Annual report
Page 1
Årsredovisning Real Fastigheter AB (publ) org.nr 556865-1680 2025
Page 2
2 ÅRSREDOVISNING 2025 Året i sammandrag 4 VD kommentarer 5 Marknadskommentar 7 Real Fastigheters strategiska inriktning och värdeskapande 8 Fastighetsbestånd 9 Aktien och aktieägarna 12 Risker och riskhantering 13 Styrelse/Ledning 14 Bolagsstyrningsrapport 16 Förvaltningsberättelse 19 Finansiella rapporter Resultaträkning koncern 24 Balansräkning koncern 25 Kassaflöde koncern 27 Förändring eget kapital, koncern 28 Resultaträkning moderbolag 29 Balansräkning moderbolag 30 Kassaflöde moderbolag 31 Förändring eget kapital, moderbolag 32 Noter 33 Revisionsberättelse 61 Nyckeltal 64 Definitioner 65 Information 66 Sid 19-60 avser den formella årsredovisningen INNEHÅLL INNEHÅLL
Page 3
REAL FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2024
Page 4
4 ÅRSREDOVISNING 20254 ÅRSREDOVISNING 2025 Året i sammandrag INLEDNING • Intäkterna uppgick till 170,3 Mkr (165,9). • Driftnettot uppgick till 85,2 Mkr (95,6). • Förvaltningsresultatet uppgick till 16,2 Mkr (25,8). Förvaltningsresultatet har belastats med hyresförluster och onormala reparationer om sammanlagt 14,8 Mkr. Exklusive dessa kostnader uppgick resultatet till 31,1 Mkr (25,8). • Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick till 1 361,0 Mkr (1 397,6). • Genomsnittsräntan minskade till 4,2 procent (5,9). • Belåningsgraden uppgick till 52,3 procent (52,2). • Årets resultat efter skatt uppgick till 10,6 Mkr (53,7), vilket motsvarar 0,36 kronor (1,81) per aktie. • Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning ska utgå till aktieägarna för verksamhetsåret 2025. Januari - december 2025 Perioden i siffror Okt-Dec 2025 Okt-Dec 2024 Jan-Dec 2025 Jan-Dec 2024 Intäkter (Mkr) 41,7 41,7 170,3 165,9 Driftnettot (Mkr) 18,7 21,1 85,2 95,6 Förvaltningsresultat (Mkr) 5,2 6,0 16,2 25,8 Värdeförändringar fastigheter 2,8 24,0 -2,7 42,7 Periodens resultat 9,4 24,2 10,6 53,7 Resultat per aktie före och efter utspädning (kr) 0,32 0,81 0,36 1,81 Eget kapital (Mkr) 612,2 601,6 612,2 601,6 Eget kapital per aktie (kr) 20,62 20,26 20,62 20,26 Totalt antal aktier 29 693 620 29 693 620 29 693 620 29 693 620 Antal stamaktier upptagna till handel 29 693 620 29 693 620 29 693 620 29 693 620 Verkligt värde av koncernens fastighetsbestånd (Mkr) 1361,0 1397,6 1361,0 1397,6
Page 5
ÅRSREDOVISNING 2025 5 VD ORD STÄRKT FINANSIELL STÄLLNING OCH TYDLIGA PRIORITERINGAR FRAMÅT Under 2025 har Real Fastigheter genomfört ett målmedvetet arbete för att stärka bolagets finan- siella ställning och skapa bättre förutsättningar för långsiktigt värdeskapande. Året har präglats av en inriktning där fokus legat på att förbättra kassaflöde, sänka risknivån och öka kvaliteten i verksamheten. Parallellt har vi genomfört förändringar i organi- sation och ledning i syfte att skapa en effektiv och mer fokuserad struktur. Arbetet har inne- burit en tydligare prioritering av kärnaktiviteter och ett ökat fokus på affärsdriven förvaltning och fastighetsutveckling. Som ett led i detta flyttades huvudkontoret under hösten 2025 till Uddevalla. Aktiv portföljstyrning och stärkt balansräkning Under det året har vi initierat och genomfört försäljningar av fastigheter som en del av en aktiv portföljstrategi. Bland annat avyttrades under 2025 bolagets fastigheter i Bålsta i Håbo kom- mun och under inledningen av 2026 genomfördes också försäljningen av två fastigheter i Nättraby i Karlskrona kommun. Det sammanlagda överens- komna fastighetsvärdet uppgick till 276 Mkr före avdrag för uppskjuten skatt och övriga justeringar. Syftet med affärerna har varit att realisera positiva värdeförändringar, frigöra kapital, minska finansiell risk och skapa utrymme för fortsatt utveckling av beståndet. Genom dessa transaktioner har och kommer bolaget kunna amortera dyrare lån, vilket kommer att få en positiv effekt på både kassaflöde och resultat. Den genomsnittliga räntan har under året minskat till 4,2 procent (5,9) samtidigt som belåningsgraden reducerats från 52,4 procent till cirka 44 procent. Sammantaget innebär detta en stärkt balansräkning och ett ökat finansiellt hand- lingsutrymme. Vi ser aktiv portföljstyrning där vi kontinuerligt ut- värderar såväl förvärv som avyttringar som en cen- tral del i arbetet med att optimera kapitalstruktur och avkastning över tid. Resultat, kostnadskontroll och finansiell utveckling Årets resultat har fortsatt påverkats av en hög kostnadsnivå, både avseende finansiering och vissa fastighetsrelaterade åtgärder. Årets resultat har påverkats av höga kostnader över normal nivå på 14,8 miljoner kronor hänförliga till hyresförluster och reparationer. Förvaltningsresultatet justerat för dessa engångspåverkande poster ökade med nio procent till 31,1 Mkr, vilket visar att genomförda åtgärder inom finansiering och kostnadskontroll successivt får ef- fekt. Samtidigt har vi under året tagit viktiga steg för att stärka den underliggande lönsamheten. ÅRSREDOVISNING 2025 5
Page 6
6 ÅRSREDOVISNING 20256 ÅRSREDOVISNING 2025 VD ORD Ett tydligt fokus har varit att sänka bolagets om- kostnader och skapa en mer skalbar och effektiv organisation. Detta arbete kommer att fortsätta under kommande år och är en viktig del i att för- bättra resultat och kassaflöde. Fokus på uthyrning, fastighetsutveckling och hyresgäster Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets slut till 86,1 procent, vilket visar på den potential som finns i portföljen. Det finns goda förutsättningar att öka uthyrningsgraden genom ett mer aktivt och affärsdrivet arbetssätt. Vi arbe- tar systematiskt med att stärka relationerna med befintliga hyresgäster samtidigt som vi aktivt be- arbetar marknaden för att attrahera nya. Parallellt prioriterar vi fastighetsutveckling och optimering av lokaler för att möta efterfrågan och öka intjä- ningen. Detta arbete är centralt i vår ambition att successivt förbättra driftnettot i det befintliga beståndet. Marknad och omvärld Efter en period av kraftiga räntehöjningar har 2025 präglats av en gradvis stabilisering i ränteläget. In- flationstakten har avtagit och finansieringsförut- sättningarna har successivt förbättrats. Samtidigt kvarstår en osäker makroekonomisk miljö, vilket ställer krav på fortsatt disciplin i både investe- ringar och kostnadskontroll. I denna marknad ser vi dock goda möjligheter för aktörer med en stark balansräkning och ett tydligt operativt fokus. Framåtblick Med en stärkt finansiell ställning och en tydliga- re operativ inriktning går vi in i 2026 med ett ökat handlingsutrymme. Vårt primära fokus framåt är att förbättra driftnettot genom att öka uthyrnings- graden i det befintliga beståndet och sänka kost- nadsnivån samt stärka kassaflödet. Samtidigt kommer vi fortsatt att arbeta aktivt med portföljen och är öppna för både förvärv och avytt- ringar när dessa är strategiskt motiverade och bi- drar till att optimera bolagets avkastning och risk. Sammantaget ser jag att bolaget har goda för- utsättningar att skapa ett stabilt och långsiktigt värde för våra aktieägare och jag vill passa på att tacka alla medarbetare, hyresgäster och samar- betspartners för ett gott samarbete under året. Uddevalla i april 2026 Andreas Gustafsson Verkställande direktör
Page 7
ÅRSREDOVISNING 2025 7 Real Fastigheter verkar främst inom industri, lager, logistik och handel, segment som uppvisar god efterfrå- gan. Den svenska ekonomin befinner sig i en återhämt- ningsfas, där inflationen i stort har stabiliserats kring Riksbankens mål samtidigt som ränteläget präglas av ökad osäkerhet. Marknaden förväntar sig i dagsläget en försiktig anpassning av styrräntan framåt. Ränteutveck- lingen är i hög grad beroende av det globala inflations- och konjunkturläget. Förutsättningarna för finansiering är goda samtidigt kvarstår viss volatilitet i räntenivåer, vilket ställer krav på aktiv finansiell styrning. Det globala omvärldsläget är fortsatt osäkert med ge- opolitiska spänningar kopplade till bland annat kriget i Ukraina, utvecklingen i Mellanöstern samt en mindre sammanhållen global handelspolitik. Detta kan påverka såväl energipriser som inflationsförväntningar och där- med även ränteutvecklingen. Efterfrågan kopplad till bolagets fastighetsportfölj be- döms vara stabil. Segmenten industri, lager och logistik gynnas fortsatt av strukturella trender såsom regionali- sering av leveranskedjor, ökad beredskap i försörjnings- flöden samt ett växande behov av flexibel lager- och logistikyta. MARKNADSKOMMENTAR Marknads- kommentar
Page 8
8 ÅRSREDOVISNING 2025 AFFÄRSIDÉ Real Fastigheter skall äga kommersiella fastigheter i tillväxtorter samt i anslutning till dessa inom segmen- ten industri, lager, logistik och handel. Genom aktiv och långsiktig förvaltning skapas ett stort förädlingsvärde med en effektiv belåning. STRATEGI Real Fastigheter har fokus på fastigheter som har ut - vecklingspotential i tillväxtorter där värdeskapande sker genom proaktiv förvaltning och nyuthyrningar. Det gäller allt från ombyggnationer och hyresgästanpassningar till utökade byggrätter och ändrad användning. Real Fastigheters tillväxt ska främst ske genom utveck- ling av befintliga fastigheter och genom förvärv av fast- igheter med förädlingspotential. Kraven på förvärvade fastigheter är dels att de har en attraktiv mix av kredit- värdiga hyresgäster, dels en underliggande värdeutveck- lingspotential som kan realiseras genom utveckling. FÖRVALTNINGSSTRATEGI Real Fastigheter ska bedriva fastighetsförvaltning samt övrig ekonomisk förvaltning i egen regi medan den tek - niska förvaltningen utförs av lokala professionella un- derleverantörer. Bolaget prioriterar långa hyreskontrakt med kreditvärdiga hyresgäster före maximerad hyresnivå vid varje enskilt tillfälle. Detta uppnås genom att bolaget bygger långsiktiga relationer med hyresgästerna genom en proaktiv dialog och en kundanpassad förvaltning. Lokal närvaro är också viktigt för hög servicenivå samt kunskap och förståelse för utvecklingen hos både befintliga och potentiella hyresgäster. REAL FASTIGHETER STRATEGISKA INRIKTNING OCH VÄRDESKAPANDE Real Fastigheters strategiska inriktning och värdeskapande Real Fastigheter förvaltar och utvecklar i huvudsak fastigheter inom industri, lager, logis- tik och handel i och i anslutning till tillväxtorter i Sverige.
Page 9
ÅRSREDOVISNING 2025 9 ÅRSREDOVISNING 2025 9 FASSTIGHETSBESTÅND HÄSSLEHOLM Nyckeltal Tomtarea 50 520 kvm ● Uthyrningsbar yta 15 677 kvm ● Ekonomisk uthyrningsgrad 88 % ANDERSTORP Nyckeltal Tomtarea 9 681 kvm ● Uthyrningsbar yta 1 449 kvm ● Ekonomisk uthyrningsgrad 48 % KARLSKRONA Nyckeltal Tomtarea 8 530 kvm ● Uthyrningsbar yta 4 018 kvm ● Ekonomisk uthyrningsgrad 91 % GISLAVED Nyckeltal (Flera fastigheter)) Tomtarea 95 798 kvm ● Uthyrningsbar yta 42 193 kvm ● Ekonomisk uthyrningsgrad 80 % FORSHEDA/VÄRNAMO Nyckeltal Tomtarea 134 285 kvm ● Uthyrningsbar yta 33 099 kvm ● Ekonomisk uthyrningsgrad 91 % Nyckeltal Tomtarea 30 471 kvm ● Uthyrningsbar yta 13 574 kvm ● Ekonomisk uthyrningsgrad 91 % HUDIKSVALL
Page 10
10 ÅRSREDOVISNING 2025 10 ÅRSREDOVISNING 2025 FASSTIGHETSBESTÅND Nyckeltal Tomtarea 44 939 kvm ● Uthyrningsbar yta 5 300 kvm ● Ekonomisk uthyrningsgrad 100 % Nyckeltal Tomtarea 66 529 kvm ● Uthyrningsbar yta 19 397 kvm ● Ekonomisk uthyrningsgrad 98 % KARLSKRONA/NÄTTRABY* SÖSDALA/HÄSSLEHOLM KÖPING Nyckeltal Tomtarea 60 536 kvm ● Uthyrningsbar yta 34 685 kvm ● Ekonomisk uthyrningsgrad 100 % KARLSKRONA STATION Nyckeltal Tomtarea 1 760 kvm ● Uthyrningsbar yta 1 028 kvm ● Ekonomisk uthyrningsgrad 100 % SMÅLANDSSTENAR/GISLAVED Nyckeltal Tomtarea 36 826 kvm ● Uthyrningsbar yta 14 302 kvm ● Ekonomisk uthyrningsgrad 38 % TORSÅS/KALMAR Nyckeltal Tomtarea 19 397 kvm ● Uthyrningsbar yta 15 490 kvm ● Ekonomisk uthyrningsgrad 28 % * Beståndet är sålt under mars 2026
Page 11
ÅRSREDOVISNING 2025 11 ÅRSREDOVISNING 2025 11 FASSTIGHETSBESTÅND Nyckeltal (Flera fastigheter) Tomtarea 64 449 kvm ● Uthyrningsbar yta 65 454 kvm ● Ekonomisk uthyrningsgrad 93 % TRANÅS HUDIKSVALL TRANÅS SMÅLANDSSTENAR KARLSKRONAHÄSSLEHOLM/ SÖSDALA TORSÅS GISLAVED FORSHEDA VÄRNAMO KÖPING VÄRNAMO Nyckeltal Tomtarea 16 128 kvm ● Uthyrningsbar yta 2 560 kvm ● Ekonomisk uthyrningsgrad 63 %
Page 12
12 ÅRSREDOVISNING 2025 12 ÅRSREDOVISNING 2025 AKTIEN Bolagets stamaktie handlas sedan den 21 april 2016 på NGM Nordic SME, under kortnamnet REAL. De utgivna aktierna i Real Fastigheter är registrerade enbart i elektronisk form i enlighet med avstämnings- förbehåll i bolagsordningen. Aktieboken förs av Eurocle- ar Sweden AB. Aktiekapitalet per den 31 december 2025 uppgick till 148,4 MSEK Per 31 december 2025 uppgick antalet aktier till 29 693 620 st. Real Fastigheters bolagsordning anger att aktiekapitalet skall uppgå till lägst 85 000 000 kronor och högst 340 000 000 kronor samt att antalet aktier skall uppgå till lägst 17 000 000 st och högst 68 000 000 st. UTDELNINGSPOLICY Enligt Real Fastigheters utdelningspolicy ska styrelsen årligen pröva möjligheten till utdelning. I övervägandet om framtida utdelning kommer styrel- sen att beakta flera faktorer, bland annat Real Fastig- heters verksamhet, förvaltningsresultat och finansiella ställning, aktuellt och förväntat likviditetsbehov, ex- pansionsplaner, avtalsmässiga begränsningar och andra faktorer. ÄGARFÖRÄNDRING EHF Invest AB, som är ett helägt dotterbolag till EHF AB, har under året blivit ny huvudägare i Real Fastigheter och ägde vid årets slut 15 566 047 aktier. EHF AB ägs i sin helhet av Erik Hemberg. Ägarandelen motsvarar 52,4 procent av aktierna, vilket innebär att Real Fastigheter är ett dotterbolag till EHF Invest AB. ÄGARE Nedan redovisas bolagets ägare per den 31 december 2025. AKTIEN OCH ÄGARNA Aktien och aktieägarna Namn Antal aktier Andel kapital/röster % EHF Invest AB* 15 566 047 52,4 Svea Bank AB 5 687 337 19,2 Axel Lindgren AB 2 507 532 8,4 Andreas Gustafsson, via bolag 750 000 2,5 Tuvedalen Limited 526 014 1,8 Bengt Engström, privat och bolag 319 454 1,1 Patrik Åkesson 300 000 1,0 Nordstrom Performance Holding AB 294 118 1,0 Bengt Linden AB 192 879 0,6 Bertil Linell Förvaltnings AB 150 000 0,5 Övriga ca 1 500 aktieägare 3 400 239 11,5 Summa 29 693 620 100,0 Källa Euroclear Sweden AB * Erik Hemberg äger via EHF AB 100 % av EHF Invest AB.
Page 13
ÅRSREDOVISNING 2025 13 Risker och riskhantering VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Real Fastigheters verksamhet är i huvudsak exponerad mot risker kopplade till det allmänna konjunkturläget samt finansiella risker. De finansiella riskerna avser främst förändringar i räntenivåer, refinansiering av befintliga lån samt möjligheten att uppta ny finansie- ring. Därtill föreligger en värderingsrisk, där förändrade avkastningskrav kan påverka fastigheternas värden. En betydande del av koncernens låneportfölj har räntebind- ning med korta löptider, vilket innebär en relativt snabb genomslagskraft vid förändringar i marknadsräntor. Det rådande ränteläget bedöms sammantaget som han- terbart samtidigt som osäkerheten kring den framtida ränteutvecklingen kvarstår. Lån motsvarande 372 Mkr, cirka 52 procent av den totala låneportföljen, förfaller inom tolv månader vilket medför refinansieringsrisk. Under verksamhetsåret har bolaget refinansierat 340 Mkr av befintliga lån vilket visar att det finns väl etablerade relationer med långivare och att bolaget arbetar löpande med att säkerställa refinansiering av befintliga kreditfaci- liteter. Sammantaget bedöms den finansiella risken som begränsad. De operativa riskerna utgörs främst av ökade drift- och underhållskostnader, skador på fastigheterna samt risken för hyresgästers betalningsförmåga. Koncernens fem största hyresgäster svarar för cirka 40 procent av hyresintäkterna, vilket innebär en koncentrationsrisk där bortfall av en större hyresgäst kan få en väsentlig påver- kan på resultatet. Real Fastigheters verksamhet är till viss del beroende av nyckelpersoner. För att minska personberoendet anlitas i viss utsträckning externa leverantörer för den tekniska förvaltningen.
Page 14
14 ÅRSREDOVISNING 2025 Claes Hansson Styrelseordförande, född 1957, civilekonom. Styrelseordförande i TMF Trä- och Möbelföretagen, EHF AB och Asplunds Bygg AB. Styrelseledamot i Svenskt Näringsliv, Arbio AB och Jalokin AB. Claes Hansson äger inga aktier i bolaget. Bengt Engström Styrelseledamot, född 1953, civilingenjör. Styrelseordförande i Nordic Flanges AB och Trackson AB. Styrelseledamot i Scanfil Oy, Scandinavian Chemotech och Polygiene AB. Bengt Engström äger privat och via bolag 319 454 aktier. Real Fastigheters styrelse består av fyra personer och har sitt säte i Stockholm. Styrelseledamöterna väljs årligen vid årsstämma för tiden intill slutet av nästa årsstämma. STYRELSE Erik Hemberg Styrelseledamot, född 1963, gymnasieingenjör. Styrelseledamot och ensam ägare till EHF AB. Erik Hemberg äger via bolag 15 566 047 aktier. Mats Svensson Styrelseledamot, född 1964, civilekonom. Styrelseordförande i Dellner Group och PureFize Technoligies AB. Styrelseledamot i Fiskarhedenvillan Group, Watersprint AB och SenseNode AB. Mats Svensson äger inga aktier i bolaget. STYRELSE
Page 15
ÅRSREDOVISNING 2025 15 Andreas Gustafsson Verkställande direktör, född 1978, högskoleingenjör. Andra uppdrag: VD i EHF AB och styrelseledamot i Götenehus Group AB. Andreas Gustafsson äger via bolag 750 000 aktier. LEDNING LEDNING Fredrik Blad CFO sedan mars 2026, född 1975, agronom med ekonomisk inriktning. Andra uppdrag: CFO i EHF AB. Fredrik Blad äger via bolag 135 000 aktier. Martin Huss Fastighetschef, född 1990, gymnasieekonom. Martin Huss äger via bolag 45 000 aktier.
Page 16
16 ÅRSREDOVISNING 2025 BOLAGSSTYRNING Real Fastigheter AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebo- lag med säte i Stockholm som bedriver sin verksamhet främst i mellersta och södra Sverige. Real Fastighe- ters aktier är upptagna till handel på NGM Nordic SME. Styrning, ledning och kontroll av bolaget fördelas mellan aktieägarna på årsstämman, bolagets styrelse och verk- ställande direktören. Verksamheten regleras bland annat av svensk aktiebolagslag, gällande bolagsordning samt NGM Nordic SMEs regelverk. Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kontrollerat styra och leda verksamheten i bolaget. Bolaget är inte skyldigt att tilllämpa Svensk kod för bolagsstyrning och har ej åtagit sig att frivilligt följa den. BOLAGSORDNINGEN Bolagsordningen i Real Fastigheter som antogs vid årsstämman den 10 maj 2023 återfinns i sin helhet på www.realfastigheter.se. Bolagsordningen föreskriver att bolagets verksamhet består av att, direkt eller indirekt genom dotterbolag, förvärva, äga, förvalta, förädla och försälja fastigheter i Sverige, Finland, Norge, Danmark, Tyskland, Frankrike och Spanien, samt att idka därmed förenlig verksamhet. VALBEREDNINGEN Valberedningen inför årsstämman 2026 har utsetts enligt valberedningsinstruktionen och med hänsyn tagen till de senaste ägarförändringarna och består av Erik Hemberg (EHF Invest AB), Anna Frick (Svea Bank), Lars Lindgren (Axel Lindgren AB) och Claes Hansson (styrelseordförande). STYRELSE, LEDNING OCH REVISORER Styrelsens uppgift är att med kontinuitet och långsik- tighet säkerställa Real Fastigheters utveckling i syfte att skapa hållbar avkastning till aktieägarna. Styrelsen skall ha en välbalanserad sammansättning som fångar upp en bred kompetens inom fastighets- branschen och ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst nio ledamöter, inräknat styrelsens ordfö- rande. För närvarande består styrelsen av fyra ordina- rie ledamöter, varav två är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen samt två ledamöter som är beroende i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse väljs vid årsstämman. Valet av sty- relse gäller perioden fram till och med nästkommande årsstämma. Bolaget utser inga särskilda kommittéer eller utskott för revisons- eller ersättningsfrågor utan hela styrelsen är engagerade i dessa frågor. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Bolagsstyrnings- rapport
Page 17
ÅRSREDOVISNING 2025 17 Vid årsstämma väljs även revisor. Vid årstämman 2025 valdes följande styrelse: Claes Hansson, Bengt Eng- ström, Erik Hemberg och Mats Svensson med Claes Hansson som styrelseordförande. Claes Hansson och Erik Hemberg är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen men beroende i förhållande till bolagets största aktieägare. Bengt Engström och Mats Svensson är oberoende till bolagets större aktieägare och bolags- ledningen. Vid årsstämman 2025 valdes revisionsbolaget Grant Thornton Sverige AB (GT) med Mikael Östblom som huvudansvarig revisor. Den verkställande direktören utses av styrelsen och har främst ansvar för Bolagets löpande förvaltning och den dagliga driften. Arbets- och ansvarsfördelningen mellan styrelsen och VD anges i arbetsordningen för styrelsen och VD-in- struktionen. VD ansvarar också för att upprätta rapporter och sammanställa information om bolaget inför styrel- semöten och är föredragande av materialet på styrelse- sammanträden. Styrelsen har under 2025 haft sex ordinarie styrelsemö- ten, ett konstituerande styrelsemöte och elva extra sty- relsemöten. Vid extra styrelsemöten har frågor avseende förvärv, avyttringar och organisation behandlats. Styrel- sen har i samtliga fall varit beslutsför. Ersättning till styrelsens ordförande och ledamöter beslutas av bolagsstämman. Vid årsstämman 2025 beslutades att styrelsens ordförande skulle erhålla 242 tkr och ledamöterna 121 tkr vardera. Ersättningarna var oförändrade jämfört med föregående år. Se mer informa- tion i förvaltningsberättelsen och not 1. Real Fastigheter har under året haft ordinarie bolags- stämma den 14 maj 2025. INTERNKONTROLL Den interna kontrollen har anpassats till omfattningen av Real Fastigheters verksamhet samt gällande lagstiftning. Basen utgörs av styrelsens arbetsordning, styrelsens instruktioner och riktlinjer till VD för den ekonomiska rapporteringen. Ledningen ansvarar för interna kontrol- laktiviteter och styrelsen är aktivt engagerad i kontrollen av beslutsprocesser för väsentliga beslut såsom nya stora hyresgäster, större investeringar, granskningar av finansiella rapporter samt uppföljning av väsentliga risker i den löpande förvaltningen. En betydelsefull kontrollme- kanism är den externa värderingen av Bolagets förvalt- ningsfastigheter som görs av oberoende BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Page 18
18 ÅRSREDOVISNING 2025
Page 19
ÅRSREDOVISNING 2025 19 ÅRSREDOVISNING 2025 19 Förvaltnings- berättelse Real Fastigheter bildades 2011 och är ett fastighetsbolag med säte i Stockholm. Bolaget fokuserar på kommersi- ella fastigheter, primärt inom industri, lager, logistik och handel belägna i anslutning till svenska centralorter. Fastighetsbeståndet uppgick per utgången av 2025 till totalt 268 226 kvm uthyrningsbar yta, fördelat på 25 fastigheter, med tyngdpunkt i södra Sverige. Real Fastigheter är ett bolag med ambition att skapa värde genom både förvärv och aktiv utveckling av befint- liga fastigheter. Fokus ligger på flexibla fastigheter med potential att anpassas för flera typer av verksamheter, vilket minskar risk och möjliggör långsiktig värdetillväxt. Marknadsförutsättningarna under året har präglats av en osäker omvärld, med geopolitiska spänningar och ett fortsatt osäkert ränteläge. Trots detta har bolaget upprätthållit en stabil uthyrningsgrad och ett robust kassaflöde. Ett tydligt fokus på kostnadseffektivitet och operativ kontroll har präglat verksamheten de senaste åren. Ge- nom en effektiv organisation och ett disciplinerat förhåll- ningssätt till investeringar har bolaget skapat förutsätt- ningar för stärkt lönsamhet och finansiella ställning. Den tekniska förvaltningen upphandlas lokalt på respek- tive ort, vilket möjliggör närhet till både fastigheter och hyresgäster. Den lokala närvaron skapar förutsättningar för goda hyresgästrelationer och en effektiv förvaltning med hög servicegrad. VERKSAMHETSBESKRIVNING Styrelsen och verkställande direktören för Real Fastigheter AB (publ), org.nr 556865-1680 avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2025.
Page 20
20 ÅRSREDOVISNING 2025 20 ÅRSREDOVISNING 2025 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Intäkter De totala intäkterna under året uppgick till 170,3 Mkr (165,9). Störst bidrag till ökningen hade den under 2024 färdigställda hallen i Nättraby, Karlskro- na, som genererat hyresintäkter ett helt kalenderår. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick under året till 85,1 Mkr (70,3). Huvuddelen av kostnadsökningen var kostnader över normal nivå avseende reparationer om 7,6 Mkr i fastigheten i Hudiksvall. Resterande ökning avser personalförstärkning, planerat underhåll och ökade elkostnader. Driftnetto Driftnettot minskade under året till 85,2 Mkr (95,6), vilket motsvarar en överskottsgrad om 50,0 procent (57,6). Den lägre överskottsgraden är främst hänför- lig till kostnadsökningarna på 7,6 Mkr i Hudiksvall. Central administration Central administration består av personalkostna- der, övriga externa kostnader kostnader samt av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar. För helåret uppgick de totala kostnaderna för central administration till 30,4 Mkr (24,8). Kostnadsökningen består i huvudsak av konstaterade hyresförluster. Finansiella intäkter och kostnader Räntekostnaderna uppgick under året till 38,6 Mkr (45,5). Minskningen är en kombination av lägre räntenivå och minskade lånebelopp. Räntekostna- derna inkluderar en positiv effekt om 1,2 Mkr (0,3) från nuvärdesberäkning av en ränteswap. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick under året till 16,2 mkr (25,8). Resultatet har belastats av kostnader över normal nivå på 14,8 Mkr hänförliga till hyres- förluster och onormala reparationer. Förvaltnings- resultat exklusive dessa kostnader uppgick till 31,1 Mkr (25,8), en ökning med 9 procent. Realiserade värdeförändringar fastigheter I juni avyttrades fastigheterna i Håbo/Bålsta till ett överenskommet fastighetsvärde om 60 Mkr. I november avyttrades en mindre fastighet i Tran- ås med ett överenskommet fastighetsvärde om 4,5 Mkr. Efter transaktionskostnader redovisas ett resultat från avyttringarna på minus 2,9 Mkr. Orealiserade värdeförändringar fastigheter Under året har det skett en värdejustering av fast- igheterna om 0,2 Mkr (42,7). Resultat Resultatet före skatt uppgick under året till 13,5 Mkr (68,5). Resultatet efter skatt uppgick under året till 10,6 Mkr (53,7). Minskningen beror huvud- sakligen på värdeförändringar i fastigheter. Mkr 2025 2024 Ingående värde 1 397,6 1 286,7 Förvärv av fastigheter 0,0 0,0 Investeringar 28,4 67,0 Orealiserade värdeförändringar 0,2 42,7 Avyttringar -64,0 0,0 Justeringar -1,2 1,2 Utgående värde exkl pågående projekt 1 361,0 1 397,6
Page 21
ÅRSREDOVISNING 2025 21 ÅRSREDOVISNING 2025 21 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Fastighet Juridisk ägare Fastighetstyp Kommun Uthyrbar yta, kvm Henja 10:4 & Verkstaden 1 Verkstaden 2 Real Nissaholmen Fastigheter AB Industri/lager/ kontor Gislaved 42 193 Andertorp- Törås 2:252 Real Anderstorp Törås 2:252 AB Kontor/butiker/utställning Gislaved 1 449 Karlskrona 4:54 "Lokstallarna" Real Fastigheter i Karlskrona AB Kontor/butiker/lager Karlskrona 4 018 Torsås 1:141 Real Fastigheter i Torsås AB Industri/lager/kontor Torsås 15 490 Kompaniet 4 Real Fastigheter i Tranås AB Industri/lager/kontor Tranås 34 563 Forsheda 5:109, 5:132 Forsfast AB, Forheda 5:132 AB Industri/lager / kontor Värnamo 33 099 Mekanikern 4 Real Fastigheter i Hässleholm AB Industri /lager/ kontor Hässleholm 15 677 Norra Missionen 13 Fastighets AB Tranås Norra Missionen 13 Bostäder/ butiker/garage Tranås 8 488 Telegr 14, Telef 13 Fastighets AB Telegrafen Bostad/lager/kontor Tranås 2 835 Telefonen 19 Tranås Köpcentrum AB Lager/butiker Tranås 9 343 Hudiksvall Köpmanberget 5:8,5:9 Real Hudiksvall Köpmanberget 5:9 mfl AB Industri/ verkstad/kontor Hudiksvall 13 574 Hudiksvall Mo 3:31 Real Hudiksvall Mo 3:31 AB Mark Industri Hudiksvall 0 Svenshult 1:84 Real Svenshult 1:84 AB Industri/lager/kontor Gislaved 14 302 Karlskrona Nättraby 23:73& 76 Real Fastigheter Nättraby AB* Industri/lager/kontor Karlskrona 19 397 Hässleholm Sösdala 1:145 Real Fastigheter Sösdala AB Industri/lager/kontor Hässleholm 5 300 Värnamo Koppaslagaren 1 Real Kopparslagaren 1 AB Industri/lager/kontor Värnamo 2 560 Karlskrona Karlskrona 4:76 Real Karlskrona 4:76 Station/butik/kontor Karlskrona 1 028 Tranås Telefonen 16,17, Aneby Gladan 11 Real Tranåsfilter AB Industri/lager/ kontor Tranås 10 225 Sjötullen 1:57 Real Köping Sjötullen AB Industri/lager/ kontor Köping 34 685 Totalt per 2025-12-31 268 226 Fastighetsbeståndet 31 december 2025 Real Fastigheter förvaltar och utvecklar fastighe- ter inom industri, lager, logistik och handel i och i anslutning till tillväxtorter i Sverige. Genom aktiv och långsiktig förvaltning med en effektiv belåning skapas ett stort förädlingsvärde. Koncernens sam- lade fastighetsbestånd hade ett värde om 1 361,0 Mkr (1 397,6) vid utgången av december 2025. FASTIGHETSBESTÅND
Page 22
22 ÅRSREDOVISNING 2025 22 ÅRSREDOVISNING 2025 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finansiell ställning och kassaflöde Koncernens finansiella ställning är god. Solidite- ten uppgick vid årets slut till 42,0 procent (40,2). Kassaflödet från den löpande verksamheten upp- gick under året till 8,8 Mkr (25,8). Koncernens likviditet är god och har förstärkts under andra halvåret. Likviditeten varierar under året, främst beroende på kvartalsvisa hyresinbe- talningar, säsongsvariationer i kostnaderna och på fastighetstransaktioner. Vid årets slut uppgick koncernens likvida medel till 29,4 Mkr (18,2). Finansiering Koncernens räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 711,9 Mkr (729,7). Real Fastigheter har säkrat cirka 20 procent av den totala lånevolymen med en ränteswap. Löp- tiden sträcker sig till 2026-11-06 och ligger med en fast ränta om 3,506 procent. Nuvärdesberäk- ningen av denna post medförde vid årets slut en skuld på 1,9 Mkr (3,1). Genomsnittsräntan per 31 december uppgick till 4,2 procent (5,9). Belåningsgraden jämfört med fastig- heternas värde uppgick till 52,3 procent (52,2). Ny VD Andreas Gustafsson tillträdde posten som ny verkställande direktör den 15 september 2025 och ersatte då Michael Derk som innehaft posten i fem år. Närstående transaktioner Verkställande direktören Andreas Gustafsson är anställd av EHF AB. Ersättning för verkställande direktörens arbete har utgått i form av konsultar- vode till EHF AB. Ersättningen är marknadsmäs- sig. Nuvarande CFO och fastighetschef är också anställda av EHF AB och ersätts i form av mark- nadsmässigt konsultarvode till EHF AB. Tidigare VD och CFO var heller inte anställda och erhöll marknadsmässigt konsultarvode enligt uppdrag. Ersättning till styrelse och ledande befattningshavare Till EHF AB har utbetalats konsultarvode för er- hållna tjänster om 875 Tkr (0). Till förra verkställande direktören Mikael Derks bolag Micde Förvaltning AB har utbetalats konsul- tarvode för erhållna tjänster om 2 448 Tkr (3 091). Till förra CFO Håkan Browns bolag Managge AB har utbetalats konsultarvode för erhållna tjänster om 2 300 Tkr (2 300). ARVODE/LÖN (TKR) 2025 2024 Styrelsens ordförande Claes Hansson 182 121 Styrelsens förra ordförande Dimitrij Titov (jan-maj 2025) 121 242 Styrelseledamot Bengt Engström 121 121 Styrelseledamot Erik Hemberg (maj-dec 2025) 61 0 Styrelseledamot Mats Svensson (maj-dec 2025) 61 0 Styrelseledamot Mikael Derk (jan-maj 2025) 0 0 Verkställande direktören 0 0 Övriga ledande befattningshavare, en person (1) 0 0
Page 23
ÅRSREDOVISNING 2025 23 ÅRSREDOVISNING 2025 23 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Ägarförändring EHF Invest AB har under året blivit ny huvudägare i Real Fastigheter och ägde vid årets slut 15 566 047 aktier Ägarandelen motsvarar 52,4 pro- cent av aktierna, vilket innebär att Real Fastigheter numera är ett dotterbolag till EHF Invest AB. EHF AB upprättar koncernredovisning enligt 5:21, 5:54 ÅRL. Slutligt moderbolag är EHF AB som ägs till 100 procent av Erik Hemberg. Se även sid 12. Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Som fastighetsbolag med inriktning på kommer- siella fastigheter är de väsentliga riskerna för Real Fastigheter framför allt risker som betingas av det allmänna konjunkturläget samt av finansiella risker. De finansiella riskerna är ökade räntekostnader, refinansiering av befintliga lån och möjligheten till upptagande av nya lån. Det finns också en värde- ringsrisk där eventuella förändringar av avkast- ningskraven kan påverka fastighetsvärdet nega- tivt. Merparten av lånen ligger med ränteändring i intervaller om tre månader. Det nuvarande ränteläget bedöms som hanter- bart. Lån om 372 Mkr, (52 procent av lånen) förfaller inom ett år och är en risk för Real Fastigheter då det inte med säkerhet går att uttala sig om villkoren för framtida finansiering. Samarbetet med långivande institut är bra och refinansiering av befintliga lån pågår löpande. Den finansiella risken bedöms som förhållandevis låg. De operativa riskerna bedöms som relativt be- gränsade och utgörs framför allt av ökat kost- nadsläge, skador på fastigheterna samt risk för konkurs hos hyresgästerna. Koncernens fem största hyresgäster står för ca 40 procent av intäkterna. Det är en risk med sådan koncentration av intäkter till få hyresgäster då bortfall av enstaka hyresgäst får stort ekonomiskt genomslag. Händelser efter räkenskapsårets utgång Den 5 februari offentliggjordes att Real Fastigheter AB har tecknat avtal om försäljning av fastigheter- na Nättraby 23:73 och Nättraby 23:76 i Karlskrona kommun. Affären grundas på ett un- derliggande överenskommet fastighetsvärde om 216 miljoner kronor före avdrag för latent skatt m.m. om 13 Mkr, vilket är i linje med bokfört värde. Inga andra andra väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens utgång. Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att ingen utdelning sker till ägarna. Styrelsen föreslår att ovanstående fritt eget kapital om 210,0 Mkr överföres i ny räkning. Förslag till vinstdisposition, Kronor Till årsstämman förfogande står följande vinstmedel: Fri överkursfond 427 581 992 Balanserat resultat -227 371 958 Årets resultat 9 544 085 Kronor 209 754 118 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att i ny räkning överförs 209 754 118 Kronor 209 754 118
Page 24
24 ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER Mkr Not 2025 2024 Rörelsens intäkter Intäkter 2 169,1 164,6 Förvaltnings- och övriga intäkter 2, 3 1,2 1,3 Summa intäkter 170,3 165,9 Fastighetskostnader 4 -85,1 -70,3 Driftnetto 85,2 95,6 Personalkostnader 5 -3,0 -2,3 Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar 6 -0,6 -0,4 Övriga externa kostnader 5, 7 -26,8 -22,1 Rörelseresultat 54,8 70,7 Finansiella intäkter 8 0,1 0,6 Finansiella kostnader 9 -38,6 -45,5 Förvaltningsresultat 16,2 25,8 Realiserade värdeförändringar fastigheter -2,9 0,0 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 14 0,2 42,7 Resultat före skatt 13,5 68,5 Inkomstskatter 10, 16 -2,8 -14,8 Årets resultat 10,6 53,7 Varav hänförligt till Moderbolagets aktieägare 10,6 53,7 Resultat per aktie före och efter utspädning i kr 0,36 1,81 *Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat. *Uppställningen gentemot föregående årsrapport har ändrats genom att förvaltningsresultat tillkommit. Resultaträkning – Koncernen*
Page 25
ÅRSREDOVISNING 2025 25 FINANSIELLA RAPPORTER Mkr Not 2025 2024 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Övriga immateriella tillgångar 13 0,0 0,1 Förvaltningsfastigheter 11, 14, 27 1 363,8 1 412,7 Inventarier, verktyg och installationer 15 1,3 1,6 Uppskjuten skattefordran 16 17,5 19,2 Andra långfristiga fordringar 0,1 0,1 Summa anläggningstillgångar 1 382,7 1 433,8 Omsättningstillgångar Skattefordran 5,7 0,4 Hyres- och kundfordringar 17 29,0 33,9 Förutbetalda kostnader upplupna intäkter och övriga fordringar 17, 18 10,0 11,8 Likvida medel 17, 19 29,4 18,2 Summa omsättningstillgångar 74,1 64,3 Summa tillgångar 1 456,8 1 498,1 Balansräkning – Koncernen
Page 26
26 ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER Mkr Not 2025 2024 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 23 Aktiekapital 148,5 148,5 Övrigt tillskjutet kapital 390,7 390,7 Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) 73,1 62,4 Summa eget kapital 612,2 601,6 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 25, 27 325,3 220,5 Uppskjuten skatteskuld 16 71,5 75,5 Derivat 17 1,9 3,1 Övriga räntebärande skulder 25 6,0 6,0 Summa långfristiga skulder 404,7 305,1 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 17, 25, 27 279,6 492,0 Reverslån moderbolag 29 101,0 0,0 Leverantörsskulder 17 15,6 29,4 Övriga räntebärande skulder 17, 25 0,0 11,3 Övriga kortfristiga skulder 17 11,8 22,3 Övriga avsättningar 0,0 0,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 26 32,0 36,0 Summa kortfristiga skulder 439,9 591,5 Summa skulder 844,6 896,5 Summa eget kapital och skulder 1 456,8 1 498,1 Balansräkning forts. – Koncernen
Page 27
ÅRSREDOVISNING 2025 27 FINANSIELLA RAPPORTER Mkr Not 2025 2024 Förvaltningsresultat 16,2 25,8 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet mm 20 50,2 48,6 Erhållen ränta 0,2 0,6 Erlagd ränta -38,8 -45,6 Betald skatt -5,2 -8,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 22,7 20,0 Förändring av kortfristiga fordringar 5,1 -9,5 Förändring av kortfristiga skulder -19,0 15,3 Förändring av rörelsekapitalet -13,9 5,8 Kassaflöde från löpande verksamheten 8,8 25,8 Investeringsverksamheten Investering i materiella anläggningstillgångar -28,4 -68,8 Försäljning av förvaltningsfastigheter 22,8 0,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -5,6 -68,8 Finansieringsverksamheten Nyupptagna lån 21 600,8 166,5 Amortering av lån 21 -592,9 -116,1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 7,9 50,4 Årets kassaflöde 11,1 7,4 Likvida medel vid periodens början 18,2 10,8 Likvida medel vid periodens slut 29,3 18,2 Kassaflöde – Koncernen
Page 28
28 ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER Förändring eget kapital – Koncernen Eget kapital (Mkr) Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst inkl. årets resultat* Totalt IB 2024-01-01 148,4 390,7 8,3 547,4 Förändring koncernstruktur 0,0 0,0 0,5 0,5 Periodens resultat 0,0 0,0 53,7 53,7 UB 2024-12-31 148,4 390,7 62,5 601,6 IB 2025-01-01 148,4 390,7 62,5 601,6 Periodens resultat 0,0 0,0 10,6 10,6 UB 2025-12-31 148,4 390,7 73,1 612,2 *Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat
Page 29
ÅRSREDOVISNING 2025 29 FINANSIELLA RAPPORTER Resultaträkning – Moderbolag Mkr Not 2025 2024 Rörelsens intäkter Intäkter 3 18,1 17,0 Övriga intäkter 3 0,0 0,1 Summa intäkter 18,2 17,1 Rörelsens kostnader Fastighetskostnader -1,0 -1,1 Personalkostnader 5 -1,3 -0,6 Av - och nedskrivningar av materiella och imateriella anläggningstillgångar 6 -0,1 -0,1 Övriga externa kostnader 5, 7 -15,2 -14,8 Summa kostnader -17,6 -16,5 Rörelseresultat 0,6 0,6 Finansiella intäkter och kostnader Finansiella Intäkter 8 8,1 0,0 Finansiella kostnader 9 -15,3 -11,1 Realisationsresultat vid avyttring av koncernbolag 8 7,9 0,0 Resultat efter finansiella poster 1,3 -10,5 Bokslutsdispositioner 12 10,3 11,1 Resultat före skatt 11,6 0,6 Inkomstskatter 10 -2,0 -1,8 Årets resultat 9,6 -1,2 Årets resultat överensstämmer med totalresultat.
Page 30
30 ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER Balansräkning – Moderbolag Mkr Not 2025 2024 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella tillgångar 13 Övriga immateriella tillgångar 0,0 0,1 Summa immateriella tillgångar 0,0 0,1 Materiella tillgångar 15 Inventarier 0,0 0,2 Summa materiella tillgångar 0,0 0,2 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 22 370,8 376,8 Uppskjuten skattefordran 16 17,0 19,0 Andra långfristiga fordringar 0,1 0,1 Fordringar hos koncernföretag 17 244,0 146,9 Summa finansiella anläggningstillgångar 631,9 542,8 Summa anläggningstillgångar 632,0 543,1 Omsättningstillgångar Övriga kortfristiga fordringar 1,9 2,0 Kassa och bank 3,3 0,9 Summa omsättningstillgångar 5,2 2,9 Summa tillgångar 637,2 545,8 Eget Kapital 23, 25 Aktiekapital 148,4 148,4 Uppskrivningsfond 2,4 2,4 Bundet eget kapital 150,8 150,8 Överkursford 193,2 193,2 Balanserat resultat 7,2 8,4 Årets resultat 9,6 -1,2 Fritt eget kapital 210,0 200,4 Summa eget kapital 360,8 351,1 Långfristiga skulder Skulder till dotterbolag 171,2 81,2 Övriga räntebärande skulder 27 0,0 108,8 Summa långfristiga skulder 171,2 190,0 Kortfristiga skulder Reverslån moderbolag 29 101,0 0,0 Övriga skulder 17, 26 4,2 4,7 Summa kortfristiga skulder 105,2 4,7 Summa eget kapital och skulder 637,2 545,8
Page 31
ÅRSREDOVISNING 2025 31 FINANSIELLA RAPPORTERFINANSIELLA RAPPORTER Kassaflöde – Moderbolag Mkr Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 0,5 0,6 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet m m 20 0,2 0,3 Erlagd ränta -9,3 -11,1 Betald skatt 0,0 -1,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -8,6 -11,8 Förändring av rörelsefordringar -95,5 12,2 Förändring av rörelseskulder 93,3 -1,1 Förändring av rörelsekapitalet -2,2 11,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten -10,8 -0,7 Investeringsverksamheten Förvärv av anläggningstillgångar 0,0 -0,3 Försäljning andelar i dotterbolag 21,0 0,0 Lämnade aktieägartillskott 0,0 -2,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten 21,0 -2,5 Finansieringsverksamheten Nyupptagna lån 21 112,0 0,0 Amortering av lån 21 -119,8 -9,2 Erhållet koncernbidrag 0,0 11,1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -7,8 1,9 Årets kassaflöde 2,4 -1,3 Likvida medel vid årets början 0,9 2,2 Likvida medel vid årets slut 3,3 0,9
Page 32
32 ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER Förändring eget kapital – Moderbolag Eget kapital (Mkr) Aktie- kapital Uppskriv- ningsfond Överkurs fond Balanserat resultat Årets resultat* Totalt IB 2024-01-01 148,4 2,4 193,2 12,8 -4,4 352,3 Resultatdisposition 0,0 0,0 0,0 -4,4 4,4 0,0 Periodens resultat 0,0 0,0 0,0 0,0 -1,2 -1,2 UB 2024-12-31 148,4 2,4 193,2 8,4 -1,2 351,1 IB 2025-01-01 148,4 2,4 193,2 8,4 -1,2 351,1 Resultatdisposition 0,0 0,0 0,0 -1,2 1,2 0,0 Periodens resultat 0,0 0,0 0,0 0,0 9,6 9,6 UB 2025-12-31 148,4 2,4 193,2 7,2 9,6 360,8 *Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat
Page 33
ÅRSREDOVISNING 2025 33 Real Fastigheter AB (publ), org.nr 556865-1680, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Mo- derbolagets aktier är noterade på NGM Nordic SME, Nordic Growth Market Stockholm. Koncernredovisningen för år 2025 består av moderbolaget och dess dotterbo- lag, tillsammans benämnda koncernen. Moderbolagets besöksadress har under 2025 varit Fo- rumvägen 14, våning 11 i Nacka, och bolagets postadress Forumvägen 14, 131 53 Nacka. Sedan 2026-03-31 är besöksadressen Kungsgatan 5, 451 30 Uddevalla och postadressen är sedan 26-03-31 är Box 92, 451 15 Uddevalla. Koncernens resultat och balansräkning och moderbola- gets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 20 maj 2026. Allmänna redovisningsprinciper Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med In- ternational Financial Reporting Standards (IFRS Redo- visningsstandarder) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee (IFRIC) sådana de anta- gits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommenda- tion, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall då avvikelser förekommer föranledda av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL samt i vissa fall p g a gällande skatteregler. Nya och ändrade standarder som tillämpas av koncernen Följande standarder och ändringar tillämpas av kon- cernen för första gången för räkenskapsår som börjar 1 januari 2025: • Klassificering av skulder som kortfristiga eller långfristiga och Långfristiga skulder med kovenanter – Ändringar av IAS 1 Ändringarna som anges ovan hade ingen väsentlig inverkan på beloppen som redovisades i jämförelseperioden och har inte haft någon väsentlig effekt på innevarande period. • IFRS 18. Bolaget kommer göra en inledande översyn över hur den nya standarden påverkar koncernen det kommande året. Förutsättningar vid upprättande av moderbolaget och koncernens finansiella rapporter Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor (SEK) som även utgör presentationsvalutan för moder- bolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal (mkr). Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konse- kvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag. Årsredovisningen har upprättats med antagande om fortsatt drift (going concern). Koncernen har goda relationer och samarbeten med flera kreditinstitut och för en kontinuerlig dialog angående nu- varande krediter och hur framtida förvärv ska finansieras. Det är bolagets uppfattning att samtliga nuvarande både långa och korta krediter kommer kunna läggas om kom- mande förfallodagar. Det pågår även en löpande effek- tivisering av rutiner och besparingar, vilket även det fått märkbar positiv effekt på resultat och likviditet. Samman- taget ser utsikterna för bolagets fortsatta drift goda ut. Närstående transaktioner Ledning erhåller arvode enligt uppdrag till marknads- mässiga villkor. Under året har Real Fastigheter erhållit kortfristiga reverslån från EHF Invest i syfte att åter- betala lån med högre ränta. Se vidare information i förvaltningsberättelsen. Real Fastigheter AB har köpt juridiska tjänster från advokatfirman Titov och Partners om 0,6 Mkr (1,1) där den förra styrelseordföranden Dimitrij Titov är partner. Tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor. Intäkter Hyresintäkter från kommersiella fastigheter periodiseras i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Hyresrabatter och hyrestillägg periodiseras till den period som rapporteras och inget belopp balanseras. Tillägg baserade på förbrukning preliminärdebiteras och intäkts- NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER, BEDÖMNINGAR OCH RISKER Noter
Page 34
34 ÅRSREDOVISNING 2025 redovisas i den period tillägget avser med regelbunden avräkning mot faktisk kostnad eller debiteras i efterskott enligt faktisk förbrukning. Segmentsrapportering Ledningen gör bedömningen att koncernens enheter utgörs av ett homogent segment med likartade verksam- heter, fastigheter, flöden och hyresgäster. Därav anses koncernen bestå av ett segment. RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, förvaltning och underhåll av fastighetsinnehavet. Övriga externa kostnader Utgörs av kostnader för förvaltningsverksamheten samt i moderbolaget även koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäk- ter på bankmedel och fordringar och räntekostnader på lån. Räntekostnader samt ränteintäkter redovisas enligt effektivräntemetoden. Den effektiva räntan motsvarar nuvärdet av förväntade framtida betalningsflöden under den förväntade löptiden på det finansiella instrumentet och inkluderar således periodiserade belopp av emis- sionskostnader och liknande direkta transaktionskostna- der för att uppta lån. VÄRDERINGSPRINCIPER M.M Långfristiga fordringar, kundfordringar och övriga fordringar Långfristiga fordringar och övriga fordringar är fordringar som innehas utan avsikt att idka handel med fordrings- rätten. Om den förväntade innehavstiden är längre än ett år utgör de långfristiga fordringar och om den är kortare utgör de kortfristiga fordringar och kundfordringar och redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter av- drag för osäkra fordringar, vilka bedömts individuellt. Nedskrivning av kundfordringar sker när det finns risk för att hela eller delar av fordran ej erhålls. Kundford- ringarnas förväntade löptid är kort, varför värdet redo- visats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskriv- ningar av kundfordringar redovisas i rörelsens övriga externa kostnader. Skulder Skulder avser lån och rörelseskulder. Lånen tas upp till upplupet anskaffningsvärde. I samband med upptagande av nya, eller omförhandling av existerande kreditfacilite- ter kan kostnader såsom arvoden och uppläggningsav- gifter uppstå vilka i förekommande fall har periodiserats över lånets löptid. Real Fastigheter AB uppfyller samtliga lånekovenanter, se not 25 för detaljer. Rörelseskulder redovisas när motparten har levererat tjänst eller vara, även om fakturan ej erhållits. Leverantörsskulder har kort förväntad löptid och värde- ras utan diskontering till nominellt belopp. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda i form av kontant lön, bonus och avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Motsvarande gäller även sociala kostnader såsom arbets- givaravgifter, semesterlön, betald sjukfrånvaro etc. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar exklusive förvaltnings- fastigheter redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. I an- skaffningsvärdet ingår förutom inköpspriset även utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångskriteriet räknas in i tillgångens redovisade värde. Utgifter för löpande underhåll och reparationer redovisas som kostnader när de uppkommer. Avskrivningar Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nytt- jandeperiod eftersom det återspeglar den förväntade för- brukningen av tillgångens framtida ekonomiska fördelar. Avskrivningen redovisas som kostnad i resultaträkningen. Följande avskrivningstider tillämpas: NOTER Materiella anläggningstillgångar: Koncern, år Moderbolag, år -Inventarier, verktyg och installationer 5 5
Page 35
ÅRSREDOVISNING 2025 35 Utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valu- takursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas till balansdagens kurs. Leasing Bolaget har idag endast enstaka korttidsleasingavtal samt ett fåtal avtal avseende mindre belopp där kostna- den redovisas som en linjär kostnad över leasingperio- den. Fakturerad förvaltning till dotterbolag Moderbolaget tillhandahåller tjänster avseende ledning, juridisk och finansiell rådgivning till dotterbolagen. Förvaltningsfastigheter Fastigheter bokförs initialt till anskaffningsvärde. Aktive- ring sker därefter för utgifter vid investeringsåtgärder som leder fram till framtida ekonomisk nytta och utgiften kan beräknas tillförlitligt. Utgifter aktiveras som avser utbyte av hela eller delar av identifierade komponenter samt ut- gifter som medför att ny komponent tillskapats. I kon- cernen värderas sedan fastigheterna till marknadsvärde. Andra tillkommande utgifter redovisas som en kostnad i den period de uppkommer. Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde i en- lighet med IAS 40. Under verksamhetsåret sker omvärde- ring löpande och redovisas utifrån extern värdering, vilket genomförs årligen. Skatt Skatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktu- ell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är inkomst- skatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skat- tepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte har redovisats. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner eller händelser. Uppskjuten skatteskuld redovisas för alla skattepliktiga temporära skillnader, dock inte för temporära skillnader som härrör från första redovisningen av goodwill. Upp- skjuten skattefordran redovisas för avdragsgilla temporä- ra skillnader och för möjligheten att i framtiden använda skattemässiga underskottsavdrag. Värderingen baseras på hur det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller skuld förväntas återvinnas respektive regleras. Beloppen baseras på de skattesatser och skatteregler som är be- slutade före balansdagen och har inte nuvärdeberäknats. Uppskjutna skattefordringar har värderats till högst det belopp som sannolikt kommer att återvinnas baserat på innevarande och framtida skattepliktiga resultat. Värde- ringen omprövas varje balansdag. I koncernbalansräkningen delas obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. KONCERNREDOVISNING Dotterföretag Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS 10, Koncernredovisning. Samtliga förvärv av dotterbolag har skett som tillgångsförvärv där man förvärvat fastig- heten. Koncernredovisningen omfattar, förutom mo- derbolaget, samtliga bolag i vilka moderbolaget har ett bestämmande inflytande. I normalfallet gäller detta för företag där Real Fastigheters röstetal direkt eller indirekt uppgår till mer än 50 procent. Bolag som förvärvats under året konsolideras fr.o.m. för- värvsdagen. Dotterbolag som avyttrats under året konso- lideras t.o.m. tidpunkten då de avyttras. Intresseföretag utgör under normala omständigheter företag som Real Fastigheters har ett betydande inflytande i, det vill säga när röstetalet uppgår till mellan 20 och 50 procent. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade till- gångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig infor- mation. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inkluderar uppskattningar och bedömningar vilka är att betrakta som väsentliga för redovisningsändamål (se även not 14). NOTER
Page 36
36 ÅRSREDOVISNING 2025 Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Som fastighetsbolag med inriktning på kommersiella fastigheter är de väsentliga riskerna för Real Fastigheter framför allt risker som betingas av det allmänna kon- junkturläget samt av finansiella risker. De finansiella riskerna är ökade räntekostnader, refi- nansiering av befintliga lån och möjligheten till uppta- gande av nya lån. Det finns också en värderingsrisk där eventuella förändringar av avkastningskraven kan påver- ka fastighetsvärdet negativt. Merparten av lånen ligger med ränteändring i intervaller om tre månader. Det nuvarande ränteläget bedöms som hanterbart. Lån om 372 Mkr, (52 procent av lånen) förfaller inom ett år och är en risk för Real Fastigheter då det inte med säkerhet går att uttala sig om villkoren för framtida finansiering. Samarbetet med långivande institut är bra och refinansiering av befintliga lån pågår löpande. Den finansiella risken bedöms som förhållandevis låg. De operativa riskerna bedöms som relativt begränsade och utgörs framför allt av ökat kostnadsläge, skador på fastigheterna samt risk för konkurs hos hyresgästerna. Koncernens fem största hyresgäster står för 40 procent av intäkterna. Det är en risk med sådan koncentration av intäkter till få hyresgäster då bortfall av enstaka hy- resgäst får stort ekonomiskt genomslag. Kundkreditrisken begränsas genom att Real eftersträvar långa kundrelationer och risken för avflytt reduceras genom nära samarbete med hyresgästerna för att förstå deras behov. NOTER
Page 37
ÅRSREDOVISNING 2025 37 HYRESINTÄKTERNAS FÖRDELNING Mkr 2025 2024 Bostäder 3,6 3,6 Lokaler 165,5 161,0 Övrigt 1,2 1,3 Summa 170,3 165,9 ÅRSHYRA 2025 2024 Avtalade framtida intäkter Mkr Total andel av % Mkr Total andel av % 2026 153,9 29 161,4 30 2027 132,5 25 127,9 24 2028 94,0 18 100,1 18 2029 73,5 14 72,3 13 2030 38,6 7 50,0 9 2031 11,5 2 0,0 0 2032 10,9 2 12,3 2 >= 2033 15,6 3 17,7 3 Summa 530,4 100 541,8 100 Löpande avtal har i tabellen redovisats med 12 månaders hyresintäkt. HYRESKONTRAKTENS FÖRFALLOSTRUKTUR Förfalloår Antal avtal Yta kvm Hyresvärde Andel % 2026 152 19 280 10,0 6 2027 54 70 418 40,2 26 2028 32 29 872 22,2 14 2029 16 32 155 24,0 16 2030- 27 59 095 54,3 35 Bostäder 34 2 832 3,2 2 Summa 315 213 652 153,9 100 NOT 2 NOTER
Page 38
38 ÅRSREDOVISNING 2025 RÖRELSENS ÖVRIGA INTÄKTER Mkr 2025 2024 Koncern Övriga intäkter 1,2 1,3 Summa 1,2 1,3 Moderbolag Förvaltningsarvoden dotterföretag 17,5 16,8 Övriga intäkter 0,7 0,3 Summa 18,2 17,1 FASTIGHETSKOSTNADER Mkr 2025 2024 Koncern Elkostnader 30,0 28,2 Värme 21,2 20,9 Reparation och underhåll 16,5 3,8 Fastighetsskötsel 5,0 6,7 Förvaltning 4,0 2,9 Fastighetsskatt 3,3 2,8 VA 2,0 1,7 Fastighetsförsäkring 1,6 1,5 Övrigt 1,6 1,7 Summa 85,1 70,3 Moderbolag Förvaltning 0,6 0,5 Vidaredebitering 0,4 0,6 Summa 1,0 1,1 NOT 3 NOT 4 NOTER
Page 39
ÅRSREDOVISNING 2025 39 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER Medelantal anställda 2025 2024 Moderbolag Sverige Sverige 0 0 Totalt moderbolag 0 0 Dotterbolag Sverige 3 3 Totalt Dotterbolag 3 3 Av antalet anställda är 3 (2024, 3) män och 0 (2024, 0) kvinnor. Koncernen totalt 3 3 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR SAMT SOCIALA AVGIFTER, INKL PENSIONSKOSTNADER 2025 2024 Koncern Styrelse och VD 0,5 0,5 Övriga anställda 1,7 1,3 Summa 2,2 1,8 Sociala avgifter 0,7 0,5 varav pensionskostnader 0,1 0,0 Fakturerad ersättning för ledande personer som ej är anställda i bolaget framgår av förvaltningsberättelsen. Moderbolag Styrelse och VD 0,5 0,5 Övriga anställda 0,0 0,0 Summa 0,5 0,5 Sociala avgifter 0,1 0,1 varav pensionskostnader 0,0 0,0 NOT 5 NOTER STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVANDE 2025 2024 Totalt Varav kvinnor Varav män Totalt Varav kvinnor Varav män Styrelseledamöter, inkl VD 4 0 4 4 0 4 Andra ledande befattningshavare 2 0 2 3 0 3
Page 40
40 ÅRSREDOVISNING 2025 AVSKRIVNINGAR OCH NEDSKRIVNINGAR AV MATERIELLA OCH IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Mkr 2025 2024 Koncern Avskrivningar enligt plan Inventarier, verktyg och installationer 0,4 0,4 Summa 0,4 0,4 Moderbolag Avskrivningar enligt plan Övriga immateriella tillgångar 0,1 0,1 Summa 0,1 0,1 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER Mkr 2025 2024 Koncern Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Revisionsuppdrag 0,5 0,9 Övriga tjänster 0,3 0,4 Grant Thornton Sweden AB Revisionsuppdrag 0,5 0,0 Övriga tjänster 0,0 0,0 Summa 1,3 1,3 Moderbolag Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Revisionsarvode 0,5 0,9 Övriga tjänster 0,3 0,4 Grant Thornton Sweden AB Revisionsuppdrag 0,5 0,0 Övriga tjänster 0,0 0,0 Summa 1,3 1,3 NOT 6 NOT 7 NOTER
Page 41
ÅRSREDOVISNING 2025 41 RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESUL TATPOSTER Mkr 2025 2024 Koncern Ränteintäkter från koncernbolag 0,1 0,6 Moderbolag Ränteintäkter från koncernbolag 8,1 0,0 Resultat från andelar i koncernföretag 7,9 0,0 NOT 8 NOTER
Page 42
42 ÅRSREDOVISNING 2025 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESUL TATPOSTER Mkr 2025 2024 Koncern Derivat 0,5 0,0 Räntekostnader reverslån moderbolaget 0,9 0,0 Räntekostnader kreditinstitut 37,2 45,6 Summa 38,6 45,5 Moderbolag Räntekostnader kreditinstitut 8,4 11,1 Räntekostnader koncernföretag 6,0 0,0 Räntekostnader reverslån 0,9 0,0 Summa 15,3 11,1 KAPITALBINDNINGSSTRUKTUR 2025-12-31 Koncernen Förfallotidpunkt Volym Andel % 2026 Kreditinstitut samt moderbolag* 371,6 52,2 2028 Kreditinstitut 130,6 18,3 2030- Kreditinstitut 209,7 29,5 Summa 711,9* 100,0 * Avser långa- och kortfristiga lån kreditinstitut, övriga räntebärande skulder och reverslån moderbolag. KAPITALBINDNINGSSTRUKTUR 2025-12-31, BEDÖMDA AMORTERINGAR 2025 2024 Koncernen Förfallotidpunkt Volym Medelrän- ta % Årlig amor- tering Mkr Volym Medelrän- ta % Årlig amor- tering Mkr 2025 0,0 0,0 0,0 476,6 6,4 15,7 2026 371,6 4,3 8,8 26,7 6,0 0,8 2028 130,6 4,6 4,0 215,1 4,9 14,7 2030- 209,7 3,7 11,0 0,0 0,0 0,0 Summa 711,9 4,2 23,8 718,4 5,9 31,1 Ränteförändring om 0,25 procentenheter får en resultateffekt på 1,8 Mkr. NOT 9 NOTER
Page 43
ÅRSREDOVISNING 2025 43 SKATTER Mkr 2025 2024 FÖRÄNDRING UPPSKJUTEN SKATT OCH AKTUELL SKATT Koncern Förändring uppskjuten skatt och aktuell skatt Aktuell skatt 0,0 -4,6 Uppskjuten skatt -2,8 -10,2 Skatt på årets resultat -2,8 -14,8 Resultat före skatt 13,5 68,5 Ber skatt enl skattesats (20,6%) -2,8 -14,1 Ej skattepl intäkter 2,8 0,2 Ej avdragsgillla kostnader -8,8 -6,4 Skatteeffekt på kostnader som ej ingår i det redovisade resultatet 6,3 6,7 Skatt hänförlig till tidigare år -0,3 -1,4 Utnyttjade underskottsavdrag 0,0 1,5 Skatt på årets resultat -2,8 -14,8 Moderbolag Aktuell skatt 0,0 0,0 Uppskjuten skatt -2,0 -1,8 Skatt på årets resultat -2,0 -1,8 Resultat före skatt 11,5 0,6 Ber skatt enl skattesats (20,6%) -2,4 -0,1 Ej skattepl intäkter 1,6 0,0 Ej avdragsgillla kostnader -1,2 -1,6 Utnyttjade underskottsavdrag 0,0 0,0 Skatt på årets resultat -2,0 -1,8 NOT 10 NOTER
Page 44
44 ÅRSREDOVISNING 2025 PÅGÅENDE PROJEKT I FÖRVAL TNINGSFASTIGHETER Mkr 2025 2024 Koncern Ingående anskaffningsvärde 15,2 11,8 Under året nedlagda kostnader 28,3 68,3 Resultatfört under året -9,4 -1,0 Under året genomförda omklassifiseringar -31,2 -63,9 Summa 2,8 15,1 BOKSLUTSDISPOSITIONER Mkr 2025 2024 Erhållna koncernbidrag 11,4 15,1 Lämnade koncernbidrag -1,1 -4 Summa 10,3 11,1 NOT 11 NOT 12 NOTER
Page 45
ÅRSREDOVISNING 2025 45 BALANSERADE UTGIFTER FÖR ÖVRIGA IMMATERIELLA TILLGÅNGAR Mkr 2025 2024 Koncern Ackumulerade anskaffningsvärden: Vid årets början 0,6 0,6 Anskaffningar 0,0 0,0 Avyttringar o utrangeringar 0,0 0,0 Vid årets slut 0,6 0,6 Ackumulerade avskrivningar enligt plan: Vid årets början -0,5 -0,5 Återförda avskrivningar på avyttring och utrangeringar 0,0 0,0 Årets avskrivning -0,1 0,0 Vid årets slut -0,6 -0,5 Redovisat värde vid årets slut 0,0 0,1 Moderbolag Ackumulerade anskaffningsvärden: Vid årets början 0,6 0,6 Anskaffningar 0,0 0,0 Avyttringar o utrangeringar 0,0 0,0 Vid årets slut 0,6 0,6 Ackumulerade avskrivningar enligt plan: Vid årets början -0,5 -0,5 Årets avskrivning -0,1 -0,0 Vid årets slut -0,6 -0,5 Redovisat värde vid årets slut 0,0 0,1 NOT 13 NOTER
Page 46
46 ÅRSREDOVISNING 2025 NOTER FÖRVAL TNINGSFASTIGHETER Mkr 2025 2024 Koncern Ackumulerade anskaffningsvärden: Vid årets början 1 397,6 1 286,7 Investeringar 28,4 1,3 Nyanskaffningar 0,0 65,7 Avyttringar -64,0 0,0 Justerat -1,2 1,2 Orealiserade värdeförändringar 0,2 42,7 Vid årets slut 1 361,0 1 397,6 KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDERING 2025-12-31 Mkr 2024-12-31 Mkr Förändring +/- Resultateffekt före skatt Effekt på värdering Förändring +/- Resultateffekt före skatt Effekt på värdering Marknadsvärde fastighet 5% +/- 68 +/- 68 5% +/- 70 +/- 70 Direktavkastningskrav 0,25% +/- 52 0,25% +/- 45 Hyresintäkter 80 kr/kvm +/- 21 +/- 316 80 kr/kvm +/- 22 +/- 279 Fastighetskostnader 20 kr/kvm +/- 5,4 +/- 79 20 kr/kvm +/- 5,5 +/- 70 Vakansgrad 1% +/- 1,5 +/- 23 1% +/- 1,7 +/- 22 NOT 14
Page 47
ÅRSREDOVISNING 2025 47 NOTER Samtliga fastigheter i Real Fastigheters bestånd extern- värderas minst en gång per år av oberoende värderings- företag. Fastigheterna värderas till verkligt värde, dvs ett bedömt marknadsvärde utan hänsyn till portföljeffekter. i samband med bokslut 2025-12-31 värderades fastighe- terna av Forum Fastighetsekonomi AB. De fastigheter som värderas delas in i följande katego- rier: • Förvaltningsfastigheter i normal drift kassaflödesvär- deras. • Projektfastigheter som genomgår omfattande om- byggnad eller nybyggnad och som har kontrakterade hyresgäster kassaflödesvärderas. • Övriga projektfastigheter och obebyggd mark värderas enligt byggrättsmetoden. Vid årets slut värderades en fastighet som obebyggd mark, Hudiksvall Mo 3:31, värdering 8,7 Mkr, övriga fastigheter värderades som förvaltningsfastighe- ter. Värdering av förvaltnings- och projektfastigheter Vid värdering av förvaltningsfastigheter och projektfast- igheter används i normalfallet en kassaflödesmodell där driftsöverskotten minus återstående investeringar nuvärdeberäknas under en fem- eller tioårig kalkylpe- riod. Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt följande: + Hyresinbetalningar – Driftkostnader (inklusive fastighetsskatt och tomträttsavgäld) – Underhållskostnader = Driftsöverskott – Avdrag för investeringar = Kassaflöde Värderingsunderlag Varje fastighet värderas separat utan hänsyn till port- följeffekter. En extern fastighetsvärdering baseras på följande värderingsunderlag: • Information från Real Fastigheter om skick, hyreskon- trakt, löpande drift och underhållskostnader, tomträtts- avtal, vakanser, planerade investeringar samt en analys av befintliga hyresgäster. • Aktuella bedömningar av läge, hyresutveckling, vakansgrader och direktavkastningskrav för relevan- ta marknader samt normaliserad drift- och under- hållskostnad. • Uppgifter från offentliga källor om fastigheternas markareal samt detaljplaner för obebyggd mark och exploateringsfastigheter. I värderingarna har • ortsprisanpassad direktavkastning tillämpats om 6,4 till 9,25 procent med ett vägt genomsnitt på 8,2 procent och en årlig inflationstakt på 1,5 procent för 2026 och 2 procent därefter. • utgående hyresintäkter uppgått till till en hyresnivå på mellan 127 och 1 827 kr per m2 med ett viktat genomsnitt på 450 kr per m2. • fastighetskostnaderna uppskattats till att ligga mellan 38 kr per m2 upp till 636 kr per m2 med ett viktat genomsnitt på 176 kr per m2. • långsiktig vakansgrad bedöms till 3 till 32 procent med en genomsnittlig vakansgrad på 11 procent. Kategorisering av fastigheter Real Fastigheter AB hanterar hela beståndet som en kategori. Det är likartade mindre industrienheter på likvärdiga orter med likvärdig struktur på hyresgäster- na. Geografiskt ligger fastighetsportföljen koncentrerad i södra Sverige förutom fastigheterna i Hudiksvall, vilka utgör ytterligheterna i ovan siffror. Då de utgör en myck- et liten del av beståndet så särredovisas de ej som egen geografisk kategori. Det finns en mindre mängd bostäder i en av fastigheterna i Tranås. Dessa bedöms inte heller utgöra grund för fler kategorier.
Page 48
48 ÅRSREDOVISNING 2025 INVENTARIER, VERKTYG O INSTALLATIONER Mkr 2025 2024 Koncern Ackumulerade anskaffningsvärden: Vid årets början 5,9 8,0 Nyanskaffningar 0,1 0,1 Omklassificeringar 0,0 -1,8 Avyttringar o utrangeringar 0,0 -0,4 Vid årets slut 5,9 5,9 Ackumulerade avskrivningar enligt plan: Vid årets början -4,4 -4,2 Återförda avskrivningar på avyttring och utrangeringar 0,0 0,1 Årets avskrivning -0,3 -0,4 Vid årets slut -4,7 -4,4 Redovisat värde vid årets slut 1,3 1,5 Moderbolaget Ackumulerade anskaffningsvärden: Vid årets början 0,3 0,2 Nyanskaffningar 0,0 0,1 Vid årets slut 0,3 0,3 Ackumulerade avskrivningar enligt plan: Vid årets början -0,1 -0,1 Årets avskrivning 0,0 0,0 Vid årets slut -0,1 -0,1 Redovisat värde vid årets slut 0,2 0,2 NOT 15 NOTER
Page 49
ÅRSREDOVISNING 2025 49 NOTER Mkr 2025 2024 Skattemässiga underskott i koncernbolag Ingående balans 19,2 20,7 Förändring i resultaträkningen -1,8 -1,5 Total utgående uppskjuten skattefordran 17,5 19,2 UPPSKJUTEN SKATTESKULD Koncern Skillnad mellan fastigheternas anskaffningsvärde och verkligt värde Ingående balans 73,4 61,3 Förändring i resultaträkningen 0,2 8,9 Justeras av förvärvsanalys 0,0 3,2 Avyttringar -5,1 0,0 Utgående redovisat värde 68,5 73,4 Obeskattade reserver i koncernföretag Ingående balans 2,1 2,3 Förändring i resultaträkningen 0,9 -0,2 Utgående redovisat värde 3,0 2,1 Total utgående uppskjuten skatteskuld 71,5 75,5 Moderbolaget Uppskjuten skattefordran Skatt avseende: 2025 2024 Skattemässiga underskott Ingående balans 19,0 20,7 Förändring i resultaträkningen -2,0 -1,8 Utgående redovisat värde 17,0 19,0 NOT 16 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN Skattemässiga underskott i koncernbolag värderas på en uppskattning av framtida skattepliktiga resultat. Styrelsen bedömer att företaget kommer kunna utnyttja nuvarande underskott emot framtida vinster inom över- skådlig framtid. Totala skattemässiga underskottsavdrag i koncernen uppgår till 82,5 Mkr. Uppskjuten skatte- fordran om 17,5 Mkr avser dels temporära skillnader hänförlig till underskottsavdrag om 17 Mkr, dels tempo- rära skillnader mellan skattemässigt och redovisnings- mässigt restvärde på förvaltningsfastigheter om 0,5 Mkr.
Page 50
50 ÅRSREDOVISNING 2025 NOT 17 NOTER SAMMANSTÄLLNING FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER Mkr 2025 2024 Koncernen Hyres- och kundfordringar 29,0 33,9 Övriga kortfristiga fordringar 15,7 12,2 Likvida medel 29,4 18,2 Summa 74,1 64,3 Koncern Räntebärande skulder till kreditinstitut 604,9 712,4 Reverslån moderbolag 101,0 0,0 Övriga räntebärande skulder 6,0 17,3 Leverantörsskulder 16,2 29,4 Derivat 1,9 3,1 Upplupna kostnader 43,2 58,3 Summa 773,1 820,6 Moderbolag Fordringar koncernbolag 244,0 146,9 Övriga kortfristiga fordringar 1,9 1,2 Likvida medel 3,3 0,9 Summa 249,2 149,0 Moderbolag Skulder koncernbolag 171,2 81,2 Räntebärande skulder 101,0 108,8 Leverantörsskulder 1,5 2,7 Övriga skulder 2,8 2,1 Summa 276,5 194,8 Samtliga finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde med undantag för derivaten som redovisas enligt verkligt värde via resultaträkningen. I koncernen ligger tre ränteswapar som avser lån om sammanlagt 147 Mkr som löper till 2026-11-06. Ränteswaparnas villkor är likadana och försvarar en nivå på statslåneräntan om 3,506 . När statslåneräntan är lägre belastas likviditeten negativt. Värderingen av ränteswaparna är baserade på antaganden utifrån inputdata Nivå 2 i enlighet med IFRS 13.
Page 51
ÅRSREDOVISNING 2025 51 NOTER FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Mkr 2025 2024 Koncern Förutbetalda driftskostnader 2,5 2,0 Förutbetalda räntekostnader 0,0 0,0 Upplupna intäkter 4,8 2,8 Summa 7,3 4,8 Moderbolag Förutbetalda kostnader 0,9 0,7 Summa 0,9 0,7 NOT 18 KASSA OCH BANK Mkr 2025 2024 Koncern Bank 29,4 18,2 Moderbolag Bank 3,3 0,9 NOT 19
Page 52
52 ÅRSREDOVISNING 2025 NOTER JUSTERING FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET Mkr 2025 2024 Koncern Avskrivningar 0,4 0,4 Realisationsresultat 0,0 0,1 Avsättningar -1,2 -0,6 Kostnadsförda projekt i perioden 12,5 2,7 Summa 11,6 2,6 Moderbolag Avskrivningar 0,1 0,1 Kostnadsfört i perioden 0,1 0,2 Summa 0,2 0,3 NOT 20
Page 53
ÅRSREDOVISNING 2025 53 NOTER FÖRÄNDRING MELLAN LÅNG OCH KORT SKULD I KASSAFLÖDET Mkr 2025 2024 Koncern Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut IB 220,4 283,7 Upptagna lån 221,5 0,0 Amortering -108,1 -9,3 Lån avyttrade bolag -1,2 0,0 Omklassificering till kortfristig skuld -7,2 -54,0 Summa 325,3 220,4 Övriga räntebärande skulder IB 6,0 6,0 Summa 6,0 6,0 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut IB 492,0 388,5 Upptagna lån 379,4 156,4 Amortering -471,8 -106,9 Lån avyttrade bolag -26,2 0,0 Omklassificering 7,3 0,0 Omklasificering från långfristig skuld 0,0 54,0 Summa 380,6 492,0 Övriga räntebärande skulder IB 11,3 1,2 Upptagna lån - ökning av checkräkningskrediten 0,0 10,1 Amortering - minskning av checkräkningskrediten -11,3 0,0 Summa 0,0 11,3 Förändring i kassaflöde Upptagna lån 600,8 166,5 Amortering -591,1 -116,1 Summa 9,8 50,4 Moderbolag Långfristiga skulder Ingående balans 108,8 118,0 Upptagna lån 112,0 0,0 Amortering -119,8 -9,2 Summa 101,0 108,8 NOT 21
Page 54
54 ÅRSREDOVISNING 2025 NOTER NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Mkr 2025 2024 Moderbolag Ackumulerade anskaffningsvärden: Vid årets början 376,7 374,5 Lämnade aktieägartillskott 7,2 2,2 Avyttringar -13,1 0,0 Vid årets slut 370,8 376,7
Page 55
ÅRSREDOVISNING 2025 55 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Dotterföretag/Org nr/Säte Andelar % 2025 2024 Real Holding i Sverige AB, 556705-3151, Stockholm 50 000 100 0,7 0,7 Real Samhällsfastigheter AB, 556998-0823, Stockholm 1 000 100 11,9 11,9 Real Fastigheter i Karlskrona AB, 559009-4834, Karlskrona Real Fastigheter Nättraby AB, 556715-4140, Växjö Real Anderstorp Törås 2:52 AB, 556998-0971, Stockholm 1000 100 5,8 5,8 Real Fastigheter i Håbo AB , 556949-8198, Stockholm 500 100 0,0 10,3 Real Nissaholmen Fastigheter AB, 556414-1058, Gislaved 100 100 52,8 52,8 Real Nya Bostäder i Skövde AB, 559053-1074, Stockholm 1000 100 43,0 43,0 Real Fastigheter i Tranås AB, 556939-2144, Tranås Real Fastigheter i Torsås AB, 556882-7942, Torsås 50 000 100 21,0 21,0 Real Fastigheter Väst 1 AB, 559162-2534, Stockholm, fusionerad Real Förråd i Sverige AB, 559162-2542, Stockholm 50 000 100 0,2 0,2 Forsfast AB, 559000-2159, Stockholm 20 000 100 82,9 82,9 Real Forsheda 5:132 AB, 559119-1423, Jönköping/Värnamo Real Fastigheter i Hässleholm AB, 556713-3292, Hässleholm 1 000 100 21,9 21,9 Real Hudiksvall Köpmanberget 5:9 mfl AB, 559312-1055, Hudiksvall 250 100 43,1 43,1 Real Hudiksvall Mo 3:31 AB, 559312-1063, Hudiksvall 250 100 1,2 1,0 Real Tranåsbolagen AB, 559343-1066, Uddevalla 250 100 3,5 1,1 Fastighets AB Zinkgatan 2-4, 556044-2971, Uddevalla Fastighets AB Tranås Norra Missionen 13, 556104-7886, Uddevalla Fastighets AB Telegrafen, 559186-3435, Uddevalla Tranås Köpcentrum AB, 556881-5277, Uddevalla Real Svenshult 1:84 AB, 556992-0316, Gislaved 500 100 30,1 30,1 Real Fastigheter Sösdala AB, 556488-8757, Hässleholm 1 000 100 3,8 3,8 Real Kopparslagaren 1 AB, 556668-9807, Värnamo 1 000 100 5,5 5,5 Real Tranåsfilter AB, 556500-9353, Stockholm 1 000 100 29,2 29,2 Real Fastigheter i Köping AB, 559322-7332, Stockholm 1 000 100 4,4 0,0 Real Karlskrona 4:76 AB, 559214-3522, Karlskrona 1 000 100 9,7 9,6 Real Nyab Två AB, 559431-8445, Stockholm 1 000 100 0,0 0,0 Summa 370,8 376,7 NOTER
Page 56
56 ÅRSREDOVISNING 2025 NOTER NOT 23 NOT 24 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION, KRONOR Till årsstämman förfogande står följande vinstmedel: Fri överkursfond 427 581 992 Balanserat resultat -227 371 958 Årets resultat 9 544 085 Kronor 209 754 118 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att i ny räkning överförs 209 754 118 Kronor 209 754 118 EGET KAPITAL Vid räkenskapsårets utgång uppgick aktiekapitalet till 148 468 100 kronor och antalet stamaktier till 29 693 620 stycken. Aktiens kvotvärde är 5,0 kronor. Real Fastigheters bolagsordning per 31 december 2025 anger att aktiekapitalet skall uppgå till lägst 85 000 000 och högst 340 000 000 kronor samt att antalet aktier skall uppgå till lägst 17 000 000 och högst 68 000 000 st. Eget kapital ska enligt svensk lag uppdelas i fritt och bundet eget kapital i moderbolaget varav bundet eget kapital inte är tillgängligt för utdelning till aktieägarna. I bolagen kan bundet eget kapital bestå av aktiekapital, reservfond och uppskrivningsfond. Fritt eget kapital inkluderar överkursfond, aktieägartillskott och balanse- rade vinstmedel. För förändringar i övrigt hänvisas till sid 32.
Page 57
ÅRSREDOVISNING 2025 57 NOT 25 SKULDER FÖRFALLOTIDPUNKT 1-5 ÅR FRÅN BALANSDAGEN Mkr 2025 2024 Koncern Förfallotid. Reverslån till moderbolag 0-1 år från balansdagen 101,0 0,0 Förfallotidpunkt övriga räntebärande skulder 0-5 år från balansdagen 270,6 520,2 Förfallotidpunkt övriga räntebärande skulder senare än 5 år från balansdagen 340,3 198,2 Summa 711,9 729,7 NOTER Enligt villkoren för koncernens krediter är koncernen förpliktigad att uppfylla följande finansiella lånekonve- nanter på 12-månaders basis. a) Gällande 265 Mkr av koncernens totala fastighetskrediter på engagemangen får de inte överstiga 60 procent av engagemangens samlade fastighetsvärderingar. b) Gällande 131 Mkr av koncernens totala fastighetskrediter på engagemangen får de inte överstiga 65 procent av engagemangens samlade fastighetsvärderingar. c) Gällande 396 Mkr av koncernens totala fastighetskrediter på engagemangen måste räntetäckningsgraden för koncernen överstiga 1,5. Resterande 316 Mkr av koncernens krediter per den sista december 2025 hade inga liknande konvenanter men kreditdokumenten innehåller kriterier såsom att koncernens kreditvärdighet måste upprätthållas genom att räntor och amorteringar betalas i tid och att inget av koncernens bolag hamnar på obestånd eller går i konkurs. Koncernen har uppfyllt lånekonvenanter och kriterier under hela perioden. Det finns inga indikationer på att Real Fastigheter AB skulle ha svårigheter att uppfylla konvenanter och kriterier när de nästa gång kommer att testas.
Page 58
58 ÅRSREDOVISNING 2025 NOT 27 STÄLLDA PANTER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Mkr 2025 2024 Koncern Ställda säkerheter för egna skulder och avsättningar Aktier i dotterbolag 56,9 250,5 Fastighetsinteckningar hos kreditinstitut 788,3 841,6 Summa 845,2 1 092,1 Ställda säkerheter motsvarar 83% av fastighetsvärdet Moderbolag Ställda säkerheter för egna skulder och avsättningar Borgensåtagande till förmån för dotterbolag 504,8 514,6 Aktier i dotterbolag 11,9 346,7 NOT 26 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Mkr 2025 2024 Koncern Upplupna räntekostnader 4,0 2,9 Förutbetalda hyresintäkter 24,4 25,8 Övriga upplupna kostnader 3,3 7,1 Upplupna löner 0,3 0,2 Summa 32,0 36,0 Moderbolag Upplupna räntekostnader 0,9 0,0 Övriga upplupna kostnader 0,9 1,0 Upplupna löner 0,2 0,1 Summa 2,0 1,1
Page 59
ÅRSREDOVISNING 2025 59 NOT 28 NOT 29 REVERSLÅN Mkr Reverslån moderbolaget Belopp Mkr Räntesats % Förfallodatuum EHF Invest AB 101,0 5,0 2026-03-30 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Den 5 februari offentliggjordes att Real Fastigheter AB har tecknat avtal om försäljning av fastigheterna Nätt- raby 23:73 och Nättraby 23:76 i Karlskrona kommun. Affären grundas på ett underliggande överenskommet fastighetsvärde om 216 Mkr med avdrag för uppskjuten skatt m.m om 13 Mkr, vilket är i linje med bokfört värde. Affären genomfördes den 25:e mars 2026.
Page 60
60 ÅRSREDOVISNING 2025 ÅRSREDOVISNINGS UNDERTECKNANDE Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Eu- ropa-parlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovis-ningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat och koncernför-valtningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Innehållet i denna årsredovisning beslutades den 28 april 2026. Årsredovisningens beslutades och undertecknades av styrelsen den 28 april, 2026 Claes Hansson, Bengt Engström, Styrelseordförande Styrelseledamot Erik Hemberg, Mats Svensson, Styrelseledamot Styrelseledamot Andreas Gustafsson, Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 28 april 2026 Grant Thornton Sweden AB Mikael Östblom Auktoriserad Revisor
Page 61
ÅRSREDOVISNING 2025 61 1 (3) Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Real Fastigheter AB (publ) (publ) Org.nr. 556865 - 1680 Rapport om årsredovisningen och koncernredovis- ningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för Real Fastigheter AB (publ) (publ) för år 2025. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 21 - 60 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upp- rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla vä- sentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk- ningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen . Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stan- darder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero- ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god re- visorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Övriga upplysningar Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för år 2024 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsbe- rättelse daterad 22 april 2025 med omodifierade uttalanden i Rap- port om årsredovisningen och koncernredovisningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis- ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 2 - 20 och 64 - 66. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis- ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi- fieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträck- ning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna in- formation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet . Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören an- svarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan på- verka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda anta- gandet om fortsatt drift . Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvi- dera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något re- alistiskt alternativ till att göra något av detta . Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida års- redovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehål- ler några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegent- ligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som in- nehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säker- het, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en vä- sentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de REVISIONSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING 2025 61 1 (3) Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Real Fastigheter AB (publ) Org.nr. 556865 - 1680 Rapport om årsredovisningen och koncernredovis- ningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för Real Fastigheter AB (publ) för år 2025. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 19 - 60 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upp- rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla vä- sentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk- ningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen . Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stan- darder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero- ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god re- visorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Övriga upplysningar Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för år 2024 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsbe- rättelse daterad 22 april 2025 med omodifierade uttalanden i Rap- port om årsredovisningen och koncernredovisningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis- ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 2 - 18 och 64 - 66. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis- ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi- fieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträck- ning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna in- formation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet . Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören an- svarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan på- verka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda anta- gandet om fortsatt drift . Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvi- dera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något re- alistiskt alternativ till att göra något av detta . Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida års- redovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehål- ler några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegent- ligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som in- nehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säker- het, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en vä- sentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de
Page 62
62 ÅRSREDOVISNING 2025 REVISIONSBERÄTTELSE 62 ÅRSREDOVISNING 2025 1 (3) Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Real Fastigheter AB (publ) (publ) Org.nr. 556865 - 1680 Rapport om årsredovisningen och koncernredovis- ningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för Real Fastigheter AB (publ) (publ) för år 2025. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 21 - 60 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upp- rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla vä- sentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk- ningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen . Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stan- darder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero- ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god re- visorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Övriga upplysningar Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för år 2024 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsbe- rättelse daterad 22 april 2025 med omodifierade uttalanden i Rap- port om årsredovisningen och koncernredovisningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis- ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 2 - 20 och 64 - 66. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis- ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi- fieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträck- ning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna in- formation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet . Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören an- svarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan på- verka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda anta- gandet om fortsatt drift . Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvi- dera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något re- alistiskt alternativ till att göra något av detta . Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida års- redovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehål- ler några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegent- ligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som in- nehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säker- het, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en vä- sentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de 2 (3) ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovis- ningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt om- döme och har en professionellt skeptisk inställning under hela re- visionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåt- gärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbe- vis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig fel- aktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig fel- aktighet som beror på misstag, eftersom oegentli gheter kan inne- fatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kon- troll som har betydelse för vår revision för att utforma gransknings- åtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som an- vänds och rimligheten i styrelsens och verkställande direktören s uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkstäl- lande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upp- rättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen . Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser så- dana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvi- vel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksam- heten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhets- faktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och kon- cernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen , där- ibland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernre- dovisningen återger de underliggande transaktionerna och hän- delserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräck- liga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revis- ionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane- rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrolle n som vi identifierat. Rapport om andra krav enligt lagar och andra för- fattningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direk- törens förvaltning för Real Fastigheter AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller för- lust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt an- svar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner be- träffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning inne- fattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är för- svarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verk- samhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbo- lagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö- pande bedöma bolagets och koncernen s ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokfö- ringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägen- heter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens- stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse- ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum- melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, års- redovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. 3 (3) Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föran- leda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dis- positioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktie- bolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använ- der vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk in- ställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlu st grun- dar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situat- ion. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vid- tagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta fö r vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolags- lagen. Stockholm den 28 april 2026, GGrraanntt TThhoorrnnttoonn SSwweeddeenn AABB Mikael Östblom Auktoriserad revisor
Page 63
ÅRSREDOVISNING 2025 63 REVISIONSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING 2025 63 1 (3) Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Real Fastigheter AB (publ) (publ) Org.nr. 556865 - 1680 Rapport om årsredovisningen och koncernredovis- ningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för Real Fastigheter AB (publ) (publ) för år 2025. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 21 - 60 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upp- rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla vä- sentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk- ningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen . Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stan- darder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero- ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god re- visorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Övriga upplysningar Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för år 2024 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsbe- rättelse daterad 22 april 2025 med omodifierade uttalanden i Rap- port om årsredovisningen och koncernredovisningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis- ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 2 - 20 och 64 - 66. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis- ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi- fieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträck- ning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna in- formation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet . Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören an- svarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan på- verka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda anta- gandet om fortsatt drift . Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvi- dera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något re- alistiskt alternativ till att göra något av detta . Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida års- redovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehål- ler några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegent- ligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som in- nehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säker- het, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en vä- sentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de 3 (3) Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föran- leda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dis- positioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktie- bolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använ- der vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk in- ställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlu st grun- dar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situat- ion. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vid- tagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta fö r vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolags- lagen. Stockholm den 28 april 2026, GGrraanntt TThhoorrnnttoonn SSwweeddeenn AABB Mikael Östblom Auktoriserad revisor
Page 64
64 ÅRSREDOVISNING 2025 Real Fastigheter presenterar vissa finansiella mått som inte definieras enligt IFRS. Real Fastigheter anser att dessa mått ger en värdefull komplet- terande information till investera-rare och Real Fastigheters ledning då de möjliggör utvärdering av Real Fastigheters presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt är dessa inte alltid jäm- för-bara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabeller presenteras avstämningar av vissa finansiella mått som inte är definierade enligt IFRS NYCKELTAL Nyckeltal 2025 2024 Aktierelaterade nyckeltal Aktiekurs vid periodens utgång, kr 10,20 7,08 Antal aktier vid periodens utgång 29 693 620 29 693 620 Genomsnittligt antal aktier under perioden 29 693 620 29 693 620 Börsvärde vid periodens utgång, Mkr 302,9 210,2 Resultat per aktie, kr 0,36 1,81 Resultat per genomsnittligt antal aktier, kr 0,36 1,81 Eget kapital per aktie, kr 20,62 20,26 Eget kapital per genomsnittligt antal aktier, kr 20,62 20,26 Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde helår, kr/kvm 693 700 Hyresintäkter helår, kr/kvm 745 728 Driftnetto, Mkr 85,2 94,3 Överskottsgrad, % 50,0 57,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86,1 89,2 Marknadsvärde fastigheter, Mkr 1361,0 1 397,6 Uthyrningsbar yta, kvm 268 866 276 508 Direktavkastning på årsbasis % 6,2 6,7 Förvaltningsresultat 16,2 25,8 Antal förvaltningsfastigheter 27 31 Finansiella nyckeltal Intäkter, Mkr 170,3 165,9 Balansomslutning, Mkr 1 456,8 1 498,1 Räntebärande skulder, Mkr 711,9 729,7 Soliditet, % 42,0 40,2 Räntetäckningsgrad, ggr 1,4 1,6 Skuldsättningsgrad, ggr 1,2 1,2 Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % 52,3 52,2
Page 65
ÅRSREDOVISNING 2025 65 DEFINITIONER Definitioner Aktierelaterade nyckeltal Aktiekurs vid periodens utgång, kr B-aktiens slutkurs sista handelsdagen i perioden Antal aktier vid periodens utgång Antal utestående aktier vid periodens utgång Genomsnittligt antal aktier under perioden Antal utestående aktier vid periodens utgång, justerat med antalaktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar under perioden Börsvärde vid periodens utgång, Mkr Aktiens slutkurs sista handelsdagen i perioden multiplicerat med antal aktier Resultat per aktie, kr Resultatet dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier vid periodens utgång Resultat per genomsnittligt antal aktier, kr Resultatet dividerat med genomsnittligt antal aktier under perioden Eget kapital per aktie, kr Eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång Eget kapital per genomsnittligt antal aktier, kr Eget kapital dividerat med genomsnittligt antal aktier under perioden Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde helår, kr/kvm Helårsjusterade kontrakterade hyror samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler Hyresintäkter helår, kr/kvm Helårsjusterade kontrakterade hyror, vakanser ej medräknat Driftnetto, Mkr Hyresintäkter minus fastighetskostnader Överskottsgrad Driftnetto dividerat med nettoomsättning Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterade hyror dividerat med hyresvärdet Marknadsvärde fastigheter, Mkr Marknadsvärdet för tillträdda fastigheter baserat på externa värderingsrapporter från ackrediterade värderingsinstitut. Marknadsvärdet för den tomtmark som innehåller kommande byggrätter inkluderas i posten. Uthyrningsbar yta, kvm Summering av samtliga uthyrningsbara ytor i tillträtt bestånd Direktavkastning på årsbasis, % Driftnetto dividerat med fastighetsvärdet Förvaltningsresultat Resultat efter finansiella poster med återläggning av förvärvs- och omstruktureringskostnader Antal förvaltningsfastigheter Antal tillträdda fastigheter Rörelseresultat Intäkter minus kostnader, före finansiella poster Finansiella nyckeltal Intäkter, Mkr Totala intäkter Balansomslutning Totala tillgångar Räntebärande skulder Skulder belöpande med ränta Soliditet, % Eget kapital dividerat med balansomslutningen Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat i förhållande till finansiella kostnader Skuldsättningsgrad, ggr Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i förhållande till fastigheternas verkliga värde
Page 66
66 ÅRSREDOVISNING 2025 INFORMATION Information Informationstillfällen 2026 Delårsrapport Q1 2026-05-20 Delårsrapport Q2 2026-08-20 Delårsrapport Q3 2026-11-19 Årsstämma Årsstämma hålls i Stockholm den 20 maj 2026. Adress Real Fastigheter AB Postadress: Box 92, 451 15 Uddevalla Besöksadress: Kungsgatan 5, 451 30 Uddevalla E-post: info@realfastigheter.se Hemsida: www.realfastigheter.se Kontakt Andreas Gustafsson, Verkställande direktör/CEO Real Fastigheter AB Postadress: Box 92, 451 15 Uddevalla Tel: +46 72 241 21 15 E-post: andreas.gustafsson@ehfab.se Fredrik Blad Ekonomichef/CFO Real Fastigheter AB Postadress: Box 92, 451 15 Uddevalla Tel: +46 734 21 79 65 E-post: fredrik.blad@ehfab.se