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P i n e I s l a n d | D a v i e , F L S h o p s a t H i g h l s n d W a l k | H i g h l a n d s R a n c h , C O Festival at Manchester Lakes | Franconia, VA 2 0 2 6 F i x e d I n c o m e S u p p l e m e n t a l S E C O N D Q U A R T E R T h e D o c k - D o c k s i d e | S t r a t f o r d , C T Sienna Grande Shops | Missouri City, TX
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2 Highlights Second Quarter 2026 Reported Nareit Funds From Operations ("FFO") of $1.21 per diluted share and Core Operating Earnings of $1.16 per diluted share Increased quarterly Same Property Net Operating Income ("NOI") year-over-year by 3.8% Raised full year 2026 Nareit FFO guidance to a range of $4.84 to $4.88 per diluted share and 2026 Core Operating Earnings guidance to a range of $4.62 to $4.66 per diluted share The midpoint of 2026 Core Operating Earnings guidance now represents year-over-year growth exceeding 5% Raised full year 2026 guidance for Same Property NOI growth to a range of 3.7% to 4.1% year-over-year Same Property percent leased ended the quarter at 96.9%, up 40 basis points year-over-year, and Same Property percent commenced ended the quarter at 94.5%, up 50 basis points year-over-year Executed 2.1 million square feet of comparable new and renewal leases during the quarter at blended rent spreads of 10.4% on a cash basis and 19.5% on a straight-lined basis Started $68 million of ground-up development and redevelopment projects As of June 30, 2026, Regency's in-process development and redevelopment projects had estimated net project costs of $680 million at a blended estimated yield of approximately 9% Acquired one shopping center and two outparcels for a total of approximately $48 million, or $19 million at Regency's share Pro-rata net debt and preferred stock to TTM operating EBITDAre at June 30, 2026 was 5.0x Issued the Company's annual Corporate Responsibility report, highlighting achievements and progress within our corporate responsibility program Subsequent to quarter end, acquired two shopping centers for $101 million, or $42 million at Regency's share F I X E D I N C O M E S U P P L E M E N T A L | J U L Y 2 0 2 6
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Unsecured Public Debt Covenants Required 6/30/26 3/31/26 12/31/25 9/30/25 Fair Market Value Calculation Method Covenants Total Consolidated Debt to Total Consolidated Assets 65% 27% 28% 27% 28% Secured Consolidated Debt to Total Consolidated Assets 40% 4% 4% 4% 4% Consolidated Income for Debt Service to Consolidated Debt Service 1.5x 4.7x 4.5x 4.8x 4.5x Unencumbered Consolidated Assets to Unsecured Consolidated Debt 150% 384% 372% 396% 378% Credit Ratings Agency Rating Outlook Last Review Date S&P A- Stable 3/26/26 Moody’s A3 Stable 12/23/25 3 Credit Ratings & Select Ratios (i)(ii) i. For a complete listing of all Debt Covenants related to the Company’s Senior Unsecured Notes, as well as definitions of the above terms, please refer to the Company’s filings with the Securities and Exchange Commission. ii. Current period debt covenants are finalized and submitted after the Company’s most recent Form 10-Q or Form 10-K filing. F I X E D I N C O M E S U P P L E M E N T A L | J U L Y 2 0 2 6
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78% 22% 1% 79% 21% Liquidity Profile ($ millions) 6/30/2026 Unsecured Credit Facility - Committed 1,500 Balance Outstanding (30) Undrawn Portion of Credit Facility 1,470 Cash, Cash Equivalents & Marketable Securities 192 Total Liquidity 1,662 Capital Structure & Liquidity Profile 4 U n s e c u r e d D e b t - B o n d s S e c u r e d F i x e d R a t e S e c u r e d V a r i a b l e R a t e Debt Composition (Pro-Rata) <1% Secured vs. Unsecured U n s e c u r e d S e c u r e d 7 2 % 2 1 % 3 % 3 % 1 % Equity Unsecured Debt - Bonds Consolidated Debt - Secured Unconsolidated Debt - Secured Preferred Equity Line of Credit Capital Structure (% of total capitalization) $20.5 Billion Total Capitalization <1% F I X E D I N C O M E S U P P L E M E N T A L | J U L Y 2 0 2 6
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U n s e c u r e d D e b t - B o n d s L i n e o f C r e d i t C o n s o l i d a t e d D e b t - S e c u r e d U n c o n s o l i d a t e d D e b t - S e c u r e d Wtd Avg Interest Rate: 4.5% Wtd Avg Yrs to Maturity: 6.6 Total Pro Rata Debt: $5.4B A Well-Laddered Maturity Schedule 5 P r o R a t a D e b t M a t u r i t y P r o f i l e a s o f J u n e 3 0 , 2 0 2 6 2 0 2 6 2 0 2 7 2 0 2 8 2 0 2 9 2 0 3 0 2 0 3 1 2 0 3 2 2 0 3 3 2 0 3 4 2 0 3 5 2 0 3 6 - 2 0 4 6 2 0 4 7 2 0 4 9 $ 0 M $ 2 0 0 M $ 4 0 0 M $ 6 0 0 M $ 8 0 0 M $ 2 1 4 M $ 7 6 1 M $ 4 7 2 M $ 5 6 2 M $ 6 8 3 M $ 1 8 0 M $ 5 3 8 M $ 4 6 2 M $ 4 1 5 M $ 3 2 5 M $ 1 7 1 M $ 4 2 5 M $ 3 0 0 M Note: Company Filings as of 6/30/2026; pro rata amounts represent 100% of consolidated and REG’s share of unconsolidated F I X E D I N C O M E S U P P L E M E N T A L | J U L Y 2 0 2 6
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6 Follow Us Second Quarter 2026 Earnings Conference Call Thursday, July 30th, 2026, Time: 11:00 AM ET Dial#: 877-407-0789 or 201-689-8562 Webcast: investors.regencycenters.com Contact Information: Christy McElroy Senior Vice President, Capital Markets 904-598-7616 ChristyMcElroy@RegencyCenters.com F I X E D I N C O M E S U P P L E M E N T A L | J U L Y 2 0 2 6 F o r w a r d - L o o k i n g S t a t e m e n t s C e r t a i n s t a t e m e n t s i n t h i s d o c u m e n t r e g a r d i n g a n t i c i p a t e d f i n a n c i a l , b u s i n e s s , l e g a l o r o t h e r o u t c o m e s i n c l u d i n g b u s i n e s s a n d m a r k e t c o n d i t i o n s , o u t l o o k a n d o t h e r s i m i l a r s t a t e m e n t s r e l a t i n g t o R e g e n c y ’ s f u t u r e e v e n t s , d e v e l o p m e n t s , o r f i n a n c i a l o r o p e r a t i o n a l p e r f o r m a n c e o r r e s u l t s s u c h a s o u r c u r r e n t 2 0 2 6 g u i d a n c e , a r e “ f o r w a r d - l o o k i n g s t a t e m e n t s ” m a d e p u r s u a n t t o t h e s a f e h a r b o r p r o v i s i o n s o f t h e P r i v a t e S e c u r i t i e s L i t i g a t i o n R e f o r m A c t o f 1 9 9 5 a n d o t h e r f e d e r a l s e c u r i t i e s l a w s . T h e s e f o r w a r d - l o o k i n g s t a t e m e n t s a r e i d e n t i f i e d b y t h e u s e o f w o r d s s u c h a s “ m a y , ” “ w i l l , ” “ c o u l d , ” “ s h o u l d , ” “ w o u l d , ” “ e x p e c t , ” “ e s t i m a t e , ” “ b e l i e v e , ” “ i n t e n d , ” “ f o r e c a s t , ” “ p r o j e c t , ” “ p l a n , ” “ a n t i c i p a t e , ” “ g u i d a n c e , ” a n d o t h e r s i m i l a r l a n g u a g e . H o w e v e r , t h e a b s e n c e o f t h e s e o r s i m i l a r w o r d s o r e x p r e s s i o n s d o e s n o t m e a n a s t a t e m e n t i s n o t f o r w a r d - l o o k i n g . W h i l e w e b e l i e v e t h e s e f o r w a r d - l o o k i n g s t a t e m e n t s a r e r e a s o n a b l e w h e n m a d e , f o r w a r d - l o o k i n g s t a t e m e n t s a r e n o t g u a r a n t e e s o f f u t u r e p e r f o r m a n c e o r e v e n t s a n d u n d u e r e l i a n c e s h o u l d n o t b e p l a c e d o n t h e s e s t a t e m e n t s . A l t h o u g h w e b e l i e v e t h e e x p e c t a t i o n s r e f l e c t e d i n a n y f o r w a r d - l o o k i n g s t a t e m e n t s a r e b a s e d o n r e a s o n a b l e a s s u m p t i o n s , w e c a n g i v e n o a s s u r a n c e t h e s e e x p e c t a t i o n s w i l l b e a t t a i n e d , a n d i t i s p o s s i b l e a c t u a l r e s u l t s m a y d i f f e r m a t e r i a l l y f r o m t h o s e i n d i c a t e d b y t h e s e f o r w a r d - l o o k i n g s t a t e m e n t s d u e t o a v a r i e t y o f r i s k s a n d u n c e r t a i n t i e s . O u r o p e r a t i o n s a r e s u b j e c t t o a n u m b e r o f r i s k s a n d u n c e r t a i n t i e s i n c l u d i n g , b u t n o t l i m i t e d t o , t h o s e r i s k f a c t o r s d e s c r i b e d i n o u r S e c u r i t i e s a n d E x c h a n g e C o m m i s s i o n ( “ S E C ” ) f i l i n g s , o u r A n n u a l R e p o r t o n F o r m 1 0 - K f o r t h e y e a r e n d e d D e c e m b e r 3 1 , 2 0 2 5 ( “ 2 0 2 5 F o r m 1 0 - K ” ) u n d e r I t e m 1 A , a s s u p p l e m e n t e d b y t h e d i s c u s s i o n i n I t e m 1 A o f P a r t I I o f o u r s u b s e q u e n t Q u a r t e r l y R e p o r t s o n F o r m 1 0 - Q . W h e n c o n s i d e r i n g a n i n v e s t m e n t i n o u r s e c u r i t i e s , y o u s h o u l d c a r e f u l l y r e a d a n d c o n s i d e r t h e s e r i s k s , t o g e t h e r w i t h a l l o t h e r i n f o r m a t i o n i n o u r A n n u a l R e p o r t s o n F o r m 1 0 - K , Q u a r t e r l y R e p o r t s o n F o r m 1 0 - Q a n d o u r o t h e r f i l i n g s a n d s u b m i s s i o n s t o t h e S E C . I f a n y o f t h e e v e n t s d e s c r i b e d i n t h e r i s k f a c t o r s a c t u a l l y o c c u r , o u r b u s i n e s s , f i n a n c i a l c o n d i t i o n o r o p e r a t i n g r e s u l t s , a s w e l l a s t h e m a r k e t p r i c e o f o u r s e c u r i t i e s , c o u l d b e m a t e r i a l l y a d v e r s e l y a f f e c t e d . F o r w a r d - l o o k i n g s t a t e m e n t s a r e o n l y a s o f t h e d a t e t h e y a r e m a d e , a n d R e g e n c y u n d e r t a k e s n o d u t y t o u p d a t e i t s f o r w a r d - l o o k i n g s t a t e m e n t s , w h e t h e r a s a r e s u l t o f n e w i n f o r m a t i o n , f u t u r e e v e n t s o r d e v e l o p m e n t s o r o t h e r w i s e , e x c e p t a s t o t h e e x t e n t r e q u i r e d b y l a w . T h e s e r i s k s a n d e v e n t s i n c l u d e , w i t h o u t l i m i t a t i o n : R i s k F a c t o r s R e l a t e d t o t h e C u r r e n t E c o n o m i c a n d G e o p o l i t i c a l E n v i r o n m e n t s M a c r o e c o n o m i c , p o l i t i c a l , a n d g e o p o l i t i c a l c o n d i t i o n s a n d g o v e r n m e n t a l p o l i c i e s m a y a d v e r s e l y i m p a c t c o n s u m e r c o n f i d e n c e a n d s p e n d i n g a n d t h e b u s i n e s s e s o f o u r t e n a n t s a n d c o u l d , i n t u r n , a d v e r s e l y i m p a c t o u r b u s i n e s s . C h a n g e s i n i n t e r e s t r a t e s m a y a d v e r s e l y i m p a c t o u r c o s t t o b o r r o w , r e a l e s t a t e v a l u a t i o n , s t o c k p r i c e , a n d a b i l i t y t o r a i s e c a p i t a l t h r o u g h i s s u a n c e o f d e b t a n d e q u i t y . U n f a v o r a b l e d e v e l o p m e n t s t h a t m a y a f f e c t t h e b a n k i n g a n d f i n a n c i a l s e r v i c e s i n d u s t r y c o u l d a d v e r s e l y a f f e c t o u r b u s i n e s s , l i q u i d i t y a n d f i n a n c i a l c o n d i t i o n , a n d o v e r a l l r e s u l t s o f o p e r a t i o n s . R i s k F a c t o r s R e l a t e d t o P a n d e m i c s o r o t h e r P u b l i c H e a l t h C r i s e s P a n d e m i c s o r o t h e r p u b l i c h e a l t h c r i s e s m a y a d v e r s e l y a f f e c t o u r t e n a n t s ' f i n a n c i a l c o n d i t i o n , t h e p r o f i t a b i l i t y o f o u r p r o p e r t i e s , a n d o u r a c c e s s t o t h e c a p i t a l m a r k e t s a n d c o u l d h a v e a m a t e r i a l a d v e r s e e f f e c t o n o u r b u s i n e s s , r e s u l t s o f o p e r a t i o n s , c a s h f l o w s a n d f i n a n c i a l c o n d i t i o n . R i s k F a c t o r s R e l a t e d t o O p e r a t i n g R e t a i l - B a s e d S h o p p i n g C e n t e r s S h i f t s i n r e t a i l t r e n d s , s a l e s , a n d d e l i v e r y m e t h o d s b e t w e e n b r i c k a n d m o r t a r s t o r e s , e - c o m m e r c e , h o m e d e l i v e r y , a n d c u r b s i d e p i c k - u p , a s w e l l a s a u t o n o m o u s d e l i v e r y s y s t e m s , m a y a d v e r s e l y i m p a c t o u r r e v e n u e s , r e s u l t s o f o p e r a t i o n s , a n d c a s h f l o w s . C h a n g i n g e c o n o m i c a n d r e t a i l m a r k e t c o n d i t i o n s i n g e o g r a p h i c a r e a s w h e r e o u r p r o p e r t i e s a r e c o n c e n t r a t e d m a y r e d u c e o u r r e v e n u e s a n d c a s h f l o w . O u r s u c c e s s d e p e n d s o n t h e c o n t i n u e d p r e s e n c e a n d s u c c e s s o f o u r " a n c h o r " t e n a n t s . A p e r c e n t a g e o f o u r r e v e n u e s a r e d e r i v e d f r o m " l o c a l " t e n a n t s a n d o u r n e t i n c o m e m a y b e a d v e r s e l y i m p a c t e d i f t h e s e t e n a n t s a r e n o t s u c c e s s f u l , o r i f t h e d e m a n d f o r t h e t y p e s o r m i x o f t e n a n t s s i g n i f i c a n t l y c h a n g e . W e m a y b e u n a b l e t o c o l l e c t b a l a n c e s d u e f r o m t e n a n t s i n b a n k r u p t c y . M a n y o f o u r c o s t s a n d e x p e n s e s a s s o c i a t e d w i t h o p e r a t i n g o u r p r o p e r t i e s m a y r e m a i n c o n s t a n t o r i n c r e a s e , e v e n i f o u r l e a s e i n c o m e d e c r e a s e s . C o m p l i a n c e w i t h t h e A m e r i c a n s w i t h D i s a b i l i t i e s A c t a n d o t h e r b u i l d i n g , f i r e , a n d s a f e t y r e g u l a t i o n s m a y h a v e a n a d v e r s e e f f e c t o n u s . R i s k F a c t o r s R e l a t e d t o R e a l E s t a t e I n v e s t m e n t s O u r r e a l e s t a t e a s s e t s m a y d e c l i n e i n v a l u e a n d b e s u b j e c t t o i m p a i r m e n t l o s s e s w h i c h m a y r e d u c e o u r n e t i n c o m e . W e f a c e r i s k s a s s o c i a t e d w i t h d e v e l o p m e n t , r e d e v e l o p m e n t , a n d e x p a n s i o n o f p r o p e r t i e s . W e f a c e r i s k s a s s o c i a t e d w i t h t h e d e v e l o p m e n t o f m i x e d - u s e c o m m e r c i a l p r o p e r t i e s . W e f a c e r i s k s a s s o c i a t e d w i t h t h e a c q u i s i t i o n o f p r o p e r t i e s . W e m a y b e u n a b l e t o s e l l p r o p e r t i e s w h e n d e s i r e d b e c a u s e o f m a r k e t c o n d i t i o n s . C h a n g e s i n t a x l a w s c o u l d i m p a c t o u r a c q u i s i t i o n o r d i s p o s i t i o n o f r e a l e s t a t e . R i s k F a c t o r s R e l a t e d t o t h e E n v i r o n m e n t A f f e c t i n g O u r P r o p e r t i e s C l i m a t e c h a n g e m a y a d v e r s e l y i m p a c t o u r p r o p e r t i e s , s o m e o f w h i c h m a y b e m o r e v u l n e r a b l e d u e t o t h e i r g e o g r a p h i c l o c a t i o n , a n d m a y l e a d t o a d d i t i o n a l c o m p l i a n c e o b l i g a t i o n s a n d c o s t s . C o s t s o f e n v i r o n m e n t a l r e m e d i a t i o n m a y a d v e r s e l y i m p a c t o u r f i n a n c i a l p e r f o r m a n c e a n d r e d u c e o u r c a s h f l o w . R i s k F a c t o r s R e l a t e d t o C o r p o r a t e M a t t e r s A n i n c r e a s e d a n d d i f f e r i n g f o c u s o n m e t r i c s a n d r e p o r t i n g r e l a t e d t o e n v i r o n m e n t a l , s o c i a l a n d g o v e r n a n c e ( " E S G " ) f a c t o r s b y i n v e s t o r s , l e n d e r s a n d o t h e r s t a k e h o l d e r s m a y i m p o s e a d d i t i o n a l c o s t s a n d e x p o s e u s t o n e w r i s k s . A n u n i n s u r e d l o s s o r a l o s s t h a t e x c e e d s t h e i n s u r a n c e c o v e r a g e o n o u r p r o p e r t i e s m a y s u b j e c t u s t o l o s s o f c a p i t a l a n d r e v e n u e o n t h o s e p r o p e r t i e s . F a i l u r e t o a t t r a c t a n d r e t a i n k e y p e r s o n n e l m a y a d v e r s e l y a f f e c t o u r b u s i n e s s a n d o p e r a t i o n s . R i s k F a c t o r s R e l a t e d t o O u r P a r t n e r s h i p s a n d J o i n t V e n t u r e s W e d o n o t h a v e v o t i n g c o n t r o l o v e r a l l o f t h e p r o p e r t i e s o w n e d i n o u r r e a l e s t a t e p a r t n e r s h i p s a n d j o i n t v e n t u r e s , s o w e a r e u n a b l e t o e n s u r e t h a t o u r o b j e c t i v e s w i l l b e p u r s u e d . T h e t e r m i n a t i o n o f o u r p a r t n e r s h i p s m a y a d v e r s e l y a f f e c t o u r c a s h f l o w , o p e r a t i n g r e s u l t s , a n d o u r a b i l i t y t o m a k e d i s t r i b u t i o n s t o s t o c k a n d u n i t h o l d e r s . R i s k F a c t o r s R e l a t e d t o F u n d i n g S t r a t e g i e s a n d C a p i t a l S t r u c t u r e O u r a b i l i t y t o s e l l p r o p e r t i e s a n d f u n d a c q u i s i t i o n s a n d d e v e l o p m e n t s m a y b e a d v e r s e l y i m p a c t e d b y h i g h e r m a r k e t c a p i t a l i z a t i o n r a t e s a n d l o w e r N O I a t o u r p r o p e r t i e s w h i c h m a y a d v e r s e l y a f f e c t r e s u l t s o f o p e r a t i o n s a n d f i n a n c i a l c o n d i t i o n . W e d e p e n d o n e x t e r n a l s o u r c e s o f c a p i t a l , w h i c h m a y n o t b e a v a i l a b l e i n t h e f u t u r e o n f a v o r a b l e t e r m s o r a t a l l . O u r d e b t f i n a n c i n g m a y a d v e r s e l y a f f e c t o u r b u s i n e s s a n d f i n a n c i a l c o n d i t i o n . C o v e n a n t s i n o u r d e b t a g r e e m e n t s m a y r e s t r i c t o u r o p e r a t i n g a c t i v i t i e s a n d a d v e r s e l y a f f e c t o u r f i n a n c i a l c o n d i t i o n . H e d g i n g a c t i v i t y m a y e x p o s e u s t o r i s k s , i n c l u d i n g t h e r i s k s t h a t a c o u n t e r p a r t y w i l l n o t p e r f o r m a n d t h a t t h e h e d g e w i l l n o t y i e l d t h e e c o n o m i c b e n e f i t s w e a n t i c i p a t e , w h i c h m a y a d v e r s e l y a f f e c t u s . R i s k F a c t o r s R e l a t e d t o I n f o r m a t i o n M a n a g e m e n t a n d T e c h n o l o g y T h e u n a u t h o r i z e d a c c e s s , u s e , t h e f t o r d e s t r u c t i o n o f t e n a n t o r e m p l o y e e p e r s o n a l , f i n a n c i a l o r o t h e r d a t a , o r o f R e g e n c y ' s p r o p r i e t a r y o r c o n f i d e n t i a l i n f o r m a t i o n s t o r e d i n o u r i n f o r m a t i o n s y s t e m s o r b y t h i r d p a r t i e s o n o u r b e h a l f , c o u l d i m p a c t o p e r a t i o n s , a n d e x p o s e u s t o p o t e n t i a l l i a b i l i t i e s a n d m a t e r i a l a d v e r s e f i n a n c i a l i m p a c t . A n y a c t u a l o r p e r c e i v e d f a i l u r e t o c o m p l y w i t h n e w o r e x i s t i n g l a w s , r e g u l a t i o n s a n d o t h e r r e q u i r e m e n t s r e l a t i n g t o t h e p r i v a c y , s e c u r i t y a n d p r o c e s s i n g o f p e r s o n a l i n f o r m a t i o n c o u l d a d v e r s e l y a f f e c t o u r b u s i n e s s , r e s u l t s o f o p e r a t i o n s , o r f i n a n c i a l c o n d i t i o n . T h e u s e o f t e c h n o l o g y b a s e d o n a r t i f i c i a l i n t e l l i g e n c e p r e s e n t s r i s k s r e l a t i n g t o c o n f i d e n t i a l i t y , c r e a t i o n o f i n a c c u r a t e a n d f l a w e d o u t p u t s a n d e m e r g i n g r e g u l a t o r y r i s k , a n y o r a l l o f w h i c h m a y a d v e r s e l y a f f e c t o u r b u s i n e s s a n d r e s u l t s o f o p e r a t i o n s . R i s k F a c t o r s R e l a t e d t o T a x e s a n d t h e P a r e n t C o m p a n y ’ s Q u a l i f i c a t i o n a s a R E I T I f t h e P a r e n t C o m p a n y f a i l s t o q u a l i f y a s a R E I T f o r f e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s , i t w o u l d b e s u b j e c t t o f e d e r a l i n c o m e t a x a t r e g u l a r c o r p o r a t e r a t e s . D i v i d e n d s p a i d b y R E I T s g e n e r a l l y d o n o t q u a l i f y f o r r e d u c e d t a x r a t e s . L e g i s l a t i v e o r o t h e r a c t i o n s a f f e c t i n g R E I T s m a y h a v e a n e g a t i v e e f f e c t o n u s o r o u r i n v e s t o r s . C o m p l y i n g w i t h R E I T r e q u i r e m e n t s m a y l i m i t o u r a b i l i t y t o h e d g e e f f e c t i v e l y a n d m a y c a u s e u s t o i n c u r t a x l i a b i l i t i e s . P a r t n e r s h i p t a x a u d i t r u l e s c o u l d h a v e a m a t e r i a l a d v e r s e e f f e c t . R i s k F a c t o r s R e l a t e d t o t h e C o m p a n y ’ s S t o c k R e s t r i c t i o n s o n t h e o w n e r s h i p o f t h e P a r e n t C o m p a n y ’ s c a p i t a l s t o c k t o p r e s e r v e i t s R E I T s t a t u s m a y d e l a y o r p r e v e n t a c h a n g e i n c o n t r o l . T h e i s s u a n c e o f t h e P a r e n t C o m p a n y ' s c a p i t a l s t o c k m a y d e l a y o r p r e v e n t a c h a n g e i n c o n t r o l . O w n e r s h i p i n t h e P a r e n t C o m p a n y m a y b e d i l u t e d i n t h e f u t u r e . T h e P a r e n t C o m p a n y ’ s a m e n d e d a n d r e s t a t e d b y l a w s p r o v i d e t h a t t h e c o u r t s l o c a t e d i n t h e S t a t e o f F l o r i d a w i l l b e t h e s o l e a n d e x c l u s i v e f o r u m f o r s u b s t a n t i a l l y a l l d i s p u t e s b e t w e e n u s a n d o u r s t o c k h o l d e r s , w h i c h c o u l d l i m i t o u r s t o c k h o l d e r s ’ a b i l i t y t o o b t a i n a f a v o r a b l e j u d i c i a l f o r u m f o r d i s p u t e s w i t h u s o r o u r d i r e c t o r s , o f f i c e r s , o r e m p l o y e e s . T h e r e i s n o a s s u r a n c e t h a t w e w i l l c o n t i n u e t o p a y d i v i d e n d s a t c u r r e n t o r h i s t o r i c a l r a t e s . N o n - G A A P F i n a n c i a l M e a s u r e s W e b e l i e v e t h e s e n o n - G A A P m e a s u r e s p r o v i d e u s e f u l i n f o r m a t i o n t o o u r B o a r d o f D i r e c t o r s , m a n a g e m e n t a n d i n v e s t o r s r e g a r d i n g c e r t a i n t r e n d s r e l a t i n g t o o u r f i n a n c i a l c o n d i t i o n a n d r e s u l t s o f o p e r a t i o n s . O u r m a n a g e m e n t u s e s t h e s e n o n - G A A P f i n a n c i a l m e a s u r e s t o c o m p a r e o u r p e r f o r m a n c e t o t h a t o f p r i o r p e r i o d s f o r t r e n d a n a l y s e s , p u r p o s e s o f d e t e r m i n i n g m a n a g e m e n t i n c e n t i v e c o m p e n s a t i o n a n d b u d g e t i n g , f o r e c a s t i n g a n d p l a n n i n g p u r p o s e s . W e d o n o t c o n s i d e r n o n - G A A P f i n a n c i a l m e a s u r e s a n a l t e r n a t i v e t o f i n a n c i a l m e a s u r e s d e t e r m i n e d i n a c c o r d a n c e w i t h G A A P , r a t h e r t h e y s u p p l e m e n t G A A P m e a s u r e s b y p r o v i d i n g a d d i t i o n a l i n f o r m a t i o n w e b e l i e v e t o b e u s e f u l t o o u r s h a r e h o l d e r s . T h e p r i n c i p a l l i m i t a t i o n o f t h e s e n o n - G A A P f i n a n c i a l m e a s u r e s i s t h a t t h e y m a y e x c l u d e s i g n i f i c a n t e x p e n s e a n d i n c o m e i t e m s t h a t a r e r e q u i r e d b y G A A P t o b e r e c o g n i z e d i n o u r c o n s o l i d a t e d f i n a n c i a l s t a t e m e n t s . I n a d d i t i o n , t h e y r e f l e c t t h e e x e r c i s e o f m a n a g e m e n t ’ s j u d g m e n t a b o u t w h i c h e x p e n s e a n d i n c o m e i t e m s a r e e x c l u d e d o r i n c l u d e d i n d e t e r m i n i n g t h e s e n o n - G A A P f i n a n c i a l m e a s u r e s . I n o r d e r t o c o m p e n s a t e f o r t h e s e l i m i t a t i o n s , r e c o n c i l i a t i o n s o f t h e n o n - G A A P f i n a n c i a l m e a s u r e s w e u s e t o t h e i r m o s t d i r e c t l y c o m p a r a b l e G A A P m e a s u r e s a r e p r o v i d e d . N o n - G A A P f i n a n c i a l m e a s u r e s s h o u l d n o t b e r e l i e d u p o n i n e v a l u a t i n g t h e f i n a n c i a l c o n d i t i o n , r e s u l t s o f o p e r a t i o n s o r f u t u r e p r o s p e c t s o f t h e C o m p a n y . N a r e i t F F O i s a c o m m o n l y u s e d m e a s u r e o f R E I T p e r f o r m a n c e , w h i c h t h e N a t i o n a l A s s o c i a t i o n o f R e a l E s t a t e I n v e s t m e n t T r u s t s ( “ N a r e i t ” ) d e f i n e s a s n e t i n c o m e , c o m p u t e d i n a c c o r d a n c e w i t h G A A P , e x c l u d i n g g a i n s o n s a l e s a n d i m p a i r m e n t s o f r e a l e s t a t e , n e t o f t a x , p l u s d e p r e c i a t i o n a n d a m o r t i z a t i o n r e l a t e d t o r e a l e s t a t e , a n d a f t e r a d j u s t m e n t s f o r u n c o n s o l i d a t e d r e a l e s t a t e p a r t n e r s h i p s a n d j o i n t v e n t u r e s . R e g e n c y c o m p u t e s N a r e i t F F O f o r a l l p e r i o d s p r e s e n t e d i n a c c o r d a n c e w i t h N a r e i t ' s d e f i n i t i o n . S i n c e N a r e i t F F O e x c l u d e s d e p r e c i a t i o n a n d a m o r t i z a t i o n a n d g a i n s o n s a l e s a n d i m p a i r m e n t s o f r e a l e s t a t e , i t p r o v i d e s a p e r f o r m a n c e m e a s u r e t h a t , w h e n c o m p a r e d y e a r o v e r y e a r , r e f l e c t s t h e i m p a c t o n o p e r a t i o n s f r o m t r e n d s i n p e r c e n t l e a s e d , r e n t a l r a t e s , o p e r a t i n g c o s t s , a c q u i s i t i o n a n d d e v e l o p m e n t a c t i v i t i e s , a n d f i n a n c i n g c o s t s . T h i s p r o v i d e s a p e r s p e c t i v e o f t h e C o m p a n y ’ s f i n a n c i a l p e r f o r m a n c e n o t i m m e d i a t e l y a p p a r e n t f r o m n e t i n c o m e d e t e r m i n e d i n a c c o r d a n c e w i t h G A A P . T h u s , N a r e i t F F O i s a s u p p l e m e n t a l n o n - G A A P f i n a n c i a l m e a s u r e o f t h e C o m p a n y ' s o p e r a t i n g p e r f o r m a n c e , w h i c h d o e s n o t r e p r e s e n t c a s h g e n e r a t e d f r o m o p e r a t i n g a c t i v i t i e s i n a c c o r d a n c e w i t h G A A P ; a n d , t h e r e f o r e , s h o u l d n o t b e c o n s i d e r e d a s u b s t i t u t e m e a s u r e o f c a s h f l o w s f r o m o p e r a t i o n s . T h e C o m p a n y p r o v i d e s a r e c o n c i l i a t i o n o f N e t I n c o m e A t t r i b u t a b l e t o C o m m o n S h a r e h o l d e r s t o N a r e i t F F O . C o r e O p e r a t i n g E a r n i n g s i s a n a d d i t i o n a l n o n - G A A P p e r f o r m a n c e m e a s u r e t h a t a d j u s t s N a r e i t F u n d s f r o m O p e r a t i o n s ( “ N a r e i t F F O ” ) t o e x c l u d e c e r t a i n n o n - c a s h a n d o t h e r i t e m s t h a t i m p a c t t h e c o m p a r a b i l i t y o f t h e C o m p a n y ' s p e r i o d - o v e r - p e r i o d p e r f o r m a n c e . C o r e O p e r a t i n g E a r n i n g s e x c l u d e s f r o m N a r e i t F F O : ( i ) c e r t a i n i n c o m e o r e x p e n s e s r e l a t e d t o n o n - c o m p a r a b l e e v e n t s a n d t r a n s a c t i o n s ; ( i i ) g a i n s o r l o s s e s f r o m t h e e a r l y e x t i n g u i s h m e n t o f d e b t ; ( i i i ) c e r t a i n n o n - c a s h i t e m s d e r i v e d f r o m s t r a i g h t - l i n e r e n t s , a b o v e a n d b e l o w m a r k e t r e n t a m o r t i z a t i o n , a n d d e b t a n d d e r i v a t i v e m a r k - t o - m a r k e t a m o r t i z a t i o n ; a n d ( i v ) o t h e r n o n - c a s h o r n o n - c o m p a r a b l e a m o u n t s a s t h e y o c c u r . A d j u s t e d F u n d s F r o m O p e r a t i o n s ( “ A F F O ” ) i s a n a d d i t i o n a l p e r f o r m a n c e m e a s u r e u s e d b y R e g e n c y t h a t r e f l e c t s c a s h a v a i l a b l e t o f u n d t h e C o m p a n y ’ s b u s i n e s s n e e d s a n d d i s t r i b u t i o n t o s h a r e h o l d e r s . A F F O i s c a l c u l a t e d b y a d j u s t i n g C o r e O p e r a t i n g E a r n i n g s ( " C O E " ) f o r ( i ) c a p i t a l e x p e n d i t u r e s n e c e s s a r y t o m a i n t a i n a n d l e a s e t h e C o m p a n y ’ s p o r t f o l i o o f p r o p e r t i e s , ( i i ) d e b t c o s t a n d d e r i v a t i v e a d j u s t m e n t s a n d ( i i i ) s t o c k - b a s e d c o m p e n s a t i o n . T h e C o m p a n y p r o v i d e s a r e c o n c i l i a t i o n o f N e t I n c o m e A t t r i b u t a b l e t o C o m m o n S h a r e h o l d e r s t o N a r e i t F F O , t o C o r e O p e r a t i n g E a r n i n g s , a n d t o A d j u s t e d F u n d s f r o m O p e r a t i o n s . N e t O p e r a t i n g I n c o m e ( N O I ) i s t h e s u m o f b a s e r e n t , p e r c e n t a g e r e n t , t e r m i n a t i o n f e e i n c o m e , t e n a n t r e c o v e r i e s , o t h e r l e a s e i n c o m e , a n d o t h e r p r o p e r t y i n c o m e , l e s s o p e r a t i n g a n d m a i n t e n a n c e e x p e n s e s , r e a l e s t a t e t a x e s , g r o u n d r e n t , t e r m i n a t i o n e x p e n s e , a n d u n c o l l e c t i b l e l e a s e i n c o m e . N O I e x c l u d e s s t r a i g h t - l i n e r e n t a l i n c o m e a n d e x p e n s e , a b o v e a n d b e l o w m a r k e t r e n t a n d g r o u n d r e n t a m o r t i z a t i o n , t e n a n t l e a s e i n d u c e m e n t a m o r t i z a t i o n , a n d o t h e r f e e s . M a n a g e m e n t b e l i e v e s t h a t N O I i s a u s e f u l m e a s u r e f o r i n v e s t o r s b e c a u s e i t p r o v i d e s i n s i g h t i n t o t h e c o r e o p e r a t i o n s a n d p e r f o r m a n c e o f o u r p r o p e r t i e s , i n d e p e n d e n t o f t h e c a p i t a l s t r u c t u r e , f i n a n c i n g a c t i v i t i e s , a n d n o n - o p e r a t i n g f a c t o r s . B y f o c u s i n g o n p r o p e r t y - l e v e l p e r f o r m a n c e , N O I a l l o w s i n v e s t o r s t o c o m p a r e t h e p e r f o r m a n c e o f o u r r e a l e s t a t e a s s e t s a c r o s s p e r i o d s a n d w i t h t h o s e o f o t h e r R E I T p e e r s i n t h e i n d u s t r y , f a c i l i t a t i n g a c l e a r e r u n d e r s t a n d i n g o f t r e n d s i n o c c u p a n c y , r e n t a l i n c o m e , a n d o p e r a t i n g e x p e n s e m a n a g e m e n t . I n a d d i t i o n t o i t s r e l e v a n c e f o r i n v e s t o r s , m a n a g e m e n t u s e s N O I a s a k e y p e r f o r m a n c e m e t r i c i n m a k i n g o p e r a t i o n a l a n d s t r a t e g i c d e c i s i o n s . N O I i s u s e d t o e v a l u a t e i n c o m e g e n e r a t e d f r o m s h o p p i n g c e n t e r s ( i . e . , r e t u r n o n a s s e t s ) a n d t o g u i d e d e c i s i o n s o n c a p i t a l i n v e s t m e n t s . T h e s e d e c i s i o n s m a y i n c l u d e a c q u i s i t i o n s , r e d e v e l o p m e n t s , a n d i n v e s t m e n t s i n c a p i t a l i m p r o v e m e n t s .