Interim report
Page 1
Q2 Delårsrapport januari-juni 2025
Page 3
Delårsrapport Q2 samt januari-juni 2025 4 Väsentliga händelser 5 Översikt och nyckeltal 6 Affärsidé, mål och strategi 8 Hållbarhet 10 Fastighetsportfölj 12 Transaktioner 23 Befintliga intressebolag 24 Projektportfölj 25 Finansiering 28 Aktien och ägarna 31 Kommentarer kring resultat- och balansposter samt kassaflöde 32 Finansiell information 36 Övriga upplysningar 43 Styrelsens försäkran 47 Definitioner av nyckeltal 48 Bedömd intjäningsförmåga 49 Kalendarium / Kontaktuppgifter 51 Innehåll Perioden januari - juni 2025 Marknads- värde fastigheter 13 356 mkr Driftnetto 381,6 mkr Net LTV 52,5 % Uthyrnings- grad 92,4 % Antal fastigheter 134 st Uthyrningsbar yta 884 335 kvm Förvaltnings- resultat per aktie1 0,50 kr/st Hyresduration 6,1 år 1 Förvaltningsresultat för perioden januari–juni 2025 per vägt genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning 3 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 4
• Hyresintäkterna uppgick till 507 (526) miljoner kronor. I genomsnitt är cirka 94 procent av bas hyresvolymen indexerande enligt KPI. • Förvaltningsresultatet ökade med 19 % till 185 (156) miljoner kronor jämfört med samma period föregående år. • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 53 (-150) miljoner kronor varav orealiserade 66 (-137) miljoner kronor, motsvarande 0,5 (-1,0) procent av fastighetsvärdet. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 161 (125) miljoner kronor. Likvida medel uppgick vid periodens utgång till 453 (225) miljoner kronor. • Resultat efter skatt uppgick till 141 (-40) miljoner kronor. Delårsrapport Q2 januari-juni 2025 Förvaltningsresultatet ökade med 19 % och uppgick till 185 miljoner kronor jämfört 156 miljoner kronor samma period föregående år. Jämförelsesiffror för föregående års kvartal och period lämnas i denna rapport. Kvartalet avser 1 april-30 juni 2025 med jämförelsetal 1 april-30 juni 2024. Perioden avser 1 januari-30 juni 2025 med jämförelsetal 1 januari-30 juni 2024. Stenhus Fastigheter i korthet Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (Stenhus Fastig heter) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Vi är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på fyra segment: Lager/lättindustri/logistik, Sällanköps- och dagligvaruhandel, Offentliga fastigheter samt Kontor. Vår portfölj omfattar ca 884 000 (941 000) kvadratmeter fördelat på 134 (153) fastigheter, främst i storstadsområden och tillväxtorter med fokus på Stockholm och Mälardalen. Genom att prioritera stabila hyresgäster och långa hyres avtal skapar vi en förutsägbar och hållbar framtid. Utöver förvaltning och utveckling av befintliga fastig- heter arbetar vi aktivt med både nuvarande och potentiella byggrätter inom beståndet. Perioden i korthet *Viktat genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning 4 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter Förvaltningsresultat (mkr) / förvaltningsresultat/aktie (kr)* Förvaltningsfastigheter (mkr) /uthyrningsbar area (kvm) Räntebärande skuld (mkr) / Nettobelåningsgrad, (Net LTV, %) Förvaltningsresultat, mkr Förvaltningsresultat/aktie (kr) Räntebärande skuld (mkr) Nettobelåningsgrad, (Net LTV, %) Förvaltningsfastigheter (mkr) Uthyrningsbar area (kvm) 95 90 85 80 75 70 0,26 0,24 0,22 0,20 0,18 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2024 Q1 2025 Q2 2025 8 000 7 800 7 600 7 400 7 200 7 000 55,0 54,0 53,0 52,0 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2024 Q1 2025 Q2 2025 13 800 13 600 13 400 13 200 13 000 12 800 1 000 000 950 000 900 000 850 000 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2024 Q1 2025 Q2 2025
Page 5
Väsentliga händelser under april-juni 2025 Väsentliga händelser efter perioden • Utdelning och återköp av aktier Årsstämman i maj 2025 beslutade, för första gång- en i Stenhus Fastigheters historia, om en utdelning på 0,20 (–) kronor per aktie, uppdelad på två utbe- talningar. Den första utbetalningen om 0,10 kronor skedde i juni 2025 och den andra om 0,10 kronor kommer att ske i december 2025. Årsstämman beslutade även att bolaget även fram- över kan återköpa eller överlåta egna aktier. Detta är en strategi som stärker värdet för våra aktieägare genom högre vinst per aktie. Under kvartalet har Stenhus Fastigheter återköpt 5 048 000 aktier och innehar nu totalt 8 673 390 egna aktier motsvaran- de 2,3 % av det totala antalet aktier i Bolaget. Det genomsnittliga återköpspriset uppgick till 10,60 kr per aktie. Återköpen har medfört att resultatet per aktie ökat med 2,4 procent. • Strategiska transaktioner Under andra kvartalet 2025 har Stenhus Fastigheter genomfört ytterligare fastighetstransaktioner i syfte att stärka och optimera bolagets fastighetsportfölj. Den 23 april 2025 tillträdde Stenhus Fastigheter en fastighet i Uppsala, fullt uthyrd till Polismyndig heten. Fastigheten omfattar en uthyrningsbar yta om cirka 4 756 kvm och kommer att byggas ut med ytterligare cirka 2 483 kvm. Utbyggnaden beräknas vara klar under fjärde kvartalet 2025, till en kostnad om 47,5 miljoner kronor. Hyresintäkterna förväntas uppgå till cirka 11 miljoner kronor årligen efter fär- digställandet och avtalet löper över sex år. Som del av köpeskillingen har Stenhus Fastigheter överlåtit egna aktier. Under april 2025 har Stenhus Fastigheter sålt tre fastigheter, en i Nyköping och två fastigheter i Karlstad. Det sammanlagda årliga hyresvärdet uppgår till cirka 28,1 miljoner kronor och den ge- nomsnittliga återstående hyresdurationen är 3,9 år. Det totala fastighetsvärdet uppgår till 390 miljoner kronor. Frånträde sker under andra kvartalet 2025. • Styrelseförändring På årsstämman den 22 maj 2025 omvaldes Anders Wennberg som styrelseledamot, Nicklas Paulson valdes in som ny styrelseledamot och Erik Borgblad utsågs till ny styrelseordförande. • Förvärv Stenhus Fastigheter har den 3 juli 2025 tillträtt en portfölj bestående av sex fastigheter inom seg- mentet lager, lättindustri och logistik. Portföljen, med ett fastighetsvärde om 299 miljoner kronor, har finansierats genom en kombination av egna medel och bankfinansiering. Fastigheterna är be- lägna i Helsingborg, Malmö, Eskilstuna, Södertälje och Trollhättan och omfattar en total uthyrningsbar area om cirka 19 064 kvm. Bilia är huvudsaklig hyresgäst i samtliga fastigheter. Det årliga hyres- värdet uppgår till cirka 24 miljoner kronor och den genomsnittliga återstående hyresdurationen är 10 år. 5 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 6
Översikt och nyckeltal Resultaträkning Kvartalsöversikt Belopp i mkr 2025 april-juni 2025 jan-mars 2024 okt-dec 2024 juli-sept 2024 april-juni Hyresintäkter 251 257 245 241 258 Fastighetskostnader -57 -69 -55 -46 -57 Driftöverskott 194 188 190 195 201 Centrala administrationskostnader -18 -17 -16 -15 -19 Noteringskostnader – – -14 – – Resultat från andelar i intresseföretag/joint ventures 1 3 -1 -5 3 -varav förvaltningsresultat 3 4 2 2 3 Finansnetto m.m. -83 -85 -89 -96 -107 Resultat inkl. intressebolag/joint ventures 93 89 70 79 79 Förvaltningsresultat 96 89 88 86 79 Värdeförändringar fastigheter 38 16 72 -35 -62 Värdeförändringar av finansiella instrument -57 18 19 -55 -24 Skatt -25 -30 -51 -4 -4 Periodens/Årets resultat 49 92 110 -15 -12 Övrigt totalresultat – – – – – Periodens/Årets totalresultat 49 92 110 -15 -12 Balansräkning Belopp i mkr 2025 30 juni 2025 31 mars 2024 31 dec 2024 30 sept 2024 30 juni Förvaltningsfastigheter, Marknadsvärde 13 356 13 515 13 395 13 192 13 557 Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 200 199 199 199 198 Andelar i intresseföretag 107 106 100 93 98 Derivat – 18 – – 36 Övriga tillgångar 152 185 161 185 144 Likvida medel 453 348 225 317 294 Summa tillgångar 14 268 14 372 14 079 13 987 14 326 Eget kapital 5 798 5 867 5 812 5 691 5 689 EK - Innehav utan bestämmande inflytande 83 92 111 150 163 Uppskjuten skatteskuld 262 248 229 196 202 Räntebärande skulder 7 515 7 626 7 387 7 403 7 699 Derivat 40 – 1 19 – Leasingskuld 200 199 199 199 198 Ej räntebärande skulder 370 340 343 328 376 Summa eget kapital och skulder 14 268 14 372 14 079 13 987 14 326 6 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 7
Nyckeltal Fastighetrelaterade nyckeltal 2025 april-juni 2025 jan-mars 2024 okt-dec 2024 juli-sept 2024 april-juni Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 13 356 13 515 13 395 13 192 13 557 Direktavkastningskrav värdering, %, viktat snitt 6,1 6,1 6,1 6,1 6,1 Nettouthyrning, mkr 2,6 1,2 Uthyrningsbar area vid periodens utgång, kvm 884 335 893 080 891 550 884 376 941 378 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,4 92,8 93,0 93,0 94,4 Areamässig uthyrningsgrad, % 86,5 87,1 87,2 87,1 87,9 Överskottsgrad, % 77% 73% 78% 81% 78% Antal fastigheter vid periodens utgång, st 134 136 135 134 153 Hyresduration, år 6,1 6,0 6,3 6,4 6,1 Investeringar i fastigheter, mkr 78 79 161 113 63 Finansiella nyckeltal Genomsnittlig utgående ränta, % 4,0 4,2 4,5 4,9 5,2 Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 1,2 1,2 0,9 1,1 1,1 Viktad genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,3 2,4 2,7 1,9 2,4 Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 55,8 56,0 54,7 55,7 56,4 Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (Net LTV), % 52,5 53,4 53,1 53,3 54,2 Soliditet vid periodens utgång, % 41,8 42,0 42,7 42,4 41,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,1 2,0 1,9 1,8 Avkastning eget kapital, % 3,3 6,2 7,5 -1,0 -0,9 Data per aktie¹ - Aktierelaterade Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 0,26 0,24 0,24 0,23 0,21 Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 0,26 0,24 0,24 0,23 0,21 Resultat per aktie före utspädning, kr 0,13 0,25 0,29 -0,04 -0,03 Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,13 0,25 0,29 -0,04 -0,03 Kassaflöde från den löpande verksamheten per genomsnittligt antal aktier, kr 0,32 0,12 0,25 0,10 0,22 Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 11,40 10,98 11,46 13,00 10,62 Börsvärde, mkr 4 238 4 038 4 261 4 833 3 936 Antal utestående aktier före utspädning, st 363 090 216 367 783 606 371 778 606 371 778 606 370 628 606 Antal utestående aktier efter utspädning, st 363 090 216 367 783 606 371 778 606 371 778 606 370 628 606 Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 365 409 411 369 781 106 371 778 606 371 203 606 370 628 606 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 365 409 411 369 781 106 371 778 606 371 203 606 370 926 106 Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 364 749 695 370 848 295 371 778 606 371 778 606 370 628 606 Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 364 749 695 370 848 295 371 778 606 371 778 606 371 223 606 Nyckeltal enligt EPRA¹ Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr 6 203,6 6 210,8 6 173,0 6 080,4 6 018,8 Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr 17,1 16,9 16,6 16,4 16,2 Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr 5 794,0 5 799,7 5 767,8 5 685,3 5 616,4 Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 16,0 15,8 15,5 15,3 15,2 1 Inkluderar utnyttjade teckningsoptioner För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida www.stenhusfastigheter.se 7 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 8
Affärsidé Affärsmodell • Förvaltning sker i egen regi så att kundkännedom och kundnyttan kan maximeras och bidra till att långsiktigt kunna leverera i enlighet med Bolagets affärsidé. • Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa hyresavtal för att skapa förutsägbarhet. • Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras på bästa möjliga sätt. • Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings strategin. • Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med finansieringsstrategin. Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps/ dagligvaru handel Offentliga fastigheter Fastighets utveckling Kontor • Effektiv förvaltning • Kassaflöde • Tillväxt Mål Övergripande mål Stenhus Fastigheter har under januari 2025 uppdate rat ett antal operativa och finansiella mål. Stenhus Fastigheters fastlagda mål inför framtiden är följande: Operativa mål • Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling. • Förvaltningsresultatet skall öka med 12% per år över en konjunkturcykel. • Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och projektutveckling. Finansiella mål • Genomsnittlig avkastning på eget kapital och per aktie om 12 procent per år över en konjunkturcykel. • Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå till minst 2,0 år. • Soliditeten ska överstiga 35 procent. • Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. • Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt understiga 55 procent. • Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger. • Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt kassaflöde. Affärsidé, mål och strategi Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversifierat fastighetsbestånd för att generera högsta möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktieägare. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske genom fastighetsförvärv men även genom fastighets- och projektutveckling. 8 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 9
Strategi Investeringsstrategi Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor. Att kombinera fastigheter med olika typer av använd ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika fastighetstyperna kommer att vara • offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning), • lager/lätt industri/logistik (fastigheter med låg uthyrningsrisk eller stor utvecklingspotential och långa kassaflöden), • sällanköps/dagligvaruhandel, • kontor i regionstäder samt • fastighetsutveckling som kommer att vara ett viktigt inslag för att värdemaximera innehaven. Finansieringsstrategi All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor. • Bolaget ska aktivt arbeta med kapital och ränte risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning. • Den finansiella strukturen är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings grad. • Kassaflödet ska återinvesteras i verksamheten genom förvärv och projektutveckling samt an vändas till återköp av egna aktier och utdelning. Utdelningspolicy Bolagets övergripande mål är att skapa värde för Bolagets aktieägare. Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier motsvara minst 30 procent av förvalt ningsresultatet. Årsstämman i maj 2025 beslutade om en utdelning per aktie om 0,20 () kronor uppdelat på två utbetal ning. 0,10 kronor utbetalades i juni 2025 och 0,10 kronor kommer utbetalas i december 2025. Hållbarhet Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering, styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans med våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivisera energianvändningen i våra fastigheter och därigenom arbeta för miljö och resurseffektivitet. Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete med kunder för att möjliggöra långa kontrakt. Detta leder till en lägre belastning på miljön då det minskar miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer vid omflyttningar. 9 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 10
Stenhus Fastigheters investeringsverksamhet, förvalt ning, projekt och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Hållbarhetsarbetet möjliggör för Stenhus Fast igheter att arbeta utefter sin målbild att tillfredsställa dagens behov utan att äventyra framtida generatio ners möjligheter att göra detsamma. Stenhus Fastigheters hållbarhetsarbete är integrerat i företagets affärsmodell. Affärsmodellen och värde kedjan har klassificerats efter Bolagets möjlighet att påverka respektive del med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi. Bolaget arbetar aktivt med att minska den negativa påverkan och öka den positiva påverkan, såväl i egen verksamhet som i andra delar av värdekedjan. Hållbarhet Vår ambition är att Bolaget genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter ska bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling. FörvaltningFastighetsförvärvProjektutveckling / Hyresgästanpassning Hyresgäst Leverantörer Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Finansiering Medarbetare Medarbetare Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer Återvinning Ekonomi Samhälle Miljö Hållbarhetsarbetets grundstenar STENHUS FASTIGHETERS VÄRDEKEDJA HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖR KOMMANDE GENERATIONER 10 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 11
FN:s GLOBALA MÅL Bolagets hållbarhetsarbete tar sin utgångspunkt i FN:s globala mål för hållbar utveckling där hållbar hetsstrategin utgår från utvalda delar av de 17 globala målen i Agenda 2030 för hållbar utveckling. Planering, styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål, lagar, externa riktlinjer och regelverk. Stenhus Fastigheters ramverk för hållbarhetsarbetet är • Miljö och resurseffektivitet • Professionella och engagerade medarbetare • Ekonomisk uthållighet och affärsetik För mer information kring Bolagets hållbarhetsarbete se avsnitt ”Hållbarhetsredovisning” i Års och hållbar hetsredovisning 2024 på Bolagets hemsida. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA 11 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 12
Fastigheterna Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/ dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark- nadsvärdet uppgick till 13 355,8 (13 395,0) miljoner kronor vid periodens slut. Den 30 juni 2025 bestod Bolagets fastig hetsportfölj av 134 (135) fastigheter varav 12 (12) tomträtter. De totala kontrakterade hyresintäkterna, dvs årshyran plus schabloniserade hyrestillägg per 30 juni 2025, uppgick till 982,1 (inklusive projekt) (1 020,9) miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92,4 (94,4) procent. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen per 30 juni 2025 uppgick till cirka 6,1 (6,1) år. De 15 största hyresgästerna stod tillsammans för omkring 41,7 (36,3) procent av hyresintäkterna och den genomsnittliga hyresdurationen uppgår till 7,2 (7,3) år. Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt inom segmentet lager/lätt industri/ logistik med cirka 7 244 miljoner kronor i fastighetsvärde. De totala kontrakte- rade hyresintäkterna uppgick till cirka 553 miljoner kronor inom detta segment. Stenhus Fastigheter har ett tydligt geografiskt fokus på Stockholm/Mälardalen med 58 procent av beståndet beläget där. Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta av- snitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 30 juni 2025 inklusive signerade hyreskontrakt i pågående projekt. Bolaget har därutöver hyresgarantier med en årlig intäkt om cirka 2,9 miljoner kronor med en genom- snittlig avtalstid om 0,3 år. Fastighetsvärde per segment Lager/lätt Industri/logisitk 54% Sällanköps-/dagligvaruhandel 16% Offentliga fastigheter 21% Kontor 9% Fastighetsvärde per geografiskt område Stockholm 35% Väst 32% Mälardalen 24% Öst 5% Syd 2% Norr 2% 13,4 Mdkr 13,4 Mdkr Fastighetsportfölj Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter. Det samlade marknadsvärdet uppgick till 13 356 miljoner kronor vid periodens slut. 35%24% 32% 5% 2% 2% 12 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 13
Uthyrningsbar area och antal fastigheter Verkligt värde förvaltningsfastigheter Mkr 2025 april- juni 2024 april- juni 2025 jan- juni 2024 jan- juni 2024 jan- dec 2023 jan- dec 2022 jan- dec Verkligt värde vid ingången av perioden 13 515,4 13 721,0 13 395,0 13 860,1 13 860,1 14 259,2 7 168,4 Förvärv 103,0 – 155,4 – 177,0 844,7 7 618,2 Försäljning -378,3 -163,9 -405,3 -273,4 -746,5 -1 044,2 -961,8 Orealiserad värdeförändring 48,5 -51,6 65,6 -136,8 -75,3 -490,7 -20,5 Realiserad värdeförändring -10,7 -10,9 -12,2 -13,1 -37,4 -83,0 -19,3 Investeringar i portföljen 77,9 62,8 157,3 120,6 217,1 374,2 474,0 Verkligt värde vid utgången av perioden 13 355,8 13 557,4 13 355,8 13 557,4 13 395,0 13 860,1 14 259,2 Orealiserad värdeförändring, % 0,4 -0,4 0,5 -1,0 -0,6 -3,4 -0,1 Antal fastigheter IB 136 160 135 161 161 180 116 Förvärv 1 – 2 – 3 8 78 Försäljning -3 -7 -3 -8 -29 -27 -16 Omklassificering – – – – – – 2 Antal fastigheter UB 134 153 134 153 135 161 180 Nettouthyrning Nettouthyrningen uppgick till 2,6 miljoner kronor under kvartalet. Nio hyresavtal tecknades med ett ökat årligt hyresvärde om 7,4 miljoner kronor, varav 2,4 miljoner kronor avser hyresavtal med nya hyresgäster och 5,0 miljoner kronor avser omförhandlade hyresav- tal med befintliga hyresgäster. Erhållna uppsägningar av hyresavtal uppgick till 4,8 miljoner kronor. Nettouthyrning 2025 Q1 Nettoeffekt, mkr 2025 Q2 Nettoeffekt, mkr Nyuthyrning 4,1 2,4 Omförhandling 1,1 5,0 Avflytt -4,0 -4,8 Nettouthyrning 1,5 2,6 Nyuthyrning Omförhandling Avflytt Nettouthyrning Mkr Tusen kvm Antal fastigheter 1 200 1 000 800 600 400 200 0 200 100 0 240630 240930 241231 250331 250630220630 220930 221231 230331 230630 230930 231231 240331 8 6 4 2 – (2) (4) (6) 2025 Q1 2025 Q2 13 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 14
Fastighetsbeståndet per 2025-06-30 Kontrakterad hyresintäkt1 Fastighetsvärde Region Antal fastigheter Uthyrbar area Mkr kr/kvm2 Andel total, % Mkr kr/kvm Andel total, % Stockholm 38 173 736 327 2 024 33 4 627 26 634 35 Väst 44 339 767 322 1 047 33 4 334 12 756 32 Mälardalen 32 197 208 243 1 420 25 3 147 15 957 24 Öst 11 109 650 70 656 7 723 6 595 5 Syd 2 45 914 0 – 0 277 6 033 2 Norr 7 18 061 20 1 128 2 248 13 709 2 Tot a l 134 884 335 982 1 284 100 13 356 15 103 100 Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2025-06-30 Mkr Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 1 352 583 2 256 435 4 627 35 Väst 2 668 433 426 807 4 334 32 Mälardalen 2 318 799 30 – 3 147 24 Öst 459 211 53 – 723 5 Syd 277 – – – 277 2 Norr 170 78 – – 248 2 Tot a l 7 244 2 104 2 766 1 242 13 356 100 Del av total, % 54 16 21 9 100 Kontrakterade hyresintäkter¹, fördelning per segment och region per 2025-06-30 Mkr Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 99 46 145 36 327 33 Väst 208 36 32 46 322 33 Mälardalen 184 56 3 – 243 25 Öst 47 19 4 – 70 7 Syd 0 – – – 0 0 Norr 14 6 – – 20 2 Tot a l 553 164 183 83 982 100 Del av total, % 56 17 19 8 100 Uthyrningsbar area², fördelning per segment och region per 2025-06-30 kvm Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 55 418 32 949 66 876 18 493 173 736 20 Väst 244 687 39 179 16 047 39 853 339 767 38 Mälardalen 143 652 49 920 3 636 – 197 208 22 Öst 90 877 17 071 1 702 – 109 650 12 Syd 45 914 – – – 45 914 5 Norr 11 928 6 133 – – 18 061 2 Tot a l 592 476 145 252 88 261 58 346 884 335 100 Del av total, % 67 16 10 7 100 1 Efter färdigställande av pågående projekt, exklusive hyresgarantier om cirka 2,9 mkr per år i 0,3 år. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt. 2 Efter färdigställande av pågående projekt. 14 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 15
Antal kontrakt1, fördelning per segement och region per 2025-06-30 Antal Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 44 31 117 18 210 32 Väst 90 20 20 90 220 34 Mälardalen 118 27 8 – 153 24 Öst 24 33 2 – 59 9 Syd 1 – – – 1 0 Norr 6 2 – – 8 1 Tot a l 283 113 147 108 651 100 Del av total, % 43 17 23 17 100 Hyresavtalens förfallostruktur, 2 totalt Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt² Mkr Andel, % 2025 14 364 17 11 1 2026 51 535 48 54 6 2027 136 356 72 138 14 2028 67 715 54 99 10 ≥2029 477 873 181 658 69 T otalt 747 842 372 959 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år. 2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr. 5,6 14,4 10,3 11,9 5,4 12,4 5,0 12,2 3,3 5,2 6,0 5,9 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 ≥2038 1,2 1,4 15 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 16
Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt1 Mkr Andel, % 2025 7 421 8 4 1 2026 35 675 29 37 7 2027 96 811 35 75 14 2028 32 779 26 34 6 ≥2029 336 330 79 395 72 T otalt 509 015 177 546 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt1 Mkr Andel, % 2025 6 661 5 6 4 2026 10 865 8 9 6 2027 28 295 17 40 25 2028 5 462 8 8 5 ≥2029 71 434 40 97 60 T otalt 122 717 78 160 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Hyresavtalens förfallostruktur, lager/ lätt industri/logistik Hyresavtalens förfallostruktur, sällanköps-/dagligvaruhandel Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 40 35 30 25 20 15 10 5 0 20252026202720282029203020312032 20332034203520362037≥2038 0,8 6,8 13,8 6,3 13,0 3,7 15,6 7,1 12,0 3,0 5,8 5,8 6,2 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 20252026202720282029203020312032 20332034203520362037≥2038 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 3,7 25,2 4,9 12,1 5,2 3,6 8,8 10,8 5,7 5,2 9,8 2,5 2,6 16 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 17
Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt1 Mkr Andel, % 2025 241 2 1 0 2026 1 554 5 2 1 2027 6 489 9 13 7 2028 7 860 7 15 9 ≥2029 58 984 45 144 82 T otalt 75 128 68 175 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt1 Mkr Andel, % 2025 41 2 0 1 2026 3 441 6 6 8 2027 4 761 11 9 12 2028 21 614 13 41 52 ≥2029 11 125 17 22 28 T otalt 40 982 49 78 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Hyresavtalens förfallostruktur, offentliga fastigheter Hyresavtalens förfallostruktur, kontor 20252026202720282029203020312032 20332034203520362037≥2038 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 40 35 30 25 20 15 10 5 0 12 10 8 6 4 2 0 1,1 0,4 7,4 8,6 8,8 4,2 6,4 0,6 21,7 6,3 7,5 14,5 2,9 9,6 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 20252026202720282029203020312032 20332034203520362037≥2038 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 14 12 10 8 6 4 2 0 0,6 7,5 11,6 10,5 4,0 0,6 13,3 51,9 17 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 18
Största hyresgäster per 2025-06-30 Hyresgäst Area kvm Antal kontrakt1 st Hyres- duration År Alstom Rail Sweden AB 24 906 2 6,3 Santa Maria AB 38 337 1 6,2 Bilia AB 24 897 7 7,7 Botkyrka Kommun 12 935 3 8,0 Hedin Mobility Group AB 23 586 7 11,8 Ahlberg-Dollarstore AB 28 380 9 6,0 Polismyndigheten 14 414 8 4,8 Capio Legevisitten AB 7 808 3 9,9 IAC Group Sweden AB 38 438 1 8,0 Quintus Technologies AB 10 814 4 3,5 Tyresö Kommun 7 995 1 3,2 Momentum Group AB 28 219 1 2,4 Leo´s AB 11 474 3 8,3 ITAB Shop Concept Nässjö AB 24 453 1 6,5 Rosholmen Education Academy 4 653 3 16,5 T op 15 301 309 54 7,2 Övriga 583 026 742 T otalt 884 335 796 6,12 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,4 Areamässig uthyrningsgrad, % 86,5 1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr. 2 Exkluderar bostadskontrakt samt mindre rullande tremånaders avtal. 2025-06-30 Uthyrbar yta Lager/lätt industri/logistik 67% Sällanköps-/dagligvaruhandel 16% Kontor 7% Offentliga fastigheter 10% Kontrakterad hyra på årsbasis Lager/lätt industri/logistik 56% Sällanköps-/dagligvaruhandel 19% Offentliga fastigheter 17% Kontor 8% Kontrakterad hyra per region Väst 33% Stockholm 33% Mälardalen 25% Öst 7% Norr 2% Syd 0% Lager/lätt industri/logistik T otalt 94% 96% 89% 84% Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrt Vakant Sällanköps-/dagligvaruhandel Offentliga fastigheterKontor 92% 18 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 19
19 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 20
Fastighetsvärdering Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde och under perioden har 100 procent av förvaltnings- fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och CBRE Sweden AB. Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perioden till 53,4 (-149,8) miljoner kronor, varav oreali- serade uppgick till 65,6 (-136,8) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen var 0,5 (-1,0) procent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv värdeförändring om cirka 32 miljoner kronor totalt omfattar detta cirka 31 528 kvadratmeter i ny och omförhandling. Tillkommande vakanser, högre hyresintänkter samt marginellt sänkta avkastnings- krav har netto lett till en positiv värde förändring om 33,6 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen till 65,6 miljoner kro- nor. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbe- ståndet uppgick därav till 13 355,8 (13 395,0) miljoner kronor. Värderingsmodellen som används är avkastnings- baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell nedan. Pågående projekt redovisas till verkligt värde om möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader som värde på projektet till dess projektet är färdig- ställt och värdering kan ske. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. 6,4% 6,2% 6,0% 5,8% 5,6% 5,4% 5,2% 5,0% 4,8% 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1 Direktavkastningskrav 2025 Q2 20 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 21
Värderingsparametrar, total Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 6,24 10,06 8,22 Direktavkastningskravet, % 4,18 7,93 6,12 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 114 6 135 1 075 Långsiktig vakans, % 0,0 13,0 5,3 Drift och underhåll, kr/kvm 15 421 166 Värderingsparametrar, kontor Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,58 9,11 8,25 Direktavkastningskravet, % 5,50 7,00 6,16 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 382 2 035 1 656 Långsiktig vakans, % 4,0 6,0 5,1 Drift och underhåll, kr/kvm 70 400 245 Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,78 9,41 8,77 Direktavkastningskravet, % 5,70 7,30 6,66 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 297 6 135 1 142 Långsiktig vakans, % 3,8 13,0 5,7 Drift och underhåll, kr/kvm 25 385 170 Känslighetsanalys, total Värde- påverkan mkr + Värde- påverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -459,8 486,5 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -510,6 606,6 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 538,5 -538,0 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -183,7 183,8 Drift och underhåll, +/- 10 procent -309,2 308,9 Känslighetsanalys, kontor Värde- påverkan mkr + Värde- påverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -35,3 36,9 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -44,8 52,8 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 55,4 -55,4 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -16,7 16,7 Drift och underhåll, +/- 10 procent -26,2 26,2 Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel Värde- påverkan mkr + Värde- påverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -70,2 73,7 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -72,0 83,8 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 95,7 -95,7 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -28,5 28,5 Drift och underhåll, +/- 10 procent -50,4 50,4 21 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 22
Värderingsparametrar, offentliga fastigheter Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 6,24 9,37 7,48 Direktavkastningskravet, % 4,18 7,25 5,39 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 787 3 300 1 995 Långsiktig vakans, % – 8,0 4,0 Drift och underhåll, kr/kvm 25 421 309 Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,36 10,06 8,35 Direktavkastningskravet, % 5,28 7,93 6,25 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 114 2 773 857 Långsiktig vakans, % 2,0 10,0 5,7 Drift och underhåll, kr/kvm 15 380 135 Känslighetsanalys, offentliga fastigheter Värde- påverkan mkr + Värde- påverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -108,2 114,7 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -112,3 136,0 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 96,2 -96,2 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -34,1 34,1 Drift och underhåll, +/- 10 procent -60,6 60,6 Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik Värde- påverkan mkr + Värde- påverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -244,5 259,4 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -279,9 332,1 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 289,1 -288,6 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -103,6 103,7 Drift och underhåll, +/- 10 procent -170,8 170,5 22 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 23
Transaktioner Stenhus Fastigheter är ett bolag som ständigt utvärderar och optimerar fastighetsport följen i syfte att skapa ett bestånd som långsiktigt genererar högsta möjliga riskjusterad avkastningen till aktieägarna. Per 30 juni 2025 fanns förpliktelser avseende förvärv av fastigheter på 299 mkr. Bolaget har under kvartalet tillträtt en fastighet och frånträtt tre fastigheter. Bola- get har även efter kvartalet avtalat om att frånträde en fastighet samt tillträtt en fastighetsportfölj bestående av sex fastigheter med Bilia AB som hyresgäst. Port- följen bidrar med ett hyresvärde om ca 24 miljoner kro- nor och har en hyresduration om 10 år. Fastigheter som har tillträtts under kvartalet Fastighet Kommun Segment Yta, kvm Ut hyrnings - grad, % Librobäck 15:1 Uppsala Offentliga fastigheter 7 239 100 Tot a l 7 239 100 Fastigheter som har frånträtts under kvartalet Fastighet Kommun Segment Yta, kvm Ut hyrnings - grad, % Bryggaren 12 Karlstad Kontor 12 802 91 Affärsmannen 2 Karlstad Sällanköps-/dagligvaruhandel 1 710 100 Järnhandlaren 6 Nyköping Offentliga fastigheter 2 188 100 Tot a l 16 700 93 Fastigheter som tillträtts och avtalats för tillträde efter kvartalet Fastighet Kommun Segment Yta, kvm Ut hyrnings - grad, % Grustäkten 6 Helsingborg Lager/lätt industri/logistik 4 941 100 Gånggriften 5 Malmö Lager/lätt industri/logistik 2 252 100 Ratten 4 Trollhättan Lager/lätt industri/logistik 8 669 100 Oxen 4 Södertälje Lager/lätt industri/logistik 1 336 100 Navaren 7 Eskilstuna Lager/lätt industri/logistik 1 866 100 Navaren 10 Eskilstuna Lager/lätt industri/logistik - - Tot a l 19 064 100 23 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 24
Krona Public Real Estate AB Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och kulturcentret Krona i Kongsberg. Största hyresgästerna är Norska Staten och Kongsberg kommun som tillsammans står för ca 85% av hyresintäkten. Bolaget utgör ett intressebolag. Fastighetsvärde: 1 232 mkr Årligt driftnetto, ca: 72 mkr Ägarandel: 27,3% Befintliga intressebolag I syfte att skapa ytterligare affärsmöjligheter och kontaktytor på fastighetsmarknaden investerar Stenhus Fastigheter i intressebolag. 24 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 25
Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj- ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet. Målet med projektverksamheten är att öka avkast- ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaflöden även med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling. Stenhus Fastigheters strategi är att riskminimera alla projekt vilket innebär att ambitionen är att det alltid ska finnas tecknade hyresavtal innan ett projekt byggstartas. Vidare strävar Stenhus Fastigheter efter att teckna totalentre prenadavtal för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Bolaget skall, där möjlighet finns, koppla hyresnivån till entreprenad- kostnaden. Per 30 juni 2025 fanns förpliktelser gällande Stenhus Fastigheters projekt om 279,3 miljoner kronor. Fokus och utveckling Stenhus Fastigheter driver fyra typer av projekt: • Planprojekt/byggrätter • Fastighetsutveckling • Samarbetsprojekt • Hållbarhetsprojekt Planprojekt Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba, Botkyrka. Samariten 1 De potentiella byggrätterna uppgår till ca 33 000 kvm. Planarbetet omfattar ca 25 000 kvm BTA bostads- byggrätter för påbyggnad av befintliga byggnader och ca 8 000 kvm BTA byggrätter med tillbyggnad för huvudsak segmentet offentlig verksamhet. Den externa värderingen av detta projekt uppgår till ca 20 miljoner kronor. Fastighetsutveckling Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans växer med befintliga hyresgäster och skapar värden och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav- sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig fastighet eller en nybyggnation. Hållbarhetsprojekt Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara fastigheter med bättre miljöprestanda. Stenhus Fastigheters mål är att öka antalet certifierade fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus Fastigheter utvärderar löpande fastigheter och projekt som är lämpliga att certifiera. Stenhus Fastigheter strävar efter att miljöcertifiera fastigheterna enligt BREEAM. Då Green Building som Stenhus Fastigheter tidigare tillämpat kommer att avvecklas som certifiering så ersätter vi den istället med certifiering enligt BREEAM. Åtgärderna innebär bl a ingrepp och investeringar gällande solpaneler, driftstyrning, ventilationsaggregat och undercentraler. Stenhus Fastigheters mål är även att fasa ut fossila bränslekällor som är installerade i ett fåtal av fastig- heterna som reservkraft vid energitoppar. Utöver certifieringar genomför Stenhus Fastigheter kontrol- ler avseende förekomst av skadliga ämnen och föro reningar i byggnader eller mark i samband med ny-, till- eller ombyggnad. Stenhus Fastigheter har per datum för rapportsläpp erhållit totalt 17 certifieringar i beståndet, BREEM in use ”Very Good”. Ytterligare 12 fastigheter är planerade att certifiera enligt BREEM under 2025. Stenhus Fastigheter eftersträvar att utföra energi- deklarationer på utvalda fastigheter där målet är att uppnå minst nivå C. Hållbarhet och återbruk Stenhus Fastigheter arbetar med återbruk i olika projekt. Möjligheterna till återbruk hanteras i tidigt skede för att identifiera och utvärdera olika alternativ. Det kan t ex vara att befintliga komponenter renove- ras och uppgraderas enligt anpassningskraven för att återmonteras. Komponenter kan också tas i återbruk från aktörer utanför Stenhus Fastigheter, t ex från andra entreprenörer eller fastighetsägare som utför renoveringar eller ombyggnationer. Under kvartal två pågår ett större projekt med installation av kylbafflar (ventilations- och kylsystem) och ljudklassade dörr- partier som köpts genom återbruk vilket minskar CO2-utsläppen betydlig jämfört med att installera nytillverkade komponenter. Projektportfölj Bolagets projektverksamhet inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter. 25 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 26
Bolagets projektverksamhet1 Fastighet Kommun Yta kvm Bedömda projekt- kostnader mkr Upp- arbetat mkr Kvar- stående mkr Hyres- värde mkr Uthyr- ningsgrad % Hyresgäst Duration år Färdig- ställande Övrig info Planprojekt/byggrätter Samariten 1 Botkyrka 33 000 7,2 7,2 – – – – – – Fastighetsutveckling Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna 1 374 18,5 15,1 3,4 1,6 100 Jem & Fix 10 HG inflyttad Q2 BREEAM Librobäck 15:1 Uppsala 7 239 47,5 3 44,5 3,7 100 Polismyndigheten 6 Q2 2026 Köpmannen 7 Västerås 9 098 85,0 65,0 20,0 18 100 Motonet, Dollarstore, Dressman, Lindex, gemensamhetsytor 12 Q2-Q3 2025 BREEAM Forellen 19 Tyresö 8 657 200 0,8 199,2 19,9 100 Tyresö Kommun 15 Q2 2027 Miljö- byggnad Silver/Guld Fjärilen 22 Södertälje 1 501 11 1,1 9,9 3,5 100 Arbetsförmedlingen 5 Q1 2026 Hållbarhetsprojekt2 Fanfaren 5 Karlstad 0,13 0,13 – Klart Q2 2025 BREEAM Fanfaren 6 Karlstad 0,13 0,13 – Klart Q2 2025 BREEAM Fanfaren 7 Karlstad 0,13 0,13 – Klart Q2 2025 BREEAM Kumlakneken 2 Norsborg 0,13 0,13 – Klart Q2 2025 BREEAM Månskäraren 1 Södertälje 0,13 0,13 – Klart Q2 2025 BREEAM Köpmannen 7 Västerås 0,13 0,06 0,07 Q4 2025 BREEAM Blomsterlandet Eskilstuna 0,13 0,1 0,03 Q3 2025 BREEAM Handelsområde Skiftinge Eskilstuna 0,4 0,1 0,3 Q4 2025 BREEAM Hammaren 1 Tibro 0,13 0,03 0,1 Q3 2025 BREEAM Hårstorp 1:100 Finspång 0,13 0,01 0,12 Q3 2025 BREEAM Kumla 3:175 Tyresö 0,13 – 0,13 Q3 2025 BREEAM Bro klöv och lilla Ullevi Upplandsbro 0,13 0,03 0,1 Q3 2025 BREEAM Personbilen 1 Skövde 0,13 – 0,13 Q3 2025 BREEAM Svarven 4 Nässjö 0,13 0,02 0,11 Q3 2025 BREEAM Traktorn 1 Skövde 0,13 – 0,13 Q3 2025 BREEAM Köpmannen 12 Västerås 0,13 – 0,13 Q3 2025 BREEAM Företagaren 1 Södertälje 0,13 – 0,13 Q4 2025 BREEAM Torshälla Eskilstuna 0,13 0,01 0,12 Q4 2025 BREEAM Månskäraren Södertälje 0,13 0,11 0,02 Q3 2025 BREEAM Expeditören 13 Örebro 0,13 – 0,13 Q3 2025 BREEAM Expeditören 17 Örebro 0,13 – 0,13 Q3 2025 BREEAM Vissberga 11:5 Hallsberg 0,13 0,01 0,12 Q4 2025 BREEAM Släggan 3 Karlstad 0,13 0,01 0,12 Q4 2025 BREEAM Fabrikören Älvsjö 0,13 – 0,13 Q4 2025 BREEAM Summa 60 869,0 372,6 93,3 279,3 46,7 1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt 2 Kostnaden avser certifieringskostnader till BREEM 26 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 27
Skiftinge 1:5 & 1:6 Segment: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: 1 374 kvm BTA Status: Inflytt Q2 2025 Kommentar: Byggnaden uppförs inom Stenhus Fastig- heters attraktiva handelsområde i Skiftinge åt Jem & Fix med ett hyresavtal tecknat på 10 år och med en area av 1 374 kvm. Jem & Fix säljer lågprisvaror inom bygghandeln. Byggnaden är anpassad efter Jem & Fix konceptstandard. Fjärilen 22 Segment: Kontor Area: 1 501 kvm BTA Status: Inflytt Q1 2026 Kommentar: Nytt hyresavtal har tecknats med Arbetsför- medlingen på 5 år. Byggnaden anpassas för att effektivisera och förnya befintlig lokalyta från 3 000 kvm till 1 500 kvm. Anpassningen fokuseras på att utföra uppdateringen med hjälp av återbruk. Arbetet har påbörjats med inköp och återanvändning av utvärderade och godkända kylbafflar, ljudklassade dörrar mm. Forellen 19 Segment: Kontor Area: 8 657 kvm BTA Status: Inflytt Q2 2027 Kommentar: Nytt hyresavtal har tecknats med Tyresö Kom- mun på 15 år och en lokalyta på 8 657 kvm. Befintlig byggnad anpassas enligt nytt lokalprogram och för att få den mer tillgänglig för medborgarna. Tillsammans med Tyresö kom- mun projekteras byggnaden med stort fokus på återbruk. Återbruksinventering skall genomföras i befintlig byggnad samt med återbrukscentraler och andra fastighetsägare. Återbruksmöjligheterna skall arbetas in i projekteringen och ligga till grund för nyanpassning av byggnaden. Befintliga ventilations- och styrsystem förnyas och effektiviseras. Byggnaden skall uppnå Miljöbyggnad Guld/Silver. Köpmannen 7 Segment: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: 9 089 kvm BTA Status: Pågående produktion Kommentar: Byggnaden anpassas åt två hyres gäster; Motonet och Dollarstore. Hyresavtalet med Motonet tecknas på 12 år med en yta på 4 690 kvm och hyresavtalet med Dollarstore tecknas på 15 år med en yta av 3 100 kvm. Omlokalisering sker även av två befintliga hyresgäster inom samma fastighet med nyanpassning; Lindex med en yta av 768 kvm med ett hyresavtal på 5 år och Dressman med en yta av 280 kvm med ett hyresavtal på 6 år. 27 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 28
Händelser under kvartalet • Räntetäckningsgraden (ICR) under rullande 12 månader har förbättrats jämfört med föregående kvartal, från 1,92 till 2,03. • Bolaget har i förtid refinansierat låneavtal om 476 miljoner kronor till markant bättre villkor än befintligt låneavtal vilket sänker Bolagets räntekostnader. • Bolaget har tagit upp nya räntederivat om totalt 350 miljoner kronor för att långsiktigt sänka Bolagets ränterisk. Händelser efter kvartalet • Efter utgången av kvartalet tillträdde Bolaget en fastighetsportfölj med 6 fastigheter och tog i sam- band med tillträdet upp ny finansiering till bättre villkor än snittmarginalen för befintlig finansiering. Kapitalstruktur Stenhus Fastigheters finansiering utgörs av säker- ställda banklån kreditfaciliteter, grön obligation och eget kapital. Bolagets externa kreditgivare består idag främst av stora nordiska affärsbanker som till- handahåller säkerställda seniorlån och byggnadskre- ditiv. Endast en mindre del av den totala skuldportföl- jen utgörs av obligationer. Finansieringsstrategi En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl kort som lång sikt. Bolagets finansieringsstrategi innebär mot bakgrund av detta att arbeta proaktivt med god framförhållning mot olika kreditgivare med mål att säkerställa en diversifierad låneportfölj med avseende på såväl varierande kapital- och räntebind- ning som olika finansieringskällor och kreditgivare. Räntebärande finansiering Bolagets räntebärande skulder uppgick vid rapport- periodens slut till 7 515,4 (7 386,6) miljoner kronor och utgjordes av säkerställda banklån om 6 918,4 (6 790,2) miljoner kronor samt icke-säkerställd obli- gation om 597,1 (596,4) miljoner kronor. Vid rapport- periodens utgång var Stenhus Fastigheters tre största kreditgivare Swedbank AB (publ), Nordea Bank Abp, filial i Sverige (publ) och Danske Bank A/S, Sverige Filial. Seniora banklån De seniora banklånen om 6 918,4 (6 790,2) miljoner kronor bestod av säkerställda banklån om 6 918,4 (6 723,8) miljoner kronor och säkerställda byggnads- kreditiv om 0 (66,4) miljoner kronor. Gröna icke säkerställda obligationer Bolaget har gröna icke säkerställda obligationer om 597,1 (596,4) miljoner kronor. Bolaget har i övrigt inga andra obligationsförfall eller andra icke-säkerställda finansieringsinstrument utöver det gröna obligations- lånet till ett nominellt belopp om 598,8 miljoner kro- nor vilket har slutförfall i oktober 2026. Outnyttjade kreditfaciliteter Bolaget hade vid rapportperiodens slut outnyttjade kreditfaciliteter om 525,0 (228,6) miljoner kronor, varav 0,0 (3,6) miljoner kronor avsåg outnyttjade byggkreditiv, 50,0 (50,0) miljoner kronor avsåg out- nyttjad checkräkningskredit och 475,0 (175,0) miljo- ner kronor avsåg outnyttjade revolverande kreditfaci- liteter (RCF) om totalt 475,0 (175,0) miljoner kronor. Finansiering Stenhus Fastigheters långsiktiga kapitalförsörjning är prioriterad och Bolaget arbetar proaktivt med hantering av kapital- och ränterisker. 28 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 29
Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2025-06-30³ Kapital Mkr Derivat1 Mkr Netto- belopp Mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 7 497,8 -2 189,2 5 308,6 5,7 70,6 1–2 år – 400,0 400,0 5,8 5,3 2–3 år – 1 639,2 1 639,2 1,6 21,8 3–4 år – 150,0 150,0 1,4 2,0 4–5 år – – – – – > 5 år 17,7 – 17,7 5,0 0,2 Summa/genomsnitt 7 515,4 – 7 515,4 4,0 100,0 Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2025-06-30³ Säkerställda banklån Mkr Obligationslån Mkr T otalt Mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 2 569,9 – 569,9 4,1 7,6 1–2 år 792,4 597,1 1 389,4 5,9 18,5 2–3 år 5 353,0 – 5 353,0 3,9 71,2 3–4 år 105,0 – 105,0 3,9 1,4 4–5 år – – – – – > 5 år 98,1 – 98,1 4,0 1,3 Summa/genomsnitt 6 918,4 597,1 7 515,4 4,3 100,0 1 Utöver angivna derivat om 2 189,2 mkr finns ytterligare derivat om 1 701,7 mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år. 2 Utöver kreditförfall om 569,9 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 103,4 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga kreditförfall < 1 år avser säkerställa banklån. 3 Genomsnittlig ränta i tabellen Räntebindningsstruktur inkluderar derivat medan tabellen Kapitalbindningsstruktur anger genomsnittlig ränta exkl. derivat. Eget kapital och skulder Räntebärande skulder (7 515 mkr) 53% Aktiekapital (372 mkr) 3% Fritt eget kapital (5 426 mkr) 38% Övriga skulder (611 mkr) 4% Uppskjuten skatt (262 mkr) 2% Minoritsintressen (83 mkr) 1% Räntebärande finansiering Säkerställda banklån (6 918,4 mkr) 91,0% Icke säkerställda obligationer (597,1 mkr) 9,0% 7, 5 Mdr 14,3 Mdr 29 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 30
Kapitalbindning Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande finansiering till 2,3 (2,4) år. Det är högre än Bolagets finanspolicy som stipulerar att den genomsnittliga viktade kapitalbindningstiden långsiktigt inte ska understiga 2,0 år. Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till 673,3 (764,2) miljoner kronor som motsvarar 9,0 (10,3) procent av bolagets externa skuld. Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 Miljarder kr < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år Säkerställda banklån Obligationslån Räntebindning Stenhus Fastigheter hanterar ränterisken med fasträntelån och ränteswappar. Säkrad volym med ränteswappar uppgick per rapportperiodens slut till 3 890,9 (3 530,5) miljoner kronor och fasträntelån uppgick till 75,1 (76,9) miljoner kronor. Bolagets ränte- säkringsgrad uppgick därigenom till ca 52,8 (48,8) procent per balansdagen. Ränteswapparna värderas till verkligt värde över resultaträkningen. Per 30 juni 2025 uppgick totalt verkligt värde på ränteswappar till -39,5 (-0,5) miljoner kronor. Genomsnittlig viktad räntebindningstid inklusive effekt av räntederivat uppgick per rapportdatum till 1,2 (1,1) år. Bolagets räntestrategi är att löpande uppta nya ränteswappar i syfte att den genomsnittliga rän- teförfallotiden för bolagets skulder skall vara mellan 12 och 24 månader. Bolagets förfallostruktur av kapi- tal och ränta inklusive effekt av ränteswappar framgår av tabellen tidigare. Skuldportföljens genomsnittliga ränta inklusive ränteswappar och byggkreditiv upp- gick vid periodens utgång till 4,0 (5,2) procent. Finansiella riktlinjer I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd finansiering, stipulerar Bolagets finanspolicy ett antal begränsningar kopplat till nettobelåningsgrad, soliditet, räntetäckningsgrad och kapitalbindning. Banklånen är upptagna mot sedvanliga säkerheter såsom bland annat pant i fastigheter, pant över aktier och i före- kommande fall borgensåtaganden från moderbolaget. Avtalen kan även innehålla informations- och finan- siella åtaganden (s.k. kovenanter). De finansiella kovenanterna innebär restriktioner kring belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Efterlevnaden av Bolagets generella finanspolicy och lånefaciliteternas kovenanter övervakas löpande och rapporteras till styrelsen på kvartalsbasis. De finansiella riskbegräns- ningarna enligt finanspolicyn jämte faktiskt utfall per rapportperiodens slut presenteras nedan. Samtliga kovenanter var per 30 juni 2025 uppfyllda. Nyckeltal finansiell risk Mål 2025 30 juni Nettobelåningsgraden ska långsiktigt understiga 55% 52,5 Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 2,03* Soliditeten ska överstiga 35% 41,8 Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå till minst 2,0 år 2,3 * Rullande 12 månader 30 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 31
Totalt fanns 363 090 216 (371 778 606) utestående aktier före utspädning per 30 juni 2025. Årsstämman i maj 2025 beslutade om en utdelning per aktie om 0,20 (-) kronor uppdelat på två utbetalning. 0,10 kronor utbetalades i juni 2025 och 0,10 kronor kommer utbe- talas i december 2025. Dessutom beslutades på extra bolagsstämma i februa- ri 2025 samt årsstämman i maj 2025 att återköpa eller överlåta egna aktier, högst 10 procent av utgivna akti- er. Återköp av egna aktier är en strategi för att stärka aktieägarvärdet genom att öka vinsten per aktie. Under perioden har Bolaget återköpt 9 043 000 egna aktier till ett sammanlagt belopp om 96 155 240 kro- nor. Av dessa har 354 610 aktier avyttrats till ett ge- nomsnittspris om 14,1 kronor per aktie som del av köpeskillingen vid förvärvet av en fastighet i Uppsala. Per den 30 juni 2025 uppgick Bolagets innehav av egna aktier till 8 673 390, motsvarande 2,3 procent av det totala antalet aktier, med ett genomsnittligt an- skaffningspris om 10,6 kronor per aktie. Återköpen har medfört att resultatet per aktie ökat med 2,4 procent. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning uppgick till 0,50 (0,42) kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier före ut- spädning uppgick till 0,38 (-0,10) kronor per aktie. Beslut om optionsprogram Stenhus Fastigheter har två beslutade optionspro- gram; • Beslutades 26 oktober 2022, teckningsperiod 1-30 november 2025. Omfattar högst 3 000 000 optio- ner med teckningskurs motsvarande 130 procent av aktiens snittkurs (minst kvotvärde). Vid fullt utnytt- jande ökar aktiekapitalet med 3 000 000 kr genom 3 000 000 nya aktier. • Beslutades 23 maj 2024, teckningsperiod 1-30 juni 2027. Omfattar totalt högst 3 000 000 optioner (VD 250 000, övriga 2 750 000) med teckningskurs motsvarande 150 procent av aktiens snittkurs (minst kvotvärde). Vid fullt utnyttjande ökar aktie- kapitalet med 3 000 000 kr genom 3 000 000 nya aktier. Optionsprogrammen riktar sig till bolagets lednings- grupp och anställda. Teckningsoptionerna överlåts till de anställda på marknadsmässiga villkor. Vid fullt ut- nyttjande av teckningsoptionerna uppgår utspäd- ningseffekten till cirka 1,65 procent av det totala anta- let utestående aktier och röster i Bolaget per den 30 juni 2025. För mer information om optionsprogrammen, se årsre- dovisning 2024. Aktien efter utspädning Totalt fanns vid periodens utgång 363 090 216 (371 778 606) utestående aktier efter utspädning per 30 juni 2025. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till 0,50 (0,42) kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till 0,38 (-0,10) kronor per aktie. Aktien och ägarna Största aktieägare per 2025-06-30 Ägare Antal aktier Procent Sterner Stenhus Holding AB 90 698 818 24,4 Fastighets AB Balder 74 601 354 20,1 Investment AB Öresund 33 016 084 8,9 Länsförsäkringar Fonder 19 165 723 5,2 Anna Engebretsen 15 312 324 4,1 Avanza Pension 13 982 715 3,8 FastPartner AB 10 359 254 2,8 First Fondene 7 400 000 2,0 Carnegie Fonder 6 570 238 1,8 Conny Ryk 6 165 418 1,7 Summa 10 största ägarna 277 271 928 74,6 Övriga aktieägare 85 818 288 23,1 Summa utestående aktier 363 090 216 97,7 Aktier som innehas av Stenhus Fastigheter AB 8 673 390 2,3 Summa aktier totalt 371 778 606 100,0 31 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 32
Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden 1 januari-30 juni 2025 med jämförelsetal 1 januari-30 juni 2024. Balansposternas belopp avser ställningen vid periodens utgång. Vid utgången av juni 2025 fanns i beståndet 134 fastigheter jämfört med 153 fastigheter per samma period föregående år. Intäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till 507,4 (525,8) miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92,4 (94,4) procent och hyresdurationen uppgick till 6,1 (6,1) år. I genomsnitt är cirka 95 procent av bashyres volymen indexerade enligt KPI. Kostnader Fastighetskostnader uppgick till 125,8 (127,3) miljoner kronor och merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiteras på hyresgäst. De centrala administrations kostnaderna uppgick till 35,7 (34,4) miljoner kronor. Ökningen är främst hänförlig till att koncernen har stärkt den egna organisationen samt att koncernen haft vissa dubbelkostnader i samban- det med detta arbete under perioden. Finansnetto uppgick till -167,7 (-213,1) miljoner kronor där minskningen delvis beror på lägre ränta men även lägre marginal. Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16 även räntekostnader för leasing avtal inkluderande tomträtt samt leasingbilar, dessa upp- gick till 2,8 (2,8) miljoner kronor under perioden. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 4,0 (5,2) procent. Räntetäckningsgraden var 2,03 (1,82) gång- er under rullande 12 månader. Driftnetto och förvaltningsresultat Driftnettot uppgick under perioden till 381,6 (398,4) miljoner kronor. Överskottsgraden ligger däremot ungefär på samma nivå som föregående år, 75,2 (75,8) procent. Förvaltningsresultatet uppgick för perioden till 185,1 (156,1) miljoner kronor, motsvaran- de 0,50 (0,42) kr per aktie efter utspädning. Resultat från intresseföretag Koncernen redovisade resultat från intresseföretag om 3,9 (-20,8) miljoner kronor, varav förvaltnings- resultatet uppgick till 6,9 (5,2) miljoner kronor. Resultatet från intresseföretag hänförs under 2025 till innehaven i Krona Public Real Estate AB. Värdeförändringar Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perioden till 53,4 (-149,8) miljoner kronor, varav oreali- serade uppgick till 65,6 (-136,8) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen var 0,5 (-1,0) procent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv värdeförändring om cirka 32 miljoner kronor totalt omfattar detta cirka 31 528 kvadratmeter i ny och omförhandling. Tillkommande vakanser, högre hyresintänkter samt marginellt sänkta avkastnings- krav har netto lett till en positiv värde förändring om 33,6 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen till 65,6 miljoner kro- nor. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbe- ståndet uppgick därav till 13 355,8 (13 395,0) miljoner kronor. Orealiserade värdeförändringar på derivat för hela perioden påverkade resultatet med -39,0 (-4,1) miljo- ner kronor och avser i sin helhet orealiserade värde- förändringar drivet av sjunkande marknadsräntor. Skatt Redovisad skatt uppgick till -55,4 (-15,8) miljoner kronor, varav -22,3 (-18,2) miljoner kronor var aktuell skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. De ackumulerade skattemässiga underskotten har beräknats till 170,7 (170,4) miljoner kronor, vilket mot- svarar en skatteeffekt om 35,2 (35,1) miljoner kronor. Skatteeffekten för kvarvarande underskottsavdrag nettoredovisas under uppskjutna skatteskulder. Fastigheternas verkliga värde översteg dess skatte- mässiga värde med 7 952,7 (7 868,2) miljoner kronor, varav 6 537,8 (6 652,9) miljoner kronor avsåg tempo- rära skillnader vid tillgångsförvärv för vilka uppskjuten skatt ej redovisats. Uppskjuten skatteskuld har redo- visats på nettot på dessa poster, 1 414,9 (1 215,3) miljoner kronor, motsvarande 291,5 (250,4) miljoner kronor. Kommentarer kring resultat- och balansposter samt kassaflöde Koncernens hyresintäkter uppgick till 507,4 (525,8) miljoner kronor och driftnettot uppgick till 381,6 (398,4) miljoner kronor. Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 92,4 (94,4) procent med en hyresdura tion på 6,1 (6,1) år. Kassaflödet uppgick till 228,3 (-12,4) miljoner kronor. 32 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 33
Vidare fanns uppskjuten skatt hänförlig till eliminering av obeskattade reserver om 13,4 (13,3) miljoner kronor och uppskjuten skattefordran hänförlig till finansiella instrument vilken uppgick till 8,1 (0,1) miljoner kronor. Inom koncernen finns inga pågående skattetvister. Resultat efter skatt Resultatet efter skatt uppgick till 141,0 (-39,6) miljoner kronor. Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 139,5 (-37,2) miljoner kronor, motsvarande 0,38 (-0,10) kronor per aktie efter utspädning. Balansposter Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid periodens slut till 13 355,8 (13 395,0) miljoner kronor vilket är en minskning med 39,2 miljoner kronor sedan ingången av året och förklaras av fastighetsförsäljningar men motverkas av förvärv, värdeförändring samt projektin- vesteringar. Andelar i intresseföretag uppgick till 106,8 (99,5) miljoner kronor vid periodens slut vilket är en ökning med 7,3 miljoner kronor och förklaras främst av ett positiv förvaltningsresultat om 6,9 miljoner kronor samt förvärv av aktier. Utgående likvida medel var 453,2 (224,9) miljoner kronor. För mer information, se kassaflöde nedan. Eget kapital har påverkats av periodens resultat, för- värv av egna aktier, utdelning samt transaktion med minoritetsägare (ytterligare förvärv av aktier i Backa- heden) och uppgick till 5 880,7 (5 922,3) miljoner kronor. Räntebärande skulder uppgick till 7 515,4 (7 386,6) miljoner kronor, där kortfristig del har minskat från 764,2 miljoner kronor till 673,3 miljoner kronor. På balansdagen hade bolagets räntederivat ett värde om -39,5 (-0,5) miljoner kronor. Belåningsgraden uppgick till 55,8 (54,7) procent och Nettobelåningsgraden uppgick till 52,5 (53,1) procent. Soliditeten har minskat och uppgår till 41,8 (42,7) procent beroende främst på återköp av egna aktier samt utdelning. Moderbolag Moderbolaget äger inga fastigheter. Majoriteten av moderbolagets intäkter kommer från koncernintern försäljning. Intäkterna uppgick till 44,0 (43,2) miljoner kronor. Det fanns 44 (38) anställda i moderbolaget. Resultatet uppgick till -30,5 (-53,7) miljoner kronor. Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 4 717,6 (4 024,2) miljoner kronor och hade en koncern intern nettoskuld på -525,0 (490,9) miljoner kronor. Andelar i intressebolag uppgick till 105,6 (102,2) miljoner kronor. Övriga tillgångar uppgick till 24,7 (17,7) miljoner kronor och likvida medel till 233,4 (77,6) miljoner kronor. Det egna kapitalet uppgick till 3 889,2 (4 083,5 ) miljoner kronor. Övriga skulder uppgick per 30 juni 2025 till 667,1 (629,1) miljoner kronor, varav räntebärande 597,1 (596,4) miljoner kronor. 33 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 34
Likvida medel vid periodens ingång: 224,9 Likvida medel vid periodens utgång: 453,2 Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr Aktieägartillskott: – Löpande verksamhet: 161,1 Upptagna lån: 3 853,3 Försäljning av dotterbolag: 400,9 Amortering, övrig finansieringsverksamhet: -3 876,9 Förvärv av dotterbolag, övrig investeringsverksamhet: -310,1 Kassaflöde Periodens kassaflöde uppgick till 228,3 (-12,4) miljo- ner kronor. De dominerande posterna är försäljning och förvärv av dotterbolag, investeringar i fastigheter, amortering och upptagning av lån samt återköp av egna aktier. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 161,1 (124,6) miljoner kronor. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 90,8 (133,5) miljoner kronor varav försäljning av fastigheter via dotterbolag uppgick till 400,9 (254,9) miljoner kronor och förvärv av fastigheter via dotterbolag uppgick till -148,6 (-) miljoner kronor, se tabell nedan. Investeringar i befintligt bestånd uppgick till -157,3 (-120,6) miljoner kronor. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -23,5 (-270,5) miljoner kronor varav upptagna lån uppgår till 3 853,3 (698,7) miljoner kronor och amor- tering skett med -3 725,6 (-957,6) miljoner kronor. Förvärv av dotterbolag, tkr 2025 jan-juni 2024 jan-juni Förvärv av förvaltningsfastigheter -155 361 – Återutgivning av aktier som betalning 5 000 – Övertagnade av räntebärande skulder -562 – Övertagande av övriga skulder 2 276 – Kassaflöde påverkande -148 647 – Försäljning av dotterbolag, tkr 2025 jan-juni 2024 jan-juni Försäljning av förvaltningsfastigheter 405 289 273 440 Säljarrevers – -14 006 Överlåtande av övriga tillgångar 111 220 Överlåtande av övriga skulder -4 544 -4 757 Kassaflöde påverkande 400 856 254 897 34 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 35
35 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 36
Finansiell information Koncernens resultaträkning Belopp i tkr 2025 april- juni 2024 april- juni 2025 jan- juni 2024 jan- juni Rullande 12 månader juli 2024- juni 2025 2024 jan- dec Hyresintäkter och övriga intäkter 250 596 257 706 507 375 525 781 993 390 1 011 796 Fastighetskostnader -56 966 -56 613 -125 794 -127 349 -226 764 -228 319 Driftnetto 193 630 201 093 381 581 398 432 766 626 783 477 Centrala administrationskostnader -18 469 -18 734 -35 735 -34 426 -67 206 -65 897 Noteringskostnader – – – – -13 815 -13 815 Resultat från intresseföretag 793 2 875 3 948 -20 849 -1 888 -26 685 –varav förvaltningsresultat 2 996 3 043 6 916 5 203 11 665 9 952 –varav värdeförändringar förvaltningsfastigheter -1 93 -281 -22 490 -291 -22 500 –varav skatt -188 -52 -1 576 472 -1 225 823 –varav övrigt -2 014 -209 -1 111 -4 034 -12 037 -14 960 Finansiella intäkter 7 579 16 465 22 373 32 406 46 860 56 893 Finansiella kostnader -90 166 -123 028 -190 085 -245 488 -399 403 -454 806 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 93 367 78 671 182 082 130 075 331 174 279 167 –varav förvaltningsresultat 95 570 78 839 185 050 156 127 358 542 329 619 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 37 812 -62 425 53 381 -149 843 90 543 -112 681 Värdeförändringar av finansiella instrument -57 166 -24 302 -39 037 -4 064 -75 062 -40 089 Resultat före skatt 74 013 -8 056 196 426 -23 832 346 655 126 397 Aktuell skatt -11 423 -8 829 -22 307 -18 157 -49 933 -45 783 Uppskjuten skatt -13 484 4 386 -33 088 2 348 -60 067 -24 631 Periodens/Årets resultat 49 106 -12 499 141 031 -39 641 236 655 55 983 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 48 381 -11 812 139 524 -37 249 233 219 56 446 Innehav utan bestämmande inflytande 725 -687 1 507 -2 392 3 436 -463 Data per aktie Belopp i tkr 2025 april- juni 2024 april- juni 2025 jan- juni 2024 jan- juni Rullande 12 månader juli 2024- juni 2025 2024 jan- dec Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 48 381 -11 812 139 524 -37 249 233 219 56 446 Viktat genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, tusental 364 750 370 629 367 782 370 629 369 797 371 207 Viktat genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, tusental 364 750 371 224 367 782 371 224 369 797 371 503 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, kr 0,13 -0,03 0,38 -0,10 0,63 0,15 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, kr 0,13 -0,03 0,38 -0,10 0,63 0,15 Rapport över koncernens totalresultat Belopp i tkr 2025 april- juni 2024 april- juni 2025 jan- juni 2024 jan- juni Rullande 12 månader juli 2024- juni 2025 2024 jan- dec Periodens/Årets resultat 49 106 -12 499 141 031 -39 641 236 655 55 983 Övrigt totalresultat – – – – – – Periodens/Årets totalresultat 49 106 -12 499 141 031 -39 641 236 655 55 983 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 48 381 -11 812 139 524 -37 249 233 219 56 446 Innehav utan bestämmande inflytande 725 -687 1 507 -2 392 3 436 -463 36 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 37
Koncernens balansräkning Belopp i tkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 13 355 790 13 557 431 13 395 030 Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 199 558 197 542 198 498 Immateriella anläggningstillgångar 4 702 4 392 4 564 Övriga materiella anläggningstillgångar 507 579 498 Andelar i intresseföretag 106 821 97 810 99 450 Långfristiga fordringar 35 000 – 38 006 Derivat – 35 551 – Summa anläggningstillgångar 13 702 378 13 893 305 13 736 046 Kundfordringar 4 224 7 754 6 452 Övriga fordringar 32 275 57 550 55 985 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 76 408 73 955 55 856 Likvida medel 453 212 293 774 224 941 Summa omsättningstillgångar 566 119 433 033 343 234 Summa tillgångar 14 268 497 14 326 338 14 079 280 Belopp i tkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 Eget kapital Aktiekapital 371 779 370 629 371 779 Övrigt tillskjutet kapital 4 937 973 4 923 418 4 937 973 Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat 487 891 394 645 502 096 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 797 643 5 688 692 5 811 848 Innehav utan bestämmande inflytande 83 073 163 209 110 465 Summa eget kapital 5 880 716 5 851 901 5 922 313 Skulder Långfristiga räntebärande skulder 6 842 144 7 210 425 6 622 398 Långfristig leasingskuld 199 558 197 542 198 498 Derivat 39 510 – 473 Uppskjutna skatteskulder 261 545 202 418 228 475 Summa långfristiga skulder 7 342 757 7 610 385 7 049 844 Kortfristiga räntebärande skulder 673 301 488 492 764 153 Leverantörsskulder 18 234 29 947 13 098 Skatteskulder 49 679 49 286 58 683 Övriga skulder 87 962 59 510 59 131 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 215 848 236 817 212 058 Summa kortfristiga skulder 1 045 024 864 052 1 107 123 Summa skulder 8 387 781 8 474 437 8 156 967 Summa eget kapital och skulder 14 268 497 14 326 338 14 079 280 37 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 38
Koncernens förändring i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat Summa Innehav utan best- ämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 923 418 420 791 5 714 838 188 793 5 903 631 Återbetalning av aktieägaretillskott – -452 -452 Transaktion med minoritetsandelsägare 11 103 11 103 -22 740 -11 637 Periodens totalresultat jan-juni 2024 -37 249 -37 249 -2 392 -39 641 Eget kapital 2024-06-30 370 629 4 923 418 394 645 5 688 692 163 209 5 851 901 Nyemission 1 150 13 752 14 902 – 14 902 Utgivande av teckningsoptioner 803 803 – 803 Avyttrade minoritetsandelar – -7 691 -7 691 Transaktion med minoritetsandelsägare 13 756 13 756 -46 982 -33 226 Periodens totalresultat juli-dec 2024 93 695 93 695 1 929 95 624 Eget kapital 2024-12-31 371 779 4 937 973 502 096 5 811 848 110 465 5 922 313 Återköp av aktier -96 155 -96 155 – -96 155 Återutgivning av aktier som betalning för fastighetsförvärv 5 000 5 000 – 5 000 Aktieutdelning -72 709 -72 709 – -72 709 Transaktion med minoritetsandelsägare 10 135 10 135 -28 899 -18 764 Periodens totalresultat jan-juni 2025 139 524 139 524 1 507 141 031 Eget kapital 2025-06-30 371 779 4 937 973 487 891 5 797 643 83 073 5 880 716 38 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 39
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i tkr 2025 april- juni 2024 april- juni 2025 jan- juni 2024 jan- juni Rullande 12 månader juli 2024- juni 2025 2024 jan- dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt 74 013 -8 056 196 426 -23 832 346 655 126 397 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 19 400 85 063 -16 605 176 757 -10 221 183 141 93 413 77 007 179 821 152 925 336 434 309 538 Betald inkomstskatt 5 845 -6 202 -29 550 -9 812 -44 895 -25 157 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 99 258 70 805 150 271 143 113 291 539 284 381 Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 32 113 14 651 8 345 22 991 24 902 39 548 Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder -13 588 -2 087 2 436 -41 501 -25 121 -69 058 Kassaflöde från den löpande verksamheten 117 783 83 369 161 052 124 603 291 320 254 871 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag -97 440 – -148 647 – -308 588 -159 941 Försäljning av förvaltningsfastigheter via bolag 373 886 158 007 400 856 254 897 800 739 654 780 Förvärv av immateriella anläggingstillgångar -327 -524 -626 -739 -1 285 -1 398 Förvärv av materiella anläggningstillgångar – – -100 – -100 – Investeringar i förvaltningsfastigheter -77 875 -62 810 -157 307 -120 637 -253 783 -217 113 Försäljning av förvaltningsfastigheter – – – – 11 535 11 535 Investeringar i intresseföretag – – -3 424 – -10 900 -7 476 Kassaflöde från investeringsverksamheten 198 244 94 673 90 752 133 521 237 618 280 387 Finansieringsverksamheten Nyemission – – – – 743 743 Återköp av aktier -56 107 – -96 155 – -96 155 – Transaktion med minoritetsandelsägare -7 462 -5 311 -18 764 -11 637 -51 990 -44 863 Utbetald utdelning till aktieägarna -36 400 – -36 400 – -36 400 – Upptagna lån 124 770 123 353 3 853 369 698 691 4 203 924 1 049 246 Amortering av lån -235 649 -228 421 -3 725 583 -957 599 -4 389 622 -1 621 638 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -210 848 -110 379 -23 533 -270 545 -369 500 -616 512 Periodens/Årets kassaflöde 105 179 67 663 228 271 -12 421 159 438 -81 254 Likvida medel ingående balans 348 033 226 111 224 941 306 195 293 774 306 195 Likvida medel utgående balans 453 212 293 774 453 212 293 774 453 212 224 941 39 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 40
Moderbolagets resultaträkning Belopp i tkr 2025 jan-juni 2024 jan-juni 2024 jan-dec Nettoomsättning 44 032 43 152 85 493 Övriga externa kostnader -19 707 -23 977 -52 237 Personalkostnader -33 304 -29 872 -58 969 Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -989 -955 -1 959 Rörelseresultat -9 968 -11 652 -27 672 Ränteintäkter och liknande resultatposter Resultat från andelar i koncernföretag -8 940 3 770 -306 088 Resultat från andelar i intresseföretag – -23 724 -23 724 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar – 63 63 Finansiella intäkter 14 348 16 131 32 084 Finansiella kostnader -27 910 -40 651 -75 544 Resultat efter finansiella poster -32 470 -56 063 -400 881 Bokslutsdispositioner – – 10 449 Resultat före skatt -32 470 -56 063 -390 432 Skatt på årets resultat 2 008 2 370 3 483 Periodens/Årets resultat -30 462 -53 693 -386 949 Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat 40 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 41
Moderbolagets balansräkning Belopp i tkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 4 702 4 392 4 564 Materiella anläggningstillgångar 434 483 414 Nyttjanderättstillgångar 3 609 4 085 3 795 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 4 717 645 4 210 883 4 024 160 Andelar i intressebolag 105 617 94 739 102 193 Fordringar hos koncernföretag 1 277 337 832 141 873 972 Uppskjutna skattefordringar 5 823 2 689 3 814 6 106 422 5 140 452 5 004 139 6 115 167 5 149 412 5 012 912 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfodringar 42 170 143 Fordringar hos koncernföretag 34 112 50 260 31 118 Övriga fordringar 1 507 542 1 242 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 564 8 628 3 736 44 225 59 600 36 239 Kassa och bank 233 352 112 688 77 620 233 352 112 688 77 620 Summa tillgångar 6 392 744 5 321 700 5 126 771 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 371 779 370 629 371 779 371 779 370 629 371 779 Fritt eget kapital Överkursfond 4 207 560 4 192 213 4 207 560 Balanserat resultat -659 703 -108 890 -108 890 Årets resultat -30 462 -53 693 -386 949 3 517 395 4 029 630 3 711 721 Summa eget kapital 3 889 174 4 400 259 4 083 500 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 597 051 595 816 596 433 Skulder till koncernföretag 1 836 277 288 907 412 920 2 433 328 884 723 1 009 353 Kortfristiga skulder Leasingskuld 3 609 4 085 3 795 Leverantörskulder 1 809 1 041 357 Skulder till koncernföretag 186 3 428 1 270 Övriga kortfristiga skulder 40 331 3 723 2 226 Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 24 307 24 441 26 270 70 242 36 718 33 918 Summa eget kapital och skulder 6 392 744 5 321 700 5 126 771 41 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 42
Moderbolagets förändring i eget kapital Belopp i tkr Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Årets totala resultat Totalt eget kapital Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 192 213 -13 667 -95 223 4 453 952 Omföring av föregående års resultat -95 223 95 223 – Periodens totalresultat jan-juni 2024 -53 693 -53 693 Eget kapital 2024-06-30 370 629 4 192 213 -108 890 -53 693 4 400 259 Nyemission 1 150 13 752 14 902 Utgivande av teckningsoptioner 1 595 1 595 Periodens totalresultat juli-dec 2024 -333 256 -333 256 Eget kapital 2024-12-31 371 779 4 207 560 -108 890 -386 949 4 083 500 Omföring av föregående års resultat -386 949 386 949 – Återköp av aktier -96 155 -96 155 Återutgivning av aktier som betalning för fastighetsförvärv 5 000 5 000 Aktieutdelning -72 709 -72 709 Periodens totalresultat jan-juni 2025 -30 462 -30 462 Eget kapital 2025-06-30 371 779 4 207 560 -659 703 -30 462 3 889 174 42 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 43
Belopp i tkr om inget annat anges. Företagsinformation Koncernredovisningen avseende perioden 2025-01-01 – 2025-06-30, för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Stenhus Fastigheter”, Koncer- nen”, ”Bolaget”) har upprättats av VD och styrelse. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige, med organisationsnummer 559269-9507. Stenhus Fastigheter genomförde ett listbyte 18 december 2024 och Bolagets aktier är nu noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Stenhus Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar offentliga- och kommersiella fastigheter med tydligt geografiskt fokus på storstadsområden samt tillväxtorter. Stenhus Fastigheter arbetar även aktivt med befintliga och potentiella byggrätter inom det nuvarande beståndet. Risker och osäkerhetsfaktorer Stenhus Fastigheter har en kontinuerlig process för att identifiera väsentliga risker som kan påverka bola- gets finansiella ställning och resultat. Bolagets risker är kategoriserade inom någon av de sex kategorierna nedan: • Affärsrisker • Operativa risker • Efterlevnadsrisker • Finansiella risker • Rapporteringsrisker • Hållbarhetsrisker Huvudsakliga risker avser bl.a. värdeförändring på fastigheter, konjunkturutvecklingen, ändrade lagar och regelverk, projektverksamhet, finansering samt hållbarhet. För mer information om identifierade risker, se Stenhus Fastigheter års- och hållbarhets- redovisning 2024. Uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen enligt god redo- visningssed måste företagsledningen göra bedöm- ningar och antaganden som påverkar tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger till grund för värdering av förvaltnings- fastigheterna. För känslighetsanalys avseende antaganden kopplade till fastighetsvärderingarna, se avsnitt Fastighetsportfölj i denna delårsrapport samt sid 21-23 i Stenhus Fastigheter års- och hållbar- hetsredovisning 2024. Allmänna redovisningsprinciper Denna delårsrapport för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämp- liga bestämmelser i årsredovisningslagen. Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper samt beräk- ningsmetoder har varit oförändrade jämfört med senaste årsredovisningen. Derivat värderas till verkligt värde i balansräkningen och övriga finansiella instrument till upplupet anskaff- ningsvärde. För räntebärande skulder, som utgörs av bank, och obligationslån, avviker verkligt värde från det redovisade upplupna anskaffningsvärdet. Verkligt värde fastställs utifrån aktuell räntekurva med tillägg för upplåningsmarginal. Derivat värderas i enlighet med nivå 2 i IFRS 13:s värderingshierarki. Förvalt- ningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med nivå 3 i värderingshierarkin. Redovisningsprinciperna för moderbolaget är oförändrade från de som angavs i årsredovisningen för 2024. För övrig information om redovisningsprinciper rekommenderas koncernens årsredovisning för 2024 som finns tillgänglig på Stenhus Fastigheters hemsida, www.stenhusfastigheter.se Närståendetransaktioner Stenhus Fasigheters relationer med närstående fram- går på sid 46 i denna delårsrapport och i not 3 i årsre- dovisningen 2024. Samtliga närståendetransaktioner har gjorts på marknadsmässiga villkor. Nya standarder och tolkningar Inga nya eller ändrade IFRS-standarder eller tolk- ningar från IASB har haft någon påverkan på delårsrapporten eller de redovisningsprinciper som Stenhus Fastigheter tillämpar. Väsentliga händelser efter periodens utgång • Förvärv Stenhus Fastigheter har den 3 juli 2025 tillträtt en portfölj bestående av sex fastigheter inom seg- mentet lager, lättindustri och logistik. Portföljen, med ett fastighetsvärde om 299 miljoner kronor, har finansierats genom en kombination av egna medel och bankfinansiering. Fastigheterna är be- lägna i Helsingborg, Malmö, Eskilstuna, Södertälje och Trollhättan och omfattar en total uthyrningsbar area om cirka 19 064 kvm. Bilia är huvudsaklig hyresgäst i samtliga fastigheter. Det årliga hyres- värdet uppgår till cirka 24 miljoner kronor och den genomsnittliga återstående hyresdurationen är 10 år. Övriga upplysningar 43 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 44
Resultat och balansposter per segment 2025 jan-juni tkr Offentlig1 Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Ofördelade poster Summa koncern RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter och övriga intäkter 90 733 281 443 82 927 51 742 530 507 375 Fastighetskostnader -24 303 -53 808 -21 513 -13 048 -13 1222 -125 794 Driftnetto 66 430 227 635 61 414 38 694 -12 592 381 581 Central administration – – – – -35 735 -35 735 Resultat från intresseföretag – – – – 3 948 3 948 Finansiella intäkter – – – – 22 373 22 373 Finansiella kostnader – – – – -187 436 -187 436 Räntekostnader leasingsskuld: Tomträttsavgälder -869 -1 346 – -434 – -2 649 Resultat inklusive värde- förändringar i intresseföretag 65 561 226 289 61 414 38 260 -209 442 182 082 Värdeförändring Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserad 16 577 67 353 -42 751 24 391 – 65 570 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserad -1 301 - -2 626 -8 262 – -12 189 Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -39 037 -39 037 Resultat före skatt 80 837 293 642 16 037 54 389 -248 479 196 426 BALANSRÄKNINGEN Förvaltningsfastigheter 2 766 255 7 243 605 2 103 535 1 242 395 – 13 355 790 - Varav periodens förvärv 102 925 – 52 436 – – 155 361 - Varav periodens försäljningar -38 500 – -57 548 -309 241 – -405 289 - Varav periodens investeringar i befintliga fastigheter 18 904 33 072 94 984 10 347 – 157 307 Övriga tillgångar – – – – 912 707 912 707 Summa tillgångar 2 766 255 7 243 605 2 103 535 1 242 395 912 707 14 268 497 1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet. 2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment. 44 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 45
Resultat och balansposter per segment 2024 jan-juni tkr Offentlig1 Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Ofördelade poster Summa koncern RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter och övriga intäkter 85 512 287 733 95 869 56 451 216 525 781 Fastighetskostnader -19 073 -60 533 -23 522 -12 631 -11 5902 -127 349 Driftnetto 66 439 227 200 72 347 43 820 -11 374 398 432 Central administration – – – – -34 426 -34 426 Resultat från intresseföretag – – – – -20 849 -20 849 Finansiella intäkter – – – – 32 406 32 406 Finansiella kostnader – – – – -242 827 -242 827 Räntekostnader leasingsskuld: Tomträttsavgälder -881 -1 346 – -434 – -2 661 Resultat inklusive värde- förändringar i intresseföretag 65 558 225 854 72 347 43 386 -277 070 130 075 Värdeförändring Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserad -52 396 -64 679 -7 251 -12 441 – -136 767 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserad – -9 244 -3 832 – – -13 076 Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -4 064 -4 064 Resultat före skatt 13 162 151 931 61 264 30 945 -281 134 -23 832 BALANSRÄKNINGEN Förvaltningsfastigheter 2 709 171 7 165 460 2 119 390 1 563 410 – 13 557 431 - Varav årets förvärv – – – – – – - Varav årets försäljningar – -165 166 -108 274 – – -273 440 - Varav årets investeringar i befintliga fastigheter 17 841 90 336 6 864 5 596 – 120 637 Övriga tillgångar – – – – 768 907 768 907 Summa tillgångar 2 709 171 7 165 460 2 119 390 1 563 410 768 907 14 326 338 1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet. 2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment. 45 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 46
Närståendetransaktioner Koncernen Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrations tjänster. Utöver detta köps tjäns- ter för till- och ombyggnationer från bolag inom Sterner Stenhus Holding AB sfären. Den totala kostnaden för dessa tjänster uppgick under perioden till 1,9 (2,2) miljoner kronor varav 1,1 (1,9) miljoner kronor hänförliga till till- och ombyggnationer. Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 4,6 (3,2) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence samt projektledning. Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster samt due diligence kostnader vilka elimineras i koncernen. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2025 jan-juni 2024 jan-juni Försäljning av varor/tjänster 1 804 1 599 Inköp av varor/tjänster 1 903 2 179 Övrigt – – Fordran på balansdagen 42 – Skuld på balansdagen – 2 372 Styrelse och ledning, tkr 2025 jan-juni 2024 jan-juni Försäljning av varor/tjänster – – Inköp av varor/tjänster 4 574 3 227 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 1 105 1 930 Närståendetransaktioner Moderbolaget De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrations- tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster uppgick under perioden till 0,8 (0,3) miljoner kronor. Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett belopp om 43,7 (43,2) miljoner kronor. Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 2,7 (2,2) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2025 jan-juni 2024 jan-juni Försäljning av varor/tjänster 203 – Inköp av varor/tjänster 825 282 Övrigt – – Fordran på balansdagen 42 – Skuld på balansdagen – – Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr 2025 jan-juni 2024 jan-juni Försäljning av varor/tjänster 43 678 43 152 Inköp av varor/tjänster – – Övrigt – – Fordran på balansdagen 1 311 449 882 401 Skuld på balansdagen 1 836 463 292 335 Styrelse och ledning, tkr 2025 jan-juni 2024 jan-juni Försäljning av varor/tjänster – – Inköp av varor/tjänster 2 715 2 243 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 721 1 216 46 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 47
Informationen är sådan som Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 21 augusti 2025, klockan 07.30 CEST. Elias Georgiadis VD och styrelseledamot Erik Borgblad Rickard Backlund Frank Roseen Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Malin af Petersens Anders Wennberg Nicklas Paulson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelsens försäkran Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt över Bolagets och koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som Bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm, den 21 augusti 2025 Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) 47 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 48
Definitioner av nyckeltal Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten. Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio- ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt Bolagets värdeutveckling. Nyckeltal Beskrivning Syfte Aktuellt substans- värde; EPRA NTA (Net Tangible Assets) Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt om 5,15 procent. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Aktuellt substans- värde; EPRA NTA, per aktie EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i förhållande till total uthyrningsbar yta. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Belåningsgrad fastigheter (LTV) Räntebärande skulder och ägarandelen i intressebolag i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel. Belåningsgrad fastigheter, netto (Net LTV) Räntebärande skulder minus likvida medel, i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel. Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader. Ett mått på fastigheternas resultatgenerering. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt perspektiv. Förvaltningsresultat Driftnetto, centrala administrationskostnader, finansnettot samt intresseföretagets förvaltningsresultat. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat kapital. Genomsnittlig räntebindning Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid avseende räntebärande skulder, inklusive derivat. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. Nyckeltalet belyser operativ risk. Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Långsiktigt substans värde, EPRA NRV (Net Reinstatement Value) Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv, per aktie. Nettouthyrning Årliga hyresintäkter från nytecknade inklusive omförhandlade hyresavtal reducerat med uppsagda hyresavtal under perioden. Nyckeltalet belyser verksamhetens uthyrningsarbete. Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto i procent av räntenetto. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i enlighet med IFRS 16. Nyckeltalet belyser finansiell risk. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida, https:/ /www.stenhusfastigheter.se/investerare/rapporter/nyckeltal/. 48 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 49
Bedömd intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild, vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets- bestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisa- tion vid en bestämd tidpunkt. Det är inte en prognos. Intjäningsförmågan har ej varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskost- nader, värdeförändringar eller andra resultatpåver- kande faktorer. Den långsiktiga intjäningsförmågan inkluderar intäkter och bedömda kostnader för de förvärv/avyttringar Stenhus har tillträtt/frånträtt efter 30 juni 2025 samt effekter av pågående projekt där signerade hyres kontrakt finns. Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter på årsbasis inklusive hyrestillägg för fastighetsskatt med mera. Den presenterade hyresintäkten exkluderar årliga hyresgarantier om 2,9 miljoner kronor. Fastighetskostnader är baserade på bedömd kostnad under ett normalår och grundar sig på faktiskt utfall med beaktande av byggnadernas tekniska systems ålder och bestämmelser i hyresavtal. Kostnader för central administration har beräknats utifrån en upp- skattning av nödvändig organisation och består till största del av ersättning till personal, administrativ förvaltning av Bolaget och kontorshyra. Finansierings- kostnaderna är uppskattade givet Bolagets kapital- struktur. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har beräknats med utgångspunkt i underliggande basränta (STIBOR3M) om 2,10% samt kontrakterade lånemarginaler. Byggnadskreditiven har justerats upp som om de vore utnyttjade till fullo. Ögonblicksbild av långsiktig intjäningsförmåga, mkr Per 30 juni 2025 Projekt Avtalat/ frånträtt efter kvartalet Avtalat/tillträtt efter kvartalet Långsiktigt Justerat hyresvärde 1 046 3 0 24 1 073 Vakans -68 0 0 0 -68 Hyresintäkter 979 3 0 24 1 006 Fastighetskostnader -202 0 0 -3 -206 Driftnetto 776 3 0 21 800 Central administration -64 0 0 0 -64 Resultat från intresseföretag 12 0 0 0 12 Finansnetto -321 0 0 -6 -327 Förvaltningsresultat 403 3 0 15 421 Ingående antal utestående aktier 363 090 216 363 090 216 363 090 216 363 090 216 363 090 216 Nya aktier – – – – – Utgående antal utestående aktier 363 090 216 363 090 216 363 090 216 363 090 216 363 090 216 Långsiktig intjäning per aktie 1,10 0,01 – 0,04 1,16 Nedan känslighetsanalys illustrerar förvaltnings- resultatet beroende på hur basräntan (STIBOR3M) och driftnettot förändras. Känslighetsanalys av långsiktigt förvaltningsresultat, mkr STIBOR3M Driftnettoförändring 1,10% 1,60% 2,10% 2,60% 3,10% -10% 392 367 341 315 289 -5% 432 407 381 355 329 0% 472 447 421 395 369 5% 512 487 461 435 409 10% 552 527 501 475 449 49 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 50
Intjäningsförmåga rullande tolv månader Stenhus intjäningsförmåga för rullande 12 månader baseras till skillnad från den ögonblicksbild som den långsiktiga intjäningsförmågan illustrerar på förväntat kassaflöde de kommande tolv månaderna. Hyres- intäkter från projekten inkluderas från och med kontrakterad inflyttningsdatum. I likhet med den långsiktiga intjäningsförmågan görs ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror vakansgrad, fastighetskostnader, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer och utgör därmed inte en prognos. Intjäningsförmåga - rullande 12 månader, mkr Per 30 juni 2025 Projekt Avtalat/frånträtt efter kvartalet Avtalat/tillträtt efter kvartalet Rullande 12 Justerat hyresvärde 1 049 2 0 24 1 074 Vakans -84 0 0 0 -84 Hyresintäkter 964 2 0 24 990 Fastighetskostnader -203 0 0 -3 -206 Driftnetto 762 2 0 21 784 Central administration -64 0 0 0 -64 Resultat från intresseföretag 12 0 0 0 12 Finansnetto -322 0 0 -6 -327 Förvaltningsresultat 388 2 0 15 404 Ingående antal aktier 363 090 216 363 090 216 363 090 216 363 090 216 363 090 216 Nya aktier – – – – – Utgående antal aktier 363 090 216 363 090 216 363 090 216 363 090 216 363 090 216 Långsiktig intjäning per aktie 1,06 0,00 – 0,04 1,11 50 Delårsrapport Q2 2025 Stenhus Fastigheter
Page 51
Kontaktuppgifter VD Elias Georgiadis Telefon: +46 707 96 13 34 Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se Vice VD Mikael Nicander Telefon: +46 708 70 35 91 Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se Bolaget Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) Besöksadress: Årstaängsvägen 17 C 117 43 Stockholm Postadress: Box 44102 100 43 Stockholm info@stenhusfastigheter.se +46 8 410 221 00 www.stenhusfastigheter.se Kalendarium Delårsrapport Q3 20 november 2025 Boksluts- kommuniké 19 februari 2026 Årsredovisning 23 april 2026