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23 JUILLET 2025 La 1re foncière spécialiste des retail parks low cost Résultats semestriels 2025 patrimoine-commerce.com
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Chiffres clés du premier semestre 2025 CHIFFRES CLÉS 29,5 euros d’ANR (3) 556 000 m2 de surfaces 41,5 % LTV (4) 28,7 millions d’euros de loyers (1) 897 millions d’euros de patrimoine (2) 7,6 % de taux de capitalisation (5) (1) Loyers bruts S1 2025 (2) Hors droits (incl. Cherbourg et Studio Prod à leur quote part de détention et actifs destinés à être cédés) (3) Triple net / action (hors actions auto-détenues) (4) Retraité des instruments de couverture (5) Loyers annualisés + ERV des surfaces vacantes / valeur hors droits des actifs 2
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Dynamique de marché
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Un marché de l’investissement dans la continuité des cycles précédents Sources : Knight Frank, CBRE, BNPRE Volume d’investissement commerce en France S1 2025 1,8 Md € DYNAMIQUE DE MARCHÉ 30 %% Part des transactions commerce dans l’immobilier d’entreprise tous segments 60 %% Du volume d’investissement se concentrant sur trois larges opérations « prime » parisiennes Volume en ligne avec la moyenne quinquennale d’investissement>> 4
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Le retail park, un segment mature et solide SURFACES COMMERCIALES AUTORISÉES EN FRANCE EN CDAC DEPUIS 2000, M 2 Sources : CNAC, Knight Frank, CW, LSA, Procos Raréfaction du foncier liée à la loi ZAN Prime à l’existant comme opportunité de croissance DYNAMIQUE DE MARCHÉ 3 270 000 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 0 3 500 000 2000 2001 2002 2003 2004 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2005 2021 2022 2023 2024 S1 2025 2007 2008 2006 2020 Loi SRU 2000 Loi de modernisation de l’économie 2008 Loi Croissance 2015 Loi Elan 2018 Loi Résilience et Climat 2021 Loi ZAN 2023 2014 Loi Alur Loi ACTPE 1 100 000 m2 Moyenne 10 ans 620 000 m2 Moyenne 5 ans < 250 000 m2 70 %% Volume du commerce de détail réalisé en retail park 76 %% Part des Français fréquentant les retail parks 70 %% Part des français vivant à moins de 15 minutes en voiture d’un retail park, souvent bien plus proche que le centre-ville RETAIL PARK, 1 ERE DESTINATION DE CONSOMMATION 5
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Le retail park : un modèle économique résilient DYNAMIQUE DE MARCHÉ Sources : BNPRE, Knight Frank, Codata Digest France 2025 UN TAUX DE RENDEMENT PRIME HISTORIQUEMENT SUPÉRIEUR AUX AUTRES COMMERCES UN TAUX DE VACANCE LIMITÉ VS. LES AUTRES COMMERCES 6,25 % 5,25 % 4,50 % Rues commerçantes Centres commerciaux Retail parks 2,00 % 3,00 % 4,00 % 5,00 % 6,00 % 7,00 % 2015 2017 2019 2021 2023 2016 2018 2020 2022 2024 S1 2025 Enseigne • Attractivité des loyers (110 €/m2) et faibles charges (10 €/m2) • Forte commercialité (flux, parking, accessibilité) • Modèle adapté aux nouveaux modes de consommation Investisseur • Résilience des revenus (taux d’occupation élevé, taux d’impayés faible), propriété des autorisations d’exploitation, faibles CAPEX • Attractivité des rendements et des enseignes locataires résilientes (par ex. discount) • Opportunités de développement (incl. potentiel de consolidation d’un marché encore fragmenté) 31/12/2023 31/12/2024 Pieds d’immeubles Centres commerciaux Retail parks Taux de vacance global 10,6 %9,8 % 10,8 % 6,6 % 7,2 % 14,9 % 16,1 % 6
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Superformance du discount ÉVOLUTION DES VENTES MAGASINS PAR SECTEUR 2024 VS 2023 Sources : CBRE, Procos, BPCE, Joko, LSA DYNAMIQUE DE MARCHÉ X X 2 au cours des 10 dernières années 4 000 magasins discount en France 10 Mds €Mds € Taille du marché du discount français 75 %% Part des Français ayant fréquenté une enseigne discount au cours de l’année Discount +8 % Alimentaire spécialisé +3 % Commerce spécialisé tous segments +1 % Habillement 0 % 7
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Faits marquants de Patrimoine & Commerce
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9 Cession de deux cellules - Le Vigen Cessions de deux cellules au cours du S1 2025 FAITS MARQUANTS (1) Net Vendeur Pour un montant total de 5,2 M€ (1), en ligne avec les valeurs d’expertise.
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Maintien d’une activité locative soutenue FAITS MARQUANTS 56 baux signés 29 nouveaux baux 27 renouvellements 6,0 M€M€ de loyer brut annuel Progression du taux d’occupation depuis 3,5 ans, atteignant 95,5 % au 30/06/2025 (vs. 95,2 % au 30/06/24 et 94,7 % au 31/12/23) Taux de recouvrement des loyers, charges et taxes atteignant 99 % WALT de 5,1 ans (vs. 4,7 ans au 31/12/2024) WALB de 1,8 ans (vs. 2,1 ans au 31/12/2024) 10
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Attractivité des enseignes locataires FAITS MARQUANTS RÉPARTITION DES LOYERS ET EXEMPLES D’ENSEIGNES LOCATAIRES PAR TYPE DE COMMERCES, % Le TOP 15 des enseignes représente un tiers des loyers totaux de Patrimoine & Commerce, répartis de façon équilibrée sur des secteurs d’activité résilients. 19 % Équipement de la maison 21 % Discount 4 % Services 12 % Alimentaire 4 % Beauté et santé 19 % Loisirs et culture 21 % Équipement de la personne 11
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P&C renforce sa résilience avec son exposition croissante au discount FAITS MARQUANTS EXEMPLE D’ACTION ÉVOLUTION DE LA PART DU DISCOUNT DANS LE LOYER DE PATRIMOINE & COMMERCE, % 2019 S1 2025 10 % 21 % x 2 Sources : EY Parthenon, LSA Enseigne préférée des Français en 2023 et 2024 840 magasins en France 57 %% part de marché du discount français 1 erer locataire de la foncière 18 implantations +20 000 mm22 de surfaces louées 12
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Éléments financiers
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Compte de résultat simplifié au 30/06/2025 ÉLÉMENTS FINANCIERSEn M€ 6 mois 30/06/2025 6 mois 30/06/2024 Variation en % Loyers bruts 28,7 26,2 +9,7 % Loyers nets 26,1 24,2 +7,8 % Frais généraux et autres produits (3,0) (3,0) -2,3 % EBITDA normatif 23,1 21,2 +9,2 % Coût de l’endettement financier net (6,5) (5,9) +9,4 % Impôts courants (0,0) (0,0) Résultat net récurrent (FFO) 16,6 15,2 +9,1 % Variation de la JV des immeubles (3,5) 0,6 Variation de la JV des instruments financiers 0,0 (0,5) Titres mis en équivalence (0,2) (0,3) Autres produits et charges (1,1) (0,6) Résultat net 11,8 14,4 -18,3 % Intérêts minoritaires 0,3 0,5 Résultat net part du Groupe 12,1 14,9 -18,7 % 14
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Évolution des loyers bruts ÉLÉMENTS FINANCIERS Loyers bruts S1 2024 Loyers bruts S1 2025 Périmètre constant Acquisitions Actifs cédés 28,7 En M€ 0,9 1,8 (0,2) 26,2 +9,7 % 15
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Évolution du patrimoine ÉLÉMENTS FINANCIERS (1) Valorisation des immeubles hors droits IMMEUBLES DE PLACEMENT (1 ) En M€ 31/12/2024 30/06/2025CAPEX Cessions Juste-valeur 903,9 2,2 (5,2) (3,5) 897,4 Variation liée à la hausse des droits de mutation avec le vote de la loi de finances 2025 (+0,5 %) 16
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Structure financière robuste ÉLÉMENTS FINANCIERS (1) Retraité de la distribution de dividende, l’ANR se serait établi à 490 M€ (soit 30,9 €/action), en augmentation de +2,6 % par rapport au 31/12/2024. 969 969 Actif Juin 2025 Passif Juin 2025 Autres Autres Minoritaires Capitaux propres L’ANR/action atteint 29,5 €/action soit une baisse de -2,0 % vs 31/12/2024 (1) Emprunts et dettes financières Trésorerie Immeubles de placement 897 M€ incl. quote-part de détention des actifs des sociétés MEE et actifs destinés à être cédés 887 26 56 421 468 69 11 17
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Un ratio LTV toujours très contenu ÉLÉMENTS FINANCIERS 400 70 % 65 % 60 % 55 % 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 350 300 250 200 150 100 50 0 Déc. 2019 Déc. 2020 Juin 2025 Déc. 2021 Déc. 2022 Déc. 2023 Déc. 2024 48,2 % 46,8 % 41,5 %45,2 % 44,0 % 43,9 % 43,1 % 388 371 371 358 360 369 383 Endettement net en M€ LTV en % 18
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Une exposition limitée aux conditions de financement durcies Emprunts hypothécaires Emprunts corporate & obligataire Taux moyen de la detteRatio ICR Crédit-bail Structure de la dette au 30/06/2025 88 %% Couverture de la dette 4,3 ansans Maturité moyenne de la dette 6 % 74 % 20 % ÉLÉMENTS FINANCIERS Déc. 2019 Déc. 2020 Déc. 2021 Déc. 2022 Déc. 2023 Déc. 2024 Juin 2025 2,15 % 2,04 % 2,07 % 2,76 % 3,12 % 2,87 % 4,08 4,20 3,84 4,05 3,79 3,70 3,37 2,00 % 1,00 % 0 % 3,00 % 4,00 % 5,00 % 2,30 % 19
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P&C, une foncière de rendement ÉLÉMENTS FINANCIERS ANR/action (€/action) Dividende (en € / action) Rendement sur ANR 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 3,4 % 3,8 % 4,2 % 4,4 % 4,5 % 4,6 % 4,6 % 4,6 % 4,6 %4,7 % 4,7 %4,9 % 0,80 0,85 1,0 1,08 1,15 1,20 1,25 1,25 1,25 1,30 1,35 1,35 Taux de distribution historiquement élevé Croissance de l’ANR par action Dividende au titre de l’exercice 2024 > 60 % du FFO depuis 7 années + 30 % en 12 ans 1,35 €/action Post crise des subprimes Guerre en Ukraine Inflation, hausse des taux Crise gilets jaunes Crise COVID Résilience des résultats de P&C malgré les différents chocs économiques. Capacité d’absorption des chocs supérieure aux autres segments de commerce et gage de la solidité de son modèle. 23,2 22,6 23,9 24,7 25,8 26,0 26,7 25,7 26,7 28,5 29,1 30,1 20
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Stratégie et perspectives Patrimoine & Commerce, une SIIC de rendement
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P&C leader du retail park en France STRATÉGIE ET PERSPECTIVES 6 directions régionales 81 actifs UN MAILLAGE TERRITORIAL DENSIFIÉ UNE TAILLE CIBLE > 1 MD € DE PATRIMOINE Déc. 2009 Déc. 2012 Déc. 2018 Juin 2025 Cible incl. pipeline de développement 760 897 > 1 000 489 164 TCAM 09-25 : 11 % La Rochelle Cherbourg Lille Clermont- Ferrand Strasbourg Limoges LYON PARIS AIX-EN- PROVENCE Marseille Nice BORDEAUX RENNES Angoulême Tours Toulouse Retail park Galerie commerciale Immobilier d’entreprise Implantations régionales NANCY 75 retail parks 5 galeries commerciales 1 bâtiment tertiaire Valeur du patrimoine, en M€ 22
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Priorités stratégiques pour P&C STRATÉGIE ET PERSPECTIVES Poursuivre la croissance du portefeuille Gestion proactive du mix (renforcer le discount, la restauration, les loisirs et l’alimentaire) Acquisition sélective de sites pertinents Opportunités de croissance externe Développer et transformer le patrimoine existant 8 projets ayant obtenu/ faisant l’objet d’un dépôt de permis de construire et représentant ~15 000 m², un investissement de + 35 M€ à un rendement moyen > 9 % + 15 projets complémentaires déjà identifiés représentant une surface de + 70 000 m2 Accompagner la transition énergétique Déploiement de bornes de recharge électrique Réduction des consommations d’énergie et rénovation sélective d’actifs selon une trajectoire de décarbonation et un plan de CAPEX verts en cours de déploiement Installation de panneaux photovolta ques (+ 25 projets représentant + 180 000 m2 de panneaux photovoltaïques déployés et une production cible de ~40 MW) 23
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Bornes de recharge 12 parkings déployés depuis janvier, + 20 supplémentaires ciblés en 2025 STRATÉGIE ET PERSPECTIVES 84 Parkings ~300 Bornes déployées 140 kWh Puissance moyenne des bornes soit des bornes de haute puissance 0,7 M€ Loyer cible attendu 2027 Horizon de déploiement Modèle 0 Capex 0 Opex Reversement d’une partie des revenus à la foncière au titre de la location des emplacements Exemple de sites déployés Saint-Gaudens (31) Échirolles (38) • 4 bornes • 8 points de charge (1 place PMR) • 22-150 kWh • 4 bornes • 8 points de charge • 22-150 kWh 24
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Poursuite du développement du photovoltaïque STRATÉGIE ET PERSPECTIVES CIBLE 2025 - 2028PERMIS DE CONSTRUIRE OBTENUS EN 2025 Exemple Poitiers : 17 000 m² d’ombrières parking, puissance déployée : 3,4 MW +25 Sites (faisant l’objet ou avec un objectif de dépôt de PC) +180 000 m2 Surface cible de panneaux photovolta ques déployés ~40 MW Puissance cible à déployer +17 000 Équivalent en consommation annuelle par personne +9 000 t CO2 Équivalent en tonnes de Co2 annuelles évitées 4 Sites 5,6 MW Puissance 25
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Stratégie gagnante d’une SIIC de rendement STRATÉGIE ET PERSPECTIVES Leader des retail parks low cost en France Ratio Loan To Value autour de 50 % Patrimoine cible de 1 Md€ Un taux de distribution proche de 60 % du FFO Rendement supérieur à 7,0 % 26
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Annexes
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28 27,9 %% 22,4 %% 11,2 %% 8,9 %% 5,2 %% 3,1 %% 4,5 %% 2,0 %% 14,6 %% 27,4 %% 19,4 %% 9,7 %% 7,9 %% 6,3 %% 5,4 %% 4,3 %% 3,5 %% 16,1 %% Actionnariat et droits de vote au 30 juin 2025 ANNEXES FAMILLE DUVAL PREDICA (Crédit Agricole) FAMILLE VERGELY BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE (Groupe BPCE) FAMILLE GRAFF CRÉDIT AGRICOLE CENTRE FRANCE FAMILLE ROBBE SURAVENIR (Crédit Mutuel) AUTRES ACTIONNAIRES ET PUBLICS Retail park Poitiers Porte Sud, Poitiers (86) ACTIONNARIAT DROITS DE VOTE
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