Hej och välkomna till Kalkyl. Jag arbetar som aktieanalytiker och täcker fastighetsbolaget Amhult 2. Med mig här i dag så har jag vd Emelie Loft för att prata lite om Q3-rapporten. Varmt välkommen Emelie. Tack. Först och främst, hur skulle du vilja sammanfatta rapporten? Sammanfattningsvis tycker jag att vi kan vara väldigt nöjda med Q3. Speciellt med tanke på de här oroliga tiderna vi lever i i dag och har levt under 2022. Krisen i Ukraina har ju knappast, ja undgått någon till exempel. Jag tycker att siffrorna talar lite för sig själva. Det brukar vi också säga. Att vi gör goda affärer, inte bara på kortsiktig nivå utan även på långsiktig. Om vi börjar med att titta på just de finansiella resultaten så ökade ju hyresintäkterna med cirka 23% mot samma kvartal föregående år. Återigen så är det ju främst färdigställandet av kvarter India i december 2021 som det är en följd av. Jag noterar även att ni ökade hyresintäkterna från föregående kvartal. Vill du berätta lite hur ni lyckats med detta? Främst är det hotellet som står för den intäktsökningen. Vi har ju haft pandemin under år 2020 och 2021 där många event har varit uppskjutna till 2022. Hela Göteborg har ju sett en större efterfrågan på just hotellnätter och det har ju återspeglat även på vår beläggning. En hög efterfrågan i samband med inflation har ju också gjort att man kan justera priserna uppåt och det har gett den här kostnadsökningen eller förlåt intäktsökningen. En del, en liten del är också lite ökade parkeringsintäkter, men främst är det hotellet. I kvartalet så flyttade ju även mobilreparatören Dr Phone in i Radarflyget 1. Arbetar ni för tillfället med fler värdeskapande byggnationer inom fastigheterna? Det vi har i pipen just nu, så är ju färdigställandet av de ytterligare hotellrummen. Vi startade ju utbyggnad av hotellet och vi har de sista hotellrummen kvar att bygga. Tack så mycket. Ett nytt hyreshus, det ökar ju även kostnaderna. Fastighetskostnaderna ökade endast med cirka 15% mot samma kvartal föregående år, vilket sammantaget gav en ökning av driftnettot med cirka 25%. Däremot så ökade driftkostnaden med cirka SEK 700,000 mot föregående kvartal. Undrar jag lite, är det så enkelt att uppvärmning och el ökade under hösten och vintern jämfört med under sommaren? Eller varför ser vi denna kostnadsökning jämfört med föregående kvartal? Det är lite olika faktorer som spelar in. En naturlig följd av att hotellet har gått så bra är ju också att kostnader ökar för hotellet. Det är till exempel städ, det är courtage till bokningsplattformar och så vidare. Vi har ju också, ja, sett en del ökade elkostnader som många andra har och det är generellt över alla husen. Det är ingenting särskilt som sticker ut så. Det är också någonting vi har tittat på nu under semestern och för framtiden då titta på våra elavtal och vår elförbrukning och se vart vi kan mildra de här kostnaderna. Sen har vi också fått en kredit på dagvatten för ett hus som, men som gällde under en femårsperiod ungefär. Och det har gjort att kostnaden på det huset har minskat drastiskt då. Det är också en engångsgrej som inte ska upprepas i alla fall om allting går rätt till. Åtminstone inte något förutsebart. Värdeförändringar på fastigheterna uppgick till 0 SEK i likhet med motsvarande kvartal föregående år. Stigande räntor och därmed högre avkastningskrav, det är ju osäkerheter som potentiellt kan påverka fastigheternas värde, vilket vi även sett i vissa fastighetsbolagsrapporter här i Q3. Är det här något ni ser framför er? Anledningen till att värderingen inte har ökat från föregående kvartal är att vi värderar ju en gång per år. Det gör vi då i samband med årsskiftet. Det är då vi ser våra värdeökningar. Vår värderingsfirma är också en oberoende part som hittills har varit ganska försiktig i sina värderingar och förhoppningsvis så kan ju det här vara någonting som gynnar oss nu. Att kanske inte blir lika stor nedvärdering eller kanske ingen nedvärdering alls. Det får vi se nästa år där. Värderingen är ju också baserad på intäkterna, inkomsterna och över 50% av våra intäkter är ju indexbaserade och det påverkar ju också värderingarna positivt. Om vi övergår till kvarter Spitfire så fortskrider ju arbetet som planering och inflyttning närmar sig ju nu. Samtidigt så annonserade du i VD-ordet om längre leveranstider på flera varor. Skulle du bara vilja förtydliga om detta gäller Spitfire eller om det är kommande projekt? Många byggbolag har ju sett längre leveranstider på material och olika varor. Vad gäller våra projekt Spitfire nu då, så har vi ju i förfrågningsunderlaget möjlighet att byta ut vissa varumärken mot andra som inte är så påverkade av leveranstider. Den möjligheten har ju alltid byggaren att utnyttja. Hittills så har ju inte byggaren aviserat några förseningar så att jag tror att det fungerar bra. De har ju också varit duktiga på att säkra upp leveranser så att de ska komma i tid. Vad gäller framtida projekt är lite svårare att sia om, men den här möjligheten att byta ut varumärken finns ju alltid, även framtida projekten. Om nu bostadsbyggandet i Göteborg sjunker så kanske efterfrågan bättre motsvarar vad leverantörerna har möjlighet att leverera i tid. Förhoppningsvis så blir inte det ett orosmoln för våra framtida projekt. Om vi slutligen övergår till kvarter Herkules så har ju anbud inkommit och utvärderats. Då är jag lite nyfiken på om anbuden ligger i linje med upphandlingsprotokollet eller har priserna höjts? Eller innehåller de en indexklausul? Eftersom vi är i utvärderingsfasen ska jag inte säga så mycket detaljer om anbuden. Vi ser ju att det är väl genomarbetat material för oss att ta ställning till. Vissa höjningar är naturliga. Arbetskraft blir ju sällan billigare från år till år till exempel. Det räknar vi alltid med. Generellt sett så tycker vi att anbuden är konkurrenskraftiga och väldigt jämförbara, oavsett om det har kommit med en indexklausul eller inte. Anbuden tillsammans med finansiering, det är ju två viktiga faktorer för när projektet kan starta. Givet nuvarande omvärldsbild, vilka alternativ till finansiering utvärderar ni för tillfället? Styrelsens strategi har ju alltid varit att inte vara på en belåningsgrad över 60% just för att inte hamna i situation där vi är överbelånade. De finansieringsalternativ som vi alltid har med oss när det kommer till att utvärdera projekt är ju företrädesemission eller om vi anser att de här oroliga tiderna endast är tillfälliga. Kanske vi helt enkelt väntar lite grann med att starta projektet och då betalar en större del med de kontanta medel vi får in tillsammans med ett lån eller en företrädesemission till exempel. När det kommer till lån så finns det också möjligheten att belåna upp de äldre fastigheterna som vi har amorterat på tidigare och inte bara ta ett helt nytt lån. Jag tänkte just på det där du, lite kring belåningsgraden. För som bekant så har det blivit betydligt dyrare just nu att bygga och tillkommande kostnader i samband med det. Ni har ju ett mål om att belåningsgraden max får uppgå till 60%. Kommer den här målsättningen vara intakt? Eller ska vi förvänta oss att tidsplanen för centrum hellre förskjuts än att belåningsgraden överstigs? Vår strategi är ju alltid att inte göra några ogynnsamma affärer för aktieägarna. Om det skulle vara så att det är mer gynnsamt att tillfälligt öka belåningsgraden, till exempel om det är vårt sista hus och vi ser att det inte är några andra orosfaktorer som skulle påverka, då kan det ju vara en möjlighet som vi så klart har. I grund och botten så ska det i så fall vara en god affär och är det bättre att vänta en kort tid så finns ju alltid den möjligheten också. Om vi ponerar det här då att allting flyter på som det ska. När kan vi förvänta oss byggstart av Herkules? Det hoppas vi i så fall kunna förvänta oss ungefär sommaren 2023. Att vi sätter spaden i jorden då. Ja, men spännande. Stort tack Emelie och lycka till framåt här. Tack så mycket.