Annual report
Page 1
VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORT 2024
Page 2
Forside: Frognerveien 2A Adm. direktør 1 2024 – I k orte trekk 2 Nøkk eltall 4 Konsernet Dette er Victoria Eiendom 6 Or ganisasjonen og ansatte 7 Aksjonær oversikt og kursutvikling 8 Portefølje/verdivurdering Eiendommer 10 P rosjekter 15 Verdivurdering per 31.12.2024 18 V erdiutvikling 2024 20 V erdijustert balanse per 31.12.2024 21 Finansiell informasjon Styret og adm. direktør 22 Årsber etning 24 Regnskap og noter 3 4 Revisjonsberetning 50 Eierstyring og selskapsledelse 52 English summar y/financial information 56 Flerårso versikt/kvartalstall 62 INNHOLD
Page 3
1 2024ADM. DIREKTØR Sigurd Stray Adm. direktør Victoria Eiendoms viktigste oppgave er å være hovedeier i datterselskapet Eiendomsspar, og bidra til best mulig utvikling i dette selskapet. Ikke desto mindre ble 2024 et aktivt år for Victoria Eiendom blant annet med kjøp av Sjømannskolen på Ekeberg, Økrisletta i Bærum, og avtalte salg av Henrik Ibsens gate 36 samt Plantasjen Bryne. I tillegg har vi lykkes med å sikre at alle våre leieavtaler med Plantasjen har blitt beholdt gjennom deres rekonstruksjons- prosess. Med meget gode utsikter for hotellbransjen, fokuserte Eiendomsspar på å øke sin eierandel i Scandic (nordisk hotelloperatør), og investere i Dalata, som er den største hotelloperatøren og hotelleieren i Irland. Så langt har dette vært en vellykket strategi, og i skrivende stund er urealisert gevinst for disse investeringer i størrelsesorden kr 1,2 milliarder. Samtidig som 2024 ble et godt år for konsernet, har verden rundt oss blitt et mer uforutsigbart sted, særlig på grunn av den nye administrasjonen i USA. Det settes spørsmålstegn ved institusjoner som har vært hjørnestener i den vestlige verden, og uforut- sigbare utspill og handlinger får stor betydning for øk onomiske rammebetingelser og hvordan selskaper bør innrette seg. Vi har derfor fortsatt vår jobb med å gjøre Victoria Eiendom mest mulig forberedt på alt hva uforutsett som kan skje. På inntektssiden har Victoria Eiendom en ledighet på 0,2 %. I tillegg er gjenværende løpetid på leiekontraktene nesten 8 år. På utgiftssiden har vi bundet renten på 65 % av BUNN SOLID lånene våre for å skape forutsigbarhet i vår største kostnadspost i årene som kommer. Videre har vi en VEK andel på 80 %. Dette gjør oss godt rustet til å møte de utfordringer og muligheter som 2025 vil by på. P ersonlig har 2024 vært et helt spesielt år for meg. Selv om Christian Ringnes har vært tydelig på sin overgang til styrelederrollen ved passerte 70 år, og har lagt til rette med gradvis overføring av ansvar siden jeg ble viseadm. dir. i 2018, oppleves det som et formidabelt ansvar å overta ledelsen av Victoria Eiendom og Eiendomsspar. Et veldrevet konsern som har manøvrert fra seier til seier i sine godt og vel 40 år. Heldigvis skjer det ikke i et vakuum, og jeg har med meg et fantastisk team av medarbeidere som hver dag gjør sitt ytterste for at vi som selskap skal strekke oss og bli den beste versjonen vi kan bli. Uten dem hadde det ikke vært mulig å levere så godt som vi har gjort! Spesielt gledelig i år er det også at vår eminente CFO i Eiendomsspar Jon Rasmus Aurdal er på vei tilbake etter å ha over- vunnet alvorlig sykdom. Med våre førsteklasses eiendommer, vår solide finan- sielle posisjon, vår fabelaktige organisasjon, og et meget k ompetent styre, føles det som kaptein trygt å legge ut på vår fremtidige seilas. Jeg takker for den tillit jeg har fått, og gleder meg til å bidra til en best mulig utvikling for Victoria Eiendom og Eiendomsspar i årene som kommer!
Page 4
2 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORT 2024 – I KORTE TREKK 2024 – I KORTE TREKK Kjøp og salg 2024 I 2024 har Victoria Eiendom kjøpt eiendommene Kongeveien 30 (Sjømannskolen) i Oslo, Kaiveien 23–27–29 i Kabelvåg, Lofoten og Økrisletta 1 i Bærum. Sistnevnte eiendom var en tomt, som etter over - takelse er blitt bebygget med en fyllingstank for n aturgass. Samlet netto kjøpesum for eiendommene er kr 438 mill. Aksjer Victoria Eiendom har kjøpt 38 536 egne aksjer for kr 24,0 mill. Resultat og balanse kr 269 mill. i leieinntekter (2023: kr 236 mill.) kr 244 mill. resultat før skatt (2023: kr 177 mill.) kr 25,6 kontantstrøm før skatt per aksje* (2023: kr 19,8) kr 381 mill. likviditets- reserve (2023: kr 795 mill.) * inkludert motta tt utbytte f ør salgsgevinster og rehabiliteringskostnader ** målt mot 20 19 kr
Page 5
3 20242024 – I KORTE TREKK Verdiutvikling Drift og marked Bærekraft Victoria Eiendom konsern +15 % VEK-økning per aksje (hensyntatt utbytte) (2023: 3 %) +21 % aksjekurs (hensyntatt utbytte) (2023: 2 %) kr 15,00 utbytte per aksje (2023: kr 13,00) 15 % Eiendomspar VEK-økning per aksje (hensyntatt utbytte) (2023: 2 %) 0,2 % ledighet (% av leienivå) (2023: 0,8 %) 7,9 år gjenværende leietid (2023: 8,5) 3 gjennomførte BREEAM- sertifiseringer (2023: 4) 18,0 % energibesparelse i fellesanlegg** (2023: 15,4 %) 51 % sorterings- grad avfall (2023: 45 %) 72,5 leietaker- tilfredshet (Kundegledeindeks/ KGI, på skala 0–100) «All time high» (2023: 71,5)
Page 6
4 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORT NØKKELTALL NØKKELTALL Mill. kr 20 24 20 23 20 22 20 21 20 20 20 19 20 18 20 17 20 16 20 15 Resultat Leieinntekter 26 9 236 22 4 18 9 184 177 17 3 156 140 130 Driftsr esultat 14 9 138 110 30 7 517 110 85 7 162 120 100 Nett o rentebærende gjeld 2 620 2 23 5 2 2 75 2 0 26 1 338 1 510 1 068 1 231 1 0 28 1 38 9 Verdijustert balanse inkl. aksjepost i Eiendomsspar Verdijustert egenkapital (etter avsatt utbytte) 13 081 11 609 11 5 39 11 4 73 11 3 59 10 600 9 54 1 9 0 78 7 5 77 6 9 71 Verdijustert totalkapital 16 262 14 340 14 212 14 129 13 168 12 4 74 11 32 4 10 7 97 9 316 8 668 Verdijustert egenkapitalandel 80 % 81 % 81 % 81 % 86 % 85 % 84 % 84 % 81 % 80 % Nøkkeltall per aksje (kr) Verdijustert egenkapital (etter avsatt utbytte) 1) 1 085 960 948 9 34 85 2 7 94 7 09 650 5 33 4 91 Aksjekurs per 31.12. 7 10 600 600 7 35 640 800 680 540 555 425 Subs tansverdipremie/(-rabatt) inkl. avsatt utbytte (3 5 %) (38 %) (3 7 %) (22 %) (26 %) 1 % (8 %) (18 %) 3 % (14 %) K ontantstrøm før skatt (inkl. utbytter) 25,6 19 ,8 20,3 48,2 12,2 15, 7 13,8 16, 0 7 8,8 9 ,6 Verdijustert avkastning per aksje 15 % 3 % 3 % 14 % 8 % 13 % 13 % 23 % 21 % 4 7 % Avsatt ordinært utbytte 15, 00 13, 00 9 ,50 9 ,00 8,50 4, 00 7 ,50 7 ,00 6,50 6, 00 Avsatt ekstraordinært utbytte 2) – – – 30 ,00 – – 20 ,00 – 45, 00 – Antall utestående aksjer per 31.12. 1 2 005’ 12 044’ 12 133’ 12 2 48’ 13 28 9’ 13 309’ 13 40 7’ 1 3 890’ 14 13 7’ 14 145’ Gjennomsnittlig antall ut estående aksjer per år 12 0 13’ 12 090’ 12 16 1’ 12 458’ 13 304’ 13 32 4’ 13 62 7’ 14 114’ 14 140’ 14 145’ Nøkk eltall per aksje (kr) (ved verdsettelse av Eiendomsspar-aksjen til markedsverdi) Verdijustert egenkapital (etter avsatt utbytte) 7 40 654 5 99 7 92 7 29 804 623 584 5 98 44 1 Substansverdipremie/(-rabatt) aksjer inkl. utbytte (6 %) (10 %) (1 %) (8 %) (13 %) (1 %) 5 % (9 %) (8 %) (5 %) VICTORIA EIENDOM KONSERN Resultat Leieinntekter 1 3 98 1 29 2 1 19 7 905 886 1 00 2 17 3 156 140 130 Driftsr esultat 80 3 909 6 73 858 2 085 60 7 85 7 162 120 100 Resultat før skatt 80 3 260 1 232 1 0 36 1 325 1 000 1 2 70 7 04 7 41 1 099 R esultat etter skatt per aksje (kr) 3 5,72 8, 77 55,6 9 4 9,74 6 7,20 38,6 7 91,84 4 7,12 50 ,28 77 ,04 Bokført egenkapital (inkl. minoritet) 15 7 87 14 9 71 14 7 46 14 081 1 5 404 14 331 3 582 3 080 2 5 22 1 860 Bokf ørt totalkapital (inkl. minoritet) 3 2 569 28 8 98 28 315 25 7 82 25 980 25 5 71 5 2 77 4 684 4 15 2 3 46 3 Netto rentebærende gjeld 14 7 19 11 909 11 7 34 9 55 3 7 6 74 9 605 1 068 1 231 1 0 28 1 38 9 Bokført egenkapital (ekskl. minoritet) per aksje 7 38 6 98 6 77 626 6 36 566 266 221 17 8 132 1) A vsatt ordinært utbytte kr 15,00 per aksje. Verdijustert egenkapital inkl. avsatt utbytte er kr 1 100 per aksje per 31.12.2024. 2) Ek straordinære utbytter vist for 2021 og 2016 ble utbetalt i det enkelte år, i motsetning til utdeling påfølgende år. VICTORIA EIENDOM EKSKL. EIENDOMSSPAR I januar 2019 kjøpte Eiendomsspar 3 100 000 egne aksjer. Victoria Eiendoms reelle eierandel i Eiendomsspar økte således fra 48,2 % til 52,4 % (i ettertid er eierandelen økt til 56,4 %). Tilbakekjøpet medførte at Eiendomsspar, fra og med 2019, konsolideres inn i regnskapet til Victoria Eiendom. Investeringen i Eiendomsspar representerer over 80 % av Victoria Eiendoms totale bruttoeksponering mot eiendomsmarkedet. Operasjonelt og finansielt driftes de to selskapene separat, men med felles administrajon. I denne årsrapporten presenteres den operasjonelle e nheten Victoria Eiendom uten konsolidering med Eiendomsspar («Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar») for seg. Beretningen forøvrig presenterer informasjon om Victoria Eiendom konsern.
Page 7
5 2024 Victoria Eiendom er hovedeier i Eiendomsspar. Investeringen i Eiendomsspar utgjør over 80 % av Victoria Eiendoms eksponering mot eiendomsmarkedet og er således av stor betydning for selskapet.
Page 8
6 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORT DETTE ER VICTORIA EIENDOM DETTE ER VICTORIA EIENDOM Victoria Eiendom har et utleieareal og leienivå i egne eiendommer (inkl. prosjekter og bolig) på 142 000 k vm og kr 293 mill. Victoria Eiendoms investering i Eiendomsspar er selskapets i sær- klasse viktigste aktiva og utgjør over 80 % av Victoria Eiendoms brutto eksponering mot eien- domsmarkedet. V erdijustert egenkapital er beregnet til kr 13 081 mill. (kr 1 100 per aksje inkludert avsatt ordinært utbytte) og utgjør 80 % av verdijustert balanse per 31.12.2024. Christian Ringnes er Victoria Eiendoms største aksjonær og eier sammen med nærstående 46,6 % (direkte og indirekte) av utestående aksjer. I tillegg har selskapet over 400 institusjonelle og private aksjonærer. Victoria Eiendom har i perioden fra 1993–2024 hatt en vekst i verdijustert egenkapital på 22 % p.a., hensyntatt utbytte. Victoria Eiendom ble stiftet i juni 1993 ved fisjon av Eiendomsspar for å følge en relativt aggressiv investeringsstrategi i et eiendomsmarked som på det tidspunkt var antatt å være nær bunnen. Victoria Eiendom har i dag eiendommer med v erdi kr 4,2 milliarder. Videre er selskapet hovedaksjonær i Eiendomsspar, med et aksjeinnehav på 56,4 % verdt kr 11,7 milliarder, beregnet basert på substansverdien av Eiendomsspar per årsslutt 2024. Victoria Eiendom ble morselskap til Eiendomsspar i 2019 etter et større tilbakekjøp av egne aksjer. Oper asjonelt og finansielt driftes de to selskapene som tidligere. Sigurd Stray / Administrerende direktør Sigurd Stray er utdannet siviløkonom med spesialisering i finans, og i tillegg har han en Bachelor i Eiendomsmegling. I 2024 ble han adm. direktør i Eiendomsspar og Victoria Eiendom. Sigurd startet som Eiendoms- og Utviklingsdirektør i selskapene i 2010, og var fra 2018 viseadm. direktør. Tidligere har han jobbet i Olav Thon Gruppen som eiendomssjef i syv år, og som porteføljeforvalter i DNB Investor i to år. Stray eier 192 291 aksjer i Eiendomsspar AS. Jon Rasmus Aurdal / Finansdirektør Jon Rasmus Aurdal er utdannet siviløkonom og er statsautorisert revisor. Han har jobbet i Eiendomsspar AS siden 2018. Tidligere har han jobbet i PwC – hovedsakelig med verdivurdering og transaksjonsrelaterte tjenester, som finanssjef i Höegh Eiendom AS og som finansdirektør i NAF-Gårdene. Aurdal eier 92 917 aksjer i Eiendomsspar AS. Ledelsen
Page 9
7 2024ORGANISASJONEN OG ANSATTE ORGANISASJONEN OG ANSATTE Bak fra venstre: Anders Hoelstad, Øystein Waage, Tom Rolstad, Jon Kaasa, Jon Rasmus Aurdal, Marianne Berget, Elise L. Hanssen, Tom Nesheim, Birgit Øygarden, Jørgen Sollie, Børre V. Skjolden og Anton Wallin. Foran fra venstre: Sole C. Paus, Lars Knudsen, André Dalene, Nora B. Bakke, Marius Jensen, Marianne Mobakk, Tanja Waldeland, Dag Svendsen, Pål Vamnes, Rita Husebæk, Helene Støbakk, Sigurd Stray, Irja A. B. Torkildsen, Tone E. Torp, Marie Borchsenius, Lise Eidsand, Hilde Scheffels, Celina Sand, Torgeir H. Nilsen, Andrea R. Andresen, Laila Aarstrand, Natalia Thingnes og Conny Rødsten. Line Skripeland, Gjermund F. Sævig, Gunnar F. Sævig, Kristian F. Sævig og Bjørn A. Søntvedt var ikke tilstede når bildet ble tatt. ADM. DIREKTØR Sigurd Stray SEKRETARIAT Rita Husebæk Marianne Mobakk (mark ed) Elise L. Hans sen (prosjekt) T one E. Torp C onny Rødsten (60 %) Tom Nesheim Lars Knudsen Marius Jensen Anders Hoelstad André Dalene Anton Wallin Bjørn A. Søntvedt Torgeir H. Nilsen Irja A. B. Torkildsen Marianne Berget HOTELL Laila Aarstrand Tom Rolstad Tanja Waldeland Jørgen Sollie Nora B. Bakke FINANS Jon Rasmus Aurdal Birgit Øygarden Natalia Thingnes Line Skripeland Marie Borchsenius Øystein Waage Lise Eidsand Celina Sand Kristian F. Sævig (20 %) FORVALTNING Hilde Scheffels Dag Svendsen Jon Kaasa Pål Vamnes DRIFT Sole C. Paus PROSJEKT MARKED ØKONOMI/REGNSKAP Børre V. Skjolden Helene Støbakk BOLIG Andrea R. Andresen Gjermund F. Sævig (40 %) Gunnar F. Sævig (40 %)
Page 10
8 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORT AKSJONÆROVERSIKT OG KURSUTVIKLING Victoria Eiendom AS – aksjonæroversikt per 11.03.2025 Ak sjonær Antall ak sjer Ak sjer i % 1 Ringnes Holding A S 3 9 54 930 32, 1 2 T yns-Ring AS 1 640 430 13,3 3 O AK Management AS 608 4 79 4,9 4 T aconic AS 5 28 570 4,3 5 C. Ludens Ringnes S tiftelse 500 10 3 4 ,1 6 Hans Herman Horns S tiftelse 40 7 929 3,3 7 MP P ensjon PK 3 43 000 2,8 8 P aul Krohn Eiendom AS 33 9 096 2,8 9 Elisabeth Kr ohn Holding AS 338 096 2, 7 10 V ictoria Eiendom AS 3 04 781 2,5 11 Dobloug, Anett e 2 58 108 2 ,1 12 A S Straen 1 40 000 1 ,1 13 Horn Bull A S 1 20 919 1, 0 14 T ricolor AS 1 13 224 0 ,9 15 Pisc es Invest AS 9 6 612 0 ,8 16 Sjelt epetter AS 86 482 0 ,7 16 Bob Merlin A S 86 482 0 ,7 18 K vantia AS 83 454 0 ,7 19 A S Ship-Ring 8 0 000 0 ,6 20 Else F orvaltning AS 7 4 000 0 ,6 Øvrige ak sjonærer (418) 2 205 126 17 ,9 T otalt antall aksjer 1 2 309 821 100 ,0 E gne aksjer (304 7 81) (2,5) T otalt antall utestående aksjer 1 2 005 040 9 7,5 Victoria Eiendom – Kursutvikling Figuren viser Victoria Eiendom-aksjens kursutvikling fra stiftelsespunktet 18.06.1993 til 21.03.2025 (inkl. akk. utbytte til nominell verdi *), sammenlignet med Oslo Børs totallindeks/hovedindeks. Indeks 18.06.1993 = 100. 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12000 13000 14000 252423 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 09 080706 05 0403 020100 99 9897969594 Victoria Eiendom Indeks Oslo Børs AKSJEKURSUTVIKLING 93 AKSJONÆROVERSIKT OG KURSUTVIKLING *) Uten effekt av reinvestert utbytte.
Page 11
Victoria Eiendom har en førsteklasses eiendomsportefølje, både i direkte eie og indirekte gjennom Eiendomsspar/ Pandox. I tillegg har selskapet en sterk finansiell stilling og nyter godt av meget dyktige og iherdige medarbeidere i Eiendomsspar.
Page 12
10 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORT EIENDOMMER Direkte eide eiendommer L eie. Gjen værende L edighet niv å snittleietid i % a v (mill. kr) k ontrakter (år) leieniv å K vm Oslo sentrum Karl Johans gate 21 19 ,5 2,6 0 % 2 600 Arbins ga te 1 19 ,7 23,2 2,6 % 4 100 Nedre Slottsgate 21 15,4 8,2 0 % 2 300 Majors tuveien 38–40 12,2 2,8 0 % 4 400 Bygdøy allé 1/Frognerveien 2A 11,5 4,2 0 % 3 400 Rådhusgata 28 9 ,1 6, 7 0 % 3 800 Henrik Ibsens gate 36 8,9 1, 1 0 % 2 800 Bogs tadveien 49 5,8 2,3 0 % 2 000 Sum Oslo sentrum 10 2,1 8, 7 0 ,4 % 25 400 Oslo vest/nord/øst Professor Birkelandsvei 32B og 36 2 4,3 8,2 0 ,7 % 19 300 K ongsveien 30 2 4,0 13,6 0 % 7 000 Dr ammensveien 159 19 ,0 5, 7 0 % 5 500 T horvald Meyers gate 2A 15,9 7 ,1 0 % 6 300 Hausmanns ga te 28 6,6 23,8 0 % 3 400 Nor dre gate 2 1) 7 ,3 12,9 0 % 2 7 00 Sum Oslo vest/nord/øst 9 7,0 9 ,0 0 ,2 % 44 200 Øvrige Norge Scania-anlegg m.v. 56,6 5, 0 0 % 46 900 4 x Plantasjen (Halden, S tjørdal, Bryne, Namsos) 16, 1 8,6 0 % 13 000 Sandesunds veien 1, Sarpsborg 1) 6,5 8,9 0 % 5 400 Økrisletta 1 (t omt), Bærum 2,9 9 ,4 0 % 0 K aiveien 23/27/29, Kabelvåg 0 ,9 9 ,5 0 % 800 Sum ø vrige Norge 82,9 6,3 0 % 66 100 Sum eiendommer 282, 1 7 ,9 0 ,2 % 13 5 700 1) Eier andel 55 % – tall inkludert på 100 %-basis. Prosjekter og boliger Prosjekt: • F orusbeen 15 og 17, Stavanger – to utviklingstomter på totalt ca. 20 mål på Forus, som i dag er leiet ut til ulike lager-/verksted-/kontorbrukere for løpende årlig leie på ca. kr 6,2 mill. Området preges i dag av lager , industri og logistikk, men det er vedtatt en ny områdeplan som åpner opp for annen anvendelse av tomteområdet (bolig og hotell). Boliger: • T otalt 15 boliger i Parkveien 64 og Bogstadveien 30 og 34. • 12 boenhet er i Hausmanns gate 40, arbeids- og bofellesskap. • T otalt 47 boliger i Majorstuveien 38 (inkludert i oversikten over). EIENDOMMER
Page 13
11 2024EIENDOMMER Leieinntekt per segment 32 % Lager/ verksted/ parkering mv. 23 % Kontor 22 % Forretning 6 % Hotell/restaurant 5 % Bolig 8 % Undervisning 4 % Kultur Eiendomsspar (datterselskap) Victoria Eiendom eier 56,4 % av utestående aksjer i Eiendomsspar. Substansverdi av aksjene er k r 1 1 7 34 m ill. per 31.12.2024. For oversikt over eiendomsmassen i Eiendomsspar, se selskapets årsrapport for 2024. Felleskontrollerte eiendommer og selskaper Victoria Eiendom eier 50 % av Scandic Hotel Gardermoen AS. Anslått verdi av andel egenkapital er kr 105 mill. per 31. 12.2024. Aksjer i felleskontrollerte selskap er regnskapsført ett er egenkapitalmetoden i Victoria Eiendoms regnskaper per 31.12.2024. Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar 0 20’ 40’ 60’ 80’ 100’ 2034203320322031203020292028202720262025 Lager/verksted/parkering mv. Kontor Forretning Hotell/restaurant og senere mill. kr Bolig Kultur Undervisning Forfallsstruktur leiekontrakter Kontraktsutløp i Victoria Eiendoms leiekontrakts- masse, inndelt etter leietakerkategori og utløpsår, er illus trert i figuren under:
Page 14
12 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORT EIENDOMMER Arbins gate 1 4 100 kvm Nordre gate 2 2 700 kvm (55 % eierandel) Karl Johans gate 21 2 600 kvm Bygdøy allè 1/Frognerveien 2A 3 400 kvm Henrik Ibsens gate 36 2 800 kvm Hausmanns gate 28 3 400 kvm VERY GOOD BREEAM VERY GOOD BREEAM
Page 15
13 2024EIENDOMMER Rådhusgata 28 3 800 kvm Majorstuveien 38–40 4 400 kvm Bogstadveien 49 2 000 kvm Nedre Slottsgate 21 2 300 kvm Drammensveien 159 5 500 kvm Thorvald Meyers gate 2A 6 300 kvm VERY GOOD BREEAM
Page 16
14 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORT EIENDOMMER Professor Birkelands vei 32B og 36 7 800 kvm og 11 800 kvm Scania-anlegg 46 900 kvm (portefølje av 22 eiendommer) Scandic Hotel Gardermoen, Jessheimvegen 467 4 600 kvm 152 rom (eierandel 50 %) Wessels veg 7, Stjørdal 3 400 kvm Myrvegen 1, Jæren 3 300 kvm Hausmanns gate 40 800 kvm Svinesundparken 4, Halden 3 200 kvm Scandic Sarpsborg Hotel, Sandesundveien 1 5 400 kvm 78 rom (eierandel 55 %) Forusbeen 15 og 17, Stavanger 3 000 kvm og 2 400 kvm (eierandel 59,5 %) Sandgata 8, Namsos 3 100 kvm Kongsveien 30 (Sjømannsskolen) 7 000 kvm Kaiveien 23-27-29, Svolvær 800 kvm
Page 17
15 2024PROSJEKTER PROSJEKTER Victoria Eiendoms prosjekter består av både kontor, handel, restaurant, lager og bolig. Felles for prosjektene er at alle eiendommene har førsteklasses beliggenhet, og at de utvikles med høy kvalitet. På dagens lager-/verksted-/kontor- eiendom på Forusbeen 15–17, utenfor Stavanger, er det regulert inn 21 7 00 kvadratmeter BRA bolig, som tilsvarer ca. 220 leiligheter i seks blokker på fem etasjer. Leilighetene vil ligge rundt et stort åpent indre rom. I tillegg kommer parkering, som ligger på terreng og under bakken, på ca. 6 900 kvadrat- meter. V idere er det også regulert inn en hotelltomt ved siden av boligene. Hotelltomten ble solgt i 2023. Illustrasjoner Mad arkitekter Området vil inneholde et stort felles gårds- rom som skjermer for støy, og samtidig gir flotte solforhold. Det vil være rom for lek og moro i grønne og skjønne naturom- givelser. Utearealene blir bundet samm en med et stinett og sykkelvei, som gir try gge omgivelser for både barnefamilier og eldre. Forusbeen 15–17 Stavanger
Page 18
16 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORT PROSJEKTER Bygdøy allé 1 ligger sentralt på hjørnet av Frognerveien og Bygdøy allé. Her har Victoria Eiendom ferdig- stilt et nybygg på 300 kvadratmeter. B ygget, som kobler seg på eksister- ende bygårder, kombinerer nytt og gammelt i de flott e lokalene der BOX Sports & Events holder til. BOX Sports & Events, med inngang fra bakgården i Frognerveien, åpnet 25. september 2024. Dette er en helt ny møteplass som kombinerer sport, uteliv, nattklubb, underholdning og private arrangementer sømløst under samme tak. Fordelt på tre etasjer har gjestene tilgang til førsteklasses opplevelser i en avslappet atmos- fære, blant annet en sjarmerende tak terrasse omgitt av grønne planter. Det blå, populære gavlmaleriet på terrassen vil erstattes med en levende grønn vegg som vil forskjønne fasaden og signalisere prosjektets miljøsertifisering (BREEAM Very Good, In-Use). Nybyggets fasade mot Frognerveien har store vinduer, noe som bidrar til en fin dynamikk mellom inne og ute. Bygget er laget av dansk tegl i polsk/gotisk stil med innslag av eik og kobber. Fasaden skiller seg ut i husrekken, men glir pent inn mellom de tradisjonelle bygårdene fra slutten av 1800-tallet. Bygdøy allé 1/Frognerveien 2A FERDIG UTVIKLET PROSJEKT Velkommen til BOX Sports & Events!
Page 19
17 2024PROSJEKTER REHABILITERING I løpet av 2024 har Victoria Eiendom gjennomført en rekke ombygninger og oppgraderinger av eiendommer for leietakerne våre. Vi har bred erfaring med små og store prosjekter og bistår gjerne med å realisere leietakernes drømmelokale. Scandic Sarpsborg Hotel Høsten 2024 har Scandic Sarpsborg Hotel fått en tilvekst på 11 nye rom. Jazzklubben på taket samt deler av kurs- og konferanseavdelingen er bygget om, og hotellet har nå totalt 78 hotellrom. Med økt kapasitet og en aktiv direktør som fronter hotellet i salg og markedsarbeid, vil hotellet k unne løfte seg på både pris og belegg i fremtiden. I tillegg til 11 nye rom er samtlige fellesarealer pusset opp. Hotellet har blant annet fått oppgradert lobbyen og frokostområdet, sistnevnte med en ny og innbydende buffet. I resep- sjonsområdet er det en barception med div erse drikker og snacks. Hotellet kan også friste med et flunkende nytt treningsrom. Scandic Sarpsborg ligger midt i sentrum med flotte parkområder rett i nærheten – og bare 30 minutter fra svenskegrensen. Attraktive severdigheter innen kort avstand er blant annet Hafslund Hovedgård, Sarpefossen og Borgar- syssel museum.
Page 20
18 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORT VERDIVURDERING PER 31.12.2024 VERDIVURDERING PER 31.12.2024 Det er gjennomført en verdivurdering av Victoria Eiendom per 31.12.2024. Denne viser følgende: Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje VEK per aksje er beregnet til kr 1 100 (kr 973), en økning på 15 % fra i fjor (hensyntatt utbytte). Forutsetninger • Y ield (direkteavkastningskravet) benyttet: Snitt 6,1 % (2023 snitt 6,2 %). I tråd med markedsutviklingen har det vært begrenset yield endring gjennom året, for de ulike eiendomssegmentene i porteføljen. • L øpende leie (inkl. ledige arealer) per 01.01.2025, alternativt markedsleie dersom denne ligger vesentlig lavere enn løpende leie. Potensiell merleie i faste leiekontrakter hensyntas ikke. • F or eiendommer med omsetningsbasert leie er leienivå vurdert å tilsvare snittet av 2024, 2023 og 2022 (markedsbasert leie). For Victoria Eiendom er det kun hotellet i Sandesundsveien 1 (Scandic Sparsborg) og restauranten Nedre Foss Gård, hvor dette er relevant. • Driftsk ostnader per eiendom er kalkulatorisk satt til 10 % av brutto leie. For eiendommer hvor leietaker har et større ansvar for vedlikehold, forsikring og eller eiendomsskatt er satsen satt i intervallet 5–10 % av brutto leie. For bolig er driftskostnader satt til 20 % av brutto leie. I tillegg er det gjort en avsetning f or større rehabiliteringskostnader de nærmeste årene. • La tent skatt (avsettes som gjeld i balansen, det betyr at denne ikke føres til fradrag på eiendommene direkte) verdsettes til 9 % av skattemessig merverdi etter fradrag for tomt. • Ak sjeposten i Eiendomsspar (eierandel 56,4 %) verdsettes basert på substansverdi/VEK kr 627 per aksje per årsslutt 2024. V ed verdsettelse av investeringen i Eiendomsspar er aksjeposten i Pandox verdsatt basert på nøkkeltallet EPRA NDV (fra 2022 er EPRA NDV blitt benyttet i stedet for EPRA NRV). Bakgrunnen for bruk av EPRA NDV er at nøkkeltallet tar hensyn til utsatt skatt og verdi på derivater, i motsetning til EPRA NRV som ekskluderer disse postene. EPRA NDV-tilnæringen er dermed mer lik metoden som Eiendomsspar selv benytter for å beregne verdijustert egenkapital samt regnskapsprinsippene (IFRS), som ligger til grunn for bokført verdi av Pandox i Eiendomsspars regnskap. • Subs tansverdi/VEK per Eiendomsspar-aksje kr 665 (Pandox til EPRA NRV, SEK 215,58 per aksje). Dette gir VEK per Victoria Eiendom-aksje på kr 1 160. • Subs tansverdi/VEK per Eiendomsspar-aksje kr 627 (Pandox til EPRA NDV, SEK 189,80 per aksje). Dette gir VEK per Victoria Eiendom-aksje på kr 1 100, en økning på 15 % fra i fjor (hensyntatt utbytte). • Mark edsverdi/børskurs per Eiendomsspar-aksje kr 405. Dette gir VEK per Victoria Eiendom-aksje på kr 755, en økning på 15 % fra i fjor (hensyntatt utbytte). Når det gjelder f orutsetninger lagt til grunn for VEK-beregning i Eiendomsspar, se Eiendomsspars årsrapport for 2024.
Page 21
19 2024VERDIVURDERING PER 31.12.2024 Snittyield (Victoria Eiendom) Verdi per Eiendomsspar-aksje 5,0 % 5,5 % 5, 7 % 5,9 % 6, 0 % 6, 1 % 6,2 % 6,3 % 6,5 % 6,8 % 7 ,1 % 7 ,4 % 800 1 445 1 409 1 3 96 1 384 1 3 78 1 3 71 1 368 1 36 3 1 3 53 1 33 9 1 32 7 1 315 7 50 1 36 7 1 331 1 318 1 306 1 300 1 293 1 290 1 285 1 2 75 1 26 1 1 2 49 1 23 7 70 0 1 28 9 1 25 3 1 240 1 228 1 222 1 215 1 212 1 20 7 1 197 1 183 1 171 1 159 665 1 234 1 198 1 185 1 17 3 1 168 1 160 1 15 7 1 15 2 1 142 1 129 1 116 1 105 627 1 174 1 138 1 125 1 113 1 108 1 100 1 09 7 1 091 1 082 1 068 1 056 1 045 600 1 133 1 09 7 1 084 1 072 1 066 1 05 9 1 056 1 051 1 04 1 1 0 27 1 015 1 00 3 550 1 055 1 019 1 006 994 988 981 9 78 9 73 96 3 94 9 9 37 9 25 500 9 77 94 1 9 28 916 910 90 3 900 8 95 885 8 71 85 9 84 7 450 8 99 86 3 850 838 832 825 822 817 80 7 7 93 7 81 7 69 405 829 7 93 7 80 7 68 7 62 75 5 7 52 7 46 7 37 7 23 7 11 699 3 50 7 43 707 6 94 682 6 76 66 9 666 66 1 651 6 37 625 6 13 300 665 629 6 16 604 5 98 5 91 588 583 5 73 55 9 54 7 5 35, 200 509 4 73 460 448 442 43 5 432 42 7 4 17 40 3 3 91 3 79 Sensitivitetsanalyse Verdijustert egenkapital per Victoria Eiendom-aksje er særlig følsom for endringer i yield, samt endring i verdi av Eiendomsspar-aksjen. For at investorer og andre interessenter skal kunne gjøre sine egne forutsetninger med hensyn til valg av yield, samt verdi av Eiendomsspar-aksjen, er det utarbeidet en sensitivit etstabell vist nedenfor. I sensitivitetsanalysen er det tatt hensyn til effekten av latent skatt ved endring i eiendomsverdiene. Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje
Page 22
20 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORT VERDIUTVIKLING 2024 VERDIUTVIKLING 2024 Kontantstrøm før datterselskap og FKV + kr 304 mill. Dett e er egen kontantstrøm før rehabiliteringskost- nader, salgsgevinster, kursgevinster og skatter. A ndel resultat fra datterselskap og felleskontrollert virksomhet er erstattet med mottatt utbytte. Eiendommer/prosjekter + kr 54 mill. Positiv verdiutvikling skyldes KPI-justering av leier og økt verdi av Henrik Ibsens gate 36 (+ 46 mill.), basert på inngått avtale om salg av eiendommen. Rehabiliterings- og prosjektinvesteringer på kr 60 mill. utligner deler av den positive verdieffekten. I tillegg medfører økte yielder negativ verdieffekt på i over- kant av kr 20 mill. Dett e skyldes i hovedsak usikkerhet knyttet til eierskapet av fire Plantasjeneieiendommer, hvor leietaker var under rekonstruksjon per årsslutt. Negativ verdieffekt av økte yielder, på tross av at snittyielden i porteføljen er 6,1 % mot 6,2 % ved ut- gangen av fjoråret, forklares av kjøpet av eiendommen Sjømannsk olen i løpet av 2024. En eiendom med lavere yield enn snittet i porteføljen. Eiendomsspar-aksjer + kr 1 308 mill. Substansverdi per Eiendomsspar-aksje økte fra kr 5 56,7 per 31.12.2023 til kr 626,6 per 31.12.2024. Det gir en verdiøkning på kr 1 307,6 mill. på sel- skapets beholdning av Eiendomsspar-aksjer (18 7 28 268 ak sjer x ca. kr 69,9 i verdiøkning). Mottatt utbytte på kr 187,3 mill. (kr 10,00 per aksje) inngår i kontantstrømmen for 2024. Øvrige TS/FKV/andeler + kr 2 mill. Den positive verdiutviklingen skyldes verdiøkning på felleskontrollert virksomhet, som består av selsk apets 50 % eierandel i hotellet Scandic Gardermoen. R enteswaper + kr 46 mill. Markedsverdien av porteføljen med renteswaper gikk fra en positiv verdi på kr 65,5 mill. per 01.01.2024 til en positiv verdi på kr 93,4 mill. per 31.12.2024. Dette medfører en positiv verdiendring på kr 2 7,9 mill. I tillegg har administrasjonen hatt en gevinst på kr 18,6 mill. v ed realisering av fastrenteavtaler. Total verdieffekt kr 46,5 mill. Sk atter – kr 32 mill. Betalbar skatt kr 20,7 mill. og en økning i utsatt skatt på kr 10,9 mill., total verdieffekt - kr 31,6 mill. • V erdijustert resultat etter skatt ble kr 1 682 mill. • V erdijustert egenkapital økte til kr 1 100 per aksje, en økning på 15 % sammenlignet med foregående år. 304 54 1 308 2 1 682 Kontantstrøm før datter- selskap/FKV Eiendommer/ prosjekter RenteswaperØvrige FKV/ andeler Økning VEK 2024 Skatter Eiendomsspar- aksjer 1) 46 1) Victoria Eiendoms andel av substansverdiøkning i datterselskapet Eiendomsspar . -32 KOMMENTARER TIL DE ENKELTE VERDIUTVIKLINGSFAKTORENE:
Page 23
21 2024VERDIJUSTERT BALANSE PER 31.12.2024 VERDIJUSTERT BALANSE PER 31.12.2024 Millioner kr Bokf ørt Jus tering V erdijustert Not e Eiendeler Eiendommer og prosjekter 2 882 1 3 51 4 233 1) Aksjer/lån datterselskap og felleskontrollert virksomhet 5 7 24 6 116 11 840 2) Øvrige finansielle anleggsmidler 5 2 8 7 140 3) Omløpsmidler 50 – 50 Sum eiendeler 8 7 08 7 554 16 262 E genkapital og gjeld Egenkapital inkl. minoritetsinteresser 5 623 7 458 13 081 6) 7) Latent/utsatt skatt 140 96 236 4) Rentebærende gjeld 2 7 02 – 2 7 02 5) Annen gjeld 2 42 – 2 42 Sum egenk apital og gjeld 8 7 08 7 554 16 262 Belåningsgr ad eiendommer 4 9 % 8) Belåningsgrad Eiendomsspar-aksjer (VEK verdi) 5 % 9) 1) V erdsettelsen av eiendomsmassen er foretatt basert på yieldmetoden. Detaljene i verdsettelsen er gitt på side 18–19. 2) Merv erdi aksjer/lån datterselskap og felleskontrollert virksomhet gjelder eierandeler i Eiendomsspar (56,4 % ) og Scandic Hotel Gardermoen AS (50,0 %). I all hovedsak består verdien av investeringen i Eiendomsspar AS (56,4 %), h vor merverdi (basert på substansverdi) er verdi utover bokført verdi (kombi- nasjon av historisk kostpris og faktisk aksjekurs ved overgang til direkte eierskap for deler av aksje- beholdningen, våren 2019) i morselskapet Victoria Eiendom AS. 3) V ed beregning av substansverdi er en bokført post på kr 6,0 mill. relatert til periodisering av leieinntekter ikke med. Derimot er den positive markedsverdien på rentesikringsporteføljen på kr 93,4 mill. inkludert i substansverdien, men ikke i de bokførte balansetallene. 4) I v erdijustert balanse er latent skatt på eiendommene forskjellen mellom markedsverdi og skattemessig verdi, multiplisert med en kalkulatorisk skattesats. For Victoria Eiendom er det benyttet en skattesats på 9 % for bygg inkludert tekniske installasjoner og 0 % på tomt. For øvrig er det forutsatt at gevinst- og tapskontoen inntektsføres med 20 % per år. 5) R entebærende gjeld er sammensatt slik: gjeld med pant i eiendommer kr 2 117 mill. og gjeld med pant i Eiendomsspar-aksjer kr 585 mill., totalt kr 2 702 mill. 6) Her av minoritetsinteresser kr 50 mill. per 31.12.2024. 7) V erdijustert egenkapital fremkommer som forskjellen mellom anslått markedsverdi av selskapets eiendeler og gjeld. Den verdijusterte egenkapitalen etter avsatt utbytte og skatt er beregnet å utgjøre kr 13 081 mill. per 31.12.2024. Korrigert for avsatt utbytte (+ kr 180 mill.) og minoritetsinteresser (- kr 50 mill.), er verdi - justert egenkapital kr 13 211 mill. per 31. 12.2024. Dette tilsvarer kr 1 100 per aksje (kr 1 085 per aksje etter avsatt utbytte på kr 15,00 per aksje). 8) Belåningsgr ad eiendommer = (rentebærende gjeld fratrukket gjeld med pant i Eiendomsspar-aksjer – kontantbeholdning)/verdi eiendommer og prosjekter. 9) Belåningsgr ad Eiendomsspar-aksjer (VEK verdi) = rentebærende gjeld med pant i Eiendomsspar-aksjer/ substansverdi Eiendomsspar-aksjer (basert på substansverdi kr 627 per aksje per 31.12.2024).
Page 24
VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORTSTYRET OG ADM. DIREKTØR22 OPPDATERE BILDE + REKKEFØLGE TEKST Fra venstre: Sigurd Stray, Gisèle Marchand, Isabelle G. Ringnes, Christian Ringnes, Monica S. Salthella, Ragnar Horn, Jakob Iqbal og Anders Ryssdal.
Page 25
SIGURD STRAY – Adm. direktør Sigurd Stray er utdannet sivil- økonom med spesialisering i finans, og i tillegg har han en Bachelor i Eiendomsmegling. I 2024 ble han adm. direktør i Victoria Eiendom AS og Eiendomsspar AS. Sigurd startet som Eiendoms- og Utviklingsdirektør i selska- pene i 2010, og var fra 2018 viseadm. direktør. Tidligere har han jobbet i Olav Thon Grup - pen som eiendomssjef i syv år, og som porteføljeforvalter i DNB Investor i to år. Stray eier 192 291 aksjer i Eiendoms- spar AS. Uavhengig i forhold til selskapet og ledelsen: Nei Uavhengig i forhold til større aksjeeiere: Nei GISÈLE MARCHAND Gisèle Marchand er utdannet siviløkonom fra Handelshøj- skolen i København, og er i dag fulltids styrearbeidende. Hun har tidligere hatt topp- lederposisjoner i blant annet DNB ASA, Eksportfinans ASA og advokatfirma Haavind AS. Hun har vært styremedlem i Victoria Eiendom AS siden 2012. Marchand er også styre- leder i Norgesgruppen Finans Holding AS, Boligbygg Oslo KF og Nationaltheatret AS. Hun er styremedlem i Selvaag Bolig ASA, NorgesGruppen ASA, Eiendomsspar AS, og medlem i valgkomitéen i Entra ASA. Marchand eier 1 000 aksjer i Eiendomsspar AS o g 0 aksjer i Victoria Eiendom AS. Uavhengig i forhold til selskapet og ledelsen: Ja Uavhengig i forhold til større aksjeeiere: Ja ISABELLE G. RINGNES Isabelle G. Ringnes har en bachelor i økonomi og ledelse fra BI og en Master of Science i medieledelse fra The New School i New York. Hun har vært styremedlem i Victoria Eiendom AS siden 2024 og er også styremedlem i Eiendoms- spar AS. Ringnes er styre- medlem i flere organisasjoner og har vært med å grunnlegge #Hunspanderer, TENK og Equality Check. Hun har blitt utnevnt til en av de 100 mest innflytelsesrike personene i nordisk teknologi. Isabelle G. Ringnes er en ettertraktet foredragsholder om teknologi og mangfold. Ringnes eier direkte 8 aksjer i Eiendoms- spar AS og 184 aksjer i Victoria Eiendom AS. Ringnes har også en betydelig indirekte eiereks- ponering i Victoria Eiendom AS og Eiendomsspar AS gjennom større eierposter i Ringnes Holding AS og Tyns-Ring AS. Uavhengig i forhold til selskapet og ledelsen: Ja Uavhengig i forhold til større aksjeeiere: Nei CHRISTIAN RINGNES – Styreleder Christian Ringnes er utdannet siviløkonom fra HEC Université de Lausanne og Harvard MBA. Han har vært arbeidende styre- leder i Victoria Eiendom AS siden 2024. Han var adm. direktør i Eiendomsspar AS og Victoria Eiendom AS fra 1984– 2024. Ringnes er styreleder i Pandox AB, C. Ludens Ringnes Stiftelse, Dermanor AS, Oslo Flaggfabrikk AS, Sundt AS, Ringnes Holding AS og Eiendomsspar AS. Ringnes eier 77 521 aksjer i Eiendoms- spar AS, samt kontrollerer 46,6 % av aksjene i Victoria Eiendom AS. Uavhengig i forhold til selskapet og ledelsen: Nei Uavhengig i forhold til større aksjeeiere: Nei MONICA S. SALTHELLA Monica S. Salthella er utdannet siviløkonom fra University of London/Kings College med en Executive MBA i Strategisk Ledelse fra NHH. Hun jobber i dag som Managing Director – Family Offices i Formue Norge AS. Salthella har vært styremedlem i Victoria Eiendom AS siden 2006 og er også styremedlem i Eiendoms- spar AS. Salthella har bred og lang styreerfaring fra nærings- livet. Salthella eier 392 aksjer i Eiendomsspar AS og 147 aksjer i Victoria Eiendom AS. Uavhengig i forhold til selskapet og ledelsen: Ja Uavhengig i forhold til større aksjeeiere: Ja RAGNAR HORN Ragnar Horn har en BA fra Williams College, en MBA fra Harvard Business School, og er i dag privat investor. Han har vært styremedlem i Victoria Eiendom AS siden 2002. Horn er også styremedlem i en rekke private eiendoms- og shippingselskaper i tillegg til Eiendomsspar A S. Horn eier sammen med nærstående 55 970 aksjer i Eiendomsspar A S og 1 137 049 aksjer i Victoria Eiendom A S. Uavhengig i forhold til selskapet og ledelsen: Ja Uavhengig i forhold til større aksjeeiere: Nei JAKOB IQBAL Jakob Iqbal er utdannet sivil- økonom fra Handelshøyskolen BI, har AFA (Autorisert finans- analytiker) fra Norges Handels- høyskolen (NHH) samt AMP (Advanced management program) fra Harvard Business School. Han er i dag adm. direktør i Sundt AS hvor Christian Ringnes er styreleder. Iqbal har vært styremedlem i Victoria Eiendom AS siden 2023. Han er også styremedlem i Eiendomsspar AS, Pandox AB og Equitile Investments, og medlem i valgkomitéen i Norwegian Air Shuttle, Panoro Energy og Otello. Sundt AS eies 50 % hver av Helene Sundt AS og CGS Holding AS, som hver eier 2,3 % av aksje- kapitalen i Eiendomsspar AS. Iqbal eier 0 aksjer i Eiendoms- spar AS og 0 aksjer i Victoria Eiendom AS. Uavhengig i forhold til selskapet og ledelsen: Ja Uavhengig i forhold til større aksjeeiere: Nei ANDERS RYSSDAL – Styrets nestleder Anders Ryssdal er dr. juris, med møterett for Høyesterett. Han jobber i dag som forretnings- advokat i Oslo og er partner i Advokatfirmaet Glittertind AS. Ryssdal har vært styreleder i Victoria Eiendom AS og Eien- domsspar AS fra 2012–2024 og har vært styrets nestleder i Victoria Eiendom AS og i Eiendomsspar AS siden 2024. Han er formann i valgkomitéen i Orkla ASA, Wallenius Wilhelmsen Logistics ASA og Pandox AB. Han eier 2 717 aksjer i Eiendomsspar AS og 1 482 aksjer i Victoria Eiendom AS. Uavhengig i forhold til selskapet og ledelsen: Ja Uavhengig i forhold til større aksjeeiere: Ja STYRET OG ADM. DIREKTØR 23STYRET OG ADM. DIREKTØR2024
Page 26
ÅRSBERETNING 2024 har også vært preget av en stadig sterkere diskusjon rundt skattleggingen av nordmenn, og hvordan sikre at Norge blir et konkurransedyktig og attraktivt sted å bo i årene fremover. Dette er t emaer som sannsynligvis vil være sentrale frem mot Stortingsvalget i 2025. Transaksjon Etter et labert transaksjonsmarked i 2023, tok markedet seg betydelig opp gjennom 2024. Per utgangen av året var det registrert transaksjoner for ca. kr 80 mrd., som er opp ca. 33 % i forhold til 20 23. Økningen i volumet forklares blant annet av flere større transaksjoner enn normalt. Norske investorer sto for 78 % av transaksjonsvolumet, ned fra 86 % i 2023. Mens de norske aktørene har vært mest interessert i kjøp av kontor, har utlendingene vært mest interessert i kjøp av logistikk og bolig- relatert eiendom. Eiendomsmarkedet Nyhetsstrømmen i 2024 har vært preget av valget i USA, krig i Midtøsten og Ukrania, økt spenning mellom v erdens stormakter, og et mer uforutsigbart makrobilde enn på lenge. Ved inngangen til 2024 hadde markedet en forvent- ning om at Norges Bank skulle gjennomføre flere r entekutt i løpet av året, og utover i 2025, da oppfat- ningen var at inflasjonen var i ferd med å komme under kontroll. Kuttforventningene ble gradvis redu- sert på tross av den fallende inflasjonen, ettersom spesielt den norsk e kronen utviklet seg svakt, og arbeidsmarkedet holdt seg sterkt med lav ledighet og reallønnsøkning gjennom året. Dette førte til at ti års swap renten steg fra 3,4 % i starten av året, til 4,0 % ved utgangen av året. Samtidig holdt 3 mnd. NIBOR renten seg stabilt rundt 4,7 % gjen- nom året. 2024 var et tilfredsstillende år for Victoria Eiendom konsern. Resultat før skatt ble kr 803 mill., mot kr 260 mill. i 2023. Økningen skyldes i hovedsak en forbedring i resultat fra det tilknyttede selskapet Pandox, samt økte leie- inntekter og forbedret brutto driftsresultat for Victoria Eiendom. V erdijustert egenkapital er per 31. 12.2024 beregnet til kr 1 100 per ak sje, ved verdsettelse av Eiendomsspar–aksjen til substansverdi, en økning på 15 % fra fjoråret, hensyntatt utbytte. Styret foreslår et ordinært utbytte for 2024 på kr 180 mill., tilsvarende kr 15, 00 per ak sje (kr 13, 00 per aksje). I januar 2019 kjøpte Eiendomsspar 3 100 000 egne aksjer. Victoria Eiendoms reelle eierandel i Eiendoms- spar økte således fra 48,2 % til 52,4 % (i ettertid er eierandelen økt til 56,4 %). Tilbakekjøpet medførte at Eiendomsspar, fra og med 2019, konsolideres inn i regnskapet til Victoria Eiendom. Investeringen i Eiendomsspar representerer over 80 % a v Victoria Eiendoms totale bruttoeksponering mot eiendoms- markedet. Operasjonelt og finansielt driftes de to selskapene separat, men med felles administrajon. I denne årsberetningen presenteres den operasjonelle enheten Victoria Eiendom uten konsolidering med Eiendoms spar («Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar») for seg. Beretningen forøvrig presenterer informasjon om Victoria Eiendom konsern. (Tall i parentes refererer til tall for samme periode/tidspunkt i 2023 om ikke annet er spesifisert.) VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORTÅRSBERETNING24
Page 27
Vi ser at en viktig grunn til økt transaksjonsaktivitet er at bankene opplever større konkurranse om lånene, noe som igjen har ført til bedre vilkår for utmåling og margin, og således mindre risiko for at transak- sjonene blir stoppet på fremmedkapitalforbehold. I tillegg synes kjøper og selger å ha fått et mer sam- menfallende syn på hva som er en fair markedspris f or eiendomsobjekter. Utleie kontorlokaler Arealledigheten for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum utviklet seg tilnærmet flatt gjennom 2024, med en liten økning fra 481 000 k vm til 503 000 k vm. Økningen kom primært i Asker og Bærum. Totalt står 5,2 % av kontorlokalene på totalt 9,6 mill. kvm ledig. Dette er lavt historisk sett. Det ble ferdigstilt 101 000 kvm i løpet av 2024, som er betydelig lavere enn snittet de siste årene. Til reduk- sjon kom 43 000 kvm som ble konvertert til bolig, og en absorbsjon a v 36 000 kvm kontorlokaler. Netto ga dette en økning i arealledigheten med 22 000 k vm. Kontorleieprisene i Oslo økte med 4 % gjennom 2024, som er tilsvarende året før. Gjennomsnitts- prisen på rapporterte kontorleieavtaler i 4. kvartal 20 24 var 2 940 kr/kvm/år. Mens 2022 og 2023 var preget av høye signeringsvolumer, var 2024 tilbake på mer gjennomsnittlige nivåer de siste ti årene, og endte på 664 000 k vm. Mens det i 2023 var en høy grad av reforhandling (overkant av 60 %) av leiekontrakter over 2 500 kvm, ble dette normalisert i 2024 med et nivå på nærmere 50 %. På kontrakter under 2 500 k vm har antall leietakere som har reforhandlet holdt seg høyere enn normalt. Vi tror dette er farget av til- pasningskostnaden for nyutleie av kontor. Siden s tørre leiekontrakter som regel har lenger leietid enn små kontrakter, blir tilpasningskostnaden sett over kontraktens totale løpetid, relativt sett mindre for større leiekontrakter. Gitt at tilpasningskost- nadene har vært økende de siste årene, har det således blitt mer kr evende å regne hjem en full rehabilitering hvor leietiden er fem år eller kortere, og hvor leieprisen skal være konkurransedyktig. Hotellmarkedet Den positive utviklingen i hotellmarkedet fra 2023 fortsatte inn i 2024. Rombelegget for Norge endte opp 4 % samtidig som snittprisen vokste med 4,4 % sammenlignet med foregående år. Dette gav en Rev- Par (gjennomsnittlig inntekt per rom) vekst fra kr 77 1 i 2023 til kr 836 ved utgangen av 2024. I Oslo ble det en litt svakere vekst enn i landet for øvrig, hvor belegg og snittpris var opp henholdsvis 3,5 % og 2,4 %, noe som gav en total oppgang i RevPar med 6,0 % til kr 1 023. Nord-Norge var den landsdelen med sterkest ut- vikling. Tromsø har nå høyest RevPar i landet med kr 1 2 46. Snittprisen per rom økte med formidable 14,7 %, mens belegget økte med 6,9 %. I sum vokste romkapasiteten i Norge med kun 0,6 %, og ligger nå på 66 300 rom tilgjengelig per døgn i henhold til Benchmark Alliance. Bodø og Tromsø vokste med henholdsvis 6,5 % og 4,4 %, mens Oslo hadde nega tiv utvikling i romkapasitet med - 0,4 %. Ferie og fritid er det hotellsegmentet som har utviklet seg best, og står nå for ca. 69 % av totalmarkedet. Varehandel Gjennom 2024 steg omsetningen i detaljhandelen med 4,5 % (ekskl. bil og bensinstasjoner), sammen- lignet med 2023. Netthandel skjøt fart mot slutten a v året, og hadde en økning på 15,8 % i samme periode . For kjøpesentrene var omsetningsveksten gjennom året på 3,5 %. Dersom man k orrigerer for antall handledager og arealendringer, var veksten på 2,9 %. Forskjellen på tallene kan i hovedsak forklares gjen- nom utvidelse av areal i landets regionssentre. Innen br ansjene er det service og tjenesteyting, spesialbutikker og servering som vokser mest, med en økning på mellom 5,0 % og 5,7 %. Klær, sko, reise- effekter, og annen detaljhandel hadde den svakeste utviklingen med henholds vis 0,6 % og - 2,5 % endring i omsetningsvolum. En gjennomsnittlig kunde på kjøpesenter handlet i 2024 for kr 390 per besøk. Bolig Boligprisene i Norge steg med 6,4 % gjennom 2024. Dette var betydelig over den generelle forventning ved utgangen av 2023. Av større byer lå Oslo til- svarende landsgjennomsnittet, mens Bergen og S tavanger opplevde den sterkeste veksten med henholdsvis 13,1 % og 11,3 %. Bruktboligmarkedet var også velfungerende, med et omsetningsvolum ca. 5 % over snittet de siste fire årene, samtidig som gjennomsnittlig salgstid var lavere. Utsiktene til få nyboliger på grunn av krevende igangsettings - forhold har kanskje vært den viktigste forklarings- faktoren bak det sterke bruktboligmarkedet. L eieprisene for bolig i landets fire største byer steg med 5,4 % gjennom 2024. Oppgang i både bruktboligpriser og leiepriser gjen- nom 2024 kan i stor grad tilskrives at reallønnsvekst og la v arbeidsledighet har virket sterkere enn en relativt høy rentekostnad. I tillegg har lav tilførsel av nybolig gjort tilbudssiden stram både for bolig- kjøpere og leietakere. 25ÅRSBERETNING2024
Page 28
Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar hadde ved årsskiftet 0,2 % ledighet i eiendomsmassen, mot 0,8 % i fjor . Gjennomsnittlig vektet kontraktsløpetid er 7,9 år, mot 8,5 år per utgangen av fjoråret. Det er selskapets oppfatning at leiekontraktsmassen er solid og veldiversifisert. Historisk sett har tap på krav vært meget begrenset og denne situasjonen er ikke endret gjennom 2024. Fordringsmassen er vur dert ved utgangen av 2024 og det er gjort taps- avsetninger hvor det er vurdert nødvendig. V ictoria Eiendom har gjennom 2024 arbeidet med en utvidelse og totalrehabilitering av hotellet Scandic Gardermoen, som eies 50/50 sammen med Scandic Hotels. Hotellet er utvidet med 14 nye rom og det er gjennomført en total ombygging av felles- arealer, samt nye bad og nytt designkonsept i alle r om. Hotellet ble reåpnet primo februar 2025. Finansiering og likviditet Ved utgangen av 2024 har Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar en rentebærende gjeld på kr 2 7 02 mill. V ictoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar sin likviditets- reserve, inklusiv langsiktig pantesikret kreditt- r amme, utgjør kr 381 mill. (kr 795 mill.). Selskapet har i tillegg lånepotensial gjennom ubelånte eien- dommer. I tillegg har da tterselskapet Eiendomsspar en betydelig likviditetsreserve. Rentesikringsgraden var 65 % per 31. 12.2024 og selskapets rentesikringsportefølje har en gjennom- snittlig gjenværende løpetid på 4,9 år. Gjennomsnittlig r ente på låneporteføljen er 4,6 %, mot 4,2 % i fjor. Victoria Eiendom har ingen låneforfall i 2025. Selskapet har god og løpende dialog med sine bankforbindelser. VICTORIA EIENDOM EKSKL. EIENDOMSSPAR Resultat Leieinntektene for Victoria Eiendom ekskl. Eiendoms- spar i 2024 ble kr 26 9 mill., mot kr 236 mill. i 20 23. Omtrent 2/3 av veksten i leieinntekt forklares av kjøp av eiendommer og effekten av leie fra eiendom- mer som har vært under rehabillitering, mens k onsumprisindeksjustering av eksisterende leier forklarer den resterende økningen. Resultat før skatt ble kr 2 44 mill., mot kr 177 mill. i fjor . Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar sin egen kontantstrøm etter finans, men før salgsgevinster, kursgevinster og rehabiliteringskostnader, utgjorde kr 30 7 mill., mot kr 23 9 mill. i 20 23. Økningen skyldes i hovedsak økt utbytte fra Eiendomsspar. 0 50 100 150 200 250 300 2024202320222021202020192018201720162015 Leieinntekter (mill. kr) Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar 184 189 224 236 269 130 140 156 173 177 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 1200 2024202320222021202020192018201720162015 Resultat før skatt (mill. kr) Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar 528 1 113 252 894 172 123 752 173 177 244 Drift, utleie og prosjekter Løpende drift av eiendommene har gått som normalt og vært tilfredsstillende også i 2024. Resultatregnskap Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar 20 24 20 23 Leieinntekt 268,8 236,3 Driftskostnad eiendommer og prosjekter (23,5) (23,2) Brutt o driftsresultat 2 45,3 213, 1 Salgsgevinst/(tap) (1,6) 27,3 Rehabiliteringskostnad (17 ,6) (14,3) Avskrivning på varige driftsmidler (31,9) (29 ,5) Nedskrivning av varige driftsmidler (30 ,0) (45, 0) Lønn og annen driftskostnad (14,8) (13,4) Driftsr esultat 14 9,4 138,2 Utbytte fra Eiendomsspar og felleskontrollert virksomhet 18 7,3 131, 1 Netto finanskostnad (9 2,6) (9 2,5) Resultat før skattekostnad 2 44,1 17 6,8 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORTÅRSBERETNING26
Page 29
VICTORIA EIENDOM KONSERN Investeringer og salg I 2024 har Victoria Eiendom kjøpt eiendommene Kongeveien 30 (Sjømannskolen) i Oslo, Kaiveien 23–27–29 i Kabelvåg, Lofoten og Økrisletta 1 i Bærum. Sistnevnte eiendom var en tomt, som etter overtakelse er blitt bebygget med en fyllingstank for naturgass. Samlet netto kjøpesum for eien- dommene er kr 438 mill. V ictoria Eiendom har i tillegg kjøpt 38 536 egne aksjer for en kjøpesum på kr 24 mill. Datterselskapet Eiendomsspar ervervet kombina- sjonseiendommen (handel/lager/kontor) Alfaset 1. industrivei 5 på Alnabru i Oslo, Haraldrudveien 40, Oslo, en kombinasjonseiendom (kontor/verksted) med tilhørende tomt og C. Sundts gate 18, Bergen, “Heimen Hotel” for en samlet netto kjøpesum på kr 371 mill. Eiendomsspar har i tillegg kjøpt en 22,5 % eierandel i kontoreiendommen Finnestadveien 44 utenfor Stavanger og 50 % av en eiendomsportefølje i Rogaland (Roglog AS) bestående av ni logistikk- eiendommer. Netto eiendomsverdi for eien- dommene på 100 % basis er kr 842 mill. Eiendoms spar har kjøpt ytterligere 12 353 215 aksjer i Scandic Hotels Group AB f or en kjøpesum på SEK 6 77 mill. (n y eierandel 14,8 %). Gitt Scandic- aksjekurs per årsslutt på SEK 68, 70 har Eiendoms- spar en urealisert gevinst på investeringen i Scandic på kr 782 mill. Eiendomsspar har også kjøpt 15 5 30 682 ak sjer (eierandel 7,3 %) i Dalata Hotel Group Plc for EUR 68 mill. Dalata er Irlands største hotelloperatørselskap som eier/forvalter 56 hoteller i Irland og Storbritannia. Videre har selskapet kjøpt ytterligere 383 177 aksjer i Aurora Eiendom AS for kr 31 mill. og har nå en eierandel på 20,6 %. I september deltok Selskapet i emisjonen i Pandox AB med SEK 150 mill. Des suten har Eiendomsspar kommittert seg for SEK 25 mill. in vestering i det svenske unoterte eiendomsselskapet Hagabacken Fastighets AB. Hagabacken Fastighets AB ble etablert i 2023 med mål om å kapitalisere på den nåværende situasjonen i det svenske eiendomsmarkedet. Eiendomsspar har også gått inn som 33,4 % eier i det nystartede bolig- utviklingsselskapet Prisma Eiendom AS. Nett o inntektsføring knyttet til, avsetning av garanti- leie fra tidligere gjennomførte salg og diverse mindr e salg av driftsmidler, utgjør i kr 29 mill. Eiendomsspar har kjøpt 5 280 egne aksjer for en kjøpesum på kr 2 mill. og solgt 7 2 377 egne aksjer (incentivordning) til ansatte for en salgssum på kr 25 mill. Resultatregnskap Leieinntekt i Victoria Eiendom konsernet i 2024 ble kr 1 3 98 mill. (kr 1 29 2 mill.). Økningen i leie forklares i hovedsak av økte omsetningsbaserte leier (fra hotell og restaurant), konsumpris-indeksjustering av eksi- sterende leier, nettoeffekten av endringer i porte- f øljen som følge av kjøp/salg og effekten av leie fra eiendommer som har gjennomgått rehabilitering. Det ble en nedgang i driftsresultatet i 2024 sammen- lignet med 2023, kr 803 mill. mot kr 909 mill. Hoved- årsaken er reduksjon av salgsgevinster på kr 26 1 mill., som ble noe oppveiet av økte leieinntekter og reduksjon i nedskriving av varige driftsmidler. Resultat fra investering i felleskontrollert virksomhet ble kr - 34 mill. mot kr - 8 9 mill. i 2023. Resultat fra tilknyttede selskaper ble kr 442 mill. (her av Pandox kr 438 mill.) mot kr - 2 40 mill. f oregående år. Pandox 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2024202320222021202020192018201720162015 Kontantstrøm før skatt per aksje (kr)* Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar 12,2 78,8 16,0 13,8 15,7 Underliggende kontant- strøm og mottatt ordinært utbytte Mottatt ekstraordinært utbytte 9,6 48,2 20,3 19,8 25,6 * Inkludert mottatt utbytte, før salgsgevinster og rehabiliteringskostnader. Verdijustert egenkapital per aksje*/aksjekurs per 31.12. (kr) Aksjekurs 860 943 957 973 1 100 497 540 657 798 737 VEK 0 200 400 600 800 1000 1200 2024202320222021202020192018201720162015 * Inkludert utbytte avsatt per årsslutt. 27ÅRSBERETNING2024
Page 30
Victoria Eiendom benytter nøkkeltallet EPRA NDV som basis for substansverdi på Pandox aksjen. Per årsslutt 2024 var EPRA NDV SEK 189,80 (SEK 177 ,01) og EPRA NRV SEK 215,58 (SEK 20 1,12). Verdijustert egenkapital per aksje (inkludert utbytte) for datterselskapet Eiendomsspar er per 31.12.2024 beregnet til kr 62 7, ved verdsettelse av Pandox- aksjen til substansverdi (EPRA NDV), en økning på 15 % fra fjoråret (hensyntatt utbytte). Dersom EPRA NRV hadde vært benyttet som substansverdi på Pandox hadde verdijustert egenkapital per Eien- domsspar-aksje vært kr 665 per årsslutt 2024. Aksje- kursen til Eiendomsspar steg fra kr 360 v ed årets begynnelse til kr 405 v ed årets slutt (avkastning + 15 % hensyntatt utbetalt utbytte på kr 10 ,00 per aksje). Bærekraft Victoria Eiendom jobber aktivt for å redusere CO2- fotavtrykket og energi- og ressursforbruket i sine eiendommer og f or å være en samfunnsansvarlig eiendomsaktør. Selskapet har egen miljøsjef og arbeider målrettet innenfor de tre bærekraftsdimen- sjonene definert av FN, «miljø og klima», «økonomi/ s tyring», samt «sosiale forhold». Hovedfokusområder i selskapets bærekraftstrategi (2020–2025) er: • klima og miljø • ressursbruk • try gge bygg og byrom • v edlikehold som skaper verdi • s tyringssystemer for kvalitet, bærekraft og interne retningslinjer Som en del av sitt løpende bærekraftsarbeid har Victoria Eiendom gjennomført en rekke bærekrafts- tiltak i løpet av 2024, deriblant: • BREEAM In-Use V ery Good sertifisering av tre eiendommer (Karl Johans gate 21, Nedre Slotts- gate 21 og Bygdøy allé 1). • R edusert energiforbruk i fellesarealet i forvalt- ningsporteføljen med 18,0 % sammenlignet med basisår et 2019. Energireduksjonen er oppnådd gjennom aktiv energioppfølging, investeringer i grønne tiltak og optimalisering av drift. Selskapet er i rut e i forhold til målet i sin bærekraftstrategi, om 20 % energireduksjon innen utgangen av 2025. • Øk t kildesorteringsgraden for avfall i eiendoms- porteføljen med 6 % fra 45 % i 2023 til 51 % i 2024. Forbedringen i kildesorteringsgrad er oppnådd gjennom målrettet arbeid med leie- takere og eiendommer, eksempelvis gjennom etablering av flere avfallsfraksjoner i avfalls- rommene, bedre merking i avfallsrom og infor- masjonskampanjer med leietakerne for å øke be visstheten om å sortere riktig. hadde positiv inntektsutvikling og økning i ordinært resultat fra driften i 2024 sammenlignet med 2023, samt positiv verdiendring på selskapets eiendom- mer. Victoria Eiendom konsernets finansinntekt var kr 213 mill. mot kr 33 mill. f oregående år. Økningen forklares i hovedsak av mottatt utbytte fra Scandic Hotels på kr 83 mill. og gevinst knyttet til realisasjon av rentederivater på kr 91 mill. Finanskostnad var kr 6 12 mill. (kr 44 7 mill.). Økningen f orklares i hoved- sak av økt rentebærende gjeld knyttet til invester- inger i aksjer og eiendommer. Urealisert verdiendring ak sjer er kr - 9 mill. (kr 93 mill.). Verdinedgangen forklares av negativ verdiutvikling for aksjeinvester- ingen i Aurora Eiendom AS. R esultat før skattekostnad i konsernet endte på kr 803 mill. (kr 260 mill.). Balanse og verdijustert egenkapital Victoria Eiendom konsernets bokførte totalkapital var per 31.12.2024 kr 32 56 9 mill. (kr 28 8 98 mill.). Av dette utgjorde gjeld kr 16 7 82 mill., hvorav kr 15 016 mill. var rentebærende. Verdijustert egenkapital (inkl. minoritetsinteresser) er beregnet til kr 13 081 mill. ett er avsatt utbytte. Dette gir en verdijustert egenkapitalandel på 80 %, som er på linje med foregående år. Verdijustert egen- kapital per aksje er per 31.12.2024 beregnet til kr 1 100 , en økning på 15 % fra fjoråret (hensyntatt utbytte). Ved beregning av verdijustert egenkapital er det benyttet følgende gjennomsnittlige avkastningskrav (netto yield) ved verdivurdering av eiendomsporte- føljen: • V ictoria Eiendom: 6,1 % (6,2 %) • Eiendoms spar: 5,6 % (5,6 %) 0 3 6 9 12 15 20252024202320222021202020192018201720162015 Utbetalt ordinært utbytte/foreslått utbytte per aksj e (kr)* 8,50 9,00 9,50 13,00 15,00 6,00 6,50 7,00 5,50 4,00 7,50 Utbetalt ordinært utby tteF oreslått utbytte * I tillegg har selsk apet delt ut ekstraordinære utbytter på henholdsvis kr 30, kr 20 og kr 45, i årene 2021, 2019 og 2016. VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORTÅRSBERETNING28
Page 31
blant annet inngått avtale med Flyktninghjelpen om årlig økonomisk støtte fra 2027. Støtten starter med et årlig bidrag på kr 1,750 mill. og øker gradvis mot kr 2,9 25 mill. i 2047. Victoria Eiendom-konsernet fortsatte sitt arbeid med grønn finansiering i 2024. 86 % av Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspars finansiering ved årsslutt 2024 var bærekraftig. Andelen har vært stabil gjennom 2024 og Victoria Eiendom har bærekraftslinkede lån med alle sine tre hovedbank forbindelser. For datter- selskapet Eiendomsspar utgjorde andelen bære- kr aftig finansiering 68 % ved årsslutt. Eiendoms- spar har i tillegg til bærekraftslinkede lån også grønne lån (BREEAM Excellent og Very Good sertifiserte panteobjekter) og to bærekraftige lån med den Nordiske Investeringsbanken. Avtalene er knyttet til låneengasjementer på totalt kr 10 200 mill. I f orbindelse med åpenhetsloven har selskapet en arbeidsgruppe som utfører aktsomhetsvurderinger av ulike virksomhetsområder for å kartlegge risiko og eventuell negativ påvirkning på menneskerettig- heter og anstendige arbeidsforhold i selskapets leverandørkjede. En redegjørelse for aktsomhets- vurderinger er tilgjengelig på selskapets hjemme- side (www. eiendomsspar.no). V ictoria Eiendom-konsernets visjon er at eiendom- mene utvikles slik at de dekker dagens og morgen- dagens behov for leietakere, investorer og samfunnet generelt. Dette innebærer at selskapet skal være blant de ledende, både når det gjelder bærekraftige løsninger og design. Ved å forvalte, drifte, vedlike- holde og utvikle eiendommene med minst mulig bruk a v ressurser og lavt klimafotavtrykk, skaper Victoria Eiendom verdi både for konsernet, for miljøet og for omgivelsene. Styret og administrasjonen Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai 2024, bestått av Christian Ringnes (styreleder), Anders Ry ssdal (nestleder), Ragnar Horn, Monica S. Salthella , Gisèle Marchand , Jakob Iqbal og Isabelle G. Ringnes. Victoria Eiendom har tegnet styrefor- sikring for sine styremedlemmer. V ictoria Eiendom og datterselskapet Eiendomsspar har felles administrasjon i henhold til særskilt etablert avtale om kostnadsfordeling. Administrasjonen er organisasjonsmessig plassert hos Eiendomsspar og avtalen løper med 12-måneders gjensidig oppsigelse. Det er 40 ansatte i Victoria Eiendom konsern, hvorav fire deltidsansatte. Selskapet diskriminerer ikke mel- lom kjønnene. Av selskapets ansatte er 19 kvinner. Arbeidsmiljøet er godt. S ykefraværet i 2024 har vært 1,9 % og er innenfor selskapets målsetning < 2 %. Det har ikke vært personskader blant de ansatte i løpet av 2024. • Gjennomf ørt energikartlegging og trykktesting av flere av byggene i porteføljen med lavest energi- merke (F og G). Formålet har vært å få en bedre f orståelse for energiforbruk og varmelekkasje, for å kunne prioritere energitiltak og forbedre energi- merkene. Kartleggingen er utført med støtte fra Eno va, som del av Enova-programmet «Støtte til energikartlegging i yrkesbygg». • F erdigstilt nybygget «Veksthuset» i Urtekvartalet med oppnådd energimerke A og planlagt BREEAM Excellent sertifisering i 2025. I bygget har datter- selskapet Eiendomsspar realisert flere deler av sin bær ekraftstrategi, både med tanke på miljø- sertifisering, implementering av smartbygg-funk- sjoner og teknologier samt etablering av sosial v aktmesterfunksjon for å skape økt trygghet for leietakere og beboere i området. • Ak tiv deltakelse i Nabolagssamarbeidet, en organisasjon for engasjerte gårdeiere, leietakere, beboerforening og andre interessentgrupper i og rundt Grønland i Oslo. I 2024 har organisasjonen støttet og gjennomført nabolagsaktiviteter som blant annet «Sommer på Elgsletta», «Eid-feiring» og seminaret «Trygge og attraktive byrom». Aktivitetene har oppnådd gode resultater gjen- nom både sosiale og fysiske tiltak. Effektene blir s ystematisk målt, for å kunne dokumentere forbedringer og virkningen av tiltakene, i og rundt Elgsletta-Vaterlandsparken. Faste tellinger av brukergrupper som oppholder seg i parkene, viser at Elgsletta hadde en mer mangfoldig bruker- sammensetning sommeren 2024 enn 2023. • Mont ert og idriftssatt solcelleanlegg på fire eiendommer i Oslo (Smalvollveien 61-63, Stubbe- rudveien 8, Professor Birkelands vei 36 og Volla- veien 20 A og B). Anleggene utgjør til sammen ca. 8 000 k vm solcellepanel som årlig forventes å produsere 1,2 GWh grønn og fornybar energi. In vesteringen er en del av kartleggingen selskapet gjennomførte i 2023, for å forstå hvilke av eien- dommene i porteføljen som var egnet for solcelle- anlegg. I første halvår 2025 blir det siste av de f oreløpig planlagte solcelleanleggene montert i Vollaveien 15-19. Investeringene i solcelleanleg- gene tilfr edsstiller taksonomi-kriteriene for grønn og bærekraftig økonomisk aktivitet. • Igangsa tt arbeid og prosesser som gjør at selskapet skal være forberedt og tilfredsstille potensielt nye rapporteringskrav innen bærekraftsområdet, nedfelt i norsk lovning (CSRD-direktivet). Victoria Eiendom-konsernet har i mer enn ti år bid- ratt med årlig økonomisk støtte på mellom kr 1, 0– 5,0 mill. til ulik e veldedige formål innenfor miljøvern, nødhjelp og forskjønnelse av Oslo. I 2024 er det 29ÅRSBERETNING2024
Page 32
Det er styrets vurdering at selskapet er vel rustet til å møte de muligheter og utfordringer eiendoms- markedet vil by på i årene fremover. Transaksjoner med nærstående Styret vedtok i november 2022 å etablere en tre- årig aksjebasert incentivordning for selskapets ansa tte. Ordningen gir de ansatte muligheten til å kjøpe aksjer i datterselskapet Eiendomsspar for et årlig beløp tilsvarende maksimalt en årslønn. Aksjene har tre års binding og selges til markedspris, fast- satt basert på Black-Scholes verdsettelsesmodell utarbeidet a v ekstern rådgiver. Tredje runde med kjøp under ordningen ble gjennomført 11.12.2024. Ansatte tegnet seg for totalt 72 377 aksjer, hvorav administrerende direktør Sigurd Stray 13 9 20 aksjer og finansdirektør Jon Rasmus Aurdal 9 189 aksjer. Eierstyring og selskapsledelse Victoria Eiendom er opptatt av å ha høy tillit blant investorer, långivere og andre interessenter. Selskapet forsøker til enhver tid å tilfredsstille markedets krav til finansiell rapportering, herunder gi relevant og pålitelig informasjon. Selskapet legger videre vekt på å ha gode styrings- og kontrollmekanismer. Aksjonærforhold Kursen til Victoria Eiendomsspar-aksjen steg fra kr 600 v ed årets begynnelse til kr 7 10 ved årets slutt (+ 21 % hensyntatt utbetalt utbytte på kr 13, 00 per aksje). Victoria Eiendom-aksjens børskurs (NOTC) ved årsskiftet utgjorde 65 % (62 %) av beregnet sub- stans, ved vurdering av Eiendomsspar-aksjen til subs tansverdi (kr 627 per aksje). Ved vurdering av Eiendomsspar-aksjen til siste omsetningskurs kr 405, ble V ictoria Eiendom-aksjen verdsatt i markedet til 94 % av beregnet substansverdi ved årsskiftet. Victoria Eiendom-aksjens substansverdi er beregnet av selskapet i tråd med samme metodikk som tidligere år. Det henvises til side 18–20 for nærmere beskrivelse. I løpet av 2024 har Victoria Eiendom ervervet 38 5 36 egne aksjer til en total verdi av kr 24 mill. Per årsslutt 2024 hadde Victoria Eiendom 12 309 821 utstedte aksjer og selskapet eide 304 781 egne aksjer. Antall utestående aksjer per 31.12.2024 var således 12 005 040 . Victoria Eiendom har i overkant av 400 aksjonærer. Styret fikk på den ordinære generalforsamlingen i mai 2024 fullmakt til å erverve inntil 10 % av selsk apets aksjekapital, samt fornyet fullmakt til å foreta kapitalutvidelser ved fusjoner med andre selsk aper. Fullmaktene gjelder til 30. juni 20 25. International Financial Reporting Standards (IFRS) Det er ikke krav om at Victoria Eiendom skal benytte de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Victoria Eiendom anvender således regnskaps- lovens regler og norsk god regnskapsskikk ved ut- arbeidelse av regnskapet. Dett e innebærer blant annet at direkte eide eien- dommer, herunder eiendommer eid av felleskon- trollert virksomhet, regnskapsføres til historisk kost fr atrukket akkumulerte avskrivninger og nedskriv- ninger. Øvrige aksjer og andeler regnskapsføres til historisk kost, men nedskrives til markedsverdi, dersom den er la vere. Investeringene i Pandox AB og Aurora Eiendom AS regnskapsføres basert på IFRS-regnskapene til selskapene, siden det ikke utarbeides regnskaper etter historisk kost. Det er merverdier i eiendomsporteføljen utover bokført verdi per 31.12.2024. Redegjørelse om årsregnskapet Årsregnskapet er utarbeidet under forutsetning om fortsatt drift, jf. Regnskapslovens §4–5. Styret bekr efter at forutsetningen er til stede, jf. Regn- skapslovens §3–3. Styret og administrerende direktør i Victoria Eiendom bekrefter etter beste overbevisning, at årsregnskapet for 2024 er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av foretakets og konsernets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet, samt at årsberetningen gir en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til foretaket og konsernet, sammen med en beskrivelse av de mest sentrale risiko og usikker- hetsfaktorer foretakene i konsernet står overfor. Hendelser etter balansedato Victoria Eiendom har solgt eiendommen Henrik Ibsens gate 36, Oslo og Myrveien 1, Jæren, med en samlet regnskapsmessig gevinst på kr 131 mill. Da tterselskapet Eiendomsspar har inngått en avtale med Oslo kommune om å kjøpe Tryvannstårnet for en kjøpesum på kr 14 mill. T årnet med tilhørende arealer skal pusses opp og det er blant annet planer om et serveringssted over tre etasjer. Eiendomsspar har også ervervet ytterligere 2 500 000 aksjer i Dalata Hotel Group Plc for en kjøpesum på EUR 11 mill. og har nå en eierandel på 8,5 %. Datterselskapet Eiendomsspar har også solgt hen- holdsvis 3,5 % og 1,8 % av sin aksjepost i Roglog AS til administrerende direktør Sigurd Stray og finans- direktør Jon Rasmus Aurdal. Eiendomsspar solgte i tillegg 21 834 egne aksjer til administrerende direktør Sigurd Stray og 10 917 aksjer til finansdirektør Jon Rasmus Aurdal i mars 2025, fra selskapets beholdning av egne aksjer. Aksjene har tre års binding og ble omsatt til markedskurs, fastsatt basert på Black- Scholes verdsettelsesmodell utarbeidet av ekstern rådgiver. Sigurd Stray og Jon Rasmus Aurdal sin VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORTÅRSBERETNING30
Page 33
beholdning av Eiendomsspar aksjer er henholdsvis 192 291 og 92 917 aksjer. Fremtidsutsikter Eiendomsmarkedet Renten er sentralbankenes viktigste virkemiddel for å forsøke å styre den økonomiske utviklingen og inflasjonen. De fleste vestlige sentralbanker, med unntak av Norge, har gjennom 2024 begynt å senke styringsrenten. Norges Bank har signalisert to rentekutt i 2025, hvorav det første i juni. Det er imidlertid usikkerhet knyttet til om tiltak fra USAs nye president vil kunne skape sjokk i verdensøkonomien. Det være seg blant annet tollbarrierer og handelskrig, usikkerhet rundt NATO-samarbeidet, hvordan Ukraniakrigen even- tuelt avsluttes og en videre deglobalisering, noe som igjen vil k unne øke risikoen for høyere inflasjon. I tillegg til utenlandsk risiki, så er det valgår i Norge i 2025. Det er ikke usannsynlig at den nye Arbeider- partiregjeringen vil føre en ekspansiv økonomisk politikk f or å vinne velgere. Videre er det spådd at 2025 vil gi befolkningen en reallønnsøkning som isolert sett også vil kunne øke etterspørselssiden i økonomien. Utf allsrommet for de nevnte forholdene er stort, og medfører større usikkerhet enn normalt knyttet til fremtidsutsiktene, særlig siden enkeltpersoners valg i større grad enn vanlig styrer markedsutviklingen. Basert på dett e tror vi rentemarkedet kommer til å utvikle seg volatilt gjennom året, og at Norges Bank kommer til å kutte renten en til to ganger i andre halvår 2025, dersom ikke inflasjonen igjen øker, eller kronekursen svekker seg utover dagens f orventninger. I tillegg til usikkerheten rundt makroforholdene i verden, står eiendomsaktører også overfor betydelige investeringer for å møte kravene som er på vei via nasjonal og internasjonal ESG (Environmental, Social and Governance) regulering. Mindre karbonavtrykk i byggefasene og mer effektiv energibruk er bare noen a v de faktorer som vil kreve mer av oss eien- domsaktører i tiden fremover. K ontormarkedet For inneværende år forventes det en ferdigstillelse av 241 000 kvm kontorarealer i Oslo, Asker og Bærum. Dette er en betydelig økning sammenlignet med 2024, som endte på 101 000 kvm. Nye arealer tilsvarer nærmere 2,5 % av kontoreiendomsmassen. Construction City bidrar med den største økningen, hvor ca. 85 000 k vm kontorareal blir ferdigstilt i løpet av året. I tillegg blir A- og D-blokken i regjer- ingskvartalet ferdigstilt mot slutten av året. Disse blokk ene utgjør ca. 47 000 kvm, og vil sannsynligvis tas i bruk i begynnelsen av 2026, da innflytting er ventet å ta noe tid. Arealledigheten i Oslo sentrum er på et historisk lavt nivå (3,3 %). Dett e tallet forventes å stige noe når de første departementene (Utenriksdeparte- mentet, Klima- og Miljødepartementet) flytter til r egjeringskvartalet fra sine nåværende lokaler, og igangsatte arealer i sentrum for øvrig ferdigstilles. I 2026 ligger det an til ferdigstillelse av 82 000 kvm kontorlokaler som er igangsatt, mens det etter 2026 er svært få bekreftede nye prosjekter. Det er imidler- tid flere potensielle prosjekter som er klare, og for- ventes igangsatt ved forbedret betalingsvilje og ett erspørsel fra markedet. Dette gjelder spesielt randsoneområdene utenfor sentrum. Årsaken til usikkerhet rundt igangsetting av prosjekter er økende byggekostnader, høyere avkastningskrav (yield), samt økte rentekostnader. Til tross for leieprisvekst de siste årene har de nevnte kostnadene økt mer, noe som gjør at utviklerne må oppnå leiepriser over dagens markedsleie for å sette i gang nye prosjekter. Igangsettingen i tiden etter 2026 vil derfor i stor grad avhenge av enten høy leieprisvekst eller fallende avkastningskrav/rentekostnad. Med en nært forestående økning i tilgjengelige arealer vil leieprisene antagelig utvikle seg svakere gjennom 2025 enn 2024. Det er ikke utenkelig med leiefall i noen områder. Samtidig vil dette også kunne medføre mindre byggeaktivitet og sterkere leiepris- vekst lenger frem i tid. Hot ellmarkedet 2024 har vært preget av lav kapasitetsvekst i hotell- markedet nasjonalt, og denne trenden ventes å fort- sette gjennom 2025. Byene som forventer ny hotell- kapasitet er først og fremst Tromsø, Trondheim og Kris tiansand, mens antall nye prosjekter i Oslo er historisk lavt. Høye rentenivåer og høye byggekost- nader, hindrer foreløpig at markedet overbygges i bety delig grad. Forhåndsbestilling av rom ligger på et høyere nivå inn i 2025 enn i 2024 for Norge som helhet, og hotell- operatørene melder om at en stor del av veksten k ommer fra Asia og USA. I tillegg til «coolcation», som har vært en stigende reisetrend, så seiler også begrepet «noctourism» (= Natt-turisme) opp som en ny trend internasjonalt. Sis tnevnte handler blant annet om å oppleve mørkere destinasjoner med himmelfenomener som nordlys og stjerner, samt mer avsidesliggende steder. Norge oppleves som et trygt og vakkert reisemål, med unike naturopplevelser som fjorder, fjell og arktiske områder. Gitt dette, samt trendene «cool- cation» og «nocturism», og fortsatt svak norsk krone, ligger trolig Norge og spesielt Nord-Norge godt an til å oppleve fortsatt vekst i antall turister fra utlandet. 31ÅRSBERETNING2024
Page 34
VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORTÅRSBERETNING32 Oslo, 31.12.2024 / 01.04.2025 Christian Ringnes Styreleder Anders Ryssdal Styrets nestleder Ragnar Horn Monica S. Salthella Gisèle Marchand Jakob Iqbal Isabelle G. Ringnes Sigurd Stray Adm. direktør I tillegg til økt internasjonal turisme, så har svak krone bidratt til at nordmenn ferierer mer i eget land. Slik sett er utviklingen til husholdningene og næringslivets kjøpekraft, også viktige premiss- givere for videre vekst i hotellenes RevPAR. Den n ylig lanserte turistskatten, hvor kommunene kan kreve opptil 5 % av losjiprisen som avgift, har møtt massiv motstand fra reiselivsnæringen generelt og især fra hotelloperatørene. Det er enda ikke av- klart om/når den vil innføres, og hvilke kommuner s om velger å gjøre det. Der den innføres, vil dette ganske sikkert føre til redusert etterspørsel. Varehandel Per 2024 har norske butikkjeder i stor grad tilpasset seg en distribusjon både fysisk og på nett. 76 % av kjedene har nå handel i begge kanaler. Unntakene blant butikkjedene er typisk i segment som daglig- vare, byggevarer og bilrekvisita, varetyper som fr emdeles primært handles i fysiske butikker. Innen netthandel er det en tydelig trend at veksten kommer hos de nettbutikker som har tilknyttet seg fysiske butikker. I perioden fra 2019 til 2023 har denne gruppens andel av netthandel vokst fra 37 % til 54 %. I samme periode falt rene norske nettbutikker til- bake fra 42 % til 33 % mark edsandel, samtidig som andel for rene utenlandske nettbutikker falt fra 21 % til 13 %. Denne trenden antas å fortsette i tiden frem- over, da driftsmarginen for rene netthandelsaktører er +/- 0 %, og dermed utf ordrende over tid. Vedvarende høy rente i Norge bidrar til redusert kjøpekraft hos forbrukerne, mens den høye lønns- veksten de siste årene samt en mer moderat pris- vekst virker som en motvekt. T jenester, servering og opplevelser utgjør en stadig større andel av norske husholdningers konsum. Denne utviklingen forventes å fortsette fremover. Etterspørselen etter etablerte og gode handels- lokasjoner samt de beste og mest veldrevne kjøpe- sentrene forventes fortsatt å være god. Boligmarkedet Fremtidsutsiktene for boligprisene i Norge tyder på en solid oppgang i 2025. Enkelte byer vil få en s terkere utvikling enn den nasjonale, hvor særlig Stavanger, Bergen og Oslo forventes å skille seg ut. De viktigste driverne bak en forventet oppgang, er de samme som i 2024, et forventet historisk lavt antall f erdigstilte nye boliger, god reallønnsvekst og mulige rentenedsettelser. Videre vil lettelsene i utlånsforskriften gjøre det enklere for de med mins t egenkapital å kjøpe egen bolig. Gitt at leieprisene har steget betydelig de siste årene, er det knyttet noe usikkerhet til utviklingen fremover. Imidlertid tror vi at en forventet reallønns- økning og en fortsatt begrenset tilføring av nye boliger vil føre til at leieprisene fortsetter å stige i 2025, men noe mer moderat enn de tidligere årene. Victoria Eiendom Victoria Eiendom er finansielt solid og har betydelig likviditetsreserve. Selskapet er derfor godt rustet, både til å håndtere svakere markedsforhold og høyere renter, samt til å utnytte de muligheter som måtte by seg. Anvendelse av årets overskudd Victoria Eiendom delte i fjor ut et ordinært utbytte på kr 13, 00 per aksje. For 2024 foreslår styret å øke det ordinære utbyttet til kr 15, 00 per aksje, totalt kr 180,1 mill. Årets overskudd for konsernet ble kr 723,7 mill. Årets overskudd i morselskapet, kr 207,7 mill. foreslås anvendt slik: Ordinært utbytte (kr 15,00 per aksje) kr 180 ,1 mill. Ov erført til annen egenkapital kr 2 7,6 mill. Sum kr 20 7,7 mill. Styret vil takke de ansatte for vel utført arbeid i 2024.
Page 35
REGNSKAP OG NOTER 33REGNSKAP OG NOTER2024 Resultatregnskap 34 Balanse 3 5 Kontantstrømoppstilling 36 Note 1 R egnskapsprinsipper 3 7 Note 2 Finansiell mark edsrisiko 38 Not e 3 L eieinntekt 38 Not e 4 V arige driftsmidler 38 Not e 5 L ønn og honorarer 3 9 Note 6 In vesteringer i felleskontrollert virk somhet og tilknyttet selskap 41 Note 7 Annen finansinnt ekt og finanskostnad 4 1 Note 8 Sk atter 4 2 Note 9 R esultat per aksje 43 Not e 10 In vesteringer i datterselskap 43 Not e 11 Lån til f elleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap 45 Not e 12 In vesteringer i aksjer og andeler 45 Not e 13 Andr e langsiktige fordringer 46 Not e 14 Andr e kortsiktige fordringer 46 Not e 15 Mark edsbaserte aksjer 46 Not e 16 E genkapital 46 Not e 17 Andr e avsetninger for forpliktelser 4 7 Note 18 R entebærende gjeld 48 Not e 19 Annen k ortsiktig gjeld 48 Not e 20 Hendelser ett er balansedato 48 R evisjonsberetning 50
Page 36
RESULTATREGNSKAP V ictoria Eiendom AS K onsern 20 22 20 23 20 24 Millioner kr oner Not e 20 24 20 23 20 22 – – – L eieinntekt (3) 1 3 98,3 1 291,5 1 19 7,2 – – – Annen driftsinnt ekt 6,5 6,9 12,6 – – – Driftsk ostnad eiendommer og prosjekter (12 7,2) (114,2) (105, 7) – – – Brutt o driftsresultat 1 2 77,6 1 184,2 1 104, 1 – – – Salgsge vinst 28, 7 289,2 109 ,5 – – – R ehabiliteringskostnad (125,8) (113,3) (98,5) – – – A vskrivning på varige driftsmidler (4) (213,3) (198,8) (198, 7) – – – Nedskrivning v arige driftsmidler (4) (30 ,0) (12 7,0) (120 ,0) (3, 1) (2,8) (3,3) L ønn og annen driftskostnad (5) (134,3) (12 4,9) (123,3) (3,1) (2,8) (3,3) Driftsr esultat 80 2,9 909 ,4 6 73,1 20 3,2 231,2 2 72,2 Innt ekt på investering i datterselskap – – – – – – R esultat fra felleskontrollert virksomhet (6) (33,6) (88,9) 5 9,7 – – – R esultat fra tilknyttet selskap (6) 44 1,6 (23 9,7) 944,8 2 4,9 40 ,0 48,4 R enteinntekt fra datterselskap – – – 0, 1 – – R enteinntekt fra felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap 1 ,8 1 ,5 1 ,0 9 ,8 3, 0 23,2 Annen finansinnt ekt (7) 211, 1 31, 7 6 9,7 (7 6,5) (9 5,8) (116,5) Annen finansk ostnad (7) (621,3) (3 53,7) (516, 7) 158,4 17 5,6 22 4,0 R esultat før skattekostnad 80 2,5 260 ,3 1 231,6 (10,0) (15,2) (16,3) Sk attekostnad (8) (7 8,8) (112,3) (6 3,2) 148,4 160 ,4 20 7,7 Årsr esultat 7 23,7 148, 0 1 168,4 R esultat per aksje (kr) (9) 3 5,72 8, 77 55,6 9 T ilordnet: Ak sjonærer 429 ,1 106, 0 677,3 Minorit eter 294,6 42, 0 4 91,1 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORTRESULTATREGNSKAP34 Oslo, 31.12.2024 / 01.04.2025 Christian Ringnes Styreleder Anders Ryssdal Styrets nestleder Ragnar Horn Monica S. Salthella Gisèle Marchand Jakob Iqbal Isabelle G. Ringnes Sigurd Stray Adm. direktør
Page 37
BALANSE V ictoria Eiendom AS K onsern 31. 12.22 31. 12.23 31. 12.24 Millioner kr oner Not e 31. 12.24 31. 12.23 31. 12.22 Eiendeler Anleggsmidler – – – T omter, bygninger og annen fast eiendom 19 2 42,0 17 948,9 18 321,5 0 ,4 0 ,4 0 ,4 Driftsløsør e, inventar, kontormaskiner og lignende 111,9 91,5 7 5,8 0 ,4 0 ,4 0 ,4 Sum v arige driftsmidler (4, 18) 19 3 53,9 18 040 ,4 18 3 97,3 7 136, 0 7 112,6 7 44 7,9 In vesteringer i datterselskap (10) – – – 7 56,5 7 47,3 825, 1 Lån til da tterselskap – – – 0 ,6 0 ,5 0 ,5 In vesteringer i felleskontrollert virksomhet (6) 488, 0 45 3,8 429 ,3 – – – In vesteringer i tilknyttet selskap (6) 9 620 ,5 8 2 72,4 8 12 7,5 – – – Lån til f elleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap ( 11) 9 ,8 2 2,9 2 1,4 3,5 0 ,9 – In vesteringer i aksjer og andeler (12) 19 7,5 6 77,0 6 16,6 17 ,3 32,5 46,4 Andr e langsiktige fordringer (13) 196,4 15 9,3 142, 0 7 913,9 7 8 93,8 8 319 ,9 Sum finansielle anleggsmidler 10 512,2 9 585,4 9 336,8 7 914,3 7 8 94,2 8 320 ,3 Sum anleggsmidler 29 866, 1 2 7 625,8 2 7 734,1 Omløpsmidler 0 ,9 1,4 1,6 Andr e kortsiktige fordringer (14) 109 ,6 18 9,1 162,9 86,9 9 3,2 96,9 Lån til da tterselskap – – – – – – Mark edsbaserte aksjer (15) 2 296,4 809 ,7 2 02,9 3, 7 26, 7 25,9 Bankinnsk udd, kontanter og lignende 29 7,3 2 73,7 2 15,5 91,5 121,3 12 4,4 Sum omløpsmidler 2 7 03,3 1 2 72,5 581,3 8 005,8 8 0 15,5 8 444, 7 Sum eiendeler 32 56 9,4 28 8 98,3 28 315,4 E genkapital og gjeld E genkapital 38,5 38,5 38,5 Ak sjekapital 38,5 38,5 38,5 (0 ,6) (0,9) (1, 0) E gne aksjer (1, 0) (0 ,9) (0,6) 6 3,0 63,0 63,0 Ov erkurs 6 3,0 63,0 63,0 100 ,9 100,6 100,5 Sum innskutt egenkapital 100 ,5 100 ,6 100,9 5 45 7,0 5 409,7 5 413,8 Annen egenk apital 8 7 56,2 8 306,3 8 118,3 – – – Minorit etsinteresser 6 9 30,4 6 564, 1 6 5 27,1 5 45 7,0 5 409,7 5 4 13,8 Sum annen egenk apital 15 686,6 14 8 70,4 14 645,4 5 55 7,9 5 510,3 5 514,3 Sum egenk apital (16) 15 7 87,1 14 9 71,0 14 7 46,3 Gjeld 0 ,9 1,4 2, 0 Utsa tt skatt (8) 96 3,1 911, 1 9 33,4 – – – Andr e avsetninger for forpliktelser (17) 122,6 162,4 162,2 0 ,9 1,4 2, 0 Sum a vsetning for forpliktelser 1 085, 7 1 0 73,5 1 09 5,6 – – – Obligasjonslån (18) 660 ,0 660 ,0 1 960,0 2 283,6 2 299 ,8 2 7 00,3 Gjeld til kr edittinstitusjoner (18) 12 9 58,3 11 5 23,1 9 7 89,9 14, 1 14, 1 14, 1 Øvrig langsik tig gjeld – – – 2 29 7,7 2 313,9 2 7 14,4 Sum annen langsik tig gjeld 13 6 18,3 12 183, 1 11 7 49,9 – – – Sertifik atlån (18) 800 ,0 – 200 ,0 – – – Gjeld til kredittinstitusjoner (18) 5 97,9 – – 14 9,3 18 9,9 214, 0 Annen k ortsiktig gjeld (19) 680 ,4 6 70,7 5 23,6 14 9,3 18 9,9 214, 0 Sum k ortsiktig gjeld 2 0 78,3 6 70,7 7 23,6 2 44 7,9 2 505,2 2 9 30,4 Sum gjeld 16 7 82,3 13 9 27,3 13 56 9,1 8 005,8 8 0 15,5 8 444, 7 Sum egenk apital og gjeld 32 56 9,4 28 8 98,3 28 315,4 35BALANSE2024
Page 38
KONTANTSTRØMOPPSTILLING V ictoria Eiendom AS K onsern 20 22 2023 20 24 Millioner kroner Not er 20 24 2023 20 22 K ontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter 158,4 17 5,6 22 4,0 R esultat før skattekostnad 80 2,5 260 ,3 1 231,6 (7 ,3) (14,9) (14,8) P eriodens betalte skatter (84,8) (64,2) (55,4) – – – A vskrivning/nedskrivning på varige driftsmidler (4) 2 43,3 325,8 318, 7 – – – Salgsge vinst (28, 7) (28 9,2) (109 ,5) 30 ,4 25, 0 30 ,4 Ge vinst/tap ved salg av aksjer og andeler m.v. (6 3,8) (9 2,4) 16 3,0 – – – R ehabiliteringskostnad 125,8 113,3 98,5 Innt ekt på investering i felleskontrollert virksomhet – – – og tilkn yttet selskap (6) (408, 0) 328,6 (1 004,5) – – – Utb ytte fra felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap ( 6) 2 45,1 1 22,8 5 8,9 6,8 (0 ,7) 1, 1 Endring i tidsa vgrensningsposter/andre poster 7 1,6 13,5 (31,9) 188,3 185, 0 2 40,7 Nett o kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 90 3,0 7 18,5 66 9,4 K ontantstrømmer fra investeringsaktiviteter – – – Innbetaling ved salg av varige driftsmidler 11,2 99 7,8 9 7,6 – – – Utbetaling v ed investering i varige driftsmidler (1 5 29,7) (6 95,0) (1 7 55,0) – – – Utbetaling til r ehabilitering (125,8) (113,3) (98,5) 28,4 1,9 1,4 Innbetaling v ed salg av aksjer og andeler 5, 7 23,8 6, 0 (2 43,2) (1,2) (36 7,9) Utbetaling v ed investering i aksjer og andeler (1 7 96,4) (7 43,9) (629 ,9) (2 4,9) (12,2) (9 5,3) Inn-/ utbetaling ved utlån/andre investeringer (netto) 42,6 (14, 7) 14 9,7 (23 9,7) (11,5) (46 1,8) Nett o kontantstrøm fra investeringsaktiviteter (3 3 92,4) (545,3) (2 230 ,1) K ontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 4 15,0 445, 0 440 ,0 Innbetaling v ed opptak av langsiktig gjeld 4 046,2 5 0 22,8 3 645, 0 – – – Innbetaling v ed opptak av kortsiktig gjeld 1 3 74,0 450 ,0 200 ,0 (208,2) (428,8) (3 9,5) Nedbetaling a v langsiktig gjeld (2 508,3) (4 5 92,3) (1 0 24,9) – – – Nedbetaling a v kortsiktig gjeld (100 ,3) (650 ,0) (7 50,0) – – – Innbetaling v ed salg egne aksjer (16) 25,5 29 ,6 60 ,6 (7 4,4) (51,6) (2 4,1) Utbetaling v ed kjøp egne aksjer (16) (26,2) (14 9,2) (3 55,4) (109 ,5) (115, 1) (156, 1) Utbetaling a v utbytte (300 ,4) (217 ,3) (20 7,0) – – – Innbetaling fr a minoritetsinteresser 7 ,6 – 4, 7 – – – Utbetaling til minorit etsinteresser (5, 1) (8,6) (122,2) 22,9 (150 ,5) 220 ,3 Nett o kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 2 513, 0 (115, 0) 1 450 ,8 (28,5) 23, 0 (0 ,8) Nett o økning/(reduksjon) i bankinnskudd og kontanter 23,6 58,2 (109 ,9) 32,2 3, 7 26, 7 Beholdning a v bankinnskudd og kontanter per 01.01. 2 73,7 215,5 325,4 3, 7 26, 7 25,9 Beholdning a v bankinnskudd og kontanter per 31.12. 29 7,3 2 73,7 215,5 605, 0 7 55,0 345, 0 Uben yttede kredittrammer 1 88 7,0 2 896,0 2 135,0 608, 7 7 81,7 3 70,9 Lik viditetsreserve per 31.12. 2 184,3 3 16 9,7 2 350,5 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORTKONTANTSTRØMOPPSTILLING36
Page 39
NOTER NOTE 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. KONSOLIDERING Aksjer og andeler i datterselskap er regnskapsført etter kost- metoden i selskapsregnskapet og disse aksjer/andeler er eliminert i henhold til oppkjøpsmet oden i konsernregnskapet. Det innebærer at kostpris for aksjene er sammenholdt med datterselskapenes egenkapital på kjøpstidspunktet, hensyntatt forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjonsprisen. Betalt mer- verdi utover verdi av egenkapitalen er fordelt på de enkelte eiendommer i sams var med de verdibetraktninger som lå til grunn ved oppkjøpene, og avskrives etter de samme prinsipper som konsernets øvrige eiendomsmasse. Forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjonsprisen, reverseres/resultatføres over tid som utsatt skattekostnad. Interne transaksjoner, fordringer og gjeldsposter er eliminert i konsernregnskapet. INVESTERINGER I FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET OG TILKNYTTET SELSKAP Aksjer og andeler i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap regnskapsføres etter kostmetoden i selskapsregnskapet og egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Ved bruk av egenkapitalmetoden for felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap som benytter andre regnskapsprinsipper, er regnskapene omarbeidet så langt dette er praktisk mulig. Resultatandel i utenlandsk virksomhet er omregnet til norske kroner ved bruk av gjennomsnittskurser. LEIEINNTEKT Leieinntekter inntektsføres i takt med opptjeningen. AKSJEBASERT INSENTIVPROGRAM Aksjebasert betaling regnskapsføres til virkelig verdi på transaksjonstidspunktet. Selskapets aksjebaserte betaling gjøres opp i kontanter og er derfor regnskapsført som en forpliktelse. Forpliktelsen revurderes til virkelig verdi ved hver regnskapsavslutning. Endringer i forpliktelsen føres over resultatregnskapet. REHABILITERINGSKOSTNAD Kostnader for oppgradering av konsernets eien dommer blir i regnskapet henført til følgende grupper: • løpende r eparasjons- og vedlikeholdskostnader • skattemessig utgiftsførbare rehabiliterings k ostnader • skattemessig aktiveringspliktige rehabiliteringskostnader De to førstnevnte gruppene kostnadsføres i regn sk apet, henholdsvis under postene «Driftskostnad eiendommer og prosjekter» og «Rehabiliteringskostnad», mens beløp i sistnevnte gruppe i utgangspunktet aktiveres i regnskapet. Det gjøres en vurdering av alle oppgraderinger for å sikre en fornuftig regnskapsmessig behandling. BYGGELÅNSRENTER Kostnad ved finansiering av nybyggingsprosjekter aktiveres i regnskapet. RENTER Renteinstrumenter periodiseres på tilsvarende måte som renter på gjeld. DERIVATER Urealisert gevinst/tap på rente- og valutaderivater regnskaps- føres ikke. KONSERNBIDRAG Konsernbidrag til datterselskap, med fradrag for beregnet skatt, føres som økt kostpris på aksjene. Konsernbidrag fra datter- selskap inntektsføres samme år som det er avsatt i det enkelte da tterselskap, såfremt dette representerer opptjent resultat i eierperioden. EIENDOMMER Eiendommer er oppført i balansen til anskaffelses k ost (inkludert historiske oppskrivninger), redusert med akkumulerte regnskaps- messige av- og nedskrivninger. FORDRINGER Fordringer er oppført i balansen til den laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Fordringer som forfaller senere enn ett år etter regnskapsårets slutt regnskaps- føres som finansielle anleggsmidler. MARKEDSBASERTE AKSJER Markedsbaserte aksjer er oppført i balansen til den laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. 37NOTER2024
Page 40
NOTE 1 fortsetter PENSJONER Selskapets pensjonsforpliktelser, direkte finansierte og fonds- baserte ytelsesplaner, vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelsene som er opptjent på balansedagen. Selskapets pensjonsmidler vurderes til virkelig verdi. Netto pensjonsforplik- telser, det vil si differansen mellom nåverdien av pensjonsfor- plik telsene og verdien av pensjonsmidler, er ført i balansen. Årets endring er ført som driftskostnad i resultat r egnskapet. Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjen- ingstid. Det samme gjelder estimatavvik som skyldes ny infor- masjon eller endringer i de aktuarmessige forutsetningene, i den gr ad de overstiger 10 % av den største av pensjonsforpliktelsene og pensjonsmidlene (korridor). SKATT Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet på skatteøkende midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier etter ut- ligning av skattereduserende midlertidige forskjeller og under- skudd til fremføring. Utsa tt skatt balanseføres til nominell verdi etter den skatte- sats som på balansedagen er vedtatt å gjelde for fremtidige perioder , med unntak av utsatt skatt i datterselskaper på oppkjøpstidspunktet, jf. prinsippnoten vedrørende konsolidering ovenfor. KONTANTSTRØMOPPSTILLING Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden. NOTE 2 FINANSIELL MARKEDSRISIKO Victoria Eiendom er eksponert for svingninger i rentemarkedet. For å redusere denne risikoen benytter selskapet rentebytteavtaler. Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar har kr 1 750,0 mill. i rentebytteavtaler, hvorav kr 250 mill. utløper i 2025. Merverdier på rente- bytteavtalene per 31.12.2024 utgjør kr 93,4 mill. (kr 65,5 mill.) for Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar. Victoria Eiendom konsern har kr 8 365,0 mill. i rentebytteavtaler, hvorav kr 1 170,0 mill. utløper i 2025. Av konsernets samlede innlåns- portefølje på kr 15 016,2 mill., skal 52 % rentereguleres i 2025. Merverdi på rentebytteavtalene per 31.12.2024 utgjør kr 420,0 mill. (kr 298,5 mill.) for Victoria Eiendom konsern. NOTE 3 LEIEINNTEKT LEIEINNTEKT GEOGRAFISK FORDELT K onsern Morselskap Millioner kr 20 24 20 23 20 22 20 24 20 23 20 22 Oslo 1 251,5 1 155,5 1 068,8 – – – Øvrige Norge 146,8 136, 0 128,4 – – – Sum 1 3 98,3 1 291,5 1 19 7,2 – – – NOTE 4 VARIGE DRIFTSMIDLER Akk. Akk. Akk. Bokf ørt År ets År ets Øk ono- Avskriv- ansk. År ets År ets ansk. a vskr./nedsk. verdi or dinære ned- misk nings- Millioner kr per 0 1.01. tilgang a vgang per 31. 12. per 31. 12. per 31. 12. a vskr. skriving le vetid plan KONSERN Bygninger 1 3 881,2 1 103,3 – 14 984,5 (1 9 39,2) 1 3 045,3 198,4 – 25– 100 år Lineær T omter 6 0 39,4 429 ,3 – 6 468, 7 (2 72,0) 6 196,7 – 30 ,0 – – Driftsløsør e, inventar o.l. 194,5 3 7,4 (1,5) 230 ,4 (118,5) 111,9 14,9 – 3– 10 år Lineær Sum k onsern 20 115, 1 1 5 70,0 (1,5) 21 683,6 (2 329 ,7) 1 9 353,9 213,3 30 ,0 MORSELSKAP Driftsløsøre, inventar o.l. 0 ,4 – – 0 ,4 – 0 ,4 – – 3– 10 år Lineær Sum morselskap 0 ,4 – – 0 ,4 – 0 ,4 – – VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORTNOTER38
Page 41
NOTE 5 LØNN OG HONORARER LØNNSKOSTNADER Millioner kroner 20 24 20 23 20 22 Lønninger 7 0,6 68,4 64,3 Arbeidsgiv eravgift 14,5 14, 0 11, 0 Pensjonskostnader 10 ,2 10 ,6 11,9 Ak sjebonusordning inkl. arbeidsgiveravgift (2021–2024, kom ikke til utbetaling) (8,8) (0 ,6) 5,9 Ak sjebonusordning inkl. arbeidsgiveravgift (2024–2027) 4,6 – – Andr e ytelser 5,3 5,6 5, 0 Sum lønnskostnader 96,4 98, 0 98, 1 Antall årsverk 3 7 40 40 YTELSER TIL LEDENDE ANSATTE 2024 L ønn Bonus Na turalytelser Sum Christian Ringnes, adm. direktør til 7. mai 2024 2 7 10 108 – 7 4 269 2 7 84 377 Sigurd Stray, adm. direktør fra 8. mai 2024/viseadm. dir. til 7. mai 2024 5 7 43 109 3 0 30 000 305 30 7 9 0 78 416 Jon Rasmus Aurdal, finansdirektør 4 603 326 1 0 30 000 209 98 9 5 843 315 2023 L ønn Bonus Na turalytelser Sum Christian Ringnes, adm. direktør 5 7 66 181 4 5 000 2 11 888 6 023 069 Sigurd Stray, viseadm. direktør 5 432 415 45 000 2 52 452 5 729 867 Jon Rasmus Aurdal, finansdirektør 3 888 767 4 5 000 2 35 548 4 169 315 2022 L ønn Bonus Na turalytelser Sum Christian Ringnes, adm. direktør 5 776 893 9 0 72 20 3 369 5 989 334 Sigurd Stray, viseadm. direktør 5 111 499 9 0 72 1 87 940 5 308 511 Jon Rasmus Aurdal, finansdirektør 3 707 420 9 0 72 1 78 021 3 8 94 513 Ledende ansatte avlønnes i Eiendomsspar AS. Tidligere adm. direktør Christian Ringnes hadde en pensjonsordning hvor det ble avsatt 34 % av bruttolønn, etter fradrag for inn- betaling til den kollektive pensjonsordningen. Totalt opptjent pensjonsrettighet etter denne pensjonsordningen er regnskapsført som en forpliktelse i regnskapet, jf. note 17. Det er ytet lån til Sigurd Stray på kr 20 368 582 og Jon Rasmus Aurdal på kr 11 177 7 86 . Lånene renteberegnes til normrente fastsatt av Skatteetaten. Det er stilt tilfredsstillende sikkerhet for lånene. For øvrig er det ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel for ledende ansatte. Det er ikke avtalt særskilt sluttvederlagsordning for adm. direktør. Aksjebonusordning Alle som var ansatt per 06.05.2024, og som fortsatt er ansatt i Eiendomsspar, deltar i Eiendomsspars aksjebonusordning på følgende vilkår: Antall syntetiske Eiendomsspar-aksjer per ansatt 7 800 T ildelingstidspunkt 06. 05.2024 Innløsningstidspunkt 06. 05.2027 Innløsningskurs kr 420 T otalt er det utstedt 288 600 syntetiske aksjer. Maksimal verdi er begrenset til kr 507 000 per ansatt på innløsningstidspunktet 06.05.2027. Pensjoner og pensjonsforpliktelser Selskapet har en lukket ytelsespensjonsordning. Ordningen gir rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er hoved sak elig avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsen fra folketrygden. Den kollektive pensjonsavtalen er finansiert ved fondsoppbygging organisert i et forsikringsselskap. Videre har selskapet en innskuddspensjonsordning. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon. PERIODENS PENSJONSKOSTNAD Millioner kroner 20 24 20 23 20 22 Årets pensjonsopptjening 3,8 3, 7 4,3 R entekostnad på pensjonsforpliktelse 4, 1 3,3 1,5 A vkastning på pensjonsmidler (5,3) (4,5) (2,5) Arbeidsgiv eravgift 0 ,5 0 ,5 0 ,5 Resultatført aktuarielt tap/adm. kostnader 4, 1 3,3 3,8 Nett o pensjonskostnad 7 ,2 6,3 7 ,6 Innskuddsbasert pensjonsordning 3, 0 4,3 4,3 Sum pensjonskostnad 10 ,2 10 ,6 11,9 39NOTER2024
Page 42
NOTE 5 fortsetter NETTO PENSJONSMIDLER 20 24 20 23 20 22 Påløpt pensjonsforpliktelse (117 ,7) (111,3) (10 3,4) Verdi av pensjonsmidler 108,9 94,8 8 9,7 Arbeidsgiveravgift (1,3) (2,3) (1,9) Ikk e resultatført aktuarielt tap 31, 7 38, 1 32,2 Nett o pensjonsmidler 21,6 19 ,3 16,6 Øvrige pensjonsmidler 31,6 31, 7 2 7,6 Sum pensjonsmidler, jf. note 13 5 3,2 51, 0 44,2 ØKONOMISKE FORUTSETNINGER 20 24 20 23 20 22 Diskonteringsrente 3,3 % 3, 7 % 3,2 % F orventet avkastning 4,9 % 5,4 % 4,9 % L ønnsregulering 3,5 % 3,8 % 3,8 % P ensjonsregulering 1,9 % 2,4 % 1, 7 % Regulering av folketrygdens grunnbeløp 3,3 % 3,5 % 3,5 % YTELSER TIL STYRET S tyrehonorar Na turalytelser Sum Christian Ringnes – – – Anders Ry ssdal 305 000 – 305 000 Ragnar Horn 2 45 000 – 2 45 000 Monica S. Salthella 2 45 000 – 2 45 000 Gisèle Marchand 2 45 000 – 2 45 000 Jakob Iqbal 2 45 000 – 2 45 000 Isabelle G. Ringnes – – – I tillegg har Anders Ry ssdal mottatt kr 550 000 i styrehonorar fra Eiendomsspar, øvrige styremedlemmer har mottatt kr 325 000 hver, med unntak av Christian Ringnes og Isabelle G. Ringnes som ble valgt inn i styret i 2024. Det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller sluttveder- lagsordninger. Det er ytet lån til styreleder Christian Ringnes på kr 4 560 000, lånet renteberegnes til normrente fastsatt av skatteetaten. Det er stilt tilfredsstillende sikkerhet for lånet. Forøvrig er det ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel for styremedlemmer eller nærstående. GODTGJØRELSE REVISOR MORSELSKAP Kroner 20 24 20 23 20 22 Lovpålagt revisjon 2 11 375 225 000 2 40 300 Skatterådgivning – – – Andre tjenester utenfor revisjon 2 0 400 120 500 – KONSERN Kroner 20 24 20 23 20 22 Lovpålagt revisjon 2 6 77 980 2 46 9 558 2 379 917 Skatterådgivning 281 4 74 5 7 046 2 72 007 Andre tjenester utenfor revisjon 25 2 274 7 50 860 43 5 026 Oppgitt honorar er etter fradrag for merverdiavgift. VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORTNOTER40
Page 43
NOTE 6 INVESTERINGER I FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET OG TILKNYTTET SELSKAP Motta tt Om- År ets Eier andel/ Opp- Bokf ørt År ets utb ytte / r egnings- Bokf ørt avskr./ Bokført s temme- rinnelig v erdi tilgang/ Andel tilbak e- differanse v erdi nedskr . merv erdi Millioner kr andel k ostpris per 0 1.01. a vgang r esultat betaling m v. per 31. 12. merv erdi per 31. 12. Aurora Eiendom AS 3) 20 ,6 % 6 19,2 – 514, 7 2,5 – – 517 ,2 – – 40 Rue Notr e Dame des Victoires AS 50 ,0 % 0 ,1 0 ,1 – – – – 0 ,1 – – Bjørnegår dssvingen 11–13 ANS 50 ,0 % 4,5 3,6 – 0, 3 – – 3,8 – – F44 Holding A S 22,5 % 1,6 – 1,6 4 ,1 – – 5 ,7 – 1,6 F olketeaterets Produksjonsfond DA 50 ,0 % – 4,3 (4,5) 0, 2 – – – – – Holmenk ollen Park Hotel ANS 50 ,0 % 55, 7 29 ,1 – 5,8 (10,0) – 2 4,9 1,1 36,8 K arl Johans gate 8 Holding AS 50 ,0 % 231,6 6,3 – (54,5) – – (48,2) (1,3) (18, 0) Konowsgate Finans AS 50 ,0 % 0 ,1 0 ,6 – – – – 0, 6 – – Mack Øs t AS 1) 46,3 % 29 ,8 43,8 – 0, 9 – – 44, 7 – (1,6) Oslo S Parkering AS 50 ,0 % 23 5,3 17 2,7 – 5 ,7 (45,0) – 133,4 – 0 ,3 Pandox AB 2) 3) 4) 2 4,8 % 1 992,4 8 145,5 156, 0 43 7,6 (190,1) 422,5 8 9 71,5 – 412,3 Prisma Eiendom AS 33,4 % 1,8 – 1,8 (1, 1) – – 0,7 – 0,3 Roglog AS 50 ,0 % 104,2 – 104,2 (1, 7) – – 10 2,5 – 1, 1 Scandic Hotel Gardermoen AS 50 ,0 % 0 ,5 7 8,1 – 9, 5 – – 8 7,6 – 0,7 Wild Bill AS 48, 0 % 130 ,4 126,9 – (1,5) – – 125,4 (2,6) 159,9 Økernveien 115 Utvikling AS 50 ,0 % 17 0,9 115,2 23,2 0, 2 – – 138,6 – (13,9) Sum konsern 8 726,2 7 97,0 408, 0 (2 45,1) 422,5 1 0 108,5 (2,8) 5 79,5 herav felleskontrollert virksomhet 45 3,8 122,9 (33,6) (55,0) – 488, 0 her av tilknyttet selskap 8 2 72,4 6 74,1 44 1,6 (190 ,1) 422,5 9 620 ,5 Alle selsk apene har forretningskontor i Oslo, med unntak av Aurora Eiendom AS, Surnadal – F44 Holding AS, Tau – Pandox AB, Stockholm, Sverige – Scandic Hotel Gardermoen AS, Ullensaker – Roglog AS, Tau og Wild Bill AS, Sandnes. 1) S temmeandel 50,0 %. 2) S temmeandel 35,7 %. 3) A urora Eiendom AS er børsnotert på Euronext Growth Oslo og Pandox AB er børsnotert på Nasdaq Stockholm OMX. Disse to selskapene avlegger regnskap etter internasjonale regnskapsstandarder (IFRS). Det er ikke praktisk mulig å omarbeide andelen i disse virksomhetene til Eiendomsspar sine regnskapsprinsipper. 4) Bokf ørt verdi av Pandox AB i morselskapet er kr 6 628,6 mill., hvorav kr 6 262,7 mill. tilsvarer bokført verdi av Pandox i konsernet da Eiendomsspar AS mottok avviklingsoppgjøret fra Eiendomsspar Sverige Holding AB den 30.12.2019 (konsernkontinuitet), samt kr 366,0 mill. som er kostprisen på de aksjene i Eiendomsspar AS ervervet i Pandox gjennom emisjonene i 2019 og 2024. NOTE 7 ANNEN FINANSINNTEKT OG FINANSKOSTNAD K onsern Morselskap Millioner kr 20 24 20 23 20 22 20 24 20 23 20 22 ANNEN FINANSINNTEKT Andre renteinntekter 20 ,0 14, 1 22,9 4,6 2,8 0 ,8 Mottatt utbytte 98,8 12,2 11,6 – – – Ge vinst ved salg av aksjer – 1,6 – – – – Ge vinst ved renteswap 90 ,5 – 2 7,0 18,6 – 9 ,0 Gevinst ved valutaswap – – 8, 1 – – – Andre finansinntekter 1,8 3,8 0 ,1 – 0 ,2 – Sum annen finansinntekt 211, 1 31, 7 6 9,7 23,2 3, 0 9 ,8 ANNEN FINANSKOSTNAD Rentekostnader 56 7,8 4 17,7 305,5 111,4 90 ,6 7 3,1 Tap og nedskrivinger aksjer og andeler 0 ,5 1, 0 – 0 ,5 1, 0 0 ,2 Urealisert verdiendring aksjer 8,6 (9 3,4) 18 9,3 – – – Andr e finanskostnader 44,4 28,4 21,9 4,6 4,2 3,2 Sum annen finanskostnad 621,3 3 53,7 516, 7 116,5 9 5,8 7 6,5 41NOTER2024
Page 44
NOTE 8 SKATTER SKATTEKOSTNAD K onsern Morselskap Millioner kr 20 24 20 23 20 22 20 24 20 23 20 22 Betalbar skatt 66,5 8 7,1 6 3,6 15,6 14,8 10 ,7 Endring utsatt skatt 12,3 25,2 (0 ,4) 0 ,7 0 ,4 (0 ,7) Sum 7 8,8 112,3 6 3,2 16,3 15,2 10 ,0 KONSERN – UTSATT SKATT Skatteeffekten av midlertidige forskjeller i konsernet er som følger per 31.12.: Millioner kr 20 24 20 23 20 22 LANGSIKTIGE POSTER Anleggsmidler 9 32,1 8 70,0 945,9 A vsetning for forpliktelser (13, 0) (13, 1) (12, 1) Gevinst- og tapskonto 5 3,9 6 7,2 15, 0 Sum langsiktige poster 9 73,0 9 24,1 948,8 KORTSIKTIGE POSTER Kortsiktig fordring (0 ,8) (0 ,8) (0 ,7) Kortsiktig gjeld (6,9) (9 ,1) (11,6) A vskåret rentefradrag til fremføring (1,9) (2,6) (2,8) Undersk udd til fremføring (0 ,3) (0 ,5) (0 ,3) Sum kortsiktige poster (9 ,9) (13, 0) (15,4) Sum utsatt skatt per 31.12. 96 3,1 911, 1 9 33,4 MORSELSKAP – UTSATT SKATT Midlertidige forskjeller i morselskapet er som følger per 31.12.: Millioner kr 20 24 20 23 20 22 Anleggsmidler 15, 1 12, 7 6,4 Ge vinst- og tapskonto 0 ,4 0 ,5 0 ,6 Kortsiktig gjeld (6,2) (7 ,0) (2,9) Sum midlertidige forskjeller 9 ,3 6,2 4, 1 Beregning av utsatt skatt: Anvendt skattesats 22 % 22 % 22 % Utsa tt skatt per 31.12. 2, 0 1,4 0 ,9 MORSELSKAP – ÅRETS SKATTEGRUNNLAG Forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad i morselskapet og årets skattegrunnlag er som følger: Millioner kr 20 24 20 23 20 22 Resultat før skattekostnad 22 4,0 17 5,6 158,4 P ermanente forskjeller 0 ,5 – (0 ,2) Mottatt utbytte/utdelinger (182,6) (131, 1) (122,8) T ap/nedskrivning aksjer og andeler 30 ,4 25, 0 40 ,2 Gevinst/tap ved salg av aksjer/andeler 1,6 (0 ,2) (0 ,9) Endring midlertidige forskjeller: – anleggsmidler (2,4) (6,3) (12,9) – ge vinst- og tapskonto 0 ,1 0 ,1 0 ,2 – kortsiktig gjeld (0 ,8) 4, 1 5, 7 Årets skattegrunnlag 7 0,8 6 7,2 6 7,7 Skattesats 22 % 22 % 22 % Betalbar skatt 15,6 14,8 14,9 T ilbakebetalt skatt fra tidligere år – – (4,2) Sum betalbar skatt 15,6 14,8 10 ,7 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORTNOTER42
Page 45
NOTE 9 RESULTAT PER AKSJE Antall utestående aksjer i Victoria Eiendom AS utgjør 12 005 040 per 31.12.2024, jf. note 16. Gjennomsnittlig antall utestående aksjer i 2024 var 12 012 520 aksjer. Konsern 20 24 20 23 20 22 Årets resultat tilordnet aksjonær (mill. kr) 429 ,1 106, 0 6 77,3 Gjennomsnittlig antall utestående aksjer 12 0 12 520 12 08 9 618 12 16 1 362 Resultat per aksje (kr) 3 5,72 8, 77 55,6 9 NOTE 10 INVESTERINGER I DATTERSELSKAP Eier andel/ s temme- Ak sje- Bokført Millioner kr andel k apital v erdi EID AV MORSELSKAPET ANS Sagahuset 54,9 % – – A S Eiendomspart Drammensveien 10 77 ,0 % 0 ,1 – A S Eiendomsutvikling 100 % 0 ,1 2 4,9 AS Forretningsgården 100 % 0 ,1 80 ,8 Bilbygg AS 100 % 11, 1 5 7,5 Bogstadveien 49 AS 100 % 0 ,1 0 ,1 Bygdøy Allé 1 AS 100 % 0 ,1 0 ,1 Drammensveien 159 AS 100 % 0 ,1 0 ,1 Eiendomsspar AS 56,4 % 211,8 5 6 36,0 Haforo Holding AS 5 9,5 % 1, 0 2,5 Hausmannsga te 28 AS 100 % 30 ,0 6 1,2 Hausmannsgate 40 AS 100 % 0 ,1 5,9 Jær en Handlepark 7 AS 100 % 0 ,6 30 ,6 Kaiveien 23-27-29 AS 2) 100 % 0 ,3 3, 1 Karl Johans gate 21 ANS 99 % – 326,3 K ongsveien Oslo AS 2) 100 % 2 70,0 333, 7 KS EP Drammensveien 10 7 9 % – 13, 1 Majorstuveien 38 AS 100 % 0 ,1 120 ,9 Namsos Handelspark II AS 100 % 0 ,1 15, 0 Nedre Slottsgate 21 AS 99 % 0 ,1 15 7,0 Nordre gate 2 Holding AS 55 % 1, 0 0 ,6 Plantasjen Eiendom Halden AS 100 % 0 ,1 33,2 Plantasjen Eiendom S tjørdal AS 100 % 0 ,2 42,4 Pr ofessor Birkelands vei 32B AS 100 % 0 ,1 134,4 Pr ofessor Birkelands vei 36 AS 100 % 0 ,1 133,4 R osenkrantz’ gate 13 AS 100 % 0 ,1 0 ,1 Rådhusgata 28 Oslo AS 100 % 0 ,1 55,3 T horvald Meyers gate 2 Næring AS 100 % 0 ,1 160 ,9 Økrisletta 1 AS 2) 100 % 0 ,1 19 ,0 Sum morselskap 7 447,9 EID AV DATTERSELSKAP AV VICTORIA EIENDOM AS ANS Sagahuset 0 ,1 % – – A S Eiendomspart Drammensveien 10 21 % 0 ,1 – Bellonahuset A S 55 % 6, 0 2 4,6 Forusbeen 17 AS 5 9,5 % 0 ,1 2 7,4 Karl Johans gate 21 ANS 1 % – 2, 0 Kongsveien 30 AS 2) 100 % 0 ,2 36 3,7 KS EP Drammensveien 10 21 % – 1,2 Mes terhoff Eiendom AS 5 9,5 % 0 ,1 4, 7 Nedre Slottsgate 21 AS 1 % 0 ,1 1,6 VE Bolig A S 100 % 1,3 30 ,0 43NOTER2024
Page 46
NOTE 10 fortsetter Eierandel/ s temme- Ak sje- Bokført Millioner kr andel k apital v erdi EID AV DATTERSELSKAPET EIENDOMSSPAR AS Alfaset 1. industrivei 5 AS 2) 100 % 0 ,1 7 0,9 Alna Park AS 100 % 0 ,2 85,4 Alnabruk vartalet AS 100 % 22,4 7 5,1 AS Magnusgården 100 % 1, 0 56 1,4 AS Storgaten 6 100 % 1,6 42, 0 Brødrene Johansen Eskefabrikk AS 100 % 0 ,1 84,9 Caspar S torms vei 14 AS 100 % 4, 7 44, 7 Drammensveien 200 AS 100 % 0 ,1 0 ,1 Dronningensgate 40 AS 100 % 0 ,1 123,9 ES Hot ellus AS 100 % 0 ,1 0 ,1 ES Vest AS 96 % 0 ,6 94,6 Fisk ergata 46 AS 100 % 0 ,2 45, 1 Folketeaterbygningen AS 100 % 2,5 2 71,8 Frikar AS 100 % 1, 0 66,3 G abelshus AS 100 % 0 ,3 50 ,2 Grand Hotel AS 100 % 2 7,2 322,5 Har aldrudveien 18 Holding AS 1) 20 % 1, 0 2,4 Hegdehaugs veien 27 AS 100 % 0 ,1 0 ,1 Hjalmar Johansens gate 12 AS 100 % 0 ,2 6 3,2 Hoffsveien 10 og 14 AS 100 % 0 ,9 6 9,0 Hoffsveien 4 AS 100 % 0 ,4 9 2,6 Hoffsveien 9 AS 100 % 0 ,2 3 7,9 Holbergsgate 21 AS 100 % 5, 0 5, 0 Holbergsplass Holding AS 100 % 0 ,1 38,8 Holmenk ollen Invest Eiendom AS 100 % 0 ,5 111, 1 Holmenkollen Restaurant AS 100 % 0 ,1 21, 7 Jernbanetorget 4 AS 100 % 0 ,1 0 ,1 Karl Johans gate 6 AS 100 % 0 ,1 0 ,1 Kjelsåsveien 161 AS 100 % 0 ,1 30 1,9 Klingenberggaten 4 AS 100 % 22,8 26 1,4 Kongsveien 15 AS 100 % 0 ,1 0 ,1 Lille Alnabrukvartalet AS 100 % 4,6 28, 0 Mack Kvartalet AS 100 % 2, 0 83,8 Micheletv eien 59–61 AS 100 % 10 ,5 29 7,6 Nye Storgaten 10 A AS 100 % 0 ,1 85, 1 Nye Storgaten 10 B AS 100 % 0 ,1 118, 0 Parkveien 60 AS 100 % 0 ,1 2, 0 Parkveien 64 AS 100 % 10 ,8 30 ,3 Professor Dahlsgate 18 AS 100 % 0 ,1 225,4 R enref AS 100 % 1,6 117 ,9 Rådhuseiendommene AS 100 % 18, 1 15 9,8 Rådhusgaten 23 AS 100 % 2,6 2 4,2 Skræddergaarden AS 100 % 0 ,1 3 7,4 Smalvollveien 63 AS 100 % 3,6 60 ,4 Sommerrogaten 13–15 Tomt AS 100 % 0 ,1 0 ,1 Storgaten 8 Oslo AS 100 % 0 ,1 5 9,7 Stortingsgaten 14–16 AS 100 % 0 ,4 2 73,7 Strømsveien 195–197 Eiendom AS 100 % 1,2 82,3 S trømsveien 230 AS 100 % 0 ,3 29 ,0 Stubberudveien 8 AS 100 % 7 ,4 45,3 T ordenskiolds gate 8–10 AS 100 % 2,5 134,9 T vet Holding AS 5 3,5 % 1, 0 3,4 Urt egaten 9 Holding AS 9 3 % 10 ,0 200 ,2 Urtegata 9 S1 AS 100 % 0 ,2 26,8 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORTNOTER44
Page 47
NOTE 10 fortsetter Eierandel/ s temme- Ak sje- Bokført Millioner kr andel k apital v erdi Verkseier Furulundsvei 9 Oslo AS 100 % 0 ,1 0 ,1 Vestfjordgata 28–30 AS 100 % 0 ,1 4,8 V ika Oppstart 52 AS 2) 100 % 1, 0 15 3,3 Vika Oppstart 70 AS 2) 100 % 1, 0 162,4 V ollabygget AS 100 % 0 ,4 8 7,5 Vollaveien 20 AS 100 % 1, 1 143, 0 VVS Huset Eiendom AS 100 % 0 ,1 16, 0 VVS Huset Invest AS 100 % 0 ,2 210 ,9 Øvre Slottsgate 12 AS 100 % 0 ,4 221,5 Sum morselsk ap 6 06 9,2 EID AV DATTERSELSKAP AV EIENDOMSSPAR Eierandel/ s temme- Ak sje- Bokført Millioner kr andel V aluta k apital v erdi Alnabru Næringspark AS 100 % 2,6 15,8 Bjørnegår dsvingen AS 100 % 0 ,1 10 ,0 C. Sundts gate 18 AS 2) 100 % 0 ,2 90 ,3 Folketeateret Oslo AS 100 % 5, 0 10 ,0 Haraldrudveien 18 AS 1) 20 % 1,0 92,0 Har aldrudveien 40 AS 2) 100 % 0 ,1 15 2,4 Mack Stranda AS 100 % 0 ,6 21, 1 Mandalsgadens Eiendomsselskab AS 100 % 0 ,5 6,2 R osenkrantzgate 13 DA 7 4,75 % – 22,4 R osenkrantzgate 13 II AS 100 % 0 ,4 23,8 T imms Reperbane AS 5 3,5 % 0 ,8 23, 7 Tvet Bolig Holding AS 3) 5 3,5 % 0 ,1 0 ,1 Tvetenveien 11 Bolig AS 4) 5 3,5 % 1,6 48,2 Urt egaten 9 AS 9 3 % 0 ,1 1 31,0 Urtegata 9 S3 AS 9 3 % 0 ,1 14,2 1) S temmeandel 58 %. 2) Alf aset 1. industrivei 5 AS, C. Sundts gate 18 AS, Haraldrudveien 40 AS, Kaiveien 23-27-29 AS, Kongsveien Oslo AS, Kongsveien 30 AS, Vika Oppstart 52 AS, Vika Oppstart 70 AS og Økrisletta 1 AS ble ervervet i 2024. 3) T vet Bolig Holding AS ble stiftet i 2024. 4) T vetenveien 11 Bolig AS ble stiftet ved fisjon av Timms Reperbane AS. Thorleif Haugsvei 15 AS ble fusjonert med AS Eiendomsutvikling. NOTE 11 LÅN TIL FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET OG TILKNYTTET SELSKAP K onsern Morselskap Millioner kr 20 24 20 23 20 22 20 24 20 23 20 22 Utlån til F44 Holding AS 7 ,9 – – – – – Utlån til Prisma Eiendom A S 1,9 – – – – – Utlån til Øk ernveien 115 Utvikling AS – 22,9 21,4 – – – Sum 9 ,8 22,9 21,4 – – – NOTE 12 INVESTERINGER I AKSJER OG ANDELER Antall Bokført Millioner kr Eier andel ak sjer v erdi Hagabackens Fastighets AB 1, 7 % 2 7 05 445 14, 1 Sunday Power AS 9 ,6 % 3 29 5 15, 0 Charlius Cologne Hotel Property GmbH *) 5, 1 % 1 2 75 8,8 Charlius German y Hotels Holding GmbH 5, 1 % 1 2 75 10 ,8 Dormben Hotel Hanover Property GmbH 5, 1 % 4 1 227 11,2 Hypnos Hot el Properties Holding GmbH 5, 1 % 1 2 75 13 5,6 Royal Stavanger Hotel AS 2,9 % 14 850 2, 0 Sum 197,5 *) T otalt eierskap er 9,9 %, 5,1 % direkte og 4,8 % indirekte gjennom Charlius Germany Hotels Holding GmbH. 45NOTER2024
Page 48
NOTE 13 ANDRE LANGSIKTIGE FORDRINGER K onsern Morselskap Millioner kr 20 24 20 23 20 22 20 24 20 23 20 22 Utlån til ansatte 1) 85, 0 66, 1 51,4 46,4 32,5 17 ,3 Netto pensjonsmidler, jf. note 5 5 3,2 51, 0 44,2 – – – P eriodisert leieinntekt/forskuddsbetalte kostnader 54,4 3 9,5 44,4 – – – Andr e lån 3,8 2, 7 2, 0 – – – Sum 196,4 15 9,3 142, 0 46,4 32,5 17 ,3 1) Utlån til ansa tte forrentes til minimum normrente fastsatt av Skattedirektoratet. NOTE 14 ANDRE KORTSIKTIGE FORDRINGER K onsern Morselskap Millioner kr 20 24 20 23 20 22 20 24 20 23 20 22 Kundefordringer 3 9,9 30 ,5 28,8 – – – Andr e fordringer 46,9 125,6 126, 0 – – – F orskuddsbetalte kostnader/opptjente renter 22,8 33, 0 8, 1 1,6 1,4 0 ,9 Sum 109 ,6 18 9,1 162,9 1,6 1,4 0 ,9 NOTE 15 MARKEDSBASERTE AKSJER Balanse- Eier- Antall Virkelig f ørt Millioner kroner andel ak sjer v erdi v erdi Dalata Hotel Group PLC 7 ,30 % 15 5 30 682 855,5 7 97,1 Scandic Hotels Group AB 14, 78 % 32 26 3 233 2 281,4 1 4 99,3 Sum 3 136,9 2 296,4 NOTE 16 EGENKAPITAL Aksjekapitalen per 31.12.2024 er kr 38 468 190,63 fordelt på 12 309 821 aksjer à kr 3,125. Hver aksje har én stemme. Annen Sum Ak sje- E gne egen- Minorit ets- egen- Millioner kr k apital ak sjer Ov erkurs k apital int eresser k apital MORSELSKAP Egenkapital per 31.12.2023 38,5 (0 ,9) 6 3,0 5 409 ,7 – 5 510 ,3 Årsresultat 20 7,7 20 7,7 Kjøp egne aksjer (0 ,1) (2 4,0) (2 4,1) Mottatt utbytte egne aksjer 0 ,5 0 ,5 Avsatt utbytte (180,1) (180,1) Morselskapets egenkapital per 31.12.2024 38,5 (1, 0) 6 3,0 5 4 13,8 – 5 514,3 KONSERN Egenkapital per 31.12.2023 38,5 (0 ,9) 6 3,0 8 306,3 6 564, 1 14 9 71,0 Årsresultat 429 ,1 294,6 7 23,7 Kjøp egne aksjer (0 ,1) (2 4,0) (2, 1) (26,2) Salg egne ak sjer – 25,5 25,5 Motta tt utbytte egne aksjer 0 ,5 – 0 ,5 Avsatt utbytte ( 180,1) ( 152,2) ( 332,3) Omregningsdifferanser mv. 2 38,2 184,3 4 22,5 Minoritet (13,8) 16,2 2,4 Sum egenk apital per 31.12.2024 38,5 (1, 0) 6 3,0 8 7 56,2 6 9 30,4 15 7 87,1 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORTNOTER46
Page 49
AKSJONÆROVERSIKT PER 31.12.2024 Aksjonær Antall ak sjer Ak sjer i % 1 Ringnes Holding A S 3 9 54 930 3 2,1 2 T yns-Ring AS 1 640 430 13,3 3 O AK Management AS 608 4 79 4 ,9 4 T aconic AS 5 28 570 4,3 5 C. Ludens Ringnes S tiftelse 5 00 103 4 ,1 6 Hans Herman Horns S tiftelse 40 7 929 3,3 7 MP P ensjon PK 3 43 000 2,8 8 P aul Krohn Eiendom AS 33 9 096 2,8 9 Elisabeth Kr ohn Holding AS 338 096 2, 7 10 V ictoria Eiendom AS 304 7 81 2,5 11 Dobloug, Anett e 258 108 2 ,1 12 A S Straen 1 40 000 1, 1 13 Horn Bull A S 1 20 919 1, 0 14 T ricolor AS 1 13 224 0 ,9 15 Pisc es Invest AS 9 6 612 0 ,8 16 Sjelt epetter AS 86 482 0 ,7 16 Bob Merlin A S 8 6 482 0 ,7 18 K vantia AS 83 454 0 ,7 19 A S Ship-Ring 8 0 000 0 ,6 20 Else F orvaltning AS 7 4 000 0 ,6 Øvrige aksjonærer (417) 2 205 126 17 ,9 Totalt antall aksjer 1 2 309 821 100 ,0 Egne aksjer (304 7 81) (2,5) T otalt antall utestående aksjer 1 2 005 040 9 7,5 EGNE AKSJER 31.12.2023 Kjøp Innløsning 31. 12.2024 Antall 266 2 45 38 5 36 – 304 7 81 Vederlag (mill. kr) 2 4,1 Ak sjene er ervervet for senere å kunne benyttes til eventuell amortisering, incentivordninger, videresalg eller fusjon. AKSJER EIET AV STYRET OG ADM. DIREKTØR (INKL. NÆRSTÅENDE) Aksjonær Antall ak sjer Christian Ringnes *) 5 595 360 Anders Ryssdal 1 482 Ragnar Horn 1 137 049 Monica S. Salthella 14 7 Gisèle Marchand – Jak ob Iqbal – Isabelle G. Ringnes 184 Sigur d Stray – *) Inkl. Ringnes Holdning AS og Tyns-Ring AS. C. Ludens Ringnes Stiftelse eier 500 103 aksjer i Victoria Eiendom. C. Ludens Ringnes Stiftelse er en selvstendig stiftelse hvor Christian Ringnes er styreleder. NOTE 17 ANDRE AVSETNINGER FOR FORPLIKTELSER K onsern Morselskap Millioner kr 20 24 20 23 20 22 20 24 20 23 20 22 Pensjonsforpliktelser 1) 3 9,5 3 9,7 3 5,0 – – – R entebytteavtaler 2) – – 25,5 – – – A vsetning for garantileie 9 ,5 48, 0 80 ,2 – – – Andr e avsetninger 7 3,6 7 4,7 21,5 – – – Sum 122,6 162,4 162,2 – – – 1) A v pensjonsforpliktelsen knytter kr 36,2 mill. seg til pensjonsordning for tidligere adm. direktør. 2) Nega tiv verdi på rentebytteavtaler identifisert ved konserndannelsen med Eiendomsspar i 2019. Reverseres over løpetiden på avtalene. 47NOTER2024
Page 50
NOTE 18 RENTEBÆRENDE GJELD K onsern Morselsk ap Millioner kr 20 24 20 23 20 22 20 24 20 23 20 22 Obligasjonslån 660 ,0 660 ,0 1 960,0 – – – Gjeld til kr edittinstitusjoner (pantelån) 13 556,2 11 5 23,1 9 7 89,9 2 7 00,3 2 299 ,8 2 283,6 Sertifik atlån 800 ,0 – 200 ,0 – – – Sum 15 0 16,2 12 183, 1 11 94 9,9 2 7 00,3 2 299 ,8 2 283,6 her av langsiktig gjeld 13 6 18,3 12 183, 1 11 7 49,9 2 7 00,3 2 299 ,8 2 283,6 her av kortsiktig gjeld 1 3 97,9 – 200 ,0 – – – Den r entebærende gjelden fordeler seg på følgende valutasorter per 31. 12.2024: K onsern Morselskap Millioner V aluta NOK V aluta NOK NOK – 13 3 90,5 – 2 7 00,3 SEK 1 049,8 1 080,5 – – EUR 46,2 545,2 – – Sum 15 016,2 – 2 700,3 2030 Andel total gjeld til renteregulering (konsern): 20 25 20 26 20 27 20 28 20 29 og sener e %-andel 5 2 % 2 % 7 % 5 % 7 % 2 7 % Gjennom- 20 30 snittlig Avdrags-/forfallsstruktur langsiktig gjeld (konsern): 20 25 20 26 20 27 20 28 20 29 og sener e r ente Gjeld til kredittinstitusjoner (pantelån) 9 55,2 5 32 7,9 5 015,2 800 ,0 860 ,0 – – Obligasjonslån – 660 ,0 – – – – – Sum 9 55,2 5 987,9 5 015,2 800 ,0 8 60,0 – 1) 4,6 % 2) 1) T ilsvarende tall per 31.12.2023 var kr 863,3 mill. 2) Gjennomsnittlig t otal lånekostnad for konsernet hensyntatt, flytende rentebasis, lånemargin og rentesikring (2023: 4,4 %). SIKRINGSBOKFØRING OG RENTEBINDING Victoria Eiendom benytter rentebytteavtaler for å sikre kontantstrømmene fra rentebetalingene på deler av selskapets innlån. Sikringsavtalene er vurdert til å tilfredsstille kravene for sikringsbokføring og behandles som regnskapsmessig sikring i regnskapet. K onsern Millioner kr 20 24 20 23 20 22 Lån med rentebinding, mer enn ett år (rentebytteavtaler) 7 19 5,0 7 300 ,0 5 45 2,0 Effekten på rentekostnadene i resultatregnskapet grunnet rentebytteavtalene (196,9) (14 1,9) 18,9 Merv erdi på rentebytteavtalene 420 ,0 298,5 32 4,6 PANTSTILLELSER: Eiendommer med en bokført verdi på kr 15 330,8 mill. og aksjer (Scandic Hotels Group AB og Dalata Hotel Group PLC) med en bokført verdi på kr 2 296,4 mill. er pantsatt som sikkerhet for den rentebærende gjelden. Bokført verdi av 7 600 000 Eiendomsspar ak sjer (kr 2 287,1 mill.) eid av Victoria Eiendom AS er pantsatt som sikkerhet for rentebærende gjeld på kr 585,0 mill. NOTE 19 ANNEN KORTSIKTIG GJELD K onsern Morselsk ap Millioner kr 20 24 20 23 20 22 20 24 20 23 20 22 Leverandørgjeld 43,3 55,3 9 ,2 0 ,6 – – Sk attetrekk, feriepenger, mva. mv. 18,8 18, 0 22,9 – – – Betalbar skatt 6 9,8 86,4 6 3,5 15,6 14,8 14,9 A vsetning renter 6 1,9 45, 7 54, 0 17 ,4 16,9 17 ,0 Forskudd 28, 0 15, 7 20 ,0 – – – Utb ytte 332,3 300 ,8 2 17,5 180 ,1 156,6 115,3 Annen gjeld 126,3 148,8 136,5 0 ,3 1,6 2, 1 Sum 680 ,4 6 70,7 5 23,6 214, 0 18 9,9 14 9,3 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORTNOTER48
Page 51
492024 BOX Sports & Events åpnet 25. september 2024, www.boxoslo.no NOTE 20 HENDELSER ETTER BALANSEDATO Victoria Eiendom har solgt eiendommene Henrik Ibsens gate 36, Oslo og Myrveien 1, Jæren med en samlet regnskapsmessig gevinst på kr 131 mill. Da tterselskapet Eiendomsspar har inngått en avtale med Oslo kommune om å kjøpe Tryvannstårnet for en kjøpesum på kr 14 mill. Tårnet med tilhørende arealer skal pusses opp og det er blant annet planer om et serveringssted over tre etasjer. Eiendomsspar har også ervervet ytterlligere 2 500 000 aksjer i Dalata Hotel Group PLC for en kjøpesum på EUR 11 mill. og har nå en eierandel på 8,5 %. Da tterselskapet Eiendomsspar har også solgt henholdsvis 3,5 % og 1,8 % av sin aksjepost i Roglog AS til administrerende direktør Sigurd Stray og finansdirektør Jon Rasmus Aurdal. Eiendomsspar solgte i tillegg 21 834 egne aksjer til administrerende direktør Sigurd Stray og 10 917 aksjer til finansdirektør Jon Rasmus Aurdal i mars 2025, fra selskapets beholdning av egne aksjer. Aksjene har tre års binding og ble omsatt til markedskurs, fastsatt basert på Black-Scholes verdsettelsesmodell utarbeidet av ekstern rådgiver. Sigurd Stray og Jon Rasmus Aurdal sin beholdning av Eiendomsspar aksjer er henholdsvis 192 291 og 92 917 aksjer.
Page 52
VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORTREVISJONSBERETNING50
Page 53
51REVISJONSBERETNING2024
Page 54
EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE 1) Redegjørelse for eierstyring og selskapsledelse Gjennom god eierstyring og selskapsledelse ønsker styret å sikre et godt tillitsforhold mellom Victoria Eiendom, aksjeeiere og andre interessenter. Selskapet evaluerer hvert år prinsippene for eierstyring og selskapsledelse og gjennomføringen av dem i konsernet. Victoria Eiendom følger på de fleste områder anbefal- ingene for eierstyring og selskapsledelse («anbefalingen»), slik de er beskrevet i prinsippene nedfelt av Norsk Utvalg for Eierstyring og Selskapsledelse datert 14. oktober 2021. Victoria Eiendoms redegjørelse om eierstyring og selskapsledelse er strukturert etter punktene i anbefalingen. 2) Virksomhet Selskapets generelle formål er investering og drift av eiendom, øvrig investeringsvirksomhet og alt som dermed står i forbindelse, jf. selskapets vedtekter § 3. Mer konkret søker Victoria Eiendom å maksimere verdijustert egenkapital per aksje ved besittelse og utvikling, samt kjøp og salg av fast eiendom, både direkte samt indirekte gjennom felleskontrollert og tilknyttet virksomhet. I løpet av de siste tre årene har Victoria Eiendom blant annet arbeidet med å nå målene i sin bærekraftstrategi (2020–2025), for å sikre at bærekraftsarbeidet utgjør en integrert del av selskapets verdiskapning. 3) Selskapskapital og utbytte Victoria Eiendoms verdijusterte egenkapital utgjorde kr 13 081 mill. per 31. 12.2024. Den verdijusterte egenkapital- andelen var 80 %, noe som er innenfor selskapets mål. V ictoria Eiendom har fulgt en konsistent aksjonær- og utbyttepolitikk over en meget lang periode. Det er selskapets mål at aksjonærene over tid skal oppnå en konkurransedyktig avkastning på sine aksjer gjennom verdistigning og utbytte. Gjennomsnittlig årlig avkast- ning per aksje har fra stiftelsen i 1993 vært 22 % p.a. (hens yntatt utdelt utbytte). Det er selskapets målset- ting å føre en forutsigbar utbyttepolitikk, med en jevn og s tabil økning i ordinært utbytte per aksje, samt ekstraordinære utbytter når forholdene tilsier det. Styret har for 2024 foreslått et ordinært utbytte på kr 15, 00 per aksje (for 2023 var ordinært utbytte kr 13, 00 per aksje). Styret fikk på ordinær generalforsamling 08.05.2024 fullmakt til å erverve inntil 10 % av selskapets aksjekapital, i prisintervallet NOK 1 og NOK 10 000. Fullmakten gjelder til 30.06.2025. Styret vil på generalforsamlingen 08.05.2025 foreslå at fullmakten blir fornyet til 30.06.2026, i prisintervallet NOK 1 og NOK 10 000. Selskapets beholdning av egne aksjer var 304 781 per 31.12.2024. Selskapets styre har løpende hatt fullmakt til forhøyelse av selskapets aksjekapital ved fusjoner med andre sel- skaper med samlet verdi på kr 7 500 000 , fordelt på inntil 2 400 000 ak sjer á pålydende kr 3, 125. Aksjo- nærenes fortrinnsrett til tegning av aksjer er fraveket i fullmak ten. Styret vil på generalforsamlingen 08.05.2025 foreslå at fullmakten blir fornyet til 30.06.2026. 4) Likebehandling av aksjeeiere og transaksjoner med nærstående Selskapet har én aksjeklasse og hver aksje har én stemme. Dersom eksisterende aksjeeieres fortrinnsrett ved kapitalforhøyelser fravikes med bakgrunn i fullmakten nevnt i punkt 3, vil begrunnelsen offentliggjøres via Euronext NOTC sitt meldingssystem for unoterte selskaper. Selskapets transaksjoner i egne aksjer skal søkes fore- tatt til den kurs eller nær den kurs som fremkommer på unot ertlisten til Euronext NOTC. På selskapets hjemme- side er det publisert retningslinjer for kjøp av egne ak sjer. Transaksjoner med nærstående søkes foretatt til markedsverdi. Selskapet har retningslinjer som sikrer meldeplik t for styremedlemmer og ledende ansatte hvis de direkte eller indirekte har en vesentlig interesse i avtaler som inngås av selskapet. VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORTEIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE52 Victoria Eiendoms prinsipper for god eierstyring og selskapsledelse skal styrke tilliten til selskapet og bidra til størst mulig verdiskapning o ver tid, til det beste for aksjeeiere, långivere, ansatte og andre interessenter. Det skal være en klar rolledeling mellom aksjeeiere, styre og daglig ledelse.
Page 55
Styreleder i Victoria Eiendom/Eiendomsspar er hoved- aksjonær i Victoria Eiendom, som har felles admini- strasjon med Eiendomsspar. Styreleder eier, sammen med nærstående, 5 5 95 360 aksjer i Victoria Eiendom (46,6 % av utestående aksjer). I tillegg eier han 77 521 aksjer i Eiendomsspar (0,2 % av utestående aksjer). Administrerende direktør eier 192 291 aksjer i Eien- domsspar (0,6 % av utestående aksjer). Det er v edtatt en felles investeringsstrategi for Eien- domsspar og Victoria Eiendom, som innebærer at V ictoria Eiendom vil være hovedeier i Eiendomsspar og at fremtidige investeringer innenfor selskapenes ho vedområde (større kontor- og hotelleiendommer), skal kanaliseres til Eiendomsspar. 5) Fri omsettelighet Det foreligger ikke forkjøpsrett ved eierskifte av selskapets aksjer. Transport av aksjer skal, for å ha gyldighet overfor selskapet, godkjennes av styret. Aksjer som overdras til ny eier gir ikke stemmerett før det er gått fire uker etter at ervervet er meldt til selskapet. 6) Generalforsamlingen Victoria Eiendom søker å legge til rette for at flest mulig aksjeeiere kan utøve sine rettigheter ved å delta i general- forsamlingen, og at generalforsamlingen blir en effektiv møt eplass for aksjeeiere og styret. Selskapet har lagt til rette for at aksjeeiere, som ikke kan være til stede på generalforsamlingen, kan møte ved fullmektig. Det er utarbeidet et eget fullmaktsskjema for dette formålet. Innkalling og saksdokumenter til generalforsamlingen er tilgjengelige på konsernets hjemmeside senest 14 dager før generalforsamlingen. Styret og revisor er til stede i generalforsamlingen. Møteleder velges av generalforsamlingen. 7) Valgkomité Victoria Eiendom har ikke egen valgkomité. Selskapet har per i dag samme styresammensetning som datter- selskapet Eiendomsspar. 8) Styrets sammensetning og uavhengighet I henhold til vedtektenes § 6, første avsnitt skal selska- pets styre bestå av tre til syv medlemmer, etter general- f orsamlingens beslutning. Valgperioden er to år. Nåværende styre består av syv medlemmer. Styre- medlemmene og deres aksjeeie er nærmere presentert på side 23 i årsr apporten. 9) Styrets arbeid Styret har det overordnede ansvaret for forvaltningen av selskapet og for å føre tilsyn med den daglige ledelse og selskapets virksomhet. Ua vhengig i Ua vhengig i f orhold til f orhold til større Deltakelse i styremøter 2024 Antall selsk ap/ledelse ak sjeeiere Christian Ringnes 4 /4 Nei Nei Anders Ry ssdal 6 /7 Ja Ja Ragnar Horn 7 /7 Ja Nei Monica S. Salthella 7 /7 Ja Ja Gisèle Mar chand 7 /7 Ja Ja Jak ob Iqbal 7 /7 Ja Nei Isabelle G. Ringnes 4 /4 Ja Nei 53EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE2024
Page 56
Styret fastsetter en årlig plan (se figur under) for sitt arbeid og det avholdes normalt seks/syv styremøter per år. Styret foretar årlig evaluering av sitt arbeid og periodevis gjennomføres mer omfattende styreevaluering med ekstern fasilitering. Dette ble sist gjennomført høsten 2022. I 2024 er det avholdt til sammen syv styremøter. Det er etablert avtaler om kostnadsfordeling mellom Victoria Eiendom og nærstående selskap («selskapene») og laget retningslinjer for håndtering av selskapenes eksisterende og potensielle leietakere, samt nye investe- ringer. Fra styrets side har det, i forbindelse med ut- arbeidelse og jevnlig oppfølging av disse retningslinjer samt godkjennelse a v transaksjoner gjennom året, vært lagt vekt på å hindre interessekonflikter mellom selsk apene. Dessuten er målsettingen at selskapene i fellesskap skal oppnå mer lønnsom drift enn om sel- skapene opererte separat. Prisfastsettingen på transak- sjoner mellom nærstående skal i så stor grad som mulig v ære basert på uavhengige kilder. Styret vurderer den enkelte transaksjon og innhenter uavhengige verdivurder- inger ved behov. Styret har, som et årlig agendapunkt i s tyrets årshjul, gjennomgang av nærstående avtaler og potensielle konfliktområder. Vesentlige transaksjoner med nærstående fremgår av årsberetningen. 10) Risikostyring og intern kontroll Styret har ansvar for å påse at Victoria Eiendom har god internkontroll og hensiktsmessige systemer for risikostyring. Ansvaret omfatter også selskapets verdi- grunnlag og retningslinjer for etikk og samfunnsansvar. A dministrasjonen avstemmer og dokumenterer alle balanseposter i konsernselskapene hvert kvartal. Det samme gjelder også vesentlige resultatposter. Alle avstemminger blir gjennomgått og kvalitetssikret, samt analysert sett i sammenheng med konsernets budsjetter og tidligere regnskapsperioder. Det utarbeides kvartals- vise finans- og regnskapsrapporter til styret, som danner grunnlaget for den finansielle rapporteringen til aksjon- ærene. Styret foretar minst én gang per år oppfølging a v risikoområder og internkontrollsystemer. Det er styrets vurdering at kontrollmiljøet er godt og det er ikke avdekket vesentlige svakheter. 11) Godtgjørelse til styret Godtgjørelse til styrets medlemmer fastsettes av general- forsamlingen. Det foreligger ikke opsjons- eller bonus- o rdninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller fratredelsesordninger. Se side 40 i årsrapporten for informasjon om godtgjørelse til styret. 12) Godtgjørelse til ledende ansatte Victoria Eiendom og Eiendomsspar har felles admini- strasjon, i henhold til særskilt avtale om kostnadsfor- STYRET Februar (1) */** – Foreløpig årsregnskap – Styrets beretning – Ordinært utbytte – Verdivurdering – Evaluering styrets arbeid Mars (2) * – Endelig årsregnskap – Innkalling generalforsamling – Revisors tilbakemelding – Interessekonflikter nærstående Mai (3) */** – Årsrapport – 1. kvartal Victoria Eiendom – Generalforsamling Juni (4) * – Strategi – Finansielle retningslinjer/strategi – Risiko- og internkontroll – Årsplan for styrearbeidet August (5) */** – 2. kvartal Victoria Eiendom Oktober (6) * – Etiske retningslinjer Desember (7) */** – 3. kvartal Victoria Eiendom – Budsjett Årshjul 2024 JAN MAI DES JUN AUG NOV APR FEB JUL OKT MAR SEP 4 5 2 1 7 3 1 6 2 1 GENERALFORSAMLING Mai (1) – Eiendomsmarkedet – Victoria Eiendom AKSJONÆR- OG ANALYTIKERPRESENTASJON Februar (1) – Eiendomsmarkedet – Victoria Eiendom August (2) – Eiendomsmarkedet – Victoria Eiendom 2024 * Agendapunkter på hvert styremøte - Status drift av eiendommer og prosjekter - Aksjebevegelser ** Kvartalsvis finans- og regnskapsrappport presenteres for styret i møte hvor kvartalsrapport/ foreløpig årsregnskap godkjennes VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORTEIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE54
Page 57
deling. Administrasjonen er organisasjonsmessig plassert hos Eiendomsspar og godtgjørelse til ledende ansatte utbetales av Eiendomsspar. 13) Informasjon og kommunikasjon Investeringen i Eiendomsspar representerer over 80 % a v Victoria Eiendoms totale bruttoeksponering mot eiendomsmarkedet. Fra og med 2019 er Eiendomsspar konsolidert inn i regnskapet til Victoria Eiendom. I årsrapporten til Victoria Eiendom er imidlertid hoved- fokuset på den operasjonelle enheten «Victoria Eiendom» ut en konsolideringen med Eiendomsspar. Victoria Eiendom legger vekt på å ha en regnskapsmessig og finansiell rapportering som investorer, långivere og andre interessenter har tillit til. Victoria Eiendom legger videre vekt på åpenhet. Selskapet holder markedet løpende underrettet om selskapets disposisjoner og dets syn på eiendomsmarkedet. Selskapets årsrapport inneholder utfyllende tilleggsinformasjon om selskapet og virksomheten. Denne tilleggsinformasjonen har som målsetting å bidra til at selskapets aksjer prises nær, og i tråd med, utviklingen i selskapets underliggende verdier. Informasjon til selskapets aksjeeiere offentliggjøres via selskapets hjemmesider, via Euronext NOTC sitt meldings- system for unoterte selskaper og ved utsendelse. Selsk apet avholder halvårlige investorpresentasjoner hvor selskapet presenterer siste nytt fra selskapet og det er anledning til å stille spørsmål til ledelsen. 14) Selskapsovertakelse Styret vil ved et eventuelt bud på selskapet arbeide for at samtlige aksjeeiere blir likebehandlet, samt sørge for at aksjeeierne får informasjon og tid til å ta stilling til budet. S tyret vil ved et eventuelt bud avgi en uttalelse til aksjeeierne. 15) Revisor Revisors ansvar er å revidere årsregnskapet og års- beretningen som er fremlagt av styret og daglig leder i henhold til revisorloven og god revisjonsskikk. Revisor fr emlegger årlig en oppsummering av årets revisjon for styret. Selsk apet har etablert en rutine som sikrer at det av- holdes minst ett årlig møte mellom styret og revisor, ut en at adm. direktør eller andre fra den daglige ledelsen er til stede. I møte gir revisor en overordnet beskrivelse av revisjonsarbeidet, status på selskapets interne kontroller/kontrollmiljø samt informasjon om eventuelle svakheter som er identifisert gjennom revisors arbeid. I selskapets årsrapport, side 40, og på ordinær general- forsamling orienteres det om revisors godtgjørelse, for- delt på revisjon og andre tjenester. BOX Sports & Events er en dynamisk møteplass som smelter sammen sport, uteliv, nattklubb, underholdning og private arrange- menter under ett tak. Med en sjarmerende takterrasse om- kranset av grønne planter, tilbyr stedet en unik og sømløs opplevelse for alle gjester. 55EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE2024
Page 58
56 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORT ENGLISH SUMMARY ENGLISH SUMMARY 2024 SUMMARY 2024 was a satisfactory year for Victoria Eiendom. Profit before taxes was NOK 803 mill., compared with NOK 260 million in 2023. The result improvement is essentially due to an improvement in results from the affiliate Pandox as well as an increase in rental income and improved gross operating profit for Victoria Eiendom. Value-adjusted equity as of 31.12.2024 was calculated at NOK 1,100 per share when valuing the Eiendomsspar shar es at their net value, an increase of 15% over the previous year, with dividend taken into account. The Board proposes an ordinary dividend distribution for 2024 of NOK 180 mill., c orresponding to NOK 15.00 per share (NOK 13. 00 per share). VICTORIA EIENDOM EXCL. EIENDOMSSPAR Income statement Rental income for Victoria Eiendom excl. Eiendomsspar in 2024 amounted to NOK 269 mill., compared to NOK 236 million in 20 23. About 2/3 of the growth in rental income is explained by the purchase of properties and the effect of rent from properties that have been undergoing rehabilitation, while the consumer price index adjustment of existing leases explains the remain- ing increase. Profit before taxes was NOK 244 million, c ompared to NOK 177 million the previous year. Victoria Eiendom excl. Eiendomsspar’s own cash flow after financial items, but before gains from sales, currency exchange gains and remodelling costs, amounted to NOK 307 million, compared to NOK 23 9 million in 2023. The increase is mainly due to increased dividends from Eiendomsspar. Operations, letting and projects Ongoing operation of the properties has continued as normal and has been satisfactory in 2024. V ictoria Eiendom excl. Eiendomsspar had a 0.2% vacancy rate in the property portfolio at the turn of the year, compared to 0.8% the previous year. T he average weighted contract term is 7.9 years, compared to 8.5 years at the end of the previous year. In the company’s opinion the portfolio of lease agree- ments is financially solid and diversified. Historically, los ses on claims have been very limited, and this situation has not changed through 2024. Receivables as of year-end 2024 have been assessed and loss provisions have been made where necessary. Victoria Eiendom is one of Norway’s leading real estate companies. The company was founded through a demerger from Eiendomsspar AS in 1993, and is today controlled by Christian Ringnes and related parties (46.6 % of outstanding shares). In addition, the company has more than 400 institutional and private shareholders as of 31.12.2024. The company operates through the operation and development of its directly owned properties, as well as through its subsidiary Eiendomsspar. In January 2019, Eiendomsspar repurchased 3,100,000 of its own shares. Victoria Eiendom’s ownership interest in Eiendomsspar thus increased from 48.2% to 52.4% (the ownership share has subsequently increased to 56.4%). The repurchase resulted in Eiendomsspar, as of 2019, being consolidated into the accounts of Victoria Eiendom. The investment in Eiendomsspar constitutes more than 80% of Victoria Eiendom’s overall exposure to the real estate market. Operationally and financially, the two companies operate as previously. This annual report has a focus on the operational unit Victoria Eiendom without consolidation with Eiendomsspar (“Victoria Eiendom excl. Eiendomsspar”). The annual report also presents information about the Victoria Eiendom group. (Numbers in parentheses refer to figures for the same period/time in 2023 unless otherwise specified.)
Page 59
57 2024ENGLISH SUMMARY Through 2024, Victoria Eiendom has been working on an expansion and renovation of Scandic Garder- moen Hotel, which is owned 50/50 together with Scandic Hot els. The hotel has been extended with 14 new rooms and a complete remodelling of common areas has been carried out, as well as new bathrooms and a new design concept in all rooms. The hotel was reopened in the beginning of February 2025. Financing and liquidity At the end of 2024, Victoria Eiendom excl. Eiendomsspar has interest-bearing debt of NOK 2,702 million. Victoria Eiendom excl. Eiendomsspar’s liquidity reserve, including long-term, secured credit facilities, amounts to NOK 381 million (NOK 7 95 million). T he company also has a loan potential through mortgage-free properties. In addition, the Eiendomsspar subsidiary has a substantial liquidity reserve. The interest rate hedging ratio was 65% as at 31.12.2024, and the company’s interest rate hedging portfolio has an average remaining maturity of 4.9 years. The average interest rate on the loan portfolio is 4.6%, compared with 4.2% last year. Victoria Eiendom has no loans that reach maturity in 2025. The company has good and ongoing dialogue with its bank connections. VICTORIA EIENDOM GROUP Investments and sales In 2024, Victoria Eiendom has acquired the property Økrisletta 1 in Bærum for a net sales price of NOK 41 million. After takeover, a filling tank for natural gas has been built at the site, and the tenant was responsible for the implementation of the construction project. The company has also purchased the property Kaiveien 23-27-29 in Kabelvåg, Lofoten and acquired the Kongs- veien 30 property (Sjømannsskolen) in Oslo. The total net pur chase price for these two properties is NOK 397 million. Victoria Eiendom has also bought 38,536 treasury shares for a purchase price of NOK 24 million. The subsidiary Eiendomsspar has acquired the combi- nation property (retail/warehouse/office) Alfaset 1. indus trivei 5 at Alnabru in Oslo, Haraldrudveien 40, Oslo, a combination property (office/workshop) with associated plot, and C. Sundts gate 18, Bergen, “Heimen Hotel” for a total net purchase price of NOK 371 million. Eiendomsspar has also acquired a 22.5% ownership stake in the office property Finnestadveien 44 outside Stavanger and 50% of a real estate portfolio in Rogaland consisting of nine logistics properties. The net property value for the properties on a 100% basis is NOK 842 million. Eiendomsspar has acquired a further 12,353,215 shares in Scandic Hotels Group AB at a purchase price of SEK 6 77 million. (new ownership interest 14.8%). Given the Scandic share price at year end of SEK 68.70, Eiendomsspar has an unrealised gain on the investment in Scandic of NOK 7 82 million. Eiendomsspar has also bought 15,530,682 shares (7.3%) in Dalata Hotel Group PLC for EUR 68 million. Dalata is Ireland’s largest hotel operating company that owns/manages 56 hotels in Ireland and the UK. Furthermore, the company has purchased a further 383,177 shares in Aurora Eiendom AS for NOK 31 million and now has a share of 20.6%. Income statement Rental income in the Victoria Eiendom group in 2024 was NOK 1,398 million (NOK 1,29 2 million). The increase in rent is mainly explained by increased revenue-based rents (from hotel and restaurant), consumer price index adjustment of existing rents, the net effect of changes in the portfolio as a result of purchases/sales and the effect of rent from properties that have undergone rehabilitation. There was a decrease in operating profit in 2024 compared to 2023, NOK 803 million compared to NOK 909 million. The main reason is reduction of sales gains of NOK 261 million, which was somewhat offset by increased rental income and reduction in the write- down of fixed assets. Profits from investments in joint ventures was NOK - 34 million, c ompared to NOK -89 million in 20 23. Earnings from associated companies were NOK 442 million (of which NOK 438 million was from Pandox) compared to NOK -2 40 million in the previous year. Pandox saw positive income developments and an increase in ordinary results from operations in 2024 compared to 2023, as well as a positive value change in company properties. The Victoria Eiendom Group’s net financial income was NOK 213 million compared to NOK 33 million in the previous year. The increase is mainly explained by dividends received from Scandic Hotels Group of NOK 83 million and gains r elated to the realisation of interest derivatives of NOK 91 million. Finance costs were NOK 612 million (NOK 447 million). The increase is mainly explained by increased interest- bearing debt associated with investments in shares and
Page 60
58 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORT ENGLISH SUMMARY properties. Unrealised change in value of marketable equities is NOK -9 million (NOK 9 3 million). The decline in value is explained by negative development in value for the equity investment in Aurora Eiendom AS. Profit before tax in the group amounted to NOK 80 3 mil- lion (NOK 260 million). Balance sheet and value-adjusted equity The Victoria Eiendom group’s recognised total equity as at 31.12.2024 amounted to NOK 32,569 million. (NOK 28,8 98 million.). Of this, debt amounted to NOK 16, 782 million., of which NOK 15,016 million. was interest-bearing. Value-adjusted equity (including minority interests) was calculated at NOK 13,081 million, aft er the dividend allocation. This amounts to a value-adjusted equity ratio of 80%, which is in line with the previous year. The value-adjusted equity per share is as of 31.12.2024 calculated at NOK 1,100 an increase of 15% from the previous year (taking dividends into account). When calculating the value-adjusted equity the follow- ing average return requirement (net yield) is applied to the v aluation of the property portfolio: • V ictoria Eiendom: 6.1% (6.2%) • Eiendoms spar: 5.6% (5.6%) Victoria Eiendom uses the key figure EPRA NDV as the basis for the net value of the Pandox share. As of y ear-end 2024 EPRA NDV was SEK 189.80 (SEK 177 .01) and EPRA NRV SEK 215.58 (SEK 20 1.12). Value-adjusted equity per share (including dividend) for the subsidiary Eiendomsspar has been calculated at NOK 627 as of 31.12.2024 when valuing the Pandox shares at their intrinsic value (EPRA NDV), which is an increase of 15% over the previous year (taking dividends into account). If EPRA NRV had been used as a net value for Pandox, value-adjusted equity per Eiendoms- spar share would have been NOK 665 as of year-end 2024. Eiendomsspar’s share price increased from NOK 360 at the beginning of the year to NOK 405 at year- end (15% return after taking into account paid dividend of NOK 10.00 per share). Sustainability Victoria Eiendom actively works to reduce the CO2 footprint and energy and resource consumption in its properties and to be a socially responsible real estate player. The company has a dedicated environmental manager and works in a targeted manner within the three sustainability dimensions defined by the UN; “environment and climate,” “economy/governance,” and “social conditions.” The focus areas in the com- pany’s sustainability strategy (2020–2025) are: • Clima te and environment • R esource consumption • Saf e buildings and urban spaces • Maint enance that creates value • Management s ystems for quality, sustainability and internal guidelines. As part of its ongoing sus tainability work, Victoria Eiendom has implemented several sustainability measures during 2024, including: • BREEAM In-Use V ery Good certification of three properties. • R educed energy consumption in the common area of the management portfolio by 18.0%, compared to the 2019 baseline year. The company is on track for its sustainability strategy goal of 20% energy reduction by the end of 2025. • Incr eased waste source sorting rate in the property portfolio by 6% from 45% in 2023 to 51% in 2024. • C onducted energy survey and pressure testing of several of the buildings in the portfolio with the lowest energy rating (F and G). The purpose has been to gain a better understanding of energy consumption and heat leakage, in order to prioritise energy measures and improve the energy ratings • C ompleted the new build «Veksthuset» in Urtekvar- talet with achieved energy rating A and planned BREEAM Ex cellent certification in 2025. • A ctive participation in Nabolagssamarbeidet, an organisation for engaged landlords, tenants, resi- dents’ associations and other stakeholders in and ar ound Grønland in Oslo. • Ins talled and commissioned solar panels at four properties in Oslo. The systems comprise a total of approximately 8,000 square meters of solar panels and are expected to produce 1.2GWh of green and renewable energy annually. The Victoria Eiendom Group has for more than ten years provided annual financial support in the range of NOK 1. 0–5.0 mill. for various charitable purposes within environmental protection, emergency aid and beauti- fication of Oslo. In 2024, an agreement was signed with the Norwegian Refugee Council for annual financial support from 2027. The support starts with an annual contribution of NOK 1.75 million and gradually increases up to NOK 2.925 million in 2047.
Page 61
59 2024FINANCIAL INFORMATION The Victoria Eiendom Group continued to expand its portfolio of green financing in 2024. 86% of Victoria Eiendom excl. Eiendomsspar’s financing at year-end 2024 was sustainable. The share has remained stable throughout 2024 and Victoria Eiendom has sustainability- linked loans with all three of its main bank connections. F or the Eiendomsspar subsidiary, the proportion of sustainable financing amounted to 68% at year-end. In addition to the sustainability-linked loans, Eiendomsspar also has green loans (BREEAM Excellent and Very Good certified mortgage objects) and two sustainability loans with the Nordic Investment Bank. The agreements are linked to loan commitments totalling NOK 10,200 million. Victoria Eiendom’s vision is that the properties are developed to meet the current and future needs of tenants, investors and society in general. This means that the company should be at the forefront, both in terms of sustainable solutions and design. By managing, operating, maintaining and developing the properties with the least possible use of resources and a low climate footprint, Victoria Eiendom creates value both for the group, the environment and our surroundings. Board and administration Since the ordinary general meeting in May 2024, the Board has been made up of Christian Ringnes (Chair) Anders Ryssdal (Deputy), Ragnar Horn, Monica S. Salthella, Gisèle Marchand, Jakob Iqbal and Isabelle G. Ringnes. Victoria Eiendom has taken out board insurance for its board members. Victoria Eiendom and subsidiary Eiendomsspar share their administration under a special agreement on cost allocation. The administration is organisationally located within Eiendomsspar and the agreement runs with a mu- tual notice period of 12 months. T here are 40 employees in the Victoria Eiendom group, of which 4 are part-time employees. Transactions with related parties In December 2024 CEO Sigurd Stay purchases 13,920 Eiendomsspar-shares, and CFO Jon Rasmus Aurdal purchased 9,189 Eiendomsspar-shares through the share based incentive scheme for the companys’s emploees. Shareholder matters The Victoria Eiendom’s share price increased from NOK 600 at the beginning of the year to NOK 710 at year- end (21% after taking into account paid dividend of NOK 13.00 per share). T he Victoria Eiendom share’s price (NOTC) at year-end amounted to 65% (62%) of the calculated net value, when assessing the Eiendomsspar share at net value (NOK 627 per share). When valuing Eiendomsspar shares at the latest market price of NOK 405, Victoria Eiendom shares were valued at 94% of the calculated net value at the turn of the year. The net value of the Victoria Eiendom share is calculated by the company in line with the same methodology as previous years. Please r efer to the company’s annual report for more detailed information. During 2024, Victoria Eiendom acquired 38,536 treasury shares at a total value of NOK 24 million. As of year-end 2024, Victoria Eiendom had 12,309,821 issued shares and the company owned 304,781 treasury shares. The number of shares outstanding as of 31.12.2024 was thus 12,005,040. Victoria Eiendom has slightly more than 400 shareholders. Events after the balance sheet date Victoria Eiendom has sold the property Henrik Ibsen gate 36 in Oslo and Myrveien 1 in Jæren with an accounting gain of NOK 131 million. Eiendoms spar has entered into an agreement with the City of Oslo to buy Tryvannstårnet for a purchase price of NOK 14 million. The tower with its associated areas will be renovated and there are plans for a restaurant across three floors, among other things. Eiendomsspar has also acquired a further 2,500,000 shares in Dalata Hotel Group Plc for a purchase price of EUR 11 million and now has a stake of 8.5%. Eiendomsspar sold 3.5% and 1.8% of its shareholding in Roglog AS to CEO Sigurd Stray and CFO Jon Rasmus Aurdal, respectively. Eiendomsspar has also sold 21,834 treasury shares to CEO Sigurd Stray and 10,917 treasury shares to CFO Jon Rasmus Aurdal. The sales were made at arms length.
Page 62
60 NAVIGASJONSTEKST VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORT BOX Sports & Events ligger sentralt på hjørnet av Frognerveien og Bygdøy allé.
Page 63
FINANCIAL INFORMATION Income statement (NOK million) 20 24 20 23 20 22 Rental income from properties 1,3 98.3 1,291.5 1, 197.2 Other income 6.5 6.9 12.6 Oper ating expenses on properties and projects (12 7.5) (114.2) (105. 7) Gross operating profit 1,2 77.6 1, 184.2 1, 104.1 Profit from sales of properties 28. 7 28 9.2 109 .5 Refurbishment costs (125.8) (113.3) (98.5) Depr eciation (213.3) (198.8) (198. 7) Write-down properties (30 .0) (12 7.0) (120 .0) Payroll and other operating costs (134.3) (12 4.9) (123.3) Oper ating profit 80 2.9 909 .4 6 73.1 Share of profit in associated companies (33.6) (328.6) 1, 004.5 Share of profit in joint ventures 44 1.6 – – Financial inc ome 212.9 33.2 7 0.7 Finacial cost (6 12.3) (446. 1) (32 7.4) Value changes marketable equities (9 .0) 9 2.4 (18 9.3) Profit before taxes 80 2.5 260 .3 1,231.6 T axes (7 8.8) (112.3) (6 3.2) Profit for the year 7 23.7 148. 0 1, 168.4 Balance sheet as of 31 December (NOK million) 20 24 20 23 20 22 Assets Property and equipment 19 ,353.9 18, 040.4 18,3 97.3 Financial assets 10 ,512.2 9 ,585.4 9 ,336.8 Total non-current assets 29 ,866.1 2 7,625.8 2 7,734.1 Trade and other receivables 109 .6 18 9.1 162.9 Mark etable equities 2,296.4 809 .7 20 2.9 Cash and cash equivalents 29 7.3 2 73.7 215.5 T otal current assets 2, 703.3 1,2 72.5 581.3 T otal assets 32,56 9.4 28,8 98.3 28,315.4 E quity and liabilities Equity 15, 787.1 14,9 71.0 14, 746.3 Deferred taxes 96 3,1 911. 1 9 33.4 Non-current liabilities 13, 740.9 12,345.5 11,912. 1 Current liabilities 2, 078.3 6 70.7 7 23.6 Total liabilities 16, 782.3 13,9 27.3 13,56 9.1 Total equity and liabilities 32,56 9.4 28,8 98.3 28,315.4 612024 FINANCIAL INFORMATION
Page 64
62 VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORT FLERÅRSOVERSIKT Resultatregnskap Millioner kroner 20 24 20 23 20 22 20 21 20 20 20 19 20 18 20 17 Leieinntekt 1 3 98,3 1 291,5 1 19 7,2 905, 0 885,6 1 00 2,0 17 3,1 155,6 Annen driftsinnt ekt 6,5 6,9 12,6 7 ,9 2,5 9 ,4 – – Driftsk ostnad eiendommer og prosjekter (12 7,2) (114,2) (105, 7) (100 ,4) (9 7,5) (108,4) (14,9) (13, 0) Brutto driftsresultat 1 2 77,6 1 184,2 1 104, 1 812,5 7 90,6 90 3,0 158,2 142,6 Salgsge vinst/prosjektgevinst 28, 7 28 9,2 109 ,5 45 2,8 1 7 11,1 156,5 7 35,1 51,9 R ehabiliteringskostnad (125,8) (113,3) (98,5) (104,8) (128, 0) (17 6,4) (11, 7) (11, 7) Avskrivning på varige driftsmidler (213,3) (198,8) (198, 7) (17 1,0) (177 ,9) (17 4,4) (13,8) (11,5) Nedskrivning varige driftsmidler (30 ,0) (12 7,0) (120 ,0) – – – – – Lønn og annen driftskostnad (134,3) (12 4,9) (123,3) (131,4) (110 ,7) (105, 0) (10 ,9) (9 ,4) Driftsresultat 80 2,9 909 ,4 6 73,1 858, 1 2 085, 1 60 3,7 856,9 16 1,9 Resultat fra felleskontrollert virksomhet (33,6) (88,9) 5 9,7 (14,6) (33, 7) 4 1,0 4, 1 5,2 R esultat fra tilknyttet selskap 1) 44 1,6 (23 9,7) 944,8 62, 1 (4 74,2) 5 77,3 460 ,1 580 ,0 Annen finansinntekt/-kostnad (408,4) (320 ,5) (446, 0) 130 ,2 (251,9) (222,2) (51,4) (43,4) R esultat før skattekostnad 80 2,5 260 ,3 1 231,6 1 0 35,8 1 325,3 999 ,8 1 26 9,7 7 03,7 Skattekostnad (7 8,8) (112,3) (6 3,2) (48,2) (30 ,8) (44,0) (13,2) (25,6) Årsr esultat 7 23,7 148, 0 1 168,4 98 7,6 1 294,5 9 55,8 1 256,5 6 78,1 Balanse Millioner kroner 20 24 20 23 20 22 20 21 20 20 20 19 20 18 20 17 Eiendeler Sum varige driftsmidler 19 3 53,9 18 040 ,4 18 3 97,3 17 17 4,7 16 098, 0 16 7 67,3 1 5 78,3 1 25 9,7 Sum finansielle anleggsmidler 10 512,2 9 585,4 9 336,8 8 160 ,3 8 546,5 8 481,3 3 542,6 3 262,0 Sum anleggsmidler 29 866, 1 2 7 625,8 2 7 734,1 25 33 5,0 2 4 644,5 25 2 48,6 5 120 ,9 4 5 21,7 Andre fordringer 109 ,6 18 9,1 162,9 121,4 116,9 17 3,2 43, 7 5 9,7 Markedsbaserte aksjer 2 296,4 809 ,7 20 2,9 – – – – – Bankinnskudd, kontanter og lignende 29 7,3 2 73,7 215,5 325,4 218,2 148, 7 112, 7 10 3,0 Sum omløpsmidler 2 7 03,3 1 2 72,5 581,3 446,8 33 5,1 321,9 156,4 162, 7 Sum eiendeler 32 56 9,4 28 8 98,3 28 315,4 25 7 81,8 2 4 979,6 25 5 70,5 5 2 77,3 4 684,4 E genkapital og gjeld Sum egenkapital (inkl. minoritet) 15 7 87,1 14 9 71,0 14 7 46,3 14 081,4 15 40 3,6 14 331,4 3 581, 7 3 0 79,8 Utsatt skatt 96 3,1 911, 1 9 33,4 900 ,7 8 71,6 900 ,5 99 ,9 9 3,8 Sum annen langsiktig gjeld 13 7 40,9 12 345,5 11 912, 1 9 36 7,9 7 510 ,1 9 330 ,8 1 180 ,5 1 334,2 Sum k ortsiktig gjeld 2 0 78,3 6 70,7 7 23,6 1 431,8 1 194,3 1 00 7,8 4 15,2 17 6,6 Sum gjeld 16 7 82,3 13 9 27,3 13 56 9,1 11 7 00,4 9 5 76,0 1 1 239,1 1 6 95,6 1 604,6 Sum egenk apital og gjeld (inkl. minoritet) 32 56 9,4 28 8 98,3 28 315,4 25 7 81,8 2 4 979,6 25 5 70,5 5 2 77,3 4 684,4 VICTORIA EIENDOM EKSKL. EIENDOMSSPAR Nøkkeltall Millioner kroner 20 24 20 23 20 22 20 21 2020 20 19 20 18 20 17 Verdijustert balanse inkl. aksjepost i Eiendomsspar Verdijustert egenkapital (etter avsatt utbytte) 13 081 11 609 11 5 39 11 4 73 11 3 59 1 0 600 9 54 1 9 0 78 Verdijustert totalkapital 16 262 14 340 14 212 14 129 13 168 12 4 74 11 32 4 10 7 97 Verdijustert egenkapitalandel 80 % 81 % 81 % 81 % 86 % 85 % 84 % 84 % Belåningsgr ad eiendommer 4 9 % 58 % 4 9 % 4 1 % 2 7 % 31 % 18 % 23 % Belåningsgr ad Eiendomsspar-aksjer (NOTC kurs) 8 % 2 % 7 % 6 % 6 % 6 % 8 % 8 % L edighet (% av leienivå) 0 ,2 % 0 ,8 % 1, 1 % 1,3 % 3,4 % 4,6 % 2,2 % 3,2 % Gjen værende leietid (år) 7 ,9 8,5 9 ,0 9 ,7 9 ,0 5,5 6,2 6,2 K ontantstrøm før skatt per aksje (kr) (inkl. utbytter) 25,6 19 ,8 20 ,3 48,2 12,2 15, 7 13,8 16, 0 Nøkkeltall per aksjer Verdijustert avkastning per aksje 15 % 3 % 3 % 14 % 8 % 13 % 13 % 23 % V erdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) (kr) 1 086 9 60 9 48 9 34 8 52 7 94 7 09 650 Aksjekurs per 31.12. (kr) 7 10 600 600 7 35 640 800 680 540 Subs tansverdipremie/(-rabatt) inkl. avsatt utbytte (3 5 %) (38 %) (3 7 %) (22 %) (26 %) 1 % (8 %) (18 %) 1) 20 17–2018 Eiendomsspar og T6 Holding FLERÅRSOVERSIKT VICTORIA EIENDOM KONSERN
Page 65
63 2024KVARTALSTALL Resultatregnskap Millioner kroner 4. k v. 2024 3. k v. 2024 2. k v. 2024 1. k v. 2024 4. k v. 2023 3. k v. 2023 2. k v. 2023 1. k v. 2023 Leieinntekt 36 1,8 365,8 3 54,9 315,8 323,2 330 ,9 328,2 309,2 Annen driftsinntekt 4,6 0 ,8 (1, 1) 2,2 4, 1 (0 ,6) 2,3 1, 1 Driftskostnad eiendommer og prosjekter (38,6) (26,8) (34,5) (2 7,3) (3 9,3) (23,2) (28, 1) (23,6) Brutt o driftsresultat 32 7,8 33 9,8 319 ,3 290 ,7 288, 0 30 7,1 30 2,4 286, 7 Salgsgevinst/(tap) 29 ,5 0 ,2 0 ,6 (1,6) 22, 7 2 7,4 225,8 13,3 R ehabiliteringskostnad (65, 1) (17 ,7) (19 ,8) (23,2) (48,2) (28,6) (23,5) (13, 0) Avskrivning på varige driftsmidler (5 9,5) (51,8) (50 ,9) (51, 1) (50 ,9) (4 9,0) (48, 7) (50 ,2) Nedskrivning av varige driftsmidler (30 ,0) – – – (12 7,0) – – – Lønn og annen driftskostnad (3 7,6) (32,5) (32,5) (31, 7) (33, 1) (32, 7) (29 ,0) (30 ,1) Driftsresultat 165, 1 238, 0 216, 7 183, 1 51,5 22 4,2 42 7,0 206,7 Resultat fra felleskontrollert virksomhet (31,9) (7 ,5) 3, 7 2, 1 (123,5) 12,6 13,6 8,4 R esultat fra tilknyttet selskap 144,8 (6, 1) 185,8 117 ,1 (308,4) 94,5 50 ,9 (7 6,7) Finansinntekt 191, 7 3,9 12,0 5,3 21, 0 4,3 4,6 3,3 Finansk ostnad (154,8) (184,4) (134,3) (138,8) (121,3) (109 ,0) (110 ,6) (105,2) Urealiser verdiendring aksjer 26, 0 (11, 0) (2 4,0) – 7 1,0 – 21,4 – Resultat før skattekostnad 340 ,9 32,9 25 9,9 168,8 (409 ,7) 226,6 406,9 36,5 Sk attekostnad (20 ,9) (15,5) (26,9) (15,5) 12, 7 (2 4,4) (7 8,0) (22,6) Årsr esultat 320 ,0 17 ,4 233, 0 15 3,5 (3 97,0) 202,2 328,9 13,9 Balanse Millioner kroner 31. 12.24 30 .09.24 30 .06.24 31. 03.24 31. 12.23 30 .09.23 30.06.23 31. 03.23 Eiendeler Sum varige driftsmidler 19 3 53,9 19 0 25,5 18 516,4 18 314,5 18 040 ,4 18 0 28,7 17 8 98,7 17 7 89,1 Sum finansielle anleggsmidler 10 512,2 10 266,4 9 7 66,7 9 9 51,0 9 585,4 9 8 76,6 10 0 34,9 9 960 ,7 Sum anleggsmidler 29 866, 1 29 291,9 28 283, 1 28 265,5 2 7 625,8 2 7 905,3 2 7 933,6 2 7 749,8 Andre fordringer 109 ,6 123,6 162,8 164,8 18 9,1 146, 1 133,3 142,5 Mark edsbaserte aksjer 2 296,4 1 813,2 1 13 9,4 1 13 9,4 809 ,7 3 72,9 317 ,6 236, 7 Bankinnskudd, kontanter og lignende 29 7,3 284, 0 65 7,5 2 78,9 2 73,7 219 ,0 468, 7 22 4,5 Sum omløpsmidler 2 7 03,3 2 220 ,8 1 9 59,7 1 583, 1 1 2 72,5 7 38,0 919 ,6 60 3,7 Eiendeler 32 56 9,4 31 512, 7 30 2 42,8 29 848,6 28 8 98,3 28 643,3 28 85 3,2 28 3 53,5 Egenkapital og gjeld Sum egenkapital (inkl. minoritet) 15 7 87,1 15 7 48,6 15 425,6 15 348, 7 14 9 71,0 15 5 76,4 15 7 19,7 15 30 3,8 Utsatt skatt 96 3,1 9 38,1 917,1 917,4 911, 1 9 36,4 9 36,9 8 91,4 Sum annen langsiktig gjeld 13 7 40,9 13 7 12,6 13 0 34,2 12 2 73,3 12 345,5 11 4 75,1 11 7 66,9 11 3 51,5 Sum kortsiktig gjeld 2 0 78,3 1 113,4 865,9 1 309 ,2 6 70,7 655,4 429 ,7 806,8 Sum gjeld 16 7 82,3 15 7 64,1 14 817 ,2 14 4 99,9 13 9 27,3 13 066,9 13 133,5 13 04 9,7 Sum egenkapital og gjeld 32 56 9,4 31 512, 7 30 2 42,8 29 848,6 28 8 98,3 28 643,3 28 85 3,2 28 3 53,5 VICTORIA EIENDOM EKSKL. EIENDOMSSPAR Nøkkeltall 31. 12.24 30 .09.24 30.06.24 31. 03.24 31. 12.23 30 .09.23 30.06.23 31. 03.23 Belåningsgrad eiendommer 4 9 % 50 % 46 % 58 % 58 % 56 % 4 9 % 48 % Belåningsgr ad Eiendomsspar-aksjer (NOTC kurs) 8 % 8 % 8 % 3 % 2 % 2 % 7 % 7 % L edighet (% av leienivå) 0 ,2 % 0 ,1 % 0 ,2 % 0 ,6 % 0 ,8 % 0 ,4 % 1, 7 % 1,3 % Gjen værende leietid (år) 7 ,9 8,3 8,3 8,5 8,5 8,4 8, 7 8, 7 Kontantstrøm før skatt per aksje (kr) (inkl. utbytter) 25,6 23, 12 20 ,43 2,51 19 ,8 17 ,65 15,48 2,3 9 Aksjekurs (kr) 7 10 7 30 685 625 600 550 5 70 600 KVARTALSTALL VICTORIA EIENDOM KONSERN
Page 66
VICTORIA EIENDOM ÅRSRAPPORT BOX Sports & Events er et perfekt sted å møtes etter jobb.
Page 67
Design: Dugg Design, Hege Sjursen Produksjon: Eiendomsspar, Rita Husebæk Foto: Ole Walter Jacobsen, nyebilder.no ANS, Morten Henden Aamot og Fredrik Foto Trykk: Rolf Ottesen AS
Page 68
VICTORIA EIENDOM AS Fr. Nansens plass 4, Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo Telefon: + 47 22 33 05 50 post@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no