Earnings release
Page 1
http://www.fibrahotel.com 1 @FibraHotel FibraHotel (“FibraHotel”), la primera FIBRA especializada en hoteles anuncia sus resultados financieros del cuarto trimestre de 2025. Ciudad de México, al 18 de febrero de 2026 --- FibraHotel (BMV: FIHO 12), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces especializado en hoteles anuncia sus resultados financieros del cuarto trimestre del 2025 . Excepto cuando se menciona, t odas las cifras en el reporte fueron preparadas de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (“IFRS”), expresadas en pesos mexicanos nominales. Información seleccionada del cuarto trimestre de 2025 • FibraHotel cerró el cuarto trimestre de 2025 con 85 hoteles y 12,3601 cuartos en operación. • Con base en el Portafolio Total de FibraHotel (82 hoteles, excluyendo dos hoteles arrendados y el hotel Fiesta Americana Condesa Cancún), la tarifa promedio se ubicó en Ps. $1,711 la tasa de ocupación fue de 60.1% y la tarifa efectiva se ubicó en Ps. $1,029 representando un incremento de 0.1% contra la tarifa efectiva del cuarto trimestre del 2024. • El hotel Fiesta Americana Condesa Cancún tuvo una Tarifa Promedio Todo Incluido2 de Ps. $6,114 una tasa de ocupación de 68.9% y una Tarifa Efectiva Todo Incluido de Ps. $ 4,211. Durante el trimestre se recibió un ingreso por arrendamiento del hotel de Ps. $59 millones. • Los ingresos totales del trimestre fueron Ps. $1,376 millones. • La contribución hotelera3 del trimestre fue de Ps. $424 millones. • El EBITDA del trimestre fue de Ps. $321 millones. • El flujo de operación (“AMEFIBRA FFO”) 4 del trimestre fue de Ps. $248 millones. • El flujo de operación ajustado (“AFFO”)5 del trimestre fue de Ps. $170 millones. • FibraHotel pagará una distribución de Ps. $ 118 millones equivalente a 15.00 centavos por CBFI6. • Al 31 de diciembre de 2025, FibraHotel tenía una posición de efectivo de Ps. $552 millones, un endeudamiento de Ps. $4,509 millones y una posición de deuda neta de Ps. $3,956 millones. • Al 31 de diciembre de 2025, el patrimonio total fue de Ps. $12,193 millones. 1A la fecha, FibraHotel cuenta con tres hoteles en arrendamiento; para los indicadores operativos del trimestre, no se está co nsiderando el inventario de cuartos de estas propiedades. Asimismo, el hotel Gamma Tijuana suspendió operaciones en agosto de 2025 como parte del proceso de transición de marca y operador, por lo cual, no se considera dentro del alcance de este reporte. La propiedad permanece temporalmente cerrada durante esta fase, con reapertura programada para el primer trimestre de 2026 bajo la marca Hilton Garden Inn. En consecuencia, los resultados excluyen 140 habitaciones en proceso de reposicionamiento. 2 Los indicadores Todo Incluido, son métricas de hoteles considerando el paquete de habitación en conjunto con a limentos y bebidas. Esta métrica no incluye otros ingresos del hotel como consumos extras a las tarifas Todo Incluido pagadas por los huéspedes. 3 La contribución hotelera corresponde a la suma de los ingresos (renta de habitaciones, alimentos y bebidas, arrendamientos y otros) menos el total de los costos y gastos generales directamente relacionados con la operación hotelera, sin considerar los gast os inmobiliarios (predial, seguros, impuestos, entre otros) y los gastos administrativos de FibraHotel. Esta no es una cifra IFRS. 4 FFO, o flujo de operación es una métrica voluntaria de los asociados de la AMEFIBRA. 5 AFFO, o f lujo de operación ajustado se define como la suma del resultado neto, de la depreciación, de l os ajustes de resultados no operativos y se le resta la reserva de CapEx de mantenimiento del periodo. AFFO no es una cifra IFRS. 6 Calculado con base en 789,194,295 CBFIs en circulación con derechos económicos .
Page 2
http://www.fibrahotel.com 2 @FibraHotel “En el cuarto trimestre de 2025, el portafolio de FibraHotel se mantuvo prácticamente en línea con el año anterior, registrando una variación de 0.1% en tarifa efectiva, derivada de un incremento de 5.5% en la tarifa promedio y una disminución en la ocupación de 324 puntos base, reflejando un entorno de demanda más moderado. En el trimestre, La Ciudad de México y la región Oeste registraron incrementos en RevPAR de 8.4% y 6.4% respectivamente, impulsados por mayores tarifas promedio, mientras que los destino s turísticos continuaron enfrentando presión en ocupación. El hotel Fiesta Americana Condesa Cancún generó una renta de Ps. $59 millones durante el trimestre, impactado por la apreciación del peso y una menor demanda internacional. Los ingresos del cuarto trimestre fueron de Ps. $1,376 millones y el EBITDA de Ps. $321 millones, con un margen de 23.3%. En el año 2025, los ingresos ascendieron a Ps. $5,368 millones y el EBITDA a Ps. $1,241 millones, con un margen de 23.1%. Estos resultados reflejan el desapalancamiento operativo y mayores costos laborales, parcialmente compensados por las estrategias de eficiencia implementadas. Mantenemos una sólida posición de balance con un LTV de 25.9%. Al cierre de 2025 hemos invertido aproximadamente Ps. $562 millones en el proyecto The Ritz-Carlton Cancún, Punta Nizuc, el cual continúa avanzando conforme al plan establecido. Asimismo, avanzamos en el reposicionamiento de un activo que operará bajo la marca Hilton Garden Inn Tijuana Aeropuerto, cuya apertura se estima para marzo de 2026. Finalmente, obtuvimos la certificación EDGE Advanced en Fiesta Inn Querétaro, Fiesta Inn Monclova y Fiesta Inn Aguascalientes, así como la certificación EDGE en Fiesta Inn San Luis Potosí, reafirmando nuestro compromiso con la sostenibilidad. FibraHotel realizará una distribución de Ps. $0.15 por CBFI conforme a la política previamente anunciada” comentó Simón Galante, Director General de FibraHotel.
Page 3
http://www.fibrahotel.com 3 @FibraHotel Información adicional: Firma de nueva línea de crédito con Banorte En diciembre de 2025 se firmó una línea de crédito por Ps. $1,500 millones con Banorte, disponible en pesos (MXN) o su equivalente en dólares (USD). En dólares, el financiamiento tiene un costo base inicial de SOFR + 240 puntos básicos. En pesos, durante los primeros dos años opera como línea revolvente con un costo base de TIIEF + 155 puntos básicos. A partir de diciembre de 2027 se convierte en crédito de largo plazo con un spread base de 195 puntos básicos. La línea está vinculada a un KPI de sostenibilidad que busca reducir la intensidad energética por cuarto ocupado proveniente de fuentes no renovables del portafolio Fiesta Inn en 9.6% al 2034. En consecuencia, las sobretasas pueden tener un beneficio de 5 puntos base. Disposición de líneas de crédito revolvente En octubre de 2025, se dispusieron; (i) Ps. $80 millones de la línea de crédito revolvente de BBVA con tasa de interés de TIIE 28d + 1 65 puntos básicos; y (ii) Ps. $20 millones de la línea de crédito revolvente de Ve por Más con tasa de interés de TIIE 28d + 165 puntos básicos. Disposición de la línea de crédito de BBVA 2024 En noviembre de 2025 se dispusieron Ps. $184 millones de la línea de crédito simple de BBVA; el saldo pendiente de disposición al cierre del periodo asciende a Ps. $394 millones. La tasa de interés de TIIE 28d + 155 puntos base. Reposicionamiento al hotel de Tijuana a la marca Hilton Garden Inn Tras el cierre por reposicionamiento del hotel Gamma Tijuana en agosto de 2025, y después de una remodelación completa, la propiedad retomará operaciones en el primer trimestre de 2026 bajo la marca Hilton Garden Inn y se denominará Hilton Garden Inn Tijuana Aeropuerto. Cierre del hotel Fiesta Inn Ciudad del Carmen En enero de 2026, FibraHotel tomo la decisión de cerrar el hotel Fiesta Inn Ciudad del Carmen con base en las condiciones de mercado previstas en el corto y mediano plazo. La propiedad operaba comercialmente como dos hoteles y contaba con 253 cuartos. FibraHotel continuará evaluando alternativas para el activo. FibraHotel llevó a cabo ciertos cambios a los valores de activos inmobiliarios en su balance La tabla siguiente muestra el resumen de los cambios a los valores de activos inmobiliarios detallados posteriormente.
Page 4
http://www.fibrahotel.com 4 @FibraHotel Análisis de deterioro del portafolio de hoteles FibraHotel evalúa al final de cada periodo si existen indicios de deterioro en sus propiedades hoteleras tal y como lo marca la Norma Internacional de Información Financiera (“IAS 36”, por sus siglas en inglés). Para determinar indicios de deterioro se corrieron análisis de valorización de los hoteles administrados. Con base en dichos análisis, FibraHotel concluyó que, en cinco de sus hoteles (Fiesta Inn y Lofts Ciudad del Carmen, Fiesta Inn Villahermosa, Fairfield Inn Villahermosa y The Yucatán Tapestry Playa del Carmen), existe indicio de deterioro. Por lo tanto, al 31 de diciembre de 202 5 se registró en el estado de resultados un gasto contable por “Deterioro de Propiedad, Mobiliario y Equipo de Hotel” de (Ps. $96 millones), sin impacto en flujo. Al 31 de diciembre de 2025: • El valor contable bruto de los hoteles administrados era de Ps. $17,045 millones; • El valor contable neto de los hoteles administrados era de Ps. $11,907 millones. Actualización del valor razonable de los hoteles arrendados (Propiedades de Inversión) FibraHotel registra el hotel Fiesta Americana Condesa Cancún, el cual está bajo un contrato de arrendamiento, a valor razonable, en línea con la recomendación de su Auditor y avalado por su Comité de Auditoría. Con base en la política contable del valor razonable, cada año se determina el valor razonable de estas propiedades y sus valores se reflejan en los estados financieros de FibraHotel. El hotel se encuentra registrado como propiedad de inversión. Durante el cuarto trimestre de 2025, la consultora HVS, especializada en el sector de hotelería, con reconocido prestigio en México, hizo un avalúo del hotel Fiesta Americana Condesa Cancún. Considerando el desempeño operativo y financiero del hotel en el año 2025 y proyecciones estimadas, se determinó un valor contable de Ps. $3,970 millones al 31 de diciembre de 2025, presentando un decremento en el valor de (Ps. $258 millones ). Este impacto se registró en el estado de resultados, como “Ajustes al valor r azonable de Propiedades de Inversión”, después de la Utilidad en Operación, y sin impacto en flujo. CBFIs a la fecha del reporte Al 31 de diciembre de 2025 y a la fecha de este reporte, FibraHotel tiene 789,194,295 CBFIs en circulación con derechos económicos. Ps. $ miles Importe Deterioro en el valor del activo (96,047) Ajuste al valor razonable de las propiedades de inversión (258,086) Cambio Neto en Valor de Activos Inmobiliarios (354,133) Concepto
Page 5
http://www.fibrahotel.com 5 @FibraHotel Portafolio de FibraHotel al 31 de diciembre de 2025 Hotel Estado Región Cuartos Operador Marca Segmento Hoteles Servicio Selecto - Administrados 1 Fiesta Inn Aguascalientes Aguascalientes Bajio 125 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 2 Fiesta Inn Buenavista Ciudad de México CDMX 129 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 4 Fiesta Inn Ciudad del Carmen (1) (2) Campeche Sur 253 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 5 Fiesta Inn Ciudad Juárez Chihuahua Noroeste 166 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 6 Fiesta Inn Ciudad Obregón Sonora Noroeste 141 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 7 Fiesta Inn Chihuahua Chihuahua Noroeste 152 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 8 Fiesta Inn Cuautitlán Estado de México CDMX 128 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 9 Fiesta Inn Cuernavaca Morelos Sur 155 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 10 Fiesta Inn Culiacán Sinaloa Noroeste 146 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 11 Fiesta Inn Durango Durango Noroeste 138 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 12 Fiesta Inn Ecatepec Estado de México CDMX 143 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 13 Fiesta Inn Guadalajara Expo Jalísco Oeste 158 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 14 Fiesta Inn Hermosillo Sonora Noroeste 155 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 15 Fiesta Inn León Guanajuato Bajio 160 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 16 Fiesta Inn Mexicali BCN Noroeste 150 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 17 Fiesta Inn Morelia Michoacan Oeste 155 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 18 Fiesta Inn Los Mochis Sinaloa Noroeste 125 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 20 Fiesta Inn Monclova (2) Coahuila Noreste 158 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 22 Fiesta Inn Monterrey La Fe (2) Nuevo León Noreste 209 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 23 Fiesta Inn Monterrey Valle Nuevo León Noreste 177 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 24 Fiesta Inn Naucalpan Estado de México CDMX 119 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 25 Fiesta Inn Nuevo Laredo Tamaulipas Noreste 120 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 26 Fiesta Inn Oaxaca Oaxaca Sur 145 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 27 Fiesta Inn Perinorte (1) Estado de México CDMX 127 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 28 Fiesta Inn Perisur Ciudad de México CDMX 212 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 29 Fiesta Inn Puebla FINSA Puebla Sur 123 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 31 Fiesta Inn Querétaro (2) Querétaro Bajio 225 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 32 Fiesta Inn Saltillo Coahuila Noreste 149 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 33 Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente San Luis Potosi Bajio 140 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 34 Fiesta Inn Tepic Nayarit Oeste 139 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 35 Fiesta Inn Tlalnepantla Estado de México CDMX 131 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 36 Fiesta Inn Torreón Galerías Coahuila Noreste 146 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 37 Fiesta Inn Toluca Tollocan Estado de México Sur 144 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 38 Fiesta Inn Puerto Vallarta Jalisco Oeste 144 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 39 Fiesta Inn Villahermosa Tabasco Sur 159 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 40 Fiesta Inn Xalapa Veracruz Sur 119 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 41 Real Inn Mexicali (1) BCN Noroeste 162 Camino Real Hoteles Real Inn Servicio Selecto 42 Hilton Garden Inn Tijuana Aeropuerto* (1) BCN Noroeste 140 Pendiente Hilton Garden Inn Servicio Selecto 43 Courtyard Toreo Estado de México CDMX 146 Marriott Int'l Courtyard Servicio Selecto 44 Courtyard Vallejo Ciudad de México CDMX 125 Marriott Int'l Courtyard Servicio Selecto Sub Total 6,038 (1) Incluye componente comercial *Cerrado temporalmente por el proceso de cambio de marca del hotel a Hilton Garden Inn. (2) Incluye componente de estancias prolongadas
Page 6
http://www.fibrahotel.com 6 @FibraHotel Portafolio de FibraHotel al 31 de diciembre de 2025 (cont´d) Hotel Estado Región Cuartos Operador Marca Segmento Hoteles Servicio Limitado - Administrados 45 One Acapulco Costera (1) Guerrero Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 46 One Aguascalientes Sur (1) Aguascalientes Bajio 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 47 One Coatzacoalcos Fórum Veracruz Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 48 One Cuautitlan (1) Estado de México CDMX 156 Grupo Posadas One Servicio Limitado 49 One Cuernavaca Morelos Sur 125 Grupo Posadas One Servicio Limitado 50 One Culiacán Forum Sinaloa Noroeste 119 Grupo Posadas One Servicio Limitado 51 One Durango Durango Noroeste 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 52 One Guadalajara Tapatío Jalísco Oeste 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 53 One Monclova Coahuila Noreste 66 Grupo Posadas One Servicio Limitado 54 One Monterrey Aeropuerto (1) Nuevo León Noreste 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 55 One Puebla FINSA Puebla Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 56 One Saltillo Coahuila Noreste 139 Grupo Posadas One Servicio Limitado 57 One Querétaro Plaza Galerías Querétaro Bajio 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 58 One Toluca Aeropuerto Estado de México Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 59 One Ciudad de México Patriotismo Ciudad de México CDMX 132 Grupo Posadas One Servicio Limitado 60 One Perisur Ciudad de México CDMX 144 Grupo Posadas One Servicio Limitado 61 One Xalapa Veracruz Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 62 Fairfield Inn & Suites Juriquilla Querétaro Bajio 134 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado 63 Fairfield Inn Los Cabos BCS Noroeste 128 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado 64 Fairfield Inn & Suites Nogales Sonora Noroeste 134 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado 65 Fairfield Inn & Suites Vallejo Ciudad de México CDMX 121 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado 66 Fairfield Inn & Suites Villahermosa Tabasco Sur 134 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado Sub Total 2,792 Hoteles Servicio Completo - Administrados 67 Fiesta Americana Aguascalientes (1) Aguascalientes Bajio 191 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo 68 Fiesta Americana Hermosillo Sonora Noroeste 220 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo 69 Fiesta Americana Hacienda Galindo Querétaro Bajio 169 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo 70 Fiesta Americana Pabellón M Nuevo León Noreste 176 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo 71 Fiesta Americana México Satélite Estado de México CDMX 223 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo 72 Fiesta Americana Viaducto Aeropuerto Ciudad de México CDMX 260 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo 73 Grand Fiesta Americana Monterrey Valle Nuevo León Noreste 180 Grupo Posadas Grand Fiesta Americana Servicio Completo 74 Live Aqua Monterrey Valle Nuevo León Noreste 70 Grupo Posadas Live Aqua Servicio Completo 75 Live Aqua San Miguel de Allende Guanajuato Bajio 150 Grupo Posadas Live Aqua Servicio Completo 77 Camino Real Puebla Hotel & Suites (2) Puebla Sur 274 Camino Real Hoteles Camino Real Servicio Completo 78 Wyndham Ambassador Monterrey Nuevo León Noreste 229 Aimbridge Hospitality Wyndham Servicio Completo 79 AC by Marriott Querétaro Querétaro Bajio 175 Marriott Int'l AC by Marriott Servicio Completo 80 AC by Marriott Guadalajara Jalisco Oeste 188 Marriott Int'l AC by Marriott Servicio Completo 81 AC by Marriott Veracruz Veracruz Sur 164 Marriott Int'l AC by Marriott Servicio Completo 82 The Yucatan Resort Playa del Carmen Quintana Roo Sur 60 Click Efficiency Tapestry Collection Servicio Completo Sub Total 2,729 Hoteles en Arrendamiento 83 InHouse Ciudad Obregón Sonora Noroeste 135 InHouse Hotels InHouse Servicio Selecto 84 InHouse León Guanajuato Bajio 159 InHouse Hotels InHouse Servicio Selecto 85 Fiesta Americana Condesa Cancún Quintana Roo Sur 507 Grupo Posadas Fiesta Americana Resort Sub Total 801 Total de Habitaciones al 31 de diciembre de 2025 12,360 (1) Incluye componente comercial (2) Incluye componente de estancias prolongadas
Page 7
http://www.fibrahotel.com 7 @FibraHotel Información trimestral seleccionada La siguiente tabla muestra los principales indicadores financieros para los últimos cuatro trimestres7: 7 La contribución hotelera, el Net Operating Income, el EBITDA Ajustado, el Flujo de Efectivo Operativo “AMEFIBRA FFO” y el Flujo de Efectivo Operativo Ajustado no son mediciones IFRS. (Cifras en miles de pesos excepto datos por CBFI) T1 2025 T2 2025 T3 2025 T4 2025 2025 Ingresos totales 1,352,206 1,370,088 1,270,075 1,375,758 5,368,127 Ingresos - Hoteles administrados 1,217,235 1,287,962 1,221,264 1,307,999 5,034,460 % de los ingresos totales 90.0% 94.0% 96.2% 95.1% 93.8% Contribución hotelera 464,032 435,049 363,732 423,579 1,686,393 Margen 34.3% 31.8% 28.6% 30.8% 31.4% Contribución hotelera - Hoteles administrados 329,062 352,923 314,921 361,093 1,357,999 Margen 27.0% 27.4% 25.8% 27.6% 27.0% Net Operating Income ("NOI ") 438,467 407,950 337,431 400,084 1,583,932 Margen 32.4% 29.8% 26.6% 29.1% 29.5% EBITDA Ajustado 350,916 319,198 250,150 321,041 1,241,305 Margen 26.0% 23.3% 19.7% 23.3% 23.1% Utilidad neta integral consolidada 125,118 136,504 31,460 (243,857) 49,226 Margen 9.3% 10.0% 2.5% (17.7%) 0.9% Flujo de efectivo operativo ("AMEFIBRA FFO ") 268,531 231,311 161,469 248,204 909,516 FFO / CBFI con derechos económicos 0.3403 0.2931 0.2046 0.3145 1.1525 Flujo de efectivo operativo ajustado ("AFFO ") 185,796 152,909 89,946 170,285 598,936 AFFO / CBFI con derechos económicos 0.2354 0.1938 0.1140 0.2158 0.7589 Distribución 118,379 118,379 118,379 118,379 473,517 Distribución / CBFI con derechos economicos 0.1500 0.1500 0.1500 0.1500 0.5875 Deuda Financiera 4,340,869 4,202,343 4,508,032 4,508,659 4,508,659 Deuda neta 3,746,358 3,688,684 3,887,078 3,956,171 3,887,078 Deuda neta / EBITDA Ajustado LTM 2.7 x 2.7 x 3.0 x 3.2 x 3.0 x Ratio de apalancamiento ("LTV ") 24.6% 23.8% 25.3% 25.9% 25.9%
Page 8
http://www.fibrahotel.com 8 @FibraHotel Resultados del cuarto trimestre de 2025 Ingresos totales Durante este periodo, los ingresos totales de FibraHotel fueron de Ps. $1,376 millones: • Ps. $1,069 millones de ingresos por renta de habitaciones (77.7% de los ingresos). • Ps. $228 millones de ingresos por alimentos y bebidas (16.6% de los ingresos). • Ps. $68 millones de ingresos por arrendamiento y otros. Estos ingresos provienen de (i) el arrendamiento del hotel Fiesta Americana Condesa Cancún que representó Ps. $59 millones (ii) locales comerciales y (iii) garantías y otras rentas. En conjunto estos ingresos representaron el 4.9% de los ingresos. • Ps. $11 millones de otros ingresos (0.8% de los ingresos). Contra el cuarto trimestre de 2024 los ingresos totales disminuyeron (5.4%). Costos y gastos generales Durante este periodo, los costos y gastos generales de FibraHotel fueron Ps. $952 millones: • Ps. $517 millones de costos y gastos administrativos incluyendo el pago por las marcas y por la gestión hotelera (54.3% de los costos y gastos generales). • Ps. $267 millones de gastos de habitaciones (28.1% de los costos y gastos generales). • Ps. $168 millones de costos y gastos de alimentos y bebidas (17.6% de los costos y gastos generales). Durante el trimestre, se ejecutaron gastos de reestructura de Ps. $23 millones por ajustes al modelo de negocio y a la estructura operativa de las propiedades. Contribución hotelera La contribución hotelera fue de Ps. $424 millones, representando 30.8% de los ingresos totales. En total, Ps. $361 millones correspondieron a la contribución hotelera de los hoteles administrados y Ps. $ 68 millones correspondieron a la contribución hotelera de los hoteles en arrendamiento, locales comerciales y garantías. Utilidad de operación Los otros gastos operativos de Ps. $340 millones se componen principalmente de: (i) La depreciación del periodo de Ps. $142 millones (sin impacto en el flujo); (ii) El ajuste al valor de cinco hoteles de Ps. $96 millones por el análisis de deterioro de los hoteles administrados (sin impacto en el flujo); (iii) La comisión por asesoría de Ps. $46 millones; (iv) Gastos administrativos de Ps. $27 millones; (v) Los gastos de inmobiliaria de Ps. $23 millones; (vi) El plan de compensación de empleados con CBFIs de Ps. $ 5 millones (sin impacto en el flujo);
Page 9
http://www.fibrahotel.com 9 @FibraHotel (vii) Las provisiones por pasivos laborales de Ps. $2 millones (sin impacto en el flujo); La utilidad de operación del periodo fue de Ps. $83 millones. Utilidad de operación ajustada Durante el cuarto trimestre de 2025, FibraHotel tuvo gastos no operativos por Ps. $2 millones de ingresos no operativos por Ps. $6 millones. Adicionalmente, se realizó un ajuste al valor razonable de las Propiedades de Inversión (hotel Fiesta Americana Condesa Cancún) por (Ps. $ 258 millones). La utilidad de operación ajustada del periodo fue de Ps. $81 millones. Resultado integral de financiamiento FibraHotel cerró el trimestre con una posición de deuda neta de Ps. $3,956 millones y una deuda total de Ps. $ 4,509 millones (la deuda directamente relacionada con la inversión en el proyecto The Ritz-Carlton Cancún, Punta Nizuc al cierre del año fue de Ps. $562 millones). Durante el cuarto trimestre, la deuda financiera de FibraHotel generó un gasto por interés de (Ps. $100 millones). El resultado integral de financiamiento fue de (Ps. $84 millones), y se desglosa de la siguiente manera. Al 31 de diciembre de 2025: La apreciación del Peso contra el Dólar de las deudas denominadas en dólares generó una ganancia contable de Ps. $14 millones durante el trimestre (Ps. $7 millones para la deuda Banorte y Ps. $7 millones para la deuda Scotiabank). (i) la deuda de USD $16 millones de Banorte tenía un valor contable de Ps. $284 millones (tipo de cambio de $17.95 por USD) contra USD $17 millones con valor contable de Ps. $311 millones al inicio del trimestre (tipo de cambio de $18.53 por USD) y (ii) la deuda de USD $ 17 millones de Scotiabank tenía un valor contable de Ps. $3 10 millones (tipo de cambio de $1 7.95 por USD) contra USD $18 millones con valor contable de Ps. $3 25 millones al inicio del trimestre (tipo de cambio de $18.53 por USD). Pérdida neta consolidada Durante el cuarto trimestre de 2025, los impuestos fueron de (Ps. $ 11 millones) y hubo una Participación en Resultados en Negocios Conjuntos de Ps. $ 0.3 millones. L a pérdida neta consolidada fue de (Ps. $244 millones). Ps.$ Miles T4 2024 T4 2025 Var. Ingreso por Interés 9,952 7,621 (23.4%) Gasto por Interés (102,864) (100,201) (2.6%) Cargos Bancarios (2,044) (2,830) 38.5% Ganancia (Pérdida) Cambiaria Neta (47,713) 11,788 (124.7%) Total (142,670) (83,621) (41.4%)
Page 10
http://www.fibrahotel.com 10 @FibraHotel Resultado Integral Consolidado Durante el cuarto trimestre de 2025, el resultado integral consolidado fue de (Ps. $244 millones). Flujo de efectivo operativo (“AMEFIBRA FFO”)8 Durante el trimestre, FibraHotel generó un flujo de efectivo operativo de Ps. $248 millones. 8 FFO es una métrica de la AMEFIBRA enfocada en lograr una mayor claridad y entendimiento del desempeño operativo de Fibras Inmobiliarias. Ps. $ miles T4 2024 T4 2025 Variación Ingresos Totales 1,454,053 1,375,758 (5.4%) Costos y Gastos Generales 953,203 952,179 Contribución Hotelera 500,850 423,579 (15.4%) Comisión de Asesoría 44,485 45,656 Gastos Inmobiliarios 25,221 23,496 Gastos administrativos de FibraHotel 28,742 26,567 Plan de Compensación de Empleados con CBFIs* 2,728 4,930 EBITDA Ajustado 396,868 321,041 (19.1%) Depreciación 135,837 141,613 Gastos extraordinarios, neto 1,343 2,175 Deterioro en el valor del activo - (96,047) Impacto Valor Razonable de propiedades - (258,086) Ingresos no operativos (1,187) 5,614 Utilidad de Operación Ajustada 258,501 (171,268) (166.3%) Resultado integral de financiamiento (125,303) (83,621) Impuestos 2,001 (10,728) Participación No Controladora (1,650) 304 Resultado Integral Consolidado 129,547 (243,857) (288.2%) Impacto Valor Razonable de propiedades - 258,086 Depreciación** 138,692 142,612 Amortización de costos 1,343 2,175 Deterioro en el valor del activo - 96,047 (Utilidad) / perdida sobre venta de propiedad, mobiliario y equipo de hotel - - Costos de transacciones - - Impuesto por venta de propiedades - - Fluctuación cambiaria 30,513 (11,788) Fluctuación de instrumentos derivados - - Fluctuación de instrumentos financieros - - Impacto intangibles - - Costos - - Plan de compensación en CBFIs 2,728 4,930 Intereses minoritarios - - AMEFIBRA FFO 302,824 248,204 (18.0%) *Partida sin impacto en flujo de efectivo **Se realizó un ajuste por Ps. $999 en la depreciación de inmuebles que se tienen registrados en Inversión en Negocios Conjuntos
Page 11
http://www.fibrahotel.com 11 @FibraHotel Flujo de efectivo operativo ajustado (“AFFO”) Durante el trimestre, FibraHotel generó un flujo de efectivo operativo ajustado de Ps. $170 millones. Flujo de efectivo Durante el cuarto trimestre de 2025: • El flujo neto de efectivo de actividades de operación fue de Ps. $371 millones. • El flujo neto de efectivo por actividades de inversión fue de (Ps. $ 291 millones), principalmente debido a: o Gastos de capital que se ejecutaron durante el trimestre : i) (Ps. $ 74 millones) en CAPEX de mantenimiento, ii) (Ps. $64 millones) en remodelación en hotel Hilton Garden Inn Tijuana Aeropuerto , iii) (Ps. $43 millones) de inversión para el hotel Fiesta Americana Condesa Cancún, iv) (Ps. $24 millones) en remodelación del hotel Real Inn Mexicali, v) (Ps. $16 millones) en remodelaciones cambio en modelo de negocio en Fiesta Inn Express, vi) (Ps. $10 millones) en remodelación del hotel Fiesta Inn Monterrey Valle y otros hoteles y vii) (Ps. $8 millones) de inversión en un edificio en un terreno en Perinorte. o Inversiones en Negocios Conjuntos por (Ps. $60 millones), correspondiendo a las aportaciones de de capital para el hotel The Ritz-Carlton Cancún, Punta Nizuc. o Intereses cobrados por Ps. $8 millones. o Venta de mobiliario y activos por Ps. $0.8 millones. • El flujo neto de efectivo por actividades de financiamiento fue de (Ps. $ 149 millones), principalmente relacionado con: o El pago de la distribución del tercer trimestre del 2025 por (Ps. $118 millones). o La disposición de Ps . $284 millones de pesos que se componen de la siguiente manera: (Ps. $184 millones) de la línea de crédito BBVA 2024, (Ps. $80 millones) de la línea de crédito revolvente de BBVA, (Ps. $20 millones) de la línea de crédito revolvente de Ve por Más y; amortización de deuda por (Ps. $270 millones) que se compone de la siguiente manera: (Ps $180 millones) de la línea de crédito revolvente de Ve por Más, (Ps. $45 millones) de la línea de crédito BBVA 2015, (Ps. $18 millones) de la línea de crédito Banorte 3, (P s $2.6 millones) de la línea de crédito de Scotiabank MXN, (USD $923 mil) a un tipo de cambio de $17.95 de la línea de crédito Banorte 5, (USD $449 mil) a un tipo de cambio de $18.30 de la línea de crédito de Scotiabank USD. o El pago de intereses por (Ps. $42 millones). o Otros gastos financieros por (Ps. $1.6 millones). Ps. $ miles T4 2024 T4 2025 Variación AMEFIBRA FFO 302,824 248,204 (18.0%) (-) Reserva de CAPEX (71,348) (77,920) (+) Otros Ajustes - - Flujo de Efectivo Operativo Ajustado 231,476 170,285 (26.4%)
Page 12
http://www.fibrahotel.com 12 @FibraHotel Inversión en Negocios Conjuntos Durante el cuarto trimestre , la Inversión en Negocios Conjuntos fue de Ps. $ 60 millones, correspondiente principalmente al hotel The Ritz -Carlton Cancún, Punta Nizuc mediante una aportación de capital. Al 31 de diciembre de 2025, FibraHotel ha invertido Ps. $562 millones en el proyecto del hotel The Ritz-Carlton Cancún, Punta Nizuc9 (esta inversión representa el 12% de la deuda total de FibraHotel). Situación Financiera FibraHotel cerró el cuarto trimestre de 2025 con: • Una posición de efectivo y equivalentes de efectivo de Ps. $ 552 millones. Al 3 0 de septiembre de 2025, FibraHotel tenía una posición de efectivo y equivalentes de efectivo de Ps. $621 millones. • Una posición de deuda total de Ps. $4, 509 millones. Al 30 de septiembre de 2025 , FibraHotel tenía una posición de deuda total de Ps. $4,508 millones. • Una posición de deuda neta de Ps. $ 3,956 millones. Al 30 de septiembre de 2025 , FibraHotel tenía una posición de deuda neta de Ps. $3,887 millones. • Un costo de la deuda de 8.61%. Al 3 0 de septiembre de 2025 el costo de la deuda era de 8.79%. La tabla siguiente presenta el detalle de la posición de efectivo de FibraHotel: 9 Considerando el costo promedio de la deuda de FibraHotel y la inversión realizada en el proyecto The Ritz Carlton Cancún, Pun ta Nizuc, durante el año, estimamos que se pagaron (Ps. $85 millones) de intereses con impacto en el AFFO (no capitalizados). Ps. $ miles T4 2025 Al 31/12/2025 Proyecto The Ritz-Carlton Cancún, Punta Nizuc* 60,408 561,996 Live Aqua San Miguel de Allende** 501 95,368 Otros 300 8,131 Total Inversión en Negocios Conjuntos 61,210 665,495 *Considera un ajuste de inversión y Método de Participación **Incluye el restaurante Prime Steak Club, el pasaje comercial y el jardin de eventos Ps. $ miles T4 2025 Comentario Efectivo y equiv. de efectivo y efectivo restringido 552,488 Efectivo y equiv. de efectivo disponible - Operación 396,607 Capital de trabajo de los hoteles Efectivo y equiv. de efectivo restringido - Operación 62,932 Disponible para CAPEX de mantenimiento Efectivo y equiv. de efectivo restringido - Reservas 66,791 Disponible para Reservas de garantías Efectivo y equiv. de disponible - 26,157 Efectivo disponible Posición de efectivo sin efectivo restringido 422,765
Page 13
http://www.fibrahotel.com 13 @FibraHotel La tabla siguiente presenta el detalle de la posición de deuda de FibraHotel: La tabla siguiente presenta el detalle del calendario de las amortizaciones de capital de la deuda de FibraHotel. Para el año 2026, se tienen Ps. $353 millones de amortizaciones, que representa el 7.8% de la deuda total: Al 31 de diciembre de 2025: • El 45% de la deuda es fija (FIHO19) y el 55% de la deuda es variable (deuda bancaria). • El 87% de la deuda está denominada en Pesos y el 13% está denominada en dólares. • El 23% de la deuda está vinculada con indicadores sostenibles. Calificaciones Crediticias El 22 de mayo de 2025 Fitch Ratings ratificó la calificación de FibraHotel y de su deuda emitida bajo la clave de pizarra “FIHO 19” a ‘AA-(mex)' con perspectiva estable. El 19 de junio de 2025 HR Ratings ratificó la calificación de FibraHotel y de su deuda emitida bajo la clave de pizarra “FIHO 19” a ‘AA+' con perspectiva estable. Gastos de Capital La política interna de FibraHotel consiste en reservar hasta un 5% de los ingresos totales de los hoteles para hacer gastos de capital con la intención de mantener el estado y las condiciones de los hoteles en operación. Para el cuarto trimestre, se reservaron Ps. $ 78 millones de CAPEX de mantenimiento. $ millones T4 2025 Moneda Tasa de interes Vencimiento BBVA 2015 356.1 MXN TIIE 28d+150pb oct-27 BBVA 2024 606.0 MXN TIIE 28d+155pb feb-35 BANORTE 3 135.7 MXN TIIE 91d+250pb sep-27 * Banorte 2022 284.4 USD SOFR 91d+250pb jun-28 ** ScotiabankUSD 310.1 USD SOFR 91d+175pb oct-38 Scotiabank MXN 135.1 MXN TIIE 28d+160pb oct-38 Ve por Más Revolvente 40.0 MXN TIIE 28d+165pb jul-27 BBVA Revolvente 150.0 MXN TIIE 28d+150pb may-29 FIHO19 2,500.0 MXN 8.83% sep-29 Posición de deuda total 4,517.4 * Equivalente en pesos a USD $16 millones a un T.C de Ps. $17.95 ** Equivalente en pesos a USD $17 millones a un T.C de Ps. $18.30 Año Amortización % 2026 352.9 7.8% 2027 1,274.3 28.2% 2028 1,049.2 23.2% 2029 1,076.5 23.8% 2030 101.2 2.2% 2031 en adelante 663.4 14.7% Total 4,517.4 100.0%
Page 14
http://www.fibrahotel.com 14 @FibraHotel Información sobre los CBFIs emitidos y con derechos económicos Al 31 de diciembre de 2025 y a la fecha del presente reporte, FibraHotel tiene 789,194,295 CBFIs en circulación con derechos económicos. Distribución para el cuarto trimestre de 2025 FibraHotel busca generar valor para sus tenedores de CBFIs, por lo cual el 17 de febrero de 2025 el Comité Técnico de FibraHotel aprobó una distribución correspondiendo a 15.00 centavos (Ps. $0.1500) por CBFI, representando un total aproximado de Ps. $118 millones. Esta distribución está basada en las operaciones y los resultados de FibraHotel entre el 1 de octubre y el 31 de diciembre de 2025. La distribución será pagada el 9 de marzo de 2026. El pago de la distribución se desglosa de la siguiente manera: Gobierno Corporativo El 1 7 de febrero de 202 6 se tuvo una sesión del Comité de Auditoría y Comité Técnico de FibraHotel para, entre otras cosas, la aprobación de los Estados Financieros del cuarto trimestre de 2025 los cuales fueron aprobados por unanimidad. A la fecha, el Comité Técnico de FibraHotel está compuesto por 9 miembros de los cuales cuatro son miembros independientes. Monto Concepto por CBFI Total Ps. $ Ps. $ millones Resultado Fiscal - - Retorno de Capital 0.1500 118.4 Total 0.1500 118.4
Page 15
http://www.fibrahotel.com 15 @FibraHotel Regulación aplicable a las FIBRAs Conforme a las Modificaciones, será facultad de la asamblea de tenedores establecer las reglas para la contratación de financiamientos con cargo al patrimonio de las FIBRAs. Las reglas aprobadas por la asamblea de tenedores deberán establecer el límite máximo de apalancamiento y el índice de cobertura de servicio de la deuda que deberán observar las FIBRAs, que deberán calcularse conforme al Anexo AA de la CUE. Asimismo, dentro de las modificaciones realizadas al Anexo AA se ha establecido un periodo de aná lisis de cuatro trimestres (en lugar de seis trimestres) para realizar el cálculo de dicho límite máximo de apalancamiento y el índice de cobertura de servicio de la deuda. El 23 de abril de 2021 la asamblea de tenedores de FibraHotel estableció el límite máximo de apalancamiento de FibraHotel a 40% y el límite al índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel de más de 1.0x. 1. Nivel de endeudamiento FibraHotel cerró el cuarto trimestre de 2025 con un endeudamiento de Ps. $4,509 millones y con un total de activos de Ps. $17,433 millones, correspondiendo a un nivel de endeudamiento del 25.9%. 2. Índice de cobertura de servicio de la deuda El índice de cobertura de servicio de la deuda debe ser mayor a 1.0x. Para FibraHotel, los compromisos corresponden a: • Servicio de la deuda (principal e intereses); • Gastos de capital (CAPEX de mantenimiento de los hoteles); y • Gastos de desarrollos no discrecionales (proyectos en desarrollo anunciados). Y los recursos disponibles corresponden a: • Efectivo y equivalentes de efectivo; • IVA por recuperar; • Utilidad operativa después de pago de la distribución (incluyendo depreciación e ingresos financieros); y • Líneas de crédito disponibles. Conforme a la fórmula incluida en el Anexo AA de la CUE actualmente en vigor, al 31 de diciembre de 2025, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel es de 1.81x, y las métricas para su cálculo son las siguientes: • Compromisos para los cuatro próximos trimestres:
Page 16
http://www.fibrahotel.com 16 @FibraHotel o Servicio de la deuda: Ps. $919 millones. o Estimado de gastos de capital: Ps. $316 millones. o Gastos de desarrollo no discrecionales: Ps. $646 millones. • Recursos disponibles para los cuatro próximos trimestres: o Efectivo y equivalentes de efectivo (excluyendo efectivo restringido): Ps. $423 millones. o IVA por recuperar: Ps. $17 millones. o Estimado de utilidad operativa después de pago de la distribución (incluyendo depreciación e ingresos financieros): Ps. $868 millones. o Líneas de crédito disponibles no dispuesta: Ps. $2,104 millones. Índices relacionados con el bono FIHO 19 • Deuda garantizada inferior a 40% Al 31 de diciembre de 2025, el índice de deuda garantizada de FibraHotel es de 8.7%. • Activos Totales no gravados superior a 150% Al 31 de diciembre de 2025, el índice de activos totales no gravados de FibraHotel es de 515.7%.
Page 17
http://www.fibrahotel.com 17 @FibraHotel Gestión de temas ambientales sociales y de gobernanza (ASG) En FibraHotel nos comprometemos a ser una empresa sostenible y a seguir evolucionando en las mejores prácticas ambientales, sociales y de gobierno corporativo (ASG), atendiendo, al mismo tiempo, el impacto de nuestro negocio. Como parte de nuestro compromiso con la sostenibilidad y la certificación de nuestras propiedades bajo los más altos estándares de eficiencia, durante el último trimestre del 2025, los hoteles: Fiesta Inn Querétaro, Fiesta Inn Aguascalientes y Fiesta Inn Monclova obtuvieron la Certificación de Excelencia en Diseño para Mayores Eficiencias (EDGE, por sus siglas en inglés) alcanzando el nivel “Advanced”, demostrando ahorros energéticos superiores al 40.0%. Así mismo el hotel Fiesta Inn San Luis Potosí obtuvo la certificación EDGE, en nivel “Certified”. Esta certificación valida nuestras prácticas integradas desde el diseño y construcción, hasta la operación diaria de nuestras propiedades. Estos logros son muestra de nuestro sólido compromiso con la sostenibilidad y la eficiencia de nuestras propiedades, alineándose con los objetivos ASG (ambientales, sociales y de gobernanza) de FibraHotel. La obtención de estas certificaciones refuerza nuestro liderazgo en la adopción de estándares ambientales y demuestra nuestro compromiso por seguir impulsando la sostenibilidad a lo largo de nuestro portafolio. Continuamos firmemente convencidos de la importancia de la transición hacia productos financieros sostenibles y del impacto positivo que esto conlleva para las organizaciones. En línea con esta convicción, el cuarto trimestre de 2025 firmamos una línea de crédito vinculada a la sostenibilidad por Ps. $1,500 millones con Banorte. Este compromiso tiene el objetivo de reducir la intensidad del consumo energético de fuentes no renovables (kWh/Cuarto Ocupado) en nuestro portafolio de Fiesta Inn en un 9.6%. Realizaremos revisiones anuales donde se constatará el progreso de ambos objetivos, a través de un informe independiente verificado. Al cierre del trimestre, el 23.3% de la deuda de FibraHotel, está vinculada a un KPI de sostenibilidad. Durante el trimestre, se publicaron los resultados del cuestionario del Carbon Disclosure Project (CDP) correspondientes a 2025. FibraHotel obtuvo una puntuación de “B”, en el cuestionario de Cambio Climático y este año por primera vez, dimos respuesta al cuestionario de Seguridad Hídrica, obteniendo una calificación de “B - “. Este avance refleja progresos significativos en gobernanza y gestión de aspectos climáticos e hídricos, así como en la identificación de riesgos y establecimiento de metas. En FibraHotel estamos comprometidos a evolucionar en cada una de las vertientes de nuestra estrategia ASG, sustentado en transparencia, comunicación y responsabilidad. Para más información acerca de nuestras iniciativas ASG, favor de referirse a la sección de sostenibilidad y gobierno corporativo en nuestra página de internet: www.fibrahotel.com
Page 18
http://www.fibrahotel.com 18 @FibraHotel Indicadores operativos del Portafolio de FibraHotel La siguiente gráfica muestra la evolución trimestral, del cuarto trimestre del año 2023 al cuarto trimestre de 2025 de la tarifa promedio, la tasa de ocupación y la tarifa efectiva de los hoteles en operación de FibraHotel10 (excluyendo los hoteles en arrendamiento). No son totalmente comparables ya que se tienen hoteles distintos durante el periodo. Durante el cuarto trimestre de 2025, el Fiesta Americana Condesa Cancún reportó lo siguiente: • Tasa de ocupación de 68.9% • Tarifa Promedio Todo Incluido de Ps. $6,114 • Tarifa Efectiva Todo Incluido de Ps. $4,211 La siguiente tabla muestra los indicadores operativos de los hoteles de FibraHotel (excluyendo los hoteles en arrendamiento) durante el cuarto trimestre de 2025: La variación en la tarifa efectiva del Portafolio Administrado entre el cuarto trimestre de 2025 y el cuarto trimestre de 2024 es de 0.1%. 10 A la fecha, FibraHotel cuenta con tres hoteles en arrendamiento; para los indicadores operativos del trimestre, no se está considerando el inventario de cuartos de estas propiedades. Asimismo, Gamma Tijuana suspendió operaciones en agosto de 2025 como part e del proceso de transición de marca y operador. La propiedad permanece temporalmente cerrada durante esta fase, reapertura programada para el primer trimestre de 2026 bajo la marca Hilton Garden Inn Tijuana Aeropuerto. Por lo tanto, Gamma Tijuana tampoco se considera dentro del alcance de estos indicadores. Portafolio Administrado Portafolio Administrado T4 2024 T3 2025 T4 2025 T4 UDM 2024 T4 UDM 2025 Ocupación 63.4% 60.0% 60.1% Ocupación 61.4% 59.7% Tarifa Promedio 1,621 1,598 1,711 Tarifa Promedio 1,559 1,649 Tarifa Efectiva 1,027 958 1,029 Tarifa Efectiva 957 985
Page 19
http://www.fibrahotel.com 19 @FibraHotel La siguiente tabla muestra cierta información operativa por segmento para los hoteles en operación del portafolio de FibraHotel (excluyendo los hoteles en arrendamiento) para el cuarto trimestre de los años 2024 y 2025: La siguiente tabla muestra cierta información operativa por región11 para los hoteles en operación del portafolio de FibraHotel (excluyendo los hoteles en arrendamiento) para el cuarto trimestre de los años 2024 y 2025: La siguiente tabla muestra cierta información operativa del hotel Fiesta Americana Condesa Cancún para el cuarto trimestre de los años 2024 y 2025: 11 Bajío corresponde a las siguientes entidades federativas: Aguascalientes, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí. Noreste corresponde a las siguientes entidades federativas: Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas. Noroeste corresponde a las siguientes entidad es federativas: Baja California Norte, Baja California Sur, Chihuahua, Durango, Sinaloa y Sonora. Oeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Jalisco, Naya rit y Michoacán. Sur corresponde a las siguientes entidades federativas: Campeche, Estado de México (Toluca), Guerrero, Morelos, Oaxaca, Puebla, Quintana Roo, Tabasco y Veracruz. CDMX corresponde a las siguientes entidades federativas: Ciudad de México y Estado de México (excluyendo Toluca). Portafolio Administrado 4to trimestre 2024 4to trimestre 2025 Variación Segmento Occup. Tarifa promedio Tarifa efectiva Occup. Tarifa promedio Tarifa efectiva Ocup. Tarifa promedio Tarifa efectiva Servicio Limitado 66.9% 1,188$ 795$ 61.0% 1,263$ 770$ (590 pb) 6.3% (3.1%) Servicio Selecto 64.0% 1,427$ 914$ 60.4% 1,516$ 916$ (363 pb) 6.2% 0.2% Servicio Completo 58.3% 2,603$ 1,516$ 58.6% 2,614$ 1,532$ 35 pb 0.4% 1.0% Total 63.4% 1,621$ 1,027$ 60.1% 1,711$ 1,029$ (324 pb) 5.5% 0.1% Portafolio Administrado 4to trimestre 2024 4to trimestre 2025 Variación Región Ocup. Tarifa promedio Tarifa efectiva Ocup. Tarifa promedio Tarifa efectiva Ocup. Tarifa promedio Tarifa efectiva Bajío 59.2% 2,133$ 1,262$ 59.1% 2,190$ 1,294$ (11 pb) 2.7% 2.5% Noreste 65.8% 1,810$ 1,192$ 59.2% 1,851$ 1,096$ (662 pb) 2.2% (8.1%) Noroeste 61.1% 1,432$ 875$ 57.6% 1,454$ 838$ (345 pb) 1.5% (4.2%) Oeste 71.9% 1,538$ 1,106$ 70.7% 1,665$ 1,177$ (122 pb) 8.3% 6.4% Sur 61.1% 1,281$ 782$ 53.4% 1,382$ 738$ (764 pb) 7.9% (5.6%) CDMX 65.7% 1,663$ 1,093$ 66.7% 1,778$ 1,185$ 92 pb 6.9% 8.4% Total 63.4% 1,621$ 1,027$ 60.1% 1,711$ 1,029$ (324 pb) 5.5% 0.1% En la región CDMX se incluyen los hoteles situados en la Zona Metropolitana Fiesta Americana Condesa Cancún (Todo Incluido) 4to trimestre 2024 4to trimestre 2025 Variación Occup. Tarifa promedio T.I Tarifa efectiva T.I Occup. Tarifa promedio T.I Tarifa efectiva T.I Occup. Tarifa promedio T.I Tarifa efectiva T.I FACC* 72.8% 6,432$ 4,680$ 68.9% 6,114$ 4,211$ (388 pb) (4.9%) (10.0%) * Fiesta Americana Condesa Cancún se reporta por separado ya que se mide con indicadores de plan Todo Incluido (T.I)
Page 20
http://www.fibrahotel.com 20 @FibraHotel La siguiente tabla muestra la repartición del portafolio total de FibraHotel al 31 de diciembre de 2025 por segmento y por región en número de hoteles y de cuartos: Indicadores operativos trimestrales del portafolio (excluyendo los hoteles arrendados) SEGMENTO Hoteles Cuartos REGION Hoteles Cuartos # % # % # % # % Servicio Limitado 22 25.9% 2,792 22.6% Bajio 13 15.3% 1,880 15.2% Servicio Selecto 46 54.1% 6,332 51.2% Noreste 15 17.6% 1,945 15.7% Servicio Completo 16 18.8% 2,729 22.1% Noroeste 16 18.8% 2,337 18.9% Resort 1 1.2% 507 4.1% Oeste 6 7.1% 910 7.4% TOTAL 85 100.0% 12,360 100.0% Sur 20 23.5% 2,992 24.2% CDMX 15 17.6% 2,296 18.6% TOTAL 85 100.0% 12,360 100.0% Incluye los hoteles en arrendamiento. Año 2025 Cuartos Dispo. Cuartos Ocup. Ocup. Ingreso Cuartos Ps. $ Millones Tarifa promedio Tarifa efectiva Trimestre 1 1,037,060 602,162 58.1% 994$ 1,651$ 958$ Trimestre 2 1,051,238 638,375 60.7% 1,045$ 1,637$ 994$ Trimestre 3 1,040,256 623,685 60.0% 997$ 1,598$ 958$ Trimestre 4 1,039,416 624,969 60.1% 1,069$ 1,711$ 1,029$ Total 4,167,970 2,489,191 59.7% 4,105$ 1,649$ 985$
Page 21
http://www.fibrahotel.com 21 @FibraHotel BALANCE GENERAL Al 31 de diciembre de 2024 y al 31 de diciembre de 2025. (cifras en miles de pesos) FIBRAHOTEL Estado consolidado de posición financiera (Cifras en miles de pesos) Activos 31/12/2024 31/12/2025 Activo circulante: Efectivo y equivalentes de efectivo y efectivo restringido 630,449 552,488 Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar 228,365 171,594 Pagos anticipados 26,396 27,545 Impuestos por recuperar, principalmente IVA 23,414 16,828 Total del activo circulante 908,623 768,455 Activo no circulante: Propiedades, mobiliario y equipo de hotel – Neto 11,924,948 11,906,628 Propiedades de Inversion* 4,136,212 3,970,200 Propiedades en desarrollo 140,324 101,549 Inversion en Negocios Conjuntos 446,187 660,278 Instrumentos derivados - - Depositos en garantía 5,558 6,751 Impuestos a la utilidad diferidos 15,786 18,947 Total del activo no circulante 16,669,015 16,664,353 Total del Activo 17,577,638 17,432,808 Pasivos y Patrimonio de los fideicomitentes Pasivo circulante: Deuda 343,262 502,878 Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 480,391 510,893 Cuentas por pagar a partes relacionadas 44,485 45,656 Impuestos por pagar 65,182 67,361 Otros 85,327 75,705 Total del pasivo circulante 1,018,647 1,202,493 Beneficio a los empleados 26,327 31,600 Deuda bancaria a largo plazo 1,456,109 1,514,533 Deuda bursatil a largo plazo 2,488,914 2,491,248 Patrimonio de los fideicomitentes: Aportaciones de los Fideicomitentes 10,299,681 9,884,937 Resultados acumulados 2,287,960 2,307,997 Total del patrimonio de los fideicomitentes 12,587,642 12,192,934 Total del pasivo y patrimonio fideicomitentes 17,577,638 17,432,808 *Corresponde al hotel FA Condesa Cancún.
Page 22
http://www.fibrahotel.com 22 @FibraHotel ESTADO DE RESULTADOS Del 1 de octubre al 31 de diciembre de 2025, comparado con el cuarto trimestre del año 2024. (cifras en miles de pesos) FIBRAHOTEL Estado consolidado de utilidad integral (Cifras en miles de pesos) T4 2024 T4 2025 Ingresos: Arrendamiento de habitaciones 1,092,664 1,069,357 Alimentos y bebidas 254,720 227,781 Arrendamiento 87,374 67,694 Otros ingresos 19,295 10,926 Ingresos totales 1,454,053 1,375,758 Gastos y costos generales: Gastos de habitaciones 254,429 267,385 Costos y gastos de alimentos y bebidas 176,343 167,824 Costos y gastos administrativos 522,431 516,970 Total costos y gastos generales 953,203 952,179 Contribución hotelera 500,850 423,579 Gastos inmobiliarios 25,221 23,496 Comisión de Asesoría 44,485 45,656 Plan de Compensación de Empleados con CBFIs* 2,728 4,930 Gastos administrativos de FibraHotel 28,742 26,567 Beneficio a los empleados* 2,805 1,890 Depreciación 135,837 141,613 Deterioro sobre el Valor de los Activos* - 96,047 Utilidad de operación 261,031 83,380 Gastos extraordinarios, neto 1,343 2,175 Utilidad de operación ajustada 259,688 81,205 Ingresos no operativos (1,187) 5,614 Ajuste a Valor Razonable de las Propiedades de Inversión* - (258,086) Resultado integral de financiamiento (125,303) (83,621) Utilidad antes de impuestos 133,198 (254,889) Impuestos 2,001 (10,728) Participación en resultados en Negocios Conjuntos (1,650) 304 Utilidad neta integral consolidada 129,547 (243,857) *Partidas sin impacto en flujo de efectivo
Page 23
http://www.fibrahotel.com 23 @FibraHotel ESTADO DE FLUJO Del 1 de octubre al 31 de diciembre de 2025, comparado con el cuarto trimestre del año 2024. (cifras en miles de pesos) FIBRAHOTEL Estado consolidado de flujos de efectivo Al 30 de septiembre de 2025 (Miles de pesos) T4 2024 T4 2025 Actividades de operación: Utilidad neta consolidada 129,547 (243,857) Ajustes para partidas que no generaron efectivo Impuestos 2,001 (10,728) (Utilidad) / perdida sobre venta de propiedad, mobiliario y equipo de hotel 3,294 133 Deterioro sobre el Valor de los Activos* 135,837 96,047 Ajuste al valor razonable de las propiedades de inversión* - 258,086 Depreciación - 141,613 Resultado Integral de Financiamiento 2,728 4,930 Plan de Compensación de Empleados con CBFIs* 127,534 81,202 Beneficio a los empleados* 2,805 1,890 Participación No Controladora 1,650 (304) Total 405,396 329,013 (Aumento) disminución en: Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar 24,476 59,816 Cuentas por cobrar a partes relacionadas 704 0 Impuestos por recuperar, principalmente IVA (6,176) (117) Pagos anticipados 31,147 39,762 Otros activos (57) (855) Aumento (disminución) en: Cuentas por pagar a proveedores y otras cuentas por pagar (24,111) (68,939) Cuentas por pagar a partes relacionadas 284 (61) Impuestos por pagar 2,657 12,455 Flujo neto de efectivo de actividades de operación 434,320 371,073 Actividades de inversión: Adquisición de negocios - - Portafolio de desarrollo (26,324) (6,800) Adquisiciones de mobiliario y equipo de hotel (116,842) (189,065) Propiedades de Inversion (21,037) (42,812) Venta de activos (75,081) (60,708) Intereses cobrados 103 847 Inversión en asociadas 10,080 7,621 Flujo neto de efectivo de actividades de inversión (229,100) (290,917) Actividades de Financiamiento Distribución a tenedores (108,243) (118,379) Prestamos Obtenidos 190,000 284,000 Prestamos Pagados (154,089) (270,388) Intereses pagados y gastos financieros (44,829) (42,248) Emisión de CBFIs - - Recompra de CBFIs - - Gastos de Emisión - - Otros (1,398) (1,607) Flujo neto de efectivo de actividades de financiamiento (118,558) (148,623) Aumento neto de efectivo y equivalentes de efectivo y efectivo restringido 86,662 (68,467) Efectivo y equivalentes de efectivo y efectivo restringido al inicio del periodo 543,787 620,954 Efectivo y equivalentes de efectivo y efectivo restringido al final del periodo 630,449 552,488 *Partidas sin impacto en flujo de efectivo
Page 24
http://www.fibrahotel.com 24 @FibraHotel FFO AMEFIBRA La AMEFIBRA publicó una definici ón de una métrica financiera uniforme para las FIBRAs inmobiliarias que es el AMEFIBRA Funds From O peration o AMEFIBRA FFO. Esta mé trica es voluntaria y busca implementar las mejores prácticas en el sector (por ejemplo, en Estado Unidos, los REITs reportan el Nareit Funds From Operations). Desde el cuarto trimestre de 2020 FibraHotel reporta el AMEFIBRA FFO. Anteriormente FibraHotel reportaba una medida de FFO. Las principales diferencias contra la métrica reportada anteriormente son que el AMEFIBRA FFO considera ajustes por gastos pre -operativos y por fluctuación cambiaria, los cuales no estaban considerados en el FFO de FibraHotel pero si estaban considerados en el AFFO de FibraHotel. En la siguiente tabla se muestra las diferencias y reconciliaciones entre las m étricas de manera histórica para FibraHotel: 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 T1 2025 T2 2025 T3 2025 T4 2025 2025 Ingresos Totales 4,107,252 4,371,969 1,941,651 3,109,131 4,696,345 5,224,437 5,406,815 1,352,206 1,370,088 1,270,075 1,375,758 5,368,127 Costos y Gastos Generales 2,664,142 2,917,888 1,633,398 2,168,443 2,985,396 3,393,895 3,609,670 888,173 935,039 906,343 952,179 3,681,734 Contribución Hotelera 1,443,110 1,454,082 308,253 940,688 1,710,949 1,830,543 1,797,144 464,032 435,049 363,732 423,579 1,686,393 Comisión de Asesoría 150,927 151,862 144,492 146,566 156,049 170,449 176,451 44,952 45,451 45,717 45,656 181,776 Gastos Inmobiliarios 59,698 66,286 115,567 73,607 84,383 87,828 95,399 25,565 27,099 26,301 23,496 102,461 Gastos administrativos de FibraHotel 60,522 71,188 57,335 80,038 111,730 139,535 137,896 36,793 35,950 35,673 26,567 134,982 Plan de Compensación de Empleados con CBFIs* 16,612 8,306 8,306 865 7,833 10,443 10,913 4,930 4,930 4,930 4,930 19,718 EBITDA Ajustado 1,155,351 1,156,440 (17,447) 637,949 1,344,133 1,420,380 1,370,033 350,916 319,198 250,150 321,041 1,241,305 Depreciación 419,037 465,817 583,838 551,732 508,780 505,886 532,300 137,981 139,014 140,318 (20,425) 396,888 Gastos extraordinarios, neto 71,619 37,056 9,018 15,095 6,720 13,458 13,046 2,192 3,552 (27) 2,175 7,891 Ingresos no operativos 1,901 11,330 (29,402) 821 3,969 2,886 83,658 6,563 843 492 5,614 13,511 Utilidad de Operación Ajustada 768,501 617,816 (602,353) 316,346 1,325,158 881,776 478,577 217,306 177,475 110,352 (171,268) 333,865 Resultado integral de financiamiento (151,510) (292,270) (397,352) (371,824) (404,803) (312,398) (514,759) (89,373) (37,687) (76,084) (83,621) (286,766) Impuestos 2,282 8,460 2,451 (1,308) (2,155) 7,323 6,255 3,000 3,000 3,000 (10,728) (1,728) Resultado Integral Consolidado 599,321 218,025 (1,004,515) (52,482) 922,509 559,544 387,091 125,118 136,504 31,460 (243,857) 49,226 Impacto Valor Razonable de propiedades (143,795) 47,081 (42,744) (269,355) (505,950) 22,146 - - - - 258,086 258,086 Depreciación 419,037 465,817 517,355 551,732 508,780 505,886 539,074 138,978 140,011 141,316 142,612 562,916 Amortización de costos 71,619 37,056 43,999 15,095 6,720 13,458 13,046 2,192 3,552 (27) 2,175 7,891 Deterioro en el valor del activo 41,890 - 71,603 24,952 13,395 - - - - - 96,047 96,047 (Utilidad) / perdida sobre venta de propiedad, mobiliario y equipo de hotel - - - - - - (41,849) - - - - - Costos de transacciones - - - - - - - - - - - - Impuesto por venta de propiedades - - - - - - - - - - - - Fluctuación cambiaria 16,128 (7,761) 12,708 (7,591) (22,580) (95,658) 130,732 (2,686) (53,685) (16,209) (11,788) (84,369) Fluctuación de instrumentos derivados 15,389 99,061 2,632 (1,724) - - - - - - - - Fluctuación de instrumentos financieros - - - - - - - - - - - - Impacto intangibles - - - - - - - - - - - - Costos - - - - - - - - - - - - Plan de compensación en CBFIs 16,612 8,306 8,306 865 7,833 10,443 10,913 4,930 4,930 4,930 4,930 19,718 Intereses minoritarios - - - - - - - - - - - - AMEFIBRA Funds From Operations 1,036,200 867,584 (390,656) 261,491 930,706 1,015,819 1,039,007 268,531 231,311 161,469 248,204 909,516 Reserva de CAPEX (204,149) (221,964) (51,128) (174,118) (258,320) (285,288) (295,715) (76,675) (78,233) (71,204) (77,920) (304,032) Ajustes no operativos 17,335 (7,734) 12,058 - - 2,511 (37,209) (6,060) (169) (318) - (6,547) Adjusted Funds From Operations 849,386 637,887 (429,726) 87,373 672,386 733,042 706,084 185,796 152,909 89,946 170,285 598,936 Diferencia FFO FIHO / FFO AMEFIBRA 87,746 29,295 56,707 7,504 (15,860) (82,200) 101,928 4,878 57,237 16,182 164,131 242,428 * Los resultados reflejan el ajuste por deterioro en el valor del activo, en línea con nuestras políticas de valuación.
Page 25
http://www.fibrahotel.com 25 @FibraHotel Invitación a la llamada de resultados del cuarto trimestre de 2025
Page 26
http://www.fibrahotel.com 26 @FibraHotel Acerca de FibraHotel FibraHotel es un fideicomiso mexicano creado principalmente para desarrollar, adquirir, poseer y operar hoteles en México. Nuestro objetivo es proporcionar retornos atractivos a nuestros tenedores de CBFI mediante distribuciones y la apreciación del valor de nuestros bienes inmuebles. Además, buscaremos tener una cartera de hoteles de alta calidad a través de la afiliación con distintas marcas y operadores de gran prestigio, así como de la diversificación geográfica y por segmentos. Contacto relaciones con inversionistas Ciudad de México Antonio Cárdenas Tel: +52 (55) 5292 8050 E-mail: acardenas@fibrahotel.com