Interim report
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DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG Halbjahresbericht 2026
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- 2 - DEFAMA auf einen Blick Ergebniskennzahlen Angaben in T€ 01.01.-30.06.2026 01.01.-30.06.2025 Umsatzerlöse 15.846 15.195 Konzernergebnis 1.187 1.834 Ergebnis je Aktie (in €) 0,25 0,38 Funds From Operation (FFO) 5.064 5.484 FFO je Aktie (in €) 1,05 1,14 Bilanz 30.06.2026 31.12.2025 Bilanzsumme 262.103 257.333 Eigenkapital 48.633 47.446 Eigenkapitalquote (in %) 18,6 18,4 Nettoverschuldung 203.974 198.711 Liquide Mittel u. Wertpapiere 986 996 Weitere Finanzkennzahlen Loan-to-Value-Quote (LTV, in %) 58,4 57,8 Ø Zinssatz (in %) 3,38 3,19 Ø Zinsbindung (in Jahren) 7,7 7,4 Net Asset Value (NAV) 147.229 144.175 Aktienzahl (in Stück) 4.800.000 4.800.000 NAV je Aktie (in €) 30,67 30,04 Portfolio-Kennzahlen Standorte 98 94 Nettomieten (annualisiert) 28.805 28.095 Vermietbare Fläche (in qm) 321.474 324.310 Vermietungsquote (in %) 94,2 92,9 Ø Restlaufzeit (WALT, in Jahren) 4,8 4,6 Titelseite: Lebensmittelmarkt Annaberg-Buchholz, Sachsen
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- 3 - Bericht über das erste Halbjahr 2026 Liebe Aktionäre, Geschäftspartner und Freunde des Hauses, mit diesem Halbjahresbericht möchten wir Sie über die Entwicklung der DEFAMA Deutsche Fach markt AG in den ersten sechs Monaten 2026 informieren. Diese waren geprägt vom Erwerb weiterer Immo - bilien, der Übernahme mehrerer Objekte von den Verkäufern in die Eigenverwaltung, die Veräußerung des leeren Teilobjekts Dinslaken sowie der Objekte Schwarmstedt und Sanger hausen, die Arbeit an weiteren Zukäufen und bedeutenden Vermietungserfolgen nebst Umbauplanungen sowie dem Umzug der Firmenzentrale in neue Räume. Umsatz und Ergebnis leicht gesteigert, FFO wegen Hammer/B1 rückläufig Im ersten Halbjahr 2026 erzielte die DEFAMA bei einem Umsatz von 15,8 (Vj. 15,2) Mio. € ein Ergeb - nis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) in Höhe von 9,2 (9,0) Mio. €. Dabei wurde ein Ergebnis vor Steuern von 1,7 (2,4) Mio. € erwirtschaftet. Das Nettoergebnis betrug 1,2 (Vj. 1,8) Mio. €. Die Funds From Operations (FFO) erreichten 5,1 (5,5) Mio. €, entsprechend 1,05 (1,14) € je Aktie. In den Zahlen enthalten waren im ersten Quartal 202 6 die Erträge von 90 Bestandsobjekten. Im zwei- ten Quartal kamen die Objekte Elsenfeld, Ochsenhausen und Vöhringen hinzu, ab Mai auch Düren und Osnabrück II. Zum dritten Quartal folgen Adelsdorf, Freiberg und Hersbruck, ab August auch Norden - ham. Umgekehrt fallen die Erträge diverser verkaufter Objekte weg. Durch die Insolvenz von Hammer und den Auszug des B1 Baumarkts in Dinslaken fehlten im ersten Halbjahr 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum rund 540 T€ an Mieterträgen. Diese schlugen fast 1:1 auf den FFO sowie das Ergebnis durch und konnten großteils noch nicht kompensiert werden. Übernahme von Objekten in die Verwaltung, Vermietungserfolge und Umbaumaßnahmen Operativ standen im ersten Halbjahr die Übernahme von mehreren im Vorjahr erworbenen Objekten in die Verwaltung und diverse Umbaumaßnahmen im Vordergrund. Auch wurden etliche weitere Umbau- Projekte angestoßen bzw. vorbereitet und mehrere neue lang fristige Mietverträge sind geschlossen worden. In Apolda und Schneeberg findet mit Netto bzw. ALDI jeweils eine Vergrößerung der Mietflächen statt und überdies eine moderne Neuaufstellung, etwa durch Umstellung der Heizung auf Wärmepumpe. In Apolda läuft der Bauantrag, ab Anfang 2027 soll gebaut werden. In Schneeberg liegt die Baugeneh - migung schon vor und der Umbau hat bereits begonnen. In Melsungen findet beim Herkules-Baumarkt ebenfalls eine energetische Aufwertung statt. Grundlage sind jeweils langfristige neue Mietverträge, die Ende 2025 geschlossen wurden. In Bergkamen investiert DEFAMA gemeinsam mit JYSK, um die Verkaufsfläche zu vergrößern, und hat dazu den Mietvertrag ebenfalls langfristig neu abgeschlossen. In Heinsberg hat DEFAMA einen neuen langfristigen Mietvertrag mit EDEKA unterzeichnet. Neben der Modernisierung und Vergrößerung der vom Mieter genutzten Fläche innerhalb des Gebäudes wird hier auch die Mall umgestaltet werden, was den Standort für alle Mieter attraktiver macht. D ie Baugeneh- migung liegt inzwischen vor, die Maßnahmen sollen noch in diesem Jahr durchgeführt werden. In Zeitz, dem flächen - und mietertragsmäßig größten Objekt von DEFAMA, konnte nach der schon 2024 erfolgten langfristigen Verlängerung mit toom im April auch ein neuer langfristiger Vertrag mit Kaufland gesc hlossen werden. Hier sollen gemeinsam mit Kaufland rund 6 Mio. € in eine grund - legende Modernisierung investiert werden. Diese beinhaltet die Umstellung der Heizung auf eine Wärmepumpe, neue Lüftungsanlage und Kühlmöbel mit einer modernen Wärmerückgewinnun g sowie die Umstellung der Parkplatzbeleuchtung auf LED.
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- 4 - Insgesamt wird DEFAMA in die genannten Projekte rund 5 Mio. € investieren. Durch die erfolgten Ver - tragsverlängerungen wurden jährliche Mieterträge von mehr als 2 Mio. € langfristig gesichert. Bezog en auf die jeweiligen Laufzeiten von durchschnittlich gut 10 Jahren entspricht dies Mieterlösen von insge - samt über 22 Mio. €. Unter den erwähnten Mietverhältnissen finden sich vier der „Top 12“ -Mietverträge des gesamten Portfolios von DEFAMA einschließlich des mit Abstand größten Einzelvertrags überhaupt. In Stelle wurde ein neuer langfristiger Mietvertrag mit Fressnapf für eine als Leerstand erworbene Fläche von 430 qm geschlossen. Das Objekt ist damit jetzt voll vermietet. In Schmallenberg konnte eine Buchhandlung als neuer Mieter für eine Leerfläche gewonnen werden. In Freudenstadt wurde ein neuer Mietvertrag mit Café Wetzel für eine Teilfläche von gut 400 qm des ehemaligen A.T.U ge - schlossen, für die übrigen Flächen laufen Verhandlungen. In Höhn wurde bereits ein Mietvertrag mit einem Fitness -Studio unterzeichnet, welcher eine künftige Vollvermietung sicherstellt. Hier gibt es auch mit anderen Mietern Gespräche mit dem Ziel, das Objekt umfassender neu aufzustellen. In Osnabrück wurde für die ehemalig e Hammer -Fläche, welche aufgrund der Insolvenz des Mieters seit Jahresanfang leer steht, ein neuer langfristiger Vertrag unterzeichnet. REWE richtet dort einen „ZooRoyal“-Markt ein. Mit über 2.100 qm handelt es sich um eine der größten Leerflächen im Bestand von DEFAMA. Der Umbau soll nach Vorliegen der Baugenehmigung noch in diesem Jahr abgeschlos - sen werden und führt ab 2027 zu einem Mietniveau über dem beim Erwerb durch DEFAMA. Portfolio umfasst aktuell 98 Standorte Am 6.2. unterzeichnete DEFAMA Kaufverträge über drei Immobilien in Hersbruck und Adelsdorf (beide Bayern) sowie in Freiberg (Sachsen) mit vermietbaren Flächen von zusammen rund 3.400 qm. Lang- jährige Mieter der Objekte sind ALDI Süd im 20 km östlich von Nürnberg gelegenen Hersbruck und Würth in Freiberg, rund 30 km westlich von Dresden. Der etwa 2000 erbaute Fach markt im 30 km nördlich von Nürnberg gelegenen Adelsdorf ist an einen E -Bike-Händler vermietet. Die jährlichen Miet- erträge belaufen sich auf gut 300 T€. Der saldierte Kaufpreis beträgt 3 Mio. €. Am 12.2. schloss DEFAMA Kaufverträge über zwei weitere Immobilien in Düren (Nordrhein-Westfalen) und Osnabrück (Niedersachsen) mit vermietbaren Flächen von zusammen rund 2.300 qm. Langjähriger Mieter beider Objekte ist Netto. Die jährlichen Mieterträge belaufen sich auf gut 530 T€. Der saldierte Kaufpreis beträgt 5,5 Mio. €. Am 13.5. erwarb DEFAMA den Thomas Philipps in Nordenham (Nie - dersachsen) mit einer Jahresnettomiete von rund 160 T€. Per 30.6. bestand das DEFAMA-Portfolio aus 98 Objekten mit 28,8 Mio. € annualisierter Jahresnettomiete, die zu gut 94% vermietet sind. Veräußerung der Objekte Sangerhausen, Schwarmstedt und des leeren Teilobjekts Dinslaken DEFAMA hat für die Objekte Sangerhausen, Schwarmstedt und das leerstehende Gebäude des ehe- maligen B1 Baumarkts in Dinslaken jeweils notarielle Verkaufsverträge unterzeichnet. Die Veräuße - rung der beiden ersteren erfolgt aufgrund der geringen Größe bzw. kleinteiligen Mieterstruktur, mit dem Teilobjekt Dinslaken trennt sich DEFAMA von der rund 6.700 qm umfassenden und mit Abstand größten Leerstandsfläche im Portfolio. Die Kaufpreise für die drei Objekt e summieren sich auf 6,1 Mio. €. Dem stehen abgehende Nettokalt - mieten von 225 T€ pro Jahr gegenüber. Mit Abwicklung der drei Verkäufe, die alle bis 30.6. ab ge- wickelt wurden, flossen DEFAMA nach Tilgung der jeweiligen Bankdarlehen ins gesamt rund 2 Mio. € an Liquidität zu. NAV klettert auf 30,67 € je Aktie Durch das Ergebnis des ersten Halbjahrs 2026 hat sich der „Innere Wert“ (Net Asset Value, kurz NAV) unserer Aktie in den letzten sechs Monaten weiter erhöht. Nach 30,04 € je Aktie zum Ende des Jahres 2025 belief sich der NAV per 30.6. auf 30,67 € je Aktie . Dabei erfolgte wie üblich keine unterjährige Neubewertung des Bestandsportfolios.
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- 5 - Ausblick Mit insgesamt sechs Zukäufen im ersten Halbjahr 2026 konnte DEFAMA das Portfolio erneut gut aus - bauen, wobei insbesondere der hohe Lebensmittelanteil an den zusätzlichen Mieten hervorzuheben ist. Umgekehrt wurde das Portfolio durch den Verkauf der Objekte Sangerhausen, Schwarmstedt und des leerstehenden Gebäudes des ehemaligen B1 Baumarkts in Dinslaken gestrafft und Liquidität freigesetzt. Weiterhin befinden sich weiterhin zahlreiche Objekte zu günstigen Preisen in der Ankaufprüfung, teils in Exklusivität. Daher ist der Vorstand optimistisch, dass im Gesamtjahr 2026 erneut ein hohes Kaufvolu - men erreicht wird. Zudem befinden sich diverse Umbauprojekte in Planung oder Umsetzung, die in der Folge zu erhöhten Miet erträgen führen werden. An ähnlichen Maßnahmen zur Weiterentwicklung von Bestandsobjekten arbei ten wir kontinuierlich, was zusätzli che Mietsteigerungspotenziale erschließt. Darüber hinaus ergeben sich durch die Inflation immer wieder Indexmietanpassungen. Da die Ergebnisse im zweiten Quartal 2026 leicht unter statt wie erwartet leicht über den Werten der ersten drei Monate lagen, hat DEFAMA di e Prognose für das Gesamtjahr am 18.8. aktualisiert. Der Vorstand geht für das Gesamtjahr 2026 daher statt von einem FFO mindestens auf Vorjahresniveau von 10,8 Mio. € nunmehr von einem Rückgang um 4 bis 6 Prozent aus. Beim angestrebten Konzernergebnis von mindestens 5 Mio. € waren aufgrund konkreter laufender Verhandlungen erwartete Verkaufsgewinne mindestens auf Vorjahresniveau mit eingeplant. Der Vor - stand geht weiterhin davon aus, im laufenden Jahr noch einen oder mehrere Objektverkäufe beurkun - den zu können, welche zu siebenstelligen Verkaufsgewinnen führen werden. Da DEFAMA nach HGB bilanziert, werden Verkäufe aber erst mit Kaufpreiserhalt ergebniswirksam. Somit wird die Ergebnis - wirkung von Objektverkäufen im kommenden Jahr eintreten. Das Konzernergebnis 2026 wird daher ohne nennenswerte Verkaufsgewinne voraussichtlich zwischen 2 und 3 Mio. € liegen. An den Zielen, die Vermietungsquote auf 96% zu steigern und die Dividende für das laufende Ge - schäftsjahr erneut zu erhöhen, hält DEFAMA unverändert fes t. Mit Blick auf die Zukunft hat der Vor - stand in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat entschieden, im Herbst ein Strategie -Update durchzufüh - ren, um die im Dezember 2024 ausgegebenen Mittelfristziele („DEFAMA 2030“) vor dem Hintergrund der aktuellen Marktentwicklungen anzupassen. Basis des Erfolgs von DEFAMA bleibt auch in Zukunft zum einen die konzerninterne Verwaltung und ständige Weiterentwicklung des Portfolios gemeinsam mit den Mietern, zum anderen die solide Finan - zierung primär mit lokalen Banken und Sp arkassen. Da DEFAMA sein e Objekte grundsätzlich lang - fristig finanziert – per Ende Juni 2026 lag die durchschnittliche Zinsbindung bei 7,7 Jahren – sieht sich DEFAMA als Profiteur des aktuellen Marktumfelds, in dem die verlässliche Abwicklung bei Trans aktio- nen zuletzt oft wichtiger als der höchste Preis war. Wichtig für die Finanzierung des Wachstums ist die Realisierung des Aufvalutierungspotenzials, das aus durchgeführten Umbaumaßnahmen mit eigenen Mitteln und der oftmals weit fortgeschrittenen Tilgu ng bei seit längerer Zeit im Bestand befindlichen Objekten folgt. Hier konn ten in den ersten Monaten 2026 etliche größere Erfolge verzeichnet werden. Bei mehreren gro ßen Objekten steht die Hebung des Po- tenzials noch aus, was bedeutende Liquiditätszuflüsse mit sich bringen würde. Insgesamt sind Finanzie- rungen seit einiger Zeit aufwändiger und langwieriger geworden, wobei DEFAMA es bislang dennoch stets gelang, durchgeführte Ankäufe gut zu finanzieren und regelmäßig Aufvalutierungen abzuschließen. Berlin, 27. August 2026 Matthias Schrade Matthias Stich - Vorstand - - Vorstand -
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- 6 - Konzernbilanz der DEFAMA per 30.06.2026 (alle Angaben in €) AKTIVA 30.06.2026 31.12.2025 A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände 1. Entgeltlich erworbene Konzessionen 68.890 77.324 II. Sachanlagen 1. Grundstücke 42.344.356 40.124.379 2. Bauten 209.108.890 207.179.591 3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.057.175 991.848 4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 2.152.850 3.663.605 III. Finanzanlagen 1. Wertpapiere des Anlagevermögens 146 146 B. Umlaufvermögen I. Vorräte 1. Unfertige Leistungen 354.163 276.348 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 1.733.149 1.645.912 2. Sonstige Vermögensgegenstände 3.005.258 1.248.839 III. Liquide Mittel und Wertpapiere 1. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks 985.669 995.928 C. Rechnungsabgrenzungsposten 1.292.200 1.129.200 Summe Aktiva 262.102.746 257.333.120 PASSIVA 30.06.2026 31.12.2025 A. Eigenkapital 48.632.844 47.446.207 B. Rückstellungen 1. Steuerrückstellungen 976.351 1.711.526 2. Sonstige Rückstellungen 1.248.258 1.319.885 C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten 204.959.873 199.706.825 2. Erhaltene Anzahlungen 0 1.950.000 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 892.187 1.528.593 4. Sonstige Verbindlichkeiten 5.375.187 3.640.243 D. Rechnungsabgrenzungsposten 18.046 29.841 Summe Passiva 262.102.746 257.333.120
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- 7 - Konzern-GuV der DEFAMA für den Zeitraum vom 01.01.2026 bis 30.06.2026 (alle Angaben in €) 1-6/2026 1-6/2025 Umsatzerlöse 15.845.539 15.195.407 Bestandsveränderungen 77.814 - 3.007 Sonstige betriebliche Erträge 726.101 181.317 Personalaufwand 2.006.527 1.721.457 Sonstige betriebliche Aufwendungen 5.451.827 4.611.849 Ergebnis vor Zinsen, Steuern u. Abschreibungen (EBITDA) 9.191.100 9.040.411 Abschreibungen 4.023.704 3.649.008 Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) 5.167.396 5.391.403 Finanzergebnis - 3.506.475 - 2.999.967 Ergebnis vor Steuern (EBT) 1.660.921 2.391.436 Steuern vom Einkommen und Ertrag 263.569 375.740 Ergebnis nach Steuern 1.397.352 2.015.696 Sonstige Steuern 210.715 181.199 Periodenüberschuss 1.186.637 1.834.497 Finanzkalender 24. September 2026 Baader Investment Conference, München 11. November 2026 Münchner Kapitalmarkt Konferenz, München November 2026 Neun-Monats-Bericht 2026 23.-25. November 2026 Deutsches Eigenkapitalforum, Frankfurt (hybrid) Februar 2027 Vorläufige Jahreszahlen 2026 Mai 2027 Geschäftsbericht 2026 Mai 2027 Quartalsbericht I/2027 Juli 2027 Ordentliche Hauptversammlung, Berlin (hybrid) August 2027 Halbjahresbericht 2027
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