Hej och välkomna till Kalqyl. Jag arbetar som analytiker och täcker fastighetsbolaget Amhult 2. Med mig här idag så har jag VD Emilie Loft för att prata lite om Q1 rapporten. Varmt välkommen Emilie. Tack så mycket. Vi kan ju konstatera då att rapporten kom in helt enligt förväntningarna, vilket då får betraktas som positivt under rådande omvärldsläget tycker jag. Om vi går in lite i rapporten här så ökade hyresintäkterna och de totala intäkterna till följd av att hyrorna för lokalerna höjdes med 10.9% vid årsskiftet, vilket då var i enlighet med KPI för October 2022. Också var även beläggningen på hotellet särskilt hög. Däremot minskade förvaltningsresultatet till följd av ökade räntekostnader hänförliga till kvarter India och att då ytterligare lån förföll och omförhandlades under jämförelseperioden. Vidare kan vi ju konstatera då att byggnationen och uthyrningen av kvarter Spitfire löpte på, samtidigt som projekteringen av kvarter Herkules påbörjades, tillsammans med er entreprenör K21 Entreprenad. Utöver detta nämndes det att ni även kommer fortsätta arbeta med kvarter Utrikesflyget under 2023. Emilie, vad är din syn på kvartalet och är det något särskilt här som du skulle vilja lyfta fram? Jag tycker du summerar det väldigt bra. Fick med allt det viktigaste så. Vi är särskilt glada över så klart de ökade intäkterna och att vi har kommit i gång med kvarter Herkules. Nu är det inte långt kvar känns det som innan området är färdigt. Det är alltid tråkigt med ökade räntekostnader, men jag känner mig ändå väldigt trygg med styrelsens arbete med och analys av, ja, olika scenarion, efter ökade räntekostnader. När de har utvärderat de olika scenarierna finns det ingenting i dagsläget som oroar oss särskilt mycket. Det känns väldigt tryggt det också. Jag tycker att det som särskilt kan lyftas fram är att vi lyckas vara det stabila fastighetsbolag som vi utger oss för att vara eller vill vara. Till sett till hur väl vi möter styrelsens mål och förväntningar. Speciellt i dagsläget, som du sa, där många fastighetsbolag möter stora utmaningar. Det tycker jag är väldigt roligt och någonting som jag tycker vi kan lyfta fram. Med anledning då att byggnationen av kvarter Spitfire framskrider så ökade fastighetsbeståndets värde med cirka SEK 33 million i kvartalet. Sedan vi pratades vid sist här så har ju räntorna fortsatt att stiga och därmed avkastningskraven, vilket potentiellt då kan påverka fastigheternas värde negativt framöver här i samband med årsskiftet. Här är det ju främst bostadsfastigheterna som löper störst risk. Vad är din syn på detta? I min roll som vd så tycker jag mest om att titta på siffrorna före värdeförändringen av fastigheterna. Vi kan inte betala några fakturor med tegelsten ändå, oavsett hur mycket den är värd. Men det är så klart att det kan påverka oss potentiellt vad gäller till exempel vår belåningsgrad. Om fastigheterna värderas ner så ökar belåningsgraden. Det kan ju potentiellt påverka nya krediter. Tittar vi på senaste bokslutet så ökade ju inte vår belåningsgrad trots nedvärdering av fastigheter. Den ligger kvar på 48% tack vare att vi fortsätter att amortera på våra lån. Det finns ju saker man kan göra för att motverka det. Det ska ju också ganska mycket till för att vi ska komma upp till en 60% belåningsgrad, vilket är den, det som styrelsen har satt som tak för bolaget. Med tanke på att vi är på slutet av områdets utveckling så är jag inte heller lika orolig som jag kanske hade varit om det vi var i startgroparna på första huset och vi ser en ökning av räntekostnader. De här höjningarna på slutet är ju, kanske någonting vi helt enkelt får försöka tackla på bästa sätt. Vi har ju haft det väldigt bra räntemässigt sett bakåt i tiden. Sen har vi också en blandning mellan bostäder och handelsfastigheter och vi kan ju hoppas att handelsfastigheterna lyckas att väga upp för största delen, om inte hela delen, av en eventuell nedvärdering av bostadsfastigheterna. Kan man också säga att eftersom vi vill vara ett förvaltande bolag och behålla det vi bygger, är vi inte heller riktigt beroende av en hög fastighetsvärdering för en potentiell försäljning eller liknande. Vi vill ju gärna förvalta det vi har byggt. Som du var inne här på era lokaler, de höjdes ju hyrorna där i enlighet med KPI för October 2022, vilket tillgodosett avkastningskraven. Däremot är det ju svårare att höja hyrorna för era bostadsfastigheter. Vad är din syn? Kommer bostadshyran någonsin växa ikapp inflationen och när i så fall kan vi förvänta oss att detta sker? Ja, det är ju mycket bra fråga. Jag hade gärna haft ett klart tydligt svar på det. Sett, ja korta svaret sett ur ett större perspektiv är väl egentligen att det beror nog mycket på om det sker någon förändring i lagstiftningen för bostadshyres förändringar och hyressättningar. Det är ju beroende av väldigt, av mer politiska beslut och de är ju svåra att förutse både i tid och innehåll. En sådan förändring skulle ju kunna vara att ja man kan höja med KPI i likt lokalhyrorna till exempel. För Amhult 2's del så ser vi i första hand att hyresnivån är en fråga om tillgång och efterfrågan. För varje nytt projekt så försöker vi hitta den balansen för våra hyresgäster. När för våra äldre projekt om man säger så tittar vi kontinuerligt på om det finns skäl att göra en hyresförändring och i så fall hur det kan ske på bästa sätt utan att det ska skada alltför mycket relationen till våra hyresgäster. Huruvida de bostadshyror någonsin kommer växa ikapp inflationen eller inte, det blir väldigt svårt att svara på. Som sagt innan så tror jag att det är i första hand en fråga om det sker någon förändring i lagstiftningen som gör att man kan ta hänsyn till inflationen, vilket man inte gör i dagsläget. Det, det tror jag. Som du säger här så är det mer en politisk fråga. Hur är dialogen bland politiker? Hur går processen egentligen? Är det någonting som fortlöper? Jag har ju, det jag har läst så att säga är ju att det har höjts röster i alla fall för till exempel mer mot att gå mot marknadshyror eller egeninställda hyror då. Att man ska kunna göra det. Det är ju en diskussion som har pågått länge och är en väldigt stor fråga. Vindarna går väl lite åt olika håll beroende på tid och så vidare. Det är säkert någonting som kan pratas om väldigt lång tid framöver också. ja men tack för besylande Emelie och stort lycka till här framöver. Tack så mycket.