Der Kauf oder Verkauf von Liegenschaften setzt voraus, dass mindestens ein unterzeichnender Vertreter der Gesellschaft Mitglied des Verwaltungsrats ist.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 54 3.7 Informations- und Kontrollinstrumente des Verwaltungsrats gegenüber der Geschäftsleitung Der CEO und der CFO sind als Mitglieder der Geschäftsleitung in der Regel an jeder ordentlichen Verwal - tungsratssitzung anwesend und berichten detailliert über den Geschäftsgang. Der Verwaltungsrat erhält zuhanden dieser Sitzungen jeweils ein ausführliches Quartals-Reporting, welches einen Überblick über den Geschäftsgang gibt. Dies enthält üblicherweise Angaben zu: • Finanzdetails (Erfolgsrechnung, Bilanz, Liquidität, Abweichungen gegenüber Budget) • Status der Liegenschaften im Portfolio; Reporting zum Leerstand • Status der Umnutzungs- und Neubauprojekte • Reporting über erfolgte Transaktionen (Käufe, Verkäufe von Liegenschaften) • Aussagen zur Einhaltung der Anlagerichtlinien • Reporting betreffend Nachhaltigkeitsthemen in Bezug auf das Liegenschaftenportfolio • Rechtsfälle und/oder Public Relations-Aktionen • Varia / allfällige Spezialsituationen Im Rahmen der Berichterstattung werden der CEO und der CFO durch Fachspezialisten der Nova Property Fund Management AG unterstützt. Details zu dem Vertrag und den Dienstleistungen von Nova Property Fund Management AG sind unter Rubrik «4.3 Managementverträge » auf Seite 57 beschrieben. Der CEO rapportiert an jeder Verwaltungsratssitzung zudem über mögliche Akquisitions- oder Investi - tionsprojekte, sowie über allfällig geplante Devestitionen. Mit diesem Reporting und durch die Kompe - tenzabgrenzung, dass der Verwaltungsrat jeweils den Erwerb oder die Veräusserung von Liegenschaften beschliessen muss, stellt der Verwaltungsrat gleichzeitig die Einhaltung der Anlagerichtlinien sicher. Die Geschäftsleitungsmitglieder nahmen im Berichtsjahr 2025 an allen Sitzungen des Verwaltungsrats teil. Zweimal pro Jahr (per Bilanzstichtag 30. Juni und 31. Dezember) wird das Portfolio durch einen un - abhängigen Immobilienschätzer (Wüest Partner AG) bewertet. Aufgrund der Unternehmens- und Orga - nisationsstruktur verfügt die Novavest Real Estate AG über keine separate interne Revision. Vertreter der externen Revision haben im Berichtsjahr 2025 an einer Sitzung des Verwaltungsrats teilgenommen. Die Mitglieder des Verwaltungsrats können von der Geschäftsleitung auch ausserhalb der Verwaltungs - ratssitzungen Auskünfte oder Informationen verlangen. Die Dokumente und Daten des Liegenschaft - sportfolios können durch die Verwaltungsratsmitglieder jederzeit in physischer Form eingesehen werden. Der Verwaltungsrat führt einmal jährlich eine Risikobeurteilung durch. Im Rahmen der Risikobewertung werden die Eintrittswahrscheinlichkeit und mögliche Einflüsse der Risiken betrachtet. Neben den finanziel - len Risiken werden auch Systemrisiken wie zum Beispiel Cyberbedrohungen oder Informatikausfälle in die Risikobetrachtungen einbezogen.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 55 4. Geschäftsleitung 4.1 Mitglieder der Geschäftsleitung per 31. Dezember 2025 Name Funktion Jahrgang GL-Mitglied seit Peter Mettler Chief Executive Officer 1960 2014 Fabio Gmür Chief Financial Officer 1981 2024 Peter Mettler Chief Executive Officer (CEO) Schweizer Staatsbürgerschaft Ausbildung Dipl. Architekt HTL, Nachdiplom Executive MBA HSG Berufliche Tätigkeiten Peter Mettler schloss 1985 das Studium als Architekt HTL ab. Danach arbeitete er als Projektleiter bei ver - schiedenen Architekten. Später wechselte er zur IGB AG, Zürich (heute IE) und war Geschäftsführer der Plast Engineering AG bis 1991. Während dieser Zeit hat er das Nachdiplomstudium in Unternehmensfüh - rung/Executive MBA an der Universität St. Gallen absolviert. 1991 war er Mitbegründer und Mitinhaber einer Firmengruppe im Bereich der Immobilienentwicklung und Totalunternehmung (Bauengineering.com AG und Swissbuilding Concept AG). Er leitete diese Firmen zuletzt als Vorsitzender der Geschäftsleitung und Verwaltungsratspräsident. Im Jahr 2011 wurde diese Firmengruppe an die Priora-Gruppe verkauft. Peter Mettler ist CEO und Mitinhaber der Mettler Entwickler AG, welche schwergewichtig im Bereich der Projektentwicklung für Eigengebrauch und für Dritte tätig ist. Seit 2014 ist er zudem als CEO der Novavest Real Estate AG tätig. Diese ist seit dem 16. Dezember 2019 an der SIX Swiss Exchange gelistet (früheres Listing an der BX Swiss AG). Des Weiteren gründete er im Jahr 2017 die SenioResidenz AG, die an der BX Swiss AG kotiert war und per 14. Juni 2024 mit der Novavest Real Estate AG fusionierte. Peter Mettler war bei der SenioResidenz AG als Delegierter des Verwaltungsrats und CEO tätig. Von 2012 bis zur Generalversammlung im Mai 2020 war Peter Mettler zudem Mitglied und Delegierter des Verwaltungsrats der Novavest Real Estate AG sowie von April 2018 bis Dezember 2019 Mitglied des Verwaltungsrats der Allreal Holding AG. Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen Mandate in anderen Unternehmen mit wirtschaftlichem Zweck gemäss Art. 734e des Schweizerischen Obligationenrechts: • Mandate bei anderen börsenkotierten Unternehmen: Keine • Mandate bei nicht börsenkotierten Unternehmen: Siehe Vergütungsbericht auf Seite 84 dieses Geschäftsberichts. • Amtliche Funktionen und politische Ämter: Keine
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 56 Peter Mettler ist Präsident des Verwaltungsrats und Eigentümer von 90% der Aktien der Mettler Entwickler AG, St. Gallen (Projektentwicklung), die der Novavest Real Estate AG nahesteht und mit der die Gesell - schaft wesentliche Geschäftsbeziehungen unterhält. Weitere Informationen zu den Verträgen mit Mettler Entwickler AG siehe im Corporate Gover - nance Bericht unter Rubrik «4.3 Managementverträge – Verträge mit Mettler Entwickler AG» auf Seite 60 bzw. im Vergütungsbericht unter Rubrik «8. Entschädigungen an nahestehende Personen und Gesell - schaften» auf Seite 82. Fabio Gmür Chief Financial Officer (CFO) Schweizer Staatsbürgerschaft Ausbildung Master of Business Administration der Fachhochschule Graubünden (vormals HTW Chur); Betriebswirt - schafter HF der BWZ Rapperswil Berufliche Tätigkeiten Fabio Gmür war 1997 bis 2007 im Group Controlling der Weidmann Infra AG tätig. Von 2007 bis 2016 war er Financial Accounting Manager der Covidien Schweiz AG. Danach war er von 2016 bis 2019 Chief Financial Officer der Swiss KMU Partners AG sowie als Mandatsleiter für die Geschäftsführung von Im - mobilienfirmen verantwortlich. Von 2019 bis 2024 war Fabio Gmür Chief Financial Officer der Olle Larsson Holding AG und hatte neben der finanziellen Verantwortung für die Holding auch die Geschäftsführung der Immobiliengesellschaften inne. Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen Mandate in anderen Unternehmen mit wirtschaftlichem Zweck gemäss Art. 734e des Schweizerischen Obligationenrechts: • Mandate bei anderen börsenkotierten Unternehmen: Keine • Mandate bei nicht börsenkotierten Unternehmen: Siehe Vergütungsbericht auf Seite 85 dieses Geschäftsberichts. • Amtliche Funktionen und politische Ämter: Keine 4.2 Statutarische Bestimmungen betreffend Anzahl zulässiger Tätigkeiten ausserhalb der Gesellschaft Siehe dazu Ausführungen unter der gleichnamigen Rubrik 3.3 auf Seite 49.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 57 4.3 Managementverträge Vertrag mit Nova Property Fund Management AG Die Novavest Real Estate AG führt die Geschäfte durch die Geschäftsleitung, bezieht aber massgebliche Beratungsdienstleistungen im Zusammenhang mit dem Portfoliomanagement, der Evaluation möglicher Investitionen sowie der Ausarbeitung und Leitung von Bauprojekten von der Nova Property Fund Manage - ment AG, Zentrum Staldenbach 3, 8808 Pfäffikon/SZ. Die Nova Property Fund Management AG ist eine von der FINMA beaufsichtigte Fondsleitungsgesellschaft und wird zu 91% durch Herrn Marcel Schneider (CEO der Nova Property Fund Management AG) gehalten. Die übrigen 9% werden durch Herrn Rolf Schu - biger, welcher auch Aktionär der Novavest Real Estate AG ist, gehalten. Die Governance zwischen den Verantwortungsbereichen des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung und der erbrachten Dienstleistun - gen durch die Nova Property Fund Management AG («NPFM») sind klar definiert und werden konsequent umgesetzt. Die nachfolgende Grafik verdeutlicht die gelebte Governance von Novavest Real Estate AG: Die Kernelemente der Beratungsdienstleistungen durch die Nova Property Fund Management AG sind insbesondere: • Anlagestrategie: Unterstützung der Novavest bei der Definition und Planung der Anlagestrategie; Berichterstattung an den Verwaltungsrat der Novavest Real Estate AG zwecks konsolidierter Über - wachung des Anlagereglements. • Portfoliobereinigungen/Verkäufe: Identifikation von zu verkaufenden Immobilien im Immobilien- portfolio der Novavest; Vorschläge für den Verkaufsprozess; Empfehlung des Verkaufspreises; Durchführung des Verkaufsprozesses nach Vorgabe der Novavest für ihr Portfolio; Einholen der Transaktionsbewilligungen bei Novavest; Verhandlung und Ausfertigung der Kaufverträge mit Gegenseite und Notariat und Unterstützung im Hinblick auf den Abschluss der Kaufverträge sowie der Eigentumsübertragung. Die Nova Property Fund Management AG kann fallweise Vollmach - ten zur Unterzeichnung der Kaufverträge erhalten. Im Übrigen bleibt die Verurkundung Sache der Novavest. Alle Anlageentscheide beim Verwaltungsrat. Organisationsreglement Regelt die Aufgaben und Befugnisse Verwaltungsrat, Präsident des Verwaltungsrates, Ausschüsse des Verwaltungsrats und Geschäftsleitung. Verwaltungsrat Thomas Sojak, Präsident Stefan Hiestand, Vizepräsident Claudia Suter, Mitglied Daniel Ménard, Mitglied Floriana Scarlato, Mitglied Anlagen in Immobilien Generalversammlung Novavest Real Estate AG Dienstleistungsvertrag zwischen der NREN und der NPFM. Die NPFM erbringt umfassende Dienstleistungen in verschiedenen Bereichen. Geschäftsleitung Peter Mettler, CEO Fabio Gmür, CFO Schätzungsexperte Wüest Partner Revisionsstelle PwC Umfassende Dienstleistungen wie Portfoliomanagement, Projektentwicklungen, Technische/Administrative Verwaltung, Buchhaltung, Finanzdienstleistungen, Budgetierung, Controlling, etc. durch Nova Property Fund Management AG (ohne Anlageentscheide) Statuten & Organisationsreglement Klare Kompetenzordnung Dienstleistungs - vertrag Checks & Balances: Auf allen Gesellschaftsstufen implementiert Kompetenzordnung Klare Definition der Kompetenzen zwischen Verwaltungsrat, der Geschäftsleitung der NREN und Dienstleistungs- erbringung durch NPFM. 1 | 17. Januar 2025
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 58 • Portfolioausbau/Akquisitionen: Identifikation von möglichen Investitionsobjekten; Einholen der notwendigen Informationen und Durchführung der Due Diligence; Zusammenstellung von Ent - scheidungsgrundlagen für den Verwaltungsrat der Novavest; Begleitung des Kaufprozesses und Beratung bezüglich des taktischen Vorgehens zum Erwerb von Investitionsobjekten; Einholen von Lex Koller Bewilligungen im Namen der Novavest; Einholen der Transaktionsbewilligungen bei Novavest; Verhandlung und Ausfertigung der Kaufverträge mit der Gegenseite und Notariat und Unterstützung im Hinblick auf den Abschluss der Kaufverträge sowie der Eigentumsübertragung. Die Nova Property Fund Management AG kann fallweise Vollmachten zur Unterzeichnung der Kauf - verträge erhalten. Im Übrigen bleibt die Verurkundung Sache der Novavest. • Projektentwicklung: Prüfung des Entwicklungspotenzials bestehender Liegenschaften und Zu- sammenstellung von Kosten-/Nutzenanalysen für die Durchführung von Projektentwicklungen; Empfehlungen zuhanden der Novavest sowie Überwachung von Bauvorhaben hinsichtlich Kosten und Terminen; Teilnahme an Schlussabnahmen. • Sanierungen: Überwachung des zyklischen Sanierungsbedarfs von Liegenschaften und regel- mässige Berichterstattung über zu erwartende Sanierungsvorhaben und -kosten; Empfehlung zu ausserordentlichen Sanierungen unter Darstellung der Kosten-/Nutzenanalyse; Planung und Über - wachung von Sanierungen. • Maklertätigkeit: Regelmässige Kontaktpflege mit institutionellen Eigentümern und Maklern, die an einem Kauf/Verkauf von Liegenschaften von der/an die Novavest interessiert sein könnten. • Budgetierung und Controlling: Jährliche Erstellung eines Investitions- und Unterhaltsbudgets für das Portfolio sowie Definition von Ertragszielen für das Portfolio; Zyklische Planung der Sanie - rungen im Rahmen der Finanzplanung der Novavest; Beurteilung von Baukostenschätzungen von externen General- und Totalunternehmern; Controlling mit Soll-/Ist-Analyse zuhanden von Nova - vest; Berichterstattungen zuhanden des Verwaltungsrats von Novavest durch Vertreter der Nova Property Fund Management AG. • Technische und Administrative Verwaltung: Vermietungen und Berechnung von Mietzinsanpas- sungen bei veränderten Rahmenbedingungen bzw. bei Erstvermietungen; Kündigungswesen; In - standhaltung und Instandsetzung der Bausubstanz; Bearbeitung von Garantiemängeln; Bericht - erstattung bei dringlichen unvorhergesehenen Sanierungen; Versicherungswesen; Abschluss von Serviceverträgen soweit sinnvoll oder notwendig; Sicherstellung der Einhaltung von Brandschutz - bestimmungen und anderen regulatorischen Vorgaben. • Liegenschaftsbuchhaltung: Das Führen der Liegenschaftsbuchhaltung ist an Dritte delegiert. Überwachung des Rechnungswesens auf der Ebene der Liegenschaften. • Finanzdienstleistungen: Mitwirkung bei der Durchführung der Finanzbuchhaltung der Novavest, beim Jahresabschluss der Novavest, bei Steuerfragen soweit diese das Portfoliomanagement be - treffen sowie bei der Verhandlung von Hypotheken. Zahlungsfreigaben setzen immer die Mitwirkung eines Vertreters der Novavest Real Estate AG voraus. Die Nova Property Fund Management AG erhält für die erbrachten Dienstleistungen eine jährliche Management Fee berechnet auf dem konsolidierten Gesamtwert des Liegenschaftenportfolios der Nova - vest Gruppe gemäss der nach Swiss GAAP FER Standard erstellten und revidierten Bilanz der Novavest per 31. Dezember des aktuellen Jahres gemäss folgender Tabelle: Aufteilung der Management Fee bis CHF Mio. Prozentuale Management Fee Erster Teil am Gesamtvermögen bis CHF 250 Mio. 0.50% Management Fee Nächster Teil am Gesamtvermögen bis CHF 500 Mio. 0.45% Management Fee Nächster Teil am Gesamtvermögen bis CHF 1 000 Mio. 0.35% Management Fee Nächster Teil am Gesamtvermögen ab CHF 1 000 Mio. 0.25% Management Fee
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 59 Zusätzlich zur Management Fee wird die Nova Property Fund Management AG für jeden Kauf oder Ver - kauf einer Liegenschaft mit einer Transaktionsfee entschädigt. Diese beträgt 1% des jeweiligen Kauf- oder Verkaufspreises. Die Nova Property Fund Management AG wird ferner für die Bauherrenvertretung sowie für das Pro - jektmanagement im Zusammenhang mit Instandsetzungsmassnahmen sowie Bauten und Umbauten von mehr als TCHF 250 mit maximal 3% der effektiven Projektsumme durch die Novavest Real Estate AG entschädigt. Die Entschädigung wird jeweils im Zeitpunkt der Projektgenehmigung durch die Gesellschaft zwischen den Parteien festgelegt. Die Management Fee ist pro Jahr um TCHF 300 geringer, solange die Novavest Real Estate AG durch die Anstellung eines CEO Eigenleistungen in Bezug auf das operative Management der Novavest Gruppe erbringt. Des Weiteren reduziert sich die zu entrichtende Management Fee um die anfallenden effektiven Kosten für einen CFO, jedoch bis maximal TCHF 250 pro Jahr, solange die Gesellschaft durch die Anstel - lung eines CFO Eigenleistungen in Bezug auf das operative Management der Novavest Gruppe erbringt. Die Entschädigungen aus den oben beschriebenen Prozentsätzen der Management Fee, der Trans - aktionsfee und der Entschädigung für die Bauherrenvertretung und Projektmanagement verstehen sich exklusive Mehrwertsteuer. Leistungen von externen Beratern werden direkt der Rechnung der jeweiligen Gruppengesellschaft belastet. Darunter fallen sämtliche Leistungen, die nicht von Mitarbeitenden der Nova Property Fund Management AG erbracht werden können, insbesondere Revisionen, Bewertungen des Liegenschaften - portfolios, Anwaltsleistungen, Marketing- oder Kommunikationsberatung, Druckkosten, Inanspruch - nahme von Bankdienstleistungen sowie anderen Beratungsleistungen, wie zum Beispiel im Bereich der Projektentwicklung, welche projektbezogen über die Novavest Real Estate AG abgerechnet werden. Ebenso sind Drittmaklergebühren direkt durch die Novavest Real Estate AG zu begleichen. Die Nova Property Fund Management AG hat sich unter dem Dienstleistungsvertrag verpflichtet, weder der Novavest noch einer Gegenpartei der Novavest Maklergebühren für vermittelte Transaktionen in Rechnung zu stellen. Der per 16. April 2025 erneuerte Dienstleistungsvertrag mit der Nova Property Fund Management AG trat rückwirkend per 1. Januar 2025 in Kraft und ersetzte den bisherigen Vertrag vom 19. Februar 2019 so - wie eine Änderungsvereinbarung vom 28. Juni 2019. Der Dienstleistungsvertrag kann von den Parteien jährlich jeweils per 30. Juni, erstmals per 30. Juni 2026, mit einer Kündigungsfrist von 18 Monaten auf das Ende des nächsten Kalenderjahres schriftlich gekündigt werden. Die Nova Property Fund Management AG steht in einem potenziellen Interessenkonflikt, da sie weitere Dienstleistungen im Immobilienbereich für Dritte erbringen und eigene Immobiliengesellschaften grün - den kann. Die Nova Property Fund Management AG hat nach ihrer Grösse und Struktur zweckdienliche und angemessene organisatorische und administrative Massnahmen zur Feststellung, Verhinderung und Beilegung sowie Überwachung von Interessenskonflikten erlassen. Für Informationen zur Entschädigung aus dem Dienstleistungsvertrag mit Nova Property Fund Management AG siehe Seite 78 unter Rubrik «4.2 Fees aus dem Dienstleistungsvertrag mit Nova Property Fund Management AG» im Vergütungsbericht.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 60 Vertrag mit Mettler Entwickler AG Die Novavest Real Estate AG hat im Berichtsjahr 2025 mit der Mettler Entwickler AG, Schönbüelpark 10, St. Gallen, einen Vertrag für eines ihrer Bauprojekte abgeschlossen (2024: laufender Vertrag in einem anderen Bauprojekt). Die Mettler Entwickler AG ist spezialisiert auf Projektentwicklung von Immobilien - projekten, Sanierungen, baurechtliche und fiskalische Beratung, Bautreuhand und weitere Immobilien - bezogene Dienstleistungen. Der Vertrag im Berichtsjahr 2025 betrifft: Entwicklung Umnutzung Wohnüberbauung STWEG «Bergstrasse 16, Richterswil»: In diesem Bauprojekt agiert die Mettler Entwickler AG als Generalplanerin. Das vereinbarte Generalplaner Honorar beläuft sich auf CHF 2.6 Mio. Der Generalplanervertrag kann von der Novavest Real Estate AG gekündigt werden: • Wenn zum Ende einer Phase (bis zur Baubewilligung exkl. Wirkungen von Rekursen) festgestellt wird, dass die Projektziele nicht mehr erreicht werden können; • Wenn die Umzonung und der allfällige Gestaltungsplan nicht bis spätestens 1. Oktober 2030 rechts- kräftig bewilligt wird; • Wenn die Baubewilligung nicht spätestens bis 1. Oktober 2030 rechtskräftig erteilt wird (exkl. Wirkungen von Rekursen). Der Verwaltungsrat hat einstimmig die Auftragsvergabe an Mettler Entwickler AG beschlossen. Das ver - einbarte Generalplaner Honorar wurde durch die unabhängigen Verwaltungsratsmitglieder im Detail geprüft, durch einen neutralen, externen Gutachter plausibilisiert und bestätigt, und entspricht markt - üblichen Sätzen für Projekte dieser Art und Grössenordnung. Für Informationen zur Entschädigung aus dem Vertrag mit Mettler Entwickler AG siehe Seite 82 unter Rubrik «8. Entschädigungen an nahestehende Personen und Gesellschaften» im Vergütungsbericht. 5. Entschädigungen, Beteiligungen, Darlehen Die Angaben zu Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen an amtierende und ehe malige Mit- glieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung sind im Vergütungsbericht auf den Seiten 72/78/81 enthalten. Die statutarischen Regeln betreffend Grundsätze und Abstimmungen über die Vergütungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung sind in den Artikeln 21b bis 21e der Statuten festgelegt. Die Artikel 21f und 21g der Statuten in der Fassung vom 10. Juni 2025 sehen keine Beträge für Darlehen, Kredite oder Vorsorgeleistungen ausserhalb der beruflichen Vorsorge bzw. auch keine Beteili - gungspapiere, Wandel- oder Optionsrechte an die Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftslei - tung vor. Um solche auszahlen bzw. zuteilen zu können, bedarf dies zu ihrer Zulässigkeit zuerst die Aufnah - me in die Statuten. Für das Geschäftsjahr 2026 prüft der Verwaltungsrat eine Veränderung des aktuellen Entschädigungsmodells für die Mitglieder der Geschäftsleitung, u.a. die Einführung einer Performance- basierten Entschädigungskomponente (siehe dazu Seite 79 im Vergütungsbericht). Für eine Anpassung des Vergütungsmodells müssten vorgängig die bestehenden Statuten entsprechend geändert und diese Möglichkeiten in den Statuten-Wortlaut aufgenommen werden. Der Verwaltungsrat plant der ordentli - chen Generalversammlung 2026 entsprechende Veränderungen der Statuten zu beantragen. Der genaue Wortlaut der einzelnen betroffenen Artikel der Statuten wird in der Einladung zur Generalversammlung 2026 veröffentlicht. Die per 31. Dezember 2025 massgebenden Statuten in der Fassung vom 10. Juni 2025 sind verfügbar unter www.novavest.ch/de/investor-relations/?section=investor-relations__statuten
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 61 6. Mitwirkungsrechte der Aktionäre 6.1 Stimmrechtsbeschränkung und -vertretung Jede Aktie berechtigt zu einer Stimme. Gegenüber der Gesellschaft gilt als Aktionär oder Nutzniesser, wer als solcher im Aktienbuch der Gesellschaft eingetragen ist. Der Eintrag im Aktienbuch setzt einen Ausweis über den Erwerb der Aktie zu Eigentum oder Nutzniessung voraus. Der Verwaltungsrat kann das Gesuch eines Erwerbers um Eintragung als Aktionär im Aktienbuch ableh - nen, wenn der Erwerber nicht ausdrücklich erklärt, dass er die Aktien im eigenen Namen und auf eige - ne Rechnung erworben hat oder solange die Anerkennung eines Erwerbers die Gesellschaft gemäss den ihr zur Verfügung stehenden Informationen daran hindern könnte, den durch das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (Lex Koller) geforderten Nachweis schweizerischer Beherrschung zu erbringen. Siehe dazu auch die Ausführungen in Rubrik «2.6 Übertragung der Aktien und Regeln betreffend Eintragung im Aktienbuch » auf Seite 43. Der Verwaltungsrat hat im Berichtsjahr 2025 keine Ausnahmen betreffend Eintragungen im Aktien - register gewährt. Für eine Beschränkung der Übertragbarkeit von Namenaktien ist gemäss Artikel 14 der Statuten in der Fassung vom 10. Juni 2025 ein Beschluss der Generalversammlung, der mindestens zwei Drittel der vertretenen Stimmen und die absolute Mehrheit der vertretenen Aktiennennwerte auf sich vereinigt, er - forderlich. Website Link zu Statuten siehe Seite 66. Jeder Aktionär kann seine Aktien in der Generalversammlung selbst vertreten oder durch einen Dritten vertreten lassen, der nicht Aktionär zu sein braucht. Der Vertreter hat sich durch schriftliche Vollmacht auszuweisen. Zudem kann jeder Aktionär seine Aktien in der Generalversammlung durch den unabhängi - gen Stimmrechtsvertreter vertreten lassen. 6.1.1 Organisation der ordentlichen Generalversammlung 2025 und der ausserordentlichen Generalversammlung 2025 Die ausserordentliche Generalversammlung vom 17. Januar 2025 wie auch die ordentliche Generalver - sammlung vom 24. März 2025 fanden als physische Generalversammlungen in Zürich statt. Die im Aktien - register als stimmberechtigt eingetragenen Aktionäre konnten entweder persönlich teilnehmen oder sich durch Bevollmächtigte vertreten lassen oder dem unabhängigen Stimmrechtsvertreter, jermann künzli rechtsanwälte, Zürich, die Vollmacht mit ihren entsprechenden Stimminstruktionen erteilen. 6.1.2 Unabhängiger Stimmrechtsvertreter Die Generalversammlung wählt jährlich den unabhängigen Stimmrechtsvertreter. Seine Amtsdauer endet mit dem Abschluss der nächsten ordentlichen Generalversammlung. Wiederwahl ist möglich. Für statutarische Bestimmungen betreffend den unabhängigen Stimmrechtsvertreter siehe Artikel 13a der Statuten: www.novavest.ch/de/investor-relations/?section=investor-relations__statuten
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 62 Die ordentliche Generalversammlung vom 24. März 2025 hat jermann künzli rechtsanwälte, Zürich, als unabhängige Stimmrechtsvertreter für die Amtsdauer bis zum Abschluss der ordentlichen Generalver - sammlung 2026 wiedergewählt. Die Rechtsanwaltskanzlei jermann künzli rechtsanwälte ist unabhängig und übt keine weiteren Mandate für die Gesellschaft aus. Für die Generalversammlungen vom 17. Januar 2025 und vom 24. März 2025 wie auch für die kommende ordentliche Generalversammlung am 26. März 2026 ermöglicht(e) die Gesellschaft den Aktionären, ihre Stimmweisungen dem unabhängigen Stimmrechtsvertreter postalisch oder in elektronischer Form durch Zustellung von Scans via E-Mail zukommen zu lassen. 6.1.3 Statutarische Regeln betreffend elektronische Teilnahme an der Generalversammlung Gemäss Artikel 10 der Statuten in der Fassung vom 10. Juni 2025 kann eine Generalversammlung an ver - schiedenen Orten gleichzeitig durchgeführt werden (sog. multilokale Generalversammlung). Die Voten der Teilnehmer sind in diesem Fall unmittelbar in Bild und Ton an sämtliche Tagungsorte zu übertragen. Der Verwaltungsrat kann vorsehen, dass Aktionäre, die nicht am Ort bzw. an den Orten der Generalver - sammlung physisch anwesend sind, ihre Rechte auf elektronischem Weg ausüben können (sog. hybride Generalversammlung). Die Generalversammlung kann auch ausschliesslich mit elektronischen Mitteln und ohne Tagungsort durchgeführt werden (sog. virtuelle Generalversammlung). Artikel 10 der Statuten wurde im Rahmen der Statutenänderungen im Zusammenhang mit den Anforde - rungen der auf den 1. Januar 2023 in Kraft getretenen Revision des Schweizerischen Aktienrechts neu in die Statuten aufgenommen. Die elektronische Teilnahme, insbesondere eine virtuelle Generalversamm - lung sind nur im Falle einer Pandemie, bei welcher eine physische Teilnahme nicht möglich ist, vorgesehen. Für die Generalversammlung vom 26. März 2026 plant der Verwaltungsrat wiederum eine Generalver - sammlung mit physischer Teilnahme der Aktionärinnen und Aktionäre sowie der Möglichkeit der Abgabe der Stimminstruktionen an den unabhängigen Stimmrechtsvertreter. Siehe dazu auch die Kommentare oben unter Rubrik «6.1.2 Unabhängiger Stimmrechtsvertreter». 6.2 Statutarische Quoren Gemäss Artikel 14 der Statuten in der Fassung vom 10. Juni 2025 fasst die Generalversammlung ihre Be - schlüsse und vollzieht ihre Wahlen, soweit das Gesetz oder die Statuten es nicht anders bestimmen, mit der absoluten Mehrheit der abgegebenen Aktienstimmen, wobei Enthaltungen, leer eingelegte Stimmen oder ungültige Stimmen als nicht abgegebene Stimmen gelten. Sollte ein zweiter Wahlgang notwendig sein, entscheidet das relative Mehr. Dem Vorsitzenden steht der Stichentscheid zu.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 63 Ein Beschluss der Generalversammlung, der mindestens zwei Drittel der vertretenen Stimmen und die absolute Mehrheit der vertretenen Aktiennennwerte auf sich vereinigt, ist erforderlich für: 1. die Änderung des Gesellschaftszweckes; 2. die Einführung von Stimmrechtsaktien; 3. die Beschränkung der Übertragbarkeit von Namenaktien; 4. die Einführung eines bedingten Kapitals oder die Einführung eines Kapitalbands; 5. die Kapitalerhöhung aus Eigenkapital, gegen Sacheinlage oder zwecks Sachüber- nahme und die Gewährung von besonderen Vorteilen; 6. die Einschränkung oder Aufhebung des Bezugsrechts; 7. eine Statutenbestimmung zur Durchführung der Generalversammlung im Ausland; 8. die Dekotierung der Beteiligungspapiere der Gesellschaft; 9. die Verlegung des Sitzes der Gesellschaft; 10. die Einführung einer statutarischen Schiedsklausel; 11. die Auflösung der Gesellschaft. Statutenbestimmungen, die für die Fassung bestimmter Beschlüsse grössere Mehrheiten als die vom Ge - setz vorgeschriebenen festlegen, können nur mit dem erhöhten Mehr eingeführt oder aufgehoben werden. Website Link zu Statuten siehe Seite 66. 6.3 Einberufung der Generalversammlung Gemäss Artikel 9 der Statuten in der Fassung vom 10. Juni 2025 erfolgt die Einberufung der General - versammlung durch einmalige Veröffentlichung der Einladung im Schweizerischen Handelsamtsblatt spätestens 20 Tage vor dem Versammlungstag. Den im Aktienbuch eingetragenen Aktionären wird die Einladung zugestellt. Dabei sind die Verhandlungsgegenstände sowie die Anträge des Verwaltungs - rats und der Aktionäre bekanntzugeben, welche die Durchführung einer Generalversammlung oder die Traktan dierung eines Verhandlungsgegenstandes verlangt haben. Die Einberufung zur ordentlichen Generalversammlung enthält zudem den Hinweis, dass spätestens 20 Tage vor der Generalversammlung der Geschäftsbericht und der Revisionsbericht am Gesellschaftssitz oder elektronisch zugänglich sind und diese Unterlagen auf Verlangen jedem Aktionär unverzüglich zugestellt werden. Über Anträge zu nicht gehörig angekündigten Verhandlungsgegenständen können keine Beschlüsse ge- fasst werden; ausgenommen sind Anträge auf Einberufung einer ausserordentlichen Generalversamm - lung, auf Durchführung einer Sonderuntersuchung und auf Wahl einer Revisionsstelle infolge Begehrens eines Aktionärs. Zur Stellung von Anträgen im Rahmen der Verhandlungsgegenstände und zu Verhandlungen ohne Be - schlussfassung bedarf es keiner vorgängigen Ankündigung. 6.4 Traktandierung Die Einberufung einer Generalversammlung kann auch von einem oder mehreren Aktionären, die zu - sammen mindestens 5 Prozent des Aktienkapitals vertreten, verlangt werden (Artikel 9 der Statuten). Aktionäre, die Aktien in Höhe von 0.5 Prozent des Aktienkapitals oder der Stimmen vertreten, können die Traktandierung eines Verhandlungsgegenstands verlangen. Einberufung und Traktandierung werden schriftlich unter Angabe des Verhandlungsgegenstands und der Anträge anbegehrt. Betreffend Fristen und Stichtage gelten für 2026 wie im Vorjahr 2025 die gesetzlichen Bestimmungen. Website Link zu Statuten siehe Seite 66.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 64 Für die ordentliche Generalversammlung im Jahr 2026, die für den 26. März 2026 vorgesehen ist, hatte die Gesellschaft bereits im Februar 2025 das Datum zur Einreichung von Traktandierungsvorschlägen auf den 4. Februar 2026 festgelegt. Für die ordentliche Generalversammlung im Jahr 2027, die für den 31. März 2027 vorgesehen ist, hat die Gesellschaft den 8. Februar 2027 als Datum zur Einreichung von Traktandierungsvorschlägen bestimmt. 6.5 Eintragungen im Aktienbuch Gemäss Statuten wird als Aktionär oder Nutzniesser anerkannt, wer im Aktienbuch eingetragen ist. Die Eintragung setzt einen Ausweis über die formrichtige Übertragung voraus und bedarf der Genehmi - gung des Verwaltungsrats. Jeweils rund drei Wochen vor einer Generalversammlung bis zu dem auf die Generalversammlung folgenden Tag werden keine Eintragungen in das Aktienbuch vorgenommen. Der Verwaltungsrat hat den Stichtag betreffend Aktienregisterschluss für die ordentliche Generalversamm - lung am 26. März 2026 auf den 4. März 2026 festgelegt. Das Aktienregister wird durch die Computershare Schweiz AG, Olten, geführt. 7 . Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen 7.1 Angebotspflicht Es bestehen keine statutarische Regelungen betreffend Opting-out (Art. 125 Abs. 3 und 4 FinfraG) bzw. Opting-up (Art. 135 Abs. 1 FinfraG) in den Statuten in der Fassung vom 10. Juni 2025. Website Link zu Statuten siehe Seite 66. 7.2 Kontrollwechselklauseln Es bestehen keine Kontrollwechselklauseln zugunsten der Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Ge - schäftsleitung. 8. Revisionsstelle 8.1. Dauer des Mandats und Amtsdauer des leitenden Revisors PricewaterhouseCoopers AG, CH-9001 St. Gallen, amtet seit 2012 als Revisionsstelle der Gesellschaft. Die Revisionsstelle wird jährlich durch die Generalversammlung gewählt. Der leitende Revisor, Herr Beat Inauen, ist seit dem Berichtsjahr 2020 für das Revisionsmandat verantwortlich. Der Wechsel des leiten - den Revisors auf Herr Inauen wurde entsprechend dem Rotationsrhythmus des leitenden Revisors nach sieben Jahren vorgenommen.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 65 8.2 Revisionshonorar Das Revisionshonorar von PricewaterhouseCoopers belief sich im Berichtsjahr 2025 auf TCHF 213.6 (2024: TCHF 401.3) und umfasste die Prüfung der Jahresrechnungen nach Swiss GAAP FER und nach Schweizerischem Obligationenrecht, die Prüfung des Vergütungsberichts sowie die Review des Halb - jahres berichts 2025. 8.3 Zusätzliche Honorare der Revisionsstelle Zusätzlich zum erwähnten Revisionshonorar wurden der Gesellschaft von PricewaterhouseCoopers AG im Berichtsjahr 2025 folgende Honorare in Rechnung gestellt: alle Beträge in CHF Beratung im Zusammenhang mit Kapitalherabsetzungen / Swiss GAAP FER Steuerberatung Beratung im Zusammenhang mit Vergütungsstruktur der Geschäftsleitung und Statutenanpassungen T otal 8.4 Aufsichts- und Kontrollinstrumente gegenüber der Revisionsstelle Die Revisionsstelle verfasst einmal jährlich einen umfassenden Management Letter zuhanden des Ver - waltungsrats und der Geschäftsleitung. Die bedeutenden Feststellungen und Empfehlungen der externen Revision werden danach jeweils detailliert vom Gesamtverwaltungsrat und der Geschäftsleitung bespro - chen. Im Berichtsjahr 2025 nahmen Vertreter der Revisionsgesellschaft an einer Sitzung des Verwaltungs - rats teil. Ein qualifizierter Immobilienschätzer (Wüest Partner AG) bewertet das Immobilienportfolio der Gesell - schaft. Dieser muss von der Gesellschaft unabhängig sein und darf nicht gleichzeitig Revisionsstelle der Gesellschaft sein. Bei der Auswahl der Revisionsstelle, die der Verwaltungsrat der Generalversammlung zur Wahl vorschlägt, beurteilt das Audit Committee bzw. der Gesamtverwaltungsrat insbesondere die Professionalität (Kennt - nisse der Revisionsverantwortlichen im Immobiliensektor, Zusammenarbeit mit der Geschäftsleitung und Verwaltungsrat, praktische Empfehlungen bei der Umsetzung von Swiss GAAP FER Rechnungslegungs - vorschriften) und die Unabhängigkeit der Revisionsstelle. Im Berichtsjahr 2025 ist der Verwaltungsrat zum Schluss gekommen, dass die Unabhängigkeit der Revisionsstelle jederzeit gewährleistet war. Beim Rotationszyklus des leitenden Revisors richtet sich der Verwaltungsrat grundsätzlich nach den Be - stimmungen des Schweizerischen Obligationenrechts, d.h. der leitende Revisor darf das Mandat maximal während sieben Jahren ausführen. Danach muss eine Rotation des leitenden Revisors vorgenommen wer - den. Im Berichtsjahr 2020 wurde eine solche Rotation letztmalig vorgenommen. 2024 10.6 2.8 n/a 13.4 2025 3.0 3.1 73.3 79.3
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 66 9. Informationspolitik Umfassende Informationen über die Gesellschaft sind auf der Website www.novavest.ch zu finden. Der Hauptsitz der Gesellschaft befindet sich an der Feldeggstrasse 26, 8008 Zürich. Offizielles Publikumsorgan ist das Schweizerische Handelsamtsblatt www.shab.ch Die Gesellschaft publiziert ihre finanzielle Berichterstattung grundsätzlich zweimal jährlich in Form eines Halbjahres- und eines Jahresabschlusses. Diese werden in Übereinstimmung mit den Rechnungslegungs - vorschriften von Swiss GAAP FER und den Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Exchange Regu - lation erstellt. Zum Jahres-/Halbjahresergebnis hält die Gesellschaft zudem üblicherweise eine physische Konferenz oder einen Conference Call für Analysten, Medien und Investoren ab. Mittels Medienmitteilungen werden die Geschäftsergebnisse und wichtige Ereignisse imSinne der Ad-hoc Publizität veröffentlicht. Folgende Links führen direkt zu wichtigen Investor Relations / Informations-Seiten: Finanzberichte www.novavest.ch/de/investor-relations/?section=investor-relations__finanzberichte_ praesentationen Statuten www.novavest.ch/de/investor-relations/?section=investor-relations__statuten Anlagereglement www.novavest.ch/de/investor-relations/?section=investor-relations__anlagereglement Agenda mit wichtigen Daten www.novavest.ch/de/investor-relations/?section=investor-relations__agenda Generalversammlungen www.novavest.ch/de/investor-relations/?section=investor-relations__generalversammlungen Offenlegungsmeldungen (Menüauswahl Emittent: Novavest Real Estate AG) www.ser-ag.com/de/resources/notifications-market-participants/significant-shareholders.html#/ Management Transaktionen (Menüauswahl Emittent: Novavest Real Estate AG) www.ser-ag.com/de/resources/notifications-market-participants/management-transactions.html#/ Medienmitteilungen (Menüauswahl in «Alle» oder «Ad-Hoc Mitteilungen») www.novavest.ch/de/medien/?section=medien__medienmitteilungen E-Mail Kontaktformular www.novavest.ch/de/medien/?section=medien__newsletter Unterlagen zur Fusion mit SenioResidenz AG www.novavest.ch/de/investor-relations/?section=investor-relations__fusionsunterlagen Die Kontaktpersonen und -details für Investoren und Medien sowie die Agenda mit wichtigen Daten im Berichtsjahr 2026 sind auf Seite 163 «Investor Relations Informationen» zu finden.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Corporate Governance Report 67 10. Handelssperrzeiten Novavest Real Estate AG hat in ihrem Reglement «Umgang mit Insiderinformationen» folgende Regelun - gen über Handelssperrzeiten («Black-out Period») festgelegt: Bei Jahresergebnissen beginnt die Black-out Period jeweils am 1. Januar und endet am Tage der Veröf - fentlichung des Jahresergebnisses. Bei Halbjahresergebnissen beginnt die Black-out Period jeweils am 1. Juli und endet am Tage der Veröffentlichung des Halbjahresergebnisses. Diese definierten Fristen bedeuten jedoch nicht, dass nicht bereits vor Beginn der Black-out Period Insiderinformationen bezüglich der Finanzzahlen bestehen können, die das Handeln der zugelassenen Effekten untersagen. Die Daten der jeweiligen Veröffentlichung der Jahres- und Halbjahresergebnisse sind auf der Website der Gesellschaft unter folgendem Link verfügbar: www.novavest.ch/de/investor-relations/?section=investor-relations__agenda Des Weiteren gilt auch die Zeitspanne einer internen Kenntnisnahme zu einer «Ad-hoc relevanten In - formation» (beispielsweise Gewinnveränderung, Firmenübernahmen, wichtige personelle Veränderun - gen, etc.) zu Insiderinformationen und ist entsprechend bis zur Bekanntgabe der Information durch die Gesellschaft geheim zu halten. Generell dürfen Mitarbeitende zugelassene Effekten der Gesellschaft oder daraus abgeleitete Derivative nur kaufen oder verkaufen, wenn die/der Mitarbeitende hierzu die vorgängige schriftliche Genehmigung des CEO oder CFO der Gesellschaft erhalten hat. Im Falle einer solchen Genehmigung sind die entspre - chenden Kaufs- oder Verkaufsaufträge innert 5 Börsentagen im Handel zu platzieren. Der CEO oder CFO der Gesellschaft informiert im Falle des Eintritts einer Handelsbeschränkung alle dem Insiderreglement unterstellten Mitarbeitenden mit offenen Börsenaufträgen ohne Angabe der Gründe darüber, dass diese Aufträge umgehend gestoppt werden müssen. Das Insiderreglement der Gesellschaft und damit auch die Handelssperrzeiten finden Anwendung für fol - gende Personen: • Mitglieder des Verwaltungsrats der Gesellschaft oder von Tochtergesellschaften • Mitglieder der Geschäftsleitung der Gesellschaft sowie deren persönliche Assistenzmitarbeitende • Alle Personen, die mit der Gesellschaft oder Tochtergesellschaften einen Arbeitsvertrag oder Beratervertrag abgeschlossen haben und im Rahmen ihrer Tätigkeiten Zugang zu Insiderinformationen haben • Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung sowie alle Mitarbeitenden der Nova Property Fund Management AG (mit der die Gesellschaft einen Dienstleistungsvertrag abgeschlossen hat) Es werden keine Ausnahmen gewährt. So wurden auch im Berichtsjahr 2025 (ebenso im Vorjahr 2024) keine Ausnahmen gewährt.
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 68 1. Einleitung Der Vergütungsbericht enthält Angaben zur Festsetzung der Vergütungen sowie zu den direkten und al - lenfalls indirekten Entschädigungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung der Novavest Real Estate AG (hernach auch «die Gesellschaft») im Berichtsjahr 2025. Inhalt und Umfang der Angaben orientieren sich an den Regeln des Schweizerischen Obligationenrechts, an der Richtlinie Corpo - rate Governance der SIX Exchange Regulation sowie an den Statuten der Novavest Real Estate AG. Die per 31. Dezember 2025 massgebenden Statuten (Fassung vom 10. Juni 2025) sind auf der Web - site der Gesellschaft verfügbar unter r www.novavest.ch/de/investor-relations/?section=investor-relations__statuten Das Vergütungssystem für die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung ist einfach und transparent gestaltet. Ziel ist es, mit einer langfristig orientierten Unternehmensführung einen nachhal - tigen Geschäftserfolg zu erzielen. Dies wird durch eine wettbewerbsfähige Vergütungspolitik unterstützt. Im Berichtsjahr 2025 wurden an den Grundsätzen des Vergütungssystems der Novavest Real Estate AG, nach Prüfung durch den Vergütungsausschuss und entsprechender Empfehlung an den Verwaltungsrat, gegenüber der Vorjahresperiode keine Änderungen vorgenommen. Die Peer Group von Schweizer Immo - biliengesellschaften, welche zur Beurteilung der Entschädigungen berücksichtigt wird, ist gegenüber dem Vorjahr ebenfalls unverändert geblieben. Im Vergütungsbericht werden aufgrund der Unternehmensstruktur auch das Entschädigungssystem für den Dienstleistungsvertrag mit der Nova Property Fund Management AG erläutert sowie die Verträge mit Mettler Entwickler AG für Bauprojekte im Detail dargelegt. Die ausgerichteten Vergütungen werden nach dem Periodenkonzept der Rechnungslegung (Accrual Prin - zip) offengelegt. Das heisst, sämtliche Vergütungen werden in jenem Berichtsjahr ausgewiesen, in wel - chem sie in der Jahresrechnung erfasst werden. An der ordentlichen Generalversammlung vom 24. März 2025 wurde der letztjährige Vergütungsbericht 2024 mit einer Quote von über 97% genehmigt. Der vorliegende Vergütungsbericht 2025 wird wiederum der kommenden ordentlichen Generalversammlung vom 26. März 2026 zur Konsultativabstimmung vor - gelegt. 2. Governance Die Verantwortung für die Definition der Vergütungsgrundsätze der Novavest Real Estate AG liegt beim Gesamtverwaltungsrat. In den Statuten der Gesellschaft sind die Vergütungsgrundsätze in Artikel 21b ff. festgelegt. Der Weblink zu den Statuten ist unter Rubrik «1. Einleitung» oben erwähnt. Vergütungsbericht
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 69 2.1 Vergütungsausschuss Der Vergütungsausschuss der Gesellschaft besteht gemäss Artikel 20 der Statuten aus mindestens zwei Mitgliedern, jedoch nicht aus allen Mitgliedern des Verwaltungsrats. Der Vergütungsausschuss wurde erstmalig im Jahr 2014 gegründet und die Mitglieder des Ausschusses werden seitdem jährlich durch die ordentliche Generalversammlung gewählt. Die Amtsdauer beträgt ein Jahr und endet jeweils mit dem Abschluss der nächsten ordentlichen Generalversammlung. Eine Wiederwahl ist möglich. Ist der Vergü - tungsausschuss nicht vollständig besetzt, so kann der Verwaltungsrat für die verbleibende Amtsdauer die fehlenden Mitglieder ernennen. Seit dem Jahr 2022 übernimmt der Vergütungsausschuss auch zusätzliche Aufgaben im Bereich Nominierung. An der ordentlichen Generalversammlung vom 24. März 2025 wurden Daniel Ménard und Claudia Suter als Mitglieder des Vergütungsausschusses durch die Generalversammlung in Einzelwahlen wiedergewählt. Mitglieder Vergütungsausschuss im Berichtsjahr 2025 Verwaltungsratsmitglied Im Verwaltungsrat 1) Im Vergütungsausschuss 1) Daniel Ménard seit März 2021 seit März 2022 Claudia Suter seit Juni 2024 seit Juni 2024 1) Seit 2014 jährliche Einzelwahlen der Verwaltungsratsmitglieder und der Mitglieder des Vergütungsausschusses durch die ordentliche Generalversammlung (für jeweils einjährige Amtsperiode). Der Vergütungsausschuss hat vorbereitende Funktion und unterstützt den Verwaltungsrat bei der Erfül - lung seiner Aufgaben im Bereich der Vergütungen, namentlich bei: • Der Erstellung des Vergütungsberichts • Der Vorbereitung der Abstimmungen der Generalversammlung über die Vergütungen des Verwal- tungsrats und der Geschäftsleitung • Der Vergütungsausschuss unterbreitet dem Verwaltungsrat insbesondere einen Vorschlag betref- fend die Gesamtbeträge der Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäfts - leitung, welche der Genehmigung der Generalversammlung bedürfen • Der Verwaltungsrat kann dem Vergütungsausschuss weitere Aufgaben zuweisen Der Verwaltungsrat hat dem Vergütungsausschuss zusätzliche Aufgaben im Bereich Nominierung zuge- wiesen. Diese umfassen insbesondere: • Die Nachfolgeplanung im Zusammenhang mit Wechseln im Verwaltungsrat und diesbezüglich Nominierungs- bzw. Wahlempfehlungen an den Verwaltungsrat zuhanden der Generalversamm - lung • Kenntnisnahme und Evaluation der Nachfolgeplanung für Mitglieder der Geschäftsleitung Für Details zu den Mitgliedern des Vergütungsausschusses siehe auch den Corporate Governance Report auf den Seiten 46 und 48.
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 70 2.2 Dienstleistungsvertrag der Gesellschaft für Managementdienstleistungen, Verträge für Bauprojekte Dienstleistungsvertrag mit Nova Property Fund Management AG Novavest Real Estate AG hat mit Beschluss des Verwaltungsrats vom 16. April 2025 den Dienstleistungs - vertrag mit der Nova Property Fund Management AG erneuert. Der Vertrag trat rückwirkend per 1. Ja - nuar 2025 in Kraft und ersetzt den bisherigen Dienstleistungsvertrag vom 19. Februar 2019 sowie eine Änderungsvereinbarung vom 28. Juni 2019. Im Rahmen des Dienstleistungsvertrages erbringt die Nova Property Fund Management AG gegenüber der Gesellschaft verschiedene Beratungsdienstleistungen im Zusammenhang mit dem Portfoliomanagement, der Evaluation möglicher Investitionen und Projektent - wicklungen sowie Dienstleistungen in den Bereichen Technische und Administrative Verwaltung, Buchhal - tung, Finanzdienstleistungen, Budgetierung und Controlling. Die Nova Property Fund Management AG, mit Sitz in Pfäffikon/SZ, ist eine von der FINMA beaufsichtigte Fondsleitungsgesellschaft und wird per 31. Dezember 2025 zu 91% durch Herrn Marcel Schneider (CEO der Nova Property Fund Management AG) gehalten. Die übrigen 9% werden durch Herrn Rolf Schubiger, welcher auch Aktionär der Novavest Real Estate AG ist, gehalten. Per Datum des Bilanzstichtags 31. De - zember 2025 bzw. 31. Dezember 2024 hält kein Mitglied des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung der Novavest Real Estate AG eine Beteiligung an der Nova Property Fund Management AG. Festsetzungsverfahren betreffend des Management-Vertrags: Der Verwaltungsrat hat den bislang be - reits bestehenden Dienstleistungsvertrag in Bezug auf Struktur der Dienstleistungsvereinbarung und Höhe der Management Fee und Transaktionsfee im Berichtsjahr 2025 erneut einer eingehenden Prüfung unterzogen und hat, gestützt auf interne Markteinschätzungen durch den Verwaltungsrat (keine Berater involviert), die Erneuerung des Vertrags bei unveränderten Ansätzen einstimmig beschlossen. Der Verwaltungsrat prüft weiterhin periodisch die Zweckmässigkeit des Dienstleistungsvertrags mit der Nova Property Fund Management AG. Das gestaffelt sinkende Modell des bestehenden Vertrags bei der Management Fee wird positiv bewertet und entspricht dem gängigen Branchenstandard. Die Novavest Real Estate AG kann mit dem Dienstleistungsvertrag eine effiziente, kosten- und synergiefokussierte Struktur sicherstellen. Der Verwaltungsrat ist überzeugt, dass die existierende Organisation mit Verwal - tungsrat, dezidierter Geschäftsleitung und Fachspezialisten via Dienstleistungsvereinbarung Vorteile hat und insbesondere den Zugriff auf ein bestehendes, erfahrenes Team von Experten für alle notwendigen Bereiche gewährt. Betreffend gelebter Governance siehe auch die Grafik auf Seite 57 im Corporate Governance Report. Vertrag mit Mettler Entwickler AG betreffend Bauprojekt Betreffend das Berichtsjahr 2025 hat die Novavest Real Estate AG mit der Mettler Entwickler AG, mit Sitz in St. Gallen, für ein Bauprojekt einen Vertrag abgeschlossen (Berichtsjahr 2024: Vertrag in einem anderen Bauprojekt, das im 2024 abgeschlossen wurde): Entwicklung Umnutzung Wohnüberbauung STWEG «Bergstrasse 16, Richterswil»: In diesem Bauprojekt agiert die Mettler Entwickler AG als Generalplanerin. Peter Mettler, CEO der Novavest Real Estate AG, ist Eigentümer von 90% der Aktien der Mettler Entwickler AG.
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 71 Festsetzungsverfahren betreffend Vertrag als Generalplanerin im Projekt «Bergstrasse 16, Richterswil»: Der Verwaltungsrat hat einstimmig die Auftragsvergabe an Mettler Entwickler AG beschlossen. Das ver - einbarte Generalplaner Honorar von CHF 2.6 Mio. wurde durch die fünf unabhängigen Verwaltungsrats - mitglieder im Detail geprüft und durch einen neutralen, externen Gutachter plausibilisiert und bestätigt. Das Honorar entspricht marktüblichen Sätzen für Projekte dieser Art und Grössenordnung. Für zusätzliche Details siehe separaten Abschnitt «4. Dienstleistungsvertrag mit Nova Property Fund Management AG» bzw. «8. Entschädigungen an nahestehende Personen und Gesellschaften» in die - sem Vergütungsbericht sowie die Rubrik «4.3 Managementverträge» im Corporate Governance Report. 2.3 Zuständigkeiten für die Festlegung der Vergütungen Die Zuständigkeiten für die Festlegung der Vergütungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung waren für das Berichtsjahr 2025 wie folgt: 1) Vergütungen zugunsten von Unternehmen, an denen betreffende Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung beteiligt sind und sofern diese Vergütungen gleichzeitig zu marktüblichen Ansätzen in Geld entrichtet wurden, sind von der Genehmigung durch die Generalversammlung ausgenommen. Solche Vergütungen werden im Vergütungsbericht jedoch unter der Rubrik «Entschädigungen an nahestehende Personen und Gesellschaften» gesondert offengelegt. Siehe auch Ausführungen zur Rubrik «4. Dienstleistungsvertrag mit Nova Property Fund Management AG» und Rubrik «8. Entschädigungen an nahestehende Personen und Gesellschaften». Die statutarischen Regeln betreffend die Abstimmung der Generalversammlung über die Vergütungen sind in Artikel 21c festgelegt. Die Statuten sind auf der Website der Gesellschaft verfügbar unter www.novavest.ch/de/investor-relations/?section=investor-relations__statuten Vergütungselemente Vergütungsausschuss Verwaltungsrat Generalversammlung Maximale Gesamtvergütung des Verwaltungsrats für das auf die GV folgende Geschäftsjahr Maximale Gesamtvergütung der Geschäftsleitung für das auf die GV folgende Geschäftsjahr Einzelvergütungen VR Präsident, Vizepräsident und weitere VR Mitglieder für das abgelaufene Geschäftsjahr Vergütungen für Beratungs- dienstleistungen von VR oder GL Mitgliedern für das abgelaufene Geschäftsjahr 1) Konditionen des Dienstleistungs- vertrags mit Nova Property Fund Management AG Einzelvergütungen der Mitglieder Geschäftsleitung für das abgelaufene Geschäftsjahr Empfehlung Empfehlung Empfehlung Empfehlung Prüfung / Empfehlung Prüfung / Empfehlung Antrag an General- versammlung Antrag an General- versammlung Genehmigung Antrag an General- versammlung Genehmigung Genehmigung Genehmigung Genehmigung - Genehmigung - -
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 72 3. Entschädigungen Verwaltungsrat 3.1 Grundsätze und Vergütungselemente Ziel der Vergütungspolitik für die Mitglieder des Verwaltungsrats ist es, hoch qualifizierte Personen zu gewinnen, die über langjährige Erfahrung und das notwendige Fachwissen verfügen. Zudem stehen die langfristige Unternehmensstrategie und -entwicklung sowie die Unabhängigkeit in den Kontrollaufgaben gegenüber der Geschäftsleitung im Fokus. Die Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten als Entschädigung ein Verwaltungsratshonorar, das in der Regel einmal jährlich vom Gesamtverwaltungsrat gemeinsam festgelegt wird. Die Höhe des Verwaltungs - ratshonorars bestimmt der Verwaltungsrat nach freiem Ermessen. Die Honorare sind nicht an das Errei - chen von Zielen der Gesellschaft gebunden. Die Entschädigungen werden jeweils in bar ausbezahlt. Es bestehen keine Options- oder Aktienbeteiligungsprogramme auf Aktien der Novavest Real Estate AG und auch keine leistungsabhängigen Entschädigungskomponenten. Es werden keine Berater oder spezifische Studien bezüglich der Entschädigung des Verwaltungsrats zugezogen. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung jeweils eine maximale Gesamtentschädigung für die Mitglieder des Verwaltungsrats für das auf die Generalversammlung folgende Geschäftsjahr (pros - pektive Genehmigung). Die Abstimmung der Generalversammlung hat bindende Wirkung für diese ma - ximal genehmigten Gesamtbeträge. Die Bewilligung der Einzelentschädigungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats obliegt danach innerhalb des genehmigten Rahmens wieder direkt dem Verwaltungsrat. 3.2 Verwaltungsratshonorare Die Vergütung der Mitglieder des Verwaltungsrats berücksichtigt die Verantwortung und Komplexität der einzelnen Funktionen sowie die professionell und persönlich an die Verwaltungsratsmitglieder gestellten Anforderungen. Für einen Benchmark-Vergleich gegenüber mittelgrossen und kleineren Schweizer Immo - biliengesellschaften berücksichtigte der Verwaltungsrat im Berichtsjahr 2025 die nachfolgenden Gesell - schaften als Peer Group (unveränderte Liste gegenüber 2024). Peer Group Universum EPIC Suisse AG Fundamenta Real Estate AG HIAG Immobilien Holding AG Ina Invest Holding AG Intershop Holding AG Investis Holding SA Novavest Real Estate AG Peach Property Group AG Plazza AG Warteck Invest AG Züblin Immobilien Holding AG Zug Estates Holding AG Im Berichtsjahr 2025 hat der Verwaltungsrat unter Berücksichtigung der Gesellschaften in der Peer Group beschlossen, die bisherigen ordentlichen Honorare nach oben anzupassen und die Honoraranpassun - gen in zwei Schritten vorzunehmen. Im Jahr 2025 wurden die ordentlichen Verwaltungsratshonorare um TCHF 10 pro Mitglied erhöht, mit einer weiteren vorgesehenen Erhöhung um TCHF 10 im Jahr 2027. Die zur Auszahlung gelangenden Beträge für das Berichtsjahr 2025 wurden im Rahmen des bereits durch die Generalversammlung genehmigten Gesamtbetrags für Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrats bei einigen Mitgliedern jedoch geringfügig gekürzt. Für weitere Informationen siehe die nachfolgenden Tabelle mit den ausgewiesenen Vergütungen pro Verwaltungsratsmitglied.
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 73 Im Rahmen der beschlossenen Verwaltungsratshonorare sind, wie bereits in den Vorjahren, gleichzeitig auch die zusätzlichen Aufgaben als Mitglied eines Ausschusses – Vergütungsausschuss (inkl. Nominie - rungsaufgaben) oder Audit Ausschuss – abgegolten. Höhe der ordentlichen Verwaltungsratshonorare Funktion 2025 2024 Verwaltungsratspräsident CHF 70 000 CHF 60 000 Vizepräsident CHF 60 000 CHF 50 000 Mitglied des Verwaltungsrats CHF 50 000 CHF 40 000 Der Entscheid über die Honorare wurde von allen Mitgliedern des Verwaltungsrats gemeinsam getroffen. Die genannten Beträge sind exklusive Sozialleistungen zu verstehen. Durch die Abrechnung der Honorare via Firmenadressen der Verwaltungsratsmitglieder können zudem Mehrwertsteuerabgaben anfallen (für Informationen siehe Tabelle mit den Vergütungen). Beauftragt der Verwaltungsrat eines seiner Mitglieder mit ausserordentlichen, aufwändigen Arbeiten, die dieses Mitglied ausserhalb seiner Funktion als Verwaltungsrat wahrnimmt, so werden diese in der Regel zusätzlich nach Aufwand entschädigt. Der Stundenansatz, die Maximalentschädigung für Spesen sowie ein jeweils entsprechendes Kostendach müssen vom Gesamtverwaltungsrat festgelegt werden. Allfällige Vergütungen für solche zusätzliche Beratungsdienstleistungen von Mitgliedern des Verwaltungsrats für das abgelaufene Jahr (sofern es solche gibt) werden der Generalversammlung jeweils nachträglich zur Genehmigung vorgelegt (retrospektive Genehmigung). Die Rechtsanwaltskanzlei Homburger AG, Zürich, welche die Novavest Real Estate AG in Themen im Zu - sammenhang mit der ausserordentlichen Generalversammlung vom 17. Januar 2025 in rechtlichen Belan - gen beraten hat, wird als nahestehend betrachtet. Claudia Suter, Mitglied des Verwaltungsrats der Gesell - schaft, ist eine von über 40 Partnern bei Homburger AG. Für den Umfang der Dienstleistungen durch Homburger AG siehe Rubrik «8. Entschädigungen an nahestehende Personen und Gesellschaften».
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 74 Berichtsjahr 2024 alle Beträge in CHF Funktion Verwaltungsrats- Sozialleistungen im Verwaltungsrat honorar Arbeitgeberbeiträge Thomas Sojak ¹ Präsident Stefan Hiestand ² Vizepräsident Daniel Ménard Mitglied Floriana Scarlato Mitglied Claudia Suter ¹ Mitglied Mitglieder bis zum Vollzug der Fusion mit SenioResidenz AG Gian Reto Lazzarini ³ Präsident Markus Neff ³ Vizepräsident Total Entschädigung für weitere Tätigkeiten 0 0 0 0 0 0 Total 32 267 47 745 43 240 43 023 21 511 29 728 24 773 242 287 Mehrwert- steuer 0 3 578 3 240 0 0 2 228 1 856 10 902 1 Im Verwaltungsrat der Gesellschaft seit 14. Juni 2024. Entschädigung für 2. Halbjahr 2024. 2 Vizepräsident des Verwaltungsrats ab August 2024. 3 Im Verwaltungsrat der Gesellschaft bis 14. Juni 2024. Entschädigung für 1. Halbjahr 2024. 4 VR-Honorar als Rechnung aus AG gestellt, daher mehrwertsteuer-pflichtig. 30 000 44 167 40 000 40 000 20 000 27 500 22 917 224 584 2 267 0 0 3 023 1 511 0 0 6 801 4 4 4 4 3.3 Übersicht über die Entschädigungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats (Tabellen durch Revisionsstelle geprüft) Der Verwaltungsrat der Gesellschaft bestand per 31. Dezember 2025 wie auch per 31. Dezember 2024 aus fünf Mitgliedern. Berichtsjahr 2025 alle Beträge in CHF Funktion Verwaltungsrats- Sozialleistungen im Verwaltungsrat honorar Arbeitgeberbeiträge Thomas Sojak Präsident Stefan Hiestand Vizepräsident Daniel Ménard Mitglied Floriana Scarlato Mitglied Claudia Suter Mitglied Total Entschädigung für weitere Tätigkeiten 0 0 0 0 0 0 Total 75 290 63 459 52 969 52 703 52 703 297 123 Mehrwert- steuer 0 3 969 0 0 3 969 1 VR-Honorar als Rechnung aus AG gestellt, daher mehrwertsteuer-pflichtig. 70 000 59 000 49 000 49 000 49 000 276 000 5 290 4 459 0 3 703 3 703 17 155 1
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 75 3.4 Vergleich mit dem Vorjahr und dem von der Generalversammlung genehmigten Betrag für 2025 (durch Revisionsstelle geprüft) Die Veränderungen bei den Entschädigungen der einzelnen Verwaltungsratsmitglieder im Berichtsjahr 2025 im Vergleich zum Vorjahr resultieren zum Teil aus den unterschiedlichen Amtsdauern im Verwaltungsrat (2025: alle VR 12 Monate; 2024: einige VR ab 14. Juni 2024) und aus den vom Verwaltungsrat beschlossenen Honorarerhöhungen im Berichtsjahr 2025. Die ordentliche Generalversammlung vom 20. März 2024 hatte für das Geschäftsjahr 2025 eine Gesamtver- gütung der Mitglieder des Verwaltungsrats von maximal TCHF 300 genehmigt (prospektive Genehmigung). Das Total der effektiven Entschädigungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats für das Geschäftsjahr 2025 von TCHF 297.1 entspricht einem Pay-out Ratio von 99%. 3.5 Von der Generalversammlung genehmigter Gesamtbetrag für Vergütungen 2026 Für das Geschäftsjahr 2026 hat die ordentliche Generalversammlung vom 24. März 2025 eine maximale Ge- samtvergütung der Mitglieder des Verwaltungsrats von TCHF 350 genehmigt (prospektive Genehmigung). Die Aufteilung der Vergütung 2026 sowie das Pay-out Ratio werden im Vergütungsbericht 2026 offengelegt. 4. Dienstleistungsvertrag mit Nova Property Fund Management AG 4.1 Vertragsbedingungen Die Novavest Real Estate AG führt die Geschäfte durch die Geschäftsleitung, bezieht aber massgebliche Beratungsdienstleistungen im Zusammenhang mit dem Portfoliomanagement, der Evaluation möglicher Investitionen sowie der Ausarbeitung und Leitung von Bauprojekten von der Nova Property Fund Manage - ment AG, Pfäffikon/SZ. Die Kernelemente der Beratungsdienstleistungen durch die Nova Property Fund Management AG sind insbesondere: • Anlagestrategie: Unterstützung der Novavest bei der Definition und Planung der Anlagestrategie; Berichterstattung an den Verwaltungsrat der Novavest Real Estate AG zwecks konsolidierter Über - wachung des Anlagereglements. • Portfoliobereinigungen/Verkäufe: Identifikation von zu verkaufenden Immobilien im Immobilien- portfolio der Novavest; Vorschläge für den Verkaufsprozess; Empfehlung des Verkaufspreises; Durchführung des Verkaufsprozesses nach Vorgabe der Novavest für ihr Portfolio; Einholen der Transaktionsbewilligungen bei Novavest; Verhandlung und Ausfertigung der Kaufverträge mit Gegenseite und Notariat und Unterstützung im Hinblick auf den Abschluss der Kaufverträge sowie der Eigentumsübertragung. Die Nova Property Fund Management AG kann fallweise Vollmach - ten zur Unterzeichnung der Kaufverträge erhalten. Im Übrigen bleibt die Verurkundung Sache der Novavest.
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 76 • Portfolioausbau/Akquisitionen: Identifikation von möglichen Investitionsobjekten; Einholen der notwendigen Informationen und Durchführung der Due Diligence; Zusammenstellung von Ent - scheidungsgrundlagen für den Verwaltungsrat der Novavest; Begleitung des Kaufprozesses und Beratung bezüglich des taktischen Vorgehens zum Erwerb von Investitionsobjekten; Einholen von Lex Koller Bewilligungen im Namen der Novavest; Einholen der Transaktionsbewilligungen bei No - vavest; Verhandlung und Ausfertigung der Kaufverträge mit der Gegenseite und Notariat und Un - terstützung im Hinblick auf den Abschluss der Kaufverträge sowie der Eigentumsübertragung. Die Nova Property Fund Management AG kann fallweise Vollmachten zur Unterzeichnung der Kaufver - träge erhalten. Im Übrigen bleibt die Verurkundung Sache der Novavest. • Projektentwicklung: Prüfung des Entwicklungspotenzials bestehender Liegenschaften und Zu- sammenstellung von Kosten-/Nutzenanalysen für die Durchführung von Projektentwicklungen; Empfehlungen zuhanden der Novavest sowie Überwachung von Bauvorhaben hinsichtlich Kosten und Terminen; Teilnahme an Schlussabnahmen. • Sanierungen: Überwachung des zyklischen Sanierungsbedarfs von Liegenschaften und regel- mässige Berichterstattung über zu erwartende Sanierungsvorhaben und -kosten; Empfehlung zu ausserordentlichen Sanierungen unter Darstellung der Kosten-/Nutzenanalyse; Planung und Über - wachung von Sanierungen. • Maklertätigkeit: Regelmässige Kontaktpflege mit institutionellen Eigentümern und Maklern, die an einem Kauf/Verkauf von Liegenschaften von der/an die Novavest interessiert sein könnten. • Budgetierung und Controlling: Jährliche Erstellung eines Investitions- und Unterhaltsbudgets für das Portfolio sowie Definition von Ertragszielen für das Portfolio; Zyklische Planung der Sanie - rungen im Rahmen der Finanzplanung der Novavest; Beurteilung von Baukostenschätzungen von externen General- und Totalunternehmern; Controlling mit Soll-/Ist-Analyse zuhanden von Nova - vest; Berichterstattungen zuhanden des Verwaltungsrats von Novavest durch Vertreter der Nova Property Fund Management AG. • Technische und Administrative Verwaltung: Vermietungen und Berechnung von Mietzinsanpas- sungen bei veränderten Rahmenbedingungen bzw. bei Erstvermietungen; Kündigungswesen; In - standhaltung und Instandsetzung der Bausubstanz; Bearbeitung von Garantiemängeln; Bericht - erstattung bei dringlichen unvorhergesehenen Sanierungen; Versicherungswesen; Abschluss von Serviceverträgen soweit sinnvoll oder notwendig; Sicherstellung der Einhaltung von Brandschutz - bestimmungen und anderen regulatorischen Vorgaben. • Liegenschaftsbuchhaltung: Das Führen der Liegenschaftsbuchhaltung ist an Dritte delegiert. Überwachung des Rechnungswesens auf der Ebene der Liegenschaften. • Finanzdienstleistungen: Mitwirkung bei der Durchführung der Finanzbuchhaltung der Novavest, beim Jahresabschluss der Novavest, bei Steuerfragen soweit diese das Portfoliomanagement be - treffen sowie bei der Verhandlung von Hypotheken. Zahlungsfreigaben setzen immer die Mitwirkung eines Vertreters der Novavest Real Estate AG voraus.
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 77 Konditionen des Dienstleistungsvertrags Die Nova Property Fund Management AG erhält für die erbrachten Dienstleistungen eine jährliche Ma - nagement Fee berechnet auf dem konsolidierten Gesamtwert des Liegenschaftenportfolios der Novavest Gruppe gemäss der nach Swiss GAAP FER Standard erstellten und revidierten Bilanz der Novavest per 31. Dezember des aktuellen Jahres gemäss folgender Tabelle: Aufteilung der Management Fee bis CHF Mio. Prozentuale Management Fee Erster Teil am Gesamtvermögen bis CHF 250 Mio. 0.50% Management Fee Nächster Teil am Gesamtvermögen bis CHF 500 Mio. 0.45% Management Fee Nächster Teil am Gesamtvermögen bis CHF 1 000 Mio. 0.35% Management Fee Nächster Teil am Gesamtvermögen ab CHF 1 000 Mio. 0.25% Management Fee Zusätzlich zur Management Fee wird die Nova Property Fund Management AG für jeden Kauf oder Ver - kauf einer Liegenschaft mit einer Transaktionsfee entschädigt. Diese beträgt 1% des jeweiligen Kauf- oder Verkaufspreises. Die Nova Property Fund Management AG wird ferner für die Bauherrenvertretung sowie für das Projekt - management im Zusammenhang mit Instandsetzungsmassnahmen sowie Bauten und Umbauten von mehr als TCHF 250 mit maximal 3% der effektiven Projektsumme durch die Novavest Real Estate AG ent - schädigt. Die Entschädigung wird jeweils im Zeitpunkt der Projektgenehmigung durch die Gesellschaft zwischen den Parteien festgelegt. Die Management Fee ist pro Jahr um TCHF 300 geringer, solange die Novavest Real Estate AG durch die Anstellung eines CEO Eigenleistungen in Bezug auf das operative Management der Novavest Gruppe er - bringt. Des Weiteren reduziert sich die zu entrichtende Management Fee um die anfallenden effektiven Kosten für einen CFO, jedoch bis maximal TCHF 250 pro Jahr, solange die Gesellschaft durch die Anstel - lung eines CFO Eigenleistungen in Bezug auf das operative Management der Novavest Gruppe erbringt. Die Entschädigungen aus den oben beschriebenen Prozentsätzen der Management Fee, der Transak - tionsfee und der Entschädigung für die Bauherrenvertretung und Projektmanagement verstehen sich exklusive Mehrwertsteuer. Leistungen von externen Beratern werden direkt der Rechnung der jeweiligen Gruppengesellschaft be - lastet. Darunter fallen sämtliche Leistungen, die nicht von Mitarbeitenden der Nova Property Fund Ma - nagement AG erbracht werden können, insbesondere Revisionen, Bewertungen des Liegenschaftenport - folios, Anwaltsleistungen, Marketing- oder Kommunikationsberatung, Druckkosten, Inanspruchnahme von Bankdienstleistungen sowie anderen Beratungsleistungen, wie zum Beispiel im Bereich der Projekt - entwicklung, welche projektbezogen über die Novavest Real Estate AG abgerechnet werden. Ebenso sind Drittmaklergebühren direkt durch die Novavest Real Estate AG zu begleichen. Die Nova Property Fund Management AG hat sich unter dem Dienstleistungsvertrag verpflichtet, weder der Novavest Gruppe noch einer Gegenpartei der Novavest Maklergebühren für vermittelte Transaktio - nen in Rechnung zu stellen. Der per 16. April 2025 erneuerte Dienstleistungsvertrag mit der Nova Property Fund Management AG trat rückwirkend per 1. Januar 2025 in Kraft und ersetzte den bisherigen Vertrag vom 19. Februar 2019 so - wie eine Änderungsvereinbarung vom 28. Juni 2019. Der Dienstleistungsvertrag kann von den Parteien jährlich jeweils per 30. Juni, erstmals per 30. Juni 2026, mit einer Kündigungsfrist von 18 Monaten auf das Ende des nächsten Kalenderjahres schriftlich gekündigt werden.
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 78 4.2 Fees aus dem Dienstleistungsvertrag im Berichtsjahr 2025 Die Vergütungen gemäss Dienstleistungsvertrag sind vom konsolidierten Gesamtwert des Liegenschaf - tenportfolios der Novavest per 31. Dezember eines jeweiligen Jahres (Management Fee) und von Kaufs-/ Verkaufstransaktionen in einem Geschäftsjahr (Transaktionsfee) abhängig. Es sind im Rahmen des Dienstleistungsvertrages keine Zielsetzungen vereinbart. Die Auszahlung der Entschädigung erfolgt je - weils in bar. Es bestehen im Rahmen des Dienstleistungsvertrags keine Aktien- oder Optionsprogramme auf Aktien der Novavest Real Estate AG. Per Jahresende 2025 belief sich der konsolidierte Wert des Liegenschaftenportfolios der Gesellschaft auf CHF 1 009.5 Mio. (31. Dezember 2024: CHF 1 038.5 Mio.). Der Rückgang gegenüber dem Jahresendwert 2024 ist auf die strategisch vorgenommenen Verkäufe von sechs Liegenschaften, demgegenüber Investi - tionen in die Renditeliegenschaften und in Umnutzungs-/Entwicklungsprojekte sowie auf den Erfolg aus Neubewertung zurückzuführen. Für die Zeitperiode 1. Januar bis 31. Dezember 2025 belief sich die geschuldete Management Fee an die Nova Property Fund Management AG (inklusive Mehrwertsteuer) auf CHF 4.5 Mio. (Vorjahr 2024: CHF 4.6 Mio.). Die Transaktionsfee betrug insgesamt CHF 0.5 Mio. (Vorjahr 2024: CHF 0.5 Mio.). Für Bauherren - vertretung und Projektmanagement fielen Entschädigungen in Höhe von CHF 0.1 Mio. an, die als Projekt - kosten aktiviert wurden (Vorjahr 2024: CHF 0.7 Mio.). Abzug von insgesamt CHF 0.5 Mio. von der Management Fee Von der Management Fee wurden wie vertraglich vorgesehen CHF 0.32 Mio. aus der Entschädigung des CEO und CHF 0.18 Mio. aus der Entschädigung des CFO, die direkt durch die Novavest Real Estate AG bezahlt wurden, in Abzug gebracht (Werte inkl. Mehrwertsteuer). Die netto verbleibende Vergütung an die Nova Property Fund Management AG aus Management Fee, Transaktionsfee sowie Bauherren-/ Projektmanagemententschädigung belief sich für das Berichtsjahr 2025 somit auf CHF 4.6 Mio. (Vorjahr 2024: CHF 4.7 Mio.). Die Veränderungen der Einzelbeträge bei der Management Fee und der Trans - aktionsfee gegenüber dem Vorjahr sind auf die unterschiedliche Portfoliogrösse zum jeweiligen Jahres - ende und die Unterschiede bei den verschiedenen Transaktionen und Transaktionsgrössen während der Berichtsjahre 2025/2024 zurückzuführen. 5. Entschädigungen Geschäftsleitung Ziel der Vergütungspolitik für die Mitglieder der Geschäftsleitung ist es, hoch qualifizierte Persönlichkeiten mit dem notwendigen Fachwissen und einer langjährigen Erfahrung im Schweizer Immobilienmarkt zu ge - winnen und mit einfachen Vergütungsstrukturen eine unternehmerische Handlungsweise sicherzustellen. Die nachfolgend aufgeführten Beträge für die Vergütungen des CEO und des CFO im Berichtsjahr 2025 wurden durch den Verwaltungsrat jeweils mit einstimmigem Beschluss und nach freiem Ermessen festge - setzt. Die Entschädigungen der Geschäftsleitung umfassen für die Berichtsperioden 2025 und 2024 das Basissa - lär, entsprechende Sozial- und Vorsorgeleistungen und für die CFO-Position zusätzlich eine fixe Vergütung für Pauschalspesen. Die Entschädigungen waren in beiden Berichtsjahren nicht an das Erreichen von Zie - len der Gesellschaft gebunden, und sie werden grundsätzlich einmal im Jahr festgelegt.
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 79 5.1 Vergütungen 2025 und geplante Änderungen für 2026 Für das Berichtsjahr 2025 wurde das Basissalär des CEO um TCHF 50 auf TCHF 450 reduziert. Das Basis - salär des CFO blieb auf Jahresbasis betrachtet unverändert. Im Berichtsjahr 2025 wurde die Gesamtvergütung des CEO von CHF 0.48 Mio. (Vorjahr 2024: CHF 0.54 Mio.) und des CFO von CHF 0.16 Mio. (2024: aktuell amtierender CFO von CHF 0.05 Mio. (ab 1. September 2024) sowie des früheren CFO (CFO bis 31. August 2024, inklusive vertragsrechtliche Vergütung während der dreimonatigen Kündigungsfrist bis 30. November 2024) von CHF 0.20 Mio.) direkt von der Novavest Real Estate AG beglichen. Die anteilsmässige Reduktion bei der Management Fee an die Nova Property Fund Management AG belief sich im Berichtsjahr 2025 auf total CHF 0.5 Mio. (Vorjahr 2024: CHF 0.6 Mio.) für die Geschäftsleitungspositionen. Der Verwaltungsrat plant ab 2026 eine generelle Anpassung des aktuellen Entschädigungsmodells mit einem Betrag an fixem Basissalär und der Einführung einer Performance-basierten Entschädigungs - komponente. Diese langfristig orientierte, erfolgsabhängige Vergütungskomponente soll als Long Term Incentive mit Performance Share Units (PSU) und einer Performance/Vesting Periode von drei Jahren ausgestaltet werden. Im Zusammenhang mit dieser geplanten Anpassung hat der Verwaltungsrat im Berichtsjahr 2025 Vergütungsspezialisten der PricewaterhouseCoopers AG konsultiert (PwC amtet auch als Revisionsstelle der Gesellschaft). Um die Anpassung des Vergütungsmodells zu ermöglichen, müssen vorgängig die aktuellen Statuten in ihrem Wortlaut entsprechend geändert und diese Möglichkeiten in die Statuten aufgenommen werden. Der Verwaltungsrat plant der ordentlichen Generalversammlung 2026 entsprechende Statutenveränderungen zu beantragen. Der genaue Wortlaut der einzelnen betrof - fenen Artikel der Statuten wird in der Einladung zur Generalversammlung 2026 veröffentlicht. 5.2 Options- oder Aktienbeteiligungsprogramme Es bestanden im Berichtsjahr 2025 und auch im Vorjahr 2024 keine Options- oder Aktienbeteiligungspro - gramme auf Aktien der Novavest Real Estate AG. 5.3 Arbeitsverträge und Kündigungsfristen Die Arbeitsverträge des CEO und des CFO sind auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und beinhalten Kün - digungsfristen von 6 bzw. 3 Monaten, jeweils auf das Ende eines Monats.
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 80 5.4 Übersicht über die Entschädigungen an die Mitglieder der Geschäftsleitung (Tabellen durch Revisionsstelle geprüft) Die Geschäftsleitung der Gesellschaft bestand per 31. Dezember 2025 wie auch per 31. Dezember 2024 jeweils aus zwei Mitgliedern (CEO und CFO). Ein CFO-Wechsel erfolgte während des Berichtsjahres 2024 (siehe dazu Tabelle Berichtsjahr 2024). Berichtsjahr 2024 alle Beträge in CHF Basissalär Peter Mettler, CEO 1 500 000 Fabio Gmür, CFO ab 01.09.2024 1 42 000 Patrick Hauser, CFO bis 31.08.2024 und 3-monatige Kündigungsfrist bis 30.11.2024 1, 2 146 667 T otal 688 667 1 Die Entschädigung der CEO-Funktion berücksichtigt ein Zeitpensum zugunsten der Novavest Real Estate AG von 50%. Die Management Fee an die Nova Property Fund Management AG reduziert sich jeweils um CHF 300 000 pro Jahr für die CEO-Funktion und um die effektiv anfallenden Kosten für einen CFO, jedoch bis maximal CHF 250 000 pro Jahr, solange die Gesellschaft einen eigenen CFO angestellt hat. 2 Patrick Hauser war als CFO bis 31. August 2024 tätig. Aufgrund arbeitsrechtlicher Verpflichtungen (3-monatige Kündigungsfrist) dauerte die Lohnfortzahlung durch die Novavest Real Estate AG bis zum 30. November 2024. 3 Vergütung für Pauschalspesen. Sonstige Leistungen 0 2 100 8 250 10 350 Tota l 544 559 53 931 200 806 799 296 Zusatz- entschädigung 0 0 0 0 3 3 Berichtsjahr 2025 alle Beträge in CHF Basissalär Peter Mettler, CEO 1 450 000 Fabio Gmür, CFO 1 128 000 T otal 578 000 Sonstige Leistungen 0 6 300 6 300 Tota l 482 717 163 923 646 640 Zusatz- entschädigung 0 0 0 1 Die Entschädigung der CEO-Funktion berücksichtigt ein Zeitpensum zugunsten der Novavest Real Estate AG von 50%. Die Management Fee an die Nova Property Fund Management AG reduziert sich jeweils um CHF 300 000 pro Jahr für die CEO-Funktion und um die effektiv anfallenden Kosten für einen CFO, jedoch bis maximal CHF 250 000 pro Jahr, solange die Gesellschaft einen eigenen CFO angestellt hat. 2 Vergütung für Pauschalspesen. Sozial- und Vorsorgeleistungen Arbeitgeberbeiträge 32 717 29 623 62 340 2 Sozial- und Vorsorgeleistungen Arbeitgeberbeiträge 44 559 9 831 45 889 100 279
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 81 5.5 Vergleich mit dem Vorjahr und dem von der Generalversammlung genehmigten Betrag für 2025 (durch Revisionsstelle geprüft) Die Veränderungen in der Gesamtentschädigung der Geschäftsleitung für das Berichtsjahr 2025 (siehe Vergütungstabelle) im Vergleich zum Vorjahr 2024 sind einerseits auf die erwähnte Salär Reduktion bei der CEO Entschädigung und andererseits auf die unterschiedliche Zusammensetzung der Geschäftsleitung über die jeweiligen Gesamtjahre (Wechsel des CFO per 1. September 2024 mit zudem tieferer Entschädi - gung gegenüber dem früheren CFO) zurückzuführen. Die ordentliche Generalversammlung vom 20. März 2024 hatte für das Geschäftsjahr 2025 eine Gesamt - vergütung der Mitglieder der Geschäftsleitung von maximal TCHF 800 genehmigt (prospektive Geneh - migung). Das Total der effektiven Entschädigungen an die Mitglieder der Geschäftsleitung für das Ge - schäftsjahr 2025 von TCHF 646.6 entspricht einem Pay-out Ratio von 81%. 5.6 Von der Generalversammlung genehmigter Gesamtbetrag für Vergütungen 2026 Die ordentliche Generalversammlung vom 24. März 2025 genehmigte, wie vom Verwaltungsrat beantragt, für das Geschäftsjahr 2026 eine Gesamtvergütung für die Mitglieder der Geschäftsleitung (inkl. Sozialleis - tungen und Arbeitgeberbeiträge) von maximal TCHF 800. Die Aufteilung der Vergütung 2026 sowie das Pay-out Ratio werden im Vergütungsbericht 2026 offengelegt. 6. Entschädigungen an ehemalige Organmitglieder (durch Revisionsstelle geprüft) Es wurden im Berichtsjahr 2025 keine Entschädigungen an ehemalige Organmitglieder entrichtet (Vorjahr 2024 ebenfalls 0). 7 . Organdarlehen und -kredite (durch Revisionsstelle geprüft) In der Berichtsperiode 2025 wurden weder Organdarlehen oder -kredite an die Mitglieder des Verwal - tungsrats gewährt noch sind solche per 31. Dezember 2025 ausstehend (Vorjahr 2024 ebenfalls 0). Es be - stehen auch keine Organdarlehen oder -kredite gegenüber nahestehenden Personen. Artikel 21f der aktuellen Statuten der Gesellschaft (Fassung vom 10. Juni 2025) sieht keine Beträge für Darlehen, Kredite oder Vorsorgeleistungen ausserhalb der beruflichen Vorsorge an die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung vor. Um solche auszahlen zu können, würde es zu ihrer Zulässig - keit zuerst der Aufnahme in die Statuten bedürfen, unter Angabe der jeweils maximal zulässigen Höchst - summe. Es ist keine Veränderung des Wortlauts von Artikel 21f im Zusammenhang mit Darlehen, Krediten oder Vorsorgeleistungen geplant.
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 82 8. Entschädigungen an nahestehende Personen und Gesellschaften (durch Revisionsstelle geprüft) Die Rechtsanwaltskanzlei Homburger AG hat die Novavest Real Estate AG im Berichtsjahr 2025 in Rechts - fragen im Zusammenhang mit der ausserordentlichen Generalversammlung vom 17. Januar 2025 be - raten (Mandatsleiter David Oser). Sie wurde dafür nach Zeitaufwand zum ordentlichen Honoraransatz entschädigt. Claudia Suter, Mitglied des Verwaltungsrats der Novavest Real Estate AG, ist eine von über 40 Partnern in dieser Rechtsanwaltskanzlei. Der Umfang der erbrachten Dienstleistungen von Homburger im Berichtsjahr 2025 lag bei TCHF 107 (Vorjahr 2024: Beratungen im Zusammenhang mit der Fusion mit SenioResidenz AG und der ausserordentlichen Generalversammlung vom 17.01.2025 TCHF 144). Peter Mettler, CEO der Gesellschaft, ist zudem CEO und Mitinhaber der Mettler Entwickler AG. No - vavest Real Estate AG hat mit Mettler Entwickler AG im Berichtsjahr 2025 einen Vertrag für eines ihrer Bauprojekte abgeschlossen, in dem Mettler Entwickler als Generalplanerin agiert (Berichtsjahr 2024: ein anderes Bauprojekt, welches im 2024 abgeschlossen wurde). Das Projekt betrifft die Entwicklung Um - nutzung Wohnüberbauung STWEG «Bergstrasse 16, Richterswil» (vereinbartes Generalplaner Honorar von CHF 2.6 Mio.). Im Berichtsjahr 2025 belief sich der Umfang der berücksichtigten Dienstleistungen von Mettler Entwickler AG auf insgesamt TCHF 590 (Vorjahr 2024: TCHF 2 413). 9. Beteiligungen an der Gesellschaft (durch Revisionsstelle geprüft) Von den Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung hält lediglich Peter Mettler 236’429 Namenaktien der Gesellschaft. Diese Beteiligung entspricht 2.32% der Stimmrechte und des Aktienkapi - tals per 31. Dezember 2025 (31. Dezember 2024: ebenfalls 236‘429 Namenaktien entsprechend 2.32% der Stimmrechte und des Aktienkapitals). 10. Statutarische Bestimmungen in Bezug auf die Vergütungen Die vollständigen Statuten der Gesellschaft sind auf der Website www.novavest.ch unter der Rubrik Inves - tor Relations – Statuten als PDF-Dokument abrufbar. In Bezug auf die Vergütungen sind Artikel 21 bis 21g massgebend. Direktlink für die Statuten: https:/ /www.novavest.ch/de/investor-relations/?section=investor-relations__statuten
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 83 11. Funktionen der Organmitglieder in anderen Unternehmen mit wirtschaftlichem Zweck Gemäss Artikel 734e des Schweizerischen Obligationenrechts sind im Vergütungsbericht die Funktionen der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung in anderen Unternehmen mit wirtschaftli - chem Zweck zu erwähnen. In den Statuten der Gesellschaft sind die Regeln diesbezüglich in Artikel 21a festgelegt. Siehe hierzu auch die Ausführungen unter Rubrik «3.5 Statutarische Bestimmungen betreffend An - zahl zulässiger Tätigkeiten ausserhalb der Gesellschaft» im Corporate Governance Report. Für den Statu - tenlink siehe Rubrik «10. Statutarische Bestimmungen in Bezug auf die Vergütungen» oben. Mandate der Mitglieder des Verwaltungsrats in anderen Unternehmen mit wirtschaftlichem Zweck (per 31. Dezember 2025) Name Organmitglied Gesellschaften, Funktion Thomas Sojak Börsenkotierte Gesellschaften Keine Nicht börsenkotierte Gesellschaften HOCH Health Ostschweiz St. Gallen, Mitglied Geschäftsleitung Geriatrische Klinik St. Gallen AG, Vizepräsident des Verwaltungsrates Spitalanlagengesellschaft HOCH Health Ostschweiz St. Gallen, Verwaltungsratspräsident PONTE Privatstiftung Wien (gemeinnützige Stiftung), Mitglied des Vorstands Stefan Hiestand Börsenkotierte Gesellschaften Keine Nicht börsenkotierte Gesellschaften BANTLEON Convertible Experts AG, Präsident Verwaltungsrat SH Advisory GmbH, Gesellschafter und Geschäftsführer Anova Partners AG, Präsident Verwaltungsrat Anova Partners Monaco SAM, Mitglied Verwaltungsrat ANF Beteiligungs GmbH, Gesellschafter und Geschäftsführer SH Real Estate AG, Präsident Verwaltungsrat QCam Currency Asset Management, Mitglied des Verwaltungsrates Capmont Invest AG, Mitglied des Verwaltungsrats Daniel Ménard Börsenkotierte Gesellschaften Keine Nicht börsenkotierte Gesellschaften Ligneo GmbH, Gründer, Partner und Geschäftsführer
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 84 Floriana Scarlato Börsenkotierte Gesellschaften Keine Nicht börsenkotierte Gesellschaften Keine Claudia Suter Börsenkotierte Gesellschaften Keine Nicht börsenkotierte Gesellschaften Homburger AG, Partner und Mitglied des Verwaltungsrats Syntes AG, Vaduz, Präsidentin des Verwaltungsrats TAK Advisory Ltd., London – Mitglied des Verwaltungsrats Im Rahmen ihrer juristischen Tätigkeit hält Claudia Suter zudem die folgenden Verwaltungsratsmandate: -Talvik Trust Services AG, Vaduz, Präsidentin des Verwaltungsrats - Markland Family Trust Company Inc., USA, Präsidentin des Verwaltungsrats - Heimskringla Private Trustee Pte Ltd, Singapur, Mitglied des Verwaltungsrats - Svalbard Private Trust Company Ltd, Cayman Islands, Präsidentin des Verwaltungsrats Mandate der Mitglieder der Geschäftsleitung in anderen Unternehmen mit wirtschaftlichem Zweck (per 31. Dezember 2025) Name Organmitglied Gesellschaften, Funktion Peter Mettler Börsenkotierte Gesellschaften Keine Nicht börsenkotierte Gesellschaften Navona Holding AG, Inhaber und Präsident Verwaltungsrat (VRP) Tochtergesellschaften der Navona Holding AG: - Mettler Entwickler AG, VRP, CEO - AGWAW AG, Mitglied Verwaltungsrat - AG zur Realisierung von Bauprojekten AGRB, Mitglied Verwaltungsrat - Mon Repos Erholungsheim Davos AG, Mitglied Verwaltungsrat Indirekte Tochtergesellschaften der Navona Holding AG, gehalten über Mettler Entwickler AG: - Arrivée Projekt AG, VRP - CU Projekt AG, VRP - MA Kemptthal Besitz AG, Mitglied Verwaltungsrat - LH&E Management AG, VRP (bis 13.01.2026) - Kameha Grand Glattpark Betriebsgesellschaft mbH, CEO (bis 20.01.2026) - Sitter Projekt AG, VRP
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 85 Butti Bauunternehmung AG, Mitglied Verwaltungsrat Julius Bär Real Estate AG, Mitglied Verwaltungsrat Pulsa Group AG, Mitglied Verwaltungsrat WWS Wärme- Wassertechnik AG, Mitglied Verwaltungsrat Fabio Gmür Börsenkotierte Gesellschaften Keine Nicht börsenkotierte Gesellschaften Rägi Services AG, Mitglied Verwaltungsrat
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 86 PricewaterhouseCoopers AG, Kornhausstrasse 25, 9000 St. Gallen +41 58 792 72 00 www.pwc.ch PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied des globalen PwC-Netzwerks, einem Netzwerk von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften. Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Novavest Real Estate AG, Zürich Prüfungsurteil Wir haben den Vergütungsbericht der Novavest Real Estate AG (die Gesellschaft) für das am 31. Dezember 2025 endende Jahr geprüft. Die Prüfung beschränkte sich auf die Angaben nach Art. 734a-734f OR in den als «geprüft» gekennzeichneten Tabellen auf den Seiten 74 bis 75 und 80 bis 82 des Vergütungsberichts. Nach unserer Beurteilung entsprechen die Angaben nach Art. 734a-734f OR im beigefügten Vergütungsbericht dem schweizerischen Gesetz und den Statuten. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Standards zur Abschlussprüfung (SA-CH) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt «Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung des Vergütungsberichts» unseres Berichts weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den Anforderungen des Berufsstands, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als eine Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Sonstige Informationen Der Verwaltungsrat ist für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die im Geschäftsbericht enthaltenen Informationen, aber nicht die mit «geprüft» gekennzeichneten Tabellen im Vergütungsbericht, die Jahresrechnung und unsere dazugehörigen Berichte. Unser Prüfungsurteil zum Vergütungsbericht erstreckt sich nicht auf die sonstigen Informationen, und wir bringen keinerlei Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu zum Ausdruck. Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortlichkeit, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zu den geprüften Finanzinformationen im Vergütungsbericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten.
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 87 2 Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Novavest Real Estate AG, Zürich Verantwortlichkeiten des Verwaltungsrats für den Vergütungsbericht Der Verwaltungsrat ist verantwortlich für die Aufstellung eines Vergütungsberichts in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten und für die internen Kontrollen, die der Verwaltungsrat als notwendig feststellt, um die Aufstellung eines Vergütungsberichts zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist. Zudem obliegt ihm die Verantwortung über die Ausgestaltung der Vergütungsgrundsätze und die Festlegung der einzelnen Vergütungen. Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung des Vergütungsberichts Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die im Vergütungsbericht enthaltenen Angaben gemäss Art. 734a-734f OR frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern sind, und einen Bericht abzugeben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den SA-CH durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich gewürdigt, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Vergütungsberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen. Als Teil einer Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den SA-CH üben wir während der gesamten Prüfung pflichtgemässes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus: • identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Vergütungsbericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Ausserkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. • gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung relevanten Internen Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems der Gesellschaft abzugeben. • beurteilen wir die Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängenden Angaben. Wir kommunizieren mit dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Prüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschliesslich etwaiger bedeutsamer Mängel im Internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung identifizieren. Wir geben dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und kommunizieren mit ihnen über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte, von denen vernünftigerweise angenommen
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Novavest Real Estate AG • Vergütungsbericht Geschäftsbericht 2025 88 3 Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Novavest Real Estate AG, Zürich werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit auswirken, und - sofern zutreffend - über Massnahmen zur Beseitigung von Gefährdungen oder getroffene Schutzmassnahmen. PricewaterhouseCoopers AG Beat Inauen Sebastien Brühwiler Zugelassener Revisionsexperte Zugelassener Revisionsexperte Leitender Revisor St. Gallen, 17. Februar 2026 Beilage: • Vergütungsbericht
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Geschäftsbericht 2025 89 Novavest Real Estate AG • Liegenschaft MURTEN (FR) Centre Loewenberg Eine Top Location für Seminare, Hochzeiten und Events – SBB als langfristige Mieterin Das Seminar- und Eventzentrum Centre Loewenberg liegt in einem ruhigen Park in unmittelbarer Nähe des Murtensees und des Städtchens Murten. Mit seinen zwei Hotelpavillons, dem Ausbildungsgebäude, dem historischen Schloss, einem breiten Gastronomie- und Freizeitangebot ist es ein idealer Ort für Seminare, Meetings und Anlässe. Die SBB nutzt das Centre Loewenberg für eigene Zwecke als Ausbildungs - zentrum und ist gleichzeitig Mieterin und Betreiberin des Eventzentrums. Das Zentrum steht Besuchern und Gästen aus aller Welt offen. https:/ /company.sbb.ch/de/angebote/erleben/centre- loewenberg.html Wohn-/Geschäftsliegenschaft mit 168 Zimmern und insge - samt 3 949 m² Wohnfläche, Büro-, Gastronomie- und Ausbil - dungsflächen 12 956 m² Grundstückfläche 117 957 m² Gesamtnutzfläche 18 495 m² Soll-Mietzinseinnahmen TCHF 2 943 p.a. Baujahr / Renovationen 1982 / 2011, 2021
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 90 Bilanz alle Beträge in CHF Flüssige Mittel Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Forderungen Vorfinanzierter Mieterausbau gegenüber Dritten Aktive Rechnungsabgrenzung Total Umlaufvermögen Sonstige langfristige Forderungen Renditeliegenschaften Projekte Aktive latente Ertragssteuern Vorfinanzierter Mieterausbau gegenüber Dritten Total Anlagevermögen Total Aktiven Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten Passive Rechnungsabgrenzung Kurzfristige Hypothekarverbindlichkeiten Rückstellung negativer Goodwill (Badwill) Total Kurzfristiges Fremdkapital Sonstige langfristige Verbindlichkeiten Langfristige Hypothekarverbindlichkeiten Rückstellung negativer Goodwill (Badwill) Rückstellungen für latente Ertragssteuern Total Langfristiges Fremdkapital Total Fremdkapital Aktienkapital Kapitalreserven Gewinnreserven Total Eigenkapital Total Passiven Erläuterungen 3 4 5 6 7 8 5 9 10 11 12 9 11 12 13 14 31.12.2025 4 196 396 3 523 454 1 432 782 159 377 636 889 9 948 899 339 170 962 954 200 46 510 000 0 680 677 1 010 484 048 1 020 432 946 1 049 587 6 971 363 2 054 389 283 626 565 5 943 264 299 645 168 1 019 788 233 162 050 14 858 159 32 210 300 281 250 297 580 895 465 217 149 035 57 813 432 164 575 014 439 537 481 1 020 432 946 31.12.2024 3 327 693 6 321 952 238 790 152 112 1 050 497 11 091 045 400 380 1 000 251 700 38 278 000 1 720 637 997 708 1 041 648 424 1 052 739 469 1 472 777 9 571 606 3 201 589 179 121 379 5 943 264 199 310 615 1 011 753 380 009 751 20 801 422 28 365 489 430 188 415 629 499 030 231 388 316 57 813 432 134 038 691 423 240 439 1 052 739 469 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 91 Geschäftsbericht 2025 Erfolgsrechnung alle Beträge in CHF Mietertrag Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften Übriger Ertrag Total Betriebsertrag Direkter Aufwand vermietete Renditeliegenschaften Personalaufwand Beratungsaufwand Verwaltungsaufwand Total Betriebsaufwand Gewinn aus Neubewertung Verlust aus Neubewertung Erfolg aus Neubewertung Auflösung negativer Goodwill (Badwill) Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Ertragssteuern Gewinn Ergebnis pro Aktie (verwässert/unverwässert) Erläuterungen 15 16 17 18 19 20 20 21 22 23 24 01.01. - 31.12.2025 41 759 772 160 456 941 441 42 861 669 -6 993 672 -665 095 -1 413 111 -5 373 972 -14 445 850 25 079 099 -17 679 501 7 399 597 5 943 264 41 758 680 29 340 -5 677 249 36 110 771 -5 574 448 30 536 323 3.00 01.01. - 31.12.2024 36 100 529 0 771 020 36 871 550 -5 734 060 -803 090 -1 125 724 -4 422 222 -12 085 096 13 399 259 -12 320 898 1 078 361 2 971 632 28 836 446 75 074 -6 176 169 22 735 351 -3 625 225 19 110 126 2.11 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 92 Geldflussrechnung alle Beträge in CHF Gewinn Erfolg aus Neubewertung Renditeliegenschaften Erfolg aus Neubewertung Projekte Erfolg aus Verkauf Renditeliegenschaften Auflösung negativer Goodwill (Badwill) Veränderung aktive latente Ertragssteuern Veränderung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Veränderung sonstige Forderungen und aktive Rechnungsabgrenzung Veränderung Rückstellung für latente Ertragssteuern Veränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Veränderung sonstige Verbindlichkeiten und passive Rechnungsabgrenzung Geldfluss aus Betriebstätigkeit Investitionen in Renditeliegenschaften Investitionen in Projekte Amortisation Darlehen vorfinanzierter Mieterausbau Devestition aus Renditeliegenschaften Geldzufluss aus Erwerb der SenioResidenz AG nach Abzug von Transaktionskosten Geldfluss aus Investitionstätigkeit Kapitalherabsetzung durch Nennwertrückzahlung Rückzahlung von kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten Aufnahme von langfristigen Finanzverbindlichkeiten Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit Veränderung Flüssige Mittel Nachweis Flüssige Mittel Anfangsbestand Flüssige Mittel Endbestand Veränderung Fonds Flüssige Mittel 01.01. - 31.12.2025 30 536 323 -6 100 580 -1 299 017 -160 456 -5 943 264 1 720 637 2 859 707 -780 384 3 844 811 -423 720 -3 551 709 20 702 349 -6 481 125 -6 048 683 309 766 48 968 192 0 36 748 150 -14 239 281 -68 633 377 26 290 863 -56 581 795 868 703 3 327 693 4 196 396 868 703 01.01. - 31.12.2024 19 110 126 125 100 -1 203 461 0 -2 971 632 1 110 156 -162 511 -878 261 2 544 971 -523 944 -2 536 037 14 614 506 -1 674 336 -11 877 162 453 854 0 1 287 610 -11 810 034 -9 639 293 -51 965 370 59 568 500 -2 036 163 768 308 2 559 385 3 327 693 768 308 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Erläuterungen 6 7 12 6 7 6 25 14 11 11
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 93 Geschäftsbericht 2025 01.01. – 31.12.2025 alle Beträge in CHF Total 31. Dezember 2024 Nennwertrückzahlung Gewinn Total 31. Dezember 2025 Aktienkapital 231 388 316 -14 239 281 217 149 035 Total 423 240 439 -14 239 281 30 536 323 439 537 481 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Gewinnreserven 134 038 691 30 536 323 164 575 014 Kapitalreserven 57 813 432 57 813 432 Eigenkapitalnachweis 01.01. – 31.12.2024 alle Beträge in CHF Total 31. Dezember 2023 Kapitalerhöhungen Nennwertrückzahlung Gewinn Total 31. Dezember 2024 Aktienkapital 185 074 416 55 953 193 -9 639 293 231 388 316 Total 331 868 808 81 900 717 -9 639 293 19 110 126 423 240 359 Gewinnreserven 114 928 484 19 110 126 134 038 611 Kapitalreserven 31 865 908 25 947 525 57 813 432
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 94 1. Grundlagen Allgemeine Informationen Die Novavest Real Estate AG ist eine Schweizer Immobiliengesellschaft mit ausschliesslicher Tätigkeit in der Schweiz. Die Geschäftstätigkeit bezweckt den Bau, den Erwerb, die Veräusserung, das Halten sowie den Umbau und die Bewirtschaftung von Immobilien aller Art in der Schweiz. Die Novavest Real Estate AG wurde am 17. Oktober 2012 gegründet. Die Namenaktien mit Nominalwert CHF 21.35 der Novavest Real Estate AG (NREN, Valor-Nr. 21218624) sind seit dem 16. Dezember 2019 an der SIX Swiss Exchange kotiert. Zeitpunkt der Freigabe zur Veröffentlichung Der Verwaltungsrat hat die Jahresrechnung 2025 am 17. Februar 2026 genehmigt und zur Veröffentli - chung am 19. Februar 2026 freigegeben. Grundlagen der Rechnungslegung Die vorliegende Jahresrechnung wurde in Übereinstimmung mit den gesamten Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER (inkl. Swiss GAAP FER 31 ergänzende Fachempfehlungen für kotierte Unternehmen) sowie den besonderen Bestimmungen für Immobiliengesellschaften (Artikel 17 der Richt - linie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange) erstellt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Grundsätzlich bilden An - schaffungs- respektive Herstellkosten die Bewertungsgrundlage für die Jahresrechnung. Davon ausge - nommen sind Renditeliegenschaften sowie Projekte, die zu Marktwerten bewertet werden. 2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Flüssige Mittel In dieser Position sind Bankguthaben enthalten. Die flüssigen Mittel werden zu Nominalwerten bewertet. Forderungen Sämtliche Forderungen werden zum Nominalwert bewertet. Erkennbare und eingetretene Verluste wer - den im Jahr ihres Eintretens der Erfolgsrechnung belastet. Die Wertberichtigung basiert auf einer Einzel - beurteilung unter Berücksichtigung allfälliger vorhandener Sicherheiten. Renditeliegenschaften Die Liegenschaften dienen langfristigen Anlagezwecken (Renditeliegenschaften) und werden bei der Ersterfassung zu Anschaffungs- bzw. Herstellkosten bilanziert. Bei der Folgebewertung (halbjährlich) er - folgt die Erfassung zu Marktwerten, diese werden auf Basis der Discounted Cash Flow Methode (DCF) durch den externen, unabhängigen Liegenschaftenschätzer Wüest Partner AG bestimmt. Die Verände- rungen der Marktwerte werden erfolgswirksam erfasst. Anhang zur Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG per 31. Dezember 2025
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 95 Geschäftsbericht 2025 Zum Verkauf bestimmte Renditeliegenschaften Die Bewertung der zum Verkauf bestimmten Renditeliegenschaften erfolgt nach derselben Methode wie die Bewertung der übrigen Renditeliegenschaften. Falls die Abwicklung des Verkaufs mit hoher Wahr - scheinlichkeit und für das nächste Geschäftsjahr erwartet wird, werden die zum Verkauf bestimmten Ren - diteliegenschaften im Umlaufvermögen ausgewiesen. Projekte Projekte umfassen Neubauten sowie Entwicklungsprojekte von Renditeliegenschaften. Projekte sind zu Marktwerten (Fair Value) bewertet, sobald dieser verlässlich ermittelt werden kann. Dies ist in der Regel der Fall, wenn ein klar definiertes Bauprojekt besteht, bei welchem die Kosten und Erträge verlässlich be - stimmt werden können sowie eine Baugenehmigung vorliegt. Falls ein Marktwert noch nicht verlässlich er - mittelt werden kann, werden diese Projekte zu Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten bewertet. Vorfinanzierter Mieterausbau Die Novavest Real Estate AG hat für Mieter den Innenausbau finanziert. Diese Vorfinanzierung wird als Darlehen klassifiziert und marktgerecht verzinst. Die Amortisation erfolgt über die vertragliche Laufzeit. Amortisationsforderungen mit Fälligkeiten innert 12 Monaten werden im Umlaufvermögen ausgewiesen. Negativer Goodwill (Badwill) Die Position enthält negativen Goodwill aus Akquisitionen. Der negative Goodwill entsteht aus der nega - tiven Differenz des Kaufpreises und den neubewerteten Nettoaktiven per Akquisitionszeitpunkt. Dieser wird passiviert und über 5 Jahre linear über die Erfolgsrechnung aufgelöst. Der negative Goodwill wird je nach geplantem Auflösungszeitpunkt innerhalb des kurz- oder langfristigen Fremdkapital ausgewiesen. Wertbeeinträchtigungen Bei allen nicht zu Marktwerten bewerteten Aktiven wird auf jeden Bilanzstichtag geprüft, ob Anzeichen dafür bestehen, dass der Buchwert des Aktivums den erzielbaren Wert (der höhere von Marktwert und Nutzwert) übersteigt (Wertbeeinträchtigung, Impairment). Falls eine Wertbeeinträchtigung vorliegt, wird der Buchwert auf den erzielbaren Wert reduziert, wobei die Wertbeeinträchtigung dem Periodenergebnis belastet wird. Verbindlichkeiten Sämtliche Verbindlichkeiten gegenüber Dritten werden zum Nominalwert bewertet. Im kurzfristigen Fremdkapital sind nur Verbindlichkeiten bilanziert, die innert Jahresfrist fällig werden. Hypothekarverbindlichkeiten Hypothekarschulden beinhalten durch Grundpfand gesicherte Bankkredite. Amortisationsverpflichtun - gen, wahrscheinliche Rückzahlungen und innert 12 Monaten kündbare Verpflichtungen werden als kurz - fristige Hypothekarverbindlichkeiten ausgewiesen. Rückstellungen Rückstellungen werden gebucht, wenn aus einem Ereignis in der Vergangenheit eine begründete wahr - scheinliche Verpflichtung, deren Höhe und/oder Fälligkeit ungewiss, aber schätzbar ist, besteht. Die Be - wertung der Rückstellung basiert auf der Schätzung des Geldabflusses zur Erfüllung der Verpflichtung. Eventualverbindlichkeiten und weitere, nicht zu bilanzierende Verpflichtungen Eventualverbindlichkeiten und weitere nicht zu bilanzierende Verpflichtungen, werden auf jeden Bilanz - stichtag bewertet und offengelegt.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 96 Wenn Eventualverbindlichkeiten und weitere, nicht zu bilanzierende Verpflichtungen zu einem Mittelab - fluss ohne nutzbaren Mittelzufluss führen und dieser Mittelabfluss wahrscheinlich und abschätzbar ist, wird eine Rückstellung gebildet. Ertragssteuern Die Steuern auf dem laufenden Ergebnis werden unter den passiven Rechnungsabgrenzungen aus - gewiesen. Die Abgrenzung der latenten Ertragssteuern basiert auf einer bilanzorientierten Sichtwei - se und berücksichtigt grundsätzlich alle zukünftigen ertragssteuerlichen Auswirkungen. Die Berech - nung der jährlich abzugrenzenden latenten Ertragssteuern erfolgt aufgrund des per Bilanzstichtag gültigen zukünftigen Steuersatzes. Aktive latente Ertragssteuern und passive latente Ertragssteuern werden verrechnet, sofern sie von der gleichen Steuerbehörde erhoben werden. Latente Steuergutha - ben auf zeitlich befristeten Differenzen und steuerlichen Verlustvorträgen werden nur dann aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass sie mit künftigen steuerbaren Gewinnen verrechnet werden können. Der Ausweis passiver latenter Ertragssteuern erfolgt gesondert unter dem langfristigen Fremdkapital, der Ausweis allfälliger aktiver latenter Ertragssteuern unter dem Anlagevermögen. Umsatzerfassung Die Novavest Real Estate AG erzielt Erträge aus der Vermietung von Renditeliegenschaften. Mieterträge werden in jener Periode erfasst, in welcher das Mietobjekt dem Mieter überlassen wurde. Die Umsatzer - fassung erfolgt somit über die vertraglich festgelegte Mietdauer. Geldflussrechnung Als Fonds werden die Flüssigen Mittel verwendet.
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 97 Geschäftsbericht 2025 4. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen alle Beträge in CHF Forderungen gegenüber Mietern Wertberichtigung Forderungen Total 31.12.2025 3 984 233 -460 779 3 523 454 31.12.2024 6 778 697 -456 745 6 321 952 3. Flüssige Mittel alle Beträge in CHF Kontokorrentguthaben Total 31.12.2025 4 196 396 4 196 396 31.12.2024 3 327 693 3 327 693 Die flüssigen Mittel enthalten ausschliesslich Kontokorrentguthaben bei Banken. 5. Vorfinanzierter Mieterausbau gegenüber Dritten Vertragliche Laufzeiten Rückzahlung alle Beträge in CHF bis 1 Jahr 1 bis 3 Jahre über 3 Jahre Total 31.12.2025 159 377 125 853 554 824 840 054 31.12.2024 152 112 292 387 705 320 1 149 819
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 98 6. Renditeliegenschaften alle Beträge in CHF Total 01. Januar 2025 Anlagekosten Bestand 01. Januar 2025 Zugänge * Abgänge Reklassierung Umbuchung Projekte Bestand 31. Dezember 2025 Neubewertung Bestand 01. Januar 2025 Aufwertungen Abwertungen Abgänge Reklassierung Umbuchung Projekte Bestand 31. Dezember 2025 Total 31. Dezember 2025 Wohnliegen- schaften 356 577 000 320 788 440 -636 201 -43 117 993 -1 280 000 40 537 593 316 291 838 35 788 560 13 115 975 -2 294 039 131 257 0 -979 592 45 762 162 362 054 000 Total 1 000 251 700 949 069 566 6 481 656 -49 599 368 0 -4 959 614 900 992 240 51 182 133 22 982 675 -16 882 095 791 632 0 3 887 614 61 961 959 962 954 200 Geschäfts- liegen- schaften 127 930 700 132 723 601 3 563 526 0 0 0 136 287 128 -4 792 901 1 591 618 -3 223 644 0 0 0 -6 424 928 129 862 200 Wohn- und Geschäfts- liegen- schaften 515 744 000 495 557 525 3 554 331 -6 481 375 1 280 000 -45 497 206 448 413 274 20 186 475 8 275 081 -11 364 412 660 375 0 4 867 206 22 624 725 471 038 000 In der Berichtsperiode 2025 wurden folgende Liegenschaften veräussert: Ostermundingen, Unterer Chaletweg 21,23,25,27 Wohnliegenschaft Kirchberg BE, Eigerweg 7/9 Wohnliegenschaft Kirchberg BE, Meisenweg 2 Wohnliegenschaft Obernau, Rainacherstrasse 25,27,29,31 Wohnliegenschaft Neuhausen, Zentralstrasse 2-6 Wohn-/Geschäftsliegenschaft Kirchberg, Niesenweg 1,3 Wohnliegenschaft Umbuchung Projekte: Im Geschäftsjahr 2025 wurden die Liegenschaften «Basel, Johanniterstrasse 5,11» und «Oberburg, Progressastrasse 23/25/27» nach Projektfertigstellung von den Projekten in die Renditeliegenschaften umgegliedert. Zudem wurde die Liegenschaft «Schaffhausen, Bahnhofstrasse 46», «Basel, Laufenstrasse 5» und «Romanshorn, Hafenstrasse 46» von den Renditeliegenschaften in die Projekte umgegliedert. * Rückvergütung Steuerforderungen
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 99 Geschäftsbericht 2025 Vorjahr alle Beträge in CHF Total 01. Januar 2024 Anlagekosten Bestand 01. Januar 2024 Zugänge Zugänge aus Akquisition SenioResidenz AG Abgänge Reklassierung Umbuchung Projekte Bestand 31. Dezember 2024 Neubewertung Bestand 01. Januar 2024 Aufwertungen Abwertungen Abgänge Reklassierung Umbuchung Projekte Bestand 31. Dezember 2024 Total 31. Dezember 2024 Wohnliegen- schaften 278 595 000 245 816 945 403 099 57 590 000 0 16 978 396 0 320 788 440 32 778 055 4 737 858 -2 367 976 0 0 640 623 35 788 560 356 577 000 Total 745 299 000 694 632 389 2 460 277 239 494 900 0 0 12 482 000 949 069 566 50 666 610 12 195 798 -12 320 898 0 0 640 623 51 182 133 1 000 251 700 Geschäfts- liegen- schaften 75 910 000 78 645 444 381 257 53 696 900 0 0 0 132 723 601 -2 735 444 305 489 -2 362 946 0 0 0 -4 792 901 127 930 700 Wohn- und Geschäfts- liegen- schaften 390 794 000 370 170 000 1 675 921 128 208 000 0 -16 978 396 12 482 000 495 557 525 20 624 000 7 152 451 -7 589 976 0 0 0 20 186 475 515 744 000 In der Berichtsperiode 2024 wurden folgende Liegenschaften erworben: Bei den Zugängen aus der Akquisition und Fusion mit der SenioResidenz AG handelt es sich um ein per 14. Juni 2024 erworbenes Liegenschaftenportfolio, welches sich zum Erwerbszeitpunkt aus 4 Wohnliegenschaften, 13 Wohn- und Geschäftsliegenschaften und 5 Geschäftsliegenschaften zusammensetzt.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 100 7. Projekte alle Beträge in CHF Total 01. Januar 2025 Anlagekosten Bestand 01.01.2025 Zugänge Abgänge Umbuchung Renditeliegenschaften Bestand 31. Dezember 2025 Neubewertung Bestand 01.01.2025 Aufwertungen Abwertungen Abgänge Umbuchung Renditeliegenschaften Bestand 31. Dezember 2025 Total 31. Dezember 2025 Wohnliegen- schaften 38 278 000 38 860 137 1 677 455 0 -40 537 593 0 - 582 137 0 - 397 455 0 979 592 0 0 Geschäfts- liegen- schaften 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Wohn- und Geschäfts- liegen- schaften 0 3 350 012 4 183 528 -3 350 012 45 497 206 49 680 734 -3 350 012 2 096 424 - 399 952 3 350 012 -4 867 206 -3 170 734 46 510 000 In der Berichtsperiode 2025 laufende Projekte: Liegenschaften «Schaffhausen, Bahnhofstrasse 46»– Umbauprojekt Bei der Liegenschaft «Bahnhofstrasse 46» handelt es sich um eine ehemalige gemischt-genutzte Liegenschaft mit Hotel - betrieb, deren Flächen umgebaut werden. Insgesamt entstehen 59 Micro-Living-Apartments sowie eine Retailfläche. Mit der künftigen Betreiberin der Apartments, der «City-Pop AG» konnte ein 15 Jähriger Mietvertrag abgeschlossen werden. Für die Retailfläche liegt ebenfalls ein unterzeichneter Mietvertrag vor. Der Umbau startete planmässig Anfang 2025 und wird voraussichtlich bis ins 3. Quartal 2026 andauern . Liegenschaft «Basel, Laufenstrasse 5, 7» – Umbauprojekt Die Liegenschaften «Laufenstrasse 5, 7» in Basel werden planmässig instand gesetzt. Die Baubewilligung ist rechtskräftig, und mit den Vorbereitungsarbeiten wurde Ende 2025 begonnen. Die umfassende Sanierung erfolgt strangweise im teil - weise bewohnten Zustand, die Fertigstellung ist für das 4. Quartal 2026 vorgesehen. Liegenschaft «Romanshorn, Hafenstrasse 46» – Umbauprojekt Die Liegenschaft «Hafenstrasse 46» in Romanshorn wird planmässig instand gesetzt. Die Instandsetzungsarbeiten an den Steigzonen, Küchen und Nasszellen haben im Sommer 2025 begonnen und erfolgen im unbewohnten Zustand. Neben den Wohnungen werden auch die Steigzonen und Nasszellen der Gewerbeflächen instand gesetzt. Die Fertigstellung der Ar - beiten ist bis Ende des 1. Quartals 2026 vorgesehen. Umbuchung Renditeliegenschaften: Im Geschäftsjahr 2025 wurden die Liegenschaften «Basel, Johanniterstrasse 5,11» und «Oberburg, Progressastrasse 23/25/27» nach Projektfertigstellung von den Projekten in die Renditeliegenschaften umgegliedert (Projektbeschriebe siehe Kommentare bei Tabelle Vorjahr). Total 38 278 000 42 210 149 5 860 983 - 3 350 012 4 959 614 49 680 734 -3 932 149 2 096 424 - 797 407 3 350 012 -3 887 614 -3 170 734 46 510 000
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 101 Geschäftsbericht 2025 Vorjahr alle Beträge in CHF Total 01. Januar 2024 Anlagekosten Bestand 01. Januar 2024 Zugänge Zugänge aus Akquisition SenioResidenz AG Abgänge Umbuchung Renditeliegenschaften Bestand 31. Dezember 2024 Neubewertung Bestand 01. Januar 2024 Aufwertungen Abwertungen Umbuchung Renditeliegenschaften Bestand 31. Dezember 2024 Total 31. Dezember 2024 Wohnliegen- schaften 24 220 000 24 561 975 9 060 162 0 0 5 258 000 38 860 137 -341 975 400 461 0 -640 623 -582 137 38 278 000 Total 38 320 000 42 814 987 11 877 162 0 0 -12 482 000 42 210 149 -4 494 987 1 203 461 0 -640 623 -3 932 149 38 278 000 Geschäfts- liegen- schaften 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Wohn- und Geschäfts- liegen- schaften 14 100 000 18 253 012 2 817 000 0 0 -17 720 000 3 350 012 -4 153 012 803 000 0 0 -3 350 012 0 In der Berichtsperiode 2024 laufende Projekte: Liegenschaften «St. Gallen, Rorschacherstrasse 135» – Entwicklungsprojekt Die Liegenschaft «Rorschacherstrasse 135» als fünfgeschossiger Neubau wurde Mitte Juli 2024 abgenommen und der Mieterin übergeben. Die 69 Businessappartements mit dem Mieter «Vision Management Services GmbH» wurden auf den Mietzinszahlungsbeginn per 01.08.2024 an die Endkunden vermietet. Die Umgliederung dieser Liegenschaft aus den Pro - jekten in die Renditeliegenschaften ist per Ende 2024 erfolgt. Liegenschaft «Basel, Johanniterstrasse 5, 11» –Umbauprojekt Die Liegenschaften «Johanniterstrasse 5/11 in Basel» werden planmässig Instand gesetzt. Nach Verzögerungen bei der Baubewilligung, werden die Arbeiten im Zeitplan umgesetzt. Die seit Oktober 2023 strangweise Instandsetzung der Steig - zonen, Küchen und Nasszellen erfolgt im bewohnten Zustand der übrigen Wohnungen. Die Ertüchtigungsmassnahmen im Bereich Erdbeben und Brandschutz wurden bereits abgeschlossen. Die Übergabe erfolgt voraussichtlich 1. Quartal 2025. Nach der Aufstockung wird die Mietwohnungsanzahl von 57 auf 62 erhöht sein. Liegenschaft «Oberburg, Progressastrasse 23/25/27» Bei der Liegenschaft «Progressastrasse 23/25/27» in Oberburg wurde im Jahr 2024 in einem von zwei Gebäuden ein Projekt zur Umnutzung in weitere Wohnflächen sowie ein Ausbau des Dachgeschosses in zusätzliche Wohnungen gestartet. Die Arbeiten werden voraussichtlich bis Ende des 1. Quartals 2025 abgeschlossen sein.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 102 10. Passive Rechnungsabgrenzung alle Beträge in CHF Abgrenzungen laufende Steuern (inkl. Kapitalsteuern) Beratungsaufwand Bewertungskosten Investitionen Diverse Total 31.12.2025 323 089 342 000 120 000 1 259 300 10 000 2 054 389 31.12.2024 970 809 449 833 190 000 1 447 000 143 948 3 201 589 9. Sonstige lang- und kurzfristige Verbindlichkeiten alle Beträge in CHF Verbindlichkeit gegenüber Mietern Verbindlichkeit gegenüber Liegenschaftsverwaltungen Diverse Sonstige langfristige Verbindlichkeiten Total sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Dritten Total davon kurzfristig davon langfristig 31.12.2024 9 326 774 248 381 -3 548 1 011 753 10 583 359 10 583 359 9 571 606 1 011 753 31.12.2025 6 919 260 0 52 103 1 019 788 7 991 151 7 991 151 6 971 363 1 019 788 8. Aktiv latente Ertragssteuern alle Beträge in CHF Buchwert per 01. Januar Bildung Auflösung Buchwert per 31. Dezember 31.12.2024 0 1 720 637 0 1 720 637 31.12.2025 1 720 637 0 -1 720 637 0 Die Verlustvorträge des Vorjahres (TCHF 11 361) wurden im Berichtsjahr vollständig gegen steuerbare Gewinne verrechnet. Der für die Berechnung der latenten Ertrags - steuerposten angewendete Steuersatz betrug in der Vorperiode 19.02%. Die im Vorjahr bilanzierten latenten Steueraktiven auf Verlustvorträgen von CHF 1 720 637 konnten im Berichtsjahr genutzt werden. Die Verwendung erhöht den Steueraufwand 2025 in der gleichen Höhe.
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 103 Geschäftsbericht 2025 11. Lang- und kurzfristige Hypothekarverbindlichkeiten Nach Gläubiger alle Beträge in CHF UBS Anlagestiftung Luzerner Kantonalbank AG Migros Bank AG Nidwaldner Kantonalbank Schaffhauser Kantonalbank St. Galler Kantonalbank AG Thurgauer Kantonalbank UBS AG Total Vertragliche Laufzeiten Rückzahlung alle Beträge in CHF 0 bis 3 Monate 3 bis 12 Monate 1 bis 3 Jahre über 3 Jahre Total Zinsbindung alle Beträge in CHF 0 bis 3 Monate 3 bis 12 Monate 1 bis 3 Jahre über 3 Jahre Total 31.12.2024 10 750 000 217 707 979 11 550 000 14 268 000 56 686 250 112 505 000 108 763 900 26 900 000 559 131 129 31.12.2024 138 770 129 40 351 250 299 922 250 80 087 500 559 131 129 31.12.2024 191 291 879 18 375 750 262 285 500 87 178 000 559 131 129 Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekarverbindlichkeiten per 31. Dezember 2025 beträgt 1.0% (per 31. Dezember 2024 1.2%). Sämtliche Hypotheken sind grundpfandgesichert. 31.12.2025 631 655 000 1 009 464 200 31.12.2024 668 936 422 1 038 529 700 Grundpfandrechte alle Beträge in CHF Grundpfandrechte Verpfändete Aktiven 31.12.2025 10 640 000 216 321 750 11 260 000 14 100 000 53 513 750 100 260 000 85 700 600 24 992 515 516 788 615 31.12.2025 127 366 465 156 260 100 160 930 300 72 231 750 516 788 615 31.12.2025 166 418 265 116 127 500 160 176 100 74 066 750 516 788 615
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 104 12. Rückstellung negativer Goodwill (Badwill) alle Beträge in CHF Buchwert per 01. Januar Auflösung Buchwert per 31. Dezember davon kurzfristig davon langfristig 2024 29 716 318 -2 971 632 26 744 686 5 943 264 20 801 422 2025 26 744 686 -5 943 264 20 801 422 5 943 264 14 858 159 13. Rückstellungen für latente Ertragssteuern alle Beträge in CHF Buchwert per 01. Januar Bildung Buchwert per 31. Dezember 2024 22 592 244 5 773 245 28 365 489 Die latenten Steuern wurden unter Berücksichtigung der kantonalen Vorschriften und der geschätzten Haltedauer von 20 Jahren berechnet. Diese geschätzte Haltedauer widerspiegelt die Strategie der Novavest Real Estate AG. Der für die Berechnung der latenten Ertragssteuerposten angewendete Steuersatz be - trägt 18.92% (Vorperiode 19.02%). 2025 28 365 489 3 844 811 32 210 300 Der negative Goodwill setzt sich aus dem Kaufpreis (TCHF 77 438), der Wandelanleihe (TCHF 4 490) sowie den Transaktionskosten (TCHF 1 813) abzüglich den Nettoaktiven (TCHF 113 458) zusammen. Der negative Goodwill wurde im Berichtsjahr planmässig um TCHF 5 943 aufgelöst. Der nach dieser planmässigen Auflösung verbleibende ne - gative Goodwill von TCHF 20 801 wurde per Ende 2025 beurteilt und verbleibt als kurz - fristige Position über TCHF 5 943 und langfristige Position über TCHF 14 858 bestehen.
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 105 Geschäftsbericht 2025 31.12.2024 231 388 316 274 750 044 43 361 728 1 906 010 31.12.2024 82 456 155 82 456 155 Kapitalband alle Beträge in CHF Untergrenze Kapitalband Obergrenze Kapitalband Verfügbares Kapitalband für Erhöhungen des Aktienkapitals Anzahl Namenaktien zu nom CHF 21.35 (Vorjahr CHF 22.75) des Kapitalbands Nicht ausschüttbare, gesetzliche Reserven alle Beträge in CHF Nicht ausschüttbare, gesetzliche Reserven Total 14. Eigenkapital Entwicklung der Anzahl Namenaktien Bestand am 01. Januar Kapitalerhöhung Kapitalerhöhung aus bedingtem Kapital Bestand per 31. Dezember 31.12.2025 10 170 915 0 0 10 170 915 31.12.2024 7 711 434 2 325 479 134 002 10 170 915 Das Aktienkapital setzt sich per 31. Dezember 2025 zusammen aus 10 170 915 Namen - aktien (Vorjahr 10 170 915) mit einem Nennwert von CHF 21.35 (Vorjahr CHF 22.75). Die Aktionäre der Novavest Real Estate AG haben an der ordentlichen Generalver - sammlung vom 24. März 2025 eine Kapitalherabsetzung durch Nennwertrückzahlung beschlossen. Die Nennwertrückzahlung von CHF 1.40 pro Aktie bzw. im Gesamtbetrag von CHF 14.2 Mio. wurde am 17. Juni 2025 ausbezahlt. 31.12.2025 217 149 035 257 842 349 40 693 314 1 906 010 31.12.2025 82 673 155 82 673 155 Innerer Wert (Net Asset Value) pro Aktie alle Beträge in CHF Eigenkapital Anzahl ausstehender Aktien Innerer Wert (Net Asset Value) pro Aktie 31.12.2025 439 537 481 10 170 915 43.22 31.12.2024 423 240 359 10 170 915 41.61
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 106 15. Mietertrag alle Beträge in CHF Sollmietertrag aus Fremdmieten Mietzinsverluste Leerstand Total 01.01. - 31.12.2024 38 166 086 -587 012 -1 478 546 36 100 529 Segmentberichterstattung: Das Immobilienportfolio, bestehend aus Renditeliegenschaften sowie Projekten wird als eine Einheit geführt. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung führen die Novavest Real Estate AG auf der Basis des gesamten Abschlusses. Unter Anwen - dung von Swiss GAAP FER 31 verfügt die Novavest Real Estate AG somit über nur ein Segment und publiziert daher keine Segmentberichterstattung. Einzig im Falle der Mieterträge werden detaillierte Angaben ermittelt und ausgewiesen. Eine Aufteilung der Mieterträge nach geographischen Märkten befindet sich in der nachfolgenden Tabelle. 01.01. - 31.12.2025 43 239 031 -609 279 -869 980 41 759 772 Mietertrag nach geographischen Märkten alle Beträge in CHF Kanton Aargau Kanton Apenzell Ausserrhoden Kanton Bern Kanton Basel-Land Kanton Basel-Stadt Kanton Freiburg Kanton Genf Kanton Luzern Kanton Neuenburg Kanton Nidwalden Kanton St. Gallen Kanton Schaffhausen Kanton Solothurn Kanton Thurgau Kanton Waadt Kanton Wallis Kanton Zürich Total 01.01. - 31.12.2024 1 444 021 361 005 3 971 058 722 011 1 444 021 2 527 037 1 083 016 1 083 016 361 005 722 011 3 249 048 1 083 016 2 527 037 3 971 058 361 005 2 166 032 9 025 132 36 100 529 01.01. - 31.12.2025 1 670 391 417 598 3 758 380 835 195 2 505 586 2 923 184 1 252 793 835 195 417 598 835 195 4 593 575 0 2 923 184 4 593 575 417 598 2 505 586 11 275 139 41 759 772
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 107 Geschäftsbericht 2025 16. Erfolg aus Verkauf Renditeliegenschaften alle Beträge in CHF Total Erlös aus Verkauf Renditeliegenschaften Total Direkter Aufwand aus Verkauf Renditeliegenschaften (inkl. Ausbuchung Buchwert) Total Erfolg aus Verkauf Renditeliegenschaften 01.01. - 31.12.2024 0 0 0 01.01. - 31.12.2025 48 798 000 -48 637 544 160 456 17 . Direkter Aufwand vermietete Renditeliegenschaften alle Beträge in CHF Hauswartung Versicherungen Steuern und Abgaben Übriger Aufwand Verwaltungskosten Nebenkosten Unterhalt und Reparaturen Total 01.01. - 31.12.2024 255 014 619 001 205 575 25 284 1 467 899 466 634 2 694 653 5 734 060 01.01. - 31.12.2025 248 472 706 640 494 534 225 063 1 657 590 510 094 3 151 279 6 993 672 18. Beratungsaufwand alle Beträge in CHF Grundstückbewertungskosten Verwaltungsratshonorare Revision Rechtsberatung und Kommunikation Übriger Beratungsaufwand Total 01.01. - 31.12.2024 257 291 225 994 177 223 391 645 73 571 1 125 724 01.01. - 31.12.2025 139 261 276 000 127 550 525 571 344 729 1 413 111 19. Verwaltungsaufwand alle Beträge in CHF Verwaltungshonorare Nova Property Fund Management AG Kapitalsteuern Übriger Verwaltungsaufwand Total 01.01. - 31.12.2024 3 640 975 342 658 438 589 4 422 222 01.01. - 31.12.2025 3 928 537 674 752 770 683 5 373 972
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 108 20. Erfolg aus Neubewertung alle Beträge in CHF Aufwertungen Renditeliegenschaften Aufwertungen Projekte Total Aufwertungen Abwertungen Renditeliegenschaften Abwertungen Projekte Total Abwertungen Total Erfolg aus Neubewertung 01.01. - 31.12.2024 12 195 798 1 203 461 13 399 259 -12 320 899 0 -12 320 899 1 078 361 01.01. - 31.12.2025 22 982 675 2 096 424 25 079 099 -16 882 095 -797 407 -17 679 502 7 399 597 21. Finanzertrag alle Beträge in CHF Zinsertrag Total 01.01. - 31.12.2024 75 074 75 074 01.01. - 31.12.2025 29 340 29 340 22. Finanzaufwand alle Beträge in CHF Hypothekarzinsen Übriger Finanzaufwand Total 01.01. - 31.12.2024 5 251 480 924 609 6 176 169 01.01. - 31.12.2025 5 649 033 28 216 5 677 249 23. Ertragssteuern alle Beträge in CHF Laufende Ertragssteuern Latente Ertragssteuern Total Effektiver Steuersatz auf Basis des Unternehmensergebnis vor Steuern 01.01. - 31.12.2024 0 3 625 225 3 625 225 15.95% 01.01. - 31.12.2025 9 000 5 565 448 5 574 448 15.44% Der erwartete Steuersatz beträgt im Berichtsjahr 18.92% (Vorjahr 19.02%) des Unternehmensergebnis vor Steuern.
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 109 Geschäftsbericht 2025 24. Ergebnis pro Aktie alle Beträge in CHF Gewinn Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien Gewinn pro Aktie (verwässert/unverwässert) 01.01. - 31.12.2024 19 110 126 9 057 933 2.11 01.01. - 31.12.2025 30 536 323 10 170 915 3.00 Es bestehen keine potentiell verwässernde Effekte. 25. Akquisition der SenioResidenz AG (Vorjahr 2024) Die Akquisition der SenioResidenz AG und damit einhergehende Fusion zwischen der Novavest Real Estate AG und der SenioResidenz AG wurden mit Datum 14. Juni 2024 vollzogen. Die buchhalterische Integration wurde aus Transparenz- und Wesentlichkeitsgründen per 30. Juni 2024 durchgeführt. Es wurden Netto - aktiven im Umfang von CHF 113.5 Mio. übernommen. Unter Berücksichtigung der Akquisitionskosten von CHF 1.9 Mio. resultiert ein negativer Goodwill (Badwill) von CHF 29.7 Mio. Im Rahmen der Transaktion wurden 2 459 481 neue Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 22.75 ausgegeben. Davon wurden 134 002 Namenaktien an die bisherigen Obligationäre der SenioResidenz AG Pflichtwandelanleihe übertragen und somit die Umwandlung dieser Pflichtwandelanleihe vollzogen. Übernommene Bilanzpositionen der SenioResidenz AG alle Beträge in CHF Flüssige Mittel Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Forderungen Aktive Rechnungsabgrenzungen Renditeliegenschaften Aktive latente Ertragssteuern Langfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Total Aktiven Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige Hypothekarverbindlichkeiten Passive Rechnungsabgrenzungen Sonstige langfristige Verbindlichkeiten Langfristige Hypothekarverbindlichkeiten Rückstellungen für latente Ertragssteuern Rückstellungen für Rechtsfälle Total Fremdkapital Total übernommene Nettoaktiven 30.06.2024 3 128 758 607 374 72 198 214 277 239 494 900 2 830 793 465 389 246 813 689 1 215 591 1 757 190 94 650 250 1 631 555 1 058 613 29 713 000 3 228 274 101 032 133 355 506 113 458 183
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 110 26. Wesentliche Verträge Mangementdienstleistungen Die Nova Property Fund Management AG erbringt massgebliche Beratungsdienstleistungen zugunsten der Novavest Real Estate AG im Zusammenhang mit dem Portfoliomanagement, der Evaluation mögli - cher Investitionen sowie der Ausarbeitung und Leitung von Bauprojekten. Die gesamte Entschädigung an die Nova Property Fund Management AG ermittelt sich dabei basierend auf drei Komponenten: - Einer Management Fee, deren Höhe abhängig vom Gesamtwert des Liegenschaftsportfolios ist, - einer Transaktionsfee für jeden Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft, deren Höhe abhängig vom Transaktionspreis ist, - einer Entschädigung für die Bauherrenvertretung und das Projektmanagement im Zusammenhang mit Instandsetzungsmassnahmen sowie Bauten und Umbauten, deren Höhe jeweils im Zeitpunkt der Projektgenehmigung fallspezifisch festgelegt wird. Im Geschäftsjahr 2025 wurden für die Nova Property Fund Management AG Honorare in Höhe von CHF 3 928 537 (Vorjahresperiode: CHF 3 640 975) im Verwaltungsaufwand erfasst. Zusätzlich wur - den Transaktionskommissionen im Zusammenhang mit dem Verkauf von Liegenschaften in Höhe von CHF 541 040 als Aufwand in der Erfolgsrechnungsposition «Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaf - ten» berücksichtigt (Vorjahresperiode: Transaktionskommissionen in Höhe von CHF 486 540 im Zusam - menhang mit der Fusion SenioResidenz AG als Akquisitionskosten). Zudem wurden Entschädigungen für Bauherrenvertretung und Projektmanagement von CHF 70 755 (Vorjahresperiode: CHGF 699 743) als Anlagekosten aktiviert. Zusätzlich wurden Weiterverrechnungen in der Höhe von CHF 146 145 (Vorjahres - periode: CHF 58 488) im übrigen Verwaltungsaufwand erfasst.
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 111 Geschäftsbericht 2025 28. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Es sind keine Ereignisse zwischen dem 31. Dezember 2025 und der Genehmigung der Jahresrechnung durch den Verwaltungsrat am 17. Februar 2026 eingetreten, welche eine Anpassung der Buchwerte von Aktiven und Passiven zur Folge hätten oder an dieser Stelle offengelegt werden müssten. 27 . Transaktionen mit Nahestehenden Verträge mit Mettler Entwickler AG Die Novavest Real Estate AG hat per 31. Dezember 2025 für ein Bauprojekt mit der durch den CEO Peter Mettler kontrollierten Mettler Entwickler AG, St. Gallen, Verträge abgeschlossen. Dies betrifft: - Entwicklung Umnutzung Wohnüberbauung STWEG «Bergstrasse 16, Richterswil»: In diesem Bauprojekt agiert die Mettler Entwickler AG als Generalplanerin. Das vereinbarte Generalplaner Honorar beläuft sich auf CHF 2.6 Mio. Im Berichtsjahr 2025 wurden an die Mettler Entwickler AG geleistete Zahlungen im Wert von TCHF 590 (2024: TCHF 2 413 im Zusammenhang mit Umnutzungsprojekt «Rorschacherstr. 135, St. Gallen») als Teil der Anlagekosten der Immobilien aktiviert. Übrige Transaktionen Im Berichtsjahr 2025 wurden Aufwendungen in der Höhe von TCHF 107 für Rechtsberatung von naheste - henden Personen bzw. Organisationen im Zusammenhang mit der ausserordentlichen Generalversamm - lung 2025 in Rechnung gestellt und im Beratungsaufwand erfasst (Vorjahresperiode: TCHF 144). Vergütungen werden im Vergütungsbericht offengelegt. Beteiligungen von Mitgliedern des Verwaltungs - rates und der Geschäftsleitung werden im Anhang zur Jahresrechnung nach Obligationenrecht offen - gelegt.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 112 29. Angaben zu den Renditeliegenschaften Liegenschaften Renditeliegenschaften Wohnliegenschaften Aarberg, Leimernweg 22 Aigle, Ruelle la Croix Blanche 7 Bad Zurzach, Weissensteinweg 1 Basel, Johanniterstrasse 5, 11 3) Basel, Oltingerstrasse 35 Basel, St. Alban-Anlage 57 Basel, Wanderstrasse 4 Basel, Welschmattstrasse 47 Burgdorf, Felseggstrasse 19, 21 Burgdorf, Guisanstrasse 15 Burgdorf, Gyrischachenstrasse 53, 55, 59 Burgdorf, Neuhofweg 34, 36 Glattbrugg, Dammstrasse 16 Grellingen, Felsenacker 1, 2, 3, 5, 7 Illnau-Effretikon, Brandrietstrasse 36 Jegenstorf, Solothurnstrasse 77, 79 Kappel, Grossmatt 44, 46a Luterbach, Blockstrasse 3, 5 Luzern, Voltastrasse 2 Moosseedorf, Längenbühlstrasse 2, 4 Moosseedorf, Sandstrasse 56, 58 Oberburg, Progressastrasse 23/25/27 3) Oberburg, Schulstrasse 6 Oberdiessbach, Burgdorfstrasse 5 Rombach, Gysulastrasse 72, 74, 76 Rorschacherberg, Eichenstrasse 9 St. Gallen, Im Grund 10a/12a St. Gallen, Oststrasse 18, 20 St. Gallen, Rorschacherstrasse 135 Zürich, Badenerstrasse 701 Total Wohnliegenschaften Eigentums- quote 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Kanton BE VD AG BS BS BS BS BS BE BE BE BE ZH BL ZH BE SO SO LU BE BE BE BE BE AG SG SG SG SG ZH Art Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Erwerbs- datum 01.12.2014 01.06.2023 23.05.2023 01.07.2017 30.06.2020 30.06.2020 30.06.2020 30.06.2020 04.12.2018 04.12.2018 04.12.2018 04.12.2018 02.03.2015 01.12.2016 24.11.2021 01.02.2016 19.12.2022 01.11.2015 01.04.2016 04.12.2018 01.09.2021 15.12.2018 04.12.2018 01.01.2020 15.09.2017 01.03.2017 01.04.2020 01.12.2021 01.05.2018 01.12.2016 Eigentums- verhältnisse 2) AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE Grund- stückfläche m² 1 843 1 005 1 435 1 016 564 1 012 190 589 1 911 949 2 087 1 794 946 9 248 1 332 2 884 3 396 2 686 374 1 703 1 704 2 531 1 470 2 423 3 353 2 267 2 451 467 1 640 1 596 Bemerkungen zu den Renditeliegenschaften 1) Die Soll- und Ist-Mietzinseinnahmen basieren auf Jahresmieten 2) AE: Alleineigentum / ME: Miteigentum 3) Übertrag in Renditeliegenschaften, Hochrechnung Nettorendite auf 12 Monate
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 113 Geschäftsbericht 2025 Baujahr 1982 2023 2023 1964 1952 1965 1962 1953 1919 1959 1978 1987 1954 1967, 71-73 2017, 2018 2015 2009 2015 1923 1973 1973 1989 1994 2023 1959 1972 1964, 1968 1920 2024 2021 Jahr der letzten umfassenden Renovation 2015 - - 2024 - - - - 2010 2009 2017 2008 2015 2005 - - - - 2016 2002, 2006 2014 2009, 2025 - - 2002, 2003 2014 2019, 2020 2013 - - Marktwert 31.12.2025 CHF 4 596 000 16 080 000 14 940 000 39 020 000 3 976 000 10 450 000 3 143 000 3 354 000 2 677 000 2 348 000 18 350 000 5 453 000 7 292 000 19 170 000 13 350 000 11 740 000 11 570 000 7 001 000 17 090 000 5 813 000 6 134 000 5 348 000 2 794 000 13 210 000 11 150 000 7 784 000 9 560 000 5 831 000 18 350 000 64 480 000 362 054 000 Soll-Mietzins- einnahmen CHF 1) 213 000 600 180 491 304 1 167 412 162 840 348 095 119 808 138 312 104 595 86 263 755 549 237 886 218 568 952 324 391 068 475 740 510 866 318 012 646 891 211 865 243 729 316 051 138 799 560 016 467 592 333 002 315 732 201 504 624 877 1 627 740 12 979 620 Leer- stand in % 0.0% 0.2% 0.0% 0.5% 7.7% 0.0% 12.6% 0.0% 0.0% 0.0% 3.1% 0.2% 10.9% 2.1% 0.0% 8.6% 3.7% 7.9% 3.7% 9.3% 0.9% 0.3% 0.0% 0.5% 5.3% 5.7% 1.7% 0.0% 0.0% 2.1% 2.5% Brutto- rendite in % 4.63% 3.73% 3.29% 2.99% 4.10% 3.33% 3.81% 4.12% 3.91% 3.67% 4.12% 4.36% 3.00% 4.97% 2.93% 4.05% 4.42% 4.54% 3.79% 3.64% 3.97% 5.91% 4.97% 4.24% 4.19% 4.28% 3.30% 3.46% 3.41% 2.52% 3.58% Netto- rendite in % 3.54% 3.25% 3.21% 2.65% 2.78% 2.81% 2.84% 2.71% 3.05% 2.45% 3.05% 3.43% 2.36% 3.91% 2.78% 3.19% 2.93% 3.29% 2.73% 2.25% 3.02% 4.91% 3.81% 3.03% 3.32% 3.10% 2.61% 2.24% 2.80% 2.27% 2.88% Diskont- satz real in % 2.80% 2.70% 2.65% 2.50% 2.50% 2.50% 2.50% 2.50% 2.70% 2.70% 2.80% 2.70% 2.35% 3.10% 2.45% 2.60% 2.90% 2.90% 2.70% 2.65% 2.65% 3.10% 2.90% 3.10% 2.75% 2.80% 2.45% 2.45% 2.65% 2.15% 2.60% Ist-Mietzins- einnahmen CHF 1) 213 000 598 740 491 304 1 161 412 150 372 348 095 104 760 138 312 104 595 86 263 731 981 237 406 194 808 932 332 391 068 434 940 492 206 292 872 622 891 192 124 241 569 315 211 138 799 557 136 442 932 314 186 310 332 201 504 624 877 1 594 140 12 660 166
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 114 29. Angaben zu den Renditeliegenschaften Liegenschaften Renditeliegenschaften Wohn-/Geschäftsliegenschaften Altstätten, Churerstrasse 1a, 1b, 1c Basel, Sempacherstrasse 8, 10, 12 Berg, Schlossstrasse 9 Berikon, Corneliastrasse 8a, 8b Court, Rue du Temple 1 Couvet, Rue du Parc 19 Dietikon, Badenerstrasse 24 Dietikon, Feldstrasse 1, 3, 5 Egnach TG, Buch 16 Frauenfeld, Bahnhofstrasse 92, Erchingerstrasse 3 Frauenfeld, Schaffhauserstrasse 17, 19, Grünmattweg 5 Frauenfeld, Zürcherstrasse 212 Frauenfeld, Zürcherstrasse 237, 237a, 239 Grenchen, Bettlachstrasse 20 Hergiswil, Obermattweg 9 Illnau-Effretikon, Usterstrasse 31, 31a, 31b Kirchlindach, Diemerswilstrasse 28 Kradolf TG, Hauptstrasse 17/19 Martigny, Avenue du Grand-Saint-Bernard 20 Murten, Centre Loewenberg Münchwilen, Frauenfelderstrasse 20, 20a, 20b, 20c Olten, Aarauerstrasse 55 Presinge, Route de la Louvière 18 Reute AR, Mohren Salmsach, Kehlhofstrasse 47 St. Gallen, Rorschacherstrasse 123, 125, 127 Wald ZH, Haselstudstrasse 12 Zürich, Badenerstr. 696, Jakob-Fügli-Str. 16, 18, Bachmattstr. 53 Total Wohn-/ Geschäftsliegenschaften Eigentums- quote 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Kanton SG BS TG AG BE NE ZH ZH TG TG TG TG TG SO NW ZH BE TG VS FR TG SO GE AR TG SG ZH ZH Art Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Erwerbs- datum 30.11.2016 30.06.2020 01.01.2020 01.04.2017 01.09.2021 01.09.2021 14.08.2020 14.08.2020 01.01.2020 01.12.2008 01.01.2017 21.12.2015 01.12.2008 01.01.2015 01.12.2020 26.11.2015 01.01.2020 01.01.2020 01.12.2019 01.05.2017 31.07.2017 26.09.2019 17.11.2017 01.01.2020 01.06.2023 02.09.2015 01.01.2020 01.12.2008 Grund- stückfläche m² 2 281 939 12 657 3 308 2 798 1 497 470 1 069 4 232 1 200 2 551 354 1 585 1 446 3 833 2 052 1 391 2 336 2 103 117 957 6 653 1 604 17 610 5 465 3 306 2 743 3 507 3 584 Eigentums- verhältnisse 2) AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE AE Bemerkungen zu den Renditeliegenschaften 1) Die Soll- und Ist-Mietzinseinnahmen basieren auf Jahresmieten 2) AE: Alleineigentum / ME: Miteigentum
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 115 Geschäftsbericht 2025 Baujahr 2015 1965 1677, 1680 2017 1771 1989 1840 1958 1965 2012 1962 1899 1899, 1909 1969 1976, 1987 1860, 2013 1972 1902 1900, 2014 1982 2017 1974 1937, 1989 1982, 1997 1974, 1979 1963 1925, 1978 1971 Jahr der letzten umfassenden Renovation - - 2014, 2015, 2019 - 2011 2019 Diverse 2019 2013, 2017 - 2015 2012 2006, 2010 2014 2015, 2018, 2020 2013 2012 2012, 2016 2014, 2016, 2019 2011, 2021 - 2018 2014 2014, 2016, 2019 2006, 2007, 2020 2010 2016, 2017 2014 Marktwert 31.12.2025 CHF 22 470 000 13 940 000 6 808 000 23 560 000 4 833 000 3 911 000 1 657 000 11 760 000 7 791 000 11 130 000 9 755 000 5 786 000 7 862 000 14 000 000 19 090 000 11 100 000 5 153 000 4 228 000 18 800 000 55 400 000 26 970 000 36 140 000 21 480 000 6 377 000 9 334 000 18 720 000 8 723 000 84 260 000 471 038 000 Soll-Mietzins- einnahmen CHF 1) 1 271 511 511 618 389 496 873 538 285 648 347 040 39 720 373 356 507 816 457 204 441 578 243 648 498 839 714 680 863 794 377 772 258 768 314 856 928 416 2 942 724 1 090 764 1 414 046 1 193 484 330 636 465 732 864 983 487 104 2 643 455 21 132 225 Leer- stand in % 8.7% 4.5% 0.0% 0.7% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 14.5% 0.7% 1.9% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 6.2% 0.0% 0.0% 0.0% 3.1% 0.0% 2.2% 1.7% Brutto- rendite in % 5.66% 3.67% 5.72% 3.71% 5.91% 8.87% 2.40% 3.17% 6.52% 4.11% 4.53% 4.21% 6.34% 5.10% 4.52% 3.40% 5.02% 7.45% 4.94% 5.31% 4.04% 3.91% 5.56% 5.18% 4.99% 4.62% 5.58% 3.14% 4.49% Netto- rendite in % 3.98% 2.85% 5.05% 3.19% 5.53% 8.21% 2.13% 1.90% 6.09% 3.08% 3.41% 1.84% 5.37% 3.91% 2.99% 2.77% 4.69% 6.93% 4.62% 5.01% 3.57% 3.21% 4.99% 4.90% 4.61% 4.19% 4.88% 2.65% 3.80% Diskont- satz real in % 3.40% 2.50% 3.00% 2.70% 3.50% 3.15% 2.65% 2.40% 3.15% 2.80% 2.80% 2.80% 3.10% 3.05% 2.85% 2.55% 3.40% 3.30% 3.10% 3.35% 2.90% 2.80% 3.30% 3.35% 3.05% 2.75% 3.15% 2.25% 2.87% Ist-Mietzins- einnahmen CHF 1) 1 161 123 488 554 389 496 867 142 285 648 347 040 39 720 373 356 507 816 457 204 441 578 208 200 495 545 701 420 863 794 377 772 258 768 314 856 928 416 2 942 724 1 090 764 1 326 890 1 193 484 330 636 465 732 837 875 487 104 2 584 235 20 766 891
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 116 Liegenschaften Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Dielsdorf, Industriestrasse 20 Leukerbad, Willy-Spühlerstrasse 2 Richterswil, Bergstrasse 16 Richterswil, Bodenstrasse 1 Richterswil, Bodenstrasse 10 Richterswil, Chrummbächliweg 2 St. Gallen, Rorschacherstrasse 139, Helvetiastrasse 27 Volketswil, Chriesbaumstrasse 2 Total Geschäftsliegenschaften Total Renditeliegenschaften Projekte Basel, Laufenstrasse 5, 7 Romanshorn, Hafenstrasse 46 Schaffhausen, Bahnhofstrasse 46 Total Projekte Total alle Liegenschaften 29. Angaben zu den Renditeliegenschaften Eigentums- quote 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 77% 100% Kanton ZH VS ZH ZH ZH ZH SG ZH BS TG SH Art Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Projekt Projekt Projekt Erwerbs- datum 17.03.2015 17.05.2018 01.12.2019 01.12.2019 01.12.2019 01.12.2019 10.03.2015 16.06.2022 30.06.2020 11.08.2016 14.12.2021 Grund- stückfläche m² Eigentums- verhältnisse 2) AE AE AE AE AE AE AE AE AE ME AE 5 320 17 695 5 483 2 117 5 483 1 087 1 498 6 228 837 1 460 951 Bemerkungen zu den Renditeliegenschaften 1) Die Soll- und Ist-Mietzinseinnahmen basieren auf Jahresmieten 2) AE: Alleineigentum / ME: Miteigentum
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 117 Geschäftsbericht 2025 Baujahr 2004 1961, 1966 1880 2005 1880 2004, 2007 1909 1990 1973 1971 1895, 1950 Jahr der letzten umfassenden Renovation - - - - - - 2010 2016 2009 2012 Marktwert 31.12.2025 CHF 30 970 000 20 200 000 25 970 000 706 800 807 400 3 518 000 15 840 000 31 850 000 129 862 200 962 954 200 9 920 000 10 590 000 26 000 000 46 510 000 1 009 464 200 Soll-Mietzins- einnahmen CHF 1) 1 667 366 1 449 492 1 336 416 110 940 35 016 180 000 740 435 1 759 558 7 279 223 41 391 068 271 608 322 005 701 402 1 295 016 42 686 084 Leer- stand in % 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 8.9% 2.2% 2.03% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 1.97% Brutto- rendite in % 5.38% 7.18% 5.15% 15.70% 4.34% 5.12% 4.67% 5.52% 5.61% 4.30% 2.74% 3.04% 2.70% Netto- rendite in % 4.88% 7.66% 5.65% 12.25% 3.25% 4.69% 4.30% 2.46% 4.83% 3.59% 2.08% 2.93% 1.90% Diskont- satz real in % 3.10% 3.90% 4.30% 4.00% 2.80% 3.40% 2.90% 3.10% 3.45% 2.84% 2.50% 3.45% 2.80% 2.88% 2.85% Ist-Mietzins- einnahmen CHF 1) 1 667 366 1 449 492 1 336 416 110 940 35 016 180 000 740 435 1 602 288 7 121 953 40 549 010 271 608 322 005 701 402 1 295 016 41 844 026
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 118 Liegenschaften Renditeliegenschaften Wohnliegenschaften Aarberg, Leimernweg 22 Aigle, Ruelle la Croix Blanche 7 Bad Zurzach, Weissensteinweg 1 Basel, Johanniterstrasse 5, 11 Basel, Oltingerstrasse 35 Basel, St. Alban-Anlage 57 Basel, Wanderstrasse 4 Basel, Welschmattstrasse 47 Burgdorf, Felseggstrasse 19, 21 Burgdorf, Guisanstrasse 15 Burgdorf, Gyrischachenstrasse 53, 55, 59 Burgdorf, Neuhofweg 34, 36 Glattbrugg, Dammstrasse 16 Grellingen, Felsenacker 1, 2, 3, 5, 7 Illnau-Effretikon, Brandrietstrasse 36 Jegenstorf, Solothurnstrasse 77, 79 Kappel, Grossmatt 44, 46a Luterbach, Blockstrasse 3, 5 Luzern, Voltastrasse 2 Moosseedorf, Längenbühlstrasse 2, 4 Moosseedorf, Sandstrasse 56, 58 Oberburg, Progressastrasse 23/25/27 4) Oberburg, Schulstrasse 6 Oberdiessbach, Burgdorfstrasse 5 Rombach, Gysulastrasse 72, 74, 76 Rorschacherberg, Eichenstrasse 9 St. Gallen, Im Grund 10a/12a St. Gallen, Oststrasse 18, 20 St. Gallen, Rorschacherstrasse 135 Zürich, Badenerstrasse 701 Total Wohnliegenschaften Kanton BE VD AG BS BS BS BS BS BE BE BE BE ZH BL ZH BE SO SO LU BE BE BE BE BE AG SG SG SG SG ZH Art Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft Wohnliegenschaft * Antennenanlagen und Werbeflächen 29. Angaben zu den Renditeliegenschaften
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 119 Geschäftsbericht 2025 Wohnen 1 135 2 257 1 957 3 576 625 1 652 498 581 636 582 4 450 1 144 584 4 428 1 093 2 280 2 396 1 425 904 1 114 1 059 1 352 831 1 390 1 540 1 481 1 330 874 1 739 3 456 48 371 Büro 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 0 0 0 0 0 0 7 Verkauf 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Gewerbe/ Industrie 0 155 0 0 0 0 40 0 0 0 0 0 0 0 167 0 0 0 212 0 0 226 0 579 0 0 0 0 389 0 1 768 Parkierung Gewerbe 10m²/PP 0 70 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 20 0 0 0 0 0 0 10 0 160 0 0 0 0 0 0 260 Lager/ Archiv 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 61 0 0 0 0 115 15 0 0 0 0 0 191 übrige* 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 Nutzfläche m 2 Parkierung Wohnen 10m²/PP 150 150 300 410 10 50 0 0 90 0 540 160 90 790 140 200 410 220 0 130 190 260 120 190 350 440 160 0 0 220 5 770 Total Liegenschaft 1 285 2 633 2 257 3 987 635 1 702 538 581 726 582 4 990 1 304 674 5 218 1 420 2 480 2 807 1 645 1 178 1 244 1 249 1 849 951 2 441 1 905 1 921 1 490 874 2 128 3 676 56 370
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 120 Liegenschaften Renditeliegenschaften Wohn-/Geschäftsliegenschaften Altstätten, Churerstrasse 1a, 1b, 1c Basel, Sempacherstrasse 8, 10, 12 Berg, Schlossstrasse 9 Berikon, Corneliastrasse 8a, 8b Court, Rue du Temple 1 Couvet, Rue du Parc 19 Dietikon, Badenerstrasse 24 Dietikon, Feldstrasse 1, 3, 5 Egnach TG, Buch 16 Frauenfeld, Bahnhofstrasse 92, Erchingerstrasse 3 Frauenfeld, Schaffhauserstrasse 17, 19, Grünmattweg 5 Frauenfeld, Zürcherstrasse 212 Frauenfeld, Zürcherstrasse 237, 237a, 239 Grenchen, Bettlachstrasse 20 Hergiswil, Obermattweg 9 Illnau-Effretikon, Usterstrasse 31, 31a, 31b Kirchlindach, Diemerswilstrasse 28 Kradolf TG, Hauptstrasse 17/19 Martigny, Avenue du Grand-Saint-Bernard 20 Murten, Centre Loewenberg Münchwilen, Frauenfelderstrasse 20, 20a, 20b, 20c Olten, Aarauerstrasse 55 Presinge, Route de la Louvière 18 Reute AR, Mohren Salmsach, Kehlhofstrasse 47 St. Gallen, Rorschacherstrasse 123, 125, 127 Wald ZH, Haselstudstrasse 12 Zürich, Badenerstr. 696, Jakob-Fügli-Str. 16, 18, Bachmattstr. 53 T otal Wohn-/Geschäftsliegenschaften Kanton SG BS TG AG BE NE ZH ZH TG TG TG TG TG SO NW ZH BE TG VS FR TG SO GE AR TG SG ZH ZH Art Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft Wohn-/ Geschäftsliegenschaft * Antennenanlagen und Werbeflächen 29. Angaben zu den Renditeliegenschaften
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 121 Geschäftsbericht 2025 Wohnen 2 046 2 006 1 262 2 283 599 442 179 1 355 763 871 1 342 419 0 1 227 1 213 1 273 323 739 1 364 3 949 3 197 3 840 1 256 705 1 489 2 722 912 3 748 41 524 Büro 2 225 0 0 0 0 0 0 0 0 771 0 0 2 878 0 752 114 0 0 0 9 416 0 0 0 0 0 128 0 2 801 19 085 Verkauf 945 114 0 0 0 0 0 127 0 0 538 0 0 1 251 0 0 0 0 0 0 1 795 0 0 0 0 811 0 280 5 861 Gewerbe/ Industrie 502 0 1 318 254 648 425 209 0 2 337 0 0 186 168 1 040 355 57 523 766 836 3 540 0 1 246 564 463 1 151 995 555 181 18 318 übrige* 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 0 1 0 1 0 0 0 0 0 2 1 0 0 0 0 0 0 7 Nutzfläche m 2 Parkierung Wohnen 10m²/PP 360 300 0 330 0 0 10 90 0 140 180 0 0 170 170 150 0 0 0 0 620 370 0 0 0 460 0 1 010 4 360 Total Liegenschaft 6 819 2 527 2 580 2 896 1 247 867 448 1 573 3 520 2 250 2 444 646 4 003 4 294 2 550 1 604 906 1 625 2 340 18 495 6 144 5 953 2 070 1 388 2 720 5 542 1 567 9 573 98 591 Parkierung Gewerbe 10m²/PP 290 20 0 30 0 0 50 0 420 360 0 0 190 70 0 10 60 120 140 1 590 530 130 250 220 80 170 100 290 5 120 Lager/ Archiv 451 87 0 0 0 0 0 0 0 108 383 41 767 536 59 0 0 0 0 0 0 366 0 0 0 256 0 1 263 4 316
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 122 Liegenschaften Renditeliegenschaften Geschäftsliegenschaften Dielsdorf, Industriestrasse 20 Leukerbad, Willy-Spühlerstrasse 2 Richterswil, Bergstrasse 16 Richterswil, Bodenstrasse 1 Richterswil, Bodenstrasse 10 Richterswil, Chrummbächliweg 2 St. Gallen, Rorschacherstrasse 139, Helvetiastrasse 27 Volketswil, Chriesbaumstrasse 2 Total Geschäftsliegenschaften Total Renditeliegenschaften Projekte Basel, Laufenstrasse 5, 7 Romanshorn, Hafenstrasse 46 Schaffhausen, Bahnhofstrasse 46 Total Projekte Total alle Liegenschaften Kanton ZH VS ZH ZH ZH ZH SG ZH BS TG SH Art Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Projekt Projekt Projekt 29. Angaben zu den Renditeliegenschaften * Antennenanlagen und Werbeflächen
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 123 Geschäftsbericht 2025 Wohnen 0 0 0 0 0 0 0 0 0 89 894 1 732 413 1 051 3 196 93 090 Büro 5 008 0 0 366 118 411 3 982 3 964 13 849 32 941 214 2 670 0 2 884 35 824 Verkauf 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 861 0 0 452 452 6 313 Gewerbe/ Industrie 0 14 298 4 832 244 125 215 0 3 919 23 633 43 719 0 0 2 455 2 455 46 174 übrige* 0 0 0 0 0 0 0 1 1 11 0 0 1 1 12 Nutzfläche m 2 Parkierung Wohnen 10m²/PP 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10 130 0 10 0 10 10 140 Total Liegenschaft 7 032 15 178 5 132 610 323 836 4 372 12 769 46 252 201 213 1 966 3 133 3 959 9 058 210 271 Parkierung Gewerbe 10m²/PP 960 880 300 0 80 180 160 1 810 4 370 9 750 0 40 0 40 9 790 Lager/ Archiv 1 064 0 0 0 0 30 230 3 076 4 400 8 906 20 0 0 20 8 926
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 124 10 grösste Mieter per 31.12.2025 Mieter Schweizerische Bundesbahnen SBB Tertianum AG BMW (Schweiz) AG Leukerbad Clinic AG Kanton Zürich Sozialamt Domaine de la Louvière SA Vision Management Services GmbH HOCH Health Ostschweiz Wohnbaugenossenschaft Domum Bodana Alterswohnheim AG Übrige Mieter (inkl. Wohnen) Soll-Mietzinsen der 10 grössten Mieter Soll-Mietzinsen aller Gewerbemieter Soll-Mietzinsen aller Gewerbenutzungen Soll-Mietzinsen gesamtes Portfolio (exkl. Projekte) Anteil Soll-Mietzinsen über gesamtes Portfolio in % 7.11% 6.97% 4.03% 3.50% 3.31% 2.88% 1.51% 1.41% 1.19% 1.13% 66.96% 33.04% 53.41% 40.66% 100.00% Anteil Soll-Mietzinsen aller Gewerbemieter in % 13.31% 13.06% 7.54% 6.56% 6.20% 5.40% 2.83% 2.64% 2.22% 2.11% - 61.86% 100.00% 76.13% Fälligkeitsübersicht Geschäftsmietverträge Jahr unbefristet 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 Gesamtergebnis Summe von Flächen m2 10 363 730 3 074 5 447 5 006 9 263 5 764 7 678 22 774 758 6 338 - 8 186 1 902 17 268 - - 1 822 - 1 957 - 108 331 in % 9.57% 0.67% 2.84% 5.03% 4.62% 8.55% 5.32% 7.09% 21.02% 0.70% 5.85% - 7.56% 1.76% 15.94% - - 1.68% - 1.81% - 100.00% Summe von Soll-Mietzinsen p.a. CHF 2 293 801 100 630 551 782 928 102 888 652 1 676 968 1 118 616 2 482 584 4 121 198 151 348 2 109 062 900 2 300 054 447 388 1 995 864 - - 447 268 - 491 304 - 22 105 522 in % 10.38% 0.46% 2.50% 4.20% 4.02% 7.59% 5.06% 11.23% 18.64% 0.68% 9.54% 0.00% 10.40% 2.02% 9.03% - - 2.02% - 2.22% - 100.00% 29. Angaben zu den Renditeliegenschaften Nettomietzins p.a. CHF 2 942 724 2 886 456 1 667 366 1 449 492 1 369 800 1 193 484 624 877 582 530 491 304 465 732 27 717 303 13 673 765 22 105 522 16 828 917 41 391 068
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 125 Geschäftsbericht 2025 Laufzeit 30.04.2032 div. 2029-2034 31.01.2036 30.04.2038 unbefristet 31.03.2031 31.07.2034 30.09.2032 31.05.2043 31.05.2038 Liegenschaften Murten, Centre Löwenberg Martigny/ Berg/ Kradolf/ Egnach/ Kirchlindach/ Wald Dielsdorf, Industriestrasse 20 Leukerbad, Willy-Spühlerstrasse 2 Richterswil, Bergstrasse 16 & Bodenstrasse 10 Presinge, Route de la Louvière 18 St. Gallen, Rorschacherstr . 135 St. Gallen, Rorschacherstr . 139/Helvetiastr . 27 Bad Zurzach, Weissensteinweg Salmsach, Kehlhofstrasse 47 unbefristet 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 Übersicht Fälligkeiten der Soll-Mietzinsen in % aller Geschäftsmietverträge per 31.12.2025 10.38% 0.46% 2.50% 4.20% 4.02% 7. 59% 5.06% 11.23% 18.64% 0.68% - 9.54% 2.02% 9.03% - - 5% 10% 15% 20% 25% 30% 10.40% - - 2.22% 2.02% -
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 126 PricewaterhouseCoopers AG, Kornhausstrasse 25, 9000 St. Gallen +41 58 792 72 00 www.pwc.ch PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied des globalen PwC-Netzwerks, einem Netzwerk von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften. Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Novavest Real Estate AG, Zürich Bericht zur Prüfung der Jahresrechnung Prüfungsurteil Wir haben die Jahresrechnung der Novavest Real Estate AG (die Gesellschaft) – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2025, der Erfolgsrechnung, der Geldflussrechnung und dem Eigenkapitalnachweis für das dann endende Jahr sowie dem Anhang, einschliesslich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden – geprüft. Nach unserer Beurteilung vermittelt die Jahresrechnung (Seiten 90 bis 125) ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2025 sowie deren Ertragslage und Cashflows für das dann endende Jahr in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER und entspricht den Bestimmungen von Art. 17 der Richtlinien betr. Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange sowie dem schweizerischen Gesetz. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Standards zur Abschlussprüfung (SA-CH) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt «Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung» unseres Berichts weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den für Abschlussprüfungen von Gesellschaften des öffentlichen Interesses relevanten Anforderungen des Berufsstands. Wir haben auch unsere sonstigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als eine Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 127 Geschäftsbericht 2025 2 Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Novavest Real Estate AG, Zürich Unser Prüfungsansatz Überblick Gesamtwesentlichkeit: CHF 3'125’000 Zur Durchführung angemessener Prüfungshandlungen haben wir den Prüfungsumfang so ausgestaltet, dass wir ein Prüfungsurteil zur Jahresrechnung als Ganzes abgeben können, unter Berücksichtigung der Organisation, der internen Kontrollen und Prozesse im Bereich der Rechnungslegung sowie der Branche, in welcher die Gesellschaft tätig ist. Als besonders wichtigen Prüfungssachverhalt haben wir das folgende Thema identifiziert: Bewertung der Renditeliegenschaften Wesentlichkeit Der Umfang unserer Prüfung ist durch die Anwendung des Grundsatzes der Wesentlichkeit beeinflusst. Unser Prüfungsurteil zielt darauf ab, hinreichende Sicherheit darüber zu geben, dass die Jahresrechnung keine wesentlichen falschen Darstellungen enthält. Falsche Darstellungen können beabsichtigt oder unbeabsichtigt entstehen und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden kann, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieser Jahresrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen können. Auf der Basis unseres pflichtgemässen Ermessens haben wir quantitative Wesentlichkeitsgrenzen festgelegt, so auch die Wesentlichkeit für die Jahresrechnung als Ganzes, wie nachstehend aufgeführt. Die Wesentlichkeitsgrenzen, unter Berücksichtigung qualitativer Erwägungen, erlauben es uns, den Umfang der Prüfung, die Art, die zeitliche Einteilung und das Ausmass unserer Prüfungshandlungen festzulegen sowie den Einfluss wesentlicher falscher Darstellungen, einzeln und insgesamt, auf die Jahresrechnung als Ganzes zu beurteilen. Gesamtwesentlichkeit CHF 3'125’000 Bezugsgrösse Eigenkapital Begründung für die Bezugsgrösse zur Bestimmung der Wesentlichkeit Als Bezugsgrösse zur Bestimmung der Wesentlichkeit wählten wir das Eigenkapital, da dies aus unserer Sicht diejenige Grösse ist, an der die Erfolge von Immobiliengesellschaften üblicherweise gemessen werden. Zudem stellt das Eigenkapital in Anlehnung an den Net Asset Value eine allgemein anerkannte Bezugsgrösse für Wesentlichkeitsüberlegungen von Immobiliengesellschaften dar.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 128 3 Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Novavest Real Estate AG, Zürich Umfang der Prüfung Unsere Prüfungsplanung basiert auf der Bestimmung der Wesentlichkeit und der Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Darstellungen der Jahresrechnung. Wir haben hierbei insbesondere jene Bereiche berücksichtigt, in denen Ermessensentscheide getroffen wurden. Dies trifft zum Beispiel auf wesentliche Schätzungen in der Rechnungslegung zu, bei denen Annahmen gemacht werden und die von zukünftigen Ereignissen abhängen, die von Natur aus unsicher sind. Wie in allen Prüfungen haben wir das Risiko der Umgehung von internen Kontrollen durch die Geschäftsleitung und, neben anderen Aspekten, mögliche Hinweise auf ein Risiko für beabsichtigte falsche Darstellungen berücksichtigt. Zur Durchführung angemessener Prüfungshandlungen haben wir den Prüfungsumfang so ausgestaltet, dass wir ein Prüfungsurteil zur Jahresrechnung als Ganzes abgeben können, unter Berücksichtigung der Organisation, der internen Kontrollen und Prozesse im Bereich der Rechnungslegung sowie der Branche, in welcher die Gesellschaft tätig ist. Besonders wichtige Prüfungssachverhalte Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemässen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung der Jahresrechnung des Berichtszeitraumes waren. Diese Sachverhalte wurden im Kontext unserer Prüfung der Jahresrechnung als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu adressiert, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Bewertung der Renditeliegenschaften Besonders wichtiger Prüfungssachverhalt Unser Prüfungsvorgehen Die Bewertung der Renditeliegenschaften haben wir aus folgenden Gründen als besonders wichtigen Prüfungssachverhalt behandelt: Die Renditeliegenschaften bilden einen wesentlichen Bestandteil der Bilanz (CHF 963.0 Mio.) und die Bewertung erfolgt erfolgswirksam zu aktuellen Werten. Wir haben die in der Jahresrechnung dargestellten Angaben der Geschäftsleitung kritisch hinterfragt und folgende Prüfungshandlungen durchgeführt: Der Verwaltungsrat hat einen Prozess zur Bewertung der Renditeliegenschaften im Rahmen der Abschlusserstellung vorgegeben. Dabei überwacht der Verwaltungsrat die Einhaltung dieses Prozesses und er hinterfragt die Ergebnisse der Verkehrswertschätzungen des unabhängigen Immobilienexperten. Wir haben diesen Prozess hinsichtlich der Angemessenheit der Ausgestaltung und Einhaltung beurteilt.
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 129 Geschäftsbericht 2025 4 Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Novavest Real Estate AG, Zürich Als Grundlage für die Bewertung der Renditeliegenschaften dienen die per Bilanzstichtag durchgeführten Verkehrswertschätzungen eines unabhängigen Immobilienexperten nach der Discounted Cash-Flow Mehode (DCF-Methode). Bei der DCF-Methode wird der aktuelle Wert einer Immobilie aufgrund der erwarteten Geldflüsse unter Verwendung eines risikogerechten Diskontierungssatzes ermittelt. Die Festlegung dieser Parameter wird wesentlich durch Schätzungen und Annahmen der Geschäftsleitung beeinflusst. Wir verweisen auf die Seiten 98 bis 99 und 112 bis 125 (Anhang der Jahresrechnung). Der unabhängige Immobilienexperte wurde durch die Geschäftsleitung beauftragt. Wir haben den Auftrag, die Qualifikationen sowie die Unabhängigkeit des Immobilienexperten beurteilt. Wir haben die Bewertungen des unabhängigen Immobilienexperten hinsichtlich der verwendeten Grundlagen, der angewandten Methode, der Parameter wie Mieteinnahmen, Leerstände, der Kostenstruktur sowie des Diskontierungssatzes auf Basis von Stichproben zusammen mit internen Bewertungsexperten gewürdigt und auf Angemessenheit beurteilt. Sonstige Informationen Der Verwaltungsrat ist für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die im Geschäftsbericht enthaltenen Informationen, aber nicht die Jahresrechnung, den Vergütungsbericht und unsere dazugehörigen Berichte. Unser Prüfungsurteil zur Jahresrechnung erstreckt sich nicht auf die sonstigen Informationen, und wir bringen keinerlei Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu zum Ausdruck. Im Zusammenhang mit unserer Abschlussprüfung haben wir die Verantwortlichkeit, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zur Jahresrechnung oder unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten. Verantwortlichkeiten des Verwaltungsrats für die Jahresrechnung Der Verwaltungsrat ist verantwortlich für die Aufstellung einer Jahresrechnung, die in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER, dem Artikel 17 der RLR der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt, und für die internen Kontrollen, die der Verwaltungsrat als notwendig feststellt, um die Aufstellung einer Jahresrechnung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung der Jahresrechnung ist der Verwaltungsrat dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Geschäftstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Geschäftstätigkeit – sofern zutreffend – anzugeben sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Geschäftstätigkeit anzuwenden, es sei denn, der Verwaltungsrat beabsichtigt, entweder die Gesellschaft zu liquidieren oder Geschäftstätigkeiten einzustellen, oder hat keine realistische Alternative dazu.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 130 5 Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Novavest Real Estate AG, Zürich Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Jahresrechnung als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bericht abzugeben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den SA-CH durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich gewürdigt, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieser Jahresrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen. Eine weitergehende Beschreibung unserer Verantwortlichkeiten für die Prüfung der Jahresrechnung befindet sich auf der Webseite von EXPERTsuisse: http://expertsuisse.ch/wirtschaftspruefung-revisionsbericht. Diese Beschreibung ist Bestandteil unseres Berichts. Bericht zu sonstigen gesetzlichen und anderen rechtlichen Anforderungen In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und PS-CH 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrats ausgestaltetes Internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert. Wir empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen. PricewaterhouseCoopers AG Beat Inauen Sebastien Brühwiler Zugelassener Revisionsexperte Zugelassener Revisionsexperte Leitender Revisor St. Gallen, 17. Februar 2026 Beilagen: • Jahresrechnung (Bilanz, Erfolgsrechnung, Geldflussrechnung, Eigenkapitalnachweis und Anhang)
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 131 Geschäftsbericht 2025 Wüest Partner AG Alte Börse Bleicherweg 5 8001 Zürich Schweiz T +41 44 289 90 00 wuestpartner.com Regulated by RICS Wüest Partner AG, Bleicherweg 5, 8001 Zürich Novavest Real Estate AG Geschäftsleitung Feldeggstrasse 26 CH-8008 Zürich Zürich, 22.01.2026 Bericht des unabhängigen Schätzungsexperten Immobilienbewertungen per 31.12.2025 An die Geschäftsleitung der Novavest Real Estate AG Auftrag Im Auftrag der Geschäftsleitung der Novavest Real Estate AG (Novavest) hat die Wüest Partner AG (Wüest Partner) die von der Novavest gehaltenen Liegenschaf- ten zum Zweck der Rechnungslegung per Stichtag 31. Dezember 2025 bewertet. Bewertet wurden sämtlich e Anlageliegenschaften sowie drei Projekt e. Bewertungsstandards Wüest Partner bestätigt, dass die Bewertungen im Rahmen der national und inter- national gebräuchlichen Bewertungsstandards und -richtlinien durchgeführt wur- den. Die ermittelten Werte der Liegenschaften entsprechen dem aktuelle n Wert (Marktwert), wie er in Swiss GAAP FER 18 Ziffer 14 beschrieben wird. Definition des Marktwertes Der Marktwert ist definiert als der am Stichtag wahrscheinliche, auf dem freien Markt zu erzielende Preis zwischen zwei unabhängigen, gut informierten und kauf - bzw. verkaufswilligen Parteien unter Berücksichtigung eines marktgerechten Ver- marktungszeitraum s. Handänderungs -, Grundstücksgewinn - und Mehrwertsteuern sowie weitere bei einer allfälligen Veräusserung der Liegenschaft anfallende Kosten und Provisio- nen sind nicht enthalten. Auch sind keinerlei Verbindlichkeiten der Gesellschaften hinsichtlich allfällig er Steuern (mit Ausnahme der ordentlichen Liegenschafts- steuern) und Finanzierungskosten berücksichtigt. Bewertungsmethoden Wüest Partner bewertet alle Liegenschaften der Gesellschaften mit Hilfe der Discounted -Cashflow -Methode («DCF -Methode») . Bei der DCF -Methode wird der Marktwert einer Immobilie nach dem zu erwarten- den Geldfluss unter Berücksichtigung eines risikogerechten Abzinsungssatzes ermittelt. Der Wert entspricht der Summe der in Zukunft über einen unendlichen Referenz-Nummer 118631.2510
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 132 2 / 3 Bewertungszeitraum zu erwartenden, auf den Bewertungsstichtag diskontierten Nettoerträge. Die marktgerechte Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft, in Ab- hängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken. Die drei Projekt e wurde ebenfalls mit der DCF -Methode zum Marktwert (Bahn- hofstrasse 46 in 8200 Schaffhausen , Laufenstrasse 5, 7 in 4053 Basel, Ha- fenstrasse 46 in 8590 Romanshorn ) bewertet. Dabei wird der Projektwert zum Bi- lanzierungsstichtag nach drei Schritten hergeleitet: — Bewertung der Liegenschaft zum Zeitpunkt der Fertigstellung unter Berücksich- tigung des aktuellen Vermietungsstandes, der Markt- und Kostenschätzung per Stichtag; — Ermittlung des Marktwertes per Bilanzierungsstichtag unter Berücksichtigung der prognostizierten, noch zu tätigenden Investitionen; — Einschätzung des Risikos und Berücksichtigung als gesonderter Cashflow einer Kostenposition. Grundlagen der Bewertung Alle Liegenschaften der Novavest sind Wüest Partner aufgrund der durchgeführ- ten Besichtigungen und/oder der zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt. Sie wurden in Bezug auf ihre Qualitäten und Risiken (Attraktivität und Vermietbar- keit der Mietobjekte, Bauweise und Zustand, Mikro - und Makrolage usw.) einge- hend ana lysiert. Heute leer stehende Mietobjekte wurden unter Berücksichtigung einer marktüblichen Vermarktungsdauer bewertet. Die Liegenschaften der Gesellschaft werden von Wüest Partner mindestens im Dreijahresturnus sowie vor Zukauf von Liegenschaften und nach Beendigung grösserer Umbauarbeiten besichtigt. In der Berichtsperiode vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2025 wurden 15 Liegenschaften der Novavest besichtigt. Ergebnisse per 31. Dezember 2025 Per 31. Dezember 2025 wurden von Wüest P artner die Werte der insgesamt 66 Anlageliegenschaften sowie drei Projekt en nach Swiss GAAP FER 18 Ziffer 14 er- mittelt. Der Ma rktwert (aktueller Wert) aller 69 Liegenschaften zum Bilanzstichtag per 31. Dezember 2025 beträgt 1'009'464'200 Schweizer Franken. Veränderungen in der Berichtsperiode In der Berichtsperiode vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2025 wurden keine Liegenschaften erworben. Folgende Liegenschaften wurden verkauft: — 3072 Ostermundigen , Unterer Chaletweg 21, 23, 25, 27 — 3422 Kirchberg BE, Eigerweg 7/9 — 3422 Kirchberg BE , Meisenweg 2 — 3422 Kirchberg BE, Niesenweg 1/3 — 6012 Obernau , Rainacherstrasse 25, 27, 29, 31 — 8212 Neuhausen , Zentralstrasse 2 -6
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Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung Swiss GAAP FER der Novavest Real Estate AG 133 Geschäftsbericht 2025 3 / 3 Unabhängigkeit und Vertraulichkeit Im Einklang mit der Geschäftspolitik von Wüest Partner erfolgte die Bewertung der Liegenschaften der Gesellschaft unabhängig und neutral. Sie dient lediglich dem vorgängig genannten Zweck. Wüest Partner übernimmt keine Haftung gegenüber Dritten. Zürich, 22.01.2026 Wüest Partner AG Pascal Marazzi Viktoria Herdt MRICS; dipl. Architekt ETH dipl. Betriebswirt Schwerpunkt Immobilienö- konomie Partner Manager
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Geschäftsbericht 2025 134 Novavest Real Estate AG • Liegenschaft FRAUENFELD (TG) Bahnhofstrasse 92, Erchingerstrasse 3 Moderne Wohn- und Arbeitsräume im Zentrum von Frauenfeld Die zentral gelegene Wohn- und Geschäftsliegenschaft in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof bietet attraktive 1½- bis 3½- Zimmer Mietwohnungen sowie offen gestaltete, moderne Büroräumlichkeiten. Die Thurgauer Kantonshauptstadt Frauenfeld bietet Privatpersonen wie auch Unternehmen aus Gewerbe, Industrie und Dienstleistung eine ausgezeichnete Infrastruktur, mit optimaler Anbindung zu den Verkehrsach sen Zürich-St. Gallen-Konstanz. Wohn-/Geschäftsliegenschaft mit 13 Miet- wohnungen, Büro 771 m², Lager/Archiv 108 m² Grundstückfläche 1 200 m² Gesamtnutzfläche 2 250 m² Soll-Mietzinseinnahmen TCHF 457 p.a. Baujahr 2012
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Geschäftsbericht 2025 135 Novavest Real Estate AG • Liegenschaft ST . GALLEN (SG) Oststrasse 18, 20 Stilvolles, modernes Wohnen Die beiden Wohn-Reihenhäuser befinden sich im Stadtquartier St. Finden im Osten von St. Gallen. Die Liegenschaft ist opti - mal durch den öffentlichen Verkehr erschlossen - die nächst- gelegene Bus-Haltestelle befindet sich 100 m entfernt, der Bahnhof St. Fiden ist in rund 500 m erreichbar. Einkaufsmög - lichkeiten für den täglichen Bedarf befinden sich ebenfalls in unmittelbarer Nähe. Die Liegenschaft, in welcher mit viel Feingefühl Altes mit Neuem vereint wurde, umfasst insgesamt 10 moderne Wohneinheiten (2½- bis 4½-Zimmer Mietwoh - nungen). Wohnliegenschaft mit 10 Mietwohnungen Grundstückfläche 467 m² Gesamtnutzfläche 874 m² Soll-Mietzinseinnahmen TCHF 202 p.a. Baujahr / Renovationen 1920 / 2013
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht 136 Bilanz alle Beträge in CHF Flüssige Mittel Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Übrige kurzfristige Forderungen Vorfinanzierter Mieterausbau Aktive Rechnungsabgrenzungen Total Umlaufvermögen Übrige langfristige Forderungen Renditeliegenschaften Projekte Vorfinanzierter Mieterausbau Immaterielle Anlagen Total Anlagevermögen Total Aktiven Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Passive Rechnungsabgrenzungen Kurzfristige Hypothekarverbindlichkeiten Total Kurzfristiges Fremdkapital Übrige langfristige Verbindlichkeiten Langfristige Hypothekarverbindlichkeiten Total Langfristiges Fremdkapital Total Fremdkapital Aktienkapital Gesetzliche Kapitalreserven Gesetzliche Gewinnreserven Gewinnvortrag Jahresgewinn Total Eigenkapital Total Passiven Erläuterungen 3.1 3.2 3.3 3.4 3.4 3.5 3.6 3.7 3.7 3.8 31.12.2024 3 327 693 6 321 952 238 791 152 112 1 050 497 11 091 045 400 380 849 978 000 36 780 300 997 708 4 574 711 892 731 098 903 822 144 1 472 777 9 571 607 3 201 589 179 121 379 193 367 352 1 011 753 380 009 751 381 021 504 574 388 856 231 388 316 82 030 155 426 000 11 251 763 4 337 054 329 433 288 903 822 144 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. 31.12.2025 4 196 396 3 523 454 1 432 782 159 377 636 889 9 948 899 339 170 794 060 400 43 773 100 680 677 3 431 033 842 284 381 852 233 280 1 049 587 6 971 363 2 054 389 283 626 565 293 701 904 1 019 788 233 162 050 234 181 838 527 883 742 217 149 035 82 030 155 643 000 15 371 817 9 155 530 324 349 537 852 233 280 Jahresrechnung 2025 der Novavest Real Estate AG
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht 137 Erfolgsrechnung alle Beträge in CHF Mietertrag Ertrag aus Verkauf Liegenschaften Übriger Ertrag Nettoerlöse aus Lieferungen und Leistungen Direkter Aufwand vermietete Renditeliegenschaften Personalaufwand Beratungsaufwand Verwaltungsaufwand Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Sachanlagen Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Immateriellen Anlagen Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern Finanzertrag Finanzaufwand Betriebliches Ergebnis vor Steuern Direkte Steuern Jahresgewinn Erläuterungen 3.9 3.10 3.11 3.5 01.01. - 31.12.2025 41 759 772 2 666 892 941 441 45 368 105 -6 993 672 -665 095 -1 413 111 -5 373 972 -14 966 138 -1 143 678 14 812 439 29 340 -5 677 249 9 164 530 -9 000 9 155 530 01.01. - 31.12.2024 41 869 690 0 855 532 42 725 222 -6 595 432 -806 889 -3 072 397 -5 377 588 -14 194 922 -1 143 678 11 534 316 75 154 -7 272 416 4 337 054 0 4 337 054 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht 138 1. Allgemein Die vorliegende Jahresrechnung wurde gemäss den Vorschriften des schweizerischen Gesetzes, insbeson - dere der Artikel über die kaufmännische Buchführung und Rechnungslegung des Obligationenrechts für Einzelabschlüsse (32. Teil des Obligationenrechts) erstellt. 2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 2.1 Flüssige Mittel In dieser Position sind Bankguthaben enthalten. Die flüssigen Mittel werden zu Nominalwerten bewertet. 2.2 Forderungen Sämtliche Forderungen werden zum Nominalwert bewertet. Erkennbare und eingetretene Verluste wer - den im Jahr ihres Eintretens der Erfolgsrechnung belastet. Die Wertberichtigung basiert auf einer Einzel - beurteilung unter Berücksichtigung allfälliger vorhandener Sicherheiten. 2.3 Renditeliegenschaften Die Liegenschaften werden zu Anschaffungskosten oder zu Herstellkosten abzüglich Abschreibungen bi - lanziert. Die Anschaffungskosten umfassen auch Akquisitionskosten welche im Zusammenhang mit dem Kauf von Renditeliegenschaften anfallen. Die Abschreibungen erfolgen degressiv mit 1.0% vom Buchwert. 2.4 Projekte Projekte umfassen Neubauten sowie Entwicklungsprojekte von Renditeliegenschaften. Projekte werden zu Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten bewertet, halbjährlich auf ihre Werthaltigkeit und Realisier - barkeit überprüft und falls notwendig wertberichtigt. 2.5 Goodwill Die Position enthält Goodwill aus Akquisitionen. Der Goodwill entsteht aus der Differenz des Beteiligungs - wertes und dem Eigenkapital per Akquisitionszeitpunkt. Dieser wird als immaterielle Anlage aktiviert und über 5 Jahre linear über die Erfolgsrechnung abgeschrieben. 2.6 Hypothekarverbindlichkeiten Hypothekarschulden beinhalten durch Grundpfand gesicherte Bankkredite. Amortisationsverpflichtun - gen, wahrscheinliche Rückzahlungen und innert 12 Monaten kündbare Verpflichtungen werden als kurz - fristige Hypothekarverbindlichkeiten ausgewiesen. Anhang zur Jahresrechnung 2025 der Novavest Real Estate AG, Zürich
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht 139 3. Angaben, Aufschlüsselungen und Erläuterungen zur Jahresrechnung 3.1 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen alle Beträge in CHF Forderungen gegenüber Dritten Total 31.12.2025 3 523 454 3 523 454 31.12.2024 6 321 952 6 321 952 3.2 Übrige kurzfristige Forderungen alle Beträge in CHF Übrige kurzfristige Forderungen gegenüber Dritten Total 31.12.2025 1 432 782 1 432 782 31.12.2024 238 791 238 791 3.3 Übrige langfristige Forderungen alle Beträge in CHF Übrige langfristige Forderungen gegenüber Dritten Total 31.12.2025 339 170 339 170 31.12.2024 400 380 400 380 Die übrigen langfristigen Forderungen von TCHF 339 beinhalten Mietforderungen gegenüber dem Mieter Leukerbad.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht 140 3.4 Renditeliegenschaften und Projekte alle Beträge in CHF Glattbrugg, Dammstr. 16 Zürich, Badenerstr. 701 Illnau-Effretikon, Usterstr. 31 Zürich, Badener- / Jakob-Föglistrasse Neuhausen, Zentralstrasse 2, 4, 6 Dietikon, Feldstrasse 1, 3, 5 Dietikon, Badenerstrasse 24 Schaffhausen, Bahnhofstrasse 46 Dielsdorf, Industriestrasse 20 Volketswil, Chriesbaumstrasse 2 Rorschacherberg, Eichenstr. 9 St. Gallen, Im Grund 12a St. Gallen, Oststrasse 18, 20 Altstätten, Churerstr. 1 Münchwilen, Frauenfelderstr. 20 Romanshorn, Hafenstr. 46 St. Gallen, Rorschacherstr. 123 Frauenfeld, Schaffhauserstr.17/19 Frauenfeld, Zürcherstr. 212 Frauenfeld, Bahnhof-/Erchingerstrasse Frauenfeld, Zürcherstrasse 237, 237a, 239 St. Gallen, Rorschacher-/Helvetiastrasse St. Gallen, Rorschacherstr. 135 Obernau (Kriens), Rainacherstrasse 25, 27, 29, 31 Luzern, Voltastrasse 2 Luterbach, Blockstr. 3, 5 Grellingen, Felsenacker 1-7 Rombach (Küttigen), Gysulastr. Basel, St. Alban - Anlage 57 Basel, Wanderstrasse 4 Basel, Welschmattstrasse 47 Basel, Oltingerstrasse 35 Basel, Johanniterstr. 5, 11 Kappel, Grossmatt 44, 46a Berikon, Corneliastr. 6, 8 Olten, Aarauerstrasse Basel Laufenstrasse 5, 7 Basel, Sempacherstrasse 8, 10, 12 Aarberg, Leimerweg Jegensdorf, Solothurnerstr. 77, 79 Moosseedorf, Sandstrasse 56, 58 Ostermundigen, Unterer Chaletweg 21, 23, 25, 27 Grenchen, Bettlachstr. 20 Burgdorf, Felseggstrasse Burgdorf, Guisanstrasse Oberburg, Schulstrasse 31.12.2024 3 866 800 37 598 700 8 017 200 42 666 800 5 612 800 10 374 100 1 683 400 21 905 100 23 311 500 28 900 000 7 193 200 7 677 700 5 552 200 22 870 000 22 231 600 6 265 000 14 672 300 8 794 600 4 576 200 5 951 400 5 944 100 10 586 200 16 326 300 14 646 700 14 314 900 6 440 700 18 873 000 9 056 300 8 579 800 2 753 200 3 286 400 3 722 200 0 11 533 500 16 985 500 34 168 500 9 775 000 12 749 800 3 567 800 8 958 700 5 449 700 11 683 600 13 644 200 2 376 000 2 106 500 2 699 000 31.12.2025 3 828 300 37 224 100 7 938 500 42 256 800 0 10 270 800 1 657 000 0 23 123 000 30 407 000 7 151 800 7 601 200 5 506 300 22 470 000 22 193 800 0 14 550 500 8 735 100 4 530 600 5 892 100 6 075 600 10 470 000 14 870 800 0 14 159 300 6 376 500 18 686 100 8 966 100 8 494 400 2 734 600 3 253 600 3 685 100 31 325 300 11 455 400 16 869 800 34 097 200 0 12 622 800 3 540 600 8 869 500 5 395 400 0 13 955 400 2 352 400 2 085 500 2 684 100
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht 141 3.4 Renditeliegenschaften und Projekte (Fortsetzung Tabelle) alle Beträge in CHF Kirchberg, Meisenweg Burgdorf, Neuhofweg Kirchberg, Eigerweg Moosseedorf, Langenbühlstrasse Kirchberg, Niesenweg Burgdorf, Gyrischacherstrasse Murten, Centre Löwenberg Leukerbad Clinik Wald ZH, Gründegg (Tertianum) Oberlindach BE, Bergsicht (Tertianum) Berg TG, Schloss Berg (Tertianum) Egnach TG, Seerose (Tertianum) Kradolf TG, Rosengarten (Tertianum) Reute AR, Sonnenschein (Tertianum) Salmsach TG, Kehlhofstr.47,Im Pfärrich Richterswil, Bergstrasse 16 Richterswil, Bodenstrasse 1 Richterswil, Bodenstrasse 10 Richterswil, Chrummbächliweg 2 Martigny, Avenue du Grund-Saint-Bernard 20 Hergiswil, Obermattweg 9 Bad Zurzach, Weissensteinweg Oberdiessbach, Burgdorfstrasse 5 (LöwenO'bach) Oberburg, Progressastrasse Court, Rue du Temple 1 Couvet, Rue du Parc 19 Effretikon, Brandriedstrasse 36 (Oase am Rhein) Aigle, Ruelle de la Croix Blanche 7 Route La Louvière 18 Total Renditeliegenschaften Schaffhausen, Bahnhofstrasse 46 Romanshorn, Hafenstr. 46 Basel, Johanniterstr. 5, 11 Basel Laufenstrasse 5, 7 Oberburg, Progressastrasse Total Projekte Total 31.12.2024 1 788 600 4 522 500 6 673 200 4 987 700 6 032 900 15 708 100 56 180 000 21 160 000 9 481 400 5 021 400 6 995 000 8 029 500 4 432 000 5 536 500 9 031 200 26 260 000 733 300 821 700 3 591 000 17 394 800 19 050 000 14 287 300 13 270 100 0 3 995 900 4 607 000 12 346 400 15 650 000 12 442 300 849 978 000 0 0 31 522 300 0 5 258 000 36 780 300 886 758 300 31.12.2025 0 4 477 500 0 4 949 000 0 15 593 600 55 400 000 20 200 000 8 723 000 4 971 300 6 808 000 7 791 000 4 228 000 5 582 100 8 941 200 25 970 000 706 800 807 400 3 518 000 17 221 400 18 891 200 14 145 000 13 104 300 5 348 000 4 058 500 3 911 000 12 223 400 15 514 600 12 613 700 794 060 400 25 384 600 8 474 800 0 9 913 700 0 43 773 100 837 833 500
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht 142 3.6 Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten alle Beträge in CHF Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Dritten Total 31.12.2024 9 571 607 9 571 607 3.5 Immaterielle Anlagen alle Beträge in CHF Bestand 1. Januar 2025 Zugänge Abschreibung Bestand per 31. Dezember 31.12.2024 0 5 718 389 -1 143 678 4 574 711 31.12.2025 4 574 711 0 -1 143 678 3 431 033 Der Goodwill entstand durch die Fusion der Senio Residenz AG. Welche eine Beteili - gung an der Senio Residenz La Louviere AG gehalten hat in Höhe von TCHF 8 089. Das Eigenkapital dieser belief sich auf TCHF 2 371. Somit resultierte ein Goodwill in Höhe von TCHF 5 718. Der Goodwill wurde im Berichtsjahr berücksichtigt und wird planmässig über 5 Jahre abgeschrieben. Der nach dieser planmässigen Auflösung über TCHF 1 143 verblei - bende Goodwill von TCHF 3 431 wurde per Ende 2025 beurteilt und verbleibt als immateri - elle Anlage bestehen. 31.12.2025 6 971 363 6 971 373
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht 143 3.7 Lang- und kurzfristige Hypothekarverbindlichkeiten alle Beträge in CHF UBS Anlagestiftung Luzerner Kantonalbank AG Migros Bank AG Nidwaldner Kantonalbank Schaffhauser Kantonalbank AG St. Galler Kantonalbank AG Thurgauer Kantonalbank AG UBS AG Total 31.12.2024 10 750 000 217 707 979 11 550 000 14 268 000 56 686 250 112 505 000 108 763 900 26 900 000 559 131 129 31.12.2025 10 640 000 216 321 750 11 260 000 14 100 000 53 513 750 100 260 000 85 700 600 24 992 515 516 788 615 alle Beträge in CHF 0 bis 3 Monate 3 bis 12 Monate Kurzfristige Hypothekarverbindlichkeiten 1 bis 3 Jahre über 3 Jahre Langfristige Hypothekarverbindlichkeiten Total 31.12.2024 138 770 129 40 351 250 179 121 379 339 021 750 40 988 000 380 009 750 559 131 129 31.12.2025 127 366 465 156 260 100 283 626 565 160 930 300 72 231 750 233 162 050 516 788 615
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht 144 3.9 Mietertrag alle Beträge in CHF Sollmietertrag aus Fremdmieten Mietzinsverluste Leerstand Total 31.12.2024 44 087 274 -698 199 -1 519 386 41 869 690 3.8 Aktienkapital Zusammensetzung Aktienkapital alle Beträge in CHF Namenaktien zu nom CHF 21.35 (Vorjahr CHF 22.75) Total Anzahl Aktien Namenaktien zu nom CHF 21.35 (Vorjahr CHF 22.75) Entwicklung der Anzahl Namenaktien Bestand am 01. Januar Fusion SenioResidenz per 01. Januar Bestand per 31. Dezember 31.12.2024 231 388 316 231 388 316 31.12.2024 10 170 915 2024 7 711 434 2 459 481 10 170 915 31.12.2025 217 149 035 217 149 035 31.12.2025 10 170 915 2025 10 170 915 0 10 170 915 31.12.2025 43 239 031 -609 279 -869 980 41 759 772 Kapitalband alle Beträge in CHF Untergrenze Kapitalband Obergrenze Kapitalband Verfügbares Kapitalband für Erhöhungen des Aktienkapitals Anzahl Namenaktien zu nom CHF 21.35 (Vorjahr CHF 22.75) des Kapitalbands 31.12.2024 231 388 316 274 750 044 43 361 728 1 906 010 31.12.2025 217 149 035 257 842 349 40 693 314 1 906 010
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht 145 3.11 Verwaltungsaufwand alle Beträge in CHF Dienstleistungsvertrag Nova Property Fund Management AG Kapitalsteuern Übriger Verwaltungsaufwand Total 31.12.2024 4 230 710 452 625 694 253 5 377 588 3.10 Beratungsaufwand alle Beträge in CHF Grundstückbewertungskosten (Akquisition) Verwaltungsratshonorare Revision Rechtsberatung und Kommunikation Übriger Beratungsaufwand Total 31.12.2024 279 552 290 994 242 536 454 734 1 804 611 3 072 397 31.12.2025 3 928 537 674 752 770 683 5 373 972 4. Weitere Angaben 4.1 Erklärung über die Anzahl Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt Im Berichtsjahr 2025 waren der Chief Excecutive Officer und der Chief Financial Of - ficer direkt bei der Novavest Real Estate AG angestellt. Bei den Personalkosten des CEO wurden TCHF 300 (Vorjahr TCHF 300) und bei denjenigen des CFO TCHF 164 (Vorjahr TCHF 250) von den Verwaltungshonoraren der Nova Property Fund Management AG in Abzug gebracht. 31.12.2025 139 261 276 000 127 550 525 571 344 729 1 413 111 Der übrige Beratungsaufwand 2025 beinhaltet im wesentlichen Kosten der a.o General - versammlung.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht 146 4.2 Sicherheiten für eigene Verbindlichkeiten sowie Aktiven unter Eigentumsvorbehalt alle Beträge in CHF Gesamtbetrag der verpfändeten Aktiven zu handelsrechtlichen Buchwerten (Liegenschaften) Total Grundpfandrechte Hypothekarische Belastungen 31.12.2024 886 758 300 668 936 422 559 131 129 4.3 Aussergewöhnliche schwebende Geschäfte und Risiken Im 2025 und 2024 sind keine aussergewöhnliche schwebende Geschäfte und Risiken ein - getreten. 4.4 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Es sind keine Ereignisse zwischen dem 31. Dezember 2025 und der Genehmigung der Jah - resrechnung durch den Verwaltungsrat am 17. Februar 2026 eingetreten, welche eine An - passung der Buchwerte von Aktiven und Passiven zur Folge hätten oder an dieser Stelle offengelegt werden müssten. 4.5 Beteiligungen der Geschäftsleitung und des Verwaltungsrates inklusive deren nahestehenden Personen Verwaltungsrat Thomas Sojak, Verwaltungsratspräsident Stefan Hiestand, Vizepräsident Claudia Suter, Mitglied Daniel Ménard, Mitglied Floriana Scarlato, Mitglied 31.12.2024 Anzahl Aktien 0 0 0 0 0 31.12.2025 837 833 500 631 655 000 516 788 615 31.12.2025 Anzahl Aktien 0 0 0 0 0
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht 147 31.12.2024 Stimmenanteil 3.13% > 15.00% 5.52% 3.88% n/a 5.04% 31.12.2025 Stimmenanteil > 3.00% 15.01% > 5.00% 3.88% 3.04% > 5.00% 4.7 Honorar Revisionsstelle Im Berichtsjahr 2025 wurden Rechnungen der Revisionsstelle PricewaterhouseCoopers AG für Revisionsdienstleistungen in der Höhe von CHF 213 550 (Vorjahr CHF 401 300) und für andere Dienstleistungen in der Höhe von CHF 79 328 (Vorjahr CHF 13 404) in der Er - folgsrechnung erfasst. Geschäftsleitung Peter Mettler, CEO Fabio Gmür, CFO 4.6 Bedeutende Aktionäre Aktionär Arabella Group AG CACEIS (Switzerland) SA Personalvorsorgestiftung der Ärzte und Tierärzte PAT-BVG Aktionärsgruppe Safra, c/o J. Safra Sarasin Holding AG Swiss Finance & Property AG UBS Fund Management (Switzerland) AG Chur Nyon St. Gallen Basel Zürich Basel Es bestehen keine Wandel- oder Optionsrechte zugunsten von Mitgliedern der Konzern - leitung oder des Verwaltungsrates. 31.12.2025 Anzahl Aktien 236 429 0 31.12.2024 Anzahl Aktien 236 429 0
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht 148 Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns Der Verwaltungsrat beantragt, den Bilanzgewinn wie folgt zu verwenden: Verwendung des Bilanzgewinns alle Beträge in CHF Gewinnvortrag Jahresgewinn Bilanzgewinn Zuweisung gesetzliche Gewinnreserve Vortrag auf neue Rechnung Total Gewinnverwendung 31.12.2024 11 251 763 4 337 054 15 588 817 21 7 000 15 371 817 15 588 817 31.12.2025 15 371 817 9 155 530 24 527 347 458 000 24 069 347 24 527 347
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht 149 PricewaterhouseCoopers AG, Kornhausstrasse 25, 9000 St. Gallen +41 58 792 72 00 www.pwc.ch PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied des globalen PwC-Netzwerks, einem Netzwerk von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften. Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Novavest Real Estate AG, Zürich Bericht zur Prüfung der Jahresrechnung Prüfungsurteil Wir haben die Jahresrechnung der Novavest Real Estate AG (die Gesellschaft) – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2025, der Erfolgsrechnung für das dann endende Jahr sowie dem Anhang, einschliesslich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden – geprüft. Nach unserer Beurteilung entspricht die beigefügte Jahresrechnung (Seiten 136 bis 148) dem schweizerischen Gesetz und den Statuten. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Standards zur Abschlussprüfung (SA-CH) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt «Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung» unseres Berichts weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den für Abschlussprüfungen von Gesellschaften des öffentlichen Interesses relevanten Anforderungen des Berufsstands. Wir haben auch unsere sonstigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als eine Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht 150 2 Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Novavest Real Estate AG, Zürich Unser Prüfungsansatz Überblick Gesamtwesentlichkeit: CHF 3'125’000 Zur Durchführung angemessener Prüfungshandlungen haben wir den Prüfungsumfang so ausgestaltet, dass wir ein Prüfungsurteil zur Jahresrechnung als Ganzes abgeben können, unter Berücksichtigung der Organisation, der internen Kontrollen und Prozesse im Bereich der Rechnungslegung sowie der Branche, in welcher die Gesellschaft tätig ist. Als besonders wichtigen Prüfungssachverhalt haben wir das folgende Thema identifiziert: Bewertung der Renditeliegenschaften Wesentlichkeit Der Umfang unserer Prüfung ist durch die Anwendung des Grundsatzes der Wesentlichkeit beeinflusst. Unser Prüfungsurteil zielt darauf ab, hinreichende Sicherheit darüber zu geben, dass die Jahresrechnung keine wesentlichen falschen Darstellungen enthält. Falsche Darstellungen können beabsichtigt oder unbeabsichtigt entstehen und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden kann, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieser Jahresrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen können. Auf der Basis unseres pflichtgemässen Ermessens haben wir quantitative Wesentlichkeitsgrenzen festgelegt, so auch die Wesentlichkeit für die Jahresrechnung als Ganzes, wie nachstehend aufgeführt. Die Wesentlichkeitsgrenzen, unter Berücksichtigung qualitativer Erwägungen, erlauben es uns, den Umfang der Prüfung, die Art, die zeitliche Einteilung und das Ausmass unserer Prüfungshandlungen festzulegen sowie den Einfluss wesentlicher falscher Darstellungen, einzeln und insgesamt, auf die Jahresrechnung als Ganzes zu beurteilen. Gesamtwesentlichkeit CHF 3'125’000 Bezugsgrösse Eigenkapital Begründung für die Bezugsgrösse zur Bestimmung der Wesentlichkeit Als Bezugsgrösse zur Bestimmung der Wesentlichkeit wählten wir das Eigenkapital, da dies aus unserer Sicht diejenige Grösse ist, an der die Erfolge von Immobiliengesellschaften üblicherweise gemessen werden. Zudem stellt das Eigenkapital in Anlehnung an den Net Asset Value eine allgemein anerkannte Bezugsgrösse für Wesentlichkeitsüberlegungen von Immobiliengesellschaften dar.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht 151 3 Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Novavest Real Estate AG, Zürich Umfang der Prüfung Unsere Prüfungsplanung basiert auf der Bestimmung der Wesentlichkeit und der Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Darstellungen der Jahresrechnung. Wir haben hierbei insbesondere jene Bereiche berücksichtigt, in denen Ermessensentscheide getroffen wurden. Dies trifft zum Beispiel auf wesentliche Schätzungen in der Rechnungslegung zu, bei denen Annahmen gemacht werden und die von zukünftigen Ereignissen abhängen, die von Natur aus unsicher sind. Wie in allen Prüfungen haben wir das Risiko der Umgehung von internen Kontrollen durch die Geschäftsleitung und, neben anderen Aspekten, mögliche Hinweise auf ein Risiko für beabsichtigte falsche Darstellungen berücksichtigt. Besonders wichtige Prüfungssachverhalte Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemässen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung der Jahresrechnung des Berichtszeitraumes waren. Diese Sachverhalte wurden im Kontext unserer Prüfung der Jahresrechnung als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu adressiert, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Bewertung der Renditeliegenschaften Besonders wichtiger Prüfungssachverhalt Unser Prüfungsvorgehen Die Beurteilung der Bewertung der Renditeliegenschaften haben wir aus zwei Gründen als besonders wichtigen Prüfungssachverhalt behandelt: Die Renditeliegenschaften stellen in der Bilanz einen wesentlichen Betrag dar (CHF 794.1 Mio.). Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungskosten inkl. aller mit dem Kauf eines Objekts unmittelbar verbundenen Kosten, vermindert um die notwendigen Abschreibungen bzw. Wertberichtigungen. Wir verweisen auf die Seiten 140 und 141 (Anhang der Jahresrechnung). Wir haben die im Einzelabschluss dargestellten Angaben der Geschäftsleitung kritisch hinterfragt und folgende Prüfungshandlungen durchgeführt: Bei der Ermittlung der Anschaffungskosten folgte die Geschäftsleitung einem Prozess im Rahmen der Abschlusserstellung. Der Verwaltungsrat überwacht diesen Prozess. Die Anschaffungskosten wurden mittels Stichproben auf Basis von Rechnungen sowie Verträgen hinsichtlich deren Aktivierungsfähigkeit geprüft. Im Rahmen dieser Stichproben wurden auch die Transaktionskommissionen mit der „Nova Property Fund Management AG“ geprüft. Zur Beurteilung der Werthaltigkeit der Renditeliegenschaften dienten die per Bilanzstichtag durchgeführten Verkehrswertschätzungen nach der Discounted Cash-Flow Methode eines unabhängigen Immobilienexperten. Der unabhängige Immobilienexperte wurde durch die Geschäftsleitung beauftragt. Wir haben den Auftrag, die Qualifikationen sowie die Unabhängigkeit des Immobilienexperten beurteilt. Wir haben die Bewertungen des unabhängigen Immobilienexperten hinsichtlich der verwendeten Grundlagen, der angewandten Methode, der Parameter wie Mieteinnahmen, Leerstände, der Kostenstruktur sowie des Diskontierungssatzes auf Basis von Stichproben zusammen
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht 152 4 Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Novavest Real Estate AG, Zürich mit internen Bewertungsexperten gewürdigt und auf Angemessenheit beurteilt. Sonstige Informationen Der Verwaltungsrat ist für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die im Geschäftsbericht enthaltenen Informationen, aber nicht die Jahresrechnung, die Konzernrechnung, den Vergütungsbericht und unsere dazugehörigen Berichte. Unser Prüfungsurteil zur Jahresrechnung erstreckt sich nicht auf die sonstigen Informationen, und wir bringen keinerlei Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu zum Ausdruck. Im Zusammenhang mit unserer Abschlussprüfung haben wir die Verantwortlichkeit, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zur Jahresrechnung oder unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten. Verantwortlichkeiten des Verwaltungsrats für die Jahresrechnung Der Verwaltungsrat ist verantwortlich für die Aufstellung einer Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten und für die internen Kontrollen, die der Verwaltungsrat als notwendig feststellt, um die Aufstellung einer Jahresrechnung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung der Jahresrechnung ist der Verwaltungsrat dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Geschäftstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Geschäftstätigkeit – sofern zutreffend – anzugeben sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Geschäftstätigkeit anzuwenden, es sei denn, der Verwaltungsrat beabsichtigt, entweder die Gesellschaft zu liquidieren oder Geschäftstätigkeiten einzustellen, oder hat keine realistische Alternative dazu. Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Jahresrechnung als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bericht abzugeben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den SA-CH durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich gewürdigt, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieser Jahresrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen.
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht 153153 5 Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Novavest Real Estate AG, Zürich Eine weitergehende Beschreibung unserer Verantwortlichkeiten für die Prüfung der Jahresrechnung befindet sich auf der Webseite von EXPERTsuisse: http://expertsuisse.ch/wirtschaftspruefung-revisionsbericht. Diese Beschreibung ist Bestandteil unseres Berichts. Bericht zu sonstigen gesetzlichen und anderen rechtlichen Anforderungen In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und PS-CH 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrats ausgestaltetes Internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert. Aufgrund unserer Prüfung gemäss Art. 728a Abs. 1 Ziff. 2 OR bestätigen wir, dass der Antrag des Verwaltungsrats dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen. PricewaterhouseCoopers AG Beat Inauen Sebastien Brühwiler Zugelassener Revisionsexperte Zugelassener Revisionsexperte Leitender Revisor St. Gallen, 17. Februar 2026 Beilagen: • Jahresrechnung (Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang) • Antrag des Verwaltungsrats im Sinne von Art. 728a Abs. 1 Ziff. 2 OR
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Novavest Real Estate AG • Unsere Liegenschaften auf einen Blick Geschäftsbericht 2025 154 Unsere Liegenschaften auf einen Blick Aarberg Leimernweg 22 Aigle Ruelle la Croix Blanche 7 Altstätten Churerstrasse 1a, 1b, 1c Bad Zurzach Weissensteinweg 1 Basel – Entwicklungsprojekt Laufenstrasse 5, 7 Basel Sempacherstrasse 8, 10, 12 Basel Oltingerstrasse 35 Basel St. Alban-Anlage 57 Basel Welschmattstrasse 47 Basel Wanderstrasse 4 Berg Schlossstrasse 9 Basel Johanniterstrasse 5, 11
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Novavest Real Estate AG • Unsere Liegenschaften auf einen Blick Geschäftsbericht 2025 155 Berikon Corneliastrasse 8a, 8b Burgdorf Felseggstrasse 19, 21 Burgdorf Guisanstrasse 15 Burgdorf Gyrischachenstrasse 53, 55, 59 Court Rue du Temple 1 Burgdorf Neuhofweg 34, 36 Dielsdorf Industriestrasse 20 Couvet Rue du Parc 19 Dietikon Badenerstrasse 24 Egnach Buch 16 Dietikon Feldstrasse 1, 3, 5 Frauenfeld Bahnhofstrasse 92, Erchingerstrasse 3
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Novavest Real Estate AG • Unsere Liegenschaften auf einen Blick Geschäftsbericht 2025 156 Frauenfeld Zürcherstrasse 212 Frauenfeld Zürcherstrasse 237, 237a, 239 Glattbrugg Dammstrasse 16 Grenchen Bettlachstrasse 20 Grellingen Felsenacker 1, 2, 3, 5, 7 Illnau-Effretikon Brandrietstrasse 36 Hergiswil Obermattweg 9 Illnau-Effretikon Usterstrasse 31, 31a, 31b Kappel Grossmatt 44, 46a Jegenstorf Solothurnstrasse 77, 79 Kirchlindach Diemerswilstrasse 28 Frauenfeld Schaffhauserstr. 17, 19, Grünmattweg 5
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Novavest Real Estate AG • Unsere Liegenschaften auf einen Blick Geschäftsbericht 2025 157 Kradolf Hauptstrasse 17, 19 Luterbach Blockstrasse 3, 5 Leukerbad Willy-Spühlerstrasse 2 Moosseedorf Längenbühlstrasse 2, 4 Luzern Voltastrasse 2 Moosseedorf Sandstrasse 56, 58 Münchwilen Frauenfelderstrasse 20, 20a, 20b, 20c Murten «Centre Loewenberg» Martigny Avenue du Grand-Saint-Bernard 20 Oberburg Progressastrasse 23, 25, 27 Oberburg Schulstrasse 6 Oberdiessbach Burgdorfstrasse 5
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Novavest Real Estate AG • Unsere Liegenschaften auf einen Blick Geschäftsbericht 2025 158 Olten Aarauerstrasse 55 Presinge Route de la Louvière 18 Reute Mohren Richterswil Chrummbächliweg 2 Richterswil Bergstrasse 16, Bodenstr. 1, Bodenstr. 10 Romanshorn – Entwicklungsprojekt Hafenstrasse 46 Rombach Gysulastrasse 72, 74, 76 Rorschacherberg Eichenstrasse 9 Salmsach Kehlhofstrasse 47 St. Gallen Im Grund 10a, 12a St. Gallen Oststrasse 18, 20 Schaffhausen – Entwicklungsprojekt Bahnhofstrasse 46
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Novavest Real Estate AG • Unsere Liegenschaften auf einen Blick Geschäftsbericht 2025 159 St. Gallen Rorschacherstrasse 123, 125, 127 St. Gallen Rorschacherstr. 139, Helvetiastrasse 27 Wald Haselstudstrasse 12 Volketswil Chriesbaumstrasse 2 Zürich Badenerstrasse 701 Zürich Badenerstr. 696, J. Fügli-Strasse 16, 18, Bachmattstrasse 53 St. Gallen Rorschacherstrasse 135
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Glossar Kennzahlen Glossar Kennzahlen Erfolg aus Vermietung Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften Erfolg aus Neubewertung Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn inkl. Neubewertung / latenten Steuern Gewinn exkl. Neubewertung / latenten Steuern Gewinn je Aktie (EPS) inkl. Neubewertung Gewinn je Aktie (EPS) exkl. Neubewertung Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungen Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungen Bilanzsumme Eigenkapital Eigenkapitalquote Hypothekarvolumen Fremdfinanzierungsgrad Fremdbelehnung der Liegenschaften Net Gearing Total Liegenschaftenportfolio Mietertrag (Erfolgsrechnung) minus direkter Aufwand vermietete Renditeliegenschaften (Erfolgsrechnung) Siehe gleich genannte Position in der Erfolgsrechnung Siehe gleich genannte Position in der Erfolgsrechnung Siehe gleich genannte Position in der Erfolgsrechnung Entspricht Position «Gewinn» in der Erfolgsrechnung Gewinn vor Steuern (EBT) minus Erfolg aus Neubewertung, minus Ertragssteuern plus Anteil latente Steuern, die dem Erfolg aus Neubewertung zurechenbar sind Gewinn inkl. Neubewertungen / latenten Steuern dividiert durch Anzahl durchschnittlich ausstehender Namenaktien Gewinn exkl. Neubewertungen / latenten Steuern dividiert durch Anzahl durchschnittlich ausstehender Namenaktien Gewinn inkl. Neubewertungen / latenten Steuern in Relation zum durchschnittlich gewichteten Eigenkapital (die Gewichtung erfolgt unter Berücksichtigung von Kapitalveränderungen, wie z.B. Nennwertrück- zahlungen und Kapitalerhöhungen), annualisiert Gewinn exkl. Neubewertungen / latenten Steuern in Relation zum durchschnittlich gewichteten Eigenkapital (die Gewichtung erfolgt unter Berücksichtigung von Kapitalveränderungen, wie z.B. Nennwertrück- zahlungen und Kapitalerhöhungen), annualisiert Total Aktiven bzw. Total Passiven in der Bilanz Entspricht Position «Total Eigenkapital» in der Bilanz Total Eigenkapital in Relation zu Total Passiven Kurzfristige plus langfristige Hypothekarverbindlichkeiten Total Fremdkapital in Relation zu Total Passiven Kurzfristige plus langfristige Hypothekarverbindlichkeiten in Relation zum Total Liegenschaftenportfolio Nettofinanzverbindlichkeit (Kurzfristige und langfristige Hypothekar- verbindlichkeiten minus flüssige Mittel) in Relation zum Eigenkapital per Bilanzstichtag Renditeliegenschaften plus Projekte in der Bilanz 160
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Glossar Kennzahlen Bruttorendite Nettorendite Leerstandsquote ohne Projekte Durchschnittlicher Diskontierungssatz für Bewertung zum Marktwert Durchschnittlicher Zinssatz Finanzverbindlichkeiten Durchschnittliche Restlaufzeit Finanzverbindlich- keiten Net Asset Value (NAV) pro Aktie Bruttorendite entspricht dem Soll-Mietertrag (Soll-Mietzinseinnahmen basierend auf Jahresmieten der Renditeliegenschaften per Bilanzstich- tag) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) der Renditeliegenschaften Nettorendite entspricht dem Nettoertrag (Ist-Mietzinseinnahmen basierend auf Jahresmieten der Renditeliegenschaften per Bilanzstichtag abzüglich Betriebs- und Instandhaltungskosten für das Berichtsjahr) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) der Renditeliegenschaften Differenz (in Prozent) der Ist-Mietzinseinnahmen der Renditeliegen- schaften basierend auf Jahresmieten in Relation zu den Soll-Mietzinsein- nahmen der Renditeliegenschaften basierend auf Jahresmieten (die Ist- und Soll-Mietzinseinnahmen beziehen sich auf die Renditeliegen- schaften per Bilanzstichtag) Gewichteter Durchschnitt des Diskontierungssatzes, der vom unabhän- gigen Immobilienschätzer angewandt wurde (die Gewichtung erfolgt auf Basis der Marktwerte der Liegenschaften) Gewichteter Durchschnitt der Zinssätze der kurzfristigen und langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten per Bilanzstichtag (die Gewichtung erfolgt auf Basis des ausstehenden Betrags der Hypothekarverbindlichkeiten) Gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der kurzfristigen und lang- fristigen Hypothekarverbindlichkeiten per Bilanzstichtag (die Gewichtung erfolgt auf Basis des ausstehenden Betrags der Hypothekarverbindlich- keiten) Total Eigenkapital pro ausgegebener Namenaktie per Bilanzstichtag 161 Weitere Informationen Überleitungsrechnung für Gewinn exkl. Neubewertung / latenten Steuern alle Beträge in CHF Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Erfolg aus Neubewertung Ertragssteuern Steuereffekt auf dem Erfolg aus Neubewertung Gewinn exkl. Neubewertung / latenten Steuern Finanzbericht 1) 3) 01.01. – 31.12.2024 22 735 351 -1 078 361 -3 625 225 +205 104 18 236 869 Finanzbericht 1) 3) 01.01. – 31.12.2025 36 110 771 -7 399 597 -5 574 448 +1 400 003 24 536 729 1) Jahresrechnung Novavest Real Estate AG gemäss Swiss GAAP FER. Im Vorjahr 2024 nach Swiss GAAP FER für das erste Halbjahr 2024 ohne SenioResidenz AG, da die Fusion per 14. Juni 2024 stattfand und die buchhalterische Integration der ehemaligen SenioResidenz AG aus Transparenz- und Wesentlichkeitsüberlegungen per 30. Juni 2024 durchgeführt wurde. 2) Pro forma Angaben zur Erfolgsrechnung des Vorjahres 2024 beinhalten für Vergleichszwecke jeweils 12 Monate der Novavest Real Estate AG und der SenioResidenz AG. 3) Die Auflösung des negativen Goodwills (Auflösung CHF 2.97 Mio. pro Halbjahr) erfolgte erstmalig ab der zweiten Jahreshälfte 2024. Pro forma 2) 3) 01.01. – 31.12.2024 24 481 402 -14 078 -4 039 346 +2 678 20 430 656
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Geschäftsbericht 2025 Kennzahlen Erfolgsrechnung Erfolg aus Vermietung Erfolg aus Verkauf Erfolg aus Neubewertung Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn inkl. Neubewertungen / latente Steuern Gewinn exkl. Neubewertungen / latente Steuern Kennzahlen Bilanz Bilanzsumme Umlaufvermögen Anlagevermögen Fremdkapital - kurzfristig - langfristig Eigenkapital Eigenkapitalquote Kennzahlen Portfolio Total Liegenschaftenportfolio Bruttorendite Nettorendite Leerstandsquote ohne Umbauprojekte Durchschnittlicher Diskontierungssatz für Neubewertung Durchschnittliche Restlaufzeit Finanzverbindlichkeiten Kennzahlen zur Aktie Gewinn je Aktie inkl. Neubewertung (EPS) Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung (EPS) Net Asset Value per 31. Dezember Jahresschlusskurs per 31. Dezember Börsenkapitalisierung per 31. Dezember Börsenkurs (Höchst) Börsenkurs (Tiefst) Ausschüttung bzw. Nennwertrückzahlung im darauffolgenden Geschäftsjahr (für 2024 Antrag an ordentliche GV 2025) TCHF TCHF TCHF TCHF TCHF TCHF TCHF TCHF TCHF TCHF TCHF TCHF TCHF % TCHF % % % % Jahre CHF CHF CHF CHF TCHF CHF CHF CHF 2021 22 210 0 21 769 39 143 29 306 11 721 751 145 8 969 742 176 415 347 58 734 356 613 335 798 44.7% 741 279 4.1% 3.3% 3.7% 2.8% 3.7 3.97 1.59 43.55 46.50 358 582 49.00 42.60 1.65 2022 24 286 0 11 942 30 704 22 403 12 740 823 240 25 291 797 950 477 763 145 462 332 302 345 477 42.0% 811 818 4.0% 3.2% 4.6% 2.7% 2.6 2.91 1.65 44.80 40.80 314 627 47.8 0 39.00 1.25 2023 24 670 538 -20 595 -563 -3 969 12 701 793 705 8 639 785 066 461 836 97 616 364 219 331 869 41.8% 783 619 4.1% 3.3% 4.1% 2.8% 2.3 -0.51 1.65 43.04 36.40 280 696 41.80 32.50 1.25 2024 30 366 0 1 078 28 836 19 110 18 237 1 052 739 11 091 1 041 648 629 499 199 311 430 188 423 240 40.2% 1 038 530 4.4% 3.6% 2.7% 2.9% 2.0 2.11 2.01 41.61 35.40 360 050 36.80 31.70 1.40 5-Jahresübersicht 2021-2025 2025 34 766 160 7 400 41 759 30 536 24 537 1 020 433 9 949 1 010 484 580 895 283 627 233 162 439 537 43.1% 1 009 464 4.3% 3.6% 2.0% 2.9% 1.7 3.00 2.41 43.22 39.90 405 820 40.40 34.00 1.45 Glossar diverser Performance-Kennzahlen siehe Seite 160 in diesem Geschäftsbericht. Bemerkung zur Tabelle: Kennzahlen nach Swiss GAAP FER Novavest Real Estate AG • 5-Jahres-Übersicht 2021 – 2025162
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Geschäftsbericht 2025 Novavest Real Estate AG • Investor Relations Informationen 163 Investor Relations Informationen Wichtige Termine 19. Februar 2026 Publikation Jahresergebnisse / Geschäftsbericht 2025 26. März 2026 Ordentliche Generalversammlung 2026 20. August 2026 Publikation Halbjahresergebnisse / Halbjahresbericht 2026 Angaben zu Namenaktien (per 31. Dezember 2025) Anzahl ausstehende Aktien 10 170 915 Namenaktien mit Nennwert je CHF 21.35 Kotierung SIX Swiss Exchange Valorennummer 21 218 624 ISIN-Nummer CH0212186248 Ticker Symbol NREN Börsenkapitalisierung CHF 405.8 Millionen Schlusskurs CHF 39.90 Weitere Informationen Rechnungslegungsstandard Swiss GAAP FER Revisionsstelle PricewaterhouseCoopers AG, CH-St. Gallen Unabhängiger Immobilienbewerter Wüest Partner AG, CH-Zürich Aktienregister Computershare Schweiz AG, CH-Olten Kontaktpersonen und Adresse Für Medien und Investoren Peter Mettler, CEO Fabio Gmür, CFO Adressdetails Novavest Real Estate AG Feldeggstrasse 26, CH-8008 Zürich +41 (0)44 276 40 40 info@novavest.ch
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Geschäftsbericht 2025 Impressum Herausgeber Novavest Real Estate AG Feldeggstrasse 26 CH-8008 Zürich +41 (0)44 276 40 40 info@novavest.ch www.novavest.ch Disclaimer Der Novavest Real Estate AG Jahresbericht erscheint in deutscher Sprache. Zudem sind Kurzberichte des Jahresberichts in Deutsch, Englisch und Französisch verfügbar. Die Berichte enthalten Aussagen bezüglich künftiger finanzieller und betrieblicher Entwicklungen und Ergebnisse sowie andere Pro - gnosen, die alle zukunftsgerichtet sind oder subjektive Einschätzungen beinhalten. Dasselbe gilt für Aussagen, die Worte wie «erwartet», «plant», «geht davon aus», «glaubt», «schätzt ein», «ist der Auf - fassung» und dergleichen verwenden. Alle diese Aussagen werden auf der Grundlage von Einschätzungen, Annahmen und Erwartungen ge - macht, die der Gesellschaft im gegenwärtigen Zeitpunkt der Erstellung der Berichte als angemessen erscheinen. Solche Aussagen können sich im Nachhinein als irrtümlich erweisen bzw. nicht zutreffen. Novavest Real Estate AG übernimmt keinerlei Verpflichtung, zukunftsorientierte Aussagen in den Berichten zu einem späteren Zeitpunkt aufgrund neuer Informationen, zukünftiger Ereignisse oder Ähnlichem zu aktualisieren. Website Der Jahresbericht 2025 sowie der Kurzbericht in Deutsch sind im Internet unter www.novavest.ch – Investor Relations – Finanzberichte / Präsentationen verfügbar. Konzept, Gestaltung und Realisation bbv nuber, visuelle Kommunikation, DE-Konstanz Tolxdorff Eicher, CH-Horgen © Novavest Real Estate AG 2026 Novavest Real Estate AG • Impressum164
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Novavest Real Estate AG Feldeggstrasse 26 8008 Zürich +41 44 276 40 40 info@novavest.ch www.novavest.ch