Annual report
Page 1
1 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS JA TILINPÄÄTÖS 1.10.2024–30.9.2025 https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 2
1 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Sisällys Hallituksen toimintakertomus .......................................................................................................................................................... 2 Asuntosalkku Oyj lyhyesti ............................................................................................................................................................. 2 Strategia ............................................................................................................................................................................................. 2 Tilikausi 10/2024–9/2025 lyhyesti ................................................................................................................................................ 2 Tilikauden keskeiset tapahtumat ................................................................................................................................................. 3 Tulevaisuuden tavoitteet ja näkymät .......................................................................................................................................... 4 Konsernin keskeiset tunnusluvut ................................................................................................................................................. 4 Markkinakatsaus ............................................................................................................................................................................... 5 Taloudellinen katsaus ..................................................................................................................................................................... 6 Katsaus sijoituskohteisiin ............................................................................................................................................................... 8 Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät ............................................................................................................................................. 9 Henkilöstö, johto ja hallinto ....................................................................................................................................................... 10 Osakkeet ja osakkeenomistajat .................................................................................................................................................. 10 Yhtiökokouksen päätökset ja voimassa olevat valtuutukset ............................................................................................... 11 Tapahtumat tilikauden jälkeen .................................................................................................................................................... 12 Osingonjakoesitys.......................................................................................................................................................................... 12 Taloudellinen tiedottaminen ....................................................................................................................................................... 12 Konsernin tunnusluvut ................................................................................................................................................................. 13 Tilinpäätös ............................................................................................................................................................................................ 21 Konsernitase ................................................................................................................................................................................... 21 Konsernituloslaskelma ................................................................................................................................................................. 23 Konsernin rahavirtalaskelma ....................................................................................................................................................... 24 Emoyhtiön tase .............................................................................................................................................................................. 25 Emoyhtiön tuloslaskelma ............................................................................................................................................................. 27 Konsernin liitetiedot ..................................................................................................................................................................... 28 Emoyhtiön liitetiedot .................................................................................................................................................................... 40 Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitukset ...................................................................................................... 42 Tilinpäätösmerkintä ...................................................................................................................................................................... 42 https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 3
2 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Hallituksen toimintakertomus Asuntosalkku Oyj lyhyesti Asuntosalkku on asuntosijoitusyhtiö, joka keskittyy omistaja -arvon luomiseen. Sijoitukset painottuvat omistusasuntotaloista valikoituihin yksittäisiin asuntoihin, joissa vuokralainen asuu omistusasujien naapurina. Pääpaino on hyvien sijaintien pienissä asu nnoissa Suomen pääkaupunkiseudulla ja sen kehyskunnissa sekä Tallinnan keskusta-alueilla. Olemme vaihtoehto asuntorahastoille ja suoralle asuntosijoittamiselle. Asuntosalkku on Viron suurin markkinaehtoinen vuokranantaja ja Tallinnan vuokramarkkinoiden edelläkävijä. 30.9.2025 Asuntosalkku omisti Suomessa 1 413 valmista asuntoa, joiden yhteenlaskettu käypä arvo velattomana oli 160,8 miljoonaa euroa, sekä Tallinnassa 660 valmista asuntoa, joiden yhteenlaskettu käypä arvo oli 103,1 miljoonaa euroa. Asuntosalkun taloudellinen vuokrausaste 30.9.2025 oli 97,9 prosenttia. Asuntosalkun perustajat ovat Jaakko Sinnemaa ja Timo Metsola. He ovat yhtiöidensä kautta myös Asuntosalkun keskeisiä omistajia. Strategia Asuntosalkun strategiassa ensisijaista on omistaja -arvon kasvattaminen. Tavoitteena on osakekohtaisen oman pääoman arvon kasvaminen pitkällä aikavälillä. Asuntosalkun omistaja-arvon kasvattaminen tapahtuu pääasiassa sijoitussalkkua jalostamalla sekä ostamalla omaa osaketta pitkäjänteisesti, kun sillä nähdään olevan suotuisaa vaikutusta osakekohtaisen oman pääoman arvon kasvuun. Omistaja-arvoa kasvatetaan lisäksi tehokkaalla pääomarakenteella ja optimoimalla tasetta. Osinkoa maksetaan, kun se nähdään yhtiön ja osakkeenomistajien kokonaisedun mukaiseksi. Strategian painotuksia voidaan joustavasti muuttaa toimintaympäristön ja markkinatilanteen muuttuessa. Henkilöstön ja sen hyvinvoinnin johdonmukainen kehittäminen tukee yhtiön strategian toteutumista. Asuntosalkun strategiset investoinnit kohdistuvat jatkossakin omistusasuntotaloista valikoituihin yksittäisiin asuntoihin, joissa vuokralainen asuu omistusasujien naapurina. Pääpaino on hyvien sijaintien pienissä asunnoissa Suomen pääkaupunkiseudulla ja se n kehyskunnissa sekä Tallinnan keskusta -alueilla. Tämä sijoitusstrategia mahdollistaa vakaan kassavirran ja pääoman tuottokyvyn molemmilla päämarkkinoilla erilaisissa toimintaympäristön suhdanteissa. Yhtiö näkee omistusasuntotalojen yksittäisten asuntojen tuovan merkittäviä etuja verrattuna kokonaisiin vuokrataloihin. Likviditeetti ja hajautus ovat toimivampia. Lisäksi yksittäisten asuntojen vuokratasot voidaan hinnoitella toisistaan riippumatta, toisin kuin kokonaisissa vuokrataloissa. Tilikausi 10/2024–9/2025 lyhyesti • Vertailukauteen vaikutti tytäryhtiö Linnakodu OÜ:n 14 kuukauden mittainen poikkeuksellinen tilikausi, jonka avulla Linnakodun tilikausi harmonisoitiin muun konsernin kanssa (jatkossa ”Tilikauden harmonisoiminen”). Tilikauden harmonisoimisen vaikutuksista p uhdistetut luvut esitetään vertailukelpoinen-nimikkeellä. • Vertailukelpoinen liikevaihto oli 19,2 (18,9) miljoonaa euroa, kasvua 1,6 %. Vertailukelpoista liikevaihtoa nosti kasvanut vuokratuotto. Liikevaihto oli 19,2 (20,1) miljoonaa euroa, laskua -4,6 %. • Vertailukelpoinen nettovuokratuotto oli 11,5 (11,6) miljoonaa euroa, laskua -0,2 %. Vuokratuotot ja vastikkeet kasvoivat euromääräisesti lähes yhtä paljon. Vastikkeiden kasvuun vaikutti rahoitusvastikkeiden suurempi määrä, ylimääräisien hoitovastikkeiden määrä, ja pienemmältä osin vastikkeiden yleinen kasvu. Nettovuokratuotto oli 11,5 (12,3) miljoonaa euroa, laskua -5,9 %. • Taloudellinen vuokrausaste oli 97,9 (97,4) prosenttia per 30.9.2025. Erinomainen vuokrausaste osoittaa strategian toimivuutta ja onnistumista vuokraustoiminnassa. • Vertailukelpoinen tilikauden tappio oli -1,5 (-14,6) miljoonaa euroa. Tappio johtuu niin katsauskaudella kuin vertailukaudellakin realisoitumattomasta voitosta/tappiosta sijoituskiinteistöjen ja asuntojen arvostamisesta https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 4
3 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.1 0.202 4 – 3 0 . 9 .202 5 käypään arvoon (jatkossa ”realisoitumaton voitto/tappio”). Realisoitumaton voitto/tappio on laskennallinen erä, joka syntyy sijoitusten käyvän arvon muutoksen ja nettoinvestointien erotuksesta. Realisoitumaton voitto/tappio oli koko tilikaudella negatiivinen mutta kuitenkin vertailukautta parempi , ja toisaalta realisoitumaton voitto/tappio oli positiivinen tilikauden jälkimmäisellä puolivuotisjaksolla . Huomattavan positiivisesti vaikutti myös korko - ja rahoituskulujen lasku. Tilikauden tappio oli - 1,5 ( - 14, 6) miljoonaa euroa. • Vertailukelpoinen tilikauden realisoitunut voitto oli 2,2 (0,4) miljoonaa euroa, kasvua 43 3,8 %. Realisoitunutta voittoa kasvattivat voimakkaimmin korko - ja muiden rahoituskulujen lasku ja muut lainojen uudelleenrahoittamiseen vertailukaudella liittyneet erät mukaan lukien korkosuojausten kertakulut. Tilikauden realisoitunut voitto oli 2,2 (0,8) mi ljoonaa euroa, kasvua 180,9 %. • Valmiiden asuntojen käypä arvo oli kauden lopussa yhteensä 261,2 (263,9) miljoonaa euroa. Arvoa kasvatti uusien asuntojen valmistuminen Tallinnassa ja piene n si asunto portfolion jalostaminen Tallinnassa. Arvoa pienensi myös realisoitumaton tappio sijoituskiinteistöjen ja - asuntojen arvostamisesta käypään arvoon. • Realisoitumaton tappio sijoituskiinteistöjen ja - asuntojen arvostamisesta käypään arvoon oli Suomessa - 4,4 ( - 4,3) miljoonaa euroa ja Virossa - 0,2 ( - 11,9) miljoonaa euroa. • Osakekohtainen oma pääoma oli 120,86 (121,84) euroa. Käyvän arvon muutoksista johtuvilla laskennallisilla veroveloilla ja - saamisilla oikaistu osakekohtainen oma pääoma oli 121,06 (122,93) euroa. • Valmiiden asuntojen määrä tilikauden lopussa oli 2 073 (2 080). Rakenteilla olevia asuntoja oli tilikauden lopussa 0 (36). Kehitykseen vaikuttivat uusien asuntojen valmistuminen ja asuntojen myyminen Tallinnassa . • Hallitus ehdottaa varsinaiselle yhtiökokoukselle, että osinkoa jaetaan 1,04 euroa osakkeelta ja että osinko maksetaan yhdessä erässä. Tili kauden keskeiset tapahtumat Suomessa liiketoiminta oli vakaata koko tilikauden ajan. Tallinnassa asuntoja hankittiin ja myös myytiin kauden aikana, ja asuntoja oli kauden alussa ja lopussa lähes yhtä paljon. Asuntosalkku myi tilikauden aikana 33 valmista asuntoa Tallinnasta. Kauppahinnat Tallinnassa myydyistä asunnoista olivat yhteensä 6,4 miljoonaa euroa. Jokainen valmiin asunnon kauppa tuotti luovutusvoittoa. Luovutusvoittojen määrä tilikaudella oli yhteensä 2 , 2 miljoonaa euroa . Tallinnassa myytyjen valmiiden asuntojen kauppahinnat yhtenä kokonaisuutena laskien vastaisivat tuottoarvoperusteista käypää arvoa tuottovaatimuksella 3 , 9 0 % . Ero yhtiön omistamien asuntojen arvioinnissa käytettyyn tuottovaatimukseen viittaa yhtiön mahdollisuuksiin jalostaa portfoliota joustavasti ja tuottavasti . Tiedot eivät sisällä jäljempänä tilikauden keskeisissä tapahtumissa mainittua myytyä keskeneräistä kiinteistöä , koska se ei ole vertailukelpoinen muiden asuntomyyntien kanssa . Asuntosalkku hankki tilikauden aikana yhtiön omia osakkeita viidessä eri osto - ohjelmassa. Osakkeita hankittiin kauden aikana yhteensä 12 395 kappaletta kokonaishintaan 981 675 euroa. Hinta osaketta kohden oli keskimäärin 79,20 euroa. Edellä olevat luvut ov at kauppapäivän mukaan ja sisältävät myös 1.10. ja 2.10.2025 selvitetyt yhteensä 37 osaketta kokonaishintaan 3 053 euroa. Omien osakkeiden hankkiminen jatkui tilikauden päättymisen jälkeen. Osakkeenomistajien nimitystoimikunnan ehdotukset varsinaiselle yhtiökokoukselle tiedotettiin 13.11.2024. Asuntosalkku tiedotti 14.1.2025 konsernin avainhenkilöiden osakepohjaisen kannustinjärjestelmän uutta kautta koskevista päätöksistä. Asuntosalkun varsinainen yhtiökokous pidettiin 23.1.2025. Yhtiökokouksen päätökset esitetään alla luvussa ”Yhtiökokouksen päätökset ja voimassa olevat valtuutukset”. Asuntosalkun hallituksen puheenjohtaja ja varapuheenjohtaja valittiin hallituksen järjestäytymiskokouksessa. Hallituksen puheenjohtajana jatkoi Hille Korhonen ja varapuheenjohtajana Topi Piela. Yhtiön strategia ja taloudelliset tavoitteet päivitettiin 12.2.2025. Omistaja - arvon kasvattaminen on ensisijaista yhtiön päivitetyssä strategiassa. Asuntosalkku sopi huhtikuussa 2025 Suomen tytäryhtiöidensä 87,0 miljoonan euron pankkilainan ensimmäisen jatkovuoden käytöstä. Laina solmittiin toukokuussa 2024. Lainan alkuperäinen eräpäivä oli toukokuussa 2027, minkä lisäksi laina sisälsi kaksi vuoden mi ttaista jatko - optiota molemminpuolisella suostumuksella. Sovittu ensimmäinen jatkovuosi siirsi lainan eräpäivän toukokuuhun 2028. Toisen jatkovuoden käytöstä voidaan sopia myöhemmin laina - aikana. Asuntosalkku solmi keväällä 2025 Linnakodulle uusia lainasopimuksia. Uudet lainasopimukset ovat yhteensä 63,5 miljoona a euro a . Samalla Linnakodu maksoi takaisin tai kuoletti vanhoja lainoja 54,5 miljoonan euron arvosta . Uudet https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 5
4 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 lainat erääntyvät vuonna 2030 lukuun ottamatta lainojen lyhennyksiä ja yhtä 8,0 miljoonan euron erää, joka erääntyy 2028. Asuntosalkku myi toukokuussa 2025 Tallinnasta keskeneräisen rakennuksen sisältävän kokonaisen kiinteistön 0,3 miljoonalla eurolla. Kiinteistössä sijaitsi 10 rakenteilla ollutta asuntoa. Yhtiö sai kohteen omistukseensa vuonna 2020 erään vastapuolena olleen rakennuttajan kuolin -/konkurssipesän velkojen järjestelyissä. Yhtiön normaalista käytännöstä poiketen Asuntosalkku siis omisti kiinteistön jo rakennusvaiheessa. Korona -pandemian ja Ukrainan sodan myötä muuttuneissa markkinaoloissa kohde ei kuitenkaan enää lopulta ollut yhtiölle taloudellisesti sopiva. Kohteen tasearvo oli 0,6 miljoonaa euroa, joten myynnistä syntyi yhtiölle 0,3 miljoonaa euroa luovutustappiota. Asuntosalkun osakkeenomistajien nimitystoimikunnan kokoonpano tiedotettiin 17.6.2025. Kaikki yhtiön tiedotteet ovat luettavissa Asuntosalkun verkkosivuilta osoitteesta asuntosalkku.fi/sijoittajille/tiedotteet. Tulevaisuuden tavoitteet ja näkymät Taloudelliset tavoitteet Asuntosalkku päivitti pitkän aikavälin taloudellisia tavoitteitaan 12.2.2025. Taloudelliset tavoitteet ovat • Osakekohtaisen oman pääoman arvon kasvaminen pitkällä aikavälillä. • Luototusaste (Loan to value, LTV) on 35–65 prosenttia. Yhtiön asettamien taloudellisten tavoitteiden saavuttamista kuvaavat tunnusluvut olivat tilikauden päättyessä 30.9.2025 seuraavat: • Osakekohtainen oma pääoma 120,86 (121,84) euroa • Luototusaste (LTV) oli 54,6 prosentti. Taloudellinen ohjeistus tilikaudelle 10/2025–9/2026 Yhtiö arvioi konsernin liikevaihdon olevan 17,5–20,0 miljoonaa euroa 30.9.2026 päättyvällä tilikaudella. Yhtiö ei tee ennustetta realisoitumattomasta voitosta/tappiosta sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon. Yhtiö arvioi 30.9.2026 päättyvän tilikauden realisoituneen voiton olevan 2,5–4,5 miljoonaa euroa. Vuoden takaista matalammat viitekorot vaikuttavat positiivisesti näkymään tilikauden 2026 realisoituneesta voitosta. Ohjeistus tilikaudelle 1.10.2025 –30.9.2026 perustuu Asuntosalkun johdon arvioon, että yhtiön taloudellinen vuokrausaste pysyy hyvällä tasolla ja nettovuokratuotto suhteellisen vakaana. Ennu ste perustuu myös oletukseen, että Tallinnassa yhtiön mahdollisuudet jatkaa salkun jalostusta säilyvät hyvinä ja yhtiö saavuttaa merkittäviä sijoitusten realisoituneita luovutusvoittoja myös tilikaudella 1.10.2025 –30.9.2026. Ohjeistukseen luovat epävarmuutta Euroopan epävarmat talousnäkymät, epävarmuus Suomen asumisen tukijärjestelmien muutosten vaikutuksesta yhtiöön, asuntojen myyntimarkkinan kehitys erityisesti Tallinnassa mutta myös Suomessa, korkotason muutokset ja geopoliittiset riskit. Konsernin keskeiset tunnusluvut Vertailukelpoiset tunnusluvut Linnakodun tilikausi oli 2024 päättyneellä tilikaudella muusta konsernista poikkeava 1.8.2023 –30.9.2024 eli 14 kuukauden mittainen. Alla esitetyt vertailukelpoiset tunnusluvut on muunnettu vertailukelpoisiksi siten, että Linnakodu on yhdistelty konserniin vertailukaudella 12 kuukauden ajalta 1.10.2023–30.9.2024 ja vertailukaudesta on jätetty kaksi ensimmäistä kuukautta yhdistelemättä konserniin . Näin kausi on yhtä pitkä ja samalta ajalta muun konsernin kanssa. Konsernin vertailukelpoiset tuloslaskelma ja rahavirtalaskelma esitetään liitetiedossa 4 . Tunnusluvut ilman vertailukelpoisuusoikaisua esitetään 2024 päättyneeltä tilikaudelta luvussa ”konsernin tunnusluvut”. Tilikauteen, joka päättyi 30.9.2025, ei liity vertailukelpoisuusoikaisuja. https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 6
5 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 1.10.–30.9. tai 30.9 2025 2024 Muutos Liikevaihto, M€ 19,2 18,9 1,6 % Nettovuokratuotto, M€ 11,5 11,6 -0,2 % Tilikauden voitto/tappio, M€ -1,5 -14,6 Realisoitunut voitto/tappio, M€ 2,2 0,4 433,8 % Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ 0,9 -2,3 Valmiiden asuntojen käypä arvo yht., M€ 261,2 263,9 -1,0 % Valmiiden asuntojen käypä arvo yht., Suomi, M€ 158,1 161,9 -2,4 % Valmiiden asuntojen käypä arvo yht., Tallinna, M€ 103,1 102,0 1,1 % Rakenteilla olevien asuntojen käypä arvo yht., Tallinna, M€(1 0,0 7,2 -100,0 % Taloudellinen vuokrausaste, % 97,9 97,4 Luototusaste (Loan to value, LTV), % 54,6 54,6 Asuntoja omistuksessa, kpl 2 073 2 080 -7 kpl Asuntoja rakenteilla, kpl 0 36 -36 kpl Osakekohtainen tulos, € -1,51 -14,83 Osakekohtainen oma pääoma, € 120,86 121,84 -0,8 % Oikaistu osakekohtainen oma pääoma, € 121,06 122,93 -1,5 % 1) Rakenteilla olevien asuntojen arvostus on tehty olettaen, että asunnot ovat valmistuneet ja, että asunnot ovat vuokrattu keskimääräisen taloudellisen vuokrausasteen olettaman mukaan (ks. liitetieto 1 4.e) arvonmäärityksen arvopäivänä; asuntokohtainen vuokrataso perustuu Asuntosalkun antamaan vuokra-arvioon. Edellä valmiiden asuntojen käypä arvo on esitetty taloyhtiöveloilla vähennettynä. Alla esitetään käypä arvo myös velattomana. Valmiiden asuntojen käypä arvo 30.9.2025 30.9.2024 Muutos Velattomana yht., M€ 263,9 264,8 -0,3 % Taloyhtiöveloilla vähennettynä yht., M€ 261,2 263,9 -1,0 % Velattomana Suomi, M€ 160,8 162,8 -1,2 % Taloyhtiöveloilla vähennettynä Suomi, M€ 158,1 161,9 -2,4 % Velattomana Tallinna, M€ 103,1 102,0 1,1 % Taloyhtiöveloilla vähennettynä Tallinna, M€ 103,1 102,0 1,1 % Markkinakatsaus Yleinen toimintaympäristö Asuntosalkun liiketoimintaan vaikuttaa olennaisesti asuntomarkkinoiden tilanne erityisesti Suomen kasvukeskuksissa sekä Tallinnassa. Yhtiön toimintaan vaikuttavat lisäksi makrotaloudelliset tekijät kuten esimerkiksi talouskasvun, työllisyyden sekä inflaation kehitys. Toimialan toimintaympäristö Kaupungistuminen ja alueellinen väestönkasvu Kaupungistumisen megatrendin odotetaan jatkuvan, ja Tilastokeskus arvioi väestönkasvuksi vuosina 2024 –2045 yhtiön keskeisimmillä kohdealueilla Suomessa 23,1 %, joka vastaa noin 427 000 asukkaan kumulatiivista lisäystä. Pääkaupunkiseudun asukasluvun odotetaan kasvavan 25,5 % vastaavalla ajanjaksolla, mikä tarkoittaa noin 322 000 asukkaan kumulatiivista lisäystä. Koko maan väestönkasvuksi vuosille 2024–2045 ennustetaan noin 450 000 asukkaan eli 8,0 %:n lisäystä.1 1 Tilastokeskus: Väestöennuste 202 4, Väestö iän ja sukupuolen mukaan alueittain 202 4–2045. [Otanta: Espoo, Helsinki, Kauniainen, Lahti, Tampere, Turku ja Vantaa] https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 7
6 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Virossa muuttoliikkeen ennustetaan jatkuvan kohti pääkaupunki Tallinnaa. Tallinna kuuluu Harjun maakuntaan, jonka väkiluvun ennustetaan kasvavan 3,3 % vuosina 2024–2045.2 Koko maan väestön odotetaan vähenevän 3,4 % vuosina 2024–2045. Asuntojen hintojen kehitys Yhtiön johdon näkemyksen mukaan asuntojen hintakehitys on ollut positiivista yhtiön kohdealueilla pitkällä aikavälillä. Tilastokeskuksen tuottamien tilastojen mukaan Suomen pääkaupunkiseudulla sijaitsevien vanhojen osakehuoneistojen keskimääräiset neliöhinnat olivat kasvaneet 26,5 %, kun verrataan vuoden 2024 hintoja vuoden 2010 hintoihin. Lyhyen aikavälin tarkastelu osoittaa, että vanhojen osakehuoneistojen hinnat ovat laskeneet pääkaupunkiseudulla -1,96 %, kun verrataan vuoden 2025 toista kvartaalia vuoden 2024 toiseen kvartaaliin.3 Tallinnassa asuinhuoneistojen hinnat ovat nousseet selvästi Suomen pääkaupunkiseudun hintoja enemmän pitkällä aikavälillä tarkasteltuna. Asuinhuoneistojen keskimääräiset neliöhinnat ovat nousseet 229,0 %, kun verrataan vuoden 2024 hintoja vuoden 2010 hintoihin. Lyhyen aikavälin tarkastelu osoittaa, että Tallinnassa asuinhuoneistojen hinnat ovat nousseet 0,8 %, kun verrataan vuoden 2025 toista kvartaalia vuoden 2024 toiseen kvartaaliin. Tallinnan tilasto sisältää kuitenkin uudet ja vanhat asunnot samassa tilastossa, mutta Suomessa otanta rajoittuu käytettyihin asuntoihin. Uusien asuntojen hinnat ovat tyypillisesti käytettyjä asuntoja korkeampia, joten uudisasuntojen ja käytettyjen asuntojen suhteelliset osuudet kauppatilastossa vaikuttavat myös keskimääräiseen hintaan. 4 Taloudellinen katsaus Liikevaihto ja tulos Asuntosalkun 30.9.2025 päättyneen tilikauden vertailuun edeltäneeseen tilikauteen vaikuttaa edellisellä tilikaudella toteutettu Tilikauden harmonisoiminen, minkä vuoksi Tallinnan tytäryhtiön Linnakodu OÜ:n 30.9.2024 päättynyt vertailukausi oli 14 kuukauden mittainen. Tilikauden harmonisoiminen vaikutti lähes kaikkiin vertailukauden tuottoihin ja kuluista kaikkiin paitsi tuloveroihin erää kasvattavasti. Jatkossa Tilikauden harmonisoimista ei erikseen mainita ajurina tiettyjen erien muutoksessa. Edellisen tilikauden luvut esitetään alla sekä vertailukelpoisina että oikaisemattomina. 2025 päättyneen tilikauden lukuja verrataan Tilikauden harmonisoimisen vaikutuksista puhdistettuun eli 12 kuukauden mittaiselle kaudelle laskettuun vertailukelpoiseen tuloslaskelma an edelliseltä tilikaudelta. Asuntosalkun vertailukelpoinen liikevaihto kasvoi 19,2 (vrt.kelp. 18,9 ja oikaisematon 20,1) miljoonaan euroon. Liikevaihto koostuu pääasiassa vuokratuotoista, jotka olivat 16,9 (vrt.kelp. 16,6 ja oikaisematon 17,5) miljoonaa euroa ja sijoitusten realisoituneista luovutusvoitoista, jotka olivat 2,2 (vrt.kelp. 2,2 ja oikaisematon 2,6) miljoonaa euroa. Vertailukelpoisen liikevaihdon kasvua selittää lähinnä vuokrakertymän kasvu Tallinnassa. Vaikka konsernin asuntomäärä laski verrattaessa tilikauden ja edellisen kauden päätöstä, edellisellä tilikaudella suurempi osa Tallinnassa omistetuista asunnoista oli vasta hankittuja ja ei vielä vuokrauskäytössä, kun päättyneellä tilikaudella suurempi osa asunnoista Tallinnassa oli jatkuvasti vuokrauskäytössä. Yhtiön nettovuokratuotto laski 11,5 (vrt.kelp. 11,6 ja oikaisematon 12,3) miljoonaan euroon. Nettovuokratuoton laskuun vaikutti rahoitusvastikkeiden suurempi määrä, ylimääräisten hoitovastikkeiden määrä, ja pienemmältä osin vastikkeiden yleinen kasvu, jotka ylittivät euromääräisesti hieman vuokrien kasvun. Liiketoiminnan muut tuotot olivat -4,4 (vrt.kelp. -15,8 ja oikaisematon -16,1) miljoonaa euroa. Liiketoiminnan muiden tuottojen muutos johtuu suurimmaksi osaksi realisoitumattomasta voitosta/tappiosta, joka esitetään liiketoiminnan muissa tuotoissa, vaikka se olisi negatiivinen. Realisoitumaton voitto/tappio on laskennallinen erä, joka syntyy sijoitusten käyvän arvon muutoksen ja nettoinvestointien erotuksesta. Erä sisältää kauden lopussa omistettujen asuntojen käyvän arvon muutoksen vaikutuksen lisäksi kau den aikana myydyistä asunnosta syntyvän vaikutuksen, kun myydyistä asunnoista aiemmin kirjatut realisoitumattomat voitot vähennetään tuloksesta. Myytyjen asuntojen osalta syntyy toki myös sijoitusten realisoitunutta luovutusvoittoa tai - tappiota riippuen m yyntihinnan ja hankintahinnan erotuksesta. 2 Statistic Estonia: Population projection 2025-2085 3 Tilastokeskus: Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksi (2020=100) ja kauppojen lukumäärät, neljännesvuosittain, 2020Q1-2025Q2 ja Tilastokeskus: Vanhojen osakeasuntojen neliöhinnat ja kauppojen lukumäärät tontin omistusmuodon mukaan, vuosittain, 2009-2024 4 Estonian Land Board: Price statistics, transactions with residential apartments https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 8
7 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Realisoitumaton tappio oli Suomessa ja Virossa yhteensä -4,6 (vrt.kelp. -15,9 ja oikaisematon -16,3) miljoonaa euroa, josta Suomen portfolion osuus oli -4,4 (vrt.kelp. -4,3 ja oikaisematon -4,3) miljoonaa euroa ja Tallinnan portfolion 0,2 (vrt.kelp. 11,6 ja oikaisematon -11,9) miljoonaa euroa. Vertailukelpoiset materiaalit ja palvelut - ryhmän kulut kasvoivat ja olivat - 6,3 (vrt.kelp. -6,1 ja oikaisematon -6,3) miljoonaa euroa. Muutosta selittää lähinnä vastikkeiden kasvu - 5,1 (vrt.kelp. -4,8 ja oikaisematon - 4,9) miljoonaan euroon. Vastakkaisesti vaikutti muiden ostojen lasku -0,2 (vrt.kelp. - 0,3 ja oikaisematon -0,3) miljoonaan euroon. Ulkopuoliset palvelut koostuivat sekä päättyneellä tilikaudella että vertailukaudella lähes kokonaan välityspalkkioista ja olivat -0,7 (vrt.kelp. -0,7 ja oikaisematon -0,8) miljoonaa euroa. Henkilöstökulut olivat -1,2 (vrt.kelp. -1,3 ja oikaisematon -1,4) miljoonaa euroa. Liiketoiminnan muut kulut olivat -1,3 (vrt.kelp. -1,2 ja oikaisematon -1,3) miljoonaa euroa. Liiketoiminnan muut kulut sisälsivät päättyneellä tilikaudella - 0,3 (vrt.kelp. 0,0 ja oikaisematon 0,0) miljoonaa euroa sijoitusten realisoituneita luovutustappioita. Luovutustappio syntyi, kun yhtiö myi Tallinnasta yhden keskeneräisen rakennuksen sisältävän kokonaisen kiinteistön. Asiasta kerrotaan lisää tilikauden keskeisissä tapahtumissa. Vertailukaudella liiketoiminnan muut kulut sisälsivät konsernin Suomen lainojen uudelleenrahoittamiseen liittyneitä eriä. Muut korko- ja rahoitustuotot olivat 0,1 (vrt.kelp. 0,3 ja oikaisematon 0,3) miljoonaa euroa. Korkokulut ja muut rahoituskulut laskivat merkittävästi ja olivat -7,4 (vrt.kelp. - 9,7 ja oikaisematon -10,1) miljoonaa euroa. Muutos korkokuluissa ja muissa raho ituskuluissa johtui suurimmaksi osaksi laskeneista markkinakoroista, vertailukaudelle ajoittuneista uusien lainojen järjestelypalkkioista ja myös vertailukaudelle ajoittuneista korkosuojauksessa käytettyjen uusien johdannaisten kertamaksuista. Voitto/tappio ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja oli negatiivinen mutta kasvoi - 1,7 (vrt.kelp. - 15,5 ja oikaisematon 15,4) miljoonaan euroon. Tappio johtuu niin katsauskaudella kuin vertailukaudellakin suurimmaksi osaksi realisoitumattomasta tappiosta, v aikka realisoitumaton tappio olikin päättyneellä tilikaudella pienempi kuin vertailukaudella. Muutosta vertailukaudesta selittää myös edellä mainittu korkokulujen ja muiden rahoituskulujen lasku. Tuloverot olivat positiivinen 0,2 (vrt.kelp. 0,8 ja oikaisematon 0,8) miljoonaa euroa, joista realisoitumattomasta tappiosta Suomessa johtuvia laskennallisia veroja oli 0,9 (vrt.kelp. 0,9 ja oikaisematon 0,9) miljoonaa euroa. Tilikauden tappio oli -1,5 (vrt.kelp. -14,6 ja oikaisematon -14,6) miljoonaa euroa. Realisoitunut voitto kasvoi 2,2 (vrt.kelp. 0,4 ja oikaisematon 0,8) miljoonaan euroon. Realisoitunut voitto/tappio esittää tilikauden voiton/tappion ilman realisoitumatonta voittoa/tappiota ja tämän vaikutusta laskennallisiin veroihin. Taloudellinen vuokrausaste 30.9.2025 oli 97,9 % (97,4 %). Korkea vuokrausaste sekä katsauskauden että vertailukauden lopussa on osoitus strategian toimivuudesta ja onnistumisesta vuokraustoiminnassa. Taloudellinen asema ja rahavirta Asuntosalkun taloudellinen asema ja maksuvalmius tilikauden aikana ja lopussa olivat hyvät. Taseen loppusumma laski lähinnä tilikauden realisoitumattoman tappion vuoksi. Omavaraisuusaste laski 43,9 %:iin (44,4 %) lähinnä realisoitumattoman tappion vuoksi. Luototusaste (Loan to value, LTV) säilyi 54,6 %:ssa (54,6 %). Asuntosalkku-konsernin taseen loppusumma 30.9.2025 oli 268,7 (270,9) miljoonaa euroa. Pysyvät vastaavat laskivat 261,2 (265,5) miljoonaan euroon. Muutokset asunto -omaisuuden käyvässä arvossa vaikuttivat pysyviä vastaavia pienentävästi. Pysyviä vastaavia kasvattivat uusien kohteiden hankinnat Tallinnassa ja perusparannusinvestoinnit kohteisiin Suomessa ja Tallinnassa. Pysyviä vastaavia pienensivät kohteiden myynnit. Asuntosalkun omistamien asuntojen määrä laski kauden aikana 7 (kasvoi 10) asunnolla. Vaihtuvat vastaavat kasvoivat 7,5 (5,4) miljoonaan euroon. Rahavaroja oli kauden päättyessä 6,3 (4,1) miljoonaa euroa, josta rahavaroiksi luokiteltuja likvidejä määräaikaistalletuksia oli 1,7 (1,7) miljoonaa euroa (luokitteluperusteista ks. liitetieto 2). Oma pääoma laski 117,7 (120,2) miljoonaan euroon. Laskua selittää tilikauden tulos, jossa on mukana realisoitumaton arvonmuutos, ja omien osakkeiden ostaminen 1,0 (0,0) miljoonalla eurolla. Tilikauden päättyessä korollisen vieraan pääoman määrä oli 149,0 (148,1) miljoonaa euroa. Määrää kasvatti lainojen kasvu Tallinnassa ja pienensivät emoyhtiön ja Suomen tytäryhtiöiden lainojen lyhennykset. Pitkäaikaisen vieraan pääoman kasvua 147,2 (145,8) miljoonaan euroon selittää konsernin Tallinnan lainojen uudelleenrahoitus, mikä https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 9
8 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 samalla vähensi lyhytaikaisia lainoja. Vastakkaiseen suuntaan vaikutti asuntojen käypään arvoon arvostamisesta johtuvan laskennallisen verovelan lasku 0,4 (1,1) miljoonaan euroon. Lyhytaikainen vieras pääoma laski 3,7 (5,0) miljoonaan euroon. Laskun selittää suurimmaksi osaksi lyhytaikaisten rahoituslaitoslainojen väheneminen 2,3 (3,5) miljoonaan euroon. Konsernilla ei ollut tilikauden päättyessä käyttämätöntä lainalimiittiä (vertailukaudella 3,1 miljoonaa euroa). Lainojen pääomilla painotettu keskimääräinen maturiteetti tilikauden päättyessä oli 3,3 (2,4) vuotta ja korkosuojauksessa käytettyjen johdannaisten nimellisarvoilla painotettu keskimääräinen maturiteetti 2,3 (2,5) vuotta. 55,2 % (53,9 %) lainojen pääomista oli korkosuojattu. Lainojen keskikorko tilikauden päättyessä sisältäen marginaalin, viitekoron ja korkosuojausten vaikutuksen oli 4,3 % (5,3 %). Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) oli 0,9 (vrt.kelp. -2,3 ja oikaisematon -2,1) miljoonaa euroa. FFO ei sisällä sijoitusten realisoituneita luovutusvoittoja. Muutos vertailukauteen selittyy suurimmaksi osaksi maksettujen korkojen ja muiden rahoituskulujen muutoksella. Vaikutusta voimistaa se, että vertailukaudella yhtiö maksoi Suomen lainoista kertyneitä korkoja enemmän kuin oli tilikaudelle jaksotettu tuloksen mukainen määrä. Katsaus sijoituskohteisiin Asuntosalkun kaikki Viron asunnot sijaitsevat Tallinnassa ja pääosin Tallinnan keskusta -alueilla. Konserniyhtiöistä Asuntosalkku Suomi ja Suomen Asuntovarainhoito omistavat asuntoja Suomessa ja Linnakodu Tallinnassa. Emoyhtiö ei omista asuntoja suoraan. 30.9.2025 30.9.2024 Tietoja asunnoista Suomi Tallinna Yhteensä Suomi Tallinna Yhteensä Asuntoja valmiina, kpl 1 413 660 2 073 1 413 667 2 080 Asuntoja rakenteilla, kpl 0 0 0 0 36 36 Asuinneliöitä valmiissa asunnoissa, m2 54 277 24 671 78 948 54 277 24 764 79 041 Asunnon keskikoko, m2 38,4 37,4 38,1 38,4 37,1 38,0 Valmiiden asuntojen käypä arvo Velattomana, M€ 160,8 103,1 263,9 162,8 102,0 264,8 Taloyhtiölainoilla vähennettynä, M€ 158,1 103,1 261,2 161,9 102,0 263,9 Rakenteilla olevien käypä arvo(1, M€ 0,0 0,0 0,0 0,0 1,6 1,6 Arvo per m2 velattomana, € 2 963 4 179 3 343 2 999 4 119 3 350 1) Rakenteilla olevat asunnot arvostetaan taseessa hankintahintaan eikä käypään arvoon. Katso liitetieto 14.c. Asuntosalkun valmiiden asuntojen käyvät arvot jakautuivat Suomen ja Tallinnan kesken siten, että 60,5 (61,4 ) prosenttia käyvistä arvoista muodostui asunnoista Suomessa ja 39,5 (38,6) prosenttia asunnoista Tallinnassa. Suomessa velaton arvo jakautuu alueellisesti seuraavasti: 35 % (35 %5) Helsingissä, 32 % (33 %5) Vantaalla, 7 % (7 %5) Espoossa, 12 % (12 %5) Tampereen, Turun ja Lahden seuduilla sekä 14 % (14 %5) pääkaupunkiseudun kehyskunnissa ja muualla Etelä-Suomessa. Asuntoportfolion jakauma huoneluvun mukaan on esitetty seuraavassa taulukossa erikseen Suomen ja Tallinnan asuntojen osalta. Asuntojen lukumäärä 30.9.2025 30.9.2024 huoneistotyypeittäin, Suomi kpl % kpl % Yksiöt 933 66,0 % 933 66,0 % Kaksiot 401 28,4 % 401 28,4 % Kolmiot ja suuremmat 79 5,6 % 79 5,6 % Yhteensä(1 1 413 100,0 % 1 413 100,0 % 5 Riippumattoman arvioitsijan raportti käyvästä arvosta 30.9.2024 on sisältänyt virheen arvon jakaumassa alueittain, minkä vuoksi vertailukauden luvut on tässä oikaistu. Tilinpäätöksessä 2024 esiintyneet oikaisemattomat arvot olivat 37 % Helsingissä, 34 % Vantaalla, 7 % Espoossa, 9 % Tampereen, Turun ja Lahden seuduilla sekä 1 3 % pääkaupunkiseudun kehyskunnissa ja muualla Etelä-Suomessa . Aluekohtaiset prosenttiosuudet on pyöristetty yhden desimaalin tarkkuuteen. Pyöristyksen vuoksi yksittäisten rivien prosenttiosuuksien summa voi poiketa loppusummasta https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 10
9 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Asuntojen lukumäärä 30.9.2025 30.9.2024 huoneistotyypeittäin, Tallinna kpl % kpl % Yksiöt 209 31,7 % 220 33,0 % Kaksiot 406 61,5 % 408 61,2 % Kolmiot ja suuremmat 45 6,8 % 39 5,8 % Yhteensä(1 660 100,0 % 667 100,0 % 1) Rivikohtaiset prosenttiosuudet on pyöristetty yhden desimaalin tarkkuuteen. Pyöristyksen vuoksi yksittäisten rivien prosenttiosuuksien summa voi poiketa loppusummasta. Asuntosalkun asuntoportfolion valmiiden asuntojen keskibruttovuokra 30.9.2025 oli 651 €/kk (647). Asuntoportfolion jakauma vuokrien mukaan on esitetty alla olevassa taulukossa erikseen Suomen ja Tallinnan asuntojen osalta. Asuntojen jakauma 30.9.2025 30.9.2024 kuukausivuokrien mukaan Suomi Tallinna Suomi Tallinna < 450 € 4,4 % 10,5 % 5,0 % 10,9 % 450–500 € 5,7 % 3,9 % 5,1 % 7,9 % 501–550 € 4,9 % 10,6 % 4,8 % 11,4 % 551–600 € 13,7 % 10,5 % 12,5 % 10,9 % 601–650 € 21,3 % 13,0 % 20,3 % 16,9 % 651–699 € 18,3 % 18,2 % 18,5 % 13,8 % > 700 € 31,7 % 33,3 % 33,8 % 28,0 % Seuraavassa taulukossa on esitetty yhtiön asuntojen osuus pääkaupunkiseudulla/pääkaupungissa, etäisyys lähimpään raideliikennepysäkkiin, pienten asuntojen (yksiöt ja kaksiot) osuus valmiista asunnoista sekä omalla tontilla sijaitsevien asuntojen osuus. Osuus asunnoista, 30.9.2025 Suomi, pääkaupunkiseutu Suomi Tallinna Pääkaupunkiseudulla (Helsinki, Espoo ja Vantaa) / pääkaupungissa, käyvät arvot n/a 74 % 100 % Etäisyys raideliikennepysäkistä enintään 600 m (kpl) 54 % 39 % 81 % Etäisyys raideliikennepysäkistä enintään 1 000 m (kpl) 73 % 54 % 96 % Yksiöitä tai kaksioita, valmiista asunnoista (kpl) 99 % 94 % 93 % Omalla tontilla (kpl) 91 % 91 % 100 % Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät Asuntosalkku arvioi, että sen keskeisimmät ja merkittävimmät lähiajan riskit ja epävarmuustekijät liittyvät mahdollisiin korkoympäristön muutoksiin ja asuntojen myyntimarkkinan muutoksiin Tallinnassa sekä geopoliittisiin riskeihin liittyviin mahdollisiin toimintaympäristön muutoksiin. Vaikka konsernilla on korkojohdannaisten avulla toteutettuja korkosuojauksia, huomattava osa konsernin lainoista on vaihtuvakorkoista, jolloin konserni hyötyisi viitekorkojen mahdollisesta laskusta, mutta mahdollinen korkojen nousu heikentäisi konsernin tulosta. Asuntosalkku on myynyt viimeisen kolmen vuoden aikana Tallinnassa asuntoja arvonmääritysarvoja korkeammilla hinnoilla, mistä on myös syntynyt realisoituneita luovutusvoittoja. Tallinnan asuntomarkkinoiden tilanne voi kuitenkin muuttua, ja Asuntosalk un mahdollisuus saavuttaa luovutusvoittoja Tallinnassa voi heikentyä tai poistua kokonaan. Viitekorkojen muutos tai kehittyminen markkinaodotuksista poikkeavasti voisi vaikuttaa myös asuntojen myyntimarkkinaan. Yhtiön kannalta negatiivisilla shokeilla korkokuluihin tai asuntojen myyntimarkkinaan, tai merkittävillä asuntojen käypien arvojen alentumisilla, voisi olla negatiivisia vaikutuksia myös yhtiön rahoituslainojen kovenantteihin. Geopoliittisen tilanteen vuoksi mahdollisiin liiketoimintaympäristön muutoksiin, häiriöihin ja epävarmoihin näkymiin liittyy korostunut riski. Mahdolliset häiriöt ja epävarmuus voivat vaikuttaa myös viitekorkoihin ja asuntojen myyntimarkkinaan sekä asuntojen käypiin arvoihin. https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 11
10 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Asuntosalkun kohdealueiden ja -segmentin vuokramarkkinoiden kilpailu voi poiketa yleisestä keskiarvosta, ja Asuntosalkun portfolion vuokrat voivat kehittyä yleistä markkinaa paremmin tai huonommin. Asumisen eri tukijärjestelmiin liittyvät tukien pienentymiset Suomessa ja tähän liittyvät markkinatilanteen muutokset voivat vaikuttaa Asuntosalkun asuntojen vuokriin tai vuokrausasteeseen. Henkilöstö, johto ja hallinto Konsernin yhtiöiden henkilömäärät tilikaudella keskimäärin kokoaikaisiksi henkilöiksi muutettuna olivat seuraavat: Konserniyhtiö 1.10.2024–30.9.2025 1.10.2023–30.9.2024 Asuntosalkku Oyj 5 6 Asuntosalkku Suomi Oy 2 2 Suomen Asuntovarainhoito Oy 1 1 Linnakodu OÜ 4 4 Yhteensä 12 13 Tämän lisäksi konsernin palveluksessa on kussakin konsernin suomalaisessa yhtiössä toimitusjohtajana toimiva Jaakko Sinnemaa. Sinnemaa ei sisälly taulukon lukuihin. Hallitus ja johtoryhmä Asuntosalkun varsinainen yhtiökokous 23.1.202 5 vahvisti hallituksen jäsenmäärä n ja valitsi hallituksen jäsenet. Hallitus valitsi keskuudestaan puheenjohtajaksi Hille Korhosen ja varapuheenjohtajaksi Topi Pielan. Nimi Tehtävä hallituksessa Nimittämisvuosi Hille Korhonen hallituksen puheenjohtaja 2022 Topi Piela hallituksen varapuheenjohtaja 2014 Timo Metsola hallituksen jäsen 2014 Terhi Mäki hallituksen jäsen 2025 Kim Väisänen hallituksen jäsen 2014 Yhtiön johtoryhmä on perustettu vuonna 2022. Nimi Tehtävä Tehtävässä alkaen Jaakko Sinnemaa toimitusjohtaja 2014 Olli Pehkonen talousjohtaja 2022 Timo Metsola neuvonantaja 2022 Hallituksen ja johtoryhmän osoite on Teollisuuskatu 21, 00510 Helsinki. Tilintarkastaja Yhtiön tilintarkastaja on tilintarkastusyhteisö KPMG Oy Ab, päävastuullisena tilintarkastajana KHT Turo Koila. Osakkeet ja osakkeenomistajat Tilikauden päättyessä yhtiön osakkeiden lukumäärä oli 986 592 (986 592). Liikkeelle laskettujen osakkeiden keskimääräinen lukumäärä oli tilikauden aikana 986 592 (986 592). Yhtiö omisti 12 395 (0) omaa osakettaan tilikauden päättyessä 30.9.2025. Osakkeenomistajien lukumäärä tilikauden päättyessä oli 713 (638). Kymmenen suurinta osakkeenomistajaa tilikauden päättyessä on esitetty alla taulukossa. Nimi Osakemäärä Osuus yhtiön osakkeista, % Vuokraturva-Yhtiöt Oy 112 293 11,38 Sinnemaa Oy 101 262 10,26 Rausanne Oy 91 354 9,26 https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 12
11 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Nimi Osakemäärä Osuus yhtiön osakkeista, % Väisänen Kim Jarkko Kristian 41 541 4,21 Helsingin Yliopiston Rahastot 40 952 4,15 Umo Invest Oy 33 693 3,42 Turun Yliopistosäätiö 27 492 2,79 Sarasvuo Jari 24 187 2,45 Maa- ja Vesitekniikan Tuki ry. 23 256 2,36 Umo Capital Oy 20 069 2,03 Kaupankäynti Asuntosalkun osakkeella Asuntosalkun osakkeita vaihdettiin 1.10.2024–30.9.2025 välisenä aikana yhteensä 68 471 (46 094) osaketta, eli 6,9 % (4,7 %) osakkeiden määrästä. Vaihdon arvo oli yhteensä 5,4 (3,4) miljoonaa euroa. Osakkeen päätöskurssi katsauskauden viimeisenä kaupankäyntipäivänä 30.9.2025 oli 81,00 (83,50) euroa per osake. 1.10.2024–30.9.2025 välisenä aikana alin kaupankäyntikurssi yhtiön osakkeella oli 72,00 (67,00) euroa per osake, ylin 86,50 (85,50) euroa per osake ja keskikurssi 78,15 (74,70) euroa per osake. Asuntosalkku-konsernin markkina-arvo katsauskauden lopussa 30.9.202 5 oli 79,9 (82,4) miljoonaa euroa perustuen katsauskauden viimeisen kaupankäyntipäivän päätöskurssiin. Asuntosalkun osakkeiden kaupankäyntitunnus on ASUNTO ja ISIN-tunnus FI4000517602. Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät Yhtiön hallitus päätti 14.1.2025 konsernin avainhenkilöiden osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä. Kannustinjärjestelmän ansaintajakso kattoi yhden tilikauden ja päättyi tilikauden loppuun 30.9.2025. Yhtiö maksaa kannustinjärjestelmän palkkiot kokonaan rahana, ja osallistujan tulee ostaa Asuntosalkun osakkeita vähintään 40 %:n osuudella saamastaan bruttopalkkiosta. Tilikauden aikana maksettiin 30.9.2024 päättyneen tilikauden avainhenkilöiden kannustinjärjestelmän palkkiot. Maksettujen palkkioiden yhteismäärä oli 25 tuhatta euroa. Uutta järjestelmää vastaavasti palkkiot maksettiin rahana, ja osallistujien tuli hankkia yhtiön osakkeita vähintään 40 %:n osuudella bruttopalkkioista. Yhtiö ei luovuttanut omia osakkeitaan johto - tai avainhenkilöille tilikauden aikana. Yhtiö maksaa hallituspalkkiot rahana. Yhtiökokouksen päätökset ja voimassa olevat valtuutukset Asuntosalkun varsinainen yhtiökokous pidettiin 23.1.2025. Yhtiökokouksessa vahvistettiin tilinpäätös 30.9.2024 päättyneeltä tilikaudelta, päätettiin tilikauden voitonjaosta hallituksen esityksen mukaisesti, myönnettiin vastuuvapaus hallitukselle ja toimitu sjohtajalle ja päätettiin hallituksen jäsenten palkkioista sekä jäsenten lukumäärästä. Kokouksessa vahvistettiin hallituksen jäsenten lukumääräksi viisi. Hallitukseen valittiin nimitystoimikunnan ehdotuksen mukaisesti Hille Korhonen, Timo Metsola, Terhi Mäki, Topi Piela ja Kim Väisänen. Yhtiökokous hyväksyi hallituksen esityksen mukaisesti, että 30.9.2024 päättyneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen perusteella ei jaeta osinkoa ja että tilikauden voitto kirjataan edellisten tilikausien voitto-/tappiotilille. Yhtiökokous valitsi tilintarkastajaksi tilintarkastusyhteisö KPMG Oy Ab:n, joka on ilmoittanut, että päävastuullisena tarkastajana toimii KHT Turo Koila. Lisäksi yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään Yhtiön omien osakkeiden hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta ja osakeannista sekä osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta. Kaikki yhtiökokouksen päätökset ja päätösten yksityiskohdat ovat luettavissa Asuntosalkun verkkosivuilta osoitteesta asuntosalkku.fi/yhtiotiedotteet/asuntosalkku-oyjn-varsinaisen-yhtiokokouksen-ja-hallituksen- jarjestaytymiskokouksen-paatokset-2025/ https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 13
12 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.1 0.202 4 – 3 0 . 9 .202 5 Tapahtumat tili kauden jälkeen Konsernin liiketoiminta on jatkunut tasaisena 1.10.2025 alkaneen tilikauden aikana. Uuden tilikauden alkaessa 1.10.2025 Asuntosalkulla on ollut käynnissä omien osakkeiden osto - ohjelma, ja yhtiö on jatkanut omien osakkeiden hankkimista. Osto - ohjelmas t a tiedotettiin 28.8.2025. H ankittavien osakkeiden enimmäismäärä on 8 000, joka vastaa noin 0,8 prosenttia yhtiön osakkeista. Osakkeiden hankintaan käytetään kuitenkin enintään 700 000 euroa. Tässä osto - ohjelmassa o mien osakkeiden hankinta lopetetaan viimeistään 12.12.2025 . Osakkeenomistajien nimitystoimikunnan ehdotukset varsinaiselle yhtiökokoukselle 202 6 tiedotettiin 9.10.2025 . Nimitystoimikunta ehdott aa , että hallitukseen valitaan uudelleen Hille Korhonen, Timo Metsola, Terhi Mäki, Topi Piela ja Kim Väisänen, ja että hallituksen palkkiot säilyvät ennallaan. Asuntosalkku on myynyt 3 asuntoa Tallinnasta ajalla 1.10.2025 – 20.11 .2025. Kauppahinnat myydyistä asunnoista olivat yhteensä 0,6 miljoonaa euroa. Jokainen kauppa tuotti luovutusvoittoa, jonka määrä on yhteensä 0,2 mi ljoonaa euroa . Näiden myytyjen asuntojen yhteenlasketut kauppahinnat yhtenä kokonaisuutena laskien vastaisivat tuottoarvoperusteista käypää arvoa tuottovaatimuksella 3 , 8 8 % , mikä tarkoittaa kokonaisuutena arvonmääritysarvoja korkeampia hintoja . Osingonjakoesitys Emoyhtiön jakokelpoiset varat olivat 30.9.2025 tilikauden päättyessä 4 041 036 euroa, josta tilikauden voitto oli 2 235 039 euroa. Hallitus ehdottaa varsinaiselle yhtiökokoukselle, että 30.9.2025 päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan taseen perusteella osinkoa jaetaan 1,04 euroa osakkeelta, ja ettei Asuntosalkku Oyj:n hallussa oleville omille osakkeille makseta osinkoa. Osingon määrä on yhteensä noin 1,0 miljoonaa euroa. Muu osa voitonjakokelpoisista varoista jätetään vapaaseen omaan pääomaan. Hallitus e sittää, että osinko maksetaan yhdessä erässä. Yhtiön taloudellisessa asemassa ei ole tapahtunut tilikauden päättymisen jälkeen olennaisia muutoksia. Taloudellinen tiedottaminen Varsinainen yhtiökokous pidetä än tiistaina 2 0 .1.202 6 . Asuntosalkku julkaisee tilikauden 1.10.202 5 – 30.9.202 6 aikana vielä seuraavat taloudelliset tiedotteet: 25.2.2026 – Liiketoimintakatsaus 1.10.2025 – 31.12.2025, 21.5.2026 – Puolivuosikatsaus 1.10.2025 – 31.3.2026 ja 20.8.2026 – Liiketoimintakatsaus 1.10.2025 – 30.6.2026. https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 14
13 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Konsernin tunnusluvut Vertailukelpoiset tunnusluvut Linnakodun tilikausi oli vertailukaudella eli 2024 päättyneellä tilikaudella muusta konsernista poikkeava 1.8.2023 – 30.9.2024 eli 14 kuukauden mittainen. Tässä esitetyt konsernin vertailukelpoiset tunnusluvut on laskettu siten, että Linnakodusta on jätetty vertailukaudesta kaksi ensimmäistä kuukautta yhdistelemättä konserniin. Näin 30.9.2025 päättynyt tilikausi on yhtä pitkä kuin sen vertailukausi, ja siten ne ovat keskenään vertailukelpoisia. Vertailukelpoiseksi muutettuna Linnakodu on yhdistelty konserniin edelliseltä kokonaiselta tilikaudelta ajalta 1.10.2023 –30.9.2024. Tilikauteen, joka päättyi 30.9.2025, ei liity vertailukelpoisuusoikaisuja. Konsernin vertailukelpoiset tuloslaskelma ja rahavirtalaskelma esitetään liitetiedossa 4. 1.10.–30.9. 2025 2024 Muutos Liikevaihto, M€ 19,2 18,9 1,6 % Nettovuokratuotto, M€ 11,5 11,6 -0,2 % Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % 60,2 61,3 Käyttökate (EBITDA), M€ 6,0 -5,6 Käyttökate liikevaihdosta, % 31,3 -29,7 Oikaistu käyttökate, M€ 8,6 8,1 6,6 % Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % 45,0 42,9 Voitto ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja, M€ -1,7 -15,5 Tilikauden voitto/tappio, M€ -1,5 -14,6 Realisoitunut voitto/tappio, M€ 2,2 0,4 433,8 % Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ 0,9 -2,3 FFO-kate, % 4,6 -12,0 Valmiiden asuntojen käypä arvo yht., M€ 261,2 263,9 -1,0 % Valmiiden asuntojen käypä arvo yht., Suomi, M€ 158,1 161,9 -2,4 % Valmiiden asuntojen käypä arvo yht., Tallinna, M€ 103,1 102,0 1,1 % Rakenteilla olevien asuntojen käypä arvo yht., M€(1 - 7,2 -100,0 % Rakenteilla olevien asuntojen käypä arvo yht., Tallinna, M€(1 - 7,2 -100,0 % Sitoutunut pääoma, M€ 239,6 239,1 0,2 % Korollinen vieras pääoma, M€ 149,0 148,1 0,6 % Korollinen nettovelka, M€ 142,7 144,1 -1,0 % Taloudellinen vuokrausaste, % 97,9 97,4 Taloudellinen vuokrausaste, Suomi, % 98,2 97,6 Taloudellinen vuokrausaste, Tallinna, % 97,3 97,0 Juokseva tuotto, % 4,9 4,9 Juokseva tuotto, Suomi, % 4,9 4,9 Juokseva tuotto, Tallinna, % 5,0 4,9 Luototusaste (Loan to value, LTV), % 54,6 54,6 Omavaraisuusaste, % 43,9 44,4 ROE, % -1,2 -11,5 Asuntoja omistuksessa, kpl 2 073 2 080 -7 kpl Asuntoja rakenteilla, kpl - 36 -36 kpl Asuntojen keskikoko, m2 38,1 38,0 0,1 m2 Keskibruttovuokra per asunto, €/kk 651 647 0,7 % Keskibruttovuokra per asunto, Suomi, €/kk 647 652 -0,7 % Keskibruttovuokra per asunto, Tallinna, €/kk 660 637 3,7 % Osakekohtainen tulos, € -1,51 -14,83 Osakekohtainen oma pääoma, € 120,86 121,84 -0,8 % Oikaistu osakekohtainen oma pääoma, € 121,06 122,93 -1,5 % 1) Rakenteilla olevien asuntojen arvostus on tehty olettaen, että asunnot ovat valmistuneet ja, että asunnot ovat vuokrattu keskimääräisen taloudellisen vuokrausasteen olettaman mukaan (ks. liitetieto 15. e) arvonmäärityksen arvopäivänä; asuntokohtainen vuokrataso perustuu Asuntosalkun antamaan vuokra-arvioon. https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 15
14 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Oikaisemattomat tunnusluvut Tässä esitetyt konsernin tunnusluvut on laskettu yhdistelemällä Linnakodu konserniin koko sen edellisen tilikauden ajalta, eli tilikauteen 14 kuukauden ajalta. Tunnuslukuja, jotka ovat tilikauden päätöspäivän arvoja, ja joihin Linnakodun poikkeava vertailukausi ei täten vaikuttanut, ei esitetä alla. Niiden arvot ovat vertailukelpoisina samat kuin yllä konsernin tunnusluvuissa. Tunnuslukujen laskentakaavat vertailukelpoisille ja oikaisemattomille tunnusluvuille ovat samat. 1.10.–30.9. tai 30.9. 2025 2024(1 Muutos Liikevaihto, M€ 19,2 20,1 -4,6 % Nettovuokratuotto, M€ 11,5 12,3 -5,9 % Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % 60,2 61,0 Käyttökate (EBITDA), M€ 6,0 -5,1 Käyttökate liikevaihdosta, % 31,3 -25,2 Oikaistu käyttökate, M€ 8,6 8,6 0,1 % Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % 45,0 42,9 Voitto ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja, M€ -1,7 -15,4 Tilikauden voitto/tappio, M€ -1,5 -14,6 Realisoitunut voitto/tappio, M€ 2,2 0,8 180,9 % Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ 0,9 -2,1 FFO-kate, % 4,6 -10,7 ROE, % -1,2 -11,5 Osakekohtainen tulos, € -1,51 -14,81 1) Linnakodun tilikausi oli vertailukaudella muusta konsernista poikkeava 1.8.2023–30.9.2024 eli 14 kuukauden mittainen. Tilikausi harmonisoitiin näin konsernin kanssa. Tilikauden 2024 tunnusluvut on laskettu yhdistelemällä Linnakodu konserniin koko sen tilikauden ajalta eli 14 kuukauden ajalta. Muu konserni on myös vertailukaudella ajalta 1.10.–30.9. Like-for-like -tunnusluvut Konsernin asuntojen like-for-like -tunnusluvut lasketaan siten, että vain konsernin omistuksessa sekä tilikauden että vertailukauden päättyessä olleet asunnot ovat mukana otoksessa. Like -for-like -tunnuslukujen tarkoitus on kuvata toiminnan kehitystä ilman tilikauden aikana hankittujen tai myytyjen asuntojen vaikutusta tilikausien väliseen vertailuun. Tunnuslukujen laskentakaavat like -for-like -tunnusluvuille ovat samat kuin koko portfoliolle. Otoksen osuus koko portfoliosta on 30.9.2025 tilanteen mukaisesti. 30.9. Otoksessa 2025 2024 Muutos asuntoja osuus koko portfoliosta Like-for-like taloudellinen vuokrausaste, % 98,0 97,6 1 980 95,5 % Like-for-like taloudellinen vuokrausaste, Suomi, % 98,2 97,6 1 413 100,0 % Like-for-like taloudellinen vuokrausaste, Tallinna, % 97,6 97,6 567 85,9 % Like-for-like keskibruttovuokra per asunto, €/kk 641 640 0,1 % 1 980 95,5 % Like-for-like keskibruttovuokra per asunto, Suomi €/kk 647 652 -0,8 % 1 413 100,0 % Like-for-like keskibruttovuokra per asunto, Tallinna €/kk 625 610 2,3 % 567 85,9 % https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 16
15 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Tunnuslukujen laskentakaavat Tunnusluku Määritelmä ja käyttötarkoitus Liikevaihto Tuloslaskelman mukaan Tunnusluku kuvaa liiketoiminnan laajuutta. Nettovuokratuotto Vuokratuotto - Vastikkeet/vuokrat - Pienkorjaukset Nettovuokratuotto on vuokraustoiminnan kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa tuottoa ylläpito- ja korjauskulujen vähentämisen jälkeen. Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % Nettovuokratuotto / Liikevaihto x 100 Tunnusluku kuvaa nettovuokratuoton suhdetta liikevaihtoon. Käyttökate (EBITDA) Liikevoitto + Poistot ja arvonalentumiset Käyttökate on kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa liiketoiminnan tulosta ennen nettorahoituskuluja, veroja ja poistoja. Käyttökate liikevaihdosta, % Käyttökate / Liikevaihto x 100 Tunnusluku kuvaa käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. Oikaistu käyttökate Käyttökate - Sijoitusten realisoituneet luovutusvoitot + Sijoitusten realisoituneet luovutustappiot -/+ Realisoitumaton voitto/tappio sijoituskiinteistöjen ja -asuntojen arvostamisesta käypään arvoon Oikaistu käyttökate kuvaa konsernin vuokraustoiminnan kannattavuutta ilman omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita asuntojen käypään arvoon arvostamisesta. Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % Oikaistu käyttökate / Liikevaihto x 100 Tunnusluku kuvaa oikaistun käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. Voitto ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja Tuloslaskelman mukaan Voitto ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja mittaa kannattavuutta liiketoiminnan kustannusten ja rahoituskulujen jälkeen. Tilikauden voitto/tappio Tuloslaskelman mukaan Tilikauden voitto/tappio mittaa kannattavuutta. Realisoitunut voitto/tappio Tilikauden voitto/tappio -/+ Realisoitumaton voitto/tappio sijoituskiinteistöjen ja -asuntojen arvostamisesta käypään arvoon, Suomi -/+ Realisoitumaton voitto/tappio sijoituskiinteistöjen ja -asuntojen arvostamisesta käypään arvoon, Viro +/- Laskennalliset verot käyvän arvon muutoksesta Tunnusluku mittaa liiketoiminnan kannattavuutta ilman laskennallisia voittoja/tappioita asuntojen käypään arvoon arvostamisesta. Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) Oikaistu käyttökate + Saadut korot - Maksetut korot - Maksetut verot Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa ennen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa otetaan huomioon rahoituskulujen ja verojen vaikutus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita tai niiden verovaikutusta sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta. FFO-kate, % Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) / Liikevaihto x 100 Tunnusluku kuvaa FFO:n suhdetta liikevaihtoon. https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 17
16 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Valmiiden asuntojen käypä arvo yht. Ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijan antaman arviolausunnon mukainen arvo sisältäen vain valmiit asunnot - Taloyhtiövelat Tunnusluku kuvaa valmiiden asuntojen käypää arvoa. Valmiiden asuntojen käypä arvo yht., Suomi Ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijan antaman arviolausunnon mukainen arvo sisältäen vain valmiit asunnot Suomessa - Taloyhtiövelat Suomessa Tunnusluku kuvaa valmiiden asuntojen käypää arvoa Suomessa. Valmiiden asuntojen käypä arvo yht., Tallinna Ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijan antaman arviolausunnon mukainen arvo sisältäen vain valmiit asunnot Tallinnassa - Taloyhtiövelat Tallinnassa Tunnusluku kuvaa valmiiden asuntojen käypää arvoa Tallinnassa. Rakenteilla olevien asuntojen käypä arvo yht. Ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijan antaman arviolausunnon mukainen arvo sisältäen vain rakenteilla olevat asunnot Tunnusluku kuvaa rakenteilla olevien asuntojen käypää arvoa. Rakenteilla olevien asuntojen käypä arvo yht., Tallinna Ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijan antaman arviolausunnon mukainen arvo sisältäen vain rakenteilla olevat asunnot Tallinnassa Tunnusluku kuvaa rakenteilla olevien asuntojen käypää arvoa Tallinnassa. Sitoutunut pääoma (Kiinteistöt - Arvonkorotus sijoituskiinteistöjen ja -asuntojen arvostamisesta käypään arvoon, Tallinna) + (Kiinteistöarvopaperit - Taloyhtiöiden velkojen osuudet - Arvonkorotus sijoituskiinteistöjen ja -asuntojen arvostamisesta käypään arvoon, Suomi) Tunnusluku kuvaa sijoituskohteisiin tehtyjen investointien määrää. Korollinen vieras pääoma Pitkäaikaiset lainat + Lyhytaikaiset lainat + Pitkäaikaiset muut velat Korollinen vieras pääoma mittaa konsernin bruttovelkoja. Korollinen nettovelka Korollinen vieras pääoma - Rahavarat - Rahoitusarvopaperit Korollinen nettovelka mittaa konsernin nettovelkoja. Taloudellinen vuokrausaste, % Annualisoitu vuokratuotot / Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto x 100 Tallinnassa valmistuneiden uudiskohteiden sisäpuolien viimeistelyn aikaista vajaakäyttöä ei oteta huomioon vajaakäyttönä laskettaessa taloudellista vuokrausastetta. Tunnusluku kuvaa vuokraustoiminnan tehokkuutta. Taloudellinen vuokrausaste, Suomi, % Sama kuin edellä, vain Suomi Tunnusluku kuvaa vuokraustoiminnan tehokkuutta maantieteellisesti jaoteltuna. Taloudellinen vuokrausaste, Tallinna, % Sama kuin edellä, vain Tallinna Tunnusluku kuvaa vuokraustoiminnan tehokkuutta maantieteellisesti jaoteltuna. Juokseva tuotto, % Raportointihetken viimeisen päivän lukema: (Vuokrattavissa olevien asuntojen vuokratuotto, annualisoitu - Kiinteistöjen ylläpitokulut, annualisoitu) / Valmiiden asuntojen käypä arvo yht. Tunnusluku mittaa ylläpitokuluilla vähennetyn tuoton suhdetta asunto- ja kiinteistösijoitusten käypään arvoon raportointihetkellä. Juokseva tuotto, Suomi, % Sama kuin edellä, vain Suomi Sama kuin edellä, ja kuvaa sijoitusten tuottoa maantieteellisesti jaoteltuna. Juokseva tuotto, Tallinna, % Sama kuin edellä, vain Tallinna Sama kuin edellä, ja kuvaa sijoitusten tuottoa maantieteellisesti jaoteltuna. https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 18
17 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Luototusaste (Loan to value, LTV), % Korollinen nettovelka / Valmiiden asuntojen käypä arvo yht. x 100 Luototusaste (Loan to value) esittää nettovelkojen osuutta asuntojen arvosta. Tunnusluku kuvaa konsernin velkaantuneisuutta. Omavaraisuusaste, % Oma pääoma yhteensä / (Vastattavaa - Saadut ennakot) x 100 Omavaraisuusaste on rahoitusrakenteen tunnusluku, joka kertoo oman pääoman osuuden toimintaan sitoutuneesta pääomasta. Tunnusluku kuvaa konsernin rahoitusrakennetta. ROE, % Tilikauden voitto/tappio (vuositasolle laskettuna) / Oman pääoman tilikauden alun ja lopun keskiarvo x 100 Oman pääoman tuotto mittaa tilikauden tulosta suhteutettuna omaan pääomaan. Tunnusluku kuvaa konsernin kykyä tehdä tuottoa omistajien sijoittamille varoille. Asuntoja omistuksessa Raportointihetken viimeisen päivän lukema Tunnusluku kuvaa liiketoiminnan laajuutta. Asuntoja rakenteilla Raportointihetken viimeisen päivän lukema Tunnusluku kuvaa konsernin lyhyen ja keskipitkä ajan investointisuunnitelmia. Asuntojen keskikoko Raportointihetken viimeisen päivän lukema: Kokonaisneliömäärä omistetuissa asunnoissa / Asuntoja omistuksessa Tunnusluku kuvaa keskimääräisen sijoituskohteen ominaisuuksia. Keskibruttovuokra per asunto Raportointihetken viimeisen päivän lukema: Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto / Asuntoja omistuksessa Tunnusluku kuvaa keskimääräisen sijoituskohteen ominaisuuksia. Keskibruttovuokra per asunto, Suomi Sama kuin edellä, vain Suomi Tunnusluku kuvaa keskimääräisen sijoituskohteen ominaisuuksia Suomessa. Keskibruttovuokra per asunto, Tallinna Sama kuin edellä, vain Tallinna Tunnusluku kuvaa keskimääräisen sijoituskohteen ominaisuuksia Tallinnassa. Osakekohtainen tulos Tilikauden voitto/tappio / Keskimääräinen osakemäärä kauden aikana ilman yhtiön omistamia omia osakkeita Tunnusluku mittaa liiketoiminnan kannattavuutta osakekohtaisesti. Osakekohtainen oma pääoma Oma pääoma yhteensä / Osakemäärä katsauskauden lopussa ilman yhtiön omistamia omia osakkeita Tunnusluku kuvaa yhtiön osakekohtaisen oman pääoman määrää. Oikaistu osakekohtainen oma pääoma (Oma pääoma yhteensä +(-) laskennalliset verovelat(verosaamiset) käyvän arvon muutoksesta) / Osakemäärä katsauskauden lopussa ilman yhtiön omistamia omia osakkeita Tunnusluku kuvaa yhtiön osakekohtaisen oman pääoman määrää, kun strategian mukaan asunnot pidetään pitkäaikaisesti vuokrauskäytössä, eikä asuntojen realisoitumattomaan arvonmuutokseen liittyvä laskennallinen verovelka täten toteudu. https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 19
18 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Vertailukelpoisten tunnuslukujen täsmäytyslaskelmat (-) tarkoittaa käänteistä vaikutusta suhteessa tuloslaskelmaan tai taseeseen. 1.10.–30.9. tai 30.9. Erät tuhatta euroa, ellei toisin mainittu. 2025 2024 Vuokratuotto 16 928 16 638 Vastikkeet/vuokrat -5 057 -4 763 Pienkorjaukset -326 -305 Nettovuokratuotto, M€ 11,5 11,6 Liikevoitto 5 531 -6 081 Poistot ja arvonalentumiset (-) -472 -477 Käyttökate (EBITDA), M€ 6,0 -5,6 Sijoitusten realisoituneet luovutusvoitot (-) 2 225 2 201 Sijoitusten realisoituneet luovutustappiot (-) -300 - Realisoitumaton voitto/tappio sijoituskiinteistöjen ja -asuntojen arvostamisesta käypään arvoon, Viro (-) -160 -11 592 Realisoitumaton voitto/tappio sijoituskiinteistöjen ja -asuntojen arvostamisesta käypään arvoon, Suomi (-) -4 391 -4 309 Oikaistu käyttökate, M€ 8,6 8,1 Tilikauden voitto/tappio -1 484 -14 628 Realisoitumaton voitto/tappio sijoituskiinteistöjen ja -asuntojen arvostamisesta käypään arvoon, Viro (-) -160 -11 592 Realisoitumaton voitto/tappio sijoituskiinteistöjen ja -asuntojen arvostamisesta käypään arvoon, Suomi (-) -4 391 -4 309 Laskennalliset verot käyvän arvon muutoksesta (-) 878 862 Realisoitunut voitto/tappio, M€ 2,2 0,4 Oikaistu käyttökate 8 630 8 094 Saadut korot 143 322 Maksetut korot -7 767 -10 487 Maksetut verot -114 -200 Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ 0,9 -2,3 Kiinteistöt 101 196 101 402 Arvonkorotus sijoituskiinteistöjen ja -asuntojen arvostamisesta käypään arvoon, Tallinna (-) 18 691 18 851 Sitoutunut pääoma, Tallinna 82 506 82 551 Kiinteistöarvopaperit 158 060 161 925 Taloyhtiöiden velkojen osuudet (-) -2 740 -875 Kiinteistöarvopaperit, velaton arvo 160 800 162 800 Arvonkorotus sijoituskiinteistöjen ja -asuntojen arvostamisesta käypään arvoon, Suomi (-) 3 697 6 223 Sitoutunut pääoma, Suomi 157 103 156 577 Sitoutunut pääoma, M€ 239,6 239,1 Lainat rahoituslaitoksilta, pitkäaikainen 146 743 144 672 Lainat rahoituslaitoksilta, lyhytaikainen 2 271 3 464 Korollinen vieras pääoma, M€ 149,0 148,1 Rahavarat (-) 6 334 4 074 Korollinen nettovelka, M€ 142,7 144,1 Valmiiden asuntojen käyvät arvot yht. 261 160 263 925 Luototusaste (Loan to value, LTV), % 54,6 54,6 Oma pääoma yhteensä 117 746 120 208 Vastattavaa 268 652 270 927 Saadut ennakot (-) 279 229 https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 20
19 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Omavaraisuusaste, % 43,9 44,4 Annualisoitu vuokratuotot 15 753 15 522 Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto 16 091 15 938 Taloudellinen vuokrausaste, % 97,9 97,4 Tilikauden voitto/tappio -1 484 -14 628 Oma pääoma tilikauden alussa 120 208 134 821 Oma pääoma tilikauden lopussa 117 746 120 208 Oman pääoman tilikauden alun ja lopun keskiarvo 118 977 127 515 ROE, % -1,2 -11,5 Tilikauden voitto/tappio -1 484 -14 628 Keskimääräinen osakemäärä kauden aikana ilman yhtiön omistamia omia osakkeita, kpl 980 830 986 592 Osakekohtainen tulos, € -1,51 -14,83 Oma pääoma yhteensä 117 746 120 208 Osakemäärä kauden lopussa ilman omia osakkeita, kpl 974 197 986 592 Osakekohtainen oma pääoma, € 120,86 121,84 Oma pääoma yhteensä 117 746 120 208 Laskennalliset verovelat käyvän arvon muutoksesta 424 1 089 Laskennalliset verosaamiset käyvän arvon muutoksesta (-) 232 19 Osakemäärä kauden lopussa ilman omia osakkeita, kpl 974 197 986 592 Oikaistu osakekohtainen oma pääoma, € 121,06 122,93 Oikaisemattomien tunnuslukujen täsmäytyslaskelmat (-) tarkoittaa käänteistä vaikutusta suhteessa tuloslaskelmaan tai taseeseen. 1.10.–30.9. Erät tuhatta euroa, ellei toisin mainittu. 2025 2024 Vuokratuotto 16 928 17 492 Vastikkeet/vuokrat -5 057 -4 901 Pienkorjaukset -326 -325 Nettovuokratuotto, M€ 11,5 12,3 Liikevoitto 5 531 -5 626 Poistot ja arvonalentumiset (-) -472 -552 Käyttökate (EBITDA), M€ 6,0 -5,1 Sijoitusten realisoituneet luovutusvoitot (-) 2 225 2 555 Sijoitusten realisoituneet luovutustappiot (-) -300 - Realisoitumaton voitto/tappio sijoituskiinteistöjen ja -asuntojen arvostamisesta käypään arvoon, Viro (-) -160 -11 945 Realisoitumaton voitto/tappio sijoituskiinteistöjen ja -asuntojen arvostamisesta käypään arvoon, Suomi (-) -4 391 -4 309 Oikaistu käyttökate, M€ 8,6 8,6 Tilikauden voitto/tappio -1 484 -14 613 Realisoitumaton voitto/tappio sijoituskiinteistöjen ja -asuntojen arvostamisesta käypään arvoon, Viro (-) -160 -11 945 Realisoitumaton voitto/tappio sijoituskiinteistöjen ja -asuntojen arvostamisesta käypään arvoon, Suomi (-) -4 391 -4 309 Laskennalliset verot käyvän arvon muutoksesta (-) 878 862 Realisoitunut voitto/tappio, M€ 2,2 0,8 Oikaistu käyttökate 8 630 8 625 Saadut korot 143 323 https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 21
20 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Maksetut korot -7 767 -10 878 Maksetut verot -114 -213 Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ 0,9 -2,1 Tilikauden voitto/tappio -1 484 -14 613 Oma pääoma tilikauden alussa 120 208 134 821 Oma pääoma tilikauden lopussa 117 746 120 208 Oman pääoman tilikauden alun ja lopun keskiarvo 118 977 127 515 ROE, % -1,2 -11,5 Tilikauden voitto/tappio -1 484 -14 613 Keskimääräinen osakemäärä kauden aikana ilman yhtiön omistamia omia osakkeita, kpl 980 830 986 592 Osakekohtainen tulos, € -1,51 -14,81 https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 22
21 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Tilinpäätös Konsernitase (tuhatta euroa) 30.9.2025 30.9.2024 V a s t a a v a a PYSYVÄT VASTAAVAT Aineelliset hyödykkeet Koneet ja kalusto 1 914 2 171 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 1 914 2 171 Sijoitukset Kiinteistöt 101 196 101 402 Kiinteistöarvopaperit 158 060 161 925 Sijoitukset yhteensä 259 257 263 328 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 261 170 265 499 VAIHTUVAT VASTAAVAT Vaihto-omaisuus 24 23 Saamiset Pitkäaikaiset Muut saamiset 308 272 Pitkäaikaiset saamiset yhteensä 308 272 Lyhytaikaiset Myyntisaamiset 229 227 Laskennalliset verosaamiset 462 367 Muut saamiset 69 401 Siirtosaamiset 56 64 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 816 1 059 Saamiset yhteensä 1 124 1 331 Rahavarat Rahat ja pankkisaamiset 4 682 2 394 Likvidit määräaikaistalletukset 1 652 1 680 Rahavarat yhteensä 6 334 4 074 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 7 482 5 428 V a s t a a v a a 268 652 270 927 https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 23
22 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 (tuhatta euroa) 30.9.2025 30.9.2024 V a s t a t t a v a a OMA PÄÄOMA Osakepääoma 93 966 93 966 Edellisten tilikausien voitto (-tappio) 25 264 40 856 Tilikauden voitto (-tappio) -1 484 -14 613 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 117 746 120 208 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Lainat rahoituslaitoksilta 146 743 144 672 Laskennallinen verovelka 424 1 089 Pitkäaikainen yhteensä 147 166 145 761 Lyhytaikainen Lainat rahoituslaitoksilta 2 271 3 464 Ostovelat 93 173 Verovelat 582 143 Muut velat 153 505 Siirtovelat 641 673 Lyhytaikainen yhteensä 3 739 4 958 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 150 906 150 719 V a s t a t t a v a a 268 652 270 927 https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 24
23 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Konsernituloslaskelma (tuhatta euroa) 1.10.2024–30.9.2025 1.10.2023–30.9.2024(1 LIIKEVAIHTO Vuokratuotto 16 928 17 492 Sijoitusten realisoituneet luovutusvoitot 2 225 2 555 Muu myynti 36 59 LIIKEVAIHTO YHTEENSÄ 19 189 20 106 Liiketoiminnan muut tuotot Realisoitumaton voitto/tappio sijoituskiinteistöjen ja - asuntojen arvostamisesta käypään arvoon, Suomi -4 391 -4 309 Realisoitumaton voitto/tappio sijoituskiinteistöjen ja - asuntojen arvostamisesta käypään arvoon, Viro -160 -11 945 Muut liiketoiminnan muut tuotot 124 117 Liiketoiminnan muut tuotot yhteensä -4 427 -16 137 Materiaalit ja palvelut Aineet, tarvikkeet ja ostot Vastikkeet/vuokrat -5 057 -4 901 Pienkorjaukset -326 -325 Muut ostot tilikauden aikana -214 -334 Aineet, tarvikkeet ja ostot yhteensä -5 597 -5 560 Ulkopuoliset palvelut -719 -785 Materiaalit ja palvelut yhteensä -6 316 -6 345 Henkilöstökulut -1 166 -1 392 Poistot ja arvonalentumiset -472 -552 Liiketoiminnan muut kulut Sijoitusten realisoituneet luovutustappiot -300 - Muut liiketoiminnan muut kulut -976 -1 305 Liiketoiminnan muut kulut yhteensä -1 277 -1 305 LIIKEVOITTO (-TAPPIO) 5 531 -5 626 Rahoitustuotot ja -kulut Muut korko- ja rahoitustuotot 132 285 Korkokulut ja muut rahoituskulut -7 357 -10 099 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -7 225 -9 814 VOITTO (-TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA -1 694 -15 440 Tuloverot Tilikauden verot -550 -383 Laskennalliset verot käyvän arvon muutoksesta 878 862 Laskennalliset verot tilikauden tappiosta -118 348 Tuloverot yhteensä 210 827 TILIKAUDEN VOITTO (-TAPPIO) -1 484 -14 613 1) Konsernituloslaskelma 30.9.2024 päättyneeltä kaudelta sisältää Linnakodun yhdisteltynä 14 kuukauden ajalta koko tilikauteen . Tilikausien vertailukelpoisuudesta katso liitetieto 1. Vertailukelpoinen konsernituloslaskelma esitetään liitetiedossa 4. https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 25
24 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Konsernin rahavirtalaskelma (tuhatta euroa) 1.10.2024–30.9.2025 1.10.2023–30.9.2024(1 LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA Käyttökate 6 003 -5 074 Oikaisu, realisoitumattomat arvonmuutokset, netto 4 552 16 254 Oikaisu, kalusteiden luovutukset 87 74 Saadut korot 143 323 Maksetut korot -7 767 -10 878 Maksetut verot -114 -213 Muut oikaisut 7 - Liiketoiminnan rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 2 911 486 Nettokäyttöpääoman muutos 248 -629 Liiketoiminnan rahavirta ennen lainasaamisten ja rahoitusarvopapereiden muutosta 3 159 -143 Lyhytaikaisten rahamarkkinasijoitusten lisäys (-) tai vähennys (+) - 990 Liiketoiminnan nettorahavirta 3 159 847 INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -301 -623 Kiinteistöihin ja asuntoihin -5 292 -9 393 Kiinteistöjen ja asuntojen luovutukset 4 812 4 255 Investointien nettorahavirta -782 -5 761 Rahavirta ennen rahoitustoimintoja 2 377 -4 914 RAHOITUSTOIMINTOJEN RAHAVIRTA Lainojen nostot 66 700 101 141 Lainojen takaisinmaksut -65 799 -102 194 Pitkäaikaisten saamisten lisäys (-) tai vähennys (+) -36 - Osingonjako -3 -345 Omien osakkeiden osto -979 - Rahoitustoimintojen nettorahavirta -117 -1 398 Rahavarojen lisäys (+) tai vähennys (-) 2 260 -6 312 Rahavarat kauden alussa 4 074 10 658 Luokittelumuutokset - -272 Rahavarat kauden lopussa 6 334 4 074 1) Konsernin rahavirtalaskelma 30.9.2024 päättyneeltä kaudelta sisältää Linnakodun yhdisteltynä 14 kuukauden ajalta koko tilikauteen. Tilikausien vertailukelpoisuudesta katso liitetieto 1. Vertailukelpoinen konsernin rahavirtalaskelma esitetään liitetiedossa 4. https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 26
25 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Emoyhtiön tase (euroa) 30.9.2025 30.9.2024 V a s t a a v a a PYSYVÄT VASTAAVAT Aineelliset hyödykkeet Koneet ja kalusto 7 168,63 9 098,21 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 7 168,63 9 098,21 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä 94 425 451,84 103 225 451,84 Sijoitukset yhteensä 94 425 451,84 103 225 451,84 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 94 432 620,47 103 234 550,05 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Lyhytaikaiset Laskennalliset verosaamiset 230 089,10 301 315,84 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 1 969 393,96 207 060,33 Muut saamiset 25 119,09 18 948,18 Siirtosaamiset 5 700,26 20 314,93 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 2 230 302,41 547 639,28 Saamiset yhteensä 2 230 302,41 547 639,28 Rahavarat Rahat ja pankkisaamiset 3 651 213,94 1 565 252,28 Rahavarat yhteensä 3 651 213,94 1 565 252,28 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 5 881 516,35 2 112 891,56 V a s t a a v a a 100 314 136,82 105 347 441,61 https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 27
26 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 (euroa) 30.9.2025 30.9.2024 V a s t a t t a v a a OMA PÄÄOMA Osakepääoma 93 965 573,34 93 965 573,34 Edellisten tilikausien voitto (-tappio) 1 805 997,22 1 989 138,12 Tilikauden voitto (-tappio) 2 235 039,19 795 481,10 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 98 006 609,75 96 750 192,56 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Lainat rahoituslaitoksilta 2 000 000,00 7 000 000,00 Pitkäaikainen yhteensä 2 000 000,00 7 000 000,00 Lyhytaikainen Lainat rahoituslaitoksilta 0,00 1 000 000,00 Ostovelat 22 451,55 67 273,61 Muut velat 62 848,79 289 964,78 Siirtovelat 222 226,73 240 010,66 Lyhytaikainen yhteensä 307 527,07 1 597 249,05 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 2 307 527,07 8 597 249,05 V a s t a t t a v a a 100 314 136,82 105 347 441,61 https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 28
27 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Emoyhtiön tuloslaskelma (euroa) 1.10.2024–30.9.2025 1.10.2023–30.9.2024 LIIKEVAIHTO Muu myynti 105 063,35 120 000,00 LIIKEVAIHTO YHTEENSÄ 105 063,35 120 000,00 Liiketoiminnan muut tuotot 0,00 200,00 Materiaalit ja palvelut -57,68 -234,02 Henkilöstökulut -771 264,90 -946 409,87 Poistot ja arvonalentumiset -1 929,58 -1 929,58 Liiketoiminnan muut kulut -472 932,35 -747 999,41 LIIKEVOITTO (-TAPPIO) -1 141 121,16 -1 576 372,88 Rahoitustuotot ja -kulut Tuotot osuuksista saman konsernin yrityksissä 1 950 000,00 2 000 000,00 Muut korko- ja rahoitustuotot 30 207,14 183 406,77 Korkokulut ja muut rahoituskulut -502 214,01 -319 928,96 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä 1 477 993,13 1 863 477,81 VOITTO (-TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 336 871,97 287 104,93 Tilinpäätössiirrot Saadut konserniavustukset 1 969 393,96 207 060,33 Tilinpäätössiirrot yhteensä 1 969 393,96 207 060,33 Tuloverot Laskennalliset verot tilikauden tappiosta -71 226,74 301 315,84 Tuloverot yhteensä -71 226,74 301 315,84 TILIKAUDEN VOITTO (-TAPPIO) 2 235 039,19 795 481,10 https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 29
28 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Konsernin liitetiedot 1. Tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Esitetyt luvut on pyöristetty tuhannen euron tarkkuuteen, ellei toisin mainita. Pyöristyksen vuoksi yksittäisten rivien summa voi poiketa esitetystä väli- tai loppusummasta. Konsernitilinpäätös laaditaan Suomen kansallisen lainsäädännön (FAS) ja Kirjanpitoasetuksen (KPA) mukaisesti. Konsernitilinpäätökseen on yhdistelty konsernin emoyhtiö Asuntosalkku Oyj sekä konsernin tytäryritykset Asuntosalkku Suomi Oy, Suomen Asuntovarainhoito Oy ja Linnakodu OÜ. Asunto -osakeyhtiöitä ei ole yhdistelty konsernitilinpäätökseen. Konsernitilinpäätökseen yhdistelemättömistä tytär- ja osakkuusyrityksistä katso liitetieto 3. Vertailukaudella eli 30.9.2024 päättyneellä tilikaudella konserniyhtiöistä Linnakodun tilikausi oli muusta konsernista poikkeava 1.8.2023– 30.9.2024 eli 14 kuukauden mittainen. Linnakodun tilikausi alkoi kaksi kuukautta ennen emoyhtiön tilikauden alkamista. Linnakodun tilikausi harmonisoitiin konsernin kanssa poikkeavan tilikauden avulla. Emoyhtiön tilikauden mukaan esitetyt päivämäärät vertailukaudella tarkoittavat Linnakodun osalta emoyhtiötä kahta kuukautta aikaisemmin alkanutta ja pidempää kautta, ellei toisin mainita. Konsernin kokonaisen tilikauden tuloslaskelma, rahavirtalaskelma ja niihin pohjautuvat tunnusluvut eivät täten ole suoraan vertailukelpoisia 30.9.2025 päättyneellä ja 30.9.2024 päättyneellä tilikaudella. Linnakodu yhdisteltiin konsernin tuloslaskelmaan ja rahavirtalaskelmaan 30.9.2024 päättyneellä tilikaudella Linnakodun koko tilikaudelta 1.8.2023–30.9.2024 eli neljäntoista kuukauden ajalta. Tase yhdisteltiin kauden päätöspäivältä 30.9.2024. Tuloslaskelmasta ja rahavirtalaskelmasta esitetään vertailukelpoiset versiot liitetiedossa 4. Myös konsernin tunnusluvut esitetään 30.9.2024 päättyneen tilikauden osalta vertailukelpoisina, jolloin ne perustuvat liitetiedon 4. tuloslaskelmaan ja/tai rahavirtalaskelmaan. Vertailukelpoinen tilikausi 1.10.2023 –30.9.2024 on yhtä pitkä kuin 2025 päättynyt tilikausi, ja tilikaudet ajoittuvat kunakin vuonna samaan aikaan. ”Sijoituskiinteistö” tarkoittaa omaisuuserää (asuntoa, kiinteistöä tai kiinteistön osaa, rakennusta tai rakennuksen osaa), jota yhtiö pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoja ja/tai omaisuuden arvonnousua. Sijoituskiinteistöihin sisältyvät valmiit ja rakenteilla olevat kohteet. Myös myytävänä olevat sijoituskiinteistöt kuuluvat sijoituskiinteistöihin, eikä niitä luokitella vaihto-omaisuudeksi. 2. Arvostusperiaatteet ja -menetelmät sekä jaksotusperiaatteet ja -menetelmät Saamiset ja velat on arvostettu KPL 5 luvun 2 §:n mukaisesti ja sijoituskiinteistöt KPL 5 luvun 2b §:n mukaan käyvän arvon mukaisesti. Konsernin sisäiset liiketapahtumat, keskinäiset saamiset ja velat samoin kuin sisäinen voitonjako on eliminoitu. Konserni arvostaa kirjanpidossaan sijoituskiinteistöjen valmiit asunnot käypään arvoon ja rakenteilla olevat asunnot hankinta-arvoon asunnosta katsaushetkellä maksetun summan mukaisesti. Rahavaroissa esitettävät likvidit määräaikaistalletukset ovat sijoituksen tekohetkellä enintään kolmen kuukauden juoksuajan rahamarkkinasijoituksia tai määräaikaistalletuksia. Rahat ja pankkisaamiset koostuvat pankkitilien saldoista ja mahdollisista käteisvaroista. Likvidit määräaikaistalletukset eivät vaikuta konsernin rahavirtalaskelmaan talletuksien pääomien osalta, koska ne luetaan jatkuvasti rahavaroihin kuuluviksi. Realisoitumattomasta voitosta (tai tappiosta) sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon syntyy konsernin suomalaisissa yhtiöissä pitkäaikaista laskennallista verovelkaa 20 % laskennallisen voiton (tai tappion) määrästä Suomen verokannan mukaisest i. Yhtiö kirjaa vastaavasti laskennallisen verosaamisen, kun yhtiö uskoo voivansa hyödyntää kyseisen verosaamisen tai uskoo sen olevan luonteeltaan lyhytaikainen ja poistuvan ennen sijoitusten mahdollista realisoimista. Yhtiö on myös kirjannut konsernitaseeseen laskennallisia verosaamisia, jotka johtuvat 2024 päättyneen tilikauden elinkeinotoiminnan tappiosta, ja jotka yhtiö uskoo voivansa vähentää tulevien tilikausien voitoista. Laskennallista verovelkaa ei synny virolaisessa tytäryhtiössä, koska Viron verokanta on 0 % tuloksesta ja yritysverotus pohjautuu voitonjakoon. Yhtiöllä ei ole ennustettavissa olevassa tulevaisuude ssa suunnitelmaa jakaa varoja Linnakodulta emoyhtiölle realisoitumattomaan voittoon perustuen, joten laskennallisia verovelkoja ei kirjata Virosta. https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 30
29 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Johdannaissopimusten nimellis- ja markkina -arvot esitetään tilinpäätöksen liitetiedoissa. Pitkäaikaisten lainojen korkoriskin suojaamiseksi tehtyjä johdannaissopimuksia ei ole kirjattu taseeseen, vaan ne on ilmoitettu tilinpäätöksen liitetiedoissa. Johdannaissopimuksiin perustuvat korkotuotot ja - kulut jaksotetaan sopimusajalle ja niillä oikaistaan suojattavan erän korkoja. 3. Liitetiedot tytär- ja osakkuusyrityksistä sekä keskeisistä omistuksista Tallinnassa a. Konsernitilinpäätöksen laajuus (tuhatta euroa) Tytäryrityksen nimi Kotipaikka Omistusosuus Oma pääoma hankintahetkellä Asuntosalkku Suomi Oy Suomi 100 % 3 Linnakodu OÜ Viro 100 % 10 Suomen Asuntovarainhoito Oy Suomi 100 % - Emoyhtiö Asuntosalkulla ei ole vähemmistöosuuksia tai osakkuusyrityksiä. Konsernitilinpäätökseen ei yhdistellä asunto-osakeyhtiöitä, vaikka emoyhtiöllä tai edellisessä taulukossa mainitulla tytäryhtiöllä yksin tai yhdessä olisi kohteena olevassa asunto-osakeyhtiössä määräysvalta. Yhdistelemättä jättäminen ei vaaranna oikean ja riittävän kuvan antamista konsernin toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta . Asunto- osakeyhtiöt arvostetaan käypään arvoon osana sijoituskiinteistöjä ja esitetään sijoitukset- rivillä kiinteistöarvopapereissa. b. Konsernitilinpäätökseen yhdistelemättömät tytäryritykset Yhtiön nimi Kotipaikka Konsernin omistusosuus Peruste yhdistelemättä jättämiselle As Oy Heinolan Vuorikatu 15 Heinola 100 % 1. As Oy Helsingin Sepeteuksentie 35 Helsinki 100 % 1. As Oy Lausteenheinä, Turku Turku 100 % 1. As Oy Lukkarinpuustelli, Turku Turku 100 % 1. As Oy Läntinen Suursuonkuja 2 ja 4, Sipoo Sipoo 100 % 1. As Oy Kartanonkuja, Pirkkala Pirkkala 90 % 1. 1. Yhdistelemättä jättäminen ei vaaranna oikean ja riittävän kuvan antamista konsernin toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Edellisessä taulukossa mainituissa taloyhtiöissä sijaitsevat huoneistot arvostetaan käypään arvoon osana portfoliota. c. Konsernitilinpäätökseen yhdistelemättömät osakkuus- tai omistusyhteysyritykset Tiedot on esitetty kunkin yhtiön viimeksi laaditun tilinpäätöksen mukaan. (tuhatta euroa) Yhtiön nimi Kotipaikka Konsernin omistusosuus Peruste yhdistelemättä jättämiselle Oma pääoma Tilikauden voitto (-tappio) As Oy Finnsbackankumpu Kirkkonummi 45 % 1. 780 0 As Oy Helsingin Helmitorni Helsinki 37 % 1. 17 948 0 As Oy Hämeenkylän Haravakuja 17 Vantaa 33 % 1. 190 0 As Oy Järvenpään Loutinkatu 9 Järvenpää 26 % 1. 264 -4 As Oy Järvenpään Sipoontie 30 Järvenpää 26 % 1. 223 0 As Oy Savion Tuohitie 11-13 Kerava 23 % 1. 418 0 As Oy Heinolan Vuorikatu 4 Heinola 22 % 1. 382 0 As Oy Raision Upalingonpuisto Raisio 22 % 1. 820 0 As Oy Heinolan Vuorikatu 8 Heinola 22 % 1. 44 -63 https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 31
30 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 As Oy Vantaan Martinlaakson Senioritalo Vantaa 22 % 1. 5 146 20 1. Yhdistelemättä jättäminen ei vaaranna olennaisella tavalla oikean ja riittävän kuvan antamista konsernin toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Edellisessä taulukossa mainituissa taloyhtiöissä sijaitsevat huoneistot arvostetaan käypään arvoon osana portfoliota. d. Lisätietoja keskeisistä omistuksista Tallinnassa Virossa ei ole käytössä suomalaista asunto-osakeyhtiötä vastaavaa juridista yhtiömuotoa. Tästä syystä yhtiö ei omista Virossa konserni- tai osakkuusyrityksiksi luettavia taloyhtiöitä. Alla olevassa taulukossa on esitetty Tallin nassa sijaitsevat talot, joista Asuntosalkku omistaa kaikki asunnot. Omistukset ovat sijoituskohteina verrannollisia yllä liitetiedossa 3.b esitettyihin taloyhtiöihin. Taulukon tiedot ovat tilinpäätöshetkeltä 30.9.2024. Osoite Kaupunki Kaupunginosa Komeedi 9 Tallinna Kesklinn Jakobi 18/1 Tallinna Kesklinn Jakobi 18/2 Tallinna Kesklinn Väike-Patarei 12 Tallinna Põhja-Tallinn Asuntosalkun keskeisiin omistuksiin Tallinnassa lukeutuvat myös omistukset Tallinnaan rakennetuista uusista asuinalueista. Alla olevassa taulukossa on esitetty yhtiön omistukset kolmen uuden asuinalueen osalta. Asuinalue Konsernin omistamien asuntojen määrä Arvio asuinalueelle rakennettujen asuntojen kokonaismäärästä(1 Noblessner 54 646 Kalarand 35 384 Uus-Veerenni 58 588 1) Ilmoitetut luvut sisältävät sekä valmiit että rakenteilla olevat asunnot. Luvut ovat tilinpäätöshetkeltä 30.9.2025. 4. Konsernin vertailukelpoiset tuloslaskelma ja rahavirtalaskelma Alla esitetään konsernin tuloslaskelma ja rahavirtalaskelma siten, että 2024 päättyneeltä tilikaudelta ne ovat vertailukelpoiseksi muutettuja. Laskelmissa Linnakodusta on jätetty vertailukaudella tilikauden kaksi ensimmäistä kuukautta yhdistelemättä konserniin. Näin 30.9.2025 päättynyt tilikausi on samalta ajalta kuin sen vertailukausi, ja siten kaudet ovat keskenään vertailukelpoisia. 30.9.2025 päättynyt tilikausi on samanlaisena kuin konsernin tuloslaskelmassa ja rahavirtalaskelmassa. a. Konsernin vertailukelpoinen tuloslaskelma (tuhatta euroa) 1.10.2024–30.9.2025 1.10.2023–30.9.2024 LIIKEVAIHTO Vuokratuotto 16 928 16 638 Sijoitusten realisoituneet luovutusvoitot 2 225 2 201 Muu myynti 36 45 LIIKEVAIHTO YHTEENSÄ 19 189 18 885 Liiketoiminnan muut tuotot Realisoitumaton voitto/tappio sijoituskiinteistöjen ja - asuntojen arvostamisesta käypään arvoon, Suomi -4 391 -4 309 Realisoitumaton voitto/tappio sijoituskiinteistöjen ja - asuntojen arvostamisesta käypään arvoon, Viro -160 -11 592 Muut liiketoiminnan muut tuotot 124 109 Liiketoiminnan muut tuotot yhteensä -4 427 -15 791 https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 32
31 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 (tuhatta euroa) 1.10.2024–30.9.2025 1.10.2023–30.9.2024 Materiaalit ja palvelut Aineet, tarvikkeet ja ostot Vastikkeet/vuokrat -5 057 -4 763 Pienkorjaukset -326 -305 Muut ostot tilikauden aikana -214 -303 Aineet, tarvikkeet ja ostot yhteensä -5 597 -5 372 Ulkopuoliset palvelut -719 -740 Materiaalit ja palvelut yhteensä -6 316 -6 112 Henkilöstökulut -1 166 -1 350 Poistot ja arvonalentumiset -472 -477 Liiketoiminnan muut kulut Sijoitusten realisoituneet luovutustappiot -300 - Muut liiketoiminnan muut kulut -976 -1 236 Liiketoiminnan muut kulut yhteensä -1 277 -1 236 LIIKEVOITTO (-TAPPIO) 5 531 -6 081 Rahoitustuotot ja -kulut Muut korko- ja rahoitustuotot 132 285 Korkokulut ja muut rahoituskulut -7 357 -9 659 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -7 225 -9 374 VOITTO (-TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA -1 694 -15 455 Tuloverot Tilikauden verot -550 -383 Laskennalliset verot käyvän arvon muutoksesta 878 862 Laskennalliset verot tilikauden tappiosta -118 348 Tuloverot yhteensä 210 827 TILIKAUDEN VOITTO (-TAPPIO) -1 484 -14 628 b. Konsernin vertailukelpoinen rahavirtalaskelma (tuhatta euroa) 1.10.2024–30.9.2025 1.10.2023–30.9.2024 LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA Käyttökate 6 003 -5 605 Oikaisu, realisoitumattomat arvonmuutokset, netto 4 552 15 900 Oikaisu, kalusteiden luovutukset 87 70 Saadut korot 143 322 Maksetut korot -7 767 -10 487 Maksetut verot -114 -200 Muut oikaisut 7 - Liiketoiminnan rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 2 911 1 Nettokäyttöpääoman muutos 248 -627 Liiketoiminnan rahavirta ennen lainasaamisten ja rahoitusarvopapereiden muutosta 3 159 -627 Lyhytaikaisten rahamarkkinasijoitusten lisäys (-) tai vähennys (+) - 990 https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 33
32 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 (tuhatta euroa) 1.10.2024–30.9.2025 1.10.2023–30.9.2024 Liiketoiminnan nettorahavirta 3 159 363 INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -301 -494 Kiinteistöihin ja asuntoihin -5 292 -9 158 Kiinteistöjen ja asuntojen luovutukset 4 812 3 759 Investointien nettorahavirta -782 -5 892 Rahavirta ennen rahoitustoimintoja 2 377 -5 528 RAHOITUSTOIMINTOJEN RAHAVIRTA Lainojen nostot 66 700 101 141 Lainojen takaisinmaksut -65 799 -102 014 Pitkäaikaisten saamisten lisäys (-) tai vähennys (+) -36 - Osingonjako -3 -345 Omien osakkeiden osto -979 - Rahoitustoimintojen nettorahavirta -117 -1 218 Rahavarojen lisäys (+) / vähennys (-) 2 260 -6 746 Rahavarat kauden alussa 4 074 11 092 Luokittelumuutokset - -272 Rahavarat kauden lopussa 6 334 4 074 5. Konserniyhtiöiden liiketoimet intressitahojen kanssa 30.9.2025 päättyneen tilikauden ja vertailukauden aikana konserniyhtiöt ostivat palveluja lähipiiriyhtiöltään ja myivät näille palveluja seuraavasti: 1.10.2024–30.9.2025 1.10.2023–30.9.2024 (tuhatta euroa) Ostot Myynnit Ostot Myynnit Vuokraturva-konserni(1 346 - 391 2 Koduingel OÜ 234 0 315 2 Wiedemanni Triikraud KÜ(2 - - 1 - 1) Vuokraturva Oy, Vuokraturva-yhtiöt Oy ja Vuokraturva Sopimus Oy yhteensä 2) Wiedemanni Triikraud KÜ ei ole lähipiiriyhtiö enää 17.11.2023 jälkeen, joten liiketoimia tämän jälkeen ei esitetä lähipiiriliiketoimina. Taulukko ei sisällä konsernin enemmistöltä tai vaikutusvaltaosuudelta omistamia taloyhtiöitä, joille konserni maksaa yhtiövastikkeita, remonttien hankeosuuksia tai muita näihin rinnastettavia maksuja. Konsernin vuokralaisten vuokrasopimuksissa on sopimusvakuutena lähipiiriyhtiö Takausvakuus Oy:n antamia omavelkaisia takauksia Asuntosalkun hyväksi yhteensä 229 (121) tuhannen euron määrästä 6. Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista tilikauden aikana (tuhatta euroa) 1.10.2024–30.9.2025 1.10.2023–30.9.2024 Osakepääoma tilikauden alussa 93 966 93 966 Osakepääoma tilikauden lopussa 93 966 93 966 Sidottu oma pääoma yhteensä 93 966 93 966 Edellisten tilikausien voitto tilikauden alussa 26 243 40 856 Omien osakkeiden osto -979 - Edellisten tilikausien voitto tilikauden lopussa 25 264 40 856 https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 34
33 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Tilikauden voitto (-tappio) -1 484 -14 613 Vapaa oma pääoma yhteensä 23 781 26 243 Oma pääoma yhteensä 117 746 120 208 7. Liitetiedot osakkeista ja osakepohjaisista kannustinjärjestelmistä a. Osaketietoa Tilikauden päättyessä yhtiön osakkeiden lukumäärä oli 986 592 ja osakepääoma oli 93 965 573,34 euroa. Osakemäärässä ei ole ollut muutoksia tilikauden aikana. Yhtiöllä on yksi osakelaji. Osakkeella ei ole nimellisarvoa. Kaikki liikkeeseen lasketut osakkeet on maksettu täysimääräisesti. Yksi osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Kaikki osakkeet tuottavat yhtäläisen oikeuden osinkoon ja muuhun Asuntosalkku Oyj:n varojen jakoon. Asuntosalkku Oyj:n osakkeet ovat julkisen kaupankäynnin kohteena Nasdaq First North Growth Market Finland - markkinapaikalla. Asuntosalkun osakkeiden kaupankäyntitunnus on ASUNTO ja ISIN-tunnus FI4000517602. Yhtiön osakkeet kuuluvat arvo-osuusjärjestelmään. Yhtiö omisti 12 395 (0) omaa osakettaan tilikauden päättyessä 30.9.2025. b. Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät Yhtiön hallitus päätti 14.1.2025 konsernin avainhenkilöiden osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä. Kannustinjärjestelmän ansaintajakso kattoi yhden tilikauden ja päättyi tilikauden loppuun 30.9.2025. Yhtiö maksaa kannustinjärjestelmän palkkiot kokonaan rahana, ja osallistujan tulee ostaa Asuntosalkun osakkeita vähintään 40 %:n osuudella saamastaan bruttopalkkiosta. Tilikauden aikana maksettiin 30.9.2024 päättyneen tilikauden avainhenkilöiden kannustinjärjestelmän palkkiot. Maksettujen palkkioiden yhteismäärä oli 25 tuhatta euroa. Uutta järjestelmää vastaavasti palkkiot maksettiin rahana, ja osallistujien tuli hankkia yhtiön osakkeita vähintään 40 %:n osuudella bruttopalkkioista. Yhtiö ei luovuttanut omia osakkeitaan johto - tai avainhenkilöille tilikauden aikana. Yhtiö maksaa hallituspalkkiot rahana. 8. Pysyvien vastaavien lisäykset ja poistot tilikauden aikana (tuhatta euroa) 1.10.2024–30.9.2025 1.10.2023–30.9.2024 Aineelliset hyödykkeet Koneet ja kalusto Kirjanpitoarvo tilikauden alussa 2 171 2 174 Lisäykset 301 623 Poistot tilikaudella -472 -552 Myytyjen asuntojen kalusteiden jäännösarvo -87 -74 Kirjanpitoarvo tilikauden lopussa 1 914 2 171 Koneet ja kalusto yhteensä 1 914 2 171 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 1 914 2 171 Koneet ja kalusto sisältää suurimmaksi osaksi irtokalusteita konsernin asunnoissa Tallinnassa . Viron markkinakäytännössä asunnot vuokrataan kalustettuina. 9. Selvitys suunnitelman mukaisten poistojen perusteista Konserniyhtiöistä Asuntosalkku, Asuntosalkku Suomi ja Suomen Asuntovarainhoito soveltavat koneiden ja kaluston poistoihin kahdeksan vuoden tasapoistoa. Linnakodu toteuttaa poistonsa kotipaikkansa lainsäädännön edellytyksin, tasapoistoin. Linnakodu soveltaa koneiden ja kaluston poistoihin myös kahdeksan vuoden tasapoistoa paitsi tietoteknisiin laitteisiin kolmen vuoden tasapoistoa. https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 35
34 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 10. Siirtosaamisiin sisältyvät olennaiset erät (tuhatta euroa) 30.9.2025 30.9.2024 Tuloverot - 20 Menoennakot 52 40 Muut 4 4 Siirtosaamiset yhteensä 56 64 11. Siirtovelkoihin sisältyvät olennaiset erät (tuhatta euroa) 30.9.2025 30.9.2024 Saadut vuokraennakot 279 229 Palkka- ja sivukulujen velat 269 273 Voitonjakovelat 11 14 Muut 82 156 Siirtovelat yhteensä 641 673 12. Liitetiedot rahoitusveloista a. Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma 30.9.2025 (tuhatta euroa) 12kk aikana 13kk–5v aikana Lainat rahoituslaitoksilta 2 271 146 743 Konsernilla ei ole yli viiden vuoden kuluttua erääntyviä rahoitusvelkoja. b. Rahoituskovenantit Konsernin lainojen ehdoissa on rahoituskovenantteja. Kovenanttiehdot koskevat luototusastetta eli Loan to value (LTV) sekä liiketoiminnan kykyä selvitä lainanhoidosta. Kovenantteja tarkastellaan lainasta riippuen konsernista kokonaisuutena, konsernin Suomen tytäryhtiöistä tai konsernin Tallinnan tytäryhtiöstä. T arkastelu tehdään lainasta riippuen joko vuosittain, puolivuosittain tai kvartaaleittain, kuitenkin kaikissa lainoissa koskien tilinpäätöshetkeä. Asuntosalkku täytti tilikaudella sopimusten ehdot. Yhtiön kannalta negatiivisilla shokeilla korkokuluihin ja/tai asuntojen myyntimarkkinaan voisi olla vaikutuksia myös yhtiön mahdollisuuksiin täyttää sen nykyiset rahoituslainojen kovenantit, ellei nykyisistä kovenanttiehdoista sovittaisi rahoittajien kanssa poikkeuksia. 13. Taseen ulkopuoliset vastuut a. Sitoumukset hankkia aineellista omaisuutta Linnakodu omistaa kauden päätöshetkellä vastavalmistuneita asuntoja, jotka tarvitsevat vuokrauskelpoiseksi saattamiseksi kiintokalustus- ja koneinvestointeja yhtiön arvion mukaan vielä noin 6 tuhannen sekä irtokalusteita 6 tuhannen euron arvosta. Viron markkinakäytännön mukaan uudet asunnot valmistuvat ilman keittiön kiintokalusteita tai koneita ja vuokrataan kalustettuina. Kalustus- ja koneinvestointien toteumat saattavat ylittää tai alittaa arvioidut summat. b. Esineoikeudelliset vakuudet (tuhatta euroa) 30.9.2025 30.9.2024 Velat, joista on annettu vakuudeksi omaisuuttaan Lainat rahoituslaitoksilta 147 014 140 135 Rahoituslainojen vakuudet Käteispantit (irtain esine tai arvopaperi) 158 368 162 409 Kiinteistökiinnitykset 101 196 99 663 Rahoituslainojen vakuudet yhteensä 259 565 262 072 https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 36
35 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Konsernin yhtiöistä Asuntosalkku Suomi ja Suomen Asuntovarainhoito ovat yhteisvelallisia 86 080 tuhannen euron lainassa rahoituslaitoksilta. Näiden yhtiöiden kyseisen lainan vakuudeksi antamat vakuudet ovat koko lainan vakuutena eli myös toistensa hyväksi. c. Saadut, konsernitaseen ulkopuoliset vuokravakuudet Konsernin vuokralaiset Suomessa ja Virossa ovat antaneet vuokrasopimuksien vakuudeksi konsernin haltuun rahaa, joka ei sisälly konsernin taseeseen. Näitä varoja on 30.9.2025 konsernin hallussa yhteensä 1 673 tuhatta euroa. d. Taseen ulkopuoliset johdannaiset Konsernilla on suojaustarkoituksessa pidettäviä johdannaisia. Konsernin pitämät johdannaiset ovat koronvaihto -, korkokatto- tai korkoputkisopimuksia, jotka on tehty vaihtuvakorkoisten lainojen rahavirran suojaamiseksi korkoriskiltä. Alla taulukossa on esitetty johdannaisten nimellisarvot ja markkina -arvot tilikauden päättyessä. Yhdessä solmitut johdannaissopimusten kokonaisuudet, joissa yksi johdannainen on koronvaihto- tai korkokattosopimus ja toinen on siihen liittyvät korkolattiasopimus, on laskettu nimellisarvoltaan yhtenä johdannaisena. (tuhatta euroa) 30.9.2025 30.9.2024 Koronvaihtosopimukset Nimellisarvo 47 200 45 232 Markkina-arvo -435 -363 Korkokattosopimukset Nimellisarvo 35 200 35 200 Markkina-arvo 6 158 Korkoputkisopimukset Nimellisarvo 28 000(1 - Markkina-arvo -4(1 - 1) Korkoputkisopimuksien alkamispäivät ovat 2027 päättyvällä tilikaudella. Korkojohdannaiset erääntyvät vuosina 2026–2029. Nimellisarvolla painotettu korkojohdannaisten keskimaturiteetti oli 2,3 vuotta tilikauden päättyessä 30.9.2025. Konserni kirjaa suojaavista korkojohdannaisista maksetut ja saadut korot korkokuluiksi. Johdannaisen tuotto vähentää konsernin korkomenoja eikä kasvata korkotuottoja. Tämä käsittely vastaa laina - ja johdannaissopimusten kokonaisuuden luonnetta, missä korko johdannaisen on tarkoitus vaikuttaa yhtiön lainojen korkokustannuksiin . Kertyneet korot lainoista ja korkojohdannaisista jaksotetaan lyhytaikaisiin velkoihin tätä vastaavasti, eikä jaksotuksia tehdä saamisiin. Ennakkomaksut korkosuojausjohdannaisista kirjataan korkokuluksi sopimuksen alkamishetkelle. 14. Sijoituskiinteistöjä koskevat liitetiedot Sijoituskiinteistöjen realisoituneet luovutusvoitot ja - tappiot esitetään tuloslaskelmassa omina erinään, jos sellaisia on. Realisoitumattomat voitot ja/tai tappiot sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon esitetään nettomääräisesti liiketoiminnan muissa tuotoissa etumerkistä riippumatta. a. Sijoituskiinteistöjen arvostaminen Konserni arvostaa sijoituskiinteistönsä käypään arvoon, jos sijoituskiinteistö on valmis, tai hankintamenoon, jos sijoituskiinteistö on rakenteilla. Taseen arvonkorotus käypään arvoon arvostamisesta lasketaan valmiiden sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja hankintamenon erotuksena. Rakenteilla oleviksi lasketaan sekä konsernin omistuksessa rakennusvaiheessa olevat kohteet että sellaiset kohteet, joista konsernilla on rakennuttajan kanssa tehty sopimus kohteen hankkimisesta rakentamisen valmistuessa. Peruspa rannuksessa olevat kohteet lasketaan valmiiksi. Käyvän arvon arvonmääritys tehdään tilinpäätöstä ja puolivuosikatsausta varten eli kahdesti vuodessa. Käypä arvo tarkoittaa arvioitua rahamäärä, jolla sijoituskiinteistö arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioidaan oletuksella, että https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 37
36 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 sijoituskiinteistöt ovat veloista ja rasituksista vapaita. Yhtiö vähentää sijoituskiinteistöihinsä kohdistuvat taloyhtiöiden velkojen osuudet velattomasta käyvästä arvosta. Sijoituskiinteistöistä kirjataan niiden hankinnan yhteydessä hankintameno sisältäen kauppahinnan, transaktiomenot kuten varainsiirtoverot ja neuvonantajapalkkiot sekä hankinnan yhteydessä tehtävien perusparannuksien menot. Sijoituskiinteistöjen hankintahin taan aktivoidaan myös myöhemmät perusparannusinvestoinnit ja tähän rinnastettavat muut menot ja taloyhtiön hankkeista johtuvat kertamaksulla taloyhtiölle suoritettavat hankeosuudet. Hankintahintaan aktivoidaan myös yhtiön taloyhtiön osakkaana maksamat raho itusvastikkeet niistä lainoista, jotka taloyhtiö rahastoi omassa kirjanpidossaan . Luovutusvoitot tai -tappiot lasketaan luovutushinnan ja hankintamenon erotuksena. Realisoitumatonta voittoa/tappiota laskettaessa myös irtokalusteiden menojäännös sisällytetään hankintamenoon. Konserni ei kirjaa tuloslaskelmaansa tai taseeseensa rakenteilla olevista asunnoista käyvän arvon muutoksia, vaan rakenteilla olevat asunnot arvostetaan taseessa hankintamenoon toteutuneiden investointien mukaisesti. b. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos tilikauden aikana (tuhatta euroa) 1.10.2024–30.9.2025 1.10.2023–30.9.2024 Sijoituskiinteistöjen velaton arvo tilikauden alussa (1.10.) 264 202 274 444 Sijoituskiinteistöjen hankinnat 4 692 7 400 Perusparannusinvestoinnit 599 1 984 Myydyt sijoituskiinteistöt -4 811 -4 246 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta velattomana -2 687 -15 380 Sijoituskiinteistöjen velaton arvo tilikauden lopussa 261 996 264 202 Sijoituskiinteistöjen lainaosuudet kauden alussa -875 - Uudet lainaosuudet -1 952 -884 Taloyhtiölainojen lyhennykset 87 9 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo tilikauden lopussa (30.9.) 259 257 263 328 Sijoituskiinteistöjen hankinnat -erä sisältää hankittuihin sijoituskiinteistöihin aktivoidut transaktiokustannukset ja hankintahetken tilikaudella tehdyt perusparannusinvestoinnit sekä kaikki rakenteilla olevista sijoituskiinteistöistä toteutuneet aktivoidut menot. c. Sijoituskiinteistöjen arvot arvostusmenetelmittäin (tuhatta euroa) 30.9.2025 30.9.2024 Käypä arvo (valmiit) Valmiiden asuntojen käypä arvo velattomana 263 900 264 800 Taloyhtiölainat -2 740 -875 Kalusteiden jäännösarvon osuus käyvästä arvosta (-) 1 904 2 161 Käypä arvo (valmiit), yhteensä 259 257 261 764 Hankintameno (rakenteilla) - 1 564 Yhteensä 259 257 263 328 Asuntojen lukumäärä 30.9.2025 30.9.2024 Arvostettu käypään arvoon (valmiit) 2 073 2 080 Arvostettu hankintamenoon (rakenteilla) - 36 Yhteensä 2 073 2 116 d. Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittäminen Konsernin sijoituskiinteistöjen käyvät arvot määrittää ulkoinen kiinteistöarvioitsija Jones Lang LaSalle. Konsernin tilinpäätöksessä sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrä ja muutos voi vaihdella merkittävästi sen mukaan, mitä arvostusmallissa käytetyt parametrit ovat ja miten ne muuttuvat edelliseen arviontiin verrattuna. Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittämisessä käytetyt oletukset ovat ulkoisen kiinteistöarvioitsijan https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 38
37 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 riippumattomasti tekemiä oletuksia. Oletuksista merkityksellisimmät liittyvät tuottovaatimusten ja taloudellisen vuokrausasteen tulevaan kehitykseen, joten niistä on esitetty alla herkkyysanalyysi. Oletuksia liittyy myös vuokratason ja kulujen tulevaan kehitykseen. Konserni antaa arvioitsijan käyttöön mahdollisimman kattavat havainnoitavissa olevat syöttötiedot kattaen muun muassa asuntojen vuokrat ja hoitokulut arvostushetken mukaisina. Yhtiö varmistaa arvioitsijan laskelmasta, että se on teknisesti ja faktoiltaan oikein. e. Sijoituskohteiden käyvän arvon määrityksen keskeiset parametrit 30.9.2025 Syöttötiedot Asuntosalkku Suomi Oy Suomen Asuntovarain- hoito Oy Linnakodu OÜ, valmiit kohteet Linnakodu OÜ, rakenteilla Vuokrattava pinta-ala, m2 43 286 10 992 24 700 - Kassavirran tuottovaatimus (10 v.), % 5,09 5,16 4,96 n/a Jäännösarvon tuottovaatimus, % 5,19 5,26 5,06 n/a Keskimääräinen taloudellinen vuokrausaste 10 vuoden aikana, % 97,2 97,2 97,4 n/a Inflaatio-oletus, % 2,0 2,0 2,0 n/a Markkinavuokrien muutos vuodessa, % 3,0 2,7 2,2 n/a Kulujen muutos vuodessa, % 2,2 2,2 2,0 n/a Vuokrat, €/m2/kk 17,3 16,0 17,7 - Hoitokulut, €/m2/kk 5,0 5,2 0,1 - Asuntosalkulla ei ollut rakenteilla olevia asuntoja tilikauden päättyessä 30.9.2025. Rakenteilla olevien asuntojen arvonmääritysparametreja ei täten ole saatavilla tälle ajalle. Vertailutiedot esitetään edellisen tilikauden päätöksen ajalle. 30.9.2024 Syöttötiedot Asuntosalkku Suomi Oy Suomen Asuntovarain- hoito Oy Linnakodu OÜ, valmiit kohteet Linnakodu OÜ, rakenteilla Vuokrattava pinta-ala, m2 43 286 10 992 24 793 1 553 Kassavirran tuottovaatimus (10 v.), % 5,14 5,17 4,96 4,78 Jäännösarvon tuottovaatimus, % 5,24 5,27 5,06 4,88 Keskimääräinen taloudellinen vuokrausaste 10 vuoden aikana, % 97,2 97,2 97,4 97,4 Inflaatio-oletus, % 2,0 2,0 2,0 2,0 Markkinavuokrien muutos vuodessa, % 3,0 2,7 2,4 2,4 Kulujen muutos vuodessa, % 2,2 2,2 2,0 2,0 Vuokrat, €/m2/kk 17,4 16,0 17,1 18,8 Hoitokulut, €/m2/kk 4,8 5,0 0,1 0,4 Vuokrat ja hoitokulut ovat konsernin portfolion todellisten tietojen mukaiset, eikä niihin liity oletuksia markkinatasosta rakenteilla olevien asuntojen vuokria lukuun ottamatta. Virolaisen markkinakäytännön mukaan vastike laskutetaan vuokralaiselta f. Sijoituskohteiden käyvän arvon määrityksen herkkyysanalyysi Herkkyysanalyysin tulokset esitetään valmiille kohteille yhteensä ilman konserniyhtiö- tai osaportfolioerittelyä sekä valmiille ja rakenteilla oleville kohteille yhteensä vastaavasti. https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 39
38 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 30.9.2025 Muutos tuottovaatimuksessa, % suhteellinen -10 % -5 % 0 % 5 % 10 % Markkina-arvo, M€ Yhteensä, valmiit 293,3 277,8 263,9 251,3 239,9 Muutos, M€ Yhteensä, valmiit 29,4 13,9 0,0 -12,6 -24,0 Muutos, % Yhteensä, valmiit 11,1 5,3 0,0 -4,8 -9,1 Muutos taloudellisessa vuokrausasteessa, % absoluuttinen -2 % -1 % 0 % 1 % 2 % Markkina-arvo, M€ Yhteensä, valmiit 257,4 260,6 263,9 267,2 270,4 Muutos, M€ Yhteensä, valmiit -6,5 -3,3 0,0 3,3, 6,5 Muutos, % Yhteensä, valmiit -2,5 -1,3 0,0 1,3 2,5 Vertailutiedot esitetään edellisen tilikauden päätöksen ajalle. 30.9.2024 Muutos tuottovaatimuksessa, % suhteellinen -10 % -5 % 0 % 5 % 10 % Markkina-arvo, M€ Yhteensä, valmiit 294,2 278,8 264,8 252,1 240,7 Yhteensä, valmiit + rakenteilla 302,2 286,4 272,0 259,0 247,2 Muutos, M€ Yhteensä, valmiit 29,4 14,0 0,0 -12,7 -24,1 Yhteensä, valmiit + rakenteilla 30,2 14,4 0,0 -13,0 -24,8 Muutos, % Yhteensä, valmiit 11,1 5,3 0,0 -4,8 -9,1 Yhteensä,valmiit + rakenteilla 11,1 5,3 0,0 -4,8 -9,1 Muutos taloudellisessa vuokrausasteessa, % absoluuttinen -2 % -1 % 0 % 1 % 2 % Markkina-arvo, M€ Yhteensä, valmiit 258,3 261,6 264,8 268,0 271,3 Yhteensä, valmiit + rakenteilla 265,4 268,7 272,0 275,3 278,6 Muutos, M€ Yhteensä, valmiit -6,5 -3,2 0,0 3,2 6,5 Yhteensä, valmiit + rakenteilla -6,6 -3,3 0,0 3,3 6,6 Muutos, % Yhteensä, valmiit -2,5 -1,2 0,0 1,2 2,5 Yhteensä, valmiit + rakenteilla -2,4 -1,2 0,0 1,2 2,4 g. Käyvän arvon hierarkia Käyvän arvon määrittämisessä käytettävien arvostusmenetelmien syöttötiedot luokitellaan syöttötietojen lähteen luonteesta riippuen kolmelle eri tasolle. Käypien arvojen hierarkiatasojen luokittelu on seuraava: Tason 1 syöttötiedot ovat täysin samanlaisille sijoituskiinteistöille noteerattuja (oikaisemattomia) hintoja toimivilla markkinoilla, joille konsernilla on pääsy arvostuspäivänä. https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 40
39 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Tason 2 syöttötiedot ovat syöttötietoja, jotka ovat muita kuin tasolle 1 kuuluvia noteerattuja hintoja ja jotka ovat havainnoitavissa sijoituskiinteistöille joko suoraan tai epäsuorasti. Tason 3 syöttötiedot ovat syöttötietoja, jotka eivät ole havainnoitavissa sijoituskiinteistöille. Muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja on käytettävä käyvän arvon määrittämisessä siltä osin, kuin merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ei ole saatavilla. Koko arvonmäärityksen kannalta alimmalla hierarkian tasolla oleva merkittävä syöttötieto määrittää sen, mille käypien arvojen hierarkian tasolle sijoituskiinteistö luokitellaan. Kaikki Asuntosalkun käypään arvoon arvostetut sijoituskiinteistöt luokitellaan käypien arvojen hierarkian tasolle 3, koska niiden arvonmäärityksessä on käytetty merkittäviä syöttötietoja, jotka eivät ole havainnoitavissa. 15. Tilintarkastajan palkkiot (tuhatta euroa) 1.10.2024–30.9.2025 1.10.2023–30.9.2024 Tilintarkastus 72 47 16. Liitetiedot henkilöstöstä ja henkilöstökuluista (tuhatta euroa) 1.10.2024–30.9.2025 1.10.2023–30.9.2024 Palkat ja palkkiot 1 038 1 225 Eläkekulut 112 152 Muut henkilösivukulut 16 16 Henkilöstökulut yhteensä 1 166 1 392 Konsernin yhtiöiden henkilömäärät tilikaudella keskimäärin kokoaikaisiksi henkilöiksi muutettuna olivat seuraavat: Konserniyhtiö 1.10.2024–30.9.2025 1.10.2023–30.9.2024 Asuntosalkku Oyj 5 6 Asuntosalkku Suomi Oy 2 2 Suomen Asuntovarainhoito Oy 1 1 Linnakodu OÜ 4 4 Yhteensä 12 13 Tämän lisäksi konsernin palveluksessa on kussakin konsernin suomalaisessa yhtiössä toimitusjohtajana toimiva Jaakko Sinnemaa. Toimitusjohtaja Sinnemaa ei sisälly taulukon lukuihin. 17. Toimitusjohtajan ja hallituksen palkat ja palkkiot (tuhatta euroa) 1.10.2024–30.9.2025 1.10.2023–30.9.2024 Toimitusjohtaja 240 305 Hallitus Asuntosalkku Oyj 110 110 Linnakodu OÜ 11 49 Hallitus yhteensä 121 159 Yhteensä 362 465 Tytäryhtiöistä Linnakodu maksaa hallituspalkkioita, mutta sillä ei ole toimitusjohtajaa. Asuntosalkku Suomi ja Suomen Asuntovarainhoito eivät ole maksaneet hallituspalkkioita eikä palkkaa toimitusjohtajalle. 18. Tilikauden jälkeiset tapahtumat Konsernin liiketoiminta on jatkunut tasaisena 1.10.2025 alkaneen tilikauden aikana. Uuden tilikauden alkaessa 1.10.2025 Asuntosalkulla on ollut käynnissä omien osakkeiden osto -ohjelma, ja yhtiö on jatkanut omien osakkeiden hankkimista. Osto -ohjelmasta tiedotettiin 28.8.2025. Hankittavien osakkeiden enimmäismäärä on 8 000, joka vastaa noin 0,8 prosenttia yhtiön osakkeista. Osakkeiden hankintaan käytetään https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 41
40 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.1 0.202 4 – 3 0 . 9 .202 5 kuitenkin enintään 700 000 euroa. Tässä osto - ohjelmassa omien osakkeiden hankinta lopetetaan viimeistään 12.12.2025 . Osakkeenomistajien nimitystoimikunnan ehdotukset varsinaiselle yhtiökokoukselle 202 6 tiedotettiin 9.10.2025 . Nimitystoimikunta ehdotti, että hallitukseen valitaan Hille Korhonen, Timo Metsola, Terhi Mäki, Topi Piela ja Kim Väisänen, ja että hallituksen palkkiot säilyvät ennallaan. Asuntosalkku on myynyt 3 asuntoa Tallinnasta ajalla 1.10.2025 – 20.11.2025. Kauppahinnat myydyistä asunnoista olivat yhteensä 0,6 miljoonaa euroa. Jokainen kauppa tuotti luovutusvoittoa, jonka määrä on yhteensä 0,2 miljoonaa euroa. Näiden myytyjen asuntojen yhteenlasketut k auppahinnat yhtenä kokonaisuutena laskien vastaisivat tuottoarvoperusteista käypää arvoa tuottovaatimuksella 3 , 8 8 % , mikä tarkoittaa kokonaisuutena arvonmääritysarvoja korkeampia hintoja . Emoyhtiön liitetiedot 19. Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet Asuntosalkku Oyj:n tilinpäätös on laadittu Suomen kansallisen lainsäädännön (FAS) ja Kirjanpitoasetuksen (KPA) mukaisesti . 20. Saamisten ja rahoitusarvopapereiden sekä velkojen arvostusperiaatteet Saamiset, rahoitusarvopaperit ja muut sellaiset rahoitusvarat samoin kuin velat on arvostettu KPL 5 luvun 2 §:n mukaisesti. Yhtiö uskoo voivansa vähentää tulevien tilikausien voitoista taseeseen kirjatun laskennallis e n verosaamisen, joka johtuu tilikauden elinkeinotoiminnan tappiosta. 21. Saamiset saman konsernin yhtiöiltä Emoyhtiön tasee ssa on konserniavustussaami set Asuntosalkku Suomi Oy:ltä 1 612 690,31 euroa ja Suomen Asuntovarainhoito Oy :ltä 356 703,65 euroa , yhteensä 1 969 393,96 euroa . 22. Emoyhtiön oman pääoman muutokset (euroa) 1.10.202 4 – 30.9.202 5 1.10.202 3 – 30.9.202 4 Osakepääoma tilikauden alussa 93 965 573,34 93 965 573,34 Osakepääoma tilikauden lopussa 93 965 573,34 93 965 573,34 Sidottu oma pääoma yhteensä 93 965 573,34 93 965 573,34 Edellisten tilikausien voitto tilikauden alussa 2 784 619,22 1 989 138,12 Omien osakkeiden osto - 978 622 ,00 - Edellisten tilikausien voitto tilikauden lopussa 1 805 997,22 1 989 138,12 Tilikauden voitto ( - tappio) 2 235 039,19 795 481,10 Vapaa oma pääoma yhteensä 4 041 036,41 2 784 619,22 Oma pääoma yhteensä 98 006 609,75 96 750 192,56 https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 42
41 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 23. Hallituksen ehdotus jakokelpoisen vapaan oman pääoman käytöstä (PMA 1:1.4,2 ja OYL 8:5.2) Emoyhtiön jakokelpoiset varat olivat 30.9.2025 tilikauden päättyessä 4 041 036,41 euroa, josta tilikauden voitto oli 2 235 039,19 euroa. Hallitus ehdottaa varsinaiselle yhtiökokoukselle, että 30.9.202 5 päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan taseen perusteella osinkoa jaetaan 1,04 euroa osakkeelta, ja ettei Asuntosalkku Oyj:n hallussa oleville omille osakkeille makseta osinkoa. Osingon määrä on yhteensä noin 1,0 miljoonaa euroa. Muu osa voitonjakokelpoisista varoista jätetään vapaaseen omaan pääomaan. Hallitus esittää, että osinko maksetaan yhdessä erässä. Yhtiön taloudellisessa asemassa ei ole tapahtunut tilikauden päättymisen jälkeen olennaisia muutoksia. https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 43
42 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 1.10.2024–30.9.2025 Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitukset (KPL 3:7) Allekirjoitetaan sähköisesti 11.12.2025 Hille Korhonen hallituksen puheenjohtaja Topi Piela hallituksen varapuheenjohtaja Timo Metsola hallituksen jäsen Terhi Mäki hallituksen jäsen Kim Väisänen hallituksen jäsen Jaakko Sinnemaa toimitusjohtaja Tilinpäätösmerkintä (TTL 3:5) Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus. Allekirjoitetaan sähköisesti Helsingissä, päiväys allekirjoituksen mukaan KPMG Oy Ab, Tilintarkastusyhteisö Turo Koila KHT https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com
Page 44
SIGNATURES ALLEKIRJOITUKSET UNDERSKRIFTER SIGNATURER UNDERSKRIFTER This documents contains 43 pages before this page Tämä asiakirja sisältää 43 sivua ennen tätä sivua Detta dokument innehåller 43 sidor före denna sida Dokumentet inneholder 43 sider før denne siden Dette dokument indeholder 43 sider før denne side authority to sign asemavaltuutus ställningsfullmakt autoritet til å signere myndighed til at underskrive representative nimenkirjoitusoikeus firmateckningsrätt representant repræsentant custodial huoltaja/edunvalvoja förvaltare foresatte/verge frihedsberøvende https://sign.visma.net/fi/document-check/6fee17cd-949f-49f6-8863-c31e7f71283f Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com