Good morning, and welcome to Group of Vintage's third quarter 2026 earnings conference call. Before we begin, for English, please note that you may activate subtitles for this call. To do so, click on the options menu at the bottom of your screen, and enable the subtitles feature. Simply select the language in which you would like the subtitles to appear. A box with a real-time translation will then be displayed on your screen. Buenos días y bienvenidos a la llamada del tercer trimestre de 2026 de Grupo Vinte. Los resultados fueron publicados al día de ayer al cierre del mercado mexicano y enviados por correo a la lista de distribución el día de hoy. Si no los recibieron, favor de contactar al equipo de relación con inversionistas y se los enviarán inmediatamente. De igual manera, se podrán encontrar en el sitio de relación con inversionistas de Grupo Vinte. Hoy contamos con la participación de Sergio Leal Aguirre, presidente del consejo y presidente ejecutivo de Grupo Vinte. René Martínez, director general, Domingo Valdés, CFO, y Gonzalo Pizuto, del equipo de finanzas y relación con inversionistas. Se les recuerda que esta llamada será grabada y estará disponible para ser escuchada en el sitio de relación con inversionistas de Grupo Vinte. A continuación, cedo la palabra a Gonzalo. Adelante, por favor. Gracias. Muy buenos días a todos. Bienvenidos a la conferencia del tercer trimestre de Vinte. Esta llamada la vamos a dividir en tres secciones. Primero, nuestro presidente ejecutivo, Sergio Leal, nos proporcionará su visión y opinión de los resultados de la industria. Posteriormente, René Martínez, director general, hablará sobre la operación y la implementación de la estrategia de corto y mediano plazo. Y finalmente, Domingo Valdés, nuestro CFO, les dará un análisis de los aspectos financieros más destacados del tercer trimestre del 2026. ¿Me permito recordarles que la información discutida durante esta llamada puede incluir declaraciones sobre eventos futuros y proyecciones de desempeño de Grupo Vinte, mismas que están sujetas a riesgos e incertidumbre. Grupo Vinte no asume obligación de ninguna índole de autorizar o modificar públicamente las declaraciones sobre dichos eventos futuros. Habiendo comentado lo anterior, cedo la palabra a Sergio. Hola. ¿Vas a poner? Sí. Bueno, como saben, estamos Vinte cuenta con 12 posiciones en estados de la república, más o menos casi entre 58 y 59 proyectos en marcha en las tres marcas que tenemos, que es Vinte, Javer y Derek. Con un volumen aproximado entre 15,000 viviendas al año, 15,200 viviendas al año. Las sinergias entre las empresas se están traduciendo en creación de valor. Si ustedes saben, en el 2024 adquirimos Javer y luego en el 2025 adquirimos Derek. Estamos homologando se homologaron en este tiempo las tres empresas dentro desde la parte financiera, lo que son los ERPs, lo que es la parte de economías de escala en cuestión de materiales. Y esas sinergias se traducen en márgenes operativos muchísimo mejores. Como podrán ver, los márgenes operativos han venido creciendo. Esperamos todavía que haya más sinergias en el 27, que se van a traducir en margen. Nuestra reducción de costo financiero es una parte importante también. Se está midiendo todo lo que está pasando con la parte financiera, no la reestructura, pero sí los pagos anticipados de la deuda. Y eso nos hace que se fortalezcan nuestras mismas reservas. Como bien ustedes saben, tenemos una gran reserva casi 100,000 lotes en propiedad, 85,000 en propiedad del grupo, 15,000 con aportación o, en caso de sociedades, que tenemos con los mismos dueños. Y esto nos da un gran fortalecimiento ya que las inflaciones cuando hay inflaciones altas los fraccionamientos se siguen apreciando y la misma tierra se sigue apreciando. Y eso es lo que nos permite es hacer viviendas de mayor nivel y por eso están viendo que el precio promedio ha estado subiendo doble dígito alto casi 20%. Y eso es una gran noticia para Vinte, que tiene reserva territorial que sustenta prácticamente la deuda, que sustenta la operación, que sustenta todo lo que estamos haciendo en el día a día. Casi 85,000 lotes en propiedad de Vinte con un valor en los estados financieros de precio de escritura. Eso nos da una solidez muy, muy fuerte. Las tasas bajando, con un financiamiento sumamente puntual en donde qué es lo que se tiene que hacer, una estrategia de financiamiento, qué es lo que se tiene que hacer. Y una estrategia puntual de bajar los costos en cuestión de las sinergias que estamos haciendo entre las tres empresas. En agosto durante el tercer trimestre una de las partes importantes es que seguimos con un REIT del 18%. Y un WACC menor al 12%. Este va a ir siendo bajando conforme se hagan las estrategias con la parte de finanzas. Y conforme se mantengan las tasas del Banco de México. Aparte, de que también se va a utilizar menos dinero porque se harían mayores más se harían casas de mayor nivel y quizá las mismas cantidades de casas que son los 15,000 viviendas. No estamos privilegiando volumen, estamos privilegiando eficiencia y rentabilidad. Entonces, otra de las cosas importantes, como lo he platicado en los otros consejos, es que lo que ha venido pasando es que el 40% de las desarrolladores de México se volcaron a hacer vivienda del bienestar. Y les ha ido muy bien. El sector le ha ido muy bien. Creo que es un programa exitoso. Y la parte importante para Vinte es que esos mismos desarrolladores no tienen dos estómagos para poder digerir tanta producción. Y están dejando de hacer casa de 1,000,000, 1,200,000, 1,300,000, abriéndole una gran posibilidad a Vinte de poder atacar más ese mercado. Entonces, la franja entre 1,000,000 y 2,000,000 de pesos empieza a crecer la demanda por la falta de la oferta de estos mismos desarrolladores que se están yendo a otro segmento. Una de las cosas importantes en agosto Green Street, una firma con sede en California de gran prestigio, más de 40 años de experiencia, hizo un análisis de investigación de los mercados inmobiliarios tanto en Brasil, México y Estados Unidos. Les recomiendo que lo vean. Está en nuestra página de internet, vinte.com, también aquí. Ahí está ligada el estudio, está súper interesante porque te dice primero cuál es la relación entre Estados Unidos, México y Brasil. El segundo es que te dice cuál es la diferencia entre el housing sector de lo que es Estados Unidos, México y lo que es Brasil. Brasil tiene otras normas contables que no son iguales a las de México y Estados Unidos. México se parece un poquito más a Estados Unidos, más bien está más en línea, las normas contables son similares. Y te termina diciendo una comparativa entre los desarrolladores más grandes de Latinoamérica, de América Latina, o de América más bien, donde nosotros somos el cuarto en América Latina y el noveno en toda América. Se lo recomiendo, está muy interesante. El 12 de octubre realizamos el primer pago del dividendo aprobado en abril. El segundo pago se realizará en febrero. Del año que entra, estamos hablando de un monto equivalente al 35% de la utilidad, donde no estamos viendo algo diferente en cuestión de que nos pegue este 35% de la utilidad en las inversiones que estamos haciendo. Entonces, por un lado, estamos viendo la parte de eficiencias en lo que se están haciendo las tres empresas. En la parte de mayores márgenes operativos, por otro lado, estamos viendo cómo atacamos la eficiencia del costo integral de financiamiento. Estamos tratando de homologar todas las se están tratando de homologar todas las estrategias de mercado. Por ejemplo, les comento una, Derex, difería no difería nada de los intereses. Javer diferió en un porcentaje, Vinte difería en otro porcentaje. Y ahorita la estrategia es similar en las tres empresas. Y esa es una parte que se está arreglando y que se va a ir matando prácticamente los próximos 36 meses. No tiene nada que ver con el flujo, pero sí es una regla contable. Y eso nos da que podamos tener un dividendo del 35% y que podamos tener los márgenes de deuda controlados en el 2.60, 2.70 que tenemos. Vemos un término del año muy importante, donde ustedes saben que el cuarto trimestre es muy importante para Vinte, siempre. Y estamos hablando de casi, casi llegar a la estar llegando por arribita de la línea que dijimos el año pasado. De lo que vamos a hacer, no vemos ningún sobresalto en octubre, noviembre y diciembre. Las ventas las estamos teniendo. Para que se den una idea, la producción ya la tenemos. Ya no es como que no estamos llegando. Otra de las partes importantes de este año es que se hicieron cambios importantísimos en el grupo. Homologando las áreas de ventas, homologando las publicidades por marca. Vinte va a un segmento, Javer va a otro segmento y Derex va a otro segmento. Se hicieron inversiones importantes en Tijuana, compramos un terreno de 14 millones de dólares a 48 meses, 36 meses. Donde estamos viendo que la gran posibilidad de atacar Tijuana es muy grande para nosotros. Les voy a dar otro dato. Un dato es que el competidor más grande de Tijuana hace 3,000 viviendas al año y el segundo hace 200. Prácticamente el mercado está basado en un desarrollador. Donde nosotros podríamos ir a quitarle un gran porcentaje. Por eso estamos invirtiendo este tema en tanto en Tijuana, donde pensamos que va a ser el crecimiento de los próximos tres años. También asumimos que va a haber una solución al tratado de libre comercio. Tijuana si bien es cierto ha tenido el mismo efecto que Monterrey y las diferentes plazas industriales, pero la diferencia de Tijuana es que está pegada a California. Y que también tiene un tema turístico grandísimo, tiene un tema de industria, tiene un tema de producción y tiene un tema de conexión con California muy fuerte. Por eso la inversión en Tijuana. También otro de los ese fraccionamiento ahorita vamos muy bien, ya tenemos dos fraccionamientos allá. Estamos acabando uno, empezamos el otro con un promedio de 2,000,000 y medio de pesos, que es por arriba de la media del país. Y de lo que estamos haciendo nosotros. Por otro lado, es Punta Cuerna Cuernavaca, va muy bien. Ya empezamos a individualizar. Después de todas las inversiones que hemos hecho, para los que lo conozcan, está enfrente el famoso puente sin fin, está enfrente de Tabachines y es una ubicación privilegiada. También tenemos un precio promedio alto de 2,000,000 y medio. Las ventas van muy bien. El primer día los primeros saques prácticamente estamos hablando de 100 ventas. Donde tenemos un objetivo de estar vendiendo 150 al año. Entonces, el año que entra va a cumplir con nuestras expectativas. Esos son los dos puntos importantes. De las nuevas plazas que estamos abriendo. También Reneles va a platicar. Les puede platicar los fraccionamientos en los dos estados que se han estado renovando. No hemos tenido ningún problema. Vamos con un optimismo al cierre de este año, como les comentaba. Y bueno, la parte importante es que tengamos equilibrado la parte del crecimiento, la parte de la deuda, la parte del ROIC y el retorno para inversionista. Y muy, muy, muy importante, estar viendo cómo maximizamos estos 85,000 lotes que tenemos a propiedad de Vinte más los otros 15,000 que tenemos amarrados. También estamos viendo cómo le regresamos al inversionista parte de su inversión. Este año el dividendo fue aproximadamente del 5.2%, más el crecimiento que tenemos. Más el crecimiento de la acción. Creemos que podemos ser algo competitivos con respecto a una inversión del CETES o algo más diferente. Con esto termino y muchas gracias. Gracias. Adelante, René. Gracias. Gracias, Sergio y a todos. Buenos días. Bueno, en los primeros nueve meses del 2026, Grupo Vinte registró un crecimiento de 7.9% en ingresos y de 12.3% en EBITDA. Con una expansión del margen en EBITDA de 17.6% a 18.3%. Estos resultados reflejan la solidez de nuestra plataforma empresarial que integra Vinte, Javer y Derex, y los avances en la captura de sinergias entre las tres marcas. Durante el tercer trimestre, los ingresos crecieron 5.9% y el EBITDA aumentó 13.1%. En línea con el plan de negocios del grupo. El incremento en el precio promedio de venta y las mayores eficiencias en obra de las tres marcas permitieron elevar el margen bruto de 32.7% a 34.8%. El precio promedio de las viviendas escrituradas aumentó 17.7% frente al tercer trimestre del 2025, compensando la disminución de 10.1% en el volumen de escrituraciones. Este desempeño refleja nuestro posicionamiento en el segmento de vivienda de entre uno y 1.5 millones de pesos, favorecido por el aumento del empleo formal, el incremento del salario mínimo y el impulso del Infonavida esquemas comunamos créditos. Las ventas mediante este esquema representaron el 23% de nuestros ingresos del trimestre frente al 19% en el mismo periodo del año anterior. Durante el trimestre también iniciamos la escrituración de viviendas en Morelos, con lo que el grupo alcanzó la presencia en dos estados del país, fortaleciendo la diversificación geográfica de nuestros ingresos. De cara al cierre del 2026, nuestras prioridades son continuar capturando las sinergias entre Vinte, Javer y Derex, fortalecer nuestros márgenes y mantener la disciplina en la asignación del capital. Trabajamos para cerrar el año en línea con nuestro plan de negocios, que contempla un crecimiento de aproximadamente 10% en ingresos, la reducción de apalancamiento y el flujo positivo de efectivo generado por la operación. Gracias. Con esto pasamos a la participación de Domingo. Adelante. Gracias. Me voy a dedicar la mayoría de estos bullets porque ya los platicaron el Sergio y René. Quizás lo que no estaba ahí tiene que ver con la colocación que hicimos de 500,000,000 de pesos ahora con GBM y con Actinver. Lo interesante de esta colocación es la cantidad de inversionistas que hubo cerca de 272 inversionistas. Y bueno, esa era la intención, así iba dirigida. Por lo mismo tenía una calificación solamente. Y bueno, buscaremos estar haciendo este tipo de colocaciones de manera recurrente. No. La acción, como saben, lleva siete meses en bursatilidad media. Y eso es algo que nos interesa mucho. La misma bursatilidad de la acción es una prioridad del consejo. Es algo en lo que hemos estado trabajando durante varios años. Nos ayuda mucho el crecimiento a través de estas dos adquisiciones, que mencionaban Sergio y René. Y bueno, la idea es buscar continuar subiendo en ese indicador de bursatilidad. Me salto la idea que ya la platicaron Sergio y René. Y el último punto importante, la fundación Vinte, que tiene un objetivo de estar haciendo mejoras en el país en áreas públicas para canchas de fútbol, para parques, para poner fines o hacer películas, etcétera, y que cuenta muchas veces con otros empresas patrocinadoras. Recibió esta reconocimiento muy importante de Home Loans Banamex 2026. Esto pasamos a la siguiente. Perfecto. En resumen, como salimos, y también ya lo platicaban, pero creo que esta lámina ilustra muy bien las cifras de los primeros nueve meses del año. Con menor volumen, y con un precio promedio de 21.8, muy en línea con el plan de negocios. Y de tal manera que traemos el 8, casi el 8% de crecimiento en ingresos, más del 10 en EBITDA, y el 8.1 antes de impuestos. Y ahorita vamos a ver una laminilla de por qué crece tanto el impuesto sobre la renta y, como bien dijo Sergio, no es que haya una erogación de casi 500 millones de pesos en ISR. Una parte es diferido dada la continuidad de las inversiones importantes que tenemos en terrenos en infraestructura y urbanización. La idea es seguir haciendo inversiones fuertes y usar ese flujo para el crecimiento futuro de la empresa. Siguiente. En el trimestral, también ya lo platicó muy bien René Martínez, muy parecido a los primeros nueve meses del año. Quizás un poquito más marcado al final con este EBITDA de 13% de crecimiento, 10% antes de impuestos, y una reducción de 0.6% en la utilidad neta. Si vemos qué pasó con el ISR, esta gráfica ilustra muy bien cómo ha sido el pago de impuestos, el impuesto efectivo, antes de utilidad de impuestos. En donde los primeros tres meses del año siempre ha sido mayor al promedio de todo el año. Luego nos ha auditado Deloitte hace saca el lápiz con todo el detalle correspondiente. Y es por eso que promediamos este 26.9 en el cuarto trimestre del año. No sé si es lo que va a ser el caso en este cuarto trimestre, lo que sí estoy señalando es cómo crece del 28% al 35% en este tercer trimestre. La gran mayoría diferidos. Y por eso vemos el menos 0.6 a pesar del 10% en el crecimiento de la utilidad antes de impuestos. Siguiente. Precio promedio por marca, las tres marcas siguen con su desempeño positivo. Queda de 17.7 que comentaba René. Y bueno, es un tema de mayor inversión en Javer y en Derex, hacia vivienda, que más hacia el millón 200. Ahorita vamos a ver el promedio de cada uno de los segmentos en los que tuvimos colocación en los últimos trimestres. Y bueno, en Vinte la marca Vinte anda en un millón arriba, el millón y medio, por primera vez. Y en promedio estamos en un millón 212, incluyendo Derex pro forma, porque la adquisición se dio en noviembre del año pasado. Aquí tenemos esos segmentos viendo cómo el segmento de millón a millón y medio se vuelve sumamente interesante. Vamos a ver una lámina del incremento en el salario mínimo, pero ya la conocemos todos, cómo se ha multiplicado por 3.6 veces el crecimiento del salario mínimo. Es un gran trabajo que se ha hecho a nivel federal para reducir la pobreza. Y en ese sentido, la formalidad también se ha implementado de manera importante y esta combinación genera no nada más la salida de la pobreza, sino el acceso a una vivienda, gracias a este crecimiento en el salario mínimo. Es justo la vivienda de millón a millón y medio, donde se benefician la mayoría de los mexicanos. No hemos dejado las empresas de más de un millón y medio de pesos. La idea es continuar con estas. Y seguir haciendo diversificadamente los diferentes segmentos de vivienda, que lo mismo sucede con las hipotecas. La bancaria es muy estable, ahorita también vamos a ver cómo se ha reducido la tasa de interés de las hipotecas. Afortunadamente, unamos crédito, como siempre hemos dicho, productas al sazo del informe y permite en esa incremento del patrimonio de las familias mexicanas hacerlo de manera conjunta, y por ende pasamos del 19% el tercer trimestre o del 17 que teníamos hace un año y medio, al 23% actualmente. Los demás se mantienen bastante estables. El tema de otros incluye ventas de contado, y ahí la reducción del CETE del 11.5 al 6.5 que vemos hoy en día, convierte en una mejor inversión hoy una vivienda que hace tres años con el CETE al 11.5. Geográficamente, Nuevo León sumamente bien. La marca Javer es exitosísima en donde participó, los dados donde participa. Empezando por Nuevo León, que es la sede de la marca Javer. El Estado de México también se mantiene sólido. Ha sido nuestro primer plaza como marca Vinte. Y las demás plazas también muy bien. Una de las mejores que otras. No tanto por demanda, sino por la misma oferta nuestra, ya sea por un tema de reservas territoriales, de conseguir el agua, la luz, permisos, la obra, etcétera, que como saben es un sector sumamente complejo de producir. Y eso nos dedicamos. Y en ese sentido, esta diversificación nos ayuda mucho a mantener un crecimiento constante hoy en día del cercano al 8%. Y rumbo al 10%. Adelante. El balance general, creciendo en inversiones, estamos muy positivos en México. Y por ende, hemos crecido los inventarios un 12% en lo que va del año. Es algo que nos ayuda a tener unas proyecciones con un crecimiento similar. Y bueno, en eso estamos trabajando, en las proyecciones hacia los siguientes cinco años. Es cuando se desplaza este inventario. La deuda en términos absolutos baja del 9.3 millones de pesos a un poquito abajo de eso, 1.5% menos de deuda. Y bueno, más que haber colocado estos 500 millones y utilizados y crecer la deuda, lo que hicimos fue prepagar algunas líneas caras que, como vamos a ver más adelante, estaremos prepagando algunos otros financiamientos caros en los siguientes 12 meses. El flujo efectivo fue positivo en el trimestre, 62 millones de pesos. Y bueno, en el cuarto trimestre la proyección es que también sea positivo el flujo. Y en ese sentido, buscar una generación de flujo positiva operativamente hablando, aunque estemos muy positivos en México y hayamos invertido 1,000 millones de pesos en inventario, aún así tuvimos este flujo positivo. Siguiente. Con esto llevamos ya ocho trimestres consecutivos con el apalancamiento abajo de tres veces. Estamos en 2.62. La idea para el cuarto trimestre es que también se mantenga abajo de tres veces. Y bueno, con eso continuemos con esta tendencia de estar no solamente por debajo, sino tratar de continuar disminuyendo el apalancamiento, al mismo tiempo que pagamos dividendos y al mismo tiempo que generamos flujo efectivo positivo como cerró su carta relevante. ¿Cómo se ve la utilidad neta? Ojo, incluyendo Javer desde 2019 en un pro forma, la integración realmente se da a finales del 24, pero para hacerlo comparativo de cómo vamos de manera conjunta las dos empresas, incluyendo a Dereks a partir de 2025 con adquisición, ha sido un crecimiento de prácticamente 3x del 2020 o del 2019 y 2021 a la fecha. Entonces, no vayan a proyectar que va a continuar un 3x por ahí, pero sí que busquemos un ROIC del 18% de manera constante. Y con un WACC abajo del 12%, que nos permita estarle sobregenerando valor al accionista por estos seis y pico de puntos del ROIC sobre el WACC. Es antes de impuestos, por lo mismo que diferimos la mayoría del ISR, y entonces el flujo lo usamos para inversión en terreno. Por eso medimos el ROIC con un EBITDA previo a impuestos sobre la renta. Siguiente. La típica lámina que presentamos. Ahora lo importante es el bono con GBM y Activer, que ocupa el 5% del pastel y que la idea es que si logramos hacer un par de colocaciones si lográramos hacer un par de colocaciones el año que entra, que no es un hecho ni hemos hecho filing y es un plan. La idea sería que siga creciendo ese tasa fija para ir fijando en donde nos planteamos como consejo. Seguimos con una buena relación, buena relación con estos siete bancos comerciales que hoy ocupan el 22% del pastel. Y con unos bancos de desarrollo que son nuestros grandes aliados, como el IFC, el NATBANK y el BID en la parte de la deuda. Todos en pesos. Vendemos pesos, compramos insumos en pesos, pagamos nómina en pesos y la deuda está en pesos. Entonces, estas recientes subidas de tipo de cambio no nos traen nuestra pisada. Y respecto a los vencimientos, tenemos ahí un vencimiento importante en 2028. No podemos prepagar 2023x antes del 22 de febrero del año que entra. De continuar tan positivo el país, el Banco de México, y las líneas que tenemos con estos bancos, muy seguramente pudiéramos planear adelantar ese pago para disminuir los vencimientos de corto plazo. No necesariamente dispondríamos de estas líneas para aumentar deuda, sino para reducir costo. Sobre la colocación, ¿qué hicieron GBM? Hicimos con GBM y con Activer. Tasa fija anual del 8.34%. Nos encanta. Y por eso tenemos una visión de continuar y hacerlo recurrente, como hemos hecho recurrente ya las 15 colocaciones de deuda que hemos hecho en el mercado de 2011 a la fecha. Y bueno, con eso la importancia de mantener las buenas calificaciones, que hoy tenemos recordando cuatro calificaciones con Standard & Poor's, Moody's, HR Ratings y Verum, todas en las dobles A's. Hubo 272 inversionistas como comenté previamente. Y bueno, esto es buscar llegar a varios segmentos de inversionista y no solamente el institucional, como hemos hecho generalmente en el pasado en las últimas 14 colocaciones, como habíamos hecho. Instantísimo lo que ha pasado con la curva del Banco de México. Y del mercado. Se invirtió por completo las curvas, ya lo sabemos. Todos están en la llamada conoce perfectamente este cambio de tendencia tan relevante que hubo en 2023 a la fecha. La verdad es que el negocio real estate es más complicado con tasas del 11.5 que con tasas del 6.5. Y de ahí la gran ventaja a Grupo Vinte de contar con ya sea con tasa variable la gran mayoría de su deuda o de estar colocando deuda a tres años y medio con una maduración de 1.9 años. Y de ahí partir de una tasa canal 7.4, 7.5, entre 7 y 7.5% de costo. Si vamos a la siguiente, vemos cómo hemos pasado de ese mismo periodo de 2023 a la fecha, de tener el 74% de tasa fija a estar pagando parte de esa deuda a tasa fija y obteniendo deuda a tasa variable. Que gracias al trabajo realizado por el Banco de México con inflación relativamente controlada, hemos podido estar ya en un área donde es muy positivo pensar en mantener la inversión tan fuerte que tenemos. De haber seguido la tasa al 11.5, probablemente estaríamos disminuyendo fuertemente nuestras inversiones. La diferencia de haber hecho este cambio de 26 a 69% en lo variable tiene un cálculo de un ahorro de cerca de 210 millones de pesos por el cambio de porcentajes. Entonces, es buena noticia hacia futuro. Recordarán que tenemos un rezago en el costo integral de financiamiento y el pago porque recordemos el costo de la vivienda escriturada en la fecha que escrituramos con la historia del costo que tuvo. Entonces, esta disminución de tasas se refleja en el mediano plazo. A nivel macro, la buena noticia de la reducción del CETE también se convierte en una buena noticia en la reducción de la tasa hipotecaria de los bancos. Que pudieran haber estado más alto que el CETE en el 2024, afortunadamente ya han trabajado con la banca. De buscar continuar con el producto hipotecario. Y en ese sentido, hoy ya está en 9.63, que son 70, 20 points abajo del 10.32 que estaba hace un año. También hay buena noticia. La otra buena noticia es que el aumento que vimos en la inflación de la construcción de los materiales de construcción y la mano de obra, que creció en raíz del tema de Irán, con el precio del petróleo alto, hoy se ve contenida un poquito abajo del pico que llegó a ser cerca del 6%. Y hoy está en 5.7%. Afortunadamente, gran parte de este aumento está en la mano de obra. Y bienvenidos más aumentos en el salario mínimo, aunque nos cuesten más como costo de producción, nos interesa mucho que nuestro cliente gane más. Y más si es formal. O sea, el salario mínimo es formal en el cliente. Con las condiciones actuales y esta inflación que hubo en los materiales de la construcción, se ha podido trasladar ese costo al precio para no perjudicar la sostenibilidad del sector vivienda. Y es por eso que los precios el último año han crecido un 7.3, muy parecido a la inflación de materiales de la construcción. Y es por eso que sigue la inversión tan fuerte que traemos. No nada más nosotros, sino el sector. Esto es la base sin este crecimiento en precios es difícil que hubiera inversión del sector. Hablaba hace rato del crecimiento del salario mínimo, que pasó de 2.600 pesos a 9.500. Y bueno, esta es la mejor noticia que puede tener los bancos, las afores y el sector vivienda. Le vendemos el sector formal prácticamente el 100% de nuestros productos. Y de ahí la importancia en que nuestro cliente gane más y que tenga trabajo. Entonces, vemos un crecimiento de 22 millones de trabajadores asegurados en el 2024 a dos años después del 24.8 millones de trabajadores. Entonces, estos 2.4 millones de trabajadores adicionales tienen, empiezan a formar un ahorro en el Infonavit. Empiezan a tener un ingreso comprobable. Y de ahí al futuro posible conversión en una compra de una vivienda con una hipoteca y hacer el Infonavit, el FOVISSSTE o Bancar. La producción del país creció cerca del 8% en los primeros nueve meses del año, de 96.000 viviendas a 104.000 viviendas. En donde vemos que en los últimos meses ha habido crecimientos del 12, 20, 5, 22 y 7.9%. Y esto está ligado a los años de crecimiento en precios de la vivienda y en la reducción de la tasa de interés que bien ha hecho el Banco de México. La acción, como dije hace rato, la volatilidad media en los últimos siete meses, desde marzo de este año. Y bueno, es un trabajo que se hace continuamente, con todas las herramientas que podemos tener a la mano, para buscar seguir buscando este crecimiento en volatilidad. Incluyendo el pago de dividendos, que es un reemplazo, una especie de sustituto de falta de 100% de liquidez. O el proceso que estamos buscando esa liquidez. Pues bueno, hoy en día el accionista tiene un dividendo más del 5% con el dividendo que repartimos hace un par de semanas y con el dividendo que vamos a estar repartiendo ahora en febrero, que ya fue aprobado por la Asamblea de Almir pasada. El precio de la acción desde el IPO a la fecha básicamente es el mismo desempeño o un poquito por arriba del IPC. Y bueno, no es tan líquida como el IPC, pero sí tiene un retorno muy en línea. Incluyendo dividendos. Caso Derex, nos ha contado los analistas de Equity en llamadas pasadas si estamos capturando sinergias de nuestras adquisiciones. Y creo que este es un muy buen ejemplo. Derex, gran management, como he dicho antes, fundada por una mujer, Liderada por una mujer y la mayoría del equipo son mujeres. Y en ese sentido, de manera natural y sumamente sustentable, la foto que ven abajo a la derecha si caminan en donde no hay sombra, que es en la calle que se ve a la derecha, está a 35 grados. Y si caminas en la sombra en donde está la banqueta para el correr o caminar, pues está a 8 grados abajo, está sumamente cómodo. Los árboles de la derecha le dan sombra a la vivienda que está del lado derecho. Los árboles de la izquierda, a, los de la izquierda, uno en la malla de los casos de la izquierda, una hacia la mañana y otra hacia la tarde. Están diseñadas de tal manera que así funcione. Y que sea una casa más fresca por varios lados, no solamente por los materiales de construcción, sino también por cómo están diseñados los árboles plantados en estos desarrollos. Además de esta gente que vende a la izquierda, hay un walking path del parque vial del lado izquierdo. Espectacular. Esto es en Hermosillo. Otro de estos desarrollos es este otro que ganó premio interesante por sustentabilidad recientemente. Y un equipo de Suiza y el IFC estuvo recientemente viendo esto en estos desarrollos en Hermosillo. Los números hablan por sí mismos. Decíamos que creció Derex 44% en ingresos, 55% en EBITDA y 96% en utilidad. Oye, lo más importante de esta parte de lo que estás comentando, que es un desarrollo que tiene mucha calidad y que tiene un gran management, es que compramos Derex para poder entrar al norte muy fuerte. Y esto se está cumpliendo. Si se fijan, solamente 44% de crecimiento en el primer año. Donde Derex lo que necesitaba era capital y economía de escala en materiales. Entonces, nuestra apuesta hacia Tijuana y Hermosillo, Nogales, que son ciudades que van a tener mucho dinamismo mexicali, del 28 en adelante, cuando ya tengamos más claridad en la parte del tratado de libre comercio, donde hoy en día las ciudades tienen un gran dinamismo, pues prácticamente se harían diferentes. Entonces, de la mano de Derex, es de las que estamos creciendo fuertemente en la zona. Y una parte importante que tampoco comentamos es que Derex ya está 100% integrada donde René ya está en el grupo y ya tenemos la parte de Oracle con ellos. Ya prácticamente estamos de salida en la parte de integración. Entonces, ya las inversiones son interesantes y van a haber números diferentes más o menos como estos el año que entra. Bien. El resumen de tres objetivos de los analistas que nos cubren hoy en día, incluyendo a GBM, BTG Pactual, Actimel, Stonegate, Bradesco, bueno, Bradesco nos tiene en la lista de los small giants. Apalache y Miranda, pues es que la acción pudiera subir un 49% según este objetivo. Más el análisis de Green Street, que ya platicó Sergio de muy interesante. Con esto podemos iniciar la sesión de preguntas. Y tenemos la opción de levantar la mano y les damos acceso al micrófono. O nos la pueden mandar por chat. La primera pregunta viene de Martín Lara. De Miranda Global Research. Adelante, por favor. ¿Qué tal? Buenos días. ¿Me oyen bien? ¿Qué tal? Felicidades por los resultados. Tengo dos preguntas. ¿Cuántos proyectos planean abrir durante el cuarto trimestre? Y cuál va a ser su contribución a ingresos y volumen? Y de la tasa de impuestos que mencionaban, fue de 35% en el trimestre. ¿Creen que se va a mantener en esos niveles? O más cerca del 31% de los trimestres anteriores? Hola, Martín. Sí, buen día. ¿Estás tú? Gracias, Martín. Los proyectos que nos faltan son alrededor de 10 proyectos. 10, 11 proyectos. Traemos tres que se nos desfasaron un mes, que debieron empezar hace un mes. Y pero bueno, esos son los que traemos en estos tres meses, en diferentes plazas. En Quintana Roo, en Estado de México, en Jalisco. En Nuevo León, traemos digamos que en varias plazas. Ya muy avanzados todos. Y en un momento dado te paso el dato en un momento más te paso el dato de el volumen cuánto representa ese volumen del total ahorita. Dame un momento y te lo paso. Sí, gracias. En el Inter, ya te contesto en la segunda parte de la pregunta, que sería CR, no te podemos dar un número ahorita porque depende del OIT 100%. La buena noticia es que ya están trabajando en la auditoría 2026. Tuvimos reunión con ellos en el comité de auditoría, que platicaron a los independientes cómo va el proceso. Y vamos bastante bien. Y parte del enfoque que traen es ese número que a ver si pueden ir trabajando en él de una vez para no estar de hecho, es el último número que es nuestro cuello de botella para poder publicar los auditados generalmente. Entonces, no tenemos un número todavía, Martín. Espero que sí sea similar al número que diste. Pero veamos. Okay. Gracias. Y una última. El margen de EBITDA fue el mayor en varios trimestres. ¿Creen que seguirá mejorando durante el resto del año? Sí. Okay. Bueno, muchas gracias. Gracias, Martín. Si quieres darle de una vez el otro dato o pasamos a otra pregunta en lo que los actos. Pasamos a la siguiente, sí. Y ahorita que tenga el dato bien para no sacar lo correcto. Ahorita en un momento regresamos con esa dato. Perfecto. La siguiente pregunta viene de Antón Morten Kotter de GBM. Compártenos tu pregunta, por favor. Hola, hola. Todavía no te escuchamos, Antón. Ya, perdón. Ahí está. Listo. Una disculpa. Gracias por la llamada y por tomar mi pregunta. Mi pregunta es un poquito medio estratégica. Hemos estado escuchando por ahí mucho de este plan de inversión en generación y en transmisión eléctrica que es un plan muy ambicioso del gobierno. Y gran parte de los proyectos que traen están enfocados en un cacho en la parte del sureste y otra parte importante en el norte. Que es donde ustedes tienen bastante reservas. Quería preguntarles si han estado empezando a ver algún efecto posible de mayor demanda por estos proyectos o algo adicional que estén cachando ustedes. Gracias. Fíjate que déjame contestarte esa pregunta. Déjame decirte que Comisión Federal la CFE a mí nunca me había pasado en los 30 años que tengo en el sector. Realmente lo que es Comisión Federal ha estado integrando a los grandes consumidores de energía. Por ejemplo, tenemos reuniones cada tres meses con la directora. Nos han pedido las cargas a los diez ocho desarrolladores más grandes del país. Nos reunimos con ella cada tres meses. Y hemos vertido dónde estamos creciendo. Por ejemplo, todo lo que es Reynosa, Monterrey, ya se hicieron estos levantamientos. Y estamos haciendo a la par lo que tú estás diciendo. Donde ellos están viendo hasta dónde va a haber energía. Y en el lugar donde no va a haber energía en el corto plazo tipo 27, 28, nos lo dicen y nosotros lo que hacemos es que movemos estos diez desarrolladores, movemos dos proyectos. Una parte importantísima es lo que están haciendo en Tijuana, Mexicali, Ensenada. Como tú bien sabes y todo en México sabe, Baja California no está conectada al grid. Y ahorita están conectándolo de tal manera que hay una estación que se llama Cucapán en Mexicali, que ya la están conectando por medio de San Luis Río Colorado. Y eso le va a dar vida a todo Mexicali y Tijuana en el 28, a que tenga energía de sobra en México. No quiere decir que Tijuana no tiene en el 26, 27 o que sucedió. Toda la energía de Tijuana y Mexicali se le compra en Estados Unidos a Sempra. Y algunos otros backups. Y inclusive hasta los cabos. Entonces, lo que va a pasar es que va a bajar el costo de las tarifas de Comisión Federal en Baja California. Por eso son tan caras, porque se compran a Estados Unidos. En el 28 y los que estén yendo a Tijuana o vayan a Tijuana se van a dar cuenta en la mesa de Otay cómo ya están todos los alborotantes gigantescos puestos. La otra es que la presidenta le está metiendo mucho a baja. Y también ya se licitó la planta potabilizadora, donde como ustedes bien saben, todo el agua viene del Río Colorado. Baja por Mexicali y sube por un acueducto hasta Ensenada. Esta planta potabilizadora piensa darle a la mitad de Tijuana y piensa darle a la mitad de Ensenada. Y eso es lo que te hace es que no vayas a tener problema de agua. Y de luz. Entonces, la respuesta es que estamos muy ligados el grupo de grandes desarrolladores con Comisión Federal y estamos siguiendo los pasos. O sea, no le sí vemos un crecimiento en la infraestructura del país, en las tierras que tenemos. Buenísimo. Muchas gracias. Si me permites, contesto de una vez el dato pendiente con Martín. Son alrededor de 980 viviendas en estos proyectos que nos faltan por abrir, que representan cerca de un 6% del volumen. Y a 1,000 pesos a un millón de pesos promedio nos da un 5% también del presupuesto de ingreso, lo que representa. A un millón de pesos. Gracias, Antón. Podemos avanzar a la siguiente pregunta. La siguiente pregunta viene de Luis Orlando Alcántara de BTG Pactual. Adelante, por favor. Hola, hola. ¿Me escuchan? Hola, Orlando. Sí. Hola. ¿Qué tal? Gracias por la llamada y felicidades por sus resultados. Tengo tres preguntas puntuales. La primera es, como nos comentaron, están priorizando ustedes precio en vez de volumen. Hace un poquito de sentido con la estrategia que traen ahorita. Sin embargo, veo que el inventario creció, o sea, compraron un poco de tierra en 1.8 billones de pesos. Yo quisiera saber un poquito cuánto porcentaje de ese inventario se convertirá o si tienen alguna métrica en cuánto se convierte normalmente en escrituras, en el corto plazo, ya sea en el siguiente trimestre o en los siguientes seis meses. Y si esto junto con todas las adquisiciones que han hecho esperan alguna mejora en los ciclos de construcción para este nuevo inventario. Buena pregunta, Orlando. Dos respuestas. La primera es, nuestro cuarto trimestre es el más fuerte del año por mucho. Y ahí es donde la conversión a tu punto es muy positiva. La más rápida, digámoslo así, conversión. Y por ende, el flujo positivo importante del año viene en el cuarto trimestre. Y lo segundo, es que el mejor práctica de las tres empresas la tiene Javer en cuanto a periodo de conversión de tierra marca Javer, de conversión de tierra a vivienda escriturada. Y en ese sentido, en los tres círculos de las grandes fuerzas de las tres marcas, al que estamos tratando de igualar las tres marcas es al éxito de Javer en conversión de tierra a flujo a través de la escritura. Entonces, en vez de darte un número, lo que te puedo decir es que como consejo y como empresa, estamos agarrando la práctica Javer para buscar ser cada vez más eficientes en la conversión de inversión a escritura/efectivo. Okay. Muchas gracias. La segunda es, un poquito más cortita, sobre entendemos que en México todavía las la población todavía no está totalmente bancarizada como algunos otros países como Brasil, como Estados Unidos. ¿Hay algún incentivo en caso de que llegara a aumentar esta digitalización, bancarización de las personas que todavía están fuera de esta área? Ahorita ustedes el 68% de sus escrituras son vía ONAVIS y apenas 15% es de la banca. ¿Hay algún incentivo? ¿Hay alguna algo activo que estén haciendo para poder aumentar esto este share de banca en sus ventas? Lo más importante no es tanto esa parte. Lo más importante es la tasa bancaria. Porque Infonavit compite con su tasa. Si tú quieres un crédito de 3 millones del Infonavit, pues anda en el 14. Y Bancomer anda en el 12. Pero si quieres un crédito de un millón de pesos, el Infonavit anda en 7, 8. Y Bancomer anda en 12. Entonces, conforme vaya bajando la tasa, comúnmente se empiezan a mover dos cosas. Las compras de contado para rentar, principalmente en Cancún y en las zonas turísticas, Ciudad Mayacobá. Todo lo que es Monterrey, la gente empieza a rentar. Comprar para rentarle en este caso, por ejemplo, en Monterrey a la Kia. Pero lo más importante es que el algoritmo ande en un crédito más bajo. Ahora, no tan bajo, debería andar en unos 150 puntos más bajo. Y si los bancos empiezan a bajar la tasa, comúnmente vas a empezar a ver más contados y vas a poder empezar a ver más hipotecas bancarias. Okay. Que ya lo estamos viendo. Ya lo estamos viendo que Banorte está muy agresivo. Nifel está muy agresivo. Y más que la bancarización, es un tema de tasa. Y de algoritmo a que la gente le salga. Claro, es un tema de competencia. Se van ajustando conforme sea la competencia, entre Infonavit, las tasas bancarias privadas, entiendo un poquito esa parte. Muchas gracias. Y una última pregunta, igual haciendo follow-up de la pregunta que hizo Antón sobre energía y comentaron de agua. Ahora que nos dicen que el agua viene de Colorado, esto aumenta un poquito el precio de, en general, de traer agua de Estados Unidos a, obviamente, entiendo que aquí tenemos un headwind en el cual las presas puede que estén llenas, pero no hay infraestructura para hacer el delivery de esa agua al end user. Ustedes ahorita en invierno, aumentan las lluvias por el efecto del niño, sobre todo en el norte, en el centro. ¿Esperan alguna disrupción por, no sé, más inundaciones? No sé si tengan algún comentario sobre eso. Muchas gracias. Mira, el tratado del agua con Estados Unidos existe el 3 de febrero de 1944. Estaría medio raro que nos subieran el agua ahorita. O sea, Estados Unidos le da agua por medio de Mexicali, y México le da agua por medio del Río Bravo allá por Tamaulipas, no sé por dónde. Entonces, es un toma y daca desde 1944. Entonces, no hay un impacto tal. El tema es el traslado del agua desde Mexicali hasta Tijuana. Entonces, si me dices: "Oye, van a bajar las conexiones de agua", pues México no es un país donde los organismos de agua te cobren el agua real estilo Estados Unidos. Entonces, está subsidiado ese tema. Lo que te quiero decir es, donde sí hay un tema fuerte es donde no haya agua, y donde tú quieras construir. Entonces, mi comentario iba más allá de que el gobierno le está metiendo mucho a la península de Baja California tanto en electricidad y agua. Y complementando la otra mitad de tu pregunta, estamos haciendo en el S1 y S2, de obligación de reportes de impacto ESG, ya hicimos una primer vuelta de impacto de inundaciones, de posibles inundaciones por cambio climático. Y muy positivo el resultado a que es prácticamente nulo. Eso por un lado, como zona geográfica en general. Y el segundo punto importante es que en la mayoría de los proyectos hacemos lagunas de absorción. Que lo que hacen es absorber el agua de lluvia y regresar al subsuelo. Entonces, en vez de rentarla para los lados y perderla, recuperamos el agua para que sí haya agua en los acuíferos. Y segundo, nos ha pasado en lugares como Tula, que creo que hace unos tres años hubo un huracán muy fuerte, que llegó por Acapulco. Otis, creo. Se inundó gran parte de la ciudad excepto el desarrollo. Y no es que esté en el cerro. Es que tiene estas lagunas de absorción y el agua rápido se va con ese popote o esos popotes que le hacemos para que se vaya el agua donde se debería de ir, que es el subsuelo. Okay. Perfecto. Muy claro. Gracias. Gracias, Hernando. Our next question comes from Dave Storms from Stonegate. Please state your question. Hello, and thank you for taking my questions. Just may want to start going back a couple of questions where I was mentioned that a couple of projects were delayed by a month. Is there anything more you can tell us about the nature of these delays and if