Interim report
Page 1
2026 Tworzymy przestrzeń piękną, funkcjonalną i przyjazną człowiekowi Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe GRUPY KAPITAŁOWEJ ARCHICOM S.A. ZA I PÓŁROCZE 2026 ROKU www.archicom.pl
Page 2
Spis treści 1. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej 4 2. Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku 6 3. Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów 8 4. Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym 9 5. Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych 11 6. Dodatkowe informacje do skróconego półrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego 13 6.1 Informacje ogólne 13 6.2 Informacje o Grupie Kapitałowej 15 6.3 Podstawa sporządzania oraz zasady rachunkowości 18 6.4 Znaczące zdarzenia i transakcje w okresie sprawozdawczym 31 6.5 Segmenty operacyjne 32 6.6 Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami zależnymi 40 6.7 Wartości niematerialne 41 6.8 Rzeczowe aktywa trwałe 43 6.9 Nieruchomości inwestycyjne 44 6.10 Inwestycje we wspólne przedsięwzięcia i jednostki stowarzyszone wyceniane metodą praw własności 47 6.11 Aktywa oraz zobowiązania finansowe 50 6.12 Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych 51 6.13 Udzielone pożyczki 53 6.14 Aktywa oraz rezerwy na podatek odroczony 54 6.15 Zapasy 57 6.16 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 58 6.17 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 59 6.18 Środki pieniężne 60 6.19 Kapitał własny 60 6.20 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 61 6.21 Zobowiązania zabezpieczone hipoteką 64 6.22 Zabezpieczenie spłaty zobowiązań 64 6.23 Aktywa i zobowiązania z tytułu leasingu 65 6.24 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 67 6.25 Pozostałe rezerwy 71 6.26 Przychody i koszty finansowe 72 6.27 Zysk na akcję i wypłacone dywidendy 73 6.28 Zmiany kapitału obrotowego 74 6.29 Transakcje z podmiotami powiązanymi 76 6.30 Umowy gwarancji finansowych oraz zobowiązania warunkowe 78 6.31 Zdarzenia po dniu bilansowym 79 6.32 Pozostałe informacje 79 6.33 Opis głównych obszarów ryzyka działalności Archicom S.A. oraz Grupy Archicom S.A. 82 7. Zatwierdzenie do publikacji 87
Page 3
Grupa z tradycjami 6 109 lokali w budowie 983 przekazanych lokali 441 200 PUM w przygotowaniu 624,5 mln zł przychodów 74,4 mln zł zysku netto
Page 4
11. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej nota 30.06.2026 31.12.2025 AKTYWA Aktywa trwałe Wartość firmy 165 165 Wartości niematerialne 6.7 5 962 5 153 Rzeczowe aktywa trwałe 6.8 33 642 39 525 Nieruchomości inwestycyjne 6.9 321 338 321 199 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach 6.10 2 193 3 658 Pożyczki udzielone 6.13 138 101 128 042 Należności z tytułu leasingu 6.23 7 502 5 868 Należności długoterminowe 6.16 15 773 26 454 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 6.14 126 956 118 177 Grunty przeznaczone pod zabudowę 6.15 24 190 64 427 Aktywa trwałe razem 675 822 712 668 Aktywa obrotowe Zapasy 6.15 3 017 764 2 615 006 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 6.16 76 074 111 358 Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego 3 530 2 576 Należności z tytułu pozostałych podatków 34 683 67 862 Pożyczki udzielone 6.13 1 728 1 051 Należności z tytułu leasingu 6.23 3 044 1 960 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 6.17 73 928 90 871 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 6.18 229 982 136 229 Aktywa obrotowe razem 3 440 733 3 026 913 Aktywa razem 4 116 555 3 739 581 4 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 5
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej (cd.) nota 30.06.2026 31.12.2025 PASYWA Kapitał własny Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej: Kapitał podstawowy 6.19 584 960 584 960 Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 851 911 851 911 Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę 125 150 508 Pozostałe kapitały (782 150) (782 150) Zyski zatrzymane 435 019 590 506 Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 1 214 890 1 245 735 Kapitał własny 1 214 890 1 245 735 Zobowiązania Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 6.20 305 141 677 806 Zobowiązania z tytułu leasingu 6.23 37 323 45 094 Pozostałe zobowiązania 6.24 23 241 24 136 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 6.14 66 590 64 846 Pozostałe rezerwy długoterminowe 6.25 9 275 9 467 Zobowiązania długoterminowe 441 570 821 349 Zobowiązania krótkoterminowe Zobowiązania z tytułu umów z klientami 6.24 1 375 096 976 361 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 6.24 412 343 384 254 Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego 3 092 11 233 Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 21 556 23 088 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 6.20 617 691 243 725 Zobowiązania z tytułu leasingu 6.23 18 394 17 962 Rezerwy krótkoterminowe 6.25 11 923 15 874 Zobowiązania krótkoterminowe 2 460 095 1 672 497 Zobowiązania razem 2 901 665 2 493 846 Pasywa razem 4 116 555 3 739 581 5 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 6
22. Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku nota 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 Działalność kontynuowana Przychody ze sprzedaży 624 534 324 877 Przychody ze sprzedaży produktów 597 775 194 991 Przychody ze sprzedaży usług 26 706 32 778 Przychody ze sprzedaży towarów i materiałów 53 97 108 Koszt własny sprzedaży 436 127 208 592 Koszt sprzedanych produktów 423 224 133 540 Koszt sprzedanych usług 12 849 16 270 Koszt sprzedanych towarów i materiałów 54 58 782 Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 188 407 116 285 Koszty sprzedaży 48 188 46 559 Koszty ogólnego zarządu 15 485 15 604 Koszty administracyjne związane z realizacją projektów 22 368 23 298 Pozostałe przychody operacyjne 4 838 3 895 Pozostałe koszty operacyjne 7 126 5 610 Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (407) (692) Zysk (strata) z działalności operacyjnej 99 671 28 417 Przychody finansowe 6.26 7 660 11 042 Koszty finansowe 6.26 16 002 13 694 Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności 6.10 (1 379) 542 Zysk (strata) przed opodatkowaniem 89 950 26 307 Podatek dochodowy 15 503 6 930 - część bieżąca 22 540 8 726 - część odroczona 6.14 (7 037) (1 796) Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej 74 447 19 377 Działalność zaniechana Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej - (20 430) Zysk (strata) netto 74 447 (1 053) Zysk (strata) netto przypadający: - akcjonariuszom podmiotu dominującego 6.27 74 447 (1 053) 6 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 7
Zysk (strata) netto na jedną akcję zwykłą (PLN) 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 1.04-30.06.2026* 1.04-30.06.2025* Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru Średnia ważona liczba akcji (szt.) 58 496 043 58 496 043 58 496 043 58 496 043 Rozwadniający wpływ opcji zamiennych na akcje - - - - Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (szt.) 58 496 043 58 496 043 58 496 043 58 496 043 Działalność kontynuowana Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej 74 447 19 377 19 027 51 770 Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) 1,27 0,33 0,33 0,89 Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) 1,27 0,33 0,33 0,89 Działalność zaniechana Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej - (20 430) - (20 603) Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) - (0,35) - (0,35) Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) - (0,35) - (0,35) Działalność kontynuowana i zaniechana Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego 74 447 (1 053) 19 027 31 167 Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) 1,27 (0,02) 0,33 0,53 Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) 1,27 (0,02) 0,33 0,53 * Dane nie podlegały badaniu ani przeglądowi przez biegłego rewidenta. 7 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 8
33. Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 Zysk (strata) netto 74 447 (1 053) Pozostałe całkowite dochody - - Całkowite dochody 74 447 (1 053) Całkowite dochody przypadające: - akcjonariuszom podmiotu dominującego 74 447 (1 053) 8 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 9
44. Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej Kapitał podstawowy Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę Pozostałe kapitały Zyski zatrzymane Razem Kapitał własny razem Saldo na dzień 1.01.2026 roku 584 960 851 911 508 (782 150) 590 506 1 245 735 1 245 735 Zmiany w kapitale własnym w okresie od 1.01 do 30.06.2026 roku Dywidendy - - - - (105 292) (105 292) (105 292) Przekazanie wyniku finansowego na kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę - - 124 642 - (124 642) - - Razem transakcje z właścicielami - - 124 642 - (229 934) (105 292) (105 292) Zysk netto za okres od 1.01 do 30.06.2026 roku - - - - 74 447 74 447 74 447 Razem całkowite dochody - - - - 74 447 74 447 74 447 Saldo na dzień 30.06.2026 roku 584 960 851 911 125 150 (782 150) 435 019 1 214 890 1 214 890 9 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 10
Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej Kapitał podstawowy Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę Pozostałe kapitały Zyski zatrzymane Razem Kapitał własny razem Saldo na dzień 1.01.2025 roku 584 960 851 911 191 (803 046) 621 504 1 255 520 1 255 520 Zmiany w kapitale własnym w okresie od 1.01 do 30.06.2025 roku Dywidendy - - - - (114 652) (114 652) (114 652) Przekazanie wyniku finansowego na kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę - - 317 - (317) - - Razem transakcje z właścicielami - - 317 - (114 969) (114 652) (114 652) Zysk netto za okres od 1.01 do 30.06.2025 roku - - - - (1 053) (1 053) (1 053) Razem całkowite dochody - - - - (1 053) (1 053) (1 053) Saldo na dzień 30.06.2025 roku 584 960 851 911 508 (803 046) 505 482 1 139 815 1 139 815 10 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 11
55. Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych nota 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej Zysk (strata) z działalności kontynuowanej i zaniechanej przed opodatkowaniem 89 950 7 942 Korekty: Amortyzacja 4 710 4 493 Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych 407 3 355 (Zysk) strata z aktywów (zobowiązań) finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik - 399 (Zysk) strata ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych 256 6 959 (Zyski) straty z tytułu różnic kursowych 439 (261) Koszty odsetek i inne koszty związane z pozyskaniem finansowania 15 010 13 406 Przychody z odsetek (4 648) (6 393) Udział w (zysku) stracie jednostek wycenianych metodą praw własności 1 379 (542) Inne 6.28 (255) 226 Korekty razem 17 298 21 642 Zmiana stanu zapasów i gruntów przeznaczonych pod zabudowę 6.28 (339 741) (386 052) Zmiana stanu należności 6.28 78 874 (18 332) Zmiana stanu zobowiązań 6.28 319 396 395 811 Zmiana stanu rezerw (4 132) (6 601) Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych 16 943 8 206 Zmiany w kapitale obrotowym 71 340 (6 968) Zapłacony podatek dochodowy (31 638) (2) Przepływy środków pieniężnych netto z działalności operacyjnej 146 950 22 614 11 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 12
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych (cd.) 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej Wydatki na nabycie wartości niematerialnych (1 423) (1 318) Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych (1 251) (1 249) Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych 80 127 Wydatki na inwestycje w nieruchomości inwestycyjne - (1 335) Wpływy ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych - 121 241 Wydatki netto na nabycie udziałów w jednostkach (8) (446) Przepływy z tytułu zbycia udziałów w jednostkach 781 - Pożyczki udzielone (12 370) (6 400) Spłata udzielonych pożyczek 5 000 5 000 Wpływy należności z tytułu leasingu 1 022 364 Otrzymane odsetki 873 462 Przepływy środków pieniężnych netto z działalności inwestycyjnej (7 296) 116 446 Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej Wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych - 119 040 Wykup dłużnych papierów wartościowych - (61 814) Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek 70 87 993 Spłaty kredytów i pożyczek - (183 790) Spłata zobowiązań z tytułu leasingu (12 592) (11 013) Zapłacone odsetki i inne koszty związane z pozyskaniem finansowania (33 442) (41 425) Przepływy środków pieniężnych netto z działalności finansowej (45 964) (91 009) Przepływy środków pieniężnych netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej razem 93 690 48 051 Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej 93 753 48 020 w tym zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych 63 (31) Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu 136 229 113 580 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu 229 982 161 600 w tym o ograniczonej możliwości dysponowania 729 32 594 12 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 13
6 6. Dodatkowe informacje do skróconego półrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego 6.1 Informacje ogólne 6.1.1 Informacje o jednostce dominującej Jednostką dominującą Grupy Kapitałowej Archicom (dalej zwana „Grupą Kapitałową”, „Grupą”) jest Archi - com Spółka Akcyjna (dalej zwana „Archicom”, „Spółką dominującą”, „Spółką”, „Emitentem”). Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych. Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Kra - jowego Rejestru Sądowego, dla której akta rejestrowe prowadzi Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Fabrycznej, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000555355. Spółce nadano numer statystyczny REGON 020371028. Siedziba Spółki dominującej mieści się przy ul. Powstań- ców Śląskich 9 we Wrocławiu, 53-332 Wrocław, Polska. Miejscem rejestracji Spółki jest Wrocław, ul. Powstańców Śląskich 9, Polska. Jednostką dominującą wobec Archicom S.A. jest spółka Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach, która bez- pośrednio i pośrednio poprzez DKR Echo Investment sp. z o.o. posiada pakiet kontrolny akcji i głosów. Jednostką dominującą najwyższego szczebla Grupy jest spółka Dayton-Invest Kft., którą kontroluje na najwyższym po- ziomie pan Tibor Veres (Beneficjent Rzeczywisty). 6.1.2 Skład Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki dominującej Zarząd Archicom S.A. W skład Zarządu Spółki na dzień bilansowy oraz na dzień zatwierdzenia skróconego półrocznego skonsolidowa- nego sprawozdania finansowego do publikacji wchodzili: Dawid Wrona Prezes Zarządu Rafał Zboch Członek Zarządu Justyna Kawa Członkini Zarządu 13 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 14
W okresie od przekazania ostatniego sprawozdania finansowego w składzie Zarządu Emitenta zaszły na - stępujące zmiany: • W dniu 25 marca 2026 roku Pan Waldemar Olbryk złożył rezygnację z funkcji Prezesa Zarządu oraz z członkostwa w Zarządzie Spółki, ze skutkiem natychmiastowym. W złożonym oświadczeniu nie została podana przyczyna rezygnacji. • W dniu 25 marca 2026 roku Rada Nadzorcza Spółki powierzyła Panu Dawidowi Wronie, dotychczaso- wemu Członkowi Zarządu funkcję Prezesa Zarządu ze skutkiem od dnia 25 marca 2026 r. Informacje dotyczące wykształcenia, kwalifikacji oraz przebie- gu pracy zawodowej Pana Dawida Wrony zostały opublikowane w raporcie bieżącym Nr 29/2022 z dnia 18 listopada 2022 r. Rada Nadzorcza Archicom S.A. W skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień bilansowy oraz na dzień zatwierdzenia skróconego półrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego do pu - blikacji wchodzili: Nicklas Lindberg Przewodniczący Rady Nadzorczej Jacek Owczarek I Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej/członek niezależny Margaret Dezse II Wiceprzewodnicząca Rady Nadzorczej/członek niezależny Maciej Drozd Członek Rady Nadzorczej Bence Sass Członek Rady Nadzorczej Balázs Gál Członek Rady Nadzorczej Małgorzata Turek Członek Rady Nadzorczej W okresie od przekazania ostatniego sprawozdania fi- nansowego w składzie Rady Nadzorczej Emitenta zaszły następujące zmiany: 25 maja 2026 r. Pan Konrad Płochocki złożył rezygnację z funkcji II Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej oraz z członkostwa w Radze Nadzorczej, w tym rów - nież z funkcji Przewodniczącego Komitetu Audytu Rady Nadzorczej Emitenta, ze skutkiem na dzień 15 czerwca 2026 r. W złożonej rezygnacji jako powody rezygnacji zostało wskazane: inne obowiązki zawodowe oraz do- biegający końca okres zasiadania w Radzie Nadzorczej jako niezależny jej członek, w rozumieniu Zalecenia KE 2025/162/WE, załącznik II, pkt. 1 (h). 26 maja 2026 r., w związku ze złożoną rezygnacją pi - smem z dnia 25 maja 2026 r., akcjonariusz Spółki tj. spółka pod firmą Echo Investment S.A. z siedzibą w Kiel- cach zażądała umieszczenia w porządku obrad punku dotyczącego powołania nowego członka Rady Nadzor- czej Spółki, zgłaszając jednocześnie kandydaturę Pani Margaret Dezse oraz załączając jej CV. 16 czerwca 2026 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy powołało Panią Margaret Dezse do skła- du Rady Nadzorczej Emitenta na wspólną pięcioletnią kadencję. Pani Margaret Dezse jest członkiem Rady Nad- zorczej spełniającym kryteria niezależności określone w art. 129 ust. 3 ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz o nadzorze publicznym z dnia 11 maja 2017 r. (Dz.U. 2025, poz. 1891 ze zm.). 17 czerwca 2026 r. Pani Margaret Dezse została powie- rzona funkcja II Wiceprzewodniczącej Rady Nadzorczej oraz Przewodniczącej Komitetu Audytu. 14 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 15
6.2 Informacje o Grupie Kapitałowej 6.2.1 Charakter działalności Grupy Podstawowym miejscem prowadzenia działalności przez Grupę Kapitałową jest Polska. Podstawowym przedmiotem działalności Grupy jest: • budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych, • kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachu- nek, • realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, Spółka Archicom S.A., jako spółka holdingowa, zajmuje się głównie: • pozostałą finansową działalnością usługową, z wy- łączeniem ubezpieczeń i funduszy emerytalnych, • dzierżawą własności intelektualnej i podobnych produktów, z wyłączeniem prac chronionych pra- wem autorskim. 6.2.2 Informacje o Grupie Kapitałowej Podmiot dominujący tj. Archicom S.A. zajmuje się dzia- łalnością marketingową i sprzedażą oraz szeroko rozu- mianymi funkcjami spółki holdingowej, koordynującej pracę pozostałych podmiotów w Grupie. W skład Grupy Kapitałowej Archicom na 30 czerwca 2026 roku wchodziły także m.in. spółki celowe reali - zujące inwestycje mieszkaniowe, komplementariusze spółek celowych, spółki prowadzące obsługę posprze- dażową, spółki realizujące określone funkcje finansowe oraz spółki nieaktywne, które zakończyły inwestycje. W skład Grupy Kapitałowej Archicom na dzień 30 czerw- ca 2026 roku wchodziła Spółka dominująca oraz nastę- pujące spółki zależne, współzależne i stowarzyszone: Firma Siedziba Udział Spółki w kapitale zakładowym Spółki Zależne Archicom Residential sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Residential 2 sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Stabłowice sp. z o.o.* Wrocław 100% pośrednio Archicom Jagodno 5 sp. z o.o.* Wrocław 89,85% bezpośrednio; 10,15% pośrednio Bartoszowice 1 sp. z o.o.* Wrocław 98,87% bezpośrednio; 1,13% pośrednio Archicom Nieruchomości sp. z o.o. Wrocław 100% pośrednio Archicom Nieruchomości 2 sp. z o.o.* Wrocław 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Archicom Nieruchomości 3 sp. z o.o.* Wrocław 100% pośrednio Archicom Nieruchomości 4 sp. z o.o. Wrocław 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Archicom Nieruchomości 6 sp. z o.o. Wrocław 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Archicom Nieruchomości 7 sp. z o.o. Wrocław 99,95% bezpośrednio; 0,05% pośrednio Archicom Nieruchomości 8 sp. z o.o. Wrocław 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio 15 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 16
Firma Siedziba Udział Spółki w kapitale zakładowym Archicom Nieruchomości 9 sp. z o.o. Wrocław 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o. Wrocław 100% pośrednio Archicom Nieruchomości 11 sp. z o.o. Wrocław 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Archicom Nieruchomości 12 sp. z o.o. Wrocław 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Archicom Poznań sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Nieruchomości 17 sp. z o.o. Wrocław 100% pośrednio Archicom Nieruchomości 18 sp. z o.o. Wrocław 98,04% bezpośrednio; 1,96% pośrednio Archicom Nieruchomości 19 sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o. Wrocław 26,96% bezpośrednio; 73,04% pośrednio Archicom Nieruchomości JN1 sp. z o.o. Wrocław 100% pośrednio Archicom Nieruchomości JN2 sp. z o.o. Wrocław 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Archicom Nieruchomości JN3 sp. z o.o. Wrocław 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Archicom Gdańsk sp. z o.o.* Wrocław 90,75% bezpośrednio; 9,25% pośrednio Archicom Nieruchomości Residential sp. z o.o. Wrocław 25,77% bezpośrednio; 74,22% pośrednio Archicom Sales Services sp. z o.o. Wrocław 45,45% bezpośrednio; 54,55% pośrednio Archicom Cadenza Hallera sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Jagodno sp. z o.o.* Wrocław 100% pośrednio Archicom Jagodno sp. z o.o. – sp. k. Wrocław 99,00% bezpośrednio; 1,00% pośrednio Archicom Marina 3 sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Marina 4 sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Marina 5 sp. z o.o.* Wrocław 96,01% bezpośrednio; 3,99% pośrednio TN Stabłowice 1 sp. z o.o.* Wrocław 99,58% bezpośrednio; 0,42% pośrednio Archicom Dobrzykowice Park sp. z o.o.* Wrocław 100% pośrednio Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o. w likwidacji Wrocław 98,87% bezpośrednio; 1,13% pośrednio Space Investment Strzegomska 3 Otyńska sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego sp. z o.o.* Wrocław 86,21% bezpośrednio; 13,79% pośrednio Archicom Investment sp. z o.o. w likwidacji Wrocław 100% bezpośrednio Strzegomska Nowa sp. z o.o. w likwidacji Wrocław 0,10% bezpośrednio; 99,90% pośrednio AD Management sp. z o.o. Wrocław 45,95% bezpośrednio; 54,05% pośrednio Archicom Sp. z o.o. –Realizacja Inwestycji – sp. k. Wrocław 99,99% bezpośrednio; 0,01% pośrednio Archicom Fin sp. z o.o.** Wrocław 64,38% bezpośrednio; 35,62% pośrednio P16 Inowrocławska sp. z o.o. Wrocław 59,59% bezpośrednio; 40,41% pośrednio 16 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 17
Firma Siedziba Udział Spółki w kapitale zakładowym Altona Investments sp. z o.o. Wrocław 100% pośrednio Archicom RW sp. z o.o. w likwidacji Wrocław 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio Archicom Wrocław sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Warszawa sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Mioga Investment sp. z o.o. Kraków 100% bezpośrednio Archicom Advisory sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Himawari Investment sp. z o.o. Kraków 100% bezpośrednio Archicom Warszawa 3 sp. z o.o. Kraków 100% bezpośrednio Archicom Łódź 1 sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Gosford Investments sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Perth sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Potton sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Projekt127 sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Projekt 136 sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Projekt Echo - 137 sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Projekt 139 sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Services sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Nowy Mokotów sp. z o.o.* Wrocław 99,9% bezpośrednio; 0,1% pośrednio Archicom Browary Warszawskie sp. z o.o.* Wrocław 99,5% bezpośrednio; 0,5% pośrednio Galeria Nova - Archicom Projekt 127 sp. z o.o. S.K.A. Wrocław 100% bezpośrednio 12 - Archicom Projekt 127 sp. z o.o. S.K.A. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Projekt 136 sp. z o.o. sp.k. Wrocław 99,999% bezpośrednio; 0,001% pośrednio Archicom Browary Warszawskie sp. z o.o. sp.k. Wrocław 99,992% bezpośrednio; 0,008% pośrednio Archicom Bowen sp. z o.o. w likwidacji Wrocław 100% pośrednio Archicom Senja 2 sp. z o.o. Wrocław 100% pośrednio Archicom Wrocław 3 sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Wrocław 4 sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Warszawa 2 sp. z o.o. Wrocław 100% bezpośrednio Archicom Kraków 2 sp. z o.o. (dawniej: EASS5003 sp. z o.o.) Wrocław 100% bezpośrednio Archicom sp. z o.o. Śląsk sp.k. Wrocław 99,9997% bezpośrednio; 0,0003% pośrednio Keshi sp. z o.o. Kraków 100% bezpośrednio Archicom Property Solutions sp. z o.o. (dawniej: Rentierresidence sp. z o.o.) Wrocław 100% bezpośrednio 17 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 18
Firma Siedziba Udział Spółki w kapitale zakładowym Archicom Kraków sp. z o.o. Kraków 100% bezpośrednio EASS5000 sp. z o.o. Kraków 100% bezpośrednio Archicom Poznań 2 sp. z o.o. (dawniej: RPGZ 16 sp. z o.o.) Wrocław 100% bezpośrednio Projekt Echo - 143 sp. z o.o. Kielce 100% bezpośrednio RPGZ 11 sp. z o.o. Kraków 100% bezpośrednio EASS5001 sp. z o.o. Kraków 100% bezpośrednio RPGZ 2 sp. z o.o. Kraków 100% bezpośrednio Spółki Współzależne Projekt Browarna sp. z o.o. Wrocław 55% bezpośrednio Spółki Stowarzyszone Echo Group sp. z o.o. (dawniej: Service Hub sp. z o.o.) Kielce 49% bezpośrednio Echo Group Accounting sp. z o.o. (dawniej: Service Hub Resi sp. z o.o.) Wrocław 49% pośrednio Service Hub Commercial – Grupa Echo sp. z o.o. sp.k. Kielce 48,51% pośrednio * Na dzień publikacji niniejszego raportu Archicom S.A. posiadał bezpośrednio 100% udziałów w kapitale zakładowym spółki. ** Po dniu bilansowym udział bezpośredni Archicom S.A. w kapitale zakładowym spółki wzrósł o 0,10 pp. Wszystkie spółki zależne konsolidowane są metodą peł- ną. Spółki współzależne i stowarzyszone konsolidowane są metodą praw własności. Czas trwania Spółki dominującej oraz wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jednostek objętych konsoli- dacją jest nieoznaczony. W okresie objętym sprawozdaniem finansowym tj. od 1 stycznia 2026 r. do 30 czerwca 2026 r. miały miejsce transakcje nabycia i sprzedaży udziałów opisane w nocie 6.6 niniejszego sprawozdania. 1 stycznia 2026 r. otwarto likwidację spółek: Archicom Bowen sp. z o.o., Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o., Ar - chicom RW sp. z o.o., Archicom Investment sp. z o.o., Strzegomska Nowa sp. z o.o. 30 stycznia 2026 r. nastąpiło połączenie spółek Ar - chicom Nieruchomości 5 sp. z o.o. i Archicom Nieru - chomości 14 sp. z o.o. jako spółek przejmowanych ze spółką Archicom Nieruchomości Residential sp. z o.o. jako spółką przejmującą. 4 września 2026 r. nastąpiło połączenie spółek Service Hub Resi sp. z o.o. jako spółki przejmującej oraz Service Hub Commercial – Grupa Echo sp. z o.o. sp.k. jako spółki przejmowanej. Od chwili połączenia spółka przejmująca funkcjonuje pod nową firmą: Echo Group Accounting sp. z o.o. 6.3 Podstawa sporządzania oraz zasady rachunkowości 6.3.1 Zatwierdzenie do publikacji Niniejsze skrócone półroczne skonsolidowane sprawoz- danie finansowe sporządzone za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 r. (wraz z danymi po - równawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki dominującej dnia 14 września 2026 r. 18 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 19
6.3.2 Podstawa sporządzenia Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie fi - nansowe Grupy Kapitałowej obejmuje okres 6 miesięcy zakończonych 30 czerwca 2026 r. oraz zostało sporzą- dzone zgodnie z MSR 34 Śródroczna Sprawozdawczość Finansowa, zatwierdzonym przez Unię Europejską. Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie fi - nansowe nie zawiera wszystkich informacji, które ujaw- niane są w rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym sporządzonym zgodnie z MSSF zatwier - dzonymi przez Unię Europejską. Niniejsze półroczne skrócone sprawozdanie finansowe należy czytać łącznie ze skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupy Archicom za rok 2025. Walutą funkcjonalną Spółki dominującej oraz walutą pre- zentacji niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego jest złoty polski, a wszystkie kwoty wyra- żone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej). Ze względu na przyjęty sposób prezentacji danych w sprawozdaniach finansowych w tysiącach zło- tych oraz zastosowaną technikę zaokrągleń, poszcze- gólne pozycje sprawozdań mogą nie sumować się do kwot w nich wykazanych (różnica 1 tys. PLN). Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie fi - nansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynu- owania działalności gospodarczej przez spółki z Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwier- dzenia niniejszego skróconego półrocznego skonso - lidowanego sprawozdania finansowego do publikacji nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie dla możliwości kontynuowania działalności przez spółki wchodzące w skład Grupy w okresie 12 miesięcy od daty zatwierdzenia sprawozdania finansowego do pu- blikacji, z wyłączeniem spółek będących w procesie planowanej likwidacji. 6.3.3 Zmiany standardów lub interpretacji Wybrane zasady rachunkowości, ich zmiany oraz zmiany standardów lub interpretacji obowiązujące i zastosowane przez Grupę od 2026 roku W niniejszym skróconym półrocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym zastosowane przez Grupę istotne zasady rachunkowości oraz istotne wartości oparte na osądach i szacunkach były takie same jak opisane w poszczególnych notach objaśniających do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2025. Nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2026 roku oraz ich wpływ na skonsolidowane sprawozdanie Grupy Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunko- wości (RMSR) oraz zatwierdzone do stosowania w UE wchodzą w życie po raz pierwszy w sprawozdaniach finansowych Grupy za okresy od 1 stycznia 2026 roku: • Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 - Zmiany w klasyfika- cji i wycenie instrumentów finansowych W maju 2024 roku RMSR opublikowała zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 mające na celu: - doprecyzowanie daty ujęcia i zaprzestania ujmo- wania niektórych aktywów i zobowiązań finanso- wych, ze zwolnieniem dla niektórych zobowiązań finansowych rozliczanych za pośrednictwem elektronicznego systemu przekazów pienięż- nych; - wyjaśnienie i dodanie dalszych wytycznych do- tyczących oceny czy składnik aktywów finanso- wych spełnia kryteria SPPI; - dodanie nowych ujawnień dotyczących niektó- rych instrumentów, których warunki umowne mogą zmieniać przepływy pieniężne; oraz - aktualizuje ujawnienia dotyczące instrumentów kapitałowych wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody (FVOCI). • Roczne zmiany do MSSF “Roczne zmiany MSSF” wprowadzają zmiany do standardów: MSSF 1 „Zastosowanie Międzynarodo- wych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy”, MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji”, MSSF 9 „Instrumenty finan- sowe”, MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” oraz MSR 7 „Sprawozdanie z przepły- wów pieniężnych”. Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzo- wują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny. 19 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 20
• Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 - Umowy odnoszące się do energii elektrycznej zależnej od czynników naturalnych W grudniu 2024 r. Rada opublikowała zmiany, by pomóc spółkom lepiej ujmować skutki finansowe umów odnoszących się do energii elektrycznej zależnej od czynników naturalnych, które często mają formę umów zakupu energii (PPA). Obecne wytyczne mogą w pełni nie oddawać wpływu tych umów na wyniki spółki. Aby umożliwić spółkom lep- sze odzwierciedlenie tych umów w sprawozdaniu finansowym, Rada wprowadziła zmiany do MSSF 9 Instrumenty finansowe oraz MSSF 7 Instrumenty finansowe: ujawnienia. W maju 2024 roku RMSR opublikowała zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 mające na celu: - doprecyzowanie stosowania kryterium “własne- go użytku”; - dozwolenie rachunkowości zabezpieczeń w przypadku, gdy umowy te wykorzystywane są jako instrumenty zabezpieczające; - dodanie nowych ujawnień, by umożliwić intere- sariuszom zrozumienie wpływu tych umów na wyniki finansowe i przepływy pieniężne. Zmiany standardów obowiązujące od 1 stycznia 2026 r. nie miały istotnego wpływu na skonsolidowane spra- wozdanie finansowe Grupy. Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku i ich wpływ na sprawozdanie Grupy Do dnia sporządzenia skróconego półrocznego skonsoli- dowanego sprawozdania finansowego zostały opubliko- wane nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych następujących po 2026 roku. Lista obejmuje również zmiany, standardy i interpretacje opublikowane, ale niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską. W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupa nie zdecydowała o wcześniejszym zastosowaniu nastę- pujących opublikowanych standardów, interpretacji lub poprawek do istniejących standardów przed ich datą wejścia w życie: • MSSF 18 „Prezentacja i ujawnienia w sprawozda- niach finansowych” W kwietniu 2024 r. Rada opublikowała nowy stan- dard MSSF 18 „Prezentacja i ujawnienia w sprawoz- daniach finansowych”. Standard ma zastąpić MSR 1 – Prezentacja sprawozdań finansowych i będzie obowiązywał od 1 stycznia 2027 r. Zmiany w sto- sunku do zastępowanego standardu dotyczą głów- nie trzech kwestii: sprawozdania z zysku lub strat, wymaganych ujawnień dotyczących miar wyników oraz kwestii związanych z agregacją i dezagregacją informacji zawartej w sprawozdaniach finanso- wych. Opublikowany standard obowiązywał będzie dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynają- ce się z dniem 1 stycznia 2027 roku lub po tej dacie. Grupa jest w trakcie oceny wpływu wdrożenia MSSF 18 na skonsolidowane sprawozdanie finan- sowe. Na dzień zatwierdzenia niniejszego skró- conego półrocznego skonsolidowanego sprawoz- dania finansowego analiza nie została jeszcze zakończona. Na podstawie przeprowadzonych dotychczas prac Grupa nie oczekuje, aby zastosowanie MSSF 18 miało istotny wpływ na wysokość prezentowanych aktywów, zobowiązań, kapitału własnego oraz wyniku finansowego. Oczekiwany wpływ będzie dotyczył przede wszystkim sposobu prezentacji wybranych pozycji w sprawozdaniu z wyniku oraz rozszerzenia zakresu wymaganych ujawnień. Gru- pa analizuje również wpływ nowych wymogów na prezentację stosowanych mierników wyników oraz procesy raportowania finansowego. • MSSF 19 „Spółki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnianie informacji” W maju 2024 r. Rada wydała nowy standard rachunkowości MSSF 19, który mogą przyjąć określone jednostki zależne stosujące standardy rachunkowości MSSF w celu poprawy efektywno- ści ujawnień w sprawozdaniach finansowych tych jednostek. Nowy standard wprowadza uproszczo- ne i ograniczone wymogi w zakresie ujawniania informacji. W rezultacie, kwalifikująca się jednost- ka zależna stosuje wymogi innych standardów rachunkowości MSSF z wyjątkiem wymogów dotyczących ujawniania informacji i zamiast tego stosuje ograniczone wymogi dotyczące ujawniania informacji określone w MSSF 19. Uprawnione jednostki zależne stanowią jednostki, które nie podlegają tzw. odpowiedzialności pu- blicznej (ang. „public accountability”) zdefiniowanej w nowym standardzie. Ponadto, MSSF 19 wymaga, aby najwyższa lub pośrednia jednostka dominująca w stosunku do tej jednostki, sporządzała publicznie dostępne skonsolidowane sprawozdania finansowe zgodnie ze Standardami Rachunkowości MSSF. 20 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 21
Uprawnione podmioty mogą zdecydować o sto- sowaniu wytycznych nowego standardu MSSF 19 dla sprawozdań finansowych sporządzonych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2027 roku lub później. Na dzień sporządzenia niniejsze- go skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone przez Unię Europejską. • Zmiany do MSSF 19 „Spółki zależne bez odpowie- dzialności publicznej: ujawnianie informacji” W sierpniu 2025 r. Rada opublikowała zmiany do MSSF 19, które mają na celu wsparcie kwalifikują- cych się jednostek zależnych poprzez ograniczenie wymogów dotyczących ujawnień dla standardów i zmian standardów wydanych między lutym 2021 r. a majem 2024 r. Zmiany obejmują następują- ce standardy: MSSF 18: Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych; Zmiany do MSR 7 i MSSF 7 - Umowy finansowania dostawców; Zmia- ny do MSR 12 - Międzynarodowa reforma podatko- wa; Zmiany do MSR 21 - Brak wymienialności walut; Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 - Klasyfikacja i wycena instrumentów finansowych. Dzięki tym zmianom MSSF 19 uwzględnia wszyst- kie aktualizacje standardów MSSF, które będą obo- wiązywać od 1 stycznia 2027 r., czyli daty wejścia w życie MSSF 19. Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowa- nego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zo- stały jeszcze zatwierdzone przez Unię Europejską. • Zmiany do MSR 21 “Skutki zmian kursów wymiany walut obcych - przeliczenie na walutę prezenta- cyjną w warunkach hiperinflacji” Rada Międzynarodowych Standardów Rachunko- wości ogłosiła w listopadzie 2025 r. zmiany, które wyjaśniają, w jaki sposób spółki powinny przeliczać sprawozdania finansowe z waluty niehiperinflacyj- nej na walutę hiperinflacyjną. Te zmiany o wąskim zakresie mają na celu popra- wę użyteczności uzyskanych informacji w sposób efektywny kosztowo. Opracowane w odpowiedzi na opinie interesariuszy zmiany mają zmniejszyć różnorodność praktyk i zapewnić jaśniejsze pod- stawy do raportowania w walucie hiperinflacyjnej. Zmiany w standardzie MSR 21 „Skutki zmian kur- sów wymiany walut obcych” będą obowiązywać dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 r. Spółka może zdecydować się na ich wcze- śniejsze zastosowanie. Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowa- nego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zo- stały jeszcze zatwierdzone przez Unię Europejską. • MSSF 20 „Aktywa regulacyjne i zobowiązania regulacyjne” W maju 2026 r. Rada Międzynarodowych Standar- dów Rachunkowości opublikowała nowy standard MSSF 20 „Aktywa regulacyjne i zobowiązania regulacyjne”, który zastępuje MSSF 14 „Odroczone salda z regulowanej działalności”. Standard określa zasady ujmowania, wyceny, prezentacji i ujawnia- nia aktywów regulacyjnych, zobowiązań regulacyj- nych oraz związanych z nimi przychodów i kosztów regulacyjnych. Nowy standard ma zastosowanie do jednostek prowadzących działalność objętą regulacją cen lub taryf. Uzupełnia informacje prezentowane zgod- nie z MSSF 15 „Przychody z umów z klientami”, wprowadzając obowiązek ujmowania aktywów regulacyjnych, stanowiących prawa do odzyskania określonych kwot poprzez przyszłe taryfy, oraz zo- bowiązań regulacyjnych, odzwierciedlających obo- wiązek zwrotu określonych kwot klientom poprzez przyszłe obniżenie taryf. Standard opiera się na zasadzie ujmowania całkowitego wynagrodzenia za dostarczone towary lub usługi w okresie, w którym zostały one wykonane. Opublikowany standard będzie obowiązywał dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczyna- jące się 1 stycznia 2029 r. lub po tej dacie. Do- puszcza się jego wcześniejsze zastosowanie. Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego standard ten nie został jeszcze zatwierdzony przez Unię Europejską. • Zmiany do MSR 28 „Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzię- ciach” W czerwcu 2026 r. RMSR opublikowała zmiany do MSR 28 dotyczące doprecyzowania warunków stosowania opcji wyceny inwestycji w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach w wartości godziwej przez wynik finansowy. Po przeprowadzeniu analizy Grupa oczekuje, że zasto- sowanie przedmiotowych zmian nie będzie miało wpływu na skonsolidowane sprawozdanie finanso- we Grupy, ponieważ Grupa nie stosuje wyjątku od metody praw własności, którego dotyczą wprowa- dzone doprecyzowania. Zmiany będą obowiązywać od momentu pierwsze- go zastosowania MSSF 18. Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego zmiany te nie zostały jeszcze przyjęte do stosowania w Unii 21 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 22
Europejskiej. Grupa zamierza wdrożyć powyższe regulacje w termi- nach przewidzianych do zastosowania przez standardy lub interpretacje. Grupa jest w trakcie analizy, w jaki sposób wprowa - dzenie powyższych standardów i interpretacji będzie wpływać na skonsolidowane sprawozdanie finansowe oraz na stosowane przez Grupę Kapitałową polityki ra- chunkowości. Od 1 stycznia 2021 roku obowiązują, zatwierdzone do stosowania przez Unię Europejską, zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4, MSSF 16 dotyczące reformy wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (reforma IBOR) – Etap 2. Grupa na bieżąco monitoruje zmiany obowiązujących przepisów i analizuje potencjalny wpływ na jej skonsolidowane sprawozdanie finansowe. Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego pracuje nad wdrożeniem nowego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej. Zastąpi on dotychczasowe stawki WIBOR i WIBID. Sposób za - stąpienia dotychczas obowiązujących stawek zostanie uregulowany Rozporządzeniem Ministra Finansów. Roz- porządzenie określi spread korygujący oraz datę, od której obowiązuje zamiana. Wówczas możliwe będzie ustalenie, czy nowa podstawa wyznaczania umownych przepływów pieniężnych jest ekonomicznie równoważna z poprzednią podstawą i czy do ujęcia takiej zmiany stóp referencyjnych zastosowanie ma reforma IBOR. W październiku 2023 roku Komitet Sterujący Narodo - wej Grupy Roboczej (KS NGR) ds. reformy wskaźników referencyjnych podjął decyzję o zmianie maksymalnych terminów realizacji Mapy Drogowej, w której zakłada się oddolne odchodzenie sektora finansowego od stosowa- nia WIBOR na rzecz nowo zawieranych umów i instru - mentów finansowych stosujących stałą stopę procento- wą lub nowe wskaźniki referencyjne typu RFR. KS NGR wskazał finalny moment konwersji na koniec 2027 r. Na posiedzeniach w listopadzie i grudniu 2024 roku KS NGR podjął decyzję o wyborze propozycji indeksu ba - zującego na depozytach niezabezpieczonych Instytucji Kredytowych i Instytucji Finansowych, jako docelowe- go wskaźnika referencyjnego stopy procentowej, który miałby zastąpić wskaźnik referencyjny WIBOR. W styczniu 2025 roku KS NGR podjął decyzję, o wyborze docelowej nazwy POLSTR (Polish Short Term Rate) dla propozycji indeksu. W czerwcu 2025 roku rozpoczęto oficjalne wyznaczanie Indeksu Stopy Procentowej POLSTR (Polish Short Term Rate) oraz indeksów z Rodziny Indeksów Składanych POLSTR. Administratorem POLSTR jest GPW Bench - mark S.A. W listopadzie 2025 roku Ministerstwo Finansów prze - prowadziło pierwszą pilotażową emisję obligacji skar - bowych opartych na wskaźniku POLSTR. 31 grudnia 2025 roku KS NGR przyjął rekomendacje w zakresie zasad i sposobów zamiany wskaźników re- ferencyjnych WIBOR/WIBID na wskaźnik referencyjny POLSTR (lub wskaźniki z Rodziny Indeksów Składa - nych POLSTR) dla dotychczasowego portfela produk - tów w złotych podmiotów rynku finansowego (klient biznesowy). 10 kwietnia 2026 roku KS NGR przyjął rekomendację dotyczącą stosowania stawki zastępczej dla wskaźnika referencyjnego WIBOR w papierach dłużnych, w szcze- gólności w odniesieniu do wcześniej wyemitowanych instrumentów dłużnych (tzw. portfela legacy). W maju 2026 r. Komisja Nadzoru Finansowego oraz GPW Benchmark S.A. poinformowały o rozpoczęciu procesu uporządkowanego wygaszania wskaźników referencyj- nych WIBID i WIBOR. Zgodnie z przyjętym harmonogra- mem wskaźniki WIBOR i WIBID dla terminów 1M, 3M i 6M będą publikowane do 31 grudnia 2036 r., natomiast od 1 stycznia 2027 r. nie powinny być stosowane w nowych umowach, pozostając jedynie podstawą rozliczeń ist - niejących kontraktów do czasu ich naturalnego wyga - śnięcia. Równolegle prowadzony jest proces przejścia rynku na nowy wskaźnik referencyjny POLSTR. W czerwcu 2026 r. Komitet Sterujący Narodowej Gru - py Roboczej zaktualizował Mapę Drogową reformy wskaźników referencyjnych, dostosowując harmono - gram wdrożenia POLSTR do decyzji dotyczących wy - gaszania WIBOR i WIBID. Aktualizacja potwierdziła brak konieczności wyznaczania ustawowego zamiennika dla wskaźnika WIBOR oraz wskazała, że od 2027 r. nowe produkty finansowe powinny być oparte na alternatyw- nych wskaźnikach referencyjnych, przede wszystkim POLSTR. Grupa posiada zobowiązania finansowe (zaprezentowa- ne w nocie 6.20 sprawozdania) oraz aktywa finansowe (zaprezentowane w nocie 6.13 sprawozdania) oprocen- towane za pomocą stawki WIBOR. W związku z publi - kacją indeksu POLSTR Grupa oszacowała wartość tych aktywów i zobowiązań finansowych na dzień bilansowy przy zastosowaniu odpowiednich stawek POLSTR i po- równała do wartości bilansowych zaprezentowanych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Różnica w wartości nie ma istotnego wpływu na niniejsze sprawozdanie, ale będzie podlegała weryfikacji przez Grupę na koniec każdego okresu sprawozdawczego. 22 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 23
WIBOR POLSTR Różnica Pożyczki udzielone* 23 179 23 161 (18) Wyemitowane obligacje 683 222 681 637 (1 585) * Saldo nie uwzględnia kwoty odpisu z tytułu oczekiwanych strat kredytowych. 6.3.4 Subiektywne oceny Zarządu oraz niepewność szacunków Przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Zarząd Spółki dominującej kieruje się osą- dem przy dokonywaniu licznych szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowo - ści oraz prezentowane wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach i założeniach, które są znaczące dla skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zostały zaprezentowane poniżej. Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych Zarząd Spółki dominującej dokonuje corocznej wery - fikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych, podlegających amortyzacji. Zarząd ocenia, że okresy użyteczności aktywów przyjęte przez Grupę w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym dla celów amortyzacji odzwierciedlają ocze- kiwany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia korzyści przez te aktywa w przy- szłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne starzenie się majątku. Nieruchomości inwestycyjne Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyj- nych jest ustalana przez wewnętrzny Dział Finanso - wy w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z aktywnego rynku, ofert, umów przedwstępnych oraz wiedzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wy- ceny przygotowywane przez rzeczoznawców. Wartość nieruchomości inwestycyjnych na 2 poziomie wartości godziwej określona została za pomocą metody rynko - wej przez niezależnych rzeczoznawców. Na poziomie 3 wykorzystano metodę dochodową uwzględniającą założenia aktualnego planu inwestycyjnego. Poszczególne nieruchomości zostały wycenione nastę- pującymi metodami: poziom 2 Wartość godziwa została określona za pomocą metody rynkowej, która odzwierciedla transakcje na podobnych nieruchomościach przeprowadzone w ostatnim okresie. Wartość tę skorygowano o czynniki związane z wyce - nianą nieruchomością, jednak ich wpływ na wycenę był znikomy. Nieruchomości zakwalifikowane do poziomu 2 hierarchii wartości godziwej zostały wycenione przez niezależnych rzeczoznawców z zastosowaniem podej- ścia porównawczego, metodą porównywania parami. poziom 3 Wartość godziwa została określona za pomocą metody dochodowej, która uwzględnia przychody z najmu po- mniejszone o koszty utrzymania nieruchomości, zdys- kontowane stopą procentową, która pochodzi z analizy transakcji zaobserwowanych na rynku w ostatnim okre- sie. Szacowane wpływy z najmu uwzględniają aktualne obłożenie najmowanej powierzchni, szacowane przyszłe obłożenie, przyszłe zmiany stawek. Dane wejściowe do wyceny są nieobserwowalne. Najbardziej znaczące dane wejściowe to szacowane stawki za najem, założenia do- tyczące obłożenia i stopa dyskontowa. Szacowana war- tość godziwa wzrośnie, jeżeli szacowane stawki wzro- sną, obłożenie wzrośnie, a stopa dyskontowa spadnie. Wycena jest wrażliwa na wszystkie te czynniki. Zarząd spółki dominującej uważa, że zakres możliwych alterna- tywnych założeń jest największy dla stawek i poziomu obłożenia i że te czynniki zależą od siebie nawzajem. Nieruchomości inwestycyjne wycenione na poziomie 3 hierarchii wartości godziwej zostały przedstawione w nocie 6.9 niniejszego sprawozdania. Utrata wartości aktywów niefinansowych Kluczowymi niefinansowymi aktywami trwałymi, które nie są wyceniane do wartości godziwej, w skonsolido - wanym sprawozdaniu finansowym są zapasy i prawa do użytkowania powierzchni biurowych. W odniesieniu do prawa do użytkowania powierzchni biurowych Zarząd dokonał analizy, czy wysokość czyn- szu za wynajem powierzchni biurowej płaconej przez 23 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 24
Archicom z tyt. umowy najmu nie jest wyższa niż ryn - kowy poziom czynszu za wynajem powierzchni biurowej o podobnym charakterze w podobnej lokalizacji. Z uwagi na to, że nie stwierdzono takiej sytuacji, nie stwierdzono przesłanek do przeprowadzenia testu na utratę wartości. W odniesieniu do zapasów posiadanych przez Grupę (reprezentujących projekty deweloperskie o różnym poziomie zaawansowania), Zarząd analizuje następujące przesłanki świadczące o możliwej utracie wartości za- pasów i konieczności utworzenia odpisu aktualizującego wartość zapasów: Rozpoznanie ujemnej marży W odniesieniu do produkcji w toku analiza rentowno - ści przeprowadzana jest na poziomie poszczególnych projektów deweloperskich. Zarząd przeprowadził ana- lizę stopnia realizacji budżetów poszczególnych reali - zowanych inwestycji deweloperskich (w odniesieniu do inwestycji w budowie), a także analizę zasadności przyjętych założeń budżetowych w kontekście otocze- nia rynkowego i makroekonomicznego (w odniesieniu do inwestycji, które na dzień 30 czerwca 2026 r. nie były w budowie). Na podstawie takiej analizy nie stwier- dzono wystąpienia przesłanek wskazujących na ryzyko utraty wartości, z uwagi na zakładany dodatni poziom marż w odniesieniu do każdej analizowanej inwestycji. Zarząd ocenia prawdopodobieństwo realizacji założeń budżetowych dotyczących momentu rozpoczęcia bu - dowy poszczególnych inwestycji oraz poziomu wyge - nerowanej marży jako wysokie. Ocena Zarządu wynika z wewnętrznie przyjętych planów finansowych i strategii działalności. Plany i prognozy oparte są na bieżących analizach rynkowych i w razie potrzeby są na bieżąco weryfikowane. Niesprzedane produkty (wyroby gotowe), w odniesie - niu do których na dzień bilansowy nie doszło do pod - pisania protokołu odbioru, a w związku z tym wynik na sprzedaży nie został odzwierciedlony w sprawozdaniu z wyniku, są poddawane testom na utratę wartości jako wyroby gotowe zgodnie z MSR 2 i analizie pod kątem ko- nieczności utworzenia odpisu wartości zapasów poniżej ich ceny nabycia lub kosztu wytworzenia do poziomu wartości netto możliwej do uzyskania. W przypadku zidentyfikowania potencjalnych istotnych ujemnych marż na poszczególnych produktach, zostaną one zi - dentyfikowane jako utrata wartości zapasów i tworzony jest odpowiedni odpis. Na dzień 30 czerwca 2026 r. nie zidentyfikowano istotnej utraty wartości wyrobów gotowych, w związku z czym nie dokonano odpisu ak- tualizującego z tego tytułu. Ryzyko istotnego przesunięcia realizacji danego pro- jektu w czasie Zarząd analizuje na bieżąco ryzyko istotnego przesu - nięcia realizacji projektów. W przypadku gdyby przesu- nięcie realizacji projektu spowodowało brak możliwo - ści odzyskania ceny nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów - stanowiłoby to dla Emitenta przesłankę do utworzenia odpisu. W ocenie Zarządu Emitenta, bazującej zarówno na analizie historycznej realizacji zakładanych terminów realizacji projektów, jak też aktualnych warunków rynko- wych, ryzyko istotnego przesunięcia realizacji projektów w Grupie, które mogłoby wpłynąć na odzyskiwalność wartości zapasów jest nieistotne. Przewidywane terminy realizacji poszczególnych projektów według najlepszego osądu Zarządu przeprowadzonego na potrzeby sporzą- dzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego zostały zaprezentowane w tabelach poniżej. Opóźnienia w procesie sprzedaży Opóźnienia w procesie sprzedaży stanowią dla Emitenta przesłankę do utworzenia odpisu aktualizującego, jeśli w wyniku indywidualnej analizy Emitent uzna, że sprze- daż danego produktu gotowego, w przewidywanej przy- szłości i po cenie przewyższającej koszt wytworzenia, jest mało prawdopodobna. Zarząd zakłada sprzedaż 80% mieszkań do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie oraz 20% miesz- kań do 6 miesięcy po pozwoleniu na użytkowanie. Grupa nie prowadzi tzw. wyprzedaży produktów po pozwoleniu na użytkowanie (sprzedaż produktów po pozwoleniu na użytkowanie po istotnie niższych cenach niż zakładane wcześniej, w celu zakończenia oferty na danym pro - jekcie). W praktyce, wiele projektów ma zrealizowane 90%-100% sprzedaży na moment uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Z tego względu, również w tym zakresie Zarząd nie identyfikuje istotnego ryzyka utraty wartości zapasów. 24 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 25
Zestawienie projektów w budowie Grupy Archicom na 30 czerwca 2026 r. Zestawienie projektów w budowie PUM [mkw.] Liczba mieszkań Poziom sprzedaży [% sprzedanych lokali] Planowane przychody [mln PLN] Planowane nakłady [mln PLN] Poniesione nakłady [%] Rozpoczęcie budowy Planowane zakończenie budowy [PnU] Kraków 29 listopada I ul. 29 listopada 15 400 390 31% 193,4 139,6 77% I kw. 2025 IV kw. 2026 Duża Góra ul. Duża Góra 4 200 75 92% 57 ,2 39,0 71% II kw. 2025 IV kw. 2026 Bociana 5 ul. Bociana 14 000 280 41% 202,9 139,2 55% IV kw. 2025 III kw. 2027 Juliusza Lea ul. Juliusza Lea 10 700 254 20% 155,0 99,3 37% I kw. 2026 III kw. 2027 Katowice P. Skargi ul. Piotra Skargi, Sokolska 14 800 347 81% 190,2 139,6 55% I kw. 2025 I kw. 2027 Łódź Flow (Fab - Gh) II ul. Hasa 14 600 327 80% 174,8 135,7 92% I kw. 2024 III kw. 2026 Zenit VI ul. Widzewska 8 800 173 75% 78,4 55,0 70% IV kw. 2025 IV kw. 2026 Flow IV ul. Hasa 8 600 206 27% 100,6 72,4 47% IV kw. 2025 III kw. 2027 Zenit V ul. Widzewska 9 500 188 28% 84,4 60,6 33% I kw. 2026 IV kw. 2027 Zenit VII ul. Widzewska 13 300 238 8% 124,6 88,8 17% II kw. 2026 IV kw. 2027 Poznań Wieża Jeżyce VI ul. Janickiego 13 600 272 96% 165,9 114,1 91% IV kw. 2024 III kw. 2026 Apartamenty Esencja II ul. Garbary 6 100 127 61% 92,5 66,2 64% I kw. 2025 IV kw. 2026 Wieża Jeżyce IV ul. Janickiego 11 600 199 53% 138,0 91,3 24% II kw. 2026 IV kw. 2027 Warszawa Apartamenty M7 ul. Towarowa 22 12 300 143 55% 515,0 250,4 77% II kw. 2024 III kw. 2026 Flare Apartamenty Grzybowska ul. Grzybowska 4 300 77 42% 172,6 128,0 82% I kw. 2025 III kw. 2026 Modern Mokotów III ul. Domaniewska 14 500 255 72% 288,0 180,1 74% I kw. 2025 IV kw. 2026 Stacja Wola III ul. Ordona 13 300 232 88% 238,0 130,9 43% III kw. 2025 IV kw. 2027 25 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 26
Zestawienie projektów w budowie PUM [mkw.] Liczba mieszkań Poziom sprzedaży [% sprzedanych lokali] Planowane przychody [mln PLN] Planowane nakłady [mln PLN] Poniesione nakłady [%] Rozpoczęcie budowy Planowane zakończenie budowy [PnU] Towarowa22 F ul. Towarowa 22 18 200 170 21% 814,2 380,0 27% I kw. 2026 I kw. 2028 Modern Mokotów IV ul. Domaniewska 15 200 266 39% 297 ,6 179,7 53% I kw. 2026 IV kw. 2027 Wrocław River Point 5 ul. Mieszczańska 1 900 24 38% 31,9 2 7,5 30% III kw. 2022 I kw. 2028 Przystań Reymonta WR1-3 ul. Władysława Reymonta 18 200 345 67% 276,6 211,5 84% I kw. 2024 III kw. 2026 Przystań Reymonta WR2 ul. Władysława Reymonta 9 000 194 71% 130,5 99,9 84% IV kw. 2024 IV kw. 2026 Gwarna ul. Gwarna 4 000 107 66% 68,7 58,5 37% III kw. 2024 III kw. 2027 Powstańców 7D ul. Powstańców Śląskich 11 500 228 62% 223,2 166,7 58% I kw. 2025 III kw. 2027 Browary Wrocławskie BR1BR2 ul. Rychtalska 6 600 133 75% 93,0 57 ,1 44% III kw. 2025 II kw. 2027 Góralska 1 ul. Góralska 18 300 388 58% 235,6 158,7 36% IV kw. 2025 IV kw. 2027 Czarnieckiego - M ul. Stefana Czarnieckiego 6 200 157 20% 92,9 66,7 24% IV kw. 2025 III kw. 2028 Browarna 1* ul. Browarna 6 900 148 43% 113,2 81,2 58% IV kw. 2025 III kw. 2027 Browarna 2* ul. Browarna 9 100 166 1% 160,9 111,4 33% II kw. 2026 II kw. 2028 Razem 314 700 6 109 5 510 3 529 * Joint venture (55% Archicom S.A., 45% Rank Progress S.A.) 26 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 27
Zestawienie projektów w przygotowaniu Grupy Archicom na 30 czerwca 2026 r. Zestawienie projektów w przygotowaniu PUM [mkw.] Liczba mieszkań Poziom sprzedaży [% sprzeda- nych lokali] Planowane przychody [mln PLN] Planowane nakłady [mln PLN] Poniesione nakłady [%] Rozpoczęcie budowy Planowane zakończenie budowy [PnU] Kraków Stańczyka II ul. Stańczyka 3 400 75 0% 56,4 40,0 28% III kw. 2026 II kw. 2028 Stańczyka I ul. Stańczyka 6 600 125 0% 101,7 71,7 15% IV kw. 2026 II kw. 2028 Dąbrowskiego D1 D2 ul. Dąbrowskiego 2 700 47 0% 46,2 29,2 20% IV kw. 2026 II kw. 2028 29 listopada III ul. 29 listopada 9 000 162 0% 115,6 82,1 29% IV kw. 2026 I kw. 2029 29 listopada II ul. 29 listopada 13 200 315 0% 169,6 121,2 32% I kw. 2027 I kw. 2029 Stańczyka - Orange 500 7 0% 5,1 3,4 20% I kw. 2027 I kw. 2028 Łódź Flow III ul. Hasa 11 100 228 0% 131,0 93,6 20% III kw. 2026 II kw. 2028 Zenit VIII ul. Widzewska 10 200 192 0% 94,8 66,2 8% IV kw. 2026 II kw. 2028 Zenit X ul. Widzewska 12 000 216 0% 111,2 7 7,5 8% I kw. 2027 IV kw. 2028 Zenit IX ul. Widzewska 14 300 268 0% 134,8 94,0 9% IV kw. 2027 II kw. 2029 Flow V ul. Hasa 20 700 421 0% 242,9 173,3 18% II kw. 2028 II kw. 2030 Zenit XI ul. Widzewska 5 200 97 0% 49,6 34,8 8% III kw. 2028 II kw. 2030 Poznań Forteczna II ul. Forteczna 7 200 132 0% 80,8 58,0 19% III kw. 2026 II kw. 2028 Forteczna III ul. Forteczna 7 900 146 0% 89,1 64,5 19% III kw. 2026 II kw. 2028 Wieża Jeżyce III ul. Janickiego 13 500 240 28% 161,2 108,1 20% IV kw. 2026 III kw. 2028 Opieńskiego Etap I* ul. Opieńskiego 14 400 193 0% 142,7 106,4 9% I kw. 2027 IV kw. 2028 Hetmańska / Dmowskiego 1 11 900 230 0% 149,2 103,7 22% II kw. 2027 I kw. 2029 Forteczna I ul. Forteczna 15 700 302 0% 181,2 126,3 18% III kw. 2027 II kw. 2029 Opieńskiego Etap II* ul. Opieńskiego 13 400 237 0% 134,6 98,5 8% III kw. 2027 III kw. 2029 Hetmańska / Dmowskiego 2 9 500 176 0% 116,5 82,2 22% I kw. 2028 IV kw. 2029 27 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 28
Zestawienie projektów w przygotowaniu PUM [mkw.] Liczba mieszkań Poziom sprzedaży [% sprzeda- nych lokali] Planowane przychody [mln PLN] Planowane nakłady [mln PLN] Poniesione nakłady [%] Rozpoczęcie budowy Planowane zakończenie budowy [PnU] Opieńskiego Etap III* ul. Opieńskiego 15 500 280 0% 159,9 115,1 9% I kw. 2028 IV kw. 2029 Warszawa Towarowa22 D ul. Towarowa 22 7 900 71 0% 346,9 163,0 25% III kw. 2026 IV kw. 2028 Modern Mokotów V ul. Domaniewska 6 900 125 0% 139,2 85,1 36% III kw. 2026 II kw. 2028 Kabaty III ul. Komisji Edukacji Narodowej 2 000 3 0% 48,9 29,6 32% IV kw. 2026 III kw. 2028 Kabaty I Kabaty I ul. Komisji Edukacji Narodowej 17 800 266 0% 413,8 258,1 35% IV kw. 2026 III kw. 2028 Postępu I ul. Postępu 14 300 250 0% 238,0 158,2 23% I kw. 2027 I kw. 2029 Kabaty II ul. Komisji Edukacji Narodowej 10 300 153 0% 257 ,0 149,3 36% II kw. 2027 I kw. 2029 Postępu II ul. Postępu 7 800 151 0% 137 ,2 86,9 25% III kw. 2027 III kw. 2029 Modern Mokotów VII* ul. Domaniewska 8 200 127 0% 167 ,8 119,0 39% III kw. 2027 II kw. 2029 Modern Mokotów VIII* ul. Domaniewska 14 600 267 0% 297 ,3 212,4 39% III kw. 2028 I kw. 2030 Modern Mokotów - Taurus* ul. Janusza Kurtyki 10 500 201 0% 230,5 157 ,0 45% IV kw. 2029 III kw. 2031 Wrocław George - Swobodna Resi ul. Swobodna 15 100 281 0% 244,1 175,8 27% III kw. 2026 II kw. 2028 Browarna 4b** ul. Browarna 7 100 127 0% 118,9 85,0 31% IV kw. 2026 III kw. 2028 Iwiny - Radomierzycka 1 ul. Radomierzycka 5 600 103 0% 63,1 43,3 17% IV kw. 2026 III kw. 2028 Iwiny - Radomierzycka 2 ul. Radomierzycka 5 900 113 0% 65,7 46,7 14% I kw. 2027 III kw. 2028 Przystań Reymonta WR4 ul. Władysława Reymonta 11 100 210 0% 156,8 115,8 37% I kw. 2027 I kw. 2029 Astra West I ul. Horbaczewskiego 15 300 253 0% 219,4 157 ,1 28% I kw. 2027 I kw. 2029 Browarna 3** ul. Browarna 7 800 107 0% 140,8 93,5 32% II kw. 2027 I kw. 2029 Browarna 4a** ul. Browarna 15 700 297 0% 296,9 195,7 31% III kw. 2027 IV kw. 2029 28 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 29
Zestawienie projektów w przygotowaniu PUM [mkw.] Liczba mieszkań Poziom sprzedaży [% sprzeda- nych lokali] Planowane przychody [mln PLN] Planowane nakłady [mln PLN] Poniesione nakłady [%] Rozpoczęcie budowy Planowane zakończenie budowy [PnU] Iwiny - Radomierzycka 3 ul. Radomierzycka 5 900 112 0% 65,6 46,8 15% III kw. 2027 I kw. 2029 Iwiny - Radomierzycka 4 ul. Radomierzycka 5 900 111 0% 65,4 46,7 14% IV kw. 2027 III kw. 2029 Astra West II ul. Horbaczewskiego 20 300 355 0% 290,0 208,4 31% I kw. 2028 I kw. 2030 Iwiny - Radomierzycka 5 ul. Radomierzycka 7 300 138 0% 80,7 58,2 22% II kw. 2028 I kw. 2030 Razem 441 200 7 910 6 558 4 441 * Na dzień bilansowy projekt prezentowany w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji nieruchomości inwestycyjnych. Na nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej. ** Joint venture (55% Archicom S.A., 45% Rank Progress S.A.) Utrata wartości aktywów finansowych Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym („ECL”). Grupa kalkuluje odpis w następujący sposób dla poszczególnych kategorii aktywów: Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe Grupa stosuje uproszczone podejście i w związku z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie ży- cia, a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w horyzoncie życia należności. Grupa do kalkulacji wartości odpisu z tytułu utraty wartości należności handlowych oraz pozostałych należności finansowych stosuje macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia, na podsta- wie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Odpis z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy. Macierz rezerw oparta jest na analizie spłacalności należności w poszczególnych grupach przeterminowania i okre - śleniu prawdopodobieństwa niespłacenia należności z danego przedziału wiekowania na bazie danych hi - storycznych. Tak wyliczone prawdopodobieństwo niespłacenia się należności w każdej z grup przeterminowania dla po - szczególnych kategorii należności jest przykładane do bieżącego salda należności w każdej z grup przetermi- nowania i kalkulowany jest odpis na oczekiwane straty kredytowe należności. Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie na - leżności handlowe i pozostałe należności ze znacz - nym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców, i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji o aktualnej sytuacji finansowej kontra- henta oraz na podstawie informacji o innych zdarze - niach, które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwal- ność aktywa. Takie należności są wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej. Macierz rezerw na oczekiwane straty kredytowe na dzień 30 czerwca 2026 r. prezentuje się następująco: 29 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 30
Okres przeterminowania Średnia ważona wskaźnika niewypłacalności Wartość brutto należności Odpis na oczekiwane straty kredytowe bieżące 1,89% 4 615 87 1-30 dni 4,57% 948 43 31-90 dni 11,19% 684 77 91-360 dni 19,31% 1 053 203 powyżej 361 dni 50,42% 1 309 660 Razem 8 609 1 070 Udzielone pożyczki Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczące udzielonych pożyczek jako różnicę między przepływami pieniężnymi wynikającymi z podpisanych umów a prze- pływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się otrzymać. Grupa szacuje przepływy pieniężne, które spodziewa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na podstawie ratingu pożyczkobiorcy i skorygowanego o wskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku po - ziomu ryzyka kredytowego. Na dzień 30 czerwca 2026 roku Grupa posiadała na - leżności z tytułu pożyczek udzielonych jednostkom po- wiązanym i niepowiązanym. Pożyczki udzielone zostały opisane w nocie 6.13 niniejszego sprawozdania. Grupa stosuje trzystopniowy model utraty wartości dla należności z tytułu udzielonych pożyczek. Dla udzielo- nych pożyczek, dla których nie zidentyfikowano istot - nego wzrostu ryzyka kredytowego od dnia początko - wego ujęcia, podjęto decyzję o zastosowaniu stopnia 1 modelu, gdzie oczekiwane straty kredytowe określa się na podstawie prawdopodobieństwa niewypełnie - nia zobowiązania w ciągu 12 miesięcy. Dla udzielonych pożyczek, dla których zidentyfikowano istotny wzrost ryzyka kredytowego od dnia początkowego ujęcia, pod- jęto decyzję o zastosowaniu stopnia 2 modelu, gdzie oczekiwane straty kredytowe określa się na podstawie prawdopodobieństwa niewypełnienia zobowiązania w całym okresie życia instrumentu finansowego. W celu kalkulacji oczekiwanych strat kredytowych w mo- delu utraty wartości Grupa wykorzystała na dzień 30 czerwca 2026 roku następujące parametry: - rating kontrahenta nadawany przy użyciu we- wnętrznej metodyki spółki, w oparciu o bazy da- nych Refinitiv Eikon; - dla określonego ratingu ustalono krzywą PD (pro- bability of default - parametr prawdopodobieństwa niewykonania zobowiązania wykorzystywany na potrzeby kalkulacji oczekiwanej straty kredytowej) dla sektora Real Estate, wyznaczoną na podstawie sektorowych rynkowych krzywych kontrahentów Credit Default Swap pozyskiwanych z bazy danych Refinitiv Eikon, które kwantyfikują rynkowe oczeki- wania odnośnie do potencjalnej możliwości nie- wykonania zobowiązania w zadanym sektorze dla danego ratingu. Z uwagi na brak tej miary dla PLN, przyjęto krzywą dla EUR; w oparciu o dane finansowe pożyczkobiorców na dzień bilansowy określono wysokość aktywów netto spółki stanowiących źródło spłaty udzielonej pożyczki i wyko- rzystano te dane do oszacowania parametru LGD (loss given default). Następnie, w oparciu o parametr LGD oraz określone wcześniej prawdopodobieństwo defaultu (PD), uzyskano szacowany odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych udzielonych pożyczek. 30 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 31
Rating Wartość brutto należności PD LGD Odpis na oczekiwane straty kredytowe Pożyczki udzielone jednostce współkontrolowanej BBB- 118 407 0,83% 55,51% 543 Pożyczki udzielone jednostce stowarzyszonej BBB- 6 645 1,05% 100,00% 23 Pożyczki udzielone jednostce stowarzyszonej BBB- 3 931 0,96% 100,00% 38 Pożyczka udzielona jednostce niepowiązanej B+ 12 603 9,15% 100,00% 1 153 Razem 141 586 1 757 Okres leasingu Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w spra - wozdaniu z sytuacji finansowej odzwierciedla najlepsze szacunki co do okresu leasingu, jednak zmiana oko - liczności w przyszłości może skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem zobowiązania z tytułu leasingu oraz ujęciem korespondującej korekty w aktywach z tytułu prawa do użytkowania. W przypadku prawa do użytkowania budynków biu - rowych, po analizie wszystkich przesłanek, ustalono okresy leasingu nieruchomości jako równe z okresami najmu wskazanymi w umowach. Podatek dochodowy bieżący, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne podatki Obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe podlega - ją częstym zmianom, powodując istotne różnice w ich interpretacji i istotne wątpliwości w ich stosowaniu. Organy podatkowe posiadają instrumenty kontroli umożliwiające im weryfikację podstaw opodatkowania (w większości przypadków w okresie poprzednich 5 lat obrotowych), oraz nakładanie kar i grzywien. Prawdopodobieństwo rozliczenia składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego z przyszłymi zyskami podatkowymi opiera się na budżetach spółek Grupy zatwierdzonych przez Zarząd Spółki dominującej. Jeżeli prognozowane wyniki finansowe wskazują, że spółki Grupy osiągną dochód do opodatkowania, aktywa na podatek odroczony ujmowane są w pełnej wysokości. 6.4 Znaczące zdarzenia i transakcje w okresie sprawozdawczym Zawarcie aneksu do umowy o współpracy strategicznej z Echo Investment S.A. 20 stycznia 2026 roku Spółka zawarła ze spółką Echo Investment S.A. aneks do umowy o współpracy strate- gicznej. Na mocy aneksu okres obowiązywania Umowy został wydłużony o kolejne 12 miesięcy tj. do dnia 21 stycznia 2027 roku. Wszelkie pozostałe istotne warunki Umowy przekazane przez Spółkę w raporcie bieżącym Nr 5/2024 z dnia 21 lutego 2024 r. pozostały bez zmian. Po dniu bilansowym zawarty został kolejny aneks do umowy o współpracy strategicznej, co zostało szerzej opisane w nocie 6.31 niniejszego raportu. Uchwała ZWZA w sprawie wypłaty dywidendy za rok obrotowy 2025 16 czerwca 2026 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy, zgodnie z rekomendacją Zarządu oraz po uprzednim, pozytywnym zaopiniowaniu przez Radę Nadzorczą, postanowiło przeznaczyć wykazany w jed- nostkowym sprawozdaniu finansowym Spółki zysk netto za rok obrotowy 2025 w wysokości 229.935.282,95 zł na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy Spółki w kwocie 105.292.877,40 zł, tj. 1,80 zł na jedną akcję. Szczegółowy opis dotyczący podziału zysku za rok obro- towy 2025 znajduje się w nocie 6.27 niniejszego raportu. 31 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 32
6.5 Segmenty operacyjne Grupa Kapitałowa dzieli działalność na następujące seg- menty operacyjne: • działalność mieszkaniowa - obejmująca budowę i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych, została podzielona na segmenty operacyjne w oparciu o kryterium lokalizacji geograficznej projektów deweloperskich Grupy na: a. segment wrocławski, b. segment warszawski, c. segment poznański, d. segment krakowski, e. segment łódzki, f. segment katowicki, • spółki wspierające – segment obejmuje działalność spółki Archicom S.A. oraz innych spółek, których działalność polega na obsłudze pozostałych pod- miotów w Grupie. Grupa prowadziła działalność na terenie Polski i 100% przychodów we wszystkich segmentach działalności ge- nerowanych jest w Polsce. Grupa nie posiada jednostek działających poza granicami kraju. Przychody operacyj- ne z działalności mieszkaniowej nie są uzależnione od jednego odbiorcy – Grupa posiada wielu rozproszonych odbiorców, spośród których żaden nie generuje 10% lub więcej przychodów segmentu. Przychody spółek wspie- rających dotyczą w znacznej większości sprzedaży do jednostek z Grupy. Ocena wyników działalności na poszczególnych ryn - kach dokonywana jest głównie w oparciu o przychody ze sprzedaży oraz zysk brutto ze sprzedaży i marżę brutto ze sprzedaży uzyskane na tych rynkach. Pomiar wyni- ków segmentów operacyjnych stosowany w kalkulacjach zarządczych zbieżny jest z zasadami rachunkowości zastosowanymi przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego. Dane przedstawione w poszczególnych segmentach zaprezentowano przed dokonaniem wyłączeń trans - akcji wewnątrzgrupowych i innych korekt związanych z konsolidacją sprawozdań jednostkowych. 32 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 33
Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 1.01.2026-30.06.2026 Działalność mieszkaniowa Spółki wspierające Korekty RAZEMWrocław Warszawa Poznań Kraków Łódź Katowice Przychody ze sprzedaży 254 093 98 370 160 357 4 140 99 523 42 128 732 (120 723) 624 534 Koszt własny sprzedaży 202 225 80 572 122 151 2 926 84 626 - 46 001 (102 374) 436 127 Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 51 868 17 798 38 206 1 214 14 897 42 82 731 (18 349) 188 407 Marża brutto ze sprzedaży 20,4% 18,1% 23,8% 29,3% 15,0% 100,0% 30,2% Koszty sprzedaży, ogólnego zarządu i administracyjne związane z realizacją projektów 86 041 Pozostałe przychody i koszty operacyjne (2 288) Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) (407) Zysk (strata) z działalności operacyjnej 99 671 Przychody i koszty finansowe (8 342) Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-) (1 379) Zysk (strata) przed opodatkowaniem 89 950 Podatek dochodowy 15 503 Zysk (strata) netto z działalności 74 447 33 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 34
Dane przedstawione w poszczególnych segmentach, po do- konaniu wyłączeń transakcji wewnątrzgrupowych i innych korekt związanych z konsolidacją sprawozdań jednostkowych: Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 1.01.2026-30.06.2026 po uwzględnieniu korekt Działalność mieszkaniowa Spółki wspierające RAZEMWrocław Warszawa Poznań Kraków Łódź Katowice Przychody ze sprzedaży 253 986 97 728 160 357 4 076 99 522 42 8 823 624 534 Koszt własny sprzedaży 169 821 70 242 111 240 3 151 78 858 - 2 815 436 127 Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 84 165 27 486 49 117 925 20 664 42 6 008 188 407 Marża brutto ze sprzedaży 33,1% 28,1% 30,6% 22,7% 20,8% 100,0% 68,1% 30,2% 34 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 35
Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 1.04.2026-30.06.2026 (dane nie podlegały badaniu ani przeglądowi przez biegłego rewidenta.) Działalność mieszkaniowa Spółki wspierające Korekty RAZEMWrocław Warszawa Poznań Kraków Łódź Katowice Przychody ze sprzedaży 40 551 48 522 156 638 2 406 5 705 7 59 943 (55 919) 257 853 Koszt własny sprzedaży 30 775 40 079 119 558 1 535 1 864 - 29 504 (42 257) 181 058 Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 9 776 8 443 37 080 871 3 841 7 30 439 (13 662) 76 795 Marża brutto ze sprzedaży 24,1% 17 ,4% 23,7% 36,2% 67 ,3% 100,0% 29,8% Koszty sprzedaży, ogólnego zarządu i administracyjne związane z realizacją projektów 42 532 Pozostałe przychody i koszty operacyjne (2 535) Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) (169) Zysk (strata) z działalności operacyjnej 31 559 Przychody i koszty finansowe (7 831) Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-) (1 553) Zysk (strata) przed opodatkowaniem 22 175 Podatek dochodowy 3 148 Zysk (strata) netto z działalności 19 027 35 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 36
Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 1.01.2025-30.06.2025 Działalność mieszkaniowa Spółki wspierające Korekty RAZEM Działalność komercyjna (zaniechana)Wrocław Warszawa Poznań Kraków Łódź Katowice Przychody ze sprzedaży 144 229 106 233 5 219 1 099 49 725 30 110 855 (92 513) 324 877 4 753 Koszt własny sprzedaży 103 242 83 212 2 616 645 39 014 - 29 039 (49 176) 208 592 2 017 Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 40 987 23 021 2 603 454 10 711 30 81 816 (43 337) 116 285 2 736 Marża brutto ze sprzedaży 28,4% 21,7% 49,9% 41,3% 21,5% 100,0% 35,8% 57 ,6% Koszty sprzedaży, ogólnego zarządu i administracyjne związane z realizacją projektów 85 461 424 Pozostałe przychody i koszty operacyjne (1 715) (14 775) Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) (692) (2 663) Zysk (strata) z działalności operacyjnej 28 417 (15 126) Przychody i koszty finansowe (2 652) (3 239) Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-) 542 - Zysk (strata) przed opodatkowaniem 26 307 (18 365) Podatek dochodowy 6 930 2 065 Zysk (strata) netto z działalności 19 377 (20 430) 36 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 37
Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 1.04.2025-30.06.2025 (dane nie podlegały badaniu ani przeglądowi przez biegłego rewidenta.) Działalność mieszkaniowa Spółki wspierające Korekty RAZEM Działalność komercyjna (zaniechana)Wrocław Warszawa Poznań Kraków Łódź Katowice Przychody ze sprzedaży 140 263 102 490 2 647 894 48 346 13 63 495 (54 736) 303 412 2 185 Koszt własny sprzedaży 100 364 80 681 1 273 510 37 646 - 17 637 (40 018) 198 093 951 Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 39 899 21 809 1 374 384 10 700 13 45 858 (14 718) 105 319 1 234 Marża brutto ze sprzedaży 28,4% 21,3% 51,9% 43,0% 22,1% 100,0% 34,7% 56,5% Koszty sprzedaży, ogólnego zarządu i administracyjne związane z realizacją projektów 42 255 323 Pozostałe przychody i koszty operacyjne (993) (15 418) Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) (344) - Zysk (strata) z działalności operacyjnej 61 727 (14 507) Przychody i koszty finansowe 2 912 (3 869) Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-) 352 - Zysk (strata) przed opodatkowaniem 64 991 (18 376) Podatek dochodowy 13 221 2 227 Zysk (strata) netto z działalności 51 770 (20 603) 37 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 38
Segmenty operacyjne – wybrane pozycje sprawozdania z wyniku Działalność mieszkaniowa Spółki wspierające Korekty RAZEM Działalność komercyjna (zaniechana)Wrocław Warszawa Poznań Kraków Łódź Katowice Wybrane pozycje sprawozdania z wyniku za I półrocze 2026 roku w podziale na segmenty Amortyzacja (245) (47) (147) (314) (232) (29) (4 654) 958 (4 710) - Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych - - - - - - (407) - (407) - Zysk (strata) z aktualizacji wartości należności (65) (90) (107) (20) (39) 1 1 427 (1 456) (349) - Przychody odsetkowe 16 008 2 570 1 434 105 1 029 15 78 082 (94 023) 5 220 - Koszty odsetkowe (2 214) (2 954) (1 346) (1 148) (169) - (51 321) 44 165 (14 987) - Wybrane pozycje sprawozdania z wyniku za I półrocze 2025 roku w podziale na segmenty Amortyzacja (215) (35) (120) (21) (195) (25) (4 546) 666 (4 491) (2) Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych - - - - - - (691) (1) (692) (2 663) Zysk (strata) z aktualizacji wartości należności (207) (114) 13 9 (81) - 1 207 (1 059) (232) (2) Przychody odsetkowe 24 314 1 876 587 1 018 469 26 65 581 (85 960) 7 911 99 Koszty odsetkowe (1 400) (2 509) (1 875) (2 390) (176) (7) (46 391) 43 572 (11 176) (1 684) 38 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 39
Segmenty operacyjne – wybrane pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej Działalność mieszkaniowa Spółki wspierające Korekty RAZEMWrocław Warszawa Poznań Kraków Łódź Katowice Wybrane pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej na 30 czerwca 2026 roku w podziale na segmenty Aktywa razem, w tym: 1 615 892 1 584 438 528 259 548 546 421 438 87 218 3 199 995 (3 869 231) 4 116 555 - nieruchomości inwestycyjne 21 969 228 319 65 524 - - - 5 526 - 321 338 - grunty przeznaczone pod zabudowę (aktywa trwałe) 30 278 - - - - - - (6 088) 24 190 - zapasy 918 393 1 169 686 307 748 446 002 338 980 80 904 5 644 (249 593) 3 017 764 Zobowiązania długoterminowe 705 151 806 649 241 974 424 800 188 008 9 325 956 874 (2 891 211) 441 570 Zobowiązania krótkoterminowe, w tym: 507 443 647 189 236 602 135 130 225 398 71 813 804 986 (168 466) 2 460 095 - zobowiązania z tyt. umów z klientami 350 980 538 442 166 392 97 550 162 584 59 148 - - 1 375 096 Wybrane pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2025 roku w podziale na segmenty Aktywa razem, w tym: 1 661 413 1 402 316 484 803 408 221 412 467 59 659 2 963 320 (3 652 618) 3 739 581 - nieruchomości inwestycyjne 21 969 227 428 65 751 - - - 6 051 - 321 199 - grunty przeznaczone pod zabudowę (aktywa trwałe) 85 315 - - - - - - (20 888) 64 427 - zapasy 849 207 1 027 654 293 730 301 336 327 129 48 997 67 (233 114) 2 615 006 Zobowiązania długoterminowe 721 962 850 165 223 479 338 839 181 957 9 388 1 277 778 (2 782 219) 821 349 Zobowiązania krótkoterminowe, w tym: 464 287 404 666 214 695 77 481 212 788 42 942 330 880 (75 242) 1 672 497 - zobowiązania z tyt. umów z klientami 276 343 316 093 164 943 28 739 155 524 34 719 - - 976 361 39 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 40
6.6 Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami zależnymi 17 marca 2026 r. Emitent nabył 100% udziałów w spółce RPGZ 11 sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie za cenę 5 tys. zł. Wartość aktywów netto przejętej jednostki na dzień nabycia wynosiła -12 tys. zł. 16 czerwca 2026 r. Emitent nabył 100% udziałów w spół- ce RPGZ 2 sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie oraz 100% udziałów w spółce EASS5001 sp. z o.o. z siedzibą w Kra- kowie. Cena nabycia każdej ze spółek wyniosła 5 tys. zł. Wartość aktywów netto każdej z przejętych jednostek na dzień nabycia wynosiła 3 tys. zł. Zarząd ocenił, że wartość godziwa przejętych aktywów netto nie różni się istotnie od ich wartości księgowej. Transakcje zostały rozliczone jako nabycie aktywów. Przekazana zapłata za nabyte spółki, pomniejszona o środki pieniężne jednostek na dzień nabycia, została zaprezentowana w rachunku przepływów pieniężnych w ramach pozycji „Wydatki netto na nabycie udziałów w jednostkach”. 30 marca 2026 r. Emitent przeniósł, na mocy umowy sprzedaży udziałów, 100% udziałów w jednostce zależ- nej Archicom ZAM sp. z o.o. na rzecz jednostki niepo - wiązanej za cenę 187,5 tys. EUR. W wyniku sprzedaży udziałów Emitent utracił kontrolę nad jednostką. Wartość aktywów oraz zobowiązań jednostki Archicom ZAM sp. z o.o. na dzień zbycia Archicom ZAM sp. z o.o. AKTYWA Aktywa trwałe Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego 2 Aktywa trwałe razem 2 Aktywa obrotowe Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 266 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 87 Pozostałe 22 Aktywa obrotowe razem 375 Aktywa razem 377 PASYWA Zobowiązania Zobowiązania długoterminowe - Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 73 Zobowiązania z tytułu podatków 234 Pozostałe 10 40 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 41
Wartość aktywów oraz zobowiązań jednostki Archicom ZAM sp. z o.o. na dzień zbycia (cd.) Archicom ZAM sp. z o.o. Zobowiązania krótkoterminowe 317 Zobowiązania razem 317 Otrzymana zapłata 804 Ujawnione w wyniku zbycia jednostki należności 9 Zysk (strata) ze zbycia 753 Otrzymana zapłata za sprzedane udziały spółki, po - mniejszona o środki pieniężne jednostki na dzień zby - cia, została zaprezentowana w rachunku przepływów pieniężnych w ramach pozycji „Przepływy z tytułu zbycia udziałów w jednostkach” 1 kwietnia 2026 r. Archicom S.A. sprzedała udziały sta- nowiące 1% kapitału zakładowego spółki współkontrolo- wanej Echo Group sp. z o.o. (dawniej Service Hub sp. z o.o.). W wyniku transakcji Grupa utraciła współkontrolę nad spółką i jej jednostkami zależnymi, zachowując jed- nak znaczący wpływ na te jednostki, co zostało opisane w nocie 6.10 niniejszego sprawozdania. Wykaz jednostek zależnych, współzależnych i stowa - rzyszonych wraz ze stopniem kontroli przedstawiono w nocie 6.2 niniejszego skróconego półrocznego skon- solidowanego sprawozdania finansowego. 6.7 Wartości niematerialne Poniższe tabele przedstawiają nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość wartości niematerialnych. Wartości niematerialne według stanów na 30.06.2026 oraz 31.12.2025 Patenty i licencje Oprogramowanie komputerowe Pozostałe wartości niematerialne Wartości niematerialne nieoddane do użytkowania Razem Stan na 30.06.2026 Wartość bilansowa brutto 2 482 3 472 422 3 603 9 979 Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące (1 850) (2 109) (58) - (4 017) Wartość bilansowa netto 632 1 363 364 3 603 5 962 Stan na 31.12.2025 Wartość bilansowa brutto 2 482 2 937 312 2 825 8 556 Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące (1 741) (1 618) (44) - (3 403) Wartość bilansowa netto 741 1 319 268 2 825 5 153 41 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 42
Zmiany wartości niematerialnych w okresach 1.01.2026-30.06.2026 oraz 1.01.2025-31.12.2025 Patenty i licencje Oprogramowanie komputerowe Pozostałe wartości niematerialne Wartości niematerialne nieoddane do użytkowania Razem za okres od 1.01.2026 do 30.06.2026 Wartość bilansowa netto na dzień 1.01.2026 741 1 319 268 2 825 5 153 Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing) - 535 110 778 1 423 Amortyzacja (-) (109) (491) (14) - (614) Wartość bilansowa netto na dzień 30.06.2026 632 1 363 364 3 603 5 962 za okres od 1.01.2025 do 31.12.2025 Wartość bilansowa netto na dzień 1.01.2025 529 827 151 2 118 3 625 Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing) 712 1 201 145 707 2 765 Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-) (4) - - - (4) Zmniejszenia z tytułu utraty kontroli nad jednostką zależną - (19) - - (19) Amortyzacja (-) (496) (690) (28) - (1 214) Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2025 741 1 319 268 2 825 5 153 Amortyzacja wartości niematerialnych ujęta w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 Koszt własny sprzedaży - 66 Koszty ogólnego zarządu 614 461 Amortyzacja wartości niematerialnych razem 614 527 42 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 43
6.8 Rzeczowe aktywa trwałe Poniższe tabele przedstawiają stan, nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość rzeczowych aktywów trwałych: Rzeczowe aktywa trwałe według stanów na 30.06.2026 oraz 31.12.2025 Grunty Budynki i budowle Maszyny i urządzenia Środki transportu Pozostałe środki trwałe Rzeczowe aktywa trwałe w budowie Razem Stan na 30.06.2026 Wartość bilansowa brutto - 33 431 3 505 12 139 6 382 4 284 59 741 Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące - (15 961) (1 173) (5 631) (3 334) - (26 099) Wartość bilansowa netto - 17 470 2 332 6 508 3 048 4 284 33 642 Stan na 31.12.2025 Wartość bilansowa brutto - 36 033 3 452 12 217 8 466 3 613 63 781 Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące - (13 918) (923) (4 647) (4 768) - (24 256) Wartość bilansowa netto - 22 115 2 529 7 570 3 698 3 613 39 525 Zmiany rzeczowych aktywów trwałych w okresach 1.01.2026-30.06.2026 oraz 1.01.2025-31.12.2025 Grunty Budynki i budowle Maszyny i urządzenia Środki transportu Pozostałe środki trwałe Rzeczowe aktywa trwałe w budowie Razem za okres od 1.01.2026 do 30.06.2026 Wartość bilansowa netto na dzień 1.01.2026 - 22 115 2 529 7 570 3 698 3 613 39 525 Zwiększenia (nabycie, wytworzenie) - 116 53 49 143 671 1 032 Zwiększenia (leasing) - - - 260 - - 260 Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-) - - - - (336) - (336) Inne zmiany (reklasyfikacje, przemieszczenia itp.)* - (2 717) - (26) - - (2 743) Amortyzacja (-) - (2 044) (250) (1 345) (457) - (4 096) Wartość bilansowa netto na dzień 30.06.2026 - 17 470 2 332 6 508 3 048 4 284 33 642 za okres od 1.01.2025 do 31.12.2025 Wartość bilansowa netto na dzień 1.01.2025 - 26 440 1 716 2 684 3 724 3 261 37 825 43 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 44
Zmiany rzeczowych aktywów trwałych w okresach 1.01.2026-30.06.2026 oraz 1.01.2025-31.12.2025 (cd.) Grunty Budynki i budowle Maszyny i urządzenia Środki transportu Pozostałe środki trwałe Rzeczowe aktywa trwałe w budowie Razem Zwiększenia (nabycie, wytworzenie) - 314 1 172 570 1 194 352 3 602 Zwiększenia (leasing) - 2 366 - 6 696 - - 9 062 Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-) - (1 165) (20) (304) (1) - (1 490) Inne zmiany (reklasyfikacje, przemieszczenia itp.)* - (528) 1 (61) (16) - (604) Amortyzacja (-) - (5 312) (340) (2 015) (1 203) - (8 870) Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2025 - 22 115 2 529 7 570 3 698 3 613 39 525 * W tym aktualizacja wartości godziwej gwarancji najmu. Amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych ujęta w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 Koszt własny sprzedaży 115 113 Koszty sprzedaży 1 088 1 710 Koszty ogólnego zarządu 2 893 2 143 Razem amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych 4 096 3 966 6.9 Nieruchomości inwestycyjne W skład nieruchomości inwestycyjnych na 30 czerw- ca 2026 oraz na 31 grudnia 2025 wchodziły: • nieruchomość inwestycyjna ul. Otyńska, Wrocław • udziały w lokalach niemieszkalnych – garażach wielostanowiskowych • aktywo z tytułu prawa do użytkowania powierzchni biurowej City1 • nieruchomość inwestycyjna ul. Opieńskiego, Po- znań • nieruchomość inwestycyjna ul. Postępu oraz Do- maniewska, Warszawa • nieruchomość inwestycyjna ul. Janusza Kurtyki, Warszawa 44 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 45
Podsumowanie zmian wartości bilansowych nierucho- mości inwestycyjnych w bieżącym okresie sprawoz - dawczym zaprezentowano w poniższej tabeli: Zmiany nieruchomości inwestycyjnych w okresach 1.01.2026-30.06.2026 oraz 1.01.2025-31.12.2025 1.01-30.06.2026 1.01-31.12.2025 Wartość bilansowa na początek okresu 321 199 360 714 Nabycie - 68 285 Aktywowanie późniejszych nakładów 822 2 456 Przeszacowanie do wartości godziwej (+/-) (524) 15 612 Wycena aktywa z tytułu prawa do użytkowania (159) 2 274 Zbycie - (128 142) Wartość bilansowa na koniec okresu 321 338 321 199 Wpływ aktualizacji wartości godziwej gwarancji najmu, ściśle powiązanej z umową najmu powierzchni stano - wiącej siedzibę Spółki, został ujęty jako korekta wartości aktywa z tytułu prawa do użytkowania siedziby, ustalo- nej zgodnie z MSSF 16. Z wyłączeniem opisanej wyżej sytuacji, zyski lub straty z tytułu wyceny nieruchomości inwestycyjnych, w tym aktywów przeznaczonych do sprzedaży, ujmowane są przez Grupę w sprawozdaniu z wyniku w pozycji „Zmiana wartości godziwej nieru - chomości inwestycyjnych”. Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej. Wyceny do wartości godziwej zostały podzie- lone na trzy grupy w zależności od pochodzenia danych wejściowych do wyceny: • poziom 1 – dane wejściowe są cenami notowany- mi (nieskorygowanymi) na aktywnych rynkach za identyczne aktywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny, • poziom 2 – dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na poziomie 1, które są obserwo- walne w przypadku danego składnika aktywów lub zobowiązania, albo pośrednio, albo bezpośrednio, • poziom 3 – nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego składnika aktywów lub zobowią- zania. Wartość poszczególnych nieruchomości według hie - rarchii wycen do wartości godziwej kształtowała się na poszczególne dni bilansowe następująco: Klasyfikacja nieruchomości inwestycyjnych według poziomów wartości godziwej Identyfikator Opis Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 Razem Stan na 30.06.2026 Archicom Nieruchomości Residential sp. z o.o. Nieruchomość lokalowa - miejsca postojowe - 1 369 - 1 369 Space Investment Strzegomska 3 Otyńska sp. z o.o. Grunt przy ul. Otyńskiej we Wrocławiu - - 20 600 20 600 Archicom S.A. Aktywo z tytułu prawa do użytkowania powierzchni biurowej City1 - - 5 527 5 527 45 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 46
Klasyfikacja nieruchomości inwestycyjnych według poziomów wartości godziwej (cd.) Identyfikator Opis Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 Razem Archicom Potton sp. z o.o. Grunt z położonym na nim centrum handlowym przy ul. Opieńskiego w Poznaniu - - 65 524 65 524 Archicom Warszawa 2 sp. z o.o. Grunt z położonymi na nim budynkami biurowymi przy ul. Postępu oraz Domaniewskiej w Warszawie - - 152 305 152 305 Archicom Perth sp. z o.o. Grunt z położonym na nim budynkiem biurowym przy ul. Janusza Kurtyki w Warszawie - - 76 013 76 013 Nieruchomości inwestycyjne razem na 30.06.2026 - 1 369 319 969 321 338 Stan na 31.12.2025 Archicom Nieruchomości 5 sp. z o.o. Nieruchomość lokalowa - miejsca postojowe - 1 369 - 1 369 Space Investment Strzegomska 3 Otyńska sp. z o.o. Grunt przy ul. Otyńskiej we Wrocławiu - - 20 600 20 600 Archicom S.A. Aktywo z tytułu prawa do użytkowania powierzchni biurowej City1 - - 6 051 6 051 Archicom Potton sp. z o.o. Grunt z położonym na nim centrum handlowym przy ul. Opieńskiego w Poznaniu - - 65 751 65 751 Archicom Warszawa 2 sp. z o.o. Grunt z położonymi na nim budynkami biurowymi przy ul. Postępu oraz Domaniewskiej w Warszawie - - 151 415 151 415 Archicom Perth sp. z o.o. Grunt z położonym na nim budynkiem biurowym przy ul. Janusza Kurtyki w Warszawie - - 76 013 76 013 Nieruchomości inwestycyjne razem na 31.12.2025 - 1 369 319 830 321 199 Grunty przy ul. Opieńskiego w Poznaniu oraz przy ul. Postępu, ul. Domaniewskiej i ul. Janusza Kurtyki w War- szawie zostały nabyte w celu realizacji inwestycji miesz- kaniowych. Na moment nabycia gruntu w Poznaniu znaj- dowało się na nim funkcjonujące centrum handlowe, które Grupa postanowiła zachować do momentu zakoń- czenia procedur administracyjnych związanych z uzy- skaniem pozwolenia na budowę inwestycji mieszkanio- wej. Nabyte nieruchomości inwestycyjne w Warszawie obejmują grunt wraz z położonymi na nim budynkami biurowymi. Centrum handlowe oraz biurowce stanowią źródło dodatkowych tymczasowych przychodów osią- ganych z najmu. Grunty zostały zaklasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne z uwagi na swoje tymcza- sowe przeznaczenie. W momencie uzyskania pozwoleń na budowę inwestycji mieszkaniowych i zaprzestania uzyskiwania przychodów z najmu, zostaną zreklasyfi - kowane jako zapasy. Zgodnie z polityką rachunkowości obowiązującą w Grupie nieruchomości inwestycyjne są wycenianie do wartości godziwej. Jest to związane m.in. z poprzednią strategią Grupy, która przewidywała regularną realizację inwestycji komercyjnych. Obecnie Grupa koncentruje się wyłącznie na działalności miesz- kaniowej. Działalność komercyjna jest traktowana jako zaniechana. Grunt przy ul. Opieńskiego w Poznaniu oraz grunty przy ul. Postępu, ul. Domaniewskiej i ul. Janusza Kurty- ki w Warszawie zostały wycenione przez niezależnego rzeczoznawcę podejściem porównawczym, metodą po- równania parami. W wycenie nieruchomości uwzględnio- no dodatkowo: dochody operacyjne netto z tytułu umów najmu zawartych odpowiednio na centrum handlowym i budynkach biurowych położonych na rzeczonych grun- tach, za okres do dnia planowanej rozbiórki budynków, oraz koszty tejże rozbiórki. 46 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 47
6.10 Inwestycje we wspólne przedsięwzięcia i jednostki stowarzyszone wyceniane metodą praw własności Wartość inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach i jednostkach stowarzyszonych wycenianych metodą praw własności przedstawia tabela poniżej: Wartość inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach i jednostkach stowarzyszonych wycenianych metodą praw własności Grupa Kapitałowa Echo Group sp. z o.o. (dawniej Service Hub sp. z o.o.) Projekt Browarna sp. z o.o. Razem Stan na 1.01.2026 3 658 - 3 658 Zbycie udziałów (86) - (86) Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-) (1 379) - (1 379) Stan na 30.06.2026 2 193 - 2 193 Stan na 1.01.2025 2 605 - 2 605 Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-) 1 053 - 1 053 Stan na 31.12.2025 3 658 - 3 658 1 kwietnia 2026 roku Archicom S.A. sprzedała, za cenę 64 tys. zł, udziały stanowiące 1% kapitału zakładowego spółki współkontrolowanej Echo Group sp. z o.o. (dawniej Service Hub sp. z o.o.) o wartości bilansowej 86 tys. zł. W wyniku transakcji Grupa utraciła współkontrolę nad spółką i jej jednostkami zależnymi, zachowując jednak znaczący wpływ na te jednostki. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finan- sowych dotyczących wspólnych przedsięwzięć i jedno- stek stowarzyszonych według stanu na dzień bilansowy: Sprawozdanie z sytuacji finansowej wspólnych przedsięwzięć i jednostek stowarzyszonych Grupa Kapitałowa Echo Group sp. z o.o. (dawniej Service Hub sp. z o.o.) Projekt Browarna sp. z o.o. AKTYWA Aktywa trwałe Wartości niematerialne 9 382 141 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 1 308 6 528 Pozostałe 395 325 Aktywa trwałe razem 11 085 6 994 47 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 48
Sprawozdanie z sytuacji finansowej wspólnych przedsięwzięć i jednostek stowarzyszonych (cd.) Grupa Kapitałowa Echo Group sp. z o.o. (dawniej Service Hub sp. z o.o.) Projekt Browarna sp. z o.o. Aktywa obrotowe Zapasy - 231 908 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 20 766 24 Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego 440 - Należności z tytułu pozostałych podatków 953 946 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe - 247 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 3 264 5 239 Aktywa obrotowe razem 25 423 238 364 Aktywa razem 36 508 245 358 PASYWA Zobowiązania Zobowiązania długoterminowe Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 10 576 215 291 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 845 5 400 Pozostałe 25 425 Zobowiązania długoterminowe 11 446 221 116 Zobowiązania krótkoterminowe Zobowiązania z tytułu umów z klientami - 20 340 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 10 528 8 548 Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 2 002 18 Rezerwy krótkoterminowe 246 - Pozostałe 4 145 177 Zobowiązania krótkoterminowe 16 921 29 083 Zobowiązania razem 28 367 250 199 Aktywa netto 8 141 (4 841) Udział % Grupy Archicom 49,00% 55,00% Udział Grupy Archicom w aktywach netto 3 989 (2 663) Eliminacja transakcji pomiędzy Grupą a jednostkami wycenianymi metodą praw własności (1 796) (10 652) Łączne skumulowane nieujęte udziały w stracie jednostek wycenianych metodą praw własności - (13 315) Wartość bilansowa inwestycji wycenianej metodą praw własności 2 193 - 48 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 49
Sprawozdanie z wyniku wspólnych przedsięwzięć i jednostek stowarzyszonych Grupa Kapitałowa Echo Group sp. z o.o. (dawniej Service Hub sp. z o.o.) Projekt Browarna sp. z o.o. Przychody ze sprzedaży 31 667 6 Koszt własny sprzedaży 9 623 - Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 22 044 6 Koszty sprzedaży - 1 507 Koszty ogólnego zarządu 20 810 128 Koszty administracyjne związane z realizacją projektów - 105 Pozostałe przychody i koszty operacyjne 265 - Zysk (strata) z działalności operacyjnej 1 499 (1 734) Przychody i koszty finansowe (393) (110) w tym koszty odsetkowe (398) (156) Zysk (strata) przed opodatkowaniem 1 106 (1 844) Podatek dochodowy 254 (349) Zysk (strata) netto 852 (1 495) Dochody całkowite razem 852 (1 495) Udział % Grupy Archicom 49% 55% Udział Grupy Archicom w zysku (stracie) netto 417 (822) Udział Grupy Archicom w całkowitych dochodach 417 (822) 49 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 50
6.11 Aktywa oraz zobowiązania finansowe Grupa zakwalifikowała na dzień bilansowy aktywa finan- sowe wyłącznie do kategorii wycenianych w zamortyzo- wanym koszcie (AC). Klasyfikacja aktywów finansowych zgodnie z MSSF 9 Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9 RazemAC FVOCI FVP&L Stan na 30.06.2026 Aktywa trwałe: Należności długoterminowe 1 111 - - 1 111 Udzielone pożyczki 138 101 - - 138 101 Aktywa obrotowe: Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 12 846 - - 12 846 Udzielone pożyczki 1 728 - - 1 728 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 73 928 - - 73 928 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 229 982 - - 229 982 Kategoria aktywów finansowych razem 457 696 - - 457 696 Stan na 31.12.2025 Aktywa trwałe: Należności długoterminowe 1 209 - - 1 209 Udzielone pożyczki 128 042 - - 128 042 Aktywa obrotowe: Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 21 109 - - 21 109 Udzielone pożyczki 1 051 - - 1 051 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 90 871 - - 90 871 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 136 229 - - 136 229 Kategoria aktywów finansowych razem 378 511 - - 378 511 Grupa zakwalifikowała na dzień bilansowy zobowiązania finansowe wyłącznie do kategorii wycenianych w zamor - tyzowanym koszcie (AC). 50 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 51
Klasyfikacja zobowiązań finansowych zgodnie z MSSF 9 Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9 RazemAC FVP&L Stan na 30.06.2026 Zobowiązania długoterminowe: Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 305 141 - 305 141 Pozostałe zobowiązania 23 241 - 23 241 Zobowiązania krótkoterminowe: Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 277 502 - 277 502 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 617 691 - 617 691 Kategoria zobowiązań finansowych razem 1 223 575 - 1 223 575 Stan na 31.12.2025 Zobowiązania długoterminowe: Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 677 806 - 677 806 Pozostałe zobowiązania 24 136 - 24 136 Zobowiązania krótkoterminowe: Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 279 900 - 279 900 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 243 725 - 243 725 Kategoria zobowiązań finansowych razem 1 225 567 - 1 225 567 6.12 Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych Porównanie wartości bilansowej aktywów oraz zobowią- zań finansowych z ich wartością godziwą przedstawiono w poniższej tabeli. Zestawienie obejmuje wszystkie ak- tywa i zobowiązania finansowe ujmowane w skonsolido- wanym sprawozdaniu finansowym w zamortyzowanym koszcie: 51 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 52
Porównanie wartości bilansowej aktywów i zobowiązań finansowych z ich wartością godziwą 30.06.2026 31.12.2025 Wartość godziwa Wartość bilansowa Wartość godziwa Wartość bilansowa Aktywa: Udzielone pożyczki 138 944 139 829 127 486 129 093 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe 13 957 13 957 22 318 22 318 Środki pieniężne i pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 303 910 303 910 227 100 227 100 Zobowiązania: Kredyty 239 610 239 610 239 540 239 540 Dłużne papiery wartościowe 696 077 683 222 696 402 681 991 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe 300 743 300 743 304 036 304 036 Sposób ustalenia wartości godziwej instrumentów finan- sowych dla celów sporządzenia powyższej tabeli został zaprezentowany w ostatnim rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy. W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły istotne prze- niesienia pomiędzy poziomami wycen wartości godziwej instrumentów. W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły zmiany wa- runków prowadzenia działalności, które mają istotny wpływ na wartość godziwą aktywów finansowych i zo- bowiązań finansowych Grupy. Dodatkowe informacje o metodach wyceny instrumen- tów finansowych do wartości godziwej wycenionych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w zamortyzowanym koszcie: • Udzielone pożyczki (poziom 3) Wartość godziwa udzielonych pożyczek została ustalona w oparciu o risk free rate odpowiedni dla okresu zapadalności pożyczek, skorygowany o ry- zyko kredytowe pożyczkobiorcy mierzone marżą na wyemitowanych obligacjach Archicom S.A. • Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe (poziom 3) Wartość bilansowa należności handlowych i po- zostałych należności została uznana za racjonalne przybliżenie ich wartości godziwej. • Środki pieniężne i pozostałe krótkoterminowe akty- wa finansowe (poziom 1) Wartość godziwa środków pieniężnych i pozosta- łych krótkoterminowych aktywów finansowych została ustalona w wysokości ich wartości nominal- nej. • Kredyty (poziom 3) Wartość godziwa zobowiązań z tytułu otrzymanych kredytów została ustalona jako wartość oczeki- wanej zapłaty, tj. nominalna wartość powiększona o naliczone odsetki. • Wyemitowane papiery dłużne (poziom 1) Wartość godziwa zobowiązań z tytułu wyemito- wanych papierów dłużnych została ustalona na podstawie publicznych notowań. • Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozosta- łe (poziom 3) Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych zobowiązań została uzna- na za racjonalne przybliżenie ich wartości godziwej. 52 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 53
6.13 Udzielone pożyczki Zestawienie pożyczek udzielonych według stanu na 30 czerwca 2026 r. Waluta Oprocentowanie Termin wymagalności Wartość bilansowa Należność w walucie w PLN krótkoterminowa długoterminowa Stan na 30.06.2026 Pożyczki PLN stałe oprocentowanie 8% 31.12.2030 - 117 864 - 117 864 Pożyczki PLN WIBOR 3M + 3,5% 31.12.2030 - 13 093 1 728 11 365 Pożyczki PLN WIBOR 3M + 2,82% 31.12.2030 - 3 893 - 3 893 Pożyczki PLN WIBOR 3M + 3,5% 31.12.2029 - 4 979 - 4 979 Pożyczki udzielone razem - 139 829 1 728 138 101 W pierwszym półroczu 2026 roku Archicom S.A. wraz z spółką zależną udzieliły spółkom stowarzyszonym Service Hub Resi sp. z o.o. oraz Echo Group sp. z o.o. (dawniej Service Hub sp. z o.o.) pożyczek na łączną kwotę 6.620 tys. zł, natomiast spółka Service Hub Resi sp. z o.o. spłaciła w tym czasie pożyczki na łączną kwotę 3.500 tys. zł. W pierwszym półroczu 2026 r. Archicom S.A. udzieliła spółce niepowiązanej pożyczek na łączną kwotę 5.750 tys. zł, natomiast spółka ta spłaciła w tym czasie po - życzki na łączną kwotę 1.500 tys. zł. Zestawienie pożyczek udzielonych według stanu na 31 grudnia 2025 r. Waluta Oprocentowanie Termin wymagalności Wartość bilansowa Należność w walucie w PLN krótkoterminowa długoterminowa Stan na 31.12.2025 Pożyczki PLN stałe oprocentowanie 8% 31.12.2030 - 114 333 - 114 333 Pożyczki PLN WIBOR 3M + 3,5% 31.12.2029 - 3 061 - 3 061 Pożyczki PLN WIBOR 3M + 3,5% 31.12.2027 - 4 656 - 4 656 Pożyczki PLN WIBOR 3M + 3,5% 24.12.2026 - 7 043 1 051 5 992 Pożyczki udzielone razem - 129 093 1 051 128 042 53 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 54
6.14 Aktywa oraz rezerwy na podatek odroczony Wpływ aktywa oraz rezerwy z tytułu podatku odroczonego na sprawozdanie finansowe Stan na początek okresu 1.01.2026 1.01.2025 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 118 177 88 748 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 64 846 41 880 Podatek odroczony per saldo na początek okresu 53 331 46 868 Zmiana stanu w okresie wpływająca na: Wynik (+/-) 7 037 10 208 Stan na koniec okresu 30.06.2026 31.12.2025 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 126 956 118 177 Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 66 590 64 846 Podatek odroczony per saldo na koniec okresu 60 366 53 331 W tabeli poniżej zaprezentowano wpływ na saldo aktywa z tytułu podatku odroczonego poszczególnych różnic przej- ściowych, tj. 19% wartości różnicy przejściowej. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego Tytuły różnic przejściowych Saldo na początek okresu Zmiana stanu: Saldo na koniec okresu wpływ rozliczenia zbycia i nabycia spółek wynik Stan na 30.06.2026 Aktywa: 1.01.2026 30.06.2026 Zapasy, w tym: 86 817 - (15 790) 71 027 - wynikające z eliminacji transakcji wewnątrzgrupowych 37 579 - (1 237) 36 342 - wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatkowym momentem ujęcia sprzedaży 47 475 - (17 109) 30 366 Pozostałe aktywa 2 801 - 695 3 496 Zobowiązania: Zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze 927 - 466 1 393 Pozostałe rezerwy i rozliczenia międzyokresowe 21 963 (2) 229 22 190 54 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 55
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego (cd.) Tytuły różnic przejściowych Saldo na początek okresu Zmiana stanu: Saldo na koniec okresu wpływ rozliczenia zbycia i nabycia spółek wynik Leasing 7 549 - (571) 6 978 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne, w tym: 42 724 - 9 478 52 202 - wynikające z naliczonych odsetek 42 323 - 9 879 52 202 Inne zobowiązania 56 - (48) 8 Inne: Nierozliczone straty podatkowe 34 726 - 3 700 38 426 Nadwyżka kosztów finansowania dłużnego 6 733 - 3 774 10 507 Kompensata (86 119) - 6 848 (79 271) Razem 118 177 (2) 8 781 126 956 Stan na 31.12.2025 Aktywa: 1.01.2025 31.12.2025 Zapasy, w tym: 46 456 (227) 40 588 86 817 - wynikające z eliminacji transakcji wewnątrzgrupowych 27 587 - 9 992 37 579 - wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatkowym momentem ujęcia sprzedaży 6 152 - 41 323 47 475 Pozostałe aktywa 641 - 2 160 2 801 Zobowiązania: Zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze 844 (50) 133 927 Pozostałe rezerwy i rozliczenia międzyokresowe 8 541 - 13 422 21 963 Leasing 7 867 - (318) 7 549 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne, w tym: 29 229 4 657 8 838 42 724 - wynikające z naliczonych odsetek 28 093 4 657 9 573 42 323 Inne zobowiązania 206 (438) 288 56 Inne: Nierozliczone straty podatkowe 24 775 (1 609) 11 560 34 726 Nadwyżka kosztów finansowania dłużnego 8 487 - (1 754) 6 733 Kompensata (38 298) - (47 821) (86 119) Razem 88 748 2 333 27 096 118 177 55 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 56
Na dzień 30 czerwca 2026 roku Grupa utworzyła ak - tywo z tytułu podatku odroczonego dotyczące nieroz- liczonych strat podatkowych w kwocie 38.426 tys. zł. Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku do - chodowego przypadają na rok 2026 (33 tys. zł), 2027 (940 tys. zł), 2028 (2.066 tys. zł), 2029 (10.162 tys. zł), 2030 (15.644 tys. zł), 2031 (9.582 tys. zł). Grupa na dzień 30 czerwca 2026 roku nie ujęła aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego od strat podatkowych na kwotę 4.904 tys. zł i z innych tytułów w kwocie 2.411 tys. zł. Grupa oczekuje realizacji ujemnych różnic przejściowych w ciągu najbliższych 12 miesięcy w kwocie 80.561 tys. zł (przed kompensatą). W tabeli poniżej zaprezentowano wpływ na saldo rezer- wy z tytułu podatku odroczonego poszczególnych różnic przejściowych, tj. 19% wartości różnicy przejściowej. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego Tytuły różnic przejściowych Saldo na początek okresu Zmiana stanu: Saldo na koniec okresu wpływ rozliczenia zbycia i nabycia spółek wynik Stan na 30.06.2026 Aktywa: 1.01.2026 30.06.2026 Nieruchomości inwestycyjne (w tym wynikające z wyceny do wartości godziwej) 15 255 - (662) 14 593 Zapasy, w tym: 23 904 - 9 810 33 714 - wynikające z aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego 14 160 - 968 15 128 Udzielone pożyczki i inne aktywa finansowe, w tym: 44 973 - 10 242 55 215 - wynikające z naliczonych odsetek 44 567 - 10 646 55 213 Pozostałe aktywa 8 581 - (883) 7 698 Zobowiązania: Wycena zobowiązań z tyt. kaucji 1 233 - 162 1 395 Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania (wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatkowym momentem ujęcia sprzedaży) 56 266 - (23 520) 32 746 Pozostałe zobowiązania 753 - (253) 500 Kompensata (86 119) - 6 848 (79 271) Razem 64 846 - 1 744 66 590 Stan na 31.12.2025 Aktywa: 1.01.2025 31.12.2025 Nieruchomości inwestycyjne (wynikające z wyceny do wartości godziwej) 18 023 - (2 768) 15 255 Zapasy, w tym: 11 959 4 952 6 993 23 904 - wynikające z aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego 7 778 4 952 1 430 14 160 Udzielone pożyczki i inne aktywa finansowe, w tym: 31 256 - 13 717 44 973 - wynikające z naliczonych odsetek 28 436 - 16 131 44 567 56 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 57
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego (cd.) Tytuły różnic przejściowych Saldo na początek okresu Zmiana stanu: Saldo na koniec okresu wpływ rozliczenia zbycia i nabycia spółek wynik Pozostałe aktywa 6 546 - 2 035 8 581 Zobowiązania: Wycena zobowiązań z tyt. kaucji 1 102 - 131 1 233 Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania (wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatkowym momentem ujęcia sprzedaży) 10 936 - 45 330 56 266 Pozostałe zobowiązania 356 - 397 753 Kompensata (38 298) - (47 821) (86 119) Razem 41 880 4 952 18 014 64 846 Grupa oczekuje realizacji dodatnich różnic przejścio - wych w ciągu najbliższych 12 miesięcy w kwocie 52.457 tys. zł (przed kompensatą). 6.15 Zapasy Zdecydowanie największą pozycję zapasów stanowi produkcja w toku, gdzie zgodnie z polityką rachunko - wości ujmowane są mieszkania i lokale w trakcie budo- wy oraz projekty przyszłe będące aktualnie w różnych fazach realizacji. Grupa ujmuje w tej pozycji również grunty, na których realizowane są aktualne i przyszłe projekty, wraz z prawem wieczystego użytkowania tych gruntów zgodnie z MSSF 16. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie pozycje przekwalifikowywane są do wyrobów gotowych. Zarząd dokonał na dzień bilansowy przeglądu wszyst- kich projektów, w tym także analizy ich cyklu opera - cyjnego. W związku ze zidentyfikowaniem projektów, których przewidywany termin realizacji wykracza poza standardowy cykl operacyjny Grupy, Zarząd podjął decy- zję o zaprezentowaniu ich w skonsolidowanym sprawoz- daniu z sytuacji finansowej jako aktywa trwałe, w pozycji „Grunty przeznaczone pod zabudowę”. Aktywowana kwota kosztów finansowania zewnętrz - nego na zapasy wynosiła w pierwszym półroczu 2026 roku 25.272 tys. zł przy stopie kapitalizacji równej 7,3%. W pierwszym półroczu 2025 roku była to kwota 25.505 tys. zł przy stopie kapitalizacji równej 9,2%. W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej ujęte są następujące pozycje zapasów: Wartość zapasów ujęta w sprawozdaniu finansowym 30.06.2026 31.12.2025 Zapasy w aktywach trwałych 24 190 64 427 Grunty przeznaczone pod zabudowę 24 190 64 427 Zapasy w aktywach obrotowych 3 017 764 2 615 006 Produkcja w toku, w tym: 2 951 367 2 496 571 57 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 58
Wartość zapasów ujęta w sprawozdaniu finansowym (cd.) 30.06.2026 31.12.2025 - grunty przeznaczone pod zabudowę 849 253 890 903 Wyroby gotowe 64 294 116 332 Towary 2 103 2 103 Wartość bilansowa zapasów razem 3 041 954 2 679 433 Odpisy aktualizujące wartość zapasów nie uległy zmianie w okresie objętym sprawozdaniem finansowym i wyno- szą na dzień bilansowy 4.409 tys. zł. Zabezpieczenie zobowiązań ustanowione na zapasach 30.06.2026 31.12.2025 Zabezpieczenie na inwestycji Modern Mokotów III - 109 617 Zabezpieczenie na inwestycji Modern Mokotów IV - 74 511 Zabezpieczenie na inwestycji Towarowa22F 114 691 - Zabezpieczenia na zapasach razem 114 691 184 128 6.16 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności Zestawienie należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych należności 30.06.2026 31.12.2025 Należności długoterminowe Pozostałe przedpłaty i zaliczki 14 662 25 245 Kaucje wpłacone 1 111 1 209 Należności długoterminowe razem 15 773 26 454 Należności krótkoterminowe Należności z tytułu dostaw i usług 18 290 28 030 Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług (-) (5 894) (7 407) Należności z tytułu dostaw i usług netto 12 396 20 623 Inne należności 450 486 Pozostałe należności finansowe netto 450 486 58 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 59
Zestawienie należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych należności (cd.) 30.06.2026 31.12.2025 Należności finansowe 12 846 21 109 Przedpłaty i zaliczki 51 686 83 565 Rozliczenia międzyokresowe 11 542 12 239 Pozostałe należności niefinansowe - 264 Odpisy aktualizujące wartość należności niefinansowych (-) - (5 819) Należności niefinansowe 63 228 90 249 Należności krótkoterminowe razem 76 074 111 358 Odpisy aktualizujące wartość krótkoterminowych należności finansowych 1.01-30.06.2026 1.01-31.12.2025 Stan na początek okresu 7 407 6 380 Odpisy utworzone (+) 349 3 520 Odpisy wykorzystane (-) (1 862) (2 493) Stan na koniec okresu 5 894 7 407 Odpisy aktualizujące wartość należności długotermino- wych nie występują. 6.17 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe 30.06.2026 31.12.2025 Rachunki powiernicze 73 928 90 871 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe razem 73 928 90 871 Grupa korzysta z Otwartych Mieszkaniowych Rachun- ków Powierniczych, z których środki są zwalniane eta- pami wraz z postępem prac. Środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych nie spełniają definicji środków pieniężnych wg MSR, natomiast są to środki, które wchodzą do masy upadłości dewelopera, odsetki należą do dewelopera, deweloper jest posia - daczem rachunku powierniczego. Środki te w bilansie prezentowane są jako pozostałe krótkoterminowe ak - tywa finansowe. 59 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 60
6.18 Środki pieniężne Zestawienie środków pieniężnych i ich ekwiwalentów,w tym również podlegających ograniczeniu w dysponowa- niu, przedstawiono w poniższych tabelach. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 30.06.2026 31.12.2025 Środki pieniężne na rachunkach bankowych prowadzonych w PLN 34 861 92 825 Środki pieniężne na rachunkach bankowych walutowych 1 053 3 135 Depozyty krótkoterminowe (o terminie zapadalności do 3 miesięcy od dnia zawarcia) 193 339 35 412 Środki pieniężne na rachunkach split payment* 729 4 857 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem 229 982 136 229 * Środki o ograniczonej możliwości dysponowania. 6.19 Kapitał własny Na dzień 30 czerwca 2026 roku oraz na dzień zatwier- dzenia sprawozdań finansowych kapitał podstawowy Spółki dominującej wynosił 584.960.430,00 zł i dzieli się na 58.496.043 akcje o wartości nominalnej 10,00 zł każda. Kapitał podstawowy Spółki dominującej na dzień bilansowy oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdań finansowych 30.06.2026 31.12.2025 Liczba akcji 58 496 043 58 496 043 Wartość nominalna akcji (PLN) 10 10 Kapitał podstawowy 584 960 430 584 960 430 Struktura akcji i kapitału zakładowego na dzień 30 czerwca 2026 roku oraz na dzień zatwierdzenia spra - wozdań finansowych przedstawia się następująco: Liczba akcji Seria 19 462 841 zwykłe akcje na okaziciela A 6 207 502 uprzywilejowane akcje imienne* B1 3 892 568 zwykłe akcje na okaziciela C1 4 671 081 zwykłe akcje na okaziciela C2 60 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 61
5 605 298 zwykłe akcje na okaziciela C3 6 726 357 zwykłe akcje na okaziciela C4 1 930 396 zwykłe akcje na okaziciela C5 3 892 568 zwykłe akcje na okaziciela D 6 107 432 akcje zwykłe imienne E 58 496 043 * Uprzywilejowanie oznacza, że na każdą z akcji uprzywilejowanych przypadają 2 głosy. 6.20 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne Informacje dotyczące charakteru i zakresu ryzyka, na które narażona jest Grupa Kapitałowa z tytułu zacią - gniętych kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych zaprezentowano w kolejnych tabelach. Zestawienie kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych według stanu na 30.06.2026 Waluta Oprocentowanie Termin wymagalności Wartość bilansowa Zobowiązanie w walucie w PLN krótkoterminowa długoterminowa Stan na 30.06.2026 Kredyt bankowy PLN WIBOR 1M + marża 30.09.2027* - 239 610 239 610 - Obligacje 3 letnie i 3 miesiące PLN WIBOR 3M + marża 8.02.2027 - 210 391 210 391 - Obligacje 3 letnie i 3 miesiące PLN WIBOR 3M + marża 1.06.2027 - 166 987 166 987 - Obligacje 4 letnie PLN WIBOR 3M + marża 19.06.2028 - 187 109 391 186 718 Obligacje 4 letnie PLN WIBOR 3M + marża 14.03.2029 - 118 735 312 118 423 Razem - 922 832 617 691 305 141 * Kredyt w rachunku bieżącym, termin spłaty zależny od wysokości salda rachunku. W pierwszym półroczu 2026 roku oraz po jego zakoń - czeniu, do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji, nie miały miejsca naruszenia postanowień umów kredytowych i emisji obligacji. Grupa Archicom terminowo spłacała swoje zobowiązania wynikające z podpisanych umów kredytowych i warunków emisji obligacji. Umowy przewidują obowiązki spełnienia standardo - wych w tego typu zobowiązaniach warunków, w tym w szczególności: • Dla wyemitowanych serii obligacji – utrzymanie zdefiniowanego w warunkach emisji wskaźnika zadłużenia na poziomie nie wyższym niż 0,9. • Dla kredytu w rachunku bieżącym Archicom S.A., którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi 239.610 tys. zł – utrzymanie na poziomach ustalo- nych z bankiem udzielającym kredytu, zdefiniowa- 61 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 62
nych w umowie kredytowej: - wskaźnika LTV, - wskaźnika dług netto/EBITDA, - wskaźnik długu netto/kapitały własne. Grupa Kapitałowa zarządza kapitałem w celu zapew - nienia zdolności kontynuowania działalności oraz za - pewnienia oczekiwanej stopy zwrotu dla udziałowców i innych podmiotów zainteresowanych kondycją finan- sową Grupy. Na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych Grupa oblicza wskaźnik Długu netto (tj. zobowiązań z ty- tułu leasingu, kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych pomniejszonych o środki pieniężne) do kapitału własnego. Grupa zakłada utrzymanie tego wskaźnika na poziomie nie wyższym niż 0,8. Ponadto by monitorować zdolność obsługi długu, Grupa oblicza wskaźnik Długu netto do EBITDA. Grupa definiuje EBITDA jako zysk (stratę) przed opodatkowaniem sko- rygowany o przychody i koszty finansowe oraz koszty amortyzacji (EBITDA nie jest miarą zdefiniowaną w MSSF i inne jednostki mogą tę miarę definiować inaczej). Zarówno Grupa jak i Spółka dominująca nie podlegają zewnętrznym wymogom kapitałowym. W okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym przedstawione wyżej wskaźniki kształto - wały się na następującym poziomie: Wskaźnik zadłużenia 30.06.2026 31.12.2025 A. Zobowiązania z tytułu leasingu, kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych 978 549 984 587 B. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe* 303 910 227 100 Dług netto (A-B) 674 639 757 487 Kapitał własny ogółem 1 214 890 1 245 735 Wskaźnik Dług netto / Kapitały własne 0,56 0,61 1.01.-30.06.2026 1.01.-31.12.2025 C. Zysk (strata) przed opodatkowaniem 89 950 141 575 D. Przychody finansowe 7 660 21 883 E. Koszty finansowe 16 002 24 007 F. Amortyzacja 4 710 10 084 EBITDA (C-D+E+F) 103 002 153 783 Wskaźnik Dług netto / EBITDA 6,55 4,93 * W tym środki pieniężne zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych. Zestawienie kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych według stanu na 31.12.2025 Waluta Oprocentowanie Termin wymagalności Wartość bilansowa Zobowiązanie w walucie w PLN krótkoterminowa długoterminowa Stan na 31.12.2025 Kredyt bankowy PLN WIBOR 1M + marża 30.09.2027* - 239 540 239 540 - Obligacje 3 letnie i 3 miesiące PLN WIBOR 3M + marża 8.02.2027 - 209 971 2 390 207 581 62 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 63
Zestawienie kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych według stanu na 31.12.2025 (cd.) Waluta Oprocentowanie Termin wymagalności Wartość bilansowa Zobowiązanie w walucie w PLN krótkoterminowa długoterminowa Obligacje 3 letnie i 3 miesiące PLN WIBOR 3M + marża 01.06.2027 - 166 590 1 016 165 574 Obligacje 4 letnie PLN WIBOR 3M + marża 19.06.2028 - 186 758 437 186 321 Obligacje 4 letnie PLN WIBOR 3M + marża 14.03.2029 - 118 672 342 118 330 Razem - 921 531 243 725 677 806 * Kredyt w rachunku bieżącym, termin spłaty zależny od wysokości salda rachunku. W 2025 roku nie miały miejsca naruszenia postanowień umów kredytowych i emisji obligacji. Grupa Archicom terminowo spłacała swoje zobowiązania wynikające z podpisanych umów kredytowych i warunków emisji obligacji. Terminy wymagalności wybranych zobowiązań finansowych Krótkoterminowe Długoterminowe Przepływy razem przed zdyskontowaniem Wartość bilansowado 6 m-cy 6 do 12 m-cy 1 do 3 lat 3 do 5 lat powyżej 5 lat Stan na 30.06.2026 Kredyty w rachunku bieżącym 239 610 - - - - 239 610 239 610 Dłużne papiery wartościowe 24 276 398 173 336 638 - - 759 087 683 222 Zobowiązania z tytułu leasingu 5 443 14 649 31 360 10 313 685 62 450 55 717 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 144 495 - - - - 144 495 144 495 Kaucje otrzymane 14 248 4 387 6 647 9 780 19 099 54 161 45 834 Zobowiązania z tytułu dywidendy 105 293 - - - - 105 293 105 293 Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) 784 586 1 706 1 056 - 4 132 4 132 Razem 534 149 417 795 376 351 21 149 19 784 1 369 228 1 278 303 Stan na 31.12.2025 Kredyty w rachunku bieżącym 239 540 - - - - 239 540 239 540 Dłużne papiery wartościowe 25 061 25 433 614 460 121 952 - 786 906 681 991 Zobowiązania z tytułu leasingu 14 464 5 265 34 005 15 520 1 915 71 169 63 056 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 253 777 - - - - 253 777 253 777 Kaucje otrzymane 10 806 5 090 8 804 10 246 14 132 49 078 41 346 63 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 64
Terminy wymagalności wybranych zobowiązań finansowych (cd.) Krótkoterminowe Długoterminowe Przepływy razem przed zdyskontowaniem Wartość bilansowado 6 m-cy 6 do 12 m-cy 1 do 3 lat 3 do 5 lat powyżej 5 lat Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) 865 94 1 021 1 465 - 3 445 3 445 Razem 544 513 35 882 658 290 149 183 16 047 1 403 915 1 283 155 W tabeli wykazano wartość umowną zobowiązań, bez uwzględnienia skutków dyskonta w związku z wyceną zobowiązań według zamortyzowanego kosztu, stąd pre- zentowane kwoty mogą odbiegać od ujętych w skonso- lidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej. 6.21 Zobowiązania zabezpieczone hipoteką Zestawienie zobowiązań zabezpieczonych hipoteką Zobowiązania zabezpieczone hipoteką Rodzaj kontraktu podlegający zabezpieczeniu Zobowiązania zabezpieczenia na majątku spółek Kredyt w rachunku bieżącym* Hipoteka do sumy 360.000.000 zł ustanowione na nieruchomościach spółek z Grupy Archicom. * Kredyt w rachunku bieżącym o przyznanym limicie 240.000 tys. zł, którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi 239.610 tys. zł. 6.22 Zabezpieczenie spłaty zobowiązań Wartość aktywów zabezpieczających spłatę zobowiązań przedstawiono w poniższej tabeli: Aktywa zabezpieczające spłatę zobowiązań 30.06.2026 31.12.2025 Zapasy 114 691 184 128 Środki pieniężne i pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe* 74 657 95 728 Wartość bilansowa aktywów stanowiących zabezpieczenie razem 189 348 279 856 * Środki o ograniczonej możliwości dysponowania na rachunkach powierniczych oraz split payment. 64 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 65
6.23 Aktywa i zobowiązania z tytułu leasingu Wartość bilansowa aktywów oraz zobowiązań z tytułu prawa do użytkowania na koniec pierwszego półrocza 2026 roku oraz na koniec 2025 roku została przedsta- wiona w poniższych tabelach: Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania według stanu na 30.06.2026 Prawo wieczystego użytkowania gruntów Prawo użytkowania powierzchni biurowej Pozostałe umowy Razem AKTYWA Aktywa trwałe, w tym: 7 867 25 109 5 989 38 965 Rzeczowe aktywa trwałe - 12 080 5 989 18 069 Należności z tytułu leasingu - 7 502 - 7 502 Nieruchomości inwestycyjne 7 867 5 527 - 13 394 Aktywa obrotowe, w tym: 15 328 3 044 - 18 372 Zapasy 15 328 - - 15 328 Należności z tytułu leasingu - 3 044 - 3 044 Aktywa razem 23 195 28 153 5 989 57 337 PASYWA Zobowiązania długoterminowe 11 119 22 486 3 718 37 323 Zobowiązania krótkoterminowe 7 861 8 147 2 386 18 394 Pasywa razem 18 980 30 633 6 104 55 717 Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania według stanu na 31.12.2025 Prawo wieczystego użytkowania gruntów Prawo użytkowania powierzchni biurowej Pozostałe umowy Razem AKTYWA Aktywa trwałe, w tym: 8 052 28 150 7 030 43 232 Rzeczowe aktywa trwałe - 16 232 7 030 23 262 Należności z tytułu leasingu - 5 868 - 5 868 Nieruchomości inwestycyjne 8 052 6 050 - 14 102 Aktywa obrotowe, w tym: 15 034 1 960 - 16 994 Zapasy 15 034 - - 15 034 Należności z tytułu leasingu - 1 960 - 1 960 65 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 66
Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania według stanu na 31.12.2025 (cd.) Prawo wieczystego użytkowania gruntów Prawo użytkowania powierzchni biurowej Pozostałe umowy Razem Aktywa razem 23 086 30 110 7 030 60 226 PASYWA Zobowiązania długoterminowe 15 743 24 875 4 476 45 094 Zobowiązania krótkoterminowe 7 574 7 757 2 631 17 962 Pasywa razem 23 317 32 632 7 107 63 056 Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu prawa do użytkowania Prawo wieczystego użytkowania gruntów Prawo użytkowania powierzchni biurowej Pozostałe umowy RazemZapasy Nieruchomości inwestycyjne Rzeczowe aktywa trwałe Należności z tytułu leasingu Nieruchomości inwestycyjne Rzeczowe aktywa trwałe Aktywa z tytułu prawa do użytkowania Stan na 1 styczeń 2026 r. 15 034 8 052 16 232 7 828 6 050 7 030 60 226 Zwiększenia 1 491 - - - - 260 1 751 Naliczone odsetki - - - 213 - - 213 Spłata należności - - - (1 236) - - (1 236) Amortyzacja (3 089) (822) (1 435) - - (1 275) (6 621) Wycena 1 892 637 753 271 (523) 149 3 179 Inne zmiany - - (3 470) 3 470 - (175) (175) Stan na 30 czerwiec 2026 r. 15 328 7 867 12 080 10 546 5 527 5 989 57 337 Zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania Stan na 1 styczeń 2026 r. 15 265 8 052 20 308 12 324 7 107 63 056 Naliczone odsetki 205 259 499 371 233 1 567 Spłata zobowiązań (6 417) (2 164) (2 357) (1 751) (1 470) (14 159) Zwiększenia 1 491 - - - 260 1 751 Wycena 1 652 637 778 461 149 3 677 Inne zmiany - - - - (175) (175) Stan na 30 czerwiec 2026 r. 12 196 6 784 19 228 11 405 6 104 55 717 66 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 67
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym spłaco- no 12.592 tys. zł zobowiązań oraz 1.567 tys. zł odsetek z tytułu leasingu. Terminy zapadalności należnych opłat leasingowych z tytułu subleasingu finansowego Krótkoterminowe Długoterminowe Przepływy razem przed zdyskontowaniem Wartość bilansowado 6 m-cy 6 do 12 m-cy 1 do 3 lat 3 do 5 lat powyżej 5 lat Stan na 30.06.2026 Należności z tytułu leasingu 1 536 1 593 6 372 2 080 - 11 581 10 546 Razem 1 536 1 593 6 372 2 080 - 11 581 10 546 Stan na 31.12.2025 Należności z tytułu leasingu 996 1 017 4 286 2 382 - 8 681 7 828 Razem 996 1 017 4 286 2 382 - 8 681 7 828 Pozostałe informacje 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 Koszty związane z leasingiem aktywów o niskiej wartości oraz leasingiem krótkoterminowym 595 1 714 Przychody z podnajmu (subleasingu) oraz gwarancji najmu aktywów z tytułu prawa do użytkowania 1 339 1 402 6.24 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe zobo- wiązania w poszczególnych okresach przedstawiały się następująco: Zobowiązania długoterminowe 30.06.2026 31.12.2025 Kaucje otrzymane 20 479 21 650 Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) 2 762 2 486 Pozostałe zobowiązania długoterminowe razem 23 241 24 136 67 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 68
Zobowiązania krótkoterminowe 30.06.2026 31.12.2025 Zobowiązania finansowe (MSSF 9): Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 144 495 253 777 Kaucje otrzymane 25 355 19 696 Zobowiązania z tytułu dywidend 105 293 - Zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) 1 370 959 Inne zobowiązania finansowe 989 5 468 Zobowiązania finansowe 277 502 279 900 Zobowiązania niefinansowe (poza MSSF 9): Wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowane na rachunkach powierniczych 46 664 45 830 Zobowiązania z tytułu świadczeń pracowniczych 6 007 8 063 Przychody przyszłych okresów 6 439 6 402 Rozliczenia międzyokresowe bierne kosztów 75 265 42 627 Inne zobowiązania niefinansowe 466 1 432 Zobowiązania niefinansowe 134 841 104 354 Zobowiązania krótkoterminowe razem 412 343 384 254 W wyniku podpisanych umów deweloperskich oraz umów sprzedaży lokali Grupa otrzymuje przedpłaty i zaliczki od klientów. Otrzymane środki gromadzone są na rachunkach powierniczych i są stopniowo zwal - niane po spełnieniu wymaganych prawnie warunków. Do momentu otrzymania pozwolenia na użytkowanie nieruchomości i przekazania lokali klientom, Grupa wy- kazuje otrzymane środki w pasywach bilansu. Zaliczki zwolnione z mieszkaniowych rachunków powierniczych prezentowane są w pozycji zobowiązań z tytułu umów z klientami, natomiast środki pozostałe do zwolnienia z rachunków powierniczych prezentowane są w pozo- stałych zobowiązaniach. Przedpłaty i zaliczki wpłacone przez nabywców mieszkań na podstawie umów deweloperskich na 30.06.2026 Inwestycja Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania Zobowiązania z tytułu umów z klientami w tym przedpłaty i zaliczki zwolnione z MRP* Przychody do ujęcia w przyszłości związane z niezrealizowanymi zobowiązaniami do wykonania świadczeń Stan na 30.06.2026 Towarowa 22 254 276 253 737 - Przystań Reymonta 173 652 171 915 - Modern Mokotów 165 258 155 212 21 68 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 69
Przedpłaty i zaliczki wpłacone przez nabywców mieszkań na podstawie umów deweloperskich na 30.06.2026 (cd.) Inwestycja Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania Zobowiązania z tytułu umów z klientami w tym przedpłaty i zaliczki zwolnione z MRP* Przychody do ujęcia w przyszłości związane z niezrealizowanymi zobowiązaniami do wykonania świadczeń Apator 133 651 128 123 7 053 Flow 132 737 121 653 1 119 Powstańców Śląskich 7D 75 389 74 650 - Stacja Wola 74 291 72 665 - Grzybowska 61 529 56 806 - P. Skargi 60 082 59 148 - Góralska 42 672 41 490 - Zenit 37 569 34 475 5 341 29 Listopada 37 258 37 104 - Apartamenty Esencja II 31 496 31 218 - Duża Góra 29 375 28 505 - Browary Wrocławskie 25 253 23 445 2 836 Bociana 23 479 23 049 - Gwarna 15 633 14 971 - Juliusza Lea 8 667 8 667 - Czarnieckiego 4 152 4 094 - Południk 17 3 194 2 346 11 573 River Point 1 070 1 070 243 Dąbrowskiego 489 219 50 Sady nad Zieloną 488 434 653 Bonarka Living 16 16 - Olimpia Port - - 97 Planty Racławickie - - 585 Awipolis - - 513 Razem 1 391 676 1 345 012 30 084 *MRP – mieszkaniowe rachunki powiernicze 69 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 70
Przedpłaty i zaliczki wpłacone przez nabywców mieszkań na podstawie umów deweloperskich na 31.12.2025 Inwestycja Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania Zobowiązania z tytułu umów z klientami w tym przedpłaty i zaliczki zwolnione z MRP* Przychody do ujęcia w przyszłości związane z niezrealizowanymi zobowiązaniami do wykonania świadczeń Stan na 31.12.2025 Towarowa 22 172 622 172 622 - Flow 157 070 145 975 - Apator 143 715 139 502 12 572 Przystań Reymonta 111 935 109 141 - Południk 17 85 224 81 001 - Modern Mokotów 76 407 67 623 775 Powstańców Śląskich 7D 45 031 42 699 - Stacja Wola 40 975 38 057 - Grzybowska 37 017 37 017 - P. Skargi 36 141 34 719 - Gwarna 18 390 17 597 - 29 Listopada 17 713 17 380 - Góralska 14 788 13 796 - Apartamenty Esencja II 14 077 12 871 - Duża Góra 7 676 6 899 - Zenit 5 790 4 445 5 103 Browary Wrocławskie 5 751 5 392 2 836 Bociana 5 284 3 519 - Czarnieckiego 2 163 1 748 - Sady nad Zieloną 498 438 660 Juliusza Lea 481 481 - Dąbrowskiego 246 244 169 Olimpia Port 15 15 97 Planty Racławickie 2 - 634 Bonarka Living - - 91 River Point - - 243 Razem 999 011 953 181 23 180 *MRP – mieszkaniowe rachunki powiernicze 70 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 71
6.25 Pozostałe rezerwy Wartość rezerw ujętych w skonsolidowanym spra- wozdaniu finansowym oraz ich zmiany w poszczegól- nych okresach przedstawiono w kolejnych tabelach. Zestawienie pozostałych rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym Rezerwy krótkoterminowe Rezerwy długoterminowe 30.06.2026 31.12.2025 30.06.2026 31.12.2025 Rezerwy na sprawy sądowe 2 468 2 493 5 415 4 761 Rezerwy na naprawy gwarancyjne 3 068 2 745 2 373 2 385 Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych 4 475 9 185 60 66 Inne rezerwy 1 912 1 451 1 427 2 255 Pozostałe rezerwy razem 11 923 15 874 9 275 9 467 Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych 30.06.2026 31.12.2025 Krótkoterminowe świadczenia pracownicze: Rezerwy na premie 4 475 9 185 Krótkoterminowe świadczenia pracownicze 4 475 9 185 Długoterminowe świadczenia pracownicze: Rezerwy na odprawy emerytalne 60 66 Długoterminowe świadczenia pracownicze 60 66 Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych razem 4 535 9 251 Koszty świadczeń pracowniczych 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 Koszty wynagrodzeń 32 094 38 521 Koszty ubezpieczeń społecznych i innych świadczeń 7 811 7 679 Koszty świadczeń pracowniczych razem 39 905 46 200 71 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 72
Wpływ zmiany stanu rezerw na sprawozdanie finansowe Rezerwy na: Razem sprawy sądowe naprawy gwarancyjne świadczenia pracownicze inne za okres od 1.01 do 30.06.2026 Stan na początek okresu 7 254 5 130 9 251 3 706 25 341 Zwiększenie rezerw 1 703 1 293 4 480 631 8 107 Rozwiązanie rezerw (1 029) (483) (170) - (1 682) Wykorzystanie rezerw (45) (489) (9 026) (998) (10 558) Zmniejszenie przez zbycie jednostek gospodarczych - (10) - - (10) Stan rezerw na dzień 30.06.2026 roku 7 883 5 441 4 535 3 339 21 198 za okres od 1.01 do 30.06.2025 Stan na początek okresu 3 059 6 815 12 083 9 834 31 791 Zwiększenie rezerw 3 110 3 345 6 745 1 147 14 347 Rozwiązanie rezerw (307) (3 143) (3 536) (354) (7 340) Wykorzystanie rezerw (123) (1 179) (8 477) (3 829) (13 608) Zwiększenie przez połączenie jednostek gospodarczych 1 324 - - - 1 324 Stan rezerw na dzień 30.06.2025 roku 7 063 5 838 6 815 6 798 26 514 6.26 Przychody i koszty finansowe Przychody finansowe ujęte w sprawozdaniu finansowym 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 1.04-30.06.2026* 1.04-30.06.2025* Odsetki od lokat, pożyczek i obligacji 4 974 7 719 2 509 3 927 Pozostałe odsetki 246 192 149 58 Różnice kursowe - - - (572) Dyskonto kaucji 647 509 647 509 Wycena nabytych pakietów wierzytelności - 1 721 - - Dyskonto zaliczki na grunt 1 742 - (688) - Inne przychody finansowe 51 901 (2) 138 Przychody finansowe z działalności kontynuowanej 7 660 11 042 2 615 4 060 * Dane nie podlegały badaniu ani przeglądowi przez biegłego rewidenta. 72 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 73
Koszty finansowe ujęte w sprawozdaniu finansowym 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 1.04-30.06.2026* 1.04-30.06.2025* Odsetki od pożyczek, kredytów i obligacji 13 332 8 945 9 910 2 884 Pozostałe odsetki 1 655 2 231 873 (842) Różnice kursowe 442 (204) 59 (204) Dyskonto kaucji - 954 (220) 686 Koszty związane z pozyskaniem finansowania (prowizje, gwarancje, poręczenia) 111 607 37 355 Odpis na udzielonych pożyczkach 400 - - - Inne koszty finansowe 62 1 161 41 (1 731) Koszty finansowe z działalności kontynuowanej 16 002 13 694 10 700 1 148 * Dane nie podlegały badaniu ani przeglądowi przez biegłego rewidenta. 6.27 Zysk na akcję i wypłacone dywidendy Zysk na jedną akcję 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 1.04-30.06.2026* 1.04-30.06.2025* Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru Średnia ważona liczba akcji (szt.) 58 496 043 58 496 043 58 496 043 58 496 043 Rozwadniający wpływ opcji zamiennych na akcje - - - - Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (szt.) 58 496 043 58 496 043 58 496 043 58 496 043 Działalność kontynuowana Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej 74 447 19 377 19 027 51 770 Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) 1,27 0,33 0,33 0,89 Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) 1,27 0,33 0,33 0,89 Działalność zaniechana Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej - (20 430) - (20 603) Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) - (0,35) - (0,35) Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) - (0,35) - (0,35) 73 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 74
Zysk na jedną akcję (cd.) 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 1.04-30.06.2026* 1.04-30.06.2025* Działalność kontynuowana i zaniechana Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego 74 447 (1 053) 19 027 31 167 Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) 1,27 (0,02) 0,33 0,53 Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) 1,27 (0,02) 0,33 0,53 * Dane nie podlegały badaniu ani przeglądowi przez biegłego rewidenta. Kierownictwo dokonało oceny wpływu przyjęcia długo- terminowego programu motywacyjnego dla osób o klu- czowym znaczeniu dla Spółki (LTI), opisanego szerzej w punkcie 6.35 skonsolidowanego sprawozdania za 2025 rok, na kalkulację rozwodnionego zysku na akcję (EPS) zgodnie z wymogami MSR 33. Na dzień 30 czerwca 2026 r. Spółka nie uwzględniła w kalkulacji rozwodnionego zysku na akcję warrantów subskrypcyjnych przyznanych w ramach programu LTI. Mimo spełnienia na dzień bilansowy warunków naby - cia uprawnień do pierwszej transzy warrantów za rok 2025, warranty te miały charakter antyrozwadniający, ponieważ ich cena wykonania przewyższała średnią cenę rynkową akcji Spółki w okresie sprawozdawczym. W konsekwencji, zgodnie z MSR 33, nie zostały one uwzględnione przy kalkulacji rozwodnionego zysku na akcję. Potencjalny wpływ programu na rozwodniony zysk na akcję będzie podlegał ocenie w kolejnych okresach spra- wozdawczych. Dywidenda z zysku za 2025 rok W dniu 16 czerwca 2026 roku Zwyczajne Walne Zgroma- dzenie Akcjonariuszy postanowiło, zgodnie z rekomen- dacją Zarządu i po uprzednim pozytywnym zaopiniowa- niu przez Radę Nadzorczą, podzielić zysk netto Spółki za rok obrotowy 2025 w wysokości 229.935.282,95 zł wykazany w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółki za rok 2025, w następujący sposób: - zysk w kwocie 105.292.877,40 zł przeznaczyć na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy Spółki („Dy- widenda”) tj. w kwocie 1,80 zł na 1 akcję; - zysk w kwocie 124.642.405,55 zł przeznaczyć na kapitał rezerwowy Spółki przeznaczony na wypłatę w przyszłości dywidend lub zaliczek na przewidy- wane dywidendy, zgodnie z uchwałą nr 20/05/2018 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Archicom S.A. z dnia 30 maja 2018 r., zmienioną uchwałą 22/06/2020 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Archicom S.A. z dnia 25 czerwca 2020 roku. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki ustaliło dzień dywidendy na 17 lipca 2026 roku oraz dzień wypłaty dywidendy na 31 lipca 2026 roku. Dywidenda została wypłacona po dniu bilansowym. 6.28 Zmiany kapitału obrotowego Uzgodnienie zmiany kapitału obrotowego zaprezen - towanego w skonsolidowanym sprawozdaniu z prze - pływów pieniężnych do zmian poszczególnych pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej zaprezentowano w poniższych tabelach: 74 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 75
Zmiana stanu zapasów i gruntów przeznaczonych pod zabudowę 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 Spadek (wzrost) stanu zapasów i gruntów przeznaczonych pod zabudowę w sprawozdaniu z sytuacji finansowej (362 521) (416 787) Aktywowane koszty finansowania zewnętrznego 19 661 25 505 Wpływ aktywa z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntu 3 119 2 079 Wpływ nabycia spółek - 3 151 Zmiana stanu zapasów i gruntów przeznaczonych pod zabudowę wykazana w rachunku przepływów pieniężnych (339 741) (386 052) Zmiana stanu należności 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 Spadek (wzrost) stanu należności w sprawozdaniu z sytuacji finansowej 78 190 (5 709) Wpływ aktywa z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntu - 38 Zmiana stanu należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego 954 (16 217) Wpływ nabycia spółek 1 3 551 Wpływ zbycia spółek (278) - Inne 7 5 Zmiana stanu należności wykazana w rachunku przepływów pieniężnych 78 874 (18 332) Zmiana stanu zobowiązań 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 Wzrost (spadek) stanu zobowiązań w sprawozdaniu z sytuacji finansowej 410 218 475 344 Zmiana stanu zobowiązań z tytułu leasingu, kredytów, pożyczek, innych instrumentów dłużnych 6 038 41 568 Zmiana stanu zobowiązań z tytułu bieżącego podatku dochodowego 8 141 5 097 Wpływ nabycia spółek (17) (12 019) Zmiana stanu zobowiązań z tytułu dywidend (105 293) (114 652) Wpływ zbycia spółek 307 - Inne 2 473 Zmiana stanu zobowiązań wykazana w rachunku przepływów pieniężnych 319 396 395 811 75 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 76
Inne korekty 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 Koszty finansowe z tytułu aktualizacji wyceny leasingu - 157 Koszty z tytułu odpisów aktualizujących wartość udzielonych pożyczek 400 106 Wpływ zbycia spółek (753) - Pozostałe przychody związane z działalnością inwestycyjną 225 (37) Zmiana stanu należności z tyt. leasingu (127) - Inne korekty wykazane w rachunku przepływów pieniężnych (255) 226 6.29 Transakcje z podmiotami powiązanymi Podmioty powiązane z Grupą Kapitałową obejmują klu- czowy personel kierowniczy oraz pozostałe podmioty powiązane, do których Grupa zalicza podmioty, które kontroluje na najwyższym poziomie pan Tibor Veres, w tym w szczególności podmioty kontrolowane przez jednostkę dominującą wyższego szczebla Spółki - Echo Investment S.A., jednostki współkontrolowane i stowa- rzyszone. Do najważniejszych pozostałych podmiotów powiąza - nych w okresie objętym skonsolidowanym sprawozda- niem finansowym Grupa zaliczała: • Echo Investment S.A. – jednostka dominująca wo- bec Archicom S.A., • DKR Echo Investment sp. z o.o., • pozostałe spółki należące do grupy kapitałowej Echo Investment, • jednostki konsolidowane metodą praw własności. Do kluczowego personelu kierowniczego Grupa zalicza członków Zarządu i Rady Nadzorczej Archicom S.A. Wynagrodzenie kluczowego personelu w okresie ob - jętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym wyniosło: Wynagrodzenie kluczowego personelu kierowniczego 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 Świadczenia na rzecz personelu kierowniczego Krótkoterminowe świadczenia pracownicze 4 432 4 660 Razem 4 432 4 660 Grupa Kapitałowa w okresie objętym skonsolidowa - nym sprawozdaniem finansowym nie udzieliła, ani nie otrzymała żadnych pożyczek od kluczowego personelu kierowniczego. 76 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 77
Sprzedaż i należności z jednostkami powiązanymi Przychody z działalności operacyjnej Należności 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 1.04-30.06.2026* 1.04-30.06.2025* 30.06.2026 31.12.2025 Sprzedaż do / należności od: Echo Investment S.A. 1 287 6 324 693 2 493 2 290 9 028 Jednostek wycenianych metodą praw własności 4 838 3 055 1 600 1 100 6 730 6 953 Kluczowego personelu kierowniczego - - - - 6 6 Pozostałych podmiotów powiązanych 2 739 6 673 1 310 3 486 1 194 44 477 Razem 8 864 16 052 3 603 7 079 10 220 60 464 * Dane nie podlegały badaniu ani przeglądowi przez biegłego rewidenta. Należności od pozostałych podmiotów powiązanych na dzień 31 grudnia 2025 r. wynikały głównie z zaliczek zapłaconych na zakup nieruchomości. W pierwszym półroczu 2026 roku zaliczki te zostały rozliczone. Zakupy i zobowiązania z jednostkami powiązanymi Przychody z działalności operacyjnej Należności 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 1.04-30.06.2026* 1.04-30.06.2025* 30.06.2026 31.12.2025 Zakup od / zobowiązania do: Echo Investment S.A. 11 140 33 269 6 313 20 829 36 053 9 390 DKR Echo Investment sp. z o.o. - - - - 47 127 - Jednostek wycenianych metodą praw własności 20 501 12 924 14 933 6 473 13 019 6 110 Kluczowego personelu kierowniczego 3 864 2 544 2 838 2 007 15 192 12 710 Pozostałych podmiotów powiązanych 88 520 3 820 46 241 (2 320) 22 100 99 798 Razem 124 025 52 557 70 325 26 989 133 491 128 008 * Dane nie podlegały badaniu ani przeglądowi przez biegłego rewidenta. Zobowiązania wobec Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment sp. z o.o. na 30 czerwca 2026 r. sta - nowią głównie zobowiązania z tytułu dywidendy, które zostały spłacone 31 lipca 2026 r., zgodnie z informacją w nocie 6.27 niniejszego sprawozdania. Zobowiązania wobec pozostałych podmiotów powią - zanych na dzień 31 grudnia 2025 r. wynikały głównie z zobowiązań z tyt. zakupu nieruchomości i zostały za- płacone w pierwszym półroczu 2026 roku. 77 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 78
Zakupy od pozostałych podmiotów powiązanych w pierwszym półroczu 2026 roku stanowią głównie kolejne transakcje nabycia nieruchomości. Pożyczki udzielone jednostkom powiązanym Przychody z tytułu odsetek Pożyczki udzielone 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 1.04-30.06.2026* 1.04-30.06.2025* 30.06.2026 31.12.2025 Pożyczki udzielone: Jednostkom wycenianym metodą praw własności 4 055 3 786 1 996 1 864 128 379 122 050 Pozostałym podmiotom powiązanym - 2 340 - 1 082 - - Razem 4 055 6 126 1 996 2 946 128 379 122 050 * Dane nie podlegały badaniu ani przeglądowi przez biegłego rewidenta. 6.30 Umowy gwarancji finansowych oraz zobowiązania warunkowe Na dzień 30 czerwca 2026 r. Grupa posiada zobowiąza- nie gwarancyjne wobec spółki Globalworth Holdings Cy- prus Limited, w którym Archicom S.A. zobowiązuje się do zaspokojenia ewentualnych wierzycieli spółki Archicom ZAM sp. z o.o. oraz prowadzenia działań ograniczających dochodzenie roszczeń. Wartość wystawionej gwaran- cji wynosi 120.000 tys. zł, a termin jej obowiązywania upływa 31 grudnia 2031 roku. Poza powyższym Grupa nie posiada istotnych zobowią- zań warunkowych, nie jest także stroną umów gwarancji finansowych. Archicom S.A. udziela jednostkom zależnym poręczeń stanowiących zabezpieczenie wynagrodzenia należnego dostawcom z tytułu realizowanych na rzecz jednostek usług w ramach podpisanych kontraktów budowlanych. Zobowiązania z tytułu realizacji kontraktów budowlanych przez dostawców są uwzględnione w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej i wycenione zgodnie z zasadami wyceny zobowiązań z tytułu dostaw i usług. W zakresie gwarancji i poręczeń wystawionych w celu zabezpieczenia wywiązania się z zobowiązań sprze - dającego odnoszących się do sprzedanych budynków biurowych lub zabezpieczenia wystawionej gwarancji bankowej związanej ze sprzedanymi budynkami biu - rowymi - wszelkie zobowiązania Emitenta jako sprze - dającego wynikające z podpisanych umów sprzedaży budynków biurowych zostały przeanalizowane z puntu widzenia obowiązku ich wyceny w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym i odpowiednie zobowiązania i rezerwy z tego tytułu zostały ujęte w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej, natomiast nie są one odrębnie ujawnione ze względu na fakt, że ich łączna wartość nie jest istotna. 78 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 79
6.31 Zdarzenia po dniu bilansowym Zawarcie aneksu do umowy o współpracy strategicznej 4 września 2026 r. Spółka zawarła z Echo Investment S.A. aneks do umowy o świadczenie usług doradczych i konsultingowych. Aneks zmienił zakres świadczonych usług, obejmujących w szczególności wsparcie strate- giczne w obszarach działalności deweloperskiej, za - rządzania i rozwoju projektów, finansowania, akwizycji nieruchomości, zarządzania bankiem gruntów, relacji inwestorskich oraz, w przypadku projektów komercyj- nych, komercjalizacji, zarządzania i zbywania aktywów. Aneks wprowadził również zmianę zasad wynagradza- nia. Roczne wynagrodzenie netto Echo Investment zo- stało ustalone na poziomie 0,26% wartości bilansowej aktywów Grupy wynikającej z opublikowanego półrocz- nego lub rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego i jest płatne w miesięcznych ratach. Pozo- stałe istotne postanowienia umowy nie uległy zmianie. 6.32 Pozostałe informacje W okresach objętych skonsolidowanym sprawozda - niem finansowym, do przeliczenia wybranych danych finansowych zastosowano następujące średnie kursy wymiany złotego w stosunku do EUR, ustalane przez Narodowy Bank Polski: • kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu spra- wozdawczego: 30.06.2026: 4,2963 PLN/EUR, 31.12.2025: 4,2267 PLN/EUR • średni kurs w okresie, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie: 1.01- 30.06.2026: 4,2522 PLN/EUR; 1.01-30.06.2025: 4,2208 PLN/EUR Podstawowe pozycje skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej, skonsolidowanego sprawozdania z wyniku oraz skonsolidowanego sprawozdania z prze- pływów pieniężnych, przeliczone na EURO, przedstawia tabela: Wybrane informacje finansowe przedstawione w PLN i EUR 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 1.01-30.06.2026 1.01-30.06.2025 tys.PLN tys.EUR Sprawozdanie z wyniku Przychody ze sprzedaży 624 534 324 877 146 873 76 970 Zysk (strata) z działalności operacyjnej 99 671 28 417 23 440 6 733 Zysk (strata) przed opodatkowaniem 89 950 26 307 21 154 6 233 Zysk (strata) netto 74 447 (1 053) 17 508 (249) Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego 74 447 (1 053) 17 508 (249) Zysk (strata) na akcję (PLN / EUR) 1,27 (0,02) 0,30 - Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN / EUR) 1,27 (0,02) 0,30 - Średni kurs PLN / EUR w okresie 4,2522 4,2208 79 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 80
Wybrane informacje finansowe przedstawione w PLN i EUR (cd.) Sprawozdanie z przepływów pieniężnych Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej 146 950 22 614 34 559 5 358 Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (7 296) 116 446 (1 716) 27 589 Środki pieniężne netto z działalności finansowej (45 964) (91 009) (10 809) (21 562) Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów 93 690 48 051 22 033 11 384 Średni kurs PLN / EUR w okresie 4,2522 4,2208 Sprawozdanie z sytuacji finansowej 30.06.2026 31.12.2025 30.06.2026 31.12.2025 Aktywa 4 116 555 3 739 581 958 163 884 752 Zobowiązania długoterminowe 441 570 821 349 102 779 194 324 Zobowiązania krótkoterminowe 2 460 095 1 672 497 572 608 395 698 Kapitał własny 1 214 890 1 245 735 282 776 294 730 Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 1 214 890 1 245 735 282 776 294 730 Kurs PLN / EUR na koniec okresu 4,2963 4,2267 Wskazanie skutków zmian w strukturze jednostki gospodarczej, w tym w wyniku połączenia jednostek gospodarczych, przejęcia lub sprzedaży jednostek grupy kapitałowej Spółki, inwestycji długotermino- wych, podziału, restrukturyzacji i zaniechania działal- ności W okresie objętym sprawozdaniem finansowym tj. pierwszego półrocza 2026 roku nie wystąpiły transak- cje sprzedaży lub przejęcia jednostek grupy kapitałowej, inwestycji długoterminowych, podziału, restrukturyzacji i zaniechania działalności, poza transakcjami opisanymi w nocie 6.6 niniejszego sprawozdania. Stanowisko Zarządu odnośnie możliwości zrealizo- wania wcześniej publikowanych prognoz wyników na dany rok, w świetle wyników zaprezentowanych w półrocznym sprawozdaniu w stosunku do wyników prognozowanych Zarząd Spółki dominującej nie publikował prognoz fi - nansowych na rok 2026. Wskazanie akcjonariuszy posiadających bezpośred- nio lub pośrednio przez podmioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki na dzień zatwierdzenia sprawozdania półrocz- nego do publikacji oraz wskazanie zmian w struktu- rze własności znacznych pakietów akcji w okresie od przekazania poprzedniego raportu okresowego Tabela poniżej prezentuje wykaz akcjonariuszy posia - dających bezpośrednio i pośrednio poprzez podmioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu spółki Archicom S.A. wg stanu na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego. Struktura właścicielska kapitału podstawowego wg stanu na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji Akcjonariusze Liczba akcji Udział w kapitale zakładowym (%) Liczba głosów na WZ Udział w ogólnej liczbie głosów na WZ (%) Echo Investment S.A., w tym: 42 936 601 73,40% 49 144 103 75,95% bezpośrednio 16 754 702 28,64% 16 754 702 25,89% 80 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 81
Struktura właścicielska kapitału podstawowego wg stanu na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji (cd.) pośrednio poprzez DKR Echo Investment sp. z o.o. 26 181 899 44,76% 32 389 401 50,06% Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny 5 130 644 8,77% 5 130 644 7 ,93% Pozostali (poniżej 5% głosów na WZ) 10 428 798 17 ,83% 10 428 798 16,12% Razem 58 496 043 100% 64 703 545 100% Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego Emitent nie otrzymał żadnych zawiadomień w zakresie zmian w stanie posiadania akcji i głosów pośród znaczą- cych akcjonariuszy Emitenta tj. akcjonariuszy posiada- jących co najmniej 5% głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy Emitenta. Stan posiadania akcji przez znaczących Akcjonariuszy Emitenta pochodzi z otrzymanych zawiadomień sto - sownie do obowiązujących przepisów, w tym: Ustawy o Ofercie Publicznej, Rozporządzenia MAR oraz z akcji zgłoszonych do udziału w Walnym Zgromadzeniu w dniu 16 czerwca 2026 r. Na dzień zatwierdzenia sprawozdania na części ak - cji Archicom należących do DKR Echo Investment sp. z o.o. ustanowione są zastawy na rzecz banku Pekao S.A. w związku z zapisami umowy kredytowej zawartej z tym bankiem. Stan posiadania akcji Archicom przez osoby zarządzające i nadzorujące wg stanu na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji Nazwisko Stanowisko w organach Spółki Liczba posiadanych akcji Udział w kapitale zakładowym (%) Liczba głosów na WZ Udział w ogólnej liczbie głosów na WZ (%) Nicklas Lindberg Przewodniczący Rady Nadzorczej 237 000 0,405% 237 000 0,366% Maciej Drozd Członek Rady Nadzorczej 118 500 0,203% 118 500 0,183% Razem 355 500 0,608% 355 500 0,549% Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego Emi- tent nie otrzymał żadnego zawiadomienia dotyczącego zmiany w stanie posiadania akcji przez Członków Za - rządu i Rady Nadzorczej. 1 lipca 2026 r. pan Dawid Wrona - prezes zarządu Spółki, objął 18.000 warrantów subskrypcyjnych w ramach reali- zacji obowiązującego w Spółce długoterminowego pro- gramu motywacyjnego na lata 2025-2029 przeznaczo- nego dla członków zarządu Spółki, wybranych członków rady nadzorczej Spółki oraz innych osób o kluczowym znaczeniu dla Spółki. Według najlepszej wiedzy Spółki żaden z pozostałych członków Zarządu i Rady Nadzorczej nie jest bezpo - średnio ani pośrednio akcjonariuszem Spółki na dzień publikacji raportu. Wskazanie czynników, które w ocenie Spółki będą miały wpływ na osiągnięte wyniki w perspektywie co najmniej kolejnego kwartału Czynniki zostały szerzej opisane w nocie 1.14 Sprawoz- dania Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej za I półrocze 2026 roku. Objaśnienie dotyczące sezonowości lub cykliczności działalności emitenta w prezentowanym okresie Działalność Grupy w dużej mierze powiązana jest z dzia- łalnością sektora budowlano – montażowego i poddana jest cykliczności analogicznej jak ta, która dotyczy tego sektora. W związku z tym obserwuje się coroczny wzrost aktywności w okresie wiosna – jesień i jej spadek zimą. Ze względu na specyficzny dla deweloperów sposób 81 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 82
rozliczania wyników, te zmiany aktywności uwidacz - niają się głównie w zmianach tempa przyrostu pozycji Produkcja w toku. 6.33 Opis głównych obszarów ryzyka działalności Archicom S.A. oraz Grupy Archicom S.A. Opisane poniżej czynniki ryzyka zostały przedstawione zgodnie z najlepszą wiedzą, na podstawie informacji dostępnych na moment tworzenia opisu. Działalność Grupy ma charakter ciągły oraz zmienny w zależności od specyfiki i indywidualnego charakteru realizowa - nych przedsięwzięć deweloperskich, tak, więc i czyn - niki ryzyka mogą ulegać zmianie. Rozdział przedstawia kluczowe czynniki ryzyka identyfikowane przez Grupę, w tym takie na które Grupa nie ma wpływu. Zarówno kolejność poszczególnych grup, jak i poszczególnych czynników w ramach grup nie została zaprezentowana w porządku prawdopodobieństwa ich wystąpienia ani ważności wpływu na prowadzoną działalność. Ryzyko sytuacji makroekonomicznej Działalność deweloperska jest ściśle powiązana z siłą nabywczą oraz zdolnością kredytową nabywców, a co za tym idzie z sytuacją makroekonomiczną. Sytuacja eko- nomiczna kraju w stopniu znaczącym wpływa na poziom popytu na nieruchomości. Czynniki takie jak zmiany PKB, wzrost wysokości stóp procentowych, podaż kredytów, dostępność finansowania dla inwestycji, bezrobocie, inflacja, mają pośredni i bezpośredni wpływ na sytuację nabywców lokali i najemców oraz nabywców obiektów biurowych, a co za tym idzie mogą przełożyć się na wy- niki działalności Grupy. Działania Spółki: Grupa na bieżąco monitoruje sytuację makroekonomiczną kraju w oparciu o zasoby wewnętrz- ne, z uwzględnieniem raportów zewnętrznych dorad - ców i firm badających rynek. Zarząd Grupy uwzględnia ryzyko zmian sytuacji ekonomicznej w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej, dopaso- wując swoje działania do zmiennego otoczenia. Grupa nie prowadzi działalności inwestycyjnej na tere- nach Ukrainy, Białorusi ani Rosji i nie jest bezpośrednio narażona na skutki działań wojennych ani sankcji go - spodarczych. Grupa monitoruje również rozwój konfliktu w regionie Bliskiego Wschodu. Na dzień sporządzenia sprawoz - dania Grupa nie identyfikuje bezpośredniej ekspozycji operacyjnej na ten region, jednak ewentualna dalsza eskalacja może pośrednio wpływać na otoczenie ma - kroekonomiczne, w szczególności poprzez ceny energii i materiałów, inflację, koszt finansowania oraz nastroje konsumentów. W ramach funkcjonujących procedur zarządzania płyn- nością Jednostka dominująca regularnie monitoruje stan środków pieniężnych na poziomie Grupy, optymalizując działania pod kątem zapewnienia stabilności działania. Modelowane i analizowane są także scenariusze kryzy- sowe o różnym stopniu nasilenia – pozwalając ocenić odporność Grupy, przygotować się na sytuację kryzy - sową oraz dostosować bieżące działania. Ryzyko wzrostów cen oraz braku podaży gruntu Zasadnicze znaczenie dla przyszłego rozwoju Grupy ma zdolność pozyskania atrakcyjnych - z punktu wi - dzenia lokalizacji, uzbrojenia i warunków finansowych - gruntów, głównie pod budownictwo mieszkaniowe stanowiące przeważającą część aktywności biznesowej Grupy. Właściwa lokalizacja jest czynnikiem warunkują- cym osiągnięcie celu podstawowego każdego projektu deweloperskiego, jakim jest uzyskanie zadowalającej marży ze sprzedaży oraz satysfakcjonującego tempa sprzedaży. Proces pozyskania gruntów napotyka szereg trudności, a wśród nich można wymienić m.in.: konku - rencję na rynku nieruchomości, czasochłonny proces uzyskiwania pozwoleń administracyjnych, brak miej - scowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz ograniczona dostępność terenów z odpowiednią infrastrukturą i odpowiednim przeznaczeniem w miej - scowym planie zagospodarowania przestrzennego lub 82 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 83
studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Opisane okoliczności oraz niekorzyst- ne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki fi- nansowe lub perspektywy Grupy. Działania Spółki: Spółka prowadzi stały monitoring grun- tów w oparciu o specjalistów Działu Ekspansji wykorzy- stując przekrojowo doświadczenie organizacji a także ekspertyzę współpracujących podmiotów zewnętrznych. W ramach swojej bieżącej działalności Grupa z wyprze- dzeniem planuje i realizuje zakupy gruntów inwestycyj- nych, utrzymując dzięki tym działaniom bank gruntów zakupionych w cenach odzwierciedlających kilkuletnią średnią i zapewniający bazę pod realizację projektów w horyzoncie długoterminowym. Ryzyko postępowań administracyjnych i prawnych W związku z uregulowanym charakterem działalności deweloperskiej, realizacja projektów mieszkaniowych i biurowych wymaga szeregu decyzji administracyjnych oraz działań Grupy we współpracy z organami admi - nistracji publicznej i samorządowej, w szczególności zgód, zaświadczeń i pozwoleń. Decyzje takie mogą być wydłużane w czasie lub opóźniane, także w wyniku dzia- łań osób trzecich mogących je zaskarżać. Występują również ryzyka wystąpienia wad prawnych kupowa - nych gruntów inwestycyjnych oraz zmian w istniejących sposobach dopuszczalnego zagospodarowania nieru - chomości. W konsekwencji powyższych istnieje ryzyko opóźniania lub wstrzymania projektów inwestycyjnych oraz zmiany założeń planów inwestycyjnych wraz ze wszystkimi negatywnymi konsekwencjami dla Grupy. Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany Dział Formalnej Obsługi Inwestycji, wieloletnie doświadczenie oraz profesjonalne narzędzia prowadzenia złożonych projektów deweloperskich, mające na celu minimalizo- wanie negatywnego wpływu ryzyka opóźnień postępo- wań administracyjnych i prawnych. Jednym z etapów procesu deweloperskiego jest wielowymiarowy proces weryfikacji nieruchomości gruntowych przed ich zaku- pem. Proces Due Diligence zakupu gruntów jest pro - wadzony w oparciu o zasoby własne przy współpracy zewnętrznych specjalistów branżowych. Ryzyko realizacji inwestycji deweloperskich Projekty realizowane przez Grupę Archicom w systemie deweloperskim wymagają znacznych nakładów w fazie przygotowania i budowy. Z uwagi na wysokie zapotrze- bowanie kapitałowe takie projekty obarczone są wieloma ryzykami, w szczególności: nieuzyskaniem pozwoleń na budowę co powoduje nieoptymalne inwestycje na grun- tach zgodnie z założonymi planami organizacji, opóź - nieniami w zakończeniu budowy, kosztami przewyższa- jącymi wielkości założone w budżecie (np. w związku z niekorzystnymi warunkami pogodowymi, znacznym wzrostem cen materiałów budowlanych i usług pod - wykonawców, wzrostem kosztów finansowania działal- ności, nieszczęśliwymi wypadkami, nieprzewidzianymi trudnościami technicznymi itp.) oraz brakiem możliwości uzyskania pozwoleń na użytkowanie budynków. Wystą- pienie któregokolwiek z powyższych zdarzeń może spo- wodować opóźnienia w zakończeniu danej inwestycji, wzrost kosztów lub utratę przychodów, zablokowanie środków zainwestowanych w kupno gruntu, a w niektó- rych przypadkach uniemożliwić zakończenie inwestycji. Każda z tych okoliczności może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki. Działania Spółki: Spółka działa w oparciu o profesjo - nalną organizację procesu inwestycyjnego od wyboru i zakupu gruntu, przez etapy projektowania, realizacji, sprzedaży i rękojmi. Optymalne ułożenie poszczegól - nych etapów, profesjonalne mechanizmy raportowania, doskonale przygotowane kadry zarządcze i wykonawcze oraz precyzyjne obliczenia w powiązaniu z wieloletnim doświadczeniem Grupy na rynku pozwalają na znaczą- ce ograniczenie ryzyk, a w razie potrzeby na realizację działań korygujących z wyprzedzeniem. Spółka prowadzi stały monitoring kosztów budowy, w szczególności cen materiałów budowlanych oraz kosztów wykonawstwa. W Grupie przeprowadzana jest bieżąca analiza rentowności projektów deweloperskich, w tym aktualizacja cen produktów oparta o przesłanki rynkowe z uwzględnieniem zmian poziomów oraz struk- tury kosztów. Ryzyko stopy procentowej Realizowane przez Grupę projekty deweloperskie finan- sowane są w znacznej części z zewnętrznych źródeł finansowania, głównie wyemitowanych obligacji. W przy- padku wzrostu poziomu stóp procentowych następuje wzrost kosztów obsługi finansowania dłużnego pozy - skanego na realizację projektów, co prowadzi do spadku rentowności realizowanych inwestycji. Równocześnie wzrost poziomu stóp procentowych zmniejsza skłonność i zdolność potencjalnych nabywców mieszkań do zacią- gania kredytów hipotecznych, które stanowią podsta - wowe źródło finansowania zakupu mieszkań oferowa- nych przez Grupę i w konsekwencji mogą spowodować spadek popytu na mieszkania i domy, a w związku z tym spadek zainteresowania projektami deweloperskimi. Banki, w przypadku negatywnej oceny lub prognoz wa- runków makroekonomicznych lub sytuacji materialnej potencjalnych kredytobiorców, mogą ograniczyć zakres prowadzonej akcji kredytowej lub wprowadzić większe wymagania wobec klientów, co w konsekwencji może wpłynąć na zmniejszenie prowadzonej przez nie akcji 83 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 84
kredytowej. Na skalę udzielanych kredytów przez banki mają również istotny wpływ regulacje oraz rekomenda- cje wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Wysokie stopy procentowe dotykają inwestorów oraz klientów indywidualnych, którzy zmagają się z pogor - szeniem zdolności kredytowej oraz wyższymi kosztami kredytów hipotecznych. Działania Spółki: W celu zarządzenia potencjalnym ryzy- kiem zmian stopy procentowej Grupa prowadzi cykliczną analizę wrażliwości wyniku finansowego oraz pozosta- łych całkowitych dochodów. Analizowane są wypowie- dzi m.in. Prezesa NBP, Członków RPP oraz zachowania banków centralnych w innych krajach Unii Europejskiej. Ryzyko walutowe Większość transakcji w Grupie przeprowadzanych jest w PLN. W związku z tym, że Grupa uzyskuje część przy- chodów z tytułu najmu w EUR, ma otwartą ekspozycję na ryzyko walutowe. Działania Spółki: W celu zarządzenia potencjalnym ry - zykiem Grupa prowadzi cykliczną analizę wrażliwości wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych do- chodów w zależności od wahań kursu EUR do PLN. Ryzyko kredytowe Ryzyko kredytowe dotyczy środków pieniężnych, udzie- lonych pożyczek oraz depozytów w bankach i instytu- cjach finansowych, a także klientów i najemców Grupy – jako nierozliczone należności. Działania Spółki: Grupa posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców, a w przypadku najemców stosowane są także zabezpie- czenia w postaci kaucji i gwarancji. W przypadku środ- ków pieniężnych i depozytów w instytucjach finanso - wych i bankach, Grupa korzysta z usług renomowanych jednostek. Zdaniem Zarządu, wobec przedstawionej charakterystyki działalności, ryzyko niewykonania za - wartych zobowiązań umownych jest niewielkie. Ryzyko płynnościowe, zakłóceń przepływów pieniężnych Inwestycje na rynku nieruchomości są realizowane za pośrednictwem spółek celowych. Grupa finansuje pro- jekty deweloperskie m.in. poprzez udzielanie pożyczek spółkom celowym realizującym daną inwestycję. Spła- ta pożyczek uzależniona jest od kondycji finansowej pożyczkobiorców (a zatem poszczególnych spółek celowych), która determinowana jest w szczególności rzeczywistą realizacją zakładanego harmonogramu reali- zacji konkretnych przedsięwzięć. Opóźnienia poszcze- gólnych projektów mogą wpływać na opóźnienia lub skrajnie brak możliwości spłaty udzielonych pożyczek, co może istotnie wpłynąć na pogorszenie płynności fi- nansowej Grupy. Działania Spółki: Grupa prowadzi monitoring ryzyka utra- ty płynności oraz jej zachwiania zarówno w krótkim, średnim jak i długim okresie. W tym celu Grupa pro - gnozuje przepływy z działalności operacyjnej, koszty zarówno zawartych jak i przyszłych kontraktów oraz przepływy z działalności finansowej. Dla skutecznego zarządzenia ryzkiem utraty płynności Grupa optymali - zuje źródła finansowania, korzystając z takich źródeł jak kredyty bankowe, obligacje czy środki własne, odpo - wiednio dostosowując terminy wymagalności poszcze- gólnych z nich dla zapewnienia maksymalnej efektyw- ności przepływów. Na dzień 30 czerwca 2026 r. spółka Archicom S.A. wy- kazuje ujemny kapitał obrotowy netto (lukę płynności) w wysokości 660.975 tys. zł, wynikający z przewagi zobowiązań krótkoterminowych nad aktywami obroto- wymi. Sytuacja ta jest konsekwencją przyjętego modelu finansowania działalności, w którym znacząca część aktywów Spółki ma charakter długoterminowy i obejmuje głównie należności oraz pożyczki udzielone podmiotom z Grupy w kwocie 2.169.352 tys. zł. Środki pozyskane w ramach bieżącego finansowania kredytowego zo - stały w znacznej części przeznaczone na finansowanie spółek celowych realizujących projekty deweloperskie, w szczególności na udzielanie pożyczek przeznaczo - nych na zakup gruntów pod przyszłe inwestycje. W re- zultacie część zadłużenia prezentowana jest jako zobo- wiązania krótkoterminowe, podczas gdy odpowiadające mu aktywa mają charakter długoterminowy. Wartość zapasów prezentowana w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej, których sprzedaż planowana jest w ciągu najbliższych 12 miesięcy wy - nosi 1.375.453 tys. zł. Środki uzyskane z tego tytułu umożliwią wcześniejszą spłatę pożyczek oraz wypłatę dywidendy lub zaliczek na poczet dywidendy. Zarząd ocenia, że posiadane aktywa finansowe, wysoki poziom kapitałów własnych wynoszący 1.276.948 tys. zł, przepływy generowane przez podmioty zależne oraz możliwość refinansowania istniejącego zadłużenia za- pewniają Spółce zdolność do terminowego regulowania zobowiązań i nie stwarzają zagrożenia dla kontynuacji działalności. Ryzyko regulacyjne Działalność Grupy podlega licznym przepisom prawa i regulacjom, takim jak wymogi dotyczące planowania i zagospodarowania przestrzennego, przepisy prawa budowlanego, wymogi w zakresie obrotu nieruchomo- ściami i odpowiedzialności sprzedawcy oraz ograni - czenia sposobu korzystania z gruntów. Na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat można zaobserwować proces 84 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 85
wprowadzania intensywnych zmian w systemie prawa polskiego, a także rozwój prawodawstwa UE. Duża liczba zmian w systemie prawnym może mieć istotny wpływ na sposób prowadzenia przez podmioty gospodarcze ich działalności oraz na uzyskiwane przez nie wyniki fi- nansowe. Dotyczy to także działalności Grupy, ponieważ realizacja procesu inwestycyjnego w branży budowlanej wiąże się z koniecznością spełnienia wielu wymogów przewidzianych w prawie cywilnym i administracyjnym (prawo budowlane, przepisy planistyczne, prawo kon- sumenckie itp.). Wejście w życie nowej, istotnej dla obrotu gospodar - czego regulacji może spowodować bezpośrednie istot- ne zmiany na rynku nieruchomości poprzez znaczący wzrost kosztów realizacji inwestycji (np. zmiana obowią- zujących standardów technicznych obowiązujących dla budynków) czy też konieczność wprowadzenia zmian treści umów z nabywcami lokali. Ponadto, w przypadku nowych przepisów budzących wątpliwości interpreta - cyjne, ich wprowadzenie może stworzyć niepewność co do obowiązującego stanu prawnego i spowodować czasowe wstrzymanie wielu inwestycji w obawie przed niekorzystnymi skutkami wprowadzonych regulacji (straty finansowe bądź nawet konsekwencje karne dzia- łań podjętych na podstawie przepisów, które następnie sądy lub organy administracji publicznej zinterpretowały w sposób niekorzystny dla przedsiębiorcy). Materializacja wyżej opisanego ryzyka może mieć nega- tywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki Grupy. Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany Dział Prawny, który monitoruje potencjalne zmiany legislacyj- ne oraz ich wpływ na prowadzoną działalność. Ponadto Spółka korzysta ze współpracy z podmiotami zewnętrz- nymi, zarówno kancelariami prawnymi jak i stowarzy - szeniami branżowymi, celem udziału w kształtowaniu przepisów dotyczących branży deweloperskiej, budo- wania świadomości skutków planowanych i wdrażanych zmian oraz wczesnego reagowania na zmiany otoczenia prawnego. Ryzyko związane ze stosowaniem prawa podatkowego przez organy skarbowe W praktyce organy podatkowe stosują prawo opierając się nie tylko bezpośrednio na przepisach, ale także na ich interpretacjach dokonywanych przez organy wyższej instancji czy sądy. Takie interpretacje ulegają również zmianom, są zastępowane innymi lub też pozostają ze sobą w sprzeczności. W pewnym stopniu dotyczy to również orzecznictwa. Powoduje to brak pewności co do sposobu zastosowania prawa przez organy podatkowe albo automatycznego stosowania go zgodnie z posia - danymi w danej chwili interpretacjami, które mogą nie przystawać do różnorodnych, często skomplikowanych stanów faktycznych występujących w obrocie gospo - darczym. Do zwiększenia tego ryzyka przyczynia się dodatkowo niejasność wielu przepisów składających się na polski system podatkowy. Z jednej strony wywołuje to wątpliwości co do właściwego stosowania przepi - sów, a z drugiej strony powoduje konieczność brania pod uwagę w większej mierze wyżej wymienionych in- terpretacji. W przypadku regulacji podatkowych, które zostały oparte na przepisach obowiązujących w Unii Europejskiej i powinny być z nimi w pełni zharmonizo - wane, należy zwrócić uwagę na ryzyko ich stosowania związane z często niewystarczającym poziomem wie - dzy na temat przepisów unijnych, do czego przyczynia się fakt, iż są one relatywnie nowe w polskim systemie prawnym. Może to skutkować przyjęciem interpretacji przepisów prawa polskiego pozostającej w sprzeczności z regulacjami obowiązującymi na poziomie Unii Europej- skiej. Brak stabilności w praktyce stosowania przepisów prawa podatkowego może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy. Ryzyko związane z ograniczeniem dostępu do finansowania Spółka wykorzystuje różne formy finansowania takie jak: obligacje, środki własne, kredyty. Spółka jest w stanie pozyskać finansowanie, w wolumenach i koszcie ade - kwatnym do wielkości zgodnych z potrzebami, choć w przypadku materializacji szeregu ryzyk zewnętrznych możliwości te mogą ulec ograniczeniu. W związku z tym w odniesieniu do finansowania zewnętrznego, nie można wykluczyć problemów związanych z wywiązaniem się z tych zobowiązań, a tym samym wpływu ww. czynników na wyniki działalności Spółki. Działania Spółki: Spółka optymalizuje i różnicuje źró - dła finansowania oraz zabezpieczenia ryzyka. Zarząd okresowo weryfikuje dostępne opcje w zakresie finaso- wania umożliwiające realizację planów strategicznych. Dywersyfikacja źródeł finansowania dostosowana jest do specyfiki poszczególnych etapów inwestycji, w tym realizacja niektórych inwestycji odbywa się wyłącznie ze środków własnych i nabywców mieszkań. Pozwala to na elastyczne zarządzanie ryzykiem w tym zakresie. Ryzyko koncentracji akcjonariatu Najwięksi akcjonariusze Spółki: Echo Investment S.A., bezpośrednio i pośrednio poprzez DKR Echo Investment sp. z o.o., posiadają kontrolny pakiet akcji w kapitale zakładowym Spółki dominującej, dający bezwzględną większość głosów na walnym zgromadzeniu. Inwestorzy powinni wziąć pod uwagę, że największy akcjonariusz ma decydujący wpływ na działalność Grupy, a tym sa - 85 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 86
mym istnieje potencjalne ryzyko, że interesy inwesto - rów mniejszościowych mogą być nie zawsze spójne z interesami największego akcjonariusza. Ryzyko po - zostaje w znacznej mierze poza sferą wpływu Grupy, niemniej organy Spółki analizują decyzje akcjonariuszy w odniesieniu do Grupy, rekomendują kierunki decyzji strategicznych oraz w ramach przypisanych im upraw- nień dokładają należytej staranności w celu zapewnienia równego traktowania wszystkich akcjonariuszy. Ryzyko konfliktu interesów Zgodnie z informacjami dostępnymi publicznie pomiędzy niektórymi członkami Zarządu, Rady Nadzorczej oraz właścicielami akcji i udziałów w podmiotach będących właścicielami Grupy Archicom, występują powiązania osobowe i organizacyjne. Członkami organów Spółek wchodzących w skład Grupy Archicom mogą być jed - nocześnie osoby pełniące istotne funkcje w podmiocie będącym właścicielem jej akcji oraz jej rynkowym kon- kurentem. Może to powodować potencjalne ryzyko wza- jemnego wpływania na decyzje oraz konfliktu interesów. Działania Spółki: Dla zachowania przejrzystości podej- mowanych decyzji Spółka zarządza zidentyfikowanymi konfliktami interesów. W przypadku identyfikacji takiego konfliktu członek Zarządu lub Rady Nadzorczej, w sto- sunku do którego ów konflikt zachodzi, zobowiązany jest do powiadomienia innych członków organu o wy - stąpieniu konfliktu i nie bierze udziału w podejmowaniu decyzji, której konflikt interesów dotyczy. 86 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 87
77. Zatwierdzenie do publikacji Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie fi - nansowe sporządzone za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (wraz z danymi porównaw - czymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki w dniu 14 września 2026 roku. Podpisy wszystkich członków Zarządu Data Imię i nazwisko Funkcja Podpis 14.09.2026 Dawid Wrona Prezes Zarządu 14.09.2026 Justyna Kawa Członek Zarządu 14.09.2026 Rafał Zboch Członek Zarządu 87 Skrócone półroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2026 roku do 30 czerwca 2026 roku (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Page 88
Kontakt: ADRES: ul. Powstańców Śląskich 9 53-332 Wrocław w TELEFON: 71 78 58 111 EMAIL: archicom@archicom.pl WWW: www.archicom.pl