Varmt välkomna till JM:s presentation av delåret januari-september 2022. Jag heter Johan Skoglund, VD och koncernchef, och kommer att presentera den första delen. Sen kommer vår CFO, Carl Bandhold, presentera den andra delen, och sen kommer vi gemensamt svara på frågor. Tittar vi här på koncernen årets första nio månader så ser vi att intäkter rullande 12 månader 15,3 miljarder kronor, balansomslutning om 17,1 miljarder kronor, fyllt på med byggrätter. Vi har nu 39 000 byggrätter, knappt 2 500 anställda och med dagens slutkurs 161 kronor ett börsvärde på 10,6 miljarder kronor. Här ser vi de länder där vi finns: Sverige, Norge och Finland. Ser att vi ökar på lite i Sverige, ökar på lite i Norge och Finland. Här också har vi startat upp verksamhet i Tammerfors och Trondheim de senaste åren, så vi är redo att växa på den geografiska marknaden. Tittar vi här på koncernen i sammandrag så ser vi att intäkterna ökade till 11,2 miljarder, och det är jämförligt att vi hade lite fler starter under föregående år. Vi ser också att rörelseresultatet minskade till 1 297 miljoner jämfört med de knappa 1,5 för ett år sedan, och vi ser också att marginalen minskade från 13,9% till 11,6%. Men då också, jämfört med föregående år, så hade vi 194 miljoner från resultat från fastighetsförsäljningar och från vårt giv, jämfört med minus åtta. Så om vi tar bort det så hade vi 12% marginal för ett år sedan jämfört med de 11,6%, och det visar ju stabilitet i vår intjäning. Vi ser också att resultat för skatt minskade till 1 249 miljoner, men vi är fortsatt väldigt nöjda med vår intjäning i bolaget. Resultat per aktie är 14 kronor och 50 öre jämfört med de 16,5. Fortsatt bra räntabilitet på eget kapital, 19,9%. Kassaflödet från löpande verksamhet är minus 615, men då har vi utdelat. Vi har återköpt aktier, förvärvat byggrätter här på kvartalet och investerat fortsatt i våra projektfastigheter, hyresrätter och vårt nya kontor K1 i Solna. Vi ser också att det är sålda bostäder, det är där det minskar från de knappa 3 000 till 2 197. Vi ser också att starterna minskade från 2 544 till 2 215. Tittar vi på helheten och kvartalet så ser vi att det har en minskning i starter och minskning i försäljning, men vi är ändå nöjda med vår försäljning. Vi säljer fortsatt bostäder men med en mycket lägre takt än tidigare. Planerar också att vi startar lite fler här under Q4, men det är också som vi skriver och som jag kommer till sen när vi tittar på affärsnyheterna, lite myndighetsbeslut i Stockholm främst, plus att också att det är lite avgörande hur det går med försäljningen och bokningarna här under hösten. Fyllt på vår byggrättsportfölj, så nu har vi 39,000 bostadsbyggrätter jämfört med 36,200. Vi har ju fyllt på egentligen i alla länder, Norge, Finland, kanske främst i Stockholm, men även Riks. Så vår byggrättsportfölj är vi väldigt nöjda med. Vi säger också fortsatt stark finansiell ställning i en avvaktande marknad, och vi ser ju också att vi har ju en avtagande efterfrågan, aktivitetsnivå egentligen på alla våra marknader under tredje kvartalet, med undantag för Norge som hade bra försäljning fram till sista september. Vi ser ju också att priserna i Norge har ju ökat under året, även om det varit ner lite nu den senaste tiden. Vi ser fortsatt bra lönsamhetsnivå i våra olika länder, där vi ser att det är mest tryck på kostnader och kostnadsinflation, så är det i Norge, och där går ju marginalen ner lite också. Vi ser ju också att i Stockholm så är det lite myndighetsbeslut och det är ett antal projekt. Det är ju dels Marie Vik, Liljeholmen, sen har vi Sander, Tyresö. Vi har ett projekt som heter Grimstad, Vällingby, vi har Posteljonen, Danderyd och Backtingen, Hässelby. Vi hoppas att vi kan starta några av de projekten här, men nu har det varit val, det tar lite tid att få majoritet i kommunerna, så att myndighetsbesluten kanske inte går så fort som vi hade hoppats på. Ser också att vi har ökat antal bostäder pågående produktion, nästan 8,000, och nu har vi bokat sålt nivån 69%, varav 64% är sålt, 5% bokat, och där vi normalt ligger på 65-66%. Så att nu när vi går in i en tuffare marknad under hösten, sannolikt nästa år, så har vi fortsatt väldigt hög nivå bokat sålt, och det är vi väldigt glada för. Vi ser generellt ett ökat kostnadstryck, egentligen i alla länder i vår pågående produktion, men vi ser också att vi har mer kostnadsökningar i Norge som jag nämnde inledningsvis, och vi ser att priserna egentligen på råvaror och en del insatsvaror har ökat under hela året, och vi ser en viss avmattning av kostnadstrycket, men också jämförligt av vad händer med kriget i Ukraina, vad händer med nedstängningarna i Kina, och vi är beroende av råvarupriserna, och vad händer med Cementa som har ett tillfälligt tillstånd här till december, det måste komma ett nytt beslut här, annars räcker bara cementen fram till sommaren 2023. Tittar vi på våra olika segment, om vi börjar med Bostad Stockholm så tycker jag fortsatt jämfört med ett år sedan tjänar vi 559 miljoner, nu tjänar vi 553, marginalen 14,7% jämfört med ett år sedan, 15%, det tycker jag är fortsatt bra. Mycket stabilitet i Riks, 15,3% både nu och sen tidigare år, och en intjäning på 512, så det ökar ju resultatet. Norge, marginalen går ner som jag nämnde från 9,4% till 7,7% med fortsatt 187 miljoner, och det är fortsatt en bra intjäning. Ökande vinst i Finland som går från 81 till 111, där ser vi också att det är avvaktande, men i absoluta tal så ökar ju intjäningen från 81 till 111 miljoner. Fastighetsutveckling minus 20, främst på vårt giv, entreprenad stabilt och lite övrigt. Tittar vi på helheten så ställer vi de 11,6% mot de 13,9%, men tar vi bort de 169 miljonerna som vi hade i fastighetsutveckling och ställer dem mot de minus 20, så hade vi en marginal på 12%. Vi intjäningen i rörelseresultatet är vi stolta och glada för fram till här sista september. Tittar vi på andrahandsmarknaden så ser vi att priserna har gått ner någonstans minst 10%, upp mot 15% i Stockholm, mer stabilt i Oslo, och i Malmö, Göteborg och övriga Sverige. Tittar vi nu när vi gör prognoser framåt och lyssnar på bolag vi jobbar med, prognosmakare, så tror vi att det blir fortsatt tryck neråt på priserna, och det är avhängigt såklart av kriget i Ukraina, ökade räntor, ökad inflation och generellt ökat kostnadstryck. Det kommer att bli ett utmanande år 2023, och då är det viktigt för oss på JM att fortsatt kunna starta projekt som blir färdiga 2024-2025, och då kommer det att vara lite färre bostäder ute till försäljning vad gäller nyproduktion. Tittar vi här på vad sålt så ser vi att vi har en lägre nivå sålda, om vi jämför med hur det såg ut 2020 och 2021, så det kommer ju vara ett väldigt fokus från JMs sida, försäljning, försäljning, försäljning, och det tror jag är viktigt att vi har fortsatt en väldigt bra produkt i bra lägen. Det är ju så i en marknad som får en omställning, så blir ju kunderna avvaktande under en period tills man känner vart priserna är på väg någonstans, och det är ju så fortsatt att säljarna och köparna, när man tittar på andrahandsmarknaden, har ju inte riktigt mötts, utan det finns ju fortsatt en oro från köparna om prisnivån framåt, och speciellt för oss som jobbar i nyproduktion, där vi har inflyttning om två år, vad får jag då betalt för min nuvarande bostad? Starterna, 2 215 hittills, och då har vi ju sagt tidigare att vi vill ju starta fler här under fjärde kvartalet, men det är ju fortsatt avhängigt av myndighetsbesluten och hur försäljningen går, hur det kommer att se ut i marknaden här under oktober, november, december. Några projekt vi har startat, vi har startat Bunkhagen, ägarlägenheter i Täby, och där har vi, ligger vi på prisnivån drygt 80 000 kr, vi har sålt väldigt bra i Täby Park hittills. Startat DOX i Malmö, där har vi bokat några av de dyraste lägenheterna vi har i JM, storleksordningen 28 miljoner kr, där var det väldigt bra försäljning, och så har vi startat i Asker, precis sydväst Oslo, projekt Fustal Torg, där vi säljer på nivån 95 000 kr. Tittar man på alla projekt som vi har startat nu under tredje kvartalet så snittar vi på över 30% bokat, vi ligger någonstans mellan runt 35%, på det vi bokar här under tredje kvartalet, så kunderna är fortsatt intresserade av att boka och vi ser en aktivitet, även om vi ser en lägre aktivitet än vad vi har sett tidigare år. Nu har vi 7 962 bostäder i pågående produktion, och vi ser att vi har varit avvaktande sen 2021, och där har vi sagt under alla år att vi vill ligga någonstans på 60-65% sålt bokat. Benar vi den fisken kommer jag till så småningom hur det ser ut, men tittar vi här så ser vi också att det ser lite olika ut över konjunkturerna. Det händer saker, våra kunder blir lite avvaktande och så väntar vi, och här ser vi just nu då att det är ju just de bokade som har minskat under den här perioden, och då har vi historiskt legat någonstans runt 10% kan vi väl säga bokat av vår pågående produktion. Här kommer vi till bilden jag nämnde, hur det ser ut då. Om vi benar den fisken så ser vi att vi har 69% totalt och då är det 64% sålt och 5% bokat, så jag är väldigt glad över att vi har så hög andel sålt i vår pågående produktion. Någonting positivt är ju att vi har väldigt få osålda bostäder i avslutade projekt, där har vi bara 74 stycken osålda och osålda bostäder i balansräkningen 67 stycken, varav nästan alla är visningslägenheter, så att vi känner ingen oro för att vi får in osålda bostäder här under året i avslutade projekt eller i balansräkningen. Tittar vi på Stockholm, där kanske marknaden har varit som mest avvaktande, så har vi högre intäkter än tidigare, 3,6 miljarder, stabilt resultat, fyllt på med bostadsbyggrätter från de 11 000 till de 12 700 och just nu 2 600 bostäder i pågående produktion, så att vi har bra lönsamhet i pågående produktionsvolymen, lägre nivå vad gäller starter och sålda, och vi planerar för ökat antal starter under fjärde kvartalet. Tidigare har vi sagt att vi ska vara i nivå med föregående år, de dryga tusen, men det tror jag blir lite mer utmanande nu med tanke på dessutom marknaden och de här myndighetsbesluten som vi väntar på. Men vi ser också att om vi tittar på utbudet av nyproducerade bostäder, så är det fortsatt på en väldigt låg nivå. Om det har varit upp mot 9,000 i Stockholms län så är det nere på nivån 3,000 nu, så att det är två tredjedelar har försvunnit. Vi ser att det är väldigt få starter, och då planerar vi för att det vi startar nu så tror jag att det finns goda möjligheter att sälja dem för att komma åt extremt lågt utbud av nyproducerade bostäder 2024 och 2025. Kundernas benägenhet att teckna tidigt ligger på en lägre nivå som jag nämnde tidigare, och så har jag ju nämnt de 400 bostäderna där vi avvaktar myndighetsbeslut. Här är ett projekt till vi har startat, Igelstad Terrass i Södertälje, ett bostadsrättsprojekt med 66 bostäder som är startat nu, så det är det vi har startat i Stockholm, Igelstad Terrass i Södertälje och Bunkhagen. Riks, där har vi ökat intäkterna till dryga 3,3 miljarder, ökat resultat som jag nämnde till de 512, stabil marginal. Här har vi också ökat på antalet bostadsbyggrätter från 10 300 till 11 100 och lite fler bostäder i pågående produktion de 2 246. Här ser vi också i Riks att det är fortsatt bra resultat, lönsamhetsnivå i våra pågående projekt. Vi har startat bra med något lägre nivå sålda bostäder och vi ser också här på Riks, om vi tittar i Uppsala, Göteborg, Malmö, så har vi också utbudet av nyproducerade bostäder är på en mycket lägre nivå än tidigare, ungefär storleksordningen som det ser ut i Stockholm. Benägenheten att teckna tidigt här ligger också under normal nivå, man avvaktande, men här har vi förvärvat väldigt fina byggrätter i både Lund, Lyckebacken och i Staffanstorp under tredje kvartalet. Ett projekt här, Regalskeppet, Landskrona, 47 bostäder, det är väl ett av de projekt där vi har högst bokningsnivå, nästan 50% nu innan vi startade då, så där kunderna har varit väldigt pigga på att teckna innan kontrakt. Trots att vi pratar och vi kan se i media om hur dyster marknaden är, så ser vi att i projekt som vi startar nu så har vi ändå en god bokningsnivå i våra projekt, och vi har inte gjort avkall på våra bokningskrav till 30 till 50%. Däremot så kommer vi att starta, vi har startat projekt med lägre bokningsnivå än de 30% och vi tittar ju på hela koncernen. En del projekt har vi lite lägre bokningsnivå, men vi är säkra på att sälja dem innan inflyttning och en del projekt så har vi lite högre bokningsnivå. Norge, också ökande intäktsvolym, upp till 2,4 miljarder, stabilitet i rörelseresultatet de 187 miljonerna, men där marginalen åker ner till från 9,4% till 7,7%, och det som jag nämnde tidigare, det är främst jämförligt till kostnadstryck i Norge. Disponibla byggrätter har gått ner lite till 7 300, och där har vi också sått undan en del i Stavanger, där vi har lagt ner vår verksamhet, nu finns vi i Stor-Oslo, Bergen och Trondheim, och 1 240 bostäder i pågående produktion. Vi ser också att priserna där har ökat, även om det var lite svagt nedåtgående här under tredje kvartalet, men generellt bra efterfrågan. Vi ser också att i Norge sannolikt, där man har höjt räntan också i Riksbanken, så sannolikt här framåt så kommer det bli lite tuffare marknad i Norge, gör vi bedömningen på idag. Vi har startat två projekt, jag nämnde ju det här i Asker, Fustal Torg och ett i Lilleström som heter Källe Terrassar, med också bra bokningsnivå och priser plus 80 000 kr. Finland ökar vi också intäkterna från 1 miljard till 1,2 miljarder, bra rörelseresultat om 111, och där ser vi också att marginalen har gått upp från 7,9% till 9,1%, och mycket av det vi har startat i Finland har vi ju startat hyresrättsprojekt som har sålt till investerare, men vi har ett par pågående projekt också med ägarlägenheter, fyllt på byggrättsportföljen 6 100 och ökat antalet bostäder i pågående produktion. Vi ser ju också att aktiviteten där har minskat, och benägenheten att köpa är också något försiktigare, men vi ser också hur de pågående projekten går bra. Inte startat någonting här under tredje kvartalet och inte förvärvat någonting heller. Fastighetsutveckling, där vi har våra hyresrätter och vårt kontorsprojekt, något lägre intäkt på de pågående projekten, 160 miljoner kronor, och inte sålt iväg någonting, fyllt på vår byggrättsportfölj till 1 800 bostäder, och just nu har vi 437 bostäder i tre pågående hyresrättsprojekt, och ett har vi överlämnat Valla Park, de 143 lägenheterna i Sundbyberg, och sen så har vi startat ett hyresrättsprojekt i Södertälje i Igelstad, de 96 bostäderna. Vårt stora kontor, K1 i Solna, som vi har startat, de 20 000 kvadratmeterna, har vi ju sålt till Fortifikationsverket för 2,4 miljarder kronor, men det är ju villkorat av regeringsbeslut, och vi tror att vi kommer att få det här under fjärde kvartalet, och då blir det projektet ett projekt som går med successiv vinstavräkning under 2022, 2023, 2024 och fram till första kvartalet 2025, då vi har frånträde på vårt kontor. Byggrättsportföljen, som jag nämnde, vi har fyllt på Stockholm med 1,900 byggrätter, så nu är vi uppe i 14,500, vi har fyllt på Malmö Lund till 3,400, fyllt på lite grann i Göteborg, minskat lite i Uppsala, minskat lite i Norge, och Finland så har vi ökat på, så vi har fortsatt en väldigt fin byggrättsportfölj, och vi ser också idag vad gäller byggrätterna att vi får väldigt mycket förfrågningar just nu vad gäller förvärv, men mycket av det vi tittar på idag har för komplexa detaljplaner, och vi ser att vi har svårt att bygga till rätt kostnad, så att det har inte dykt upp några jättespännande projekt ännu, där vi ser att vi kan genomföra JM projekt, så får vi se nu då hur det ser ut under resten av 2022 och under 2023, men jag tror att det finns möjligheter för oss att kunna växa, ta marknadsandelar, fylla på byggrättsportföljen med bra projekt, men vi är inte riktigt där ännu, utan det tror jag kommer att kunna, att vi kommer att komma att se det här framåt, viktigt att ha fortsatt stark balansräkning för oss på JM, därför att jag tror att det kommer att ges möjligheter till förvärv, jag tror också att det är viktigt att kunna göra de här riktigt smarta förvärven, och då ska vi ha krut att kunna genomföra dem, så då är vi klara med den första delen, överlämnar till vår CFO, Carl Bantholm, varsågod. Tack så mycket, Johan. Hej allesammans, jag ska ta och se genom andra halvan av presentationen här då, och som Johan nämnde så har vi fyllt på lite grann i byggrättsportföljen. Tittar man på vad vi har i balansräkningen då vad gäller exploateringsfastigheter, så ökar det något i kvartalet då, och det är ju dels för att vi fortsätter att förvärva för 1,4 miljarder drygt. Vi har överfört rätt mycket till produktion också, 1,1 miljarder, men lite större förvärv än överfört till produktion då, så vi landar på 8,6 miljarder. När vi tittar på hur mycket byggrätter det är då, så nämnde ju Johan att vi har 39,000 disponibla byggrätter. Drygt hälften av det har vi i balansräkningen, och lite mindre än hälften är i så kallade villkorade förvärv då, som inte ligger i balansräkningen. Vi brukar säga att i balansräkningen vill vi ha ungefär fem års produktion. I och med att produktionsstarten när rullande 12 har gått ner lite grann, så ser vi att vi ligger nästan på sex års produktion i balansräkningen då, vilket ju visar att vår ambition är att växa helt klart från nuvarande nivå. Även om det kanske är lite extra utmanande på kort sikt, så är det ambitionen på lite längre sikt helt klart. Det som sticker ut här är ju Stockholm då som ligger på 9,2 år, och det är ju mycket för att produktionsstarten de senaste tolv månaderna är så pass låga, då 721, där normalen för oss är ju helt klart att vara en bit över 1,000, och ambitionen högre än så. Men som sagt, vi har en väldigt fin byggrättsportfölj, och vi tittar ju fortsatt på möjligheter att utveckla den. En sak som är viktigt att hålla koll på i sådana här lite mer utmanande tider är, som Johan också nämnde, om vi har osålda bostäder i balansräkningen. Den här bilden brukar vi gå igenom varje presentation så här. Nu har vi 67 osålda i balansräkningen. Efter Q2 hade vi 77, så vi har faktiskt minskat det här, trots att försäljningen i kvartalet varit lite svag. Det här är ett belopp på 339 miljoner. Efter Q2 389, så det här rör sig i rätt riktning fortsatt. För att få en liten känsla för vad som är ytterligheterna här, så tänkte jag visa hur det har sett ut historiskt då, hur de här siffrorna har rört sig tidigare konjunkturcykler då. Här kan man se då, om man tittar noggrant, att det högsta vi någonsin har haft, eller i alla fall någonsin de senaste 14 åren, är 138 osålda bostäder i balansräkningen som vi hade i Q2 2020, och vi låg på den nivån också i Q4 2009 efter finanskrisen då. Men som sagt, idag ligger vi på 67. Det högsta vi har legat är ungefär dubbla det då. Omsätter man det i pengar så är det högsta vi har haft 603 miljoner, så det är ändå ganska begränsat hur mycket kapital vi riskerar att binda på det här sättet då, om man tittar historiskt. Kassaflöde är viktigt att hålla koll på såklart också, något negativt kassaflöde i kvartalet 582 miljoner. Om vi delar upp det och tittar på från den löpande verksamheten minus 363, projektportföljen fortsätter att leverera ett fint kassaflöde, och i kvartalet så fortsatte vi att förvärva. Vi genomförde några större förvärv bland annat Lyckebacken i Lund som vi har pratat om, vi tillträdde förvärv också, bland annat Gamla Stadens Fabriker i Göteborg, så det är i grunden tycker vi är positivt. Vad gäller finansieringsverksamheten minus 219 miljoner, det är ju framförallt att vi har fortsatt att återköpa aktier för 250 miljoner i tredje kvartalet, i grunden också positivt. Resultatet av det här då är ju fortsatt att vi har en väldigt stark balansräkning med en soliditet på nästan 50%, vi har tillgänglig likviditet på 4,7 miljarder, varav likvida medel på 1,9, så väldigt solidt. Vi ser ju att det här ger oss fortsatta goda förutsättningar att vara optimistiska, som Johan sa om det dyker upp möjligheter på stora attraktiva förvärv så har vi absolut kapacitet att göra det, och vi ser också att vi har möjlighet att fortsätta återköpa aktier på det sätt som vi har gjort hittills det här året då. Ytterligare en sak att hålla koll på lite extra i tider när marknadsdynamiken förändras är ju resultatkomponenter i bostadsaffären. Jag tror att vi införde det här i den stora finanskrisen 2008-2009 just för att illustrera vad är det som händer med vår lönsamhet och projektportfölj, där vi har tre komponenter då som vi pratar om: kostnadsbaserad effekt som är liksom hur projekten rullar fram, hur mycket volym vi har i princip, sen har vi omvärderingseffekter som illustrerar lönsamheten i projektportföljen, och det sista försäljningseffekten. För överraskande så ser vi att försäljningseffekten är negativ nu, vilket den inte har varit på ett litet tag då, men det är ju helt enligt förväntat när försäljningen går ner. Tittar vi lite djupare på omvärderingseffekter så är det ju väldigt positivt tycker jag då i en situation där marknaden är lite avvaktande, vi ser kostnadsinflation, så har vi ändå väldigt positivt bidrag från projektportföljen, och det visar ju att vi har en väl konsoliderad projektportfölj med god lönsamhet, vilket känns väldigt tryggt. Lite highlights från kvartalet då. Vi har som vi har sagt några gånger nu så har vi fortsatt att göra förvärv. Som vi kommunicerade i somras så tillträdde vi ju ett stort förvärv i Lund, Lyckebacken tillsammans med OBOS. Vi gjorde ett förvärv i Staffanstorp också, så mycket i syd. Sen gör vi förvärv i Göteborg, här i Eriksberg, ett nytt förvärv som vi kommer tillträda under fjärde kvartalet. Vi köper ungefär 130 byggrätter för 160 miljoner, i anslutning till det vi håller på att bygga nu. Eriksberg har hållit på ett tag och kommer fortsätta länge, så det passar väldigt fint in i vår portfölj det här. Som jag nämnde också även i Region Väst och hos oss har vi tillträtt förvärvet till Gamla Stadens Fabriker, så jättekul att vi fortsätter att kunna förvärva och hitta bra affärer, även om vi fortfarande hoppas på några riktigt stora fina förvärv då. En annan sak som är kul att nämna och lyfta fram i kvartalet då är ju vår ambition på hållbar utveckling. Johan skriver i VD-ordet och vi är tydliga på att vår ambition är ju att vara ledande vad gäller hållbar utveckling av bostadsutvecklarna i Norden. Vi gör tre saker i det här kvartalet för att flytta fram positionerna här, dels så börjar vi klimatberäkna projekt i hela koncernen, vi börjar använda klimatförbättrad betong i alla projekt i Sverige, och vi har tidigare pratat om att vi har ett koncept för fossilfri arbetsplats och vi rullar ut det nu i hela koncernen. Dessutom i den här kvartalsrapporten och de som kommer framåt så har vi en sida där vi beskriver vad som händer på hållbar utveckling och visar våra nyckeltal på det området då, så vi lyfter ambitionen även här att illustrera vad det är vi gör och vara tydliga på det, så det känns jätteroligt. Med det så ber jag Johan att komma tillbaka och summera lite för oss. Ja, kan ju stå här tillsammans, nej men tittar vi så är det ju det här, det är viktigt att vi, ska du sälja bostäder här nu i hösten nästa år så ska det vara JM-bostäder som säljs, och vi har ju fortsatt, har vi ju legat väldigt bra i topp på det här NKI nöjd kundindex. Vi har gjort några saker för att kunderna ska känna sig ännu större trygghet, vi har en ting som heter dubbelt boendekostnadsskydd upp till sex månader, som har ökat från 10 till 20 000, och så har vi tillträdesskyddet där man kan skjuta liksom på sitt tillträde om man inte får sin bostad såld, har vi ökat från tre till sex månader. Jag tror att det är viktigt att kunderna känner en trygghet med att göra affär med JM och att man känner att man köper en bostad i bästa läge med bra standard och bra kvalitet. Vi har ju nämnt både Carl och jag att vi har ju en fin byggrättsportfölj som vi har stärkt upp nu, under årets första nio månader, och som vi säger båda två så tror jag att det kommer ge oss möjligheter, under nästa år att göra fler förvärv, så att långsiktigt så ser ju förutsättningarna bra ut. Vi har ju fortsatt låg arbetslöshet, tycker jag i Sverige, vi ser ju fortsatt att vi har växande befolkning och fortsatt inflyttning mot storstäderna, däremot kommer det vara utmanande på lite kortare sikt, så får vi se när det vänder. En del tror jag att det kommer att vända någon gång i mitten på 2023, en del säger att det är slutet på 2023 och en del säger att det är någon gång under våren 2024, och jag kan inte göra bättre bedömning än de experterna, men det enda vi kan vara säkra på det är vänder, och det gäller att ha en bra byggrättsportfölj och kunna starta fina projekt. Men det är ju avvaktande nu och kommer ju vara så säkert en period, som vi nämnde med kostnadsinflation, högre energikostnader, och ökade räntor gör ju att man är lite avvaktande, men sen möts kund och köpare och säljare och då kommer liksom när det blir stabilitet i marknaden, så kommer marknaden att se bättre ut. Jag nämnde ju också lite här med gradvis geografisk breddning att vi har växt i både Finland och Norge, men nu ser vi på byggrättsportföljen att vi gör även i Sverige och Riks också, och det är också viktigt för oss. Vi finns ju i Sverige, Norge och Finland och det är där vi ska finnas på de orter där vi finns, Tammerfors, Trondheim och de nya orterna, tittar vi framåt den här på ett två års sikt så tror jag att vi kommer ju växa på de marknader och de orter där vi finns idag. Hållbart samhällsbyggande är också viktigt för oss, som nämndes här så gör vi en del insatser nu vad gäller fossilfri arbetsplats och klimatförbättrad betong, på sikt kommer vi se mer solceller också på i våra projekt. Vi tycker att det var bra effektiva ledningssystem för att genomföra våra projekt med våra plattformar och våra projekteringsanvisningar, våra monteringsanvisningar och det är ett sätt för oss att jobba med lägre kostnader än våra konkurrenter. Satsat mycket på digital utveckling gällande våra kunder, ska kunna göra köpa och sälja i din telefon och du ska kunna göra tillvalen också digitalt på ett annat sätt, och det är sånt som vi har utvecklat oss egentligen nu under pandemin, men där vi ser ett stort intresse också nu när man kan mötas fysiskt. Vi har ju nämnt vår starka balansräkning och vi tror att det kommer ge oss möjligheter till förvärv under nästa år, men vi har inte sett det riktigt än. Väl avvägd riskprofil, det är de 66-65%, sålt bokat överliggas på 69% idag, så att långsiktigt så tycker vi förutsättningarna ser riktigt bra ut, däremot så är det ju utmanande självklart nu med en stabil, en instabil marknad kan man väl säga och osäkerhet i omvärlden. Men det är ju inte så att vi inte säljer eller bokar någonting utan det finns ju ett fortsatt intresse, så får vi se då när det vänder och när det har stabiliserat sig ordentligt, men det är sannolikt kommer det kanske ta lite längre tid än vad vi trodde här under våren, så då var vi klara och redo att svara på lite frågor. Gentlemen, at this time we'll begin the question and answer session. Anyone who wishes to ask a question may press star followed by one on their touch-tone telephone. If you wish to remove yourself from the question queue, then you may press star followed by two. If you're using speaker equipment today, please lift the handset before making your selections. Anyone who has a question may press star followed by one at this time. One moment for the first question, please. The first question is from Eric Granstrom with Carnegie. Please go ahead. Tack så mycket, god morgon. Jag hoppas jag hörs ordentligt. Hörs bra. Tack så mycket. Jag tänkte fråga lite kring syn på starter. Ni indikerar ju lite att ni vill starta mer i Q4 än vad vi såg här i Q3. Är det framförallt Stockholm och är det väldigt beroende av de här 400 enheterna? Vi vill ju starta fler och jag tror vi kommer ju starta fler, men som jag sa tidigare så hade vi kanske ambitionen tidigare och i början på året att det skulle vara i nivå med föregående år. Det ser vi redan nu att det blir mer utmanande och det är främst myndighetsbesluten, men sen är det ju också vad gäller försäljning och bokningar att vi får in bokningar i den takten. Det kan ju vara så också att vi kanske minskar någon etapp om vi hade tidigare tänkt kanske kunna starta under 20 lägenheter så kanske det blir 60-70 i något projekt istället, men främst är det myndighetsbesluten, men det förutsätter ju också att vi bokar på ganska bra här under hösten. Och nu så ser vi det kanske, det är ju kanske lite mer utmanande nu än vad vi trodde under våren, men svar på frågan, det är ju främst Stockholm. Okej, och när det kommer till Riks, förväntar ni att ni kan starta mer där också? Ni låg ju på 255 starter här i Q3, vilket ändå är en förhållandevis hög nivå. Ja, men jag tror vi tror att det kommer att bli ganska bra startnivå även i Riks. Där har vi ju inga myndighetsbeslut egentligen, men det kan ju vara så, det är ju ändå en avvaktande marknad så det är lite avhängigt också att det inte är för dystert under resten av hösten. Okej, om vi tittar lite framåt och går in i nästa år, skulle ni vara villiga att upprätthålla starterna i förhållande till försäljningen? Med andra ord, ni ligger ju på 69% sålt bokat idag. Tror ni eller bör vi förvänta oss att den kommer ner till 60% eller kanske till och med under 60%, vilket ni ju har varit historiskt sett några gånger? Jag skulle tro att vi kan hamna på de nivåerna där vi historiskt har varit, runt 60% och kanske något kvartal lite under, men vi vill ju inte gå jättemycket långt under 60%, men enstaka kvartal kan vi säkert göra det. Ser ni någon stor skillnad mellan kunders benägenhet att köpa en lägenhet ju närmare färdigställande ni kommer? Absolut, så är det ju. Det är ju så att ju närmare färdigställande vi kommer, desto större är benägenheten att täcka, för då går man ju ofta, ofta har man ju en bostad som man säljer och då vet man vad man får betalt för den. Så i en avvaktande marknad, i en omställning så att säga i marknaden, så är det lite tuffare för oss som har nyproducerade bostäder med inflyttning om två år jämfört med successionsmarknaden. Okej, och när man tittar på priser när ni startar nya projekt nu, ni brukar ju normalt sett inte ligga längst ut på kurvan kanske, men hur har ni gjort med prisjusteringar i nystartade projekt? Gör ni några sådana nu givet marknadsförutsättningarna eller är det någonting som ni tror kommer senare kanske? Ja, givet marknadsförutsättningarna så har vi inte sänkt några priser i projekt generellt under året. Däremot så kan vi ha enstaka lägenheter när vi närmar oss inflyttning som vi har gjort prisjusteringar på. Tittar man på priserna, det som är prissatt här under tredje kvartalet, då tittar vi hur marknaden ser ut och så, så att jag tror vi, jag kan inte säga att vi har sänkt priser. Ofta har vi lite rabatt jämfört med andrahandsmarknaden, så man kan ändå säga att vi har varit förhållandevis stabila priser på det vi har prissatt här under året. Jag nämnde priserna också, Bunkhagen plus 80 och låg på 50 i Igelstad och i Landskrona så tror jag vi ligger på knappt 50, och det är de bedömningar vi gör idag. Vi är rätt prisnivå idag, men vi har inte höjt några priser som vi normalt gör när vi startar nya projekt, det har vi inte kunnat göra. Okej, och min sista fråga gällde KF-projektet. Ni nämnde att ni förväntar eller hoppas i alla fall på ett regeringsbeslut under Q4, och givet att ni använder successiv vinstavräkning, om ni får ett positivt beslut i Q4, kommer den successiva vinstavräkningen i Q4 att då innefatta tidigare kvartal? Med andra ord, man arbetar upp det som har arbetats upp fram tills då. Kommer vi att se Q4 eller bör vi förvänta oss att den första resultatavräkningen kommer från och med Q1? Nu har vi ju en regering på plats och det är ju bra, för då är det ju lättare att få ett regeringsbeslut. Då blir det ju så att vi har ju sålt det för 2,4 miljarder. Vi har ju inte berättat vad vi har för kostnader i det projektet, däremot är det ju som du säger, om vi får det beslutet i november, då kommer ju all upparbetad kostnad multiplicerat med en tänkt marginal komma under Q4. Okej, och sen fortsätter det att löpa fram till färdigställande? Sen kommer det, det kommer resultat, kommer beslutet så blir det resultat, så kommer vi fram 2022, resultat 2023, resultat 2024 och lite grann 2025, eftersom det var frånträde första kvartalet 2025. Precis, och det vi kan säga där också är väl att så här långt så har vi upparbetat ungefär en tredjedel av det projektet. Ja. Okej, tack så jättemycket, det var mina frågor. Du kan ju ta nästa. The next question is from the land of Frederick Stensved with ABG, please go ahead. Tack för det, några frågor från min del också, jag kan börja med en uppföljningsfråga på den sista diskussionspunkten här precis. Carl, du sa en tredjedel är upparbetat, är det en tredjedel av byggkostnader eller en tredjedel inklusive mark? Inklusive mark. Jättebra, tack. Sen om vi går över på starter, det har också diskuterats både av Coles och av tidigare frågeställare här, men Johan, du nämnde att ni har några projekt med ganska bra bokningsnivå och några under 30%, men något typ av snitt på det som är startat här i Q3 på 35%. Var går smärtgränsen i att starta nya projekt vad gäller bokningar generellt sett? Ja, men det är svårt att säga någon smärtgräns, men vi vill ju ha 30-50% i koncernen på det vi startar, så då kan man väl säga att smärtgränsen går väl ungefär 30%, att vi inte vill gå lägre än det vad gäller koncernen när vi startar nya projekt. Men det kan ju vara så att om det är något, för att säga någonting, om vi till exempel i Lomma där vi har byggt tusen bostäder, om vi har sålt alla dem och vi ska starta projekt på, för att säga, 60-70 lägenheter, sådana projekt då så startar vi utan en enda bokning, så det beror på lite var vi är också någonstans. Men tittar vi på det vi startar, om man tittar på koncernen, så skulle jag säga cirka 30%. Jättebra, tack, tack så mycket för det. Återköp i kvartalet var 250 miljoner. Det är högre än tidigare kvartal. Är det en nivå som ni tycker är rimlig även framöver, om vi, med bortsett från att man behöver nya årsstämmobeslut och sådär på årlig basis också? Jag tror under andra kvartalet återköpte vi för 200 miljoner, och det är närmare där som vi kommer ligga i snitt. Nu har vi återköpt lite fler i Q3. Vi har lite fler handelsdagar i Q3 och Q4, definitivt jämfört med Q1, så det kommer påverka lite de volymerna i kvartalen, men jag tror man ska titta på Q2 för inriktningen över tiden. Utmärkt, tack så mycket, och sen en sista fråga från min del, vad gäller kostnadskalkyler i BRF-föreningar och att få dem godkända av Boverket och så vidare. Nu är räntekostnader upp och elkostnader upp och värmekostnader upp och så vidare, går det att dela med sig av något när det kommer till den dialogen, eller är de, ska vi säga, är Boverket så pass bakom kurvan att det fortfarande är 100% ligger på att försöka estimera det här, eller finns det någonting som kommer förändras från deras håll också som kommer påverka? Nej, men vi kan väl säga så här, det är ju så att när vi tar fram ekonomiska planer eller våra bostadsrättsföreningar tittar på de ekonomiska planerna så fungerar det ju så att nu när vi har lite ökade kostnader, ökade energipriser, lite ökade räntor, så kan man väl säga att det går inte att dra något snitt heller, men i projekt vi startar nu jämfört med ett för ett år sedan så är årsavgifterna upp någonstans mellan 10 och 30% när man tittar på helheten. Okej, så priserna är upp 10% till 13% och det går från exakt samma nivå av skuld i föreningen? Ja, 10% till 30%, och det beror på att det är ett högre, främst att det är ett högre ränteläge idag än för ett år sedan. Ja, jättebra, det var allt från min kant, tack så mycket. Tack. Ladies and gentlemen, if you would like to ask a question, please press star followed by one on your telephone. There are no further questions at this time. I hand back to Johannes Kocklund, CEO, for closing comments. Thank you. Thank you, tack så mycket. Då tackar Carl och jag för visat intresse, och nu har vi rapporterat första årets första nio månader, så kommer vi tillbaka i början på nästa år. Tack för att ni har lyssnat, och vi får jobba hårt med vår försäljning framåt här. Det tror jag kommer att vara det viktigaste för JM. Tack, hej. Tack så mycket.