Interim report
Page 1
DEUTSCHE WOHNEN SE Halbjahresbericht 2026 / H1 DEUTSCHE WOHNEN 10
Page 2
Kennzahlen Finanzielle Kennzahlen in Mio. € H1 2025 H1 2026 Veränderung in % 12M 2025 Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche)* 391,3 365,1 -6,7 744,7 Adjusted EBITDA Rental 329,4 340,5 3,4 662,8 Adjusted EBITDA Value-add 7,1 8,3 16,9 16,7 Adjusted EBITDA Recurring Sales 0,4 1,1 >100 3,9 Adjusted EBITDA Development* 54,4 15,2 -72,1 61,3 Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche)* 321,6 287,1 -10,7 593,4 Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) pro Aktie in €** 0,81 0,72 -10,7 1,49 Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) nach Minderheiten 311,5 287,1 -7,8 575,2 Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) nach Minderheiten pro Aktie in €** 0,78 0,72 -7,3 1,45 Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties -117,7 238,4 – 163,4 Ergebnis vor Steuern (EBT) -233,9 534,3 – 282,9 Periodenergebnis -53,5 373,9 – 1.179,6 Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit 581,6 343,2 -41,0 793,6 Cashflow aus der Investitionstätigkeit -460,8 -67,4 -85,4 -295,2 Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -233,9 -619,1 >100 -488,3 Gesamtsumme Instandhaltung, Modernisierung, Bestandsinvestitionen und Neubau 220,4 222,6 1,0 474,4 davon Instandhaltungsleistungen 80,9 86,6 7,0 178,5 davon Modernisierung und Bestandsinvestitionen 65,0 83,4 28,3 141,7 davon Neubau 74,5 52,6 -29,4 154,2 Bilanzielle Kennzahlen/Financial Covenants in Mio. € 31.12.2025 30.06.2026 Veränderung in %**** Verkehrswert des Immobilienbestands 24.981,5 25.488,7 2,0 NAV 16.918,5 17.386,6 2,8 NAV pro Aktie in €*** 42,62 43,80 2,8 L TV in % 29,3 28,4 -0,9 pp Bereinigtes Net Debt/Adjusted EBITDA Total 9,9x 10,2x 0,3x ICR 5,5x 7,4x 1,9x Nichtfinanzielle Kennzahlen H1 2025 H1 2026 Veränderung in %**** 12M 2025 Anzahl eigene Wohnungen 140.337 140.205 -0,1 140.482 Anzahl verkaufte Wohnungen 701 336 -52,1 1.057 davon Recurring Sales 55 40 -27,3 127 davon Non Core/Sonstiges 646 296 -54,2 930 Anzahl neu gebauter Wohnungen 434 119 -72,6 1.039 davon für den eigenen Bestand 298 3 -99,0 684 davon für den Verkauf an Dritte 136 116 -14,7 355 Leerstandsquote in % 1,5 1,6 0,1 pp 1,5 Monatliche Ist-Miete in €/m² 8,20 8,41 2,6 8,30 Mietsteigerung organisch in % 5,4 3,5 -1,9 pp 4,2 CO2-Intensität in Deutschland in kg CO2e/m² 32,9 31,1 -5,5 32,1 Mitarbeiter, Anzahl (fortgeführte Geschäftsbereiche) 739 764 3,4 742 * Gemäß aktueller Kennzahlendefinition inkl. Bereinigungen Wertberichtigungen/Wertaufholungen durch Development to sell-Projekte (Vorjahresanpassung: 3,5 Mio. €). ** Basierend auf der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der dividendenberechtigten Aktien. *** Basierend auf den zum jeweiligen Stichtag dividendenberechtigten Aktien. **** Soweit nicht anders ausgewiesen. Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 3
Inhalt Konzernzwischen lagebericht – Geschäfts entwicklung im 1. Halbjahr 2026 3 Deutsche Wohnen SE am Kapitalmarkt 5 Wirtschaftliche Entwicklung im 1. Halbjahr 2026 16 Chancen und Risiken 17 Geschäftsausblick Verkürzter Konzernzwischen abschluss 20 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 21 Konzern-Gesamtergebnisrechnung 22 Konzernbilanz 24 Konzern-Kapitalflussrechnung 26 Konzern-Eigenkapital veränderungsrechnung 28 Konzernanhang Informationen 54 Bescheinigung nach prüferischer Durchsicht 55 Versicherung der gesetzlichen Vertreter 56 Finanzkalender, Kontakt 1Inhalt
Page 4
Konzernzwischen- lagebericht – Geschäfts- entwicklung im 1. Halbjahr 2026 3 Deutsche Wohnen SE am Kapitalmarkt 5 Wirtschaftliche Entwicklung im 1. Halbjahr 2026 16 Chancen und Risiken 17 Geschäftsausblick Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 20262
Page 5
Deutsche Wohnen SE am Kapitalmarkt Die Deutsche Wohnen-Aktie Das 1. Halbjahr 2026 war vor allem gekennzeichnet durch Unsicherheiten in Bezug auf Inflations- und Zinsentwicklun- gen seit dem Ausbruch des Nahost-Konflikts Ende Februar 2026. Zum Ende des Halbjahres wurden die Aktienmärkte gestützt durch abkühlende Arbeitsmarktdaten aus den Vereinigten Staaten. Diese wurden von den internationalen Finanzmärkten eher als Hinweis auf eine weiterhin vorsichtig agierende US-Notenbank Fed interpretiert. Zusätzlich sorgte die Bekanntgabe von Details zu den von der Bundesregierung geplanten strukturellen Reformen in den Bereichen Rente, Arbeitsmarkt, Wohnen und Steuern für eine weitere positive Entwicklung der deutschen Aktien- märkte. Der FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index schloss die ersten sechs Monate mit einer seitlichen Entwicklung mit -0,2 %. Die Deutsche Wohnen-Aktie zeigte mit einem Minus von 9,6 % im 1. Halbjahr 2026 einen negativen Verlauf und beendete das Halbjahr 2026 mit 18,72 €. Wir beobachten weiterhin ein Auseinanderlaufen der Kapitalmarkterwartung einerseits und der nach wie vor attraktiven Marktsituation für Wohnimmobilien anderer- seits. Die Wohnungsmärkte, in denen wir aktiv sind, kenn- zeichnen sich durch einen hohen Nachfrageüberhang. Somit sind wir unverändert zuversichtlich, dass die funda- mentalen Rahmenbedingungen in unseren Märkten langfris- tig für eine positive Entwicklung sorgen dürften. Hier sind neben dem aus Eigentümersicht günstigen Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot in urbanen Regionen vor allem die strukturelle Dynamik auf der Einnahmenseite sowie die Unterstützung durch die wesentlichen Mega- trends zu nennen. Die Marktkapitalisierung betrug zum 30. Juni 2026 rund 7,5 Mrd. €. Quelle: FactSet in % Jan. 2026 Feb. 2026 März 2026 Mai 2026 Juni 2026Apr. 2026 FTSE EPRA EuropeDeutsche Wohnen /eight.tab/zero.tab /nine.tab/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab /one.tab/one.tab/zero.tab /one.tab/two.tab/zero.tab /one.tab/three.tab/zero.tab Entwicklung des Aktienkurses 3Konzernzwischenlagebericht – Geschäftsentwicklung im 1. Halbjahr 2026 — Deutsche Wohnen SE am Kapitalmarkt
Page 6
Mit Wirkung zum 9. März 2026 wurde die Deutsche Wohnen SE aufgrund der Unterschreitung des Mindest- streu besitzes von 10,00 % aus dem MDAX genommen. Aktionärsstruktur Das nachfolgend abgebildete Diagramm zeigt die zuletzt von Aktionären gemeldeten Stimmrechte nach §§ 33, 34 WpHG, bezogen auf das aktuelle Grundkapital. Zu beachten ist, dass sich die zuletzt gemeldete Anzahl an Stimmrechten seitdem ohne Entstehen einer Meldepflicht gegenüber der Gesell- schaft innerhalb der jeweiligen Schwellenwerte geändert haben könnte. Die Vonovia SE hält zum 30. Juni 2026 81,4 % (indirekt und direkt) der Anteile von Deutsche Wohnen. Am 30. Juni 2026 betrug der Streubesitz der Deutsche Wohnen-Aktie 8,4 % nach Definition der Deutschen Börse. Die zugrunde liegen- den Stimmrechts mitteilungen sowie die entsprechenden von den Aktionären gemeldeten Finanzinstrumente oder sonsti- gen Instrumente nach §§ 38, 39 WpHG finden Sie online. Wesentliche Anteilseigner (per 30. Juni 2026) 8,4% Sonstige/ Minderheiten 10,2 % WGP Legal Holdings Limited** Darstellung auf Basis des Grundkapitals abzüglich eigener Aktien. * ** 81,4 % Vonovia SE* davon 9,8 % indirekt über Delphinus SubCo GmbH. indirekt über Delphinus SubCo GmbH; Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass die WGP Legal Holdings Limited in den Stimmrechtsmitteilungen vom 1. Oktober 2024 und 30. Juli 2025 versehentlich als „WPG Legal Holdings Limited“ bezeichnet wird. Hauptversammlung Die Aktionärinnen und Aktionäre der Deutsche Wohnen SE haben auf der ordentlichen Hauptversammlung am 19. Mai 2026 allen Tagesordnungspunkten mit großer Mehr- heit zugestimmt. Auf der Hauptversammlung, die in Präsenz durchgeführt wurde, waren insgesamt rund 95 % des stimm- berechtigten Grundkapitals vertreten. Die Abstimmungs- ergebnisse werden im Einzelnen auf www.deutsche-wohnen. com/hv veröffentlicht. Informationen zur Aktie (Stand 30. Juni 2026) Gesamtaktienanzahl 400.296.988 Davon eigene Aktien 3.362.003 Grundkapital 400.296.988 € ISIN DE000A0HN5C6 WKN A0HN5C Börsenkürzel DWNI Aktienart Inhaberaktien Amtlicher Markt General Standard, Frankfurter Wertpapierbörse, Xetra Indizes EPRA/NAREIT 4 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 7
Wirtschaftliche Entwicklung im 1. Halbjahr 2026 Wesentliche Ereignisse in der Berichtsperiode Im 1. Halbjahr 2026 führten geopolitische Rahmenbedingun- gen, insbesondere der Krieg in der Ukraine, der Nahost- Konflikt sowie die konfrontative Handels- und Zollpolitik der USA, zu erhöhter Unsicherheit an den weltweiten Kapital- märkten sowie zu gedämpften Wachstumsaussichten und Investitionen. Deutsche Wohnen ist mit ihrem Geschäftsmodell von protektionistischen Maßnahmen nicht unmittelbar betrof- fen. Gleichwohl hängt die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns stark von anderen volkswirtschaftlichen Para- metern wie der Zins- und Inflationsentwicklung sowie der Entwicklung der Energiepreise ab. Der aktuelle Nahost- Konflikt führt zu weiteren Unsicherheiten bei unseren Kunden sowie an Zins- und Kapitalmärkten. Derzeit sehen wir jedoch keine direkten Auswirkungen dieser Krise für die bisherige Geschäftsentwicklung von Deutsche Wohnen. Indirekte Auswirkungen, insbesondere Risiken aufgrund einer energiepreisgetriebenen Inflation und damit einherge- hender steigender Zinsentwicklung sowie sonstiger Auswir- kungen auf die Kapitalmärkte, werden aktiv beobachtet und gesteuert, was in der Prognose entsprechend reflektiert ist. Unser Kerngeschäft ist weiterhin durch eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen und eine positive Mieten entwicklung gekennzeichnet. Mit einer Leerstandsquote von 1,6 % zum Ende des 1. Halbjahres 2026 (Ende des 1. Halbjahres 2025: 1,5 %) war der Wohnimmobilienbestand von Deutsche Wohnen nahezu voll vermietet. Im Zuge des am 1. August 2025 in Kraft getretenen Beherr- schungs- und Gewinnabführungsvertrags zwischen der Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE wurde außenste- henden Aktionären der Deutsche Wohnen SE von Vonovia ein Angebot auf Erwerb ihrer Aktien gegen eine Abfindung in Form von neu auszugebenden Aktien der Vonovia SE gemacht. Mit Wirkung zum 2. März 2026 ist die Deutsche Wohnen SE dem Cash-Pool der Vonovia SE beigetreten. Über den Cash-Pool erfolgte zum 31. März 2026 der Ausgleich des ausstehenden Restnominals aus den von der Vonovia SE an die Deutsche Wohnen SE im Geschäftsjahr 2025 ausge- gebenen Darlehen in Höhe von 450,0 Mio. €. Auf der ordentlichen Hauptversammlung am 19. Mai 2026 wurde für das Geschäftsjahr 2025 eine Dividende in Höhe von 0,04 € je Aktie (Vorjahr: 0,04 € je Aktie) beschlossen. Der Gesamtbetrag der in bar ausgeschütteten Dividende belief sich auf 15.877.399,40 €. Zum 20. Mai 2026 wurde Philipp Späth in den Vorstand der Deutsche Wohnen SE berufen. Olaf Weber und Eva Weiß verließen den Vorstand von Deutsche Wohnen im besten gegenseitigen Einvernehmen. Deutsche Wohnen hat am 30. Juni 2026 das verbindliche Angebot vom 12. Mai 2026 zum Erwerb weiterer 40,00 % der Anteile an der QUARTERBACK New Energy Holding GmbH, Leipzig, zu einem Kaufpreis von 1,00 € angenommen. Zum 30. Juni 2026 verfügte Deutsche Wohnen über eine Anteils- quote von 80,00 % an der QUARTERBACK New Energy Holding GmbH, Leipzig. Mit Erlangung der Beherrschung über die QUARTERBACK New Energy Holding GmbH wird die QUARTERBACK New Energy-Gruppe demnach zum 30. Juni 2026 erstmalig im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss von Deutsche Wohnen einbezogen. 5 Konzernzwischenlagebericht – Geschäftsentwicklung im 1. Halbjahr 2026 — Deutsche Wohnen SE am Kapitalmarkt | Wirtschaftliche Entwicklung im 1. Halbjahr 2026 Deutsche Wohnen SE am Kapitalmarkt
Page 8
Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche Vor dem Ausbruch des Nahost-Konflikts befand sich die EU-Wirtschaft, so die Europäische Kommission, bei weiter nachlassendem Inflationsdruck im Aufschwung. Der Konflikt hat dieses Bild grundlegend verändert. Die EU-Wirtschaft sieht sich mit einem erneuten Energieschock konfrontiert, der u. a. Produktionskosten und Verbraucherpreise antreiben wird, was die verfügbaren Einkommen der Privathaushalte schmälern und die Nachfrage dämpfen wird. Das Wachstum wird sich voraussichtlich verlangsamen, aber nicht zum Stillstand kommen. Im 1. Quartal 2026 stieg das Brutto- inlandsprodukt (BIP) in der EU laut Eurostat um 0,1 % im Vergleich zum Vorquartal. In ihrer Frühjahrsprognose erwartet die Kommission für das Jahr 2026 ein BIP-Wachs- tum von 1,1 % in der EU und 0,9 % im Euroraum. Die deutsche Wirtschaft ist laut Statistischem Bundesamt (Destatis) im 1. Quartal 2026 um 0,3 % gewachsen. Der Handel mit dem Ausland nahm kräftig zu und die Konsumausgaben des Staa- tes stiegen deutlich, die der Privathaushalte stiegen gegen- über dem Vorquartal nicht. Sowohl in Bauten als auch in Ausrüstungen wurde derweil weniger investiert als im Vorquartal. Laut IfW Kiel steht die deutsche Wirtschaft derzeit unter gegenläufigen Einflüssen: Während die Finanz- politik für Auftrieb sorgt, dämpfen die Auswirkungen des Nahost-Konflikts die Dynamik. Der deutsche Arbeitsmarkt stand im Jahr 2026 weiterhin im Zeichen einer verhaltenen wirtschaftlichen Entwicklung. So lag die Arbeitslosenquote laut Bundesagentur für Arbeit im Juni 2026 auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen nicht saisonbereinigt wie schon im Vorjahresmonat bei 6,2 %. Im Jahresdurchschnitt 2026 wird eine Arbeitslosenquote von 6,3 % (IfW Kiel) erwartet. Die Arbeitslosenquote in Berlin blieb im Juni 2026 mit 10,2 % gegenüber dem Vorjah- resmonat unverändert. Gemessen am Verbraucherpreisindex (VPI) lag die Inflation in Deutschland laut Destatis im Juni 2026 im Vergleich zum Vorjahresmonat bei voraussichtlich 2,3 %. Damit lag die Inflationsrate etwas höher als im Vorjahresmonat. In den vergangenen Monaten wirkten vor allem Energiepreise inflationstreibend, zuletzt jedoch mit abnehmender Stärke. Im Jahresdurchschnitt 2026 wird ein VPI-Anstieg von 2,8 % in Deutschland (IfW Kiel) erwartet. In Berlin erhöhten sich die Verbraucherpreise nach Angaben von Statistik Berlin- Brandenburg im Vergleich zum Vorjahr im Juni 2026 um 2,2 %. Wegen des Drucks auf die Inflation, ausgelöst durch den Krieg im Nahen Osten, beschloss die EZB im Juni 2026, die Leitzinssätze um jeweils 25 Basispunkte anzuheben. Der Zinssatz für die Einlagefazilität, mit dem der EZB-Rat den geldpolitischen Kurs steuert, stieg auf 2,25 %, nachdem er seit Juni 2025 bei 2,00 % verharrte. Im weiteren Jahresverlauf könnte die EZB die Zinsen erneut anheben. Die Bauzinsen lagen im 1. Halbjahr 2026 zeitweise wieder höher als noch Ende Dezember 2025. Ende Juni zeigte sich wieder eine leicht rückläufige Tendenz. Die Wohnimmobilienmärkte entwickeln sich differenziert: Während die Preise für Wohneigentum im bundesweiten Durchschnitt wieder steigen, wurde am deutschen Wohn- investmentmarkt trotz Marktbelebung das Vorjahresergeb- nis verfehlt. Angebotsseitig wird der Neubau den Woh- nungsbedarf kurzfristig nicht decken können, daher setzen die Mietpreise im bundesweiten Mittel ihren Aufwärtstrend fort. Die inserierten Mieten von gebrauchten Wohnungen lagen in Deutschland laut VALUE Marktdaten (VALUE) im 2. Quartal 2026 um 4,1 % (Neubau 2,5 %) höher als im Vorjahresquartal. Die Mieten dürften nach Einschätzung von bulwiengesa und BNP Paribas Real Estate weiter zulegen. In Berlin lagen die inserierten Mieten laut Angaben von VALUE im Segment gebrauchte Wohnungen im 2. Quartal 2026 um 2,0 % unter dem Vorjahresquartal (Neubau -2,1 %). VALUE führt die rückläufige Entwicklung u. a. auf eine räumliche und qualitative Verlagerung des Angebots- geschehens zurück. Im Gegensatz dazu berichtet Immo- Scout24 für den Zeitraum von gestiegenen Mieten sowohl für Bestandsobjekte als auch im Neubau. Gleichzeitig bleibt der strukturelle Nachfrageüberhang auf dem Berliner Woh- nungsmarkt laut IBB auch im Jahr 2026 hoch. Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026 6
Page 9
Im vergangenen Jahr waren die Hauspreise in Deutschland wieder gestiegen. Im 1. Halbjahr 2026 setzte sich der Preisanstieg im bundesweiten Durchschnitt fort. Die Angebotspreise von gebrauchten Wohnungen lagen laut VALUE Marktdaten im 2. Quartal 2026 um 2,2 % (Neubau 3,6 %) höher als im Vorjahresquartal. Die Experten von bulwiengesa und Fitch Ratings erwarten, dass die Preise weiter steigen. In Berlin stagnierten die inserierten Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen laut Angaben von VALUE im 2. Quartal 2026 nahezu gegenüber dem Vorjahres- quartal (-0,2 %). Die Entwicklung der Preise für Neubauwoh- nungen erfuhr nach Zahlen von VALUE im gleichen Zeitraum einen Dämpfer. Im Gegensatz dazu stiegen die Preise in Berlin laut Analyse von ImmoScout24 sowohl im Bestand als auch im Neubau im Vergleich zum Vorjahresquartal weiter an. Im Jahr 2025 hat sich die Bevölkerungszahl in Deutschland kaum verändert (-0,1 %). Laut Prognosen dürfte dennoch mindestens die Zahl der Haushalte weiter zunehmen. Viele große Städte und Metropolregionen sind von Wohnungs- knappheit betroffen. Derweil ist die Bautätigkeit rückläufig. Die Auswirkungen des Ukraine-Kriegs haben laut ifo Institut den langjährigen Aufschwung in der europäischen Bauwirt- schaft nachhaltig gestoppt. Die für das Jahr 2026 erwartete Belebung des Bausektors fällt voraussichtlich schwächer aus als bislang angenommen. Belastend wirken u. a. steigende Energiepreise, Inflation und Zinsen infolge der Iran-Krise. Im Jahr 2025 wurden nach Zahlen von Destatis in Deutschland 206.600 Wohnungen fertiggestellt und damit 18 % weniger als im Vorjahr. Für das Jahr 2026 erwartet der GdW nur 200.000 Wohnungsfertigstellungen. Die laut BBSR-Woh- nungsbedarfsprognose bis 2030 jährlich benötigten rund 320.000 neuen Wohnungen werden damit deutlich verfehlt. In Berlin ist die Einwohnerzahl 2025 laut Zahlen von Statistik Berlin-Brandenburg gestiegen und dürfte nach Prognose des Berliner Senats auch in den kommenden Jahren weiterwach- sen. Dem Nachfrageüberhang am Berliner Wohnungsmarkt steht eine deutlich gesunkene Zahl fertiggestellter Wohnun- gen gegenüber. Im Jahr 2025 wurden nach Angaben des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg 11.027 Wohnungen fertiggestellt und damit 28,2 % weniger als im Vorjahr. Der Wohninvestmentmarkt Deutschland zeigte laut CBRE im 1. Halbjahr 2026 ein selektives und zugleich sich stabilisie- rendes Marktumfeld. Trotz gestiegener Transaktionszahl lag das Transaktionsvolumen bei 3,6 Mrd. €, rund 10 % niedriger als im Vorjahreszeitraum. Dabei legte das Volumen im 2. Quartal gegenüber dem 1. Quartal deutlich zu. Während Core- Investoren weiterhin zurückhaltend agierten, nahm die Aktivität von Core-Plus-Strategien im 1. Halbjahr 2026 wieder zu. Value-add-Investoren blieben aktiv, verfolgten jedoch einen disziplinierten Investitionsansatz. Gefördertes und bezahlbares Wohnen gewinnt laut CBRE dank hoher Planbarkeit und stabiler Erträge an Bedeutung. Die Spitzen- renditen lagen in den Top-7-Städten weitgehend stabil bei 3,4 %. CBRE rechnet für das Gesamtjahr 2026 mit einem Transaktionsvolumen von 8 bis 9 Mrd. €. Am Berliner Immo- bilieninvestmentmarkt stellten Wohnimmobilien laut CBRE im 1. Halbjahr 2026 erneut die volumenstärkste Assetklasse. Nach Zahlen von BNP Paribas Real Estate wurden hier Wohnungsportfolios mit einem Transaktionsvolumen von knapp 600 Mio. € gehandelt. Zu den wohnungspolitischen und regulatorischen Entwick- lungen im laufenden Jahr 2026 gehören in Deutschland mehrere Maßnahmen und Gesetzesinitiativen. Ende April 2026 beschloss das Bundeskabinett einen Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts. Dieser befindet sich noch im Ge- setzgebungsverfahren. Vorgesehen sind u. a. Anpassungen an der Mietpreisbremse, mit denen bestehende Umge- hungsmöglichkeiten eingeschränkt werden sollen, sowie eine Ausweitung der Schonfristzahlung und des vereinfach- ten Modernisierungsverfahrens. Geplant ist auch eine Begrenzung von Indexmieten, bei der jährliche Mietsteige- rungen oberhalb des Inflationsanstiegs von 3 % nur noch anteilig berücksichtigt werden sollen. Der Bundeshaus- halt 2026 sieht 13 Mrd. € für den Wohnungsbau vor. Geför- dert werden der soziale und klimafreundliche Wohnungsbau, u. a. durch die befristete EH55-Sonderförderung sowie den klimafreundlichen Neubau (KFN) und die Wohneigentums- bildung. Die Europäische Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) hätte bis Ende Mai 2026 von den Mitglied staaten in nationa- les Recht umgesetzt werden müssen. In Deutschland soll dies im Wesentlichen über die Reform des Gebäudeenergie- gesetzes (GEG) erfolgen. Das entsprechende Gebäude- modernisierungsgesetz (GModG) wurde im Juli 2026 vom Bundestag beschlossen. Es ist u. a. technologieoffener 7Konzernzwischenlagebericht – Geschäftsentwicklung im 1. Halbjahr 2026 — Wirtschaftliche Entwicklung im 1. Halbjahr 2026
Page 10
ausgestaltet. Im Rahmen des GEG war vorgesehen, dass ab dem 1. Juli 2026 in Großstädten neue Heizungen zu mindes- tens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Die Frist wurde auf den 1. November 2026 verscho- ben, um den Übergang zum Inkrafttreten der neuen Hei- zungsregelungen des GModG zu ebnen, die grundsätzlich keine 65 %-Anforderung mehr vorsehen. Bei der Bundesför- derung für effiziente Gebäude gelten ab dem 21. Juli 2026 neue Förderbedingungen z. B. für die Heizungsförderung und die Sanierung von Wohngebäuden. Bereits zu Jahresbeginn erhöhte sich der CO2-Preis auf 55 bis 65 € pro Tonne, nach- dem er zuvor 55 € pro Tonne betrug. Der Koalitionsausschuss von CDU, CSU und SPD hat sich auf die Gründung einer staatlichen Wohnungsbaugesell- schaft zur Förderung bezahlbaren Wohnens verständigt. Ziel ist, den sozialen Wohnungsbau und das serielle Bauen zu fördern und in Regionen mit nachgewiesenem Wohnungs- mangel Wohnraum zu schaffen. Gleichzeitig plant die Koalition einen gesetzlichen Ausschluss von Vergesellschaf- tungen privater Mietwohnungsbestände auf Ebene der Länder. Ertragslage Überblick Im 1. Halbjahr 2026 verzeichnete Deutsche Wohnen in den Segmenten Rental, Value-add und Recurring Sales eine positive Ergebnisentwicklung, während das Ergebnis im Segment Development unter den Vergleichszahlen des 1. Halbjahres 2025 lag. Das Kerngeschäft Rental zeichnete sich weiterhin durch eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen sowie steigende Mieterlöse aus. Trotz eines leicht geringeren Wohnungsbe- stands gegenüber dem Bestand zum Ende des 1. Halbjah- res 2025 lag der Ergebnisbeitrag im Berichtszeitraum leicht über dem Vorjahreswert. Im Segment Value-add lag das Ergebnis im 1. Halbjahr 2026 mit 8,3 Mio. € um 16,9 % über dem Ergebnisbeitrag im Vergleichszeitraum. Im Segment Recurring Sales lag das Ergebnis im unteren einstelligen Millionenbereich. Im Segment Development zeigte sich ein Ergebnisrückgang im Vergleich zum Vergleichszeitraum in Höhe von 72,1 %. Dabei wirkte sich im 1. Halbjahr des Vorjahres insbesondere der wirtschaftliche Übergang eines im April 2024 verein- barten Grundstücksverkaufs an zwei landeseigene Berliner Wohnungsgesellschaften positiv aus. Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026 8
Page 11
In der nachfolgenden Übersicht sind die wesentlichen Kennzahlen der Ertragslage und deren Überleitung zur Steuerungskennzahl Adjusted EBT der fortgeführten Geschäftsbereiche dargestellt: Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) in Mio. € H1 2025 H1 2026 Veränderung in % 12M 2025 Segmenterlöse Rental 430,2 449,0 4,4 872,5 Aufwendungen für Instandhaltung -58,8 -61,3 4,3 -119,5 Operative Kosten Rental -42,0 -47,2 12,4 -90,2 Adjusted EBITDA Rental 329,4 340,5 3,4 662,8 Segmenterlöse Value-add 16,9 16,3 -3,6 33,9 davon externe Erlöse 16,9 16,3 -3,6 33,8 davon interne Erlöse – – – 0,1 Operative Kosten Value-add -9,8 -8,0 -18,4 -17,2 Adjusted EBITDA Value-add 7,1 8,3 16,9 16,7 Segmenterlöse Recurring Sales 14,1 9,2 -34,8 35,8 Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales -11,8 -6,9 -41,5 -27,7 Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales 2,3 2,3 – 8,1 Vertriebskosten Recurring Sales -1,9 -1,2 -36,8 -4,2 Adjusted EBITDA Recurring Sales 0,4 1,1 >100 3,9 Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell 111,1 19,3 -82,6 222,8 Herstellkosten Development to sell -57,8 -6,1 -89,4 -173,0 Rohertrag Development to sell 53,3 13,2 -75,2 49,8 Mieterlöse Development 2,6 8,0 >100 9,6 Operative Kosten Development* -1,5 -6,0 >100 1,9 Adjusted EBITDA Development 54,4 15,2 -72,1 61,3 Adjusted EBITDA T otal (fortgeführte Geschäftsbereiche) 391,3 365,1 -6,7 744,7 Bereinigtes Netto-Finanzergebnis -59,5 -67,7 13,8 -130,5 Planmäßige Abschreibungen** -10,2 -10,3 1,0 -20,8 Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) 321,6 287,1 -10,7 593,4 Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) pro Aktie in €*** 0,81 0,72 -10,7 1,49 * Gemäß aktueller Kennzahlendefinition inkl. Bereinigungen Wertberichtigungen/Wertaufholungen durch Development to sell-Projekte (H1 2025: 3,5 Mio. €). ** Abschreibungen auf Konzessionen/Schutzrechte/Lizenzen, selbst erstellte Software, selbst genutzte Immobilien, technische Anlagen und Maschinen sowie andere Anlagen/Betriebs- und Geschäftsausstattung. *** Basierend auf der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der dividendenberechtigten Aktien. Zum 30. Juni 2026 beschäftigte Deutsche Wohnen im fortgeführten Geschäft 764 Mitarbeiter (30. Juni 2025: 739) und bewirtschaftete ein Portfolio von 140.205 eigenen Wohnungen (30. Juni 2025: 140.337), 26.460 Garagen und Stellplätzen (30. Juni 2025: 26.460) sowie 2.758 gewerbli- chen Einheiten (30. Juni 2025: 2.844). 9Konzernzwischenlagebericht – Geschäftsentwicklung im 1. Halbjahr 2026 — Wirtschaftliche Entwicklung im 1. Halbjahr 2026
Page 12
Erörterung der Ertragslage nach Segmenten Segment Rental Ende Juni 2026 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote in Höhe von 1,6 % (30. Juni 2025: 1,5 %) weiterhin nahezu voll vermietet. Im Sechsmonatszeitraum 2026 stiegen die Segmenterlöse Rental im Vergleich zum 1. Halbjahr 2025 von 430,2 Mio. € um 4,4 % auf 449,0 Mio. € an. Die organische Mietsteigerung (zwölf Monate rollierend) betrug zum 30. Juni 2026 insgesamt 3,5 % (30. Juni 2025: 5,4 %). Sie ergibt sich aus einer Like-for-like-Mietsteigerung in Höhe von 2,4 % (30. Juni 2025: 4,2 %) und einer Mietstei- gerung durch Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen in Höhe von 1,1 % (30. Juni 2025: 1,2 %). Per Ende Juni 2026 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Segment Rental bei 8,41 € pro m² gegenüber 8,20 € pro m² per Ende Juni 2025. Die nach folgende Übersicht stellt Details zu Instandhaltung, Modernisierung und Neubau dar: Instandhaltung, Modernisierung und Neubau in Mio. € H1 2025 H1 2026 Veränderung in % 12M 2025 Aufwendungen für Instandhaltung 58,8 61,3 4,3 119,5 Substanzwahrende Investitionen 22,1 25,3 14,5 59,0 Instandhaltungsleistungen 80,9 86,6 7,0 178,5 Modernisierung und Bestandsinvestitionen 65,0 83,4 28,3 141,7 Neubau (to hold) 74,5 52,6 -29,4 154,2 Modernisierung, Bestandsinvestitionen und Neubauleistungen 139,5 136,0 -2,5 295,9 Gesamtsumme Instandhaltung, Modernisierung, Bestandsinvestitionen und Neubau 220,4 222,6 1,0 474,4 Die operativen Kosten im Segment Rental betrugen im 1. Halbjahr 2026 47,2 Mio. € und lagen damit um 12,4 % über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2025 von 42,0 Mio. €. Insgesamt lag das Adjusted EBITDA Rental mit 340,5 Mio. € im 1. Halbjahr 2026 um 3,4 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 329,4 Mio. €. Segment Value-add Die Value-add-Umsätze lagen im Berichtszeitraum 2026 mit 16,3 Mio. € um 3,6 % unter dem Sechs monatsvergleichswert 2025 von 16,9 Mio. €. Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Sechsmonatszeitraum 2026 mit 8,0 Mio. € unter den Vergleichszahlen des Sechsmonatszeitraums 2025 von 9,8 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Value-add betrug im Sechsmonatszeitraum 2026 8,3 Mio. € und lag damit über dem Vergleichswert des Sechsmonatszeitraums 2025 von 7,1 Mio. €. Segment Recurring Sales Im Segment Recurring Sales beliefen sich die Erlöse aus der Ver äußerung von Immobilien im 1. Halbjahr 2026 auf 9,2 Mio. € bei 40 Wohnungsverkäufen (H1 2025: 55) und lagen damit unter dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2025 von 14,1 Mio. €. Der Verkehrswert-Step-up lag im 1. Halbjahr 2026 mit 34,0 % über dem Vergleichswert von 18,7 % im 1. Halbjahr 2025. Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im 1. Halbjahr 2026 mit 1,2 Mio. € unter dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2025 von 1,9 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im 1. Halbjahr 2026 mit 1,1 Mio. € über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2025 von 0,4 Mio. €. Im Sechsmonatszeitraum 2026 wurden im Rahmen der Bestandsbereinigung 296 Einheiten aus dem Port folio Non Core/Sonstiges (H1 2025: 646) mit Gesamterlösen in Höhe von 35,8 Mio. € (H1 2025: 76,1 Mio. €) veräußert. Der Verkehrswert- Step-up bei Verkäufen im Bereich Non Core/ Sonstiges lag im 1. Halbjahr 2026 bei 11,5 % (H1 2025: 5,4 %). Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026 10
Page 13
Segment Development Das Adjusted EBITDA im Segment Development lag im 1. Halbjahr 2026 bei 15,2 Mio. € (H1 2025: 54,4 Mio. €). Dabei wirkte sich im 1. Halbjahr des Vorjahres insbesondere der wirtschaftliche Übergang eines im April 2024 vereinbarten Grundstücksverkaufs an zwei landeseigene Berliner Woh- nungs gesellschaften in Höhe von 53,3 Mio. € positiv aus. Im Bereich Development to sell wurden im 1. Halbjahr 2026 116 Einheiten fertiggestellt (H1 2025: 136 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung von Develop ment objekten to sell beliefen sich im 1. Halbjahr 2026 auf 19,3 Mio. € (H1 2025: 111,1 Mio. €). Der daraus result ierende Rohertrag aus De- velopment to sell betrug im 1. Halbjahr 2026 13,2 Mio. € (H1 2025: 53,3 Mio. €). Die operativen Kosten im Bereich Development beliefen sich im 1. Halbjahr 2026 auf 6,0 Mio. € und lagen damit über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2025 von 1,5 Mio. €. Im Bereich Development to hold wurden im 1. Halbjahr 2026 3 Einheiten (H1 2025: 298 Einheiten) fertiggestellt. Adjusted EBT Das Adjusted EBITDA T otal lag im Sechsmonatszeit- raum 2026 mit 365,1 Mio. € 6,7 % unter dem Vergleichswert von 391,3 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2025. In der Überleitung vom Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) zum Adjusted EBT (fortgeführte Ge- schäftsbereiche) wirkten sich im 1. Halbjahr 2026 das bereinigte Netto-Finanzergebnis mit -67,7 Mio. € (H1 2025: -59,5 Mio. €) sowie die planmäßigen Abschreibungen mit -10,3 Mio. € (H1 2025: -10,2 Mio. €) aus. Das Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) belief sich im 1. Halbjahr 2026 auf 287,1 Mio. € (H1 2025: 321,6 Mio. €). Die im Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) elimi- nierten Sonderein flüsse lagen im 1. Halbjahr 2026 bei -11,0 Mio. € (H1 2025: 106,2 Mio. €). Der deutliche Rückgang resultiert im Wesentlichen aus Rückstellungsbildungen des Vorjahres für angekaufte Baugrundstücke sowie Bestands- objekte von der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe in Höhe von 85,2 Mio. €. Im 1. Halbjahr 2026 waren positive Einmaleffekte in Höhe von 15,3 Mio. € aufgrund der Auflö- sung von Rückstellungen enthalten. Überleitungsrechnungen Das bereinigte Netto-Finanzergebnis entwickelte sich von -59,5 Mio. € im 1. Halbjahr 2025 auf -67,7 Mio. € im 1. Halb- jahr 2026. Überleitung bereinigtes Netto-Finanzergebnis Mio. € H1 2025 H1 2026 Veränderung in % 12M 2025 Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 5,6 3,2 -42,9 9,0 Zinserträge Finance Lease 0,6 0,6 – 1,3 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge von nahestehenden Unternehmen – 0,1 – – Erhaltene Zinsen und ähnliche Erträge 4,5 3,8 -15,6 7,6 Zinsaufwand originäre finanzielle Verbindlichkeiten -75,2 -73,6 -2,1 -149,1 Swaps (laufender Zinsaufwand der Periode) 5,3 1,6 -69,8 7,7 Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen an nahestehende Unternehmen -2,5 -5,3 >100 -10,8 Aktivierung Fremdkapitalzinsen Development 2,2 1,9 -13,6 3,7 Finanzerträge aus Beteiligungen – – – 0,1 Bereinigtes Netto-Finanzergebnis -59,5 -67,7 13,8 -130,5 Zinsabgrenzungen -22,5 23,7 – -3,7 Zinszahlungssaldo -82,0 -44,0 -46,3 -134,2 11Konzernzwischenlagebericht – Geschäftsentwicklung im 1. Halbjahr 2026 — Wirtschaftliche Entwicklung im 1. Halbjahr 2026
Page 14
Im 1. Halbjahr 2026 lag das Periodenergebnis bei 373,9 Mio. € (H1 2025: -53,5 Mio. €). Insgesamt leitet sich das Periodenergebnis gemäß nachfolgender Darstellung zum Adjusted EBT (fortgeführte Geschäfts bereiche) bzw. zum Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäfts- bereiche) über: Überleitung Periodenergebnis/Adjusted EBT/Adjusted EBITDA in Mio. € H1 2025 H1 2026 Veränderung in % 12M 2025 Periodenergebnis -53,5 373,9 – 1.179,6 Periodenergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen -16,0 – -100,0 -71,3 Periodenergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen -69,5 373,9 – 1.108,3 Ertragsteuern -164,4 160,4 – -825,4 Ergebnis vor Steuern (EBT) -233,9 534,3 – 282,9 Sondereinflüsse 106,2 -11,0 – 86,1 Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties 117,7 -238,4 – -163,4 Nicht planmäßige Abschreibungen/Wertberichtigungen* 329,0 21,7 -93,4 376,1 Bewertungseffekte und Sondereffekte im Finanzergebnis 10,1 3,3 -67,3 -22,9 Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen -0,8 -4,5 >100 27,6 Ergebnisbeitrag aus Verkäufen Non Core/Sonstiges -2,6 -0,8 -69,2 3,2 Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien -4,1 -17,5 >100 3,8 Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche)* 321,6 287,1 -10,7 593,4 Bereinigtes Netto-Finanzergebnis 59,5 67,7 13,8 130,5 Planmäßige Abschreibungen 10,2 10,3 1,0 20,8 Adjusted EBITDA T otal (fortgeführte Geschäftsbereiche)* 391,3 365,1 -6,7 744,7 * Gemäß aktueller Kennzahlendefinition inkl. Bereinigungen Wertberichtigungen/Wertaufholungen durch Development to sell-Projekte. Anpassung H1 2025 in Höhe von 3,5 Mio. €. Durch den im Jahr 2025 in Kraft getretenen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der Vonovia SE sowie der damit verbundenen Integration der Deutsche Wohnen SE in den Cash-Pool der Vonovia SE im laufenden Geschäftsjahr 2026 ist die bisherige Innenfinanzierungskennzahl Operating Free Cash-Flow nicht länger Bestandteil des Steuerungs- systems von Deutsche Wohnen. Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026 12
Page 15
Vermögenslage Konzernbilanzstruktur 31.12.2025 30.06.2026 in Mio. € in % in Mio. € in % Langfristige Vermögenswerte 24.595,2 93,3 24.725,2 93,5 Kurzfristige Vermögenswerte 1.766,9 6,7 1.705,3 6,5 Aktiva 26.362,1 100,0 26.430,5 100,0 Eigenkapital 14.594,8 55,4 14.929,3 56,4 Langfristige Schulden 9.891,8 37,5 9.424,1 35,7 Kurzfristige Schulden 1.875,5 7,1 2.077,1 7,9 Passiva 26.362,1 100,0 26.430,5 100,0 Die wesentlichste Entwicklung bei den langfristigen Vermögenswerten ist der Anstieg der Investment Properties um 78,3 Mio. €. Dieser resultiert insbesondere aus dem Bewertungsergebnis der Investment Properties mit 238,4 Mio. €. Gegenläufig wirken sich die Umbuchungen aus den Investment Properties in die zur Veräußerung gehalte- nen Vermögenswerte von 327,9 Mio. € aus. Daneben stiegen die langfristigen finanziellen Vermögenswerte von 68,9 Mio. € um 7,6 Mio. € auf 76,5 Mio. €. Bei den kurzfristigen Vermögenswerten erhöhten sich die Immobilienvorräte von 745,5 Mio. € um 129,1 Mio. € auf 874,6 Mio. €. Die kurzfristigen finanziellen Vermögenswerte verringerten sich von 96,5 Mio. € um 53,8 Mio. € auf 42,7 Mio. €. Der Bestand an Zahlungs mitteln und Zahlungs- mitteläquivalenten verringerte sich auf 98,9 Mio. € gegen- über 442,2 Mio. € zum 31. Dezember 2025. Die Immobilien- vorräte stiegen von 745,5 Mio. € zum 31. Dezember 2025 um 129,1 Mio. € auf 874,6 Mio. € zum 30. Juni 2026 im Wesent- lichen bedingt durch den Ankauf der QUARTERBACK New Energy-Gruppe. Die laufenden Ertragsteueransprüche verringerten sich von 168,3 Mio. € um 94,3 Mio. € auf 74,0 Mio. €. Das Eigenkapital erhöhte sich von 14.594,8 Mio. € um 334,5 Mio. € auf 14.929,3 Mio. €, im Wesentlichen bedingt durch das Periodenergebnis in Höhe von 373,9 Mio. €. Gegenläufig ist die Ausschüttung der Deutsche Wohnen SE in Höhe von 15,9 Mio. € zu berücksichtigen. Die Eigen- kapitalquote zum 30. Juni 2026 beträgt 56,5 % (31. Dezem- ber 2025: 55,4 %). Die Schulden verringerten sich von 11.767,3 Mio. € um 266,1 Mio. € auf 11.501,2 Mio. €. Die Summe der langfristigen originären Finanzschulden verringerte sich von 6.629,5 Mio. € um 594,9 Mio. € auf 6.034,6 Mio. €. Im Gegenzug erhöhten sich die kurzfristigen originären Finanz- schulden von 1.372,6 Mio. € um 160,9 Mio. € auf 1.533,5 Mio. €. Die latenten Steuerschulden erhöhten sich von 2.955,1 Mio. € um 126,9 Mio. € auf 3.082,0 Mio. €. 13Konzernzwischenlagebericht – Geschäftsentwicklung im 1. Halbjahr 2026 — Wirtschaftliche Entwicklung im 1. Halbjahr 2026
Page 16
Nettovermögen (NAV) Ende Juni 2026 lag der NAV bei 17.386,6 Mio. € und damit um 2,8 % über dem Wert zum Jahresende 2025 von 16.918,5 Mio. €. Der NAV pro Aktie stieg von 42,62 € zum Jahresende 2025 auf 43,80 € zum Ende Juni 2026. Nettovermögensdarstellung (NAV) in Mio. € 31.12.2025 30.06.2026 Veränderung in % Eigenkapital der Anteilseigner von Deutsche Wohnen 14.163,5 14.517,2 2,5 Latente Steuern auf Investment Properties* 2.768,1 2.898,5 4,7 Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente -11,5 -13,1 13,9 Goodwill – -14,3 – Immaterielle Vermögenswerte -1,6 -1,7 6,3 NAV 16.918,5 17.386,6 2,8 NAV pro Aktie in € 42,62 43,80 2,8 * Anteil für Hold-Portfolio. Verkehrswerte Wesentliche Marktentwicklungen und Bewertungspara- meter, die die Verkehrswerte von Deutsche Wohnen beein- flussen, werden kontinuierlich überprüft. Die Neubewertung führte im 1. Halbjahr 2026 zu einem Bewertungsergebnis der Investment Properties in Höhe von 238,4 Mio. € (H1 2025: -117,7 Mio. €). Darüber hinaus sind im Sechs monatszeitraum im Bau befindliche Gebäude (Neubau/Development to hold) fertiggestellt worden. Hier erfolgt erstmalig mit Fertig- stellung der Objekte eine Fair-Value- Bewertung. Daraus resultierte für das 1. Halbjahr 2026 kein Bewertungseffekt (H1 2025: 0,5 Mio. €). Für Einzelheiten zur Bilanzierung und Bewertung der Invest- ment Properties wird auf die ausführliche Darstellung im Konzernabschluss 2025 verwiesen. Finanzlage Cashflow Die Cashflows der Gruppe stellen sich wie folgt dar: Eckdaten der Kapitalflussrechnung in Mio. € 01.01.– 30.06.2025 01.01.– 30.06.2026 Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit 581,6 343,2 Cashflow aus der Investitionstätigkeit -460,8 -67,4 Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -233,9 -619,1 Nettoveränderung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente -113,1 -343,3 abzüglich Zahlungsmittelver- änderung aus aufgegebenen Geschäftsbereichen -13,8 – Zahlungsmittel und Zahlungs- mitteläquivalente zum Periodenanfang 388,6 442,2 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenende 289,3 98,9 Der Cashflow aus betrieblicher T ätigkeit betrug in den ersten sechs Monaten 2026 343,2 Mio. €, im Vergleich zu 581,6 Mio. € in den ersten sechs Monaten 2025. Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026 14
Page 17
Der Cashflow aus Investitionstätigkeit wies in den ersten sechs Monaten 2026 eine Nettoauszahlung in Höhe von 67,4 Mio. € auf, im Vergleich zu einer Nettoauszahlung von 460,8 Mio. € im gleichen Zeitraum 2025. Darin ent halten sind Auszahlungen für Investitionen in Investment Proper- ties in Höhe von 153,1 Mio. € (H1 2025: 1.063,2 Mio. €). Gegen- läufig wirken sich die Einzahlungen aus Abgängen von Investment Properties und zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten in Höhe von 49,6 Mio. € (H1 2025: 271,8 Mio. €) aus und die Einzahlungen aus Abgängen von übrigen Vermögenswerten in Höhe von 46,7 Mio. € (H1 2025: 370,0 Mio. €) aus. Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit belief sich in den ersten sechs Monaten 2026 auf -619,1 Mio. € (H1 2025: -233,9 Mio. €) und beinhaltet Auszahlungen für reguläre und außerplan mäßige Tilgungen finanzieller Verbindlichkeiten in Höhe von 707,5 Mio. € (H1 2025: 937,0 Mio. €). Außerdem sind Einzahlungen aus der Aufnahme finanzieller Verbind- lichkeiten in Höhe von 196,2 Mio. € (H1 2025: 821,4 Mio. €) enthalten. Die Zinsauszahlungen beliefen sich im 1. Halb- jahr 2026 auf 86,8 Mio. € (H1 2025: 88,1 Mio. €). Die Nettoveränderung der Zahlungsmittel und Zahlungs- mitteläquivalente betrug -343,3 Mio. €. Finanzierung Zum Stichtag stellen sich die wesentlichen Verschuldungs- kennzahlen wie folgt dar: in Mio. € 31.12.2025 30.06.2026 Veränderung in % Originäre finanzielle Verbindlichkeiten 8.001,9 7.568,1 -5,4 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente -442,2 -99,4 -77,5 Net Debt 7.559,7 7.468,7 -1,2 Forderungen/Anzahlungen aus Verkäufen -181,0 -179,0 -1,1 Bereinigtes Net Debt 7.378,7 7.289,7 -1,2 Verkehrswert des Immobilienbestands 24.981,5 25.488,7 2,0 Darlehen an Immobilien und Grundstücke haltende Gesellschaften 92,1 36,3 -60,6 Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen 128,0 150,8 17,8 Bereinigter Verkehrswert des Immobilienbestands 25.201,6 25.675,8 1,9 L TV 29,3 % 28,4 % -0,9 pp Bereinigtes Net Debt 7.378,7 7.289,7 -1,2 Adjusted EBITDA Total* 744,7 715,1 -4,0 Bereinigtes Net Debt/Adjusted EBITDA T otal 9,9x 10,2x 0,3x * Summe über vier Quartale. Die geforderten Finanzkennzahlen (Financial Covenants) wurden zum Berichtsstichtag eingehalten. in Mio. € Schwellenwert 31.12.2025 30.06.2026 Veränderung in % Total Financial Debt 7.559,7 7.468,7 -1,2 Total Assets 26.362,1 26.430,5 0,3 L TV < 60,0 % 28,7 % 28,3 % -0,4 pp L TM Adjusted EBITDA 744,7 715,1 -4,0 L TM Net Cash Interest 134,2 96,2 -28,3 ICR > 1,8x 5,5x 7,4x 1,9x 15Konzernzwischenlagebericht – Geschäftsentwicklung im 1. Halbjahr 2026 — Wirtschaftliche Entwicklung im 1. Halbjahr 2026
Page 18
Chancen und Risiken Gegenüber zu den im Geschäftsbericht 2025 detailliert dargestellten Chancen und Risiken gab es zum 1. Halb- jahr 2026 keine wesentlichen Änderungen. Die im Geschäftsbericht 2025 detailliert beschriebenen Chancen bleiben bislang unverändert bestehen. Die Beurteilung der Gesamt risikoposition ist vergleichbar zum Jahresende 2025. Die Anzahl der Gesamtrisiken lag zum Ende des 1. Halb jahres 2026 bei 67 gegenüber 65 zum Jahresende 2025. Bestandsgefährdende (rote) Risiken bestehen aktuell nicht und sind gegenwärtig auch für die Zukunft nicht erkennbar. Die Anzahl der gelben Risiken lag zum Ende des 1. Halb- jahres 2026 unverändert zum Jahresende 2025 bei acht. Diese acht gelben Risiken wurden im Vergleich zum Jahres- ende 2025 wie folgt bewertet: Risiken aus dem operativen Geschäft Das Risiko „Zukünftige Marktentwicklung führt zur Ab- wertung der Immobilien“ unverändert mit einer potenziellen, bilanz wirksamen Schadenshöhe von 720-1.800 Mio. € und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5-39 %. Das Risiko „Verwertungsrisiko Development“ unverändert mit einer potenziellen, ertragswirksamen Schadenshöhe von 54-135 Mio. € und einer erwarteten Eintrittswahrschein- lichkeit von 40-59 %. Das Risiko „Projektkosten risiko Development“ unverändert mit einer potenziellen, ertragswirk samen Schadenshöhe von 54-135 Mio. € und einer erwarteten Eintrittswahrschein- lichkeit von 5-39 %. Das Risiko „Dienstleister-/Ausfallrisiko Deutsche Wohnen“ unverändert mit einer potenziellen, ertragswirksamen Schadenshöhe von >270 Mio. € und einer erwarteten Ein- trittswahrscheinlichkeit von <5 %. Risiken aus Regulierungsumfeld und gesetzlichen Rahmen- bedingungen Das Risiko „Nachteilige Änderungen der regulatorischen Rahmenbedingungen“ als qualitatives Risiko unverändert mit einer erwarteten Schadens höhe von „sehr hoch“ und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5-39 %. Risiken aus Finanzierung Das Risiko „Ungünstige Zinsentwicklung“ unverändert mit einer potenziellen, ertragswirksamen Schadens höhe von 135-270 Mio. € und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlich- keit von 5-39 %. Das Risiko „Nichteinhaltung von Verpflichtungen (Anleihen, gesicherte Darlehen, Transaktionen)“ unverändert mit einer potenziellen, ertragswirksamen Schadenshöhe von >270 Mio. € und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 %. Das Risiko „Gesetzgeberischer Auslegung (Grunderwerb- steuer wegen Share-Deals und Auswirkung der Steuersatz- senkung auf die Mindeststeuer)“ mit einer potenziellen, ertragswirksamen Schadenshöhe von >270 Mio. € steigt bei der erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 % auf 5-39%. Die Eintrittswahrscheinlichkeit wurde unter Berück- sichtigung aktueller regulatorischer Entwicklungen moderat angepasst. Ausschlaggebend hierfür sind Anzeichen einer zunehmenden Konkretisierung möglicher gesetzlicher Änderungen. Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026 16
Page 19
Geschäftsausblick Die Prognose wurde in Übereinstimmung mit den im Konzern- abschluss angewendeten Rechnungslegungsgrund sätzen und den im Lagebericht an anderer Stelle beschriebenen Bereinigungen (Anpassungen) erstellt. In der Prognose sind keine größeren Akquisitionen von Immobilienbeständen berücksichtigt. Unsere Prognose für das Jahr 2026 basiert auf der für den Gesamtkonzern Deutsche Wohnen ermittelten und aktuali- sierten Unternehmensplanung, die sowohl die aktuelle Geschäftsentwicklung als auch mögliche Chancen und Risiken berücksichtigt. Darüber hinaus werden die wesent- lichen gesamtökonomischen Rahmenbedingungen, die für die Immobilienwirtschaft relevanten volkswirtschaftlichen Faktoren sowie die Unternehmensstrategie einbezogen. Diese Aspekte sind im Geschäftsbericht 2025 in den Kapiteln Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche sowie Grundlagen des Konzerns beschrieben. Darüber hinaus bestehen weiterhin allgemeine Chancen und Risiken hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung des Konzerns (siehe Kapitel Chancen und Risiken). Wir gehen davon aus, dass sich die Preissteigerungen, insbesondere auf den Bau- und Rohstoffmärkten, für Deutsche Wohnen und unsere Kunden weiterhin moderat bemerkbar machen werden. Diese werden sich unmittelbar auf die Nebenkosten auswirken, aber auch mittelbar durch allgemeine Preissteigerungen auf alle Bereiche der Wirt- schaft. Wir erwarten zudem weiterhin ein hohes Preisniveau bei Baustoffen, welches sich auch auf unsere Bauprojekte auswirken wird. Ein weiterhin hohes Zinsniveau und die Inflation führen zu einer erhöhten Volatilität an den Eigen- und Fremdkapitalmärkten. Die Beurteilung der regulatori- schen Rahmenbedingungen in den Bereichen Mietrecht, Energie/Modernisierung und Neubau erfolgt durch ein kontinuierliches Monitoring sowie aktiven Dialog mit politi- schen und gesellschaftlichen Stakeholdern; aktuell erwarten wir keine negativen Auswirkungen auf die prognostizierte Geschäftsentwicklung im laufenden Geschäftsjahr. Zudem werden die potenziellen Auswirkungen der US-ame- rikanischen Handelspolitik sowie die damit verbundenen Implikationen einer steigenden Rezessionsgefahr auf Zinsen, Baukosten und Fachkräfteverfügbarkeit aktiv beobachtet. Der aktuelle Nahost-Konflikt führt zu weiteren Unsicherhei- ten bei unseren Kunden sowie an Zins- und Kapitalmärkten. Derzeit sehen wir jedoch keine direkten Auswirkungen dieser Krise für die bisherige Geschäftsentwicklung von Vonovia. Indirekte Auswirkungen, insbesondere Risiken aufgrund energiepreisgetriebener Inflation und damit einhergehender steigender Zinsentwicklung sowie sonstiger Auswirkungen auf die Kapitalmärkte, werden aktiv beobach- tet und gesteuert, was in der Prognose entsprechend reflek- tiert ist. Die gesamtwirtschaftliche Lage und Entwicklung unterziehen wir deshalb fortlaufend einer intensiven Bewer- tung, insbesondere mit Blick auf die Rendite anforderungen bei Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen. Im Rental-Segment führt das geplante Mietwachstum zu einem steigenden Adjusted EBITDA. Für das Segment Development prognostizieren wir einen EBITDA-Beitrag deutlich unter Vorjahresniveau. Bei stabil bleibenden Ergeb- nisbeiträgen in den Segmenten Value-add und Recurring Sales gehen wir insgesamt von einem Adjusted EBITDA T otal in etwa auf dem Niveau des Vorjahres aus. Das seit 2022 gestiegene Zinsniveau führt zu einem deutli- chen Anstieg der Fremdkapitalkosten und des damit verbun- denen negativen bereinigten Nettofinanzergebnisses. Bei stabilen planmäßigen Abschreibungen gehen wir insgesamt von einem Adjusted EBT leicht unter Vorjahresniveau aus. Darüber hinaus erwarten wir eine weitere Steigerung unse- res Unternehmenswerts und damit einen leichten Anstieg des NAV pro Aktie vor Berücksichtigung weiterer markt- bedingter Veränderungen der Immobilienwerte. Aufgrund der geplanten Investitionen in unseren Immobi- lienbestand gehen wir für das Jahr 2026 von einer leichten Reduzierung der CO₂-Intensität unseres Portfolios im Vergleich zum Vorjahr aus. Berlin, den 30. Juli 2026 Der Vorstand 17Konzernzwischenlagebericht – Geschäftsentwicklung im 1. Halbjahr 2026 — Chancen und Risiken | Geschäftsausblick
Page 20
18 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 21
Verkürzter Konzernzwischen- abschluss 20 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 21 Konzern-Gesamtergebnisrechnung 22 Konzernbilanz 24 Konzern-Kapitalflussrechnung 26 Konzern-Eigenkapital veränderungsrechnung 28 Konzernanhang 28 Abschnitt (A): Grundlagen des Konzernabschlusses 30 Abschnitt (B): Periodenerfolg 33 Abschnitt (C): Sonstige Angaben zur Ertragslage 36 Abschnitt (D): Vermögen 44 Abschnitt (E): Kapitalstruktur 47 Abschnitt (F): Corporate-Governance- Berichterstattung 48 Abschnitt (G): Zusätzliche Angaben zum Finanzmanagement 19Verkürzter Konzernzwischenabschluss — Inhalt Geschäftsausblick
Page 22
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung in Mio. € Erläuterungen 01.01.– 30.06.2025 01.01.– 30.06.2026 01.04.– 30.06.2025 01.04.– 30.06.2026 Umsatzerlöse aus der Vermietung 644,9 643,5 325,2 322,0 Andere Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung 46,5 42,9 24,9 21,3 Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung B4 691,4 686,4 350,1 343,3 Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien 90,2 45,0 49,4 21,4 Buchwert der veräußerten Immobilien -89,7 -43,1 -49,1 -20,9 Wertveränderungen aus der Veräußerung von Immobilien 9,7 21,7 2,3 0,8 Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien B5 10,2 23,6 2,6 1,3 Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten 111,1 19,3 50,5 1,4 Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte -57,8 -6,1 -51,2 -1,1 Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilienvorräten B6 53,3 13,2 -0,7 0,3 Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties B7 -117,7 238,4 -117,7 238,4 Materialaufwand B8 -290,5 -267,5 -146,0 -137,2 Personalaufwand -22,1 -24,0 -10,8 -13,2 Abschreibungen und Wertminderungen -347,0 -24,0 -335,2 -15,5 Sonstige betriebliche Erträge B9 32,7 42,4 14,7 28,0 Wertminderungsaufwendungen aus finanziellen Vermögenswerten -3,2 -10,3 -1,4 -7,9 Ergebnis aus der Ausbuchung von zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten finanziellen Vermögenswerten -8,4 0,8 0,6 0,4 Sonstige betriebliche Aufwendungen B10 -166,2 -80,5 -127,9 -43,5 Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen 0,8 4,5 0,4 -0,8 Zinserträge B11 13,2 8,6 5,9 3,9 Zinsaufwendungen B12 -81,7 -78,8 -43,9 -41,1 Sonstiges Finanzergebnis B13 1,3 1,5 1,3 1,6 Ergebnis vor Steuern -233,9 534,3 -408,0 358,0 Ertragsteuern 164,4 -160,4 112,2 -106,1 Periodenergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen -69,5 373,9 -295,8 251,9 Periodenergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen 16,0 – 4,8 – Periodenergebnis -53,5 373,9 -291,0 251,9 davon entfallen auf: Anteilseigner von Deutsche Wohnen -51,6 369,8 -285,6 250,2 Nicht beherrschende Anteilseigner -1,9 4,1 -5,4 1,7 Ergebnis je Aktie der fortgeführten Aktivitäten (verwässert) in € -0,17 0,93 -0,73 0,63 Ergebnis je Aktie der fortgeführten Aktivitäten (unverwässert) in € -0,17 0,93 -0,73 0,63 Ergebnis je Aktie gesamt (verwässert) in € -0,13 0,93 -0,72 0,63 Ergebnis je Aktie gesamt (unverwässert) in € -0,13 0,93 -0,72 0,63 20 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 23
Konzern- Gesamtergebnisrechnung in Mio. € 01.01.– 30.06.2025 01.01.– 30.06.2026 01.04.– 30.06.2025 01.04.– 30.06.2026 Periodenergebnis -53,5 373,9 -291,0 251,9 Veränderung der unrealisierten Gewinne/Verluste -1,9 0,1 -1,8 -1,2 Steuern auf Veränderung der unrealisierten Gewinne/Verluste 0,5 0,0 0,5 0,4 Ergebnis aus Cashflow Hedges -1,4 0,1 -1,3 -0,8 Posten, die künftig aufwands- oder ertragswirksam werden können -1,4 0,1 -1,3 -0,8 Veränderung der versicherungsmathematischen Gewinne/Verluste 3,0 0,4 -0,8 -0,4 Steuereffekt -0,8 -0,1 0,3 0,2 Ergebnis der versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste aus Pensionen und ähnlichen Verpflichtungen 2,2 0,3 -0,5 -0,2 Posten, die künftig nicht aufwands- oder ertragswirksam werden können 2,2 0,3 -0,5 -0,2 Sonstiges Ergebnis 0,8 0,4 -1,8 -1,0 Gesamtergebnis -52,7 374,3 -292,8 250,9 davon entfallen auf: Anteilseigner von Deutsche Wohnen -50,7 370,2 -287,4 249,2 davon aus fortgeführten Geschäftsbereichen -68,0 370,2 -292,0 249,2 davon aus aufgegebenen Geschäftsbereichen 17, 3 – 4,6 – Nicht beherrschende Anteilseigner -2,0 4,1 -5,4 1,7 21Verkürzter Konzernzwischenabschluss — Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung | Konzern-Gesamtergebnisrechnung
Page 24
Konzernbilanz in Mio. € Erläuterungen 31.12.2025 30.06.2026 Aktiva Immaterielle Vermögenswerte 1,6 16,0 Sachanlagen 137,2 150,5 Investment Properties D16 24.188,3 24.266,6 Finanzielle Vermögenswerte D17 68,9 76,5 Nach der Equity-Methode bilanzierte Finanzanlagen D18 98,3 112,1 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 92,8 94,9 Sonstige Vermögenswerte 5,9 6,4 Latente Steueransprüche 2,2 2,2 Langfristige Vermögenswerte 24.595,2 24.725,2 Vorräte 2,0 3,3 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 75,1 50,2 Finanzielle Vermögenswerte D17 96,5 42,7 Sonstige Vermögenswerte 192,2 228,7 Laufende Ertragsteueransprüche 168,3 74,0 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 442,2 98,9 Immobilienvorräte 745,5 874,6 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte D19 45,1 332,9 Kurzfristige Vermögenswerte 1.766,9 1.705,3 Summe Aktiva 26.362,1 26.430,5 22 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 25
in Mio. € Erläuterungen 31.12.2025 30.06.2026 Passiva Gezeichnetes Kapital 396,9 396,9 Kapitalrücklage 4.174,7 4.174,7 Gewinnrücklagen 9.590,4 9.944,0 Sonstige Rücklagen 1,5 1,6 Eigenkapital der Anteilseigner von Deutsche Wohnen 14.163,5 14.517,2 Nicht beherrschende Anteile 431,3 412,1 Eigenkapital E20 14.594,8 14.929,3 Rückstellungen 46,9 43,1 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1,8 1,6 Originäre finanzielle Verbindlichkeiten E21 6.629,5 6.034,6 Derivate 5,3 3,0 Verbindlichkeiten aus Leasing E22 75,2 77,0 Verbindlichkeiten gegenüber Anteilseignern 153,3 153,3 Sonstige Verbindlichkeiten 24,7 29,5 Latente Steuerschulden 2.955,1 3.082,0 Langfristige Schulden 9.891,8 9.424,1 Rückstellungen 130,2 120,8 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 208,9 227,9 Originäre finanzielle Verbindlichkeiten E21 1.372,6 1.533,5 Derivate 0,5 0,4 Verbindlichkeiten aus Leasing E22 11,1 9,2 Verbindlichkeiten gegenüber Anteilseignern 6,8 32,7 Laufende Ertragsteuern 86,2 41,3 Sonstige Verbindlichkeiten 59,2 111,3 Kurzfristige Schulden 1.875,5 2.077,1 Schulden 11.767,3 11.501,2 Summe Passiva 26.362,1 26.430,5 23Verkürzter Konzernzwischenabschluss — Konzernbilanz
Page 26
Konzern-Kapitalflussrechnung in Mio. € Erläuterungen 01.01.– 30.06.2025 01.01.– 30.06.2026 Periodenergebnis -53,5 373,9 Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties B7 117,8 -238,4 Wertveränderungen aus der Veräußerung von Immobilien B5 -9,7 -21,7 Abschreibungen und Wertminderungen 347,4 24,0 Zinsaufwendungen/-erträge und sonstiges Finanzergebnis B11/B12/B13 69,0 71,0 Ertragsteuern -162,0 160,4 Ergebnis aus der Veräußerung von Investment Properties B6 -0,2 -1,9 Ergebnisse aus Abgängen von sonstigen langfristigen Vermögenswerten -1,5 0,0 Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge -3,5 3,5 Veränderung des Nettoumlaufvermögens 241,5 -10,4 Ertragsteuerzahlungen 36,3 -17,2 Cashflow aus der betrieblichen T ätigkeit 581,6 343,2 Einzahlungen aus Abgängen von Investment Properties und zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten 271,8 49,6 Einzahlungen aus Abgängen von übrigen Vermögenswerten 370,0 46,7 Einzahlungen aus dem Verkauf von Anteilen an konsolidierten Unternehmen unter Berücksichtigung veräußerter liquider Mittel – – Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties D16 -1.063,2 -153,1 Auszahlungen für Investitionen in übrige Vermögenswerte -45,1 -59,6 Erwerb von Anteilen an konsolidierten Unternehmen unter Berücksichtigung erworbener liquider Mittel -0,4 6,2 Zinseinzahlungen 6,1 42,8 Cashflow aus der Investitionstätigkeit -460,8 -67,4 24 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 27
in Mio. € Erläuterungen 01.01.– 30.06.2025 01.01.– 30.06.2026 Auszahlungen an Aktionäre der Deutsche Wohnen SE -16,5 -16,6 Auszahlungen an nicht beherrschende Anteilseigner -5,8 -5,2 Gewinnabführung an/Verlustübernahme durch die Vonovia SE – 7,6 Einzahlungen aus der Aufnahme von finanziellen Verbindlichkeiten 821,4 196,2 Auszahlungen für die Tilgung von finanziellen Verbindlichkeiten E21 -937,0 -707,5 Auszahlungen für die Tilgung von Leasingverbindlichkeiten E22 -7,4 -6,8 Auszahlungen für sonstige Finanzierungskosten -0,5 – Zinsauszahlungen -88,1 -86,8 Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -233,9 -619,1 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente gesamt Nettoveränderung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente -113,1 -343,3 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenanfang 432,1 442,2 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenende 319,0 98,9 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente der aufgegebenen Geschäftsbereiche Nettoveränderung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente* -13,8 – Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenanfang 43,5 – Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenende 29,7 – Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente der fortgeführten Tätigkeiten Nettoveränderung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente -99,3 -343,3 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenanfang 388,6 442,2 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenende** 289,3 98,9 * Zahlungsmittelveränderungen aus aufgegebenen Geschäftsbereichen sind im betrieblichen Cashflow in Höhe von - Mio. € (30.06.2025: 21,8 Mio. €), im Cashflow aus Investitionstätigkeit in Höhe von - Mio. € (30.06.2025: -16,0 Mio. €) und im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von - Mio. € (30.06.2025: -19,6 Mio. €) enthalten. ** Enthält insgesamt Beträge mit Verfügungsbeschränkungen in Höhe von 0,0 Mio. € (30.06.2025: 2,0 Mio. €). 25Verkürzter Konzernzwischenabschluss — Konzern-Kapitalflussrechnung
Page 28
Konzern-Eigenkapital- veränderungsrechnung Sonstige Rücklagen in Mio. € Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen EK-Instrumente zum beizule- genden Zeitwert im sonstigen Ergebnis Cashflow Hedges Eigenkapital der Anteilseigner von Deutsche Wohnen Nicht beherrschende Anteile Eigenkapital Stand 1. Januar 2026 396,9 4.174,7 9.590,4 -3,5 5,0 14.163,5 431,3 14.594,8 Periodenergebnis 369,8 369,8 4,1 373,9 Änderungen der Periode 0,3 0,1 0,4 0,4 Sonstiges Ergebnis 0,3 0,1 0,4 0,4 Gesamtergebnis 370,1 0,1 370,2 4,1 374,3 Zugang nicht beherrschender Anteil durch die QUARTERBACK New Energy Akquisition -19,4 -19,4 Ausschüttung durch die Deutsche Wohnen SE -15,9 -15,9 -15,9 Gewinnabführung an/Verlustübernahme durch die Vonovia SE – – – Ergebnisneutrale Eigenkapitalveränderung -0,6 0,0 -0,6 -3,9 -4,5 Stand 30. Juni 2026 396,9 4.174,7 9.944,0 -3,5 5,1 14.517,2 412,1 14.929,3 Stand 1. Januar 2025 396,9 4.174,7 8.455,7 -3,5 6,2 13.030,0 381,6 13.411,6 Periodenergebnis -51,6 -51,6 -1,9 -53,5 Änderungen der Periode 2,2 -1,3 0,9 -0,1 0,8 Sonstiges Ergebnis 2,2 -1,3 0,9 -0,1 0,8 Gesamtergebnis -49,4 -1,3 -50,7 -2,0 -52,7 Gewinnabführung an/Verlustübernahme durch die Vonovia SE – – – Ausschüttung durch die Deutsche Wohnen SE -15,9 -15,9 -15,9 Ergebnisneutrale Eigenkapitalveränderung 4,2 4,2 -4,7 -0,5 Stand 30. Juni 2025 396,9 4.174,7 8.394,6 -3,5 4,9 12.967,6 374,9 13.342,5 26 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 29
Sonstige Rücklagen in Mio. € Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen EK-Instrumente zum beizule- genden Zeitwert im sonstigen Ergebnis Cashflow Hedges Eigenkapital der Anteilseigner von Deutsche Wohnen Nicht beherrschende Anteile Eigenkapital Stand 1. Januar 2026 396,9 4.174,7 9.590,4 -3,5 5,0 14.163,5 431,3 14.594,8 Periodenergebnis 369,8 369,8 4,1 373,9 Änderungen der Periode 0,3 0,1 0,4 0,4 Sonstiges Ergebnis 0,3 0,1 0,4 0,4 Gesamtergebnis 370,1 0,1 370,2 4,1 374,3 Zugang nicht beherrschender Anteil durch die QUARTERBACK New Energy Akquisition -19,4 -19,4 Ausschüttung durch die Deutsche Wohnen SE -15,9 -15,9 -15,9 Gewinnabführung an/Verlustübernahme durch die Vonovia SE – – – Ergebnisneutrale Eigenkapitalveränderung -0,6 0,0 -0,6 -3,9 -4,5 Stand 30. Juni 2026 396,9 4.174,7 9.944,0 -3,5 5,1 14.517,2 412,1 14.929,3 Stand 1. Januar 2025 396,9 4.174,7 8.455,7 -3,5 6,2 13.030,0 381,6 13.411,6 Periodenergebnis -51,6 -51,6 -1,9 -53,5 Änderungen der Periode 2,2 -1,3 0,9 -0,1 0,8 Sonstiges Ergebnis 2,2 -1,3 0,9 -0,1 0,8 Gesamtergebnis -49,4 -1,3 -50,7 -2,0 -52,7 Gewinnabführung an/Verlustübernahme durch die Vonovia SE – – – Ausschüttung durch die Deutsche Wohnen SE -15,9 -15,9 -15,9 Ergebnisneutrale Eigenkapitalveränderung 4,2 4,2 -4,7 -0,5 Stand 30. Juni 2025 396,9 4.174,7 8.394,6 -3,5 4,9 12.967,6 374,9 13.342,5 27Verkürzter Konzernzwischenabschluss — Konzern-Eigenkapital veränderungsrechnung
Page 30
Konzernanhang Abschnitt (A): Grundlagen des Konzern- abschlusses 1 Allgemeine Angaben Die Deutsche Wohnen SE hat ihren Sitz in Deutschland und ist unter der Handelsregisternummer HRB 190322 B im Handelsregister des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg eingetragen. Der eingetragene Sitz der Gesellschaft befindet sich in der Mecklenburgischen Straße 57, 14197 Berlin. Die Gesellschaft ist in der Immobilienwirtschaft tätig. Der Konzernzwischenabschluss zum 30. Juni 2026 wurde nach den IFRS Accounting Standards (IFRS) erstellt, wie sie in der Europäischen Union für Zwischen abschlüsse gemäß IAS 34 anzuwenden sind. Er umfasst die Deutsche Wohnen SE sowie deren Tochtergesell schaften. Im Einklang mit IAS 34 wurde für die Darstellung des Konzern zwischenabschlusses von Deutsche Wohnen zum 30. Juni 2026 ein gegenüber dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2025 verkürzter Berichtsumfang gewählt. Der Vorstand der Deutsche Wohnen SE hat den Konzern- zwischenabschluss am 30. Juli 2026 aufgestellt und zur Weiterleitung an den Aufsichtsrat freigegeben. 2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Die Bilanzierung und Bewertung sowie die Erläuterungen und Angaben basieren grundsätzlich auf denselben Bilanzie- rungs- und Bewertungsmethoden wie im Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2025. In der Berichtsperiode ergaben sich keine saisonalen oder konjunkturellen Einflüsse, die die Geschäftstätigkeit von Deutsche Wohnen be einflussten. Das operative Geschäft verlief planmäßig und stabil. Die ab dem 1. Januar 2026 neu anzuwendenden Standards und Interpretationen haben keine wesentlichen Auswirkun- gen auf den Konzernabschluss. Für eine detaillierte Darstellung der Effekte im Geschäfts- jahr 2026 wird auf Kapitel (A) Grundlagen des Konzernabschlus- ses im veröffentlichten Geschäftsbericht 2025 von Deutsche Wohnen verwiesen. 3 Unternehmenszusammenschlüsse Akquisition QUARTERBACK New Energy Holding GmbH Deutsche Wohnen wurde am 12. Mai 2026 durch die LEB Beteiligung QB GmbH das verbindliche Angebot zum Erwerb weiterer 40,00 % der Anteile an der QUARTERBACK New Energy Holding GmbH, Leipzig, unterbreitet. Der Kaufpreis für die Gesamttransaktion in Höhe von 1,00 € wurde aus Barmitteln beglichen. Am 9. Juni 2026 wurde die Kartellfreigabe durch das Bundes kartellamt für den angebotenen Zusammenschluss erteilt. Innerhalb der unwiderruflichen Bindungsfrist wurde das Angebot zum Erwerb der Anteile an der QUARTERBACK New Energy Holding GmbH am 30. Juni 2026 durch Deutsche Wohnen angenommen. Zum 30. Juni 2026 hält Deutsche Wohnen somit über ihre Tochtergesellschaft Larry II Targetco (Berlin) GmbH mit Sitz in Berlin 80,00 % der Anteile an der QUARTERBACK New Energy Holding GmbH. 28 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 31
Deutsche Wohnen hat die Beherrschung über die QUARTERBACK New Energy Holding GmbH mit Erteilung der kartellrechtlichen Freigabe am 9. Juni 2026 erlangt. Der Erwerbszeitpunkt im Sinne des IFRS 3 entspricht somit dem 9. Juni 2026. Deutsche Wohnen hat über ihre Tochtergesellschaft Larry II Targetco (Berlin) GmbH mit Sitz in Berlin vor dem Zusammenschluss bereits 40,00 % der Anteile an der QUARTERBACK New Energy Holding GmbH gehalten. Bei der Transaktion handelt es sich um einen Unternehmens- erwerb in Form eines sukzessiven Unternehmenszusam- menschlusses im Sinne des IFRS 3. Der Buchwert der nach der Equity- Methode bewerteten Beteiligung an der QUARTERBACK New Energy Holding GmbH lag zum Zeitpunkt des Zusammenschlusses bei 0,0 Mio. €. Die vorläufige Bewertung der bis zum Zusammenschluss bereits gehaltenen Eigenkapitalanteile zum beizulegenden Zeitwert bestätigte den Buchwert und führte somit zu keiner ergeb- niswirksamen Wertanpassung. Zum Zeitpunkt der Einstellung der Equity-Methode ver- zeichnete die Gesellschaft nicht erfasste Verluste. Diese beliefen sich im 1. Halbjahr 2026 auf 5,0 Mio. €. Der kumu- lierte Betrag der bis zur Erlangung der Beherrschung nicht erfassten Verluste beträgt zum 30. Juni 2026 13,1 Mio. €. Die QUARTERBACK New Energy-Gruppe umfasste zum 9. Juni 2026 63 Gesellschaften, die im Zuge der Vollkonsoli- dierung einbezogen werden. Des Weiteren war die QUARTER BACK New Energy Holding GmbH an einem assoziierten Unternehmen beteiligt. Die Geschäftstätigkeit umfasst die Planung, die Errichtung und den Betrieb regene- rativer Energieanlagen sowie in diesem Zusammenhang zu erbringende Dienstleistungen. Mit dem Erwerb stärkt Deutsche Wohnen ihre Aktivitäten im Bereich alternative Energie konzepte. Die vorläufige Allokation des Kaufpreises auf die erworbe- nen Vermögenswerte und Schulden (Purchase Price Alloca- tion) der QUARTERBACK New Energy-Gruppe zum Erstkon- solidierungszeitpunkt basiert auf den Abschlusszahlen der QUARTERBACK New Energy-Gruppe zum 31. Mai 2026. Die Zuordnung des Kaufpreises auf die erworbenen Vermögens- werte und Schulden und eine Allokation auf eine oder mehrere zahlungsmittelgenerierende Einheiten ist infolge des erst kürzlich vollzogenen Erwerbs der QUARTERBACK New Energy-Gruppe noch nicht final abgeschlossen. Der vorläufige Geschäfts- oder Firmenwert repräsentiert die erwarteten wirtschaftlichen Potenziale der erworbenen Projektpipeline sowie Synergieeffekte aus der Zusammen- führung von Aktivitäten im Bereich alternativer Energiekon- zepte. Zum Erstkonsolidierungszeitpunkt weisen die im Rahmen des Unternehmenszusammenschlusses übernommenen Vermögenswerte und Schulden die folgenden vorläufigen beizulegenden Zeitwerte auf: in Mio. € Investment Properties 13,0 Sachanlagen 17,5 Finanzielle Vermögenswerte 2,5 Liquide Mittel 6,2 Immobilienvorräte 99,9 Sonstige Aktiva zu Zeitwerten 35,4 Summe Vermögenswerte 174,5 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 25,1 Finanzielle Verbindlichkeiten 220,6 Sonstige Passiva zu Zeitwerten 19,0 Summe Schulden 264,7 Nettovermögen zu Zeitwerten -90,2 Gegenleistung -56,5 Beizuliegender Zeitwert At-equity Beteiligung 0,0 Nicht beherrschende Anteile -19,4 Goodwill 14,3 29Verkürzter Konzernzwischenabschluss — Konzernanhang
Page 32
Vor dem Zusammenschluss bestand gegenüber der QUARTERBACK New Energy Holding GmbH eine Darle- hensforderung mit einem Nominalbetrag in Höhe von 90,0 Mio. € und einer zum Erwerbszeitpunkt kumuliert erfassten Wertberichtigung in Höhe von 45,0 Mio. €. Die wertgeminderte Forderung wird mit ihrem beizuliegenden Zeitwert bewertet. Dies führt zu einer Reduzierung der Gegenleistung in Höhe von 45,0 Mio. €. Darüber hinaus sind nicht angesetzte Zinsen aus dem Darlehen zu berücksichti- gen, wodurch sich die Gegenleistung um weitere 11,5 Mio. € reduzierte. Die Bestimmung der Höhe der Gegenleistung ist ebenfalls noch vorläufig. Die nicht beherrschenden Anteile werden auf Basis des Anteils an den vorläufig erfassten Vermögenswerten und Schulden von der QUARTERBACK New Energy-Gruppe berücksichtigt. Hätte Deutsche Wohnen den Erwerb der QUARTERBACK New Energy-Gruppe bereits am 1. Januar 2026 vollzogen und wären seitdem die Geschäftsaktivitäten in den Konzern- abschluss einbezogen worden, hätten diese im Berichtszeit- raum 1. Januar bis 30. Juni 2026 mit 5,6 Mio. € zu den Erlösen und mit -12,7 Mio. € zum Periodenergebnis beigetragen. Tatsächlich trug das Geschäft im bisherigen Jahresverlauf mit 0,0 Mio. € zu den Erlösen und mit 0,0 Mio. € zum Perio- denergebnis bei. Von den erworbenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden zum Erwerbszeitpunkt voraussichtlich keine als uneinbringlich eingestuft. Der Bruttobetrag der erworbenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen betrug 13,5 Mio. €. Der Nettobuchwert, der dem zum beizu- legenden Zeitwert entspricht, beträgt 13,5 Mio. €. Im Geschäftsjahr 2026 sind in Bezug auf die Akquisition der QUARTERBACK New Energy-Gruppe Transaktionskosten in Höhe von 0,2 Mio. € erfolgswirksam erfasst worden. Abschnitt (B): Periodenerfolg 4 Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung in Mio. € 01.01.– 30.06.2025 01.01.– 30.06.2026 Mieteinnahmen 432,8 457,0 Betriebskosten 212,1 186,5 Umsatzerlöse aus der Vermietung 644,9 643,5 Andere Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung 46,5 42,9 691,4 686,4 Die anderen Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaf- tung umfassen Umsatzerlöse aus der Umlage von Kosten auf Vonovia Konzerngesellschaften in Höhe von 25,2 Mio. € (H1 2025: 28,1 Mio. €). 5 Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien in Mio. € 01.01.– 30.06.2025 01.01.– 30.06.2026 Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien 2,4 4,9 Buchwert der veräußerten Immobilien -1,9 -3,0 Ergebnis aus der Veräußerung von Investment Properties 0,5 1,9 Erlöse aus dem Verkauf der zur Veräußerung gehaltenen Immobi- lien 87,8 40,1 Abgangsbuchwert der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien -87,8 -40,1 Wertveränderung aus der Veräußerung von Immobilien 9,7 21,7 Ergebnis aus dem Verkauf der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien 9,7 21,7 10,2 23,6 Die Wertanpassung von zur Veräußerung gehaltenen Immobilien, bei denen die Verkaufsbemühungen insoweit vorangeschritten sind, dass mit einem Verkauf innerhalb von einem Jahr gerechnet werden kann, führte zum 30. Juni 2026 zu einem Ergebnis von 21,7 Mio. € (H1 2025: 9,7 Mio. €). 30 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 33
6 Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilienvorräten Die Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Immobilien- vorräten beliefen sich im 1. Halbjahr 2026 auf 19,3 Mio. € (H1 2025: 111,1 Mio. €) und setzen sich zusammen aus 1,2 Mio. € (H1 2025: - Mio. €) zeitraumbezogenen Umsatz- erlösen sowie 18,1 Mio. € (H1 2025: 111,1 Mio. €) zeitpunktbe- zogenen Umsatzerlösen aus der Veräußerung von Immobi- lienvorräten. Im Zusammenhang mit der zeitraumbezogenen Umsatz- realisierung sind zum Berichtsstichtag 1,5 Mio. € (31. Dezem- ber 2025: 0,3 Mio. €) Vertragsvermögenswerte innerhalb der sonstigen Vermögenswerte angesetzt. In diesem Wert zum Berichtsstichtag sind keine (31. Dezember 2025: - Mio. €) erhaltenen Anzahlungen berücksichtigt. 7 Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties Die Bewertung der Investment Properties zum 30. Juni 2026 führte zu einem Bewertungsergebnis in Höhe von 238,4 Mio. € (H1 2025: -117,7 Mio. €; siehe Erläuterungen in Kapitel [D16] Investment Properties). Hierin enthalten sind 0,0 Mio. € (H1 2025: -0,7 Mio. €) für die Bewertung von Nutzungsrechten (IFRS 16). Im Berichtszeitraum wurden im Bau befindliche Gebäude (Neubau/Development to hold) fertiggestellt und in die Bewirtschaftung überführt. Mit Fertigstellung der Objekte erfolgt erstmals eine Fair-Value-Bewertung. Daraus resul- tierte zum 30. Juni 2026 kein Bewertungseffekt (H1 2025: 0,5 Mio. €). Für Einzelheiten zur Bilanzierung und Bewertung der Investment Properties wird auf die ausführliche Darstellung im Konzernabschluss 2025 verwiesen. 8 Materialaufwand in Mio. € 01.01.– 30.06.2025 01.01.– 30.06.2026 Aufwendungen für Betriebskosten 214,1 189,7 Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung 59,7 61,6 Sonstige Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 16,7 16,2 290,5 267,5 9 Sonstige betriebliche Erträge In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind im Wesentli- chen Kostenerstattungen und Versicherungsentschädigun- gen in Höhe von 18,5 Mio. € (H1 2025: 16,1 Mio. €) enthalten. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Wertaufholun- gen von Development-to-hold-Projekten in Höhe von 1,6 Mio. € (H1 2025: 3,9 Mio. €) enthalten, die im Vorjahr wertberichtigt wurden. Wertaufholungen auf Development- to-sell-Objekte sind in der Berichtsperiode (H1 2025: 3,3 Mio. €) nicht angefallen. 10 Sonstige betriebliche Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen umfassen insbesondere Kostenumlagen von Vonovia Konzerngesell- schaften in Höhe von 50,7 Mio. € (H1 2025: 49,4 Mio. €). Darüber hinaus enthalten die sonstigen betrieblichen Aufwendungen Wertberichtigungen auf Development-to- sell-Objekte in Höhe von 2,9 Mio. € (H1 2025: 0,0 Mio. €). 11 Zinserträge in Mio. € 01.01.– 30.06.2025 01.01.– 30.06.2026 Erträge aus anderen Wert- papieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 5,6 3,2 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge von nahestehenden Unternehmen – 0,1 Zinserträge Finance Lease 0,6 0,6 Erhaltene Zinsen und ähnliche Erträge 4,5 3,8 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2,5 0,9 13,2 8,6 31Verkürzter Konzernzwischenabschluss — Konzernanhang
Page 34
12 Zinsaufwendungen in Mio. € 01.01.– 30.06.2025 01.01.– 30.06.2026 Zinsaufwand originäre finanzielle Verbindlichkeiten 75,2 73,6 Swaps (laufender Zinsaufwand der Periode) -5,3 -1,6 Effekte aus der Bewertung originärer Finanzinstrumente 4,9 2,9 Effekte aus der Bewertung von Swaps 4,4 -1,7 Sonstige Zinsaufwendungen und ähnliche Aufwendungen an nahe- stehende Unternehmen 2,6 5,3 Aktivierung Fremdkapitalzinsen Development -2,2 -1,9 Zinsanteil Zuführung Rückstellungen 0,8 0,8 Zinsaufwand Leasing 1,3 1,2 Sonstige Finanzaufwendungen – 0,2 81,7 78,8 13 Sonstiges Finanzergebnis Das sonstige Finanzergebnis enthält das Ergebnis aus der Bewertung der sonstigen Beteiligungen in Höhe von -0,9 Mio. € (H1 2025: -1,1 Mio. €). Das Beteiligungsergebnis beinhaltet zudem Finanzerträge aus der Vereinnahmung von Gewinnen aus der Beteiligung an der AVW GmbH & Co. KG, Hamburg, in Höhe von 2,4 Mio. € (H1 2025: 2,4 Mio. €) für das jeweils vorangegan- gene Geschäftsjahr, die im Zusammenhang mit den woh- nungsnahen Dienstleistungen im Segment Value-add stehen. 32 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 35
Abschnitt (C): Sonstige Angaben zur Ertragslage 14 Segmentberichterstattung Die Segmentinformationen stellen sich für den Berichtszeit- raum wie folgt dar: in Mio. € Rental Value-add Recurring Sales Develop- ment Summe Segmente Sonstiges* Konsolidie- rung* Konzern 01.01.–30.06.2026 Segmenterlöse (fortgeführte Geschäftsbereiche) 449,0 16,3 9,2 27,3 501,8 247,5 1,4 750,7 davon externe Erlöse 449,0 16,3 9,2 27,3 501,8 247,5 1,4 750,7 davon interne Erlöse – – – – – – – Buchwert der veräußerten Vermögenswerte – – -8,4 – -8,4 -34,8 – Wertveränderung aus dem Abgang der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien – – 1,5 – 1,5 2,7 – Aufwendungen für Instandhaltung -61,3 – – – -61,3 – – Herstellkosten Development to sell – – – -6,1 -6,1 – – Operative Kosten** -47,2 -8,0 -1,2 -6,0 -62,4 -24,9 -1,4 Betriebskosten – – – – – -189,7 – Adjusted EBITDA T otal (fortgeführte Geschäftsbereiche) 340,5 8,3 1,1 15,2 365,1 0,8 – 365,9 Sondereinflüsse 11,0 Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien 17,5 Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties 238,4 Abschreibungen und Wertminderungen/Wertaufholun- gen -32,0 Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen 4,5 Erträge aus übrigen Beteiligungen -2,3 Zinserträge 8,6 Zinsaufwendungen -78,8 Sonstiges Finanzergebnis 1,5 Ergebnis vor Steuern (EBT) 534,3 Ertragsteuern -160,4 Periodenergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen 373,9 Periodenergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen – Periodenergebnis 373,9 * Bei den Erlösen der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development handelt es sich um die Erlöse, die dem Vorstand als verantwortliche Unternehmensinstanz (Chief Operating Decision Maker) regelmäßig berichtet werden und das nachhaltige Geschäft von Deutsche Wohnen abbilden. Die Erlöse/Kosten in den Spalten „Sonstiges“ und „Konsolidierung“ sind nicht Bestandteil der Segmentsteuerung des Vorstands. Des Weiteren wird in der Spalte „Sonstiges“ der Ergebnisbeitrag aus Projektentwicklungen im Bereich regenerativer Energieanlagen berücksichtigt. ** Davon Personalaufwendungen in den Segmenten: Rental 21,2 Mio. €, Value-add 2,6 Mio. € sowie Recurring Sales 0,1 Mio. €. Darüber hinaus sind Personalaufwendungen in Höhe von 0,2 Mio. € als Sondereinflüsse außerhalb des Adjusted EBITDA enthalten. 33Verkürzter Konzernzwischenabschluss — Konzernanhang
Page 36
in Mio. € Rental Value-add Recurring Sales Develop- ment*** Summe Segmente Sonstiges* Konsolidie- rung* Konzern 01.01. – 30.06.2025 Segmenterlöse (fortgeführte Geschäftsbereiche) 430,2 16,9 14,1 113,7 574,9 316,3 1,5 892,7 davon externe Erlöse 430,2 16,9 14,1 113,7 574,9 316,3 1,5 892,7 davon interne Erlöse – – – – – – – Buchwert der veräußerten Vermögenswerte – – -13,5 – -13,5 -76,1 – Wertveränderung aus dem Abgang der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien – – 1,7 – 1,7 3,9 – Aufwendungen für Instandhaltung -58,8 – – – -58,8 – – Herstellkosten Development to sell – – – -57,8 -57,8 – – Operative Kosten** -42,0 -9,8 -1,9 -1,5 -51,7 -27,4 -1,5 Betriebskosten – – – – – -214,1 – Adjusted EBITDA T otal (fortgeführte Geschäftsberei- che)*** 329,4 7,1 0,4 54,4 391,3 2,6 – 393,9 Sondereinflüsse -106,2 Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien 4,1 Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties -117,7 Abschreibungen und Wertminderungen/Wertaufholun- gen*** -339,2 Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen 0,8 Erträge aus übrigen Beteiligungen -2,4 Zinserträge 13,2 Zinsaufwendungen -81,7 Sonstiges Finanzergebnis 1,3 Ergebnis vor Steuern (EBT) -233,9 Ertragsteuern 164,4 Periodenergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen -69,5 Periodenergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen 16,0 Periodenergebnis -53,5 * Bei den Erlösen der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development handelt es sich um die Erlöse, die dem Vorstand als verantwortliche Unternehmensinstanz (Chief Operating Decision Maker) regelmäßig berichtet werden und das nachhaltige Geschäft von Deutsche Wohnen abbilden. Die Erlöse/Kosten in den Spalten „Sonstiges“ und „Konsolidierung“ sind nicht Be- standteil der Segmentsteuerung des Vorstands. ** Davon Personalaufwendungen in den Segmenten: Rental 19,3 Mio. €, Value-add 2,4 Mio. € sowie Recurring Sales 0,1 Mio. €. Darüber hinaus sind Personalaufwendungen in Höhe von 0,2 Mio. € als Sondereinflüsse außerhalb des Adjusted EBITDA enthalten. *** Vorjahreswertanpassung gemäß aktueller Kennzahlendefinition inkl. Bereinigungen Wertberichtigungen/Wertaufholungen durch Development to sell-Projekte in Höhe von -3,5 Mio. €. Ab dem 30. Juni 2026 wird in der Spalte Sonstiges der Ergebnisbeitrag aus Projektentwicklung im Bereich regenera- tive Energien berücksichtigt. Weitere Informationen befin- den sich im Kapitel [A3] Unternehmenszusammenschlüsse. Die Aufwendungen für Instandhaltung beinhalten den im Segment Rental eingesetzten Materialaufwand. Die operati- ven Kosten umfassen im Wesentlichen Personalaufwendun- gen, Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistun- gen, sächliche Verwaltungsaufwendungen sowie übrige Materialaufwendungen. Gegenläufig wirken die aktivierten Eigenleistungen. Zur Darstellung der operativen Entwicklung und zur Vergleichbarkeit mit Vorperioden wird für die Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Develop- 34 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 37
ment jeweils ein Adjusted EBITDA ermittelt. Die Summe dieser Kennzahlen ergibt das Adjusted EBITDA Total des Konzerns. Die vorgenommenen Bereinigungen beinhalten perioden- fremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebs- atypische Sachverhalte. Zu den Sondereinflüssen zählen die Entwicklung neuer Geschäftsfelder sowie die Weiterent- wicklung von Geschäftsprozessen. Die im Adjusted EBT eliminierten Sondereinflüsse beliefen sich im Berichtszeitraum 2026 auf -11,0 Mio. € (H1 2025: 106,2 Mio. €). Der deutliche Rückgang resultiert im Wesent- lichen aus Rückstellungsbildungen des Vorjahres für ange- kaufte Baugrundstücke sowie Bestandsobjekte von der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe in Höhe von 85,2 Mio. €. im 1. Halbjahr 2026 waren positive Einmaleffekte in Höhe von 15,3 Mio. € aufgrund der Auflösung von Rückstellungen enthalten. Die Aufgliederung der konzernexternen Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden (gemäß IFRS 15.114f.) und anderen Umsatzerlösen sowie deren Zuordnung zu den oben darge- stellten Segmenten stellt sich wie folgt dar: in Mio. € Rental Value-add Recurring Sales Develop- ment Sonstiges Summe 01.01.–30.06.2026 Umsatzerlöse aus Betriebskosten (IFRS 15) – – – – 177,0 177,0 Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten – – – 19,3 – 19,3 Sonstige Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden 1,1 16,6 – – 25,2 42,9 Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden 1,1 16,6 – 19,3 202,2 239,2 davon zeitraumbezogen – – – 1,2 – 1,2 davon zeitpunktbezogen 1,1 16,6 – 18,1 202,2 238,0 Umsatzerlöse aus Mieteinnahmen (IFRS 16) 449,0 – – 8,0 – 457,0 Umsatzerlöse aus Vermietung von Kabelnetzen (IFRS 16) – – – – – – Umsatzerlöse aus Betriebskosten (IFRS 16)* – – – – 9,5 9,5 Andere Umsatzerlöse 449,0 – – 8,0 9,5 466,5 Umsatzerlöse 450,1 16,6 – 27,3 211,7 705,7 01.01. – 30.06.2025 Umsatzerlöse aus Betriebskosten (IFRS 15) – – – – 153,6 153,6 Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten – – – 111,1 – 111,1 Sonstige Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden 0,9 13,8 – 0,2 28,1 43,0 Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden 0,9 13,8 – 111,3 181,7 307,7 davon zeitraumbezogen – – – – – – davon zeitpunktbezogen 0,9 13,8 – 111,3 181,7 307,7 Umsatzerlöse aus Mieteinnahmen (IFRS 16) 430,2 – – 2,6 – 432,8 Umsatzerlöse aus Vermietung von Kabelnetzen (IFRS 16) – 3,5 – – – 3,5 Umsatzerlöse aus Betriebskosten (IFRS 16)* – – – – 58,5 58,5 Andere Umsatzerlöse 430,2 3,5 – 2,6 58,5 494,8 Umsatzerlöse 431,1 17,3 – 113,9 240,2 802,5 * Beinhaltet Grundsteuern und Gebäudeversicherungen. 35Verkürzter Konzernzwischenabschluss — Konzernanhang
Page 38
Abschnitt (D): Vermögen 15 Goodwill Der Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts beträgt zum 30. Juni 2026 14,3 Mio. € (31. Dezember 2025: - Mio. €). Der Geschäfts- oder Firmenwert resultiert aus dem Ankauf weiterer 40,00 % Anteile an der QUARTERBACK New Energy Holding GmbH und der damit einhergehenden Erlangung der Beherrschung. Der vorläufige Geschäfts- oder Firmenwert wurde dem Segment Sonstiges zugeordnet und aufgrund der Vorläufigkeit der zugrunde liegenden Werte bislang nicht auf Werthaltigkeit überprüft. 16 Investment Properties in Mio. € Stand: 1. Januar 2026 24.188,3 Zugänge 65,8 Zugänge durch Änderung des Konsolidierungskreises 13,0 Aktivierte Modernisierungskosten 95,1 Erhaltene Zuschüsse – Umbuchungen nach Sachanlagen -5,3 Umbuchungen von Sachanlagen 0,9 Umbuchungen von geleisteten Anzahlungen 2,0 Umbuchungen zu Immobilienvorräten -10,4 Umbuchungen in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte -327,9 Umbuchungen von zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten – Umbuchungen in/von aufgegebenen Geschäftsbereichen – Abgänge -3,0 Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties 238,4 Wertminderungen auf zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertete Investment Properties -13,6 Wertaufholungen auf zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertete Investment Properties 1,6 Wertveränderung der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien 21,7 Stand: 30. Juni 2026 24.266,6 Stand: 1. Januar 2025 22.539,7 Zugänge 1.250,5 Zugänge durch Änderung des Konsolidierungskreises – Aktivierte Modernisierungskosten 199,0 Erhaltene Zuschüsse -1,9 Umbuchungen nach Sachanlagen -4,1 Umbuchungen von Sachanlagen – Umbuchungen von geleisteten Anzahlungen 362,3 Umbuchungen zu Immobilienvorräten – Umbuchungen in zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten -43,3 Umbuchungen von zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte 54,7 Umbuchungen in/von aufgegebenen Geschäftsbereichen 12,6 Abgänge -17,0 Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties 163,4 Wertminderungen auf zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertete Investment Properties -379,8 Wertaufholungen auf zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertete Investment Properties 48,3 Wertveränderung der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien 3,9 Stand: 31. Dezember 2025 24.188,3 36 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 39
In den Werten zum 30. Juni 2026 sind 899,3 Mio. € (31. De- zember 2025: 876,9 Mio. €) zu Anschaffungs- und Herstel- lungskosten bewertete Investment Properties enthalten, da sich ihr Fair Value nicht fortwährend verlässlich ermitteln lässt. In der Berichts periode erfolgten Zugänge in Höhe von 36,0 Mio. € (31. Dezember 2025: 813,5 Mio. €), Abgänge in Höhe von - Mio. € (31. Dezember 2025: 0,4 Mio. €) und Umbuchungen in Höhe von -1,6 Mio. € (31. Dezember 2025: 93,2 Mio. €). Ebenfalls erfolgten Wertberichtigungen dieser Projektentwicklungen in Höhe von -13,6 Mio. € (31. Dezem- ber 2025: -379,8 Mio. €) und Wertaufholungen in Höhe von 1,6 Mio. € (31. Dezember 2025: 48,3 Mio. €). Die Wertminde- rungen wurden innerhalb der Linie Abschreibungen und Wertminderungen ausgewiesen und die Wertaufholungen innerhalb der Linie Sonstige betriebliche Erträge. Verkehrswerte (Fair Values) Die Verkehrswertermittlung von Deutsche Wohnen folgt den Vorschriften des IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Wir verweisen auf die ausführliche Darstellung im Konzern- abschluss 2025. Deutsche Wohnen bewertet ihr Portfolio intern anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF). Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die erwarteten künftigen Zahlungs- zuflüsse und -abflüsse einer Immobilie über einen Zeitraum von zehn Jahren prognostiziert und dann auf den Bewer- tungsstichtag als Barwert diskontiert. Darüber hinaus wird der Endwert der Immobilie (Terminal Value) am Ende des 10-jährigen Betrachtungszeitraums über den zu erwartenden stabilisierten Jahresreinertrag (Net Operating Income) ermittelt und wiederum auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Zur Abbildung von unterjährigen Wertveränderungen des Immobilienbestands führte Deutsche Wohnen eine Neu- bewertung des Wohnimmobilienportfolios zum Halbjahres- abschluss durch. Die Plausibilisierung der Wertentwicklung und des Wert- niveaus erfolgte durch den Gutachter CBRE GmbH. Dieser bestätigte den Portfoliowert zum 30. Juni 2026 als plausibel und marktkonform. Der Immobilienbestand von Deutsche Wohnen findet sich in den Bilanzpositionen Investment Properties, Sachanlagen (selbst genutzte Immobilien), Immobilienvorräte, Vertragsvermögenswerte und zur Veräußerung gehaltene Vermögens werte. Der Verkehrswert des Portfolios, bestehend aus Wohngebäuden, Gewerbe- objekten, Garagen und Stellplätzen, Projektentwicklungen, unbebauten Grundstücken, vergebenen Erbbaurechten und Pflegeeinrichtungen, belief sich zum 30. Juni 2026 auf 25.488,7 Mio. € (31. Dezember 2025: 24.981,5 Mio. €). Dies entspricht für das Wohn immobilien portfolio einer Netto- anfangsrendite in Höhe von 2,7 % (31. Dezember 2025: 2,7 %), einem Ist-Mieten- Multiplikator 26,1 (31. Dezember 2025: 26,0) und einem Marktwert pro m² in Höhe von 2.649 € (31. Dezember 2025: 2.601 €). Die im Bewertungsverfahren angesetzte Inflationsrate beträgt 2,0 % (H1 2025: 2,0 %). Das Ergebnis aus der Bewertung der Investment Properties belief sich im 1. Halbjahr 2026 auf 238,4 Mio. € (H1 2025: -117,7 Mio. €). 37Verkürzter Konzernzwischenabschluss — Konzernanhang
Page 40
Die wesentlichen Bewertungsparameter der Investment Properties (Level 3) im Wohnimmobilienportfolio stellen sich zum 30. Juni 2026 nach regionalen Märkten im Durch- schnitt wie folgt dar: Bewertungsergebnisse* Bewertungsparameter Investment Properties (Level 3) Regionalmarkt Verkehrswert Gesamt (in Mio. €) davon Investment Properties (in Mio. €) davon übrige Vermögensar- ten (in Mio. €) Verwaltungskosten Wohnen (in € pro Mieteinheit/Jahr) Instandhaltungs- kosten Wohnen (in €/m² pro Jahr) Marktmiete Wohnen (in €/m² pro Monat) Markt- mietsteigerung Wohnen Stabilisierte Leerstandsquote Wohnen Diskontierungs- zinssatz Gesamt Kapitalisierungs- zinssatz Gesamt 30.06.2026 Berlin 17.340,0 17.321,1 19,0 327 17,83 9,57 2,1 % 0,4 % 4,9 % 2,9 % Rhein-Main-Gebiet 1.556,9 1.547,1 9,8 347 18,61 11,74 2,2 % 1,6 % 5,4 % 3,4 % Dresden 1.159,5 1.157,7 1,8 325 17,46 8,42 2,0 % 1,8 % 5,0 % 3,3 % Leipzig 1.054,0 1.046,5 7,5 339 17,32 8,52 2,1 % 1,9 % 5,2 % 3,4 % Rheinland 697,3 697,2 0,1 344 18,89 10,85 2,1 % 1,5 % 5,2 % 3,3 % Hannover 666,2 666,0 0,2 331 17,81 8,61 2,0 % 2,2 % 5,6 % 3,9 % München 422,0 421,9 0,1 322 16,30 17,18 2,2 % 0,4 % 5,5 % 3,6 % Sonstige strategische Standorte 302,7 302,4 0,3 314 17,91 6,65 1,6 % 5,0 % 5,0 % 3,8 % Gesamt strategische Standorte 23.198,7 23.159,9 38,8 329 17,85 9,56 2,1 % 0,9 % 5,0 % 3,1 % Non-Strategic Standorte** 455,6 137,4 318,2 343 18,36 8,31 1,7 % 4,5 % 7,0 % 5,5 % Gesamt 23.654,3 23.297,3 357,0 329 17,85 9,55 2,1 % 0,9 % 5,0 % 3,1 % * Verkehrswert der bebauten Grundstücke exklusive Development, unbebaute Grundstücke, vergebene Erbbaurechte und Sonstiges, davon 947,2 Mio. € in den Investment Properties. In der Bilanzposition Investment Properties ist darüber hinaus der Barwert i.Z.m. Auszahlungen für Nutzungsrechte i.H.v. 22,1 Mio. € enthalten. ** Verkehrswerte inklusive Pflege und Betreutes Wohnen i. H. v. 318,0 Mio. €. Bewertungsergebnisse* Bewertungsparameter Investment Properties (Level 3) Regionalmarkt Verkehrswert Gesamt (in Mio. €) davon Investment Properties (in Mio. €) davon übrige Vermögensar- ten (in Mio. €) Verwaltungskosten Wohnen (in € pro Mieteinheit/Jahr) Instandhaltungs- kosten Wohnen (in €/m² pro Jahr) Marktmiete Wohnen (in €/m² pro Monat) Markt- mietsteigerung Wohnen Stabilisierte Leerstandsquote Wohnen Diskontierungs- zinssatz Gesamt Kapitalisierungs- zinssatz Gesamt 31.12.2025 Berlin 17.079,1 17.053,4 25,6 327 17,68 9,50 2,1 % 0,5 % 4,9 % 3,0 % Rhein-Main-Gebiet 1.534,7 1.509,7 25,0 347 18,55 11,56 2,2 % 1,5 % 5,5 % 3,5 % Dresden 1.139,8 1.135,6 4,2 325 17,40 8,35 2,0 % 2,0 % 5,1 % 3,3 % Leipzig 1.051,8 1.051,0 0,8 339 17,22 8,36 2,1 % 2,0 % 5,1 % 3,3 % Rheinland 690,5 690,4 0,1 344 18,95 10,70 2,0 % 1,6 % 5,1 % 3,3 % Hannover 655,6 655,4 0,2 331 17,63 8,43 2,0 % 2,2 % 5,6 % 3,9 % München 420,1 420,0 0,1 322 16,73 15,94 2,2 % 0,5 % 5,5 % 3,6 % Sonstige strategische Standorte 299,3 298,9 0,4 314 17,85 6,61 1,6 % 5,0 % 5,0 % 3,8 % Gesamt strategische Standorte 22.870,8 22.814,4 56,4 329 17,73 9,46 2,1 % 0,9 % 5,0 % 3,1 % Non-Strategic Standorte 437,8 425,9 11,9 340 18,18 8,32 1,7 % 4,6 % 6,9 % 5,4 % Gesamt** 23.308,6 23.240,3 68,3 329 17,73 9,45 2,1 % 1,0 % 5,0 % 3,1 % * Verkehrswert der bebauten Grundstücke exklusive Development, unbebaute Grundstücke, vergebene Erbbaurechte und Sonstiges, davon 925,9 Mio. € in den Investment Properties. In der Bilanzposition Investment Properties ist darüber hinaus der Barwert i.Z.m. Auszahlungen für Nutzungsrechte i.H.v. 22,1 Mio. € enthalten. ** Verkehrswerte inklusive Pflege und Betreutes Wohnen i. H. v. 296,5 Mio. €. 38 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 41
Bewertungsergebnisse* Bewertungsparameter Investment Properties (Level 3) Regionalmarkt Verkehrswert Gesamt (in Mio. €) davon Investment Properties (in Mio. €) davon übrige Vermögensar- ten (in Mio. €) Verwaltungskosten Wohnen (in € pro Mieteinheit/Jahr) Instandhaltungs- kosten Wohnen (in €/m² pro Jahr) Marktmiete Wohnen (in €/m² pro Monat) Markt- mietsteigerung Wohnen Stabilisierte Leerstandsquote Wohnen Diskontierungs- zinssatz Gesamt Kapitalisierungs- zinssatz Gesamt 30.06.2026 Berlin 17.340,0 17.321,1 19,0 327 17,83 9,57 2,1 % 0,4 % 4,9 % 2,9 % Rhein-Main-Gebiet 1.556,9 1.547,1 9,8 347 18,61 11,74 2,2 % 1,6 % 5,4 % 3,4 % Dresden 1.159,5 1.157,7 1,8 325 17,46 8,42 2,0 % 1,8 % 5,0 % 3,3 % Leipzig 1.054,0 1.046,5 7,5 339 17,32 8,52 2,1 % 1,9 % 5,2 % 3,4 % Rheinland 697,3 697,2 0,1 344 18,89 10,85 2,1 % 1,5 % 5,2 % 3,3 % Hannover 666,2 666,0 0,2 331 17,81 8,61 2,0 % 2,2 % 5,6 % 3,9 % München 422,0 421,9 0,1 322 16,30 17,18 2,2 % 0,4 % 5,5 % 3,6 % Sonstige strategische Standorte 302,7 302,4 0,3 314 17,91 6,65 1,6 % 5,0 % 5,0 % 3,8 % Gesamt strategische Standorte 23.198,7 23.159,9 38,8 329 17,85 9,56 2,1 % 0,9 % 5,0 % 3,1 % Non-Strategic Standorte** 455,6 137,4 318,2 343 18,36 8,31 1,7 % 4,5 % 7,0 % 5,5 % Gesamt 23.654,3 23.297,3 357,0 329 17,85 9,55 2,1 % 0,9 % 5,0 % 3,1 % * Verkehrswert der bebauten Grundstücke exklusive Development, unbebaute Grundstücke, vergebene Erbbaurechte und Sonstiges, davon 947,2 Mio. € in den Investment Properties. In der Bilanzposition Investment Properties ist darüber hinaus der Barwert i.Z.m. Auszahlungen für Nutzungsrechte i.H.v. 22,1 Mio. € enthalten. ** Verkehrswerte inklusive Pflege und Betreutes Wohnen i. H. v. 318,0 Mio. €. Bewertungsergebnisse* Bewertungsparameter Investment Properties (Level 3) Regionalmarkt Verkehrswert Gesamt (in Mio. €) davon Investment Properties (in Mio. €) davon übrige Vermögensar- ten (in Mio. €) Verwaltungskosten Wohnen (in € pro Mieteinheit/Jahr) Instandhaltungs- kosten Wohnen (in €/m² pro Jahr) Marktmiete Wohnen (in €/m² pro Monat) Markt- mietsteigerung Wohnen Stabilisierte Leerstandsquote Wohnen Diskontierungs- zinssatz Gesamt Kapitalisierungs- zinssatz Gesamt 31.12.2025 Berlin 17.079,1 17.053,4 25,6 327 17,68 9,50 2,1 % 0,5 % 4,9 % 3,0 % Rhein-Main-Gebiet 1.534,7 1.509,7 25,0 347 18,55 11,56 2,2 % 1,5 % 5,5 % 3,5 % Dresden 1.139,8 1.135,6 4,2 325 17,40 8,35 2,0 % 2,0 % 5,1 % 3,3 % Leipzig 1.051,8 1.051,0 0,8 339 17,22 8,36 2,1 % 2,0 % 5,1 % 3,3 % Rheinland 690,5 690,4 0,1 344 18,95 10,70 2,0 % 1,6 % 5,1 % 3,3 % Hannover 655,6 655,4 0,2 331 17,63 8,43 2,0 % 2,2 % 5,6 % 3,9 % München 420,1 420,0 0,1 322 16,73 15,94 2,2 % 0,5 % 5,5 % 3,6 % Sonstige strategische Standorte 299,3 298,9 0,4 314 17,85 6,61 1,6 % 5,0 % 5,0 % 3,8 % Gesamt strategische Standorte 22.870,8 22.814,4 56,4 329 17,73 9,46 2,1 % 0,9 % 5,0 % 3,1 % Non-Strategic Standorte 437,8 425,9 11,9 340 18,18 8,32 1,7 % 4,6 % 6,9 % 5,4 % Gesamt** 23.308,6 23.240,3 68,3 329 17,73 9,45 2,1 % 1,0 % 5,0 % 3,1 % * Verkehrswert der bebauten Grundstücke exklusive Development, unbebaute Grundstücke, vergebene Erbbaurechte und Sonstiges, davon 925,9 Mio. € in den Investment Properties. In der Bilanzposition Investment Properties ist darüber hinaus der Barwert i.Z.m. Auszahlungen für Nutzungsrechte i.H.v. 22,1 Mio. € enthalten. ** Verkehrswerte inklusive Pflege und Betreutes Wohnen i. H. v. 296,5 Mio. €. 39Verkürzter Konzernzwischenabschluss — Konzernanhang
Page 42
Sensitivitätsanalysen Die Analysen der Sensitivitäten des Immobilienbestands von Deutsche Wohnen zeigen den Einfluss der von Marktent- wicklungen abhängigen Werttreiber. Insbesondere sind das die Marktmieten und Marktmietenentwicklung, die Höhe der angesetzten Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die Kostensteigerung, die Leerstandsquote sowie die Zins- sätze. Die Auswirkung möglicher Schwankungen dieser Parameter ist im Folgenden jeweils isoliert voneinander nach regionalen Märkten abgebildet. Wechselwirkungen der Parameter sind möglich, aufgrund der Komplexität der Zusammenhänge aber nicht quantifi- zierbar. Zusammenhänge können beispielsweise zwischen den Parametern Leerstand und Marktmiete entstehen. Trifft eine steigende Wohnungsnachfrage auf ein sich nicht adäquat entwickelndes Angebot, können sowohl reduzierte Leerstände als auch gleichzeitig steigende Marktmieten beobachtet werden. Wird die steigende Nachfrage allerdings durch eine hohe Leerstandsreserve am Standort kompen- siert, kommt es nicht zwingend zu Änderungen des Markt- mietniveaus. Wertänderung in % bei geänderten Parametern Wertänderung in % bei geänderten Parametern Verwaltungskosten Wohnen Instandhaltungskosten Wohnen Kostensteigerung/Inflation Marktmiete Wohnen Markt- mietsteigerung Wohnen Stabilisierte Leerstandsquote Wohnen Diskontierungs- und Kapitalisierungszins Gesamt Regionalmarkt -10 %/10 % -10 %/10 % -0,5 %/+0,5 %-Punkte -2 %/+2 % -0,2 %/+0,2 %-Punkte -1 %/+1 %-Punkte -0,25 %/+0,25 %-Punkte 30.06.2026 Berlin 0,6/-0,6 1,9/-2,0 4,9/-5,0 -2,5/2,5 -8,3/9,8 0,7/-1,8 9,7/-8,1 Rhein-Main-Gebiet 0,5/-0,5 1,5/-1,5 3,2/-3,3 -2,4/2,4 -6,8/7,8 1,0/-1,6 8,2/-7,1 Dresden 0,7/-0,7 2,1/-2,1 4,8/-4,9 -2,4/2,3 -7,1/8,2 1,8/-1,8 8,6/-7,3 Leipzig 0,6/-0,6 2,1/-2,1 4,6/-4,7 -2,4/2,4 -7,1/8,2 1,8/-1,8 8,4/-7,2 Rheinland 0,6/-0,6 1,7/-1,7 3,7/-3,9 -2,5/2,5 -7,2/8,3 1,7/-1,7 8,6/-7,4 Hannover 0,8/-0,8 2,3/-2,3 4,7/-4,8 -2,7/2,7 -7,1/8,0 2,0/-2,0 7,6/-6,7 München 0,3/-0,3 0,7/-0,7 1,6/-1,7 -1,9/1,9 -5,4/6,0 0,5/-1,2 8,0/-6,9 Sonstige strategische Standorte 1,2/-1,2 4,0/-4,0 8,1/-7,9 -3,0/3,0 -7,9/9,1 2,6/-2,6 7,4/-6,6 Gesamt strategische Standorte 0,6/-0,6 1,9/-1,9 4,7/-4,8 -2,5/2,5 -8,0/9,3 0,9/-1,8 9,3/-7,9 Non-Strategic Standorte 0,6/-0,6 1,9/-1,9 3,3/-3,4 -1,9/1,9 -4,2/4,6 1,5/-1,5 5,3/-4,8 Deutsche Wohnen Gesamt* 0,6/-0,6 1,9/-1,9 4,7/-4,8 -2,5/2,5 -7,9/9,3 0,9/-1,8 9,3/-7,9 * Die Pflegeeinrichtungen sind nicht Bestandteil dieser Übersicht. Wertänderung in % bei geänderten Parametern Wertänderung in % bei geänderten Parametern Verwaltungskosten Wohnen Instandhaltungskosten Wohnen Kostensteigerung/Inflation Marktmiete Wohnen Markt- mietsteigerung Wohnen Stabilisierte Leerstandsquote Wohnen Diskontierungs- und Kapitalisierungszins Gesamt Regionalmarkt -10 %/10 % -10 %/10 % -0,5 %/+0,5 %-Punkte -2 %/+2 % -0,2 %/+0,2 %-Punkte -1 %/+1 %-Punkte -0,25 %/+0,25 %-Punkte 31.12.2025 Berlin 0,6/-0,6 1,9/-1,9 4,8/-4,9 -2,5/2,4 -8,2/9,6 0,7/-1,8 9,6/-8,1 Rhein-Main-Gebiet 0,5/-0,5 1,5/-1,5 3,1/-3,3 -2,4/2,4 -6,7/7,8 1,1/-1,6 8,1/-7,0 Dresden 0,7/-0,7 2,1/-2,1 4,8/-4,8 -2,3/2,3 -7,0/8,1 1,8/-1,8 8,5/-7,2 Leipzig 0,6/-0,6 2,1/-2,1 4,7/-4,8 -2,3/2,4 -7,0/8,2 1,8/-1,8 8,5/-7,2 Rheinland 0,6/-0,6 1,7/-1,7 3,8/-3,9 -2,5/2,4 -7,2/8,3 1,7/-1,7 8,6/-7,4 Hannover 0,8/-0,8 2,3/-2,3 4,8/-4,9 -2,7/2,6 -7,1/8,1 2,0/-2,0 7,7/-6,7 München 0,3/-0,3 0,8/-0,8 1,7/-1,8 -1,9/1,9 -5,3/6,0 0,5/-1,2 8,0/-6,9 Sonstige strategische Standorte 1,2/-1,2 3,9/-4,0 7,9/-7,7 -3,1/2,9 -7,8/9,0 2,5/-2,7 7,3/-6,5 Gesamt strategische Standorte 0,6/-0,6 1,9/-1,9 4,7/-4,8 -2,5/2,4 -7,9/9,2 0,9/-1,8 9,2/-7,8 Non-Strategic Standorte 0,6/-0,6 1,8/-1,8 3,2/-3,3 -1,8/1,8 -4,2/4,7 1,4/-1,4 5,5/-4,9 Gesamt* 0,6/-0,6 1,9/-1,9 4,7/-4,8 -2,5/2,4 -7,9/9,2 0,9/-1,8 9,2/-7,8 * Die Pflegeeinrichtungen sind nicht Bestandteil dieser Übersicht. 40 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 43
Eine geänderte Wohnungsnachfrage kann darüber hinaus auch Einfluss auf das Risiko in den erwarteten Zahlungs- strömen nehmen, welches sich dann in angepassten Ansät- zen der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinsen zeigt. Allerdings müssen sich die Effekte nicht zwangsläufig begünstigen, wenn die geänderte Nachfrage nach Wohn- immobilien beispielsweise durch gesamtwirtschaftliche Entwicklungen überlagert wird. Des Weiteren können sich neben der Nachfrage auch andere Faktoren auf die genann- ten Para meter auswirken. Als Beispiel seien hier Änderun- gen im Wohnungsbestand, des Verkäufer- und Käuferverhal- tens, politische Entscheidungen oder Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt aufgeführt. Nachfolgend werden die prozentualen Wertauswirkungen bei einer Änderung der Bewertungsparameter aufgezeigt. Die absolute Wertauswirkung ergibt sich durch Multiplika- tion der prozentualen Auswirkung mit dem Verkehrswert der Investment Properties. Wertänderung in % bei geänderten Parametern Wertänderung in % bei geänderten Parametern Verwaltungskosten Wohnen Instandhaltungskosten Wohnen Kostensteigerung/Inflation Marktmiete Wohnen Markt- mietsteigerung Wohnen Stabilisierte Leerstandsquote Wohnen Diskontierungs- und Kapitalisierungszins Gesamt Regionalmarkt -10 %/10 % -10 %/10 % -0,5 %/+0,5 %-Punkte -2 %/+2 % -0,2 %/+0,2 %-Punkte -1 %/+1 %-Punkte -0,25 %/+0,25 %-Punkte 30.06.2026 Berlin 0,6/-0,6 1,9/-2,0 4,9/-5,0 -2,5/2,5 -8,3/9,8 0,7/-1,8 9,7/-8,1 Rhein-Main-Gebiet 0,5/-0,5 1,5/-1,5 3,2/-3,3 -2,4/2,4 -6,8/7,8 1,0/-1,6 8,2/-7,1 Dresden 0,7/-0,7 2,1/-2,1 4,8/-4,9 -2,4/2,3 -7,1/8,2 1,8/-1,8 8,6/-7,3 Leipzig 0,6/-0,6 2,1/-2,1 4,6/-4,7 -2,4/2,4 -7,1/8,2 1,8/-1,8 8,4/-7,2 Rheinland 0,6/-0,6 1,7/-1,7 3,7/-3,9 -2,5/2,5 -7,2/8,3 1,7/-1,7 8,6/-7,4 Hannover 0,8/-0,8 2,3/-2,3 4,7/-4,8 -2,7/2,7 -7,1/8,0 2,0/-2,0 7,6/-6,7 München 0,3/-0,3 0,7/-0,7 1,6/-1,7 -1,9/1,9 -5,4/6,0 0,5/-1,2 8,0/-6,9 Sonstige strategische Standorte 1,2/-1,2 4,0/-4,0 8,1/-7,9 -3,0/3,0 -7,9/9,1 2,6/-2,6 7,4/-6,6 Gesamt strategische Standorte 0,6/-0,6 1,9/-1,9 4,7/-4,8 -2,5/2,5 -8,0/9,3 0,9/-1,8 9,3/-7,9 Non-Strategic Standorte 0,6/-0,6 1,9/-1,9 3,3/-3,4 -1,9/1,9 -4,2/4,6 1,5/-1,5 5,3/-4,8 Deutsche Wohnen Gesamt* 0,6/-0,6 1,9/-1,9 4,7/-4,8 -2,5/2,5 -7,9/9,3 0,9/-1,8 9,3/-7,9 * Die Pflegeeinrichtungen sind nicht Bestandteil dieser Übersicht. Wertänderung in % bei geänderten Parametern Wertänderung in % bei geänderten Parametern Verwaltungskosten Wohnen Instandhaltungskosten Wohnen Kostensteigerung/Inflation Marktmiete Wohnen Markt- mietsteigerung Wohnen Stabilisierte Leerstandsquote Wohnen Diskontierungs- und Kapitalisierungszins Gesamt Regionalmarkt -10 %/10 % -10 %/10 % -0,5 %/+0,5 %-Punkte -2 %/+2 % -0,2 %/+0,2 %-Punkte -1 %/+1 %-Punkte -0,25 %/+0,25 %-Punkte 31.12.2025 Berlin 0,6/-0,6 1,9/-1,9 4,8/-4,9 -2,5/2,4 -8,2/9,6 0,7/-1,8 9,6/-8,1 Rhein-Main-Gebiet 0,5/-0,5 1,5/-1,5 3,1/-3,3 -2,4/2,4 -6,7/7,8 1,1/-1,6 8,1/-7,0 Dresden 0,7/-0,7 2,1/-2,1 4,8/-4,8 -2,3/2,3 -7,0/8,1 1,8/-1,8 8,5/-7,2 Leipzig 0,6/-0,6 2,1/-2,1 4,7/-4,8 -2,3/2,4 -7,0/8,2 1,8/-1,8 8,5/-7,2 Rheinland 0,6/-0,6 1,7/-1,7 3,8/-3,9 -2,5/2,4 -7,2/8,3 1,7/-1,7 8,6/-7,4 Hannover 0,8/-0,8 2,3/-2,3 4,8/-4,9 -2,7/2,6 -7,1/8,1 2,0/-2,0 7,7/-6,7 München 0,3/-0,3 0,8/-0,8 1,7/-1,8 -1,9/1,9 -5,3/6,0 0,5/-1,2 8,0/-6,9 Sonstige strategische Standorte 1,2/-1,2 3,9/-4,0 7,9/-7,7 -3,1/2,9 -7,8/9,0 2,5/-2,7 7,3/-6,5 Gesamt strategische Standorte 0,6/-0,6 1,9/-1,9 4,7/-4,8 -2,5/2,4 -7,9/9,2 0,9/-1,8 9,2/-7,8 Non-Strategic Standorte 0,6/-0,6 1,8/-1,8 3,2/-3,3 -1,8/1,8 -4,2/4,7 1,4/-1,4 5,5/-4,9 Gesamt* 0,6/-0,6 1,9/-1,9 4,7/-4,8 -2,5/2,4 -7,9/9,2 0,9/-1,8 9,2/-7,8 * Die Pflegeeinrichtungen sind nicht Bestandteil dieser Übersicht. 41Verkürzter Konzernzwischenabschluss — Konzernanhang
Page 44
17 Finanzielle Vermögenswerte Die finanziellen Vermögenswerte beinhalten kurzfristige Darlehensforderungen nach Berücksichtigung des Expected Credit Loss in Höhe von 13,5 Mio. € (31. Dezember 2025: 18,7 Mio. €) gegen die QUARTERBACK Immobilien- Gruppe, die zu marktüblichen Konditionen gewährt sind. 18 Nach der Equity-Methode bilanzierte Finanzanlagen Deutsche Wohnen ist zum Stichtag an 15 Gemeinschafts- unternehmen und sieben assoziierten Unternehmen beteiligt (31. Dezember 2025: 15 Gemeinschaftsunternehmen und sieben assoziierte Unternehmen). Mosaik Fonds Deutsche Wohnen hat im August 2024 sieben Development- projekte für 272,9 Mio. € an einen von HIH Invest aufgeleg- ten Fonds, die Projekt Mosaik GmbH & Co. KG, veräußert. Bis zum 31. Dezember 2024 erfolgte der Besitzübergang für drei Objekte mit einem Kaufpreis von 166,5 Mio. €. Im Jahr 2025 erfolgte der Übergang weiterer vier Objekte zu einem Kaufpreis in Höhe von 106,4 Mio. €. Deutsche Wohnen ist mit 26,7 % an der Projekt Mosaik GmbH & Co. KG beteiligt. Der Ergebnisbeitrag der Fonds zum Deutsche Wohnen-Konzernergebnis betrug im 1. Halb- jahr 2026 -0,5 Mio. € (H1 2025: -6,3 Mio. €). Die folgende Tabelle enthält die Finanzinformationen der Projekt Mosaik GmbH & Co. KG: in Mio. € 31.12.2025 Projekt Mosaik GmbH & Co. KG 30.06.2026 Projekt Mosaik GmbH & Co. KG Langfristige Vermögenswerte 435,5 494,4 Kurzfristige Vermögenswerte 141,5 84,0 Langfristige Schulden 261,9 261,9 Kurzfristige Schulden 62,2 35,5 Nettovermögen (100 %) 252,9 281,0 Anteil des Konzerns in % 26,7 % 26,7 % Anteil des Konzerns am Reinvermögen 67,6 75,0 Konzernanpassungen -0,2 -0,2 Buchwert der Unternehmens- anteile 67,4 74,8 Zinserträge 2,0 0,8 Sonstige betriebliche Aufwendungen -5,6 -4,1 Zinsaufwendungen -6,6 -4,3 Ergebnis aus den fortgeführten Geschäftsbereichen (100 %) und Gesamtergebnis für das Geschäftsjahr -14,5 -2,0 QUARTERBACK Immobilien-Gruppe und QUARTERBACK New Energy Holding GmbH Im Juni 2026 hat Deutsche Wohnen weitere Anteile an der QUARTERBACK New Energy Holding GmbH erworben. Durch diesen Erwerb erhöht sich die Anteilsquote auf 80,00 %. Infolge der Anteilserhöhung wird die Gesellschaft als verbundenes Unternehmen vollkonsolidiert. Die Anwen- dung der Equity-Methode für diese Gesellschaft wird zum Erwerbszeitpunkt eingestellt. Weitere Erläuterungen werden im Kapitel [A3] Unternehmenszusammenschlüsse beschrieben. Zum Zeitpunkt der Einstellung der Equity-Methode ver- zeichnete die Gesellschaft nicht erfasste Verluste. Diese beliefen sich im 1. Halbjahr 2026 auf 5,0 Mio. € (H1 2025: 2,1 Mio. €). Der kumulierte Betrag der bis zur Erlangung der Beherrschung nicht erfassten Verluste beträgt zum 30. Juni 2026 13,1 Mio. € (31. Dezember 2025: 8,1 Mio. €). 42 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 45
Die Fortschreibung der 40 %-igen Beteiligung an der nicht börsennotierten QUARTERBACK Immobilien AG (QBI) und der elf nicht börsennotierten Finanzbeteiligungen der QBI, an denen Deutsche Wohnen jeweils zwischen 44 % und 50 % hält, erfolgte auf Basis der bis zum Aufstellungszeitpunkt verfügbaren Finanzinformation zum 31. März 2026. in Mio. € 31.12.2025 QUARTER- BACK Immobilien AG 30.06.2026 QUARTERBACK Immobilien AG 31.12.2025 QUARTER- BACK- Objektgesell- schaften 30.06.2026 QUARTERBACK- Objektgesell- schaften Langfristige Vermögenswerte 142,2 135,7 16,3 14,9 Kurzfristige Vermögenswerte 678,2 674,7 215,4 203,7 Langfristige Schulden 109,5 95,8 2,3 3,2 Kurzfristige Schulden 450,7 461,2 237,0 223,6 Nicht beherrschende Anteile 25,8 25,5 4,8 4,8 Nettovermögen 234,4 227,9 -12,4 -13,0 Anteil des Konzerns in % 40 % 40 % 44 % bis 50 % 44 % bis 50 % Anteil des Konzerns am Reinvermögen 93,8 91,2 -6,9 -7,1 Konzernanpassungen -93,8 -91,2 20,5 20,8 Buchwert der Unternehmensanteile 0,0 0,0 13,6 13,7 Umsatzerlöse 902,1 53,1 237,5 9,1 Bestandsveränderungen -571,9 -1,4 -198,9 -0,7 Zinserträge 5,4 1,4 5,5 2,2 Zinsaufwendungen -53,5 -4,0 -20,5 -4,0 Ergebnis aus den fortgeführten Geschäftsbereichen (100 %) und Gesamtergebnis für das Geschäftsjahr 155,6 -6,9 -52,5 -1,3 Aus der At-equity-Fortschreibung der Beteiligungen an der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe ergibt sich zum 30. Juni 2026 ein positives Ergebnis in Höhe von 0,1 Mio. € (H1 2025: -1,6 Mio. €). Der nicht angesetzte Teil des Verlusts verringert sich in der Berichtsperiode um 0,7 Mio. € (H1 2025: +18,0 Mio. €). Der kumulierte Betrag der nicht erfassten Verluste beträgt zum Stichtag 101,4 Mio. € (31. Dezember 2025: 102,1 Mio. €). 43Verkürzter Konzernzwischenabschluss — Konzernanhang
Page 46
Übrige At-equity-Beteiligungen Zusätzlich zu diesen Beteiligungen hält Deutsche Wohnen zum 30. Juni 2026 Anteile an neun weiteren Unternehmen (31. Dezember 2025: acht), die im Einzelnen derzeit von untergeordneter Bedeutung sind und nach der Equity- Methode bilanziert werden. Notierte Marktpreise liegen hierfür nicht vor. Die nachstehende Tabelle zeigt in aggre- gierter Form den Buchwert sowie den Anteil am Gewinn und sonstigen Ergebnis dieser Unternehmen: in Mio. € 31.12.2025 30.06.2026 Buchwert der Anteile an nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen 17,3 23,5 Anteil des Konzerns am Ergebnis der nicht wesentlichen at-equity- einbezogenen Gesellschaften 10 % bis 50 % 10 % bis 50 % Anteiliges Gesamtergebnis 1,3 5,6 Es bestehen keine maßgeblichen finanziellen Verpflichtun- gen, Garantien oder Bürgschaften von Deutsche Wohnen gegenüber den Gemeinschafts- und assoziierten Unter- nehmen. 19 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte Die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte umfassen Immobilien in Höhe von 332,9 Mio. € (31. Dezember 2025: 45,1 Mio. €), bei denen die Verkaufsbemühungen insoweit vorangeschritten sind, dass mit einem Verkauf innerhalb von einem Jahr gerechnet werden kann. Der Anstieg der zur Veräußerung gehaltenen Vermögens- werte im 1. Halbjahr 2026 resultiert insbesondere aus anstehenden Verkäufen mit Besitzübergang in der Folge- periode. Gegenläufig wirken sich die Verkäufe von Immo- bilienbeständen aus, die zum 31. Dezember 2025 als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte eingestuft wurden und bei denen der wirtschaftliche Übergang im 1. Halbjahr 2026 erfolgt ist. Abschnitt (E): Kapitalstruktur 20 Eigenkapital Das Gezeichnete Kapital betrug zum 30. Juni 2026 unver- ändert 396,9 Mio. € (31. Dezember 2025: 396,9 Mio. €). Die Kapitalrücklage betrug zum 30. Juni 2026 unverändert 4.174,7 Mio. € (31. Dezember 2025: 4.174,7 Mio. €). Dividende Auf der ordentlichen Hauptversammlung am 19. Mai 2026 wurde für das Geschäftsjahr 2025 eine Dividende in Höhe von 0,04 € je Aktie (Vorjahr: 0,04 € je Aktie) beschlossen. Der Gesamtbetrag der in bar ausgeschütteten Dividende belief sich auf 15.877.399,40 €. Nicht beherrschende Anteile Die nicht beherrschenden Anteile sanken durch den Ankauf weiterer 40,00 % Anteile an der QUARTERBACK New Energy Holding GmbH und die damit einhergehende Erlan- gung der Beherrschung um 19,4 Mio. €. Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag Im Rahmen des Beherrschungs- und Gewinnabführungsver- trags führt die Deutsche Wohnen SE das gesamte Jahres- ergebnis an die Vonovia SE ab bzw. gleicht die Vonovia SE einen Verlust der Deutsche Wohnen SE aus. Da der Ver- pflichtungszeitraum das gesamte Geschäftsjahr umfasst, lag zum 30. Juni 2026 insoweit keine gegenwärtige Verpflich- tung zur Ergebnisabführung bzw. kein gegenwärtiger An- spruch auf Verlustausgleich in Bezug auf das Ergebnis der Deutsche Wohnen SE im ersten Halbjahr 2026 vor. Eine verlässliche Schätzung über die Höhe einer zum 31. Dezem- ber 2026 entstehenden etwaigen Verpflichtung zur Ergebnis- abführung bzw. eines etwaigen Anspruchs auf Verlustaus- gleich ist zum 30. Juni 2026 nicht möglich. 44 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 47
21 Originäre finanzielle Verbindlichkeiten 31.12.2025 30.06.2026 in Mio. € langfristig kurzfristig langfristig kurzfristig Originäre finanzielle Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 3.509,4 789,0 2.991,1 913,2 gegenüber anderen Kreditgebern 3.120,1 104,1 3.043,5 74,6 gegenüber Gesellschafter – 450,0 – 510,4 gegenüber nahestehenden Unternehmen – – – 18,4 Zinsabgrenzung aus originären finanziellen Verbindlichkeiten – 29,5 – 16,9 6.629,5 1.372,6 6.034,6 1.533,5 Die Nominalverpflichtungen der Verbindlichkeiten gegen- über Kreditinstituten sowie der Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern haben sich wie folgt entwickelt: in Mio. € 31.12.2025 30.06.2026 Unternehmensanleihen* 1.171,0 1.171,0 Namensschuldverschreibungen* 475,0 375,0 Inhaberschuldverschreibungen* 1.260,2 1.260,2 Schuldscheindarlehen* 50,0 50,0 Hypothekendarlehen** 4.600,8 4.197,8 Finanzverbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen – 510,4 Finanzverbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen 450,0 18,4 8.007,0 7.582,8 * Deutsche Wohnen ist im Rahmen dieser Finanzierung zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen („Financial Convenants“) verpflichtet und hat diese auch erfüllt. ** Deutsche Wohnen ist für einen Teil der Hypothekendarlehen zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen („Financial Convenants“) verpflichtet und hat diese auch erfüllt. Die Nominalverpflichtungen sind in Höhe von 4.195,3 Mio. € (31. Dezember 2025: 4.600,8 Mio. €) durch Grundschulden sowie weitere Sicherheiten (Kontoverpfändungen, Abtretun- gen, Verpfändungen von Gesellschaftsanteilen und Bürg- schaften der Deutsche Wohnen SE oder anderer Konzern- gesellschaften) gegenüber den Gläubigern gesichert. Bei Nichterfüllung von Zahlungsverpflichtungen dienen die gestellten Sicherheiten zur Befriedigung der Ansprüche der Banken. Finanzverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern Mit Wirkung zum 2. März 2026 ist die Deutsche Wohnen SE dem Cash-Pool der Vonovia SE beigetreten. Über den Cash-Pool erfolgte zum 31. März 2026 der Ausgleich des ausstehenden Restnominals aus den von der Vonovia SE an die Deutsche Wohnen SE im Geschäftsjahr 2025 ausgegebe- nen Darlehen in Höhe von 450,0 Mio. €. Der Saldo aus dem Cash-Pool mit der Vonovia SE beträgt zum 30. Juni 2026 510,4 Mio. € und ist vollständig kurzfristig. Besicherte Finanzierungen Im 1. Halbjahr 2026 wurden endfällige Hypothekendarlehen in Höhe von 575,2 Mio. € zurückgeführt. Rückzahlung von zwei Namensschuldverschreibungen von Deutsche Wohnen In der Berichtsperiode wurden zwei von der Deutsche Wohnen SE begebene Namensschuldverschreibungen über jeweils 50,0 Mio. € endfällig getilgt. 45Verkürzter Konzernzwischenabschluss — Konzernanhang
Page 48
22 Leasingverhältnisse Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Nutzungs- rechte aus Leasingverhältnissen nach IFRS 16 zum 30. Juni 2026 im Vergleich zum 31. Dezember 2025. Entwicklung der Nutzungsrechte in Mio. € 31.12.2025 30.06.2026 Nutzungsrechte Erbbaurechte 60,7 60,5 Nutzungsrechte in den Investment Properties 60,7 60,5 Anmietung von Grundstücken zur Errichtung selbst genutzter Solaranlagen – 7,0 Gewerbemietverträge 0,6 0,5 Wärmelieferverträge 50,3 44,7 KFZ-Leasing – 0,1 Messtechnik 8,8 7,7 Nutzungsrechte in den Sachanlagen 59,7 60,0 120,4 120,5 Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen nach IFRS 16 zum 30. Juni 2026 im Vergleich zum 31. Dezember 2025. Entwicklung der Leasingverbindlichkeiten 31.12.2025 30.06.2026 in Mio. € langfristig kurzfristig langfristig kurzfristig Verbindlichkeiten aus Leasing Erbbaurechte (IAS 40) 23,5 0,2 23,3 0,2 Anmietung von Grundstücken zur Errichtung selbst genutzter Solaranlagen – – 6,0 0,7 Gewerbemietverträge 0,4 0,2 0,3 0,2 Wärmelieferverträge 44,2 8,5 41,3 5,9 KFZ-Leasing – – – 0,1 Messtechnik 7,1 2,2 6,1 2,1 75,2 11,1 77,0 9,2 46 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 49
Abschnitt (F): Corporate-Governance- Berichterstattung 23 Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen Deutsche Wohnen hatte zum 30. Juni 2026 Geschäfts- beziehungen mit nicht konsolidierten Mutterunternehmen, Tochterunternehmen, Schwesterunternehmen sowie mit assoziierten Unternehmen und mit Gemeinschafts- unternehmen. Diese Transaktionen resultieren aus dem normalen Liefe- rungs- und Leistungsaustausch sowie aus Finanzierungs- tätigkeit und sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt: Erbrachte Leistungen Bezogene Leistungen Forderungen Verbindlichkeiten Geleistete Anzahlungen in Mio. € 01.01.– 30.06. 2025 01.01.– 30.06.2026 01.01.– 30.06. 2025 01.01.– 30.06.2026 31.12. 2025 30.06. 2026 31.12. 2025 30.06. 2026 31.12. 2025 30.06. 2026 Assoziierte Unternehmen 56,5 0,2 15,9 9,9 60,8 16,0 4,0 23,9 54,5 56,3 Gemeinschafts- unternehmen 5,2 3,4 48,5 56,7 46,6 35,7 0,3 0,3 3,8 3,8 Sonstige nahestehen- de Unternehmen 25,2 26,8 163,6 252,2 45,3 12,2 512,5 570,4 – – 86,9 30,4 228,0 318,8 152,7 63,9 516,8 594,6 58,3 60,1 Zum 30. Juni 2026 hat sich der Kreis der nahestehenden Personen verändert. Zum 20. Mai 2026 wurde Philipp Späth in den Vorstand der Deutsche Wohnen SE berufen. Olaf Weber und Eva Weiß verließen den Vorstand von Deutsche Wohnen im besten gegenseitigen Einvernehmen. Im 1. Halbjahr 2026 wurde das Vergütungssystem der Vorstände von Deutsche Wohnen dahingehend geändert, dass die Vorstandsmitglieder mit Wirkung ab dem 1. Januar 2026 ausschließlich eine aus einem Festgehalt bestehende Vergütung erhalten. Dementsprechend wurden im 1. Halb- jahr 2026 alle laufenden L TIP-Tranchen aktueller und ehema- liger Vorstandsmitglieder vorzeitig durch eine Ausgleichs- zahlung in Höhe von 2,1 Mio. € abgelöst. Im Rahmen der Änderung des Vergütungssystems wurde mit einem Vor- standsmitglied zur Ablösung von weiteren bisherigen Vergütungsansprüchen eine Abfindungszahlung in Höhe von 0,9 Mio. € vereinbart, die im 1. Halbjahr 2026 geleistet wurde. 47Verkürzter Konzernzwischenabschluss — Konzernanhang
Page 50
Abschnitt (G): Zusätzliche Angaben zum Finanz management 24 Zusätzliche Angaben zu den Finanzinstrumenten Wertansatz Bilanz in Übereinstimmung mit IFRS 9 Bewertungskategorien und Klassen: in Mio. € Buchwerte 30.06.2026 Fortgeführte Anschaffungs- kosten Fair Value erfolgswirksam Fair Value erfolgs- neutral ohne Reklassifizierung Hedge Accounting keine Bewertungska- tegorie des IFRS 9 Wertansatz Bilanz nach IFRS 16 Fair Value 30.06.2026 Fair-Value- Hierarchiestufe Vermögenswerte Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente Kassenbestände und Bankguthaben 98,9 98,9 – – – – 98,9 n.a. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 145,1 145,1 – – – – 145,1 n.a. Finanzielle Vermögenswerte Forderungen aus Finanzierungsleasing 22,5 – – – – 22,5 – n.a. Ausleihungen gegenüber verbundenen Unternehmen – – – – – – – 2 Sonstige Ausleihungen 0,5 0,5 – – – – 0,5 2 Sonstige Ausleihungen an assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen 40,2 40,2 – – – – 40,2 2 Übrige Beteiligungen 38,7 – 38,7 – – – 38,7 3 Derivative finanzielle Vermögenswerte Cashflow Hedges 6,9 – – – 6,9 – 6,9 2 Freistehende Zinsswaps und Zinscaps 9,7 – 9,7 – – – 9,7 2 Schulden Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 229,5 229,5 – – – – 229,5 n.a. Unternehmensanleihen 1.157,6 1.157,6 – – – – 998,2 1 Übrige originäre finanzielle Verbindlichkeiten 6.410,5 6.410,5 – – – – 6.148,9 2 Derivative finanzielle Verbindlichkeiten Freistehende Zinsswaps und Zinscaps 3,0 – 3,0 – – – 3,0 2 Zinsabgrenzungen Derivate 0,4 – 0,4 – – – 0,4 2 Verbindlichkeiten aus Leasing 86,2 – – – – 86,2 – n.a. Verbindlichkeiten gegenüber Anteilseignern 186,0 186,0 – – – – 186,0 n.a. 48 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 51
Abschnitt (G): Zusätzliche Angaben zum Finanz management 24 Zusätzliche Angaben zu den Finanzinstrumenten Wertansatz Bilanz in Übereinstimmung mit IFRS 9 Bewertungskategorien und Klassen: in Mio. € Buchwerte 30.06.2026 Fortgeführte Anschaffungs- kosten Fair Value erfolgswirksam Fair Value erfolgs- neutral ohne Reklassifizierung Hedge Accounting keine Bewertungska- tegorie des IFRS 9 Wertansatz Bilanz nach IFRS 16 Fair Value 30.06.2026 Fair-Value- Hierarchiestufe Vermögenswerte Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente Kassenbestände und Bankguthaben 98,9 98,9 – – – – 98,9 n.a. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 145,1 145,1 – – – – 145,1 n.a. Finanzielle Vermögenswerte Forderungen aus Finanzierungsleasing 22,5 – – – – 22,5 – n.a. Ausleihungen gegenüber verbundenen Unternehmen – – – – – – – 2 Sonstige Ausleihungen 0,5 0,5 – – – – 0,5 2 Sonstige Ausleihungen an assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen 40,2 40,2 – – – – 40,2 2 Übrige Beteiligungen 38,7 – 38,7 – – – 38,7 3 Derivative finanzielle Vermögenswerte Cashflow Hedges 6,9 – – – 6,9 – 6,9 2 Freistehende Zinsswaps und Zinscaps 9,7 – 9,7 – – – 9,7 2 Schulden Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 229,5 229,5 – – – – 229,5 n.a. Unternehmensanleihen 1.157,6 1.157,6 – – – – 998,2 1 Übrige originäre finanzielle Verbindlichkeiten 6.410,5 6.410,5 – – – – 6.148,9 2 Derivative finanzielle Verbindlichkeiten Freistehende Zinsswaps und Zinscaps 3,0 – 3,0 – – – 3,0 2 Zinsabgrenzungen Derivate 0,4 – 0,4 – – – 0,4 2 Verbindlichkeiten aus Leasing 86,2 – – – – 86,2 – n.a. Verbindlichkeiten gegenüber Anteilseignern 186,0 186,0 – – – – 186,0 n.a. 49Verkürzter Konzernzwischenabschluss — Konzernanhang
Page 52
Nachfolgend wird über die finanziellen Vermögenswerte und finanziellen Verbindlichkeiten berichtet, die nicht unter den Anwendungsbereich von IFRS 9 fallen: > Überschuss des Marktwerts des Planvermögens über die korrespondierende Verpflichtung in Höhe von 0,2 Mio. € (31. Dezember 2025: 0,3 Mio. €). > Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtun- gen in Höhe von 38,5 Mio. € (31. Dezember 2025: 39,6 Mio. €). Wertansatz Bilanz in Übereinstimmung mit IFRS 9 Bewertungskategorien und Klassen: in Mio. € Buchwerte 31.12.2025 Fortgeführte Anschaffungs- kosten Fair Value erfolgswirksam Fair Value erfolgs- neutral ohne Reklassifizierung Hedge Accounting keine Bewertungska- tegorie des IFRS 9 Wertansatz Bilanz nach IFRS 16 Fair Value 31.12.2025 Fair-Value- Hierarchiestufe Vermögenswerte Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente Kassenbestände und Bankguthaben 442,2 442,2 – – – – 442,2 n.a. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 167,9 167,9 – – – – 167,9 n.a. Finanzielle Vermögenswerte Forderungen aus Finanzierungsleasing 23,8 – – – – 23,8 – n.a. Ausleihungen gegenüber verbundenen Unternehmen – – – – – – – 2 Sonstige Ausleihungen 0,5 0,5 – – – – 0,5 2 Sonstige Ausleihungen an assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen 94,1 94,1 – – – – 94,1 2 Übrige Beteiligungen 29,7 – 29,7 – – – 29,7 3 Derivative finanzielle Vermögenswerte Cashflow Hedges 6,8 – – – 6,8 – 6,8 2 Freistehende Zinsswaps und Zinscaps 10,5 – 10,5 – – – 10,5 2 Schulden Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 210,7 210,7 – – – – 210,7 n.a. Unternehmensanleihen 1.156,6 1.156,6 – – – – 998,4 1 Übrige originäre finanzielle Verbindlichkeiten 6.845,5 6.845,5 – – – – 6.567,1 2 Derivative finanzielle Verbindlichkeiten Freistehende Zinsswaps und Zinscaps 5,3 – 5,3 – – – 5,3 2 Zinsabgrenzungen Derivate 0,5 – 0,5 – – – 0,5 2 Verbindlichkeiten aus Leasing 86,3 – – – – 86,3 – n.a. Verbindlichkeiten gegenüber Anteilseignern 160,1 160,1 – – – – 160,1 n.a. 50 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 53
Wertansatz Bilanz in Übereinstimmung mit IFRS 9 Bewertungskategorien und Klassen: in Mio. € Buchwerte 31.12.2025 Fortgeführte Anschaffungs- kosten Fair Value erfolgswirksam Fair Value erfolgs- neutral ohne Reklassifizierung Hedge Accounting keine Bewertungska- tegorie des IFRS 9 Wertansatz Bilanz nach IFRS 16 Fair Value 31.12.2025 Fair-Value- Hierarchiestufe Vermögenswerte Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente Kassenbestände und Bankguthaben 442,2 442,2 – – – – 442,2 n.a. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 167,9 167,9 – – – – 167,9 n.a. Finanzielle Vermögenswerte Forderungen aus Finanzierungsleasing 23,8 – – – – 23,8 – n.a. Ausleihungen gegenüber verbundenen Unternehmen – – – – – – – 2 Sonstige Ausleihungen 0,5 0,5 – – – – 0,5 2 Sonstige Ausleihungen an assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen 94,1 94,1 – – – – 94,1 2 Übrige Beteiligungen 29,7 – 29,7 – – – 29,7 3 Derivative finanzielle Vermögenswerte Cashflow Hedges 6,8 – – – 6,8 – 6,8 2 Freistehende Zinsswaps und Zinscaps 10,5 – 10,5 – – – 10,5 2 Schulden Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 210,7 210,7 – – – – 210,7 n.a. Unternehmensanleihen 1.156,6 1.156,6 – – – – 998,4 1 Übrige originäre finanzielle Verbindlichkeiten 6.845,5 6.845,5 – – – – 6.567,1 2 Derivative finanzielle Verbindlichkeiten Freistehende Zinsswaps und Zinscaps 5,3 – 5,3 – – – 5,3 2 Zinsabgrenzungen Derivate 0,5 – 0,5 – – – 0,5 2 Verbindlichkeiten aus Leasing 86,3 – – – – 86,3 – n.a. Verbindlichkeiten gegenüber Anteilseignern 160,1 160,1 – – – – 160,1 n.a. 51Verkürzter Konzernzwischenabschluss — Konzernanhang
Page 54
Die folgende Tabelle stellt die Vermögenswerte und Schul- den dar, die in der Bilanz zum Fair Value angesetzt werden, und deren Klassifizierung hinsichtlich der Fair-Value- Hierarchie: in Mio. € 30.06.2026 Stufe 1 Stufe 2 Stufe 3 Vermögenswerte Investment Properties 24.266,6 – – 24.266,6 Finanzielle Vermögenswerte Übrige Beteiligungen 38,7 – – 38,7 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte Investment Properties (Kaufvertrag geschlossen) 332,9 – 332,9 – Derivative finanzielle Vermögenswerte Cashflow Hedges 6,9 – 6,9 – Freistehende Zinsswaps und Zinscaps 9,7 – 9,7 – Schulden Derivative finanzielle Verbindlichkeiten Zinsabgrenzung Derivate 0,4 – 0,4 – Freistehende Zinsswaps und Zinscaps 3,0 – 3,0 – in Mio. € 31.12.2025 Stufe 1 Stufe 2 Stufe 3 Vermögenswerte Investment Properties 24.188,3 – – 24.188,3 Finanzielle Vermögenswerte Übrige Beteiligungen 29,7 – – 29,7 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte Investment Properties (Kaufvertrag geschlossen) 45,1 – 45,1 – Derivative finanzielle Vermögenswerte Cashflow Hedges 6,8 – 6,8 – Freistehende Zinsswaps und Zinscaps 10,5 – 10,5 – Schulden Derivative finanzielle Verbindlichkeiten Zinsabgrenzung Derivate 0,5 – 0,5 – Freistehende Zinsswaps und Zinscaps 5,3 – 5,3 – 52 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 55
Deutsche Wohnen bewertet ihre Investment Properties grundsätzlich anhand der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) ( Stufe 3). Die wesentlichen Bewertungsparameter und Bewertungs ergebnisse sind Kapitel [D25] Investment Properties aus dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2025 zu entnehmen. Die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte der Investment Properties werden zum Zeitpunkt der Umbu- chung in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte mit ihrem neuen Fair Value, dem vereinbarten Kaufpreis, ange- setzt (Stufe 2). Im Berichtszeitraum gab es bei den Finanzinstrumenten keine Wechsel zwischen den Hierarchiestufen. Zur Bewertung der Finanzinstrumente werden zunächst die Zahlungsströme kalkuliert und anschließend diskontiert. Zur Diskontierung wird grundsätzlich neben dem tenorspezifi- schen EURIBOR (3M; 6M) sowohl das eigene Kreditrisiko als auch das Kreditrisiko des Kontrahenten berücksichtigt. Bei der angewandten Exposure-Methode wird zu jedem zukünf- tigen Zahlungstermin das Netto- Exposure ermittelt und abhängig von den erwarteten Zahlungsströmen entweder das eigene Ausfallrisiko oder das Kontrahentenrisiko bei der Diskontierung der einzelnen Zahlungsströme einbezogen. Im aktuellen Zinsumfeld (mit sowohl negativen als auch positiven Marktwerten) waren für die Zinsswaps im Kon- zernabschluss sowohl das eigene Kreditrisiko als auch die Risikoaufschläge der Kontrahenten relevant. Diese werden, analog zum eigenen Risiko, aus am Kapitalmarkt beobacht- baren Notierungen abgeleitet und lagen, abhängig von der Restlaufzeit, zwischen 22 und 125 Basispunkten. Die eigenen Risikoaufschläge beliefen sich zum selben Stichtag laufzeit- abhängig auf 31 bis 182 Basispunkte. Die Fair Values der Zahlungsmittel und Zahlungsmittel- äquivalente, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstiger Finanzforderungen entsprechen zum Ab- schlussstichtag aufgrund ihrer überwiegend kurzen Restlauf- zeiten näherungsweise den Buchwerten. Die Höhe der geschätzten Wertberichtigung auf Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente wurde auf Grundlage erwarteter Verluste innerhalb von zwölf Monaten ermittelt. Es wurde festgestellt, dass die Zahlungsmittel und Zahlungsmittel- äquivalente auf Basis externer Ratings und der kurzen Restlaufzeiten ein geringes Ausfallrisiko aufweisen, sodass keine wesentlichen Wertminderungen vorliegen. Das Risiko im Bereich der Mietforderungen wurde unter Berücksichtigung der gesunkenen allgemeinen Kreditwürdig- keit analysiert, wobei dies als besonderer Forward-Looking- Parameter im Rahmen der Wertberichtigungen für finanziel- le Vermögenswerte gemäß IFRS 9 Berücksichtigung fand. Da Deutsche Wohnen Mieten im Wesentlichen als Vorauszah- lungen erhält, sind hiervon lediglich gestundete Mieten und ähnliche Forderungen betroffen. Da diese Forderungen typischerweise zeitnah einer spezifischen Wertberichtigung zugeführt werden, ist ein zusätzlicher Wertberichtigungsbe- darf derzeit nicht absehbar. Die Entwicklung des Forderungs- bestands wird kontinuierlich überwacht. Im Bereich der Forderungen aus Immobilienverkäufen wird das Ausfallrisiko kompensiert, indem das Eigentum am Veräußerungsobjekt bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung bei Deutsche Wohnen verbleibt. Deutsche Wohnen ist Beteiligte in verschiedenen Rechts- streitigkeiten, die aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit entstehen. Es handelt sich hierbei insbesondere um Miet- rechts-, Baurechts- und Vertriebsstreitigkeiten sowie in Einzelfällen um gesellschaftsrechtliche Auseinandersetzun- gen. Keine der Rechts streitigkeiten wird für sich genommen wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage von Deutsche Wohnen haben. Berlin, den 30. Juli 2026 Lars Urbansky Philipp Späth (CEO) (Mitglied des Vorstands) 53Verkürzter Konzernzwischenabschluss — Konzernanhang
Page 56
Informationen Bescheinigung nach prüferischer Durchsicht An die Deutsche Wohnen SE, Berlin Wir haben den verkürzten Konzernzwischenabschluss – bestehend aus Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, Konzern-Gesamtergebnisrechnung, Konzernbilanz, Konzern- Kapitalflussrechnung, Konzern-Eigenkapitalverän- derungsrechnung sowie ausgewählten erläuternden Kon- zernanhangangaben – und den Konzernzwischenlagebericht der Deutsche Wohnen SE, Berlin, für den Zeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2026, die Bestandteile des Halbjahres- finanzberichts nach § 115 WpHG sind, einer prüferischen Durchsicht unterzogen. Die Aufstellung des verkürzten Konzernzwischenabschlusses nach den IFRS für Zwischen- berichterstattung, wie sie in der EU anzuwenden sind, und des Konzernzwischenlageberichts nach den für Konzern- zwischenlageberichte anwendbaren Vorschriften des WpHG liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, eine Bescheinigung zu dem verkürzten Konzernzwischenabschluss und dem Konzernzwischenlagebericht auf der Grundlage unserer prüferischen Durchsicht abzugeben. Wir haben die prüferische Durchsicht des verkürzten Konzernzwischenabschlusses und des Konzernzwischen- lageberichts unter Beachtung der vom Institut der Wirt- schaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze für die prüferische Durchsicht von Abschlüssen vorgenom- men. Danach ist die prüferische Durchsicht so zu planen und durchzuführen, dass wir bei kritischer Würdigung mit einer gewissen Sicherheit ausschließen können, dass der verkürz- te Konzernzwischenabschluss in wesentlichen Belangen nicht in Übereinstimmung mit den IFRS für Zwischenbericht- erstattung, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der Konzernzwischenlagebericht in wesentlichen Belangen nicht in Übereinstimmung mit den für Konzernzwischenlage- berichte anwendbaren Vorschriften des WpHG aufgestellt worden sind. Eine prüferische Durchsicht beschränkt sich in erster Linie auf Befragungen von Mitarbeitern der Gesell- schaft und auf analytische Beurteilungen und bietet deshalb nicht die durch eine Abschlussprüfung erreichbare Sicher- heit. Da wir auftragsgemäß keine Abschlussprüfung vorge- nommen haben, können wir einen Bestätigungsvermerk nicht erteilen. Auf der Grundlage unserer prüferischen Durchsicht sind uns keine Sachverhalte bekannt geworden, die uns zu der Annahme veranlassen, dass der verkürzte Konzernzwischen- abschluss in wesentlichen Belangen nicht in Übereinstim- mung mit den IFRS für Zwischenberichterstattung, wie sie in der EU anzuwenden sind, oder dass der Konzernzwischen- lagebericht in wesentlichen Belangen nicht in Übereinstim- mung mit den für Konzernzwischenlageberichte anwend- baren Vorschriften des WpHG aufgestellt worden sind. Berlin, den 10. August 2026 PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Michael Preiß Dr. Frederik Mielke Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer 54 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 57
Versicherung der gesetzlichen Vertreter „Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzern zwischenabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im zusammen- gefassten Konzernzwischenlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt wird, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind.“ Berlin, den 30. Juli 2026 Lars Urbansky Philipp Späth (CEO) (Mitglied des Vorstands) 55Informationen — Bescheinigung nach prüferischer Durchsicht | Versicherung der gesetzlichen Vertreter
Page 58
Finanzkalender Kontakt 11. August 2026 Veröffentlichung des Halbjahres-Zwischenberichts 2026 10. November 2026 Veröffentlichung der 9-Monats-Zwischenmitteilung 2026 Alle bereits feststehenden Berichtstermine können Sie auch unserem Finanzkalender entnehmen. Deutsche Wohnen SE Mecklenburgische Straße 57 14197 Berlin Tel. +49 30 89786-0 Fax +49 30 89786-1000 info@deutsche-wohnen.com www.deutsche-wohnen.com Vorstand Lars Urbansky (CEO) Philipp Späth (Mitglied des Vorstands) 56 Deutsche Wohnen SE Halbjahresbericht 2026
Page 59
Hinweis Der Zwischenbericht erscheint in deutscher Sprache. Den Zwischenbericht finden Sie auf der Internetseite unter www.deutsche-wohnen.com. Disclaimer Dieser Zwischenbericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen. Diese Aussagen basieren auf den gegenwärtigen Erfahrungen, Vermutungen und Prognosen des Vorstands sowie den ihm derzeit verfügbaren Informationen. Die zukunftsgerichteten Aussagen sind nicht als Garantien der darin genannten zukünftigen Entwicklungen und Ergebnisse zu verstehen. Die zukünftigen Entwicklungen und Ergebnisse sind vielmehr von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Sie beinhalten verschiedene Risiken und Unwägbarkeiten und beruhen auf Annahmen, die sich möglicherweise als nicht zutreffend erweisen. Zu diesen Risikofaktoren gehören insbesondere die im Risikobericht des Geschäfts- berichts 2025 genannten Faktoren. Wir übernehmen keine Verpflichtung, die in diesem Zwischenbericht gemachten zukunftsgerichteten Aussagen zu aktualisieren. Dieser Zwischenbericht stellt kein Angebot zum Verkauf und keine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Kauf von Wertpapieren der Deutsche Wohnen SE dar. Impressum Herausgeber: Der Vorstand der Deutsche Wohnen SE Konzept und Realisierung: Berichtsmanufaktur GmbH, Hamburg Stand: August 2026 © Deutsche Wohnen SE, Berlin
Page 60
www.deutsche-wohnen.com