Hej och välkomna till Kalqyl. Jag jobbar som aktieanalytiker och täcker fastighetsbolaget Amhult 2. Med mig här i dag så har jag VD Emelie Loft. Varmt välkommen Emelie. Tack så mycket. Sammantaget så redovisar ni återigen starka finansiella siffror. Om vi tittar i rapporten så ökade hyresintäkterna med 28% i kvartalet. Vi är särskilt imponerade över driftnettot och förvaltningsresultatet som ökade i högre utsträckning än hyresintäkterna. Trots rådande inflation och elpriser som är på rekordnivå. Vill du berätta lite Emelie hur er förvaltning arbetat för att strama åt driftkostnaderna samt minska påverkan från utomstående faktorer? Man kan säga att den absolut största skillnaden mellan delårsrapport 1 och 2 är att i slutet av 2021 så driftsatte vi ju Kvarter India eller färdigställde Kvarter India, Kvarter India med 95 hyresrätter och det påverkar kostnaderna de första månaderna som kommer efter där. Genom att det tar lite tid helt enkelt att driftsätta ett nytt hus. Det kan vara allt från garantiåtgärder till hyresgästfelanmälningar. Och det, ser man att kostnaden ökar. När man har fått det att flyta på bra så går ju de kostnaderna ner och det är det som vi ser mycket i andra kvartalet. Vår förvaltning jobbar löpande med ventilation och andra styrsystem, temperaturer, se vart vi kan dra ner de kostnaderna. Vi kan ta vårt eget kontor som exempel. Det är väldigt få här eller ingen som är här på kvällen eller på helgerna. Vår ventilation fungerar ju så att den går ner i drift på kvällar, nätter och helger utan att det påverkar arbetsmiljön då. Det är ju sånt man pratar med hyresgästerna om, vart kan man spara i de avseendena. Långsiktigt också så har vår förvaltning i uppdrag att titta på hur kan vi komplettera våra nuvarande energisystem och andra delar. Till exempel är solceller någonting för oss och i så fall vilka tak? Kan man dela mellan fastigheterna? Hur fungerar det? När skulle vara ett bra tillfälle att sätta in detta då? Till exempel när området är helt färdigbyggt, man får solceller på alla taken då. Det är de tre stora delarna skulle jag säga. Ert fastighetsbestånd består ju av moderna fastigheter, vilket även reducerar kostnader. Vill du utveckla lite hur era moderna fastigheter hjälper er att hålla driftkostnaderna nere? Ja. Största delen skulle jag säga är att moderna byggnader har ju mycket högre isoleringskrav på sig och isoleringsförmåga. Inte bara vad gäller väggar utan även fönster och dörrar. Det gör ju helt enkelt att ju mindre värme som försvinner ut och sådär, desto mindre behöver man ju återföra. När man kommer till ventilationen så fungerar det så att frånluften, den varma luften som går ut i byggnaden, värmer över en del av den värme till luften. Säg då en vintermånad, januari när det är rätt kallt, det kommer in kall luft som ska värmas upp. Värmer ju frånluften den först en del och då behöver inte det gå lika mycket energi åt att värma upp tilluften. Där vi har garage så värmer också frånluften upp garagen till viss del. Det hjälper ju även byggnaden uppåt. Kan man säga, det blir ju lite varmare golv och så vidare. Det blir en helhet som fungerar bra ihop. I ventilationssystemen och de andra driftsystemen så finns ju även jättemånga olika detaljer som jag inte kan namnen på, men det är ju aggregat och det är kanaler och det är don och ja, allt möjligt. De blir ju mer och mer effektiva med tiden. Det drar ju moderna nybyggnader nytta av lite automatiskt. Man köper in det som är bäst långsiktigt. Har vi fjärrvärme i alla våra byggnader och det är ett, ja, ett energieffektivt val som vi har gjort. LED-lampor är inget nytt, men i alla våra allmänna utrymmen är närvarostyrda. Det står inte och går några lampor om ingen är där och behöver ljuset. På hyresgästnivå så har vi i alla bostäderna individuell mätning av kall- och varmvatten. Det gör ju att man blir mer medveten om sin förbrukning som hyresgäst. Förbrukar man mindre varmvatten så krävs det också mindre uppvärmning av varmvattnet. Det är en mängd olika delar som samverkar där. Hälften av ert fastighetsbestånd består ju av kontor som är indexreglerade, vilket innebär att hyrorna höjs efter bland annat inflationen. Med tanke på att ni har 0 vakanser i dag så indikerar ju detta att hyresgästerna är nöjda. Om vi tittar ett längre perspektiv, vad ser du tala för att ni fortsatt kommer att ha full uthyrningsgrad på era fastigheter trots hyror som potentiellt kan stiga i högre takt jämfört med tidigare? Jag tror framför allt så är Torslanda ett väldigt köpstarkt område och det vet handeln och verksamheterna om. Tror jag att våra hyresgäster och verksamheterna är väldigt nöjda med helheten. Inte bara det som vi har här hos oss själva i Amhult Centrum, där vi har Systembolaget, vi har gym, vi har lite restauranger, livsmedelsbutik, folktandvård, allt möjligt. Utan även om man tittar på Amhult som stort så ligger ICA Maxi granne med oss. Där har vi även Hemtex och fler restauranger. Och handeln gynnar ju handeln så att säga. Vi har ju fått ett väldigt bra handelsområde, som jag tror att de kunderna också uppskattar och är medvetna om. Får man inte heller glömma att parkeringsmöjligheterna är väldigt viktiga här ute i Torslanda. Många har bil, många handlar på vägen hem. Vi har ju dels våra parkeringsgarage där det är varmt på vintern och svalt på sommaren. Det tror jag många uppskattar. Man kan ta och åka med hunden på sommaren, ställer sig i garaget och man vet att det är helt okej. Vårt P-däck har ju även tak. Det är väldigt bekvämt när det spöregnar, ställa sig under taket. Man behöver inte tänka på det, att man blir jätteblöt när man ska gå och handla. Det är väldigt många parkeringar också på blandade ställen. Jag tror att de delarna ihop ger en väldigt bra helhet. I rapporten så nämner ni även att Kvarter Spitfire fortsatt löper på enligt plan. Ser er entreprenör ingen påverkan av komponentbristen som råder? I dagsläget så har vi inte fått några aviseringar om att det skulle vara några förseningar eller liknande på grund av det. Min gissning lite grann är att det här handlas ju upp för ganska länge sedan i dag innan kriget i Ukraina och så vidare. Troligen så är det inarbetat i deras leveranskedjor redan och relativt uppsäkrat så att säga. Hur långt har ni kommit i uthyrningsprocessen? Mer eller mindre hälften av lägenheterna är uthyrda. Skulle gissa lite snabbt på ungefär 50 av 80. Nu är det ju en liten propp i uthyrningen för vår uthyrare är på semester. När hon kommer tillbaka om ungefär 2 veckor så kommer hon gå igenom alla intressenter igen. Om det har kommit någon som har tackat nej eller tackat ja och fler ansökningar då och göra lite fler tilldelningar och skriva avtal. Om vi går vidare till Kvarter Herkules så pausade ni ju först upphandlingen för att sedan återuppta den ganska drastiskt. Vill du berätta lite mer varför detta beslut togs? I våras så en liten del var ju så klart att vi såg en orolig marknad. Byggarna såg en lite orolig marknad. Inflation, stigande priser på byggmaterial, långa leveranstider och så vidare. Det gör ju att byggarna behöver se över sina kalkyler och mer eller mindre räkna med detta och kanske till och med välja att avvakta lite grann eller ha en senare start på projektet. Den främsta anledningen var dock att vi ville hamna närmare i tiden med Stadsbyggnadskontorets beslut om det södra huset på Kvarter Herkules. Vi har ju ansökt om en ändring av detaljplan för att få utökad BTA för att kunna bygga fler lägenheter inom samma höjd och bredd som detaljplan medger då. Nu i september så kommer vi få mer information från Stadsbyggnadskontoret om och när under 2023 detta tas upp till prövning då. Vi har ju fått väldigt positiva indikationer på det här beslutet. Vi behöver ändå veta lite mer om när det kommer för att byggaren måste ju kunna planera bygget efter detta också. Framför allt så vill vi ju gärna säkerställa att vi har samma byggare på båda husen. Helst om möjligt. Det är ju dels kortsiktigt för de ska slippa istället för att samsas två byggare om samma entreprenadområde som i dag faktiskt inte är lika stort som det var för ett par år sedan när vi inte hade lika många hus. Behöver det bara vara en byggare på samma område. Det förenklar väldigt mycket. Det förenklar också byggmötena. Vi behöver ha ett byggmöte varannan vecka istället för två varannan vecka med två olika byggare. Det är lättare att hålla reda på vilka detaljer får vi i husen? Får vi samma system? Ja, alla smågrejer som också gör den långsiktiga förvaltningen mycket enklare för oss. Vi kan långsiktigt garantifrågor så ställa dem till en entreprenör istället för två olika. Hålla reda på det. Och även förvaltningsmässigt, samma hissar i båda husen. Ja, samma detaljer helt enkelt gör att det blir enklare förvaltning. Upphandlingsprotokollet, det skrevs ju för snart ett år sedan innan det aviserats om kraftigt stigande byggrelaterade priser och ni har inte tagit in några anbud ännu. Ser du en risk i att ni inte får in anbud till nuvarande prisnivå? Ja det är naturligt för det första att anbudspriserna stiger år för år. Även om det är väldigt hög inflation nu så är det ändå inflation lite grann år för år. Vi räknar ju ändå alltid med att anbuden går lite grann upp så klart. Sen beror det också på huset det gäller, är det garage under eller inte, som fördyrar det och så vidare. Vi kan ju dock se att vissa priser har ju stabiliserat sig, andra har till och med sjunkit. Jag tror att vi ändå kommer få konkurrenskraftiga anbud på vårt bord och titta igenom. Det tror jag absolut. Kanske att de inte bara är på fast pris utan de innehåller kanske en indexklausul eller är uppbyggda på ett annat sätt. Jag tror absolut att byggarna fortfarande vässar sina pennor. Om vi rent potentiellt då skulle förutsätta att de anbud som kom in i upphandlingen ligger på en väsentligt högre nivå än i protokollet. Hur ser er strategiska plan ut då? Är det så att ni kommer acceptera högre anbud och vart går i så fall er smärtgräns? Vi kommer ju inte gå in i en affär som inte är lönsam för aktieägarna. Är det inte lönsamt att bygga hyresrätter så kanske vi får tänka om strategin. Kanske bygger vi bostadsrätter istället om det går ihop den kalkylen. Det hade inte heller varit fel faktiskt med bostadsrätter tycker jag i detta området. Vi har ju ett bostadsrättshus som vi byggde först, 2014 färdigställdes det. Det är ju i den östra änden av området och det hade varit bra med ett bostadsrättshus även i den västra änden kan man tycka. En stadsdel mår ju bra av att ha en blandning av både hyresrätter och bostadsrätter och olika boendeformer. Kan också komma in lite grann här på att anledningen till att vi inte delar ut några pengar och inte har gjort det sen starten av företaget, så är ju för att vi behöver pengarna till att bygga. Vi delar inte ut pengar som vi sen kanske behöver genomgå en kostsam emission för att få in igen. Det känner vi är väldigt onödigt och vara en onödig kostsamhet, kostnad helt enkelt för aktieägarna. Ja vi brukar inte heller kommentera aktiekursen så mycket. Vi fokuserar på att göra bra affärer, amortera på våra lån så att vi har en låg belåningsgrad. Men vi kan ju inte undvika att se att det är en god substansrabatt i aktien. Fortsatt, speciellt i de här lite mer oroliga börstiderna som drar ner mer eller mindre alla bolag. Personligen tycker jag väl kanske ändå att vår aktie är ganska stabil, även på en orolig börs. När området är klart däremot, då är ju den strategiska planen att dela ut 50% av vinsten. Då tror jag att det är bäst för alla aktieägare att vi gör så bra affärer fram tills dess som möjligt. Tillbaka till frågan om Kvarter Herkules där då. Ingen olönsam affär, utan ja, det finns andra alternativa vägar att gå. Ja men jättebra. Tack så mycket, Emelie. Tack så mycket.