Interim report
Page 1
DELÅRSRAPPORT TREDJE KVARTALET 2026
Page 2
2 Juli-september 2026 Händelser under perioden • En skiljedom har fastställt obeståndstidpunkten i Serneke Sverige till konkurstillfället i januari 2025, i stället för oktober 2023 som konkursförvaltaren gjort gällande. • Styrelsen har beslutat att sälja tre av fyra kvarter i Karlastaden och behålla ett för utveckling tillsammans med en partner. Målet är att slutföra försäljningen under första halvåret 2027. Händelser efter bokslutsdagen PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE • Gothenburg View fortsatte sin kommersiella uppstartsfas efter öppningen den 24 juni. Sedan start har verksamheten haft över 30 000 besökare och genererat ett positivt resultat. • Styrelsen beslutade att kalla till extra bolagsstämma den 23 oktober 2026 och föreslog att bolagets företagsnamn ändras från Doxa AB (publ) till Nordvi Sverige AB (publ). • Styrelsen föreslog även en minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital, ändring av intervall för lägsta och högsta antal aktier samt aktiekapital i bolagsordningen, samt ett nytt emissionsbemyndigande, i syfte att skapa en mer ändamålsenlig kapitalstruktur och ökad finansiell flexibilitet.
Page 3
3 Koncernen i korthet NAV 1 940,2 MSEK Juli-september 2026 Resultat • Intäkterna uppgick till 19,5 MSEK (4,6) • Driftnettot uppgick till -0,8 MSEK (-5,0) • Periodens resultat uppgick till -16,9 MSEK (-75,6) Per aktie • Periodens resultat per aktie -0,01 (-0,06) Nyckeltal PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE NAV per aktie 1,48 SEK Aktiekurs 0,32 SEK Aktiekurs / NAV 22% Marknadsvärde fastigheter 3 707,1 MSEK Belåningsgrad 42,7% Januari-september 2026 Resultat • Intäkterna uppgick till 37,9 MSEK (15,8) • Driftnettot uppgick till -0,3 MSEK (-61,2) • Periodens resultat uppgick till -45,7* MSEK (-238,3) Balans • Eget kapital uppgick till 1 940,2 MSEK (2 071,6) • Soliditeten uppgick till 47,3% (50,0) Per aktie • Periodens resultat per aktie -0,03 (-0,19) • Eget kapital per aktie uppgick till 1,48 SEK / aktie (1,61) * Påverkat av aktivering av ränteutgifter, se Rapport över totalresultatet.
Page 4
4 VD har ordet Från strategi till långsiktigt värdeskapande Vi har lagt grunden till ett nytt bolag. Nu fokuserar vi på att skapa löpande kassaflöde och långsiktigt värde för våra aktieägare. Det gör vi genom att bygga ett bestånd av kassaflödesgenererande fastigheter och samtidigt realisera värden i vår projektportfölj. Bolagets tillgångar är värderade till 4 098 MSEK, vårt eget kapital uppgår till 1 940 MSEK och börsvärdet uppgår till 420 MSEK. Substansrabatten är 78 %. Realisera värden – försäljning av Karlastaden Vi ska realisera värden i balansräkningen. Efter utvärdering av Projekt Karlastaden har styrelsen beslutat att sälja tre av de fyra kvarteren i Karlastaden och behålla ett kvarter för utveckling tillsammans med en partner. Det är kvarteren Callisto, Auriga och Aries som ska säljas med en sammanlagd bruttoarea enligt detaljplan som uppgår till över 76 000 kvm. Vi avser att gå i mål med denna försäljning under första halvåret 2027. Kassaflödesgenererande fastigheter Vi har tagit det första steget och är redo för fler förvärv under fjärde kvartalet. Intresset är stort från fastighetsägare som vill sälja och få en del av betalningen i aktier. För oss måste både fastigheten och affärens struktur vara rätt. Vi söker stabil intjäning och en avkastning som motiverar kostnad och risk. Kombinationen av lån och egna aktier ger säljare möjlighet att följa med på vår fortsatta resa. Samtidigt är vi tydliga: varje affär ska stärka kassaflödet och värdet per aktie. Konkursen i Serneke Sverige 2025 påkallade Serneke Group AB numera Törnskogen (ett tidigare dotterbolag till Doxa) skiljeförfarande mot Mutares för att inte ha betalat köpeskillingen vid förvärvet av Serneke Sverige AB. Skiljedomen innebär att Mutares förlorade och dömdes att betala köpeskillingen. Skiljedomstolen ogillade konkursförvaltarens påstående att Serneke Sverige AB skulle ha varit insolvent redan i oktober 2023, och fastställde obeståndstidpunkten till konkurstillfället den 7 januari 2025. Det står därmed klart att konkursförvaltaren saknar stöd för de återvinningskrav han riktat mot Doxa och drygt 200 andra företag som ett led i sin konkursförvaltning. Nytt namn Styrelsen har föreslagit att Doxa byter namn till Nordvi Sverige AB. Förslaget behandlas på den extra bolagsstämman den 23 oktober. Det nya namnet speglar bättre det bolag vi nu bygger, med fokus på kassaflöde, finansiell disciplin och långsiktigt värdeskapande. Gothenburg View är ett konkret exempel. Sedan öppningen den 24 juni har utsiktsplatsen i Karlatornet tagit emot över 30 000 besökare. Verksamheten är redan vinstgivande och visar hur vi framgångsrikt tagit ett utvecklingsprojekt till att bli en verksamhet med besökare, intäkter och resultat. Framåt kommer vi att konkretisera vår strategi genom att bygga upp ett bestånd av kassaflödesgenererande fastigheter. Vi kommer att vara selektiva i våra förvärv, aktiva i portföljen och disciplinerade i kapitalanvändningen. Så bygger vi förtroende och ökar värdet per aktie över tid. Christian Lindgren VD Doxa CHRISTIAN LINDGREN Verkställande Direktör PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE
Page 5
5 Värdering fastigheter 2026-09-30 Projekt Karlastaden Fastighetsvärde 2 372,6 MSEK Gothenburg View Fastighetsvärde 640,5 MSEK Karlastaden Media Fastighetsvärde 330,5 MSEK Projektportfölj Fastighetsvärde 177,7 MSEK Lägenheter Fastighetsvärde 33,6 MSEK Parkering Fastighetsvärde 92,6 MSEK Doxa Fastigheter Doxa Projektutveckling PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE Lager / Lättindustri Fastighetsvärde 59,6 MSEK
Page 6
6 PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE Värdering fastigheter 2026-09-30 Marknadsutveckling Under perioden från november 2025 då exploateringskalkylerna togs fram så har bostadspriserna i centrala Göteborg ökat med 5,3%. Under samma period har entreprenadkostnaderna endast ökat med 3,2%. Denna utveckling förstärker ’glappet’ mellan intäkter och kostnader vilket förbättrar förutsättningarna för ett projektgenomförande. Riksbankens stabila räntor, en kontrollerad inflation och förbättrad projektekonomi stärker den positiva konjunkturförändring som vi ser sedan årsskiftet. Denna positiva förändring återspeglas i exploateringskalkylen. Uppdaterad värdebedömning Projekt Karlastaden Intäkter och kostnader i exploateringskalkylen har uppdaterats med förändringarna i marknaden under perioden. Uppdateringen ger ett högre värde än vid årsskiftet för Projekt Karlastaden. Marginalen till värdet på tillgången i balansräkningen är betryggande. Karlastaden Media AB Affärsplan och tillhörande kalkyl har uppdaterats med den prissättningsstrategi som etablerades inför 2026 tillsammans med nya förutsättningar som insikter från den löpande driften bidragit med under året. Verksamheten fortsätter att identifiera och implementera förbättringar för en effektiv verksamhet. Gothenburg View och Parkering Verksamheterna inom Karlastaden följer plan. Besökstillströmningen till Gothenburg View efter att verksamheten öppnade för allmänheten i slutet av juni har blivit en succé och bekräftar de antaganden vi tidigare gjort. Den ökade aktiviteten och ökade antalet besökare till verksamheten och området påverkar också garage- och parkeringsverksamheten positivt. Garage- och parkeringsverksamheten har utöver tillskottet från ökande antal besökare till Gothenburg View, utvecklats under året vilket innebär en högre värdering. Projektportföljen Bostadspriserna har enligt Mäklarstatistik stigit på tolvmånaders basis i samtliga regioner som Doxas projekt finns representerade i, varför något nedskrivningsbehov av upparbetade kostnader i projekten inte är aktuellt.
Page 7
7 Värdering fastigheter 2026-09-30 PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE
Page 8
8 Gothenburg View – från öppning till etablerad destination PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE Över 30 000 besökare och redan vinstgivande verksamhet Sedan öppningen den 24 juni har Gothenburg View, utsiktsplatsen på våning 69 i Karlatornet, Nordens högsta byggnad, haft över 30 000 besökare. Verksamheten är redan vinstgivande. Utvecklingen visar potentialen i Karlastaden som destination, där besöksupplevelser och kommersiella verksamheter tillsammans bidrar till en attraktiv och levande stadsdel. Vi har också påbörjat julbordbokningen. Intresset för ”världens högsta julbord” är stort. Fram till den 30 september hade cirka 1 800 kuvert sålts och omkring två tredjedelar av julbordsdagarna är i princip fullbokade. I oktober påbörjas även försäljningen av sittningar till nyårsafton. Gothenburg View Karlatornet, Göteborg
Page 9
9 Varför investera i Doxa? Doxas aktie Doxa har som mål att erbjuda likviditet till säljare och på så sätt skapa värde hos såväl säljare som aktieägare vid förvärv. Likviditet i aktien Doxa Median First North Median Real Estate First North Median Small Cap Spread (jan-sep 2026) 1,9% 2,6% 1,5% 1,3% Omsättningshastighet (jan-sep 2026) 13% 28% 15% 34% 79% Free float 130 105 465 st Totalt om satta aktier under 2026 Källa: Nasdaq 273 307 SEK Genomsnittlig om sättning per dag 692 050 st Genomsnittligt antal omsatta aktier per dag Återköp Doxa kommer att genomföra återköp av aktien när aktiekursen understiger NAV per aktie och/eller det föreligger överskottslikviditet. Målsättningen är en balanserad värdering. Aktiens omsättningshastighet Doxas aktie har historiskt uppvisat en hög omsättningshastighet och god likviditet relativt jämförbara bolag. Under de tre första kvartalen 2026 handlades aktien ungefär i linje med sektormedianen för fastighetsbolag på First North. Under perioden omsattes totalt 130 105 465 aktier. Det genomsnittliga antalet omsatta aktier per handelsdag uppgick till 692 050 och den genomsnittliga dagliga omsättningen till 273 307 kronor. Spread (skillnaden mellan köp- och säljkurs) Doxas spread uppgick under januari –september 2026 till 1,9 procent. Det var lägre än medianen för First North på 2,6 procent, men något högre än medianerna för fastighetsbolag på First North som uppgick till 1,5 procent. Free float Doxas free float uppgår till cirka 79 procent, vilket är en relativt hög nivå för ett bolag i Doxas storleksklass. En högre andel fritt handlade aktier bidrar till en normal och bättre likviditet samt en snävare spread. Den svenska kapitalmarknaden kännetecknas av hög andel familjeägda investmentbolag. Eftersom dessa ofta behåller stora ägarposter, minskar mängden aktier som handlas fritt på Stockholmsbörsen, bara en tredjedel av aktierna på huvudmarknaden har en free float högre än Doxa. Doxas aktie Doxas aktie har över tid uppvisat en hög omsättningshastighet och en spread som jämväl varit konkurrenskraftig relativt marknaden i övrigt. Det är egenskaper som är centrala för bolagets förvärvsmodell, där aktien används som transaktionsvaluta vid apportemissioner. Bolaget arbetar aktivt för att stärka dessa handelsegenskaper över tid. Målsättningen är oförändrad och Doxas aktie ska erbjuda säljare av fastigheter en likvid och förutsägbar avyttring med låga transaktionskostnader, vilket är en förutsättning för att förvärvsmodellen ska fungera som avsett och skapa värde för samtliga parter. PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE Källa: Nasdaq
Page 10
10 Aktien och ägare Namn Antal aktier Andel Greg Dingizian 226 475 135 17,25% Måns Flodberg 100 000 000 7,62% Percy Nilsson 81 266 666 6,19% Bengt Bendeus 77 583 348 5,91% Bergendahl & Son 70 842 016 5,40% Nordnet Pensionsförsäkring 60 730 216 4,63% Gösta Welandson med bolag 55 350 878 4,22% Ola Serneke 53 294 996 4,06% Nicklas Johansson 36 201 658 2,76% Avanza Pension 34 021 330 2,59% Marjan Dragicevic 32 000 000 2,44% Anders Pettersson med familj 30 003 158 2,29% Nordea Liv & Pension 26 593 359 2,03% Försäkringsaktiebolaget Skandia 24 732 320 1,88% Lommen Invest 24 694 015 1,88% Totalt 15 933 789 095 71,12% Övriga 379 103 992 28,88% Totalt antal aktier 1 312 893 087 100,00% Totalt antal ägare 8 107 Utställda teckningsoptioner 35 302 167 Totalt antal aktier efter utspädning 1 348 195 254 Möjlig utspädning 2,62% Aktiekursens utveckling juli -september 2026 Doxa har ett aktieslag. En aktie representerar en röst och kvotvärdet uppgår till 0,50 kronor per aktie. Antalet aktier i Doxa uppgick till 1 312 893 087 stycken per den 30 september 2026. Aktiekapitalet vid denna tidpunkt uppgick till 656 446 543,50 SEK. Aktien (DOXA) är noterad på Nasdaq First North Growth Market sedan april 2014. RedeyeNordic Growth AB är Certified Adviser, tel: 08-121 576 90; e-mail: certifiedadviser@redeye.se. Nasdaq FirstNorth Growth Market: DOXA, ISIN: SE0005624756. Bolaget har kallat till extra bolagsstämma den 23 oktober 2026. Styrelsen har föreslagit ändrade gränser för antal aktier och aktiekapital i bolagsordningen samt en minskning av aktiekapitalet utan indragning av aktier. Om stämman godkänner förslagen och erforderligt tillstånd till verkställande erhålls, sänks kvotvärdet till 0,10 kronor per aktie. Topp 15 aktieägare per 30 september 2026 PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE 0,3 0,31 0,32 0,33 0,34 0,35 0,36 0,37 0,38 0,39 0,4 01 jul 16 jul 31 jul 15 aug 30 aug 14 sep 29 sep Källa: NasdaqKälla: Holdings
Page 11
11 Finansiell rapportering och nyckeltal PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE
Page 12
12 Finansiering Soliditeten uppgår till 47,3% och belåningsgraden till 42,7%. Eget kapital Eget kapital uppgick 2026 -09-30 till 1 940,2 MSEK och soliditeten till 47,3%. Under senaste kvartalet uppgår förändring av eget kapital till -15,4 MSEK. I samband med tillträdet av Lerum Ölslanda 10:82 den 30 juni genomfördes en riktad nyemission om 27 362 417 aktier till teckningskurs 0,50 kr som del av köpeskillingen, vilket innebar en högre teckningskurs än de 0,391 kr som beräknats som det volymvägda genomsnittliga stängningspriset under de tio bankdagar som föregick tillträdesdagen. Justeringen var av teknisk karaktär och innebar ingen förändring av den ekonomiska överenskommelsen. Vidare överläts samtliga tidigare återköpta aktier och det syntetiska återköpsprogrammet stängdes ner. Samtidigt genomfördes en private placement som tillförde cirka 1,7 MSEK kontant till en kurs om 0,36 kr per aktie, vilket innebar en rabatt om cirka 2,4 procent i förhållande till stängningskursen den 29 juni 2026. Räntebärande skulder Belåningsgraden uppgick till 42,7% och totala räntebärande skulder till 1 725,2 MSEK. Genomsnittliga räntan uppgick till 7,8% (6,8). Nettoskuld Nettoskulden uppgick till 1 504,3 MSEK. Under senaste kvartalet har inga väsentliga förändringar skett. PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE (MSEK) Löptid år Belopp Ränta Andel Belopp Andel 2026 83,3 12,0% 4,8% 83,3 4,8% 2027 * 1 621,1 7,7% 94,0% 1 621,1 94,0% 2028 0,0 0,0% 0,0% 0,0 0,0% 2029 0,0 0,0% 0,0% 0,0 0,0% 2030 20,8 3,9% 1,2% 20,8 1,2% ≥2031 0,0 0,0% 0,0% 0,0 0,0% Total / Genomsnitt 1 725,2 7,8% 100,0% 1 725,2 100,0% * I ovanstående ingår nuvärdeberäknat belopp för lösen av option avseende AB Framtiden med 635 MSEK. Nettoskuld 2026 (MSEK) jul-sep Räntebärande skulder 1 725,2 Räntebärande tillgångar -155,1 Noterade tillgångar 0,0 Likvida medel -65,8 Nettoskuld 1 504,3 Nyckeltal finansiering 2026 jul-sep Genomsnittlig ränta, % 7,8% Räntebinding, år 0,8 Kapitalbindning, år 0,8 Soliditet, % 47,3% Belåningsgrad, % 42,7% Räntebindning Kapitalbindning
Page 13
13 Risker Doxas verksamhet exponeras mot risker av finansiell, operationell och marknadsrelaterad karaktär. De väsentligaste riskerna är kopplade till fastighetsvärdering, räntenivåer, hyresgästkoncentration och möjligheten att genomföra förvärv på rätt villkor samt legala risker. Bolagets riskhantering syftar till att säkerställa finansiell stabilitet och handlingsfrihet under varierande marknadsförhållanden. Nedan beskrivs de risker som bedöms vara väsentliga förbolagets verksamhet och finansiella ställning under perioden. Marknads - och värderingsrisk Doxas portfölj består till stor del av projekt - och exploateringsfastigheter vars värde är beroende av att detaljplaner vinner laga kraft, att bygglov beviljas och att marknaden för bostäder och lokaler utvecklas i linje med antagandena i värderingsmodellerna. Bolaget hanterar denna risk genom att löpande stämma av värderingsantaganden med externa värderare och genom att upprätthålla en diversifierad projektportfölj med exponering mot flera geografiska marknader och fastighetssegment. Ränterisk Doxas räntebärande skulder löper huvudsakligen med fast ränta, vilket begränsar effekten av förändrade marknadsräntor under räntebindningstiden. Högre marknadsräntor kan medföra ökade räntekostnader när räntebindningen löper ut samt vid refinansiering och nyupplåning. För den del av skulderna som löper med rörlig ränta påverkar förändrade referensräntor räntekostnaderna löpande. Bolaget har inga räntederivat. Ränterisken hanteras genom att upprätthålla en god räntetäckningsgrad och genom att säkerställa att varje förvärv är kassaflödespositivt även vid ett högre ränteläge än det vid förvärvstillfället rådande. Refinansieringsrisk En koncentration av lånförfall inom en kortare tidsperiod kan medföra refinansieringsrisk, i synnerhet om kreditmarknaderna försämras eller om kreditgivares villighet att förlänga befintliga faciliteter minskar. Bolaget för löpande dialog med sina kreditgivare och arbetar aktivt med att förlänga kapitalbindningen i takt med att portföljen utvecklas. Catellas kreditindikator CREDI för september 2026 indikerar fortsatt goda kreditvillkor. Samtidigt visar tidigare ökningar i lånens löptider och belåningsgrader tecken på att mattas av. Projektrisker Doxas projektportfölj omfattar ett antal komplexa stadsutvecklingsprojekt med långa tidshorisonter och betydande exponering mot regulatoriska processer, byggkostnader och efterfrågan vid färdigställande. Förseningar i detaljplaneprocesser, överklaganden eller förändrade marknadsförutsättningar kan påverka tidplan, kostnad och realiserbara värden negativt. Bolaget hanterar dessa risker genom aktiv projektstyrning, nära dialog med kommunala motparter och genom att vid behov anpassa inriktning och timing för enskilda projekt. Rättsliga risker Serneke Sverige AB:s konkursbo har väckt talan mot ett antal bolag inom Doxakoncernen och yrkat återvinning av ett antal affärstransaktioner. Doxa bestrider samtliga påståenden och bedömer att ytterligare avsättningar inte är motiverade. Bedömningen har gjorts i samråd med legala rådgivare som förnyade bedömningen per 2026 -06-30. Vidare kan konstateras att koncernen begärt att samtliga stämningar ska avvisas då konkursförvaltaren Jörgen Wistrand, som står bakom stämningarna, är jävig mot koncernen och obehörig att väcka talan mot denna. Garantirisker Doxa har gjort avsättningar för garantianspråk till följd av Serneke Sveriges konkurs. Under perioden januari–september 2026 har omvärdering genomförts vilket inneburit en sänkning av avsättningarna om 9,7 MSEK samt att 66,5 MSEK har ianspråktagits för garanti- och utredningsarbeten. Utbetalningar med anledning av garantianspråk har inte gjorts. Totala antalet aktiva garantianspråk minskar och Doxas tidigare bedömningar bekräftas vilket skapar ytterligare trygghet. PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER KONCERNEN 2026 2025 (MSEK) 30-sep 31-dec Aktier i koncernbolag 34,3 30,9 Fastighetsinteckningar 402,0 332,2 Likvida medel 30,0 36,0 Total ställda säkerheter 466,3 399,1 Borgensförbindelser 1 088,4 1 025,1 Övriga garantier 0,0 0,0 Total eventualförpliktelser 1 088,4 1 025,1 AVSÄTTNINGAR HÄNFÖRLIGA KONKURSEN I SERNEKE SVERIGE KONCERNEN 2026 2026 (MSEK) jul-sep jan-sep Ingående balans 261,3 296,6 Omvärdering -5,4 -9,7 Anspråktagna - utbetalningar 0,0 0,0 Anspråktagna - garantiarbeten -35,5 -66,5 Utgående balans 220,4 220,4 Upparbetad fordran återvinningsanspråk 8,7
Page 14
14 Rapport över totalresultat KONCERNEN Resultat jan-sep 2026 • Hyresintäkter uppgick under perioden till 5,2 MSEK (2,2) • Serviceintäkter 25,2 MSEK (13,6), vilka påverkas av nettolikvid om 7,3 MSEK avseende uppgörelse av entreprenadtvist. • Driftnetto uppgick till -0,3 MSEK (-61,2). • Finansiella intäkter uppgick till 6,3 MSEK (4,4). • Finansiella kostnader uppgick till -6,7 MSEK (-51,9). • Värdeförändringar på fastigheter uppgår till -0,6 MSEK (0,0). • Värdeförändringar på övriga tillgångar uppgår till 9,5 MSEK (8,1) • Resultat före skatt kvarvarande verksamhet uppgick till –33,9 MSEK (-135,6). • Resultat från verksamhet under avveckling uppgick till –11,8 MSEK ( -102,6). Under perioden omfattar detta Skidome och Fastighetsstyrning, övriga verksamheter avvecklades under föregående år. • Periodens resultat uppgick till –45,7 MSEK ( -238,3). • I samband med delårsbokslutet har ränteutgifter för perioden jan -sep avseende projekt - och exploateringsfastigheter aktiverats på respektive projekt vilket innebär att perioden apr -jun har påverkats av aktivering av ränteutgifter om 5 MSEK som kostnadsförts under perioden jan-mar. PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE 2026 2025 2026 2025 (MSEK) jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep Hyresintäkter 2,4 0,9 5,2 2,2 Serviceintäkter 9,6 3,7 25,2 13,6 Övriga intäkter 7,5 -3,6 7,5 -13,8 Driftskostnader -17,4 -1,2 -29,8 -3,7 Underhållskostnader 0,0 0,0 0,0 0,0 Fastighetsskatt -1,1 -0,3 -3,3 -0,9 Av- och nedskrivningar -1,8 -4,5 -5,1 -58,6 Driftnetto -0,8 -5,0 -0,3 -61,2 Centrala administrationskostnader -16,4 -7,0 -42,2 -35,0 Finansiella intäkter 0,6 1,5 6,3 4,4 Finansiella kostnader 3,3 -14,9 -6,7 -51,9 Värdeförändringar på fastigheter - realiserade 0,0 0,0 -1,2 0,0 Värdeförändringar på fastigheter - orealiserade 0,6 0,0 0,6 0,0 Värdeförändringar på övriga tillgångar - realiserade 0,0 -1,4 1,2 8,1 Värdeförändringar på övriga tillgångar - orealiserade 0,0 0,0 8,3 0,0 RESULTAT FÖRE SKATT -12,6 -26,7 -33,9 -135,6 Periodens skatt 0,0 0,0 0,0 -0,1 PERIODENS RESULTAT -12,6 -26,7 -33,9 -135,7 Resultat från verksamheter under avveckling -4,3 -48,9 -11,8 -102,6 PERIODENS RESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL AKTIEÄGARNA -16,9 -75,6 -45,7 -238,3 Resultat per aktie, SEK 0,0 -0,1 0,0 -0,2 Resultat per aktie efter utspädning, SEK 0,0 -0,1 0,0 -0,2 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 1 312,9 1 285,5 1 294,9 1 285,5 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 1 312,9 1 285,5 1 294,9 1 285,5
Page 15
15 Rapport över finansiell ställning KONCERNEN Finansiell ställning 30 september 2026 (jämförelsetal per den 31 december 2025) • Likvida medel 65,8 MSEK (52,2) • Långfristiga respektive kortfristiga skulder har minskat respektive ökat till följd av löptidsförändringar. • Tillgångar respektive skulder som innehas under avveckling är hänförliga till verksamheterna Skidome och Fastighetsstyrning. PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE 2026 2025 2025 (MSEK) 30-sep 30-sep 31-dec TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar 176,1 235,0 176,1 Materiella anläggningstillgångar 922,4 911,9 882,5 Finansiella anläggningstillgångar 183,1 166,9 188,4 Summa anläggningstillgångar 1 281,6 1 313,8 1 247,0 Projekt- och exploateringsfastigheter 2 583,9 2 478,5 2 549,2 Varulager 0,0 0,0 0,0 Kundfordringar 10,1 14,4 4,0 Övriga kortfristiga fordringar 41,8 16,3 21,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5,1 5,0 6,0 Likvida medel 65,8 63,2 52,2 Summa omsättningstillgångar 2 706,7 2 577,4 2 632,9 Tillgångar som innehas under avveckling 109,5 252,9 149,3 SUMMA TILLGÅNGAR 4 097,8 4 144,0 4 029,2 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 940,2 2 071,6 1 971,5 Avsättningar 193,8 279,8 296,6 Långfristiga räntebärande skulder 655,5 981,6 997,1 Övriga långfristiga skulder 0,0 0,0 0,0 Summa långfristiga skulder 849,3 1 261,4 1 293,7 Kortfristiga räntebärande skulder 1 092,7 329,4 365,8 Leverantörsskulder 19,5 2,4 18,7 Övriga kortfristiga skulder 10,6 196,6 195,2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 6,9 31,8 6,7 Summa kortfristiga skulder 1 129,7 560,2 586,4 Skulder som innehas under avveckling 178,7 250,8 177,6 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 097,8 4 144,0 4 029,2
Page 16
16 Kassaflödesanalys KONCERNEN Rapport över förändring i eget kapital KONCERNEN PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE Kommentarer • I samband med tillträdet av Lerum Ölslanda 10:82 den 30 juni genomfördes en riktad nyemission om 27 362 417 aktier till teckningskurs 0,50 kr som del av köpeskillingen, vilket innebar en högre teckningskurs än de 0,391 kr som beräknats som det volymvägda genomsnittliga stängningspriset under de tio bankdagar som föregick tillträdesdagen. Justeringen var av teknisk karaktär och innebar ingen förändring av den ekonomiska överenskommelsen. • Vidare överläts samtliga tidigare återköpta aktier och det syntetiska återköpsprogrammet stängdes ner. Samtidigt genomfördes en private placement som tillförde cirka 1,7 MSEK kontant till en kurs om 0,36 kr per aktie, vilket innebar en rabatt om cirka 2,4 procent i förhållande till stängningskursen den 29 juni 2026. 2026 2025 (MSEK) jan-sep jan-sep Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultat -37,6 -95,2 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -45,9 -174,0 Erhållen ränta 1,0 4,4 Erlagd ränta 11,7 -52,8 Betald skatt -1,8 -0,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -72,5 -317,7 Förändringar av rörelsekapital Minskning (+)/ökning (-) av varulager 0,0 0,0 Minskning (+)/ökning (-) av rörelsefordringar 22,7 27,4 Ökning (+)/minskning (-) av rörelseskulder 15,3 -122,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten -34,6 -413,1 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar -46,5 436,3 Investeringar i immateriella anläggningstillgångar -13,5 0,0 Poster kopplade till andelar för försäljning/avveckling 0,0 0,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -60,0 436,3 Finansieringsverksamheten Nyemissioner 15,9 0,0 Återköp aktier -1,5 0,0 Upptagna lån 162,2 829,1 Amortering av lån -74,3 -2 709,9 Poster kopplade till andelar för försäljning/avveckling 0,0 1 850,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 102,3 -30,6 Periodens kassaflöde 7,6 -7,4 Likvida medel vid periodens ingång 88,2 70,6 Omklassificering Pantsatta medel 30,0 30,0 Likvida medel vid periodens utgång 65,8 33,2 2026 2025 (MSEK) jan-sep jan-sep Ingående balans 1 januari 1 971,5 2 309,4 Årets resultat -45,7 -238,3 Årets övriga totalresultat 0,0 0,0 Periodens totalresultat -45,7 -238,3 Emissioner 14,0 0,0 Syntetiska återköp av egna aktier* -0,2 0,0 Teckningsoptioner till anställda 0,6 0,5 Summa transaktioner med aktieägare 14,4 0,5 Total eget kapital 1 940,2 2 071,6
Page 17
17 Resultaträkning MODERBOLAGET Resultat jan – sep 2026 • Nettoomsättning uppgick till 10 ,2 MSEK (0,1), varav nettolikvid om 7,3 MSEK avseende uppgörelse av entreprenadtvist • Rörelseresultatet uppgick till -26,2 MSEK ( -17,8) • Resultat före skatt uppgick till -46,0 MSEK (-238,2), varav huvudsakligen avser nedskrivning av aktier i dotterföretag. • Periodens resultat uppgick till -46,0 MSEK ( -238,2) I moderbolaget återfinns inga poster som redovisas som övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med årets resultat. Balansräkning MODERBOLAGET Finansiell ställning 30 september 2026 – förändringar under året • Likvida medel per den 30 september uppgick till 34,2 MSEK, se Kassaflödesanalys moderbolaget för mer information. PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE 2026 2025 2025 (MSEK) 30-sep 30-sep 31-dec TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar 0,3 0,5 0,4 Aktier och andelar i koncernföretag 2 140,2 2 211,1 2 147,3 Fordringar på koncernföretag 0,0 24,8 0,0 Övriga finansiella anläggningstillgångar 69,8 69,8 69,8 Summa anläggningstillgångar 2 210,2 2 306,1 2 217,6 Kundfordringar 2,4 0,3 0,7 Övriga kortfristiga fordringar 31,3 35,0 40,5 Fordringar på koncernföretag 53,0 0,0 0,0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,6 2,9 7,6 Likvida medel 34,2 22,3 10,0 Summa omsättningstillgångar 121,6 60,5 58,8 SUMMA TILLGÅNGAR 2 331,8 2 366,7 2 276,3 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 656,4 657,0 654,2 Fritt eget kapital 1 285,8 1 414,6 1 319,6 EGET KAPITAL 1 942,2 2 071,6 1 973,8 Avsättningar 212,5 231,3 231,3 Långfristiga räntebärande skulder 0,0 0,0 0,0 Skulder till koncernföretag 0,0 30,0 39,9 Övriga långfristiga skulder 0,0 0,0 0,0 Summa långfristiga skulder 212,5 261,4 271,2 Kortfristiga räntebärande skulder 11,5 19,4 22,3 Leverantörsskulder 7,7 0,1 1,4 Övriga kortfristiga skulder 1,1 9,4 2,0 Skulder till koncernföretag 154,0 0,0 0,0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2,8 4,9 5,6 Summa kortfristiga skulder 177,1 33,8 31,3 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 331,8 2 366,7 2 276,3 2026 2025 2026 2025 (MSEK) jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep Nettoomsättning 2,1 0,0 10,2 0,1 Administrationskostnader -9,5 7,9 -36,4 -17,9 Resultat före finansiella kostnader och intäkter -7,4 7,9 -26,2 -17,8 Resultat från koncernföretag 0,0 -200,0 -22,1 -208,6 Resultat från intresseföretag 0,0 0,0 0,0 0,0 Finansiella intäkter -0,1 0,7 4,8 7,8 Finansiella kostnader -0,4 -1,2 -2,4 -19,6 RESULTAT FÖRE SKATT -7,9 -192,6 -46,0 -238,2 Periodens skatt 0,0 0,0 0,0 0,0 PERIODENS RESULTAT -7,9 -192,6 -46,0 -238,2
Page 18
18 Kassaflödesanalys MODERBOLAGET Rapport över förändring i eget kapital MODERBOLAGET PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE 2026 2025 (MSEK) jan-sep jan-sep Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultat -26,1 0,1 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -15,6 -197,4 Erhållen ränta 0,5 7,8 Erlagd ränta -10,6 -19,5 Betald skatt 1,2 0,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -50,6 -209,0 Förändringar av rörelsekapital Minskning (+)/ökning (-) av varulager 0,0 0,0 Minskning (+)/ökning (-) av rörelsefordringar -39,6 -0,9 Ökning (+)/minskning (-) av rörelseskulder 116,3 -17,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 26,1 -227,6 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar 0,0 0,0 Investeringar i immateriella anläggningstillgångar -14,9 967,4 Investeringar andelar portföljbolag 0,0 0,0 Försäljningar andelar portföljbolag 0,0 0,0 Ökning (-)/minskning (+) fordringar portföljbolag 0,0 0,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -14,9 967,4 Finansieringsverksamheten Nyemissioner 14,4 0,0 Återköp aktier 0,0 0,0 Upptagna lån 3,5 2 981,0 Amortering av lån -4,9 -3 720,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 13,0 -739,0 Periodens kassaflöde 24,2 0,9 Likvida medel vid periodens ingång 10,0 21,5 Likvida medel vid periodens utgång 34,2 22,3 2026 2025 (MSEK) jan-sep jan-sep Ingående balans 1 januari 1 973,8 2 309,4 Årets resultat -46,0 -238,3 Årets övriga totalresultat 0,0 0,0 Periodens totalresultat -46,0 -238,3 Emissioner 14,0 0,0 Syntetiska återköp av egna aktier* -0,2 0,0 Teckningsoptioner till anställda 0,6 0,5 Summa transaktioner med aktieägare 14,4 0,5 Total eget kapital 1 942,2 2 071,6
Page 19
19 Nyckeltal PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE 2026 2025 2026 2025 2025 jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep Jan - Dec Data per aktie Aktiekurs vid periodens utgång, SEK 0,32 0,54 0,32 0,54 0,44 Marknadsvärde vid periodens utgång, MSEK 418,8 690,3 418,8 690,3 565,6 Substansvärde (NAV), SEK 1,48 1,61 1,48 1,61 1,53 Eget kapital, SEK 1,48 1,61 1,48 1,61 1,53 Eget kapital efter utspädning, SEK 1,53 1,61 1,53 1,61 1,53 Resultat, SEK -0,01 -0,06 -0,03 -0,19 -0,26 Resultat efter utspädning, SEK -0,01 -0,06 -0,04 -0,19 -0,26 Utdelning per aktie, SEK 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 1 312,9 1 285,5 1 312,9 1 285,5 1 285,5 Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 1 348,2 1 285,5 1 348,2 1 285,5 1 285,5 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 1 312,9 1 285,5 1 294,9 1 285,5 1 285,5 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 1 312,9 1 285,5 1 294,9 1 285,5 1 285,5 2026 2025 2026 2025 2025 jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep Jan - Dec Finansiella nyckeltal Periodens resultat -16,9 -75,6 -45,7 -238,3 -335,4 Perioden resultat på årsbasis -67,6 -302,5 -60,9 -317,7 -335,4 Totala tillgångar IB 4 056,0 4 512,8 4 029,2 8 195,5 8 195,5 Totala tillgångar UB 4 097,8 4 144,0 4 097,8 4 144,0 4 029,2 Totala tillgångar genomsnittligt 4 076,9 4 328,4 4 063,5 6 169,8 6 112,4 Avkastning på totalt kapital, % -1,7% -7,0% -1,5% -5,1% -5,5% Periodens resultat -16,9 -75,6 -45,7 -238,3 -335,4 Perioden resultat på årsbasis -67,6 -302,5 -60,9 -317,7 -335,4 Eget kapital IB 1 955,6 2 147,2 1 971,5 2 309,4 2 309,4 Eget kapital UB 1 940,2 2 071,6 1 940,2 2 071,6 1 971,5 Eget kapital genomsnittligt 1 947,9 2 109,4 1 955,8 2 190,5 2 140,5 Avkastning på eget kapital, % -3,5% -14,3% -3,1% -14,5% -15,7% Genomsnittlig ränta, % 7,8% 6,8% 7,8% 6,3% 7,2% Kapitalbindning, år 0,8 1,3 0,8 1,3 1,0 Eget kapital UB 1 940,2 2 071,6 1 940,2 2 071,6 1 971,5 Totala tillgångar UB 4 097,8 4 144,0 4 097,8 4 144,0 4 029,2 Soliditet, % 47,3% 50,0% 47,3% 50,0% 48,9% Långfristiga räntebärande skulder 655,5 981,6 655,5 981,6 997,1 Kortfristiga räntebärande skulder 1 092,7 329,4 1 092,7 329,4 365,8 Summa räntebärande skulder 1 748,2 1 311,0 1 748,2 1 311,0 1 362,9 Totala tillgångar UB 4 097,8 4 144,0 4 097,8 4 144,0 4 029,2 Belåningsgrad, % 42,7% 31,6% 42,7% 31,6% 33,8%
Page 20
20 Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Not 2 VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 lämnas såväl i noter som andra delar av delårsrapporten. Begreppet IFRS redovisningsstandarder i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända IFRS redovisningsstandarder. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2025 och ska läsas tillsammans med denna. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 34 i årsredovisningen för 2025. Inga materiella förändringar avseende transaktioner med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i årsredovisningen för 2025. Not 3 HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Inga väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång. PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE
Page 21
21 Övriga upplysningar Finansiell kalender Samtliga rapporter publiceras på bolagets hemsida: www.doxa.se/investerare/finansiella - rapporter/ Presentation av kvartalsrapporten för det tredje kvartalet 2026 Denna delårsrapport kommenteras av Christian Lindgren, VD via en webbsändning kl 9.00 den 20 oktober 2026. www.doxa.se/investerare/finansiella -presentationer/ Malmö den 20 oktober 2026 Denna delårsrapport har godkänts av styrelsen och verkställande direktören för publicering. Delårsrapporten har inte granskats av bolagets revisor. Informationen lämnades genom VD: s försorg för offentliggörande den 20 oktober 2026 , kl 08.00 CEST. Ordförande GREG DINGIZIAN Ledam ot ANDERS PETTERSSON VD CHRISTIAN LINDGREN Ledam ot MAGNUS KOCH Ledam ot LARS KONGSTAD Långsiktiga incitamentsprogram För redogörelse av antagna incitamentsprogram hänvisas till bolagets Årsredovisning 2025. Denna finns på bolagets hemsida: www.doxa.se . Finansiell ställning Då bolaget inom de närmaste 12 månaderna har ytterligare finansieringsbehov som ej ännu har säkerställts, arbetar styrelsen kontinuerligt med att utvärdera olika finansieringsalternativ för att säkerställa fortsatt drift. Det är styrelsens bedömning att bolaget har goda förutsättningar att säkerställa framtida finansiering genom exempelvis upptagande av lån, försäljning av tillgångar eller nyemission av aktier. Risker För redogörelse av de risker som är förknippade med bolagets verksamhet hänvisas till bolagets Årsredovisning 2025. Denna finns på bolagets hemsida: www.doxa.se . Bokslutskommuniké för 2026 2027-01-26 PERIODENS HÄNDELSER VD-ORD STRATEGI & MARKNAD FINANSIELL RAPPORTERINGPORTFÖLJ FÖR AKTIEÄGARE Ledam ot SUSANNE BÄSK Ledam ot ESKIL LINDNÉR
Page 22
22 corporate@doxa.se www.doxa.se