Interim report
Page 1
ביג מרכזי קניות בע"מ ("החברה תמצית דוחות כספיים מאוחדים ליום 3 1 ב מרס 202 6 מרכזי קניות בע"מ("החברה") בי ג תמצית דוחות כספיים מאוחדים ליום 30 ביוני 2026
Page 2
2 תוכן עניינים פרק 1 סקירת שינויים וחידושים מהותיים אשר אירעו בעסקי החברה פרק 2 דוח דירקטוריון ליום 30 ביוני 202 6 פרק 3 תמצית דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ביוני 202 6 פרק 4 נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים לחברה ליום 30 ביוני 2026 פרק 5 דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי פרק 6 מכתב הסכמה של רואי החשבון המבקרים של החברה נספח א' עדכון לפרק תיאור עסקי התאגיד של אפי נכסים בע"מ ליום 30 ביוני 2026
Page 3
3 פרק 1 סקירת שינויים וחידושים מהותיים אשר אירעו בעסקי החברה
Page 4
4 1 . כללי 1 . בהתאם לתקנה 39 א . לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל – 1970 , להלן פירוט השינויים או החידושים המהותיים אשר אירעו בעסקי החברה מאז פרסום הדוח התקופתי של החברה לשנת 2025 (כפי שפרסמה החברה ביום 17 במרס 2026 (מס' אסמכתא 2026 - 01 - 023339 ), אשר נכלל בדוח זה על דרך ההפניה (" הדוח התקופתי ") בכל עניין שיש לתארו בדוח התקופתי (" העדכונים "). העדכונים המפורטים להלן הינם בנוסף לשינויים המהותיים אשר אירעו בעסקי החברה, ואשר תוארו בדוח התקופתי וכן בדוח החברה לרבעון הראשון של שנת 2026 (כפי שפורסם ביום 25 במאי 2026 , מס' אסמכתא 2026 - 01 - 047652 ) אשר נכלל בדוח זה על דרך ההפניה (להלן: " הדוח הרבעוני " ) . יצוין כי למונחים שלהלן תהא המשמעות הנודעת להם בדוח התקופתי, אלא אם צוין במפורש אחרת. 1.1 . בקשר לסעיף 1.5 לפרק 1 לדוח התקופתי – 1.1.1 . פעילות חברת הבת ביג אירופה בפולין - בסוף חודש יוני 2026 , רכשה ביג אירופה יחד עם שותף מקומי קרקע לפיתוח מרכז בשטח של כ - 19,000 מ"ר בעיירה גנייז'נו. בתחילת חודש יולי 2026 מימשה ביג אירופה אופציה לרכישת ה מרכז וקיבלה לבעלותה נכס מניב בשטח של כ - 17,000 מ"ר GLA בעיירה דג'רדג'וניוב ובסוף חודש יולי 2026 ח ת מה ביג אירופה על הסכם סופי והועברה החזקה לבעלותה בנכס מניב של כ - 11,000 מ"ר GLA בעיירה גרודז'יסק מזוביצקי . 1.1.2 . ביום 23 ביולי 2026 , השלימה חבר ת הבת של החברה ביג ארה"ב, בה מחזיקה החברה ב - 80% בשרשור להלן - " חברת הבת ") את מכירת מלוא זכויותיה ( 80% ) במרכז הקניות הפתוח Legends at Sparks Marina ברינו, נוואדה שבארה"ב המרכז "). מחיר המכירה נקבע לפי שווי מרכז של 103 מיליון דולר, כאשר השווי בספרי החברה ערב העסקה עמד על 95 מיליון דולר. המרכז כולל שטח של כ - 3 9,150 מ"ר וכ - 96% מהשטחים בו מושכרים לפרטים נוספים בקשר עם העסקה ראה דוח מיידי שפרסמה החברה ביום 27 ביולי 2026 (מס' אסמכתא 2026 - 01 - 070663 ) המובא בזאת על דרך ההפניה. 1.1.3 . ביום 26 ביולי 2026 התקשרה החברה בהסכם למכירת מלוא מניותיה 50% ) בחברות הבנות BIG Opium ו - BIG Opium 2 המרכזות את פעילות החברה בצרפת. לפרטים אודות ההסכם ראה דוח מיידי שפרסמה החברה ביום 27 ביולי 2026 (מס' אסמכתא 2026 - 01 - 070663 ) המובא בזאת על דרך ההפניה. 1.2 . בקשר עם סעיף 27 לדוח התקופתי , ביום 28 במאי 2026 פרסמה חברת הדירוג אס אנד פי גלובל רייטינגס מעלות בע"מ (" מעלות ") עדכון תחזית ה דירוג לחיובית; אשרור דירוג ilAA - לחברה והעלאת דירוג לסדרות האג"ח הלא מבוטחות של החברה לדירוג ilAA ( אג "ח סדרה ט', יב', יט', ו - כ ' ) . לפרטים נוספים ראו דוח של מעלות מיום 28 במאי 2026 ( 2026 - 15 - 049887 ), המובא בזאת על דרך ההפניה 1.3 . ביום 11 ביוני , 2026 אישר דירקטוריון החברה (" מועד אישור הדירקטוריון"), לאחר שהתקבל אישור ועדת התגמול מאותו מועד, הקצאה של עד 140,212 מניות רגילות בנות 0.01 ₪ ע.נ. כל אחת של החברה, ליו"ר הדירקטוריון, למנכ"ל החברה ו ל - 17 עובדים של החברה (מתוכם 9 נושאי משרה) ושל חברות בנות של החברה וביום 6 באוגוסט 2026 הקצתה החברה 134,248 מ ניות לאחר קבלת אישור הבורסה לרישום למסחר של המניות כאמור . המניות ש ה וקצו נ רשמו למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב על שם החברה לרישומים של הבורסה לניירות ערך בתל אביב בע"מ. הניצעים אינם רשאים למכור ו/או להעביר את המניות במשך תקופה של עד 60 חודשים ממועד החלטת הדירקטוריון. השווי הכלכלי של כל מניה חסומה שווה למחיר הסגירה של מניית החברה בבורסה ביום 11 ביוני 2026 , שהינו סוף יום המסחר שהיה ידוע במועד אישור הדירקטוריון, בניכוי שיעור הניכיון בגין היעדר סחירות ( DLOM "( ) שיעור הניכיון "). שיעור הניכיון נקבע לפי הערכת שווי שנערכה על - ידי מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי. התמורה עבור כל מניה נקבעה על בסיס השווי הכלכלי של המניות החסומות והיא שולמה במזומן לחברה. לצורך תשלום התמורה , ה תקשרו הניצעים עם מוסד פיננסי לשם קבלת הלוואה Full Recourse לתקופה של עד 8 שנים למימון רכישת המניות , כאשר החברה העמידה ערבות לטובת אותו מוסד פיננסי להבטחת התחייבויות הניצע כלפי המוסד הפיננסי בקשר עם ההלוואה . לפרטים נוספים ראו דוח מיידי שפרסמה החברה ביום 11 ביוני 2026 (מס' אסמכתא 2026 - 0 1 - 055687 ), המובא בזאת בדרך של הפניה
Page 5
5 1.4 . ביום 14 ביוני 2026 הודיעה החברה על התקשרותה בהסכם תיחום פעילות עם חברת אפי נכסים בע"מ (" אפי נכסים ") , חברת בת ציבורית של החברה ( 79.9% ) , לאחר שהתקבל אישור ועדת הביקורת והדירקטוריון של החברה וכן התקבל אישור ועדת הביקורת והדירקטוריון של אפי נכסים, וביום 23 ביולי עדכנה החברה כי התקבל גם אישורה של האסיפה הכללית של בעלי המניות של אפי נכסים להסכם תיחום הפעילות כאמור. לפרטים נוספים ראה דוחות מיידים של החברה מיום 14 ביוני 2026 (מס' אסמכתא 2026 - 01 - 056106 ) ומיום 23 ביולי 2026 (מס' אסמכתא 2026 - 01 - 070217 ), המובאים בזאת על דרך ההפניה 1.5 . ביום 8 באוגוסט 2026 פרצה שריפה באתר הבנייה להקמת מרכז מסחרי בעיר פתח תקוה. נכון למועד דוח זה, החברה אומדת את הנזקים. יצוין כי לחברה קיימת פוליסת ביטוח לרבות בגין נזקים משריפה, והכול בהתאם לתנאי הפוליסה. החברה מסרה הודעה על האירוע לחברת הביטוח.
Page 6
6 2 . פרטים אודות נכסי קבוצת ביג להלן נתונים אודות נכסי נדל "ן המשועבדים לטובת מחזיקי אגרות החוב של החברה : * כתוצאה מאירועי מבצע " שאגת האר י " החליטה החברה שלא לחייב את השוכרים בדמי שכירות עבור חודש מר ס 2026 , והעניקה להם הקלה בתשלום המבוססת על חיוב לפי אחוז דמי השכירות מהפדיון שחל בתקופה המקבילה בשנת 2025 . בדוחות הכספיים לרבעון הראשון של שנת 2026 , אמדה החברה את היקף הפגיעה הצפויה בהכנסות בסך של כ - 19 מיליון ש"ח (חלק החברה) בלבד. השפעה זו קיבלה ביטוי מלא בדוחות הרבעון הראשון של שנת 2026 . במהלך הרבעון השני של שנת 2026 , עם קבלת נתוני הפדיונות בפועל מהשוכרים, עודכן האמדן בהתאם ל היקף הפגיעה בפועל , ש עמד על כ 12 - מיליון ש"ח (חלק החברה) בלבד. כפועל יוצא, הגידול בחיוב השוכרים בסך של כ - 7 מיליון ש"ח הוכר וקיבל ביטוי בדוחות הכספיים לרבעון השני של שנת 2026 . ביג קריות | הנתונים לפי 100% , חלק החברה בנכס 100% רבעון 2 2026 רבעון 1 2026 שנת 2025 שווי הנכס לתום התקופה (אלפי ש"ח 643,090 631,850 631,240 NOI בתקופה (אלפי ש"ח * 10,068 8,589 41,645 רווחי (הפסדי) שערוך בתקופה (אלפי ש"ח 9,032 332 11,886 שיעור תפוסה ממוצע בתקופה 100% בקירוב 100% בקירוב 100% בקירוב שיעור תשואה בפועל לתקופה במונחים שנתיים (%) * 6.3% 5.4% 6.6% דמי שכירות ממוצעים למ"ר חודשי לתקופה (בפועל 114 89 109 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה - - 160 עומס כולל ניהול 6.9% 7.0% 7.0% ביג יוקנעם | הנתונים לפי 100% , חלק החברה בנכס 100% רבעון 2 2026 רבעון 1 2026 שנת 2025 שווי הנכס לתום התקופה (אלפי ש"ח 302,620 299,200 300,170 NOI בתקופה (אלפי ש"ח * 5,368 4,487 19,019 רווחי (הפסדי) שערוך בתקופה (אלפי ש"ח 3,220 ( 974 ) 14,498 שיעור תפוסה ממוצע בתקופה 100% בקירוב בקירוב 100% 100% בקירוב שיעור תשואה בפועל לתקופה במונחים שנתיים (%) * 7.1% 6.0% 6.3% דמי שכירות ממוצעים למ"ר חודשי לתקופה (בפועל * 131 107 118 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה - - 80 עומס כולל ניהול 6.1% 7.98% 7.05%
Page 7
7 ביג י הוד | הנתונים לפי 100% , חלק החברה בנכס 100% רבעון 2 2026 רבעון 1 2026 שנת 2025 שווי הנכס לתום התקופה (אלפי ש"ח 470,530 457,490 456,130 NOI בתקופה (אלפי ש"ח * 9,680 7,443 27,877 רווחי (הפסדי) שערוך בתקופה (אלפי ש"ח 12,850 ( 641 ) 33,029 שיעור תפוסה ממוצע בתקופה מסחר - 100% משרדים - 100% מסחר - 100% משרדים - 100% מסחר - 100% משרדים - 100% שיעור תשואה בפועל לתקופה במונחים שנתיים (%) * 8.2% 6.5% 6.1% דמי שכירות ממוצעים למ"ר חודשי לתקופה (בפועל) * מסחר - 146 משרדים - 92 מסחר - 108 משרדים - 69 מסחר - 120 משרדים - 76 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה - - מסחר - 174 משרדים - 58 עומס כולל ניהול 12.7% 14.0% 12.7% * * במהלך הרבעון החברה חייבה שוכר חיוב חד פעמי על סך 550 אש"ח בגין שנים קודמות ביג פרדס חנה | (נתונים לפי חלק אפקטיבי של החברה בנכס, דהיינו 50% בהכנסות שכ"ד ו - 100% בהכנסות והוצאות הניהול רבעון 2 2026 רבעון 1 2026 שנת 2025 שווי הנכס לתום התקופה (אלפי ש"ח 45,950 45,935 46,280 NOI בתקופה (אלפי ש"ח * 1,383 1,277 4,866 רווחי (הפסדי) שערוך בתקופה (אלפי ש"ח ( 9 ) ( 524 ) ( 768 ) שיעור תפוסה ממוצע בתקופה 100% בקירוב 100% בקירוב 100% בקירוב שיעור תשואה בפועל לתקופה במונחים שנתיים (%) * 12.0% 11.1% 10.5% דמי שכירות ממוצעים למ"ר חודשי לתקופה (בפועל * 85 80 82 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה - - - עומס כולל ניהול 5.8% 5.9% 6.1%
Page 8
8 ביג קריית גת | (נתונים לפי חלק אפקטיבי של החברה בנכס, דהיינו 50% בהכנסות שכ"ד ו - 100% בהכנסות והוצאות הניהול רבעון 2 2026 רבעון 1 2026 שנת 2025 שווי הנכס לתום התקופה (אלפי ש"ח 126,145 126,370 126,005 NOI בתקופה (אלפי ש"ח * 2,149 1,823 8,234 רווחי (הפסדי) שערוך בתקופה (אלפי ש"ח ( 901 ) ( 492 ) 8,123 שיעור תפוסה ממוצע בתקופה 100% בקירוב 100% בקירוב 100% בקירוב שיעור תשואה בפועל לתקופה במונחים שנתיים (%) * 6.8% 5.8% 6.5% דמי שכירות ממוצעים למ"ר חודשי לתקופה (בפועל * 137 99 117 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה - - 260 עומס כולל ניהול 5.9% 5.92% 6.51% ביג ראשון לציון | (נתונים לפי 100% . חלק החברה בנכס - 100% ) רבעון 2 2026 רבעון 1 2026 שנת 2025 שווי הנכס לתום התקופה (אלפי 146,120 143,670 144,000 NOI בתקופה (אלפי 2,681 2,644 10,440 רווחי שערוך בתקופה (אלפי 2,450 ( 330 ) 3,700 שיעור תפוסה ממוצע בתקופה 100% 100% 100% שיעור תשואה בפועל לתקופה במונחים שנתיים 7.3% 7.36% 7.25% דמי שכירות ממוצעים למ"ר חודשי לתקופה (בפועל) 90 90 88 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה - - - אשדוד | (נתונים לפי 100% . חלק החברה בנכס 72% בהכנסות שכ"ד ו - 100% בהכנסות והוצאות הניהול רבעון 2 2026 רבעון 1 2026 שנת 2025 שווי הנכס (חלק מניב) לתום התקופה (אלפי 1,361,000 1,321,850 1,310,900 NOI בתקופה (אלפי * 23,729 19,165 83,629 רווחי שערוך בתקופה (אלפי 35,942 7,236 ( 8,015 ) שיעור תפוסה ממוצע בתקופה 100% בקירוב 100% בקירוב 100% בקירוב שיעור תשואה בפועל לתקופה במונחים שנתיים (%) * 6.9 % 5.8% 6.4% דמי שכירות ממוצעים למ"ר חודשי לתקופה (בפועל) * 151 119 147 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה - 225 127 עומס כולל ניהול 11.2% 12.8% 11.9%
Page 9
9 בת ים | (נתונים לפי חלק אפקטיבי של החברה בנכס, דהיינו 50% בהכנסות שכ"ד ו - 100% בהכנסות והוצאות הניהול רבעון 2 2026 רבעון 1 2026 שנת 2025 שווי הנכס לתום התקופה (אלפי 463,240 451,575 451,175 NOI בתקופה (אלפי * 8,924 6,411 29,947 רווחי שערוך בתקופה (אלפי 10,695 ( 174 ) 29,480 שיעור תפוסה ממוצע בתקופה 99% 98% 98% שיעור תשואה בפועל לתקופה במונחים שנתיים * 7.7% 5.7% 6.6% דמי שכירות ממוצעים למ"ר חודשי לתקופה (בפועל) * 164 129 142 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה - - 246 עומס כולל ניהול 11.5% 11.8% 10.8% קניון בית שמש | (נתונים לפי 100% . חלק החברה בנכס - 100% ) רבעון 2 2026 רבעון 1 2026 שנת 2025 שווי הנכס לתום התקופה (אלפי 374,790 368,950 363,480 NOI בתקופה (אלפי * 7,670 6,544 26,959 רווחי שערוך בתקופה (אלפי 5,840 5,410 6,571 שיעור תפוסה ממוצע בתקופה 100% בקירוב 100% בקירוב 100% בקירוב שיעור תשואה בפועל לתקופה במונחים שנתיים (%) * 8.2% 7.09% 7.42% דמי שכירות ממוצעים למ"ר חודשי לתקופה (בפועל) * 154 127 129 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה 170 - 161 עומס כולל ניהול 12.6% 12.9% 12.0% טבריה | (נתונים לפי חלק אפקטיבי של החברה בנכס, דהיינו 50% בהכנסות שכ"ד ו - 100% בהכנסות והוצאות הניהול רבעון 2 2026 רבעון 1 2026 שנת 2025 שווי הנכס לתום התקופה (אלפי ש"ח 114,605 113,815 113,995 NOI בתקופה (אלפי ש"ח * 2,021 1,656 7,707 רווחי (הפסדי) שערוך בתקופה (אלפי ש"ח 768 ( 241 ) 3,550 שיעור תפוסה ממוצע בתקופה 100% בקירוב 100% בקירוב 100% בקירוב שיעור תשואה בפועל לתקופה במונחים שנתיים (%) * 7.1% 5.82% 6.76% דמי שכירות ממוצעים למ"ר חודשי לתקופה (בפועל * 111 90 107 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה - - - עומס כולל ניהול 5.2% 5.3% 5.7%
Page 10
10 נצרת | (נתונים לפי 100% . חלק החברה בנכס - 59% ) רבעון 2 2026 רבעון 1 2026 שנת 2025 שווי הנכס לתום התקופה (אלפי 717,320 688,040 682,050 NOI בתקופה (אלפי * 12,220 9,574 41,549 רווחי שערוך בתקופה (אלפי 12,880 1,285 ( 22,768 ) שיעור תפוסה ממוצע בתקופה 100% בקירוב 100% בקירוב 100% בקירוב שיעור תשואה בפועל לתקופה במונחים שנתיים (%) * 6.8% 5.6% 6.1% דמי שכירות ממוצעים למ"ר חודשי לתקופה (בפועל) * 244 195 247 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה - - - עומס כולל ניהול 10.4% 11.2% 10.8% רגבה | (נתונים לפי 100% . חלק החברה בנכס - 50% ) רבעון 2 2026 רבעון 1 2026 שנת 2025 שווי הנכס לתום התקופה (אלפי 354,670 348,170 343,980 NOI בתקופה (אלפי 6,079 5,159 23,767 רווחי שערוך בתקופה (אלפי 5 , 617 3,673 16,338 שיעור תפוסה ממוצע בתקופה 100% בקירוב 100% בקירוב 100% ביקרוב שיעור תשואה בפועל לתקופה במונחים שנתיים (%) 6. 86 % 5.9% 6.9% דמי שכירות ממוצעים למ"ר חודשי לתקופה (בפועל) * 115 97 103 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה - - 105 עומס כולל ניהול 7.8% 8.3% 7.6% קניון BIG FASHION DANILOF , טבריה ("קניון ביג פאשן דנילוף | (נתונים לפי 100% . חלק החברה בהכנסות שכירות - 50% , ובהכנסות ובהוצאות הניהול – 100% ) רבעון 2 2026 רבעון 1 2026 שנת 2025 שווי הנכס לתום התקופה (אלפי 473,490 464,590 458,620 NOI בתקופה (אלפי * 8,039 6,978 30,180 רווחי שערוך בתקופה (אלפי 8,751 5,507 19,726 שיעור תפוסה ממוצע בתקופה מסחר - 99% משרדים - 100% מסחר - 99% משרדים - 100% מסחר - 99% משרדים - 100% שיעור תשואה בפועל לתקופה במונחים שנתיים (%) * 6.8% 6.01% 6.58% דמי שכירות ממוצעים למ"ר חודשי לתקופה (בפועל) * מסחר - 147 משרדים - 50 מסחר - 126 משרדים - 50 מסחר 138 משרדים 49 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה 170 132 144 עומס כולל ניהול 14.6% 15.0% 13.7%
Page 11
11 גדרה (נתונים לפי 100% . חלק החברה בהכנסות שכירות - 50% , ובהכנסות ובהוצאות הניהול – 100% ) רבעון 2 2026 רבעון 1 2026 שנת 2025 שווי הנכס לתום התקופה (אלפי 294,100 290,700 290,500 NOI בתקופה (אלפי * 5,428 5,113 13,143 רווחי שערוך בתקופה (אלפי 3,311 ( 749 ) 56,242 שיעור תפוסה ממוצע בתקופה 92% 92% 96% שיעור תשואה בפועל לתקופה במונחים שנתיים * 7.4% 7.03% 4.52% דמי שכירות ממוצעים למ"ר חודשי לתקופה (בפועל) * 103 87 88 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה - - 129 עומס כולל ניהול 10.6% 10.6 % 10.9% עפולה (נתונים לפי 100% . חלק החברה בנכס - 50 % ) רבעון 2 2026 רבעון 1 2026 שנת 2025 שווי הנכס לתום התקופה (אלפי 50,150 49,600 49,600 NOI בתקופה (אלפי 767 75 8 3, 135 רווחי שערוך בתקופה (אלפי 496 - 2,400 שיעור תפוסה ממוצע בתקופה 100% 100% 100% שיעור תשואה בפועל לתקופה במונחים שנתיים 6.1% 6.1% 6.2% דמי שכירות ממוצעים למ"ר חודשי לתקופה (בפועל) 116 107 114 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה - 147 297
Page 12
12 | BIG FASHION OUTLAT PARK INDIJA הנתונים לפי 100% , חלק החברה בנכס 95 .5 % רבעון 2 2026 רבעון 1 2026 שנת 2025 שווי הנכס לתום התקופה (אלפי אירו 22,500 22,500 22,500 NOI בתקופה (אלפי אירו 534 515 2,007 רווחי (הפסדי) שערוך בתקופה (אלפי אירו - - ( 1,541 ) שיעור תפוסה ממוצע בתקופה 99% 99% 99% שיעור תשואה בפועל לתקופה במונחים שנתיים 9. 49 % 9.16% 8.92% דמי שכירות ממוצעים למ"ר חודשי לתקופה באירו (בפועל 17 16 16 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה - - - עומס כולל ניהול 1 0 .8% 11.8% 11% פרטים אודות הערכת השווי | להלן פרטים אודות הערכת שווי בקשר עם המרכז המסחרי ליום 30 בספטמבר 2024 , ליום 31 בדצמבר 2025 וליום 30 ביוני 2026 : * הואיל ומרכז הקניות מאוכלס בתפוסה של % 100 בקרוב, לא הוצג ניתוח רגישות ביחס ל עליה בשיעורי התפוסה . (נתונים לפי 100% . חלק החברה בנכס – 95 .5 % ) 30.06.2026 31.12.2025 30.09.2024 השווי שנקבע (באלפי אירו 22,500 22,500 23,900 זהות מעריך השווי CBS האם המעריך בלתי תלוי כן האם קיים הסכם שיפוי? כן תאריך התוקף של הערכת השווי 30 . 06 . 2026 31.12.2025 30.09.2024 מודל הערכת השווי DCF DCF DCF הנחות עיקריות ששימשו לצורך הערכת השווי שטח בר - השכרה (Gross Leasable Area ) שנלקח בחשבון בחישוב (מ"ר 11,238 11, 238 11,237 שיעור תפוסה בשנה 1 )%( 99% 99% 95% שיעור תפוסה בשנה 2 )%( 99% 99% 95% שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח בר - ההשכרה לצורך הערכת שווי (%) 99% 99% 95% דמי שכירות בסיסיים חודשיים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת שווי בשנה 1 (אירו 14.43 14.17 13.8 שיעור היוון משוקלל שנלקח לצורך הערכת השווי (%) 8.75% 8.74% 8.25% ניתוח רגישות לשווי שינוי בשווי בשנת 2026 (באלפי ש"ח שיעורי תפוסה* ירידה של 5% (1,125) שיעורי היוון עלייה של 0.5% (1,218) ירידה של 0.5% 1,365 דמי שכירות ממוצעים למטר עלייה של 5% 1,125 ירידה של 5% (1,125)
Page 13
13 | Kragujevac Plaza Shopping Center הנתונים לפי 100% , חלק החברה בנכס 95 .5 % רבעון 2 2026 רבעון 1 2026 שנת 2025 שווי הנכס לתום התקופה (אלפי אירו 74 , 900 67,500 67,500 NOI בתקופה (אלפי אירו 1, 529 1,450 5,548 רווחי (הפסדי) שערוך בתקופה (אלפי אירו 7,238 - 1,780 שיעור תפוסה ממוצע בתקופה 100% בקירוב 100% בקירוב 100% בקירוב שיעור תשואה בפועל לתקופה במונחים שנתיים (%) 8. 17 % 8.59% 8.22% דמי שכירות ממוצעים למ"ר חודשי לתקופה באירו (בפועל 17 17 16 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה - - 16 עומס כולל ניהול 1 0 . 6 % 11.0% 10.5% פרטים אודות הערכת השווי | להלן פרטים אודות הערכת שווי בקשר עם המרכז המסחרי ליום 30 בספטמבר 2024 , ליום 31 בדצמבר 2025 וליום 30 ביוני 2026 : (נתונים לפי 100% . חלק החברה בנכס – 95 .5 % ) 30.06.2026 31.12.2025 30.09.2024 השווי שנקבע (באלפי אירו 74,900 67,500 64,200 זהות מעריך השווי CBS האם המעריך בלתי תלוי כן האם קיים הסכם שיפוי? כן תאריך התוקף של הערכת השווי 30 . 06 . 2026 31.12.2025 30.09.2024 מודל הערכת השווי DCF DCF DCF הנחות עיקריות ששימשו לצורך הערכת השווי שטח בר - השכרה (Gross Leasable Area ) שנלקח בחשבון בחישוב (מ"ר) 29,798 29,798 29,786 שיעור תפוסה בשנה 1 )%( 100% קניון 100% | Retail Park 100% קניון | 100% | Retail Park 95% קניון | 98% | Retail Park שיעור תפוסה בשנה 2 )%( 100% קניון | 100% | Retail Park 100% קניון | 100% | Retail Park 95% קניון | 98% | Retail Park שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח בר - ההשכרה לצורך הערכת שווי (%) 100% קניון 100% | Retail Park 100% קניון | 100% | Retail Park 95% קניון | 98% | Retail Park דמי שכירות בסיסיים חודשיים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת שווי בשנה 1 (אירו 17.2 קניון 11 | Retail Park 16.8 קניון | 10.6 | Retail Park 15.8 קניון | 9.8 | Retail Park שיעור היוון משוקלל שנלקח לצורך הערכת השווי (%) 8.0% קניון 8.0% | Retail Park 8.25% קניון | 8.0% | Retail Park 8.25% קניון | 8.5% | Retail Park ניתוח רגישות לשווי שינוי בשווי בשנת 2026 (באלפי אירו שיעורי תפוסה* ירידה של 5% (3,745) שיעורי היוון עלייה של 0.5% (4,406) ירידה של 0.5% 4,993 דמי שכירות ממוצעים למטר עלייה של 5% 3,745 ירידה של 5% (3,745) * הואיל ומרכז הקניות מאוכלס בתפוסה של % 100 בקרוב, לא הוצג ניתוח רגישות ביחס ל עליה בשיעורי התפוסה .
Page 14
14 Krusevac Shopping Park | הנתונים לפי 100% , חלק החברה בנכס 95 .5 % רבעון 2 2026 רבעון 1 2026 שנת 2025 שווי הנכס לתום התקופה (אלפי אירו 22 , 600 19,900 19,900 NOI בתקופה (אלפי אירו 467 426 1,700 רווחי (הפסדי) שערוך בתקופה (אלפי אירו 2,649 - 933 שיעור תפוסה ממוצע בתקופה 100% בקירוב 100% בקירוב 100% בקירוב שיעור תשואה בפועל לתקופה במונחים שנתיים (%) 8. 3 % 8.6% 8.54% דמי שכירות ממוצעים למ"ר חודשי לתקופה באירו (בפועל 16 15 15 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה - - 12 עומס כולל ניהול 8 . 9 % 9% 8.7% פרטים אודות הערכת השווי | להלן פרטים אודות הערכת שווי בקשר עם המרכז המסחרי ליום 30 בספטמבר 2024 , ליום 31 בדצמבר 2025 וליום 30 ביוני 2026 : (נתונים לפי 100% . חלק החברה בנכס – 95 .5 % ) 30.06.2026 31.12.2025 30.09.2024 השווי שנקבע (באלפי אירו 22,600 19,900 18,900 זהות מעריך השווי CBS CBS CBS האם המעריך בלתי תלוי כן האם קיים הסכם שיפוי? כן תאריך התוקף של הערכת השווי 30 . 06 . 2026 31.12.2025 30.09.2024 מודל הערכת השווי DCF DCF DCF הנחות עיקריות ששימשו לצורך הערכת השווי שטח בר - השכרה (Gross Leasable Area ) שנלקח בחשבון בחישוב (מ"ר 10,635 10,636 10,636 שיעור תפוסה בשנה 1 )%( 100% 100% 97.5% שיעור תפוסה בשנה 2 )%( 100% 100% 97.5% שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח בר - ההשכרה לצורך הערכת שווי (%) 100% 100% 97.5% דמי שכירות בסיסיים חודשיים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת שווי בשנה 1 (אירו 12.43 12.25 11 שיעור היוון משוקלל שנלקח לצורך הערכת השווי (%) 8.0% 8.25% 8.25% ניתוח רגישות לשווי שינוי בשווי בשנת 2026 (באלפי אירו שיעורי תפוסה* ירידה של 5% (1,130) שיעורי היוון עלייה של 0.5% (1,329) ירידה של 0.5% 1,507 דמי שכירות ממוצעים למטר עלייה של 5% 1,130 ירידה של 5% (1,130) * הואיל ומרכז הקניות מאוכלס בתפוסה ש ל % 100 בקרוב , לא הוצג ניתוח רגישות ביחס ל עליה בשיעורי התפוסה. לפרטים נוספים בדבר נכסים מהותיים באפי נכסים רא ו נספח א ' לחלק זה של הדוח
Page 15
15 פרק 2 הסברי הדירקטוריון לתקופה ש ה סתיימה ביום 30 ביוני 202 6
Page 16
16 דירקטוריון החברה מתכבד להגיש את הדוחות הכספיים של החברה לתקופה ש ה סתיימה ביום 30 ביוני 202 6 : דגשים עיקריים לתקופת הדוח ה - NOI האפקטיבי (כולל אפי נכסים) ל חציון הראשון של שנת 2026 הסתכם לסך של כ - 9 56 מיליון ש"ח לעומת סך של כ - 951 מיליון ש "ח בתקופה המקבילה אשתקד , המשקף גידול של כ - 0.5 % . ה - AFFO (כולל אפי נכסים לחציון הראשון של שנת 2026 הסתכם לסך של כ - 532 מיליון ש"ח לעומת סך של כ - 498 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד , המשקף גידול של כ - % 8 6 . שיעור התפוסה ב ענף המסחר בישראל עומד על כ - 100% בקירוב ובאירופה (כולל אפי נכסים) על כ - 9 9 % . בענף המשרדים עומד שיעור התפוסה באפי נכסים על כ - 95 % . הגידול ב - NOI וב - FFO הינו למרות השפעת מבצע שאגת הארי והירידה בשיעור ההחזקה באפי נכסים . חלק א הסברי הדירקטוריון למצב עסקי הקבוצה 1 . כללי א . מבוא קבוצת ביג הינה הבעלים, המנהלת והמפתחת של נדל"ן מניב בישראל ובאירופה וכן עוסקת בייזום ופיתוח של קרקעות בבעלותה המלאה או החלקית באותם איזורי פעילות . בנוסף, החברה הינה בעלת השליטה בחברת אפי נכסים ( 79.9 % , נכון למועד החתך ) אשר מנהלת ומפתחת נדל"ן מניב בישראל ובאירופה. קבוצ ת ביג מתמקדת בעיקר בענף המרכזים המסחריים ואפי נכסים מתמקדת בעיקר בענף המשרדים והמגורים להשכרה . הפיזור הגאוגרפי וכן כמות השוכרים וגיוונם, מהווים יתרון רב ערך, אשר מסייע להתפתחותה ולחוסנה של הקבוצה . מדיניות החברה, כפי שבאה לידי ביטוי לאורך השנים, הינה להתמקד בהגדלת תזרים המזומנים שלה על ידי ניהול אקטיבי של נכסיה. הנהלת החברה מאמינה, כי החזקת נכסיה לאורך זמן תביא ליצירת ערך נוסף לבעלי מניותיה. ב . נכסים ליום 30 ביוני 2026 מחזיקה הק בוצה (ללא אפי נכסים) 78 נכסים בישראל אירופה וארה"ב, כדלקמן: 6 3 נ כסים מניבים 7 נכסים בפיתוח 8 קרקעות הנכסים המניבים משתרעים על שטח בנוי להשכרה בהיקף של כ - 1, 460 אלפי מ "ר .
Page 17
17 להלן מפה המפרטת את אזורי הפעילות העיקריים של החברה | מידע פומבי נוסף באשר לקבוצת ביג, לרבות מצגות עדכניות, מידע באשר לנכסים ועוד (מידע אשר מובהר כי אינו מהווה חלק מדוח זה ואף אינו כלול על דרך ההפניה), ניתן למצוא באתר האינטרנט של החברה - www.bigcenters.co.il 2 . A/FFO ( Adjusted / Funds From Operatio ns ) ה FFO - הינו מדד מקובל למתן מידע נוסף על תוצאות הפעילות של חברות נדל"ן, המעניק בסיס נאות להשוואה בין חברות הנדל"ן המניב . FFO מציג את יכולת ייצור המזומנים של החברה מפעילות שוטפת ונמשכת בתקופת הדוח . בחישוב ה - AFFO לא נכללו שערוכים, הפרשי שער והוצאות הפרשי הצמדה בגין קרן אגרות חוב והלוואות צמודות מדד, זאת כי לדעת הנהלת החברה ההוצאות האמורות אינן משקפות תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת נמשכת. החברה סבורה כי פרסום מדד זה משקף באופן נכון יותר את תוצאותיה התפעוליות של החברה. כמו כן, פרסום ה - AFFO כאמור יאפשר בסיס טוב יותר להשוואת תוצאותיה התפעוליות של החברה בתקופה מסוימת ל עומת תקופות קודמות ויגביר את האחידות וההשוואתיות של מדד פיננסי זה , ל מול זה המפורסם על ידי חברות נדל"ן אחרות. יצוין, כי החברה כללה בחישוב ה - AFFO המאוחד המיוחס לבעלי מניות של החברה את חלקה היחסי ב - AFFO של החברות בשליטה משותפת . בהמשך לאמור לעיל יובהר, כי במסגרת חישוב ה - AFFO לפעילות הנדל"ן, נטרלה החברה את השפעת הפעילות התעשייתית, שאינה מהווה חלק אינטגראלי מליבת פעילות הנדל"ן המניב של החברה, זאת על מנת לשקף באופן מדויק יותר את ביצועי תחום הנדל"ן בלבד. בנוסף, נוטרלה השפעת פעילות הדיור המוגן, שכללה נטרול הכנסות משחיקת פיקדונות הד יירים ומנגד נוטרלה השפעת האינפלציה בגין שערוך התחייבות החברה לפיקדונות הדיירים. התאמות אלו בוצעו במטרה למנוע עיוות הנובע מהשפעות חשבונאיות שאינן תזרימיות במהותן. בשורה נפרדת החברה נותנת ביטוי לתזרים הנובע מהפעילות התעשייתית וכן לתזרים המזומנים נטו, מפעילות הדיור המוגן בגין פיקדונות הדיירים. ביום 18 בינואר 2025 , פרסמה הרשות לניירות ערך הנחיות חדשות בדבר חישוב והצגת מדד ה - FFO . החברה יישמה את עמדת הרשות וערכה את מדד ה - FFO ואת ההתאמות הנוספות בהתאם לשינויי הרשות יחד עם זאת יש להדגיש, כי ה - FFO : ▪ לא מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים ▪ לא משקף מזומנים שבידי החברה ויכולתה לחלקם ▪ אינו אמור להיחשב כתחליף לרווח הנקי המדווח לצורך הערכת תוצאות הפעילות של הקבוצה
Page 18
18 AFFO מאוחד מיוחס לבעלי מניות החברה לשישה חודשים שהסתיימו לשלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני ביום 30 ביוני 2026 2025 2026 2025 רווח נקי לתקופה מפעולות נמשכות 548,513 611 671, 366, 301 248, 778 נטרול שיערוך נדל"ן להשקעה ונדל"ן בהקמה 400,123) (289,948) ( 400 , 076 ) ( 120,990 ) נטרול תנועה במיסים הנדחים 101,985 8 16 117, 68,917 27, 859 התאמות המתייחסות לחברות הכלולות ) 963 (6, (85,327) 4, 949 (25,497) FFO לפי גישת הרשות 243,412 4 413,50 40 , 091 130,150 התאמות הנובעות מחלקן של הזכויות שאינן מקנות שליטה 24,610 (12,462) 30,002 (4,583) FFO לפי גישת הרשות מיוחס לבעלי המניות 268,022 2 401,04 70 , 093 125,56 7 התאמות נוספות ל - AFFO : נטרול רווח מפעילות מגורים למכירה 275 - 1,202 - תשלום מבוסס מניות 32, 236 18,353 16 , 744 9,176 הוצאות / הכנסות מימון הפרשי שער ושינוי בשווי הוגן נגזרים פיננסיים 48,216 (120,642) 14,702 (33,905) הוצאות מימון אינפלציוניות 154,030 182,715 157 , 943 148,978 נטרול הוצאות פחת והפחתות 6,446 7,420 3 , 272 5,228 הוצאות (הכנסות) אחרות 3,345 ) 779 ( 3 , 569 (1, 150 ) תקבול רבעוני מהסכמי זיכיון 2,879) 7,866 348 5,455 תיקנון השפעות אחרות ( 2 , 156 ) (1,507) (1, 098 ) (445) FFO מפעילות נדל"ן לפי גישת ההנהלה ( AFFO ) 507, 535 494, 468 266 , 775 258,904 FFO מפעילות תעשייתית ודיור מוגן 24,203 3,554 13,063 5,254 FFO לפי גישת ההנהלה AFFO ) 531,738 022 , 98 4 279 , 838 264, 157 מתוכם תרומת ה - AFFO של חברת הבת אפי נכסים 199,491 214,827 99 , 844 115,276
Page 19
19 3 . LTV אפקטיבי להלן תחשיב LTV בהתאם לנתונים אפקטיביים המשקפים את חלקה היחסי של החברה בנכסים ו/או ההתחייבויות של חברות הקבוצה, בין אם הנכסים ו/או ההתחייבויות מאוחדים בדוחות הכספיים ובין אם ההשקעה באותן הישויות טופלה לפי שיטת השווי המאזני (באלפי ש"ח) (למעט ההשקעה ב פעילות התעשייתית המוחזקת על ידי קניאל תעשיות א.ט.ג וחברת Big OPIUM המאגדת את ה פעילות ב צרפת המטופלות לפי שיטת השווי המאזני): LTV אפקטיבי ללא אפי נכסים LTV אפקטיבי כולל אפי נכסים 30 ביוני , 2026 חלקה האפקטיבי של החברה בהתחייבויות 12 , 102 , 480 23 , 537 , 997 בניכוי חלקה האפקטיבי של החברה במזומן ובפיקדונות 1, 155 , 532 ) ( 2,913,297 ) בניכוי הלוואות עודפות שניתנו לשותפים ( 576 , 499 ) ( 576 , 499 ) חוב נטו המיוחס לחברה 10, 370 , 499 20 , 048 , 201 השקעה במניות באפי נכסים 6, 337 , 737 - חלקה האפקטיבי של החברה בנדל"ן להשקעה 15, 710 , 186 29 , 165 , 719 חלקה האפקטיבי של החברה בנדל"ן להשקעה בפיתוח 2, 417 , 458 4 , 210 , 826 BOT , פרויקט אנרגיה ומקדמות על חשבון נדל"ן להשקעה 274 , 696 1,029,977 מלאי מקרקעין ומגורים 245 , 039 859 , 900 סה"כ חלקה האפקטיבי של החברה בנדל"ן להשקעה ובנדל"ן להשקעה בפיתוח 24 , 985 , 116 35 , 266 , 422 LTV אפקטיבי 41 . 51 % 56.85 %
Page 20
20 4 . מדיניות חלוקת דיבידנד בהתאם למדיניות הדיבידנד של החברה, מידי שנה תחלק החברה לפחות 30% מה - FFO לפי גישת ההנהלה בנטרול חלק ה - FFO שמקורו בחברת אפי נכסים, בכפוף לכך שקיימים רווחים ראויים לחלוקה לצרכי מס ביום 17 ב אוגוסט 2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 200 מיליון ש"ח אשר שולם ב יום 10 בספטמבר 2025 . ביום 25 במאי , 2026 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסכום של כ - 225 מיליון ש"ח. אשר שולם ביום 17 ביוני , 2026 . חלוקת דיבידנדים על - ידי החברה, הינה בהתאם להוראות חוק החברות ובכפוף לתנאים הקבועים בו ביחס לחלוקה, ולהוראות כל דין. 5 . נתונים נבחרים ממאזן החברה באלפי ש"ח) 30 ביוני , 2026 31 בדצמבר 2025 סך מאזן 4 5 , 174 , 124 44 , 862 , 802 רכוש שוטף 4 , 037 , 611 3,573,271 נדל"ן להשקעה ונדל"ן בפיתוח 34, 403 , 339 34,896,670 נכסים לא שוטפים 6, 733 , 174 6,392,861 התחייבויות שוטפות 5 , 374 , 676 6,689,021 התחייבויות לזמן ארוך 21, 736 , 257 19,966,840 מיסים נדחים 2, 448 , 981 2,505,467 הון עצמי כולל זכויות מיעוט 15 , 614 , 210 15,701,474 הון עצמי מיוחס לבעלי מניות החברה 13, 390 , 263 13,390,613
Page 21
21 רכוש שוטף הרכוש השוטף ליום 30 ביוני 2026 הסתכם לסך ש ל כ - 4 , 038 מיליון ש"ח לעומת כ - 3 , 573 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025 . עיקר השינוי מקור ו בגידול ביתרת מזומנים, שווי מזומנים ופקדונות בסך של כ - 323 מיליוני ש"ח ו בסיווג של נכס זמי ן למכירה בארה "ב בסך של כ - 24 5 מיליון ש"ח נכסים לא שוטפים סך הנכסים הלא שוטפים במאזן החברה ליום 30 ביוני 2026 הסתכמו לכ - 4 1 , 137 מיליון ש"ח לעומת סך של כ - 41 , 290 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025 . עיקר השינוי מקורו בשינויים ביתרות הסעיפים כדלקמן נ דל"ן להשקעה | הסתכם ליום 30 ביוני 2026 לסך של כ - 30 , 234 מיליון ש"ח לעומת סך של כ - 31 , 201 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025 . עיקר הקיטון ביתרת הנדל"ן להשקעה נבע מירידה בשע"ח של האירו והדולר שתרמה לשחיקה בערך השקלי של הנכסים סך של כ - 1, 695 מיליון ש"ח ו כן מסיווג סכום של כ - 245 מיליון ש"ח לנכסים זמינים למכירה בגין נכס בארה"ב (ראה סע' 1.1. 2 לעיל . מנגד, חברת הבת אפי נכסים רכשה בצ'כיה משרדים בסך של כ - 400 מיליון ש"ח , והחברה המשיכה לבצע השקעות במהלך התקופה ב נכסים קיימים בישראל ואירופה בהיקף כולל של כ - 208 מיליון ש"ח. בנוסף ביצעה החברה שערוכים בסך 235 מיליון ש"ח ו רכשה נכס נוסף בפולין בסך של 130 מיליון ש"ח . נדל"ן להשקעה בפיתוח | הסתכם ליום 30 ביוני 2026 לסך של כ - 4 , 165 מיליון ש"ח לעומת סך של כ - 3,695 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025 . עיקר הגידול נובע מ השקעות בישראל ואירופה בסך של כ - 386 מיליון ש"ח ורכישת נכס ים בפיתוח בסרביה , פולין וצ'כיה בסך של כ - 150 מיליון ש"ח. מנגד הירידה בשע"ח של האירו תרמה לשחיקה בערך השקלי של הנכסים סך של כ - 142 מיליון ש"ח. התחייבויות לזמן ארוך אגרות חוב ואשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים (כולל חלויות שוטפות ) | ההתחייבויות במאזן החברה ליום 30 ביוני 2026 הסתכמו לסך של כ - 25 , 916 מיליון ש"ח לעומת סך של כ - 2 5 , 403 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025 . עיקר הגידול מקורו בנטילת הלוואות לזמן ארוך בסך של כ - 647 מיליון ש"ח וגיוס של אגרות חוב בסך של כ - 2 , 525 מיליון ש"ח, מנגד, פרעה החברה הלוואות בסך של כ - 1,294 מיליון ש"ח ואגרות חוב בסך של כ - 938 מיליון ש"ח. יתר הקיטון מיוחס להשפעת ה י חלשות מטבע האירו בתקופת הדוח . הון המיוחס לבעלי מניות החברה ההון המיוחס לבעלי מניות החברה ליום 30 ביוני 2026 הסתכם בכ - 13 , 391 מיליון ש"ח בדומה ליום 31 בדצמבר 2025 . מחד ה ירידה בשער החליפין של האירו ו הדולר , גרמו לקיטון בקרנות ההון בגין תרגום הדוחות הכספיים בסכום של כ - 765 מיליון ש"ח ובנוסף חלה ירידה של 225 מיליון ש"ח בגין דיבידנד ששולם ביוני 2026 . מנגד רשמה החברה רווח נקי בתקופה בסכום של 549 מיליון ש"ח. יתר השינוי מקורו בגידול בקרנות הון מעסקאות גידור ומימושי אופציה סדרה 7 של החברה למניות
Page 22
22 6 . דוחות מאוחדים על הרווח הכולל ל - 6 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני ל - 3 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2026 2025 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר אלפי ש"ח הכנסות מהשכרה, דמי ניהול ואחרות 1,367,111 1,306,532 689,974 673,404 2,728,487 הוצאות הפעלת נכסים להשכרה 347,943 335,146 172,350 169,984 697,160 1,019,168 971,386 517,624 503,420 2,031,327 הכנסות מעסקאות בנייה ומקרקעין 23,667 19,634 8,317 15,545 36,021 הוצאות בגין עסקאות בנייה ומקרקעין 19,681 16,105 7,397 12,897 56,851 3,986 3,529 920 2,648 (20,830) הכנסות משכירות, ניהול ושחיקת פיקדונות מדיור מוגן 11,304 10,097 5,755 5,033 20,730 הוצאות תפעול דיור מוגן 6,267 6,306 3,287 3,305 12,939 5,037 3,791 2,468 1,728 7,791 הכנסות מעבודות הקמה של פרוייקטי BOT 39,213 34,537 10,689 15,527 80,864 הוצאות מעבודות הקמה של פרוייקטי BOT 34,988 34,326 6,951 15,247 79,746 4,225 211 3,738 280 1,118 רווח גולמי 1,032,416 978,917 524,750 508,076 2,019,406 חלק החברה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו 73,596 136,964 31,408 54,050 214,587 עלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח, נטו 400,123 289,948 400,076 120,990 1,417,585 הוצאות מכירה ושיווק 33,926 37,841 17,432 21,178 88,311 הוצאות הנהלה וכלליות 148,910 116,815 78,357 62,565 263,287 פחת והפחתות 5,971 6,932 3,034 5,011 12,853 הכנסות (הוצאות) אחרות 3,345) (2,058) (3,569) (377) 2,584 רווח תפעולי 1,313,983 1,242,183 853,842 593,985 3,289,711 הוצאות מימון 662,299 615,199 354,642 321,402 1,081,938 הכנסות מימון 130,318 238,855 16,846 38,235 226,658 רווח לפני מסים על הכנסה 782,002 865,839 516,046 310,818 2,434,431 מסים על הכנסה 142,529) (159,898) (87,672) (43,056) (463,830) רווח נקי 639,473 705,941 428,374 267,762 1,970,601
Page 23
23 ל - 6 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני ל - 3 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2026 2025 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר אלפי ש"ח רווח (הפסד) כולל אחר (לאחר השפעת המס) : סכומים שיסווגו מחדש לרווח או הפסד בהתקיים תנאים ספציפיים (נטו ממס) התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות מאוחדות 941,545) 228,629 (654,619) (321,334) (317,142) התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני 5,723) 3,827 (3,758) (1,617) (206) חלק החברה בקרן הון בגין עסקאות גידור של חברה מאוחדת 6,641 (26,817) (9,734) (17,417) (13,237) סה"כ רווח כולל אחר 940,627) 205,639 (668,111) (340,368) (330,585) סה"כ רווח כולל 301,154) 911,580 (239,737) (72,606) 1,640,016 רווח נקי מיוחס ל : בעלי מניות החברה 548, 513 671,611 366, 301 248,778 1,762,605 זכויות שאינן מקנות שליטה 90,960 34,330 62,073 18,984 207,996 639, 473 705,941 428, 374 267,762 1,970,601 סה"כ רווח (הפסד) כולל מיוחס ל : בעלי מניות החברה 217,3 26 ) 872,427 ) 5 (176,82 (36,079) 1,516,287 זכויות שאינן מקנות שליטה 83,828) 39,153 (62,912) (36,527) 123,729 (301,15 4 ) 911,580 ) 37 (239,7 (72,606) 1,640,016 רווח נקי למניה המיוחס לבעלי מניות החברה (בש"ח) רווח נקי בסיסי 21.78 27.22 14.47 10.07 70.98 רווח נקי מדולל 21.40 26.81 14.22 9.93 69.66
Page 24
24 הכנסות מהשכרה ודמי ניהול בתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2026 חל גידול בהכנסות בשיעור של כ - 4.6 % ו הן הסתכמו בכ - 1 ,367 מיליון ש"ח, לעומת כ - 1,307 מיליון ש"ח בתקופה מקבילה אשתקד. ברבעון השני של שנת 2026 חל גידול בהכנסות בשיעור של 2.3% והן הסתכמו לסך של 689 מיליון לעומת 673 מיליון ברבעון המקביל אשתקד עיקר הגידול מקורו מפתיחתם של פרויקטים חדשים בישראל ובאירופה, אשר לא הניבו הכנסות באופן מלא בתקופ ה המקביל ה אשתקד. הגידול בשכ"ד ודמ"נ בתקופה הנובע מ הפרויקטים החדשים בישראל ( הכוללים בין היתר את ביג פאשן גלילות, אור עקיבא, גדרה, כרמי גת וההרחבה של המרכז באשדוד ) הסתכם ל - 25 מיליון ש"ח ו - 7 מיליון ש"ח לתקופה של שישה ושלושה חודשים בהתאמה . תרומת המרכזים החדשים באירופה לתקופה של שישה ושלושה חודשים עומד ת על כ - 50 מיליון ש"ח ו - 26 מיליון ש"ח בהתאמה . יתרת הגידול בתקופה בס ך של כ - 55 ו - 30 מיליון ש"ח נובע מגידול ריאלי בתוצאות הפעילות של נכסים קיימים בישראל ואירופה לתקופות של שישה ושלושה חודשים בהתאמה . מנגד , ה י חלשותו של מטבע האירו לעומת השקל בשיעור של כ - 10 % לעומת שע"ח ממוצע בתקופ ות מקב יל ות אשתקד גרם לירידה בהכנסות בסך של כ - 60 מיליון ש"ח ו - 52 מיליון ש"ח לתקופות של שישה ושלושה חודשים בהתאמה . כמו כן, יתר הגידול נובע מ עלייה במדד המחירים לצרכן בישראל בהכנסות שכ"ד ודמי ניהול לתקופה. הוצאות הפעלת נכסים להשכרה בתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2026 חל גידול בשיעור של כ - 4 % בהוצאות הפעלת נכסים והן הסתכמו בכ - 348 מיליון ש"ח, לעומת סך של כ - 335 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד . ברבעון השני לשנת 2026 חל גידול בהוצאות אלו בשיעור של 1 % והן הסתכמו לסך של 172 מיליון ש"ח לעומת 170 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. עיקר הגידול מקורו בפתיחת פרויקטים חדשים , כאמור , בישראל סרביה ופולין , אשר לא פעלו ב אופן מלא בתקופות המקבילות אשתקד, בסך של כ - 9 מיליון ש"ח. יתר ת הגידול נובע ת בעיקר בגין התייקרויות שכר עובדי תפעול וניקיון. הוצאות הנהלה וכלליות בתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2026 חל גידול בשיעור של כ - 30 % בהוצאות הנהלה וכלליות והן הסתכמו בכ - 149 מיליון ש"ח, לעומת סך של כ - 117 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד . ברבעון השני לשנת 2026 הסתכמו ההוצאות לסך של 78 מיליון ש"ח לעומת 63 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד כ - 15 מיליון ש "ח מהגידול כאמור נובע מהנפקת אופציות לעובדים ו יתרת הגידול ב תקופה מקורה בעלייה בהוצאות שכר של עובדי המטה בעקבות הרחבת פעילות החברה. הוצאות מימון, נטו בתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2026 חל גידול בהוצאות המימון, נטו בשיעור של 4 1 % והן הסתכמו לכ - 532 מיליון ש"ח, לעומת סך של כ - 376 מיליון ש"ח בתקופה מקבילה אשתקד . ברבעון השני של שנת 2026 חל גידול בהוצאות המימון נטו בשיעור של 19 % והן הסתכמו לסך של 338 מיליון ש"ח לעומת 283 מיליון ש"ח עיקר הגידול בתקופה מקורו בהוצאות מהפרשי שער בסך של כ - 177 מיליון ש"ח הנובעים משחיקה בשע "ח של האירו . מנגד, עלייה מתונה יותר במדד המחירים לצרכן בתקופה הנוכחית בשיעור של 1.2% לעומת עלייה של 1.6% בתקופה המקבילה אשתקד אשר השפיעה על ההלוואות ואגרות החוב צמודות המדד של החברה והקטינה את ההוצאות בסך של כ - 37 מיליון ש"ח יתרת השינוי מקורה בהרחבת פעילות החברה בישראל ואירופה שהביאה ל על י יה ביתרות החוב של הקבוצה בהשוואה לתקופות המקבילות אשתקד.
Page 25
25 7 . נזילות ומקורות מימון לקבוצה מדיניות של שמירה על רמת נזילות נאותה המאפשרת מחד צמצום של עלויות המימון ומאידך, ניצול הזדמנויות עסקיות בתחומי עיסוקה וכן גמישות בנגישות למקורות המימון. מקורות הנזילות של הקבוצה הינם מזומנים הנובעים מנכסיה המניבים, קווי אשראי, הלוואות לזמן ארוך, גיוסי אגרות חוב וגיוסי הון. הקבוצה משתמשת במקורות אלה לשם רכישה, פיתוח של נכסים מניבים, פירעון התחייבויות, השקעות בחברות מוחזקות והשקעות אחרות . לתאריך הדיווח לחברה גרעון בהון החוזר בסך של כ - 1,337 מ י ליון ש"ח וגרעון בהון חוזר סולו של כ - 985 מיליון ש"ח הגרעון בהון החוזר שמקורו בחברת הבת, אפי נכסים, בסכום של כ - 748 מיליון ש"ח, ימומן ממקורותיה העצמאיים של אפי נכסים. יתר הגרעון מקורו מסיווג חלויות שוטפות בסך של כ - 412 מיליון ש"ח בגין אגרות חוב סדרה ט' וי "ב, אשר ייפרעו בחודש דצמבר 2026 ופברואר 202 7 בהתאמה. ובנוסף ניירות ערך מסחריים לזמן קצר בסך של כ - 150 מיליון ש"ח. להלן פירוט בדבר חלק ממקורות המימון העומדים לרשות החברה (ללא אפי נכסים): א ) גוף מוסדי העמיד לחברה מסגרת אשראי, עד לחודש יוני 2028 , בסכום של כ - 600 מיליון ש"ח, כנגד שעבוד חלק ממניות אפי נכסים אשר בבעלות החברה. נכון ליום 30 ביוני , 202 6 ולמועד פרסום הדוח כל מסגרת האשראי פנויה . ב ) לתאריך הדיווח לחברה (ללא אפי נכסים) נכסים כנגדם לא הועמד ו הלווא ות בשווי כולל של כ - 6, 793 מיליון ש"ח (מתוכם כ - 5, 336 מיליון ש"ח נכסים מניבים . החברה מעריכה כי תוכל לגייס חוב כנגד שיעבוד נכסים אלו, ככל שתידרש . ג ) בנוסף למניות ששועבדו לטובת קו האשראי כאמור, לחברה החזקה נוספת בכ - 23.9 מיליון מניות סחירות של אפי נכסים בע"מ בשווי של כ - 4 , 627 מיליון ש"ח (בהתאם למחיר ן בבורסה נכון ליום 30 ביוני , 202 6 .) להערכת החברה ככל שתידרש ניתן יהיה לקבל מימון גם כנגד מניות אלו . ד ) לחברה צפוי תזרים חיובי משמעותי מתמשך מפעילות שוטפת, אשר משמש למימון פעילות החברה. לאחר בחינה ודיון בדוחות הכספיים מאוחדים ונתונים כספיים מתוך הדוחות כספיים המאוחדים (דוחות סולו), דירקטוריון החברה סבור כי ביכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה השוטפות על - פי תזרים מזומנים חזוי שהוצג בפני הדירקטוריון, כי לא מתקיים בחברה סימן אזהרה, כהגדרת המ ונח בתקנה 10 (ב 14 ) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970 , ולפיכך אין בגירעון בהון החוזר כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה. דוח בדבר מצבת התחייבויות לפי מועדי פירעון של החברה ל יום 30 ביוני 2026 מ פורסם בד בבד עם פרסום דוח זה בטופס ת - 1 26 .
Page 26
26 8 . תזרים מזומנים מזומנים נטו שנבעו מ פעילות שוטפת בתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2026 הסתכם תזרים המזומנים שנבע מפעילות שוטפת לסך של כ - 380 מיליון ש"ח לעומת סך של 456 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. עיקר הקיטון בתקופה נובע בחלקו מהשפעת מבצע "שאגת הארי" של כ - 12 מ יליון ש"ח ומהפרשי עיתוי בתשלומי ריבית בגין אגרות חוב חדשות שהונפקו בסך של כ - 73 מ יליון ש "ח. ברבעון השני לשנה זו, הסתכם תזרים המזומנים שנבע מפעילות שוטפת לסך של 227 מיליון ש"ח לעומת 231 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. תזרים מזומנים ששימשו לפעילות השקעה בתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2026 הסתכם תזרים המזומנים ששימש לפעילות השקעה לסך של כ - 1,188 מיליון ש"ח לעומת סך של 1,499 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. ברבעון השני לשנה זו, הסתכם תזרים המזומנים ששימש לפעילות השקעה לסך של 358 מיליון ש"ח לעומת 645 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד . עיקר התזרים בתקופה הנוכחי ת שימש להשקעה בסך של כ - 838 מיליוני ש"ח בנדל"ן להשקעה , נדל"ן להשקעה בפיתוח ונכסי BOT . בנוסף החברה רכשה חברות שאוחדו לראשונה בסך של כ - 513 מיליון ש"ח . מזומנים נטו שנבעו מפעילות מימון בתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2026 הסתכם תזרים המזומנים שנבע מפעילות מימון לסך של כ - 1, 250 מיליון ש"ח לעומת סך של 672 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. ברבעון השני לשנה זו, הסתכם תזרים המזומנים ששימש לפעילות מימון לסך של כ - 269 מיליון ש"ח לעומת סך של כ - 578 מיליון ש"ח שנבעו מפעילות מימון ברבעון המקביל אשתקד. עיקר התזרים נבע מהנפקת אגרות חוב בסכום של כ - 2,525 מיליון ש"ח ומנגד מפירעון של אגרות חוב בסך של 938 מיליון ש"ח . בנוסף, קיבלה החברה הלווא ות מתאגידים בנקאיים בסך של כ - 776 מיליון ש "ח ומנגד פרעה החברה הלוואות ואשראי לזמן קצר בסך של כ - 1,294 מיליון ש"ח בנוסף החברה הנפיקה מניות כתוצאה מ מימוש אופציה סדרה 7 של החברה בסכום של כ - 412 מיליון ש"ח וחילקה דיבידנד בסכום של 225 מיליון ש"ח .
Page 27
27 חלק ב ' סיכוני שוק ודרכי ניהולם 9 . פרטים בדבר חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם האחראי לניהול סיכוני השוק בחברה הוא מר חי גאליס, המשמש כמנכ"ל קבוצת ביג. לפרטים אודות השכלתו, כישוריו וניסיונו העסקי של מר חי גאליס, רא ו סעיף 16 בפרק 4 לדוח התקופתי , המובא בזאת על דרך ההפנייה . הסביבה העסקית | ישראל לפרטים בדבר השפעה אפשרית של מלחמת "חרבות ברזל" וכן השפעת האינפלציה ועליית הריבית על פעילות החברה ראו סעיף 5 לפרק תיאור עסקי החברה, הנכלל במסגרת הדוח התקופתי וכן פרק 9 לדוח הדירקטוריון הנכלל במסגרת הדוח הרבעוני . המידע הנכלל בדוח התקופתי ובדוח הרבעוני מובא בזאת על דרך ההפניה . המחצית הראשונה של שנת 2026 התנהל ה על רקע המשך מלחמת "חרבות ברזל" והתאפיינה בחוסר יציבות גיאו - פוליטית . ביום 28 בפברואר 2026 פתחו ישראל וארה"ב במתקפה משולבת מול איראן במסגרת מבצע "שאגת הארי". בתגובה, איראן שיגרה לעבר ישראל ומדינות נוספות באיזור אלפי טילים ו ביום 2 במרס 2026 נפתחה מחדש גם החזית מול ארגון הטרור חיזבאללה שבצפון. כל אלו הובילו להכרזת מצב חירום במדינה ובין היתר, להגבלות התקהלות ברחבי הארץ. מבצע "שאגת הארי" הסתיים במהלך חודש יוני 2026 , עם חתימת מזכר הבנות בין ארה"ב ואיראן ובין ישראל וממשלת לבנון . מאז תחילת השנה הפחית בנק ישראל את ה ריבית ב שיעור כולל של 0.75% לרמה של 3.5 % , בעקבות התחזקות השקל והתמתנות האינפלציה. במהלך תקופה זו עלה מדד המחירים לצרכן בשיעור של 1.2 % ותחזית האינפלציה של בנק ישראל לשנת 2026 עומדת על כ - 1.8 % . הכנסותיה של החברה מדמי השכירות צמודות למדד המחירים לצרכן והעלייה במדד מביאה מחד, לגידול בהכנסות החברה משטחי השכירות, ומאידך מביאה לגידול בהוצאות המימון של החברה כתוצאה מאגרות חוב והלוואות של החברה הצמודות גם כן למדד זה. למועד אישור הדוחות הכספיים, השפעת המלחמה על תוצאות פעילותה של החברה אינן מהותיות. עם זאת, נוכח העובדה שמדובר באירוע דינמי המאופיין באי וודאות רבה, לא ניתן להעריך באופן מלא את מידת ההשפעה של התרחישים השונים וההשפעות ארוכות הטווח על הכלכלה הישראלית ועל תוצאותיה העסקיות של החברה. מאז פרוץ המלחמה, החברה ה משיכה בפעילותה לרבות המשך ייזום, תכנון, הקמה, שיווק וניהול של הנכסים הקיימים. להערכת החברה, ולאור בחינה אסטרטגית ארוכת טווח, הפיזור הגיאוגרפי הנרחב של נכסיה ואיתנותה הפיננסית , תורמים להפחתה ברמת החשיפה של פעילות החברה , להשפעות של חוסר יציבות או משברים כלכליים משמעותיים. הערכות החברה בקשר עם השפעות עתידיות של המלחמה על פעילותה העסקית , הינן מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בסעיף 32 א בחוק ניירות ערך, התשכ"ח - 1968 , המבוססות, בין היתר, על המידע הקיים בידי החברה לתאריך הדוח מובהר כי אין כל ודאות כי ההערכות האמורות לעיל יתממשו, כולן או חלקן, וזאת עקב גורמים שאינם בשליטת החברה.
Page 28
28 חלק ג ' היבטי ממשל תאגידי המידע המפורט בפרק זה הנו מידע משלים ומעדכן לדיווחי החברה בדוח ה תקופתי ליום 31 בדצמבר 2025 ובדוח הרבעוני ליום 31 במרס 2026 . 10 . תרומ ה ל קהילה , מעורבות חברתית והתנדבות לצד פעילותה העסקית, הקבוצה רואה עצמה מחויבת לעשייה משמעותית למען החברה בישראל. הקבוצה שמה לעצמה ליעד מרכזי לפעול למען הקהילה שהיא חלק ממנה, במקומות בהן היא מפעילה את מרכזיה. הפעילות מתמקדת בעיקר בתחום החינוך לאוכלוסיות מוחלשות באזורים אלו, מכל הדתות והמגזרים, בדגש על ילדים ונוער. - לקבוצה מדיניות השקעות חברתיות פומבית ו מערך התרומות מנוהל על ידי מנהלת תחום ESG ומבוקר על ידי ועדת התרומות המתכנסת אחת לרבעון, תחת נהלים ברורים ות ו כנית אסטרטגית מדידה המאפשרת לאמוד את איכות הפעילות וההשפעה החברתי ת שנוצר ה . - ל חברות הקבוצה , לדירקטורים, למנהל הכללי ולבעלי השליטה וקרוב יה ם לא קיימים קשרים עם הגופים מקבלי התרומות. בנוסף, הקבוצה אינה מעבירה תרומות פוליטיות מכל סוג. - סך התרומות השנתיות של החברה ה י נו בהיקף של עד 2% מסך הכנסות דמי השכירות ממרכזי החברה בישראל נכון ליום 30 ביוני 2026 , עמדו תרומות החברה מתחילת השנה על סך של כ - 2. 8 מיליון ש"ח . בנוסף , חלקה האפקטיבי של החברה בתרומות שהוענקו על ידי חברת הבת אפי נכסים עמד על כ - 1.4 מיליון ש " ח . ב נוסף ל תרומות הכספיות, עובדי החברה מתנדבים בפעילות למען הקהילה ובמרכזי הקניות של החברה מתקיימים פרויקטים בעלי ערך חברתי חינוכי. החברה ממשיכה להפעיל זו השנה השישית את פרויקט " מרכזים שקטים " המסייע למתמודדי ם עם טראומה ולאנשים עם שונות נוירולוגית להגיע לסביבת קניות שקטה ומופחתת גירויים , בכל יום ראשון הראשון בכל חודש . נכון למועד פרסום הדוח, החברה נמצאת בתהליך הכנת דוח ESG השלישי שלה, אשר יסקור את פעילות הקבוצה בתחומי הסביבה, החברה והממשל התאגידי לשנת 2025 . הדוח צפוי לכלול מידע אודות יישום אסטרטגיית ה־ ESG של הקבוצה, ניהול סיכונים והזדמנויות בתחומים אלו, ופעולות מהותיות שבוצעו במהלך תקופת הדיווח, והוא צפוי להתפרסם ב תום הרבעון השלישי של שנת 2026 . בחודש יולי 2026 דורגה החברה בדירוג פלטינה פלוס של מדד מעלה לשנת 202 6 ובדירוג AA של חברת Green Eye .
Page 29
29 חלק ד' גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד 11 . גילוי י י עודי למחזיקי אגרות חוב ממועד אישור הדוח התקופתי , לא חלו שינויים מהותיים לגבי נתונים בנושא אגרות החוב סדרות ט ' - כ ה ' של החברה שבמחזור . להלן יובאו פרטים אודות אמות מידה פיננסיות לגבי כל סדרות אגרות החוב של החברה נכון למועד זה. נכון למועד פרסום דוח זה, החברה עומדת, למיטב ידיעתה, בכל התנאים וההתחייבויות בהתאם לשטרי הנאמנות, שנחתמו עם הנאמנים לבעלי סדרות אגרות החוב של החברה שבמחזור ולא התקיימו, למיטב ידיעת החברה, תנאים המקימים עילות להעמדת איגרות החוב לפירעון מיידי או למימוש בטוחות שניתנו להבטחת התשלום למחזיקי אגרות החוב (אם וככל שניתנו בטוחות להבטחתן ) . דירוג עדכני לסדרות אגרות החוב לפרטים אודות דירוג עדכני לסדרות אגרות חוב של החברה רא ו דוח מיידי של חברת הדירוג S&P גלובל רייטינגס מעלות בע"מ מיום 28 במאי 2026 (מספר אסמכתא 2026 - 15 - 049887 ) ודוח מיידי של חברת הדירוג מידרוג בע"מ מיום 11 בינואר 2026 (מספר אסמכתא 2026 - 15 - 004912 ) , המובאים בזאת על דרך ההפניה
Page 30
אמות מידה פיננסיות 1 A = יתרת הערך הנקוב של אגרות החוב (סדרה יא') שתהיינה קיימות במחזור במועד הבדיקה, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה שנצברו עד לאותו מועד בהתאם לתנאי אגרות החוב (סדרה יא'); B = הסכום המצטבר של השווי הבטוחתי של פיקדונות כספיים ו/או ערבויות בנקאיות ו/או ניירות ערך ממשלתיים, אם וככל שיהיו משועבדים במועד הבדיקה; C השווי הבטוחתי של נכס מניב משועבד, אם וככל שיהיה משועבד במועד הבדיקה D = השווי הבטוחתי של נכס בהקמה משועבד, אם וככל שיהיה משועבד במועד הבדיקה; E = השווי הבטוחתי של קרקע משועבדת, אם וכלל שיהיה משועבד במועד הבדיקה. אגרות החוב אמות המידה תוצאות החישוב ליום 30 ביוני 2026 תוצאות החישוב ליום 31 במרס 2026 תוצאת החישוב ליום 31 בדצמבר , 2025 עמידה/אי עמידה סדרה ט' החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה ט') - 1 . הונה העצמי המתואם של החברה (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 1,500 מיליון 15, 614 מיליון ש"ח 15,668 מיליון ש"ח 701 , 15 מיליון ש"ח החברה עומדת באמות המידה 2 . היחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 20% . 3 5 % 34% % 35 החברה עומדת באמות המידה 3 . היחס בין החוב הפיננסי נטו של החברה לבין ה - NOI , כהגדרתם בשטר הנאמנות, לא יעלה על 14 . 5 . 63 5.19 4.65 החברה עומדת באמות המידה סדרה יא' החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה יא') – 1 . א. החברה מתחייבת כי היחס המשוקלל יהא קטן מ - 1 או שו ו ה לו. היחס המשוקלל יחושב בהתאם לנוסחא הבאה 1 : 𝐴 − 𝐵 0.75 ∗ 𝐶 + 0.65 ∗ 𝐷 + 0.6 ∗ 𝐸 0.79 0.79 0.8 החברה עומדת באמות המידה
Page 31
31 אגרות החוב אמות המידה תוצאות החישוב ליום 30 ביוני 2026 תוצאות החישוב ליום 31 במרס 2026 תוצאת החישוב ליום 31 בדצמבר , 2025 עמידה/אי עמידה ב. יחס ההלוואה לבטוחה יהא קטן מ - 1 או שווה לו. יחס הלוואה לבטוחה מחושב בהתאם לנוסחא הבאה: יחס הלוואה לבטוחה= 𝐴 − 𝐵 0.8 ∗ 𝐶 + 0.65 ∗ 𝐷 + 0.6 ∗ 𝐸 2 . הונה העצמי המתואם של החברה (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 1.8 מיליארד ש"ח. 15, 614 מיליון ש"ח 15,668 מיליון ש"ח 701 , 15 מיליון ש"ח החברה עומדת באמות המידה 3 . היחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 20% . 35 % 34% % 35 החברה עומדת באמות המידה סדרה יב' החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה יב') – 1 . הונה העצמי המתואם של החברה (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 2 מיליארד ש"ח. 15, 614 מיליון ש"ח 15,668 מיליון ש"ח 701 , 15 מיליון ש"ח החברה עומדת באמות המידה 2 . היחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 20% . 35 % 34% % 35 החברה עומדת באמות המידה 3 . היחס בין החוב הפיננסי נטו של החברה לבין ה - NOI , כהגדרתם בשטר הנאמנות, על - פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין, של החברה, לא יעלה על 14 . 5. 63 5.19 4.65 החברה עומדת באמות המידה
Page 32
32 2 A = יתרת הערך הנקוב של אגרות החוב (סדרה יג') במועד הבדיקה, בתוספת ריבית, הפרשי הצמדה וריבית פיגורים, ככל שנצברו, עד למועד הבדיק ה בהתאם לתנאי אגרות החוב (סדרה יג'); B = הסכום המצטבר של השווי הבטוחתי, כהגדרתו בשטר הנאמנות, של פקדונות כספיים ו/או ערבויות בנקאיות ו/או ניירות ערך ממשלתיים, אם וככל שיהיו משועבדים במועד הבדיקה; C = השווי הבטוחתי, כהגדרתו בשטר הנאמנות, של נכס מניב משועבד אם וככל שיהיה משועבד במועד הבדיקה. אגרות החוב אמות המידה תוצאות החישוב ליום 30 ביוני 2026 תוצאות החישוב ליום 31 במרס 2026 תוצאת החישוב ליום 31 בדצמבר , 2025 עמידה/אי עמידה סדרה יג' החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה יג') – יחס ההלוואה לבטוחה, אשר יחושב בהתאם לנוסחא כדלקמן יהא קטן מ - 1 או שווה לו 2 : 𝐴 − 𝐵 0.8 ∗ 𝐶 ≤ 1 0.82 0.82 91 0. החברה עומדת באמות המידה הונה העצמי המתואם של החברה, כהגדרתו בשטר הנאמנות, לא יפחת מסך של 2 מיליארד ש"ח 15, 614 מיליון ש"ח 15,668 מיליון ש"ח 701 , 15 מיליון ש"ח החברה עומדת באמות המידה היחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן של החברה, כהגדרתם בשטר הנאמנות, לא יפחת מ - 20% 35 % 34% % 35 החברה עומדת באמות המידה סדרה טו' החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה טו') – 1 . הונה העצמי המתואם של החברה (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 2.2 מיליארד ש"ח. 15, 614 מיליון ש"ח 15,668 מיליון ש"ח 701 , 15 מיליון ש"ח החברה עומדת באמות המידה 2 . היחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים 35 % 34% % 35 החברה עומדת
Page 33
33 3 A = יתרת הערך הנקוב של אגרות החוב (סדרה טז') במועד הבדיקה, בתוספת ריבית, הפרשי הצמדה וריבית פיגורים, ככל שנצברו, עד למועד הבדיק ה בהתאם לתנאי אגרות החוב (סדרה טז'); B = הסכום המצטבר של השווי הבטוחתי, כהגדרתו בשטר הנאמנות, של פקדונות כספיים ו/או ערבויות בנקאיות ו/או ניירות ערך ממשלתיים, אם וככל שיהיו משועבדים במועד הבדיקה; C = השווי הבטוחתי, כהגדרתו בשטר הנאמנות, של נכס מניב משועבד אם וככל שיהיה משועבד במועד הבדיקה. אגרות החוב אמות המידה תוצאות החישוב ליום 30 ביוני 2026 תוצאות החישוב ליום 31 במרס 2026 תוצאת החישוב ליום 31 בדצמבר , 2025 עמידה/אי עמידה המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 20% . באמות המידה 3 . היחס בין החוב הפיננסי נטו של החברה לבין ה - NOI , כהגדרתם בשטר הנאמנות, על - פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין, של החברה, לא יעלה על 14 . 5. 63 5.19 4.65 החברה עומדת באמות המידה סדרה טז' החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה טז') – 1 . הונה העצמי המתואם של החברה (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 2.2 מיליארד ש"ח. 15, 614 מיליון ש"ח 15,668 מיליון ש"ח 701 , 15 מיליון ש"ח החברה עומדת באמות המידה 2 . היחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 20% . 35 % 34% % 35 החברה עומדת באמות המידה 3 . יחס ההלוואה לבטוחה, אשר יחושב בהתאם לנוסחא כדלקמן יהא קטן מ - 1 או שווה לו 3 : 𝐴 − 𝐵 0.8 ∗ 𝐶 0.66 0.66 67 0. החברה עומדת באמות המידה סדרה יז' החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה יז') – 1 . הונה העצמי המתואם של החברה (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 2.2 מיליארד ש"ח. 15, 614 מיליון ש"ח 15,668 מיליון ש"ח 701 , 15 מיליון ש"ח החברה עומדת באמות המידה
Page 34
34 4 A = יתרת הערך הנקוב של אגרות החוב (סדרה יז ') במועד הבדיקה, בתוספת ריבית, הפרשי הצמדה וריבית פיגורים, ככל שנצברו, עד למועד הבדיקה בהתאם לתנאי אגרות החוב (סדרה יז'); B = הסכום המצטבר של השווי הבטוחתי, כהגדרתו בשטר הנאמנות, של פקדונות כספיים ו/או ערבויות בנקאיות ו/או ניירות ערך ממשלתיים, אם וככל שיהיו משועבדים במועד הבדיקה; C = השווי הבטוחתי, כהגדרתו בשטר הנאמנות, של נכס מניב משועבד אם וככל שיהיה משועבד במועד הבדיקה. אגרות החוב אמות המידה תוצאות החישוב ליום 30 ביוני 2026 תוצאות החישוב ליום 31 במרס 2026 תוצאת החישוב ליום 31 בדצמבר , 2025 עמידה/אי עמידה 2 . היחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 20% . 35 % 34% % 35 החברה עומדת באמות המידה 3 . יחס ההלוואה לבטוחה, אשר יחושב בהתאם לנוסחא כדלקמן יהא קטן מ - 1 או שווה לו 4 𝐴 − 𝐵 0.8 ∗ 𝐶 0.56 0.56 .57 0 החברה עומדת באמות המידה סדרה יח' החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה יח') – 1 . הונה העצמי המתואם של החברה (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 3.3 מיליארד ש"ח. 15, 614 מיליון ש"ח 15,668 מיליון ש"ח 701 , 15 מיליון ש"ח החברה עומדת באמות המידה 2 . היחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 20% . 35 % 34% % 35 החברה עומדת באמות המידה 3 . היחס בין החוב הפיננסי נטו של החברה לבין ה - NOI , כהגדרתם בשטר הנאמנות, על - פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין, של החברה, לא יעלה על 14 . 5. 64 5.20 4.82 החברה עומדת באמות המידה סדרה יט' החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה יט') –
Page 35
35 5 A = יתרת הערך הנקוב של אגרות החוב (סדרה יז ') במועד הבדיקה, בתוספת ריבית, הפרשי הצמדה וריבית פיגורים, ככל שנצברו, עד למועד הבדיקה בהתאם לתנאי אגרות החוב (סדרה יז'); B = הסכום המצטבר של השווי הבטוחתי, כהגדרתו בשטר הנאמנות, של פקדונות כספיים ו/או ערבויות בנקאיות ו/או ניירות ערך ממשלתיים, אם וככל שיהיו משועבדים במועד הבדיקה; C = השווי הבטוחתי, כהגדרתו בשטר הנאמנות, של נכס מניב משועבד אם וככל שיהיה משועבד במועד הבדיקה. אגרות החוב אמות המידה תוצאות החישוב ליום 30 ביוני 2026 תוצאות החישוב ליום 31 במרס 2026 תוצאת החישוב ליום 31 בדצמבר , 2025 עמידה/אי עמידה 1 . הונה העצמי המתואם של החברה (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 3.3 מיליארד ש"ח. 15, 614 מיליון ש"ח 15,668 מיליון ש"ח 701 , 15 מיליון ש"ח החברה עומדת באמות המידה 2 . היחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 20% . 35 % 34% % 35 החברה עומדת באמות המידה 3 . יחס ההלוואה לבטוחה, אשר יחושב בהתאם לנוסחא כדלקמן יהא קטן מ - 1 או שווה לו 5 : 𝐴 − 𝐵 0.8 ∗ 𝐶 0. 87 0.998 97 0. החברה עומדת באמות המידה סדרה כ' החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה כ') – 1 . הונה העצמי המתואם של החברה (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 3.3 מיליארד ש"ח. 15, 614 מיליון ש"ח 15,668 מיליון ש"ח 701 , 15 מיליון ש"ח החברה עומדת באמות המידה 2 . היחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 20% . 35 % 34% % 35 החברה עומדת באמות המידה
Page 36
36 אגרות החוב אמות המידה תוצאות החישוב ליום 30 ביוני 2026 תוצאות החישוב ליום 31 במרס 2026 תוצאת החישוב ליום 31 בדצמבר , 2025 עמידה/אי עמידה 3 . היחס בין החוב הפיננסי נטו של החברה לבין ה - NOI , כהגדרתם בשטר הנאמנות, על - פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין, של החברה, לא יעלה על 14 . 5. 64 5.20 4.82 החברה עומדת באמות המידה סדרה כא' החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה כא') – 1 . הונה העצמי המתואם של החברה (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 4 מיליארד ש"ח. 15, 614 מיליון ש"ח 15,668 מיליון ש"ח 701 , 15 מיליון ש"ח החברה עומדת באמות המידה 2 . היחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 20% . 35 % 34% % 35 החברה עומדת באמות המידה סדרה כב' החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה כ ב ') – 1 . הונה העצמי המתואם של החברה (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 6 מיליארד ש"ח. 15, 614 מיליון ש"ח 15,668 מיליון ש"ח 15,701 מיליון ש"ח החברה עומדת באמות המידה 2 . היחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 20% . 35 % 34% 35% החברה עומדת באמות המידה סדרה כג ' החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה כ ג ') – 1 . הונה העצמי המתואם של החברה (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 6 מיליארד ש"ח. 15, 614 מיליון ש"ח 15,668 מיליון ש"ח 15,701 מיליון ש"ח החברה עומדת באמות המידה
Page 37
37 אגרות החוב אמות המידה תוצאות החישוב ליום 30 ביוני 2026 תוצאות החישוב ליום 31 במרס 2026 תוצאת החישוב ליום 31 בדצמבר , 2025 עמידה/אי עמידה 2 . היחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 20% . 35 % 34% 35% החברה עומדת באמות המידה סדרה כד' החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה כ ד ') – 1 . הונה העצמי המתואם של החברה (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 6 מיליארד ש"ח 15, 614 מיליון ש"ח 15,668 מיליון ש"ח 15,701 מיליון ש"ח החברה עומדת באמות המידה 2 . היחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 20% . 35 % 34% 35% החברה עומדת באמות המידה 3 . היחס בין החוב הפיננסי נטו של החברה לבין ה - NOI , כהגדרתם בשטר הנאמנות, על - פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין, של החברה, לא יעלה על 14 . 5. 64 5.20 4.82 החברה עומדת באמות המידה סדרה כ ה ' החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה כ ה ') – 1 . הונה העצמי המתואם של החברה (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 6 .5 מיליארד ש"ח 15, 614 מיליון ש"ח 15 , 668 מיליון ש"ח - החברה עומדת באמות המידה
Page 38
38 __________________________ איתן בן זאב יו "ר הדירקטוריון __________________________ חי גאליס מנכ "ל החברה תאריך : 18 באוגוסט 2026 אגרות החוב אמות המידה תוצאות החישוב ליום 30 ביוני 2026 תוצאות החישוב ליום 31 במרס 2026 תוצאת החישוב ליום 31 בדצמבר , 2025 עמידה/אי עמידה 2 . היחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן (כהגדרתו בשטר הנאמנות) על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לא יפחת מ - 20% . 35 % 34% - החברה עומדת באמות המידה
Page 39
פרק 3 תמצית דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ביוני 2026
Page 40
ביג מרכזי קניות בע"מ דוחות כספיים ביניים תמציתיים מאוחדים ליום 30 ביוני , 6 202 בלתי מבוקרים תוכן העניינים עמוד סקירת דוחות כספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 2 דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי 3 - 4 דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח או הפסד ורווח (הפסד) כולל אחר 5 - 6 דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון 7 - 1 1 דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים 12 - 14 באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 15 - 3 3 - - - - - - - - - - - - - - -
Page 41
דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של ביג מרכזי קניות בע"מ מבוא סקרנו את המידע הכספי המצורף של ביג מרכזי קניות בע"מ החברה וחברות מאוחדות (להלן - החברה), הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 ביוני 2026 , ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS - " דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970 . אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו . לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופות הביניים של חברות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ - 12.75% מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 ביוני , 2026 והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ - 17.66% וכ - 17.13% בהתאמה מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. כמו כן לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופות ביניים של חברות המוצגות על בסיס השווי המאזני, אשר ההשקעה בהן הסתכמה ל סך של כ - 1,507,965 אלפי ש"ח ליום 30 ביוני 2026 ואשר חלקה של הקבוצה ברווחי החברות הנ"ל הסתכם לסך של כ - 30,617 אלפי ש"ח וכ - 21,983 אלפי ש"ח, בהתאמה, לתקופות של שישה ו שלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך. המידע הכספי לתקופת הביניים התמציתי של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים . היקף הסקירה ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת . מסקנה בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS . בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 19 70 . תל אביב 18 באוגוסט 2026 קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון קוסט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין 144 א תל - אביב 6492102 טל 972 - 3 - 6232525 + פקס 972 - 3 - 5622555 ey.com
Page 42
ביג מרכזי קניות בע"מ 3 דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי ליום 30 ביוני ליום 31 בדצמבר 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר אלפי ש"ח נכסים שוטפים מזומנים ושווי מזומנים 3,006,706 1,770,401 2,684,141 פקדונות 103,295 194,716 106,555 שוכרים 139,832 132,430 167,731 מלאי למגורים זמן קצר 203,024 222,596 226,535 חייבים ויתרות חובה 289,880 346,767 313,047 3,742,737 2,666,910 3,498,009 נכסים מוחזקים למכירה 294,874 - 75,262 4,037,611 2,666,910 3,573,271 נכסים לא שוטפים הלוואות וחייבים אחרים 2,291,365 1,870,252 2,043,639 מלאי קרקעות לזמן ארוך 496,514 487,227 451,107 השקעות בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני 3,533,468 4,056,722 3,514,767 נדל"ן להשקעה 30,237,923 29,760,042 31,201,427 נדל"ן להשקעה בפיתוח 4,165,416 4,283,193 3,695,243 רכוש קבוע, נטו 227,524 151,451 197,232 נכסים בלתי מוחשיים ומוניטין 170,274 164,872 169,988 נכסי מיסים נידחים 14,029 9,991 16,128 41,136,513 40,783,750 41,289,531 45,174,124 43,450,660 44,862,802 הב י אורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.
Page 43
ביג מרכזי קניות בע"מ 4 דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי ליום 30 ביוני ליום 31 בדצמבר 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר אלפי ש"ח התחייבויות שוטפות חלויות שוטפות, אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים 2,400,733 5,069,025 3,486,608 חלויות שוטפות של אגרות חוב 2,050,033 1,770,026 2,202,542 התחייבויות לספקים ולנותני שירותים 444,067 459,500 393,967 זכאים ויתרות זכות 475,579 510,959 605,904 5,370,412 7,809,510 6,689,021 התחייבויות המיוחסות לנכסים המוחזקים למכירה 4,264 - - 5,374,676 7,809,510 6,689,021 התחייבויות לא שוטפות התחייבויות לתאגידים בנקאיים ואחרים 8,042,142 7,543,238 8,179,477 אגרות חוב 13,422,699 11,085,499 11,534,445 פקדונות משוכרים 121,463 119,376 116,923 התחייבויות בשל הטבות לעובדים והתחייבויות אחרות 38,405 24,191 34,618 התחייבות בגין חכירה 41,660 58,971 43,367 התחייבויות אחרות 69,888 81,650 58,010 מסים נדחים 2,448,981 2,380,121 2,505,467 24,185,238 21,293,046 22,472,307 הון המיוחס לבעלי מניות החברה הון מניות 214 202 206 פרמיה על מניות 5,160,04 5 4,617,606 4,725,509 תקבולים על חשבון אופציות - 12,168 10,278 קרן מעסקאות תשלום מבוסס מניות 136,748 131,553 124,401 קרן בגין התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים ( 1,370,772 ) ( 140,758 ) ( 599,627 ) קרן בגין עסקאות עם זכויות שאינן מקנות שליטה ( 26,292 ) 30,453 ( 31,655 ) קרן הערכה מחדש בגין העברה מרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה 9,330 9,330 9,330 קרן בגין עסקאות גידור ( 4,450 ) ( 21,491 ) ( 9,756 ) יתרת רווח 9,485,440 8,270,933 9,161,927 13,390,263 12,909,996 13,390,613 זכויות שאינן מקנות שליטה 2,223,947 1,438,108 2,310,861 סה"כ הון 15,614,210 14,348,104 15,701,474 45,174,124 43,450,660 44,862,802 הב י אורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים. 18 באוגוסט , 2026 תאריך אישור הדוחות הכספיים איתן בר זאב יו"ר הדירקטוריון חי גאליס מנכ"ל אסף נגר משנה למנכ"ל ואחראי תחום הכספים
Page 44
ביג מרכזי קניות בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על רווח או הפסד ורווח (הפסד) כולל אחר 5 ל - 6 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני ל - 3 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2026 2025 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר אלפי ש"ח (למעט נתוני רווח נקי למניה) הכנסות מהשכרה, דמי ניהול ואחרות 1,367,111 1,306,532 689,974 673,404 2,728,487 הוצאות הפעלת נכסים להשכרה 347,943 335,146 172,350 169,984 697,160 1,019,168 971,386 517,624 503,420 2,031,327 הכנסות מעסקאות בנייה ומקרקעין 23,667 19,634 8,317 15,545 36,021 הוצאות בגין עסקאות בנייה ומקרקעין 19,681 16,105 7,397 12,897 56,851 3,986 3,529 920 2,648 ( 20,830 ) הכנסות משכירות, ניהול ושחיקת פיקדונות מדיור מוגן 11,304 10,097 5,755 5,033 20,730 הוצאות תפעול דיור מוגן 6,267 6,306 3,287 3,305 12,939 5,037 3,791 2,468 1,728 7,791 הכנסות מעבודות הקמה של פרוייקטי BOT 39,213 34,537 10,689 15,527 80,864 הוצאות מעבודות הקמה של פרוייקטי BOT 34,988 34,326 6,951 15,247 79,746 4,225 211 3,738 280 1,118 רווח גולמי 1,032,416 978,917 524,750 508,076 2,019,406 חלק החברה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו 73,596 136,964 31,408 54,050 214,587 עלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח, נטו 400,123 289,948 400,076 120,990 1,417,585 הוצאות מכירה ושיווק 33,926 37,841 17,432 21,178 88,311 הוצאות הנהלה וכלליות 148,910 116,815 78,357 62,565 263,287 פחת והפחתות 5,971 6,932 3,034 5,011 12,853 הכנסות (הוצאות) אחרות ( 3,345 ) ( 2,058 ) ( 3,569 ) ( 377 ) 2,584 רווח תפעולי 1,313,983 1,242,183 853,842 593,985 3,289,711 הוצאות מימון 662,299 615,199 354,642 321,402 1,081,938 הכנסות מימון 130,318 238,855 16,846 38,235 226,658 רווח לפני מסים על הכנסה 782,002 865,839 516,046 310,818 2,434,431 מסים על הכנסה ( 142,529 ) ( 159,898 ) ( 87,672 ) ( 43,056 ) ( 463,830 ) רווח נקי 639,473 705,941 428,374 267,762 1,970,601
Page 45
ביג מרכזי קניות בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על רווח או הפסד ורווח (הפסד) כולל אחר 6 ל - 6 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני ל - 3 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2026 2025 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר אלפי ש"ח (למעט נתוני רווח נקי למניה) רווח (הפסד) כולל אחר (לאחר השפעת המס): סכומים שיסווגו מחדש לרווח או הפסד בהתקיים תנאים ספציפיים (נטו ממס) התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות מאוחדות ( 941,545 ) 228,629 ( 654,619 ) ( 321,334 ) ( 317,142 ) התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני ( 5,723 ) 3,827 ( 3,758 ) ( 1,617 ) ( 206 ) חלק החברה בקרן הון בגין עסקאות גידור של חברה מאוחדת 6,641 ( 26,817 ) ( 9,734 ) ( 17,417 ) ( 13,237 ) סה"כ רווח כולל אחר ( 940,627 ) 205,639 ( 668,111 ) ( 340,368 ) ( 330,585 ) סה"כ רווח כולל ( 301,154 ) 911,580 ( 239,737 ) ( 72,606 ) 1,640,016 רווח נקי מיוחס ל בעלי מניות החברה 548,5 13 671,611 366, 301 248,778 1,762,605 זכויות שאינן מקנות שליטה 90,960 34,330 62,073 18,984 207,996 639,4 73 705,941 428,37 4 267,762 1,970,601 סה"כ רווח (הפסד) כולל מיוחס ל בעלי מניות החברה ( 217,3 26 ) 872,427 ( 176,82 5 ) ( 36,079 ) 1,516,287 זכויות שאינן מקנות שליטה ( 83,828 ) 39,153 ( 62,912 ) ( 36,527 ) 123,729 ( 301,15 4 ) 911,580 ( 239,7 37 ) ( 72,606 ) 1,640,016 רווח נקי למניה המיוחס לבעלי מניות החברה (בש"ח) רווח נקי בסיסי 21.78 27.22 14.47 10.07 70.98 רווח נקי מדולל 21.40 26.81 14.22 9.93 69.66 הב י אורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.
Page 46
ביג מרכזי קניות בע"מ 7 דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון מיוחס לבעלי מניות החברה הון מניות תקבולים על חשבון אופציות למניות פרמיה על מניות קרן בגין עסקאות גידור קרן הערכה מחדש בגין העברה מרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה קרן מעסקאות תשלום מבוסס מניות קרן בגין התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים קרן בגין עסקאות עם זכויות שאינן מקנות שליטה יתרת רווח סה"כ זכויות שאינן מקנות שליטה סה"כ הון בלתי מבוקר אלפי ש"ח יתרה ליום 1 בינואר 2026 (מבוקר 206 10,278 4,725,509 ( 9,756 ) 9,330 124,401 ( 599,627 ) ( 31,655 ) 9,161,927 13,390,613 2,310,861 15,701,474 סה"כ רווח נקי - - - - - - - - 548,513 548,513 90,960 639,473 רווח כולל אחר (לאחר השפעת המס): רווח מעסקאות גידור תזרים מזומנים - - - 5,306 - - - - - 5,306 1,335 6,641 התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני - - - - - - ( 5,723 ) - - ( 5,723 ) - ( 5,723 ) התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילות חוץ - - - - - - ( 765,422 ) - - ( 765,422 ) ( 176,123 ) ( 941,545 ) סה"כ רווח כולל - - - 5,306 - - ( 771,145 ) - 548,513 ( 217,326 ) ( 83,828 ) ( 301,154 ) עלות תשלום מבוסס מניות - - - - - 25,134 - - - 25,134 1,737 26,871 הנפקת הון מניות ואופציות למניות (בניכוי הוצאות הנפקה) 8 ( 10,27 8 ) 434,53 6 - - ( 12,787 ) - - - 411,479 - 411,479 דיבידנד ששולם לבעלי מניות החברה - - - - - - - - ( 225,000 ) ( 225,000 ) - ( 225,000 ) דיבידנד ששולם לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה - - - - - - - - - - ( 4,825 ) ( 4,825 ) הזרמת הון מבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה - - - - - - - 5,363 - 5,363 2 5,365 יתרה ליום 30 ביוני 2026 214 - 5,160,04 5 ( 4,450 ) 9,330 136,748 ( 1,370,772 ) ( 26,292 ) 9,485,440 13,390,263 2,223,947 15,614,210 הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים
Page 47
ביג מרכזי קניות בע"מ 8 דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון מיוחס לבעלי מניות החברה הון מניות תקבולים על חשבון אופציות למניות פרמיה על מניות קרן בגין עסקאות גידור קרן הערכה מחדש בגין העברה מרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה קרן מעסקאות תשלום מבוסס מניות קרן בגין התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים קרן בגין עסקאות עם זכויות שאינן מקנות שליטה יתרת רווח סה"כ זכויות שאינן מקנות שליטה סה"כ הון בלתי מבוקר אלפי ש"ח יתרה ליום 1 בינואר 2025 (מבוקר 201 12,168 4,604,510 2,448 9,330 126,672 ( 365,513 ) 32,835 7,599,322 12,021,973 1,377,739 13,399,712 סה"כ רווח נקי - - - - - - - - 671,611 671,611 34,330 705,941 רווח כולל אחר (לאחר השפעת המס): הפסד מעסקאות גידור תזרים מזומנים - - - ( 23,939 ) - - - - - ( 23,939 ) ( 2,878 ) ( 26,817 ) התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני - - - - - - 3,827 - - 3,827 - 3,827 התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילות חוץ - - - - - - 220,928 - - 220,928 7,701 228,629 סה"כ רווח כולל - - - ( 23,939 ) - - 224,755 - 671,611 872,427 39,153 911,580 עלות תשלום מבוסס מניות - - - - - 17,978 - - - 17,978 374 18,352 הנפקת הון מניות ואופציות למניות (בניכוי הוצאות הנפקה) 1 - 13,096 - - ( 13,097 ) - - - - - - דיבידנד ששולם לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה - - - - - - - - - - ( 4,873 ) ( 4,873 ) הנפקת הון לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה - - - - - - - ( 2,382 ) - ( 2,382 ) ( 534 ) ( 2,916 ) זכויות שאינן מקנות שליטה שנוצרו בחברות שאוחדו לראשונה - - - - - - - - - - 26,249 26,249 יתרה ליום 30 ביוני , 2025 202 12,168 4,617,606 ( 21,491 ) 9,330 131,553 ( 140,758 ) 30,453 8,270,933 12,909,996 1,438,108 14,348,104 הב י אורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.
Page 48
ביג מרכזי קניות בע"מ 9 דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון מיוחס לבעלי מניות החברה הון מניות תקבולים על חשבון אופציות למניות פרמיה על מניות קרן בגין עסקאות גידור קרן הערכה מחדש בגין העברה מרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה קרן מעסקאות תשלום מבוסס מניות קרן בגין התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים קרן בגין עסקאות עם זכויות שאינן מקנות שליטה יתרת רווח סה"כ זכויות שאינן מקנות שליטה סה"כ הון בלתי מבוקר אלפי ש"ח יתרה ליום 1 באפריל 2026 207 9,878 4,753,111 3,328 9,330 126,317 ( 835,424 ) ( 29,473 ) 9,344,139 13,381,413 2,286,688 15,668,101 סה"כ רווח נקי - - - - - - - - 366,301 366,301 62,073 428,374 רווח כולל אחר (לאחר השפעת המס): הפסד מעסקאות גידור תזרים מזומנים - - - ( 7,778 ) - - - - - ( 7,778 ) ( 1,956 ) ( 9,734 ) התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני - - - - - - ( 3,758 ) - - ( 3,758 ) - ( 3,758 ) התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילות חוץ - - - - - - ( 531,590 ) - - ( 531,590 ) ( 123,029 ) ( 654,619 ) סה"כ רווח כולל - - - ( 7,778 ) - - ( 535,348 ) - 366,301 ( 176,825 ) ( 62,912 ) ( 239,737 ) עלות תשלום מבוסס מניות - - - - - 12,567 - - - 12,567 994 13,561 הנפקת הון מניות ואופציות למניות (בניכוי הוצאות הנפקה) 7 ( 9,87 8 ) 406,93 4 - - ( 2,136 ) - - - 394,927 - 394,927 דיבידנד ששולם לבעלי מניות החברה - - - - - - - - ( 225,000 ) ( 225,000 ) - ( 225,000 ) דיבידנד ששולם לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה - - - - - - - - - - ( 825 ) ( 825 ) הזרמת הון מבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה - - - - - - - 3,181 - 3,181 2 3,183 יתרה ליום 30 ביוני 2026 214 - 5,160,04 5 ( 4,450 ) 9,330 136,748 ( 1,370,772 ) ( 26,292 ) 9,485,440 13,390,263 2,223,947 15,614,210 הב י אורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.
Page 49
ביג מרכזי קניות בע"מ 10 דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון מיוחס לבעלי מניות החברה הון מניות תקבולים על חשבון אופציות למניות פרמיה על מניות קרן בגין עסקאות גידור קרן הערכה מחדש בגין העברה מרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה קרן מעסקאות תשלום מבוסס מניות קרן בגין התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים קרן בגין עסקאות עם זכויות שאינן מקנות שליטה יתרת רווח סה"כ זכויות שאינן מקנות שליטה סה"כ הון בלתי מבוקר אלפי ש"ח יתרה ליום 1 באפריל , 2025 202 12,168 4,607,664 ( 5,943 ) 9,330 132,506 128,551 30,453 8,022,155 12,937,086 1,474,448 14,411,534 סה"כ רווח נקי - - - - - - - - 248,778 248,778 18,984 267,762 רווח כולל אחר (לאחר השפעת המס): הפסד מעסקאות גידור תזרים מזומנים - - - ( 15,548 ) - - - - - ( 15,548 ) ( 1,869 ) ( 17,417 ) התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני - - - - - - ( 1,617 ) - - ( 1,617 ) - ( 1,617 ) התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילות חוץ - - - - - - ( 267,692 ) - - ( 267,692 ) ( 53,642 ) ( 321,334 ) סה"כ רווח כולל - - - ( 15,548 ) - - ( 269,309 ) - 248,778 ( 36,079 ) ( 36,527 ) ( 72,606 ) עלות תשלום מבוסס מניות - - - - - 8,989 - - 8,989 187 9,176 הנפקת הון מניות ואופציות למניות (בניכוי הוצאות הנפקה) - - 9,942 - - ( 9,942 ) - - - - - - יתרה ליום 30 ביוני , 2025 202 12,168 4,617,606 ( 21,491 ) 9,330 131,553 ( 140,758 ) 30,453 8,270,933 12,909,996 1,438,108 14,348,104 הב י אורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.
Page 50
ביג מרכזי קניות בע"מ 11 דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון מיוחס לבעלי מניות החברה הון מניות תקבולים על חשבון אופציות למניות פרמיה על מניות קרן בגין עסקאות גידור קרן הערכה מחדש בגין העברה מרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה קרן מעסקאות תשלום מבוסס מניות קרן בגין התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים קרן בגין עסקאות עם זכויות שאינן מקנות שליטה יתרת רווח סה"כ זכויות שאינן מקנות שליטה סה"כ הון מבוקר אלפי ש"ח יתרה ליום 1 בינואר 2025 (מבוקר 201 12,168 4,604,510 2,448 9,330 126,672 ( 365,513 ) 32,835 7,599,322 12,021,973 1,377,739 13,399,712 סה"כ רווח נקי - - - - - - - - 1,762,605 1,762,605 207,996 1,970,601 רווח כולל אחר (לאחר השפעת המס): הפסד מעסקאות גידור תזרים מזומנים - - - ( 12,204 ) - - - - - ( 12,204 ) ( 1,033 ) ( 13,237 ) התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילות חוץ - - - - - - ( 233,908 ) - - ( 233,908 ) ( 83,234 ) ( 317,142 ) התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני - - - - - - ( 206 ) - - ( 206 ) - ( 206 ) סה"כ רווח כולל - - - ( 12,204 ) - - ( 234,114 ) - 1,762,605 1,516,287 123,729 1,640,016 עלות תשלום מבוסס מניות - - - - - 32,915 - - - 32,915 912 33,827 הנפקת הון מניות ואופציות למניות 5 ( 1,890 ) 120,999 - - ( 35,186 ) - - - 83,928 - 83,928 רכישת מניות באוצר - - - - - - - - ( 200,000 ) ( 200,000 ) - ( 200,000 ) דיבידנד ששולם לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה - - - - - - - - - - ( 6,875 ) ( 6,875 ) הנפקת הון לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה - - - - - - - ( 64,490 ) - ( 64,490 ) 789,107 724,617 זכויות שאינן מקנות שליטה שנוצרו בחברות שאוחדו לראשונה - - - - - - - - - - 26,249 26,249 יתרה ליום 31 בדצמבר 2025 206 10,278 4,725,509 ( 9,756 ) 9,330 124,401 ( 599,627 ) ( 31,655 ) 9,161,927 13,390,613 2,310,861 15,701,474 הב י אורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.
Page 51
ביג מרכזי קניות בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים 12 ל - 6 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני ל - 3 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2026 2025 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר אלפי ש"ח תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת רווח נקי 639,473 705,941 428,374 267,762 1,970,601 התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת: התאמות לסעיפי רווח והפסד: מסים על הכנסה 142,529 159,898 87,672 43,056 463,830 הוצאות ריבית, נטו 298,405 405,899 140,955 223,072 767,719 שערוך פקדונות וניירות ערך ( 11,549 ) ( 12,229 ) ( 9,708 ) ( 8,933 ) ( 21,692 ) עלות תשלום מבוסס מניות 32,23 6 18,352 16,74 4 9,176 33,827 חלק החברה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו ( 73,596 ) ( 136,964 ) ( 31,408 ) ( 54,050 ) ( 214,587 ) שינוי בהתחייבויות בשל הטבות לעובדים, נטו 633 ( 3,497 ) 594 ( 3,807 ) ( 2,988 ) פחת והפחתות 6,446 7,420 3,272 5,227 13,738 עלייה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח ( 400,123 ) ( 289,948 ) ( 400,076 ) ( 120,990 ) ( 1,417,585 ) השפעת מיצוע הכנסות ( 627 ) ( 288 ) ( 356 ) ( 214 ) ( 36 ) שערוך הלוואות שניתנו, התחייבויות לתאגידים בנקאיים, אגרות חוב ואחרים 110,591 136,700 113,386 107,064 197,932 שינוי ביתרות בינחברתיות ושערוך הלוואות לחברות מוחזקות 191,883 ( 101,277 ) 134,579 28,456 ( 9,590 ) שערוך התחייבויות אחרות - ( 29 ) - ( 29 ) ( 1,199 ) שחיקה של חכירה 128 323 173 91 352 רווח הון ממימוש נכסים ( 2,912 ) - - - - הפסד מירידת ערך מלאי בנינים ומקרקעין - - - - 29,930 294,04 4 184,360 55,82 7 228,119 ( 160,349 ) שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות ירידה (עלייה) בשוכרים 15,586 33,573 12,210 19,228 ( 9,054 ) ירידה (עלייה) בחייבים ויתרות חובה ( 54,048 ) ( 26,933 ) 4,769 16,770 62,116 שינוי במלאי מקרקעין ( 3,541 ) ( 4,763 ) ( 892 ) ( 1,996 ) ( 11,083 ) שינוי במלאי בניינים למכירה 16,995 ( 736 ) 8,576 1,013 ( 15,075 ) עלייה (ירידה) בהתחייבויות לספקים ולנותני שירותים 9,648 ( 5,479 ) 23,773 ( 13,672 ) ( 36,649 ) עלייה (ירידה) בזכאים ויתרות זכות ( 86,39 4 ) ( 52,177 ) ( 82,85 7 ) ( 81,450 ) ( 51,485 ) ( 101,75 4 ) ( 56,515 ) ( 34,4 21 ) ( 60,107 ) ( 61,230 ) מזומנים ששולמו והתקבלו במהלך התקופה עבור ריבית ששולמה ( 443,763 ) ( 370,963 ) ( 217,249 ) ( 188,414 ) ( 816,156 ) ריבית שהתקבלה 50,602 21,008 26,127 7,950 55,624 מסים ששולמו ( 58,738 ) ( 41,069 ) ( 31,215 ) ( 28,384 ) ( 118,826 ) מסים שהתקבלו - 13,737 - 4,332 19,778 ( 451,899 ) ( 377,287 ) ( 222,337 ) ( 204,516 ) ( 859,580 ) מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת 379,864 456,499 227,443 231,258 889,442 הב י אורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.
Page 52
ביג מרכזי קניות בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים 13 ל - 6 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני ל - 3 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2026 2025 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר אלפי ש"ח תזרימי מזומנים מפעילות השקעה מימוש (השקעה) בפקדונות לזמן קצר בתאגידים בנקאיים, נטו ( 2,544 ) ( 96,340 ) 537,098 ( 86,275 ) ( 10,191 ) השקעה ברכוש קבוע, נטו ( 33,908 ) ( 37,337 ) ( 15,832 ) ( 15,684 ) ( 61,422 ) (מתן) פרעון הלוואות לחברות אשר מטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו ( 28,499 ) ( 182,182 ) 8,312 ( 31,830 ) 158,524 מימוש (השקעה) בפקדונות לזמן ארוך, נטו 16,912 ( 2,698 ) 11,067 2,376 ( 9,805 ) רכישת/ מיזוג חברות ושותפויות שאוחדו לראשונה (א ( 513,254 ) ( 68,792 ) ( 513,254 ) - ( 155,085 ) מימוש חברות ושותפויות אשר מטופלות לפי שיטת השווי המאזני 22,436 - - - - דיבידנדים מחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני 13,298 3,633 3,450 1,120 10,695 השקעה בנדל"ן להשקעה בפיתוח ובמלאי קרקעות ( 435,643 ) ( 660,008 ) ( 222,660 ) ( 301,954 ) ( 1,108,931 ) מימוש עסקאות הגנה, נטו - - - - 16,992 מסים בגין נדל"ן להשקעה - ( 44,257 ) - - ( 44,257 ) השקעה בנכסי BOT ונכסים בלתי מוחשיים ( 50,899 ) ( 39,085 ) ( 18,804 ) ( 22,187 ) ( 87,535 ) תקבולים בגין הסכם זכיון לזמן ארוך 27,979 5,168 7,753 - 50,855 חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך ( 5,753 ) ( 27,773 ) ( 1,717 ) ( 7,779 ) ( 43,780 ) פרעון הלוואות לזמן ארוך 20,096 11,273 12,333 9,027 19,136 השקעה בחברות אשר מטופלות לפי שיטת השווי המאזני - - - - ( 37,463 ) מימוש נדל"ן להשקעה 132,627 27,023 83,988 10,838 339,948 השקעה בנדל"ן להשקעה ( 350,840 ) ( 387,438 ) ( 250,115 ) ( 202,463 ) ( 822,957 ) מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה ( 1,187,992 ) ( 1,498,813 ) ( 358,381 ) ( 644,811 ) ( 1,785,276 ) תזרימי מזומנים מפעילות מימון - תשלום בגין חכירה ( 2,746 ) ( 4,703 ) ( 1,591 ) ( 2,674 ) ( 10,683 ) הנפקת מניות ואופציות 411,479 - 394,927 - 83,928 פרעון אגרות חוב ( 937,779 ) ( 824,317 ) ( 629,338 ) ( 642,897 ) ( 1,688,452 ) דיבידנד ששולם לבעלי מניות החברה ( 225,000 ) - ( 225,000 ) - ( 200,000 ) הנפקת אופציות לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה - 1,310 - - 733,910 קבלת הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ואחרים 647,442 1,018,093 404,779 699,078 4,341,567 פרעון הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ואחרים ( 1,294,189 ) ( 243,378 ) ( 1,197,361 ) ( 118,873 ) ( 2,755,450 ) קבלה (פרעון) אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ואחרים, נטו 129,409 312,119 191,058 345,192 ( 1,046,927 ) פקדונות משוכרים, נטו 1,562 1,267 1,168 828 3,135 רכישת חלק מבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה - ( 3,268 ) - - ( 14,928 ) הנפקת אגרות חוב (בניכוי הוצאות הנפקה 2,524,518 419,709 793,114 297,548 2,062,507 דיבידנד ששולם לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה ( 4,825 ) ( 4,873 ) ( 825 ) - ( 6,875 ) מזומנים נטו שנבעו מפעילות מימון 1,249,871 671,959 ( 269,069 ) 578,202 1,501,732 הב י אורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.
Page 53
ביג מרכזי קניות בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים 14 ל - 6 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני ל - 3 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2026 2025 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר אלפי ש"ח הפרשי תרגום בגין יתרות מזומנים ושווי מזומנים ( 119,178 ) 6,710 ( 87,762 ) ( 34,876 ) ( 55,803 ) עלייה (ירידה) במזומנים ושווי מזומנים 322,565 ( 363,645 ) ( 487,769 ) 129,773 550,095 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה 2,684,141 2,134,046 3,494,475 1,640,628 2,134,046 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה 3,006,706 1,770,401 3,006,706 1,770,401 2,684,141 (א רכישת/ מיזוג חברות ושותפויות שאוחדו לראשונה נכסים והתחייבויות ליום הרכישה: הון חוזר (למעט מזומנים ושווי מזומנים) 1,429 ( 6,303 ) 1,429 - ( 12,564 ) נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח 433,603 137,094 433,603 - 606,949 השקעות והלוואות בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני - - - - ( 212,762 ) מלאי 85,455 - 85,455 - - התחייבויות לא שוטפות ( 7,233 ) ( 35,750 ) ( 7,233 ) - ( 200,289 ) זכויות מיעוט - ( 26,249 ) - - ( 26,249 ) 513,254 68,792 513,254 - 155,085 הב י אורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.
Page 54
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 15 באור 1 : - כללי א . דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום 30 ביוני , 2026 ולתקופה של שישה ו שלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך (להלן - דוחות כספיים ביניים מאוחדים). יש לעיין בדוחות אלה בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2025 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולב י אורים אשר נלוו אליהם (להלן - הדוחות הכספיים השנתיים). ב . לתאריך הדיווח לחברה גרעון בהון החוזר בסך של כ - 1, 337 מ י ליון ש"ח וגרעון בהון חוזר סולו של כ - 98 5 מיליון ש"ח. הגרעון בהון החוזר שמקורו בחברת הבת, אפי נכסים, בסכום של כ - 748 מיליון ש"ח, ימומן ממקורותיה העצמאיים של אפי נכסים. יתר הגרעון מקורו מסיווג חלויות שוטפות בסך של כ - 412 מיליון ש"ח בגין אגרות חוב סדרה ט' ו י "ב , אשר ייפרעו בחודש דצמבר 2026 ופברואר 202 7 בהתאמה. ובנוסף ניירות ערך מסחריים לזמן קצר בסך של כ - 150 מיליון להלן פירוט בדבר חלק ממקורות המימון העומדים לרשות החברה (ללא אפי נכסים): א ) גוף מוסדי העמיד לחברה מסגרת אשראי, עד לחודש יוני 2028 , בסכום של כ - 600 מיליון ש"ח, כנגד שעבוד חלק ממניות אפי נכסים אשר בבעלות החברה. נכון ליום 30 ביוני , 202 6 ולמועד פרסום הדוח כל מסגרת האשראי פנויה. ב ) לתאריך הדיווח לחברה (ללא אפי נכסים) נכסים כנגדם לא הועמד ו הלווא ות בשווי כולל של כ - 6 , 793 מיליון ש"ח (מתוכם כ - 5 , 336 מיליון ש"ח נכסים מניבים ) החברה מעריכה כי תוכל לגייס חוב כנגד שיעבוד נכסים אלו, ככל שתידרש. ג ) בנוסף למניות ששועבדו לטובת קו האשראי כאמור , לחברה החזקה נוספת בכ - 23 . 9 מיליון מניות סחירות של אפי נכסים בע"מ בשווי של כ - 4 , 627 מיליון ש"ח (בהתאם למחיר ן בבורסה נכון ליום 30 ביוני , 202 6 ). להערכת החברה ככל שתידרש ניתן יהיה לקבל מימון גם כנגד מניות אלו. ד ) לחברה צפוי תזרים חיובי משמעותי מתמשך מפעילות שוטפת, אשר משמש למימון פעילות החברה. להערכת הנהלת החברה, קווי האשראי הפנויים, יתרת הנכסים המניבים הפנויים, היכולת למחזר את החוב בגין ההלוואות שסווגו לזמן קצר ובתוספת תזרים מזומנים חיובי משמעותי מתמשך מפעילות שוטפת, יאפשרו לחברה לעמוד בפירעון התחייבויותיה השוטפות. ג . בתאריך 28 בפברואר 2026 מדינת ישראל וארה"ב הובילו מתקפת פתע נוספת על איראן במסגרת מבצע צבאי "שאגת הארי". בימים הראשונים של המערכה, מרבית מרכזי החברה היו סגורים, פרט לעסקים חיוניים אך בהמשך, פורסמו הקלות והמשק נפתח באופן חלקי בהתאם להנחיות. נכון למועד הדוח, כל מרכזי החברה פועלים כסדרם, בכפוף לנסיבות, למגבלות והנחיות פיקוד העורף. ההשפעה של ההקלות שניתנו לשוכרים בעקבות מבצע שאגת הארי כאמור הביאו לקיטון בהכנסות השכירות בישראל (חלק החברה) בסכום של כ - 12 מיליון ש"ח יצוין כי מאז פרוץ המלחמה, דרך מבצעי עם כלביא ושאגת הארי החברה המשיכה בפעילותה, בכפוף לנסיבות ולכלל המגבלות וההנחיות של פיקוד העורף, לרבות המשך ייזום, תכנון, הקמה, שיווק וניהול של הנכסים הקיימים וכן המשק הישראלי הראה חוסן וסימני התאוששות חיוביים.
Page 55
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 16 באור 2 : - עיקרי המדיניות החשבונאית א. מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 - "דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן בהתאם להוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970 . המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים עקבית לזו שיושמה בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים. באור 3 : - אירועים מהותיים בתקופת הדיווח א . חברת הבת ("אפי נכסים") ביצעה הרחבה של אגרות חוב שקליות ) סדרה יז' ) במסגרת של הצעה לציבור ביום 19 בינואר 2026 ובמסגרת זו גייסה כ - 748.3 מיליון ש"ח ברוטו כנגד הנפקת 700 מיליון ש"ח ע.נ . אגרות חוב ( סדרה יז' ) . הוצאות ההנפקה הסתכמו לסך של כ - 5.4 מיליון ש"ח. שיעור הריבית האפקטיבית בגין ההרחבה הינו כ - 4.5% לשנה . ב . ביום 29 בינואר 2026 , אישר דירקטוריון החברה, הענקה של 586,250 אופציות לעובדיה ונושאי משרה ("הניצעים") בחברה. להלן ההנחות שהיוו בסיס בחישוב השווי ההוגן של כל אופציה לפי המודל הבינומי: מחיר המימוש המקורי – 758 ש"ח שיעור הריבית חסרת הסיכון – 3.59% . סטיית תקן - 28.07% . שיעור עזיבה - 12% (עובדים בכירים 6.08% .) מקדם מימוש מוקדם - 1.2 (עובדים בכירים 1.31 ) השווי הכולל של האופציות המוענקות מסתכם לכ - 88,700 אלפי ש"ח עסקאות תשלום מבוסס המניות שהוענקו על ידי החברה לעובדיה מתוארות להלן. כל אחת מעסקאות הענקת אופציות לעובדים ניתנה בהתאם לתנאי תוכנית האופציות שאומצה על - ידי הדירקטוריון מחודש נובמבר 2016 , כפי שתוקנה ותתוקן מעת לעת ("התוכנית"). כל אופציה תהיה ניתנת למימוש למניה רגילה אחת בעלת 0.01 ש"ח ע.נ מחיר המימוש נקבע בהתאם לשער הנעילה של מניית החברה בבורסה, במועד אישור הדירקטוריון . מחיר המימוש כפוף להתאמות כמפורט בתנאי התוכנית. תקופת ההקניה של האופציות תהיה כך שהאופציות תהיינה ניתנות למימוש כדלקמן: 1/3 מהאופציות תהיינה ניתנות למימוש לאחר חלוף שנתיים ממועד ההקצאה שלהן ("מנת האופציות הראשונה"); 1/3 מהאופציות תהיינה ניתנות למימוש לאחר חלוף שלוש שנים ממועד ההקצאה שלהן ("מנת האופציות השניה"); ו - 1/3 מהאופציות תהיינה ניתנות למימוש לאחר חלוף ארבע שנים ממועד ההקצאה שלהן ("מנת האופציות השלישית").
Page 56
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 17 באור 3 : - אירועים מהותיים בתקופת הדיווח (המשך) מנת האופציות הראשונה תהיה ניתנת למימוש החל מחלוף שנתיים ממועד ההקצאה ועד לחלוף חמש שנים ממועד ההקצאה; מנת האופציות השניה תהיה ניתנת למימוש החל מחלוף שלוש שנים ממועד ההקצאה ועד לחלוף חמש שנים ממועד ההקצאה; ומנת האופציות השלישית תהיה ניתנת למימוש החל מחלוף א רבע שנים ממועד ההקצאה ועד לחלוף חמש שנים ממועד ההקצאה. ג . ביום 9 בפברואר 2026 , הנפיקה החברה 1,000,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב סדרה כה. התמורה הכוללת שקיבלה החברה בגין אגרות החוב הסתכמה ב 1,000,000 אלפי ₪ בשיעור ריבית נקובה שנתית של 2.37% . הריבית האפקטיבית לפני הצמדה בהנפקה הנ"ל הינה בשיעור של 2.55% . ד . ביום 25 במאי , 2026 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסכום של כ - 225 מיליון ש"ח. אשר שולם ביום 17 ביוני , 2026 . ה . חברת הבת ("אפי נכסים") התקשרה בחודש מאי 2026 , באמצעות "אפי אירופה", בהסכם לרכישת מלוא הזכויות ( 100% ) בשמונה חברות המאוגדות ברומניה אשר מחזיקות בשישה מרכזי קניות מסחריים פתוחים בשטח כולל של כ - 126 אלפי מ"ר . ה תמורה ה כוללת של העסקה הינה 282 מיליון אירו (כ - 980 מיליון העסקה הושלמה ביום 8 ביולי 2026 ו טופלה כעסקת רכישה של נכסים והתחייבויות . ו . ביום 28 במאי 2026 חברת הבת ("אפי נכסים") גייסה 800 מיליון ₪ ברוטו כנגד הנפקת 800 מיליון ₪ ע.נ אגרות חוב (סדרה יח') וכן 450 מיליון ש"ח ברוטו כנגד הנפקת 450 מיליון ש"ח ע.נ ניירות ערך מסחריים (סדרה 6 ) . שיעור הריבית האפקטיבית בגין הנפק ת האג"ח הינו כ - 4. 6 % לשנה לא צמוד , שיעור ריבית ניירות הערך המסחריים נושאים ריבית שנתית, בנק ישראל בתוספת מרווח של 0.27% .
Page 57
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 18 באור 4 : - תמצית נתונים של חברות הפרויקטים להלן תמצית נתוניה הכספיים של חברות הפרויקטים אשר נכסיהן משועבדים לטובת מחזיקי אגרות חוב סדרה יט' , כפי שנכללו בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה בתקופות להלן: א. 1 מידע פיננסי על המצב הכספי של חברת הפרויקט HVAC באלפי אירו סעיף ליום 30 ביוני ליום 31 בדצמבר 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר נכסים שוטפים חייבים ויתרות חובה 298 340 369 מזומנים ושווי מזומנים 160 163 110 סה"כ נכסים שוטפים 458 503 479 נכסים שאינם שוטפים רכוש קבוע 36 45 38 נדל"ן להשקעה בפיתוח 1,194 1,194 1,194 נדל"ן להשקעה 22,500 23,900 22,500 סה"כ נכסים שאינם שוטפים 23,730 25,139 23,732 סה"כ נכסים 24,188 25,642 24,211 התחייבויות שוטפות ספקים, זכאים ויתרות זכות 249 283 283 הלוואות מחברות קשורות 187 220 185 סה"כ התחייבויות שוטפות 436 503 468 התחייבויות שאינן שוטפות הלוואות מחברות קשורות 3,549 4,802 4,188 התחייבויות אחרות לזמן ארוך 168 144 178 סה"כ התחייבויות שאינן שוטפות 3,717 4,946 4,366 סה"כ הון והתחייבויות 24,188 25,642 24,211
Page 58
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 19 באור 4 : - תמצית נתונים של חברות הפרויקטים (המשך א. 2 מידע פיננסי על תוצאות הפעילות של חברת הפרויקט HVAC באלפי אירו סעיף ל - 6 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני ל - 3 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2026 2025 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר הכנסות מהשכרת והפעלת נכסים, נטו 907 861 467 422 1,771 עליה (ירידה) בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה נטו ( 4 ) ( 92 ) - ( 92 ) ( 1,541 ) הוצאות הנהלה וכלליות 55 13 5 7 32 הכנסות (הוצאות) אחרות, נטו 2 - 1 - ( 4 ) רווח תפעולי 850 756 463 323 194 הוצאות מימון, נטו ( 115 ) ( 174 ) ( 55 ) ( 89 ) ( 340 ) רווח לפני מסים על הכנסה 735 582 408 234 ( 146 ) מסים על ההכנסה ( 77 ) ( 61 ) ( 45 ) ( 33 ) ( 147 ) רווח נקי (הפסד) לתקופה 658 521 363 201 ( 293 ) תוצאות הפעילות מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת 723 558 225 293 1,287 מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה ( 8 ) - - - ( 141 ) מזומנים נטו ששימשו לפעילות מימון ( 665 ) ( 595 ) ( 665 ) ( 262 ) ( 1,236 ) גידול (קיטון) במזומנים ושווי מזומנים 50 ( 37 ) ( 440 ) 31 ( 90 ) יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה 110 200 600 132 200 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה 160 163 160 163 110
Page 59
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 20 באור 4 : - תמצית נתונים של חברות הפרו יקטים (המשך) ב. 1 מידע פיננסי על המצב הכספי של חברת הפרויקט SEK באלפי אירו סעיף ליום 30 ביוני ליום 31 בדצמבר 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר נכסים שוטפים חייבים ויתרות חובה 675 971 817 מזומנים ושווי מזומנים 190 127 389 סה"כ נכסים שוטפים 865 1,098 1,206 נכסים שאינם שוטפים רכוש קבוע 85 103 98 פקדונות - 279 - נדל"ן להשקעה 74,900 64,200 67,500 סה"כ נכסים שאינם שוטפים 74,985 64,582 67,598 סה"כ נכסים 75,850 65,680 68,804 התחייבויות שוטפות ספקים, זכאים ויתרות זכות 640 419 600 הלוואות מחברות קשורות 856 1,004 950 סה"כ התחייבויות שוטפות 1,496 1,423 1,550 התחייבויות שאינן שוטפות הלוואות מחברות קשורות 20,083 23,327 22,086 התחייבויות אחרות לזמן ארוך 314 290 318 סה"כ התחייבויות שאינן שוטפות 20,397 23,617 22,404 סה"כ הון והתחייבויות 75,850 65,680 68,804
Page 60
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 21 באור 4 : - תמצית נתונים של חברות הפרו יקטים (המשך) ב. 2 מידע פיננסי על תוצאות הפעילות של חברת הפרויקט SEK באלפי אירו סעיף ל - 6 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני ל - 3 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2026 2025 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר הכנסות מהשכרת והפעלת נכסים, נטו 2,710 2,413 1,394 1,219 5,106 עליה (ירידה) בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה נטו 7,238 ( 768 ) 7,312 ( 689 ) 1,780 הוצאות הנהלה וכלליות 20 18 9 9 50 הכנסות (הוצאות) אחרות, נטו - 1 1 1 ( 12 ) רווח תפעולי 9,928 1,628 8,698 522 6,824 הוצאות מימון, נטו ( 600 ) ( 793 ) ( 290 ) ( 413 ) ( 1,615 ) רווח לפני מסים על הכנסה 9,328 835 8,408 109 5,209 מסים על ההכנסה ( 222 ) ( 157 ) ( 116 ) ( 77 ) ( 321 ) רווח נקי (הפסד) לתקופה 9,106 678 8,292 32 4,888 תוצאות הפעילות מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת 2,028 1,209 740 488 3,736 מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה ( 141 ) ( 723 ) ( 67 ) ( 538 ) ( 1,475 ) מזומנים נטו ששימשו לפעילות מימון ( 2,086 ) ( 770 ) ( 1,086 ) ( 234 ) ( 2,062 ) גידול (קיטון) במזומנים ושווי מזומנים ( 199 ) ( 284 ) ( 413 ) ( 284 ) 199 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה 389 411 603 411 190 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה 190 127 190 127 389
Page 61
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 22 באור 4 : - תמצית נתונים של חברות הפרו יקטים (המשך) ג. 1 מידע פיננסי על המצב הכספי של חברת הפרויקט NEPI באלפי אירו סעיף ליום 30 ביוני ליום 31 בדצמבר 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר נכסים שוטפים חייבים ויתרות חובה 250 360 449 מזומנים ושווי מזומנים 111 100 51 סה"כ נכסים שוטפים 361 460 500 נכסים שאינם שוטפים נדל"ן להשקעה 22,600 18,900 19,900 רכוש קבוע 10 8 7 סה"כ נכסים שאינם שוטפים 22,610 18,908 19,907 סה"כ נכסים 22,971 19,368 20,407 התחייבויות שוטפות ספקים, זכאים ויתרות זכות 182 143 165 הלוואות מחברות קשורות 457 496 495 סה"כ התחייבויות שוטפות 639 639 660 התחייבויות שאינן שוטפות הלוואות מחברות קשורות 10,750 11,587 11,245 התחייבויות אחרות לזמן ארוך 69 79 69 סה"כ התחייבויות שאינן שוטפות 10,819 11,666 11,314 סה"כ הון והתחייבויות 22,971 19,368 20,407
Page 62
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 23 באור 4 : - תמצית נתונים של חברות הפרוי קטים (המשך) ג. 2 מידע פיננסי על תוצאות הפעילות של חברת הפרויקט NEPI באלפי אירו סעיף ל - 6 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני ל - 3 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2026 2025 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר הכנסות מהשכרת והפעלת נכסים, נטו 778 747 409 368 1,570 עליה (ירידה) בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה נטו 2,649 ( 48 ) 2,653 ( 8 ) 933 הוצאות הנהלה וכלליות 2 2 1 1 10 הכנסות (הוצאות) אחרות, נטו 2 - 2 - ( 14 ) רווח תפעולי 3,427 697 3,063 359 2,479 הוצאות מימון, נטו ( 267 ) ( 339 ) ( 132 ) ( 176 ) ( 688 ) רווח לפני מסים על הכנסה 3,160 358 2,931 183 1,791 מסים על ההכנסה ( 80 ) ( 35 ) ( 49 ) ( 17 ) ( 98 ) רווח נקי (הפסד) לתקופה 3,080 323 2,882 166 1,693 תוצאות הפעילות מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת 627 367 85 149 687 מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה ( 51 ) ( 37 ) ( 44 ) ( 8 ) ( 50 ) מזומנים נטו ששימשו לפעילות מימון ( 516 ) ( 369 ) ( 516 ) ( 150 ) ( 725 ) גידול (קיטון) במזומנים ושווי מזומנים 60 ( 39 ) ( 475 ) ( 9 ) ( 88 ) יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה 51 139 586 109 139 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה 111 100 111 100 51
Page 63
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 24 באור 4 : - תמצית נתונים של חברות הפרויקטים (המשך ד . 1 מידע פיננסי על המצב הכספי של חברת מרכז מסחרי בכניסה לנצרת בע"מ באלפי ש"ח : סעיף ליום 30 ביוני ליום 31 בדצמבר 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר נכסים שוטפים הלוואות לזמן קצר לבעלי מניות - 179,669 - מזומנים ושווי מזומנים 30,187 50,895 49,174 שוכרים, חייבים ויתרות חובה 7,263 4,084 7,850 סה"כ נכסים שוטפים 37,450 234,648 57,024 נכסים שאינם שוטפים נדל"ן להשקעה 516,470 502,790 491,080 חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך 2,304 2,611 2,473 רכוש קבוע 38 43 41 סה"כ נכסים שאינם שוטפים 518,812 505,444 493,594 סה"כ נכסים 556,262 740,092 550,618 התחייבויות שוטפות ספקים, זכאים ויתרות זכות 2,238 6,805 8,783 הלוואות מבעלי מניות לזמן קצר - 250,509 - סה"כ התחייבויות שוטפות 2,238 257,314 8,783 התחייבויות שאינן שוטפות הלוואות מבעלי מניות לזמן ארוך 78,739 - 78,730 מיסים נדחים 85,781 87,601 83,735 פקדונות מלקוחות 319 339 339 סה"כ התחייבויות שאינן שוטפות 164,839 87,940 162,804 סה"כ הון והתחייבויות 556,262 740,092 550,618
Page 64
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 25 באור 4 : - תמצית נתונים של חברות הפרויקטים (המשך ד . 2 מידע פיננסי על תוצאות הפעילות של חברת מרכז מסחרי בכניסה לנצרת בע"מ באלפי ש"ח : סעיף ל - 6 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני ל - 3 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2026 2025 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר הכנסות מהשכרת והפעלת נכסים, נטו 16,125 16,068 9,065 7,771 29,331 עליה (ירידה) בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה נטו 4,285 ( 2,360 ) 4,680 ( 3,625 ) ( 22,768 ) הוצאות הנהלה וכלליות ( 416 ) ( 43 ) ( 77 ) ( 15 ) ( 88 ) רווח תפעולי 19,994 13,665 13,668 4,131 6,475 הוצאות מימון, נטו ( 655 ) ( 950 ) ( 618 ) ( 1,580 ) ( 1,303 ) רווח לפני מסים על הכנסה 19,339 12,715 13,050 2,551 5,172 מסים על ההכנסה ( 4,185 ) ( 2,670 ) ( 2,745 ) ( 332 ) ( 934 ) רווח נקי לתקופה 15,154 10,045 10,305 2,219 4,238 תוצאות הפעילות מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת 12,789 14,817 ( 814 ) 4,397 31,797 מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה ( 26 , 756 ) ( 494 ) ( 16 , 366 ) ( 399 ) ( 9,195 ) מזומנים נטו ששימשו לפעילות מימון ( 5,020 ) 20 - - ( 9,980 ) גידול (קיטון) במזומנים ושווי מזומנים ( 18,987 ) 14,343 ( 17,180 ) 3,998 12,622 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה 49,174 36,552 47,367 46,897 36,552 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה 30,187 50,895 30,187 50,895 49,174
Page 65
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 26 באור 4 : - תמצית נתונים של חברות הפרויקטים (המשך ה . 1 מידע פיננסי על המצב הכספי של חברת שער רכבת בע"מ באלפי ש"ח : סעיף ליום 30 ביוני ליום 31 בדצמבר 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר נכסים שוטפים מזומנים ושווי מזומנים 25,348 6,987 13,062 שוכרים, חייבים ויתרות חובה 5,070 1,18 1 5,382 סה"כ נכסים שוטפים 30,418 8,168 18,444 נכסים שאינם שוטפים נדל"ן להשקעה 1,361,000 1,300,200 1,310,900 השקעה בשותפות 2,053 2,228 2,359 חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך 47,423 42,381 50,689 רכוש קבוע 6,282 5,419 5,743 סה"כ נכסים שאינם שוטפים 1,416,758 1,350,228 1,369,691 סה"כ נכסים 1,447,176 1,358,396 1,388,135 התחייבויות שוטפות ספקים, זכאים ויתרות זכות 4,789 3,626 4,929 הלוואות מבעלי מניות לזמן קצר - 467,259 484,349 סה"כ התחייבויות שוטפות 4,789 470,885 489,278 התחייבויות שאינן שוטפות הלוואות מבעלי מניות לזמן ארוך 496,946 - - מיסים נדחים 197,554 183,300 184,963 פקדונות מלקוחות 1,275 1,180 1,280 סה"כ התחייבויות שאינן שוטפות 695,775 184,479 186,243 סה"כ הון והתחייבויות 1,447,176 1,358,396 1,388,135
Page 66
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 27 באור 4 : - תמצית נתונים של חברות הפרויקטים (המשך ה . 2 מידע פיננסי על תוצאות הפעילות של חברת שער רכבת בע"מ באלפי ש"ח : סעיף ל - 6 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני ל - 3 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2026 2025 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר הכנסות מהשכרת והפעלת נכסים, נטו 37,248 37,659 20,703 19,314 74,703 עליה (ירידה) בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה נטו 43,178 ( 2,274 ) 35,942 ( 2,383 ) ( 8,015 ) הוצאות הנהלה וכלליות ( 246 ) ( 49 ) ( 109 ) ( 24 ) ( 286 ) הכנסות (הוצאות) אחרות, נטו רווח תפעולי 80,180 35,336 56,536 16,907 66,402 הוצאות מימון, נטו ( 18,098 ) ( 12,784 ) ( 13,768 ) ( 8,559 ) ( 22,744 ) רווח לפני מסים על הכנסה 62,082 22,552 42,768 8,348 43,658 מסים על ההכנסה ( 13,919 ) ( 3,694 ) ( 9,122 ) ( 621 ) ( 8,199 ) רווחי שותפות מוחזקת 121 158 70 120 288 רווח נקי לתקופה 48,284 19,016 33,716 7,847 35,747 תוצאות הפעילות מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת 34,527 45,122 19,795 15,554 72,191 מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה ( 7,012 ) ( 37,088 ) ( 2,803 ) ( 12,071 ) ( 57,462 ) מזומנים נטו ששימשו לפעילות מימון ( 15,229 ) ( 3,500 ) 7,063 ( 2,000 ) ( 4,119 ) גידול (קיטון) במזומנים ושווי מזומנים 12,286 4,534 24,055 1,484 10,610 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה 13,062 2,452 1,293 5,503 2,452 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה 25,348 6,987 25,348 6,987 13,062
Page 67
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 28 באור 5 : - מגזרי פעילות א. כללי מגזרי הפעילות נקבעו בהתבסס על המידע הנבחן על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי ( CODM ), לצורכי קבלת החלטות לגבי הקצאת משאבים והערכת ביצועים. מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי הינו מנכ"ל החברה. בהתאם לזאת, למטרות ניהול, הקבוצה בנויה לפי אזורים גיאוגרפיים בהתאם למיקום הנכסים ולה שלושה מגזרי פעילות כדלקמן: ישראל, אירופה (פולין, מונטנגרו וסרביה) וכן מגזר נוסף המבטא את פעילות אפי נכסים. מגזר ארצות הברית אינו מהווה מגזר בר דיווח ולכן נכלל במסגרת מגזר "אחרים". ההנהלה עוקבת אחר תוצאות הפעילות של האזורים הגיאוגרפיים שלה בנפרד לצורכי קבלת החלטות לגבי הקצאת משאבים והערכת ביצועים. החברה מדווחת למקבל ההחלטות התפעולי הראשי כאמור לפי חלקה היחסי ב - EBITDA של חברות הקבוצה כמפורט להלן . ב. דיווח בדבר מגזרי פעילות ישראל אירופה אפי נכסים אחרים התאמות סה"כ בלתי מבוקר אלפי ש"ח לתקופה של שישה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני , 2026 הכנסות מחיצוניים 421,686 232,887 632,060 28,808 125,854 1,441,295 הכנסות בין - מגזריות 422 - - - ( 422 ) - סה"כ הכנסות 422,108 232,887 632,060 28,808 125,432 1,441,295 רווח מגזרי EBITDA ) 272,700 154,610 370,662 10,179 41,558 849,709 שערוך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח 225,280 130,017 66,962 9,992 ( 32,128 ) 400,123 פחת והפחתות ( 6,100 ) הוצאות מימון, נטו ( 531,981 ) חלק החברה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו 73,596 הוצאות אחרות ( 3,345 ) רווח לפני מסים על הכנסה 782,002
Page 68
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 29 באור 5 : - מגזרי פעילות (המשך) ישראל אירופה אפי נכסים אחרים התאמות סה"כ בלתי מבוקר אלפי ש"ח לתקופה של שישה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני , 2025 הכנסות מחיצוניים 382,030 217,826 683,566 47,279 40,099 1,370,800 הכנסות בין - מגזריות 479 - - - ( 479 ) - סה"כ הכנסות 382,509 217,826 683,566 47,279 39,620 1,370,800 רווח מגזרי EBITDA ) 244,373 150,787 405,148 25,636 1,461 824,483 שערוך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח 367,192 ( 8,459 ) 36,630 ( 4,894 ) ( 100,521 ) 289,948 פחת והפחתות ( 7,154 ) הוצאות מימון, נטו ( 376,344 ) חלק החברה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו 136,964 הוצאות אחרות ( 2,058 ) רווח לפני מסים על הכנסה 865,839 ישראל אירופה אפי נכסים אחרים התאמות סה"כ בלתי מבוקר אלפי ש"ח לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני , 2026 הכנסות מחיצוניים 227,090 114,304 300,099 15,356 57,886 714,735 הכנסות בין - מגזריות 204 - - - ( 204 ) - סה"כ הכנסות 227,294 114,304 300,099 15,356 57,682 714,735 רווח מגזרי EBITDA ) 152,252 76,622 184,054 2,122 13,966 429,016 שערוך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח 172,316 114,509 86,521 11,922 14,808 400,07 6 פחת והפחתות ( 3,0 89 ) הוצאות מימון, נטו ( 337,796 ) חלק החברה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו 31,408 הוצאות אחרות ( 3,569 ) רווח לפני מסים על הכנסה 516,04 6
Page 69
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 30 באור 5 : - מגזרי פעילות (המשך) ישראל אירופה אפי נכסים אחרים התאמות סה"כ בלתי מבוקר אלפי ש"ח לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני , 2025 הכנסות מחיצוניים 194,869 115,873 352,989 23,871 21,907 709,509 הכנסות בין - מגזריות 238 - - - ( 238 ) - סה"כ הכנסות 195,107 115,873 352,989 23,871 21,669 709,509 רווח מגזרי EBITDA ) 127,736 78,098 211,602 12,270 ( 2,275 ) 424,431 שערוך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח 102,195 ( 2,303 ) 52,217 ( 2,016 ) ( 29,103 ) 120,990 פחת והפחתות ( 5,109 ) הוצאות מימון, נטו ( 283,167 ) חלק החברה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו 54,0 5 0 הוצאות אחרות ( 377 ) רווח לפני מסים על הכנסה 310,8 1 8 ישראל אירופה אפי נכסים אחרים התאמות סה"כ מבוקר אלפי ש"ח לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025 הכנסות מחיצוניים 813,933 465,379 1,376,800 89,175 120,815 2,866,102 הכנסות בין - מגזריות 936 - - - ( 936 ) - סה"כ הכנסות 814,869 465,379 1,376,800 89,175 119,879 2,866,102 רווח מגזרי EBITDA ) 525,699 300,167 780,976 49,287 12,075 1,668,204 שערוך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח 535,201 242,022 614,056 13,998 12,308 1,417,585 פחת והפחתות ( 13,249 ) הוצאות מימון, נטו ( 855,280 ) חלק החברה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו 214 , 587 הכנסות אחרות 2,584 רווח לפני מסים על הכנסה 2,434,431
Page 70
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 31 באור 5 : - מגזרי פעילות (המשך) (*) להלן פילוח הכנסות ו - EBITDA בגין מגזרי הפעילות של חברת הבת, אפי נכסים, לפי מיקום גאוגרפי : ישראל צ'כיה סרביה פולין רומניה אחרות סה"כ לא מבוקר אלפי ש"ח לתקופה של שישה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני , 2026 סה"כ הכנסות 156,546 62,362 95,691 75,808 229,128 12,525 632,060 רווח מגזרי EBITDA ) 73,166 37,076 57,205 39,427 159,985 3,803 370,662 שערוך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח 66,103 2,612 2,669 ( 3,619 ) ( 803 ) - 66,962 ישראל צ'כיה סרביה פולין רומניה אחרות סה"כ לא מבוקר אלפי ש"ח לתקופה של שישה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני , 2025 סה"כ הכנסות 157,787 78,266 106,692 51,415 265,753 23,653 683,566 רווח מגזרי EBITDA ) 83,589 47,724 66,525 21,717 182,678 2,915 405,148 שערוך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח 34,936 6,115 ( 2,976 ) 3,675 ( 5,120 ) - 36,630 ישראל צ'כיה סרביה פולין רומניה אחרות סה"כ לא מבוקר אלפי ש"ח לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני , 2026 סה"כ הכנסות 69,634 30,021 46,451 37,876 111,717 4,40 0 300, 099 רווח מגזרי EBITDA ) 22,190 20,468 29,331 24,427 71,541 16,097 184,054 שערוך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח 68,436 9,051 4,528 5,626 ( 1,120 ) - 86,52 1
Page 71
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 32 באור 5 : - מגזרי פעילות (המשך) ישראל צ'כיה סרביה פולין רומניה אחרות סה"כ לא מבוקר אלפי ש"ח לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני , 2025 סה"כ הכנסות 76,302 39,492 56,285 26,629 137,306 16,975 352,989 רווח מגזרי EBITDA ) 40,546 24,932 34,918 12,695 97,866 645 211,602 שערוך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח 51,015 1,653 469 994 ( 1,914 ) - 52,217 ישראל צ'כיה סרביה פולין רומניה אחרות סה"כ מבוקר אלפי ש"ח לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025 סה"כ הכנסות 321,285 153,346 212,502 113,569 533,332 42,766 1,376,800 רווח מגזרי EBITDA ) 164,830 93,855 130,829 50,994 366,588 ( 26,120 ) 780,976 שערוך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח 209,409 40,344 203,056 27,746 127,688 5,813 614,056 באור 6 : - מכשירים פיננסים השווי ההוגן של המכשירים הפיננסים אינו שונה מהותית בהשוואה לשווי ההוגן שהוצג בדוחות הכספיים , למעט השווי ההוגן של אגרות החוב כמפורט להלן : יתרה בדוחות הכספיים שווי הוגן לא מבוקר לא מבוקר מבוקר לא מבוקר לא מבוקר מבוקר 30 ביוני , 2026 30 ביוני , 2025 31 בדצמבר , 2025 30 ביוני , 2026 30 ביוני , 2025 31 בדצמבר 2025 אלפי ש"ח אלפי ש"ח אגרות חוב כולל חלויות שוטפות 15 , 472 , 732 525 , 855 , 12 13,736,987 15 , 562 , 644 12, 598 , 486 13 , 723 , 691
Page 72
ביג מרכזי קניות בע"מ באורים לדוחות הכספיים ביניים תמציתיים מאוחדים 33 באור 7 : - אירועים מהותיים לאחר תקופת הדיווח 1 . ביום 23 ביולי 2026 חברת הבת "ביג ארה"ב המוחזקת על ידי החברה ב - 80% , השלימה את מכירה מלוא זכויותיה ( 80% ) במרכז הקניות הפתוח LEGENDS AT SPARKS MARINA ברינו, נוואדה שבארה"ב . מחיר המכירה סוכם על סך של 103 מיליון דולר (עבור 100% מהזכויות במרכז , במועד ההשלמה העמידה החברה לרוכשת הלוואת גישור לשישה חודשים בסך של 75 מיליון דולר, הנושאת ריבית שנתית בשיעור של 6% .
Page 73
נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים לחברה ליום 30 ב יוני 202 6 פרק 4
Page 74
ביג מרכזי קניות בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים לחברה ליום 0 3 ביוני , 6 202 בלתי מבוקרים עמוד דוח מיוחד לפי תקנה 38 ד 2 נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה 4 - 5 נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה 6 נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה 7 - 8 מידע נוסף 0 1 - 9 - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Page 75
קוסט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין 144 א תל - אביב 6492102 טל 972 - 3 - 6232525 + פקס 972 - 3 - 5622555 ey.com דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר על מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38 ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידים), התש"ל - 1970 מבוא סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38 ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1 970 של ביג מרכזי קניות בע"מ (להלן - החברה) ליום 30 ביוני 2026 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי הביניים הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה. אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופת ביניים זו בהתבסס על סקירתנו. לא סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד מתוך הדוחות הכספיים של חברות מוחזקות אשר הנכסים בניכוי ההתחייבויות המיוחסים להן, נטו הסתכמו לסך של כ - 4,320,134 אלפי ש"ח ליום 30 ביוני 2026 ואשר חלקה של החברה ברווחי החברות הנ"ל הסתכם לסך של כ - 198,255 אלפי ש"ח וכ - 147,0 20 אלפי ש"ח, בהתאמה, לתקופות של שישה שלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי לתקופות הביניים הנפרד של אותן חברות נסקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים בגין אותן חברות מבוססת על דוחות הסקירה של רואי חשבון האחרים. היקף הסקירה ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת . מסקנה בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38 ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970 . תל - אביב, 18 באוגוסט 2026 קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון
Page 76
3 דוח מיוחד לפי תקנה 38 ד ' נתונים כספיים ומידע כספי ביניים מתוך הדוחות הכספיים ביניים ה מאוחדים המיוחסים לחברה להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד, המיוחסים לחברה, מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים של הקבוצה ליום 30 ביוני , 202 6 המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים (להלן - דוחות מאוחדים), המוצגים לפי תקנה 38 ד ' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים) התש"ל - 1970 .
Page 77
ביג מרכזי קניות בע"מ נתונים כספיים מתוך המאזנים המאוחדים המיוחסים לחברה 4 ליום 30 ביוני ליום 31 בדצמבר 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר אלפי ש"ח נכסים שוטפים מזומנים ושווי מזומנים 417,646 486,285 531,542 פקדונות בתאגידים בנקאיים 3,670 203 2,331 שוכרים 22,439 11,839 24,941 חייבים ויתרות חובה 69,926 104,822 77,878 513,681 603,149 636,692 נכסים לא שוטפים הלוואות וחייבים אחרים 474,263 426,392 486,570 השקעה בחברות מוחזקות 14,045,941 14,251,533 14,410,286 נדל"ן להשקעה 7,463,109 6,616,674 7,275,064 נדל"ן להשקעה בפיתוח 1,613,112 1,883,947 1,451,226 רכוש קבוע 68,601 71,057 68,514 נכסים בלתי מוחשיים 11,989 11,511 11,710 23,677,015 23,261,114 23,703,370 24,190,696 23,864,263 24,340,062 המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד
Page 78
ביג מרכזי קניות בע"מ נתונים כספיים מתוך המאזנים המאוחדים המיוחסים לחברה 5 ליום 30 ביוני ליום 31 בדצמבר 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר אלפי ש"ח התחייבויות שוטפות אשראי מתאגידים בנקאיים ומאחרים 402,290 1,799,629 710,706 חלויות שוטפות של אגרות חוב 941,833 1,462,123 1,175,814 התחייבויות לספקים ולנותני שירותים 73,886 92,858 63,292 זכאים ויתרות זכות 80,624 73,350 110,148 1,498,633 3,427,960 2,059,960 התחייבויות לא שוטפות התחייבויות לתאגידים בנקאיים ואחרים 279,249 387,787 283,149 אגרות חוב 8,062,137 6,210,328 7,646,295 פקדונות משוכרים 4,989 5,362 5,046 התחייבויות בשל הטבות לעובדים והתחייבויות אחרות 839 11,359 700 התחייבות בגין חכירה 16,360 16,551 16,431 מסים נדחים 938,226 894,920 937,868 9,301,800 7,526,307 8,889,489 הון המיוחס לבעלי מניות החברה הון מניות 214 202 206 פרמיה על מניות 5,160,04 5 4,617,606 4,725,509 תקבולים על חשבון אופציות למניות - 12,168 10,278 קרן מעסקאות תשלום מבוסס מניות 136,748 131,553 124,401 קרן בגין התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים ( 1,370,772 ) ( 140,758 ) ( 599,627 ) קרן בגין עסקאות עם זכויות שאינן מקנות שליטה ( 26,292 ) 30,453 ( 31,655 ) קרן הערכה מחדש בגין העברה מרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה 9,330 9,330 9,330 קרן בגין עסקאות גידור ( 4,450 ) ( 21,491 ) ( 9,756 ) יתרת רווח 9,485,440 8,270,933 9,161,927 סה"כ הון 13,390,263 12,909,996 13,390,613 24,190,696 23,864,263 24,340,062 המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד 18 באוגוסט , 202 6 תאריך אישור הדוחות הכספיים איתן בר זאב יו"ר הדירקטוריון חי גאליס מנכ"ל החברה אסף נגר משנה למנכ"ל ואחראי תחום כספים
Page 79
ביג מרכזי קניות בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה 6 ל - 6 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני ל - 3 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2026 2025 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר אלפי ש"ח הכנסות מהשכרה ודמי ניהול 312,863 275,047 168,739 139,647 593,094 הוצאות הפעלת נכסים להשכרה 74,191 64,242 37,155 33,862 136,236 רווח גולמי 238,672 210,805 131,584 105,785 456,858 עלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח 130,744 277,631 121,912 79,767 396,409 הוצאות מכירה ושיווק 12,135 17,772 6,521 8,519 34,897 הוצאות הנהלה וכלליות 52,156 42,676 27,072 21,820 85,935 הוצאות אחרות - 2,729 - 60 2,735 פחת והפחתות 1,686 3,831 846 3,314 5,370 רווח תפעולי 303,439 421,428 219,057 151,839 724,330 הוצאות מימון 326,992 211,248 240,501 140,977 313,552 הכנסות מימון 44,443 195,182 20,908 52,547 115,310 חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות, נטו 528,242 340,034 356,598 174,485 1,354,955 רווח לפני מסים על ההכנסה (הטבת מס 549,132 745,396 356,062 237,894 1,881,043 הוצאות (הכנסות) מסים על ההכנסה 619 73,785 ( 10,239 ) ( 10,884 ) 118,438 רווח נקי המיוחס לחברה 548,513 671,611 366,301 248,778 1,762,605 סכומים שיסווגו מחדש לרווח או הפסד בהתקיים תנאים ספציפיים התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים ( 765,422 ) 220,928 ( 531,590 ) ( 267,692 ) ( 233,907 ) התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות כלולות ( 5,723 ) 3,827 ( 3,758 ) ( 1,617 ) ( 207 ) קרן בגין עסקאות גידור 5,306 ( 23,939 ) ( 7,778 ) ( 15,548 ) ( 12,204 ) ( 765,839 ) 200,816 ( 543,126 ) ( 284,857 ) ( 246,318 ) סה"כ רווח כולל המיוחס לחברה ( 217,326 ) 872,427 ( 176,825 ) ( 36,079 ) 1,516,287 המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד
Page 80
ביג מרכזי קניות בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה 7 ל - 6 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני ל - 3 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2026 2025 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר אלפי ש"ח תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת של החברה רווח נקי המיוחס לחברה 548,513 671,611 366,301 248,778 1,762,605 התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת של החברה (א) ( 474 , 121 ) ( 551,047 ) ( 29 5 , 443 ) ( 169,616 ) ( 1,571,515 ) מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת של החברה 74 , 392 120,564 70 , 858 79,162 191,090 תזרימי מזומנים מפעילות השקעה של החברה פקדונות לזמן קצר בתאגידים בנקאיים 2,751 295 541,865 295 ( 1,568 ) רכישת רכוש קבוע ( 1,620 ) ( 15,788 ) ( 655 ) ( 5,852 ) ( 24,779 ) מוסדות בגין נדל"ן להשקעה - ( 7,888 ) - 667 ( 2,154 ) השקעה בנדל"ן להשקעה ( 49,523 ) ( 33,552 ) ( 21,845 ) ( 10,710 ) ( 123,408 ) השקעה בנדל"ן להשקעה בפיתוח ( 146,770 ) ( 165,533 ) ( 89,169 ) ( 58,025 ) ( 226,245 ) השקעה בנכסים בלתי מוחשיים ( 488 ) ( 864 ) ( 312 ) ( 375 ) ( 1,321 ) (השקעה) מימוש חברות מוחזקות ויתרות חובה לזמן ארוך 6,903 ( 42,351 ) 7,987 8,713 195,400 פרעון הלוואה לצדדים קשורים 13,298 - 3,450 - 8,195 מימוש נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה 24,000 16,185 24,000 - 52,370 רכישת חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני - ( 69,045 ) - - ( 69,045 ) מימוש עסקאות הגנה, נטו - - - - 16,992 (השקעה) מימוש פיקדונות ויתרות חובה לזמן ארוך 17,058 ( 12,651 ) 12,666 690 ( 48,661 ) מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה של החברה ( 134 , 391 ) ( 331,192 ) 477 , 987 ( 64,597 ) ( 224,224 ) תזרימי מזומנים מפעילות מימון של החברה תשלום בגין חכירה ( 199 ) ( 300 ) ( 101 ) - ( 449 ) הנפקת מניות ואופציות 411,479 - 394,927 - 83,928 פירעון הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ( 6,353 ) ( 54,028 ) ( 3,191 ) ( 3,146 ) ( 60,370 ) קבלת הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים - 83,500 - - 83,500 קבלת הלוואה מצדדים קשורים 2,173 3,355 1,035 1,365 112,019 קבלה (פרעון) פיקדונות משוכרים ( 57 ) 550 ( 52 ) 275 234 הנפקת אגרות חוב (לאחר ניכוי הוצאות הנפקה 989,033 122,161 - - 1,764,959 פירעון אגרות חוב ( 916,563 ) ( 482,426 ) ( 629,338 ) ( 373,710 ) ( 1,054,457 ) אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ומנותני אשראי אחרים, נטו ( 308,410 ) 415,973 ( 248,012 ) 349,434 ( 772,816 ) דיבידנד ששולם ( 225 , 000 ) - ( 225 , 000 ) - ( 200,000 ) מזומנים נטו שנבעו (ששימשו) מפעילות מימון של החברה ( 53,897 ) 88,785 ( 709,732 ) ( 25,782 ) ( 43,452 ) ירידה במזומנים ושווי מזומנים ( 113, 896 ) ( 121,843 ) ( 160, 887 ) ( 11,217 ) ( 76,586 ) יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה 531,542 608,128 578,533 497,502 608,128 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה 417, 646 486,285 417, 646 486,285 531,542 המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד
Page 81
ביג מרכזי קניות בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה 8 ל - 6 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני ל - 3 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2026 2025 2026 2025 2025 בלתי מבוקר מבוקר אלפי ש"ח (א) התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת של החברה הכנסות והוצאות שאינן כרוכות בתזרימי מזומנים של החברה: שערוך פקדונות בתאגידים בנקאיים ( 11 , 628 ) ( 7,510 ) ( 7 , 717 ) ( 4,292 ) ( 14,208 ) פחת והפחתות 1,742 3,984 864 3,378 5,624 עלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח ( 130,744 ) ( 277,631 ) ( 121,912 ) ( 79,767 ) ( 396,409 ) שערוך הלוואות שניתנו, התחייבויות לתאגידים בנקאיים ואחרים ואגרות חוב 224,231 ( 47,922 ) 197,091 58,223 10,259 עלות תשלום מבוסס מניות 23,592 14,866 11,796 7,433 26,855 חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות ( 528,242 ) ( 340,034 ) ( 356,598 ) ( 174,485 ) ( 1,354,955 ) מסים נדחים, נטו 358 75,441 ( 10,238 ) ( 833 ) 118,389 שחיקה של חכירה מימונית 128 323 173 91 352 ( 420,563 ) ( 578,483 ) ( 28 6 , 541 ) ( 190,252 ) ( 1,604,093 ) שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות של החברה: ירידה (עלייה) בשוכרים 2,502 5,469 9,157 8,600 ( 7,633 ) ירידה (עלייה) בחייבים ויתרות חובה ( 6,118 ) 9,916 ( 10,902 ) 4,387 4,755 עלייה (ירידה) בהתחייבויות לספקים ולנותני שירותים ( 9,168 ) 8,463 3,674 2,702 3,259 עלייה (ירידה) בזכאים ויתרות זכות ( 40, 774 ) 3,588 ( 10, 831 ) 4,947 32,197 ( 53, 558 ) 27,436 ( 8, 902 ) 20,636 32,578 ( 474 , 121 ) ( 551,047 ) ( 29 5 , 443 ) ( 169,616 ) ( 1,571,515 ) המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד
Page 82
ביג מרכזי קניות בע"מ מידע נוסף 9 א . כללי 1 . מידע כספי נפרד זה ערוך במתכונת מתומצתת ליום 30 ביוני , 202 6 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימ ה באותו תאריך, בהתאם להוראות תקנה 38 ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970 . יש לעיין במידע כספי נפרד זה בהקשר למידע הכספי על הדוחות הכספיים השנתיים ליום 31 בדצמבר 202 5 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולב י אורים אשר נלוו אליהם וגם בהקשר לדוחות הכספיים המאוחדים ביניים ליום 30 ביוני , 202 6 (להלן: הדוחות המאוחדים ביניים . 2 . לתאריך הדיווח לחברה גרעון בהון החוזר בסך של כ - 98 5 מיליון ש"ח עיקר הגרעון מקורו מסיווג חלויות שוטפות בסך של כ - 742 מיליון ש"ח בגין אגרות חוב סדרה ט', י"ב, י"ח וכ' אשר ייפרעו בחודש דצמבר 2026 , פברואר 2027 , מרץ 2027 ואפריל 2027 בהתאמה ו בנוסף ניירות ערך מסחריים לזמן קצר בסך של כ - 150 מיליון ₪. א ) גוף מוסדי העמיד לחברה מסגרת אשראי, עד לחודש יוני 2028 , בסכום של כ - 600 מיליון ש"ח, כנגד שעבוד חלק ממניות אפי נכסים אשר בבעלות החברה. נכון ליום 30 ביוני , 202 6 ולמועד פרסום הדוח כל מסגרת האשראי פנויה. ב ) לתאריך הדיווח, לחברה (ללא אפי נכסים) נכסים פנויים משעבוד בשווי כולל של כ - 6 , 38 6 מיליון ש"ח (מתוכם כ - 4, 937 מיליון ש"ח נכסים מניבים) החברה מעריכה כי תוכל לגייס חוב כנגד שיעבוד נכסים אלו ככל שתידרש. ג ) בנוסף למניות ששועבדו לטובת קו האשראי , לחברה החזקה נוספת בכ - 23.9 מיליון מניות סחירות של אפי נכסים בע"מ בשווי של כ - 4 , 627 מיליון ש"ח (בהתאם למחיר בבורסה נכון ליום 30 ביוני , 202 6 ). להערכת החברה ככל שתידרש ניתן יהיה לקבל מימון גם כנגד מניות אלו . ד ) לחברה צפוי תזרים חיובי מתמשך מפעילות שוטפת, אשר משמש למימון פעילות החברה. להערכת הנהלת החברה, קווי האשראי הפנויים, יתרת הנכסים הפנויים, היכולת למחזר את החוב בגין ההלוואות שסווגו לזמן קצר, ובתוספת תזרים מזומנים חיובי משמעותי מתמשך מפעילות שוטפת, יאפשרו לחברה לעמוד בפ י רעון התחייבויותיה השוטפות. ב. עיקרי המדיניות החשבונאית מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת הדוחות הכספיים ביניים עקבית לזו שיושמה בעריכת המידע הכספי הנפרד ליום 31 בדצמבר 202 5 .
Page 83
ביג מרכזי קניות בע"מ מידע נוסף 10 ג . אירועים מהותיים בתקופת הדיווח 1 . ביום 29 בינואר 2026 , אישר דירקטוריון החברה, הענקה של 586,250 אופציות לעובדיה ונושאי משרה ("הניצעים בחברה. להלן ההנחות שהיוו בסיס בחישוב השווי ההוגן של כל אופציה לפי המודל הבינומי: מחיר המימוש המקורי – 758 ש"ח שיעור הריבית חסרת הסיכון – 3.59% . סטיית תקן - 28.07% . שיעור עזיבה - 12% (עובדים בכירים 6.08% .) מקדם מימוש מוקדם - 1.2 (עובדים בכירים 1.31 ) השווי הכולל של האופציות המוענקות מסתכם לכ - 88,700 אלפי ש"ח 2 . ביום 9 בפברואר 2026 , הנפיקה החברה 1,000,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב סדרה כה. התמורה הכוללת שקיבלה החברה בגין אגרות החוב הסתכמה ב - 1,000,000 אלפי ₪ בשיעור ריבית נקובה שנתית של 2.37% . הריבית האפקטיבית לפני הצמדה בהנפקה הנ"ל הינה בשיעור של 2.55% . 3 . ביום 25 במאי , 2026 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסכום של כ - 225 מיליון ש"ח. אשר שולם ביום 17 ביוני , 2026 .
Page 84
דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי פרק 5 דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי
Page 85
2 דוח רבעון שני של שנת 2026 בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38 ג(א) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970 : ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של ביג מרכזי קניות בע"מ (להלן - התאגיד), אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד. לעניין זה, חברי ההנהלה הם: חי גאליס מנהל כללי אסף נגר משנה למנכ"ל ואחראי תחום הכספים בחברה בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד, אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ו אשר נועדו לספק מידה סבירה של ביטחון בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין. הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים , בהתייחס לדריש ו ת הגילוי. בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה. בדוח השנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח התקופתי לתקופה שנסתיימה ביום 31 במרס 2026 (להלן – " הדוח השנתי האחרון בדבר הבקרה הפנימית " ), העריכו הדירקטוריון וההנהלה את הבקרה הפנימית בתאגיד; בהתבסס על הערכה זו, הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה כי הבקרה הפנימית כאמור, ליום 31 במרס 2026 היא אפקטיבית עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שנמצאה בדוח השנתי האחרון בדבר הבקרה הפנימית. למועד הדוח, בהתבסס על ה אמור בדוח על הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית בדוח השנתי האחרון בדבר הבקרה הפנימית, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית היא אפקטיבית. .
Page 86
3 הצהרת מנהלים הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38 ג(ד 1 ) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970 : אני, חי גאליס, מצהיר כי ( 1 ) בחנתי את הדוח הרבעוני של ביג מרכזי קניות בע"מ (להלן – " התאגיד " ) לרבעון השני של שנת 2026 (להלן – " הדוחות " ); ( 2 ) לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות; ( 3 ) לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות; ( 4 ) גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי: (א) את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן – (ב) כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי; ( 5 ) אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד (א) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע - 2010 , מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן – (ב) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים; (ג) לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (הדוח התקופתי ליום 31 במרס 2026 ) לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד. אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין. 18 באוגוסט , 2026 חי גאליס , מנכ"ל
Page 87
4 הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38 ג(ד 2 ) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1 970 : אני, אסף נגר, מצהיר כי ( 1 ) בחנתי את הדוח ות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של ביג מרכזי קניות בע"מ (להלן – " התאגיד " ) לרבעון השני של שנת 2026 (להלן – " הדוחות " או " הדוחות לתקופת הביניים " ); ( 2 ) לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות; ( 3 ) לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות; ( 4 ) גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד , בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי: (א) את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי , ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים , העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן – (ב) כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי; ( 5 ) אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד (א) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוח נו , המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע - 2010 , מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן – (ב) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים; (ג) לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (הדוח התקופתי ליום 31 במרס 2026 ) לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד. אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין. 18 באוגוסט , 2026 _____________________ אסף נגר משנה למנכ"ל ואחראי תחום הכספים בחברה
Page 88
פרק 6 מכתבי הסכמה של רואי החשבון המבקרים של החברה
Page 89
A member firm of Ernst & Young Global Limited טל. 972-3-6232525 + ey.com קוסט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין 144א תל-אביב 6492102 לכבוד הדירקטוריון של חברת ביג מרכזי קניות בע"מ (" החברה ") ביג פאשן גלילות מגדל אליי ד סיטיז, רמת השרון ג.א.נ, הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של חברת ביג מרכז קניות בע"מ מיום 20 במאי 4 202 הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה (לרבות בדרך של הפנייה) של הדוחות שלנו המפורטים להלן בקשר לתשקיף המדף של החברה מיום 20 במאי 202 4 : 1) דוח סקירה מיום 18 באוגוסט , 2026 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 ביוני , 2026 ולתקופות של שישה ו שלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. 2) דוח מיוחד מיום 18 באוגוסט , 2026 על מידע כספי ביניים נפרד של החברה ליום 30 ביוני , 2026 ולתקופ ות של שישה ו שלושה חודשים שהסתיימ ו באותו תאריך לפי תקנה 38 ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים התש"ל - 1970 . תל - אביב, בכבוד רב, קוסט פורר גבאי את קסירר 18 באוגוסט 2026 רואי חשבון
Page 90
1 עדכון לפרק תיאור עסקי התאגיד של החברה בקשר לתחום פעילות אפי נכסים ליום 30 ביוני 2026 נספח א ' עדכון לפרק תיאור עסקי התאגיד של אפי נכסים בע"מ ליום 30 בספטמבר 2025
Page 91
2 נספח א | עדכון לפרק תיאור עסקי התאגיד של אפי נכסים בע" מ בהתאם לתקנה 39 א' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970 , יובאו להלן פרטים בדבר שינויים או חידושים מהותיים לנספח א' לפרק תאור עסקי התאגיד של החברה שפורסם ביום 17 במרס 2026 (אסמכתא מס 202 6 - 01 - 023339 ) (להלן ה דוח התקופתי ") בקשר עם תחום פעילות אפי נכסים, ועד ליום פרסום דוח רבעוני זה. 1 . לסעיף 16 לדוח התקופתי - להלן יובא מידע בדבר "נדל"ן להשקעה מהותי מאוד" של קבוצת אפי נכסים באירופה - קניון קוטרוצ'ן ברומניה (נתונים לפי 100% . חלק אפי נכסים בנכס - כ - 98.6% ) נתונים לשנה/שלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני 2026 31 במרס 2026 31 בדצמבר , 2025 שווי הנכס (אלפי אירו) 625,530 ( 1 ) 625,484 ( 1 ) 625,065 ( 1 ) NOI בתקופה (אלפי אירו 12,986 12,401 50,479 רווחי (הפסדי) שערוך בתקופה (באלפי אירו) - - 32,042 שיעור תפוסה ממוצע בתקופה (ב - %) 100% 100% 100% שיעור תשואה בפועל (ב - %) במונחים שנתיים 8.3% 7.9% 8.1% דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר (באירו למ"ר) 45.2 45.4 45.5 דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה (באירו למ"ר) 93.9 95.7 72.9 1 ) ללא קומת המשרדים שאפי נכסים השלימה את הקמתה בסוף שנת 2024 . 2 . לסעיף 37.4 לדוח התקופת י – אשראי מהותי מס"ד סכום ההלוואה/ מסגרת האשראי מאפייני המלווה תיאור ההסכם/ מסגרת האשראי מגבלות החלות על התאגיד בטוחות שהועמדו לטובת המלווה 1 הלוואה שנטלו אפי אירופה וחברת בת רומנית בה היא מחזיקה (במישרין ובעקיפין) ב - 98.6% מהון המניות אפי קוטרוצ 'ן ") בקשר עם פרויקט קניון קוטרוצ'ן ובניין המשרדים אפי לופט בבוקרשט רומניה בסך כולל של 372 מיליון אירו למשך תקופה של 5 שנים יתרת ההלוואה ליום 2026 30.6 - 366.4 מיליון אירו . (כ - 1,243.7 ) מספר תאגידים בנקאיים זרים מועדי פירעון ההלוואה (קרן וריבית) קרן באופן שוטף אחת לרבעון - סה"כ 3% מיתרת הקרן המקורית לשנה. ריבית באופן שוטף אחת לרבעון. שיעור הריבית: ריבית משתנה במרווח של 2. 4 % מעל לריבית היוריבור 3 חודשים מועד סופי לפירעון ההלוואה – 15.12. 2030 א . היחס בין יתרת ההלוואה לשווי השוק של נכסי אפי קוטרוצ 'ן ( LTV ) לא יעלה בשנה הראשונה על 65% (להלן ה - LTV המקסימלי "), ובכל שנה יירד ה - LTV המקסימלי ב - 1.5% . ליום 30.6 .202 6 עומד ה - LTV על כ - 5 7% . ב . יחס ההכנסות התזרימיות לכלל תשלומי שירות החוב ( DSCR ) יהיה גבוה מ - 110% ביחס לשנה שלפני מועד הבדיקה הרלוונטי ו - 120% ביחס לשנה שאחריו (להלן: " ה - DSCR המינימ לי "). אם יחס ה - DSCR ביחס לשנה הקרובה יהיה נמוך מ - 130% , יחולו מגבלות בקשר עם העברות כספים מאפי קוטרוצ 'ן. ליום 30.6 .202 6 , יחס להבטחת פירעון ההלוואה (קרן וריבית) יהיו רשומים לטובת המלווים, בין השאר, שעבודים על מניות אפי קוטרוצ'ן ועל כל נכסיה, לרבות משכנתא על קניון קוטרוצ'ן, וכן שעבוד על הלוואה שתעמיד אפי קוטרוצ'ן לאפי אירופה.
Page 92
3 1 בהסכם ההלוואה נקבעו מנגנונים לפיהם חברות הבת יהיו רשאיות לתקן חריגות מסוימות משיעורי ההתניות הפיננסיות הנ"ל. מס"ד סכום ההלוואה/ מסגרת האשראי מאפייני המלווה תיאור ההסכם/ מסגרת האשראי מגבלות החלות על התאגיד בטוחות שהועמדו לטובת המלווה ה - DSCR לשנה הקרובה עומד על כ - 1 % 5 . 55 1 . ג . ההון העצמי של אפי אירופה (כהגדרת מונח זה בהסכם ההלוואה) לא יפחת מסך של 1.2 מיליארד אירו. ליום 30 .6 .202 6 עומד ההון העצמי על כ - 2. 4 מיליארד אירו ד . היחס בין ההון העצמי של אפי אירופה (כהגדרתו בהסכם ההלוואה) לסך הנכסים של אפי אירופה לא יפחת מ - 40% ; ליום 30.6 .202 6 , היחס עומד על 53 % . ה . ה יחס בין החוב של אפי אירופה לצדדים שלישיים (כהגדרת מונח זה בהסכם ההלוואה) ל - CAP כהגדרתם בהסכם, לא יעלה על 50% . ליום 30.6 .202 6 , היחס עומד על 3 8 % . בהסכם ההלוואה נקבע כי במקרה של העמדת ההלוואה לפירעון מיידי, אפי אירופה לא תהיה רשאית להעביר כספים לאפי נכסים (לרבות בקשר עם פירעון ההלוואות שאפי נכסים העמידה לה) וזאת עד לסילוק מלא של החוב כלפי המלווים. 2 יתרת ההלוואה ליום 2026 30.6 – 998.1 מיליון ש"ח. אגרות חוב (סדרה ח') הרשומות למסחר בבורסה מועדי פירעון אגרות החוב (קרן וריבית) קרן עומדת לפירעון ב - 4 תשלומים שנתיים לא שווים, אשר ישולמו ביום 15 לאוקטובר בכל אחת מהשנים 2020 , 2024 - 2026 , לפי החלוקה כדלקמן: (א) 15% מיתרת קרן אגרות החוב (סדרה ח') תשולם בכל אחד מהימים 15.10.2020 ; 15.10.2024 ; ו - 15.10.2025 ; ו - (ב) 55% מיתרת קרן אגרות החוב (סדרה ח') תשולם ביום 15.10.2026 . ריבית באופן שוטף אחת לחצי שנה, בכל יום 15 ליום 30.6 .2026 עמדה אפי נכסים בהתניות הפיננסיות שנקבעו.
Page 93
4 יצוין כי ליום 30 ביוני , 2026 לאפי נכסים קיימות הלוואות אגרות חוב ומסגרות אשראי בישראל בהיקף כולל של כ - 3,733.1 מיליון ש"ח (מבלי לקחת בחשבון את ההלוואות והאשראים המפורטים בטבלה לעיל), אשר כל אחת מהן אינה מהווה אשראי בר דיווח, אך לאור "התניית הפרה צולבת" עלולות להיות מועמדות לפירעון מיידי בעת העמדה לפירעון מיידי של אגרות חוב או בשל העמדה לפירעון מיידי של חובות אחרים של אפי נכסים (בישראל). כמו כן, יצוין כי ליום 30 ביוני , 2026 לקבוצת אפי נכסים קיימות הלוואות באירופה בהיקף כולל של כ - 3,197 מיליון ש"ח (מבלי לקחת בחשבון את ההלוואות והאשראים המפורטים בטבלה לעיל) אשר כל אחת מהן אינה מהווה אשראי בר דיווח, אך לאור "התניית הפרה צולבת" עלולות להיות מועמדות לפירעון מיידי בעת העמדה לפירעון מיידי של חובות אחרים של אפי אירופה . מס"ד סכום ההלוואה/ מסגרת האשראי מאפייני המלווה תיאור ההסכם/ מסגרת האשראי מגבלות החלות על התאגיד בטוחות שהועמדו לטובת המלווה לאפריל ו - 15 לאוקטובר של השנים 2018 - 2026 . שיעור הריבית 2.75% צמוד למדד המחירים לצרכן. 3 ליום 30.6 .2026 - כ - 1 ,025.9 מיליון ש"ח אגרות חוב (סדרה יז') הרשומות למסחר בבורסה מועדי פירעון אגרות החוב (קרן וריבית) קרן עומדת לפירעון ב - 6 תשלומים שנתיים לא שווים, אשר ישולמו לפי החלוקה כדלקמן: (א) 10% מקרן אגרות החוב (סדרה יז') תשולם ביום 30.3.2028 ; (ב 5 % מיתרת קרן אגרות החוב (סדרה יז') תשולם ביום 30.3.2029 ; (ג 27.5% מיתרת קרן אגרות החוב (סדרה יז') תשולם ביום 30.3.2030 ; (ד 27.5% מיתרת קרן אגרות החוב (סדרה יז') תשולם ביום 30.3.2031 ; (ה 15% מיתרת קרן אגרות החוב (סדרה יז') תשולם ביום 30.3.2032 ; ו - 15% מית רת קרן אגרות החוב (סדרה יז') תשולם ביום 30.3.2033 . ריבית באופן שוטף אחת לחצי שנה, בכל יום 30 למרץ של השנים 2026 עד 2033 ובכל יום 30 לספטמבר של השנים 2025 עד 2032 . שיעור הריבית: 5.5% שקלי ליום 30.6 .2026 עמדה אפי נכסים בהתניות הפיננסיות שנקבעו. Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)