Annual report
Page 1
Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 1 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla 2025
Page 2
Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 2 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni Ávarp stjórnarformanns Við mótun stefnu Kaldalóns til lengri tíma var áhersla lögð á að félagið yrði arðgreiðslufélag. Fyrir aðalfund félagsins liggur tillaga stjórnar um greiðslu arðs í fyrsta skipti og er hún í samræmi við það sem hafði áður verið kynnt hluthöfum. Það er fagnaðarefni. Arðgreiðslan byggir á arðbærum rekstri félagsins, skynsamlegum fjárfestingarákvörðunum og nú ytri vexti í formi kaupa fasteigna FÍ fasteignafélags. Það er því í reynd komið að kaflaskilum. Að baki er markviss og kraftmikil uppbygging sem leidd var af forstjóra og öflugu teymi félagsins og framundan er öruggur rekstur sem skila á fjárfestum traustri og góðri ávöxtun. Frá upphafi hefur það verið ætlun okkar að greiða arð með reglubundnum hætti yfir árið fram að næsta aðalfundi, en ekki einu sinni á ári líkt og algengast er hérlendis. Þessi aðferð tíðkast hjá sambærilegum félögum erlendis. Fyrir stofnanafjárfesta breytir ekki miklu hvenær innan ársins arðgreiðsla er innt af hendi, nema út frá tímavirði peninga. En við töldum þetta geta laðað almenna fjárfesta að félaginu, þar sem eignarhlutur þeirra endurspeglaði þá sambærilegt greiðsluflæði eins og að eiga staka fasteign og hafa af henni tekjur. Við vildum með öðrum orðum laða almenna fjárfesta að Kaldalóni á grundvelli þess að hlutabréf félagsins væru mun betri fjárfestingarkostur en stök fasteign. Þetta ætti að vera fremur auðvelt fyrir félagið. Fyrir félög eins og Kaldalón er fjármögnun hagkvæmari, eignadreifing og þar með áhættudreifing er mun meiri, seljanleiki er umtalsvert meiri og að auki getur hagkvæmari skattaleg meðferð fylgt því að eiga hlutabréf fremur en fasteign. Skrifstofu- og stjórn - unarkostnaður Kaldalóns er um 0,45% af eignasafni félagsins, sem stenst vel samanburð við einföld - ustu sjóði um sameiginlega fjárfestingu og standa almenningi til boða. Við höfum undanfarin misseri ráðfært okkur við fær- ustu sérfræðinga til þess að finna leið að settu marki, hvernig er hægt að greiða arð reglulega til fjárfesta úr íslensku hlutafélagi? Niðurstaða stjórnar var að þær leiðir sem við fundum væru of flóknar í útfærslu eða fælu í sér lagalega óvissu fyrir félagið og fjárfesta sem ekki væri forsvaranlegt að undirgangast. Í XII. kafla laga um hlutafélög er m.a. mælt fyrir um arðsúthlutun. Hvað reglulegar arðgreiðslur snertir og þann vafa sem ríkir um lögmæti þeirra varðar þá er í fyrsta lagi sú regla sett í kaflanum að gjalddagi arðgreiðslu má ekki vera síðar en sex mánuðum eftir að ákvörðun um úthlutun hans hefur verið tekin. Í öðru lagi þá er það reglan um að einungis sé heimilt að úthluta sem arði hagnaði samkvæmt samþykkt - um ársreikningi síðasta reikningsárs. Við stóðum því frammi fyrir þeim möguleika að geta greitt arð með reglubundnum hætti yfir hluta ársins, eða greiða arð í formi skuldabréfs til hluthafa þar sem afborganir næðu fram að næsta aðalfundi. Í þeirri útfærslu kemur einnig upp vafi á því undir hvaða aðstæðum er heimilt að láta slíkt skuldabréf bera vexti, auk þess sem í reikningum félagsins er þá komin skuld við alla Fyrir aðalfund félagsins liggur tillaga stjórnar um greiðslu arðs í fyrsta skipti og er hún í samræmi við það sem hafði áður verið kynnt hluthöfum. Ásgeir Helgi Reykfjörð Gylfason Stjórnarformaður hluthafa sem erfitt er að skýra rétt frá ef skuldabréfin ganga kaupum og sölum. Þessi útfærsla næði heldur ekki markmiði sínu nema einu sinni á ári vegna þess að skuldabréfið yrði að standa sjálfstætt og því myndu nýir hluthafar eftir arðsréttindadag ekki fá reglulegar arðgreiðslur, þar sem skuldabréfið og hlutabréf Kalda- lóns hanga ekki saman. Þess vegna náum við ekki þessu markmiði okkar þrátt fyrir skýran vilja. Öðrum markmiðum hefur verið náð. Undanfarið hefur orðið vitundarvakning um kosti þess að efla íslenskan hlutabréfamarkað m.a. með auk - inni þátttöku almennings. Fram hafa komið margir athyglisverðar hugmyndir sem kalla á misjafna yfir- legu. Endurskoðun ákvæða um arðgreiðslur er tví - mælalaust ein þeirra. Auðvelt væri fyrir löggjafann að ráðast í breytingu á XII. kafla laga um hlutafélög sem gerði slíkum félögum, eða í það minnsta skráðum félögum, auðveldara um vik að haga arðgreiðslum með þeim hætti sem þau kjósa, að uppfylltu þeirri almennu reglu að arðgreiðslan sé ekki andstæð góð- um rekstrarvenjum með tilliti til fjárhagsstöðu við - komandi félags. Ég þakka starfsfólki, stjórnarmönnum og hluthöfum Kaldalóns fyrir gefandi og árangursríkt samstarf á árinu 2025.
Page 3
Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 3 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni Við stöndum undir markmiðum okkar Fyrir þremur árum kynnti Kaldalón metnaðarfulla áætlun um virðisaukandi vöxt til ársins 2026. Fjár - festingareignir yrðu 100 milljarðar króna eða tekjur á ársgrundvelli 8 milljarðar. Félagið yrði á þeim tíma- punkti stórt fasteignafélag á höfuðborgarsvæðinu, með góða áhættudreifingu og sterka viðskiptavini. Sú stærð yrði jafnframt hagkvæm í rekstri fyrir við- skiptavini og hluthafa. Félagið hefur fyllilega staðið undir þeim kröfum og væntingum sem sú stefnumörkun skapaði. Stefnan var vissulega sett á umfangsmikinn og hraðann vöxt. Móttaka eigna í eignasafnið hefur gengið vel. Unnið hefur verið þétt með viðskiptavinum að þróun sinnar starfsemi í fasteignum félagsins og upp - byggingu nýrra fasteigna. Þá hefur fjármögnun félagsins samhliða þróast á jákvæðan hátt. Þrátt fyrir umbreytingar- og vaxtarfasa hefur félagið alltaf skilað jákvæðri afkomu og rekstrarhagnaði umfram hrein fjármagnsgjöld. Metnaðarfull markmið í sjónmáli Með þeim viðskiptum sem nú eru í frágangi erum við á áætlun með að ná settum markmiðum. Það er fagnaðarefni. Leiðin að settu marki hefur litast af aukinni samkeppni og háum vöxtum sem atvinnulífið þarf að glíma við. Kaldalón hefur ávallt fylgt stefnu um arðsemi í viðskiptum og fjárfest í þeim eignaflokkum sem félagið hefur lagt áherslu á. Kaldalón fjárfesti um 8 milljarða króna á árinu í kaup og uppbyggingu fasteigna. Félagið hefur komið að byggingu um 27.000 fermetra fasteigna á síðastliðn- um tveimur árum. Fasteignasafn Kaldalóns er ungt og er þar með eitt það yngsta meðal samanburðar- félaga. Í lok árs 2025 undirritaði Kaldalón kauptilboð í allar fasteignir FÍ fasteignafélags. Gert er ráð fyrir að viðskiptin geti gengið eftir á öðrum ársfjórðungi 2026. Verðmætum skilað til hluthafa Árið 2025 markar tímamót: í fyrsta sinn greiðum við arð til hluthafa vegna rekstrarársins 2025. Þetta er ekki tilviljun – það er nákvæmlega það sem við höfum stefnt að frá upphafi. Samhliða arðgreiðslunni keyptu við eigin hlutabréf á árinu, sem er annað form á að skila verðmætum til eigenda. Framundan er skýr stefna þar sem hlutfall handbærs fjár frá rekstri, sem við ráðstöfum til hluthafa, eykst eftir því sem við færumst lengra inn í rekstraráfanga félagsins. Sjálfbærni – á réttri vegferð Við hækkuðum verulega í sjálfbærnimati Reitunar á árinu og erum í flokki B2 – sem er vottur þess að kerfisbundin vinna okkar skilar sér. Bráðlega verður 30% eignasafnsins umhverfisvottaðar og við höldum þeirri vegferð áfram. Á fjármögnunarhlið hefur græn útgáfa skuldabréfa vaxið jafnt og þétt. Við höfum umtalsvert svigrúm til frekari útgáfu. Við trúum því að sjálfbærni og góð fjármögnunarkjör fari saman – og þróunin staðfesti það. Kaldalón fjárfesti um 8 milljarða króna á árinu í kaup og uppbyggingu fasteigna. Jón Þór Gunnarsson Forstjóri Fjármögnun Við höfum markvisst unnið að því að verða reglulegur útgefandi á skuldabréfamarkaði. Fjármögnunar - kjör okkar hafa lækkað á árinu þrátt fyrir krefjandi vaxtaumhverfi. Hlutfall bankafjármögnunar hefur minnkað og hlutfall markaðsskuldabréfa aukist – þetta er meðvituð stefna. Það svigrúm sem enn er til staðar í bankafjármögnun gefur okkur tækifæri til að lækka fjármögnunarkostnað frekar á næstu misserum, og við munum nýta það. Trú á stefnu Með þeim viðskiptum sem nú eru í frágangi er félagið á áætlun að ná settum markmiðum. Það er fagnaðar- efni. Í ár, þegar Kaldalón hefur náð settum markmið- um, tekur við hlutfallslega hægari vöxtur. Félagið mun engu að síður nýta góð tækifæri á markaði hvort sem er til uppbyggingar á atvinnueignum eða almennra fjárfestinga á tekjuberandi fasteignum. Ég vil þakka hluthöfum, viðskiptavinum og lánveit - endum fyrir traust og gott samstarf á árinu.
Page 4
Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 4 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni Félagið í tölum Stærð fasteignasafns 144.000 m2 Útleiguhlutfall 97,6% Veðhlutfall 56,6% Fjöldi viðskiptavina 68 Fjárfestingareignir 84,7 milljarðar Starfsfólk 5 Rekstartekjur 5,6 milljarðar
Page 5
Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 5 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni 2022 2023 2024 2025 2022 2023 2024 2025 2022 2023 2024 2025 2022 2023 2024 2025 2022 2023 2024 2025 Umtalsverð tekjuaukning og vaxandi eignasafn Rekstrartekjur og hlutfall handbærs fjár/rekstrartekjum Handbært fé frá rekstri og hlutfall handbærs fjár frá rekstri/eigið fé Hagnaður fyrir tekjuskatt og rekstrarhagnaðarhlutfall Eigið fé og arðsemi eiginfjár Fjárfestingareignir Fjárfestingareignir og veðhlutfall m2 42 ma.kr. 52% 57% 57% 57% 58 ma.kr. 73 ma.kr. 85 ma.kr. 0 40 80 120 160 2021 Q2 2021 Q4 2022 Q2 2022 Q4 2023 Q2 2023 Q4 2024 Q2 2024 Q4 2025 Q2 2025 Q4 16% 15% 13% 13% 2.611 m.kr. 23 ma.kr. 26 ma.kr. 28 ma.kr 21 ma.kr. 3.970 m.kr. 4.311 m.kr. 3.525 m.kr. 386 m.kr. 838 m.kr. 2.126 m.kr. 2.711 m.kr. 1.761 m.kr. 3.227 m.kr. 4.508 m.kr. 5.598 m.kr. 74% 77% 79% 78% 10% 8% 4%2% 22% 26% 47% 48%
Page 6
Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 6 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni Efnisyfirlit Veldu síðu með því að velja kafla efst á síðunni og/eða hér til vinstri. Þú kemst aftur í efnisyfirlit með því að smella á merki Kaldalóns efst í vinstra horni. Um Kaldalón ........................................................................................................................................................................................ 7 Vaxtarmarkmið og stefna ....................................................................................................................... 8 Eignasafn ....................................................................................................................................................................................................... 9 Eignaflokkar ...................................................................................................................................................................................... 14 Árið 2025 ....................................................................................................................................................................................................... 15 Fasteignaþróun ..................................................................................................................................................................... 16 Markverðir nýir leigusamningar ...................................................................................... 17 Fjárfestingar ársins .................................................................................................................................................... 18 Græn fjármálaumgjörð .............................................................................................................................. 20 Framúrskarandi og til fyrirmyndar ......................................................................... 21 Sjálfbærnimat ............................................................................................................................................................................. 23 Samfélagsverkefni .................................................................................................................................................... 24 Stjórnarhættir ............................................................................................................................................................................... 25 Skipurit .............................................................................................................................................................................................................. 26 Stjórn ....................................................................................................................................................................................................................... 27 Starfsfólk ................................................................................................................................................................................................... 29 Stjórnarháttayfirlýsing .................................................................................................................................... 30 Starfskjarastefna ............................................................................................................................................................... 31 Siða- og sjálfbærnistefna ................................................................................................................... 32 Sjálfbærni .......................................................................................................................................................................................... 33 Tvöföld mikilvægisgreining ......................................................................................................... 35 Umhverfismál ............................................................................................................................................................................ 36 Félagsleg sjálfbærni ............................................................................................................................................ 37 Stjórnarhættir ............................................................................................................................................................................. 38 Breeam ........................................................................................................................................................................................................... 39 Grænar eignir .............................................................................................................................................................................. 40 Saman náum við árangri ........................................................................................................................ 41 Sjálfbærnibókhald ...................................................................................................................................................... 42
Page 7
Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 7 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni 7 Árið 2025 Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 StjórnarhættirUm Kaldalón Um Kaldalón
Page 8
8 Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Um Kaldalón Vaxtarmarkmið og stefna Eignasafn Eignaflokkar Við náðum okkar markmiðum á vaxtarskeiði Kaldalón er fasteignafélag með dreift eignasafn á höfuðborgarsvæðinu og nálægt helstu höfnum og flughöfnum landsins. Félagið er einfalt í upp - byggingu, yfirbygging þess er létt , sem stuðlar að lágum rekstrarkostnaði, skýrum verkaskiptingum og öflugri samlegð innan starfsmannahópsins. Á árinu 2025 náði Kaldalón öllum rekstrarmarkmiðum. Fast- eignasafnið stendur nú í um 85 milljörðum króna og með þeim fyrirliggjandi viðskiptum ásamt upp - byggingarverkefnum mun félagið á árinu 2026 hafa náð settum vaxtarmarkmiðum um 100 milljarða króna í fjárfestingareignir eða 8 milljarða króna leigutekjur á ársgrundvelli. Umbreyting Þróunarfasar Markmið í arðbærum vexti Arðbær vöxtur Rekstur og stýring safns ‘21-’23 ‘24-’26 ’26 Þar með hefst nýr kafli í sögu Kaldalóns. Fókus færist hinsvegar frá vexti yfir á virka stýringu eignasafnsins og stighækkandi greiðslur til hluthafa. Skref í átt að næsta tímabili í uppbyggingu Kaldalóns er tillaga um 1.000 milljóna króna arðgreiðslu á aðalfundi 2026 — fyrsta sinnar tegundar hjá félaginu. Stefnt er að því að 50–75% handbærs fjár frá rekstri renni til hluthafa þegar fram í sækir. 100 ma. eignasafn eða 8 milljarða tekjur Skuldir aðallega verðtryggðar Græn fjármögnunarumgjörð Aukin upplýsingagjöf Aukin breidd í eignasafni og hópi viðskiptavina Efnahagur að mestu tekjubærandi
Page 9
9 Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Um Kaldalón Vaxtarmarkmið og stefna Eignasafn Eignaflokkar Eignasafn Valdar eignir úr safni Köllunarklettsvegur 1 Reykjavík Klettagarðar 19 Reykjavík 12.550 m2 7.933 m2
Page 10
10 Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Um Kaldalón Eignasafn Valdar eignir úr safni Suðurhraun 4-6 Garðabær Suðurhraun 10 Hafnarfjörður 9.148 m2 6.937 m2 Vaxtarmarkmið og stefna Eignasafn Eignaflokkar
Page 11
11 Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Um Kaldalón Eignasafn Íshella 1 Hafnarfjörður Borgartún 32 Reykjavík 7.933 m2 6.649 m2 Einhella 1 Hafnarfjörður Fossaleynir 19-23 Reykjavík 5.770 m2 5.476 m2 Valdar eignir úr safni Vaxtarmarkmið og stefna Eignasafn Eignaflokkar
Page 12
12 Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Um Kaldalón Eignasafn Laugavegur 32-36 Reykjavík Þórunnartún 4 Reykjavík 4.025 m2 2.953 m2 Klettagarðar 8-10 Reykjavík Fiskislóð 23-25 Reykjavík 4.393 m2 4.351 m2 Valdar eignir úr safni Vaxtarmarkmið og stefna Eignasafn Eignaflokkar
Page 13
13 Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Um Kaldalón Eignasafn Tegund eigna eftir tekjum % hlutfall út frá tekjum % hlutfall eigna eftir virði Landsvæði 24% Verslun og þjónusta 22% Hótel 5% Skrifstofur 49% Vöruhús, iðnaður og geymslur 96,4% 3,6% Höfuðborgarsvæðið Landsbyggðin Vaxtarmarkmið og stefna Eignasafn Eignaflokkar
Page 14
14 Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Um Kaldalón Vaxtarmarkmið og stefna Eignasafn Eignaflokkar Félagið leggur ríka áherslu á að byggja upp sterkt og vel ígrundað eignasafn sem samanstendur af eignum sem eru einfaldar í rekstri og skapa traustan rekstrargrundvöll til lengri tíma litið. Eignasafnið skiptist aðallega í þrjá meginflokka: hótel, vöru- og iðnaðarhúsnæði og verslunar- og þjónustuhúsnæði. Flestar eignir félagsins eru í fullri eigu þess, sem veitir betri stjórn og sveigjanleika í rekstri og frekari þróun. Slík nálgun stuðlar að lægri rekstrarkostnaði til lengri tíma litið og samræmist markmiðum félagsins um að reka einfalt, skilvirkt og arðbært fasteignafélag. Þá eru leigusamningar yfir eignasafnið að jafnaði til lengri tíma sem skapar fyrirsjáanleika og stöðugleika í tekjustreymi félagsins. Hótel félagsins eru staðsett miðsvæðis í Reykjavík og hafa sterka stöðu á markaði bæði vegna stað- setningar og gæði eigna. Vöru- og iðnaðarhúsnæði félagsins eru að mestu leyti staðsett á eftirsóttum Fimm stærstu viðskiptavinirnir Stærsti viðskiptavinurinn 2021 2022 2023 2024 2025 2021 2022 2023 2024 2025 100% 80% 60% 40% 20% 0 100% 80% 60% 40% 20% 0 Leigusamningar og aðgengilegum svæðum á höfuðborgarsvæðinu. Félagið hefur undanfarið aukið vægi þessara eigna í safninu, enda hefur eftirspurn eftir slíkum húsnæð- um verið mikil á sama tíma og lítið hefur verið byggt af nýjum einingum. Þessi tegund eigna einkennist af einföldum rekstri og lágri viðhaldsþörf til lengri tíma. Þá hefur félagið einnig fjárfest í vel staðsettum verslunar- og þjónustuhúsnæðum, einkum við helstu stofnbrautir á höfuðborgarsvæðinu. Með því hefur félagið nýtt tækifæri sem skapast hafa með breyttri neysluhegðun, einkum aukinni áherslu á aðgengi og sýnileika. Gert er ráð fyrir að þessi þróun haldi áfram, sem styrkir stoðir þessa eignaflokks enn frekar. eftir tegund viðskiptavina* *Skv. CreditInfo Dreifing leigutekna Skráð félög eða dótturfélög þeirra Opinberir aðilar Stór fyrirtæki eða framúrskarandi lánshæfi Önnur fyrirtæki 66% 25% 15% 11% 10% 10% 45% 42% 37% 24% 61% 19% 15% 5%
Page 15
Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 15 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni 15 Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Árið 2025 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni
Page 16
16 Um Kaldalón Stjórnarhættir Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Árið 2025 Fasteignaþróun Markverðir nýir leigusamningar Fjárfestingar ársins Græn fjármálaumgjörð Framúrskarandi og til fyrirmyndar Sjálfbærnimat Samfélagsverkefni Þróun fasteigna til framtíðarverðmæta Á árinu 2025 lagði Kaldalón áherslu á uppbyggingu nýrra fasteigna í náinni samvinnu við viðskiptavini félagsins — með það að markmiði að mæta lang - tímaþörfum þeirra á sérsniðnum og nútímalegum húsakosti. Félagið hefur á síðastliðnum tveimur árum komið að byggingu um 27.000 fermetra atvinnueigna og haldið þannig vexti eignasafnsins á arðbærum grunni. Meðal helstu framkvæmda ársins var uppbygging nýs iðnaðar- og framleiðsluhúsnæðis að Fossaleyni 19, um 3.400 fermetrar, þar sem langtíma leigusamn- ingur við viðskiptavin liggur þegar fyrir. Framkvæmdir miða vel og afhending er áætluð á fjórða ársfjórð - ungi 2026. Að Brúartorgi 6 stendur yfir stækkun með afhendingu á öðrum ársfjórðungi 2026, einnig með langtímasamning til grundvallar. Við Köllunarklettsveg 1, stærstu eign félagsins, er verið að ljúka við 1.750 fermetra verslunar- og þjón- usturými sem afhent verður á öðrum ársfjórðungi 2026. Þá er Þverholt 1 í undirbúningi þar sem 440 fermetra veitingarými verður afhent á sama tíma. Við Straumhellu er unnið að hönnun nýrrar fram - kvæmdar, um 4.000 - 5.000 fermetra atvinnuhúsnæði. Framkvæmdirnar endurspegla þá stefnu félagsins að vera fyrsti valkostur fyrirtækja til samstarfs í þeim eignaflokkum sem Kaldalón leggur áherslu á — og að þróa fasteignir í nánu samstarfi við viðskiptavini sem leita til félagsins með langtímaþarfir í húsnæðismálum.
Page 17
17 Um Kaldalón Stjórnarhættir Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Árið 2025 Fasteignaþróun Markverðir nýir leigusamningar Fjárfestingar ársins Græn fjármálaumgjörð Framúrskarandi og til fyrirmyndar Sjálfbærnimat Samfélagsverkefni Markverðir nýir leigusamningar á árinu Á árinu 2025 stóð félagið að fjölda verkefna sem tengdust útleigu og frekari þróun eignasafnsins og leiddu til nýrra og styrktra tengsla við fyrirtæki á íslenskum markaði. Á meðal stærri verkefna ársins var samningur við Emmessís um uppbyggingu á nýju framleiðsluhúsnæði og höfuðstöðvum félagsins á lóð félagsins við Fossaleyni 19–23. Framkvæmdir hafa gengið vel og er stefnt að afhendingu húsnæðisins í lok árs. Við Köllunarklettsveg 1 voru um 1.200 fermetrar afhentir í nýinnréttuðum hágæða skrifstofurýmum til Atwork, Styrkáss og Eventum. Atwork sérhæfir sig í sveigjanlegri skrifstofuaðstöðu og hefur byggt upp sterka stöðu á markaði fyrir þjónustað skrifstofurými. Styrkás er leiðandi þjónustufyrirtæki sem starfar á fyrirtækjamarkaði og Eventum sérhæfir sig í viðburða- haldi og verkefnastjórnun, en fyrirtækin hafa öll sýnt öflugan vöxt á undanförnum árum. Icewear stækkaði jafnframt starfsemi sína og fékk afhent ný rými að Íshellu 1. Icewear er rótgróið íslenskt fyrirtæki sem hefur byggt upp sterkt vöru- merki á sviði íslensks fatnaðar og útivistarvöru og hefur á síðustu árum aukið bæði framleiðslu og fjölgað útsölustöðum. Þá er gert ráð fyrir opnun nýs og spennandi veitinga- staðar við Þverholt 1, Mosfellsbæ, á næstu mánuðum sem mun styrkja þjónustuframboð á svæðinu enn frekar. Við Köllunarklettsveg 1 mun Barnaloppan opna verslun á næstu mánuðum og bætist þannig við starf- semi sem styður við hringrásarhagkerfið í húsnæðinu, þar sem Góði hirðirinn er þegar til staðar. Barnaloppan hefur notið mikilla vinsælda fyrir markaðstorg fyrir notaðar barnavörur og stuðlar að aukinni endurnýt- ingu. Góði hirðirinn hefur jafnframt um árabil verið leiðandi á sviði endurnýtingar og endursölu á Íslandi. Jafnframt er fyrirhugað að opna þar aðstöðu fyrir padel á næstu mánuðum sem mun auka enn frekar fjölbreytni í starfsemi á svæðinu. Pure Water fékk afhent húsnæðið að Borgarhellu 33 á árinu og með þeim samningi eru allar eignir félagsins á því svæði komnar í fulla útleigu. Pure Water framleiðir og dreifir íslensku drykkjarvatni og hefur byggt upp öfluga starfsemi með vaxandi eftirspurn bæði innanlands og á erlendum mörkuðum. Félagið fékk eignirnar á Borgarhellu að stórum hluta afhentar óútleigðar, en með markvissri vinnu hefur tekist að fylla þær af fjölbreyttri og öflugri starfsemi.
Page 18
18 Um Kaldalón Stjórnarhættir Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Árið 2025 Fasteignaþróun Markverðir nýir leigusamningar Fjárfestingar ársins Græn fjármálaumgjörð Framúrskarandi og til fyrirmyndar Sjálfbærnimat Samfélagsverkefni Fjárfestingar ársins Suðurhraun 4-6 Garðabær Austurhraun 7 Garðabær Suðurhraun 4-6 er 9.148 m2 vöru- og framleiðsluhúsnæði á hraununum í Garðabæ. Húsnæðið hýsir starfsemi Samhentra Kassagerðar. Austurhraun 7 er 2.440 m2 skrifstofu- og iðnaðarhúsnæði staðsett í hraunum Garðabæ. Fasteignin er staðsett framarlega í hverfinu með góðri tengingu við Reykjanesbraut. Fasteignin er öll nýlega endurgerð að innan með góðum húskerfum. Yfirlit yfir helstu eignir
Page 19
19 Um Kaldalón Stjórnarhættir Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Árið 2025 Fasteignaþróun Markverðir nýir leigusamningar Fjárfestingar ársins Græn fjármálaumgjörð Framúrskarandi og til fyrirmyndar Sjálfbærnimat Samfélagsverkefni Fjárfestingar ársins Klettháls 1A Reykjavík Skúlagata 15 Reykjavík Klettháls 1A er 1.116 m2 þjónustu- og iðnaðarhúsnæði á Hálsunum í Reykjavík og hýsir réttingarverkstæði Bílastjörnunnar. Skúlagata 15 er vel staðsett þjónustulóð með tengingu við Sæbraut og Skúlagötu. Á lóðinni er veitingaþjónusta Aktu taktu og Atlantsolía. Yfirlit yfir helstu eignir Krókháls 16 Reykjavík Krókháls 16 er 3.530 m2 verslunar-, þjónustu- og iðnaðarhús- næði á Hálsunum í Reykjavík. Eignin stendur á um 20.000 m2 lóð. Húsnæði hýsir starfsemi Þórs og Hreinsitækni
Page 20
20 Um Kaldalón Stjórnarhættir Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Árið 2025 Græn fjármálaumgjörð Kaldalón gaf fyrst út grunnlýsingu vegna 30 ma.kr. útgáfuramma í júlí 2023. Gildandi grunnlýsing félagsins var gefin út í júlí 2025 þar sem útgáfuramminn var hækkaður í 40 ma.kr. Grunnlýsingin er staðfest af Fjármálaeftirliti Seðlabanka Íslands og gerir félaginu kleift að gefa út markaðsskuldabréf til að fjármagna félagið. Grunnlýsinguna í heild sinni má finna á heima- síðu félagsins hér að neðan. Hluti af vegferð félagsins með útgáfu grunnlýsingar var að koma upp almennu tryggingafyrirkomulagi. Í gegnum það fyrirkomulag eru tryggingabréf félagsins og skilmálar samræmdir í eitt staðlað form. Í lok árs voru 80% af langtímaskuldum Kaldalóns undir almenna tryggingafyrirkomulaginu. Kaldalón hefur einnig gefið græna fjármálaumgjörð. Tilgangurinn með henni er að skilgreina á einum og sama stað sameiginlega aðferðafræði fyrir alla útgáfu á grænum fjármálagerningum þ.m.t. grænum skuldabréfum. Græna fjármálaumgjörðin var staðfest af SustainAnalytics til að tryggja samræmi við viðmið Alþjóðasamtaka aðila á verðbréfamarkaði um græn skuldabréf og græn lán. Upplýsingar um grænu fjármálaumgjörð Kaldalóns eru aðgengilegar á hlekknum hér fyrir neðan. Úttekt SustainAnalytics á umgjörðinni má einnig finna á heimasíðu félagsins. Félagið hefur verið reglubundinn útgefandi á markaði með útgáfu á sex mánaða víxlum frá september 2023 og skuldabréfum frá febrúar 2024. Fyrsta markaðs- skuldabréf félagsins var KALD 150234 að fjárhæð 5.000 m.kr. á 4% föstum verðtryggðum vöxtum. Félagið gaf út sína fyrstu grænu útgáfu í nóvember 2024 með útgáfu á skuldabréfinu KALD 041139 GB einnig undir útgáfurammanum að fjárhæð 4.000 m.kr. á 3,75% föstum verðtryggðum vöxtum. Útgáfan var svo stækkuð í febrúar 2025 upp í samtals 5.800 m.kr. Félagið á grænar eignir fyrir um 18 ma.kr. og áætlað er að þær verði um 24 ma.kr á árinu 2026. Félagið gaf út á árinu KALD 150436 í apríl á 4% föstum verðtryggðum vöxtum og seldi fyrir 1.500 m.kr. Meðalvextir á verðtryggðri markaðsfjármögnun félagsins eru í lok árs 3,9% og álag í 121 bps. m.v. síð- ustu útgáfu. Félagið gaf einnig út á árinu tvo óverðtryggða flokka annars vegar flokkinn KALD 201228 á 8,39% föstum vöxtum að fjárhæð 1.500 m.kr. og hins vegar flokkinn KALD 150129 á fljótandi vöxtum sem stóðu í 8,86% við árslok 2025. Félagið var í lok árs með 74% af skuldum félagsins verðtryggðar og mun á árinu 2026 halda áfram að endurfjármagna bankaskuldir með verðtryggðum markaðsskuldabréfum. Grunnlýsing Græn fjármálaumgjörð Úttekt SustainAnalytics Gjalddagar skulda Vaxtaberandi skuldir 42,1 ma.kr. 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2034 Síðar 12 10 8 6 4 2 0 ma.kr. Óverðtryggðar skuldir Víxlar Önnur fjármögnun Verðtryggðar skuldir 64% uppgreiðanlegt Meðalkjör: 8,7% (↓ ↓ 1,7 pr.st.) 43% vtr. uppgreiðanlegt Meðalkjör: 4,5% (↓ ↓ 0,4 pr.st.) 26% 74% Fasteignaþróun Markverðir nýir leigusamningar Fjárfestingar ársins Græn fjármálaumgjörð Framúrskarandi og til fyrirmyndar Sjálfbærnimat Samfélagsverkefni
Page 21
21 Um Kaldalón Stjórnarhættir Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Árið 2025 Fasteignaþróun Markverðir nýir leigusamningar Fjárfestingar ársins Græn fjármálaumgjörð Framúrskarandi og til fyrirmyndar Sjálfbærnimat Samfélagsverkefni Áframhaldandi vöxtur með arðsemi að leiðarljósi Á árinu hélt félagið áfram uppbyggingu eignasafns síns í samræmi við fjárfestingastefnu sem lögð hefur verið til grundvallar í rekstri þess. Heildarfjárfestingar ársins námu um 8,3 milljörðum króna og hefur eignasafnið tvöfaldast á tveimur árum. Í lok árs 2025 undirritaði Kaldalón kauptilboð í allt fasteignasafn FÍ fasteignafélags. Helstu fjárfestingar ársins voru í vöru- og iðnað - arhúsnæði, í takt við áherslur félagsins á fjölbreytt og tekjuaflandi eignasafn. Fjárfestingar síðustu ára hafa skilað félaginu traustu og vel samsettu eignasafni með breiðum viðskiptavinahópi og lengri meðallengd leigusamninga en almennt tíðkast á íslenskum markaði. Félagið er nú með sett markmið í sjónmáli um stærð og snýr sér í auknum mæli að rekstri og eignastýringu með áframhaldandi arðsemi að leiðarljósi. Fjárfestingarstefna Kaldalóns Félagið fjárfestir í fjölbreyttum eignaflokkum atvinnu eigna með það markmið að minnka áhættu einstaka eignaflokka. Félagið horfir m.a. til fjárfestinga á höfuðborgarsvæðinu, og í nágrenni helstu inn- viða s.s. hafnir og flughafnir. Þeir eignaflokkar sem félagið leggur áherslu á eru iðnaður, verslun og þjón- usta auk hótela. Fjárfestingar miða að því að safnið sé með hátt útleiguhlutfall, langtímaleigusamninga og stöndugt sjóðstreymi. Félagið hefur jafnframt til skoðunar fjárfestingu í innviðaverkefnum. Félagið mun einnig íhuga að fjárfesta í virðisaukandi tækifærum sem geta skilað hærri ávöxtun, svo sem eignum sem þarf að þróa eða endurnýja. Félagið mun leitast við að halda fjölbreytni í eignasafni sínu með fjárfestingum í eignum á mismunandi atvinnu- svæðum og atvinnugreinum. Félagið mun viðhalda íhaldssömu skuldahlutfalli til að stýra áhættu og tryggja fjármálastöðugleika. Félagið stýrir eignasafni sínu með virkum hætti, þannig kann stjórn félagsins að taka ákvörðun um sölu eigna sem félagið telur ekki henta eignasafni til lengri tíma. Heildarfjárfestingar ársins námu um 8,3 milljörðum króna
Page 22
22 Um Kaldalón Stjórnarhættir Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Árið 2025 Fasteignaþróun Markverðir nýir leigusamningar Fjárfestingar ársins Græn fjármálaumgjörð Framúrskarandi og til fyrirmyndar Sjálfbærnimat Samfélagsverkefni Viðurkenndur árangur og sjálfbærni Kaldalón hlaut viðurkenningu frá Viðskiptablaðinu og Keldunni sem fyrirmyndarfyrirtæki í rekstri bæði 2024 og 2025, og var jafnframt útnefnt framúrskarandi fyrirtæki af Creditinfo hvort ár um sig. Þessar viður - kenningar eru ekki tilviljun – þær endurspegla mark- vissa uppbyggingu sem hefur skilað sér í traustum og stöðugum rekstri. Árið 2024 var fyrsta mögulega ár Kaldalóns hf. sem fasteignafélag að fá vottanir þar sem þær byggja á þriggja ára rekstrarsögu. Félagið hefur á umbreytingar- og vaxtaferli staðið að byggingu og fjárfestingu í atvinnuhúsnæði sem telur með núgildandi samningum um 170.000 fermetra. Á þessum tíma hefur félagið skilað markvissri bætingu í sjálfbærni. Þá hefur Kaldalón ávallt verið fjárhagslega sjálfbært á þessu uppbyggingarskeiði. Vaxtaferli er nú að ljúka og áhersla lögð á rekstur og skila hluthöfum stöðugum arði. Þessi árangur endurspeglar ekki aðeins vöxt heldur einnig styrk, sjálfbærni og faglega stjórnunarhætti. Reitun hækkaði UFS-mat félagsins um 10 stig á síðasta ári, í B2-flokk með 71 stig af 100 mögulegum. Viðurkenning tvö ár í röð og hækkandi sjálfbærnieinkunn
Page 23
23 Um Kaldalón Stjórnarhættir Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Árið 2025 Fasteignaþróun Markverðir nýir leigusamningar Fjárfestingar ársins Græn fjármálaumgjörð Framúrskarandi og til fyrirmyndar Sjálfbærnimat Samfélagsverkefni UFS áhættumat Kaldalón er með samning við Reitun til að taka árlega út frammistöðu félagsins á sviði umhverfis- og félags- þátta og stjórnarhátta. Sem ungt og öflugt fasteigna- félag hefur Kaldalón lagt sterkan grunn að sjálfbærri starfsemi með markvissum aðgerðum og skýrri stefnumótun. Á árinu náði félagið mikilvægum áföngum í sjálfbærni, meðal annars með því að bæta gagnagæði verulega. Lögð var áhersla á að kortleggja betur orkunotkun í útleigðum eignum með beinum mælaálestrum, sem styrkir grundvöll orkubókhaldsins og gefur gleggri mynd af heildaráhrifum. Þá hefur verið unnið að því að bæta yfirsýn yfir aðfangakeðjuna og auka kröfur til samstarfsaðila, auk þess að fylgja eftir þeim stefnum sem félagið hefur sett sér. Við hjá Kaldalóni erum stolt af þeim árangri sem náðst hefur, en félagið hækkaði um tíu stig í UFS mati Reitunar milli ára og hlaut einkunnina 71 stig eða B2. Þessi framför staðfestir að sterkur grunnur í sjálfbærni, ásamt vönduðum undirbúningi og eftirfylgni, tryggir áframhaldandi vöxt og ábyrga þróun félagsins. UFS Einkunnadreifing UFS Einkunn UFS Einkunn Umhverfisþættir Félagsþættir Stjórnarhættir 100 6015 Stig Fjöldi rekstraraðila UFS einkunn 90 50 Kaldalón Meðaltal 8020 4010 70 30 205 D B2C3 B1C2 A3C1 A2B3 A1 10
Page 24
24 Um Kaldalón Stjórnarhættir Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Árið 2025 Fasteignaþróun Markverðir nýir leigusamningar Fjárfestingar ársins Græn fjármálaumgjörð Framúrskarandi og til fyrirmyndar Sjálfbærnimat Samfélagsverkefni Styrkir og samstarf Kaldalón er hluti af samfélagi og virkur þátttakandi Kaldalón hefur frá árinu 2022 stutt við Batahús. Batahús er einstaklingsmiðað bataúrræði við enda afplánunar þar sem einstaklingum er boðin heimilisaðstaða til allt að tveggja ára. Unnið er með einstaklingum á jafn- ingjagrundvelli út frá hugmyndum um áfallamiðaða nálgun. Kaldalón ákvað að styðja starfsemi Rauða krossins á Íslandi með rausnarlegu framlagi á árunum 2024 og 2025. Kaldalón leggur Rauða krossinum til húsnæði í Kópavogi á meðan gagngerar endurbætur eru gerðar á höfuðstöðvum félagsins að Efstaleiti 9 í Reykjavík. Kaldalón gerði þriggja ára samstarfssamning við körfuknattleiksdeild Álftaness til þriggja ára. Með samningnum styður Kaldalón við öflugt upp - byggingarstarf körfuboltans á Álftanesi og verður einn helsti bakhjarl liðsins. Þá mun heimavöllur Álftaness í körfunni næstu þrjú ár bera nafnið Kaldalónshöllin. Kaldalón styrkti ýmis góðgerðasamtök á árinu, s.s. Krabbameinsfélagið, Græna skáta og björgunarsveitir.
Page 25
Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 25 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni 25 Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Stjórnarhættir Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni
Page 26
26 Um Kaldalón Árið 2025 Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Stjórnarhættir Skipurit Stjórn Starfsfólk Stjórnarháttayfirlýsing Starfskjarastefna Siða- og sjálfbærnistefna Framkvæmdastjóri rekstrar Högni Hjálmtýr Kristjánsson Forstöðumaður fasteignaumsýslu Jón Ragnar Magnússon Fjármálastjóri Sigurbjörg Ólafsdóttir Aðalbókari Herdís Elísabet Kristinsdóttir Forstjóri Jón Þór Gunnarsson Regluvörður Stefán Orri Ólafsson (Lex) Stjórn
Page 27
27 Um Kaldalón Árið 2025 Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Stjórnarhættir Skipurit Stjórn Starfsfólk Stjórnarháttayfirlýsing Starfskjarastefna Siða- og sjálfbærnistefna Formaður Ásgeir Helgi Reykfjörð Gylfason Ásgeir hefur verið formaður stjórnar Kaldalóns frá maí 2022 og situr í starfskjaranefnd félagsins. Ásgeir hefur verið forstjóri Skel fjárfestingafélags hf. frá júlí 2022. Auk þess situr hann í stjórnum Skaga hf., og Styrkás hf. Ásgeir er með fullnaðarpróf í lögfræði frá Háskólanum í Reykjavík og með lögmannsréttindi. Ásgeir var að- stoðarbankastjóri Arion banka hf. og framkvæmdastjóri fyrirtækja- og fjárfestingabankasviðs bankans, þar áður var hann framkvæmdastjóri fyrirtækjasviðs Kviku banka hf. og áður yfirlögfræðingur fyrirrennara Kviku, MP banka hf. Þá hefur Ásgeir starfað hjá Straumi fjár - festingarbanka, LOGOS lögmannsþjónustu í Reykjavík og London og framkvæmdahóp um losun fjármagns - hafta sem skilaði stöðugleikasamningunum árið 2015. Ásgeir hefur sinnt stundakennslu á háskólastigi í kaup- hallar- og verðbréfamarkaðsrétti og setið í stjórnum í tengslum við störf sín. Ásgeir hefur víðtæka reynslu á mörgum sviðum sem á reynir í stjórnarstörfunum. Ásgeir hefur góða þekkingu á rekstri skráðs félags, á lagaumhverfi félagsins, fjár - magnsmörkuðum, fjármálum og regluvörslu. Þá hefur Ásgeir góða reynslu í stefnumótun og þróun langtíma- stefnu og stjórnarstörfum. Meðstjórnandi Álfheiður Ágústsdóttir Álfheiður hefur verið stjórnarmaður í Kaldalóni frá apríl 2022 og situr í endurskoðunarnefnd félagsins. Álfheiður hefur verið forstjóri Elkem Ísland frá 2022. Áður var hún fjármálastjóri hjá sama félagi og hefur unnið þar allt frá árinu 2006. Auk þess er hún stjórnarmaður í Elkem Rana Norway en var áður í stjórn Elkem Materials Inc USA, Klafa ehf., Birtu lífeyrissjóðs og Carbfix. Álfheiður er með B.Sc. próf í viðskiptafræði frá Háskólanum á Bifröst, hefur tekið námskeið á meistarastigi í reikningsskilum og endurskoðun frá Háskóla Íslands og er með meistaragráðu í forystu og stjórnun frá Háskólanum á Bifröst. Álfheiður hefur víðtæka þekkingu og reynslu af stefnu- mótun og áætlanagerð, rekstri, fjármálum og fjármagns- mörkuðum. Þá hefur Álfheiður reynslu af endurskoðun og eftirliti, ásamt setu í stjórnum fyrirtækja. Meðstjórnandi Haukur Guðmundsson Haukur hefur verið stjórnarmaður í Kaldalóni frá mars 2023 og situr í starfskjaranefnd félagsins. Haukur er sjálfstætt starfandi og sinnir meðal annars eigin fjár - festingum og ráðgjafastörfum á fasteignamarkaði og í tölvuleikjaiðnaði. Haukur var framkvæmdastjóri Hafna- garðs ehf. frá 2019-2024. Hann hefur lengi starfað við framkvæmda- og verkefnastýringu, eigin fjárfestingar og ráðgjafastörf á fasteignamarkaði. Haukur situr í stjórnum Epi-Invest ehf., Bronz Charm ehf., Fellasmára ehf., Frambúð ehf., Grábergi ehf. og HK fjárfestinga ehf. Haukur er með B.Sc. gráðu í byggingarverkfræði frá Há- skóla Íslands. Haukur hefur yfirgripsmikla þekkingu og reynslu af fas- teignaþróun, stýringu fasteignaverkefna og félaga á fasteignamarkaði, samningagerð og skipulagsmálum. Meðstjórnandi Pálína María Gunnlaugsdóttir Pálína var kjörin í stjórn félagsins í apríl 2024 og situr í endurskoðunarnefnd félagsins. Pálína sinnir fram- kvæmdastjórn og stjórnarsetu, Lind Fasteignasölu ehf. Jafnframt situr Pálína í stjórnum Steindórs ehf., Elfoss ehf., Elfoss leigu ehf., Álfabakka 8 ehf. og Fjölblendis ehf. Á árunum 2013-2023 starfaði Pálína í Arion banka hf., síðast sem viðskipta- og lánastjóri á fyrirtækja- og fjárfestingarbankasviði. Pálína er með B.Sc. gráðu í við- skiptafræði frá Háskóla Íslands og leggur stund á nám í löggildingu til fasteigna- og skipasala. Pálína hefur þekkingu og reynslu í viðskiptatengslum, fjármálum og fjármögnun fyrirtækja úr störfum sínum hjá Arion banka. Í núverandi starfi reynir meðal annars á rekstur, samningagerð og skipulagsmál í fasteigna- tengdum verkefnum.
Page 28
28 Um Kaldalón Árið 2025 Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Stjórnarhættir Meðstjórnandi Haukur Hafsteinsson Haukur Hafsteinsson var kjörinn í stjórn Kaldalóns árið 2025 og situr í starfskjaranefnd félagsins. Haukur hefur verið stjórnarmaður í ACRO verðbréfum frá 2020 og fjárfestingaráði ÍS fyrirtækjalánasjóðs frá 2020. Áður starfaði Haukur sem framkvæmdastjóri Lífeyrissjóðs starfsmanna ríkisins 1985-2019 og þar áður sem lög- fræðingur sjóðsins 1982- 1985. Samhliða sat hann í stjórn Landssamtaka lífeyrissjóða 1998-2019, lengst af sem varaformaður. Haukur var í stjórn Íslenskrar getspár 1985-1988. Þá starfaði Haukur sem framkvæmdastjóri Ungmennafélags Keflavíkur í hlutastarfi með námi og við knattspyrnuþjálfun. Haukur er með fullnaðarpróf í lögfræði. Haukur hefur víðtæka þekkingu og reynslu sem fellur einkar vel að félaginu og ramma um hæfni, reynslu og þekkingu. Hann hefur m.a. yfirgripsmikla þekkingu á fjármögnun, fjárfestingum, löggjöf á markaði, eftirliti og stjórnarháttum. Styrkleikar Hauks eru einnig fólgnir í langtímastefnumótun og áhættustýringu. Varamaður Gunnar Henrik Gunnarsson Gunnar er sjálfstætt starfandi fjárfestir. Gunnar hefur setið í stjórn og varastjórn Kaldalóns frá júní 2019, og kom að stofnun félagsins. Auk þess er Gunnar stjórna- maður og framkvæmdastjóri GG Invest ehf., Prooptik ehf. og Trausttak ehf. Þá er Gunnar stjórnarmaður í Edra ehf. Investar ehf., Provision ehf., RES 3 ehf., RES 9 ehf., RES II ehf., Strada ehf. og Verde FX ehf. Þá er hann vara- maður í stjórn Djúpsins fasteigna ehf. Gunnar er sjón- tækjafræðingur. Gunnar hefur margra ára reynslu sem fjárfestir á markaði og stjórnarmaður í fyrirtækjum. Gunnar hefur góða þekkingu og reynslu af fjárfestingum og stjórnarstörfum. Varamaður Hildur Leifsdóttir Hildur hefur verið lögmaður á Mörkinni lögmannsstofu hf. frá 2013. Hildur hefur setið í varastjórn Kaldalóns frá apríl 2022 og er formaður stjórnar í Lyfsalanum ehf. og Landakotsskóla og auk þess varamaður í stjórnum m.a. EBK ehf. og EAK ehf. Þá er Hildur nefndarmaður í kæru- nefnd vöru- og þjónustukaupa. Áður starfaði Hildur sem sérfræðingur hjá Samkeppniseftirlitinu og þar áður hjá Lagastofnun. Hildur er með fullnaðarpróf í lögfræði frá lagadeild Háskóla Íslands og lögmannsréttindi. Hildur hefur góða þekkingu á lagaumhverfi félagsins, samkeppnismörkuðum og stjórnarstörfum. Endurskoðunarnefnd Álfheiður Ágústsdóttir Harpa Víðisdóttir Pálína María Gunnlaugsdóttir Starfskjaranefnd Ásgeir Helgi Reykfjörð Gylfason Haukur Guðmundsson Haukur Hafsteinsson Tilnefningarnefnd Ásgeir Sigurður Ágústsson Margrét Sveinsdóttir Unnur Lilja Hermannsdóttir Skipurit Stjórn Starfsfólk Stjórnarháttayfirlýsing Starfskjarastefna Siða- og sjálfbærnistefna
Page 29
29 Um Kaldalón Árið 2025 Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Stjórnarhættir Forstjóri Jón Þór Gunnarsson Jón Þór er umhverfis- og byggingarverk - fræðingur frá Háskóla Íslands og hefur lokið meistaraprófi í byggingarverkfræði frá Tækniháskólanum í Danmörku, DTU. Frá 2008 – 2017 starfaði Jón Þór hjá Mann- vit sem sérfræðingur í áætlanagerð og ver- kefnastjórnun. Frá 2018-2021 starfaði hann hjá Kviku banka hf. og dótturfélaginu GAMMA, eftir kaup þess fyrrnefnda á sjóðastýringarfyrirtækinu – meðal annars sem sérfræðingur í eignastýringu og for - stöðumaður. Framkvæmdastjóri rekstrar Högni Hjálmtýr Kristjánsson Högni er hagfræðingur frá Háskóla Íslands og hefur lokið prófi í verðbréfaviðskiptum. Frá 2016 – 2021 starfaði Högni hjá GAMMA og tengdum félögum, lengst af sem sér - fræðingur í rekstri og fjármálastjórn fast - eignasjóða. Högni hefur einnig sinnt kennslu við Hagfræðideild Háskóla Íslands. Fjármálastjóri Sigurbjörg Ólafsdóttir Sigurbjörg er með B.Sc í véla- og iðnað- arverkfræði frá Háskóla Íslands og hefur lokið löggildingu í verðbréfaviðskiptum Frá 2019 – 2023 starfaði Sigurbjörg sem for - stöðumaður fasteigna- og innviðateymis á fyrirtækjasviði Arion banka við fjármögnun fasteigna og fasteignaþróunarverkefna. Frá 2015 – 2019 starfaði hún sem við- skiptastjóri á fyrirtækjasviði Arion banka við fjármögnun fyrirtækja. Frá 2005 – 2015 starfaði hún sem forstöðumaður í áhættu- stýringu Arion banka fyrst sem forstöðu- maður yfir rekstrar áhættu, síðan útlána- áhættu og svo efnahagsáhættu. Þar áður starfaði hún sem sérfræðingur í áhættu- stýringu. Sigurbjörg sat í stjórn fasteignafé- lagsins Landfesta ehf. á árunum 2011-2014. Forstöðumaður fasteignaumsýslu Jón Ragnar Magnússon Jón Ragnar er með B.Sc. gráðu í véla- og orkuverkfræði frá Háskóla Reykjavíkur. Jón er einnig menntaður rafvirki og löggildur byggingarstjóri. Jón hefur víðtæka reynslu úr byggingariðnaði, bæði af hönnun og stjórnun framkvæmda og viðhalds. Jón Ragnar hefur undanfarin ár starfað í eigin fyrirtæki í ráðgjöf og stýringu fram- kvæmdaverkefna. Áður starfaði Jón hjá Þingvangi, Verkfræðistofu Suðurlands og Húsbygg ehf þar sem hann stýrði m.a. um- fangsmikilli og flókinni byggingu Aflþynnu- verksmiðju TDK í Eyjarfirði. Einnig hefur Jón stýrt byggingu fjölda íbúða, tónlistarskóla og atvinnuhúsnæðis. Aðalbókari Herdís Elísabet Kristinsdóttir Herdís er með B.Sc. gráðu í viðskiptafræði frá Háskóla Íslands með áherslu á stjórnun og hefur lokið námi í viðurkenndum bókara frá Háskólanum í Reykjavík. Herdís hefur víðtæka reynslu af fjármálum fyrirtækja, uppgjörsvinnu og gerð stjórnendaupplýs - inga. Frá árinu 2017 – 2024 starfaði Herdís í Hagdeild Samskipa. Þar á undan starfaði hún sem sérfræðingur á fjármálasviði Medis frá 2013 - 2015. Á árunum 2006 – 2012 starfaði hún sem sérfræðingur á fjár - málasviði Sjóvá og Sjóvá Líf. Á árunum 2003 – 2006 starfaði Herdís á sérvörusviði Haga við uppgjör og skýrslugerð til stjórnenda. Skipurit Stjórn Starfsfólk Stjórnarháttayfirlýsing Starfskjarastefna Siða- og sjálfbærnistefna
Page 30
30 Um Kaldalón Árið 2025 Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Stjórnarhættir Stjórnarháttayfirlýsing (G1-1) (GOV-1) Kaldalón er íslenskt hlutafélag skráð á aðalmarkað Nasdaq Iceland. Samstæða félagsins samanstendur af móðurfélaginu, Kaldalóni hf, og 12 dótturfélögum þess. Stjórn Kaldalóns leggur áherslu á góða stjórnarhætti og fylgir í störfum sínum leiðbeiningum VÍ, NASDAQ og SA um stjórnarhætti fyrirtækja. Stjórnarhættir fylgja einnig lögum nr. 2/1995 um hlutafélög og lögum 3/2006 um ársreikninga. Stjórn félagsins hefur birt yfirlýsingu um stjórnarhætti árið 2025 samhliða útgáfu ársreiknings félagsins. Grundvöllur stjórnarhátta eru samþykktir félagsins, samþykktar á hluthafafundum. Þá er félagið með í gildi stefnur og reglur sem stjórn félagsins setur. Stjórn félagsins er jafnframt með í gildi starfsreglur fyrir störf sín þar sem kveðið er á um valdsvið stjórnar, verkaskiptingu, verklag við undirbúning og verklag á stjórnarfundum. Félagið er með í gildi siðareglur og sjálfbærnistefnu sem endurspegla siðferðisviðmið sem stjórn og starfsmenn vinna eftir og áherslur félagsins á sviði sjálfbærni. Þar er m.a. fjallað um stefnu félagsins um fjölbreytileika. Þá eru í gildi hjá félaginu starfsreglur starfskjaranefndar, endurskoðunarnefndar og tilnefn - ingarnefndar. Félagið er með persónuverndarstefnu, upplýsingastefnu og stefnu í aðgerðum gegn pen- ingaþvætti og fjármögnun hryðjuverka auk þess að gefa út fjárfestingarstefnu félagsins. Nánar Skipurit Stjórn Starfsfólk Stjórnarháttayfirlýsing Starfskjarastefna Siða- og sjálfbærnistefna
Page 31
31 Um Kaldalón Árið 2025 Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Stjórnarhættir Starfskjarastefna Í félaginu starfar starfskjaranefnd, undirnefnd stjórnar, sem sinnir ráðgjafa- og eftirlitshlutverki við starfs- kjör hjá félaginu og hefur umsjón með innleiðingu á starfskjarastefnu félagsins. Meginhlutverk starfskjara- nefndar er að móta, útbúa og endurskoða árlega starfskjarastefnu félagsins sem lögð skal fyrir stjórn félagsins og aðalfund til samþykktar. Starfskjarastefna var samþykkt á aðalfundi félagsins í apríl 2025, sem var óbreytt frá fyrra ári. Í gildandi starfskjarastefnu er kveðið á um að félagið laði til sín hæft starfsfólk. Félagið bjóði stjórnendum og öðru starfsfólki samkeppnishæf kjör og starfs - umhverfi. Þá er starfskjarastefnunni ætlað að treysta langtímahagsmuni hluthafa, starfsfólks og annarra hlutafa. Helstu atriði varðandi framkvæmd starfskjarastefnu Árið 2025 sátu eftirfarandi stjórnarmenn í starfskjara nefnd: Ásgeir Helgi Reykfjörð Gylfason Haukur Guðmundsson Haukur Hafsteinsson Starfskjaranefnd lagði mat á áhættutöku félagsins, áhættusnið og fjárfestingu með hliðsjón af gildandi kaupréttasamningum. Ekki var tilefni til breytinga. Félagið kom á fót langtíma hvatakerfi í formi kauprétta árið 2023 sem hefur það að markmiði að tengja saman hagsmuni starfsfólks við hagsmuni hluthafa og lang- tímamarkmið félagsins auk þess að laða að hæft starfsfólk. Nánari upplýsingar má finna í ársreikningi félagsins. Skipurit Stjórn Starfsfólk Stjórnarháttayfirlýsing Starfskjarastefna Siða- og sjálfbærnistefna
Page 32
32 Um Kaldalón Árið 2025 Sjálfbærni Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Stjórnarhættir Skipurit Stjórn Starfsfólk Stjórnarháttayfirlýsing Starfskjarastefna Siða- og sjálfbærnistefna Sjálfbærni og samskipti við hagsmunaaðila Sjálfbærni, samfélagsleg ábyrgð, mannréttindi og umhverfismál eru mikilvæg í stefnu félagsins og við gerum ríkar kröfur til okkar sjálfra og samstarfsaðila okkar þegar kemur að þeim málaflokkum. Við virðum mannréttindi í hvívetna og stefnum að því að eiga góð samskipti við þau samfélög sem starfsemi félagsins nær til og að hafa góð áhrif á þau. Við förum ávallt að minnsta kosti að gildandi lögum hverju sinni varðandi umhverfismál og heitum því að hafa sem minnst áhrif á umhverfi okkar. Umhverfismál Félagið og starfsfólk þess stefnir að stöðugt bætt - um árangri á sviði umhverfisverndar. Félagið reynir eftir fremsta megni að draga úr umhverfisáhrifum, meðal annars með því að leitast eftir að leigutakar hlíti lagakröfum og reglugerðum er varða umhverfismál, vekja athygli leigutaka á umhverfisvænum lausnum sem í boði eru og hvetja þá til að fylgjast með þróun í umhverfismálum og innleiða nýjungar í rekstur sinn. Samfélag Félagið leggur áherslu á samfélagslega ábyrgð í allri sinni starfsemi. Félagið mótar áherslur sínar meðal annars með tilliti til efnahagslegra, samfélagslegra og umhverfislegra þátta og með tilliti til væntinga hagaðila til félagsins. Félagið lítur á það sem skyldu sína gagnvart sam- félaginu að takmarka eins og mögulegt er neikvætt fótspor félagsins. Á sama tíma leitast félagið við að hámarka jákvæð áhrif sín á samfélagið og skapa þannig virði fyrir fyrirtækið sjálft, samfélagið og umhverfið. Mannréttindi Félagið einsetur sér að uppfylla kröfur laga, reglna og siðferðisviðmiða er snúa að mannréttindamálum. Félagið hefur sanngirni að leiðarljósi í samskiptum við samstarfsaðila og birgja fyrirtækisins og leggur áherslu á að báðir aðilar njóti góðs af samstarfi. Félagið leggur áherslu á að samstarfsaðilar fyrirtækisins deili með því grundvallargildum- og sjónarmiðum og hefur það áhrif á val félagsins á samstarfsaðilum. Félagið leitast jafn- framt við að tryggja að félagið eigi ekki í viðskiptum við aðila sem ekki virða mannréttindi. Samskipti og upplýsingagjöf Félagið leggur áherslu á að tryggja skilvirk samskipti við alla helstu hagaðila félagsins. Við hvetjum til hrein- skiptinna samskipta, innan fyrirtækis og utan, og viljum viðhafa opna og frjálsa miðlun upplýsinga um félagið að teknu tilliti til þess umhverfis er fylgir skráðum félögum og þeirri formfestu í upplýsingagjöf sem þar ríkir. Upplýsingar um starfsemi félagsins skulu vera að- gengilegar og auðskiljanlegar, svo hagsmunaaðilar fái góða innsýn í starfsemina og skilji hvaða ástæður liggja að baki ákvarðanatöku. Við stuðlum að opnum og heiðarlegum samskiptum á vinnustaðnum. Við miðlum upplýsingum úr rekstrinum til samstarfsfólks eins fljótt og lög leyfa. Starfsfólk Félagið ber hag starfsfólks fyrir brjósti og vill vera í fremstu röð hvað varðar réttindi þeirra, öryggi og starfs- umhverfi. Félagið einsetur sér að virða hvers konar starfstengd réttindi starfsfólks í samræmi við lögboðin réttindi launafólks og stuðla að jafnrétti á vinnustað og málefnalegum og sanngjörnum samskiptum. Markmið félagsins er að hafa innanborðs áhugasamt, hæft starfsfólk sem sýnir frumkvæði og metnað í starfi. Félagið leitast við að bjóða starfsmönnum sínum upp á gott starfsumhverfi og reynir að stuðla að góðu jafn- vægi á milli vinnu og einkalífs. (SBM-2)
Page 33
Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 33 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni 33 Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Sjálfbærni
Page 34
34 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni Inngangur Kaldalón er ungt félag sem stóð í umbreytingu í fast- eignafélag frá miðju ári 2021 fram til loka árs 2023. Á umbreytingarferlinu náðust mikilvægir áfangar í sjálfbærni. Fjárhagur félagsins umbreyttist auk þess sem reglubundið áhættumat er nú hluti af starfsemi félagsins og því fylgt eftir af stjórnendum og stjórn. Félagið hefur safnað saman gögnum um umhverfis- áhrif félagsins, greint mikilvægustu atriði sem hægt er að bæta og tækifæri félagsins til að sækja fram. Þá hefur stjórnarháttum félagsins verið breytt til að uppfylla leiðbeiningar um bestu starfshætti. Á árinu 2024 framkvæmdi félagið tvöfalda mikil - vægisgreiningu með þátttöku innri og ytri hagaðila. Niðurstöður greiningarinnar, sem voru staðfestar af stjórnendum á árinu 2025, eru grunnurinn að sjálf- bærnistefnu félagsins. Greiningin leiddi í ljós helstu áhættur og tækifæri í sjálfbærnimálum og hvaða þættir eru mikilvægastir út frá áhrifum starfseminnar á umhverfi og samfélag sem og fjárhagslegum áhrif- um á félagið. Áhersla ársins 2025 hefur verið að bæta gagnagæði og auka umfang upplýsingagjafar, sérstaklega varð- andi orkunotkun í virðiskeðjunni (umfang 3). Í stað þess að horfa eingöngu til eigin rekstrar, hefur verið lögð vinna í að kortleggja og áætla losun frá leigutökum út frá fermetrum og mælum, til að gefa heildstæðari mynd af kolefnisspori fasteignasafnsins. Þessi vinna er liður í að uppfylla auknar kröfur ESRS staðalsins um nákvæmni gagna. Árangurinn er sýnilegur, en nú liggja fyrir raunmælingar fyrir tvö ár (2024 og 2025) sem ná til 69% af heildarfermetrafjölda eignasafnsins. Með því að byggja á raungögnum í stað áætlana fæst mun skýrari mynd af losun. Helstu áhættur og tækifæri Kaldalóns skv. tvöföldu mikilvægisgreiningunni eru aðlögun að loftslags - Aðalstarfsemi og viðskiptalíkan Samstæða Kaldalóns, sem samanstendur af Kalda- lóni hf. og 12 dótturfélögum þess, leigir út dreift safn atvinnueigna til fyrirtækja og opinberra aðila. Nær allar tekjur samstæðunnar eru tilkomnar vegna leigusamninga um fasteignir félagsins. Félag - ið leggur áherslu á fjárfestingar í fasteignum og útleigu þeirra á höfuðborgarsvæðinu og í nærsvæði helstu hafna og flughafna landsins. Langstærstur hluti fasteigna er á höfuðborgar - svæðinu. Þá felur starfsemin í sér þróun atvinnueigna og framkvæmdir á þróunarreitum. breytingum, mildun loftlagsbreytinga, orka, úrgangur, starfsfólk & vinnuaðstæður, fyrirtækjamenning, pólitískir þættir og hagsmunagæsla, spilling og mútur. Er sér- staklega fjallað um þá þætti í ófjárhagslegri upplýs- ingagjöf félagsins og ársskýrslu. Unnið er að því að festa í sessi skýra árangursmælikvarða fyrir þessa þætti, en mikilvægisgreiningin auk tölfræðiupplýsinga í sjálfbærniskýrslu síðustu ára eru grundvöllur þeirra. (BP-1) (BP-2)
Page 35
35 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni Fjárhagslegt mikilvægi Tvöfalt mikilvægi Áhrifamikilvægi Ekki mikilvægt Fjárhagslegt öryggi Áhrifamikilvægi 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 8 11 10 7 3 13 14 2 16 12 15 1 4 5 6 9 Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald Tvöföld mikilvægisgreining Kaldalón framkvæmdi sína fyrstu tvöföldu mikil - vægisgreiningu árið 2024 í samvinnu við innri og ytri hagaðila. Greiningin mat bæði áhrif starfseminnar á umhverfi og samfélag og fjárhagsleg áhrif sjálf - bærniþátta á félagið. Á árinu 2025 var greiningin endurmetin af stjórnendum og staðfest að fyrri niðurstöður standist. Þau sextán undirviðfangsefni sem áður voru skilgreind sem mikil- vægust eiga því enn við um starfsemi Kaldalóns. Niðurstöður greiningarinnar eru lagðar til grundvallar í sjálfbærniupplýsingagjöf þessa árs, sem hefur verið aðlöguð að kröfum ESRS staðlanna í samræmi við stefnu félagsins. 1 Aðlögun að loftslagsbreytingum (E1-2) 2 Mildun loftslagsbreytinga (E1-1, E1-4, E1-5) 3 Orka (E1-7) 4 Varasöm efni (E2-5) 5 Vatn (E3-4) 6 Áhrif á vistkerfi (E4) 7 Úrgangur (E5-5) 8 Starfsfólk - Vinnuaðstæður (S1-13, S1-14) 9 Starfsfólk - Jöfn meðferð og tækifæri fyrir alla (S1-8, S1-16) 10 Starfsfólk í virðiskeðjunni - Vinnuaðstæður (S2) 11 Starfsfólk í virðiskeðjunni - Jöfn meðferð og tækifæri fyrir alla (S2) 12 Starfsfólk í virðiskeðjunni - Önnur vinnutengd réttindi (S2) 13 Fyrirtækjamenning (G1-1) 14 Pólitísk þátttaka og hagsmunagæsla (G1-5) 15 Birgjatengsl, þ.m.t. greiðsluaðferðir (G1-2, G1-6) 16 Spilling og mútur (G1-4) (IRO-1)
Page 36
36 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni Umhverfismál Á árinu 2025 var lögð aukin áhersla á greiningu og samanburð gagna til að bæta orkunýtni. Félagið bar saman aflestur rafmagns- og vatnsmæla frá árinu 2024 við tölur ársins 2025 til að greina þróun í notkun. Þessi vöktun gerði félaginu kleift að koma auga á misræmi og frávik og bregðast við þeim. Með betri yfirsýn yfir raunnotkun er hægt að vinna markvisst að því að minnka sóun, setja mælanleg markmið og fylgjast með árangri yfir lengri tíma. Félagið leggur áherslu á að starfsemi þess hafi já - kvæð áhrif á samfélagið og að farið sé vel með þær auðlindir sem félagið hefur til umráða, þar með talið umhverfi og náttúru. Jafnframt er horft til þess að umhverfislegur ávinningur styðji við efnahagsleg markmið. Starfsfólk Kaldalóns er meðvitað um mikil- vægi þessara þátta við ákvarðanatöku og ráðgjöf til viðskiptavina, til dæmis varðandi framkvæmdir tengdar leigusamningum. Tvöföld mikilvægisgreining leiddi í ljós að aðlögun að loftlagsbreytingum hefur bæði mikil áhrif á um- hverfið og fjárhagslegt mikilvægi fyrir félagið til lengri tíma. Aðrir þættir eins og mildun loftlagsbreytinga, úrgangur og orka hafa einnig mikil umhverfisáhrif þótt fjárhagslegt vægi þeirra sé metið lægra en aðlögunarinnar. Unnið var áfram að umhverfisvottun fasteigna í eigu samstæðunnar á árinu. BREEAM vottun fasteignanna nýtist sem stjórntæki til að greina áhættur og tækifæri til umbóta. Þannig er framkvæmt flóðaáhættumat og ítarleg greining á ýmsum þáttum s.s. efnisnotkun, orkunotkun, úrgangi og innivist. Samstæðan hefur í nýjum leigusamningum lagt aukna áherslu á að viðskiptavinir setji sér markmið í um - hverfismálum. Þetta hefur gengið vel eftir og fela flestir nýir samningar í sér samkomulag um umhverfis- mál. Kolefnisspor vegna orkunotkunar viðskiptavina í fasteignum félagsins er umtalsvert meira en spor eigin rekstrar Kaldalóns. Því hefur félagið nú kortlagt þessa losun í virðiskeðjunni til að fá heildarmynd af áhrifum fasteignasafnsins og til að geta unnið mark- vissar með leigutökum að orkusparnaði. Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald
Page 37
37 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni Félagsleg sjálfbærni Í tvöfaldri mikilvægisgreiningu félagsins er ein af þeim áhættum sem greind var er ánægja starfsfólks og jafnvægi milli vinnu og einkalífs. Þá sé heilsa og öryggi á vinnustað og framkvæmdastöðum félagsins mikilvægt fyrir starfsfólk auk annarra í virðiskeðju félagsins. Félagið hafði á árinu fimm fastráðna starfsmenn og einn nema í sumar- og hlutastarfi. Þannig er um lítinn vinnustað að ræða en engir tveir starfsmenn gegna sama starfi eða starfslýsingu. Því hefur félagið ekki farið í jafnlaunavottun. Í stjórn Kaldalóns í lok árs voru þrír karlar og tvær. Í stjórnendahóp voru tveir karlar og ein kona. Félagið uppfyllir ákvæði hlutafélagalaga um kynjahlutfall í stjórnum hlutafélaga. Félagið ber hag starfsfólks fyrir brjósti og leggur áherslu á gott og öruggt starfsumhverfi. Félagið ein- setur sér að virða hvers konar starfstengd réttindi starfsfólk og stuðlar að jafnrétti á vinnustað. Félagið vill halda í og laða til sín áhugasamt og hæft starfsfólk sem sýnir frumkvæði og metnað í starfi. Félagið hefur sett sér öryggis- og heilbrigðisstefnu sem miðar að því að draga úr áhættu á vinnutengdum slysum og meiðslum. Engin vinnutengd slys eða meiðsli hafa komið upp og kappkostar félagið að lágmarka líkur á því. Það fylgir starfsemi félagsins eftirlit og/eða umsjón með framkvæmdasvæðum vegna starfsemi félagsins en þar er lögð áhersla á öryggi og notkun persónuhlífa. Starfsmenn eru hvattir til að sækja sér viðbótarþekk- ingar eða endurmenntunar eftir þörfum í boði félags- ins í samráði við yfirmann. Þá hefur félagið fengið inn fyrirlestra/kynningar sem nýtast í starfi. Félagið virðir mannréttindi í hvívetna og stefnir að því að eiga góð samskipti við þau samfélög sem starf - semi félagsins nær til og hafa góð áhrif á þau. Um stefnu félagsins í mannréttindum er fjallað í siða- og sjálfbærnistefnu félagsins. Þannig leiddi mikilvægis- greining til þess að félagið mun í auknum mæli láta kröfur á birgja auk keðjuábyrgðar að birgjar leggi til viðunandi húsnæði fyrir starfsfólk sitt, sé húsnæðið á vegum vinnuveitanda. Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald (S1-1) (S1-13) (S1-14)
Page 38
38 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni Stjórnarhættir Stjórn Kaldalóns leggur áherslu á góða stjórnarhætti og fylgir í störfum sínum leiðbeiningum VÍ, NASDAQ og SA um stjórnarhætti fyrirtækja. Stjórnarhættir fylgja einnig lögum nr. 2/1995 um hlutafélög og lögum 3/2006 um ársreikninga. Á vefsvæði Kaldalóns, kaldalon.is/fjarfestar, má finna allar upplýsingar tengdar stjórnarháttum félagsins og stjórnarháttayfirlýsingu félagsins. Meðal annars; Niðurstöður tvöfaldrar mikilvægisgreiningar í stjórnar- háttum er áhrifamikilvægi fyrirtækjamenningar, pólitísk þátttaka og hagsmunagæsla, spilling og mútur hátt þótt fjárhagslegt mikilvægi sé metið lægra. Starfskjarastefnu Upplýsingastefnu Starfsreglur stjórnar Starfsreglur starfskjaranefndar Starfsreglur endurskoðunarnefndar Starfsreglur tilnefningarnefndar Persónuverndarstefnu Siða- og sjálfbærnistefnu Fjárfestingarstefnu Stefnu í aðgerðum gegn peningaþvætti og fjármögnun hryðjuverka Í siðareglum félagsins kemur fram að félagið leggur áherslu á fagmennsku, heiðarleika og sanngirni í við- skiptum. Félagið, starfsmenn, stjórn og nefndir þess einsetja sér að þekkja, skilja og fara eftir hvers konar lögum, reglum, stefnum og almennum viðmiðum um siðferði og gerir kröfu um það sama af þeim sem félagið skiptir við. Öll viðskipti félagsins eru tilgreind í reikningum fyrirtækisins, í samræmi við viðurkenndar starfsreglur og eru háðar árlegri fullri endurskoðun. Þá þiggja starfsmenn eða stjórnarmenn ekki gjafir eða aðra fyrirgreiðslu af hálfu annarra sem kann að draga úr trúverðugleika eða til þess fallin að hafa áhrif á ákvörðunartöku eða dómgreind við vinnslu mála. Félagið hefur opnað vefgátt þar sem hægt er að tilkynna um brot með nafnlausum og órekjanlegum hætti. Þá er það skylda starfsmanna að óréttmætir viðskiptahættir eigi aldrei að viðgangast og skylda að tilkynna þá. Þá gefur vefgáttin möguleika til að tilkynna m.a. mannréttindabrot eða önnur brot birgja. Félagið leggur áherslu á að byggja upp fyrirtækja- menningu þar sem áherslur í stefnum og reglum félagsins verði hluti af menningu þess. Er það trú stjórnenda að byggja upp fyrirtækjamenningu og meðvitund allra starfsmanna sé til þess fallið að lág- marka líkur á misbresti eða frávikum. Stjórn félagsins framkvæmdi árangursmat vegna starfa sinna á árinu undir lok árs. Samandregið voru niðurstöður árangursmats góðar og af þeim að dæma eru stjórn og stjórnendur félagsins samrýmd, stjórnar- hættir góðir og vel haldið utan um öll mál. Engar alvarlegar athugasemdir komu fram í matinu. Félagið framfylgir ýmsum áreiðanleikakönnunum í starfsemi sinni. Þannig hefur félagið sett sér stefnu í aðgerðum gegn peningaþvætti og fjármögnun hryðjuverka, sem felur í sér áhættumat og áreiðan- leikakannanir. Félagið á jafnframt í viðskiptum um fasteignir og félög þar sem aðaleign þess er fast - eignir. Sem hluta af slíkum viðskiptum framkvæmir félagið ávallt fjárhagslega, skattalega og lögfræði - lega áreiðanleikakönnun á félögum. Auk þess eru framkvæmdar ástands- og áreiðanleikakannanir á fasteignum sem samstæðan fjárfestir í. Talsverður árangur hefur náðst í rauntímamælingu frá fasteignum frá fyrra ári. Þá hefur félagið aukið samtímamælingar á loftgæðum í fasteignum. Með rauntímamælingum má greina frávik fyrr, lágmarka orkunotkun, snemmbúin viðvörun sem lækkað getur viðhalds- og framkvæmdaþörf sem hefur bæði um- hverfisleg og fjárhagslega jákvæð áhrif. Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald (G1-1) (G1-3)
Page 39
39 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni BREEAM Vottun bygginga felur í sér ýmsa kosti: Minni fjárfestingaráhætta – Vottun staðfestir að byggingin uppfylli alþjóðlegar kröfur um sjálfbærni og getur þannig dregið úr áhættu vegna framtíðar - löggjafar og kröfu um kolefnisjöfnun. Staðfesting á gæðum fasteigna – BREEAM vottun styrkir gæði fasteignar með því að sýna fram á lang- tímaþrótt og sjálfbæra stjórnun. Lægri rekstrarkostnaður – Betri orkunýting, hag- kvæm vatnsnotkun og vistvæn auðlindanýting leiða til minni rekstrarkostnaðar yfir líftíma eignarinnar. Bætt samkeppnisstaða – Vottuð bygging er eftirsótt- ari fyrir fyrirtæki og leigjendur sem leggja áherslu á sjálfbært rekstrarumhverfi og vellíðan starfsmanna. Aukin starfsánægja og vellíðan – Gæði innilofts, trygg lýsing og góð hljóðvist stuðla að betri vinnu- aðstæðum, sem getur aukið framleiðni og dregið úr starfsmannaveltu. BREEAM In-Use leggur áherslu á lykilþætti sem skipta rekstraraðila og fjárfesta máli, svo sem orkunýtingu, vistvæna auðlindanýtingu, mengunarvarnir, heilnæmt vinnuumhverfi og samgöngutengingar. Með vottun eykst rekstrarhagkvæmni, líftímagildi eigna og að - dráttarafl fyrir bæði viðskiptavini og fjárfesta. BREEAM er viðurkennt vistvottunarkerfi fyrir byggingar á heimsvísu. BREEAM In-Use er sérsniðið fyrir byggingar sem þegar eru í rekstri og miðar að því að bæta umhverfisáhrif, orkunýtingu og líftímagæði fasteigna. Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald
Page 40
40 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni Grænar eignir Sex fasteignir Kaldalóns hafa hlotið alþjóðlega BREEAM In-Use vottun. BREEAM vistvottunar - kerfið byggir á alþjóðlegum staðli fyrir byggingar í rekstri þar sem óháður vottunaraðili auk BRE Global Limited staðfesta ágæti fasteignar. Úttekt og vottun fasteignarinnar hjálpar rekstraraðilum og fasteigna- eigendum við yfirsýn og umbætur á ýmsum þáttum sjálfbærni en þeir helstu eru heilsa og vellíðan starfs- fólks og gesta, orkunotkun, mengun og umhverfisgæði. Umhverfisvottaðar fasteignir Vottaðar fasteignir 23% Vottaðir fasteignir auk vottana í vinnslu: 30% 23% Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald
Page 41
41 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni Saman náum við árangri Kaldalón á og rekur fasteignir sem leigðar eru út til fyrirtækja og opinberra aðila. Þótt félagið beri tækni- lega ekki ábyrgð á daglegri orkunotkun leigutaka, er ljóst að hún vegur þungt í heildarlosun sem tengist eignasafninu. Rekstur og starfsemi viðskiptavina hefur veruleg áhrif á orkunotkun og þar með losun gróður- húsalofttegunda. Til að mæta auknum kröfum um gagnsæi og sjálf- bærni, meðal annars samkvæmt ESRS stöðlunum, hefur Kaldalón lagt í umfangsmikla vinnu á þessu og síðasta ári við að safna raungögnum um orkunotkun frá öllum leigutökum. Með þessari gagnasöfnun fær félagið heildstæða mynd af umhverfisáhrifum eignasafnsins sem nýtist til að greina tækifæri til um- bóta. Samhliða þessu hefur félagið hafið markvissa áherslu á umhverfismál við endurnýjun og gerð nýrra leigusamninga, þar sem unnið er með leigutökum að sameiginlegum markmiðum um betri orkunýtni og minni losun. Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald
Page 42
42 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni Umhverfi Kaldalón hefur sett sér markmið um að lágmarka umhverfisáhrif starfsemi sinnar og leggja sitt af mörk- um til sjálfbærrar þróunar í fasteigna- og byggingar- iðnaði. Með því að fylgja viðurkenndum viðmiðum í UFS-upplýsingagjöf og innleiða nýja evrópska staðla um sjálfbærni (ESRS) tryggir félagið gagnsæi í um- hverfismálum og stuðlar að ábyrgri auðlindanýtingu. Í rekstri sínum leggur Kaldalón áherslu á vistvæna orkunotkun, skilvirka úrgangsstjórnun og minnkun kolefnisspors, í takt við alþjóðlegar skuldbindingar um loftslagsmál. Félagið vinnur að því að greina og draga úr losun gróðurhúsalofttegunda með skýrri mælingu á orkunotkun og kolefnisspori eigna sinna. Með skipulögðum aðgerðum í hönnun, framkvæmd og rekstri fasteigna stefnir Kaldalón að því að auka sjálfbærni bygginga, meðal annars með því að um- hverfisvotta byggingar sínar. Innleiðing umhverfisvænna lausna eru lykilþættir í stefnu Kaldalóns, þar sem fyrirtækið leitast við að lágmarka neikvæð umhverfisáhrif og stuðla að hringrásarhagkerfi. Með aukinni úrgangsflokkun, endurnýtingu efna og lágmörkun úrgangsmyndunar í framkvæmdum og rekstri stuðlar félagið að því að nýta auðlindir á skilvirkari hátt. Kaldalón hefur hlotið alþjóðlega vistvottun frá BREEAM fyrir valdar byggingar í eigu félagsins og vinnur markvisst að því að fjölga vottuðum eign - um. Þessar vottanir staðfesta að fasteignir félagsins standist ströng umhverfisviðmið, sem stuðlar að minni orkunotkun, skilvirkari úrgangsstjórnun og auknum loftslagsávinningi til lengri tíma. Félagið vinnur einnig að því að bæta yfirsýn yfir orku- notkun eigna sinna með mælingum á vatns- og raf- magnsnotkun. Þessi gögn nýtast við markvissar orku- sparandi aðgerðir sem draga úr rekstrarkostnaði og umhverfisáhrifum. Kaldalón er virkur þátttakandi í samstarfsverkefnum um sjálfbærni og styður við aðgerðir sem miða að því að draga úr losun gróðurhúsalofttegunda. Með skýra stefnu og gagnsæja upplýsingagjöf leitast félagið við að vera leiðandi í vistvænum fasteignarekstri og styðja við sjálfbæra þróun í íslensku atvinnulífi. Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald
Page 43
43 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald E1 Losun gróðurhúsalofttegunda Lögð er áhersla á mikilvægi þess að stýra og birta upplýsingar um umhverfisvísa til að auka ábyrgð og sjálfbærni fyrirtækja. Í þessum kafla er gerð krafa um að fyrirtækið mæli, fylgist með og skýri ítarlega frá umhverfisáhrifum sínum. Fyrir Kaldalón felur þetta í sér nákvæma skráningu á losun gróðurhúsalofttegunda tengdum orkunotkun, vatnsnotkun og úrgangsstjórnun í tengslum við fasteignaverkefni fyrirtækisins. Liðurinn er flokkaður eftir mismunandi uppsprettum og skipt í beina losun (umfang 1) og óbeina losun (umfang 2 og 3). Losunin er reiknuð í samræmi við leiðbeiningar Nasdaq og ESRS staðla Evrópusambandsins, og gefin upp í tonnum CO2-ígilda. Losunartölur eru reiknaðar út frá notkunartölum úr viðskiptabókhaldi og mælum með viðurkenndum umreiknistuðlum. Árið 2025 dróst heildarlosun Kaldalóns saman um 35%, úr 47,37 tonnum í 30,80 tonn CO2-ígilda. Ástæðan fyrir samdrættinum er fyrst og fremst minna umfang framkvæmda samanborið við árið áður, sem skilaði sér í verulega minni losun frá úrgangi í umfangi 3, auk þess sem dregið hefur úr beinni losun vegna eldsneytis í umfangi 1. Félagið vinnur markvisst eftir umhverfis- og loftslagsstefnu sem miðar að því að lágmarka ko- lefnisspor eignasafnsins og var áhersla ársins lögð á að bæta gagnagæði í virðiskeðjunni. Umfang 1 nær yfir beina losun gróðurhúsalofttegunda á vegum félagsins, sem stafar eingöngu af eldsneytis- notkun frá bílum á vegum Kaldalóns. Losun í þessum flokki dróst saman um rúm 60% milli ára, úr 2,50 tonnum í 0,95 tonn. Lækkunina má rekja til endurskoðunar á forsendum og bættra gagnagæða, þar sem nákvæmari greining leiddi í ljós að raunveruleg notkun var minni en fyrri áætlanir gerðu ráð fyrir. Losun gróðurhúsalofttegunda 2021 2022 2023 2024 2025 Umfang 1 Eldsneyti 1,08 2,28 2,45 2,50 0,95 Umfang 2 Rafmagn - - 1,05 1,72 1,10 Þar af skrifstofa Kaldalóns 0,04 0,05 0,05 0,05 0,05 Þar af fasteignir í millibilsástandi - - 1,00 1,68 1,05 Umfang 2 Heitt vatn - - 0,48 1,76 3,01 Þar af skrifstofa Kaldalóns - 0,22 0,19 0,20 0,14 Þar af fasteignir í millibilsástandi - - 0,28 1,56 2,87 Umfang 3 Flugferðir - 0,71 2,41 2,78 3,30 Umfang 3 Akstur starfsfólks til og frá vinnu 2,44 2,44 2,60 2,53 2,28 Umfang 3 Úrgangur - - 20,23 36,09 20,16 Þar af úrgangur skrifstofu Kaldalóns - - - 0,06 0,11 Þar af úrgangur í endurnýjunarverkum - - 20,23 36,03 20,05 Samtals losun - - 29,22 47,37 30,80 Eining: tCO2íg Umfang 2 tekur til losunar gróðurhúsalofttegunda hjá Kaldalóni sem tengist orkunotkun í eigin rekstri og fast- eignum í millibilsástandi. Þetta felur í sér losun vegna notkunar á heitu vatni og rafmagni í skrifstofu Kaldalóns og fasteignum sem eru ekki í útleigu, til dæmis vegna viðhaldsframkvæmda. Losun vegna rafmagns lækkaði milli ára, sem endurspeglar minni umsvif í orkufrekum framkvæmdum í tómu húsnæði. Losun vegna heits vatns jókst hins vegar úr 1,76 í 3,21 tonn. Þessi aukning skýrist af því að stærri eignir voru í millibilsástandi á árinu 2025 þar sem kynding var á ábyrgð Kaldalóns. Til að mæta þessu hefur verið ráðist í uppsetningu snjallmæla í völdum eignum til að raunmæla orkunotkun í stað áætlana og tryggja betri orkustýringu. Í umfangi 3 er að finna aðra óbeina losun gróðurhúsalofttegunda í virðiskeðjunni. Stærsti einstaki losunar - þátturinn er úrgangur frá framkvæmdum, en losun vegna hans dróst verulega saman milli ára, úr 36,09 í 20,16 tonn. Þetta er jákvæð þróun sem helgast af minna magni úrgangs og aukinni áherslu á flokkun. Losun vegna flugferða jókst lítillega milli ára á meðan losun vegna aksturs starfsfólks lækkaði, sem má rekja til auk- innar notkunar rafmagnsbíla. Í samræmi við nýja staðla vinnur Kaldalón nú að því að kortleggja orkunotkun leigutaka í virðiskeðjunni. Þar sem félagið hefur ekki aðgang að mælum allra leigutaka, er beitt viðurkenndri aðferðafræði þar sem notkun er áætluð út frá fermetrastærð eigna til að gefa gleggri mynd af heildarkolefnis- fótspori eignasafnsins. Kaldalón hefur greint fjárhagslegar áhættur tengdar loftslagsbreytingum sem felast helst í hugsanlegri hækkun á orkuverði og auknum kröfum um fjárfestingar í orkuskiptum. Á móti eru tækifæri fólgin í betri fjármögnunarkjörum í gegnum Græna fjármálaumgjörð félagsins. Unnið er að innleiðingu umhverfisgreina í nýja leigusamninga til að hvetja leigutaka til orkusparnaðar og tryggja samleið í átt að minni losun. Eftirfarandi graf sýnir samsetningu losunar gróðurhúsalofttegunda fyrir árið 2025. Grafið er flokkað eftir undirflokkum. Á myndinni sést skýrt að úrgangur (Umfang 3) vegur þyngst í heildarlosun félagsins, eða um tvo þriðju af heildinni. Næststærsti þátturinn er húshitun (Heitt vatn) og ferðalög (Flugferðir og akstur). Umfang 1: Eldsneyti Umfang 2: Rafmagn Umfang 2: Heitt vatn Umfang 3: Flugferðir Umfang 3: Akstur starfsfólks til og frá vinnu Umfang 3: Úrgangur (E1-6)
Page 44
44 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni E2 Losunarkræfni gróðurhúsalofttegunda Losun gróðurhúsalofttegunda er hér greind í samhengi við umfang starfsemi fyrirtækisins til að gefa betri mynd af áhrifum rekstrarins á umhverfið. Til að meta og greina losun í samhengi við vöxt fyrirtækisins eru notaðar mismunandi úttaksstærðir, þar á meðal heildarstærð fasteigna, árstekjur og starfsmannafjöldi. Stærð fasteigna gefur til kynna umfang eignasafnsins, sem hefur bein áhrif á losun vegna orkunotkunar og annarra rekstrartengdra þátta. Tekjur endurspegla efnahagslega stærð fyrirtækisins og gefa til kynna hversu mikil losun verður í hlutfalli við tekjuöflun. Starfsmannafjöldi veitir innsýn í losun per stöðugildi, sem getur hjálpað til við að greina áhrif rekstrar og daglegra starfsaðgerða á losun gróðurhúsalofttegunda. Til viðbótar er losun sett í samhengi með því að reikna út losunarkræfni miðað við þessar stærðir. Þetta gerir okkur kleift að bera saman árangur yfir tíma og meta áhrif aðgerða sem gripið er til í átt að sjálfbærari starf- semi. Með því að skoða losun í hlutfalli við fasteignastærð, tekjur og starfsmannafjölda fæst betri mynd af þróun og árangri í minnkun kolefnisfótspors fyrirtækisins. Ritið sýnir þróun á losunarkræfni í þremur mælikvörðum frá 2023 til 2025. Gögnin sýna jákvæða þróun á árinu 2025, þar sem losunarkræfni félagsins dróst verulega saman á alla mælikvarða. Ástæðan er sú að heildar- losun félagsins minnkaði umtalsvert á milli ára, á sama tíma og eignasafnið hélt áfram að stækka og tekjur jukust. Mesta hlutfallslega lækkunin sést á losun miðað við tekjur, sem nánast helmingaðist milli ára. Þessi þróun sýnir skýrt að Kaldalóni hefur tekist að aftengja tekjuvöxt og stækkun eignasafns frá aukinni losun gróðurhúsalofttegunda, sem er lykilatriði í sjálfbærum rekstri. Losunarkræfni gróðurhúsalofttegunda 2021 2022 2023 2024 2025 Rekstrarþættir Losun gróðurhúsalofttegunda [tCO2] - - 29,2 47,4 30,8 Stærð fasteigna í lok árs [m2] 37.000 85.000 102.000 127.000 141.500 Tekjur [milljón kr.] 233 1.761 3.227 4.516 5.500 Starfsmannafjöldi [stöðugildi] 3,0 3,0 5,0 5,5 5,5 Losunarkræfni / Stærð fasteigna [kgCO2/m2] - - 0,3 0,4 0,2 Losunarkræfni / Tekjur [kgCO2/millj.kr] - - 9,1 10,5 5,6 Losunarkræfni / Starfsmannafjöldi [tCO2/stöðugildi] - - 5,8 8,6 6,3 Losunarkræfni gróðurhúsalofttegunda Losunarkræfni / Stærð fasteigna [kgCO2/m2] Losunarkræfni / Tekjur [kgCO2/millj. kr] Losunarkræfni / Starfsmannafjöldi [tCO2/stöðugildi] 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0 CO₂ losun Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald 2023 2024 2025 (E1-6)
Page 45
45 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni E3 Orkunotkun Orkunotkun Kaldalóns felst í eldsneytisnotkun fyrir bíla félagsins (bein orkunotkun) og rafmagns- og heita- vatnsnotkun í fasteignum sem eru í millibilsástandi ásamt skrifstofu (óbein orkunotkun). Orkunotkun í fast- eignum sem eru í millibilsástandi hjá Kaldalóni er tilgreind. Breytingar í orkunotkun þýða ekki endilega raun- verulega breytingu á venjubundinni orkunotkun fasteigna, heldur geta þær endurspeglað fjölda fasteigna sem eru á forræði Kaldalóns á hverjum tíma. Kaldalón vinnur að því að fá betri yfirsýn yfir orkunotkun í öllu fasteignasafni Kaldalóns, þar sem orkunotkun í flestum fasteignum er á forræði leigutaka og ekki aðgengileg Kaldalóni án heimildar leigutaka. Út frá eftirfarandi grafi má sjá að heildarorkunotkun jókst á milli áranna 2024 og 2025. Þá aukningu má nánast alfarið rekja til heitavatnsnotkunar í fasteignum sem eru í millibilsástandi, en hún jókst úr 441 þúsund kWst í 811 þúsund kWst milli ára. Á sama tíma er jákvætt að sjá að rafmagnsnotkun dróst saman og notkun jarð- efnaeldsneytis minnkaði um rúmlega helming. Orkunotkun 2021 2022 2023 2024 2025 Jarðefnaeldsneyti 4.101 8.657 9.307 9.502 4.021 Rafmagn - - 122.478 201.621 128.240 Þar af skrifstofa Kaldalóns 5.000 5.810 5.840 5.403 5.867 Þar af fasteignir í millibilsástandi - - 116.638 196.218 122.373 Heitt vatn - - 134.878 496.972 850.843 Þar af skrifstofa Kaldalóns - - 54.665 55.310 39.625 Þar af fasteignir í millibilsástandi - - 80.213 441.662 811.218 Heildarnotkun - - 266.663 708.095 983.103 Orkunotkun 2023 2024 2025 1.000.000 900.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 Samanburður á orkunotkun milli ára [kWst] Eining: kWst Jarðefnaeldsneyti Rafmagn skrifstofa Kaldalóns Heitt vatn skrifstofa KaldalónsRafmagn fasteignir í millibilsástandi Heitt vatn fasteignir í millibilsástandi Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald (E1-5)
Page 46
46 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni E4 Orkukræfni Orkukræfni er mælikvarði á orkunýtingu fyrirtækisins miðað við stærðir í rekstri. Þessi þáttur gerir Kalda - lóni kleift að greina og fylgjast með þróun í orkunotkun í tengslum við starfsemi og áhrif á umhverfið. Fyrir Kaldalón sýnir orkukræfni beina orkunotkun félagsins miðað við lykilviðmið, svo sem heildarstærð fasteigna, tekjur ársins og starfsmannafjölda. Bein orkunotkun félagsins kemur fyrst og fremst frá bruna jarðefna- eldsneytis í bifreiðum sem eru á forræði Kaldalóns. Þar sem stærð fasteignasafn félagsins er mismunandi á milli ára, getur orkukræfni félagsins sýnt verulegar breytingar eftir umfangi rekstrar. Lækkun eða hækkun á orkukræfni getur þannig endurspeglað breytingar í fjölda eigna eða umfang rekstrar frekar en raunverulegar breytingar á venjubundinni orkunotkun. Orkukræfni 2021 2022 2023 2024 2025 Rekstrarþættir Bein orkunotkun [kWst] 4.101 8.657 9.307 9.502 4.021 Stærð fasteigna [m2] 37.000 85.000 102.000 127.000 141.500 Tekjur [milljón kr.] 233 1.761 3.227 4.516 5.500 Starfsmannafjöldi [stöðugildi] 3 3 5 5,5 4.9 Orkukræfni á hvern fermetra eignasafns [kWst/m2] 0 0 0 0 0 Orkukræfni tekna [kWst/millj.kr.] 18 5 3 2 0.73 Orkukræfni starfsmanna [kWst/stöðugildi] 1.367 2.886 1.861 1.728 818 E5 Samsetning orku Greining á orkunotkun fyrirtækja eftir orkugjöfum, hlutfalli endurnýjanlegrar orku og áhrifum hennar á kolef- nislosun gerir fyrirtækjum eins og Kaldalóni kleift að bera kennsl á tækifæri til að draga úr umhverfisáhrifum sínum og vinna að sjálfbærri orkunýtingu. Orkunotkun Kaldalóns er mest tengd húshitun og rafmagnsnotkun í fasteignum félagsins. Árið 2025 var 100% af heildarorkunotkun félagsins frá endurnýjanlegum orkugjöfum, en hlutfall óendurnýjanlegra orkugjafa er nú hverfandi. Vegna aukinna umsvifa í fasteignum í millibilsástandi hefur vægi heits vatns í orkusamsetning- unni aukist verulega og nam það 87% á árinu. Samsetning orku 2021 2022 2023 2024 2025 Óendurnýjanlegt - Eldsneyti - - 3% 1% 0% Endurnýjanlegir orkugjafar - - 97% 99% 100% Þar af rafmagn - - 46% 28% 13% Þar af heitt vatn - - 51% 70% 87% Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald
Page 47
47 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni E6 Vatnsnotkun Vatnsnotkun og stjórnun vatnsauðlinda eru þættir í að bæta sjálfbærni í rekstri og lágmarka umhverfisáhrif fyrirtækja. Vatnsnotkun Kaldalóns er að mestu tengd húshitun, loftræsi- og kælikerfum, ásamt því að veita heitt og kalt neysluvatn í fasteignum félagsins. Kaldalón hefur mælt vatnsnotkun í þeim fasteignum þar sem fyrirtækið hefur umsjón með vatnsmælum, þ.e. fasteignum í millibilsástandi. Vatnsnotkun í fasteignum getur því verið nokkuð breytileg milli ára eftir því hvaða eignir eru á forræði félagsins hverju sinni. Á árinu 2025 var lögð áhersla á að bæta gæði gagna um vatnsnotkun. Með því að bera saman mælaálestra við fyrri tímabil fær félagið betri yfirsýn yfir raunnotkun, sem auðveldar meðal annars að greina frávik á borð við vatnsleka. Þrátt fyrir þessa ríkari áherslu á raungögn er notkun kalds vatns enn að hluta til byggð á áætlunum frá veitufyrirtækjum, þar sem veitufyrirtæki mæla ekki notkun í öllum fasteignum. Vatnsnotkun 2021 2022 2023 2024 2025 Kalt vatn - - 522 841 4479 Þar af skrifstofa Kaldalóns - - 102 113 86 Þar af fasteignir í millibilsástandi - - 420 729 4393 Heitt vatn - 943 2.325 8.568 14.670 Þar af skrifstofa Kaldalóns - 943 943 954 683 Þar af fasteignir í millibilsástandi - 1.383 7.615 13.987 Eining: m3 E7 Umhverfisstarfsemi Úrgangsstjórnun og endurvinnsla er mikilvægur hluti af sjálfbærnistefnu Kaldalóns. Þessi þáttur felst í því að stjórna úrgangi með ábyrgum hætti, draga úr úrgangsmagni, bæta flokkun og auka endurnýtingu í öllum þáttum starfseminnar. Kaldalón vinnur að því að lágmarka úrgang í starfsemi sinni. Úrgangur frá skrifstofu félagsins er flokkaður í fjölbreytta flokka, þar á meðal pappír, plast, málma, lífrænan úrgang og almennt sorp, með það að markmiði að stærstur hluti fari í endurvinnslu. Félagið hvetur starfsfólk sitt og leigutaka til að taka virkan þátt í flokkun úrgangs til að ná betri árangri. Stærsti hluti úrgangs Kaldalóns, eða 99%, verður til við framkvæmdir á fasteignum félagsins. Á árinu 2025 var lögð mikil áhersla á að draga úr þessu úrgangsmagni og bæta flokkunarhlutfallið. Sá árangur er mjög sýnilegur í tölum ársins, en heildarmagn úrgangs frá félaginu dróst saman um tæp 45% á milli ára, úr ríflega 53 tonnum niður í tæp 30 tonn. Kaldalón setti sér það markmið fyrir árið 2025 að bæta úrgangsflokkun og endurvinnslu í tengslum við fram- kvæmdir, en gögn voru ekki metin nægjanlega fullkomin árið 2024 svo að setja mætti fram flokkunarhlut - fall með fullnægjandi vissu. Markmiðið var sett á 50% og þótt því hafi ekki verið náð að fullu var árangurinn umtalsverður, en flokkunarhlutfall í framkvæmdum fór í fyrsta sinn upp í 29%. Til að ná þessum árangri hefur Kaldalón skerpt á verklagi við úrgangsstjórnun í sínum verkefnum. Helstu aðgerðir felast í því að gera skýrar kröfur til verktaka um flokkun byggingarúrgangs strax við upphaf fram- Umhverfisstarfssemi 2021 2022 2023 2024 2025 Heildarmagn úrgangs (kg) - - 29.580 53.284 29.588 Hlutdeild í heildarmagni - Kaldalón skrifstofa (hlutdeild í úrgangi) - - - 1% 1% Úr fasteignum/framkvæmdum - - 100% 99% 99% Flokkunarhlutfall - Kaldalón skrifstofa (hlutdeild í úrgangi) - - 100% 100% 65% Úr fasteignum/framkvæmdum - - - 29% kvæmda og tryggja að aðgengi að viðeigandi flokkunarílátum sé ávallt til staðar á verkstað. Virkt samtal og gott samstarf við byggingaraðila og úrgangsmeðhöndlunaraðila er og verður áfram lykilatriði til að auka endurvinnsluhlutfall enn frekar og draga úr magni úrgangs sem fer í urðun. Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald (E3-4) (E5-5)
Page 48
48 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni E8 Loftslagseftirlit / stjórn E9 Loftslagseftirlit / stjórnendur Stjórnun og mat á umhverfisáhættu er hluti af heildarstefnu Kaldalóns um sjálfbærni og ábyrga stjórnun. Stjórn Kaldalóns fjallar um umhverfismál á stjórnarfundum félagsins á óformlegan hátt, en að minnsta kosti einu sinni á ári með formlegri og ítarlegri umfjöllun. Á þessum fundum er farið yfir árangur aðgerða á vegum félagsins og helstu þættir umhverfisáhrifa rýndir sem tengjast sjálfbærnimarkmiðum félagsins. Þessi stefnumótun hjálpar stjórnendum að fylgjast með þróun og taka ákvarðanir sem styðja við langtímamark- mið í umhverfismálum. Tvöföld mikilvægisgreining er framkvæmd til að greina þá umhverfisþætti sem skipta Kaldalón mestu máli og eru lykilþættir fyrir félagið. Loftslagsmál eru reglulega tekin fyrir á framkvæmdastjórnarfundum Kaldalóns og rædd í samhengi við stefnu stjórnar í þessum málaflokki. Á þessum fundum eru helstu þættir loftslags- stefnu félagsins rýndir, þar á meðal kolefnislosun, orkunotkun og aðgerðir til að draga úr umhverfisáhrifum. Loftlagseftirlit stjórnar 2021 2022 2023 2024 2025 Hefur stjórn þín eftirlit með og/eða stjórnar loftslagstengdri áhættu? Nei Nei Nei Já Já Loftlagseftirlit stjórnenda 2021 2022 2023 2024 2025 Hefur framkvæmdastjórn yfirumsjón með og/eða stýrir loft- strengdi áhættu? Já Já Já Já Já Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald
Page 49
49 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni Auka E töflur Flugferðir 2021 2022 2023 2024 2025 Heildarvegalengd (km) - 4.500 11.000 10.800 20.610 Þar af erlendis - 4.500 9.900 8.800 19.610 Þar af innanlands - - 1.100 2.000 1.000 Fjöldi ferða - 1 3 6 5 Þar af erlendis - 1 2 2 3 Þar af innanlands - - 2 4 2 Meðhöndlun pappírs 2021 2022 2023 2024 2025 Heildarþyngd prentaðs pappírs (kg) - - - 24 19 Heildarmagn prentaðs pappírs (stk) - - - 4.855 3.834 Þar af litaprent - - - 3.339 2.532 Þar af svarthvít prentun - - - 1.516 1.273 Samgöngur starfsmanna til og frá vinnu 2021 2022 2023 2024 2025 Heildarvegalengd (km) 12.122 12.122 14.758 15.258 9.985 Heildarfjöldi ferðadaga 649 649 1.151 1.209 1.236 Hlutfall ferða hjólandi/gangandi 0 0 0 0 0 Hlutfall ferða í almenningssamgöngum 0 0 0 0 0 Hlutfall ferða í einkabíl 100% 100% 100% 100% 100% Þar af bensín/dísel 100% 100% 80% 67% 67% Þar af tvinnbíll 0% 0% 0% 17% 0% Þar af rafmagn/metan 0% 0% 17% 17% 33 Stefnur 2021 2022 2023 2024 2025 Fylgir fyrirtækið formlegri umhverfisstefnu? - já já já já Fylgir fyrirtækið sérstökum úrgangs-, vatns-, orku- og /eða endurvinnslustefnum? - Nei nei já já Notar fyrirtækið þitt viðurkennt orkustjórnunarkerfi? - nei nei nei nei E10 Mildun loftslagsáhættu Hjá Kaldalóni er lögð áhersla á að hluti af fjárfestingum félagsins stuðli beint að sjálfbærum lausnum og hafi jákvæð áhrif á umhverfið. Á árinu 2025 fjárfesti Kaldalón ríflega 18,2 milljónum króna í verkefnum sem tengjast sjálfbærum þróunarverkefnum og umhverfisvænum lausnum, sem nemur um 0,33% af árstekjum félagsins. Þessar fjárfestingar eru mikilvægur liður í því að ná fram markmiðum félagsins um að draga úr kolefnisfótspori, bæta nýtingu auðlinda og stuðla að sjálfbærni í rekstri fasteigna. Fjárfestingarnar beinast fyrst og fremst að því að bæta orkunýtingu fasteigna, minnka losun gróðurhúsa- lofttegunda og styðja við notkun endurnýjanlegra orkugjafa. Einnig er lögð áhersla á að fjárfesta í lausnum sem stuðla að sjálfbærri úrgangsstjórnun og innleiðingu nýrrar tækni til að hámarka umhverfislegan ávinning í eignasafninu. Með þessum fjárfestingum sýnir Kaldalón í verki skuldbindingu sína til að taka ábyrgð á áhrif- um sínum á umhverfið og vinna markvisst að því að skapa og viðhalda sjálfbæru fasteignasafni. Félagið mun halda áfram að beina fjármunum í verkefni sem styðja við þessi markmið og tryggja að fjárfest- ingar þess skili raunverulegum umhverfislegum og samfélagslegum ávinningi. Mildun loftslagsáhættu 2021 2022 2023 2024 2025 Heildarfjármagn sem árlega er fjárfest í loftslagstengdum innviðum, seiglu og vöruþróun - - 13.082.000 19.310.844 18.243.421 Hlutfall árstekna sem er varið í fjárfestingar í loftslagstengda innviði - - 0,41% 0,43% 0,33% Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald
Page 50
50 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni Félagslegir þættir Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald Kaldalón leggur ríka áherslu á að skapa jákvæð áhrif á samfélagið í kringum sig. Þetta nær til stefnumótunar í tengslum við mannauðsmál, fjölbreytileika og jafn- rétti, heilsu og öryggi, sem og samskipti við birgja og leigutaka. Félagið vinnur markvisst að því að tryggja jafna meðferð allra sem hafa samskipti við fyrirtækið, auk þess sem það stuðlar að félagslegri velferð með stuðningi við samfélagsverkefni og ábyrga stjórnar- hætti. Félagið hefur fjármagnað og stutt við ýmis samfélags- verkefni, þar á meðal þau sem stuðla að því að efla þátttöku og virkni í samfélaginu. Með slíkum verk - efnum vill félagið leggja sitt af mörkum til að bæta lífsgæði og skapa jákvæð áhrif í nærumhverfi sínu. Kaldalón vinnur markvisst að því að tryggja að mann- réttindi séu virt og að jafnrétti sé í hávegum haft í allri starfsemi félagsins. Félagið samþykkir ekki mismunun af neinu tagi, hvort sem hún byggist á kyni, kynþætti, trú, aldri eða öðrum þáttum. Jafnframt hefur verið sett fram stefna og viðbragðsáætlun gegn einelti, áreitni og ofbeldi, sem hefur verið kynnt fyrir starfsfólki. Kaldalón kappkostar að vera eftirsóknarverður vinnu- staður. Félagið hefur innleitt mannréttinda- og jafnréttisstefnu, siðareglur og stefnu varðandi heilsu og öryggi starfsfólks. Félagið leggur áherslu á gagnsæi í starfskjarastefnu sinni og tryggir að hún sé í samræmi við markmið um samkeppnishæfni og hvatningu. Starfskjaranefnd félagsins veitir stjórn og forstjóra ráðgjöf um starfskjör æðstu stjórnenda og stuðlar að sanngjarnri og rétt- látri launasetningu. Kaldalón vill með þessu sýna samfélagslega ábyrgð í verki, tryggja mannréttindi og jafnrétti, og stuðla að því að starfsfólk og samfélagið í kringum félagið njóti góðs af starfsemi þess.
Page 51
51 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni S1 Launahlutfall forstjóra S2 Launamunur kynja Kaldalón fylgir stefnu sem tryggir jöfn tækifæri og sanngjörn starfskjör. Laun forstjóra félagsins eru ákveðin af stjórn félagsins í samræmi við starfskjarastefnu þess og eru upplýsingar um heildarkjör forstjóra birtar í ársreikningi félagsins. Á árinu 2025 mældist hlutfall launa og hlunninda forstjóra miðað við miðgildi launa starfsfólks í fullu starfi 2,4:1. Þetta jafngildir því að miðgildi launa starfsfólks nam u.þ.b. 42% af heildarkjörum forstjóra á árinu. Launajafnrétti er lykilatriði í stefnu Kaldalóns um samfélagsábyrgð og mannauðsmál. Félagið leggur áherslu á gagnsæi í launagreiðslum og tryggir jöfn tækifæri óháð kyni. Í lok árs 2025 voru 5 einstaklingar starfandi hjá Kaldalóni í fullu starfi, þar af 3 karlar og 2 konur. Þar sem fjöldi starfsmanna félagsins er undir þeim viðmiðum sem krafist er samkvæmt lögum um jafnlauna- staðfestingu eða jafnlaunavottun, þar sem aðeins 4 einstaklingar starfa í fullu starfi hjá Kaldalóni, leggja stjórnendur þó áherslu á að uppfylla ákvæði laga nr. 10/2008 um jafna stöðu og réttindi kvenna og karla. Þeir munu áfram vinna að því að tryggja jafnrétti í launasetningu og starfsþróun. Launahlutfall forstjóra Eining 2021 2022 2023 2024 2025 Laun og hlunnindi forstjóra mv. miðgildi launa starfsfólks í fullu starfi X:1 - - 1,25 2,18 2,4 Er þetta hlutfall sett fram af fyrirtækinu í skýrslugjöf til yfirvalda? Já/Nei Nei Nei Nei Nei Nei S3 Starfsmannavelta Starfsmannavelta er mikilvægur mælikvarði fyrir Kaldalón, þar sem hún hefur áhrif á nýtingu auðlinda, fjár- hagsáætlanir og framleiðni, auk þess að vera vísbending um starfsánægju. Í lok árs 2025 störfuðu 5 einstaklingar hjá Kaldalóni. Engin starfsmannavelta var meðal starfsfólks í fullu starfi og mældist hún 0% annað árið í röð, sem endurspeglar mikinn stöðugleika innan félagsins. Eina breytingin sem varð á árinu fólst í eðlilegri endurnýjun á starfsmanni í hluta- og sumarstarfi samhliða námi, sem skýrir 100% veltu í þeim flokki. Kaldalón leggur ríka áherslu á að bjóða upp á frábæra starfsaðstöðu, sveigjanleika og samkeppnishæf kjör til að viðhalda þessum stöðugleika í starfsmannahópnum og styðja þannig við áframhaldandi vöxt og árangur félagsins. Starfsmannavelta 2021 2022 2023 2024 2025 Árleg breyting starfsmanna í fullu starfi 0% 33% 0% 20% 0% Árleg breyting starfsmanna í hlutastarfi 0% 0% 0% 0% 100% Árleg breyting verktaka og/eða ráðgjafa 0% 0% 0% 0% 0% Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald (S1-15)
Page 52
52 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni S4 Kynjafjölbreytni Kaldalón metur kynjafjölbreytni innan fyrirtækisins með því að fylgjast með kynjahlutfalli á öllum starfsstig- um. Jafnrétti og jöfn tækifæri fyrir alla starfsmenn eru lykilþættir í mannauðsstefnu Kaldalóns. Í framkvæmdastjórn Kaldalóns starfa 3 einstaklingar, en aðrir starfsmenn eru 2 talsins. Forstjóri félagsins er karlmaður, og af hinum 2 framkvæmdastjórum eru 1 karl og 1 kona. Kynjahlutföll í framkvæmdastjórn eru því 67% karlar og 33% konur. Annað starfsfólk eru 2 einstaklingar, þar af 1 karl og 1 kona (50%). Félagið stefnir að því að halda jöfnum kynjahlutföllum bæði í framkvæmdastjórn og meðal starfsfólks. Kaldalón fylgir jafnréttis- og jafnlaunastefnu sem stuðlar að jöfnum tækifærum fyrir bæði kynin. Framkvæmdastjórn 2021 2022 2023 2024 2025 Konur 0 0 1 1 1 Karlar 2 2 2 2 2 Annað starfsfólk 2021 2022 2023 2024 2025 Konur 0 1 1 2 1 Karlar 0 0 1 1 1 Framkvæmdastjórn Annað starfsfólk 2021 2022 2023 2024 2025 2021 2022 2023 2024 2025 100% 80% 60% 40% 20% 0 100% 80% 60% 40% 20% 0 Karlar KarlarKonur Konur Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald (S1-9)
Page 53
53 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni S5 Hlutfall tímabundinna starfskrafta S6 Aðgerðir gegn mismunun Fyrirtækið Kaldalón er ekki með starfsfólk í tímabundnum störfum, nema verktaka fyrir byggingarverkefni og einn einstakling sem vann að BREEAM-vottun og öðrum verkefnum í hlutastarfi með skóla. Kaldalón er skuldbundið til að tryggja jafnrétti og virðingu fyrir alla starfsmenn, óháð kyni, kynþætti, trú, eða öðrum þáttum. Fyrirtækið stuðlar að jöfnum tækifærum í starfsþróun og leggur sérstaka áherslu á að útrýma öllum formum mismununar, áreitni og ofbeldis á vinnustaðnum. Kaldalón hefur þróað viðbragðsáætlun og verklag til að bregðast við slíkum aðstæðum og byggir þannig upp öfluga áhættustjórnun og traust innan fyrirtækisins. Hlutfall tímabundinna starfskrafta 2021 2022 2023 2024 2025 Prósenta starfsmanna í hlutastarfi 0% 0% 0% 17% 17% Aðgerðir gegn mismunun 2021 2022 2023 2024 2025 Fylgir fyrirtækið þitt stefnu er varðar kynferðisleg áreiti og/ eða jafnrétti? Já Já Já Já Já S7 Vinnuslysatíðni Kaldalón leggur mikla áherslu á öryggi starfsmanna og hefur ekki fengið tilkynningar um vinnuslys, þar sem eðli starfa hjá félaginu felur í sér litla slysahættu. Vinnuslysatíðni 2021 2022 2023 2024 2025 Heildarfjöldi áverka og banaslysa sem hlutfall af heildarfjölda starfsmanna 0 0 0 0 0 S8 Hnattræn heilsa og öryggi Kaldalón er skuldbundið til að tryggja heilsu og öryggi starfsfólks og fylgja stefnum sem miða að því að skapa heilnæmt og öruggt vinnuumhverfi. Félagið leggur áherslu á sveigjanleika í starfi og veitir starfsfólki, þegar verkefni og eðli þeirra leyfa, möguleika á að vinna heiman frá sér í samráði við yfirmann. Hnattræn heilsa og öryggi Eining 2021 2022 2023 2024 2025 Hefur fyrirtækið birt og framfylgt starfstengdri heilsu- stefnu og/eða heildrænni heilsu- og öryggisstefnu? Já/Nei Nei Já Já Já Já Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald (S1-13) (S1-13)
Page 54
54 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni S10 Mannréttindi Kaldalón fylgir öflugri mannréttindastefnu sem tryggir jafnan rétt allra einstaklinga, bæði innan fyrirtækisins og hjá birgjum. Stefnan byggir á þeirri trú að allir séu jafnir í virðingu og réttindum, sem einnig nær til mál - efna tengd vinnumarkaði, félagafrelsi og góðum aðbúnaði. Fyrirtækið skuldbindur sig til að virða almenn mannréttindi og viðskiptar ekki við aðila sem brjóta þau. Mannréttindi Eining 2021 2022 2023 2024 2025 Hefur fyrirtækið birt og framfylgt mannréttindastefnu? Já/Nei - Já Já Já Já Ef já, nær mannréttindastefnan til birgja og framleið- enda? Já/Nei - Já Já Já Já S9 Barna- og nauðungarvinna Kaldalón er með stefnu gegn barna- og nauðungarvinnu, sem er í samræmi við alþjóðlegar reglur og viður- kennd mannréttindalög. Fyrirtækið tryggir að þessi stefna sé einnig í gildi fyrir alla birgja og seljendur þess, með það að markmiði að sporna við ólöglegum og ómannúðlegum vinnuaðstæðum í alla lárétta hluta virðis- keðjunnar. Með þessari stefnu er Kaldalón skuldbundið til að tryggja velferð starfsmanna, viðskiptavina og samfélagsins sem heildar. Launahlutfall forstjóra Eining 2021 2022 2023 2024 2025 Framfylgir fyrirtækið stefnu gegn barnaþrælkun? Já/Nei - - Já Já Já Framfylgir fyrirtækið stefnu gegn nauðungarvinnu? Já/Nei - - Já Já Já Ef já, nær stefnan gegn barna- og/eða nauðungarvinnu einnig til birgja og seljenda? Já/Nei - - Já Já Já Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald
Page 55
55 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni Stjórnarhættir Hjá Kaldalóni er sterk stjórnun undirstaða trausts og ábyrgðar í rekstri. Fyrirtækið starfar í samræmi við gildandi lög og reglugerðir um hlutafélög og ársreikn- inga, auk viðmiða um góða stjórnarhætti sem sett hafa verið af helstu hagsmunaaðilum atvinnulífsins. Með skráð verðbréf á markaði fylgir Kaldalón þeim ströngu kröfum sem gilda um gagnsæi, upplýsinga- öflun og stjórnarhætti. Til að tryggja stöðugar umbætur þá hefur stjórnun fyrirtækisins verið yfirfarin af óháðum aðilum, Reitun og Lex, sem meta samræmi við bestu starfsvenjur og leiðbeiningar um góða stjórnunarhætti sem gefnar eru út af Viðskiptaráði, Samtökum Atvinnulífsins og Nasdaq. Þessar úttektir staðfesta að fyrirtækið fylgir settum reglum og vinnur markvisst að því að bæta stjórnarhætti sína. Kaldalón stefnir að því að viðhalda háu stigi ábyrgðar og fagmennsku í stjórnun sinni og stuðlar þannig að auknu trausti meðal hagsmunaaðila. Upplýsingar um stjórnarhætti Kaldalóns eru aðgengi- legar í opinberum gögnum félagsins, þar á meðal í ársreikningi og á heimasíðu þess. Með skýrri stefnu og gegnsæjum vinnubrögðum leggur Kaldalón grunn að sjálfbærum og traustum rekstri til framtíðar. Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald
Page 56
56 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni G1 Kynjahlutfall í stjórn Stjórn Kaldalóns er skipuð tveimur konum og þremur körlum. Varamenn eru tveir, ein kona og einn karlmaður. Formaður stjórnar er karlmaður. Þrjár nefndir eru starfandi, endurskoðunarnefnd, starfskjaranefnd og tilnefningarnefnd. Stjórn félagsins skipar meðlimi í endurskoðunarnefnd en formaður kjörinn á aðalfundi. Tilnefningarnefnd er kjörin á aðalfundi en starfskjaranefnd skipuð af stjórn. Formenn endurskoðunarnefndar og tilnefningarnefndar eru konur. Formaður starfskjaranefndar er karlmaður. Kynjahlutfall í stjórn 2021 2022 2023 2024 2025 Konur 1 2 3 3 2 Karlar 2 3 2 2 3 Kynjahlutfall í nefndum 2021 2022 2023 2024 2025 Konur 0 0 3 6 5 Karlar 0 0 2 4 4 Stjórnarmeðlimir Kynjahlutfall í nefndum 2021 2022 2023 2024 2025 2021 2022 2023 2024 2025 100% 80% 60% 40% 20% 0 100% 80% 60% 40% 20% 0 Karlar KarlarKonur Konur Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald (S1-9) (GOV-1)
Page 57
57 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni G2 Óhæði stjórnar G3 Kaupaukar Kaldalón hefur skýra stefnu um stjórnarhætti, sem tryggir virkni og ábyrgð innan félagsins. Það felur meðal annars í sér ákvæði um óháða stjórnarmenn og hvernig þeir stuðla að aukinni skilvirkni í stjórnarháttum. Kaldalón hefur reglur sem banna forstjóra að sinna stjórnarformennsku hjá fyrirtækinu. Þetta ákvæði tryggir að hlutverk stjórnarmanna séu skýrt aðgreind og að óháðir stjórnarmenn hafi aðkomu að stjórnunarferlum félagsins. Með því að setja slíka reglu er áhersla lögð á að viðhalda óháðum og ábyrgum stjórnarháttum, sem stuðlar að skilvirkni og aukinni virkni í starfsemi félagsins. Kaldalón hefur sterk áform um samfélagslega ábyrgð og leggur áherslu á að starfsfólk félagsins sýni ábyrgð í öllum sínum aðgerðum. Þrátt fyrir þessa áherslu á ábyrgð, er ekki um að ræða fjárhagslega hvata fyrir stjórnendur eða starfsfólk til að ná ákveðnum árangri á þessum sviðum. Óhæði stjórnar Eining 2021 2022 2023 2024 2025 Bannar fyrirtækið forstjóra að sinna stjórnarformennsku Já/Nei Já Já Já Já Já Hlutfall óháðra stjórnarmanna í lok árs % 100 100 80 100 100 Kaupaukar Eining 2021 2022 2023 2024 2025 Fá framkvæmdastjórar formlegan kaupauka fyrir að ná árangri á sviðið sjálfbærni? Já/Nei Nei Nei Nei Nei Nei G4 Kjarasamningar G5 Siðareglur birgja Kaldalón leggur mikla áherslu á að virða réttindi starfsfólks. Allir starfsmenn fyrirtækisins undirrita ráðningar- samninga þar sem réttindi þeirra eru tryggð. Með þessu móti er fyrirtækið skuldbundið til að halda sig við lög og reglur sem varða vinnumarkaðinn þótt ekki sé um samninga á grundvelli stéttarfélaga. Kaldalón fer fram á það að stórir birgjar og seljendur fylgi siðareglum fyrirtækisins, sem hluta af samfélags- legum og umhverfislegum þáttum í virðiskeðjunni. Fyrirtækið hefur sett upp og útfært reglur sem útskýra hvernig siðferðileg ábyrgð er innleidd hjá birgjum. Með því að hafa reglulega uppfærðar siðareglur fyrir birgja er fyrirtækið betur í stakk búið til að tryggja sjálfbærni, minnka áhættu og bæta samband við hagsmunaaðila í gegnum viðurkennda og ábyrgðarfulla starfshætti. Kjarasamningar Eining 2021 2022 2023 2024 2025 Hlutfall starfsmanna sem falla undir almenna kjarasamninga % 100 100 100 100 100 Siðareglur birgja Eining 2021 2022 2023 2024 2025 Ber seljendum fyrirtækisins og birgjum þess að fylgja siðareglum? Já/Nei - Já Já Já Já Hversu hátt hlutfall birgja hefur formlega staðfest að þeir fylgi siðareglum % - 0 0 0 0 Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald (GOV-1)
Page 58
58 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni G6 Siðferði og aðgerðir gegn spillingu G7 Persónuvernd Kaldalón er með virka stefnu sem tekur á siðferði og vörnum gegn spillingu, þar sem fjallað er um við - skiptasiðferði, meðferð trúnaðarupplýsinga og vernd uppljóstrara. Einnig hefur félagið sett upp stefnu um aðgerðir gegn peningaþvætti og fjármögnun hryðjuverka. Verklag og viðbragðsáætlanir um einelti, áreitni og ofbeldi eru kynnt starfsfólki, og sérstakar reglur eru settar fyrir uppljóstrun starfsmanna. Þrátt fyrir að starfsfólk hafi ekki formlega vottað fylgni sína við reglurnar, þá eru þær kynntar og er þeim aðgengilegar. Kaldalón er með persónuverndarstefnu sem felur í sér að viðhalda öryggi og vernd persónuupplýsinga samkvæmt alþjóðlegum reglum. Félagið hefur einnig tekið upp vinnsluskrá sem fylgir GDPR (General Data Protection Regulation). Þessi stefna stuðlar að auknu trausti í stafrænu hagkerfi og veitir fyrirtækinu mikil - vægan stuðning í áhættustjórnun, sérstaklega hvað varðar vernd gagna og viðskiptavinaupplýsinga. Kaldalón þarf ekki persónuverndarfulltrúa þar sem fjöldi starfsfólks félagsins er vel undir viðmiðinu þar um. Siðferði og aðgerðir gegn spillingu Eining 2021 2022 2023 2024 2025 Framfylgir fyrirtækið siðareglum og/eða aðgerðum gegn spillingu? Já/Nei - Já Já Já Já Hlutfall starfsmanna sem hefur formlega staðfest að það fylgi stefnunni? % - - - 100 100 Persónuvernd Eining 2021 2022 2023 2024 2025 Framfylgir fyrirtækið persónuverndarstefnu? Já/Nei Já Já Já Já Já Hefur fyrirtækið þitt hafist handa við að fylgja GDPR reglum? Já/Nei - - - Já Já G8 Sjálfbærniskýrsla G9 Starfsvenjur við upplýsingagjöf Kaldalón leitast við að stuðla að ábyrgum viðskiptaháttum og umhverfisvænni nýtingu auðlinda. Félagið hefur hafist handa við að bæta sjálfbærniskýrslugjöf sína og birtir sjálfbærniskýrslu fyrir árið 2025 í samræmi við alþjóðlega staðla. Skýrslan tekur á umhverfismálum, félagslegum þáttum og stjórnarháttum og eru gefnar út samhliða ársskýrslu félagsins. Ársreikningurinn og sjálfbærniskýrslan eru birt á vefsíðu Kaldalóns og upp- fylla lögbundnar kröfur um sjálfbærni. Kaldalón leggur áherslu á gagnsæi og ábyrgð í sjálfbærnistefnu sinni. Kaldalón hefur innleitt stefnu sem tengir starfsemi félagsins við heimsmarkmið Sameinuðu þjóðanna um sjálfbæra þróun (UN SDGs) í grænni fjármálaumgjörð félagsins. Félagið leggur sérstaklega áherslu á mark- mið nr. 9 Green buildings, Innovation & Infrastructure. Árleg sjálfbærniskýrsla félagsins, sem er aðgengileg á vefsíðu þess, veitir hagsmunaaðilum upplýsingar um framvindu markmiðanna í samræmi við alþjóðlega skýrslugjafastaðla. Upplýsingar eru veittar með opinberum hætti, aðgengilegar öllum, auk þess sem ófjár- hagslegar upplýsingar eru sendar með ársreikningi til Fyrirtækjaskrár. Sjálfbærniskýrsla Eining 2021 2022 2023 2024 2025 Birtir fyrirtækið sjálfbærniskýrslu Já/Nei Nei Nei Nei Já Já Inniheldur skýrslugjöf fyrirtækisins til stjórnvalda gögn um sjálfbærni? Já/Nei - - Já Já Já Starfsvenjur við upplýsingagjöf Eining 2021 2022 2023 2024 2025 Veitir fyrirtækið þitt upplýsingar um sjálfbærni til viður- kenndra aðila með skipulögðum hætti? Já/Nei - - - Já Já Leggur fyrirtækið þitt áherslu á tiltekin heimsmarkmið Sameinuðu þjóðanna? Já/Nei Nei Nei Nei Já Já Setur fyrirtækið þitt markmið og gefur skýrslu um fram- vindu heimsmarkmiða Sameinuðu þjóðanna? Já/Nei Nei Nei Nei Já Já Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald
Page 59
59 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni G10 Endurskoðun/vottun ytri aðila Kaldalón tryggir áreiðanleika sjálfbærniupplýsinga með því að láta ytri aðila sannreyna og taka út gögnin. Þetta ferli veitir hagsmunaaðilum, þar á meðal fjárfestum, aukið traust á upplýsingum um sjálfbærni og sýnir að Kaldalón skuldbindur sig til að tryggja réttar og vandaðar upplýsingar. Gögn tekin út af ytri aðila Eining 2021 2022 2023 2024 2025 Er upplýsingagjöf um sjálfbærni tryggð eða staðfest af þriðja aðila? Já/Nei Nei Nei Nei Já Já Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald
Page 60
60 Um Kaldalón Árið 2025 Stjórnarhættir Árs- og sjálfbærniskýrsla Kaldalóns 2025 Sjálfbærni Viðauki: ESRS skammstafanir Tvöföld mikilvægisgreiningu Umhverfismál Félagsleg sjálfbærni Stjórnarhættir Breeam Grænar eignir Saman náum við árangri Sjálfbærnibókhald Skammstöfun ESRS þáttur (Enska) Íslensk þýðing og skýring BP-1 General basis for preparation Almennur grunnur að skýrslugjöf. Hvernig skýr- slan er unnin og hvaða forsendur liggja til grund- vallar. BP-2 Disclosures in relation to specific circumstances Sértækar aðstæður. Upplýsingar um undanþágur eða sérstök atriði í uppgjöri. GOV-1 The role of the administrative, management and supervisory bodies Hlutverk stjórnar og stjórnenda. Upplýsingar um samsetningu stjórnar, fjölbreytileika, sjálfstæði og hvernig stjórn hefur eftirlit með sjálfbærni- málum. SBM-1 Strategy, business model and value chain Stefna, viðskiptalíkan og virðiskeðja. Yfirlit yfir starfsemi félagsins og hvernig sjálfbærni tengist henni. SBM-2 Interests and views of stakeholders Hagsmunir og sjónarmið hagaðila. Hvernig félag- ið á í samskiptum við hagsmunaaðila. IRO-1 Description of the processes to identify and assess material impacts Greiningarferli. Lýsing á því hvernig félagið grein- ir áhrif, áhættur og tækifæri (tvöföld mikilvægis- greining). IRO-2 Disclosure requirements in ESRS covered Efnislegir þættir. Niðurstaða greiningarinnar; hvaða þættir skipta félagið mestu máli. E1-1 Transition plan for climate change mitigation Aðlögunaráætlun. Áætlun félagsins til að draga úr loftslagsáhrifum og ná markmiðum. E1-2 Policies related to climate change mitigation Loftslagsstefna. Stefnur félagsins varðandi lofts- lagsmál. E1-3 Actions and resources in relation to climate change policies Aðgerðir og úrræði. Hvað félagið er að gera í raun til að framfylgja stefnunni. E1-4 Targets related to climate change mitigation Markmið. Töluleg markmið í loftslagsmálum. E1-5 Energy consumption and mix Orkunotkun. Upplýsingar um orkunotkun og orkugjafa. E1-6 Gross Scopes 1, 2, 3 and Total GHG emissions Heildarlosun. Útreikningur á losun gróðurhúsa- lofttegunda (Umfang 1, 2 og 3). E1-7 GHG removals Fjarlæging losunar. Ef félagið vinnur að kolefn- isbindingu. E2-5 Substances of concern Varasöm efni. Notkun á efnum sem geta haft skaðleg áhrif. Hér að neðan er yfirlit yfir þá ESRS staðla sem vísað er til í þessari skýrslu, ásamt stuttri skýringu á innihaldi þeirra. Skammstöfun ESRS þáttur (Enska) Íslensk þýðing og skýring E3-4 Water metrics Vatnsnotkun. Mælingar á vatnsnotkun félagsins. E5-5 Resource outflows (waste) Úrgangur. Upplýsingar um magn og flokkun úrgangs. S1-1 Policies related to own workforce Stefna um starfsfólk. Mannauðsstefna, jafnréttis- áætlun og öryggismál. S1-2 Engagement with own workforce Samskipti við starfsfólk. Hvernig félagið tekur við ábendingum og kvörtunum. S1-3 Actions and resources related to own workforce Aðgerðir fyrir starfsfólk. Verkefni til að bæta starfsumhverfi og kjör. S1-8 Diversity metrics Fjölbreytni. Tölulegar upplýsingar um kynjahlut- fall og fjölbreytni. S1-13 Health and safety metrics Heilsa og öryggi. Tölfræði um slys og fjarvistir. S1-14 Work-life balance metrics Jafnvægi vinnu og einkalífs. Réttur til orlofs og sveigjanleika. S1-15 Remuneration metrics Launamælingar. Launamunur kynja og launa- hlutfall forstjóra. S1-16 Incidents of discrimination Mismunun. Upplýsingar um atvik tengd mis- munun (ef einhver). S2-1 Policies related to workers in the value chain Starfsfólk í virðiskeðju. Stefnur varðandi starfsfólk hjá birgjum og verktökum. G1-1 Business conduct policies and corporate culture Viðskiptasiðferði. Siðareglur og fyrirtækjamenn- ing. G1-2 Management of relationships with suppliers Stjórnun birgjasamskipta. Hvernig valið er í við- skipti við birgja. G1-3 Prevention and detection of corruption and bribery Mótvægi gegn spillingu. Aðgerðir til að hindra mútur og spillingu. G1-4 Incidents of corruption or bribery Atvik spillingar. Upplýsingar um staðfest atvik spillingar (ef einhver). G1-5 Political influence and lobbying Pólitísk áhrif. Upplýsingar um hagsmunagæslu og styrki. G1-6 Payment practices Greiðsluhættir. Upplýsingar um greiðslutíma til birgja.