Sådär. Hjärtligt välkomna allihopa till Oscar Properties kapitalmarknadsdag. Med mig har jag hela management från Oscar Properties. Oscar Engelbert heter jag, är vd, har varit vd ett bra tag för det här bolaget just nu. Jag tänkte att vi kort börjar med en inledning där alla presenterar sig själva. Kan börja med Mark. Hallå allesammans, Marc Siösteen heter jag. Jobbar som förvaltningschef här på Oscar Properties och är inne på min sjunde vecka. Kort om mig. Ja, Per-Axel Sundström, CFO. Alla kallar mig Pax, det får ni också göra. Jag har varit här sedan September 2019 när det blåste som mest. Nu, ja, det är det enda jag kan säga. [/Foreign language] Sara Ekvall heter jag. Jag jobbar med finansiering. Jag har varit på Oscar Properties sedan maj 2017 och där innan var jag på Danske Bank. [Foreign language]Fanny Algstedt heter jag. Jag jobbar med transaktion på Oscar Properties och har varit i bolaget sedan början av 2021.[/Foreign language] [Foreign language] Ni kommer få se mer av alla de här lite senare för de kommer att hålla en presentation individuellt. Nu får ni lämna skärmen så att folk ser vad vi ska prata om i dag. Som sagt, välkomna. Vi kort, vad vi ska prata om i dag. En kort introduktion till vad som har hänt sedan 2016 då vi hade vår senaste kapitalmarknadsdag. Det är ett tag sedan. Det har hänt mycket sedan dess. Jag kommer prata lite om vad har vi gjort, var är vi i dag. Vi kommer prata om våra finansiella mål, våra operativa mål. Vi kommer prata om vår strategi framöver, hur ska vi växa. Fanny kommer gå in och börja prata om transaktionsavdelningen. Vad har de gjort? Vad ska de göra? Och hur ska de nå vårt mål om SEK 20 miljarder? </Foreign language] Vi har sedan fastighetsförvaltningen, där Mark ska berätta om hur han ska lyckas med att höja hyror, förlänga avtal, skapa värden i portföljen. Han kommer även gå in och visa på delar i portföljen så att ni får en känsla för vad är det för typ av fastigheter som vi äger och har förvärvat och hur förvaltningsavdelningen jobbar. Därefter så kommer Sara komma in och berätta om hur finansieringen ser ut i bolaget, vad hon ska fokusera och jobba på under den här treårsperioden fram till slutet på 2024. Sen så kommer då Pax komma in och börja prata balansräkning, kommentera kring helårssiffrorna och kvartal fyra. Lite andra anekdoter kring vår resa sedan han började 2019. Oscar Properties i dag. [Foreign language] Jag tänkte, det är inte alla som har hört mig kanske berätta vad som har hänt sedan 2016 för de som var på senaste kapitalmarknadsdag. Om man inte har läst media så kanske det kan finnas en anledning att jag berättar lite kort om var vi är och varför jag har gjort den här omvandlingsresan. Jag ska inte tråka med alltför mycket om historia, men anledningen till att vi gjort om bolaget är ju att vi var ju i en fullblodad kris från slutet på 2017 fram till sommaren 2020. Vi gjorde ett omvandlingsarbete som påbörjades under 2017 i att amortera på skulder och avsluta de projekten vi hade. Anledningen till att vi landade i den här nya resan var mycket till att vara en börsnoterad utvecklare med den storleken som vi var på bolaget är svårt. [Foreign language] Det är svårt av många olika anledningar och det är mycket saker och ting som har hänt i marknaden sedan vi börsnoterade bolaget 2014. Ett är att redovisningsmetoden ändrat. Vi kan ta successiv vinstavräkning längre, vilket innebär att du kan bara som bostadsutvecklare redovisa denna vinsten när du avslutar projekten. Har du inte tillräckligt många projekt som avslutas varje kvartal eller något projekt som avslutas varje kvartal, så kan det bli mycket lätt bli så att det blir väldigt hoppigt i din redovisning, vilket gör att det blir svårt att följa bolaget. Det andra är att sedan när jag började 2004 och jag jämför mot vad vi är i dag så är det en otrolig skillnad mot hur kommunerna jobbar. Vi kunde ha en detaljplan klar på två år. [/Foreign language] Vi visste innan vi köpte fastigheten att vi faktiskt skulle ha en detaljplan klar på 1 eller 2 år. I dag får du inte ens svar av kommunen inom 2 år, om du ens kan påbörja en detaljplan. Bygglov kan ta alltifrån 1 halvår till 4 år. Det är otroligt svårt att driva en utvecklingsbolag som baserar sig på att din viktigaste motpart ska leverera både detaljplan och bygglov, men de levererar aldrig i tid. Det är ju svårt som noterat bolag att inte kunna visa på en förutsägbarhet eller veta när man kan planera produktionsstarter. Sist men inte minst, så måste man som utvecklare kunna säga att nu är marknaden för högt värderad. Vi tycker att bostadspriserna är för höga, vi tycker byggrättspriserna är för höga. Vi vill sitta still och inte göra någonting. Det är också svårt att göra i noterad miljö. Krisen kopplat till de här anledningarna gjorde att vi sa då sommaren 2020 att när vi hade klarat av allting som vi skulle leverera på i att leverera gamla projekt, amortera på skulder, så skulle vi påbörja en ny resa, vilket då skulle bli en förvaltningsaffär. Den började och inleddes under hösten 2020 och vi gjorde vårt första förvärv i december 2020. Fanny kommer prata mer om det förvärvet, men vi köpte en portfölj för cirka SEK 1.5 miljard och det blev startskottet på den här nya resan. Vi har sedan dess på 15 månader köpt för cirka SEK 7 miljarder. Vad gör vi för någonting? Jag kommer att fokusera lite mer på det i nästa bild. Kort kan man säga vi köper opportunistiskt, vi köper förvaltningsfastigheter. Ingen specifik geografi, vi är öppna för att vi kan köpa var som helst. Det viktigaste är att fastigheten ska vara rätt. Tror vi att när vi når vårt mål om SEK 20 miljarder så kommer det att finnas skäl att vissa delar eller vissa delar i geografin kommer vi att avyttra för att det kanske inte är rätt läge att vara där. Men det kommer jag också se att i kartan utifrån det vi har köpt så kommer ni att se att sakta men säkert så börjar det byggas kluster i det vi har köpt. Minst 5.5% avkastning ska vi köpa till. Vi fokuserar framför allt på industri, lager, logistik och kontor. För tillfället håller vi oss från bostäder. Vi tyckte att det är svårt att få avkastning på det. Vi tycker att det är ganska högt värderat. Samhällsfastigheter är för dyrt, också ganska högt värderat. Största fokuset är som sagt kring kontor, lager, logistik och industri då. Kort, jag pratade om värdet som vi har köpt för SEK 373 miljoner i hyresintäkter. En loan to value på 64%. Totalt sett 534,000 sq m och en WALT på 3.6 år. Tittar man till de här siffrorna så kan man också kort säga att ingångsvärdet per sq m i hela portföljen är 12,000 SEK per sq m. Då är 28% av portföljen i Stockholm. Det tycker vi är en låg och en bra siffra. Vi har också 930 SEK per sq m i hyra i hela beståndet. Vi tror att det finns potential i den hyran. Det kommer Mark Sjösten prata också om lite senare. Här är våra tre kärnområden. Det första är då förvaltningsfastigheterna. Det har jag pratat tidigare om, det är fokus på minst 5.5%. Idén är fokus på kassaflöde. Vi fokuserar oerhört mycket när vi köper tillgången på att titta på hyresgästen, men framför allt på uthyrningsrisken. Tittar man historiskt på de fastighetsbolagen så är inte oftast den största risken på hyresgästen för hyresgästerna brukar betala sina hyror i tid. Största risken är ju om hyresgästen flyttar när kontrakten går ut. Så att när vi köper, så lägger vi oerhört mycket fokus på att förstå hyresgästens, hur mycket de har investerat i lokalerna, var får vi tro att de ska sitta kvar. Det händer väldigt ofta att vi själva tar kontakt med hyresgästerna när vi köper för att försöka få en förståelse för hur investerade är de i lokalerna. Tror vi att de kommer att sitta kvar? Det finns många fall då vi avstår från en affär efter att vi pratat med hyresgästen, men det finns också flera fall där vi känner en större trygghet efter att prata med hyresgästen och skapat oss en bild av att de faktiskt kommer att sitta kvar. Här är absolut största fokuset när vi tittar på en affär. Det är vad händer om hyresgästen flyttar? Vi vill inte investera så mycket pengar om de ska flytta. Vi vill säkerställa att om de flyttar någon dag så kan vi dessutom då hyra ut den här fastigheten eller lokalerna utan att behöva investera alltför mycket också. Vi köper gärna triple net, det vill säga fastigheter som, där hyresgästen står för underhållet. Det enda vi gör är att skicka ut en avisering per kvartal. Det kräver inte så mycket förvaltning. Det är väldigt enkelt att förvalta eftersom det enda vi gör är att skicka ut en hyresavisering. 38% av beståndet är i dag triple net. Vi vill att den minst ska vara kring de nivåerna. Vi jobbar gärna i förvaltningen med att omvandla vanliga hyresavtal från när vi köper dem till att det ska bli triple net istället när vi omförhandlar hyresavtalen. Att vara i den här branschen, Fanny kommer prata mer om det på transaktionssidan, men det är oerhört viktigt att ha ett bra nätverk. De flesta av affärerna vi gör är genom ett nätverk där vi har, där vi känner säljarna. Många fall när man har gjort en affär med en part tidigare så är det lätt att göra flera affärer. Där är väldigt viktigt att ett, man ska vara snabb när man gör en affär, man ska vara lätt att göra med och man ska vara tydlig och inte krångla för mycket. Kan man hålla sig till de delarna så blir det lättare att fortsätta göra affärer med samma motparter. Det tycker jag är ett tydligt exempel på att många av dem vi har gjort affärer fortsätter vi att göra affärer med efteråt att vi har gjort dem. Det tror jag också är en oerhört viktig del för att kunna nå vårt mål om SEK 20 miljarder inom en 3-årsperiod. Fastighetsutveckling. Det ligger i vår DNA att komma från fastighetsutveckling. Vi kommer inte att köpa byggrätter. Vi kommer inte att bygga bostäder. Vi har avslutat vårt sista bostadsprojekt, eller det avslutades för lite över ett halvår sedan, men vi sålde sista lägenheten i Helix för 2 veckor sedan. [Foreign language] Nu har vi de facto ingenting som är med bostäder överhuvudtaget i bolaget. Det är klart att vi sitter på en del byggrätter som vi kommer att utveckla igenom åren på fastigheter som vi har köpt i förvaltningsaffären. Vi kommer säkert att sälja sådana bostadsbyggrätter och kapitalisera in på det för att sedan kunna återinvestera in i förvaltningsaffären. Däremot, det ni kommer se, det är utveckling av byggrätter från våra förvaltningsfastigheter. Mycket av det vi har köpt har vi kunnat hitta byggrätter som säljaren inte visste om fanns. Mycket tack vare att vi just kommer från utvecklingen och att vi vet hur man ska leta. Var finns byggrätterna? Var finns möjligheterna? Och där är också en stor del av vår process när vi köper. Det vill säga att vi har möjlighet och vi har kunskapen som kanske inte alla andra har kring att kunna hitta de här byggrätterna. Vad ska man leta efter? Hur ska vi hitta den här? Vad finns det för typ av byggrätter man kan skapa? Här har vi på väldigt kort sikt lyckat skapa väldigt mycket byggrätter i de portföljerna vi har köpt som till och med är detaljplanelagda. Det vill säga, det finns en detaljplan. Det enda vi behöver göra det är att hitta en hyresgäst och dessutom då att söka bygglov. Finns det en detaljplan så får man bygglov så länge man ansöker om ett bygglov inom detaljplanen. Här har vi satt upp ett finansiellt mål därför att våra nyckeltal är viktiga. Balansräkningen är allt. Kassaflöde ger oerhört stort fokus på det här bolaget. Därför har vi sagt att max 10% av balansräkningen får utgöras till projekt. Och det är väl, det är det som är fokus och samtidigt att ta fram de här byggrätterna och börja jobba med dem under den här treårsperioden. Jag kommer att berätta lite mer om det. Transaktion och finans. Vi ska tjäna pengar på när förvaltningen har gjort ett bra jobb, det vill säga hyrt ut, förlängt avtal eller man kanske har ändrat fokus från ett kontor, hyrt ut en skola. Vi har köpt någonting på 6%, det vi har utvecklat och kan sälja det på 4.5. Då ska vi sälja på det, kapitalisera, ta hem pengarna och sen återinvestera det och köpa någonting för 6% istället. Det kommer att vara en stor del av det som transaktionsavdelningen jobbar med. När man köper portföljer så kommer det även svansar. De svansarna är i sådana fastigheter som vi inte ska fokusera på. Kanske i något segment som vi inte vill vara inom, men de följer med för att man köper portfölj. Där kommer vi sälja av delar av dem. Vi har redan sålt av vissa delar och andra delar ska vi fortsätta sälja av. Fanny kommer berätta mer om det också. Och sen sist men inte minst, i det här bolaget så finns det en väldigt stor potential i refinansiering av skuldsidan. Eftersom vi kommer från bostadsutvecklingen, vi kommer från en fullbordad kris, så har vi en högre finansieringskostnad än vad våra peers har i marknaden, vilket innebär att under de närmaste 18 månaderna så ska vi sikta på att få ner vår finansieringskostnad från 4.4% till 3%. Lyckas vi med det så ökas ju intjäningen så klart väldigt mycket i bolaget. Där finns en stor potential och det kommer Sara berätta mer om senare i sin presentation. Kort historik, vad vi gjort de här sista 15 månaderna. Man kan väl börja med att säga att vi haft 59 styrelsemöten under 2021. Så att det har varit en hel del att göra. Det här är ett axplock av det som vi har gjort, men vi har totalt sett tagit in SEK 1.4 miljarder i nya pengar. Dels igenom i riktiga pengar som man fått in och sen samtidigt som man då emitterat ut aktier i samband med att vi har köpt fastigheter där säljaren har velat få betalt i aktier. Vi har totalt sett emitterat ut säkerställda obligationer till ett värde av SEK 1.3 miljarder. Vi har emitterat ut en icke säkerställd obligation i två etapper. Första var sommaren 2021 på SEK 550 miljoner och ytterligare SEK 250 miljoner nu i januari 2022. Vi har totalt sett köpt 93 fastigheter till ett värde av 6.5. Vi har sålt för SEK 400 miljoner i Valeon-portföljen. Vi har totalt sett sålt bostadsprojekt. Nu pratar jag inte om sådana bostadsprojekt som är utvecklade, utan byggrätter som ska bort från gamla Oscar Properties. Den största affären där var Primus som vi ägde tillsammans med Starwood. En hyfsat komplicerad affär, men som gjorde att vi frigjorde nästan SEK 300 miljoner till bolaget. En del har vi fått och en del kommer vi få i samband med att en fastighet har styckats av, vilket vi planerar att bli någon gång under kvartal 2 i år. Totalt sett en och en halv miljard SEK har vi sålt för och sen har vi då avslutat de sista bostadsprojekten i Oscar Properties. Vi har gjort mycket mer än så, men det där är ett axplock av det som vi har gjort. Kort, här är resan på det vi har gjort under de sista 15 månaderna. Vi började december 2020 med 1.4 miljarder SEK. Nu är vi på cirka 7 miljarder SEK. Vi hade hyresintäkter på 127 miljoner SEK för 15 månader sedan. Nu har vi nästan 500 miljoner SEK i hyresintäkter. Driftnetto i dag på 373 miljoner SEK och som jag tidigare sa då totalt sett 534,000 sq m i uthyrningsbar yta. Strategi och våra finansiella och operativa mål. Vi har uppdaterat de här målen på morgonen. Det som vi tidigare har kommunicerat, det är ju att vi i slutet på 2024 så ska vi nå SEK 20 miljarder i fastighetsvärde. Vi har sagt att max 10% av balansräkningen får utgöra projekt. Vi ska ha en WALT på 5 år. Det är ett nytt finansiellt mål som vi gick ut med i morse. Vi ska ha en ambition att nå en investment grade rating inom 3 år också. Vi ska ha en snittavkastning på det egna kapitalet på 15%. Vår soliditet ska minst vara 30% och i slutet på den här perioden så ska den vara 40%. Vår ICR ska vara 2. Den är också uppdaterad för den var 1.5 fram tills i morse. Så ser våra finansiella och operativa mål. Hur ska vi då nå de här målen? Och hur ska vi jobba för att klara det? De strategiska prioriteringarna för bolaget och dess management är att vi ska fortsätta att köpa förvaltningsfastigheter som ska generera stabila kassaflöden. Genom att vi har en sådan bred strategi och att vi inte enbart fokuserar på samhällsfastigheter eller enbart bostäder eller enbart kontor, utan att vi tillåter oss själva att ha så många olika ben. Och idén med att ha så många olika ben är att vi tror att det minskar risken om du både har industri, logistik, lager och kontor att vila på. Vår ambition är att de här benen, kontor ska ha 30%, lagerlogistik ska ha 30% och industri ska ha 30%. Har vi de tre olika benen att vila på så har det en bättre diversifiering än någon som enbart fokuserar på ett segment, vilket gör att vi minskar risken i portföljen också. Idag så har vi kontor som är på 38%, lagerlogistik på 22% och 12% på industri. Ambitionen är att vi ska kunna öka så att alla de bestånden, kontor minskar till 30%, lagerlogistik 30 och industri då 30%. En viktig del av den strategin är att vi också vill utöka vår WALT till 5 år. För att kunna utöka vår WALT till 5 år så tror vi inte att man kan öka på kontorssidan heller. Därför att kontorssidan har oftast enbart 3-årsavtal och har en stor portfölj så är det viktigt att hitta annat tillgångsmassor som har längre avtal. De har oftast längre avtal inom industrilager, logistiklager. Därför vill vi öka på de olika segmenten. Vi ska skapa värde genom byggrätterna. Jag kommer att prata mer om det. Vi ska sälja byggrätterna och vi ska skapa värde igenom att faktiskt utveckla byggrätter själva och långsiktigt äga och förvalta dem. Vi ska sänka våra finansieringskostnader. Inom 18 månader ska vi gå från 4.4% till 3%. Vi ska ha en stark förvaltning som leds utav Mark Sjösten, där man ska jobba med att förlänga avtal. Vi ska höja hyrorna. Mark Sjösten har ett mål att inom en treårsperiod så ska han öka hyrorna med 10% år tre, så att vi ska ha en ökad hyresintäkt på SEK 44 million totalt sett. Det kommer han prata mer om hur han ska uppnå i sin presentation. Det här är våra strategiska prioriteringar såhär ska vi växa. Tittar man då till vad vi är i dag så har vi ju SEK 6.9 miljarder i balansräkningen i dag i förvaltningsfastigheter. Till höger om det så ser ni utveckling utav byggrätter. Tittar man till vår byggnadsportfölj och de värdena som vi har där och den potentialen vi har där, så har vi sagt att inom den här treårsperioden så ska vi utveckla förvaltningsfastigheter inom främst lager, industri och logistik. Det kommer att finnas en del kontor också. Värdet på det här utvecklade byggrätterna kommer vara SEK 3 miljarder. Och man kan väl säga att ungefär 50-60% utav de tre miljarderna är hänförliga till Älvsjö och Västberga, där vi förvärvade en fastighet eller några fastigheter för 1 år sedan, där vi hittat 30,000 kvadratmeter som vi ska utveckla, som är inom detaljplan. Så att ett stort värde av det där ligger i Stockholm. Fanny kommer också att prata mer om det. Sen ska vi ha på befintlig portfölj, det vill säga det vi redan äger i dag, så ska vi öka värdet på den portföljen med SEK 1.5 billion. Bara poängtera, det här är ingen prognos. Det här är en illustrativ bild som visar på hur det kan se ut. Men vi ska växa med värdeökningar på befintlig portfölj på SEK 1.5 billion. Och det kan man dela upp i två bitar egentligen. Vi har gjort ett antagande om att vi får ha en inflation under den här perioden på 3% per år. Om vi tar de hyrorna vi har idag i befintligt bestånd, vi har en ökning eftersom alla våra avtal är indexerade och hyrorna går upp med inflationen och indexeringen. Så om vi har en 3% inflation varje år och vi dividerar den med 5.8% i avkastningskrav på hela portföljen, så har vi en värdeökning på befintlig portfölj under den här 3-årsperioden på SEK 700 miljoner. Om vi sen utgår från, vilket är bara ett enda alternativ för Mark, att han ska leverera på de där 44 miljonerna sista året, år 3. Då har vi ökat hyresintäkten med SEK 44 miljoner och räknar med att de 44 miljonerna kommer in sista året. Lyckas han med det och vi tar de 44 miljonerna delat i samma avkastningskrav, så har vi SEK 800 miljoner till i ökat värde på befintlig portfölj. Vi ska köpa för SEK 8 miljarder. På de SEK 8 miljarderna så tror vi, det är väldigt svårt att veta vilken typ av fastigheter vi köper och när de kommer in. Vi har gjort ett antagande om att SEK 600 miljoner i värdeökning under 3-årsperioden på det vi köper. Det ger oss i slutet på 2024 SEK 20 miljarder. För att också skapa en större förståelse för hur balansräkningen kommer att växa och hur vi ska jobba med portföljen under den här perioden, så har vi försökt illustrera hur balansräkningen kommer att växa, hur belåningen kommer att se ut och hur det egna kapitalet kommer växa. Om vi utgår från hur det ser ut i dag, SEK 6.9 miljarder. Det är också viktigt att tänka på att det här illustrerar bara balansräkningen utifrån förvaltningsaffären. Det finns andra poster i balansräkningen som inte finns med här. Vi har 6.9 miljarder i förvaltningsfastigheter, SEK 5 miljarder i skuld, två och en halv miljarder i eget kapital så som det ser ut i dag. Om vi lyckas med det vi har sagt, SEK 2 miljarder i värdeökning på befintlig portfölj och på det vi köper, så skapar vi SEK 2 miljarder till eget kapital genom att göra det. Löpande intjäningen, SEK 400 miljoner under treårsperioden. Utveckling av byggrätterna, SEK 3 miljarder i fastighetsvärden när vi är klara. Eget kapital som vi har skapat i de byggrätterna, SEK 1.5 miljarder och SEK 1.5 miljarder i skuld. Vi ska köpa för SEK 8 miljarder. Vi utgår från SEK 5 miljarder i belåning på det, SEK 3 miljarder i eget kapital som ska in i de nya affärerna. Hur ska man finansiera de 3 miljarderna? Jo, jag tror att först och främst så ska vi fokusera på att sälja byggrätter som inte är core. Det vill säga att tar vi fram byggrätter för bostäder, då ska vi sälja det. Det är ett sätt att kapitalisera för att kunna köpa mer. Vi ska ta de pengarna som vi får in från Primus under våren, återinvestera det in i förvaltningsfastigheter. Vi ska ta sådant som vi har köpt och utvecklat och där vi ser att vi kan få väldigt bra betalt. Som ett exempel, vi hade en fastighet som vi har gjort om till skola. Går från 5.5%-6% till 4.5%. Det finns andra som ska äga sådant som man köper på 4.5%. Det ska inte vi göra. Då säljer vi det och så köper någonting på 6% istället. Är det så klart att vi har en ambition att vi ska fortsätta växa genom att emittera ut aktier till säljare som vi har gjort under de här sista 15 månaderna. Just nu har vi kursen på SEK 9, vårt NAV är på SEK 18.50. Det är för stor rabatt för att vi ska kunna göra den typen av affär just nu. Så länge vi har en sådan rabatt så kommer det bli svårt för oss att växa igenom att göra emissioner på det sättet. Vi är här i dag för att vi ska skapa större förståelse för affären och för att vi ska försöka minska det gapet genom att utbilda folk i vad vi gör och skapa en förståelse för vår affär. Det här ger oss i slutet på perioden en loan to value på 57.5% och en soliditet på 47%. Då finns det säkert några här nu som tänker aha, investment grade, det klarar man inte med 57.5%. Det är vi väl medvetna om. Den måste närma sig 50%. Som sagt, ett, det är en illustrativ bild av hur vi ser att resan kan gå till för att växa till SEK 20 miljarder. Två, det finns andra poster i balansräkningen som inte finns med här. Sen så finns det fler saker som man kan jobba med i balansräkningen under de här åren. Vi är väl medvetna om att det där inte tar oss till investment grade. Det finns mycket vi kan göra. Det är som sagt en illustrativ bild av hur det kan se ut. Sådär. Är jag klar och överlämnar ordet till Fanny. Tack. Hej! Jag ska prata om våra fastighetstransaktioner och hur vi igenom transaktion och projektutveckling ska bidra till att vi når våra operativa mål, där vi vill nå en fastighetsportfölj med ett värde om SEK 20 miljarder och en WALT på fem år. Som Oscar var inne på så har vi de senaste 15 månaderna haft en väldigt hög förvärvstakt. Vi har gjort mycket affärer och det har lett oss till den portfölj vi har i dag. Om vi tittar till den vänstra grafen så är det vår split efter segment. Tittar vi på kartan till höger så är det den geografi som vi har vår portfölj i dag. Som Oscar var inne på så har det trots att vi inte haft en uttalad strategi kring vilken geografi vi köper, utan det har varit rätt affärer och bra affärer som har lett oss till den här portföljen, så kan man ändå se att det har bildats naturliga kluster i framför allt Stockholmsregionen och Skåneregionen. Tack vare att vi har varit så aktiva på marknaden, tack vare att vi är aktiva inom flera segment och att vi har en stor geografisk spridning, så får vi otroligt många affärsmöjligheter till oss som vi kan utvärdera varje vecka. Många av de affärerna kommer från rådgivare och mäklare, men trots det så är 70% av de affärer vi har gjort hittills off market affärer. Som Oscar var inne på så innebär det att i och med vårt stora kontaktnät i fastighetsbranschen och i och med de affärer vi har gjort så har vi möjlighet att hitta affärer utanför marknaden där vi kan göra bra affärer till rätt priser. Jag kommer nu att gå in på tre av de förvärv vi har gjort senaste tiden och de motsvarar tillsammans 60% av vår förvärvsvolym. Vi börjar med Wallerum-portföljen. Wallerum var starten på resan mot att bli förvaltningsbolag. Här köpte vi en portfölj för SEK 1.4 miljarder och redan i DD-processen så identifierade vi byggrätter om 80,000 kvadratmeter. Det gjorde att vi någon månad efter tillträde hade möjlighet att skriva ett avtal med Byggmax om att upprätta en ny anläggning till dem i Höganäs på en av de här byggrätterna. Under året avyttrade vi också en fjärdedel av portföljen. Som Oscar var inne på så kommer det svansar med. Det vi avyttrade var främst handel och hotell. Den här avyttringen gjorde vi till 5% över vad vi själva hade köpt fastigheterna för. Dessutom fick vi, har vi rätt till en tilläggsköpeskilling om SEK 20 miljoner till följd av de byggrätter som vi hade identifierat på de här fastigheterna. Vi kommer under 2022 att avyttra för ytterligare SEK 200 miljoner i portföljen och det är sådant som vi har identifierat som vi anser inte hör hemma i vår portfölj framåt. Därefter gjorde vi ett förvärv i Älvsjö och Västberga, när vi förvärvade en portfölj med 5 fastigheter. Det här var en off-market-affär och vi förvärvade den här portföljen till ett värde om SEK 750 miljoner. Vår direktavkastning på den här affären var 5.8%. Men redan vid tillträdet så var direktavkastningen externvärderad 5.5% och i dag är portföljen externvärderad till 5.2%. Det visar på styrkan i att kunna genomföra de här off-market-affärerna till rätt priser eller väldigt bra priser. Även i den här portföljen så har vi identifierat byggrätter inom befintlig detaljplan. Det avser 30,000 kvadratmeter kontor, lager och industri. Jag kommer komma in lite mer på det senare när jag går igenom byggrättsportföljen. Under 2021 förvärvade vi också en portfölj från Castellum. 16 fastigheter, till stor del kontor. Den här portföljen kunde vi direkt vid tillträde skriva upp nästan SEK 100 miljoner. Det var till följd av att vi fick in en externvärdering som låg SEK 100 miljoner över vad vi köpte portföljen för. Anledningen till att vi hade möjlighet att göra det trots att den här kom till oss i en strukturerad process via rådgivare. Vi tror det var dels att vi gjorde affären under sommaren 2021. Då var det fortsatt Covid. Många var fortsatt försiktiga kring kontor. Dessutom just att det var sommar. Vi var redo att ingå avsiktsförklaring och påbörja en intensiv DD-process under juli månad. Det gjorde att vi tappade en del konkurrens i den här affären. När DD-processen var klar så var vi väldigt sugna på att göra den här affären. Vi såg stor potential i de vakanser som finns i portföljen. Hittills, 4 månader efter tillträde, så har vårt förvaltningsteam hyrt ut 10% av vakanserna. Kommer vi in på vår byggrättsportfölj. Målet är att vi genom de byggrätter vi har identifierat och kommer identifiera ska utveckla nya ytor som ger oss ett ökat fastighetsvärde på SEK 3 miljarder. När vi gör nya förvärv så undersöker vi alltid fastigheterna vi letar efter dolda tillgångar i form av byggrätter eller andra utvecklingsmöjligheter på fastigheterna. I portföljen i dag har vi hittills identifierat 189,000 kvadratmeter. Som ni kan se så är majoriteten av det lager, logistik och industri beläget i Skåneregionen. Vi har också en stor andel och ett stort värde i vår Stockholmsportfölj. Jag kommer nu att gå in på två byggrättscase som vi jobbar med just nu. Vi börjar med Alphyddan. Den här fastigheten är belägen i Sickla i Nacka. Här har vi ansökt om bygglov för att bygga på 2,000 kvadratmeter kontor. Fastigheten förvärvades med syftet att bli bostäder, men i och med ändrade förutsättningar och vårt ändrade fokus så beslutade vi oss istället för att utveckla fastigheten som förvaltningsfastighet. En stor del av hyresintäkterna i dag och hyresvärdet ligger i ett parkeringsdäck på taket av den befintliga byggnaden. För att inte tappa det värdet nu när vi vill bygga på och tillskapa 2,000 kvadratmeter så kommer vi bygga på på en pelarkonstruktion så att befintliga parkeringar bevaras. Vi kan tillgodose våra hyresgästers behov, men också boenden i området kan vi tillgodose med parkeringsplatser. De flesta av hyresgästerna på den här fastigheten satt på kortare rivningskontrakt till följd av de tidigare planerna. När vi beslutade oss för att utveckla den här fastigheten som en kommersiell förvaltningsfastighet så började vi med arbetet att förhandla om med befintliga hyresgäster och hyra ut vakanser. På 6 månader hyrde vi ut och ökade de kontrakterade hyresintäkterna med 40% och WALTen för fastigheten gick från 0.7 år till drygt 5 år. Kommer vi igen in på byggrätterna vi har i Västberga och Älvsjö. Här har vi som sagt identifierat 30,000 sq m där vi har för avsikt att utveckla kontor, lager och industri. Vi ser en stor efterfrågan på den här typen av ytor i de här områdena. Det beror till stor del på att många ytor av det här slaget har de senaste 10 åren försvunnit i form av för bostäder. Man har utvecklat bostäder på de här områdena. Bland annat så ser vi den höga efterfrågan igenom att våra vakansnivåer i den här portföljen har legat kring 0 sedan vi köpte. Framåt då, hur vi ska nå och bidra till att vi når våra SEK 20 billion. Vi kommer fortsätta ha en hög förvärvstakt. Vi ska köpa fastigheter till ett värde av SEK 8 billion. Vi har med tanke på det vi har gjort de senaste 15 månaderna jobbat upp en effektiv förvärvsprocess. Vi vet vad vi ska titta efter, vi vet vilka kriterier som är kritiska för oss. Vi vet direkt vad vi tittar efter för att veta om en affär är intressant eller inte. Vi slösar inte tid på onödiga DDs, utan vi vet vilka faktorer som är kritiska för oss. Vi har bra hjälp från finansieringsteamet och förvaltningsteamet. De kan komma med bra input och tillsammans så vet vi vilka fastigheter vi vill ha in i vår portfölj. Vi kommer som Oscar var inne på att fokusera mycket på att förvärva inom industri, lager och logistik. Målbilden är att när vi når SEK 20 miljarder så ska vi ha en fördelning på 30%, 30%, 30%. Som Oscar också var inne på så tror vi att det här kommer att hjälpa oss att nå vår målsättning på fem år. I och med att man i den här typen av segment har större möjlighet att skriva långa kontrakt, och ofta är kontrakten mellan 5-10 år, till skillnad från kontor som ofta är kring 3 år. Vi ska också öka värdet på portföljen med SEK 3 billion till följd av utveckling av de byggrätter som vi har identifierat. Här spelar förvaltningen en väldigt stor roll. Deras lyhördhet gentemot befintliga hyresgäster, att de kan veta, vill den här hyresgästen utöka. Här har vi möjlighet att bygga ut till dem. Eller finns det en ny potentiell hyresgäst som vill etablera sig på någon ort där vi har fastigheter. På så sätt kan vi tillsammans med vårt projektteam skapa ett stort värde i de här byggrätterna som vi har identifierat. Med det så lämnar jag över till förvaltning och mark. Tack. Tack. Tack snälla. Hej. Jag hann presentera mig kort i början, men mitt namn är Mark Sjösten. Jag kommer tidigare från ett bolag som heter Victoriahem, där jag de senaste åren har jobbat med förvaltning. Jag är inne på min sjunde vecka, så jag har inte varit så länge här hos Oscar Properties. Har försökt att prioritera min tid de första veckorna och resa runt och titta på vad vi har för bestånd. Jag måste säga att jag är positivt överraskad. Fina fastigheter på bra adresser. Förvaltningen. Strategiska mål. Vi har satt upp tre stycken strategiska mål som vi i förvaltningen ska jobba efter. Som Oscar nämnt innan, vi har SEK 1.5 billion i värdeökning som vi ska jobba fram och ett antagande om SEK 600 million som vi ska nå under den här treårsperioden till följd av nyförvärv. Vi har WALTen som är ett väldigt viktigt mål för oss att vi ska gå från 3.6 år till 5 år. Vakansmål. Vi har ett vakansmål att vi inte ska överstiga 10%, men i det beståndet som vi får förvalta och jobba med över tid så tror vi det som rimligt att vi hamnar någonstans kring 5%. Organisationen i dag, vi utgår från två kontor. Vi sitter här i Stockholm och vi sitter i Växjö. Vi har ett erfaret förvaltningsteam där både förvaltningschef, förlåt, fastighetschef och kommersiell förvaltare har jobbat 15 år med vissa av våra fastigheter vi har nere i Skåne. Vi utgår från Växjö och Stockholm för att det är en bra geografisk placering för oss att nå stor andel av våra kunder. Vi har flertalet kunder i Skåne och kring Storstockholm. Vi är 8 personer. Förvaltningschef, fastighetschef, seniora förvaltare, administratörer. Vi är en mindre organisation och givet är att vi också kommer behöva växa över tid, vartefter. I och med att vi är den här lite mindre organisationen så kommer vi ta stöd och hjälp för att lyckas med våra mål. Vi kommer lägga ett stort fokus på våra befintliga kunder och jobba med dem, träffa dem, förstå vad deras behov ser ut och jobba med dem över tid. Så vi kommer ta extern hjälp i form av lokala och nationella förmedlare för att hjälpa oss att jobba med vakanta lokaler vi har i dag. Vi har även valt att ha den tekniska förvaltningen externt och där jobbar vi med lite olika partners i landet. En fin uppsida över tid att kunna få in stordriftsfördelar där och handla upp några få och komma ner i kostnad. Vi har satt upp för förvaltningsorganisationen lite korta prioriteringar och lite prioriteringar som vi kommer jobba med över lite längre tid. Våra vakanser. Vi vill och det pågår att vi marknadsför våra vakanta lokaler vi har som har lägsta storlek 100 kvadrat. Det är ungefär 100 vi pratar om. Det säkerställer vi att vi är ute med, att vi jobbar med alla 100. Vissa jobbar vi själva, vissa har vi hjälp med. Befintliga kunderna är som sagt det viktigaste vi har. Vi säkerställer och det är också det pågående att vi träffar alla våra stora kunder. Dels för att vi är nya in, men också för att vi lär känna dem och förstå deras behov. Vi ser det också som väldigt viktigt att vi i tid kommer i gång med vakanshantering. Vi vill ha nöjda kunder som stannar kvar hos oss över tid. Det innebär att ändra villkoren, jobba med gränsdragningslistor och få till långa avtal. För att hjälpa oss att planera hur vi ska jobba så kommer vi välja att jobba med business plan för varje fastighet för att kunna se potentialen på fastighetsnivå, få en bra bild av kostnadsmassan och vad effekten ger också om vi jobbar med de vakanta ytorna. Det hjälper oss att prioritera. Vi jobbar i rätt ände. Vi har ett mål som Oscar nämnde tidigare och det är att vi ska få hyresnivån i dag som vi har kring SEK 930 kvadraten och gå upp till strax över SEK 1,000. Ett mål som kommer innebära att vi kommer få jobba hårt, men vi ska nå det. Vi har en bra stark organisation som jobbar med den här frågan. Stärka organisationen ska vi göra för att kunna nå våra mål. Det kommer vi att göra bland annat genom att jobba med employer branding så vi får in rätt typ av medarbetare som vill jobba med oss. Också att man ser Oscar Properties förvaltning som ett givet kort att söka jobb hos. Vi kommer fortsätta att stärka Oscar Properties som ett bolag inom förvaltningen. Vi når ut till marknaden så också vi är ett val för blivande kunder. För att få en bra fördelning av kostnadsmassorna som vi kommer att behöva ta över tid kopplat till planerade underhållet, så kommer vi välja att jobba med 10-årsplaner. Det ger oss en förutsägbarhet. Vi kan planera ut och veta vilka år vi har respektive kostnader kopplat till våra fastigheter. Ger en trygghet och också en möjlighet för förvaltningen att kunna planera och handla upp respektive projekt. I fördelningen som har nämnts innan så pratar vi om någonstans 30, 30, varav 30% kommer att vara kontorssegmentet. Gröna avtal blir så klart väldigt viktigt för oss också då. Inte minst för miljön, men så klart även för hyresgästerna och för oss själva. Möjlighet att kunna jobba med energiförbrukningen, kunna jobba med kostnader kopplade till avfall. Superviktigt. I takt med att vi förvärvar fler fastigheter så kommer vi också se lite mer stordriftsfördelar, kunna jobba med inköpen centralt härifrån och därmed också komma ner i kostnad. Vi har i dag ungefär 700 unika hyresgäster som de kommande åren kommer att bli betydligt fler. Därför vill vi även i förvaltningen att vi ska sätta upp ett servicecenter. Idag har vi flera kontaktvägar in till oss, vilket i förlängningen kan göra det lite svårt när man växer. Sätta upp ett centraliserat servicecenter som tar emot hyresgästernas frågor och önskemål. Gynnar oss också kopplat till marknaden om blivande kunder. Lite kort om våra kortare och mer långsiktiga prioriteringar vi har i förvaltningen. Så klart, det man kan se på bilden, det som är absolut viktigast för oss, nå våra strategiska mål och jobba med att utveckla hyresnivån som idag är kring 930 SEK i kvadraten till 1,000 SEK under den här 3-årsperioden. Där kommer vi lägga vår kraft. Vår portfölj, våra hyresgäster. Vi ser lite små klusterfördelar efter den här 15-månadersresan. Skåne, Stockholm, det är där vi är starkast idag. Sverigekartan, vi har 87 fastigheter fördelat mellan Skåne hela vägen upp till Luleå. Vi befinner oss i 43 kommuner. Vi har idag en WALT på 3.6 år. Vi har en vakans sett till ytan på 14% och en ekonomisk vakans på 11%. Sett till hyresvärdet så har vi då rangordnat våra största kunder. Vi har Frigoscandia, City Gross, Volvo, Ericsson, Bilia, Quality Office, Fingerprint Cards, Stockholm Hotel Apartments och Bergfalk. Stora välkända varumärken. I det högre översta hörnet ser vi vår förfallostruktur på hyresintäkterna. Vi ser då år 2024 att vara en väldigt stor potential. Vi vet att vi har hyresgäster som sitter ganska investerade i sina fastigheter. Ger oss också en väldigt bra möjlighet att kunna jobba med dem, få till längre avtal med bra villkor till en bra hyresnivå. Triple net har vi också varit inne på tidigare. Otroligt viktigt för oss också kopplat till organisationen. När vi ligger någonstans kring 38%-40% ger oss också den möjligheten att kunna hålla en lite mer slimmad organisation. Jag tänkte vi skulle gå in och titta lite på Oscar Properties bestånd i dag. Jag tänkte vi kunde titta på 12 stycken fastigheter av våra 87. Och uppe i det vänstra hörnet så ser ni en av våra fastigheter Flen. Det är en hyresgäst, vi har den. Det är en single tenant kåk, där vi har en hyresgäst som heter Volvo. De sitter på ett 10-årigt avtal i den här stora fastigheten på 22,000 kvadrat. Det är ett nytecknat avtal, så det är väldigt fint. Mittenbilden, vi ser en fastighet i Helsingborg, Kavalleristen 9. Ja? Vad är hyran för den då? Det är ett tioårigt, per kvadrat. [/Foreign language] Snitthyrnan? Ja. Låt mig kolla upp det så kan jag återkomma med en siffra där sedan. I Helsingborg så har vi Kavalleristen 9, en fastighet från början av 1900-talet. Det är en ren kontorsfastighet där vi har 2 stycken stall, varav det ena är omvandlat till kontor. Nu ser vi möjligheten att omvandla det andra stallet, även det till kontor. Väldigt spännande. Singeln 22 i Umeå, en av 4 Bilia-anläggningar hos oss. I Sundsvall så har vi en skolfastighet, även det nytecknat avtal, långt avtal, 10 år. Helsingborg, Rausgård 22, Bring Frigoscandias flagship här i Sverige. En stor kåk på 68,000 sq m där vi har kyl- och fryslager. I Västerås, Grocery Retail, bland annat City Gross som kund på 8,864 sq m. Nacka, Fanny visade en bild på Sicklaön 88:1 tidigare där vi har planer att tillskapa 2,000 sq m kontor. I fastigheten så har vi kunder, bilhandel, Ryds Bilglas, Elektroskandia med mera. I Sollentuna på Ekstubben 25 har vi en fastighet där vi har skolverksamhet, yrkesgymnasium. Vi har även angränsande fastigheter där vi har undersökt detaljplanen och se ifall det är möjligt att även där utveckla gymnasium då vi har ett stort intresse. Ekplantan 4 i Sollentuna, en kontorsfastighet där vi även har ett long stay boende som är vår största kund i den fastigheten där vi för dialog om att utveckla. Konsumenten 2 i Älvsjö, en kontorsfastighet med väldigt låg vakans, det är en viss omflyttningsvakans. Vi har Quality Office som är vår största hyresgäster, men vi har även Bergfalk som precis har utökat. Gripenet i Arboga, en retail fastighet med kunder som ÖoB och JYSK. Den sista bilden i Ängelholm, en fastighet från 2004 där vi har Coop som hyresgäst. Det är lite kort om förvaltningen, våra mål, våra strategiska prioriteringar och hur beståndet ser ut i dag. [Foreign language] Tack. Då är det Sara. Ja. Ska jag hoppa eller hoppar du? Jag kan köra. Tack för er som har kommit in sent i presentationen. Sara Ekvall heter jag och jobbar med finansiering på Oscar Properties. Där mina främsta prioriteringar är som Oscar har nämnt i början att vi ska förbättra vårt finansnetto och nå en snittränta på 3% som är vår ambition inom 18 månader, men också säkerställa finansiering för den tillväxtresa vi har framför oss. Som inledning kan vi börja med att titta på vår skuldsida per Q4 2021. De totala räntebärande skulderna uppgick till nästan SEK 5 miljarder och majoriteten av dem är säkerställda lån hos bank som står för 58%. Vi har två säkerställda obligationer som står för 25% och en icke säkerställd obligation som står för 11%. Övriga räntebärande skulder står för 6% och det utgörs framför allt av säljareverser. Tittar man till nyckeltalen så hade vi en belåningsgrad på 64%, en genomsnittlig kapitalbindning på 3.2 år och en räntetäckningsgrad baserad på intjäningsförmågan på 1.4. Det vi kan notera här är att baserat på befintligt bestånd och befintlig skuldsida skulle vi komma ner eller när vi kommer ner i en snittränta på 3% så skulle räntetäckningsgraden öka till 2.5. Men det nyckeltal som kanske sticker ut mest om man jämför oss mot andra fastighetsförvaltande bolag är vår förhållandevis höga genomsnittsränta på 4.4%. Och här har vi ett jättestort arbete att göra. Och som Oscar nämnde, det är en av våra, eller en av bolagets absolut viktigaste strategiska prioriteringar att komma ner i våra finansiella kostnader. Och man kan också sätta vår snittränta i relation till våra peers, där de flesta ligger mellan 1%-2%, upp till 2.5%. Och vi ska stänga det här gapet. Tittar vi i grafen över vår förfallostruktur så har vi förfall på SEK 495 miljoner under 2022. Av detta är SEK 400 miljoner redan hanterat under Q1. Där vi har, och det är skulder som antingen har förlängts, amorterats eller refinansierats med den tap issue vi gjorde i Oscar Properties Holding icke säkerställda obligation här i slutet på januari. Där emissionslikviden på SEK 250 miljoner har använts för att refinansiera kortsiktig skuld men också skuld med högre ränta. Av de SEK 95 miljoner som kvarstår under 2022 så kommer SEK 55 miljoner att förlängas här under Q2 och SEK 40 miljoner amorteras. Ser vi framåt så har vi stora förfall 2023 på SEK 3.1 miljarder. En anledning till varför förfallostrukturen ser ut som den gör är att bolaget under den expansiva tillväxten 2021 då majoriteten av skulden togs upp, valde att ta upp förhållandevis kortsiktig skuld på grund av de finansieringsvillkor och räntenivåer vi erhöll då. Som nämnts tidigare, vi är inne i en stor omvandling och tillväxtfas. Förutsättningarna kommer att se annorlunda ut nu 2022, 2023, där finansieringsvillkoren kommer att förbättras i takt med att vi växer och levererar resultat på den nya strategin. Vi kan gå vidare och titta på bolagets intjäningsförmåga. Det vi kan tillägga här också att det inte är en prognos utan en illustration ögonblicksbild över vad vårt nuvarande förvaltningsbestånd kan förväntas leverera i kassaflöde per år. Vår intjäningsförmåga ökade kraftigt här under Q4 när vi tillträdde fastigheter till ett värde av SEK 2.9 miljarder med ett driftnetto på SEK 161 miljoner. De totala hyresintäkterna inklusive drift och hyresgarantier uppgår till SEK 486 miljoner. Vi har fastighetskostnader, vilket också inkluderar kostnad för förvaltarorganisationen på SEK 113 miljoner. Det här ger oss ett driftnetto på SEK 373. Vidare har vi centrala adminkostnader om SEK 41 och finansiella kostnader om SEK 223 miljoner. Jag kan poängtera att det är den enda siffran som vi har uppdaterat från den publicerade intjäningsförmågan i Q4 rapporten och är en effekt av den räntebesparing som bolaget gjorde i samband med refinansieringen av tap issue. Allt som allt så ger det här oss ett rörelseresultat eller kassaflöde från den löpande verksamheten på SEK 109 miljoner. Ja men som nämnt så finns en stor uppsida i de finansiella kostnaderna. När vi når vårt mål med snittränta på 3% så innebär det en räntebesparing på SEK 73 miljoner årligen baserat på nuvarande skuldsättning och förvaltningsbestånd. Det illustreras i de streckade graferna här i tabellen. Det skulle då öka vårt rörelseresultat till SEK 182 miljoner och ett kassaflöde som vi istället kan använda till förvärv eller till värdehöjande investeringar i våra befintliga fastigheter. Vi kan inte trycka nog på det, men vi har stort fokus på att sänka våra finansiella kostnader och att nå ambitionen om 3% här inom 18 månader. För att lyckas med det så har vi tre övergripande aktiviteter eller prioriteringar som vi jobbar på. Den första är att vi ska refinansiera en stor del av vår befintliga skuld, nästan 4 av 5 miljarder SEK. Vår målsättning är att minska andelen säkerställda obligationer till förmån för bank. Vi betalar i dag 4% respektive nästan 5% på våra säkerställda obligationer och de uppgår till ett nominellt värde av SEK 1.3 miljarder. En räntesänkning med 2% skulle ge oss ett förbättrat kassaflöde med SEK 25 million årligen. Vidare så håller vi också som en del av den förändrade strategin på att se över bolagets hållbarhetspolicy och tillhörande hållbarhetsmål. Det här ser vi som ett viktigt verktyg som Mark Sjösten nämnde gällande kostnadskontroll och riskhantering i verksamheten, men också en allt större hygienfaktor inom fastighetsbranschen som generellt sett ligger väldigt långt fram i de här frågorna. En viktig parameter i det är grön finansiering, där vi har satt upp en ambition om att öka andelen grön finansiering med 10% per år från 2023. Det arbete som pågår just nu är att vi håller på att gå igenom vår fastighetsportfölj och titta på den utifrån energiförbrukning, gröna hyresavtal och miljöcertifieringar för att få en förståelse var vi står i dag. Vi kommer att utifrån det sätta hållbarhetsmål för bolaget. Vi har hittills identifierat tillgångar till ett värde av SEK 470 miljoner som uppfyller de tilltänkta kriterierna enligt ett grönt finansiellt ramverk. Det motsvarar ungefär 7% av vår totala portfölj. Som precis nämndes, vi jobbar även på ett grönt finansiellt ramverk för att på sikt kunna ge ut gröna obligationer men också banklån. Det här är en viktig prioritering för oss för att nå ut till och attrahera så många potentiella investerare och finansiärer som möjligt. Den tredje prioriteringen är att vi i slutet av 2024 ska uppnå en investment grade rating. Några av de viktigaste aspekterna för att vi ska komma dit är att vi kommer upp i volym avseende vårt förvaltningsbestånd, där vi, att vi börjar närma oss målet på SEK 20 miljarder. Vi behöver visa på en framgångsrik exekvering av strategin och resultat från förvaltningen. Vi behöver också stärka våra finansiella nyckeltal gällande belåningsgrad och räntetäckningsgrad, där vi behöver komma ner som Oscar nämnde på nivåer runt 50%-55% i LTV och en räntetäckningsgrad som överstiger 2. Ja men det man kan tillägga är att vi i mångt och mycket är ett nytt bolag. Vi har en resa framför oss, men vi har högt uppsatta mål och vi jobbar väldigt fokuserat på att nå dem. För att summera så har vi stora förhoppningar på att vi ska nå vår snittränta på 3% här inom 18 månader och att våra prioriteringar kring grön finansiering och resan mot en investment grade rating ska stödja det både på kort och lång sikt. Att det ökar bolagets attraktionskraft hos banker och andra investerare. Tack. [Foreign language]En fråga bara. Hur ser du på fördelningen säkerställd kontra icke säkerställd skuld? Hur ser planen ut och planen är för att komma dit?[/Foreign language] Ja, vi har inte satt några exakta mål, men i dag är 88% av skuldsidan säkerställd. För att nå, vi behöver komma ner i andelen säkerställd. Vi har inte satt något, någon siffra. Tack, då lämnar jag över ordet till Pax. [/Foreign language] Tack Sara. Jag ska ge er lite grann bakgrunden hur det ser ut med det vi har gjort fram till årsskiftet egentligen innan jag kommer in på bilderna. Det är väsentligt att veta att för säg två år sedan, jag kom in i september 2019, då var ju bolaget i totalt nedförsbacke. Det var, man lämnade bostadsutvecklingen. Det var liksom ingenting som funkade i den delen då. Det var ju så, jag ska återknyta till Oscar. Vi hade kapitalmarknadsdag 2016. Var det den senaste gången? Då satt jag som CFO i D. Carnegie & Co, hette det på den tiden. Det var ett bolag som vi, jag var med och byggde upp det från början. Vi satte in det på börsen. Det var förvaltning av fastigheter också. Sen blev det Hembla och nu är det Victoriahem där Mark kommer ifrån också. [Foreign language] Jag har en lång erfarenhet från förvaltning av fastigheter och det är ju någonting som har kompletterat det här bolaget från mitt perspektiv i alla fall. Tillsammans med det som Oscar har med sig i sitt DNA sedan 2004. Det är att projektutveckling och det var ju bostadsutveckling och det var andra utveckling. Det vi kan ta med oss när vi går framåt, det är ändå det här DNA om projektutveckling som kommer att bli en otroligt spännande resa. Där jag tycker att det här bolaget ändå skiljer sig ut på börsen. För det finns ju många fastighetsförvaltande bolag och det poppar upp hela tiden, det noteras nya sådana bolag hela tiden. Ska vi nu bli ett av dem? Nej, vi ska inte bli ett av dem, utan vi ska bli ett fast företag som kan jobba med både en effektiv fastighetsförvaltning där jag har en lång erfarenhet, Mark har en lång erfarenhet. Alla de som jobbar där i dag har en extremt lång erfarenhet. Och sen ska vi dock krydda det med den här projektutvecklingen som är unik för Oscar Properties. Verkligen unik för det. Så att där vill jag ge Oscar en enorm eloge att han ändå i den här krissituationen aldrig tappade varken energin eller idéerna eller framåtandan, hittade någonting nytt att göra och hade med oss styrelsen också, inte minst Peter Norman, Ulf och Theres och Douglas. Har ju varit med på hela den här resan för att omvandla bolaget till någonting som ger stabila kassaflöden och förutsägbarhet och utveckling av alla de här projekten vi har. Så det är bra jobbat. Vad jag tänkte komma till är att visa er lite grann hur den här balansräkningshistorien har, hur vi har utvecklat den under den här tiden, att vi har ju pratat Q4 2020, vi började vår resa då. Jag skulle vilja gå tillbaka till 2020, kvartal tre. Där har vi ju, om man tittar på det som är intressant i de här staplarna, de svarta delarna, det är alltså vår andel av förvaltningsfastigheter i vår balansräkning. Om vi nu tittar på 2021, Q4 så hade vi 85% av balansräkningen är förvaltningsfastigheter. Vi har alltså gått från att vara en bostadsutvecklare till ett renodlat fastighetsförvaltande bolag. Tittar vi på Q3 då, 2020 som är den första stapeln, så hade vi ju ingenting, att resan har ju gått extremt fort och över all förväntan som jag i alla fall hade. När vi började förvärva, ska vi säga, det var 30 december 2020, så gjorde vi det första förvärvet på SEK 1.4 miljarder drygt. Efter det så har vi byggt upp det här till en förvaltningsportfölj på SEK 7 miljarder. Det är ju, dels är det ett stort bestånd och det är många transaktioner. Jag tror det är 14 transaktioner, Fanny är det? Det har varit finansieringslösning. Eftersom vi kommer från det här krisbolaget med bostadsutveckling som alla hackade på och skrev om höger och vänster, när ska ni gå i konkurs och allt. Har det inte varit så lätt att hitta finansieringen. Det har jag också varit en, ihop med Sara, Fanny och Oscar har varit extremt kreativa för att hitta lösningarna på varje enskild affär. Är det någonting som det här bolaget gillar att göra så är det affärer. Det är bara att titta på den här cirkeln som Fanny ritade upp. Av alla transaktioner vi har gjort så är det 70% av dem som är gjorda off market. Det vill säga, det är inga mäklare som har kommit och presenterat något, utan många vill komma till Oscar Properties och göra affärer för man tycker att det här bolaget ändå har någonting med sig som, det kontaktnätet och Den historiken gör att det är ett intressant bolag att göra affärer med. Det märker vi verkligen i de här siffrorna. Vi gissade vilt när vi började med det här, det här spåret, hur skulle vi, hur mycket skulle vi kunna hinna förvärva? Hur många intressanta affärer skulle vi hitta under 2021? Jag vill inte nämna några siffror, men det är långt under det vi har lyckats med i alla fall. Det är ju fantastiskt roligt. 85% av vår balansräkning idag är förvaltningsfastigheter. Jag kan nämna några andra delar. Oscar har varit inne på det och Fanny har varit inne på det. Vi har ett mål att inte ha mer än 10% av balansräkningen i projektfastigheter. Det är den blå delen av stapeln. Vi har idag egentligen 5% av balansräkningen i projekt. De två projekten som det handlar om är Primus, som Oscar nämnt. Där har vi en avyttring som verkställs slutligen här nu i Q2 är planen. Och sen har vi sålt den för SEK 140 million. Det är de enda. Målet att ha 10%, det är ju på grund av att vi inte ska förstöra några nyckeltal när vi går framåt. Nu har vi verkligen lagt ner ett extremt hårt jobb på att få en balansräkning som ser, ja men som är stark. Vi har en stark kapitalstruktur och vi har en stark balansräkning. Men det som ska ligga i för projektfastigheter going forward, det är sådant vi identifierar i våra egna bestånd. Och när det kommer till ett utvecklingsstadium, när det börjar någonstans bli genomförbara projekt och vi ska börja finansiera dem och hitta, då ska vi inte äga dem längre. För vår balansräkning ska inte byggas upp med skuldsidan på projekten, utan då hittar vi någonting och så har vi någon som vill förvärva det, där det passar bättre in än hos oss. Och då kan vi frigöra medel som vi kan investera, återinvestera i andra fastigheter. [/Foreign language] En gång kan jag säga att den kreativiteten och den affärsmässigheten att hitta projekt inom nuvarande bestånd eller det vi förvärvar, till och med redan på när vi tittar på affärerna så ser vi: Finns det någonting att göra där då? Det gör ju att vi kommer att ha en större utveckling av de medel som vi frigör när vi avyttrar projekt som vi inte ska jobba med själva. Så som vi i dag, då har vi 5% av det. Om man går tillbaka till 2020 Q3 så hade vi 50%. Då var vi ett bostadsutvecklande företag som försökte hitta vägen fram till det här nya området då. Sen har vi några andra småposter egentligen ska jag lägga det nu för om man tittar tillbaka där också. Vi har ju några finansiella anläggningstillgångar som är runt SEK 200 miljoner, SEK 250 miljoner. Det är lite grann sådana här, vi har några tilläggsköpeskillingar som vi har på sådana projekt som vi redan har avyttrat och som det är affärer och allting är klart. Vi ska bara få in pengarna på kontona och sen avyttra de delarna i balansräkningen. Sen är det ju den ena, om vi tittar på den här gröna stapeln till höger om varje. Det blir höger va? Blir det? Så har vi ett eget kapital på SEK 2.5 miljard vid årsskiftet. Det är också ett konststycke att på så kort tid förvärva så mycket men ändå hitta finansieringen och ändå skapa eget kapital i det hela. Där är också framför allt Oscar extremt kreativ. Han har ett stort kontaktnät så det är många i vår omgivning som kan hjälpa till i de där delarna. Vi har med det också sagt att vi har förvärvat fastigheter från olika andra aktörer. Vi har också lyckats få in dem som aktieägare, som gör att vi har en stark aktieägarkrets också som kan bygga vidare på i framtiden. Det ger oss också råg i ryggen för att gå framåt. Vi har 31% i soliditet och vi har ju sagt när vi gick ut med nytt mål. Det är ju vi ska inte understiga 30% någonsin, men vi har ett mål att ligga på 40% inom tre år. Så att den resan som är gjord nu, den är extrem ska jag säga. Jag tyckte vi byggde snabbt när vi höll på med D. Carnegie & Co, men det här har fan gått ännu snabbare alltså. Från någonting som är helt annorlunda upp i någonting som är. När målet är att hitta kassaflödesgenererande fastigheter som vi ändå, som vi kan leva av och kan utveckla vidare och förvärva mer. Så att titta tillbaka på de mål vi har att vi ska växla upp till SEK 20 miljarder på 3 år. Det är bara att säga att basen är lagd. Att nå SEK 7 miljarder på 1 år, det visar ändå att vi har förmågan och vi har, vi börjar få en organisation som fungerar för det. Vi börjar få upp kontakterna mot finansinstituten där vi kan sänka våra räntekostnader. Vi har en fantastiskt stor möjlighet att nå de målen. Det är jag helt övertygad om. Det är om det. Man kan ju prata mycket om det här, men jag stannar där så länge. Några höjdpunkter under 2021 som jag skulle vilja bara nämna. Var det så dåligt också? Nej men det är att vi under kvartal fyra och totalt under året så har vi förvärvat eller byggt upp till SEK 7 miljarder. Med SEK 2.9 miljarder ytterligare hade vi förvärvat under Q4, vilket är ganska mycket. Om man tittar på resultaträkningen för 2021 så har vi inte med intäkter och resultat från de som vi förvärvade sent på året så klart. De räknas ju bort när man har förvärvat det. När vi går in i 2022 så har vi hela intjäningen för hela den portföljen hela året. Det kommer att göra ganska mycket på vår, både resultat och på kassaflödena. Vill jag nämna också någonting som har spekulerats mycket i pressen och alla har sagt att vi har ju en surdeg där borta på Essingen, men Primus. Den har vi nu avyttrat. Frånträdet sker i Q2. Det är planen 2022. [Foreign language] Har vi avslutat den gamla affärsidén med Oscar Properties och går över till renodlad fastighetsförvaltning. Med det har vi också ökat så klart möjligheten att satsa på andra projekt i vår egen portfölj, den nuvarande portföljen i stället. Sånt som inte binder medel i balansräkningen på skuldsidan. Vill jag nämna det här med, bara så att ni ska förstå lite grann hur det hänger ihop med de här projekten som vi hade den blå stapeln, så har vi målet att ha max 10%. Idag ligger inte byggrätterna som vi har identifierat, de ligger inte bland de projekten, utan de ligger fortfarande i den svarta kolumnen av förvaltningsfastigheterna. </Foreign language] Att idén för oss att gå framåt är att när vi börjar identifiera projekt i de här och vi börjar få detaljplaner, vi börjar kunna värdera dem på ett annat sätt, då ska vi ha dem i, då går de över i projektform i balansräkningen. Där kommer de inte ligga längre än att vi har utvecklat dem och vi, när vi ser att värdena går upp så avyttrar vi det och hittar någonting annat då. I dagsläget ligger de inte med bland projekten. Det är där vi kommer att kunna kombinera den här gamla Oscar Properties eller 1.0 eller vad säger du Oscar? Det här är 2.0 eller? 2.0 blir ju en mutation mellan både projektutveckling och fastighetsförvaltning av nya fastigheter eller de fastigheter som vi förvärvar då. Vill jag nämna också det här som vi håller på att bygger upp nu med Mark som kapten för fastighetsförvaltningen. Han har ju lång erfarenhet av fastighetsförvaltning. Vi har ju råkat jobba på samma bolag en gång i tiden också. Det kanske är en slump men jag känner mig trygg i att vi har en fastighetsförvaltning som byggs upp nu. Vi har erfarna förvaltare i de här två klustren som Fanny beskrev. Vi har ett kluster kan man säga runt Stockholm och ett kluster runt Skåne och södra Sverige. Båda de teamen är väldigt erfarna. Vi kommer att jobba väldigt aktivt med fastighetsförvaltningen. Dels med att få upp uthyrningen, få bort vakanser, men också ska jag nämna att det som gör att jag känner mig trygg i de andra delarna, det är att vi också har lyckats bygga upp en ekonomifunktion som är riktigt vass. På alla de här funktionerna så har vi nu erfaren personal som är vana att köra fastighetsförvaltning med allt det. Vi har byggt upp, vi har skaffat egna system, vi tog hem förvaltningen som vi la ut, som låg ute på Newsec förra året. Det kör vi i helt egen regi nu. Under kvartal fyra förvärvade vi inte bara för SEK 2.9 billion. Vi tog hem förvaltningen, vi skaffade fastighetssystem, vi har byggt ihop de här olika delarna. Steget nu 2022, det är att bygga ännu mer vidare på den här samarbetet mellan ekonomifunktion och fastighetsförvaltning för att även guida förvaltningen på att här har vi höga kostnader, det här måste vi göra någonting åt. Tillsammans jobbar vi fram planer för hur vi kan effektivisera även kostnadssidan på fastighetsförvaltningen. Som Mark sa så är vi 8 personer på förvaltningen i dag och förvaltar SEK 7 miljarder. Att med den, och vi är inte särskilt många på ekonomifunktionen heller. Vi har ju de här systemstöden. När vi pratar framåt och vi ska upp till SEK 20 miljarder så kommer vi att kunna göra det mycket med att fylla på med lite mindre erfarna folk som kostar lite mindre underifrån och sen kunna få en effektiv förvaltning i alla fall, både på ekonomisidan och den tekniska eller på den förvaltningen också. Jag måste i alla fall få nämna, vi har ju släppt Q4 i februari, men det var roligare att göra bokslut i år än förra året kan jag säga. Vi har visat ett resultat, ett rörelseresultat på SEK 505 miljoner. Vi har ett resultat efter skatt på SEK 364.5 miljoner, vilket är extremt glädjande. Jag tycker ändå att vi visar nu marknaden och visar alla som är intresserade av bolaget att vi har lagt en bra bas. Vi har en bra förvaltningsportfölj som genererar hyresintäkter i dag på SEK 485 miljoner. Vi har ett driftnetto som nu ligger någonstans på SEK 373 miljoner. Vi har en bra bas. Vi har ett fantastiskt bra team. Vi har ett bra team på transaktion och finansiering och förvaltning och alla de här delarna och ekonomi. att det känns tryggt att gå framåt och säga att jag vågar låta Oscar och teamet köpa för SEK 8 billion till för vi kan ta hand om det på ett bra sätt. Det känner jag mig trygg i. Lite grann till den här börskursen på det här bolaget i dag kontra NAVet så är det liksom, vi har en rabatt på 55% drygt mot. Nu är det delvis omvärldsfaktorer som påverkar. Vi har ju krig i världen och vi har allt möjligt. Men vi har ju en uppgift här på bolaget att visa att, jag tycker vi har visat med 2021 att vi verkligen menar allvar med den här omvandlingen. Men också visa framåt att vi verkligen kommer att göra de här transaktionerna och göra de här förbättringarna, öka den här uthyrningen. Det är jag helt övertygad om att vi kommer att göra också. Slutligen så bara vill jag nämna att vi har ett resultat per aktie på 2021 på 2.69. Som i relation till börskursen så är det ganska högt nu. Det var väl, man skulle kunna säga mycket om den här resan, men det har varit spännande och det har varit just det här med Oskars energi som gjorde att jag tyckte att det här låter spännande. De som satt i styrelsen, inte minst Peter, som är van när det blåser, Peter Norman. Vi alla som är här nu och kom in i den här är vana eller kan hantera blåst. Vi har byggt, han byggde höga hus förut. Vi stod där uppe med styrelsen när det blåste också, men det var en annan blåst. [Foreign language] Det är kul att ha varit med på den här omvandlingen och fått möjligheten till det. Det var det jag tänkte säga just nu. Överlämnar jag till chefen som får avsluta det här med conclusions. Oscar. [/Foreign language] Tack Pax. Kan väl bara säga innan jag går in på lite sammanfattning av dagen och hamrar in våra finansiella mål och vad vi ska göra så att ni inte går härifrån och undrar vad det är vi vill göra egentligen. Kan jag bara säga att jag är väldigt glad och stolt när jag lyssnar på dem som har presenterat. Vi har fått upp ett fantastiskt bra gäng i bolaget som leder de olika avdelningarna på ett exemplariskt sätt. Alla kavlar upp armarna och jobbar hårt och gör en fantastiskt fin insats. Är det ju inte så att det bara är dem som ni har sett som jobbar i det här bolaget, utan vi har väldigt många andra fina medarbetare. [/Foreign language] En del som har jobbat i bolaget under en längre period, men också väldigt många nya kompetenser och människor som har kommit in just därför att det krävs en annan kompetens kanske kring redovisning och kring förvaltning än vad det krävs kring bostadsutveckling. Vi har ju som sagt, kan inte nog betona, lämnat bostadsutvecklingen, utan vi fokuserar på förvaltningaffären och det krävs nya kompetenser. Vi har fått in ett fantastiskt bra gäng som sköter förvaltningen och som tar hand om den ekonomiska förvaltningen och sen tar hand om ekonomin i bolaget. Med det sagt tycker jag att vi har ett fantastiskt fint gäng som borgar för en fin resa de närmsta tre åren som kommer att göra att vi kommer kunna leverera på de målen vi har sagt upp för att då hamra in de här budskapen. Vi har ju förklarat hur vi ska nå dit. Vi ska nå SEK 20 miljarder inom en treårsperiod. Jag känner goda förhoppningar om att vi ska nå dit. Det krävs att vissa saker ska hända så klart. Allting är inte inom vår makt. Vi styrs av yttre faktorer som krig just nu tyvärr, vilket kan påverka affärerna. Ska man bara titta lite generellt sett innan Putin beslutade sig för att invadera Ukraina. När vi kom tillbaka efter semestrarna så slogs jag i varje fall av att det helt plötsligt kändes som det var ännu större konkurrens kring objekten. Det kändes som prisnivån har gått upp lite till. Alltså om man bara tittar till lager, logistik och industri. Det är en stenhård konkurrens där ute. Det är väldigt många som investerar i fastigheter. Nu vet vi inte hur det är under kriget, men innan dess i varje fall. Det finns väldigt mycket kapital som söker sig till de här branscherna. Det finns mycket folk som vill få avkastning på sina pengar och investera i de här segmenten också. Att det finns mycket duktigt folk där ute som vill göra investeringar och fokusera på fastighetssektorn. Att det kommer krävas mycket hårt arbete. Det kommer krävas ett gott kontaktnätverk för att kunna genomföra den här affären. Att vi också ska vara ett attraktivt bolag där folk vill lägga aktier i. För det borgar för att vi kommer kunna fortsätta växa igenom att emittera ut aktier till säljare som kommer in. Vi har ett exempel, till exempel, en fastighet som vi ville köpa och säljaren kontaktade mig och sa att han tyckte att hans fastigheter var värda strax under 5%. Det var samhällsfastigheter och jag sa: "Nej, men vi köper inte på den nivån, utan minst 5.5%. Och jag tycker kanske dina är värda 5.6 eller 5.7% i avkastning." Och så kom han tillbaka efter ett tag och sa han: "Ja, nej men jag vill så gärna bli aktieägare i bolaget så jag kan tänka mig att sälja till en lägre nivå till dig just därför att jag vill bli aktieägare i bolaget." Det är sådana säljare vi vill ha, som vill in i bolaget, som kan tänka sig sälja billigare för att få aktier. Inte jättevanligt, men det händer. Vi hoppas att vi får göra affär med honom. Vi har hållit på och gnällt ett tag med den här affären. Vissa affärer tar längre, andra går snabbare. Den här har vi hållit på med ett tag. Som sagt, det kommer krävas hårt arbete för att kunna nå de här målen, men vi kommer att klara SEK 20 miljarder. Klarade vi att köpa för SEK 7 miljarder på 15 månader så ska vi banne mig klara SEK 8 miljarder inom en treårsperiod. Max 10% av landbanken projekt, inte bostäder. Bostadsbyggrätter ska vi sälja för att kapitalisera på och kunna köpa mer förvaltningsfastigheter. Ni kommer se projekt som lager, logistik och kontor. Innan vi går i gång med ett sådant projekt kan vi också bara poängtera att då ska vi ha hyrt ut fastigheten och sen så kommer vi att sätta ett fastprisentreprenadavtal med en av de större byggarna, väldigt sannolikt. Att man har låg risk i projektutvecklingen. Minst 5 år i WALT efter den här treårsperioden. För att nå dit så måste vi öka inom lager, logistik och industri, där man oftast har längre avtal. Vi kommer försöka komma ner då i vår kontorssegment från 38 till 30% av de andra segmenten så att det blir 30, 30. Vi ska nå investment grade inom 3 år. Tittar vi på våra finansiella mål, avkastning om minst 15% per år. Soliditet på 30% som ska ökas till 40% under den här cykeln eller under den här treårsperioden snarare då. Vår ICR ska vara minst 2. Tittar vi på strategiska fokuset för att nå de här målen, så ska vi köpa förvaltningsfastigheter med stabila kassaflöden, företrädesvis trippelnetavtal, längre avtal så klara WALT. Jag har sagt det, 30, 30-fördelning. Ska vi då fokusera på den här utvecklingen av byggrätterna och sälja byggrätter som vi tar fram i de portföljerna. Sara ska jobba med att sänka finansieringskostnaden. Det kommer hon att göra med hjälp av övriga teamet som ska göra bra affärer så vi får en stark och bra balansräkning. Mike som hyr ut i förvaltningen längre avtal till högre hyror, det lyder ju då på Mikes jobb att ha en stark fastighetsförvaltning som ska säkerställa att vi tjänar pengar, håller hårt i kostnaderna och är förbaskat duktiga på att hyra ut och omförhandla avtal. För det är vad det här handlar om. Vi ska vara superhungriga. Precis som vi var duktiga på att sälja bostäder, så ska vi vara ännu bättre på att hyra ut våra lokaler. Det gör man igenom tydliga klara mandat till de som hyr ut. Man måste vara superhungrig. Ringer någon och säger att de är sugen på och intresserad av att hyra en lokal, då ska man banne mig ligga på låset på lokalen och visa den dagen därpå senast. Man måste vara snabb, man måste vara hungrig och vara beredd att kavla upp armarna för att kunna nå de här målen på uthyrningssidan. Det har jag goda förhoppningar om att vi kommer kunna klara också. Jag hoppas att ni har fått en tydligare bild om vår omvandlingsresa, hur vi ska nå våra mål. Jag hoppas att ni går härifrån med en tydlig bild och känner trygghet inför att vi kommer klara våra mål. Jag tänker att vi avslutar med en liten frågestund. Hur lång tid har vi? Ja, vi har tid på oss. Så jag inleder med en frågestund. Vi har dels några som är online, så det kan komma onlinefrågor och sen kan ni härifrån ställa frågor bäst ni vill. Nu, hej, nu missade jag när förvaltningschefen talade. Men, bostäder, är det någonting ni kan tänka er att förvalta? Nej, vi har ju lite bostäder i portföljen som har kommit med i andra förvärv. Så att de förvaltar vi. Och det finns ju vissa fastigheter som är blandfastigheter där vi har både bostäder och kontor i en mix. Så att där har vi en del förvaltning i det. Men vi har ingen strategi att vi vill köpa bostäder. Vi tycker generellt sett att det är väldigt dyrt just nu. Det finns väldigt många som vill köpa där. Så att jag tror snarare sättning på den marknaden på sikt. Och då kanske vi finns där. Men just nu är det för dyrt. Just det. Jag har en fråga. Den offentliga sidan förvärvsstrategi. Är det med den att man kommer att gå till aktiemarknaden och häva in mer pengar i det snaraste?] Nej men jag tror jag nämnde det när i början där när jag visade på mina bilder hur vi skulle växa. Först ska vi ju skapa eget kapital genom att vi tar fram byggrätter som vi kan kapitalisera på. Det är ett sätt att få in pengar för att kunna göra mer förvärv. Ett annat sätt är ju att sälja av fastigheter som vi har lyckats utveckla och kanske sänka avkastningskravet på genom att höja hyrorna och i kombination med längre avtal. Sälja sådant, få loss pengar, göra vinster och återinvestera det. Och sen så har vi då också pengarna som kommer in från försäljning av Primus som kom in under kvartal 2. Det ska främst finansiera vår tillväxtresa den närmsta tiden. Har vi ju, om man tittar tillbaka till den resan vi gjort under de sista 15 månaderna, så har vi ju kunnat emittera ut mycket aktier till säljare av fastigheterna. Men då har vi inte haft en så pass stor rabatt som vi har just nu. När vi sitter med en rabatt mot NAV på 55%, så är det väldigt svårmotiverat att fortsätta emittera ut aktier på den här nivån. Det blir först när vi börjar närma oss mot NAV som vi kan börja titta på att emittera ut aktier som en del köpeskilling för fastigheter. Ingenting i den närmaste framtiden? Ingenting som är planerat, nej. Tack. Vi har 11% vakanser i beståndet. Där kan man säga att våra långsiktiga mål är väl att sånt vi långsiktigt ska äga och förvalta så ska den ner till 5%. Vi tror ändå att den alltid kommer vara lite högre, för vi köper saker och ting med högre vakanser som vi sen ska fylla upp. Att det långsiktiga målet kommer nog ligga runt omkring 90%. Tittar du kring våra peers så ligger de flesta någonstans mellan 89%-93%. Jag är lite nyfiken på finansieringen av de här förvärven. Ni pratar om SEK 8 miljarder som ska förvärvas. Hur upplever ni dels, är tanken där att det ska vara bank, banker som säkerställt lånar ut den största delen av det och då tillväxtkapitalet så att säga, var ska det komma från? Är det att man får upp aktiekursen och kan emittera aktier? Är det icke säkerställda obligationer? Och har ni även en tanke på att växla ut de säkerställda obligationerna mot mer säkerställd bankskuld? Och på så sätt nå ert mål på lägre räntekostnader. Eller hur går liksom tankarna rent finansieringsmässigt kring den tillväxten man ändå ämnar uppnå? [/Foreign language] Det var många frågor. Jag försöker hålla koll på dem. Om vi börjar med svar på första frågan som om hur vi ska finansiera de SEK 8 miljarderna så är det som så att det är ju bank som är tanken att det ska finansieras. Det är ju också tanken att vi ska refinansiera de säkerställda obligationerna med bank också. På frågan hur vi ska få upp kapitalet till att göra de affärerna så är det det jag pratade tidigare om, det vill säga att sälja byggrätter, sälja fastigheter där vi har skapat värden. På sikt, när vi har en börskurs som är mer i linje och paritet med vad NAV är, då kan vi börja emittera ut aktier igen till säljare som delbetalning för fastigheterna. [Foreign language] Med bankerna är det mest lokala bankkontor ni pratar med eller är det på central basis som ni avtalar om finansiering av de förvärven ni har gjort och ämnar göra? Man ska inte glömma bort att vi har jobbat med det här i 15 månader. Vi har både sparbanker och vi har en annan stor bank som supportar oss också. Men det är klart att för att den här resan ska fortsätta så finns det fler banker som måste också in och börja supporta bolaget. Hej, Tobias Kaj från Lannebo. Jag tänkte börja med att fråga kring intjäningskapaciteten. De hyresintäkter ni uppger där, är det så att säga justerat för den vakansen eller ska man dra bort vakansen från de intäkterna på, var det SEK 486 miljoner? Hur är det med den Sara? Kan du svara på den? Det är hyresintäkter justerat för vakans, men inklusive hyres- och driftnettogarantier. Om man tittar på förändringen mellan tredje och fjärde kvartalet och också justerar för den värderevidering som gjordes i fjärde kvartalet. Om det är oförändrad intjäning i befintligt bestånd så skulle förvärven vara gjorda på i snitt 6.4%. Är det så hög yield i det man har förvärvat eller är det också en underliggande förbättring som har skett mellan kvartalen i befintligt bestånd? Va? Skillnaden mellan intjäningsförmågan Q3 versus Q4? Precis. [Foreign language] Nu vågar jag inte sätta fingret på vad den var i Q3. I Q3 redovisade vi inklusive ingångna affärer men ej tillträdda. Per Q4 är det enbart faktiskt tillträdda förvaltningsfastigheter. Det ska inte, det har inte varit någon stor förändring. Det som kan nämnas är ju att vi har en indexering vid årsskiftet som gör att det också skiljer sig. Till stor del så, en stor del av våra hyreskontrakt indexeras ju med KPI. Det kan förklara en del av skillnaden. [Foreign language] vad gäller vakansrisk, Frigoscandia i Helsingborg, är de på väg att flytta och hur långt är det kontraktet? [/Foreign language] Det kontraktet löper till 2024. Jag tror inte att de är på väg att flytta, utan de är väldigt, apropå hyresgäster som är väldigt investerade, så är de väldigt investerade in i sin lokal. Nu är det så att Frigoscandia är ju inte vår enda hyresgäst där, utan de underhyr ju nästan 50% av sina lokaler till en underhyresgäst. Vi har påbörjat sen vi köpte fastigheten och tillträdde den i förra året, så har vi påbörjat en dialog med underhyresgästen och har kommit långt med dem för att kunna få ihop ett nytt avtal direkt med dem så att de inte hyr ut av Frigoscandia istället. Det pågår ett enormt utvecklingsarbete på fastigheten där vi har tittat på att förvärva grannfastigheten för att kunna bygga ytterligare 15,000-20,000 sq m höglager till våra hyresgäster i den fastigheten. [Foreign language] så att jag tror att det finns väldigt goda möjligheter till att få ett långt avtal men också kunna få nya lokaler att hyra ut till befintliga hyresgäster. [/Foreign language] [Foreign language] Väl det här målet att få ner snitträntan till 3%. Jag förstår att det är en potential att ersätta förhållandevis dyra obligationer med banklån. Tittar man på befintliga banklån ligger de i snitt på 3.4% snittränta. Gör det att för att komma ner mot 3% total snittränta behöver man ha en betydligt lägre belåningsgrad då än vad vi har i dagsläget? Nej, jag tror, jag ska inte gå in på vad, hur våra marginaler ser ut mot banker, men den är under det som du sa i varje fall en bra bit under det. Jag tror att det framför allt handlar om dels som Sara var inne på att få bort de obligationerna som kostar 4% respektive 5% och ersätta med bankfinansiering. Kombinerat med att, många av de banker som har supportat bolaget har kommit in i början på den här omvandlingsresan. Jag menar, tittar du till kvartal ett 2021 så hade vi SEK en och en halv miljard i portföljen. Tittar du kvartal två så hade vi SEK tre och en halv miljard i portföljen. Sen så kvartal fyra, det var då vi tillträdde nästan SEK 3 miljarder och fick in så att vi har SEK 7 miljarder. Jag tror att i takt med att bolaget levererar på sin strategi och levererar resultat och visar på kassaflöde, att vi exekuterar på det vi har sagt, så tror vi också att vi kommer att ha en lägre marginal successivt i hela vår finansiering. Som Sara sa, vi ska ju, vad var det? SEK 4 miljarder av SEK 5 miljarder kommer det finansieras inom de närmaste 18 månaderna. [Foreign language] En sista fråga. Vad är den här försäljningen av Primus eller av er andel av Primusfastigheten? Vad är effekten på koncernens räntebärande skuld av den affären i första kvartalet? Ja men vi hade ju ingenting i som var skuld i den affären eftersom vi redovisar enligt andelmetoden. Vi hade ingen skuld i balansomräkningen kopplat till det projektet. Vad var andra frågan? Förlåt, tappade bort mig där. </Foreign language> Det var bara hur stor effekten är på koncernens räntebärande skuld av den här försäljningen. Ingenting, ingenting. Vi hade inga skulder. Det var bara egna kapitalet som vi får tillbaks plus lite till. [/Foreign language] ni får inte, det är inte så att ni från JV:t kan plocka ut en utdelning efter att ni får in pengar i JV:t, eller? Det var ju en hyfsat komplicerad affär, men kort kan man säga att vi först köpte ut Starwood och sen sålde vi projektet. Det var det som gjorde att vi kunde få ut så pass stor del tillbaka vårt kapital. Det var en väldigt komplicerad struktur, väldigt många turer kring den. Vi köpte 100% av projektet och sen sålde vi det vidare till PE och till Patriam. Det möjliggjorde att vi kunde få ut tillbaka hela vårt kapital plus lite till som vi stoppat in i projektet. En del fick vi betalt redan innan årsskiftet och den sista delen kan vi få först när en del av fastigheten har styckats av, vilket vi räknar med blir under kvartal två. Tack så mycket. Ja, några frågor från webben som kom in. Ett var på fokus på just lager och logistik. Var det kom ifrån och kan du elaborera på det? Nej men vi gillar segmenten. Vi tycker att det finns bra potential. Vi tycker att det finns mycket som är felprissatt där ute. Om man tittar till hur uthyrningsrisken ser ut i förhållande till en avkastning man köper och till hyresgästens förmåga att betala. Man kan göra många mindre styckaffärer och köpa till bra avkastning, vilket gör att man kan få bra avkastning på det egna kapitalet och köpa till rätt pris. Vi har ju förvärvat mycket inom de segmenten redan. Så att det här är ju ett sätt att snarare öka på segment som vi redan äger. Och så att det är inte en helt ny strategi. Den nya strategin är snarare vi vill ha en yield på 5 år och för att kunna nå det så tror vi att vi måste öka inom de segmenten för det är svårt att göra om man har för mycket kontor eftersom det är lägre yield på kontorsdelen. [Foreign language] Framgent avser ni att fortsätta att förvärva stora portföljer eller snarare fokusera på enskilda fastigheter? Vi tar det vi hittar. Nej men det blir nog både och. Jag menar, det är ju svårt att styra över hur pipelinen ser ut. Men vi tittar på en stor portfölj nu. Vi tittar på många styckaffärer också. Så att det kommer vara en bredd i våra förvärv. [Foreign language] När kan bolaget eventuellt tänka sig att betala ut en utdelning på aktier? [/Foreign language] Det kommer det göra. Det är det från webben. Så ännu en gång, om ni vill ställa en fråga, räck upp handen. Jag tror att vi har tid för en fråga till ungefär. Kan det stämma? Ja. [/Foreign language] [Foreign language]Okej, en sista fråga då. I den här grafen som du visade i början så låg det byggrätter på SEK 3 miljarder. Hur mycket av det kan ni tänka er att sälja?[/Foreign language] Ja, alltså i den siffran så är det ju SEK 3 miljarder som är när det är utväxlat och klart. Tanken med de SEK 3 miljarderna, det är ju att vi långsiktigt ska äga och förvalta dem själva. Det är ett sätt för oss att öka vår fastighetsförvaltning så att vi ska nå målet om SEK 20 miljarder. Att de SEK 3 miljarder du ser där, det är sånt som vi vill fortsätta äga själva. Utöver det så kommer det att finnas byggrätter som vi vill sälja och det har vi inte satt ett värde på. Okej, tack. Då är det såhär. Vi serverar lunch i korridoren där. Jag hoppas att ni inte ska behöva vänta alltför länge på att få lunch. För er som vill stanna är ni så klart jättevälkomna. För er som inte kan stanna, om det är någon som behöver lämna, så tackar jag för att ni ville komma. Och ser fram emot att ha en till kapitalmarknadsdag om ett år ungefär och uppdatera er på hur vi faktiskt har levererat på våra mål och hur långt vi har kommit på vår resa. Stort tack allihop.