Tervetuloa Toivo Groupin vuoden 2022 tilinpäätöstiedotetilaisuuteen. Minä olen Markus Myllymäki, yhtiön Toimitusjohtaja, ja minun kanssani tänään on Samuli Niemelä, yhtiön Talousjohtaja ja ensimmäistä kertaa mukana on Tuomas Hemmilä, yhtiön Hankekehitysjohtaja. Tuomas tulee hiukan kertomaan, miltä meidän hankekehityssalkku näyttää ja mihin yhtiö nojaa tulevaisuudessa. Lisäksi täällä tapahtumassa on Matias Arola, Inderesin Analyytikko. Tervetuloa Matias ja sitten linjojen kautta Mika Karppinen, jonka kysymykset luetaan täällä ääneen. Lämpimästi tervetuloa vielä kerran tähän meidän vuoden 2002 tilinpäätöstiedotteeseen. Tämä tilaisuuden rakenne on seuraava. Me tehtiin vuonna 2022 kaikkinensa liikevoittoa EUR 15.6 miljoonaa. Me tullaan käymään tässä tilaisuudessa läpi katsauskausi lyhyesti. Sen jälkeen Tuomas kertoo hiukan tarkemmin, että mitä meidän vahva hankekehityssalkku sisältää. Sen jälkeen kerromme, miten me olemme jatkaneet tähän toimintaympäristön muutokseen reagointia ja lisäksi kerromme näkymät vuodelle 2023. Tämän jälkeen analyytikot esittävät omat kysymyksensä ja sitten lopuksi otetaan yleisön kysymykset. Vuosi 2022 oli Toivolle toimintaympäristöstä huolimatta vahva. Meillä on ennakkotietojen mukaan Toivon yksi tulos listatuista taseyhtiöistä on yksi vahvimpia Suomesta. Jos katsotaan suomalaisten asuntokehittäjien tuloksia, niin sijoitumme siellä kirkkaasti top 5 meidän volyymista huolimatta. Jos katsotaan tammi-joulukuuta eli koko vuotta kokonaisuudessaan, niin meidän liikevoitto oli EUR 15.6 miljoonaa. Me teimme sopimukset 342 uudesta asunnosta tai niiden mahdollistavasta maa-alueesta. Aloitettiin 539 asuntoa ja meillä valmistui 581 asuntoa. Tällä hetkellä toimintaympäristö haastaa asuntomarkkinoita. Me olemme tietyllä tavalla sieltä kesästä 2022 saakka olleet tämmösessä muuttuvassa tilanteessa, mikä vaatii välitöntä reagointia. Yhtiön henkilökunta kasvoi viime vuonna 12 henkilöä ja me saimme pidettyä viime vuonna 98.4% vuokrausasteen. Tuo vuokrausaste on siitä erittäin tärkeää, että asiakkaat pitävät meidän tuotteista, pitävät sen hinta ja laatutasosta ja haluavat Toivon Koteja yhä enemmän. Samuli avainluvut. Ole hyvä. Markus kertoi, tilikausi 2022 oli monella tavalla poikkeuksellinen. Siellä oli rakennuskustannusten nousua, inflaatiota, korkojen nousua ja myös asuntojen valuaatioiden laskua. Nämä kaikki 4 asiaa vaikutti merkittävästi myös Toivon tilikauden liikevoittoon. Liikevaihto meillä kasvoi merkittävästi noin 50% ja se johtui pääosin ennakkomyidyistä projekteista ja myös vuokratuotoista. Sijoituskiinteistöjen käyvät arvot kasvoi myös noin EUR 58 miljoonaa, ja se liittyy sille, että vuoden alussa 2022 meillä oli rakenteilla yli 700 asuntoa ja nyt tilikauden 2022 loppuun mennessä niistä pääosa valmistui. Myös vuokrasaste, Markus kertoi äsken, pysyi hyvällä tasolla ja se johtuu meidän hyvästä ja tuoreesta asuntosalkusta. Omavaraisuusaste oli 38.4% ja oman pääoman tuotto oli 20%. Syvennytään hetkeksi sen jälkeen Toivon liiketoimintamalliin. Toivo on vuosien saatossa kehittänyt uniikin liiketoimintamallin, joka on sampoo, hoitoaine ja muotovaahto yhdessä paketissa. Me teemme siis asuntojen kehittämis-, rakentamis- ja omistamisliiketoimintaa niin, että me olemme ensimmäisessä vaiheessa tonttien kehittäjänä. Me kehitämme noin 50% kaikesta meidän maavarannosta asemakaavasta saakka ja otamme sen maavarannon kehittämisestä kehityskatteen. Toisessa vaiheessa toimimme talonrakentajana. Tuotamme pääasiassa taloja omalla projektijohtourakoinnilla ja siellä varmistamme ennen kaikkea sen, että ne talot saadaan A-energialuokkaan maalämpöön ja ne talot ovat vihreitä ja otamme toisesta vaiheesta rakennuskatteen. Viimeisessä vaiheessa. Toimimme asunnon omistajana, mikä tarkoittaa sitä, että me vuokraamme ja manageeraamme kaikki meidän asuinkiinteistömme omilla asuntomestareilla. Me varmistamme sen, että meidän vuokrausaste on korkea, meidän yhtiövastike on matala ja se, että meillä on kyvykkyys reagoida erilaisiin muutoksiin mahdollisimman nopeasti. Pystymme siis tekemään koko tän asunnon asuntosijoittamisen arvoketjun alusta loppuun saakka yhdestä pisteestä. Kun otamme tämän kehityskatteen, rakennuskatteen ja omistuskatteen, niin sieltä syntyy Toivon koko katerakenne. Tällä liiketoimintamallilla me olemme saavuttaneet hyvin laadukkaan asuntoportfolion ja se on myös tärkeää operoida tuota liiketoimintamallia, jotta pystytään varmistamaan laadukas asuntoportfolio. Meillä on vain uusia asuntoja. Meidän keskikoko on 41 neliötä. 94% meidän asunnoista sijaitsee Helsingin, Turun ja Tampereen seuduilla. Meidän keskivuokra on EUR 840 kuukaudessa. Tämä oli vielä ennen vuodenvaihdetta EUR 825, olemme ajaneet sinne kovia korotuksia. Meidän vuokrausaste on 98.4% ja meidän yhtiövastikkeet on keskimäärin noin EUR 2.75 neliölle. Seuraavana yhtiön hankekehityssalkusta ja sen tulevaisuudesta tulee kertomaan yhtiön Hankekehitysjohtaja Tuomas Hemmilä. Tuomas. Ole hyvä. Käydään seuraavassa läpi meidän hankekantaa koko laajuudessaan. Yhtiöllä on omistuksessaan valmiita asuntoja 591 kappaletta, joiden arvo on EUR 155.7 million ja rakenteilla meillä on 371 asuntoa. Hankekehitysmarginaali on laskenut noin 28%:sta noin 23%:iin ja tässä selittävänä tekijänä taustalla kiinteistöjen arvon lasku tuottovaateiden muutoksesta johtuen tilinpäätöshetkellä eikä niinkään siis muutos operatiivisessa tehokkuudessa. Hankekehitys on pitkäjänteinen prosessi meillä on rakennuslupasunnittelussa sekä asemakaavasuunnittelussa yhteensä noin 1,700 asunnon hankekanta ja näiden vaiheiden hankekannasta puhutaankin meidän hankekehityssalkkuna. Näiden aktiivisuunnittelun alaisten hankekehityssalkun hankkeiden lisäksi meillä on myös hankesopimuksia maa-alueista, joissa vasta odotamme asemakaavasuunnittelun aloitusta sitten tulevien vuosien kuluessa. Tämän niin sanotun raakamaasalkun laajuus on tällä hetkellä yli 1,500 asuntoa. Toisin sanoen ollaan onnistuttu kehittämään yhteensä yli 3,000 asunnon hankeputki tulevien vuosien investoinneille ja tämän kokonaisuuden kokonaisarvo valmiina asuntoina on arviolta yli EUR 700 million. Toivo on painottanut sijaintistrategiassaan pääkaupunkiseutua ja siellä hyviä kehäteiden varsilla. Tällä hetkellä meidän tuleva hankekanta on lähes 90-prosenttisesti Espoossa ja Vantaalla. Toivolla on rakennuslupasunnittelussa vähän yli 600 asunnon hankkeet ja asemakaavoitusvaiheessa yli 1,000 asunnon hankkeet ja sitten raakamaana odottamassa asemakaavoitusvaihetta yli 1,500 asunnon hankkeet eli tällä hetkellä 18 kohteen hankekanta, jotka jakautuu varsin tasaisesti eri kehitysvaiheisiin hankekehitysprosessissa. Tätä kehitysputkea kohde on, niin sitä paremmin pystytään myös itse vaikuttaa lopulliseen asemakaavasisältöön ja aikatauluun. Hankkeissa on keskimäärin yli 100 asuntoa, ja perinteisen kerrostalorakentamisen lisäksi osassa hankkeissa tullaan toteuttamaan myös pientalovaltaisia uudisasuinalueita, joiden kysyntä on ollut tasaisesti kasvussa. Suurempien hankkeiden toteuttamisen vaiheistaminen otetaan huomioon sitten jo asemakaavoitusvaiheessa. Toivo hankekehityksen tehtävänä on luoda osaltaan tukeva runko ja hyvä näkymä yhtiön tulevien vuosien investoinneille. Kiitos Tuomakselle hankekehityskatsauksesta. Syvennytään seuraavaksi toimintaympäristöön ja sen muutokseen, joka alkoi vuonna 2022. Kuten me syksyllä kerroimme, meidän liiketoimintaympäristö on merkittävän muutoksen alla. Meillä on noussut inflaatio, korkokustannukset, rakennuskustannukset. Ruotsissa asuntomarkkina on muuttunut vahvasti ja nyt alkaa näkyä se, että asuntorakentamisen volyymi on laskussa ja myöskin kustannukset alkavat olla taas laskussa. Miten me olemme siihen reagoineet? Jos lähetään sitä yksilöimään. Ensimmäisenä on tarkka hankevalinta. Eli me todella tiiviisti mietimme sitä, että minne me teemme, miksi me teemme ja minkälaista teemme. Ja pääasiassa meidän hankkeet nyt keskittyy Helsinkiin, Espooseen ja Vantaalle, kuten Tuomas tuossa äsken kertoi. Kuten kerroimme jo syksyllä, meillä on ennakkoon myytyjä projekteja ensi vuodelle, josta me odotamme EUR 2-4 miljoonaa kannattavuutta. Ihan sen meidän perinteisen kehitä, rakenna ja omista liiketoimintamallin lisäksi. Nyt on alkanut näkymään myös rakennuskustannuksissa sitä, että joissain hankkeissa kun ne ollaan laitettu uudelleen kilpailutukseen, ollaan päästy jo yli -5% rakennuskustannuksiin. Laskevat volyymit mahdollistaa investoinnin taas hiukan matalemmilla tasoilla. Me haetaan edelleen kustannussäästöjä ja olemme hakeneet niitä syksyllä todella paljon sekä kiinteistökustannuksista että asunto-osakeyhtiöiden vastikkeista ja ennen kaikkea niin, että me saamme tehtyä hyvää liiketoimintaa tehokkaasti. Meillä on ja me etsimme lisäkassavirtaa uusilla konsepteilla ja asiakkaille tarjottavilla palveluilla. Erityisen ylpeä olen Toivosta siinä, että me onnistuttiin vuodenvaihteessa korottamaan meidän vuokria keskimäärin 4.5%, ja me tavoitellaan 2023 aikana noin 5% korotuksia meidän vuokratasoon. Tää on sinnikästä tasaista työtä TikTokissa erilaisissa portaaleissa niin, että tavoitetaan hyvät asiakkaat, jotka haluaa meidän tuotteitamme. Me olemme myös yhä tarkempia hankkeiden käynnistämisessä. Eli milloin me käynnistämme uusia vuokrakohteita tässä uudessa liiketoiminta ja korkoympäristössä. Me otamme huomioon laskeneet rakennuskustannukset, mutta samalla myös me haluamme läpinäkyvyyttä siihen, että mitkä ovat uudet vuokratasot ja miten korkomarkkina kehittyy. Toisaalta pitää myös muistaa, että toimintaympäristö tarjoaa mahdollisuuksia. Se tarjoaa laskevia urakointihintoja, työvoiman saatavuutta, suunnitteluresurssien saatavuutta. Se mikä nähdään nyt selkeästi, niin vuokra-asuminen kasvattaa suosiotaan. Viime vuoden väestökehitys PK-seudulla oli vahvaa ja viimeisenä elementtinä se, että kysyntä ja tarjonta kohtaavat hiljalleen yhä paremmin. Vapaarahoitteisen vuokra-asumisen rakentaminen tietyllä tavalla hiljeni viime kesänä kesällä 2022 ja se markkina tulee sulattelemaan sinne ensi kesään, ensi syksyyn saakka sitä käynnissä olevaa tuotantoa, mutta sen jälkeen kun kysyntä ja tarjonta kohtaa, niin myös se maaperä inflaatiokorotuksille vuokrissa voi olla merkittävästi suotuisampi näillä alueilla, missä Toivo operoi. Samuli. Mennään sitten ohjeistukseen. Yhtiö arvioi vuodelle 2023, että yhtiö tekee liikevoittoa EUR 10 million-EUR 17 million tilikaudella 1/1-31/12/2023. Yhtiö ei tälle vuodelle ohjeista sijoituskiinteistöjen käypiä arvoja, koska yhtiö haluaa nähdä, että miten markkina antaa mahdollisuuksia käynnistää uusia taseeseen meneviä asuntokohteita. Tavoitteet vuodelle 2021 ja 2026 yhtiö pitää ennallaan ja tähän sijoituskiinteistöjen käypäarvoon EUR 500 million vuoteen 2026 loppuun mennessä liittyen. Tuomas kertoi tuossa edellä, että mistä hankkeista ja millä aikataululla niihin EUR 500 million tullaan pääsemään ja me tulemme tekemään sen meidän omalla kehitä, rakenna ja omista liiketoimintamallilla. Kiitoksia ja pyydän Tuomasta ja Markusta tulemaan tähän kysymysosioon sitten. Kiitoksia! Tässä oli meidän vuoden 2022 tilinpäätösesitys tiivistetysti. Otamme ensin Matias Arola kysymykset Inderesiltä ja sitten sen jälkeen siirrymme Mika Karppisen kysymyksiin ja yleisökysymyksiin. Jes! Investoinneista voisin vähän kysyä tälle vuodelle. Teillä oli tosiaan rakenteilla se 371 asuntoa ja kerroitte, että investointeja himmaillaan tai että ehkä ennemminkin ollaan tosi valikoivia. Miten pitäis tän vuoden investointitasosta ajatella? Me seuraamme markkinaa ja sen perusteella tulemme vuoden aikana kertomaan siinä, että miten se kehittyy, miten se etenee. Meillä sinänsä on niin kuin Tuomas kertoi tuosta meidän salkusta, niin meillä on hyviä hankkeita ja me voidaan laittaa niitä liikenteeseen, mutta hetken kun toimintaympäristö, se on enemmän niin kuin markkinariippuvainen tekijä kuin yhtiöriippuvainen tekijä. Ehkä divestoinneista voisin kysyä. Teidän LTV oli vuodenvaihteessa 59% ja kassassa oli EUR 6 million rahaa, niin varmaan fiksu ajatus, että oleellinen kehittyminen vaatii sitten myös divestointeja. Mitä noista divestointien suuruudesta pitäisi ajatella vuonna 2023? Me tullaan hakemaan vuoden 2023 aikana maltillisia divestointeja ja siinäkin tullaan menemään markkinan mukana sillä tavalla, että missä kohti Niiden kohteiden tavallaan myyntihinnat ovat yhtiön kannalta fiksut. Toki meitä helpottaa se, että meillä on hyvin konservatiivisesti arvostettu tase ja sitä kautta niiden divestointien saavuttaminen on selkeästi markkinoita helpompaa. Tosta hankesalkusta voisin kysyä yhden kysymyksen. Voi olla, että en ite tajunnu, mut siis te raportoitte, että se hankesalkku oli vuoden lopussa käyvän arvon noin EUR 410 million ja 1,707 apartments. Syyskuun lopussa lukema oli sama EUR 410 million. Silloin siellä oli 1,900 apartments ja 86,000 square meters. Nyt ollaan 1,007 apartments ja 77,000 square meters. Kiitos! Meillä aikaisemmin me laskettiin hankekehityssalkkuun rakenteilla olevat asunnot ja nyt me ollaan poistettu rakenteilla olevat asunnot siitä hankekehityssalkusta. Siellä on suunnittelussa ja kaavoitus, missä on vahvistettu kaavoitusaikataulu, se selittynee tällä sen määrän droppailu. Bisnestä on ihan saman verran, mutta pieni raportointitekninen muutos. Voisin ehkä hankkeiden kannattavuustasosta kysyä yleisesti. Tota, jos teidän valuaatiotyyli mahtaa olla tällä hetkellä jossain ehkä 4.6%-4.8%, niin milloin se development yield te saatte lähtevissä hankkeissa? Tossahan laitettiin esille kalvosta 2,000%. Tämän niinku vuoden osalta on se keskimääräinen kate ja oletetaan sen olevan sillä tasolla näillä nykyisillä tuottovaateilla. Mä voisin kysyä. Tää tuli tuolta meidän foorumilta one kysymys. Oisko mahdollista kommentoida te vuoden lopussa ilmoititte, että myynyt näitä projektinjohtopalveluhankkeita, niin voisitteko kommentoida vähän tarkemmin kuka kautta ketkä ostaa? Millä mallilla myytte? Onko näitä tulossa vielä tälle vuodelle lisää? Kiitos. Eli ne on ihan osana näitä meidän korttelikokonaisuuksia, mitä me tehdään. Meidän pitää tuottaa niihin erilaisia hallintamuotoja, niin ne on sinne eri asiakkaille tehtäviä hankkeita. Tuota ja ne tulee siinä niin sanotusti aika monesti niiden meidän vuokratalojen niinku kylkiäisinä tehtäväksi. Tuota ja riippuen taas edelleen niinku markkinasta minkä suuntaisesti siinä mennään, niin me myös katsomme sitä markkinaa aktiivisesti, että skaalaammeko sitä vai tuota vai vaikka emme. Tuota se, mistä me olemme kertoneet, niin ne hankkeet on kirjoissa ja kansissa ja liikenteessä. Oikeastaan viimenen kysymys. Voitteko yhtään valottaa paljon miten toi vuoden lopun sijoituskiinteistömassanne jakautui valmiisiin ja rakenteilla oleviin kohteisiin? Valmiita oli noin EUR 101 million ja loput oli sitten tota rakenteilla olevia. Kiitos! seuraavaksi elikkä luetaan tästä Danske Bankin analyytikon Mika Karppisen kysymykset. ensimmäinen kysymys. Kuinka paljon tuottovaatimus nousi Q4:llä ja paljonko arvonalennus oli euroissa? Tuottovaade nousi noin 4.5%:stä noin 4.8%:iin ja arvonalenemia kirjattiin nettomääräisesti noin EUR 6.5 million. toinen kysymys. Miten näette uusien aloituksen uusien aloitusten ajoituksen vuonna 2023? Alkaako alkuvuonna vielä mitään vai onko enemmän kallellaan H2 2023? Varmaan se painotus tulee olemaan siellä h 2:n aikana. Meillä on kyvykkyys kyllä käynnistää h 1:nkin aikana hankkeita sekä vieraan pääoman, resursseja ja muiden puolesta, mutta tulemme todennäköisesti tavoittelemaan enemmän sinne h 2:n puolelle olevia startteja. Kiitos Karppisen Mikalta. Ei muita kysymyksiä. On näitä yleisökysymyksiä. Tässä on näin, että kunnossapidosta säästetään. Vaarantaako tämä tulevaisuudessa kiinteistöjen myyntiarvoa? Onko tätä mietitty? No jos minä vastaan tuohon yleiskysymykseen. Meillähän on siis uusia kiinteistöjä ja tuota niissä on ihan normaalit sekä rappusiivoukset että kiinteistöjen ylläpitosopimukset. Ei niiden sopimusten tasossa tai laatumäärityksessä ole markkinaan nähden mitään eroja. Väittäisinpi jopa toisinpäin, että pidämme keskimäärin taloistamme jopa paljon parempaa huolta kuin tällaisessa hajautuneessa mallissa ja pidän tätä riskiä hyvin marginaalisena. Kiitos! Sitten olisi Talousjohtaja Samuli Niemelä olis kysymys. Yhtiö viime vuoden osalta nettorahoituskulut oli hyvin lähellä sitä, mitä oli edellisenäkin vuonna. Lainasalkku oli melkein tuplaantunut. Voitko kertoa, että mistä yhtiölle on tullut rahoitustuottoja? Kiitos! Tota yhtiö on suojannut tietyn määrän meidän lainoista ja näitten johdannaisten arvo Q4 muodostui noin EUR 400,000 positiiviseksi ja ne näkyvät siellä rahoitustuotoissa, niin tulevat meidän korkojohdannaisista. olisi kysymys, miten Studios konsepti on lähtenyt rullaamaan. Onko tätä konseptia tarkoitus skaalata ja millä aikataululla? Kiitos! Studios on ollut kyllä Pilottihankkeena varsin onnistunut, että me ollaan saavutettu lähes 100% vuokrausaste heti ensimmäisestä kuukaudesta alkaen ja tota asiakkaat pitää ja se ennen kaikkea se, että sinne kohteeseen tulee poikkeuksellisen paljon kysyntää. Eli käytännössä joka päivä tulee vähintään 1, mieluummin jopa useampi kysely. Me tulemme etsimään lähivuosina tälle Studiosille sopivia paikkoja, mutta se Studios on siinä mielessä se on hyvin paikka-intensiivinen, että sitä ei kannata kovin heikoille paikoille rakentaa, vaan tarvitaan aina erinomainen sijainti liikenteen solmukohdassa. Kiitos! Olisi kysymystä. Yhtiöllä oli viime vuoden lopussa niin merkittävän suuri vaihtoomaisuus, onko se siirtymässä johonkin? Otan vaan. No ni mä voin ottaa. Joo. Me olemme tehneet ja skaalannut myös viime vuonna myytäviä asuntoja ja liiketoimintaa ja tota tän IFRS standardin mukaan ne kohteet vaikka ne asunnot onkin myyty, ne kirjataan vaihtoomaisuuteen siihen saakka, kunnes ne kohteet luovutetaan. Me tiedämme jo nytten, että Q1:sen loppuun mennessä iso osa tästä vaihtoomaisuudesta tulee poistumaan ja asiakkaat saavat uusiin asuntoihinsa avaimet ja sitä kautta ne poistuvat myös meidän taseesta. Kiitos. Ei muita kysymyksiä. Kiitos kaikille, kun pääsitte tähän tilaisuuteen ja tulitte seuraamaan. Hyvää vuotta 2023. Jatketaan yhdessä kovaa työntekoa. Kiitos!