Interim report
Page 1
str. 1 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku III Q 2025 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU UNIBEP SA Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY UNIBEP ZA III KWARTAŁ 2025 ROKU BIELSK PODLASKI, 17 LISTOPADA 2025 ROKU
Page 2
str. 2 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku Skrócony Skonsolidowany Raport Grupy Kapitałowej UNIBEP (Grupa UNIBEP) za I II kwartał 2025 roku zawiera informacje, których zakres został określony w § 6 8 ust. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 6 czerwca 2025 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Rozporzą dzenie). Jednocześnie d ziałając na podstawie § 62 ust. 1 Rozporzą dzenia Spółka nie przekazuje odrębne go kwartalnego raportu jednostkowego a jednostkowa kwartalna informacja finansowa stanowi element niniejszego raportu. Skrócone sprawozdania finansowe za okres III kwartału 2025 roku (odpowiednio jednostkowe oraz skonso- lidowane) zostały sporządzone zgodnie z przepisami MSR/MSSF.
Page 3
str. 3 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku SPIS TREŚCI 1. Wybrane dane finansowe ........................................................................................................... 5 2. Informacja o istotnych wydarzeniach .......................................................................................... 7 2.1. Zdarzenia w okresie III kwartału 2025 roku ....................................................................................... 7 2.2. Umowy dotyczące finansowania działalności ................................................................................... 9 2.3. Zdarzenia po dniu bilansowym ........................................................................................................ 10 3. Omówienie sytuacji finansowej ................................................................................................ 14 3.1. Informacje dotyczące przychodów i wyników przypadających na poszczególne segmenty branżowe lub geograficzne .............................................................................................................................. 14 3.2. Czynniki wpływające na wyniki finansowe Grupy ........................................................................... 16 4. Opis Grupy Kapitałowej Unibep ................................................................................................ 35 4.1. Zmiany w strukturze Grupy ............................................................................................................. 35 5. Informacje dotyczące głównych akcjonariuszy, akcji oraz innych papierów wartościowych ....... 37 5.1. Akcjonariusze posiadający ponad 5% akcji ...................................................................................... 37 5.2. Stan posiadania akcji lub uprawnień do akcji przez osoby zarządzające i nadzorujące ................... 39 5.3. Program motywacyjny ..................................................................................................................... 40 5.4. Informacje dotyczące emisji, wykupu i spłaty dłużnych i kapitałowych papierów wartościowych . 41 5.5. Wypłacona lub zadeklarowana dywidenda ..................................................................................... 41 6. Inne istotne informacje Grupy ................................................................................................... 43 6.1. Postępowania toczące się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej ................................................................................................... 43 6.2. Informacje o transakcjach z podmiotami powiązanymi .................................................................. 43 6.3. Informacje o poręczeniach i gwarancjach ....................................................................................... 43 6.4. Pozostałe informacje ....................................................................................................................... 44 7. Wybrane dane finansowe ze skonsolidowanego skróconego sprawozdania finansowego ......... 46
Page 4
str. 4 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku KONTRAKTY PODPISANE W 3Q 2025 1 148 mln PLN ZYSK NETTO PRZYPADAJĄCY NA AKCJONARIUSZY JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ 15,2 mln PLN ŚRODKI PIENIĘŻNE (98%) 274 mln PLN PORTFEL ZAMÓWIEŃ OD 1 PAŹDZIERNIKA 2025 4 134 mln PLN ZYSK NETTO 22,4 mln PLN EBITDA 89 mln PLN KAPITALIZACJA NA GPW (30 WRZEŚNIA 2025 ROKU) 398 mln PLN SPRZEDAŻ DEWELOPERSKA LOKALI MIESZKANIOWYCH W 3Q 2025 ROKU 92 lokali ZATRUDNIENIE (STAN NA 30 WRZEŚNIA 2025 ROKU) 1 622 osób PRZYCHÓD (-12%) 1 615 mln PLN WYBRANE DANE FINANSOWE GRUPY UNIBEP ZMIANA EBIT PO OCZYSZCZENIU I-IIIQ 2025 ORAZ I-IIIQ 2024 O ZDARZENIA JEDNORAZOWE* 3,0 mln PLN *str. 16 Sprawozdania 9 - KROTNIE WYŻSZY ZYSK NETTO PRZYPADAJĄCY AKCJONARIUSZOM JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ OCZYSZCZONY ZE ZDARZEŃ JEDNORAZOWYCH* *str. 16 Sprawozdania
Page 5
str. 5 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku 1. WYBRANE DANE FINANSOWE Definicje alternatywnych pomiarów wyników oraz metodologie ich obliczania są prezentowane poniżej i są spójne z wybranymi alternatywnymi pomiarami wyników prezentowanymi historycznie. Informacja nt. zaprezentowanych wskaźników jest cyklicznie monitorowana oraz prezentowana w ramach kolejnych raportów okresowych. WYBRANE SKONSOLIDOWANE DANE FINANSOWE RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT tys. PLN tys. PLN I-IIIQ 2025 I-IIIQ 2024 r/r IIIQ 2025 IIIQ 2024 r/r Przychody netto ze sprzedaży 1 614 859 1 825 734 -12% 579 360 666 371 -13% EBIDTA (EBIT + amortyzacja) 89 466 181 435 -51% 37 970 46 938 317% % sprzedaży 5,5% 9,9% -4,4 P.P. 6,6% 7,0% -0,4 P.P. EBIT (wynik na działalności operacyjnej) 66 017 159 128 -59% 30 215 38 882 -22% % sprzedaży 4,1% 8,7% -4,6 P.P. 5,2% 5,8% -0,6 P.P. Zysk netto 22 407 106 029 -79% 15 908 19 500 -18% % sprzedaży 1,4% 5,8% -4,4 P.P. 2,7% 2,9% -0,2 P.P. Zysk netto przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej 15 171 46 490 -67% 14 820 6 837 117% % sprzedaży 0,9% 2,5% -1,6 P.P. 2,6% 1,0% 1,6 P.P. WYBRANE SKONSOLIDOWANE DANE ZE SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ tys. PLN, na dzień r/r 30.09.25/ /30.09.24 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 Aktywa trwałe 457 334 474 096 529 829 -14% Aktywa obrotowe 1 593 860 1 501 391 1 300 134 23% Aktywa/Pasywa 2 051 195 1 975 487 1 829 963 12% Kapitał własny 331 546 319 265 317 151 5% Kapitał obcy 1 719 648 1 656 221 1 512 811 14% Środki pieniężne na koniec okresu 274 069 262 504 138 756 98% WYBRANE DANE ZE SKONSOLIDOWANEGO RACHUNKU PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH tys. PLN I-IIIQ 2025 I-IIIQ 2024 Przepływy z działalności operacyjnej 131 424 -208 165 Przepływy z działalności inwestycyjnej 5 206 21 406 Przepływy z działalności finansowej -125 054 14 464 Przepływy pieniężne netto ogółem 11 577 -172 295 WYBRANE WSKAŹNIKI FINANSOWE Wskaźnik I-IIIQ 2025 I-IIIQ 2024 Zasady wyliczania wskaźników Rentowność EBIT 4,1% 8,7% = EBIT OKRESU/PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY OKRESU Rentowność EBITDA 5,5% 9,9% = EBITDA OKRESU/PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY OKRESU Rentowność netto (ROS) 1,4% 5,8% = ZYSK NETTO OKRESU/PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY OKRESU Rentowność kapitałów własnych (ROE) 6,9% 40,0% = ZYSK NETTO OKRESU/ŚREDNI STAN KAPITAŁÓW WŁASNYCH W OKRESIE Relacja kosztów zarządu do przychodów 4,8% 3,5% = KOSZTY ZARZĄDU OKRESU/PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY OKRESU 30.09.2024 30.09.2024 Wskaźnik ogólnego zadłużenia 0,84 0,83 = (zobowiązania długo- i krótkoterminowe)/pasywa ogółem Wskaźnik płynności bieżącej 1,22 1,24 = aktywa obrotowe/zobowiązania bieżące Wskaźnik płynności gotówkowej 0,21 0,13 = środki pieniężne/zobowiązania bieżące
Page 6
str. 6 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku * Wyjaśnienie charakteru i wielkości wpływu elementów o charakterze jednorazowym odnotowanych w okresie 3 -ch kwartałów lat 2024 i 2025 znajduje się na str. 18 niniejszego sprawozdania. bez zdarzeń o charakterze jednorazowym bez zdarzeń o charakterze jednorazowym bez zdarzeń o charakterze jednorazowym 1 169 1 086 1 595 1 833 1 826 1 615 I-IIIQ 2020 I-IIIQ 2021 I-IIIQ 2022 I-IIIQ 2023 I-IIIQ 2024 I-IIIQ 2025 PRZYCHÓD [MLN PLN] 47,9 34,2 66,7 -1,1 159,1 66,0 55,9 58,9 I-IIIQ 2020 I-IIIQ 2021 I-IIIQ 2022 I-IIIQ 2023 I-IIIQ 2024 I-IIIQ 2025 I-IIIQ 2024* I-IIIQ 2025* EBIT [ MLN PLN] 29,0 25,2 49,5 - 17,5 106,0 22,4 22,4 16,6 I-IIIQ 2020 I-IIIQ 2021 I-IIIQ 2022 I-IIIQ 2023 I-IIIQ 2024 I-IIIQ 2025 I-IIIQ 2024* I-IIIQ 2025* ZYSK NETTO [MLN PLN] 29,2 22,9 26,8 - 30,5 46,5 15,2 - 1,6 12,3 I-IIIQ 2020 I-IIIQ 2021 I-IIIQ 2022 I-IIIQ 2023 I-IIIQ 2024 I-IIIQ 2025 I-IIIQ 2024* I-IIIQ 2025* ZYSK NETTO PRZYPADAJĄCY JEDNOSTCE DOMINUJĄCEJ [MLN PLN]
Page 7
str. 7 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku 2. INFORMACJA O ISTOTNYCH WYDARZENIACH 2.1. ZDARZENIA W OKRESIE III KWARTAŁU 2025 ROKU • Wybór oferty Unibep S.A. w postępowaniu na realizację zadania pn.: "Modernizacja zabezpieczenia granicy państwowej na odcinku lądowej granicy z Republiką Białorusi w zakresie bariery fizycznej - przebudowa istniejącej drogi technicznej" 2 lipca 2025 roku Zarząd Unibep SA otrzymał od Skarbu Państwa - Komendanta Głównego Straży Granicznej zawiadomienie o wyborze jako najkorzystniejszej oferty złożonej przez Emitenta w postępowaniu pn.: "Modernizacja zabezpieczenia granicy państwowej na odci nku lądowej granicy z Republiką Białorusi w zakresie bariery fizycznej - przebudowa istniejącej drogi technicznej". Cena Oferty złożonej przez Spółkę wynosi ok. 292,4 mln zł brutto, co stanowi ok. 237,7 mln zł netto. (RB 50/2025) 9 lipca 2025 roku zawarto umowę na realizację zadania. (RB 52/2025) • Zawarcie przez UNIHOUSE S.A. umowy na realizację zadania pn.: "Budowa publicznego żłobka w mieście Kobyłka w formule zaprojektuj-wybuduj" 3 lipca 2025 roku Zarząd Unibep SA powziął informację o zawarciu z tym samym dniem przez spółkę zależną Unihouse S.A. umowy na realizację zamówienia publicznego pn.: "Budowa publicznego żłobka w mieście Kobyłka w formule zaprojektuj -wybuduj". Zamawiającym jest Miasto Kobyłka. Wynagrodzenie z tytułu realizacji Inwestycji wynosi ok. 8,7 mln zł brutto. (RB 51/2025) • Zawarcie warunkowej umowy na realizację inwestycji mieszkaniowej przy ul. Smardzewskiej w Poznaniu 16 lipca 2025 roku Unibep SA zawarł umowę o roboty budowlane na realizację w systemie generalnego wykonawstwa inwestycji budowlanej przy ul. Smardzewskiej w Poznaniu. Zamawiającym jest VINCI Immobilier Polska Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Wynagrodzenie Emitenta z tytułu realizacji Inwestycji wynosi 53,5 mln zł netto. (RB 54/2025) 21 lipca 2025 roku Zarząd Unibep SA otrzymał od Zamawiającego pisemne powiadomienie o uzyskaniu zgód korporacyjnych na realizację Umowy, skutkiem czego, stosownie do jej postanowień, Umowa weszła w życie po upływie 7 dni roboczych od dnia otrzymania powiadomienia. (RB 55/2025) • Zawarcie umowy na realizację zadania inwestycyjnego dotyczącego budowy źródła kogeneracyjnego na paliwo gazowe na terenie Elektrociepłowni Kraków 21 lipca 2025 roku konsorcjum w składzie: Unibep S.A. [Lider Konsorcjum] oraz SBB Energy S.A. z siedzibą w Opolu zawarło umowę na realizację zamówienia publicznego pn.: "Budowa źródła kogeneracyjnego na paliwo gazowe opartego na układzie silników gazowych dla PGE Energia Ciepła S.A. Oddział nr 1 w Krakowie". Zamawiającym jest PGE Energia Ciepła S.A. Wynagrodzenie Konsorcjum w zakresie umowy wykonawczej i umowy serwisowej wynosi łącznie ok. 885,7 mln zł netto, z czego udział Emitenta stanowi kwota ok. 589,7 mln zł netto. (RB 56/2025). • Informacja nt. wyboru oferty Unibep S.A. w postępowaniu przetargowym na realizację zadania pn.: "Budowa obwodnicy Starogardu Gdańskiego w ciągu drogi krajowej nr 22" w województwie pomorskim
Page 8
str. 8 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku 22 lipca 2025 roku Emitent otrzymał od Zamawiającego (Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w Gdańsku) zawiadomienie o unieważnieniu czynności wyboru oferty Emitenta, która była wybrana jako najkorzystniejszej w postępowaniu przetargowym na realizację zadania pn.: "Budowa obwodnicy Starogardu Gdańskiego w ciągu drogi krajowej nr 22". (RB 57/2025) O wyborze oferty Emitent informował w treści raportu bieżącego nr 30/2025 z dnia 12 maja 2025 roku. • Zawarcie umowy na realizację zadania pn.: "Przebudowa i zmiana sposobu użytkowania pomieszczeń w budynku dydaktycznym z przeznaczeniem na funkcję biurowo - sztabową, budowa budynku biura przepustek, budynku technicznego oraz infrastruktury towarzyszącej - postępowanie 13/RB" w województwie warmińsko – mazurskim 7 sierpnia 2025 r. konsorcjum w składzie Unibep S.A. [Lider Konsorcjum] oraz Maat4 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie [Partner Konsorcjum] zawarło umowę na realizację zadania pn.: "Przebudowa i zmiana sposobu użytkowania pomieszczeń w budynku dydaktycznym z przeznaczeniem na funkcję biurowo - sztabową, budowa budynku biura przepustek, budynku technicznego oraz infrastruktury towarzyszącej - postępowanie 13/RB". Zamawiającym jest Skarb Państwa - Rejonowy Zarząd Infrastruktury w Olsztynie. Wynagrodzenie Konsorcjum z tytułu realizacji Inwestycji wynosi ok. 60,9 mln zł brutto, z czego kwota przypadająca Emitentowi wynosi ok. 39,4 mln zł brutto, co stanowi ok. 32,0 mln zł netto. (RB 64/2025) • Zawarcie przez UNIHOUSE S.A. umowy na realizację zadania pn.: "Budowa dwóch budynków mieszkalnych przy ulicy Karkonoskiej w miejscowości Lubawka" 21 sierpnia 2025 roku Zarząd Unibep SA powziął informację o zawarciu z tym samym dniem przez spółkę zależną Unihouse S.A. umowy na realizację zamówienia publicznego pn.: "Budowa dwóch budynków mieszkalnych przy ulicy Karkonoskiej w miejscowości Lubawka". Z amawiającym jest Gmina Lubawka. Wynagrodzenie UNIHOUSE z tytułu realizacji Inwestycji wynosi ok. 29,7 mln zł brutto, tj.: ok. 27,2 mln zł netto. (RB 65/2025) • Zawarcie warunkowej umowy na realizację inwestycji mieszkaniowej przy ulicy Omulewskiej w Warszawie 10 września 2025 r oku Zarząd Unibep SA podpisał umowę na realizację w systemie generalnego wykonawstwa inwestycji mieszkaniowej przy ulicy Omulewskiej w Warszawie . Zamawiającym jest Uni 3 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, będąca spółką zależną od Unidevelopment S.A. Szacunkowe wynagrodzenie Emitenta za wykonanie przedmiotu Umowy wynosi ok. 111,9 mln zł netto. (RB 68/2025) • Zawarcie przez UNIHOUSE S.A. umowy na realizację zadania pn.: "Budowa wielorodzinnych budynków komunalnych przy ul. Piaskowej w Wasilkowie" w województwie podlaskim 12 września 2025 roku Zarząd Unibep SA powziął informację o zawarciu z tym samym dniem przez spółkę zależną Unihouse SA umowy na realizację zamówienia publicznego pn.: "Budowa wielorodzinnych budynków komunalnych przy ul. Piaskowej w Wasilkowie" . Zamawiającym jest Gmina Wasilków . Wynagrodzenie Unihouse SA z tytułu realizacji Inwestycji wynosi ok. 15,9 mln zł brutto, tj.: ok. 14,5 mln zł netto. (RB 71/2025) • Zawarcie przez UNIHOUSE S.A. umowy na realizację budynku wielorodzinnego w Kielnie w województwie pomorskim 12 września 2025 roku Zarząd Unibep SA powziął informację o zawarciu z tym samym dniem przez spółkę zależną Unihouse SA umowy na realizację zamówienia publicznego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego
Page 9
str. 9 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku wielorodzinnego wraz z instalacjami zewnętrznymi: gazową, elektryczną, wodociągową, kanalizacją sanitarną i deszczową oraz rozbiórka istniejących budynków gospodarczych w Kielnie (gm. Szemud)" . Zamawiającym jest Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa "KZN - Kaszuby" Sp. z o.o. z siedzibą w Szemudzie. Wynagrodzenie Unihouse SA z tytułu realizacji Inwestycji wynosi ok. 11,5 mln zł brutto, tj.: ok. 10,5 mln zł netto. (RB 72/2025) • Zawarcie umowy na realizację zadania pn.: "Budowa budynku dla Sądu Rejonowego w Suwałkach, przy ul. Utrata" w województwie podlaskim 17 września 2025 r oku Zarząd Unibep SA zawarł umowę na realizację zamówienia publicznego pn.: "Budowa budynku dla Sądu Rejonowego w Suwałkach, przy ul. Utrata". Zamawiającym jest Sąd Okręgowy w Suwałkach . Wynagrodzenie Emitenta z tytułu realizacji Inwestycji wynosi ok. 71,2 mln zł brutto, co stanowi ok. 57,9 mln zł netto. (RB 73/2025) • Wybór oferty UNIHOUSE S.A. w postępowaniu przetargowym na realizację w technologii modułowej wielorodzinnych budynków mieszkaniowych w Niemczech 29 września 2025 r oku Zarząd Unibep SA powziął informację o wyborze z tym samym dniem przez Bundesanstalt für Immobilienaufgaben z siedzibą w Bonn jako najkorzystniejszej, zgodnie z niemiecką procedurą przetargową, oferty spółki zależnej Unihouse S.A. w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego, którego przedmiotem jest realizacja w technologii modułowej budynków wielorodzinnych z garażem podziemnym we Frankfurcie nad Menem w Niemczech . Cena oferty złożonej przez UNIHOUSE wynosi ok. 35,7 mln EUR netto, co stanowi równowartość ok. 152,6 mln PLN netto. (RB 74/2025) 13 października 2025 r oku zamawiający udzielił spółce Unihouse SA zamówienia do realizacji inwestycji (RB 79/2025). 2.2. UMOWY DOTYCZĄCE FINANSOWANIA DZIAŁALNOŚCI • Zawarcie umów finansowych o 01 lipca 2025 roku Unibep S.A. przedłużył z Uniqa TU S.A. umowę generalną o gwarancje ubezpieczeniowe do kwoty 60 mln. zł. Umowa przedłużona do dnia 30 czerwca 2026 roku. o 17 lipca Unibep S.A. aneksował z Korporacją Ubezpieczeń Kredytów Eksportowych S.A. umowę o udzielanie ubezpieczeniowych gwarancji kontraktowych do kwoty 150 mln zł. Umowa zawarta na czas nieokreślony. o 17 lipca Unihouse S.A. aneksował z Korporacją Ubezpieczeń Kredytów Eksportowych S.A. umowę o udzielenie gwarantowanych przez Skarb Państwa gwarancji ubezpieczeniowych zmniejszając limit z 25 mln EUR do kwoty 5 mln EUR. Umowa zawarta na czas nieokreślony. W związku z aneksem dnia 01 września 2025 roku została wystawiona przez Unibep S.A. gwarancja korporacyjna za zobowiązania Unihouse na rzecz Korporacji Ubezpieczeń Kredytów Eksportowych S.A. w kwocie 5 mln EUR ważna do dnia 17 lipca 2036 r. Poprzednia gwarancja korporacyjna wystawiona do umowy na kwotę 25 mln EUR została zwrócona Unibep S.A. o 31 lipca Unibep S.A. przedłużył z BNP Paribas Bank Polska S.A. umowę o linię gwarancyjną w kwocie 123 mln zł. Umowa przedłużona do dnia 31 października 2025 roku. o 04 sierpnia Unibep S.A. podpisał z Bankiem Gospodarstwa Krajowego umowę o udzielenie gwarancji w kwocie ok. 73,1 mln zł. Umowa zawarta do dnia 16 stycznia 2026 roku.
Page 10
str. 10 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku o 30 lipca 2025 roku Unibep S.A. zawarł z Sopockim Towarzystwem Ubezpieczeniowym Ergo Hestia S.A. umowę o gwarancję kontraktową na kwotę ok. 73,1 mln zł. Gwarancja ważna do dnia 16 stycznia 2026 roku. o 8 lipca 2025 roku Unibep S.A. zawarł z Powszechnym Zakładem Ubezpieczeń S.A. umowę zlecenia udzielenia gwarancji ubezpieczeniowej kontraktowej na kwotę ok. 5,85 mln zł. Umowa zawarta do dnia 31 stycznia 2031 roku. o 14 sierpnia 2025 roku Unidevelopment S.A. zawarł z Bankiem Spółdzielczym w Ostrowi Mazowieckiej umowę kredytu rewolwingowego na kwotę 5 mln złotych. Umowa została zwarta do 20 sierpnia 2027 roku. o 26 sierpnia 2025 roku Unidevelopment S.A. podpisał aneks z mBank S.A. do umowy o kredyt w rachunku bieżącym. Aneks wydłużał termin spłaty do 28 listopada 2025 roku. o 27 sierpnia 2025 roku Unibep S.A. oraz Unihouse S.A. aneksował z mBank S.A. umowę ramową Umbrella Wieloproduktową w kwocie 80 mln zł. Umowa przedłużona do dnia 28 listopada 2025 roku. o 29 sierpnia 2025 roku Unibep S.A. podpisał umowę z Bank Polska Kasa Opieki S.A. o wielocelowy limit kredytowy na kwotę 63,5 mln zł. Umowa została zawarta do dnia 30 września 2027 roku. o 05 września 2025 roku Unibep S.A podpisał umowę z Korporacją Ubezpieczeń Kredytów Eksportowych S.A. na udzielenie gwarantowanej przez Skarb Państwa gwarancji ubezpieczeniowej spłaty kredytu na kwotę 50,8 mln zł. Umowa została zawarta do dnia 31 października 2027 roku. o 09 września 2025 roku Unidevelopment S.A. podpisał umowę o kredyt obrotowy z BOŚ Bank S.A. na kwotę 30 mln złotych. Umowa została zawarta do 30 września 2027 roku. o 09 września 2025 roku Unibep S.A. aneksował z Bank Polska Kasa Opieki S.A. umowę o wielocelowy limit kredytowy na kwotę 25,6 mln zł doprecyzowując w ten sposób zapisy umowy. Umowa zawarta do dnia 31 grudnia 2027 roku. o 12 września 2025 roku Unibep S.A. aneksował z Accelerant Insurance Europe S.A. umowę Limitu Gwarancyjnego, zwiększając limit do 40 mln. zł. Umowa zawarta do dnia 25 marca 2026 roku. o 16 września 2025 roku Unibep S.A. aneksował z Compensa Towarzystwo Ubezpieczeń S.A. Vienna Insurance Group umowę o udzielenie kontraktowych gwarancji ubezpieczeniowych zwiększając limit do 10,2 mln. zł. Umowa zawarta do dnia 17 marca 2026 roku. o 24 września 2025 roku Nowa Idea Sp. z o.o. podpisała aneks do umowy o kredyt obrotowy deweloperski z Lubelskim Bankiem Spółdzielczym. Aneks wydłużył termin spłaty do 31 maja 2026 roku. o 26 września Unibep S.A. aneksował z Bank Polska Kasa Opieki S.A. umowę eFinancing o finansowanie dostawców -. Umowa zawarta do dnia 31 stycznia 2026 roku. 2.3. ZDARZENIA PO DNIU BILANSOWYM • Polubowne rozwiązanie umowy z Zamawiającym dot. realizacji inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie zakładu produkcji w Radzikowicach w województwie opolskim 8 października 2025 roku Zarząd Unibep SA otrzymał informację o zatwierdzeniu przez właściwy sąd z dniem 7 października 2025 roku ugody pomiędzy Unibep SA oraz Umicore Battery Materials Poland sp. z o.o. z siedzibą w Radzikowicach w ramach mediacji sądowej w przedmiocie umowy dotyczącej realizacji inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie zakładu produkcji w Radzikowicach w województwie opolskim. (RB 75/2025)
Page 11
str. 11 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku • Otrzymanie decyzji organu podatkowego II instancji przez spółkę zależną Monday Development W nawiązaniu do treści raportu bieżącego nr 31/2025 z dnia 12 maja 2025 r. w sprawie wydania przez Naczelnika Wielkopolskiego Urzędu Celno-Skarbowego w Poznaniu decyzji wobec spółki zależnej Monday Development Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu [MDV] w zakresie rozliczeń podatku dochodowego od osób prawnych ("CIT") za rok 2019, na skutek wniesionego przez spółkę zależną Monday Development Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu [MDV] odwołania od Decyzji do Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Poznaniu [Organ Odwoławczy], w dniu 10 października 2025 r. MDV otrzymała decyzję, w której Organ Odwoławczy uchylił w całości Decyzje Organu Podatkowego pierwszej instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez Organ Podatkowy. (RB 77/2025) • Udzielenie UNIHOUSE S.A. zamówienia na realizację w technologii modułowej wielorodzinnych budynków mieszkaniowych w Niemczech 13 października 2025 roku Zarząd Unibep SA powziął informację o udzieleniu z tym samym dniem zamówienia spółce zależnej Unihouse SA , którego przedmiotem jest realizacja w technologii modułowej budynków wielorodzinnych z garażem podziemnym we Frankfurcie nad Menem w Niemczech . Zamawiającym jest Bundesanstalt für Immobilienaufgaben z siedzibą w Bonn. Wynagrodzenie UNIHOUSE z tytułu realizacji Inwestycji wynosi ok. 35,7 mln EUR netto, co stanowi równowartość ok. 152,6 mln PLN netto. (RB 79/2025) O wyborze oferty Emitent informował w raporcie bieżącym nr 74/2025. • Aktualizacja informacji nt. zawarcia warunkowej umowy na realizację inwestycji mieszkaniowej przy ulicy Omulewskiej w Warszawie 21 października 2025 roku Zarząd Unibep SA zawarł aneks do umowy na realizację w systemie generalnego wykonawstwa inwestycji mieszkaniowej przy ulicy Omulewskiej w Warszawie. Zgodnie z aneksem doszło do przedłużenia do dnia 31 grudnia 2025 r oku terminu na spełnienie się warunków wejścia Umowy w życie. (RB 80/2025) O zawarciu umowy Emitent informował w raporcie bieżącym nr 68/2025. • Zawarcie dwóch umów na realizację inwestycji budowlanej pn. "Viva Cité" przy ulicy Podgrodzie w Warszawie - Etap 1 i 2 29 października 2025 r oku Zarząd Unibep SA zawarł dwie umowy o roboty budowlane na realizację w systemie generalnego wykonawstwa Etapu 1 [Umowa 1] oraz Etapu 2 [Umowa 2] inwestycji budowlanej pn. "Viva Cité" przy ulicy Podgrodzie w Warszawie . Zamawiającym jest DEVELIA VITA Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie . Wynagrodzenie Emitenta z tytułu realizacji Umowy 1 wynosi ok. 51,8 mln zł netto, z uwzględnieniem optymalizacji określonych w Umowie 1 . Wynagrodzenie Emitenta z tytułu realizacji Umowy 2 wynosi ok. 38,4 mln zł netto, z uwzględnieniem optymalizacji określonych w Umowie 2 . (RB 81/2025) • Wybór oferty Konsorcjum z udziałem Unibep S.A. w postępowaniu przetargowym na zaprojektowanie i wykonanie bocznicy kolejowej i robót towarzyszących dla Centralnego Portu Komunikacyjnego 31 października 2025 roku Zarząd Unibep SA otrzymał od Centralnego Portu Komunikacyjnego Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie zawiadomienie o wyborze jako najkorzystniejszej oferty złożonej przez konsorcjum w składzie: TRACK TEC CONSTRUCTION Sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu [Lider Konsorcjum] oraz
Page 12
str. 12 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku Unibep SA [Partner Konsorcjum] w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego pn.: "Zaprojektowanie i wykonanie budowy bocznicy kolejowej i robót towarzyszących dla projektu pn.: "Budowa Centralnego Portu Komunikacyjnego wraz z urządzeniami i obiektami niezbę dnymi do jego funkcjonowania - budowa bocznicy kolejowej na odcinku linia kolejowa nr 3 - Centralny Port Komunikacyjny" w województwie mazowieckim. Cena oferty złożonej przez konsorcjum wynosi ok. 143,2 mln zł brutto, tj. ok. 116,4 mln zł netto, z czego ud ział Emitenta wynosi ok. 71,6 mln zł brutto, tj. ok. 58,2 mln zł netto. (RB 82/2025) • Wybór oferty UNIHOUSE S.A. w postępowaniu przetargowym na realizację przedszkola z oddziałem żłobkowym w Mielnie w województwie zachodniopomorskim 14 listopada 2025 roku Zarząd Unibep SA powziął informację o wyborze z tym samym dniem przez Gminę Mielno jako najkorzystniejszej oferty spółki zależnej Unihouse S A w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego pn.: "Budowa budynku przedszkola z oddziałem żłobkowym w Mielnie na działce nr 909/7 obręb 0020 Mielno oraz budowa drogi dojazdowej KD.L.03 na działce nr 909/4 obręb 0020 Mielno". Cena oferty złożonej przez UNIHOUSE wynosi ok. 17,3 mln zł brutto, tj.: ok. 14,1 mln zł netto. (RB 85/2025) • Zawarcie umów finansowych o 06 października 2025 roku Unibep S.A. aneksował z Compensa Towarzystwo Ubezpieczeń S.A. Vienna Insurance Group umowę o udzielenie kontraktowych gwarancji ubezpieczeniowych zwiększając limit do 15 mln. zł. Umowa zawarta do dnia 30 września 2026 roku. o 06 października 2025 roku Unibep S.A. oraz Unihouse S.A. aneksował z Santander Bank Polska S.A. umowę o Multilinię w kwocie 78 mln. zł. Umowa zawarta do dnia 14 października 2026 roku. o 08 października 2025 roku Unibep S.A. oraz Unihouse S.A. przedłużyli z Santander Factoring Sp. z o.o. umowę limitu factoringowego. Umowa zawarta do dnia 14 października 2026 roku. o 08 października 2025 roku Unibep S.A. aneksował z Bank Polska Kasa Opieki S.A. umowę przelewu wierzytelności doprecyzowując w ten sposób zapisy umowy. o 08 października 2025 roku Unidevelopment S.A. podpisał aneks z Santander Bank Polska S.A. do umowy o kredyt w rachunku bieżącym. Aneks wydłużał termin spłaty do 14 października 2026 roku. o 10 października Unibep S.A. oraz Unihouse S.A. aneksował z Bank Polska Kasa Opieki S.A. umowę o wielocelowy limit kredytowy zwiększając limit do wysokości 80 mln zł. Umowa zawarta do dnia 31 stycznia 2026 roku. o 21 października 2025 roku Unibep SA aneksował z Generali Towarzystwo Ubezpieczeń SA umowę o udzielanie gwarancji w ramach limitu odnawialnego w wysokości 36 mln zł, doprecyzowując w ten sposób zapisy umowy. Umowa zawarta do dnia 31 grudnia 2025 roku. o 28 października 2025 roku Unibep S.A. aneksował z Accelerant Insurance Europe S.A. umowę Limitu Gwarancyjnego doprecyzowując w ten sposób zapisy umowy. Umowa zawarta do dnia 25 marca 2026 roku. o 03 listopada 2025 roku Unibep S.A. przedłużył z InterRisk Towarzystwo Ubezpieczeń S.A. Vienna Insurance Group umowę generalną o udzielenie ubezpieczeniowych gwarancji kontraktowych w kwocie 100 mln. zł. Umowa zawarta do dnia 28 października 2026 roku. o 04 listopada 2025 roku Unibep S.A. przedłużył z BNP Paribas Bank Polska S.A. umowę o linię gwarancyjną w kwocie 40 mln zł. Umowa przedłużona do dnia 03 listopada 2026 roku.
Page 13
str. 13 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku • Transakcje z podmiotami powiązanymi o 06 listopada 2025 roku Unibep S.A. podpisał aneks do umowy pożyczki odnawialnej z Unihouse S.A. na kwotę 20 mln zł , zwiększający kwotę udzielonej pożyczki do 25 mln zł. Pożyczka została udzielona do dnia 31 grudnia 2025 roku. o 07 listopada 2025 Unidevelopmet S.A zwrócił do Unibep SA pożyczkę w kwocie 20 mln zł udzieloną dnia 06 marca 2025 roku. • Sprawy sądowe po dniu bilansowym o 23 grudnia 2022 r oku Unibep SA złożył wspólnie z ZUE S.A. pozew przeciwko Miastu Katowice oraz Tramwaje Śląskie S.A. tytułem zapłaty wynagrodzenia za obudowę zadaszenia wiaty peronowej na budowie Zawodzie w kwocie 13.401.366,91 zł . Unibep SA dochodzi pozwem różnicy między wynagrodzeniem szacowanym na podstawie przedmiaru a obliczonym zgodnie z obmiarem powykonawczym. 14 października 2025 roku Sąd I instancji wydał wyrok, zgodnie z którym zasądzono na rzecz Unibep SA 10.721.093,53 zł należności głównej powiększonej o odsetki oraz koszty procesu. Wyrok jest nieprawomocny. o 6 października 2025 r oku Sąd Okręgowy w Poznaniu wydał kolejne postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia poprzez wstrzymanie skuteczności uchwał Fama Sp. z o.o. zwyczajnego zgromadzenia wspólników Spółki z dnia 1 lipca 2024 roku. Sprawa została opisana także w sprawozdaniu rocznym 2024.
Page 14
str. 14 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku 3. OMÓWIENIE SYTUACJI FINANSOWEJ 3.1. INFORMACJE DOTYCZĄCE PRZYCHODÓW I WYNIKÓW PRZYPADAJĄCYCH NA POSZCZEGÓLNE SEGMENTY BRANŻOWE LUB GEOGRAFICZNE LEGENDA Budownictwo Ogólne Budownictwo Infrastrukturalne Budownictwo Energetyczne Działalność deweloperska Budownictwo Modułowe SKONSOLIDOWANA SPRAWOZDAWCZOŚĆ WEDŁUG SEGMENTÓW NA DZIEŃ 30 WRZEŚNIA 2025 ROKU [TYS. PLN] Wyszczególnienie Korekty sprzedaży na rzecz innych segmentów Razem kwoty dotyczące całej Grupy Przychody z umów z klientami 588 049 543 892 283 464 122 849 124 234 -47 629 1 614 859 sprzedaż zewnętrzna 560 326 543 892 283 464 121 837 105 339 0 1 614 859 sprzedaż na rzecz innych segmentów 27 723 0 0 1 011 18 895 -47 629 0 Koszty sprzedanych produktów, towarów i materiałów 532 375 511 102 255 684 93 154 118 786 -41 907 1 469 194 Zysk brutto ze sprzedaży 55 675 32 790 27 779 29 694 5 449 -5 722 145 665 % zysku brutto ze sprzedaży 9,47% 6,03% 9,80% 24,17% 4,39% 12,01% 9,02% SKONSOLIDOWANA SPRAWOZDAWCZOŚĆ WEDŁUG SEGMENTÓW NA DZIEŃ 30 WRZEŚNIA 2024 ROKU [TYS. PLN] - PRZEKSZTAŁCONE Wyszczególnienie Korekty sprzedaży na rzecz innych segmentów Razem kwoty dotyczące całej Grupy Przychody z umów z klientami 952 585 423 016 122 655 244 136 125 119 -41 777 1 825 734 sprzedaż zewnętrzna 912 097 423 016 122 655 243 140 124 826 1 825 734 sprzedaż na rzecz innych segmentów 40 488 0 0 996 293 -41 777 0 Koszty sprzedanych produktów, towarów i materiałów 941 717 389 925 123 435 169 148 118 995 -42 072 1 701 148 Zysk brutto ze sprzedaży 10 868 33 090 -780 74 988 6 124 296 124 585 % zysku brutto ze sprzedaży 1,14% 7,82% -0,64% 30,72% 4,89% -0,71% 6,82% Prezentowane powyżej wyniki segmentów w porównaniu do wyników osiągniętych w analogicznym okresie poprzedniego roku zostały przekształcone zgodnie z zasadami porównywalności.
Page 15
str. 15 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku Zmiana dotyczyły ujęcia przychodów z działalności budowalnej realizowanej przez Emitenta w sektorze kubatury przemysłowej, która od 1 stycznia 2025 jest ujęta w segmencie Budownictwa Ogólnego . W rezultacie więc dane porównywalne za 2024 roku zostały przekształcone w adekwatny sposób. • Segment Budownictwa Ogólnego ujmuje sektory: budownictwo mieszkaniowe, niemieszkaniowe i przemysłowe, • Segment Budownictwa Energetycznego ujmuje działalności Emitenta jako generalnego wykonawcy w sektorach stricte energetycznych: ciepłownictwo, kogeneracja oraz inne dziedziny energetyki. • Pozostałe segmenty nie podlegały reorganizacji i zmianom. Informacja o obszarach geograficznych – dane Grupy Kapitałowej PRZYCHODY OD KLIENTÓW ZEWNĘTRZNYCH – OKRES ZAKOŃCZONY 30 WRZEŚNIA 2025 ROKU [MLN PLN] PRZYCHODY OD KLIENTÓW ZEWNĘTRZNYCH – OKRES ZAKOŃCZONY 30 WRZEŚNIA 2024 ROKU [MLN PLN] 1 510,7 66,1 19,0 18,6 0,5 1 614,9 POLSKA RYNEK WSCHODNI w tym: Białoruś:62,3 Ukraina: 3,7 SKANDYNAWIA w tym: Norwegia: 19,0 NIEMCY ISLANDIA RAZEM 1 723,4 40,0 40,8 18,0 3,6 1 825,7 POLSKA INNE RYNKI w tym: Białoruś:38,4 SKANDYNAWIA w tym: Norwegia: 11,6 Dania: 29,4 NIEMCY ISLANDIA RAZEM
Page 16
str. 16 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku 3.2. CZYNNIKI WPŁYWAJĄCE NA WYNIKI FINANSOWE GRUPY Czynniki i zdarzenia zwłaszcza o nietypowym charakterze mające wpływ na osiągnięte wyniki finansowe Emitent podkreśla, że analizując wyniki za okres I-IIIQ 2025 roku na tle danych finansowych za analogiczny okres poprzedniego roku należy pamiętać o jednorazowej wymowie tzw. zdarzeń o charakterze jednorazowym, których opis znajduje się w dalszej części Komentarza. Poniżej prezent owane są szacunkowe wstępne wyniki finansowe Grupy Kapitałowej za okres I-IIIQ 2025 roku oraz I-IIIQ 2024 roku, ale „oczyszczone” o ww. zdarzenia. mln zł I-IIIQ 2025 bez zdarzeń jednorazowych* I-IIIQ 2024 bez zdarzeń jednorazowych* odchylenie r/r Sprzedaż 1 614,9 1 825,7 -210,9 -12% Zysk brutto ze sprzedaży 145,7 125,5 20,1 16% % sprzedaży 9,0% 6,9% 2,1p.p. Zysk operacyjny 58,9 55,9 3,0 5% % sprzedaży 3,6% 3,1% 0,6p.p. Zysk brutto 24,2 28,2 -4,0 -14% % sprzedaży 1,5% 1,5% 0,0p.p. Zysk netto 16,6 22,4 -5,8 -26% % sprzedaży 1,0% 1,2% -0,2p.p. Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 12,3 -1,6 13,8 885% % sprzedaży 0,8% -0,1% 0,8p.p. * Wyjaśnienie charakteru i wielkości wpływu elementów o charakterze jednorazowym odnotowanych w okresie 3-ch kwartałów lat 2024 i 2025 znajduje się na str. 18 niniejszego sprawozdania. W analizowanym okresie 3 kwartałów 2025 roku Grupa Kapitałowa odnotowała spadek przychodów o ok. 12% r/r głównie w ślad za ujemną dynamiką w segmencie developerskim. Wykluczając zdarzenia o charakterze jednorazowym analizowany okres był czasem intensywnej pracy nad poprawą rentowności operacyjnej poprzez z jednej strony kontrolę kosztów działalności, a z drugiej poprzez bardzo selektywne podejście do kontraktacji nowych projektów w poszukiwaniu tych z nich, które charakteryzują się optymalnymi wskaźnikami r entowności operacyjnej. W rezultacie wskaźnik rentowność brutto ze sprzedaży wzrósł z 6,9% do 9,0%. Pozytywne odchylenie odnotował także zysk z działalności operacyjnej (wzrost rentowności z 3,1% do 3,6%). Poniżej Emitent prezentuje zestawienia szacunkowych skonsolidowanych danych finansowych z uwzględnieniem oraz bez uwzględnienia zdarzeń jednostkowych. I-IIIQ 2025 I-IIIQ 2025 zdarzenie jednorazowe I-IIIQ 2025 bez zdarzeń jednorazowych Sprzedaż 1 614,9 1 614,9 Zysk brutto ze sprzedaży 145,7 145,7 % sprzedaży 9,0% 9,0% Zysk operacyjny 66,0 7,2 58,9 % sprzedaży 4,1% 3,6% Zysk brutto 31,3 7,2 24,2 % sprzedaży 1,9% 1,5% Zysk netto 22,4 5,8 16,6 % sprzedaży 1,4% 1,0% Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 15,2 2,9 12,3 % sprzedaży 0,9% 0,8%
Page 17
str. 17 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku I-IIIQ 2024 I-IIIQ 2024 zdarzenie jednorazowe I-IIIQ 2024 bez zdarzeń jednorazowych Sprzedaż 1 825,7 1 825,7 Zysk brutto ze sprzedaży 124,6 -0,9 125,5 % sprzedaży 6,8% 6,9% Zysk operacyjny 159,1 103,2 55,9 % sprzedaży 8,7% 3,1% Zysk brutto 131,4 103,2 28,2 % sprzedaży 7,2% 1,5% Zysk netto 106,0 83,6 22,4 % sprzedaży 5,8% 1,2% Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 46,5 48,1 -1,6 % sprzedaży 2,5% -0,1% Na poziomie operacyjnym na wskazane powyżej szacunkowe wyniki za okres I-IIIQ 2025 roku wpływ miały czynniki w poszczególnych segmentach działalności. • Segment budowlany (spadek sprzedaży o 6%), który ujmuje łącznie sektory budownictwa: ogólnego, energetycznego oraz infrastrukturalnego. Sektor budownictwa ogólnego uwzględnia prezentowany we wcześniejszych raportach bieżących i okresowych sektor kubaturowy oraz wydzieloną z sektora energetyczno -przemysłowego część przemysłową. Zmiany poziomów przychodów zrealizowanych za okres I -IIIQ 2025 roku wobec danych analogicznych za okres poprzedniego roku wg sektorów działalności przedstawiają się następująco: o sektor budownictwa energetycznego (wzrost o 131% r/r), o sektor budownictwa infrastrukturalnego (wzrost o 29% r/r), o sektor budownictwa ogólnego (spadek o 38% r/r) na co głównie wpłynął fakt niskiej kontraktacji w ciągu roku 2024 skutkującą spadającym portfelem zamówień, • budownictwa modułowego (tj. działalność spółki zależnej Unihouse S.A.) (spadek sprzedaży o 1% r/r), • segment deweloperski (spadek sprzedaży o 50% r/r) w ślad za procesem protokolarnych przekazań mieszkań zgodnie z przyjętymi harmonogramami. Eliminując zdarzenia jednorazowe, w okresie I-IIIQ 2025 roku Grupa Kapitałowa osiągnęła zysk operacyjny w wysokości 58,9 mln zł i w porównaniu do 55,9 mln zł zysku odnotowanego w analogicznym okresie poprzedniego roku stanowi to pozytywne odchylenie o 3 mln zł. Na analizowany poziom zysku operacyjnego wpływ miały wyniki wypracowane w poszczególnych segmentach działalności, o których mowa w dalszej części komentarza. Poza ww. zjawiskami Grupa Kapitałowa odnotowała wzrost kosztów zarządu w wysokości ok. 13 mln zł (tj. 21%), co wynikało głównie z regulacji płacowych, wzmocnienia struktur centralnych oraz ujęcia kosztów o charakterze szacunkowym związanych z przyszłymi rozliczeniami wynagrodzeń. Pomimo dobrych wyników na poziomie zysku operacyjnego, na ostateczny rezultat w pozycji wyniku netto wpływ miały wyższe niż przed rokiem koszty działalności finansowej. W okresie I -IIIQ 2025 roku odnotowano wzrost kosztów działalności finansowej o ok. 7 mln zł w stosunku do okresu porównywalnego głównie w wyniku:
Page 18
str. 18 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku 1. Niekorzystnej wyceny instrumentów zabezpieczających pozycję walutową, które zgodnie z zasadami rachunkowości zabezpieczeń wyceniane są według wartości rynkowej na dzień bilansowy. Z drugiej strony bieżąca wycena kontraktów, która przynosi symetryczną poprawę w zakresie walutowym wykazywana jest w sprawozdawczości wedle stopnia ich zawansowania. Powoduje to sytuację, w której pełne rozpoznanie symetrycznych i pozytywnych skutków zabezpieczeń walutowych rozłożone jest w czasie trwania danego kontraktu. 2. Wzrostu kosztów związanych z ujęciem dyskonta od zobowiązań. Wynika to z faktu obniżki stóp procentowych przez NBP od początku roku, powodujący ujemny efekt korekty wyceny zobowiązań długoterminowych dotyczących posiadanych kaucji. Emitent intensywnie pracuje nad tym, aby wraz za rozwojem sprzedaży adekwatnie rosły zabezpieczenia należytego wykonania umów realizowanych przez podwykonawców w formie kaucji gwarancyjnych, zaś spadające oprocentowanie WIBOR skutkuje adekwatnym przeliczeniem w dół dyskonta tych długoterminowych zobowiązań zgodnie z zasadami opisanymi w MSSF. W rezultacie ww. czynników za 3 kwartały 2025 roku Grupa Kapitałowa wykazała zysk netto na poziomie 16,6 mln zł, wobec 24,4 mln zł za analogiczny okres roku poprzedniego, wolnych od wpływu ww. zdarzeń jednorazowych. Z kolei zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej w roku bieżącym wyniósł 12,3 mln zł wobec straty 1,6 mln zł wykazanej rok wcześniej. Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku stan środków pieniężnych w Grupie Kapitałowej wyniósł 274 mln zł, wobec 139 mln zł na koniec września 2024 roku. Pozycja ta neutralizuje zadłużenie finansowe (z wyłączeniem zobowiązań leasingowych z tytułu najmów) się gające 311 mln zł wg stanu na 30 września 2025 roku, wobec 361 mln zł na dzień 30 września 2024 roku. Poziom zadłużenia netto wynoszący dla Grupy Kapitałowej 37 mln zł wg stanu na 30 czerwca 2025 roku spadł znacząco względem stanu na 30 września 2024 roku, kiedy wynosił 222 mln zł. Spadł on również względem stanu na koniec 30 czerwca 2025 roku (199 mln z) oraz 31 marca 2025 roku (260 mln zł). Zarząd pragnie wskazać, że poziom zadłużenia netto pozostaje w zgodzie z planami wewnętrznymi i jest na poziomie gwarantującym spełnienie wszelkich kowenantów finansowych oczekiwanych przez instytucje finansowe i obligatariuszy. Parametr ten i czynniki wpływające na jego poziom podlegają bieżącej i nieustannej kontroli. Poniżej kwartalne zestawienie wyników finansowych Grupy Kapitałowej - bez zdarzeń o charakterze jednorazowym – wskazujące na poprawę wyników w kolejnych okresach sprawozdawczych. IQ 2025 IIQ 2025 IIIQ 2025 Sprzedaż 429,8 605,7 579,4 Zysk brutto ze sprzedaży 30,0 51,7 64,0 % sprzedaży 7,0% 8,5% 11,0% Zysk operacyjny 4,4 24,3 30,2 % sprzedaży 1,0% 4,0% 5,2% Zysk brutto -4,4 10,1 18,4 % sprzedaży -1,0% 1,7% 3,2% Zysk netto -4,0 4,7 15,9 % sprzedaży -0,9% 0,8% 2,7% Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej -5,6 3,1 14,8 % sprzedaży -1,3% 0,5% 2,6% * Wyjaśnienie charakteru i wielkości wpływu elementów o charakterze jednorazowym odnotowanych w okresie 3-ch kwartałów lat 2024 i 2025
Page 19
str. 19 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku Na ogólną rentowność operacyjną osiągniętą w okresie I -IIIQ 2024 roku przez Grupę Kapitałową miało wpływ zdarzenie jednorazowe odnotowane w ramach działalności deweloperskiej. Spółki zależne od Emitenta funkcjonujące w strukturach Grupy Unidevelopment podj ęły wówczas uchwały o zaprzestaniu prac przygotowujących ich wybrane nieruchomości gruntowe do realizacji projektów mieszkaniowych oraz utrzymaniu tych gruntów w celu uzyskania korzyści z tytułu wzrostu ich wartości, co wiązało się z przekwalifikowaniem tych nieruchomości gruntowych z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych oraz wyceny gruntów do wartości godziwej. Ponadto podjęta została decyzja o sprzedaży działki przy ul. Coopera w Warszawie. Powyższe czynniki miały dodatni wpływ na wyniki prezentowane za okres I -IIIQ 2024 roku, zarówno na poziomie zysku z działalności operacyjnej (+103,2 mln zł) jak też zysku netto (+83,6 mln zł). Zarząd Emitenta pragnie wskazać, że za okres I -IIIQ 2024 roku z ysk operacyjny Grupy Kapitałowej oczyszczony z wpływu w/w efektu stanowił wartość 56 mln zł, a zysk na poziomie netto wynosił 22,4 mln zł. Zdarzeniem o charakterze jednorazowym w okresie I-IIIQ 2025 roku było dalsze przeszacowanie wartości godziwej gruntów przekwalifikowanych w roku 2024 z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych. Urealnienie wyceny spowodowało wzrost wartości nieruchomości in westycyjnej i wpływ na wynik z działalności operacyjnej (+7,2 mln zł) oraz zysk netto (+5,8 mln zł). SEGMENT BUDOWLANY W okresie I -IIIQ 2025 roku w segmencie budowlanym, obejmującym sektory budownictwa ogólnego, energetycznego oraz infrastruktury rozpoznana sprzedaż wyniosła ok. 1.415 mln zł (spadek o ok. 6%). I-IIIQ 2025 I-IIIQ 2024 odchylenie r/r Sprzedaż 1 415,4 1 498,3 -82,9 -6% Zysk brutto ze sprzedaży 116,2 43,2 73,1 169% % sprzedaży 8,2% 2,9% 5,3p.p. Portfel zamówień 4 005 3 445 560 16% Kontraktacja 2 287 1 347 940 70% W największym stopniu na spadek ten wpłynęła niższa niż przed rokiem sprzedaż w ramach budownictwa ogólnego (minus 38%). Sektor budownictwa ogólnego uwzględnia prezentowany w latach poprzednich raportach bieżących i okresowych sektor kubaturowy oraz wydzieloną z sektora energetyczno - przemysłowego część przemysłową. Niższa sprzedaż w budownictwie ogólnym spowodowana jest to niższą, selektywną i ostrożną kontraktacją w roku 2024, skutkującą obniżonym portfelem zamówień na dzień 31 grudnia 2024. Sektor mieszkaniowy będący istotną częścią segmentu budownictwa ogólnego dalej przeżywa kryzys. Dane rynkowe wskazują, że w okresie styczeń-wrzesień 2025 było o 13,4% mniej niż przed rokiem pozwoleń na budowę. Dodatkowo o 8,5% mniej niż przed rokiem było m ieszkań, których budowę rozpoczęto, co miało także wpływ na działalność Emitenta w sektorze mieszkaniowym. Od początku 2025 roku Emitent intensyfikuje swoje działania dotyczące skutecznej penetracji segmentu budownictwa ogólnego w sektorze wojskowym, co w znakomity sposób przyczynia się do poprawy portfela zamówień w tej gałęzi rynku w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Przełoży się to na wzrost sprzedaży w kolejnych okresach sprawozdawczych. Od początku roku pozyskaliśmy zamówienia segmentu wojskowego na łączną kwotę 534 mln zł (netto), a obecnie w przygotowaniu są nowe konkursy na kwotę ok. 2 30 mln zł. Portfel zamówień budownictwa ogólnego na koniec IIIQ 2025 roku wynosił ok.
Page 20
str. 20 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku 1,5 mld zł, w tym w sektorze wojskowym jest to wartość ok. 0,7 mld zł. Dla porównania na koniec IIIQ 2024 roku sektor wojskowy stanowił ok. 0,2 md zł w całości portfela budownictwa ogólnego wynoszącego wtedy ok. 1,2 mld zł. Dodatkowo Zarząd kontynuuje intensyfikację działań kontraktacyjnych na terytorium Małopolski i Podkarpacia oraz Dolnego Śląska, rozwijając tam struktury handlowe i realizacyjne. Od początku roku do końca września 2025 sektor budownictwa ogólnego pozyskał nowe kontrakty na łączną wartość 973 mln zł. Tym samym portfel zamówień na koniec trzeciego kwartału 2025 roku wyniósł ok. 1,5 mld zł. Dodatkowo w październiku 2025 zawarto kolejne kontrakty o wartości ok. 90 mln zł. [mln PLN] I-IIQ 2025 I-IIIQ 2024 Odchylenie r/r Przychody netto ze sprzedaży 588,0 952,6 -364,5 -38% Zysk brutto ze sprzedaży 55,7 10,9 44,8 412% Mimo niższej sprzedaż r/r sektor budownictwa ogólnego odnotował istotny wzrost zysku brutto ze sprzedaży, zarówno w ujęciu wartościowym jak i procentowym. Znaczący wzrost przychodów osiągnięty został w budownictwie energetycznym (131%), w ramach którego od początku roku rozpoznawane są przychody z projektów podpisanych jeszcze w 2024 roku wg ich zaawansowania a dotyczące sektora kogeneracji, które obecnie znajdują się w fazie intensywnej realizacji. Aktualnie realizowane kontrakty są efektem świadomej kontraktacji z punktu widzenia rentowności i stanowią istotny wkład w wynikach segmentu budowlanego. Od roku 2025 i dla okresów porównawczych nie uwzględnia się w sektorze energetycznym prezentowanej w r aportach lat poprzednich części przemysłowej, która rozpoznawana jest aktualnie w sektorze budownictwa ogólnego. Dobrze jakościowo wygląda portfel realizowany w sektorze energetycznym. Realizujemy ważne kontrakty na terenie Elbląga, Zdzieszowic oraz Żywca. Zakończyliśmy z sukcesem realizację kontraktu w Białymstoku dla Enea Ciepło. Coraz aktywniej poruszamy się w ramach projektów kogeneracyjnych, kotłowni biomasowych, gazowych i olejowych oraz spalarni odpadów. Od początku roku podpisaliśmy dwa znaczące kontrakty dla rozwoju oraz przyszłych wyników – łącznie na wartość ok. 800 mln zł. Z ORLEN Termika podpisaliśmy umowę na budowę nowoczesnej kotłowni biomasowej na terenie Elektrociepłowni Pruszków. W lipcu br. działając w ramach konsorcjum zawarliśmy z PGE Energia Ciepła S.A. kolejną ważną dla dalszego rozwoju umowę na budowę źródła kogeneracyjnego na paliwo gazowe na terenie Elektrociepłowni Kraków (ok. 590 mln zł bez uwzględnienia wynagrodzenia konsorcjanta). Poniżej komunikowana we wcześniejszych raportach prezentacja umowy w podziale na część przypadającą Emitentowi oraz część konsorcjanta. UNIBEP SBB SUMA mln zł Wartość Udział Wartość Udział Wartość zakresu Podstawowego EPC netto 296,17 57,5% 219,36 42,5% 515,53 Wartość zakresu Opcjonalnego EPC netto 183,70 35,5% 76,64 64,5% 260,34 SUMA EPC 479,87 296,00 775,87 Wartość zakresu Umowy LTSA (Podstawa + Opcja): 109,84 100% - - 109,84 SUMA EPC + LTSA 589,71 296,00 885,71 [mln PLN] I-IIQ 2025 I-IIIQ 2024 Odchylenie r/r Przychody netto ze sprzedaży 283,5 122,7 160,8 131% Zysk brutto ze sprzedaży 27,8 -0,8 28,6
Page 21
str. 21 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku Tym samym portfel zamówień na koniec trzeciego kwartału 2025 roku wyniósł ok. 1 mld zł. Kolejne istotne tematy znajdują się w przygotowaniu lub oczekują na wybór przez zamawiających. Dobrze pod względem sprzedaży prezentuje się sektor infrastruktury. Wykazał on wzrost obrotów o 29% r/r. Wzrost wynika częściowo z tzw. efektu niskiej bazy, głównie w ślad za realizacją kontraktów typu projektuj-i-buduj, które były na etapie przygotowań przez rok 2024, a obecnie weszły w fazę realizacji. Dodatkowo wpływ na sprzedaż miało pozyskanie w lipcu br. kontraktu na przebudowę istniejącej drogi technicznej wzdłuż granicy z Republiką Białorusi, który w 2 półroczu 2025 znajduje się w procesie realizacji z planowanym terminem zakończenia do końca br. [mln PLN] I-IIQ 2025 I-IIIQ 2024 Odchylenie r/r Przychody netto ze sprzedaży 543,9 423,0 120,9 29% Zysk brutto ze sprzedaży 32,8 33,1 -0,3 -1% Sektor infrastrukturalny kontynuuje działania związane z dywersyfikacją geograficzną i produktową. Służby handlowe czynią starania pozyskania kolejnych kontraktów nowych regionach kraju. Jednym z celów jest pozyskanie do realizacji projektu z budownictwa kolejowego. Od początku roku do końca września 2025 sektor budownictwa infrastrukturalnego pozyskał nowe kontrakty na łączną wartość ponad 500 mln zł. Tym samym portfel zamówień na koniec trzeciego kwartału 2025 roku wyniósł ponad 1,5 mld zł. W rezultacie przedstawionych zdarzeń oraz dzięki selektywnej i ostrożnej kontraktacji, jak również wzmocnieniu nadzoru nad realizacją i kontrolą procesów rentowność brutto ze sprzedaży segmentu budowlanego uległa zdecydowanej poprawie . Jej poziom wzrósł z +2,9% w okresie I -IIIQ 2024 roku do +8,2% odnotowanego w bieżącym roku, w tym: • budownictwo energetyczne: wzrost marży brutto ze sprzedaży z poziomu straty brutto ze sprzedaży w wysokości -0,6% do poziomu zysku brutto ze sprzedaży +9,8%, • budownictwo ogólnego: wzrost marży brutto ze sprzedaży z poziomu zysku brutto ze sprzedaży w wysokości +1,1% do poziomu zysku brutto ze sprzedaży 9,5%, • budownictwo infrastrukturalne: spadek marży brutto ze sprzedaży z poziomu zysku brutto ze sprzedaży w wysokości +7,8% do poziomu zysku brutto ze sprzedaży +6,0%. Ostrożna kontraktacja w roku 2024 spowodowała zmniejszenie portfela zamówień, który wg stanu na dzień 31 grudnia 2024 roku wyniósł dla segmentu budowlanego 3,0 mld zł. Na koniec I półrocza 2025 roku portfel zamówień w tej części działalności wyniósł 3,4 ml d zł. Po trzecim kwartale 2025 roku portfel zamówień wzrósł do poziomu 4,0 mld zł. Wartość umów budowlanych zawartych i podpisanych w segmencie budownictwa we wszystkich jego sektorach w okresie I-IIIQ 2025 roku wyniosła ok. 2,3 mld zł, co jest wynikiem wyższym niż w analogicznym okresie ubiegłego roku o 70%. Poziom kontraktacji po dziew ięciu miesiącach 2025 roku przekracza wynik z całego roku 2024 (ok. 1,6 mld zł). Dodatkowo po dniu bilansowym zawarto kontrakty na wartość ok. 0,1 mld zł. Intensywna kontraktacja w bieżącym roku przełoży się na wzrost sprzedaży w kolejnych okresach sprawozdawczych.
Page 22
str. 22 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku PORTFEL ZLECEŃ DO REALIZACJI (STAN NA 30 WRZEŚNIA 2025, 31 GRUDNIA 2024, 30 WRZEŚNIA 2024) SEGMENT DEWELOPERSKI Sprzedaż segmentu deweloperskiego za 9 miesięcy 2025 roku wyniosła 122,7 mln zł wobec 242,1 mln zł w analogicznym okresie poprzedniego roku. Spadek obrotów segmentu o ok. 50% był zgodny z przewidywaniami wynikającymi z sytuacji rynkowej i harmonogramów realizowanych projektów deweloperskich. Eliminując zdarzenia jednorazowe Grupa Unidevelopment za 3 kwartały br. wypracowała zysk brutto ze sprzedaży w wysokości 29,7 mln zł w porównaniu z 75,9 mln zł odnotowanym w analogicznym okresie poprzedniego roku, co stanowi 61% spadek. I-IIIQ 2025 bez zdarzeń jednorazowych I-IIIQ 2024 bez zdarzeń jednorazowych odchylenie r/r Sprzedaż 122,7 244,1 -121,3 -50% Zysk brutto ze sprzedaży 29,7 75,9 -46,2 -61% % sprzedaży 24,2% 31,1% -6,9p.p. Zysk operacyjny 12,7 62,5 -49,8 -80% % sprzedaży 10,3% 25,6% -15,3p.p. Zysk brutto 10,9 58,9 -48,0 -81% % sprzedaży 8,9% 24,1% -15,3p.p. Zysk netto 8,9 41,0 -32,1 -78% % sprzedaży 7,2% 16,8% -7,2p.p. Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 5,6 19,7 -14,1 -72% % sprzedaży 4,6% 8,1% -3,5p.p. Sprzedaż deweloperska mieszkań [szt.] 202 171 31 18% Przekazania mieszkań klientom [szt.] 155 386 -231 -60% Analogicznie jak przy komentarzu do wyników Grupy Kapitałowej, Zarząd Emitenta wskazuje, że na ogólną rentowność operacyjną osiągniętą za 9 miesięcy 2024 roku przez Grupę Kapitałową miało wpływ zdarzenie jednorazowe odnotowane w ramach działalności deweloperskiej. Spółki zależne od Emitenta
Page 23
str. 23 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku funkcjonujące w strukturach Grupy Unidevelopment podjęły wówczas uchwały o zaprzestaniu prac przygotowujących ich wybrane nieruchomości gruntowe do realizacji projektów mieszkaniowych oraz utrzymaniu tych gruntów w celu uzyskania korzyści z tytułu wzrostu ich wartości, co wiązało się z koniecznością dokonania przekwalifikowania tych nieruchomości gruntowych z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych oraz wyceny gruntów do wartości godziwej. Ponadto została zrealizowana sprzedaż działki położonej przy ul. Coopera w Warszawie. Zdarzeniem o charakterze jednorazowym w okresie 2025 roku było skorygowanie wartości godziwej gruntów przekwalifikowanych w roku 2024 z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych. Urealnienie wyceny spowodowało wzrost wartości nieruchomości inwestycyjnej i wpływ na wynik z działalności operacyjnej oraz zysk netto. Poniżej Emitent prezentuje zestawienia szacunkowych skonsolidowanych danych finansowych z uwzględnieniem oraz bez uwzględnienia zdarzeń jednostkowych. I-IIIQ 2025 I-IIIQ 2025 zdarzenie jednorazowe I-IIIQ 2025 bez zdarzeń jednorazowych Sprzedaż 122,7 122,7 Zysk brutto ze sprzedaży 29,7 29,7 % sprzedaży 24,2% 24,2% Zysk operacyjny 19,8 7,2 12,7 % sprzedaży 16,1% 10,3% Zysk brutto 18,0 7,2 10,9 % sprzedaży 14,7% 8,9% Zysk netto 14,7 5,8 8,9 % sprzedaży 12,0% 7,2% Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 8,5 2,9 5,6 % sprzedaży 6,9% 4,6% I-IIIQ 2024 I-IIIQ 2024 zdarzenie jednorazowe I-IIIQ 2024 bez zdarzeń jednorazowych Sprzedaż 244,1 244,1 Zysk brutto ze sprzedaży 75,0 -0,9 75,9 % sprzedaży 30,7% 31,1% Zysk operacyjny 165,7 103,2 62,5 % sprzedaży 67,9% 25,6% Zysk brutto 162,1 103,2 58,9 % sprzedaży 66,4% 24,1% Zysk netto 124,7 83,6 41,0 % sprzedaży 51,1% 16,8% Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 67,8 48,1 19,7 % sprzedaży 27,8% 8,1% W wynikach tego segmentu za 9 miesięcy 2025 roku Grupa Kapitałowa rozpoznała sprzedaż (protokoły przekazania mieszkań) 155 lokali, a w analogicznym okresie 2024 roku 386 lokali. W tym samym okresie sprzedaż deweloperska osiągnęła wolumen 202 lokali (w tym 14 lokali w ramach wspólnych przedsięwzięć) w porównaniu z 171 lokalami (w tym 50 w ramach wspólnych przedsięwzięć) z analogicznego okresu 2024 roku tj. wzrost o 18,3%. Odnotowany wzrost był szczególnie wyraźny w III kwartale 2025 roku, w którym spółka podpisała umowy na sprzedaż 92 lokali. Jest on związany przede wszystkim z czynnikami rynkowymi i widoczną na przestrzeni ostatnich miesięcy stopniową poprawą sytuacji na r ynku mies zkaniowym.
Page 24
str. 24 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku Wynika ona m.in. z kolejnych obniżek stóp procentowych przekładających się na zwiększenie siły nabywczej klientów. WOLUMEN SPRZEDAŻY MIESZKAŃ ZA OKRES I-IIIQ 2025 Rynek Sprzedaż deweloperska Przekazania klientom I-IIIQ 2025 I-IIIQ 2024 I-IIIQ 2025 I-IIIQ 2024 Rynek warszawski 42 28 51 19 Rynek poznański 14 50 15 330 Rynek radomski 80 56 31 37 Rynki trójmiejski 66 37 - - Razem 202 171 155 386 w tym JV 9 50 15 330 W okresie 9 miesięcy 2005 roku Grupa Unidevelopment prowadziła sprzedaż w 10 inwestycjach. W tym okresie Grupa Unidevelopment rozpoczęła przekazywanie lokali w inwestycji „Sadyba Spot” na warszawskim Mokotowie oraz inwestycji Osiedle Idea Aurora w Radomiu. Rozpoczęła również budowę isprzedaż lokali w ramach II etapu inwestycji „Kusocińskiego” w Gdańsku. W IV kwartale bieżącego ro ku Grupa Unidevelopment rozpoczęła zgodnie z harmonogramem przekazywanie klientom lokali w I etapie projektu „Kusocińskiego”. W t ym roku wprowadzi jeszcze do oferty nową inwestycję w Warszawie, w ramach której powstanie 237 lokali. SPRZEDAŻ DEWELOPERSKA Poniższa tabela przedstawia informacje na temat całkowitej liczby sprzedanych mieszkań (dla których podpisano z klientami umowy deweloperskie/przedwstępne) w I-IIIQ 2025 i mieszkań będących w ofercie na 30 września 2025 roku. 5 10 3 11 28 2 16 2 7 5 10 25 27 22 31 1 9 18 20 28 3Q2024 4Q2024 1Q2025 2Q2025 3Q2025 Rynek warszawski Rynek poznański Rynek radomski Rynek trójmiejski RAZEM 60 RAZEM 60 RAZEM 50 RAZEM 18 RAZEM 92
Page 25
str. 25 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku Rynek/Nazwa projektu Liczba mieszkań sprzedanych do 31 grudnia 2024 Liczba mieszkań sprzedanych w I-IIIQ 2025 Mieszkania dostępne do sprzedaży na dzień 30 września 2025 Razem Sadyba Spot 49 14 48 111 Impuls Marywilska 3 28 92 123 Rynek warszawski 52 42 140 234 Osiedle Idea Orion 97 29 41 167 Osiedle Idea Aurora 13 44 110 167 Osiedle Idea Ogrody 26 7 3 36 Rynek radomski 136 80 154 370 Kusocińskiego 1 50 40 42 132 Kusocińskiego 2 - 26 152 178 Rynek trójmiejski 50 66 194 310 Fama Jeżyce1) 355 14 - 369 Rynek poznański 355 14 - 369 Ogółem 593 202 488 1 283 w tym JV 1) wspólne przedsięwzięcia (projekty JV) 355 14 - 369 PROJEKTY, DLA KTÓRYCH BUDOWĘ ROZPOCZĘTO W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA 2025 R. DO DNIA 30 WRZEŚNIA 2025 R.: Liczba mieszkań Liczba lokali usługowych Kusocińskiego Etap 2 (Gdańsk) 178 2 Rynek trójmiejski 178 2 OGÓŁEM 178 2 PROJEKTY, DLA KTÓRYCH BUDOWĘ ZAKOŃCZONO I UZYSKANO POZWOLENIE NA UŻYTKOWANIE W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA 2025 R. DO DNIA 30 WRZEŚNIA 2025 R.: Liczba mieszkań Liczba lokali usługowych Sadyba Spot 111 8 Rynek warszawski 111 8 Osiedle Idea Aurora 167 5 Rynek radomski 167 5 OGÓŁEM 278 13 Według stanu na dzień 30 września 2025 roku w realizacji znajdowało się 3 projekty deweloperskie z łączną liczbą 433 mieszkań i 2 lokali usługowych. PROJEKTY W REALIZACJI WEDŁUG STANU NA 30 WRZEŚNIA 2025 ROKU Rynek/Nazwa projektu Liczba mieszkań Liczba lokali usługowych Impuls Marywilska 123 - Rynek warszawski 123 - Kusocińskiego Etap 1 (Gdańsk) 132 - Kusocińskiego Etap 2 (Gdańsk) 178 2 Rynek trójmiejski 310 2 Ogółem 433 2
Page 26
str. 26 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku W 4 kwartale 2025 Grupa UNIDEVELOPMENT planuje rozpocząć budowę 237 mieszkań na rynku warszawskim (1 projekt). Mieszkania te znajdą się w ofercie w roku 2025 i kolejnych latach. PROJEKTY KTÓRYCH ROZPOCZĘCIE BUDOWY PLANOWANE JEST NA IVQ 2025 ROKU Rynek/Nazwa projektu Liczba mieszkań Liczba lokali usługowych Planowany termin rozpoczęcia Omulewska 237 14 4Q 2025 Rynek warszawski 237 14 OGÓŁEM 237 14 Na dzień 3 0 września 2025 roku bank ziemi obejmował przeszło 4,2 tys. mieszkań zlokalizowanych w Warszawie, Poznaniu, Radomiu i Trójmieście. Jest to pula nieruchomości stanowiących własność Grupy i nieruchomości, będących pod jej kontrolą, w tym również na podstawie zawartych umów przedwstępnych, a także nieruchomości inwestycyjnych. BANK ZIEMI WEDŁUG STANU NA DZIEŃ 30 WRZEŚNIA 2025 ROKU Rynek/Nazwa projektu Potencjalna liczba mieszkań Potencjalna liczba lokali usługowych Prognozowany termin rozpoczęcia budowy Przejezdna Etap 1 155 1 - Przejezdna Etap 2 160 2 - Omulewska 237 14 2H 2025 Rynek warszawski 552 17 Osiedle Idea Ogrody E4 12 - 1H 2027 Osiedle Idea Aquarius (E6) 145 5 1H 2026 Osiedle Idea (pozostałe) 1 023 38 1H 2027 2) Rynek radomski 1 180 43 Chylonia (Gdynia) 786 6 - Rynek trójmiejski 786 6 Fama Jeżyce Etap 4-8 (JV) 1) 1 705 53 - Rynek poznański 1 705 53 Ogółem 4 223 119 1) wspólne przedsięwzięcia 2) termin rozpoczęcia budowy 8 etapu SEGMENT MODUŁOWY Po III kwartałach 2025 roku segment modułowy realizowany i nadzorowany przez Unihouse S.A. uzyskał sprzedaż na poziomie ok. 124 mln zł, był to poziom zbliżony do analogicznego okresu z roku poprzedniego. Rentowność operacyjna została odnotowana na poziomie -3,7 mln zł i tym samym była niższa niż w tym samym okresie w roku 2024, głównie z uwagi na zdarzenia jednorazowe, których wpływ na EBIT „odwrócony” jest na działalności finansowej. Stąd też poprawa za trzy kwartały na poziomie wyniku brutto. Wynik na poziomie zysku brutto ze sprzedaży po trzech kwartałach 2025 roku był niższy o ok. 1,1 mln zł w porównaniu z danymi za rok poprzedni. Na poziom tej marży w największym stopniu wpłynęły zdarzenia z I kwartału 2025 roku, dotyczące zrealizowanych róż nic kursowych, których wycena została następnie odwrócona w działalności finansowej (ok. 2 mln zł). Sytuacja ta była związana z wygranym procesem sądowym oraz wpływem środków w walucie NOK (ponad 27 mln NOK zafakturowanych po wyższym kursie PLN niż kurs w momencie uzyskania przepływów pieniężnych).
Page 27
str. 27 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku I-IIIQ 2025 I-IIIQ 2024 odchylenie r/r Sprzedaż 124,2 126,1 -1,9 -1% Zysk brutto ze sprzedaży 5,3 6,4 -1,1 -17% % sprzedaży 4,3% 5,1% -0,8p.p. Zysk operacyjny -3,7 -1,1 -2,6 -241% % sprzedaży -2,9% -0,8% -2,1p.p. Zysk brutto -5,4 -7,7 2,4 31% % sprzedaży -4,3% -6,1% 1,8p.p. Zysk netto -4,3 0,3 -4,6 % sprzedaży -3,4% 0,2% -3,7p.p. Portfel zamówień 129 46 83 180% Kontraktacja 167 75 92 123% W analizowanym okresie kontraktacja i portfel zamówień były na zdecydowanie wyższym poziomie w porównaniu do danych z analogicznego okresu roku 2024. Miało to wpływ na poprawę wskaźników sprzedaży i produkcji w III kwartale roku 2025. Sprzedaż w samym III kwartale wyniosła ok. 55 mln zł (co stanowi ok. 44% łącznej sprzedaży za trzy kwartały) i była wyższa w porównaniu do III kwartału 2024 o ok. 18 mln zł (49%). Podobny trend odnotowano również w produkcji, która za I-III kwartał 2025 wyniosła 19,5 tys. m2, a w samym III kwartale było to 9,8 tys. m2 (50% całej produkcji). Dla porównania w całym 2024 roku wyprodukowane zostało niespełna 14,5 tys. m2. Sprzedaż I-IIIQ 2025 I-IIIQ 2024 odchylenie r/r Budownictwo modułowe 124,2 126,1 -1,9 -1% - Polska 86,1 62,2 23,9 38% - Norwegia 19,0 12,4 6,6 53% - Niemcy 18,6 18,0 0,6 3% - Dania 0,0 29,4 -29,4 -100% - Szwecja + pozostałe 0,5 4,1 -3,6 -88% Zarząd Unihouse S.A., realizując swoje działania w tym segmencie rynku, intensywnie rozwija proces penetracji rynku polskiego, nie odpuszczając rynków eksportowych czego efektem są kolejne kontrakty w portfelu zamówień. Na dzień 30 września 2025 roku w portfelu było 129 mln zł, a na dzień dzisiejszy jest już ponad 320 mln zł. W przygotowaniu i opracowaniu są kolejne ważne kontrakty, które będą rozstrzygane w najbliższych miesiącach 2025 roku. Zarząd Unihouse S.A. dobrze ocenia perspektywy związane z koncentracją działań akwizycyjnych na rynku polskim oraz rynku niemieckim, na którym marka Unihouse S.A. jest już znana. BACK OFFICE Jego rola to m.in. wsparcie wszystkich biznesów, w szczególności w indentyfikacji oraz mitygacji ryzyk biznesowych. Prowadzone działania służą poprawie i optymalizacji procesów we wszystkich obszarach funkcjonowania Grupy – szczególną rolę odgrywać tu będą szeroko rozwijane tzw. działy wsparcia. Wśród tematów realizowanych i aktualnych są: • dbałość o płynność finansową zapewniającą sprawność operacyjną i zaufanie u partnerów rynkowych, • funkcjonowanie biura odpowiedzialnego za procesy związane z jakością, ochroną środowiska, zakupami i bhp na realizowanych kontraktach, • funkcjonowanie kontroli wewnętrznej i koordynacja działań z zakresu zarządzania ryzykiem i audytu wewnętrznego, • optymalizacja i robotyzacja procesów oraz rozwój systemów informatycznych zapewniających dostęp do informacji zarządczej,
Page 28
str. 28 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku • rozwój systemów komunikacji wewnętrznej i zewnętrznej, • rozwój narzędzi kontrolingowych, • wsparcie zarządzania gospodarką materiałową, • raportowanie giełdowe, • zaangażowanie w rozwój technologii BIM. Kontynuowane i wzmacniane są działania zapoczątkowane na początku 2024 roku. Nastąpiło wzmocnienie procesów kontroli w zakresie zarządzania ryzykiem operacyjnym oraz zarządzania pozycją gotówkową na realizowanych budowach. Kontynuowane są działania zespołu ds. kontrolingu operacyjnego budów, którego główne zadania mają na celu wspieranie kierownictwa budów w procesie identyfikacji ryzyk operacyjnych na czynnych budowach, ich kwantyfikację oraz mitygację. Zespół ten rozwija procesowe podejście w kwestii sprawozdawczości menedżerskiej, dzięki któremu w sposób zorganizowany i formalny będzie następować komunikacja wewnętrzna i szybkie adresowanie zidentyfikowanych zagrożeń, nie pozwalając na ich istotną materializację. GŁÓWNE CZYNNIKI MOGĄE MIEĆ WPŁYW NA PRZYSZŁE WYNIKI FINANSOWE JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ I GRUPY KAPITAŁOWEJ CZYNNIKI ZEWNĘTRZNE: • relatywnie wysoki poziom inflacji, choć ostatnio (tj. od początku roku) wskazujący trend spadkowy, • wzrost kosztów utrzymania spowodowany wzrostem cen zasobów kopalnianych, • spodziewane uwolnienie cen energii, • problemy ze znalezieniem wykwalifikowanych pracowników w sektorze budowalnym. Ryzyko to będzie permanentnie wpływać na sytuację firm budowalnych w Polsce, szczególnie wobec spodziewanego boomu inwestycyjnego, • niepewna sytuacja makroekonomiczna związana z wojną na terenie Ukrainy oraz ryzyko rozszerzenia się konfliktu na inne kraje, • rosnące koszty pracy wynikające w faktów wskazanych powyżej, • niepewna sytuacja polityczna na Białorusi wpływająca na rozliczenia gospodarcze realizowanych transakcji, • tempo uruchamiania inwestycji finansowany z KPO lub funduszy spójnościowych, • spadek zamówień od krajowych deweloperów oraz zamówień publicznych potęgowany przez brak programu wsparcia budownictwa mieszkaniowego w Polsce, • rosnące ceny gruntów oraz ograniczony dostęp do terenów inwestycyjnych, • utrzymanie dużej konkurencji, zaostrzona walka cenowa, szczególnie w segmencie budownictwa ogólnego ze strony mniejszych firm generalnego wykonawstwa spowodowana mniejszą ilością podaży nowych ofert, • dostępność materiałów i zmiany cen materiałów związane z sytuacją na rynku krajowym oraz spotęgowane sytuacją w Ukrainie (spodziewany boom inwestycyjne, szczególnie po zakończeniu wojny w Ukrainie), • dostępność do usług podwykonawców i zmiany cen za roboty budowlane związane z sytuacją na rynku krajowym oraz w Ukrainie, • zaburzenia w utrzymaniu łańcucha dostaw i tym samym wpływ na terminowość realizacji wszelkich zamówień, w tym zobowiązań wobec zamawiających, • ograniczona dostępność finansowania zewnętrznego, • duża zmienność na rynku walutowym, duże wahania kursów walut oraz spredów walutowych, • wciąż wysokie koszty obsługi kredytów,
Page 29
str. 29 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku • zwiększenie limitów waloryzacyjnych na kontraktach w formule zamówień publicznych. CZYNNIKI WEWNĘTRZNE: • portfel zleceń w segmencie budowlanym, w tym rosnący portfel zamówień w budownictwie infrastrukturalnym oraz energetycznym, • selektywność w kontraktacji pozwalająca na pozyskanie kontraktów pozytywnie kontrybuujących dla poprawy rentowności Grupy Kapitałowej, • dalszy rozwój aktywności w obszarze energetycznym w celu penetracji rynku w poszukiwaniu nisz o zdecydowanie wyższych wskaźnikach rentowności, • dostosowywanie produktów deweloperskich do oczekiwań rynkowych, w tym rozważane rozszerzenia oferty w segmencie premium, • aktywizacja działalności w zakresie budownictwa modułowego na rynku polskim, • skierowanie uwagi i koncentracja działań Emitenta na poszukiwaniu zleceń z sektora wojskowego, • rosnąca zdolność Emitenta do uzyskania dopłat i waloryzacji kontraktów budowlanych, mitygujących ewentualne ryzyko rosnących cen materiałów i robocizny w ślad za skierowaniem kontraktacji na segment publiczny, • dostęp do limitów kredytowych i gwarancyjnych w bankach oraz towarzystwach ubezpieczeniowych, • wyniki spraw spornych lub sądowych, • programy rozwoju i utrzymania kadry, • dalsza przebudowani procedur organizacyjnych i kontrolnych obejmujących proces realizacji i nadzoru kontraktów budowlanych, • optymalizacja systemów wspomagających zarządzanie przedsiębiorstwem, robotyzacja procesów, informatyzacja oraz wprowadzenie procesów z elementami AI, • rozwój nowych narzędzi informatycznych do zarządzania projektami, w tym działania związane z rozwojem technologii filozofii BIM, • rozwój i wykorzystywanie nowych elektronicznych narzędzi komunikacji, • poprawa efektywności procesów i produkcji poprzez centralizację komórek organizacyjnych w ramach działów wsparcia. RYZYKA I ZAGROŻENIA Dla Grupy Unibep, jak i dla całego sektora budowlanego, poniższe ryzyka wymagają stałego monitorowania i adaptacji strategii zarządzania ryzykiem. Zdolność do efektywnego reagowania na zmieniające się warunki rynkowe, regulacje prawne oraz wyzwania operacyjne decyduje o stabilności finansowej i możliwościach rozwoju firmy. Zarządzanie ryzykiem, w tym również poprzez dywersyfikację działalności, poszukiwanie nowych rynków oraz inwestowanie w rozwój kadry i technologii, jest kluczowe dla zapewnienia długoterminowego sukcesu i wzrostu wartości dla akcjonariuszy. Ryzyko, jako zdarzenie niepewne, wpisane jest w każdą prowadzoną działalność gospodarczą. Każde z poniższych ryzyk może mieć, w przypadku zaistnienia, istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i perspektywy rozwoju Jednostki Dominującej oraz Gru py UNIBEP , a także wyniki prowadzonej działalności: • Ryzyko związane z sytuacją makroekonomiczną • Ryzyko związane z koniunkturalnością rynku i popytem na usługi budowlane, w tym wpływem sytuacji gospodarczej na sektor budowlany • Ryzyko prawne i regulacyjne • Ryzyko związane z działaniami wojennymi w Ukrainie
Page 30
str. 30 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku • Ryzyko kredytowe związane z możliwością pogorszenia się zdolności płatniczej kontrahentów, inwestorów, emitenta oraz zmianami w polityce kredytowej banków i dostępnością finansowania dla sektora budowlanego • Ryzyko operacyjne związane z realizacją projektów, obejmujące ryzyko technologiczne, gwarancyjne, opóźnienia w realizacji oraz wzrost kosztów projektu • Ryzyko związane z dywersyfikacją źródeł przychodów oraz ekspansją na nowe rynki i segmenty działalności • Ryzyko związane z utrudnionym dostępem do wykwalifikowanej siły roboczej, w tym z powodu migracji pracowników i zmian demograficznych • Ryzyko kontynuacji działalności grupy kapitałowej • Ryzyko walutowe • Ryzyko stóp procentowych • Ryzyko kredytowe • Ryzyko utraty płynności Na dzień sporządzania niniejszego sprawozdania Zarząd Emitenta nie identyfikuje innych niż ww. czynników ryzyka i zagrożeń istotnych dla Grupy Kapitałowej UNIBEP . Szczegółowy opis czynników ryzyka i zagrożeń został zamieszczony w Sprawozdaniu Zarządu z działalności Grupy UNIBEP w 2024 roku i pozostaje aktualny na dzień publikacji niniejszego sprawozdania. SEZONOWOŚĆ W trzecim kwartale 202 5 roku Grupa nie odnotowała istotnego wpływu sezonowości lub cykliczności na planowane tempo robót i zrealizowaną sprzedaż. STANOWISKO ZARZĄDU ODNOŚCNIE MOŻLIWOŚCI ZREALIZOWANIA WCZEŚNIEJ PUBLIKOWANYCH WYNIKÓW NA DANY ROK Grupa UNIBEP nie publikowała prognoz wyników finansowych na rok 2025. W związku z zakończeniem 3 listopada 2025 roku procesu agregacji wstępnych danych finansowych realizowanego na potrzeby procesu przygotowywania sprawozdań finansowych za I-IIIQ 2025 roku, Emitent podjął decyzję o przekazaniu do publicznej wiadomości wstępnych szacunkowych wybranych danych finansowych i operacyjnych Grupy Kapitałowej Unibep za I-IIIQ 2025 roku (raport bieżący nr 83/2025). Poniżej zestawienie wybranych danych finansowych na tle publikowanych wstępnych szacunkowych danych. tys. zł dane za I-IIIQ 2025 dane za I-IIIQ 2025 - szacunki z 03.11.2025 roku odchylenie 1 Skonsolidowane przychody ze sprzedaży 1 614 859 1 614 859 0 w tym przychody skonsolidowane w segmencie (bez uwzględnienia korekt konsolidacyjnych): budowlanym (*) 1 415 405 1 415 405 0 budownictwa modułowego 124 234 124 234 0 Deweloperskim 122 849 122 849 0 (*) segment budowlany ujmuje łącznie sektory budownictwa: ogólnego, energetycznego, infrastrukturalnego
Page 31
str. 31 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku 2 Skonsolidowany zysk brutto ze sprzedaży 145 665 145 665 0 3 Skonsolidowany zysk z działalności operacyjnej 66 017 66 017 0 4 Skonsolidowany zysk netto 22 407 22 407 0 4a Skonsolidowany zysk netto przypadający akcjonariuszom jedn. Dominującej 15 171 15 171 0 5 Dane wg stanu na dzień 30 września 2025 roku: 5a Poziom gotówki 274 069 274 069 0 5b Poziom zadłużenia finansowego (z wył. zobowiązań leasingowych z tyt. najmów) 310 821 310 821 0 5c Pożyczki udzielone poza Grupę Kapitałową 112 552 112 552 0
Page 32
str. 32 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku
Page 33
str. 33 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku
Page 34
str. 34 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku
Page 35
str. 35 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku 4. OPIS GRUPY KAPITAŁOWEJ UNIBEP Na dzień 30 września 2025 roku Grupa Kapitałowa Unibep składa się z Jednostki Dominującej Unibep SA oraz czterech spółek bezpośrednio zależnych od Unibep SA tj. UNEX Constructions Sp. z o.o., Unibep PPP Sp. z o.o., Unidevelopment SA. i Unihouse SA. Dodatkowo w skład Grupy Kapitałowej Unibep wchodzą spółki zależne i zależne pośrednio, w których udziały posiada spółka Unidevelopment SA. Jednostka dominująca Unibep SA posiada również jeden oddział zlokalizowany w Białymstoku oraz przedstawicielstwa w Mińsku (Białoruś) i Lwowie (Ukraina). 4.1. ZMIANY W STRUKTURZE GRUPY W okresie trzeciego kwartału 2025 roku oraz p o dniu bilansowym nie było zmian w strukturze organizacyjnej Grupy Kapitałowej Unibep.
Page 36
str. 36 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku
Page 37
str. 37 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku 5. INFORMACJE DOTYCZĄCE GŁÓWNYCH AKCJONARIUSZY, AKCJI ORAZ INNYCH PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH 5.1. AKCJONARIUSZE POSIADAJĄCY PONAD 5% AKCJI SKŁAD AKCJONARIATU NA DZIEŃ 30 WRZEŚNIA 2025 ROKU – AKCJONARIUSZE POSIADAJĄCY PONAD 5% AKCJI Akcjonariusz Liczba posiadanych akcji Wartość nominalna akcji Udział w ogólnej liczbie głosów [%] Zofia Mikołuszko* 8 600 000 860 000,00 24,52 Beata Maria Skowrońska 5 000 000 500 000,00 14,26 Joanna Małgorzata Stajkowska-Bastouil 2 500 000 250 000,00 7,13 PTE Allianz Polska SA (5) 3 503 805 350 380,50 9,99 PKO BP Bankowy OFE 3 194 992 319 499,20 9,11 Free float 10 216 462 1 021 646,20 29,13 Akcje własne (1)(2)(3)(4)(6)(7)(8) 2 055 375 205 537,50 5,86 Razem 35 070 634 3 507 063,40 100,00 Na podstawie informacji przekazanych Emitentowi zg. z rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 roku w sprawie nadużyć na rynku „rozporządzenie MAR” oraz Ustawą o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu z dnia 29 lipca 2005 roku z późn. zm. * Pani Zofia Mikołuszko pozostaje w ustroju wspólności majątkowej z Panem Janem Mikołuszko. (1) 1.000.000 Akcji własnych zostało nabytych w dniu 7 lutego 2017 roku, o czym Spółka informowała w raporcie bież. nr 10/2017. (2) 1.000.000 Akcji własnych zostało nabytych w dniu 29 maja 2019 roku, o czym Spółka informowała w raporcie bież. nr 28/2019. (3) 1.500.000 Akcji Własnych zostało nabytych w dniu 27 lutego 2020 roku, o czym spółka poinformowała w raporcie nr 7/2020. (4) 600.000 Akcji własnych Spółka zbyła w ramach Programu Motywacyjnego za rok oceny 2021 (Rb 43/2022). (5) 30 grudnia 2022 roku nastąpiło połączenie PTE Allianz Polska S.A. z Aviva PTE Aviva Santander S.A. Od tej daty połączony podmiot działa pod nazwą PTE Allianz Polska S.A i zarządza trzema funduszami: Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny, Allianz Polska Dobrowolny Fundusz Emerytalny, Drugi Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny [zmiana nazwy z Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander] (Rb 2/2023). (6) 600 000 Akcji własnych Spółka zbyła w ramach Programu Motywacyjnego za rok oceny 2022 (Rb 56/2023 i Rb 65/2023). (7) 50 000 Akcji własnych Spółka zbyła w ramach Programu Motywacyjnego za rok oceny 2023 na rzecz Prezesa Zarządu Unibep SA (Rb 77/2023). (8) 194 625 Akcji własnych Spółka zbyła w ramach Programu Motywacyjnego za rok oceny 2024 na rzecz zastępcy przewodniczącego Rady Nadzorczej Unibep S.A., Dariusza Blochera (Rb 60/2025 SKŁAD AKCJONARIATU NA DZIEŃ PUBLIKACJI RAPORTU – AKCJONARIUSZE POSIADAJĄCY PONAD 5% AKCJI Akcjonariusz Liczba posiadanych akcji Wartość nominalna akcji Udział w ogólnej liczbie głosów [%] Zofia Mikołuszko** 8 600 000 860 000,00 24,52 Beata Maria Skowrońska 5 000 000 500 000,00 14,26 Joanna Małgorzata Stajkowska-Bastouil 2 500 000 250 000,00 7,13 PTE Allianz Polska SA (5) 3 503 805 350 380,50 9,99 PKO BP Bankowy OFE 3 194 992 319 499,20 9,11 TFI Allianz Polska SA 1 769 932 176 993,20 5,05 Free float 8 446 530 844 653,00 24,08 Akcje własne (1)(2)(3)(4)(6)(7)(8) 2 055 375 205 537,50 5,86 Razem 35 070 634 3 507 063,40 100,00
Page 38
str. 38 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku Akcjonariat - posiadający powyżej 5% akcji na dzień 30 września na dzień publikacji raportu: Struktura kapitału zakładowego Na dzień 3 0 września 2025 roku kapitał zakładowy UNIBEP SA wynosił 3.507.063,40 zł i dzielił się na 35.070.634 akcje o wartości nominalnej 0,10 zł każda, w tym: PODZIAŁ AKCJI NA SERIE Seria Rodzaj akcji Liczba akcji A na okaziciela 27 227 184 B na okaziciela 6 700 000 C na okaziciela 1 048 950 D na okaziciela 94 500 Razem 35 070 634 Wszystkie akcje Spółki są zdematerializowane i są przedmiotem obrotu na rynku regulowanym Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie SA. Potencjalne zmiany w strukturze akcjonariatu i umowy zawarte pomiędzy akcjonariuszami lub obligatariuszami Emitentowi nie są znane umowy, w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w propor cjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy oraz obligatariuszy. 24,52% 14,26% 7,13%9,99% 9,11% 29,13% 5,86% Zofia Mikołuszko Beata Maria Skowrońska Joanna Małgorzata Stajkowska-Bastouil PTE Allianz Polska SA PKO BP Bankowy OFE Free float Akcje własne 24,52 14,26% 7,13%9,99% 9,11% 5,05% 24,08% 5,86% Zofia Mikołuszko Beata Maria Skowrońska Joanna Małgorzata Stajkowska-Bastouil PTE Allianz Polska SA PKO BP Bankowy OFE TFI Allianz Polska SA Free float Akcje własne
Page 39
str. 39 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku 5.2. STAN POSIADANIA AKCJI LUB UPRAWNIEŃ DO AKCJI PRZEZ OSOBY ZARZĄDZAJĄCE I NADZORUJĄCE WYKAZ AKCJI UNIBEP SA W POSIADANIU OSÓB ZARZĄDZAJĄCYCH. Akcjonariusz Funkcja Liczba posiadanych akcji/głosów Wartość nominalna akcji [w PLN] Udział w ogólnej liczbie głosów [%] Stan na dzień 30 września 2025 roku Andrzej Sterczyński Prezes Zarządu - - - Leszek Marek Gołąbiecki Wiceprezes Zarządu 410 000 41 000 1,17% Adam Poliński Wiceprezes Zarządu 50 000 5 000 0,14% Ewelina Karp-Kręglicka Członek Zarządu - - - Paweł Nogalski Członek Zarządu - - - Akcjonariusz Funkcja Liczba posiadanych akcji/głosów Wartość nominalna akcji [w PLN] Udział w ogólnej liczbie głosów [%] Stan na dzień publikacji raportu Andrzej Sterczyński Prezes Zarządu 8 050 805 0,02% Leszek Marek Gołąbiecki Wiceprezes Zarządu 410 000 41 000 1,17% Adam Poliński Wiceprezes Zarządu 50 000 5 000 0,14% Ewelina Karp-Kręglicka Członek Zarządu - - - Paweł Nogalski Członek Zarządu - - - WYKAZ AKCJI UNIBEP SA W POSIADANIU OSÓB NADZORUJĄCYCH Akcjonariusz Funkcja Liczba posiadanych akcji/głosów Wartość nominalna akcji [w PLN] Udział w ogólnej liczbie głosów [%] Stan na dzień 30 września i dzień publikacji raportu Jan Mikołuszko Przewodniczący RN 21 620 2 162 0,06% Beata Maria Skowrońska Zastępca Przewodniczącego RN 5 000 000 500 000 14,26% Wojciech Jacek Stajkowski Zastępca Przewodniczącego RN 1 250 000 125 000 3,56% Dariusz Blocher Zastępca Przewodniczącego RN 244 625 24 462,50 0,68% Michał Kołosowski Członek RN - - - Piotr Bieżuński Członek RN - - - Paweł Markowski Członek RN - - - Maciej Patryk Stajkowski Członek RN - - - Ryszard Rozpondek Członek RN - - - W okresie od dnia publikacji poprzedniego raportu okresowego (raport za I półrocze 2025 roku) do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania do Spółki wpłynęło powiadomienie dot. transakcjach na akcjach spółki – Pan Andrzej Sterczyński, Prezes Zarządu nabył 8 050 akcji (Rb 78/2025). 10 września 2025 roku Pan Zbigniew Gościcki złożył rezygnację z pełnienia funkcji Członka Zarządu Emitenta. Jednocześnie w tym samym dniu Rada Nadzorcza Emitenta podjęła uchwałę o utrzymaniu 5 - osobowego składu zarządu Emitenta oraz o powołaniu Pana Pawła Nogalskiego na stanowisko Członka Zarządu Spółki na obecną VII wspólną kadencję Zarządu Unibep SA ze skutkiem od dnia 11 września 2025 roku (RB 69/2025)
Page 40
str. 40 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku Wśród osób zarządzających i nadzorujących spółki zależne w ramach GK Unibep t ylko Zbigniew Gościcki jest właścicielem 1 580 000 akcji Unidevelopment SA (o wartości 158 000 zł, stanowiących 2,37% udziału w ogólnej liczbie głosów w spółce). Pozostałe osoby nie posiadają akcji/udziałów w spółkach zależnych GK Unibep. Osoby zarządzające i nadzorujące nie posiadają uprawnień do akcji Emitenta. 5.3. PROGRAM MOTYWACYJNY Program Motywacyjny został szczegółowo omówiony w pkt. 6.10 skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2023 rok W 2024 roku miały miejsce następujące zdarzenia dotyczące tego Programu. 20 lutego 2024 roku Rada Nadzorcza Spółki ustaliła Prezesowi Zarządu Panu Dariuszowi Jackowi Blocherowi finansowe i niefinansowe kryteria przydziału akcji Spółki na rok oceny 2024 oraz ich wagi. Dedykowane Prezesowi Zarządu Panu Dariuszowi Jackowi Blochero wi kryteria finansowe obejmują zrealizowanie ustalonych zamierzeń finansowych Grupy Kapitałowej Unibep. Kryteria niefinansowe to w szczególności: pozostawanie w składzie Zarządu UNIBEP SA, poprawa bezpieczeństwa pracy oraz działania w kierunku redukcji emi sji gazów cieplarnianych w łańcuchu wartości, zgodnie ze Strategią ESG Grupy Kapitałowej Unibep. 25 czerwca 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki uchwałą nr 28 w sprawie zmiany „Uchwały nr 32 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia UNIBEP SA z dnia 15 czerwca 2020 roku w sprawie przyjęcia założeń programu motywacyjnego dla członków Zarządu oraz kluczowych menadżerów” ustaliło, że Rada Nadzorcza może postanowić o wcześniejszym zakończeniu realizacji Programu Motywacyjnego przed zatwierdzeniem sprawozdania finansowego Spółki za rok obrotowy 2026 i przed zbyciem wszystkich akcji w ramach Pr ogramu Motywacyjnego na rzecz uczestników Programu Motywacyjnego. 13 sierpnia 2024 roku Rada Nadzorcza Spółki w oparciu o ww. upoważnienie udzielone przez Walne Zgromadzenie podjęła uchwałę w sprawie wcześniejszego zakończenia realizacji Programu Motywacyjnego, przy czym ustaliła, że w odniesieniu do osób biorących udzia ł w Programie Motywacyjnym innych niż Prezes Zarządu Pan Dariusz Jacek Blocher ostatnim rokiem oceny jest rok 2022. Osoby biorące udział w Programie Motywacyjnym inne niż Prezes Zarządu Pan Dariusz Jacek Blocher nie będą nabywać praw do nabycia akcji Spółk i w latach przydziału 2024, 2025, 2026 i 2027. W odniesieniu natomiast do Prezesa Zarządu Pana Dariusza Jacka Blochera ostatnim rokiem oceny jest rok 2024, a w przypadku spełnienia się kryteriów przydziału ustalonych dla Prezesa Zarządu Pana Dariusza Jacka Blochera na rok oceny 2024, nabędzie on prawo do nabycia akcji Spółki w roku przydziału 2025 na dotychczasowych zasadach, tj. m.in. w liczbie nie większej niż 450 000 akcji. Wobec powyższego w dniu 13 sierpnia 2024 roku Rada Nadzorcza Spółki ustaliła, że akcje własne Spółki przeznaczone wcześniej na realizację Programu Motywacyjnego z wyłączeniem wskazanych powyżej akcji tworzących pulę przydziału dla Prezesa Zarządu Pana Dari usza Jacka Blochera, tj. akcje własne Spółki w liczbie 1 800 000 zostaną sprzedane przez Spółkę poza Programem Motywacyjnym. 3 lipca 2025 roku Rada Nadzorcza Spółki dokonała weryfikacji spełnienia przez uczestnika Programu Motywacyjnego Pana Dariusza Jacka Blochera Kryteriów Przydziału akcji za rok oceny 2024 oraz podjęła decyzję o zaoferowaniu Panu Dariuszowi Jackowi Blocherowi 194 625 akcji Spółki, a także o zbyciu pozostałych z przeznaczonej Panu Dariuszowi Jakowi Blocherowi na rok oceny 2024 puli 450 000 akcji własnych, tj. 255 375 akcji poza Programem Motywacyjnym.
Page 41
str. 41 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku 23 lipca 2025 roku Zarząd Spółki, w uzgodnieniu z Radą Nadzorczą złożył Panu Dariuszowi Jackowi Blocherowi ofertę sprzedaży 194 625 akcji Spółki na rok oceny 2024. W tym samym dniu Pan Dariusz Blocher złożył oświadczenie o przyjęciu kierowanej do niego oferty. W związku z dokonaniem następujących czynności: i] złożeniem przez Spółkę oferty sprzedaży akcji Spółki, zgodnie z powyższą decyzją Rady Nadzorczej; ii] przyjęciem przez Pana Dariusza Jacka Blochera oferty sprzedaży akcji Spółki; iii] dokonaniem przez Pana Dariusza Jacka Blochera wpłaty na rachunek Spółki całości ceny za oferowane akcje, w dniu 28 lipca 2025 roku nastąpiło zapisanie 194 625 akcji Spółki na rachunku inwestycyjnym Pana Dariusza Jacka Blochera. W konsekwencji doszło do zrealizowania Programu Motywacyjnego za rok 2024. 5.4. INFORMACJE DOTYCZĄCE EMISJI, WYKUPU I SPŁATY DŁUŻNYCH I KAPITAŁOWYCH PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH W okresie objętym niniejszym sprawozdaniem nie nastąpiła nowa emisja ani wykup papierów wartościowych. Unibep S.A. finansuje swoją działalność m.in. z emisji obligacji serii I. Obligacje zostały wyemitowane 19 października 2023 roku w ilości 1.380.402 sztuk o łącznej wartości 138 mln zł. Obligacje są niezabezpieczone. Data wykupu została określona na 19 października 2026 roku. Na dzień 30 września 2025 roku wartość wskaźnika dźwigni finansowej ( Zadłużenie finansowe netto / Kapitały własne) dla obligacji serii I wyemitowanych przez Unibep SA wynosi 0,11. Na dzień 30 września 2025 roku wartość wskaźnika: Zadłużenie finansowe netto/EBITDA dla obligacji serii I wyemitowanych przez Unibep SA wynosi 0,34. Definicja wskaźnika Dopuszczalna wielkość wskaźnika Wartość wskaźnika na 31 grudnia 2024r Wartość wskaźnika na 30 września 2025r Czy złamany Zadłużenie netto/ EBITDA max. 3,5 0,52 0,34 Nie Zadłużenia netto/ Kapitały własne max 1,0 0,32 0,11 Nie 5.5. WYPŁACONA LUB ZADEKLAROWANA DYWIDENDA W dniu 18 czerwca 2025 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie UNIBEP S.A. podjęło decyzję w sprawie podziału zysku netto za rok obrotowy 2024 zgodnie z wnioskiem Zarządu i opinią Rady Nadzorczej. ZWZA zdecydowało o przeznaczeniu części zysku netto Spółki za 2024 rok w kwocie 6 564 126,80 zł, tj. 0,20 zł na każdą akcję (po wyłączeniu akcji własnych posiadanych przez Emitenta) na dywidendę dla akcjonariuszy, zaś pozostała część zysku netto za 2024 rok w kwocie 22 592 604,27 zł przeznaczona została na kapitał zapasowy Emitenta. Jako dzień dywidendy ustalono dzień 2 lipca 2025 roku, zaś dzień wypłaty dywidendy dzień 18 sierpnia 2025 roku. Dywidenda został wypłacona akcjonariuszom zgodnie z decyzją Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia.
Page 42
str. 42 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku 0,10 0,12 0,12 0,12 0,12 0,15 0,17 0,20 0,20 0,22 0,22 0,30 0,50 0,22 0 0,20 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 DYWIDENDA NA 1 AKCJĘ ZA ROK [W PLN
Page 43
str. 43 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku 6. INNE ISTOTNE INFORMACJE GRUPY 6.1. POSTĘPOWANIA TOCZĄCE SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ Na dzień sporządzenia niniejszego Sprawozdania Jednostka Dominująca i Grupa UNIBEP jest stroną toczących się postępowań sądowych dotyczących zobowiązań oraz wierzytelności. Łączna wartość postępowań w grupie wierzytelności na dzień sporządzenia niniejszego Sprawozdania wynosi 160 702 tys. zł i przekracza 10% wartości kapitału własnego Grupy UNIBEP (w ramach Jednostki Dominującej łączna wartość postępowań wynosi 145 896 tys. zł). Jednocześnie łączna wartość postępowań w grupie zobowiązań na dzień sporządzania niniejszego Sprawozdania wynosi 183 496 tys. zł i przekracza wartość 10% kapitału własnego Grupy UNIBEP (w ramach Jednostki Dominującej łączna wartość postępowań wynosi 181 711 tys. zł). Dodatkowe informacje nt. spraw spornych zostały zamieszczone w punkcie 2.21 kwartalnego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za okres 01.01.2025 do 30.09.2025. 6.2. INFORMACJE O TRANSAKCJACH Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI W okresie objętym niniejszym sprawozdaniem UNIBEP SA wszelkie transakcje z podmiotami powiązanymi lub zależnymi były zawierane na zasadach rynkowych. Istotne transakcje w okresie III kwartału 2025 roku: • 16 lipca 2025 roku Unidevelopment S.A. podpisał aneks do umowy pożyczki z Uni 9 Sp. z o.o. wydłużający termin spłaty do 31 grudnia 2029 roku. • 1 września 2025 roku Unibep S.A. zawarł umowę pożyczki odnawialnej z Unidevelopment S.A. na kwotę 17 mln. zł. Pożyczka została udzielona do dnia 31 grudnia 2025 roku. • 1 września 2025 roku Unibep S.A. zawarł umowę pożyczki odnawialnej z Unihouse S.A. na kwotę 20 mln. zł. Pożyczka została udzielona do dnia 31 grudnia 2025 roku. • 10 września 2025 roku Unibep SA podpisał z Uni 3 Sp. z o.o. umowę na realizację w systemie generalnego wykonawstwa inwestycji mieszkaniowej przy ul. Omulewskiej w Warszawie. Szacunkowe wynagrodzenie Emitenta za wykonanie przedmiotu Umowy wynosi ok. 111,9 mln zł netto. Dodatkowe informacje nt. transakcji z podmiotami powiązanymi zostały zamieszczone w punkcie 2.17 kwartalnego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za okres 01.01.202 5 do 30.09.2025. 6.3. INFORMACJE O PORĘCZENIACH I GWARANCJACH Emitent jest stroną gwarancji kontraktowych udzielanych przez instytucje na zlecenie Emitenta jako zabezpieczenie wykonania umów o roboty budowlane. Poniżej wybrane gwarancje udzielone w III kwartale 2025 roku:
Page 44
str. 44 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku Instytucja finansująca Beneficjent gwarancji – segment działalności Emitenta Wartość gwarancji (w mln PLN) Okres gwarancji Rodzaj gwarancji Ergo Hestia S.A. Budownictwo infrastrukturalne 73,1 16.01.2026 Zwrotu zaliczki Bank Gospodarstwa Krajowego Budownictwo infrastrukturalne 73,1 16.01.2026 Zwrotu zaliczki Bank Pekao S.A. Budownictwo energetyczne 63,4 21.06.2027 Zwrotu zaliczki KUKE S.A. Budownictwo infrastrukturalne 13,2 17.12.2027 Należytego wykonania umowy Santander Bank Polska SA Budownictwo infrastrukturalne 12,2 31.12.2025 Zwrotu zaliczki Fundusz Rozwoju i Promocji Województwa Wielkopolskiego SA Budownictwo energetyczne 9,1 22.03.2028 Należytego wykonania umowy Bydgoski Fundusz Poręczeń Kredytowych Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Budownictwo energetyczne 9,1 22.03.2028 Należytego wykonania umowy Santander Bank Polska SA Budownictwo energetyczne 6,4 30.04.2026 Zapłaty PZU S.A. Budownictwo infrastrukturalne 5,8 16.01.2026 Należytego wykonania umowy Compensa TU S.A. Vienna Insurance Group Budownictwo ogólne 3,6 15.01.2029 Należytego wykonania umowy Gwarancje udzielanie na zlecenie Emitenta są odpłatne, a warunki finansowe, na jakich zostały udzielone nie odbiegają od warunków powszechnie stosowanych w tego typu umowach. Dodatkowe informacje nt. udzielonych poręczeń i gwarancji zostały zamieszczone w punkcie 2.21 kwartalnego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za okres 01.01.2025 do 30.09.2025. 6.4. POZOSTAŁE INFORMACJE Spółka informuje, iż poza informacjami zaprezentowanymi w skróconych sprawozdaniach finansowych za okres 01-01-2025 do 30-09-2025 oraz w niniejszym Sprawozdaniu nie istnieją w jej ocenie inne informacje, które jej zdaniem są istotne dla oceny jej sytuacji kadrowej, majątkowej, finansowej, wyniku finansowego i ich zmian, oraz informacje, które są istotne dla oceny możliwości realizacji zobowiązań. • Inwazja Rosji na tereny Ukrainy. Informacja n/t wpływu sytuacji wojennej na działalność Grupy Unibep Sytuacja związana z wojną w Ukrainie nie wpływa bezpośrednio na działalność Spółki i Grupy Kapitałowej. Pośrednio może mieć jednak wpływ na przyszłe wyniki finansowe. Mimo iż ekspozycja na usługi i materiały pochodzące z rynków wschodnich nie jest duża, to konflikt zbrojny rzutuje lub może rzutować na wiele trendów gospodarczych. Konflikt wpływał w okresach minionych i dalej może wpływać na nastroje wśród inwestorów i ich skłonności inwestycyjne. W zależności od rozwoju sytuacji w Ukrainie, wojna może mieć wpływ na zaburzenie w łańcuchach dostaw i tym samym wpływać na wzrost cen surowców, odpływ pracowników z rynku polskiego i tym samy wpływ na harmonogramy realizacji i cen y usług podwykonawców. Wojna na wschodzie wpływa na decyzje państw odnośnie wydatków na zbrojenia, w tym rozbudowę infrastruktury. Spółka monitoruje zamierzenia inwestycyjne w wojskowości i aktywizuje swoje działania pod kątem pozyskiwania zamówień na prace budowlane zlecanych przez administrację wojskową naszego kraju. Od początku roku pozyskaliśmy zamówienia segmentu wojskowego na kwotę ok. 0,5 mld zł. Przeprowadziliśmy dodatkowo niezbędne zmiany organizacyjne wyodrębniając dyrekcję do realizacji budownictwa specjalnego, w tym wojskowego.
Page 45
str. 45 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku Unibep SA podtrzymuje zamiar uczestniczenia w projekcie odbudowy Ukrainy w okresie po zakończeniu wojny. Spółka aktualnie prowadzi jeden kontrakt na terenie Ukrainy (na realizację przejścia granicznego Medyka-Szeginie na granicy ukraińsko–polskiej). Spółka monitoruje rozwój konfliktu i możliwy wpływ na realizację naszych zamierzeń na poszczególnych rynkach, w tym ukraińskim. Aktualnie brak czynników spowodowanych wojną, które wpływałyby negatywnie na realizację naszych zobowiązań kontraktowych wobec zamawiających. • Rejestracja zmian Statutu Spółki Unibep SA 23 lipca 2025 roku Sąd Rejonowy w Białymstoku XII Wydział Gospodarczy KRS dokonał zmian Statutu spółki. Zmiany Statutu zostały wprowadzone na mocy uchwał ZWZ Unibep SA z dnia 18 czerwca 2025 roku. • Impas w spółce Fama Development sp. z o.o. sp.j. Jak informowała Spółka w poprzednich raportach okresowych, w 2024 roku w ramach realizacji wspólnego przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą Fama Jeżyce (projekt JV) prowadzonego w spółce Fama Development sp. z o.o. sp.j. (dalej „Fama”) doszło do impasu wspólników. Wobec braku jego rozwiązania, spółka Unidevelopment SA z sie dzibą w Warszawie (jako wspólnik w spółce Fama) zgodnie z postanowieniami umowy inwestycyjnej zawartej pomiędzy wspólnikami (dalej „Umowa Inwestycyjna”) wdrożyła przewidzianą Umową Inwestycyjna procedurę wyjścia z zaistniałego impasu. Podjęte przez Unidevelopment działania w związku z Umową Inwestycyjną oraz powstałym impasem zostały zaskarżone przez wspólnika Fama tj. JB Investment Societe commandite speciale SCSp (JB Investment) poprzez wniesienie do Sądu Okręgowego w Poznaniu pozwów: 1) przeciwko wspólnikom i spółce Fama w sierpniu 2024 r. o ustalenie nieważności lub ewentualne nieistnienie uchwał dotyczących zmiany umowy spółki Fama . 23 kwietnia 2025 roku odbyła się pierwsza rozprawa, 2) przeciwko Fama Development sp. z o .o. w sierpniu 2024 roku o ustalenie nieważności lub ewentualne nieistnienie uchwał nr 01/07/2024 oraz 08/07/2024 zwyczajnego zgromadzenia wspólników Spółki z dnia 1 lipca 2024 r oku. 6 sierpnia 2025 r oku Sąd Apelacyjny w Poznaniu wydal postanowienie, w którym uwzględnił zażalenie na postanowienie Sądu Okręgowego o zabezpieczeniu w Fama Development sp. zoo., w ten sposób, że oddalił wniosek JB o udzielenie zabezpieczenia w całości. 6 października 2025 roku Sąd Okręgowy w Poznaniu wydał kolejne postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia poprzez wstrzymanie skuteczności uchwał. Fama Development Sp. z o.o. zwyczajnego zgromadzenia wspólników Spółki z dnia 1 lipca 2024 roku. Obydwa postępowania są w toku przed ww. sądem jako sądem I instancji. JB Investment nadal podejmuje w ocenie Spółki bezprawne i nieuzasadnione działania w kierunku spółek Grupy Kapitałowej Unibep. Więcej szczegółowych informacji w tej sprawie Spółka zamieściła w Sprawozdaniu Zarządu Unibep S.A. z działalności Grupy Unibep w roku 2024.
Page 46
str. 46 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku 7. WYBRANE DANE FINANSOWE ZE SKONSOLIDOWANEGO SKRÓCONEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ AKTYWA – GRUPA UNIBEP [TYS. PLN] Opis Stan na dzień 30 września 2025 roku Stan na dzień 31 grudnia 2024 roku Stan na dzień 30 września 2024 roku r/r 30.09.25/ /30.09.24 AKTYWA TRWAŁE DŁUGOTERMINOWE Środki trwałe 145 215 152 578 157 987 -8,1% Wartości niematerialne 24 267 22 341 25 126 -3,4% Nieruchomości inwestycyjne 169 451 161 996 209 777 -19,2% Należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności długoterminowe 25 478 26 599 24 481 4,1% Kaucje z tytułu umów z klientami 10 782 11 508 7 004 53,9% Aktywa z tytułu pochodnych instrumentów finansowych 0 5 0 Inne długoterminowe aktywa finansowe 511 3 874 3 843 -86,7% Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 81 630 95 195 101 612 -19,7% Aktywa trwałe (długoterminowe) razem 457 334 474 096 529 829 -13,7% AKTYWA OBROTOWE KRÓTKOTERMINOWE Zapasy 441 905 406 459 373 418 18,3% Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności krótkoterminowe 314 207 402 920 354 817 -11,4% Kaucje z tytułu umów z klientami 7 809 9 955 7 980 -2,1% Aktywa kontraktowe 417 215 301 238 304 090 37,2% Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego 7 515 6 968 6 564 14,5% Aktywa z tytułu pochodnych instrumentów finansowych 0 5 434 6 302 -100,0% Pożyczki udzielone 112 552 105 401 102 968 9,3% Inne krótkoterminowe aktywa finansowe 18 588 511 5 239 254,8% Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 274 069 262 504 138 756 97,5% Aktywa obrotowe inne niż przeznaczone do sprzedaży lub do wydania właścicielom 1 593 860 1 501 391 1 300 134 22,6% Aktywa obrotowe (krótkoterminowe) razem 1 593 860 1 501 391 1 300 134 22,6% AKTYWA RAZEM 2 051 195 1 975 487 1 829 963 12,1%
Page 47
str. 47 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku PASYWA – GRUPA UNIBEP [TYS. PLN] Opis Stan na dzień 30 września 2025 roku Stan na dzień 31 grudnia 2024 roku Stan na dzień 30 września 2024 roku r/r 30.09.25/ /30.09.24 KAPITAŁ WŁASNY Kapitał podstawowy 3 507 3 507 3 507 0,0% Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej 65 804 65 804 65 804 0,0% Pozostałe kapitały rezerwowe 5 465 9 027 8 538 -36,0% Zyski (straty) zatrzymane 110 514 101 908 103 542 6,7% Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 185 290 180 245 181 391 2,1% Kapitał przypadający udziałom niesprawującym kontroli 146 256 139 020 135 760 7,7% Kapitał własny ogółem 331 546 319 265 317 151 4,5% ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz inne zobowiązania długoterminowe 1 964 2 107 2 121 -7,4% Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania finansowe – długoterminowe 207 330 208 221 217 779 -4,8% Zobowiązania leasingowe długoterminowe 39 639 43 116 46 403 -14,6% Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów finansowych 2 339 885 1 413 65,5% Rezerwy długoterminowe 81 583 78 739 98 876 -17,5% Kaucje z tytułu umów z klientami 66 829 59 532 59 974 11,4% Rezerwy z tytułu podatku odroczonego 15 311 26 411 36 814 -58,4% Zobowiązania długoterminowe razem 414 994 419 012 463 378 -10,4% ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 325 548 410 172 336 698 -3,3% Zobowiązania kontraktowe 429 113 250 762 254 931 68,3% Kaucje z tytułu umów z klientami 85 805 85 499 75 511 13,6% Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania finansowe – krótkoterminowe 62 547 121 248 104 741 -40,3% Zobowiązania leasingowe krótkoterminowe 21 939 22 647 23 390 -6,2% Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów finansowych 5 293 163 0 Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego 1 111 4 844 699 59,0% Rezerwy krótkoterminowe 373 299 341 874 253 464 47,3% Zobowiązanie krótkoterminowe inne niż związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży 1 304 654 1 237 210 1 049 433 24,3% Zobowiązania krótkoterminowe razem 1 304 654 1 237 210 1 049 433 24,3% Zobowiązania ogółem 1 719 648 1 656 221 1 512 811 13,7% PASYWA RAZEM 2 051 195 1 975 487 1 829 963 12,1%
Page 48
str. 48 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT – GRUPA UNIBEP [TYS. PLN] Opis I-IIIQ 2025 I-IIIQ 2024 r/r IIIQ 2025 IIIQ 2024 r/r DZIAŁALNOŚĆ OPERACYJNA Przychody z umów z klientami 1 614 859 1 825 734 -12% 579 360 666 371 -13% Koszty sprzedanych produktów, towarów i materiałów 1 469 194 1 701 148 -14% 515 364 599 771 -14% Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 145 665 124 585 17% 63 996 66 600 -4% Koszty sprzedaży 10 010 8 677 15% 3 079 3 731 -17% Koszty zarządu 76 761 63 613 21% 30 079 21 482 40% Pozostałe przychody operacyjne 17 884 114 801 -84% 1 177 1 859 -37% Pozostałe koszty operacyjne 10 762 7 968 35% 1 801 4 364 -59% Zysk (strata) z działalności operacyjnej 66 017 159 128 -59% 30 215 38 882 -22% Przychody finansowe 12 938 9 534 36% 4 668 1 478 216% Koszty finansowe 43 384 37 884 15% 14 692 12 925 14% Oczekiwane straty kredytowe 4 271 -561 861% 1 771 1 773 0% Udział w zyskach (stratach) netto jednostek podporządkowanych wycenianych metodą praw własności 0 90 -100% 0 -160 -100% Zysk (strata) przed opodatkowaniem 31 300 131 428 -76% 18 420 25 502 -28% Podatek dochodowy 8 893 25 399 -65% 2 512 6 002 -58% Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej 22 407 106 029 -79% 15 908 19 500 -18% Zysk (strata) netto 22 407 106 029 -79% 15 908 19 500 -18% z tego przypadający: - akcjonariuszom jednostki dominującej 15 171 46 490 -67% 14 820 6 837 117% - udziałom niesprawującym kontroli 7 236 59 539 -88% 1 088 12 663 -91%
Page 49
str. 49 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW [TYS. PLN] Opis I-IIIQ 2025 I-IIIQ 2024 r/r IIIQ 2025 IIIQ 2024 r/r Zysk (strata) netto 22 407 106 029 -79% 15 908 19 500 -18% Inne całkowite dochody, które zostaną przekwalifikowane na zyski lub straty po spełnieniu określonych warunków: -5 238 -1 312 -299% 1 855 -562 430% Efektywna część zmian wartości godziwej instrumentów zabezpieczających przepływ środków pieniężnych -5 238 -1 312 -299% 1 855 -562 430% Inne całkowite dochody, które nie zostaną przekwalifikowane na zyski lub straty: 0 -824 100% 0 0 Wycena nieruchomości inwestycyjnej do wartości godziwej na moment przeklasyfikowania 0 -824 100% 0 0 Inne całkowite dochody przed opodatkowaniem -5 238 -2 137 -145% 1 855 -562 430% Podatek dochodowy dotyczący składników, które mogą zostać przekwalifikowane w późniejszych okresach -995 -249 -299% 353 -107 430% Podatek dochodowy dotyczący składników, które nie zostaną przekwalifikowane w późniejszych okresach 0 -157 100% 0 0 Inne całkowite dochody po opodatkowaniu ogółem -4 243 -1 731 -145% 1 503 -455 430% Całkowite dochody ogółem 18 164 104 298 -83% 17 411 19 045 -9% z tego przypadający: - akcjonariuszom jednostki dominującej 10 928 44 759 -76% 16 323 6 382 156% - udziałom niesprawującym kontroli 7 236 59 539 -88% 1 088 12 663 -91%
Page 50
str. 50 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM – GRUPA UNIBEP [TYS. PLN] Opis Kapitał podstawowy Pozostałe kapitały rezerwowe Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej Zyski zatrzymane Kapitał własny przypadający właścicielom jednostki dominującej Kapitał udziałowców niesprawujących kontroli Kapitał własny razem Stan na 01 stycznia 2025 r. 3 507 9 027 65 804 101 908 180 245 139 020 319 265 Dywidendy ujęte jako wypłaty na rzecz właścicieli -6 564 -6 564 -6 564 Program motywacyjny 681 681 681 Zysk (strata) 15 171 15 171 7 236 22 407 Inne skumulowane całkowite dochody -4 243 -4 243 -4 243 Całkowite dochody -4 243 15 171 10 928 7 236 18 164 Zmiany w kapitale własnym -3 562 8 607 5 045 7 236 12 281 Stan na 30 września 2025 r. 3 507 5 465 65 804 110 514 185 290 146 256 331 546 ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM – GRUPA UNIBEP [TYS. PLN] Opis Kapitał podstawowy Pozostałe kapitały rezerwowe Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej Zyski zatrzymane Kapitał własny przypadający właścicielom jednostki dominującej Kapitał udziałowców niesprawujących kontroli Kapitał własny razem Stan na 01 stycznia 2024 r. 3 507 10 269 65 804 57 325 136 905 76 221 213 126 Dywidendy ujęte jako wypłaty na rzecz właścicieli -273 -273 -273 Zysk (strata) 46 490 46 490 59 539 106 029 Inne skumulowane całkowite dochody -1 731 -1 731 -1 731 Całkowite dochody -1 731 46 490 44 759 59 539 104 298 Zmiany w kapitale własnym -1 731 46 217 44 486 59 539 104 025 Stan na 30 września 2024 r. 3 507 8 538 65 804 103 542 181 391 135 760 317 151
Page 51
str. 51 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH [TYS. PLN] Opis 1 stycznia 2025 roku - 30 września 2025 roku 1 stycznia 2024 roku - 30 września roku r/r PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ I. Zysk (strata) brutto 31 300 131 428 -76% II. Korekty razem 109 598 -328 733 133% 1. Amortyzacja 23 449 22 307 5% 2. Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych 18 57 -68% 3. Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy) 22 799 24 950 -9% 4. Zysk (strata) z działalności inwestycyjnej -16 254 -116 336 86% 5. Zmiana stanu rezerw 34 268 2 749 1147% 6. Zmiana stanu zapasów -33 320 11 914 -380% 7. Zmiana stanu należności, w tym: aktywa kontraktowe, kaucje z tytułu umów z klientami -23 340 -97 684 76% 8. Zmiana stanu zobowiązań, z wyjątkiem zobowiązań finansowych, rezerw 102 327 -176 507 158% 9. Inne korekty -350 -183 -91% Środki pieniężne z działalności operacyjnej 140 898 -197 305 171% Podatek dochodowy zapłacony / zwrócony -9 473 -10 860 13% Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej 131 424 -208 165 163% PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ Nabycie środków trwałych, wartości niematerialnych, nieruchomości inwestycyjnych -7 244 -11 179 35% Wpływy z tytułu zbycia środków trwałych, wartości niematerialnych, nieruchomości inwestycyjnych 718 23 204 -97% Wpływy z tyt. sprzedaży udziałów /zwrot wkładów 46 0 Odsetki otrzymane 3 351 1 614 108% Pozostałe (w tym realizacja instrumentów pochodnych) 8 335 7 766 7% Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 5 206 21 406 -76% PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ Wpływy z pożyczek, kredytów, obligacji, weksli 143 237 127 580 12% Spłata pożyczek, kredytów, obligacji, weksli -205 000 -74 957 -173% Płatność zobowiązań z tytułu umów leasingu -16 899 -14 475 -17% Zapłacone odsetki -25 889 -23 412 -11% Wypłacone dywidendy -6 564 -273 Wpływy z tytułu sprzedaży udziałów/program motywacyjny 681 0 Inne wpływy (wypływy) środków pieniężnych -14 620 0 Środki pieniężne netto z działalności finansowej -125 054 14 464 -965% Zmiana netto stanu środków pieniężnych z wyłączeniem różnic kursowych 11 577 -172 295 107% Różnice kursowe -11 -9 -25% Zmiana netto stanu środków pieniężnych 11 566 -172 304 107% Środki pieniężne na początek okresu 262 504 311 060 -16% Środki pieniężne na koniec okresu 274 069 138 756 98% w tym: o ograniczonej możliwości dysponowania 59 860 30 906 94%
Page 52
str. 52 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku PODPISY WSZYSTKICH CZŁONKÓW ZARZĄDU JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ Prezes Zarządu Andrzej Piotr Sterczyński Wiceprezes Zarządu Leszek Marek Gołąbiecki Wiceprezes Zarządu Adam Poliński Członek Zarządu Ewelina Karp-Kręglicka Członek Zarządu Paweł Nogalski
Page 53
str. 53 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Unibep za III KWARTAŁ 2025 roku | Bielsk Podlaski, 17 listopada 2025 roku Unibep SA, ul. 3 Maja 19, 17-100 Bielsk Podlaski Tel.: +48 85 7310 80 00, fax: +48 85 730 68 68 e-mail: biuro@unibep.pl, www.unibep.pl