[Foreign Language]Hej och varmt välkomna till DNBs Småbolagsdag. Mitt namn är Mattias Karlsson och jag kommer att moderera nästa presentation. Nu ska vi fokusera på fastigheter. Med mig här på scenen så har jag Logistri Fastigheters VD David Träff. Varmt välkommen, David. [Foreign Language] Tack så mycket. Kul att se allesammans. Det är jag som ska ge en liten kort presentation av Logistri. Vi ska se till att den här sitter okej. Logistri, vi är ett fastighetsbolag som investerar i verksamhetskritiska fastigheter inom segmenten lager och lättindustri. Vad menar vi då med verksamhetskritiska fastigheter? Det är fastigheter som våra hyresgäster behöver varje dag för sin produktion och för sin logistik. Vi märkte under covid kanske att kontor inte nödvändigtvis är en verksamhetskritisk tillgång, utan vi kunde gå hem och genomföra vårt jobb hemifrån. Våra hyresgäster behöver vara i våra fastigheter varje dag när de utför sitt arbete, så att säga. Bolaget har en väldigt stabil bas. Vi har välmående hyresgäster, långa hyresavtal, vi har en hög överskottsgrad som vi ska prata en del om. [Foreign Language] Vi har drygt en tredjedel av portföljen i Stockholm, Göteborg och Malmö, och fastigheterna finns från södra och mellersta Sverige. Vid utgången av tredje kvartalet så hade vi fastigheter för 2,7 miljarder, och vi har vuxit ganska så kraftigt de senaste 18-24 månaderna. Bolaget bildades 2017, och då hade vi en portfölj på 600 miljoner i fastighetsvärde, och vi har som sagt då vuxit till 2,7 miljarder nu vid utgången av Q3. Med annonserade förvärv som vi har i pipelinen som vi kommer att tillträda så kommer vi komma till 4,3 miljarder 2027. Vi har gjort den här tillväxten, tycker vi då, väldigt disciplinerat och kunnat visa upp att vi har kunnat göra det även lönsamt och växa då. [Foreign Language] Det måttet som vi primärt fokuserar på, det är förvaltningsresultatet, och det är alltså från en hyreskrona som kommer in, så blir det driftnetto när man har tagit bort fastighetskostnader, och sen när man tar bort administrationskostnader och finansnetto, då kommer vi till förvaltningsresultatet, vilket man kan se som ett rörelseresultat efter finansnettot. Nere i bilden så ser ni några av de fastigheterna som vi har förvärvat under det senaste året. Det är Wiretronic i Vänersborg som får en ny anläggning. I mitten där så tittar vi på Hitachi Energys fabrik i Smedjebacken och en lättindustrifastighet i Nyköping. Som avstamp i analysen när vi tittar på nya investeringar så börjar vi alltid med hyresgästen. Vi gör en analys av: Är det här en hyresgäst med god betalningsförmåga? Är de i en bransch som vi tror på långsiktigt? Och är det några som vi kan bygga ett långsiktigt partnerskap med? [Foreign Language] Sen går vi vidare och tittar på fastigheten. Vi vill att det ska finnas ett tydligt samband, att den ska vara verksamhetskritisk för hyresgästerna, att de behöver den här fastigheten långsiktigt, så att de är beredda att teckna långa hyresavtal med oss och att vi kan investera med dem under lång tid och på så sätt växa organiskt med våra hyresgäster. För alla fastighetsbolag så är läge viktigt. Det är såklart en stor del av vår analys också, men vi kan vara mer agnostiska med att vi behöver inte nödvändigtvis köpa fastigheter som ligger i ett kluster. Det beror på att vi tecknar hyresavtal med villkor som ofta är triple net eller netto. Det innebär att hyresgästen sköter om daglig drift och skötsel och underhåll av fastigheten, och då kan man sprida ut sig något man inte behöver vara där varje dag. [Foreign Language] Vi har gjort rätt så mycket förvärv det senaste, och vi har fortsatt en del förvärv som vi har avtalat men ännu inte tillträtt. Ett förvärv i Tranås och ett i Gislaved har vi tillträtt nu i Q4, och under nästa år så tillträder vi två fastigheter, en i Norrtälje och en i Vänersborg. Så har vi ett större projekt som vi annonserade för ungefär en dryg månad sedan. Tillsammans med Hitachi Energy så ska vi bygga deras nya logistikcenter i Ludvika. Hitachi Energy är en verksamhet som växer väldigt mycket, och man bygger nu ut sin fabrikskapacitet bland annat i Ludvika. Det skapar ett behov av att flytta den lagerkapacitet som fanns på fabriksområdet, plus 17 andra sajter till en och samma logistikcenter. Det är det logistikcentret som vi tillsammans med säljaren Mälaråsen ska uppföra för dem. [Foreign Language] Det tar oss till de här 4,3 miljarder i fastighetsvärde, och den här tillväxten är helt finansierad med våra egna medel just nu. Vi har även pengar nog och kapital nog att kunna ta oss till vårt mål som är 5 miljarder vid slutgången av 2028. Då ser vi att med den affärsplan vi har lagt och med de affärer vi har gjort så ser vi att det ska kunna generera ett förvaltningsresultat på årsbasis på över 200 miljoner. Så det är målsättningen: öka fastighetsvärdet, öka antalet fastigheter för att diversifiera risken men att bibehålla lönsamheten. Vi har pratat en del om hyresduration. Kontraktstiden i portföljen är sju år, och vi har sedan 2023, när vi har börjat jobba med att diversifiera hyresgästbasen, nya hyresgäster in, se till att de har en bra spridning över det svenska industrispektrumet, allt för att bygga ett så stabilt bolag som bara möjligt. [Foreign Language] En skillnad är också att vi från 2023 hade bara ett externt lån med en utländsk aktör. I dagsläget så är vi helt finansierade i den svenska bankmarknaden, plus en noterad obligation där vi har relationer till fem svenska banker som är med och supporterar oss på resan. Som målsättning så har vi att vi ska växa bolagets förvaltningsresultat per aktie med 15% per år, något som ryms i de här förvärven som vi nu tillträder, och att vi ska ännu generera 15% på eget kapital. Med en fortsatt relativt sett begränsad risk vad gäller vår skuldsida, att hålla nettobelåningsgrad under 58% och hålla en räntetäckningsgrad på över två gånger. Det kan man säga att det har varit en del av bolaget från början att hålla de här riskerna begränsade. [Foreign Language] Det gjorde att vi under den perioden som var när många fastighetsbolag var tvungna att stå på bromsen kunde vi istället gasa. Det har gjort att vi kunnat göra nyinvesteringar i en marknad som har varit väldigt gynnsam och som fortsatt är väldigt gynnsam. Nu finns det mer kapital, det finns bankerna är enklare med villkor och det finns möjlighet att göra väldigt bra affärer. En lång hyresduration skapar stabilitet i intäkterna. En annan del är att vi tecknar framför allt nettohyresavtal där vi har en låg kostnadsrisk. En stor del av varje hyreskrona blir till driftnetto och har varit så stabilt sedan bolaget bildades egentligen och ser man de senaste åren har vi legat någonstans mellan 94% till 91% av hyresintäkten blir driftnetto. Vi har också operationellt sett haft i princip fullt uthyrda fastigheter varje år. [Foreign Language] Den enda plumpen i protokollet är en vakans i Stockholm som vi håller på att jobba med nu, men i övrigt så har vi haft fullt uthyrda fastigheter och det är vi väldigt stolta över. Tittar man lite i jämförelse mot våra peers så kan man väl se att i de här måtten så är vi bäst i klassen, framför allt vad gäller överskottsgrad. Tittar man på hyresduration så kan man säga att den skiljer sig lite från att i storstäderna där har vi ungefär fyra år i snitt. Det är ett strategiskt val. Där ser vi att utbud och efterfrågedynamiken gör att man har ett högre tryck på hyrorna, lägre vakansrisk, vilket gör att vi kan leva med att ha lite kortare hyresavtal där för att få en högre hyresutveckling i storstäderna. [Foreign Language] Det kan man säga att ute i regionstäderna då är vi i över nio år på den durationen. Så det är i jämförelse med till exempel Logistri som kanske inte har i storstäderna, så är vi. Att jämföra med dem när vi tittar på regionstäder. Det här är aktuell intjäningsförmåga. Det är en ögonblicksbild egentligen hur bolaget såg ut vid utgången av Q3. Om man står 1 oktober med den portfölj vi äger och de kontrakten vi har, och så räknar man tolv månader framåt, då ser man att ungefär en hyreskrona blir till lite drygt 50 öre i förvaltningsresultat. Det är för att vi har en väldigt låg del som försvinner för fastighetskostnader och relativt sett också en effektiv administration och finansieringskostnad. Så det gäller att när vi växer att hålla koll på det här och att se till att vi fortsätter att generera ett högt kassaflöde. [Foreign Language] Per aktie så är vi ungefär på 1,30 kronor per aktie framåt mot förvaltningsresultatet. Den här tidslinjen tar avstamp då efter att vi gjorde ett lite större förvärv 2019. Sen var vi något avvaktande under åren 2020 och 2021. Då tyckte vi att marknaden var för het. Det var svårt att hitta objekt till rätt pris. Styrelsen var lite avvaktande, plus att man hade ett upplägg där man inte hade en egen anställd VD. Utan jag kom in 2023 i ett läge där man såg att nu fanns det möjlighet att växa. Vi kom från en nivå där vi hade låg skuldsättning, vi hade sett att hyresgästerna stod pall och mådde bra, och då såg vi att nu är det dags att stå på gasen. Det har vi gjort, och vi ser att hyresintäkter och driftnetto har ökat på bra. [Foreign Language] Bibehållen marginal, och vi ser att det är nu vi också får utväxling på förvaltningsresultatet på riktigt när vi får helårseffekter för 2026. För att sammanfatta: ett högt och stabilt kassaflöde, grunden i vår verksamhet. Vi har lyckats växa bolaget disciplinerat. Vi har köpt de flesta fastigheterna sten för sten, en i taget. Gjort vad vi tycker är en väldigt noggrann analys på att de hyresgäster vi tar in ska verkligen ge oss en diversifierad kundbas som gör att vi står ännu starkare nu när vi växer. Vi jobbar med verksamhetskritiska fastigheter. Vi har en lång hyresduration, men våra hyresgäster har ofta suttit mycket längre än vad hyresavtalen ger sken av. Vi har några hyresgäster som snart kommer att komma in på att de har suttit i samma ställe i 100 år. Det är verksamhet som inte flyttar. [Foreign Language] Man har sin tillverkande industri på en plats. Det finns få rationella anledningar att flytta därifrån. Det blir dyrare med nyproduktion. Det blir dyrare med att ha ett stopp i produktionen. Därför är det bättre att jobba tillsammans med oss och att utveckla de här fastigheterna över tid så att de är anpassade till deras verksamhet när de växer. Jag tror jag stannar där. Tack så mycket, David. Spännande. Vi öppnar upp för frågor, och självklart publiken får ställa frågor, och även ni som är med digitalt kan ställa frågor via chatten. Vi har en mikrofon här som Vilgot kommer gå runt med. Jag kan väl börja då. Ni har ju mer eller mindre boxat in tillväxten fram till 2028. Hur har den finansierats? För ni har gjort en del refinansiering nyligen. Kan du berätta lite mer om det? Vi börjar där. [Foreign Language] Vi refinansierade det här stora lånet som vi hade med en utländsk aktör, M&G, nu i Q4. I samband med det så tog vi ut ett lite större lån mot den portföljen som vi hade finansierat, och vi skapade lite extra likviditet. Vi gjorde även en riktad nyemission på 350 miljoner, fick in lite nya ägare och nytt kapital, plus att vi har fått byggkreditiv från två svenska banker då att genomföra det här projektet, plus de här tillträderna som vi har kommande nu. Vi har gjort två av dem och har två till nästa år. Så allt kapital som vi behöver för den delen är finansierat med det vi har gjort nu i de senaste månaderna egentligen, plus att bolaget i sig självt genererar ett högt kassaflöde så vi kan fortsätta investera. [Foreign Language] Så med det kassaflödet som ni genererar själva kan ni addera ungefär cirka 600 miljoner i nya fastigheter. Då kommer vi till 5 miljoner 2028. 5 miljarder? Ja, 5 miljarder. Ursäkta. Nollade för lite där. Det viktiga är ju det som verkligen är transformativa här, det är ju Ludvika-affären. Hur kommer det sig att lilla Logistri fick göra en sån jättestor affär med Hitachi och få just dem också direkt avkastningskraven 7,1%? Ja, det kommer av att vi har ett nära samarbete med ett bolag som heter Mälaråsen som har gjort ett antal affärer tillsammans med oss. De vi köpte Smedjebackenfabriken som Hitachi har sina HVDC-anläggningar i, och då genom det lärde vi känna Hitachi. Mälaråsen hade en upparbetad relation till dem, och vi visste att de hade så pass tryck i sin verksamhet att de stod inför en stor investering i fabriken i Ludvika. [Foreign Language] När vi pratade med dem så förstod vi att det var extremt viktigt för dem att ha en lagerhållning som var nära till produktionen så att det kunde bli en integrerad del av deras site. Man kommer när det här är klart kunna köra, eller man budgeterar för att köra 300 transporter om dagen med lastbil mellan fabriken och lagret. Så det blir som en integrerad del av fabriken, och då finns det egentligen bara den här platsen där vi bygger nu som uppfyller det kravet. Det fanns ett detaljplan som tillät byggnation, och Mälaråsen tog en markanvisning på den marken. Då gjorde vi att vi hade den sajten som de behövde, och vi Mälaråsen hade mycket lyckosamt uppfört den här fabriken i Smedjebacken, så då blev det ett samarbete som vi kunde jobba vidare på. Så Hitachi var liksom committed till att det här är rätt plats. [Foreign Language] Vi har Mälaråsen som kan genomföra projekt som vi vet att vi har track record med, och vi hade möjligheten att kunna skaffa kapitalet då för att kunna genomföra projektet. Så vad finns det för risker med det här? Jag menar, Hitachi kommer ju stå för 30% av era hyresintäkter. Ni har ett långt hyresavtal på 15 år. Hur ska man se på det som investerare? Nej, men det finns väl egentligen en handfull hyresgästerverksamhet som jag har varit beredd att ta en sådan koncentrationsrisk mot, där jag tror att Hitachi kanske är högst upp på önskelistan. Man har en extremt långsiktig affär. Man har funnits i Ludvika i 120 år. Man har en lönsam verksamhet som funkar med en extrem efterfrågan. Så det tickar boxarna för oss att vi tycker att det är en affär för oss att göra. Den kommer vara relativt stor för oss. [Foreign Language] Vi kommer att exponera oss mot Hitachi, men vi ser ju framför oss att 5 miljarder dit har vi kommit nu. Vi ser sannolikt att nästa målsättning är nog kanske att dubbla bolaget igen då. Då kommer relationen såklart minska. Sen så, men som sagt, vi är bekväma med den kreditrisken och den exponeringen mot just det bolaget, och det är ett exceptionellt bolag. Om man tittar på de finansiella effekterna av just Ludvika, med tanke på att det är en så pass stor affär, vad är de hyresintäkter, förvaltningsresultat, effekter på belåningsgrad? Vi ser väl att om vi tar det från hållet du ställde frågan, men belåningsgraden kommer ligga ungefär kring det vi har i portföljen, något lägre kring själva projektet då. [Foreign Language] Och sen så ser vi att när vi får fulla intäkter från den här affären, vilket vi tror kommer vara ungefär kring Q2 2027, då ser vi att förvaltningsresultatet på aktier tar ett ordentligt hopp. Vi kan ju räkna med att vi har åtminstone samma marginal i den affären på förvaltningsresultat som vi har i portföljen i övrigt. Så kring 50 miljoner förvaltningsresultat kommer vi komma in. Så det blir en liten champagnekorkeffekt i Q2 2027. Det kommer bli en liten trappa i resultatet, ja. Okej, ja, bra. Har vi några frågor från publiken? Där har vi en fråga. Du kommer få en mikrofon där. Varsågod. Ja, hur ser konkurrentbilden ut? Är det andra som har den här hyresättningsmodellen eller inte? Jag känner igen den från England. Ja, men i Sverige kanske inte är så vanligt. [Foreign Language] Ja, men det som är lite särskilt är att vi gör mycket sell and lease-backs och gör gärna en sell and lease-back i kombination med den här typen av hyresavtal. Det finns ju andra bolag som gärna gör en stor del triple net och tycker att det är bra, men de säger ofta att det inte finns så mycket investeringsobjekt med den typen av villkor på. Jag tror att de flesta kommer av att man gör antingen den här typen av greenfield-projekt eller att man gör sell and lease-backs där man säger liksom att ni har varit herre i ert hus, ni har skött om allting, ni känner huset sedan innan, och då är de bekväma med att fortsätta förvalta det som att det vore deras eget under hyrestiden. Det kommer av att vi gör rätt mycket sell and lease-backs om vi har den avtalsstrukturen då. [Foreign Language] Det är det är någonting som man kan prata om med sina kollegor då, hur mycket netto det är i hyresavtalen. Ibland så gillar man att säga att man har triple net för att det är en låg kostnadsrisk, men det blir väldigt tydligt de bolagen som har de villkoren på riktigt att man får en väldigt hög överskottsgrad. Om man bara säger att man har triple net men har en överskottsgrad på kring 70%, men då har man nog inte de villkoren utan då har man nog läckage i fastighetskostnader. Okej. Har vi några mer frågor här? Ja, vi ska få en mick också här. Vi är noterade på Spotlight och största ägare är Solid Capital, de sitter på Åland, och sen så har vi de äger ungefär 25% av bolaget. Vi har Cidro Förvaltning med Peter Lindell som nummer två. [Foreign Language] Sen har vi två personer i vår styrelse, Patrik von Hacht och Mattias Ståhlgren, som äger ungefär 10% ihop. I styrelsen sitter det ju i princip 40% representerat av bolaget. Det har varit en väldigt stabil ägarbild egentligen från att bolaget bildades, och man har haft i princip topp tio-listan intakt, men de har varit med och supporterat bolaget genom en lite större transaktion 2019, en företrädesemission 2023, och nu när vi tog in 350 miljoner här alldeles nyligen så var även de med på en del av det. Vi pratar ju om att finansieringen är klar för de kommande tre åren och ni förväntar att mer än dubbla förvaltningsresultatet. 5 miljoner i fastigheter 2028 gentemot 2,7 nu. Kan man göra mer? Kan ni växa snabbare? Finns det en pipeline för att göra det? [Foreign Language] Ja, men vi tycker fortfarande att vi ser väldigt mycket bra objekt. Vi tycker att de är rimligt prissatta. Det var ju lite det som stoppade bolaget att växa mellan 2019 och 2023, då att man tyckte att det var liksom egentligen inte en gynnsam marknad att växa i. Det var lite för tajt marginal och för låg avkastning på den nivå man skulle komma in på. Nu tycker vi istället att det är bra nivåer. Vi tycker att de är mer lika historiska genomsnitt för vårt segment. Vi är ju i ett relativt högavkastande segment om man jämför med bostäder eller andra delar. Det är ju för att du har oftast då en fastighet och en hyresgäst, och det skapar en viss risk. Sen har du en likviditetspremie i att du kanske inte alla ligger på Biblioteksgatan. [Foreign Language] Men om du är duktig på att göra analysen kring rätt hyresgäster och att du kan analysera det här om att är det här ett långsiktigt behov för hyresgäster, är det här en långsiktig affär för dem också? Då kan du verkligen välja rätt i det här och få en väldigt bra riskjusterad avkastning. När vi kan göra affärer kring 7% direktavkastning då och finansiera det på de nivåerna vi gör nu, då blir det väldigt lönsamt. Ja, ni har ju vuxit väldigt stabilt med en stark balansräkning och ni har triple net-avtal som har gått igenom. Ni har alltså långa hyresavtal, verksamhetskritiska fastigheter. Är det heliga korj för Logistri framöver också? Att vi ska äga dem i all tid, tänker du? Ja, men alltså ja, vi gör alla investeringar på det sättet vi tänker att vi ska äga fastigheten för all tid. [Foreign Language] Sen så ser vi att vi kan behöva justera portföljen över tid. Vi har en balans nu med storstad representerar lite drygt 30%, 34% av portföljen. Där kan det ju bli taktiskt att se över, ska vi vara, de marknaderna kommer prismässigt tajta till först. Och eftersom vi tycker att kassaflödet och förvaltningsresultatet är det viktiga, så kan det vara effektivt för oss att byta en fastighet där till att investera kanske i någon annan plats med vad vi tycker är bättre avkastning då. Så på det sättet så finns det väl kanske inga heliga kor då, men vi gör alla beslut om att vi ska äga det i all tid. Och du sa någonting innan det här, men vi pratade om intäktsidan och driftnetto, men på skuldsidan har vi ju nu tagit upp belåningsgraden ganska så mycket från där vi kom ifrån. [Foreign Language] Men det som vi har varit väldigt noggranna med då är att om vi tar mer risk vad gäller belåningsgraderna, så har vi sett till att durationen i vår ränteportfölj ska matcha det här. Vi har tagit ut en väldigt mycket räntesäkring i swappar, så vi har en duration på räntan som kommer vara ungefär fyra år. Så att vi lyckades väldigt bra igenom den inflation och ränteuppställning som var nu på grund av att vi hade ett lån med fast ränta. Det var ju bra timing och det vi lyckades få en väldigt fin avkastning av det då. Men nu har vi sett till att vi inte bara ska ha tur med timing, utan vi ska också ha en strategi för att om det här sker igen så ska vi stå stabilt. [Foreign Language] Och vi tror liksom att det är en risk som vi inte vill tjäna pengar på, utan att det är en risk som vi ska liksom boxa in. Bra. Tack. Tack så mycket för din presentation och tack för att du kom hit. Och tack till alla som var med.